太平洋联合 经济实话实说 来自权威专家、太平洋联合房地产首席经济学家, 商业信息副总裁塞尔玛·海普(Selma Hepp)的房地产经济分析、见解和建议。
旧⾦⼭湾区房地产市场正在放缓 －但 "可负担得起” 部分的势头依然强劲 2016年8月 执⾏概要： • • • • • •
整个旧⾦⼭湾区内的房产销售速度从去年开始放缓，但不是均匀地放缓。 由于多年来平均销售价格的上涨，使得低于100万美元的待售房产变为了100万⾄300万美元价格 区间的房产，因此，价格低于100万美元的房产的销售放缓得最为明显。 由于经济承受能⼒的条件和更挑剔的买家，售价超过300万美元的房产也销售也较缓慢。 豪宅销售的放缓主要是全球经济不确定性的结果。 在目前市场上，购房者和卖⽅之间变得更加平衡，这表现为购房者需要更长的时间来购买，⽽且 溢价较为少见。 在旧⾦⼭湾区，旧⾦⼭活动放缓最为明显，⽽相邻的“ 可负担得起” 地区 - 阿拉米达和康特拉科 斯塔县的房价则持续上涨。
相比于前⼏年，旧⾦⼭湾区的房地产市场在2016年确实已发⽣转变。房产销售活动已经放缓，价格上涨 已经趋于平稳，但实际情况并不那么简单。房产市场的差异在不同区域和价格类别中尤其显著。 今年七月，相比于去年同期，旧⾦⼭湾区九个县中⼋个县区（不包括索拉诺）的房产销售整体量下降 21%。销售的下降在所有县和价格点上都表现得很明显。从去年7月开始，销售活动唯⼀有所好转的市 场部分是康特拉科斯县中价格为300万美元及以上的豪宅。但尽管如此，这⼀改变也仅比去年多出四套 。 在区域层面上，阿拉米达和康特拉科斯塔两个县的整体销售活动从去年7月开始约有20%的下降，这是 旧⾦⼭湾区内的最⼤下降。尽管如此，两个县中的房产销售在去年6月和七月都达到了顶峰，因此其下 降较为显著。 7月份的销售可能是⼀种反常现象，与去年夏天相比，部分原因在于校历的变化。在⼤多数地区的学区 中，学校的第⼀天是今年8月的前⼏天，这可能促使各个家庭提前去享受假期，从⽽减缓了7月销售活动 。在这⼀点上，很难确定那些天的情况对房产市场有多⼤的影响，以及销售是否会在8月反弹。 尽管如此，通过将今年前七个月的销售活动与去年的相关数字相比，所得出的画面略有不同。虽然整体 销量下降8%，但下降的部分主要是价格低于100万美元和⾼于300万美元的房产。价格处于100万美元和 300万美元之间的房产销售实际上增长了4%。
旧⾦⼭湾区各县的整体销售额有所降低，但不是所有价格段都均等下降。最可负担部分（价格不超过 100万美元的房产）的销售额全线下降，但这也有可负担房产供应缺乏⽅面的原因。由于价格快速上涨 和市场“ 可负担得起” 部分在过去⼏年内的吸纳量，只有非常小部分的市场可供探讨。价格低于100万 美元的房产的库存比去年同期低8%，⽽价格较⾼部分的库存则上涨了约17%。 在整个地区内，价格超过100万美元的房产销售发⽣极⼤的变化，但此类变化也取决于该部分房产的可 用库存和价格上涨。以下图表显示了按照县和价格分类的年初⾄今变化（基于MLS数据）。图中清楚 地强调了目前“ 可负担得起” 类别（价格介于100万美元⾄300万美元之间的房产）的需求依然强劲。 同样，在只看2015年7月⾄2016年的销售变化时，该部分的销售活动显示出最小的下降 - 11% - ⽽最低 和最⾼价格房产部分的下降分别为24%和23%。
来源: Terradatum, Inc. 来自当地mls 数据提供. 数据截取于2016年8月1日.
其他市场指标进⼀步表明，相比于往年，旧⾦⼭湾区房产市场已达到标准化⽔平，虽然旧⾦⼭的房 产市场再次显示出最明显的放缓。图2中示出了中间天数内的市场变化。豪宅部分显示出去年以来的 最⼤变化，但也请记住，销售下降最⼤的区域 - 阿拉米达县和纳帕县 - 有相对较少的豪宅销售。在 豪宅销售较为突出的旧⾦⼭县和圣克拉拉县，相比于去年7月，所有价格段的房产都需要相对较长的 销售时间。自今年开始，豪宅部分销售的放缓是明显的，这是因为全球性的经济和地缘政治趋势使 得⾼端购房者变得更为谨慎。
来源: Terradatum, Inc. 来自当地mls 数据提供. 数据截取于2016年8月1日2015年7月和2016年7月对比.
此外，在整个旧⾦⼭湾区内，按卖⽅报价出售的房产份额⼏乎均匀地下降（图3）。在以溢价出售的房 产中，旧⾦⼭地区再次显示出最明显的下降，其中豪宅部分的下降最⼤。去年七月，以溢价出售的房产 超过55%，⽽在今年7月，这⼀数字仅约为26%。 由于在7月仅售出了三栋豪宅，因此阿拉米达县在这⽅面显得有点异常。图3还显示了所支付平均溢价从 去年七月开始的变化（暗红⾊线）。旧⾦⼭在溢价⽅面有过最⼤的下降 - 4个百分点。换句话说，2015 年7月的平均溢价接近18%，⽽今年7月的平均溢价为14%。值得注意的是，对于以⼤于标价的价格出售 的房产，所有地区在所支付平均溢价⽅面都出现了下降。
来源: Terradatum, Inc. 来自当地mls 数据提供. 数据截取于2016年8月1日2015年7月和2016年7月对比.
最后，房产价格上涨和吸纳率都指向了相同的趋势。房产价格上涨在去年的放缓尤为明显。 图4显示了2014年7月和2015年7月（灰⾊条）以及2015年7月和2016年7月（橙⾊条）之间每年房产价格上 涨。整个旧⾦⼭湾区内的价格上涨都有所放缓，但不包括康特拉科斯塔县，其中，该县的价格以双倍 的速率加速上涨。在所有其他区域中，尤其是旧⾦⼭，房价涨幅从去年的两位数百分率放缓⾄今年的 个位数百分率。除似乎处于“ 温床” 状态的康特拉科斯塔县以外，圣马刁县的房价也继续以两位数的 速率上涨，⽽且房产价格比去年7月同期的价格增长了12%。
来源: Terradatum, Inc. 来自当地mls 数据提供. 数据截取于2016年8月1日2015年7月和2016年7月对比.
总⽽⾔之，旧⾦⼭湾区的房产市场已经达到了⼀个有趣的转折点。虽然遍及全县的趋势在某些⽅面出 现分歧，但显⽽易见的是，过去⼏年的狂热已逐渐减少，⽽且购房者和卖⽅之间的公平竞争环境也已 经稳定。 导致此类狂热的旧⾦⼭⽆疑已经变得平稳。尽管如此，市场标准化是值得欢迎的，因为这表明我们正 处于健康的市场中，⽽且房产价格上涨变得更加可持续以及购房者和卖⽅均处于公平的位置。很显然 ，对海湾地区房地产的需求依然稳固，并且本地购房者正在寻找更易于负担的选择。
塞尔玛·海普(Selma Hepp)是旧⾦⼭湾区负责商业专业信息的副总裁。 她此前曾在Trulia担任首席经济师 ,在加利福尼亚州房地产经纪⼈联合 会担任⾼级经济师,在全国房地产经纪⼈联合会担任经济师兼公共政 策与房主经理。她曾在纽约州立⼤学(布法罗)主修经济学,并取得 ⽂学硕⼠学位,在马里兰⼤学研究都市 与区域规划和设计,并取得博 ⼠学位。