syndicspecial
Zo vader, zo dochter(s): twee generaties delen passie voor het syndicusberoep
Krapte op de arbeidsmarkt:
op zoek naar een gouden oplossing voor syndici
De Real Estate Awards:
een podium voor beloftevolle en gedreven vastgoedprofessionals
Magazine van CIB, Het vastgoednetwerk
Driemaandelijks tijdschrift: januari - februari - maart 2024
Batopin bouwt in heel België aan een gloednieuw netwerk van geldautomaten.
Daarom zoeken we nog heel wat panden om onze CASH-punten onderdak te geven.
Hebt u zo’n leegstaand pand ter beschikking?
Wat zoeken we?
• Centraal gelegen huurpand in een dorp, stad of aan een invalsweg.
• Enkel de gelijkvloerse delen komen in aanmerking en ook liefst panden die toegankelijk zijn voor personen met een verminderde mobiliteit.
• Elk CASH-punt is idealiter goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers en ligt in de buurt van parkeerplaatsen.
Ontdek nu waar we nog een locatie zoeken!
www.cash.be
Uw voordelen als eigenaar
• Batopin zal het pand duurzaam inrichten met een mooie opwaardering van uw eigendom.
• Het gaat om een langetermijnsamenwerking. Batopin biedt een handelshuurcontract aan van negen jaar.
• Batopin betaalt altijd trimestrieel vooruit, stipt op tijd én conform de huurprijzen in de streek. Het consortium heeft dan ook vier betrouwbare aandeelhouders achter zich: Belfius, BNP Paribas Fortis, ING en KBC.
Is uw interesse gewekt?
Vul dan het formulier in op batopin.be of via deze QR-code
Wordt Batopin uw volgende huurder?
Zeggen dat 2024 een verkiezingsjaar wordt, is op z’n minst een understatement. Op Europees, federaal en regionaal niveau kiezen we op 9 juni nieuwe gezichten, terwijl we dat op 13 oktober opnieuw doen voor de provincie en de gemeente. Daarmee is de kous nog niet af, want ook binnen CIB en eind dit jaar voor het BIV vinden er dit jaar verkiezingen plaats.
Niet geheel onlogisch krijgen de verschillende politieke partijen in ons land in dit nummer de kans om hun programma te duiden rond het belangrijke verkiezingsthema ‘Wonen’. Heeft de politiek eindelijk de broodnodige appartementsreflex waar we als CIB al zo lang toe oproepen? De aanwezigen op ons volledig uitverkochte Syndiccongres konden hier tijdens het politieke debat al van proeven.
Dat verkiezingen voor onze sector van enorm belang zijn, daarmee trap ik wellicht een open deur in. Het is een tijd waarin onze stemmen (hopelijk) gehoord worden en waarin we onze visie voor de toekomst van onze sector en onze samenleving kunnen delen. Het is van vitaal belang dat we als beroepsvereniging onze belangen kenbaar maken aan degenen die gekozen worden om ons te vertegenwoordigen, en dat we streven naar een beleid dat oog heeft voor de noden van onze sector. Laat daarom de verschillende meningen van onze politici een leidraad voor je zijn als vastgoedprofessional.
Kiezen kan je trouwens ook doen op 30 mei tijdens de uitreiking van de voor onze sector prestigieuze Real Estate Awards. Wie gaat er dit jaar aan de haal met de titel van Vastgoedbelofte en Vastgoedonderneming én wie sleept de Digital Innovation Award in de wacht? Je kan er mee over beslissen tijdens de feestelijke awardavond waar voor de eerste keer voormalig Miss België Justine De Jonckheere gastvrouw zal zijn. Wil je jezelf kandidaat stellen, aarzel dan niet. In dit nummer verneem je er alles over.
En wie weet gaat er dit jaar wel een syndicus aan de haal met een award. Zoals jullie van ons gewend zijn, staan onze beheerders en de thematieken die hen bezighouden centraal in de eerste CIB info van het nieuwe jaar. En thema’s zijn er voldoende. Gaande van de stijgende bankkosten voor VME’s en de rol van CIB hierin, het aanpakken van personeelstekorten door de implementatie van flexijobbers tot het afschaffen van avondvergaderingen om zo tot een meer leefbaar beroep te komen.
Ik wil jullie alvast een fijne en deugddoende Paasvakantie toewensen en hopelijk tot op de Real Estate Awards.
Daniel Buschman Voorzitter CIBAdverteren in CIB info?
Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be
Vragen?
Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via › communicatie@cib.be
Redactie:
DOSSIER
Vele syndici zijn niet te spreken over plots stijgende bankkosten 21
TESTIMONIAL
Weg met avondvergaderingen? Syndici delen hun ervaringen 24
INTERVIEW
Krapte op de arbeidsmarkt: op zoek naar een gouden oplossing voor syndici 26
TOOL IN DE KIJKER
Smartbid: een schot in de roos 29
OPLEIDING IN DE KIJKER
Het renovatiemasterplan: mee met de flow naar 2050 30
Onze ledenconsulenten
Antwerpen + Kust
Sven De Vuyst
› 0491 11 95 88
› sven.de.vuyst@cib.be
Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen
Elke Uyttenhove
› elke.uyttenhove@cib.be
› 0477 92 88 17
Ernst Driezen
› ledenservice@cib.be
› 09 222 06 22
Limburg + Vlaams-Brabant Brussel
Michel Engelbosch
› 0473 83 97 61
› michel.engelbosch@cib.be
Nieuw KB op bemiddelingsopdrachten
Op 1 februari 2024 is het nieuwe KB op de bemiddelingsopdrachten in werking getreden. De nieuwe bepalingen moeten toegepast worden op bemiddelingsopdrachten die vanaf 1 februari 2024 worden ondertekend. Voor bemiddelingsopdrachten die werden ondertekend voor 1 februari 2024 geldt dus nog steeds het oude KB (a.k.a. KB Freya).
Aanpassing regeling asbestattest gemene delen op komst
Er zal worden gesleuteld aan het asbestattest voor de gemene delen. Zo kregen we de bevestiging dat de deadline voor het asbestattest GD 5 jaar wordt vervroegd. Er komt één uniforme deadline voor de algemene verplichting en de informatieplicht asbestattest GD bij verkoop. Elke VME zal tegen 01/01/2027 over een asbestattest GD moeten beschikken. Het wijzigingsdecreet is nu voor advies naar de Raad van State.
Mijn VerbouwPremie appartementsgebouwen aanvragen voortaan mogelijk
Op 1 februari kwam de nieuwe aanvraagmodule voor de Mijn VerbouwPremie online te staan. Syndici kunnen voortaan dus aanvragen indienen. In 2023 werd de opstart herhaaldelijk uitgesteld, maar nu staat het licht dus eindelijk op groen.
Vlaamse Woonwaarborg moet jonge kopers sneller aan eigen woning helpen
De Vlaamse regering roept de Vlaamse Woonwaarborg in het leven. Door als overheid garant te staan voor een deel van het ontleend kapitaal wil ze jonge gezinnen met een beperkte eigen inbreng een duwtje in de rug geven om toch een eigendom te verwerven. “Met de Vlaamse Woonwaarborg zorgen we ervoor dat er meer jonge kopers effectief een lening kunnen krijgen om zo hun woondroom te realiseren”, stelt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele.
Overleg tussen de sector en minister Demir heeft geleid tot een meer gerichte invulling van de geplande onverenigbaarheidsvereiste voor energiedeskundigen. Er is geen sprake meer van een algemeen beroepsverbod. Kort samengevat zal een vastgoedmakelaar, rentmeester of syndicus niet als energiedeskundige mogen optreden voor panden die hij of zij zelf in portefeuille heeft en wel voor andere panden. Deze regel wordt (ten vroegste) van kracht op 1 juli 2026.
VME's komen nu ook in aanmerking voor basisbankdienst Syndici worden al meer dan een jaar geconfronteerd met bankuitsluiting. Extra kosten die aangerekend worden, het banking aanbod dat wordt ingekrompen, afsluiten van rekeningen en weigeringen om er te openen, … Het is schering en inslag. CIB voerde de druk op richting oplossingen. Met succes. VME’s komen voortaan ook in aanmerking voor de basisbankdienst. De toekenning is een belangrijke stap in de aanpak van de problematiek rond de bankrekeningen van VME’s, al mag het voor CIB niet stoppen bij de basisbankdienst. Nieuwe regels voor energiedeskundigen definitief goedgekeurd
Aanvraag vastgoedinlichtingen voortaan verplicht via Vastgoedinformatieplatform Sinds 1 februari verlopen alle aanvragen
‘vastgoedinlichtingen voor overdracht’ verplicht via het Vastgoedinformatieplatform. Dat initiatief van CIB, Fednot, VVSG, het Departement Omgeving en het Agentschap Digitaal Vlaanderen moet ervoor zorgen dat de vastgoedinlichtingen in het kader van een overdracht in Vlaanderen op een efficiëntere manier kunnen worden aangevraagd. Al meer dan 140.000 vastgoedtransacties konden de afgelopen maanden van het platform gebruik maken. De tijd om alle relevante vastgoedinformatie op te vragen, daalde van gemiddeld 20 naar 11 dagen.
Wijzigingen Vastgoedmakelaarswet van kracht
Op 1 februari 2024 werden de wijzigingen rond de Vastgoedmakelaarswet van kracht. De wijzigingen luiden als volgt:
• Een versoepeling van de voorwaarden voor de vrijwillige inschrijving van rechtspersonen bij het BIV
• Een aanscherping van de effectiviteit van tuchtmaatregelen
• Een toegang tot het beroep op basis van beroepservaring
• Een wettelijke basis voor elektronische BIV-verkiezingen
Van het Vlaams kotlabel tot ‘basiskoten’: wat je moet weten over de plannen van minister Diependaele
We gaven je eerder al mee dat minister Diependaele aan een Vlaams kotlabel werkt. Daarnaast wil hij een meldingsplicht invoeren voor studentenhuisvesting. Die meldingsplicht treedt wel pas in werking op 1 januari 2026, zo blijkt uit een zopas goedgekeurd uitvoeringsbesluit. Daarnaast maakt de minister ook werk van een ander initiatief rond studentenhuisvesting: de VMSW zal bijkomend de bevoegdheid krijgen om renteloze leningen te verstrekken aan instellingen van hoger onderwijs om ‘basiskoten’ te realiseren.
Nieuwe CIB Huurbarometer voor Vlaanderen en Brussel
Het gaat hard op de huurmarkt. Nadat we in 2022 de gemiddelde huurprijzen al met bijna 5% zagen stijgen, kloppen we voor 2023 af op een gemiddelde huurprijsstijging in Vlaanderen van 6,4%. Dat blijkt uit de nieuwste CIB Huurbarometer. Het vertraagde effect van de inflatieschok liet zich het afgelopen jaar stevig voelen. Een rem op de stijgingen verwachten we voorlopig niet. In Brussel zijn de gemiddelde huurprijzen in Brussel vorig jaar toegenomen met een recordcijfer van 8,6%. Wie in 2023 een nieuw huurcontract afsloot, betaalde net geen €100 per maand meer dan een jaar eerder. Brussel is het enige gewest waar de stijging van de huurprijzen boven het niveau van de inflatie ligt. Voor alle cijfers kan je terecht op CIB.be.
Onrechtmatige bedingen ook van toepassing op VME’s Op 8 februari 2024 werd op de plenaire vergadering van de Kamer de wet houdende Diverse Bepalingen inzake Economie goedgekeurd. Met de wet wordt de onrechtmatige bedingenleer uit het economisch recht (boek 6 WER) van toepassing op VME’s. Hierdoor worden VME’s voortaan beter beschermd wanneer ze overeenkomsten afsluiten. CIB haalt hiermee een belangrijke slag thuis voor de VME en haar syndicus.
Licht op groen voor discriminatietesten in Wallonië Sinds 1 januari 2024 is het mogelijk om discriminatietesten uit te voeren in Wallonië. Dit in de vorm van een situatietest of mystery shopper. Het doel is om directe of indirecte discriminatie van kandidaat-huurders op te sporen.
Brussel geeft twee jaar tijd voor strengere woningkwaliteitsnormen
De Brusselse woningkwaliteitsnormen worden uitgebreid en verstrengd. Om verhuurders toe te laten zich aan te passen treden de nieuwe normen in werking op 1 januari 2026. Ze hebben dus twee jaar tijd om te zorgen dat de woning conform is aan het herwerkt minimaal kwaliteitsniveau.
› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.
Stap voor stap bouwen we aan een betere toekomst voor mede-eigendom en het beroep van syndicus. Daarvoor hebben we ook de medewerking van de politieke partijen nodig. Maken zij in hun verkiezingsprogramma’s de broodnodige appartementsreflex? Hoe willen de verschillende politieke partijen het beroep van syndicus aantrekkelijker maken? Hun kopstukken lichten alvast een tipje van de sluier.
• Hoe wil uw partij de specifieke uitdagingen voor appartementsgebouwen aanpakken?
Tom Ongena (Open VLD): “Het uitgangspunt is dat we voor grote ontwikkelingsprojecten of reconversieprojecten (e.g. Antwerp Tower) van leegstaande of verouderde sites gelegen binnen afgebakende kerngebieden een systeem ontwikkelen dat verdichtings- en verhogingsprojecten mogelijk maakt, naar analogie van de brownfieldconvenant voor de industrie. We zien dat voor wonen ruimer dan alleen vervuilde sites. De nood aan betaalbare wooneenheden is dermate hoog dat we het ons niet kunnen veroorloven om stadskankers verder te laten woekeren. Ook verkrotting is een doorn in het oog: we moeten inzetten op kwalitatief wonen. Verdichten is daarbij één zaak maar wij roepen op om met een open blik naar hoogbouw te kijken. Willen we overal woontorens neerplanten? Uiteraard niet. Wel moeten we goed in kaart brengen waar hoogbouw kan én daarbij werken aan harmonisering om verrommeling tegen te gaan. We geloven ook dat renovatiemanagers een belangrijke meerwaarde kunnen bieden. Dit zijn personen die de renovatie van meerdere woongelegenheden op wijkniveau of op niveau van een appartementsblok coördineren en dit zo uit de handen nemen van afzonderlijke eigenaars.”
Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Door de verdichting, gezinsverdunning en vergrijzing stijgt het aantal appartementsgebouwen. Bijgevolg moet ook het woonbeleid deels herdacht worden, dat was voorheen vaak gericht op eengezinswoningen, zoals vrijstaande woningen of rijhuizen.” Melissa Depraetere (Vooruit): “We zijn ons bewust van de nood aan een ‘appartementsreflex’ op beleidsniveau en willen hier uitgebreid werk van maken in de volgende legislatuur, aan de hand van een doeltreffende en gecoördineerde aanpak. Belangrijke speerpunten voor ons zijn de verduurzaming van appartementen en de uitbreiding van het sociaal tarief naar appartementsbewoners met een collectieve verwarmingsinstallatie.”
Melissa Depraetere
Sammy Mahdi (CD&V): “Het klopt dat er een grote uitdaging voor ons ligt op het vlak van renovatie van het woonpatrimonium. De afgelopen jaren is er reeds veel gebeurd op dat vlak. Denken we maar aan de verbouwpremies en verbouwleningen, renovatiepremies en renovatieleningen. Er moet zeker in kaart gebracht worden hoe de bestaande maatregelen naar appartementen toe beter kunnen worden toegepast. Concreet pleiten we bijvoorbeeld in meergezinswoningen voor het invoeren van de gewone meerderheid in plaats van de absolute meerderheid wanneer een eigenaar noodzakelijke, decretaal verplichte renovaties uitvoert om een beter EPC-label te behalen. Deze renovaties aan een wooneenheid noodzaken soms beperkte aanpassingswerken aan het gebouw, maar worden vandaag geblokkeerd tenzij er een absolute meerderheid van de stemmen wordt behaald.”
Bart Dewever (N-VA): “De federale wet op mede-
eigendom is te rigide en blokkeert vooruitgang in plaats van die te stimuleren. Wij willen die wetgeving naar Vlaanderen halen en herzien zodat grondige renovaties haalbaarder worden. Op vandaag vormt het mede-eigendoms- en appartementsrecht nog te vaak een hindernis voor de renovatie van een appartementsgebouw.”
Jeremie Van Eeckhaut (Groen): “Veel beleidsmakers zitten met een heel klassiek beeld van huisje-tuintje terwijl appartementen intussen het meest voorkomende woningtype zijn. Daardoor worden de uitdagingen die met mede-eigendom gepaard gaan soms onderschat. Onder andere de moeizame energierenovaties van appartementsgebouwen tonen dit aan. Groen steunt de inspanningen van VEKA om steun voor renovatie-inspanningen te organiseren specifiek op maat van grote appartementsgebouwen, in samenspraak met VME’s. Voor ons moeten de mogelijkheden met het nieuw instrument van de energiegemeenschappen hier ook maximaal voor ingezet kunnen worden. De Vlaamse regering heeft zich te lang eenzijdig op individuele initiatieven gericht. Een wijkgerichte, ontzorgende aanpak is nodig om het renovatietempo te verhogen. Ook op federaal vlak zijn er verbeterpunten.”
• Schaart uw partij zich achter de vraag om de versoepelde schriftelijke besluitvorming terug in te voeren, als alternatief voor bijzondere algemene vergaderingen?
Tom Ongena (Open VLD): “Ja. Zo kan de besluitvormingsproces efficiënter en goedkoper verlopen. Een dergelijke procedure kan ons inziens evenwel niet gehanteerd worden ter vervanging van de jaarlijkse algemene vergadering. Daarnaast is het van belang dat de rechten van alle eigenaars maximaal gevrijwaard blijven.”
Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Het Vlaams Belang pleit in alle sectoren van het maatschappelijk leven voor een verlaging van de administratieve lasten. Dit doel kan vaak bereikt worden door digitalisering van de procedures. Uit onderzoek van de Koning Boudewijnstichting blijkt echter dat de helft van onze burgers, vooral senioren, niet over voldoende digitale vaardigheden beschikt. Een schriftelijke (digitale) besluitvorming kan dus enkel worden ingevoerd na een unanieme beslissing op de (laatste fysieke) bijzondere algemene vergadering.”
Melissa Depraetere (Vooruit): “We staan er zeker voor open dit nader te bekijken.”
Sammy Mahdi (CD&V): “De schriftelijke besluitvorming is mogelijk voor de beslissingen die bij eenparigheid van de stemmen genomen worden (artikel 3.87, § 11 BW). De schriftelijke besluitvorming werd in de andere gevallen uitgesloten om misbruiken te vermijden. De kans op concentratie of misbruik van volmachten om aan het vereiste quorum te komen is in het geval van schriftelijke besluitvorming veel groter. Waar de syndicus dergelijke zaken
kan vermijden in een fysieke algemene vergadering, is dat bij een schriftelijke besluitvorming, niet of toch veel minder het geval. Om bepaalde mede-eigenaars te beschermen lijkt het ons enkel aangewezen de mogelijkheid van schriftelijke besluitvorming uit te breiden voor noodgevallen.”
Bart Dewever (N-VA): “We begrijpen de vraag naar voldoende flexibiliteit rond de organisatie en besluitvorming van een algemene vergadering. Het blijft echter belangrijk om leden en eigenaars voldoende inspraak te gunnen zodanig dat de beslissingen genoeg draagvlak hebben.” Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Met hybride en digitale vergaderingen kan het beslissingsproces al heel wat sneller verlopen. De drempel is lager om deel te nemen, mensen hoeven zich niet te verplaatsen, er is geen nood aan een vergaderlocatie,... Een aanpassing van de beslissingsmogelijkheden binnen de VME in die richting zou het nemen van energiebesparende maatregelen kunnen bespoedigen.”
• Welke maatregelen en ondersteuning voorziet je partij om de uitdaging van de energierenovatie van appartementsgebouwen aan te gaan?
Tom Ongena (Open VLD): “Energierenovatie zal de komende jaren alleen nog maar belangrijker worden en dus moeten we daar volop op inzetten. Dit is een belangrijk element in de strijd tegen de klimaatverandering en het is bovendien in het belang van de verbruiker die de energiefactuur ziet dalen. Dat is ook zo bij appartementsgebouwen, waar je natuurlijk zit met de specifieke dynamiek van de mede-eigendom. Het is dan ook noodzakelijk om de besluitvormingsprocedure en de meerderheidsvereisten binnen de VME onder de loep te nemen. Energetische ingrepen, en vooral het plaatsen van zonnepanelen,
zijn immers kostelijke ingrepen waarvan het niet noodzakelijk correct overkomt om deze met een gewone meerderheid door te voeren.”
Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Er ligt veel werk op de plank voor de renovatie van oudere, bestaande appartementsgebouwen. Het Vlaams Belang wil de renovatie daarvan een boost geven door prefinanciering in het systeem van premies. De premie zou dus voor een aanzienlijk deel op basis van een offerte kunnen toegekend worden en niet op basis van facturen. Dit geeft financiële ademruimte om de renovatiewerken aan te vatten met de hoge materiaalkosten in het achterhoofd. Bij een ‘Mijn Verbouwlening’ willen wij dat de ontlener pas moet starten met de afbetaling van de lening na vijf jaar. Zo kan de ontlener door zijn verlaagde energiekosten wat financiële ruimte opbouwen en ten volle genieten van de voordelen van de renovatie. Het Vlaams Belang is voorstander van maatregelen die de renovatie en energieprestaties van woningen bevorderen, maar tegen een renovatieplicht.”
Melissa Depraetere (Vooruit): “We verwijzen naar ons wetsvoorstel tot aanpassing van de regels in het Burgerlijk Wetboek inzake appartementsmede-eigendom. Dit voorstel omvat diverse maatregelen die de bestaande drempels zullen helpen wegnemen, zoals de verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan, aanpassing van de regels betreffende het reservekapitaal en het recht van een vereniging van mede-eigenaars om een kredietovereenkomst af te sluiten. Voor alle duidelijkheid: we wachten momenteel de adviezen over dit wetsvoorstel af en zullen deze dan uitgebreid bestuderen opdat we onze voorstellen kunnen optimaliseren. Tevens steunen we het standpunt van CIB dat de huidige beslissingsmeerderheid voor de goedkeuring van energetische wer-
ken aangepast moet worden. We willen ook financiële mechanismen voor appartementsrenovaties stimuleren.” Sammy Mahdi (CD&V): “ Er is de afgelopen jaren al heel wat gebeurd op het vlak van energieleningen en energiepremies. Het is inderdaad een belangrijke uitdaging naar de toekomst toe om te onderzoeken hoe deze zaken in de breedte kunnen worden toegepast, vooral naar huurders en appartementsgebouwen toe. In meergezinswoningen pleiten we voor het invoeren van de gewone meerderheid in plaats van de absolute meerderheid wanneer een eigenaar noodzakelijke, decretaal verplichte renovaties uitvoert om een beter EPC-label te behalen. Deze renovaties aan een wooneenheid noodzaken soms beperkte aanpassingswerken aan het gebouw, maar worden vandaag geblokkeerd tenzij er een absolute meerderheid van de stemmen wordt behaald. Om de lasten te beperken willen we een versterking van de woningpas, die alle wettelijke attesten moet omvatten en 1 plaatsbezoek voor al deze attesten.
Bart Dewever (N-VA): “De federale wet op mede-eigendom is te rigide en blokkeert vooruitgang in plaats van die te stimuleren. Wij willen die wetgeving naar Vlaanderen halen en herzien zodat grondige renovaties haalbaarder worden. Op vandaag vormt het mede-eigendoms- en appartementsrecht nog te vaak een hindernis voor de renovatie van een appartementsgebouw. Daarnaast heeft deze Vlaamse Regering onder impuls van minister Diependaele en Demir ook MijnVerbouwpremies mogelijk gemaakt voor de privatieve en gemeenschappelijke delen van appartemensgebouwen.”
Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Het federaal Parlement keurde deze legislatuur de resolutie goed tot vereenvoudiging en stimulering van energetische ingrepen in appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom. Momenteel ligt ook een wetsvoorstel voor om de drempels voor de verduurzaming van appartementen weg te nemen. Dit omvat onder meer de verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan, een aanpassing van de regels betreffende het reservekapitaal en de wettelijke verankering van het recht van een vereniging van mede-eigenaars om een kredietovereenkomst af te sluiten. Op Vlaams en lokaal niveau kunnen grotere inspanningen geleverd worden om appartementsgebouwen te ondersteunen in de coördinatie. “Een appartementsgebouw is een buurt op zichzelf”, lezen we in het CIB memorandum. Groen wil de buurtgerichte, ontzorgende aanpak sterk opschroeven, zeker voor appartementsgebouwen. Daarnaast moet het Vlaamse premiestelsel toegankelijker zijn voor appartementsgebouwen. Lokale besturen zijn het best geplaatst om de renovatiegolf actief mee te realiseren. Maar het is aan de Vlaamse overheid om een sterk coördinerende rol op zich te nemen en de nodige expertise en extra middelen te voorzien voor de begeleidings-
kosten. We willen de Energiehuizen stevig uitbreiden zodat iedereen er terecht kan voor begrijpelijke informatie, het aanvragen van premies, een renovatie-aanpak op maat en volledige ontzorging bij de keuze en opvolging van de werken.”
• Er is een duidelijke noodkreet over het aantal syndicusmedewerkers en binnenkort mogelijks ook syndici. Wat wil uw partij doen om het tij te helpen keren?
Tom Ongena (Open VLD): “Momenteel is het beroep van syndicus of van syndicusmedewerker een knelpuntberoep, mede omwille van de hoge werkdruk en de persoonlijke conflicten die zich binnen een VME kunnen manifesteren. We moeten het beroep opnieuw aantrekkelijk maken door in te zetten op digitalisering én het takenpakket te evalueren en aan te passen aan de realiteit en verwachtingen van vandaag.”
Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Vlaanderen kampt met een personeelstekort in het algemeen en van syndicusmedewerkers in het bijzonder. Vlaams Belang wil werken (als syndicus) aantrekkelijker maken door een hogere netto-verloning (die enkel haalbaar is in Vlaanderen dankzij een voldoende hoge werkzaamheidsgraad), hogere pensioen dankzij een eengemaakt pensioenstelsel en een betere opleiding.”
Melissa Depraetere (Vooruit): “We zijn ons zeer bewust van de uitdagingen waarmee zij geconfronteerd worden. In de komende legislatuur willen wij een partner zijn inzake initiatieven die erop gericht zijn om het beroep van syndicus terug aantrekkelijker en haalbaarder te maken.”
Sammy Mahdi (CD&V): “Er heerst inderdaad een grote arbeidskrapte vandaag in tal van sectoren, waaronder de syndici. In de eerste plaats willen we meer mensen aan het werk. Dat doen we door o.a. werken meer te laten
lonen via de fiscale hervorming, de werkloosheidsuitkering in de tijd te beperken, het mogelijk te maken om de ziekte-uitkering gedeeltelijk te combineren met inkomen uit arbeid, meer begeleiding aan te bieden via VDAB, … Dat is een generieke maatregel die de druk op onze arbeidsmarkt tout court moet verminderen. Daarnaast moeten we zorgen dat het beroep van syndicus(medewerker) aantrekkelijk blijft. Door een gebrek aan informatie of misverstanden krijgen de syndici vaak onterecht verwijten van mede-eigenaars. En net zoals in andere beroepen, moeten we vermijden dat enkele rotte appels het imago van het hele beroep aantasten. Garanties op het niveau van het BIV en de strijd tegen personen die zich op bedrieglijke wijze een bepaald beroep toemeten, zijn voor onze partij dan ook van groot belang.”
Bart Dewever (N-VA): “De Vlaamse arbeidsmarkt kampt met grote krapte in het algemeen. Om voor alle sectoren, en dus ook de syndici, de druk van de ketel te halen moeten we inzetten op het activeren van inactieven en werklozen. Syndicus is een knelpuntberoep dus inactieven worden extra gestimuleerd om zich richting die beroepen om te scholen. Via een regionalisering van het arbeidsmarktbeleid willen we werk maken van echt activeringsbeleid. Denk aan het beperken van de werkloosheidsuitkeringen in de tijd. Het beroep van syndicus moet ook meer bekendheid krijgen. Onbekend is onbemind. Weinig mensen kennen het beroep en veel mede-eigenaars denken dat de syndicus elke discussie tussen mede-eigenaars moet aanpakken, wat niet het geval is. Meer bewustwording is dus nodig.”
Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Een imagocampagne is een uitstekend initiatief. Er is een krapte op de arbeidsmarkt en in steeds meer sectoren is het hard zoeken naar mensen. Veel mensen vallen uit. Er zijn op vandaag meer dan 500.000 langdurig zieken in ons land. Dat zijn er veel
Tom Ongena
meer dan werkzoekenden. De vergrijzing zet extra druk want vervangingen zijn niet altijd te vinden waardoor de werkdruk verder toeneemt. Sterk inzetten op werkbaar werk (= gezonde werkvloeren en een gezonde balans werk/privé) kan vermijden dat mensen uitvallen. De overheid kan met een administratieve vereenvoudiging haar steentje bijdragen om de werkdruk te verlichten voor syndici. Ook in de voorgestelde wijzigingen in de beroepsreglementering zitten goede initiatieven om het beroep aantrekkelijker te maken. We willen dat de VDAB versterkt wordt om mensen goed te begeleiden naar een job die bij hen past en om werkgevers te ondersteunen bij hun vacaturebeleid. Een erg negatieve audit toont dat er werk aan de winkel is. Om de toestroom te verbeteren, voorzien we opleidingen op de werkvloer voor mensen die in een knelpuntsector zoals syndicusmedewerker aan de slag kunnen, maar er niet de juiste opleiding voor hebben.”
• Welke boodschap wil uw partij de syndici zeker meegeven? Wat moeten zij zeker weten over uw programma voor de komende legislatuur?
Tom Ongena (Open VLD): “ Er worden heel wat klimaaten milieuverplichtingen ingevoerd. Je kan niet zomaar zaken verplichten zonder daarbij mensen te helpen die verplichtingen te kunnen nakomen. De overheid moet haar verantwoordelijkheid nemen. Om tegen 2050 naar een volledig woonpatrimonium met label A haalbaar te maken, is het noodzakelijk dat de Mijn Verbouwlening terug renteloos wordt en dat de verhoogde Mijn Verbouwpremies behouden blijven.”
Melissa Depraetere (Vooruit): “De verduurzaming van appartementsgebouwen wordt een grote uitdaging komende legislatuur, zowel voor het beleid, de VME zelf als
Jeremie Vaneeckhout
alle betrokken professionals. We engageren ons om erover te waken dat de syndici doorheen dit proces actief betrokken worden als experts en stakeholders.”
Sammy Mahdi (CD&V): “We zullen syndici de komende jaren hard nodig hebben. Het beroep van syndicus combineert twee eigenschappen die fundamenteel zijn om elke maatschappelijke uitdaging het hoofd te bieden: het vermogen om in dialoog te gaan met mensen van heel verschillende achtergronden om hen te laten samenleven, alsook de knowhow en skills om dat technisch en juridisch georganiseerd te krijgen. Het zijn twee eigenschappen die we voor tal van maatschappelijke uitdagingen zullen nodig hebben. We weten dat we op syndici kunnen rekenen om die rol op te nemen waar ze dat kunnen, bijvoorbeeld bij de renovatie-inspanningen bij appartementsmede-eigendom. Wij zijn als partij altijd bereid om mee te bekijken hoe we ervoor kunnen zorgen dat de syndici die rol effectief kunnen opnemen.”
Bart Dewever (N-VA): “Het uitgangspunt van het partijprogramma zal betaalbaar wonen zijn. Dat willen we realiseren door nauw samen te werken met de verschillende professionele actoren in het veld. Zowel de private sector als de overheid moeten hiervoor de handen in elkaar slaan. De neuzen moeten in dezelfde richting. Meer betaalbaar aanbod op onze woningmarkt is broodnodig. Vanuit de overheid willen we daarom verder inzetten op een stabiel ondernemings- en investeringsklimaat.”
Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Er is geen magic bullet voor de krapte op de arbeidsmarkt. De eerste bekommernis is dat mensen niet opbranden in hun job. Een correcte vergoeding moet het werk ook aantrekkelijk houden. Het is voor velen een vrij onbekend beroep dat nochtans heel veel mensen zou kunnen aanspreken.”
Op 30 mei is het opnieuw zover: de Real Estate Awards! CIB gaat dit jaar voor de vijftiende keer op zoek naar straffe vastgoedprofessionals, waaronder een nieuwe vastgoedbelofte en vastgoedondernemer. Ben jij een professional in vastgoedbeheer, verkoop of verhuur? En heb je een ondernemende drive?
We want you! Wat mag je verwachten van de Real Estate Awards? En waarom zou je jezelf kandidaat stellen? Niemand minder dan voormalig vastgoedbelofte
Arne Hermans (Diggit studentlife) en voormalig vastgoedondernemer
Dave Bracke (Altro Vastgoed) blikken terug op hun avontuur.
• Hoe blik je terug op de Real Estate Awards?
Arne: “Alleen maar positief; het was om te beginnen een zeer fijne ervaring, maar het genereerde ook best een mooie exposure. In professionele kringen waren de reacties bijzonder positief, wat uiteraard mooi is voor een jong bedrijf. Daarnaast is het misschien formeel wel een individuele award, maar het is ontegensprekelijk eentje voor het volledige team dat mee aan de kar trekt om Diggit continue naar een hoger niveau te tillen. Dat geldt ook zonder award, maar de trofee aan de balie op kantoor is een mooie reminder.”
Dave: “Het winnen van de titel ‘Vastgoedonderneming van het jaar’ heeft Altro én ons volledige team echt een boost gegeven. Ons team droomde van de titel en leefde enorm toe naar de finale. De titel ‘Vastgoedonderneming van het Jaar’ winnen, toonde aan dat de weg die we hadden ingeslagen de juiste was. Dat is er één van geleidelijke en kwalitatieve groei, zonder stappen over te slaan. In zes jaar tijd zijn we als kantorennetwerk enorm gegroeid. Om onze groeiplannen te kunnen realiseren, blijven we op zoek naar ambitieuze makelaars. Deze award was een bekroning van het harde werk dat al onze medewerkers dagelijks leveren.”
“De Real Estate Awards dwingen je onbewust om na te denken over
je activiteiten,
ambities
en
visie. Neem je dan een trofee mee naar huis, dan is dat een geweldige kers op de taart.”Arne Hermans
• Voor wie is het interessant om zich kandidaat te stellen voor de award 'Vastgoedbelofte'?
Arne: “Uiteraard voor elke vastgoedprofessional die met een uitgesproken drive en ambitie de vastgoedwereld wil veroveren in zijn of haar specifieke sector. Als je die activiteiten graag in de verf zet, kunnen de Real Estate Awards of de nominatie op zich al een zeer mooie ondersteuning bieden.”
• Waarom zou je iemand aanraden om zich kandidaat te stellen voor deze award?
Arne: “Om hem te winnen (lacht). Het gaat per definitie om een startende vastgoedactiviteit en dan is iedereen gebaat bij initiatieven die je naamsbekendheid mee kunnen ondersteunen. De Real Estate Awards bieden je daar letterlijk en figuurlijk een podium voor, dus dat is een
“Door het winnen van een Real Estate Award hebben we onze naamsbekendheid binnen de vastgoedsector serieus kunnen boosten.”
Dave Bracke
kans die je moet grijpen. Het dwingt je ook om na te denken over je activiteiten, ambities en visie. Je hebt een bepaalde weg voor ogen, maar hoe onderscheid je je van anderen, welke vernieuwende ideeën tracht je te ontwikkelen en wat is de impact van die activiteiten ten aanzien van diverse stakeholders? Je klaarstomen voor de Real Estate Awards dwingt je onbewust om daar een helder beeld over te vormen. Als je dan de trofee mee naar huis mag nemen is dat een geweldige kers op de taart voor jezelf en je team. Zo niet heb je hoe dan ook een fijne avond beleefd onder collega’s en supporters.”
• Voor wie is het interessant om zich kandidaat te stellen voor de award ‘Vastgoedonderneming’?
Dave: “Ik denk dat iedereen met een duidelijke toekomstvisie en -ambitie binnen de vastgoedsector moet overwegen om zich kandidaat te stellen.”
• Waarom zou je iemand aanraden om zich kandidaat te stellen voor deze award?
Dave: “De Real Estate Awards geven je de mogelijkheid om je naamsbekendheid te versterken. Deelnemen deed ons ook nadenken over onze toekomstige groeistrategie én deze af te toetsen met een professionele jury die samengesteld is uit verschillende sectoren.”
• Wat hebben de Real Estate Awards je bijgebracht?
Arne: “Een extra boost voor het bedrijf qua externe bekendheid, wat mooi meegenomen is, maar bovenal toch de bevestiging dat je aan een mooi verhaal werkt, wat zoals gezegd een pluim op de hoed van het bestaande team is én bovendien kan worden uitgespeeld naar nieuwe collega’s die getriggerd worden door onze activiteiten en ambities. Dat deze award uitgaat van de beroepsorganisatie geeft overigens ook een zekere kwaliteitsstempel die mooi meegenomen is.”
Dave: “Door het winnen van de titel hebben we onze naamsbekendheid binnen de vastgoedsector serieus kunnen boosten. We konden het voorbije anderhalve jaar kwalitatieve profielen aantrekken die getriggerd werden door het winnen van de award.”
• Welke tip heb je voor vastgoedprofessionals die zich kandidaat willen stellen?
Arne: “Met Diggit willen we een verhaal brengen dat zich onderscheidt van bewandelde paden dankzij een unieke aanpak binnen de niche van studentenhuisvesting. Iedereen die overtuigd is van het onderscheidend karakter van zijn of haar eigen activiteiten, zou ik aanraden een gooi te durven doen naar een Real Estate Award. Niet twijfelen en
Ben jij een nieuwe, jonge ondernemer binnen de vastgoedsector? En heb je een ondernemende toekomstvisie? Dan maak jij misschien wel kans op de award voor Vastgoedbelofte.
• Heb je een straf ondernemingsplan ontwikkeld?
• Een geslaagde marketingcampage achter de rug?
• Of lever je een heleboel inspanningen om van jouw team een hécht team te maken?
Presenteer het aan onze jury en overtuig hen met zaken die de beloftevolle ondernemer in jou aantonen.
gewoon doen; you’ve got nothing to lose! We lanceerden recent onder het Diggimmo label de verkoop van studentenkamers in bestaande studentenresidenties. Misschien moeten we zelf onze kans nog eens wagen (lacht).”
Dave: “Ga aan de slag met jullie kandidatuur, stel een ambitieus toekomstplan op en zeg daarin heel duidelijk waarin jullie zich onderscheiden van de concullega’s. Ik wens alle kandidaten alvast veel succes toe!”
Heb je al wat jaren ervaring op de teller staan als ambitieuze vastgoedondernemer? Of maak je deel uit van een zeer gedreven team van vastgoedbeheerders of -bemiddelaars? Dan neem jij samen met je team mogelijks de award voor Vastgoedondernemer mee naar huis!
• Heb je net een grote stap gezet in de verdere digitalisering van je dienstverlening?
• Een marketing of sales flow geïmplementeerd die resulteert in een omzetverhoging?
• Of slaag je er als syndicus in om een constante kwalitatieve service aan te bieden?
Presenteer het aan onze jury en overtuig hen met zaken die de gedreven ondernemer in jou aantonen.
Een Real Estate Award is zonder twijfel een bekroning op je carrière.
Herken je jezelf in het profiel van Vastgoedbelofte of Vastgoedondernemer? Of heb je een collega die zo'n vastgoedaward verdient? De deadline om je kandidatuur in te dienen is 14 april. Wacht dus niet te lang! Surf snel naar www.realestateawards.be voor meer info.
Heb jij of ken jij een innovatieve oplossing voor de vastgoedsector? Doe dan mee aan onze ‘Digital Innovation Challenge’ en stuur ons jouw pitch vóór 14 april in.
Ga de uitdaging aan en maak kans op de Digital Innovation Award tijdens de Real Estate Awards op 30 mei!
• Verbreed je vastgoednetwerk met een enorme boost.
• Start een pilootproject ism onze IT-partner ORIS. En nog zo veel meer...
Wil je meer weten? Bekijk alle details op www.realestateawards.be
Zelfstandig syndicus Sofie Wille over de fiberuitrol “De fiberconnectie gaat goed van pas komen voor syndici”
De uitrol van fiber is al vergevorderd in de centrumsteden. Proximus werkt hiervoor niet alleen nauw samen met grote syndicuskantoren, maar ook met kleinere, zelfstandige syndici zoals Sofie Wille van Sofie Wille Immo Services in Oostende. “Die samenwerking verloopt zeer vlot”, bevestigt Sofie Wille. Samen met ons blikt ze terug én vooruit.
Na 16 jaar bij een groot vastgoedkantoor in Oostende te hebben gewerkt, besloot Sofie drie jaar geleden zelfstandig syndicus te worden. Intussen beheert ze 23 gebouwen. Het merendeel daarvan is aangesloten op het fibernetwerk. Veel weerstand van bewoners en eigenaars heeft ze daarbij niet ondervonden. “Fiber is momenteel nog gratis, je kunt toch geen overtuigender argument bedenken? Ik zeg hen altijd: doe het nu, want wie weet hoeveel honderden of duizenden euro’s je binnen vijf jaar zelf gaat moeten neerleggen.”
Het feit dat meerdere operatoren gebruik kunnen maken van het fibernetwerk, overtuigt ook heel wat bewoners.
Ook handig voor syndici
Momenteel merkt Sofie dat de fiberverbinding vooral gebruikt wordt in de appartementen zelf. De hogere bandbreedte, grotere internetsnelheid en lagere latency van fiber zijn immers ideaal om te streamen, te videobellen en online te gamen, maar ook voor domotica.
“De fiberconnectie gaat ook goed van pas komen voor syndici”, vult Sofie aan. “In sommige gebouwen hebben we bijvoorbeeld de analoge koperen telefoonlijnen in de liften al vervangen door fiber. Daardoor kan de liftfirma voortaan ook vanop afstand nakijken of de connectie nog werkt. Dat is een hele verbetering.”
“Fiber maakt het ook veel haalbaarder om camera’s met een internetconnectie te plaatsen in de gemeenschappelijke delen, zoals de inkomhal of de kelder. Ik denk dat er in de toekomst steeds meer zaken vanop afstand gecontroleerd, geregistreerd en geanalyseerd zullen worden.
Dan zal een fiberconnectie natuurlijk goed van pas komen. We zijn momenteel bijvoorbeeld aan het onderzoeken hoe we gebruik kunnen maken van geconnecteerde rookmelders en branddetectoren, zodat je als syndicus vanop afstand via een app meteen op de hoogte wordt gebracht wanneer er iets staat te piepen.”
Fiber maakt syndici misschien het leven makkelijk, maar het omgekeerde geldt volgens Sofie evenzeer. “Proximus heeft snel begrepen dat ze een beroep moesten doen op syndici voor de installatie van fiber. Anders hadden ze te vaak voor een gesloten deur gestaan. We hebben namelijk veel tweedeverblijvers in Oostende. Daarnaast was het handig om elke installatie vooraf te overlopen met een technieker of verantwoordelijke van Proximus. Hun eerste idee was namelijk vaak wel de meest logische aanpak, maar niet altijd esthetisch de meest aantrekkelijke. Dan wees ik hen op andere mogelijkheden, zoals een bestaande schacht waarin een kabel kan worden weggewerkt. Daar stonden ze altijd voor open. Alles is altijd in orde gekomen, wat dat betreft mag ik niet klagen.”
Wij zullen aanwezig zijn op het Syndiccongres op donderdag 14 maart 2024 in MeetDistrict, Gent.
Wij zullen aanwezig zijn op het Syndiccongres op donderdag 14 maart 2024 in MeetDistrict, Gent.
Hebt u zelf ook een administratieve of facturatie vraag?
Hebt u zelf ook een administratieve of facturatie vraag?
Neem contact op met het Syndic Team:
Wij zullen aanwezig zijn op het Syndiccongres op donderdag 14 maart 2024 in MeetDistrict, Gent.
Neem contact op met het Syndic Team:
• 0800 30 30 7
• 0800 30 30 7
Hebt u zelf ook een administratieve of facturatie vraag?
• syndic@proximus.com
• syndic@proximus.com
Neem contact op met het Syndic Team:
• 0800 30 30 7
• syndic@proximus.com
“Klanten voelen zich bij ons niet als een nummertje. Ik probeer alle eigenaars bij naam te kennen en herkennen”
Dat het vastgoedbloed geregeld door de aderen van de kroost loopt, wisten we al. Er zijn genoeg voorbeelden van ouders en kinderen die samen een vastgoedkantoor runnen. Maar wordt die liefde voor het beroep ook doorgegeven in het syndicusverhaal? Syndickantoor WSB uit Dilbeek is alvast het voorbeeld bij uitstek dat het ook hier gebeurt.
Het eerste immokantoor van WSB zag het levenslicht in 2005, in 2008 volgde een tweede vestiging in Dilbeek. Een jaar later richtte stichter Rudy Hendrix een aparte syndicustak op. Vandaag mag Rudy zijn beide dochters Kelly en Evy collega’s noemen. Evy neemt de immo-afdeling voor haar rekening, terwijl Kelly zich intussen al 14 jaar ontfermt over het syndicusgebeuren. Nochtans stond het niet in de sterren geschreven dat Kelly syndicus zou worden, vertelt ze. “Ik studeerde rechten aan de UGent en was eigenlijk van plan om advocate te worden. In 2009 had ik zelfs geen flauw idee wat een syndicus allemaal deed. Mijn vader vroeg me echter om mee te stappen in het verhaal, omdat hij iemand aan zijn zijde wou die betrouwbaar was en omdat hij vond dat de job goed aansloot bij mij persoonlijke profiel.” Voor Kelly bleek het een succesformule te zijn. De job heeft zoveel facetten – van het juridische, financiële tot technische luik- die ze allemaal leerde beheersen. Die variatie speelt ze ook uit om sollicitanten warm te maken voor de job. “Ik ken geen enkele job, waar je op persoonlijk kennisniveau zo kan groeien. Uiteraard moet je er wel de nodige moeite voor doen. En net als ik bestaan er nog mensen die de schoonheid van deze job kunnen appreciëren.”
Dochter Evy sloeg een andere richting in. Zij wist al heel snel dat de makelaardij meer op haar lijf geschreven was. “Terwijl Kelly graag haar houvast heeft, hou ik enorm van de variatie binnen het immogebeuren. Ik zeg wel nooit nooit tegen het syndicschap, aangezien we allebei heel technisch opgeleid zijn door onze vader. Dat maakt dat ik ook over de nodige bagage beschik om in te stappen moest het nodig zijn.”
Papa’s levenslessen
Ook al zijn ze allebei actief binnen een andere tak van het vastgoed, toch hebben Kelly en Evy beiden eigenschappen geërfd van hun vader die hen helpen bij het uitoefenen van hun job. “De kneepjes van het vak voor het leiden van een vergadering – want dat is ook een kunst – heb ik van hem mogen leren”, legt Kelly uit. “Zo moet je een vergadering voor een gebouw van tien mensen anders leiden dan eentje voor 200 mensen.” Een belangrijke les die Kelly daarbij ook gekregen heeft: “Behandel iedereen op dezelfde manier, of het nu om een arbeider of een minister gaat. Ze krijgen allemaal dezelfde service, respect en aandacht.”
Papa Rudy is er als de kippen bij om aan te vullen. “Doe wat je doet goed en kijk niet naar een ander. En blijf zeker jezelf met veel zelfvertrouwen. Als familiekantoor doen we vaak nog dat tikkeltje meer voor onze klanten. En als dat voor sommigen niet genoeg is, dan kan je jezelf niets verwijten.” Ondanks de gelijkenissen verschillen vader en dochter ook soms in het benaderen van mede-eigenaars. “Ik ben meer de probleemoplosser”, vertelt Rudy. Hij is trots dat hij z’n professionele dromen samen met zijn dochters kan waarmaken. “Het is leuk elkaar dagelijks te zien en je dochters te zijn uitgroeien tot toppers in hun vak.”
Anekdotes tijdens frietjesavond
Professioneel en privé proberen ze van elkaar gescheiden te houden, al lukt dat niet altijd, getuigt Kelly. “Het kan zijn dat we in de voormiddag nog een discussie voerden, en dan op vrijdag tijdens frietjesavond over iets anders babbelen. Al kunnen we evengoed hier en daar nog professionele anekdotes aanhalen. De job is nooit gedaan,
dus sommige zaken vloeien nu eenmaal in elkaar over. Maar wanneer je van je job houdt, hoeft dit niet per se nadelig te zijn.”
Rudy en z’n dochters proberen het familiale aspect uit te dragen naar hun klanten en zich zo te onderscheiden van de grotere kantoren. Kelly: “Klanten voelen zich bij ons niet als een nummertje. Ik probeer alle eigenaars bij naam te kennen en herkennen. Klanten appreciëren het dat je weet wie ze zijn. Dat geldt ook in de omgekeerde richting: Sommige klanten kennen soms beter de leeftijd van mijn kinderen dan ikzelf (lacht).”
Dat familiale aspect speelt ook een belangrijke rol binnen in de immo-afdeling, weet Evy. ”Wij helpen de klanten vaak buiten onze functie. Zo verkopen we niet alleen, maar helpen we hen ook verder met vragen over hun lening, of vullen we de rol van psycholoog in wanneer er scheidingen aan te pas komen. Klanten weten ook dat wanneer ik morgen uitval, mijn vader het dossier zal overnemen.”
“Het is leuk elkaar dagelijks te zien en je dochters te zien uitgroeien tot toppers in hun vak”
Avondvergaderingen en geschikte medewerkers
Een trending topic binnen het syndicgebeuren is het afbouwen of zelfs afschaffen van avondvergaderingen. Bij WSB zijn ze volop bezig met de switch te maken, vertelt Kelly. “Bij WSB Syndic motiveren we nieuwe gebouwen al jaren om overdag te vergaderen. Kleinere gebouwen krijgen sowieso enkel nog deze optie voorgeschoteld wanneer ze met ons in zee wensen te gaan. Ook bestaande klanten krijgen bij de verlenging de vraag of ze het zien zitten om over te schakelen op dagvergaderingen. Als je dat goed aanbrengt, krijg je de mensen wel mee in het verhaal.”
Het brengt ons meteen bij een ander populair gespreksonderwerp onder de syndici: de zoektocht naar geschikt personeel. “De work-life balance is sinds corona steeds belangrijker geworden”, vertelt Kelly. “En dan is het syndicschap natuurlijk niet ideaal. Overdag moet je immers op kantoor aanwezig zijn om zaken binnen je VME’s gedaan te krijgen en ’s avonds moet je dan weer present zijn
voor het leiden van algemene vergaderingen. Een 9 to 5 mentaliteit is hierbij niet mogelijk en vaak knelt het schoentje daar. Men werkt tegenwoordig om te leven, in plaats van omgekeerd. Op dat vlak moeten zowel syndici als mede-eigenaars elkaar in het midden vinden, als we een kwalitatief betaalbaar beheer willen organiseren.”
“Ik ken geen enkele job waar je op persoonlijk kennisniveau zo kan groeien”Kelly Hendrix
Dat personeel hebben ze bij WSB meer dan ooit nodig, want er weerklinken nieuwe ambities, vertelt Rudy. “We willen een deel van Brussel aanboren en ook daar kwaliteit bieden als syndicus.” Kelly reageert enthousiast op de uitbreidingsplannen in de hoofdstad. “Het is een nieuwe uitdaging, aangezien er ook een andere mentaliteit heerst. Ons doel is om ook hier in de zeer nabije toekomst ons klantenbestand te gaan uitbreiden. Met ons tweetalig team hebben we hier absoluut een groot voordeel tegenover onze Franstalige collega’s waar meestal geen enkele beheerder notie heeft van het Nederlands.”
Samensmelten
De toekomst oogt met andere woorden rooskleurig. Is er stiekeme hoop dat een nieuwe generatie het Hendrixverhaal verderzet? “Ik hoop alvast van wel”, meent Evy. “Mijn vriend misschien wat minder, aangezien die weet hoeveel tijd en energie er in de job kruipt.” Ook Rudy hoopt dat de Hendrixen in de toekomst in het immo- en syndicuswereldje naam blijven maken. Hij denkt daarbij net als Kelly aan mogelijke samensmeltingen. “De toekomst zal niet meer weggelegd zijn voor de kleinere kantoren”, denkt Kelly. “Samensmelten om aan de grote vraag te kunnen voldoen is onontbeerlijk met het oog op kwalitatief beheer. Groter hoeft niet per se slechter te zijn wanneer de juiste mensen de groep blijven aansturen en de medewerkers er zich van bewust blijven dat er kwaliteit moet geleverd blijven worden. Langs de andere kant zullen de klanten moeten beseffen dat ook zij een inspanning zullen moeten leveren. Een kwalitatief beheer vraagt immers de juiste verloning en redelijke tijdsbesteding voor deze verloning. Wanneer we deze oefening in evenwicht krijgen, zullen we beide zijden op deze grote markt gelukkig kunnen krijgen”, besluit ze.
Vele syndici zijn niet te spreken over plots stijgende bankkosten
“Van het ene jaar op het andere gingen de kosten plots maal tien”
De zowat 1,5 miljoen appartementsbewoners in ons land worden de laatste tijd steeds meer geconfronteerd met hoger oplopende bankkosten en zelfs bankuitsluitingen. Een niet te onderschatten maatschappelijke problematiek en dus trokken vele syndici aan de alarmbel bij CIB. De beroepsvereniging nam meteen de koe bij de horens. Via politieke druk kwam er heel recent een doorbraak in het dossier. De VME’s komen voortaan in aanmerking voor de basisbankdienst, al mag het voor CIB hier niet bij stoppen.
Terwijl er voor particulieren en ondernemingen een basisbankdienst is, die banken een gegarandeerde dienstverlening oplegt en verzekert dat niemand wordt uitgesloten van bankdiensten, was die basisbankdienst er niet voor VME’s. De jongste maanden was het voor VME’s steeds moeilijker om een bankrekening te krijgen en trokken de banken de tarieven almaar op.
“Bij ons was KBC de eerste bank die een verhoging doorvoerde”, vertelt Annelies Van Praet, bestuurder bij De Syndicus. “Dat kwam met de mededeling dat er vanaf nu
een forfait administratiekosten van 250 euro zou worden aangerekend voor de rekening van de VME’s. We hebben toen bij andere banken ook geïnformeerd of zij dit ook zouden doen en dat werd inderdaad bevestigd. Wij hebben destijds een klacht ingediend bij de ombudsdienst van KBC maar helaas met negatief antwoord.”
“Concreet betekent dit dat elke VME minstens 250 euro extra aan bankkosten heeft, naast de standaardkosten voor verrichtingen etc. Voor kleinere VME’s met een beperkt budget of een begroting die altijd net voldoende is, zorgt dit onmiddellijk voor cashflowproblemen. Veel eigenaars waren hier ‘not amused’ over uiteraard. Als syndicus konden we dit niet begroten en gaat het toch van de rekening, sommige eigenaars eisen dat we onmiddellijk van bank zouden veranderen of gaan zelf op zoek naar alternatieven.”
“De jaarlijkse bankkost is in een klein gebouw vaak meer dan het maandelijkse vaste beheersloon van de syndicus”
Tom Van Campenhout, zaakvoerder 03beheer
Ongenoegen
Ook Maité Maes van vastgoedbeheerder Buro-M zag de bankkosten voor haar VME’s plots spectaculair stijgen. “Bij ons gingen de kosten plots maal tien. In vele gebouwen is hier ongenoegen over geuit door de rekeningcommissaris of de andere mede-eigenaars. We worden als syndicus laksheid verweten, omdat we niet uitkijken naar een andere bank. Het is voor ons als syndicus ech-
De vele getuigenissen van onze syndici zorgden ervoor dat CIB meteen actie ondernam op politiek niveau. De doorbraak kwam er relatief snel. Op 8 februari keurde de Kamer de wet houdende Diverse Bepalingen inzake Economie goed. Met de wet wordt niet enkel de onrechtmatige bedingenleer van toepassing op VME’s, maar komen de VME’s voortaan in aanmerking voor de basisbankdienst. Concreet is de basisbankdienst het recht op een minimale dienstverlening: toegang tot een betaalrekening en de daaraan verbonden meest essentiële verrichtingen. De toekenning is een belangrijke stap in de aanpak van de problematiek rond de bankrekeningen van VME’s, al mag het voor CIB niet stoppen bij de basisbankdienst. Het is slechts een terugvalbasis wanneer de bank anders de opening van een rekening weigert. Zonder bankreke-
ningen kunnen appartementsgebouwen niet ordentelijk functioneren.
Voor de toepassing van de basisbankdienst op de VME’s heeft de wetgever ze zich gealigneerd op de toepassing van de beschermingsregels inzake onrechtmatige bedingen uit het boek 6 van het WER op de VME’s.
Daarbij wordt een onderscheid gemaakt:
• Als 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de Basisbankdienst voor particulieren van toepassing.
• Als meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die een pro-
fessionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de basisbankdienst voor ondernemingen van toepassing.
Een belangrijk verschil schuilt in de kostprijs: noteer dat de basisbankdienst voor consumenten maximaal €19,24 per jaar kost. Bij ondernemingen was er nog geen maximumbedrag maar wordt nu een limiet van €420 per jaar ingevoerd.
Aangezien elke VME een rekening moet hebben voor zowel het werkkapitaal als het reservekapitaal heeft CIB bovendien benadrukt dat de basisbankdienst van toepassing moet zijn op de beide rekeningen. Minister van Economie Dermagne heeft zich ertoe verbonden deze garantie te regelen bij de eerstvolgende massawet Economie:
ter een administratieve rompslomp om alle bankrekeningen te wijzigen. Bovendien is er geen garantie dat bij het wijzigen van bank we niet na een jaar in dezelfde situatie belanden. We zijn onderworpen aan de willekeur van de bank omtrent het aanrekenen van tarieven. Voor kleinere gebouwen is de impact op het jaarbudget het grootst. De bankkosten worden per VME op dezelfde wijze aangerekend. Een garagecomplex met een jaarbudget 6.000 euro betaalt dus evenveel als een complex met 235 appartementen.”
Vragen
De argumenten van de banken voor deze stijgende kosten zijn te herleiden tot ‘meer administratieve rompslomp’, maar ook daar stellen heel wat syndici zich vragen bij.
“Wij stellen ons inderdaad de vraag of die kost wel nodig is. Is er werkelijk zoveel meer werk dan bij particuliere
rekeningen om hiervoor een forfait aan te rekenen? Er zijn bijvoorbeeld VME’s met maar vier eigenaars, die één keer per jaar hun bijdrage storten en waarvoor er amper facturen te betalen zijn. Wat daar dan voor de bank meer werk aan is, is voor ons een raadsel”, gaat Van Praet verder.
Opvallend, syndici staan met de rug tegen de muur en kunnen vaak ook geen kant op. “Berusten is dan de enige optie. Tal van VME ’s willen het risico niet lopen om van de klaveren bij de biezen terecht te komen en blijven daarom waar ze zitten. In grote gebouwen waar de kosten worden gedeeld door veel verschillende mede-eigenaars is het geen issue. In kleine gebouwen (5-10 appartementen) is de impact ervan per kavel groter en zijn de reacties scherp(er). De jaarlijkse bankkost is in een klein gebouw vaak meer dan het maandelijkse vaste beheersloon van de syndicus”, weet Tom Van Campenhout, zaakvoerder van 03beheer.
‘Inzake de VME’s heeft de basisbankdienst in de huidige stand van de wetgeving op slechts één bankrekening betrekking. Gelet op de gerechtvaardigde bezorgdheid van CIB en Federia over de VME’s stelt de minister voor dat
verzoek op te nemen in een toekomstige wet houdende diverse bepalingen inzake economie, teneinde rekening te houden met de in artikel 3.86 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde vereiste van een dubbele rekening.’
Verdere stappen
Nu het thema eindelijk op de politieke agenda staat, zal CIB blijven aandringen naar meer structurelere oplossingen rond de bankrekeningenproblematiek bij VME’s.
CIB vraagt daarbij onder meer:
• Een sensibilisering richting de financiële instellingen dat VME’s niet UBO-registratieplichtig zijn, zodat ze zich hier niet oneigenlijk op kunnen beroepen om rekeningen af te sluiten, te weigeren of extra kosten aan te rekenen.
• Een verplichte tot individuele motivering van een weigering en een meldingsmogelijkheid bij de FOD Economie/Economische Inspectie.
• De herinnering aan de financiële instellingen dat briefwisseling moet worden gericht aan de wettelijke vertegenwoordiger van de ME, m.n. de syndicus, conform art. 3.89, §5, 4° BW.
Een dossier dat dus ongetwijfeld nog een gevolg krijgt en daar zullen we als CIB uiteraard over communiceren via onze gekende kanalen.
Syndicus is een knelpuntberoep. De vele avondvergaderingen zitten daar ongetwijfeld voor iets tussen. Om het beroep aantrekkelijker te maken, weigeren steeds meer vastgoedbeheerders om ’s avonds nog te vergaderen. Syndici Frank, Wendy en Merel getuigen alvast waarom zij heil zien in het vergaderen tijdens de kantooruren.
“Werkende mede-eigenaars hebben vaak zelf ook geen zin meer in een avondvergadering op locatie”
De Mechelse Wendy Hendrickx heeft de transitie naar dagvergaderingen helemaal ingezet om de work life balance van haar medewerkers te verbeteren. “Bij He-Vo Vastgoed proberen we, zeker voor de kleinere gebouwen met minder dan 20 appartementen, over te schakelen naar vergaderingen overdag (ten laatste starten om 16u). Ook tweede oproepen, indien bij de eerste AV het aanwezigheidsquorum niet werd gehaald, plannen we overdag in”, legt Wendy uit. Wendy stelt vast dat sommige werkende mensen zelf vaak geen zin meer hebben om ’s avonds nog af te zakken naar een fysieke vergadering. “Daarom zetten we ook in op digitale vergaderingen, zodat werkende mensen de mogelijkheid hebben om tijdens de kantooruren in te bellen en aanwezig te zijn.”
Onder de mede-eigenaars ervaart ze soms begrip voor de switch, maar soms ook tegenkanting. “Mede-eigenaars zijn een verscheiden publiek, waarbij het quasi onmogelijk is om voor iedereen goed te doen. De mede-eigenaars moeten echter beseffen
dat syndicus echt een knelpuntberoep is en dat vele VME’s ons bijna smeken om hun syndicus te willen zijn. Het komt dan ook steeds vaker voor dat we selectiever worden over welke gebouwen we in beheer nemen. Soms stellen we van begin af aan heel duidelijk de voorwaarde om enkel overdag te vergaderen.”
Moeten avondvergaderingen in de toekomst dan volledig afgeschaft worden? Het lijkt Wendy alvast een goede zaak in functie van een gezonde work life balance. “Toch indien de afschaffing voor de hele sector zou gelden. Er heerst een serieuze krapte op de arbeidsmarkt. Het is dan ook logisch dat werknemers eerder zullen kiezen voor een job met mooie werkuren, waarbij ze ’s avonds tijd vrij hebben voor hun gezin en zichzelf”, gaat Wendy verder. “Je moet de job ook kunnen volhouden. Het is geen evidente job, waarbij je sterk in je schoenen moet staan en van alle markten thuis zijn. De vraag is natuurlijk in hoeverre een totale afschaffing realistisch is. Want wat doe je dan bijvoorbeeld met weekendvergaderingen aan de Kust?”
“Het wordt steeds moeilijker om aan ons aanwezigheidsquorum te geraken, zelfs met vergaderingen buiten de kantooruren”
Merel Vandevelde (Dewaele)
Bij Dewaele, een van ’s lands grootste vastgoedgroepen, worden 9 op de 10 vergaderingen vandaag wel nog buiten de kantooruren gehouden. Volgens Merel Vandevelde, teamlead property management, tonen mede-eigenaars nog al te vaak weinig begrip voor vergaderingen tijdens de kantooruren. “Het is een diepgeworteld gebruik dat we er maar moeilijk uit krijgen. Wanneer wij een save the date uitsturen (vaak twee tot drie maand voor de eigenlijke vergadering) krijgen we vaak te horen dat 17u30 te vroeg is en dat we rekening moeten houden met ‘de werkende mens’. Gek om te horen dat mensen zonder probleem verlof nemen om naar de tandarts te gaan of om pakketjes thuis te laten leveren, maar weigeren om dit te doen wanneer het om hun eigendom gaat. Wel kunnen we de mensen motiveren om rond 17u30 à 18u te vergaderen en niet meer om 19u30 zoals vroeger veelal het geval was. Het wordt hoe dan ook steeds moeilijker om aan ons aanwezigheidsquorum te geraken, zelfs met vergaderingen buiten de kantooruren.”
Geen heilige graal
Ondanks de nadelen die avondvergaderingen met zich meebrengen, beschouwt Merel het opschorten ervan niet als de heilige graal om de job van syndicus aantrekkelijker te maken. “Hoewel de avondvergaderingen een aanslag op je persoonlijke leven zijn, halen veel dossierbeheerders net hun energie uit deze momenten aangezien ze vaak eens in de bloemetjes gezet worden voor hun goed beheer”, stelt ze. “Maar uiteraard is het niet bevorderlijk voor mensen met een gezin om twee tot drie keer per week pas na 21u thuis te komen. Hierin zou de work life balance van de syndicus zeker aanzienlijk kunnen verbeteren.” Merel hoopt alvast dat we ooit met z’n allen kunnen evolueren naar dagvergaderingen. Het zal de efficiëntie volgens haar ten goede komen. “Bij avondvergaderingen hebben de mede-eigenaars er – net als wij zelf – al vaak een lange dag opzitten en mogelijks zijn de lontjes dan al wat korter. Wanneer een vergadering om 10u kan beginnen, is iedereen nog fris en monter en wil iedereen ook efficiënter vergaderen voor ze de rest van hun dagtaken aanvatten”, besluit ze.
Syndicus Frank Bosmans uit Lommel is naar eigen zeggen al lang geen fan meer van avondvergaderingen en probeert het aantal avondvergaderingen af te bouwen. Al ondervindt hij daarbij wel soms de nodige weerstand. “Vooral dan van mede-eigenaars die nog werken. Ook bij gebouwen die we al heel lang beheren is er weerstand tegen de verandering. Veel eigenaars zijn helaas niet bereid om een halve dag op te offeren om het beheer van hun eigendom te bespreken”, vertelt Frank. Bij opdrachten voor nieuwe gebouwen laat Frank mede-eigenaars daarom geen keuze meer. “In onze offertes staat dat de vergaderingen overdag plaatsvinden. Bij bestaande gebouwen kijk ik naar de eigenaarsgroep. Vallen daar veel gepensioneerden en zelfstandigen onder, dan lukt het meestal wel.”
Bevorderlijk voor kwaliteit
Frank is er rotsvast van overtuigd dat dagvergaderingen binnen de kantooruren bevorderlijker zijn voor de kwaliteit dan avondvergaderingen. Niet alleen voor zichzelf en zijn medewerkers, maar ook voor de mede-eigenaars. “Ik heb jarenlang weken van 60 tot 80 uren gedraaid. Ook mijn eigen productiviteit kwam lager te liggen na de vierde avondvergadering. Mijn bedienden waren in elk geval nooit bereid om meer dan één avondvergadering per week op zich te nemen. Wat de eigenaars betreft, heb ik het gevoel dat zij ’s avonds vaak moe of loom zijn na het avondeten of ze zitten al met hun gedachten bij de voetbalmatch op tv. Er zijn zelfs mede-eigenaars die vroeger vertrekken om de match toch maar niet te missen. De beslissingen moeten er dan nog ‘vlug vlug’ doorgejaagd worden. En dat kan niet de bedoeling zijn.”
“Mede-eigenaars zitten tijdens avondvergaderingen vaak al met hun gedachten bij de voetbalmatch op tv”Frank Bosmans (Synhome)
“Krapte op de arbeidsmarkt: op zoek naar een gouden oplossing
In de hedendaagse samenleving staan syndici voor een brandend actueel probleem: de combinatie van het tekort aan professionele syndici die zich toeleggen op vastgoedbeheer, met het almaar stijgend aantal mede-eigendommen in ons land. Een prangende kwestie waar CIB samen met het BIV, Fonds 323 en Federia verandering in wil brengen door een grootschalige info- en sensibiliseringscampagne op poten te zetten. Dankzij Cassius Communicatie is de syndicuscampagne lopende. In tussentijd getuigen Ingrid Ceusters van Ceusters Vastgoed en Maïté Maes van Buro-M over de huidige problematiek.
• Waar lopen jullie als syndicus tegenaan op de huidige arbeidsmarkt?
Ingrid: “We zijn bij Ceusters geen klassieke residentiële syndicus. Onze syndicusactiviteiten richten zich voor 90% op commerciële mede-eigendommen waardoor onze opdrachtgevers veelal bedrijven zijn, en daar gelden andere gewoontes. Maar ook in het commercieel vastgoed is er sprake van krapte op de arbeidsmarkt, al was het maar door de algemene – volledig onterechte – negatieve connotatie die er rond het beroep hangt. Een volledig verkeerde perceptie als je het mij vraagt, want syndicus is een veelzijdig , afwisselend beroep. Een succesvolle syndicus is vandaag tegelijk een jurist, een financieel expert, een people manager, een administratief medewerker, een psycholoog, een communicator en een organisator.” Maïté: “We merken weinig nieuwe instroom in de sector. Het invullen van vacatures blijkt een uitdaging te zijn. Veel kantoren kunnen geen nieuwe klanten meer aannemen vanwege een tekort aan personeel. Enerzijds is de job niet gekend, en zoals het gezegde gaat: onbekend maakt onbemind. Het is ook moeilijk om medewerkers te vinden die al ervaring hebben of specifiek zijn opgeleid in onze branche. Daarnaast is er ook sprake van een uitstroom. Ondanks de voordelen van de job, kiezen medewerkers soms na verloop van tijd voor een functie die meer waardering krijgt van klanten.”
“Als we studenten warm kunnen maken en mede-eigenaars ons werk beter laten kennen en appreciëren, dan zullen de vacatures ongetwijfeld ingevuld raken.”
Maïté Maes
• Hoe komt het volgens jullie dat syndicus op de lijst van knelpuntberoepen staat?
Ingrid: “Vaak heerst het ouderwetse beeld van de klassieke syndicus die alleen maar een klaagzang over zich heen krijgt. Uiteraard krijg je als beheerder met problemen te maken en ben jij daarvoor vaak het aanspreekpunt. Maar tegelijk is dit een job waarbij je relaties kan opbouwen, vertrouwen van je opdrachtgevers kan winnen, enz. Syndici zijn net degenen die deze zogenaamde ‘problemen’ kunnen aanpakken als ‘uitdagingen’ en zo vooruitgang boeken, wat een mooie motivatie is.”
Maïté: “Absoluut vanwege het imago, de uitdagende werkomstandigheden en de vereiste vaardigheden en kennis. Daarnaast wordt de vastgoedsector automatisch geassocieerd met verkoop en verhuur, waardoor veel studenten vastgoed de voorkeur geven aan deze tak van
de sector. Door de vele televisieprogramma’s krijgt men bovendien ook een vertekend, idealistisch beeld van de immowereld. Het lijkt alsof vastgoedtransacties steeds soepel verlopen en er gemakkelijk en snel veel geld te verdienen valt. In werkelijkheid is het een zeer competitieve fluctuerende markt, waarbij blijvend succes een constante strijd is. De activiteit als syndicus biedt net het omgekeerde: (werk)zekerheid en stabiliteit. Eigenaars zijn op zoek naar een competente en correcte syndicus.”
Ingrid: “In die wetenschap is er dringend meer nood aan communicatie en informatie over het beroep van syndicus, en daar is ongetwijfeld een rol voor de hogescholen weggelegd. Laat hen maar meer met de experts zoals CIB praten om te zien hoe ze het beroep aantrekkelijker kunnen maken.”
Maïté: “Als we studenten warm kunnen maken en mede-eigenaars ons werk beter laten kennen en appreciëren, dan zullen de vacatures ongetwijfeld ingevuld raken.”
Oplossingen om de productiviteit in een syndicuskantoor te verhogen
• Zijn flexijobbers een gouden oplossing volgens jullie? Ingrid: “Onder meer CIB heeft een oproep gedaan om flexijobs toe te laten voor syndici, iets wat we zeker ondersteunen. Niet in het minst omdat het op korte termijn al wat
“Flexijobbers zouden op korte termijn al wat druk van de ketel kunnen nemen en bieden een antwoord op de almaar groter wordende vraag naar flexibiliteit.”
Ingrid Ceusters
druk van de ketel kan nemen en het een antwoord biedt op de almaar groter wordende vraag naar flexibiliteit door werkgevers én werknemers. Mensen die een flexijob uitoefenen, zijn vaak ook die mensen die graag on the field werken. Ze zouden de perfecte ondersteuning op het terrein kunnen zijn, bijna als een mobiel team dat ter plekke gaat. We zijn dus voorstander zonder meer.”
Maïté: “Zelf heb ik er nog niet mee gewerkt maar kreeg ik van een geïnteresseerde klant wel de vraag om enkele opdrachten uit te voeren via dit statuut. Ik ga hier zeker en vast op in. Of dit echt het verschil zal maken betwijfel ik, we hebben nood aan kwalitatieve, vaste, voltijdse medewerkers.”
• Denken jullie dat technologie soelaas zal bieden?
Ingrid: “De menselijke factor zal in onze business altijd belangrijk blijven, maar technologie en innovatie zijn meer dan ooit een helpende hand. Daarmee bouw je letterlijk aan de toekomst van je bedrijf, én je mensen. Dankzij geavanceerde tools en doordachte benadering krijgt de beheerder de mogelijkheid om zijn taken op een uiterst professionele wijze uit te voeren.”
Maïté: “De toekomst ligt bij syndici die gebruikmaken van volledig vernieuwde software die het beheer van A tot Z mogelijk maakt, met behulp van AI-toepassingen. De mogelijkheden zijn eindeloos, maar het vergt moed en kapitaal om een systeem vanaf nul op te bouwen dat de rol van syndicus volledig zal transformeren.”
Make the syndicus sexy again. Dat is de uitdagende missie die het communicatiebureau Cassius toevertrouwd kreeg. “Een hele mooie opdracht”, vindt zaakvoerder Fre Devos. “Want gebouwen beheren is gewoon een fijne job. Alleen moet je durven door de vooroordelen heen kijken. Er zijn weinig jobs die zo afwisselend zijn. Bovendien zit er ook een avontuurlijk luikje aan. Syndici komen werkelijk met iedereen in contact en ze komen de vreemdste zaken tegen. Hoe sexy is dat?”
Misverstanden
“De syndicuscampagne heeft twee doelen”, begint Fre Devos. “Enerzijds willen we de mede-eigenaar wat, euh, ‘bijscholen’. Syndici krijgen op vandaag nog te veel oproepen waarvoor zij niet bevoegd zijn. En dat steekt stokken in de organisatorische wielen. Die misverstanden proberen we onder andere uit de wereld te helpen met een listige quiz op de website. On-
geveer 7.000 mensen deden inmiddels de test. And counting.”
Grote groeimarkt
De tweede ambitie ligt een stuk moeilijker. “De job van syndicus is heel aantrekkelijk, alleen kleeft er een klef stigma aan”, doet Fre verder. “Syndici zijn de klaagmuur van de mede-eigenaars. Da’s een verkeerde interpretatie. Ja, je bent nu eenmaal het meldpunt voor alles wat scheef loopt in een gebouw. En ja: uitzonderlijk kan
daar eens een minder aangenaam contact tussen zitten. Maar dat is nu eenmaal eigen aan elk beroep met veel sociale contacten. Taxichauffeurs, artsen en kelners hebben het op dat vlak misschien harder te verduren. In onze campagne spelen we vooral de troef van de veelzijdigheid uit. Een syndicus is boekhouder, manager, diplomaat, secretaris, werfleider, jurist en bovenal: een goed dirigent. Een syndicus heeft aan klanten geen gebrek, integendeel. Door de sterke toename aan appartementsgebouwen, zit hij of zij financieel gebeiteld. Hier gaapt een kans voor al wie ondernemend en polyvalent is. Dit is een grote groeimarkt!”
Campagne
De syndicuscampagne kan je volgen op www.jouw-syndicus.be en op sociale media.
In de dynamische vastgoedmarkt zoeken makelaars voortdurend naar innovatieve manieren om hun panden optimaal te presenteren en de beste verkoopvoorwaarden te realiseren. West-Littoral, geen onbekende aan onze Belgische Kust, behaalde een verkoopprijs aanzienlijk boven de richtprijs dankzij SmartBid’s ‘online zichtbare biedingsronde’. Kantoormedewerker en erkend makelaar Jules Bruggeman legt uit hoe dat in zijn werk ging.
Studio met zeezicht
Eind december kwam er een gerenoveerde studio met zeezicht in hun portefeuille. De interesse bleek enorm door de talloze bezoekaanvragen en potentiële kopers die meteen aangaven de richtprijs te willen bieden. Deze verkoop leek ideaal om de markt te laten uitspelen via een online zichtbare biedingsronde. In samenspraak met de verkoper, koos Jules Bruggeman ervoor om een ‘online zichtbare biedingsprocedure’ te organiseren, met SmartBid als juridisch onderbouwde tool.
Slimme keuze voor SmartBid Potentiële bieders werden vooraf geïnformeerd tijdens de bezoekmomenten en ontvingen de SmartBid-uitnodigingslink samen met de verkoopdocumenten via e-mail. Het bieden kon beginnen!
Pas in de laatste uren van de biedingsronde werd duidelijk welke partijen hun hart verloren hadden aan de studio. Het hoogste en winnende bod kwam zo maar liefst 40% hoger dan de richtprijs uit.
Dit scenario is volgens Jules Bruggeman absoluut te danken aan de unieke werking van SmartBid en zou wellicht niet gehaald zijn via het traditionele bieden onder gesloten omslag.
SmartBid, van biedingsprocedure tot afhandeling De verkopers konden de biedingen online volgen, en achteraf stuurde vastgoedmakelaar Jules het hoogste bod officieel door ter aanvaarding. Na digitale ondertekening door de verkopers werd de biedende partij telefonisch ingelicht, waarna ook zij de nodige documenten per mail mochten ontvangen. Zowel de verkoper als de weldra nieuwe eigenaars waren dolenthousiast, en daar doen we het voor!
West-Littoral heeft met dit succesverhaal bewezen dat slim bieden met SmartBid de sleutel kan zijn tot een optimale verkoop. “Het opzetten van de procedureparameters was een fluitje van een cent”, zegt Jules Bruggeman.
CIB-leden kunnen dit jaar SmartBid gratis gebruiken. Wil jij graag aan de slag gaan met SmartBid, maar weet je niet waar te beginnen? Geniet nu van een gratis begeleidingstraject op maat.
Wil jij ook persoonlijke begeleiding, net zoals 40 andere vastgoedmakelaars die zich intussen hebben aangemeld? Meld je aan via deze QR-code.
Veel appartementsgebouwen zijn op energetisch vlak verouderd en mede-eigenaars hebben vaak geen idee waar ze moeten starten in het renovatieproces. Tot eind 2025 kunnen verenigingen van mede-eigenaars met minstens 15 eenheden beroep doen op een erkend studiebureau voor de opstelling van een renovatiemasterplan. Wat houdt dat renovatiemasterplan precies in?
We vroegen het aan Joni Staljanssens, ingenieur-architect bij Gevelinzicht , en Jacob Van de Moortel, CEO van Trema. Zowel Gevelinzicht als Trema behoren tot de zes studiebureaus die geselecteerd werden door de Vlaamse overheid.
• Wat is het nut van een renovatiemasterplan?
Jacob: “Sinds 1 januari 2023 geldt een renovatieverplichting voor appartementsgebouwen. Het renovatiemasterplan geeft de mede-eigendom inzicht in de uitdagingen om het gebouw tegen 2050 regelgevingsconform te maken. Dit plan helpt niet alleen de doelstellingen in kaart te brengen, maar ook het traject uit te stippelen. Zo weten mensen vaak niet aan welk project ze de voorrang moeten geven. Met een road map zet je de prioritaire zaken voorop en plan je de renovaties op een logische manier, zodat je geen onnodige of inefficiënte investeringen doet. Verder berekenen we zowel de kosten van de investeringen als de meerwaarde die gecreëerd wordt. Dat is nuttige informatie voor de mede-eigendom als er ooit beslist wordt om te verkopen, te verhuren of de huur te indexeren.”
• De Vlaamse Overheid is momenteel bezig met het op touw zetten van gratis begeleiding door een renovatiecoach. Wat zal het takenpakket van zo’n renovatiecoach inhouden?
Joni: “De renovatiecoach start de communicatie op en doet de nodige voorbereidingen voor het dossier. Hij/zij doet o.a. een bevraging bij de mede-eigendom en brengt de uitdagingen, huidige problemen volgens de bewoners in kaart. Na opmaak van het renovatiemasterplan kijkt de coach ook naar de mogelijke investeringsmethodes en hoe de financiering kan gerealiseerd worden. Denk dan bv. aan de VME energielening, de kostenspreiding, premies, …. Zelfs tot na de fase van het renovatiemasterplan blijven ze betrokken in het investeringstraject.”
• Zodra de syndicus een akkoord heeft van de VME, kan een aanvraag tot renovatiemasterplan ingediend worden. Wat is de rol van het studiebureau bij de opmaak van het masterplan? Jacob: “De Vlaamse overheid heeft zes studiebureaus geselecteerd die
renovatiemasterplannen mogen opmaken. Het studiebureau zal eerst luisteren naar de verzuchtingen van de mede-eigendom, de syndicus en de raad. Daarna gaan we ter plaatse om de problemen, brandveiligheid en energieverbruiken in kaart te brengen. Met die informatie stellen we twee scenario’s op: het instandhoudingsscenario en het scenario waarbij het gebouw tegen 2050 conform is aan de huidige regelgeving. Het voordeel van een studiebureau is dat je bij de beslissing tot renoveren, kan terugvallen op de gedane voorstudies en niet van nul moet beginnen.”
• Het traject kan opgedeeld worden in twee delen (zie flowchart): eerst het renovatiemasterplan (roze) en daarna het gebruikelijke renovatieproces (wit). Tot waar blijft het studiebureau betrokken?
Joni: “De echte renovatie start pas na het renovatiemasterplan. Voor ons is de meerwaarde van de studie dat we alle problemen en frustraties kunnen analyseren en daarvoor een globaal plan van aanpak voorstellen op maat en tempo van de VME.
De verschillende studiebureaus leggen elk eigen accenten. Bij het indienen van de offerte verduidelijk je dus best de wensen van de VME. Zo verzeker je de best mogelijke match met je studiebureau!”
Meer weten over het renovatiemasterplan, de mogelijke premies en de verschillende stappen in het proces? Schrijf je dan in voor de opleiding ‘Het renovatiemasterplan: een meerwaarde voor de syndicus!’, gedoceerd door Jacob Van de Moortel en Joni Staljanssens, op de volgende locaties en data. Info en inschrijven via vivo.be.
Antwerpen: 18 april van 14u tot 17u
Gent: 6 mei van 14u tot 17u
DIT WAS 2023!
WIL JE DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË?
Met 140+ kantoren en 600+ medewerkers realiseerde ERA het afgelopen jaar meer dan 10.500 vastgoedtransacties. Als marktleider in de Belgische vastgoedsector zijn we daar uiteraard heel trots op, maar the best is yet to come! Om verder te groeien en onze ambities waar te maken, zijn we op zoek naar Topmakelaars en -medewerkers. Mensen die zich voor 100% inzetten en steeds verder willen ontwikkelen op zowel persoonlijk als professioneel vlak.
JOUW DROOMJOB IS ZO GEVONDEN BIJ ERA!
KAN JE NIET WACHTEN OM AAN DE SLAG TE GAAN? YOU AIN’T SEEN NOTHING YET!
ERVAAR DE ZALIGE VIBES VAN EEN TEAM DAT SAMEN DROOMT, LACHT EN SUCCESSEN VIERT.
KLAAR OM DEEL UIT TE MAKEN VAN DE ERA FAMILY?
Wil je aan de slag als vastgoedmakelaar of bied je liever ondersteuning aan de verschillende ERA kantoren? Ben je een geboren marketeer of weet jij je als geen ander een weg te banen tussen facturen, creditnota’s en andere documenten? Er is ongetwijfeld een plaats voor jou.
AARZEL NIET EN NEEM
CONTACT MET ONS OP VIA JOBS@ERABELGIUM.BE OF ONTDEK ALLE VACATURES OP ERA.BE.
