My first document

Het vastgoed netwerk

CIB Vlaanderen wordt CIB in totaal nieuw kleedje

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

“We willen weten wat er écht leeft binnen het vastgoednetwerk, niet toevallig onze nieuwe baseline” CIB's eindejaarsvragen Nieuw jaar, nieuwe regels in vastgoedland ChatGPT gebruiken als vastgoedmakelaar

Magazine van CIB, Het vastgoednetwerk Driemaandelijks tijdschrift: oktober – november - december 2023

Info #101

2

VOORWOORD

In een nieuw gedaante richting 2024 Het is best met een vleugje trots dat ik jullie verwelkom bij deze bijzondere editie van ons magazine. Vandaag markeert niet alleen de lancering van een nieuw nummer, maar ook het begin van een opmerkelijk hoofdstuk in onze geschiedenis – een hoofdstuk van vernieuwing en verandering, een fase van rebranding die onze beroepsfederatie een nieuwe dynamiek zal geven.

In een wereld die voortdurend in beweging is, is het van groot belang dat we ons aanpassen en evolueren om relevant te blijven. Met dat idee in gedachten hebben we besloten onze identiteit een frisse, eigentijdse uitstraling te geven. Deze rebranding is niet enkel een verandering van naam of logo; het is een belofte aan onszelf en aan jullie om van CIB nog meer een open community te maken, van en met vastgoedprofessionals. Een opdracht waaraan we al een hele tijd terug begonnen en die met deze rebranding in een nieuwe fase is beland.

Verderop dit magazine willen we je meenemen op de reis die heeft geleid tot deze rebranding. We delen de overwegingen, inspiraties en doelstellingen die hebben bijgedragen aan deze herdefiniëring van wie we zijn en waar we voor staan.

Onze beroepsfederatie is altijd gedreven geweest door de behoeften en aspiraties van onze leden en de bredere gemeenschap die we dienen. We geloven dat deze rebranding ons in staat zal stellen om nog beter aan te sluiten bij jullie verwachtingen om samen te groeien in een snel veranderende wereld. Een verhaal van verbinding tussen CIB en haar leden, én tussen leden onderling.

Met de jaarwisseling in gedachte lijkt het me gepast onze waardevolle leden én partners hartelijk te bedanken voor hun voortdurende steun en tegelijk kritische blik. Het is jullie betrokkenheid die ons aanspoort om te streven naar verbetering en innovatie. Zoals gezegd is deze rebranding slechts een volgende stap. In 2024 zetten we volop in op de communitywerking van CIB. Een belangrijk instrument daarin wordt onze CIB Community-app die we volgend jaar lanceren.

Laten we samen dit nieuwe hoofdstuk omarmen, met open geesten en een gedeelde visie voor een nog succesvollere toekomst. Want zoals ik al zei op het congres: ‘CIB, dat zijn wij allemaal’.

Ik wens jullie allen een fantastisch eindejaar toe.

Daniel Buschman Voorzitter CIB

INFO — nr 101 // 2023

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Laura Bombeke, Annelien Lambrechts, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Ontwerp en druk: Graphius Fotografie: Dirk Vertommen (p.4, 11) Partners:

In dit nummer ACTUA Nieuw jaar, nieuwe regels in vastgoedland

6

INTERVIEW CIB-rebranding: “We willen weten wat er écht leeft binnen het vastgoednetwerk, niet toevallig onze nieuwe baseline”

10

ARTIFICIAL INTELLLIGENCE ChatGPT gebruiken als vastgoedmakelaar? Zo begin je eraan

13

INTERVIEW CIB, Federia, BIV/IPI en Fonds323 slaan handen in elkaar voor nationale syndiccampagne

14

CIB’S EINDEJAARSVRAGEN 2023 door het oog van de CIB-makelaar

16

IN DE KIJKER Je bent jong en je wil wat? Welkom in de Jonge Vastgoed Club

20

10

16

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­beroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Daniel Buschman

4

volg ons

Onze ledenconsulenten Antwerpen + Kust

IN DE KIJKER Nichespecial

21

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be

RONDVRAAG Een blik op de nieuw- en verbouwmarkt van vandaag en morgen

22

Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

INTERVIEW Het team van Teherbestemmen focust zich op de complexe kenmerken van bijzonder vastgoed

26

OPLEIDING IN DE KIJKER Onroerend erfgoed: een schat aan geschiedenis én opportuniteiten

28

PUBLIREPO Glasvezelnetwerk bewijst zijn meerwaarde

28

INFO — nr 101 // 2023

› ledenservice@cib.be › 09 222 06 22 Limburg + Vlaams-Brabant Brussel Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

30

26

5

VASTGOEDNIEUWS

Nieuw jaar, nieuwe regels in vastgoedland Net zoals vorig jaar mag men zich in 2024 verwachten aan een resem nieuwe regels in vastgoedland. Niet alleen voor wie (ver)koopt, bouwt of renoveert, maar ook voor de vastgoedprofessional staat er een en ander te veranderen.

Een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden.

Nieuwe regels in 2024 BTW-tarief 6% voor sloop en ­heropbouw van woning valt weg voor projectontwikkelaars Sinds 1 januari 2021 geldt in heel het land een verlaagd btw-tarief van 6% voor de sloop en heropbouw van een woning. De maatregel gold voorheen enkel in de 32 centrumsteden, waarna het werd uitgebreid tot 31 december 2023.

Zowel particulieren en rechtspersonen die zelf een woning bouwen, als zij die een woning aankopen bij een bouwpromotor profiteren op dit moment van het verlaagd btw-tarief van 6%.

Vanaf 1 januari 2024 blijft het verlaagde btwtarief van 6% enkel behouden voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen. Voor projecten via bouwpromotoren zal het btw-tarief terug 21% bedragen. Mits het voldoen aan bepaalde voorwaarden zijn er voor de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 specifieke overgangsbepalingen.

Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd verlengd De Vlaamse regering besliste op 13 oktober definitief om de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd te verlengen en dit voor het hele Vlaamse grondgebied. De premie was voorlopig voorzien tot en met 31 december 2023. De Vlaamse sloop/heropbouwpremie kan slechts per bouwproject worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. De premie bedraagt €10.000 voor de omgevingsvergunningsaanvragen 1 januari 2021.

De sloop/heropbouwpremie biedt enkel mogelijks soelaas voor bouwheren-natuurlijke personen die niet van 6% btw kunnen genieten. In de centrumgebieden zullen dat er vanaf 1 januari 2024 meer zijn dan vandaag. Want, vanaf dan gelden er sociale voorwaarden bij het 6%-tarief (enige eigen woning, max. 200m² oppervlakte). Wie daardoor uit de boot valt voor de 6% zal zich moeten wenden tot de Vlaamse sloop en heropbouwpremie.

Mijn VerbouwPremie appartementsgebouwen: aanvragen pas in voorjaar 2024 Vanuit het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap hebben we vernomen dat de nieuwe aanvraagprocedure voor de MIjnVerbouwPremie in de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen pas in het voorjaar van 2024 operationeel zal zijn. De lancering werd eerder om technische redenen al verschillende keren opgeschoven. Op vandaag wacht je best om de premieaanvraag voor werken aan gemeenschappelijke delen in te dienen

6

tot de nodige wijzigingen zijn doorgevoerd. Er is een overgangsmaatregel die voorziet dat alle facturen voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen door de VME of andere investeerder kunnen worden ingediend als ze dateren vanaf 1 juli 2020 en dit tot 1 jaar nadat de wijzigingen in de aanvraagprocedure van kracht gaan.

De geldigheid van twee jaar voor facturen is in deze overgangsperiode dus niet van toepassing.

VASTGOEDNIEUWS

Nieuw sectorakkoord voor het beheer van gebouwen, de vastgoedmakelaars en de dienstboden vanaf 1 januari 2024 In elke sector zijn er om de twee jaar onderhandelingen tussen de vertegenwoordigers van de werknemers (de vakbonden) en de erkende vertegenwoordigers van de werkgevers (de beroepsverenigingen) om een akkoord te sluiten over loon- en arbeidsvoorwaarden. De sociale partners van de vastgoedsector, zijnde de werkgevers en de vakbonden vertegenwoordigd in het Paritair Comité 323, bereikten onlangs een nieuw sectorakkoord. Het akkoord kan als evenwichtig beschouwd worden met onder meer focus op koopkracht, mobiliteit, onkosten, werkbaar werken, einde loopbaan en zondagswerk. Heel wat initiatieven zullen gedragen worden door Fonds 323 en betekenen dus geen extra uitgaven voor de werkgever.

Voorkeurrecht zittende huurder goedgekeurd in Brussels Parlement Het Brussels Parlement keurde een poosje de ordonnantie goed die een voorkeurrecht invoert voor de huurder bij verkoop van de huurwoning. De eigenaar wordt verplicht om de woning eerst bij de huurder aan te bieden, die vrij beslist om al dan niet van het voorkeurrecht gebruik te maken. Het voorkeurrecht komt er ondanks talrijke praktische en juridische bezwaren, opgeworpen door CIB, Federia, SNCP, de Verenigde Eigenaars en BVS. De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2024.

Nieuw KB Bemiddelingsopdrachten (KB Freya) vanaf 1 februari 2024 Op 6 november verscheen een nieuw KB op de Bemiddelingsopdrachten in het Belgisch Staatsblad. Als bemiddelaar zal je met aangepaste regels rekening moeten houden. Het nieuwe KB zal gelden voor de nieuw afgesloten contracten vanaf 1 februari 2024. Voor bemiddelingsopdrachten ondertekend voor 1 februari 2024 geldt nog het oude KB Freya. Voor de concrete verschillen tussen het nieuwe KB en het oude KB Freya kan je voor alle details terecht op CIB.be.

INFO — nr 101 // 2023

7

VASTGOEDNIEUWS

Verhoging van de registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal

Wijzigingen Vastgoedmakelaarswet goedgekeurd We gaven eerder al mee dat minister van Middenstand David Clarinval nog tijdens deze legislatuur een pakket wijzigingen aan de vastgoedmakelaarswet wou laten goedkeuren.

Het federaal parlement keurde deze eind november goed. De inwerkingtreding volgt 10 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

De wijzigingen luiden als volgt: • Een eerste wijziging betreft de versoepeling van de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar door een rechtspersoon.

• Een tweede nieuwigheid is de invoering van de mogelijkheid om toegang te krijgen tot het beroep op basis van beroepservaring.

• Als derde speerpunt wil de minister de effectiviteit van tuchtmaatregelen aanscherpen. De personen die geschorst of geschrapt werden door het BIV, mogen het beroep, voor de duur van de sanctie, ook niet in dienstverband uitoefenen.

• Als vierde wijziging voorziet het ontwerp een aanpassing van de Vastgoedmakelaarswet aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming met het oog op de organisatie van elektronische verkiezingen.

• Ten slotte zijn er ook enkele aanpassingen met het oog op de actualisering en verduidelijking van de Vastgoedmakelaarswet.

8

De registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal worden vanaf 1 januari 2024 opgetrokken naar 5% (op vandaag 2%). De registratierechten zijn verschuldigd op het totaal van wat de erfpachter/opstalhouder betaalt gedurende de volledige duurtijd van het recht. Bij een jaarlijkse vergoeding van €1.000 voor een erfpacht van 100 jaar, wordt er met andere woorden nu 2% en binnenkort 5% betaald op de totaalsom van €100.000. De belastingverhoging is substantieel. Ze zal doorwegen, zeker wanneer rechten van erfpacht en opstal gebruikt worden in vastgoedconstructies door promotoren, maar ook bijvoorbeeld bij opstal- of erfpachtconstructies bij de plaatsing van individuele zonnepanelen op appartementsgebouwen.

Het tarief zal van toepassing zijn voor • Alle onderhandse akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 • Alle authentieke akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 wanneer die niet zijn voorafgegaan door een onderhands document met een vroegere ondertekeningsdatum Dus: als een authentieke akte vanaf 01/01/2024 wordt ondertekend maar de betrokkenen kunnen een onderhands document voorleggen met een vroegere datum, dan blijven zij genieten van 2%.

De bewijslast voor de ondertekening van een onderhandse document in 2023 ligt bij de partijen.

VASTGOEDNIEUWS

Nog in de pipeline voor 2024 Invoering van een sociaaltariefpremie In appartementsgebouwen worden syndici vaak geconfronteerd met het probleem dat bewoners van een collectief verwarmd gebouw niet kunnen genieten van het sociaal tarief voor energie. Dat leidt soms tot schrijnende financiële situaties voor deze gezinnen. Met dit wetsontwerp willen de indieners een sociaaltariefpremie voor aardgas, elektriciteit en warmte invoeren voor bewoners in een appartementsgebouw die anders uit de boot vallen. Het parlementaire traject is nog lopende. De vooropgestelde inwerkingtreding is momenteel 1 juli 2024.

Voorontwerp van wet rond toepassing onrechtmatige bedingenleer op een VME De ministerraad keurde reeds een voorontwerp van wet Diverse Bepalingen Economie principieel goed.

Dit voorontwerp bevat een voorstel om de onrechtmatige bedingenleer toepassing te doen vinden op de VME. Zo wil men in appartementsgebouwen een betere bescherming bieden voor de gemeenschap van mede-eigenaars in haar contracten met leveranciers en dienstverleners. CIB heeft haar bezorgdheden op het voorstel bij de staatssecretaris ingediend. Het parlementaire traject rond het ontwerp is lopende.

Vrijwilligerswerk VME in appartements­ gebouwen binnenkort mogelijk?

Er is een wetsvoorstel hangende in de Kamer dat als doel heeft om de rechten beter te beschermen van vrijwilligers die zich inspannen voor het gemeenschappelijke goed in een VME. Met dit voorstel willen de indieners de bestaande drempels wegnemen die een engagement van de mede-eigenaars in de weg staan, waaronder hinderpalen inzake sociale zekerheid, het verzekeren van de vrijwilligers en de fiscale behandeling van een vrijwilligersvergoeding. CIB heeft haar feedback op het voorstel bezorgd. Het parlementaire traject rond het voorstel is lopende.

Stelsel flexijobs wordt uitgebreid Volgend jaar wordt het stelsel van flexijobs binnen onze sector uitgebreid. De uitbreiding is een mooie opsteker. Flexijobs bieden een antwoord op de stijgende vraag naar flexibiliteit door werkgevers én werknemers. CIB drong hierop aan op verzoek van heel wat van haar leden syndici, bemiddelaars en toeristische verhuurkantoren. Zij zullen voortaan dus van deze mogelijkheid gebruik kunnen maken.

Verdwijnen vanaf 2024 Fiscaal voordeel van een tweede woning wordt afgeschaft Op 1 januari 2024 wordt het fiscaal voordeel van een tweede woning afgeschaft. Concreet betekent dit dat je de hypothecaire lening voor een tweede onroerend goed niet langer in het langetermijnsparen zal kunnen inbrengen. De regeling geldt voor alle nieuwe leningen, aangegaan vanaf 1 januari 2024. De bestaande kredieten worden gehonoreerd. Liep de lening op 31 december 2023, dan kan die nog steeds van het fiscale voordeel van het langetermijnsparen genieten.

INFO — nr 101 // 2023

Meeneembaarheid registratierechten verdwijnt Vanaf 1 januari 2024 verdwijnt de meeneembaarheid van de registratierechten definitief. Tot dan kunnen kopers genieten van een keuze tussen het 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief. Belangrijk om te weten: om nog van dit keuzerecht te kunnen genieten moet de authentieke akte in 2023 verleden worden.

9

INTERVIEW

Directeur communicatie en woordvoerder bij CIB Kristophe Thijs doet rebranding uit de doeken

“We willen weten wat er écht leeft binnen het vastgoednetwerk, niet toevallig onze nieuwe baseline.”

Zij die er 24 november op het Vastgoedcongres bij waren, konden de onthulling live beleven: CIB Vlaanderen zit in een nieuw kleedje. Een grensverleggend logo, krachtige baseline, frisse merkbeleving én zeer mooie toekomstplannen. Met deze rebranding wil CIB de buitenwereld laten zien wie we zijn en in de toekomst nog meer willen worden: een hechte community van vastgoedprofessionals.

• Waarom een rebranding? Vanwaar de nood aan een nieuwe huisstijl?

Kristophe Thijs, directeur communicatie en woordvoerder CIB: “Simpelweg omdat de manier waarop we als CIB Vlaanderen naar buiten kwamen niet meer strookte met de beroepsorganisatie die we zijn en in de toekomst nog willen zijn. Onze branding was verouderd en paste niet meer bij onze organisatie. Vandaar ook dat we ons laten begeleiden hebben door het gespecialiseerde branding agency Skinn om voor ons een branding uit te werken die écht bij onze beroepsorganisatie past. Via workshops hebben we dan een heel goed beeld uitgestippeld van waar we staan en waar we naartoe willen gaan. Op basis daarvan is dan de nieuwe huisstijl uitgewerkt. Dit is geen werk van één druk op de knop, maar hieraan is echt een intensieve voorbereiding voorafgegaan.”

“Ik begrijp heel goed dat mensen zeggen: oei, dat is wennen. Dat is het voor iedereen, maar geloof me, na een tijdje is dat proces voorbij en hou je er een goed gevoel aan over.”

• Waarom de keuze om met Skinn in zee te gaan en hoe blik je terug op de samenwerking?

“Aan zo’n rebranding kan je simpelweg niet alleen beginnen. Daarvoor heb je gewoon specialisten nodig. Daarom dat we ook een pitch hebben georganiseerd met

10

verschillende bedrijven en Skinn wist ons daarbij het meest te overtuigen. Bijkomend voordeel was ook dat zij al wel wat ervaring hadden in de vastgoedsector en dus onze sector ook heel goed kenden. We kunnen terugblikken op een hele aangename samenwerking, waarbij we uiteindelijk ook heel tevreden zijn met het eindresultaat. Ik begrijp heel goed dat mensen zeggen: oei, dat is wennen. Dat is het voor iedereen, maar geloof me, na een tijdje is dat proces voorbij en hou je er een goed gevoel aan over.”

• Bij een rebranding hoort vaak een nieuwe naam, CIB koos om enkel ‘Vlaanderen’ te laten vallen.

Waarom?

“Onze beroepsorganisatie focust zich al lang niet meer enkel op Vlaanderen alleen. De voorbije jaren hebben we steeds intensiever ingezet op Brussel, van berichtgeving tot lobbywerk. Ook onze samenwerking met onze Waalse zusterorganisatie Federia is structureler geworden. Natuurlijk ligt de meeste focus nog steeds op de regio Vlaanderen, wat ook voor onze achterban het belangrijkste is. Maar gelet op onze werking over de gewestgrenzen heen was het laten vallen van Vlaanderen in onze naam een logische stap. Dat we CIB behouden hebben, is ook logisch. Onze naam is een gevestigde waarde in onze sector. Die herkenbaarheid hebben we willen behouden. We zien CIB echter als naam op zich, niet meer als acroniem van de oubollige Confederatie van Immoberoepen. We worden simpelweg CIB met baseline ‘Het Vastgoednetwerk’.”

INTERVIEW • De rebranding is nu een feit. Wat hoopt CIB hiermee te verwezenlijken?

“Zoals ik al eerder aanhaalde, het is de uiting naar de buitenwereld van wie we zijn en in de toekomst nog meer willen worden: een hechte community van vastgoedprofessionals. Een community waarbij CIB met haar leden samenwerkt. Dat zal zich ook nog meer uiten in de manier waarop we in de toekomst met onze content omgaan, hoe we de leden betrekken in wat we doen, in het bepalen van standpunten, … We kennen als beroepsvereniging een grote diversiteit tussen kantoren, activiteiten, schaalgrootte van leden, maar we hebben allemaal wel een gemeenschappelijk doel. De frontvorming die we gevoeld hebben tijdens corona moet terugkomen.

Dat is waar we op inzetten.”

• De CIB-leden mogen zich dus met andere woorden naast ‘een nieuw jasje’ ook verwachten aan interne veranderingen of nieuwigheden binnen de organisatie?

“Klopt. Een community dat gaat al lang niet meer alleen over het fysiek samenkomen en vergaderen, maar ook over online samenwerken. We hebben meer dan 3.500 leden, wat ons een vertegenwoordiging geeft van 60% in Vlaanderen en Brussel. Zoals ik al zei met een grote diversiteit. Er zijn leden die actief naar elke ledenvergadering komen. Maar er zijn ook leden die dat niet doen, en vooral geïnteresseerd zijn in onze content. Modeldocumenten, artikels, rechtspraak etc. Elk type vastgoedprofessional vindt bij ons wel zijn gading. Alleen willen we die verschillende types wel pogen bij elkaar te brengen.

Daarom zetten we in 2024 volop in op de communitywerking van CIB. Een belangrijk instrument daarin wordt

“De frontvorming die we gevoeld hebben tijdens corona moet terugkomen.

Dat is waar we op inzetten.”

Kristophe Thijs, directeur communicatie en woordvoerder CIB

INFO — nr 101 // 2023

11

INTERVIEW onze CIB Community-app die we volgend jaar lanceren.

Een initiatief dat ons toelaat om meer in contact te treden met de leden, en ook leden onderling. Iedereen laten participeren in het debat, reageren op artikels, peilen naar de mening van de basis etc. Enkel zo kunnen we weten wat er echt leeft binnen het vastgoednetwerk, niet toevallig onze nieuwe baseline. Dat betekent ook dat we de manier waarop we informatie tot bij de professional

brengen verandert. Vandaag gebeurt die nog op de klassieke manier. Met een website vol kennis, nieuwsbrieven en sociale media. In de community moet die op een slimmere manier beschikbaar zijn, zodat je beter vindt wat je zoekt. We gaan van een organisatie die zoekresultaten oplevert naar een tool die antwoorden biedt. En ook AI zal daar een rol in spelen. Geloof me, er komt heel wat op ons af. Ambitieus, maar dat zijn we onze leden ook verplicht.”

“Als we door CIB begonnen te graven, dan zagen we een organisatie die de laatste jaren fel veranderd is.”

Na een geslaagde samenwerking was het voor ons vanzelfsprekend dat Jan de geknipte man was om de rebranding te onthullen bij het publiek tijdens het Vastgoedcongres. Hij nam een volle zaal vastgoedexperts mee in ons nieuwe merkverhaal, de positionering en de merkidentiteit van CIB.

Jan Van Brakel Merkstrateeg bij Skinn Branding Agency

12

Jan Van Brakel, merkstrateeg Skinn Branding A ­ gency: “Meer dan 1000 vastgoedprofessionals waren aanwezig op het 23e Vastgoedcongres. Zo’n indrukwekkend aantal bevestigt de passie voor een gedeeld vak. En da’s eigenlijk wel opvallend, want als ik als buitenstaander naar CIB keek, dan voelde ik dat niet. Dan keek ik nog niet naar een merk waar een grote groep van gepassioneerde vakmensen achter staat. Ik denk dat we mogen zeggen dat CIB voor buitenstaanders die de organisatie niet goed kennen en zich baseren op de merkervaring, dat de organisatie misschien zelfs nog wat stoffig oogde. Wat log. Misschien zelfs ergens een ivoren toren waar dingen worden beslist zonder dat alle leden zich daar zich direct bij betrokken voelen.

En dat staat in contrast met de organisatie die wij aangetroffen hebben. Want als we door CIB begonnen te graven, dan zagen we een organisatie die de laatste jaren fel veranderd is. Die duidelijk georganiseerd is. Dan zagen we de initiatieven die ondertussen gerealiseerd zijn of die op dit moment ontwikkeld worden. Initiatieven om bijvoorbeeld de betrokkenheid met leden te versterken.

De uitdaging die wij hadden, was dan ook snel duidelijk.

Zorgen dat de evolutie die al geruime tijd in gang gezet is bij CIB, ook ondersteund wordt door een merkervaring die die ambities mee uitstraalt en als sluitstuk van een organisatie die klaar is voor de toekomst.”

ARTIFICIAL INTELLIGENCE

ChatGPT gebruiken als vastgoedmakelaar?

Zo begin je eraan Artificiële intelligentie is niet meer weg te denken; iedereen spreekt erover, maar weinigen passen het daadwerkelijk toe. Daarom helpen we je graag op weg, zodat je efficiënter kan werken met ChatGPT als AI-assistent.

Wat is ChatGPT juist?

ChatGPT staat voor Chatbot Generative Pre-trained Transformer. Het is een AI-taalmodel dat getraind is om menselijke vragen te beantwoorden op basis van informatie afkomstig van het internet. Het begrijpt context en menselijke taal door middel van natural language processing.

Hoe kan je de AI-assistent inzetten?

Bespaar jezelf veel tijd door gebruik te maken van de AI-assistent ChatGPT. Een aantal interessante mogelijkheden: • Schrijven van teksten voor beschrijvingen, advertenties, e-mails, blogs, sociale media posts,..

• Teksten controleren, herschrijven, vertalen, inkorten of samenvatten.

• Opstellen van een social media-contentkalender.

• Voorbereiden van onderhandelingen met een klant.

Hoe begin je eraan?

Ga naar de ChatGPT website op: chat.openai.com/chat.

Klik dan op “Sign up” en vul je e-mailadres in met een wachtwoord. Tenslotte verifieer je je account via de e-mail die je onmiddellijk erna hebt ontvangen.

Nu heb je toegang tot de gratis versie van ChatGPT met de basisfunctionaliteit van vraag en antwoord. De gratis versie heeft echter enkele beperkingen: langere wachttijden, geen 100% accurate informatie en je kan geen afbeeldingen of video’s laten omschrijven.

Wees dus specifiek en duidelijk in je prompt met concrete informatie om het model te helpen begrijpen wat je ervan verwacht.

Van sociale media post tot een plaatsbeschrijving opstellen Deze gegenereerde content kan je inzetten als blogartikel op je website, delen als sociale media post of verwerken in je nieuwsbrief voor je klantenbestand. Bovendien kan je ook ChatGPT gebruiken bij het verbeteren of schrijven van een woningbeschrijving.

Wat met de betalende versie?

Een andere manier om panden te beschrijven, gaat met de betalende versie. Met ChatGPT+ kan je foto’s en video’s laten beschrijven. Binnen enkele seconden heb je een bijna gebruiksklare pandbeschrijving. Bovendien kan je ook afbeeldingen bewerken door elementen toe te voegen, zo kan je een kamer voorzien van meubilair of een tuin aanpassen met een terras.

Zo ga je met ChatGPT aan de slag

Menselijke controle blijft nodig

Na aanmelding kan je beginnen met een prompt te schrijven. Dit is een instructie of vraag voor het taalmodel, bijvoorbeeld: ‘Doe alsof je een vastgoedmakelaar bent en geef 5 tips voor het verkopen van een renovatiewoning in Vlaanderen.

Deze tips wil ik als blogartikel gebruiken op de website van het vastgoedkantoor met doel: meer inkoop te genereren.’

Hoe meer context je biedt, hoe beter het antwoord zal zijn.

Hoewel ChatGPT veel werk kan besparen, is een menselijke controle op taalgebruik nog steeds noodzakelijk, aangezien het nog niet 100% accuraat is. Controleer dus daarom altijd je teksten op mogelijke foutieve verwoordingen of feiten.

INFO — nr 101 // 2023

Aarzel niet om deze tools in je dagelijkse routine te integreren om je zo kostbare tijd te besparen.

13

INTERVIEW

CIB, Federia, BIV/IPI en Fonds323 slaan handen in elkaar voor nationale syndiccampagne

“Kennis over syndicus en instroom in beroep vergroten zijn belangrijkste doelen” Amper 539 professionele syndici die enkel beheer doen en er dus geen vastgoedbemiddeling bijnemen: dat zijn er te weinig om het stijgende aantal mede-eigendommen in ons land goed te beheren. Hoog tijd om daar verandering in te brengen. Een grootschalige syndicusbevraging vanuit de sector, de competentieprognose, de signalen vanuit de markt,… maken enerzijds duidelijk dat appartementsbewoners onvoldoende weten wat een syndicus doet én anderzijds dat de instroom veel te beperkt is om het jaar na jaar stijgende aantal appartementen in ons land professioneel te beheren. Een grootschalige info- en sensibiliseringscampagne, gedragen door de voltallige sector, moet daar verandering in brengen. Begin deze maand werd hiervoor het startschot gegeven.

14

INTERVIEW Ruim anderhalf miljoen inwoners in ons land krijgen regelmatig met een syndicus te maken. Hij of zij vervult een sleutelrol in een mede-eigendom, maar toch is syndicus al jaren een knelpuntberoep. De campagne wil de positieve aspecten van de job in beeld brengen en richt zich op nieuwkomers, ongeacht of dat studenten zijn of profielen uit andere sectoren die zich willen heroriënteren.

Want de job houdt meer in dan administratief werk op kantoor of het in toom houden van mede-eigenaars op een algemene vergadering. Ervaren syndici vertellen aan de hand van video’s wat het beroep inhoudt, hoe divers hun takenpakket is en waar ze energie uithalen.

Zo komen ze in aanraking met tal van mensen, van ­mede-eigenaars tot verzekeringsmakelaars en aan­ nemers. Ze dragen actief bij tot oplossingen in een ­mede-eigendom – denk aan herstellingen of renovaties – en geven zo gebouwen een duurzame toekomst.

voegd om te bemiddelen bij burenruzies of om technische problemen in privatieve kavels op te lossen. Via een quiz kunnen mede-eigenaars nagaan hoever hun kennis reikt. Er is ook een brochure voorzien waarin de werking van een mede-eigendom laagdrempelig wordt uitgelegd en veelvoorkomende vragen worden beantwoord”, licht Peter Bonhomme, ondervoorzitter van CIB en syndicus toe.

“De campagne moet er ook voor zorgen dat er veel meer begrip komt voor het werk van een syndicus” Syndicus Peter Bonhomme, ondervoorzitter CIB

Studenten

“Mede-eigenaars en syndici hebben er ’s avonds al een ganse werkdag opzitten. Dan worden niet altijd de beste beslissingen genomen” Syndicus Frederiek Thiers, penningmeester BIV

Beeld versus realiteit Het beeld leeft dat een syndicus constant geklaag van mede-eigenaars over zich heen krijgt, maar de jobinhoud is zeer divers. “Een goede syndicus heeft autoriteit tijdens vergaderingen, verhindert dat een punt in oeverloos gediscussieer verzandt en stuurt aan op de best mogelijke oplossing. We merken dat syndici ook meer en meer hun algemene vergaderingen overdag organiseren. Mede-eigenaars en syndici hebben er ’s avonds al een ganse werkdag opzitten en dan worden niet altijd de beste beslissingen genomen. Voor een bezoek aan de huisarts maakt men zich ook overdag vrij. Waarom zou dat dan voor een algemene vergadering niet kunnen?”, zegt Frederiek Thiers, penningmeester BIV en zelf syndicus.

Daarnaast richt de campagne zich tot mede-eigenaars die niet altijd weten wat een syndicus precies doet. Zo verricht een beheerder 16 wettelijke taken. “Op de campagnesite worden deze verduidelijkt. Zo hoopt de sector dat er meer begrip komt voor de syndicus. Hij of zij kan niet buiten dat wettelijk kader treden en is bv. niet be-

INFO — nr 101 // 2023

De sector hoopt meer instromers en zij-instromers warm te maken voor het syndicschap. Fonds 323 zet sterk in op de sensibilisering van vastgoedstudenten, al zijn er ook heel wat medewerkers in de kantoren nodig.

Zij hoeven niet BIV-erkend te zijn en werken als bedienden. “Als sectorfonds faciliteren wij al jaren opleidingen voor de vastgoedprofessional van vandaag én morgen.

Enerzijds ondersteunen we de hogescholen die vastgoedspecifiek onderwijs aanbieden. Anderzijds richten we ons steeds meer op andere profielen, zowel binnen de eigen sector als daarbuiten. Ook voor hen ontwikkelen we opleidingen zodat zij vlot de eerste horde kunnen nemen als ze als zij-instromer bij een syndicus terechtkomen”, Rik De Stoop, directeur Fonds 323.

Nationale campagne De eerste reacties uit het veld zijn alvast lovend. Veel syndici zijn blij dat er eindelijk iets wordt ondernomen om het beroep op een positieve manier in de kijker te zetten en om mede-eigenaars beter te informeren. Voor deze nationale syndiccampagne hebben alle actoren op de markt de handen in elkaar geslagen. De samenwerking tussen CIB, Federia, BIV/IPI en Fonds323 is op dat vlak best uniek. “We hopen nu ook op de massale steun van onze leden om deze campagne mee uit te dragen”, klinkt het bij de initiatiefnemers.

Het communicatiebureau Cassius kreeg de opdracht voor de syndiccampagne toegewezen. Je kan alle informatie terugvinden op de websites: www.jouw-syndicus.be of www.votre-syndic.be.

Ook via sociale media kan je de campagne volgen.

15

CIB’S EINDEJAARSVRAGEN

2023 door het oog van de CIB-makelaar Wat vindt u de belangrijkste gebeurtenis, evolutie of trend van het voorbije jaar?

Wat was voor u de voornaamste vastgoedtrend van 2023?

Wie was voor u de belangrijkste figuur op nationaal niveau?

Naast menselijk geweld en oorlog werd 2023 ook getekend door een aaneensluiting van natuurrampen: denken we maar aan de zware aardbevingen in Marokko, Turkije en Syrië met tienduizenden doden tot gevolg, de zware overstromingen in Italië en Slovenië, … Ook dichter bij huis kampten we onlangs nog met hevige wateroverlast na uitzonderlijke regenval. Is er eigenlijk nog iemand die de ogen sluit voor de klimaatopwarming?

In 2023 zagen we de rentes stijgen. De gouden tijden om te investeren in vastgoed lijken hierdoor voorbij te zijn. Vooral jonge kopers met weinig eigen inbreng of zonder duwtje in de rug van de ouders hebben het moeilijk om op de koopmarkt te anticiperen. Voor vastgoedmakelaars bestaat de uitdaging erin om creatief om te springen met deze trend, door op zoek te gaan naar betere of andere manieren om interessant te investeren in vastgoed. Wacht je beter om te kopen of is het net nu toch het moment om toe te slaan? Het is onze taak om klanten hierin correct te adviseren.

Premier De Croo met zijn laatste stuiptrekkingen binnen een regering met zeven partijen met bemoeizieke partijvoorzitters. Wat een woelig jaar was het op politiek vlak. Nog nooit is zo duidelijk geworden dat ego’s boven het collectieve belang gaan. Futiele voorvallen kleuren de media.

De geloofwaardigheid van de politiek zakt onder 0. Je zal het als premier maar ondergaan en de bevolking ervan overtuigen dat je wel degelijk streeft naar een beter beleid.

Voor mij persoonlijk was de oprichting van mijn eigen vastgoedkantoor een spannende en uitdagende stap in mijn leven. Zonder natuurlijk onverschillig te willen klinken voor al wat rondom ons gebeurde het afgelopen jaar.

Energie kost geld, dat heeft 2022 ons geleerd. Kopers zijn dan ook op zoek gegaan naar energiezuinige woningen. Zo is het EPC van een woning belangrijker dan ooit bij de verkoop of aankoop. Duurzaamheid is niet langer een bijzaak, maar een fundamenteel aspect bij de bouw en renovatie van woningen. Zowel kopers als huurders tonen een groeiende voorkeur voor milieuvriendelijke woningen.

Ik hou het wat dichter bij huis, met name de personen rondom mij die ik elke dag opnieuw apprecieer. Familie en vrienden hebben altijd achter mij gestaan en aangemoedigd om mijn passie te volgen. Hun steun op elk moment was onbetaalbaar.

2023 was een jaar vol warmterecords. We zijn ons al jaren bewust van de klimaatveranderingen, maar voor mij persoonlijk was het nog nooit zo opvallend als nu. Een Indian summer is zalig, maar bij een hittegolf in september stel ik me toch vragen.

Het invoeren van de renovatieverplichting in combinatie met de stijgende rentes die een serieuze impact hebben op kandidaat-kopers tijdens de zoektocht naar hun droomwoning. Het EPC was nog nooit zo belangrijk, en dit reflecteerde zich zowel in de prijs als in de keuze van de koper. Een positieve noot is dat we veel bewuster omgaan met energie en dat dit een blijvende trend is.

Mijn partner in crime Jens Wauters. Samen met familie en mijn beste vrienden heeft hij mij een duwtje in de rug gegeven om de grote stap te zetten naar een eigen vastgoedkantoor.

FREDERIQUE GILLEBEERT Solvas Immo (Lievegem)

VANESSA BEULLENS Goed Vastgoed (Wellen)

MARIE VANSTEENBEECK Vastgoed Marie (Bertem)

16

CIB’S EINDEJAARSVRAGEN

Van menig natuurramp tot nieuwe oorlogsconflicten: 2023 gaat allesbehalve als een rustig jaar de geschiedenisboeken in. Ook op de woningmarkt was het een turbulent jaar. Hoe kijken de CIB-vastgoedmakelaars terug op 2023 en hoe blikken ze vooruit naar 2024? Onze leden lieten niet alleen het achterste van hun tong zien, maar ook in hun ziel kijken.

Wie was voor u de belangrijkste figuur op internationaal niveau?

Wat heeft u in 2023 gelezen, beluisterd of gezien dat u bijblijft?

Wie wenst u wat toe voor 2024?

Welke quote/spreuk staat er op uw nieuwjaarskaart?

Koning Charles III. Voor het eerst loopt er een koning door de riante residenties in de serie indrukwekkend vastgoed van de koninklijke familie.

Het boek “Investeren in de eerste helft van je leven”, door financieel journalist Michaël Van Droogenbroeck. Nu ik weet hoe ik de basis leg voor een financieel zorgeloze toekomst en stilletjes aan mijn spaarpotje opbouw, vraag ik het boek “Investeren in de tweede helft van je leven” als cadeau onder de kerstboom.

Dat elke vastgoedtransactie niet alleen een overdracht van eigendom mag zijn, maar een overdracht van dromen die uitkomen.

Deze quote van Ferdinand Porsche hanteer ik al lang en blijf ik heel mooi vinden: Als je niet af en toe faalt, dan heb je jezelf niet genoeg uitgedaagd.

Er is niet één iemand die er voor mij uitspringt. 2023 was een jaar vol langdurige conflicten, natuurrampen, mensen op de vlucht, zinloos geweld,… Het zorgde er ook voor dat zoveel mensen hulp boden op hun eigen manier.

Al hun bijdragen zijn zeker de moeite om hier te vermelden.

Mijn top drie stond al helemaal klaar, tot ik terugdacht aan een gedicht van Toon Hermans dat ik onlangs nog gelezen had:

Het nieuwe jaar is altijd een tijd van reflectie en vooruitkijken.

Een van de tradities die rond deze periode plaatsvindt, is het uitspreken van goede wensen naar anderen. Heel cliché, maar ik wens iedereen een goede gezondheid en een grote portie geluk.

Proost op het leven en een nieuw fris jaar gewenst!

Hoewel het opnieuw op nationaal niveau is, denk ik spontaan aan twee personen, met name Sandra Bekkari en mijn osteopaat. Bekkari haar geweldige kookboeken heb ik dit jaar ontdekt. Door de drukke werkdagen en een gebrek aan tijd, vind ik het vaak een uitdaging om gevarieerd te koken. Haar kookstijl en visie zijn voor mij de bevestiging dat gezonde gerechten klaarmaken geen extra moeite kost.

Mijn osteopaat heeft ervoor gezorgd dat ik verlost ben van mijn migraine. Daar ben ik hem zeer dankbaar voor, want het heeft mij in het verleden beperkt in allerlei zaken.

‘Now and then’, het nieuw uitgebrachte nummer van The Beatles dat werd opgenomen met behulp van artificiële intelligentie. Ik ben nieuwsgierig naar wat deze snelle technologische evolutie voor ons nog allemaal in petto heeft.

Ook op professioneel vlak als vastgoedmakelaar.

Dat iedereen elke dag kan doen wat hem of haar gelukkig maakt, positieve energie. En lachen, véél lachen, want lachen is gezond!

Add a little glitter and confetti to every day in 2024!

“Niet je hele, lange leven Met de voetjes op de grond Beetje dromen, beetje zweven Lijkt mij ook niet ongezond.”

Zonder veel grote woorden, toch iets groots kunnen zeggen. Dit is woordkunst die iedereen begrijpt.

17

JASMINE TEGENBOS Decimmo (Balen)

LAURENT SOETENS Agence Pallen (Knokke)

VINCENT DERVEAUX

Immo Derveaux (Zonnebeke)

18

Wat vindt u de belangrijkste gebeurtenis, evolutie of trend van het voorbije jaar?

Wat was voor u de voornaamste vastgoedtrend van 2023?

Wie was voor u de belangrijkste figuur op nationaal niveau?

De oorlog tussen Oekraïne en Rusland die nu al bijna twee jaar duurt, waardoor er een soort van gewenning optreedt terwijl dit intussen onbeschrijfelijke menselijke drama’s veroorzaakt. De laatste weken wordt dit gruwelijk schouwspel overschaduwd door het nieuwe conflict tussen Israël en Hamas. De miljarden die in deze oorlogsindustrie geïnvesteerd worden, zouden zoveel mensen op deze aardbol een beter leven kunnen geven. De ego’s van enkelingen beslissen daar blijkbaar anders over.

De gestegen rente op hypothecaire kredieten waardoor mensen minder of niet kunnen lenen. Sommige kandidaat-kopers stellen hierdoor de aankoop van een woning uit. In 2021 werden er nog dubbel zoveel woonkredieten afgesloten als nu. Het ziet er evenwel niet naar uit dat deze hoge rentevoeten snel zullen dalen. Kopers zullen hun woonwensen dus moeten bijstellen.

Er was niet onmiddellijk een nationaal figuur die er voor mij uitsprong dit jaar. Voor mij waren de mensen rondom mij zoals familie, vrienden, collega’s en klanten de belangrijkste figuren en dit zal niet veranderen in 2024.

De oorlog in Oekraïne die maar blijft duren en intussen is er ook oorlog uitgebroken tussen Hamas en Israël. Die eerste blijft toch zorgwekkend, omdat het zo dicht bij huis ligt en er momenteel geen vorderingen in zicht lijken om de oorlog te beëindigen.

Daarnaast blijft onze nationale politiek één grote muppetshow. Wat mij ook zorgen baart, is de zoektocht van jonge koppels naar hun eerste woning/ appartement. Alles is gestegen en de banken zijn ook niet meegaand. Dat vind ik niet echt hoopgevend voor mijn generatie.

Het voorjaar van 2023 aan de kust was nog goed op gebied van verkoop, maar is sinds enkele maanden genormaliseerd. In het voorjaar waren de laatste mensen nog heel haastig op zoek terwijl zij nu weer vergelijken met het huidige aanbod. De druk op de vastgoedmarkt is opnieuw gedaald. De huurcontracten die begin 2023 werden geïndexeerd, hadden een impact op huurders, zowel tweedeverblijvers als hoofdverblijvers.

Mijn vriendin Julie. Wij kennen elkaar acht jaar en zijn sinds januari 2023 terug samen.

We hebben gedurende die jaren een hele goede band opgebouwd, en ik zou haar niet meer kunnen missen.

Ze geeft mij een boost door doelen te bereiken en de toekomst op te bouwen op alle vlakken.

Enkele verhalen van Oekraïense huurders blijven me bij, namelijk hoe ze gedwongen moesten vluchten uit hun land en uiteindelijk in België terechtkomen zijn. Het feit dat ze niet weten wanneer ze veilig naar huis kunnen terugkeren en de constante angst of hun huis nog intact is, moet ondraaglijk zijn. De aanhoudende oorlog in Oekraïne lijkt echter naar de achtergrond te verdwijnen in de media, overschaduwd door andere gruwelijkheden die zich afspelen in de Gazastrook. Het is onbegrijpelijk dat dergelijke conflicten nog steeds plaatsvinden en dat er schijnbaar weinig tot geen internationale interventies zijn.

Het is belangrijk dat we ons blijven bewust zijn van deze situaties en streven naar een wereld waarin vrede en veiligheid voor iedereen centraal staan.

Kopers zijn zich meer bewust van hun aankopen. In 2022 werd de beslissing tot aankoop sneller genomen.

Opmerkelijk is de grotere nadruk op verplichte attesten, zoals het asbestattest en met name het EPC-attest. Naar mijn persoonlijke mening is dit meer dan gerechtvaardigd.

Een andere (nadelige) vastgoedtrend zijn de stijgende rente en de wijziging in de btw-regelgeving (bij sloop en afbraak). Als gevolg van deze trends zien we dat de huurmarkt roodgloeiend staat.

Door de grote vraag is er echter een tekort aan kwalitatieve woningen en appartementen met conformiteitsattesten. Investeerders hebben naast vastgoed, mede door de gestegen registratierechten (10-12%), andere winstgevende investerings- of beleggingsmogelijkheden ontdekt.

Immo Derveaux is een familiebedrijf dat bestaat uit mijn moeder (oprichtster van het bedrijf), mijn vriendin (administratief wonder) en mijn broer (zopas opgestart met zijn BIV-stage) en ikzelf.

Graag wil ik hen even bedanken voor hun dagelijkse glimlach en inzet! En ook al ben ik een sociaal dier, toch is het niet altijd eenvoudig om iedereen regelmatig te ontmoeten of spreken.

Daarom wil ik graag iedereen danken, van familie, vrienden, tot collega's en mijn netwerk, voor het luisterend oor en de nodige ontspanning.

Wie was voor u de belangrijkste figuur op internationaal niveau?

Wat heeft u in 2023 gelezen, beluisterd of gezien dat u bijblijft?

Wie wenst u wat toe voor 2024?

Welke quote/spreuk staat er op uw nieuwjaarskaart?

Ik had gehoopt dat Oekraiëns president Zelensky niet langer in het nieuws zou zijn als de grote verdediger van zijn land, maar jammer genoeg is dit na bijna twee jaar nog steeds het geval. De veerkracht die hij samen met het Oekraïnse volk elke dag toont, is bewonderenswaardig. We mogen niet vergeten dat de afstand tussen ons land en Oekraïne minder groot is dan tussen ons land en Zuid-Spanje. Dit drama speelt zich dus jammer genoeg wel heel dichtbij af.

Tijdens onze gezinsvakantie geniet ik ervan om even te ontsnappen aan de rush van elke dag door een goed boek te lezen. Mijn e-reader is dan ook een vast item in mijn koffer.

Vorig jaar ben ik begonnen aan de reeks “De zeven zussen” en dit jaar heb ik het laatste deel gelezen. Een prachtig verhaal waar zoveel in zit.

Dat iedereen zichzelf kan zijn en van elke dag het beste kan en wil maken. Positiviteit en een glimlach maken een dag zoveel mooier, zowel voor jezelf als eender wie jouw pad kruist.

“De mooiste dingen in het leven zijn gratis.” Een lach, een knuffel, vrienden, familie, mooie herinneringen, … allemaal dingen die voor mij ontzettend belangrijk zijn en waar ik elke dag van probeer te genieten. Dit wens ik dan ook iedereen toe in het nieuwe jaar!

Op internationaal vlak volg ik een beetje vanalles, zowel op politiek als economisch vlak.

Ik vind het dan ook een moeilijke opdracht om er één iemand uit te kiezen.

Er zijn me twee boeken bijgeleven: “DURF!”, van Bart Verhaeghe en ook “Pijn doet groeien” van strafpleiter Omar Souidi. Een voor een boeken die een nieuwe boost geven om te blijven geloven in wat je doet, geduld te hebben en dat alles altijd met vallen en opstaan verloopt. Met geduld heb ik het persoonlijk soms wat lastig, omdat ik graag vooruit wil gaan. Intussen ben ik net begonnen in het boek van Elon Musk, maar daar ben ik nog even zoet mee.

Ik wens iedereen een goede gezondheid, een verdraagzaam, liefde- en vredevol, ambitieus 2024.

Blijf positief en ga vooruit, want wij hebben het goed in vergelijking met de landen die in oorlog zijn.

Een figuur op zich is het niet, maar eerder de vele mensen achter de schermen die iets ongelooflijks creëren: Artificial Intelligence (AI). Denk maar aan ChatGPT, chatbots en vele andere toekomstige toepassingen. Ik verwacht dat AI in 2024 een enorme impact op de vastgoedmarkt en op de wereld zal hebben!

Het was een leerrijk jaar vol cursussen en bijscholingen.

Onlangs ben ik gestart met een avondopleiding om vastgoedexpert te worden. Ik hou ervan om in groep te discussiëren over vastgoedtopics. Ik kijk telkens uit naar de maandelijkse CIB-vergaderingen en samenkomsten met mijn-collega-makelaars. Ieder moment is uniek en dat maakt het juist aangenaam.

Een cliché is het zeker, maar tegelijk o zo belangrijk: een goede gezondheid en dagelijks genieten van fijne momenten!

Een quote uit een film die ik intussen al vijf keer bekeken heb, ‘The pursuit of happiness’: “ Don't ever let somebody tell you, you can't do something.

Not even me. You got a dream... You gotta protect it.

People can't do something themselves, they wanna tell you you can't do it. If you want something, go get it.”

INFO — nr 101 // 2023

19

IN DE KIJKER

Je bent jong en je wil wat?

Welkom in de Jonge Vastgoed Club Sinds 2017 is er onder impuls van Stefan Roosen nieuw leven geblazen in de Jonge Vastgoed Club (JVC), wat uiteindelijk is uitgegroeid tot een actieve jongerenwerking in alle zes CIB-afdelingen. Dankzij JVC verbreden jongeren in de vastgoedsector hun netwerk.

Ze hebben allemaal één ding steevast gemeen: hun passie voor vastgoed.

Tot en met de leeftijd van 40 jaar kan iedereen deelnemen aan de activiteiten van JVC. Elke CIB-afdeling heeft een eigen jongerenwerking, die enkele activiteiten per jaar organiseert om jonge vastgoedprofessionals samen te brengen. Niet alleen jonge vastgoedmakelaars zijn welkom, maar ook syndici, rentmeesters, juristen, architecten, landmeters, projectontwikkelaars, en bedienden in een vastgoedkantoor. Het JVC-lidmaatschap, dat volledig los staat van het CIB-lidmaatschap, is overigens gratis, al kan er wel een bijdrage worden gevraagd voor de deelname aan activiteiten.

de televisieopname van ‘De Ideale Wereld’. Ten slotte organiseert één afdeling elk jaar een groot nationaal evenement. Na het succes in Tongeren en Brugge viel dit jaar de eer te beurt aan JVC Vlaams-Brabant-Brussel. De dag begon met een stevige brunch, gevolgd door raften door het mooie Hageland en eindigde met een etentje met de skyline van Leuven op de achtergrond. Op vrijwillige basis organiseren de JVC-bestuursleden de activiteiten, wat niet vanzelfsprekend is.

Meerwaarde netwerk Van een golfinitiatie tot een partijtje bowlen Tijdens deze JVC-evenementen wordt het aangename aan het nuttige gekoppeld. Zo leer je op een luchtige en informele manier je collega’s kennen om zo je netwerk te vergroten. Dit jaar organiseerde JVC Oost-Vlaanderen een bezoek aan de NVM Young Professionals in Utrecht. De West-Vlaamse afdeling daagde haar leden uit voor een karting battle. JVC Limburg hield een golfinitiatie op een unieke locatie.

De kust gooide het over een andere boeg met een partijtje bowlen. De JVC-afdeling Vlaams-Brabant trok naar

20

Het doel van de jongerenwerking is om de betrokken jongeren in de vastgoedsector ‘future-proof’ te maken. Op een toegankelijke manier krijgen jonge vastgoedprofessionals de kans om samen te komen, met de ondersteuning van hun CIB-afdeling. Tijdens informele afterworks kan je gemakkelijker contacten leggen en over werksituaties praten met mensen in de vastgoedwereld. “Voor een jonge starter is het niet altijd evident om in zo’n ‘harde’ business te beginnen. Weten dat je er niet alleen voor staat is op zich al een hele grote meerwaarde”, meent Sofie De Lille van JVC West-Vlaanderen.

Samen staan we sterker Ondertussen is iedereen overtuigd van de aanzienlijke meerwaarde die JVC kan bieden voor de gehele vastgoedsector. JVC zorgt voor verbinding tussen de concullega’s, waardoor de harde concurrentie plaats maakt voor efficiënte samenwerking. Zo ervaart Cédric Larbie van JVC Limburg het ook: “Bij moeilijke dossiers kan je gemakkelijk iemand van JVC opbellen om samen te bespreken hoe je het beter kan aanpakken.”

Het valt niet te ontkennen dat er een sterke connectie is tussen JVC en CIB, maar alle afdelingen beschouwen dit juist als een aanzienlijk voordeel.

JVC-jongeren maken geleidelijk kennis met de werking van CIB en stromen zo verder door binnen de organisatie.

Deze verjonging van CIB zet zich door op verschillende vlakken zoals digitalisering en de rebranding.

Waar wacht je nog op?

Wil jij graag meedoen aan een JVC-activiteit in jouw regio, scan dan de QR-code en laat jouw gegevens achter.

Houd ook de Facebook- en Instagrampagina’s van JVC in de gaten voor de volgende activiteiten.

In de kijker

Niche­special

21

RONDVRAAG

Projectontwikkelaars laten licht schijnen over nieuw- en verbouwperikelen

“In heel het btw-verhaal zullen de huurders de verliezers zijn” Het verlaagde btw-tarief van 6 procent bij sloop en heropbouw blijft bestaan, maar alleen voor particuliere bouwers. Projectontwikkelaars en private investeerders vallen uit de boot. ”Dit zal de versnelde verduurzaming van het verouderde energieverslindende woonbestand in België tegenwerken”, reageren enkele leden-bouwpromotoren in een rondvraag. Een blik op de nieuw- en verbouwmarkt van vandaag en morgen.

22

• Bouwen is een pak duurder geworden in de voorbije jaren. Hoe hard is de vraag naar nieuwbouw opgedroogd?

• Heeft de dalende verkoop van nieuwbouw vooral te maken met de afhakende investeerders en niet zozeer met de eindgebruikers?

Verboven: “Bij Matexi merken we dat de vraag naar nieuwbouwwoningen helemaal niet is opgedroogd.

Door de gestegen interestvoeten stellen we wel een kleine vertraging vast. We moeten natuurlijk beseffen dat we uit een periode komen waarin alles zeer snel en vlot verkocht werd. Sinds begin dit jaar zien we een markt met twee snelheden: energiezuinige woningen stijgen nog steeds in waarde, terwijl de prijzen van slecht geïsoleerde woningen dalen. Er is al jaren een luchtbel in de prijzen van bestaand verouderd vastgoed. De waarde van oudere, energieverslindende woningen, ondanks alle subsidies voor verbouwingen, zal evolueren naar de waarde van de onderliggende grond. De eersten die hun bestaande woning verkopen en verhuizen naar een nieuwbouwwoning zullen de winnaars zijn. Veel mensen beginnen dit stilaan te beseffen.”

Roosen: “Ikzelf heb wel ondervonden dat er eind vorig jaar en de eerste helft van dit jaar amper aanvragen waren. Dat is niet alleen te wijten aan het duurdere bouwproces, ook de duurdere leningen hebben een grote impact gehad. Er zijn momenteel veel mensen die wel willen bouwen, maar dat niet meer kunnen vanwege een te hoge kredietlast.”

Sissau: “Wij stellen aan de Kust ook een vertraging vast.

Gelukkig is drie vierde van alle gebouwen in aanbouw verkocht. Ook is het zo dat de kopers voor mooie liggingen twee jaar moeten wachten tot ze hun appartement hebben. De prijs speelt eerlijk gezegd niet zo’n vertragende rol, de intresten evenmin.”

Sissau: “Investeerders vormen bij ons niet het leeuwendeel onder de kopers , de individuele eindverbruikers zijn dat wel.”

Roosen: “Zeker en vast ook de eindgebruikers. Ik heb meerdere klanten al wenend voor mij zien zitten omdat ze overtuigd waren dat ze een krediet zouden krijgen, maar toch uit de boot vielen.

Je betaalt vandaag met 4 procent veel meer af dan aan de 1,2 procent tijdens de voorbije jaren. Ik denk dat sommige banken nog meer moeten beseffen dat nieuwbouwwoningen veel energiezuiniger zijn geworden, denk maar aan warmtepompen, vloerwarming, … Dat alles heeft ook een positieve invloed op de energiekosten.”

Verboven: “Er zijn nog steeds investeerders met een eigen vermogen, die investeren op lange termijn en minder afhankelijk zijn van de rente. Het blijft interessant om in vastgoed te investeren, rekening houdend met de huidige marktomstandigheden die steeds meer poten­ tiële kopers richting de huurmarkt duwen. Vastgoed blijft ook nog steeds een uitstekende bescherming tegen inflatie. Voor onze nieuwbouwappartementen merken we ook een groeiende interesse van vastgoedinvesteringsfondsen, die – als professionele verhuurder – inspelen op de vraag naar betaalbare, energiezuinige huurwoningen in aangename buurten. Zo verkochten we vorig jaar een appartementsblok in Hasselt aan Home Invest Belgium en dit jaar een appartementsblok in Luik aan Vicinity.”

RONDVRAAG

Het panel Karel Sissau Agence Sissau

Stefan Verboven

Stefan Roosen

Matexi Advies Vastgoed Roosen

• Welke impact hebben de gestegen bouwkosten, meer vereiste eigen inbreng, en dalende verkoop voor projectontwikkelaars? Worden de marges kleiner?

Sissau: “Ik stel niet echt een serieuze impact vast, kopers berusten in het feit dat alles veel duurder aan het worden is.”

Roosen: “Ik heb persoonlijk de keuze gemaakt om de prijzen de voorbije jaren te laten indexeren. De verhoogde kosten in de bouw met vaste verkoopprijzen houden natuurlijk in dat die marges gewoonweg wegsmelten.

Ik voel nu wel dat de vraag terug een beetje aan het toenemen is.”

Verboven: “Om de bouwkosten onder controle te houden, kunnen we bij Matexi verder bouwen op onze langetermijnrelatie met (onder)aannemers en leveranciers in heel België. Ook onze schaalgrootte biedt voordelen.”

• Hoeveel procent duurder is een nieuwbouw gemiddeld geworden?

Roosen: “De kostprijs is toch met zo’n 15 procent gestegen. Ik heb de prijzen wel amper aangepast. Intussen steven we opnieuw af op normaliseringen. De sky is niet langer the limit. Er wordt opnieuw wat scherper gerekend om werken binnen te halen.”

Verboven: “De Matexi Nieuwbouwbarometer toont aan dat de prijzen voor nieuwbouwappartementen de voorbije twaalf maanden stegen met 6,5 procent en voor nieuwbouwwoningen met 4,5 procent. In de nabije toekomst verwacht ik voor kwaliteitsvolle, energiezuinige nieuwbouwwoningen stabiele prijzen, misschien zelfs licht stijgend door een gebrek aan aanbod.”

INFO — nr 101 // 2023

• Hoe schaars zijn bouwgronden voor nieuwe projecten?

Verboven: “Als buurtontwikkelaar zet Matexi al meer dan 20 jaar in op binnenstedelijke projecten, de herontwikkeling van verlaten sites en dus de acquisitie van terreinen die in dit kader passen. De voorbije drie jaren hebben we projecten verworven, goed voor zo’n 8.000 woningen en appartementen. Zo’n 90 procent van die toekomstige woningen zijn binnenstedelijk en/of onderdeel van reconversieprojecten waarbij we leegstaande kantoren, militaire sites en verlaten industrieterreinen saneren en herontwikkelen naar nieuwe stadsbuurten.”

“De waarde van oudere, energie­ verslindende woningen, ondanks alle subsidies voor verbouwingen, zal evolueren naar de waarde van de onderliggende grond” Stefan Verboven, Matexi

Sissau: “Die zijn bij ons aan Kust nog steeds zeer schaars. Gronden en/of solo-eigenaars zijn er minder en minder. We moeten op langere termijn kijken en dan vooral eerder in de richting van het opkopen van oudere mede-eigendommen.”

Roosen: “Ik houd me vooral bezig met het verkavelen van gronden. Ik voel wel dat dit steeds moeilijker gaat.

De beschikbare gebieden worden steeds beperkter.

Wat ik ook vaststel, is dat de kleinste gronden altijd als

23

RONDVRAAG eerste de deur uitgaan. Overheden spreken graag over nieuwe woonvormen en creatief omgaan met ruimte, maar wanneer je dan in de praktijk vraagt of er bijvoorbeeld een tiny house mag geplaatst worden, krijg je nooit een ja. We moeten een minimum aan woningkwaliteit kunnen bieden, luidt het devies vaak. Maar zij die in een tiny house willen wonen, willen geen groter perceel of groot huis. Die hoeven geen 100m² of zelfs geen 70m².

Maar dat wordt dus nergens of toch amper door gemeenten toegestaan.”

Daarom ook dat er beter één éénvormig btw-tarief zou komen voor alle onroerende bouwwerken. In dat kader begrijp ik de beslissing van de federale overheid om de btw op sloop en hernieuwbouw voor particuliere kopers van stadshernieuwingprojecten te verhogen van 6 procent naar 21 procent niet.”

• Kan kleiner wonen een oplossing zijn om te besparen op de woningprijs?

Verboven: “Het zijn aan het eind van de rit de gezinnen, de consumenten, die de volle 21 procent btw zullen betalen. Het onderscheid dat de btw-maatregel maakt tussen particulieren die zelf hernieuwbouwen en particulieren die een hernieuwbouwde woning kopen in een stedelijk reconversieproject zal nog veel verwarring zaaien. Het is zaak om de projecten die in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief op te leveren tegen ten laatste eind 2024.”

Roosen: “Waar we momenteel mee bezig zijn, kunnen we wel op een propere manier afronden. Versta me niet verkeerd, ik ben blij dat er voor particuliere bouwers een oplossing is gevonden en het voor hen niet duurder wordt. Maar men creëert nu wel een ander soort concurrentie. Ik denk dat het gezonder was om iedereen

Verboven: “Kleiner wonen, al dan niet in combinatie met gedeelde ruimtes, kan een oplossing zijn, maar naast de oppervlakte zijn er nog elementen die de kostprijs bepalen, zoals locatie, energiezuinigheid en afwerking. Internationaal bekeken wonen de Belgen trouwens nog steeds vrij groot. Compacter wonen in de nabijheid van voorzieningen en van knooppunten van openbaar vervoer wordt sowieso een vereiste in het kader van de vrijwaring van de open ruimte en de stijgende nood aan woningen. Hierbij is het duidelijk dat een hogere densiteit hand in hand gaat met meer openbare ruimte.”

Roosen: “Een kleinere woning kan wel een oplossing zijn, maar wordt vandaag te weinig gefaciliteerd. Lokale overheden die nog altijd de beslissingsbevoegdheid hebben, lopen mijlenver achter. Zij zien woonkwaliteit nog altijd te veel in de zin van het aantal vierkante meters. Nochtans wil iedereen kleinere en kleinere units.”

Sissau: “Voor onze doelgroep niet echt. Onze kopers verkiezen ruimte boven prijsverlagingen.”

• Is verbouwen vandaag financieel aantrekkelijker dan nieuwbouw?

Roosen: “Ik ben daar niet van overtuigd. Als je alles goed wil aanpakken, moet je het van de eerste keer goed doen. Enkel renoveren om net onder het verplichte E-peil te landen, is slechts een pleister op de wonde. Ofwel pak je alles volledig aan, ofwel hou je een tabula rasa en herverkavel je alles. Percelen 7, 8 à 9 are groot, de verkavelingen uit de jaren 80, … waarom kunnen we die niet gaan herbekijken en splitsen?”

Verboven: “Het is belangrijk dat eigenaars zelf de keuze hebben om dit te doen via renovatie of via afbraak en hernieuwbouw, want elke situatie is verschillend. Een woning van 11 jaar oud en een woning van 67 jaar oud zijn echt niet hetzelfde. Soms is het duurzamer en kostenefficiënter om een gebouw te renoveren, maar soms is een pand zo verouderd dat de kosten en subsidies voor renovatie niet gerechtvaardigd zijn. Bovendien is een gerenoveerd gebouw op lange termijn zelden even energiezuinig als een nieuw of heropgebouwd gebouw.

24

• De btw-verhoging, het woord is gevallen. Projectontwikkelaars betalen na een korte overgangsperiode van een jaar de volle 21 procent. Is die overgangsmaatregel voldoende?

“Lokale overheden zien woonkwaliteit nog altijd te veel in de zin van het aantal vierkante meters” Stefan Roosen, Advies Vastgoed Roosen

overal 6 procent te laten betalen. Dat bepaalde ontwikkelaars toch die prijs optrekken omwille van minder marge, is jammer, maar dat doet niet iedereen. Als je te veel vraagt, prijs je jezelf toch uit de markt. Je kan niet duurder verkopen dan dat de markt wil betalen.”

• Wat zal het effect van de afschaffing zijn voor promotoren?

Verboven: “Het verhoogde btw-tarief van 6 procent naar 21 procent kan niet doorgerekend worden aan de klanten gezien er een marktprijs is. Het resultaat zal zijn dat veel projecten niet uitgevoerd, of minstens uitgesteld zullen worden, omdat ze niet meer rendabel zijn. Dit maakt dat het aanbod gaat verminderen en bijgevolg de energieomslag zal vertragen, de werkgelegenheid gaat verminderen, en de betaalbaarheid negatief zal beïnvloed worden.”

RONDVRAAG • Hoe belangrijk is het verlaagd btw-tarief voor jullie particuliere klanten?

Roosen: “De kostprijzen zijn de lucht ingevlogen. Ik sprak eerder van een geschatte stijging van 15 procent, maar in werkelijkheid zal het voor de eindgebruiker nog meer zijn vanwege de duurdere rentevoeten. Als er dan nog eens een stijging van 6 naar 21 procent btw bijkomt, dan wordt alles een heel stuk duurder. De huurmarkt zal daardoor alleen maar groeien, doordat steeds minder mensen kunnen kopen.”

Verboven: “De maatregel geeft gezinnen en consumenten een belangrijke fiscale duw in de rug bij de aankoop van een energiezuinige hernieuwbouwwoning. Voor gezinnen is die energie-efficiëntie sinds de energiecrisis nog crucialer geworden. Consumenten die de duurzame keuze willen maken om een woning te kopen in een stadsvernieuwingsproject van een ontwikkelaar zullen de dupe zijn.”

• Hoe groot zal de impact zijn op het huuraanbod- en prijzen?

Sissau: “Automatisch zal dit zich ventileren in een hogere huurprijs. In heel het btw-verhaal zullen de huurders de effectieve verliezers zijn.”

Verboven: “Feit is dat de afschaffing van de verlaagde btw-maatregel voor projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders een versnelde verduurzaming van het verouderde energieverslindende woonbestand in België zal tegenwerken, nochtans belangrijk binnen de aanpak van de klimaatcrisis. Gezien binnenstedelijke herontwikkelingen evenals afbraak en hernieuwbouw fiscaal zwaar beboet worden, zal er een lager jaarlijks aanbod aan nieuwe energiezuinige woningen ontstaan. En dat terwijl betaalbaarheid in eerste plaats net gaat over een evenwicht tussen vraag en aanbod. Het lager aanbod zal huurprijzen dus de hoogte in jagen. Wij pleiten voor een versterking van de private huurmarkt. Er is nood aan een duurzamer regelgevingskader voor minimale oppervlakten van woningen en parkeernormen. De rol van vastgoedinvesteringsfondsen, die – als professionele verhuurder – inspelen op de vraag naar betaalbare, energiezuinige huurwoningen, zal stijgen.”

• De voorbije jaren werden dankzij de verlaagde btw-maatregel vele stadskankers vervangen door duizenden duurzame (huur)appartementen. Betekent dit de doodsteek voor veel projecten die investeerders met oog op duurzame verhuur wilden bouwen?

Sissau: “Ik denk niet dat dit de doodsteek betekent. Ontwikkelaars rekenen dit immers door aan hun kopers en de kopers op hun beurt aan hun huurders. Die laatste zullen de pineut zijn, de politiek slaat de bal totaal mis.”

Verboven: “Het zijn de consumenten en de gezinnen die uiteindelijk de dupe zullen zijn. Zij zullen opnieuw 21 pro-

INFO — nr 101 // 2023

cent btw moeten betalen en zo worden afgestraft voor hun duurzame keuze om een woning te kopen in een stadsvernieuwingsproject. Het zijn alleen projectontwikkelaars die, op vlak van expertise en financiën, in de mogelijkheid zijn om verlaten sites van scholen, magazijnen of fabrieken te herontwikkelen en bijkomende woningen in stads- en dorpskernen te realiseren. Op die manier blijft de open ruimte gevrijwaard en kan toch tegemoet gekomen worden aan de stijgende nood aan woningen in de context van aanhoudende demografische evoluties, waaronder een algemene bevolkingsgroei, een aanhoudende gezinsverdunning en de vergrijzing.”

“Behoud het btw-tarief van 6 procent voor iedereen en voor altijd” Karel Sissau, Agence Sissau

• Welke boodschap hebben jullie nog richting overheid?

Sissau: “Behoud het btw-tarief van 6 procent voor iedereen en voor altijd. Promoot nieuwbouw via aanpassingen in het verhogen van de bouwvolumes / RUP’s, met ook een lagere ecologische voetafdruk als gevolg.”

Roosen: “Dat het hele verhaal van de vergunningsprocedure korter wordt. En dat niet iedereen op elk moment alles kan tegenhouden. Je kan bezwaren indienen bij het openbaar onderzoek, dan nog eens beroep aantekenen en dan nog eens richting de raad voor vergunningsbetwistingen trekken. Dat kost ook heel veel geld. Dat constant opschuiven en de tijd die daarmee verloren gaat, is enorm kostelijk voor een ontwikkelaar, maar ook voor de eindgebruiker.”

Verboven: “Omdat wonen een basisrecht is, pleiten wij voor een verlaagd btw-tarief van 6 procent voor de aankoop van een gezinswoning (in plaats van 21 procent). In dit kader ijveren we ook voor lagere registratierechten op de bouwgrond waarop de gezinswoning wordt gebouwd. Evenals voor een uniforme, redelijke en proportionele normering voor stedenbouwkundige lasten en de evaluatie van de ‘gratis afstandspolitiek’. Uit studies blijkt dat het enorm moeilijk geworden is om in België een vergunning te krijgen voor een vastgoedproject. Vandaag wordt in ons land gemiddeld tegen maar liefst vier op de tien projecten beroep ingediend. Er moet dringend gezorgd worden voor een sneller en rechtszekerder vergunningsproces. Dit kan door de creatie van een veilig, vereenvoudigd, duidelijk en consistent juridisch kader voor het vergunningsproces, dat bestand is tegen wijzigingen bij overheden.”

• Bedankt voor de verhelderende inzichten!

25

INTERVIEW

Het team van Teherbestemmen focust zich op de complexe kenmerken van bijzonder vastgoed

“Wij spreken een andere taal dan de klassieke makelaar” Vanuit de gezamenlijke overtuiging dat de vastgoedmarkt anders en beter kan, startten Ir. Architect Michiel Van Balen, Ir. Architect Toon Manders en vastgoedmakelaar Karel Van den Eynde in 2016 het bedrijf Miss Miyagi. Intussen telt Miss Miyagi drie zusterbedrijven: Teherbestemmen.be, Stadsmakersfonds en Operating Collective. Teherbestemmen werd opgericht in 2021 en legt zich toe op immobiliënactiviteiten. Dit bijzonder vastgoedkantoor legt de focus op de wereld van complex vastgoed.

26

• Karel, we kenden jullie al van Miss Miyagi met onder meer een finaleplaats in de Real Estate Awards.

Waarom hebben jullie daarnaast ook Teherbestemmen opgericht?

het mogelijk om de juiste prijs van het vastgoed vandaag te bepalen.”

Karel Van den Eynde: “Teherbestemmen werd opgericht omdat we in de dagelijkse praktijk bij Miss Miyagi vaker in aanraking kwamen met eigenaren die, na afloop van een herbestemmingsstudie door Miss Miyagi, hun pand wensten te verkoper of vererfpachten. Gezien de complexiteit van dit soort vastgoed (vaak gaat het over erfgoed) kan een klassiek immokantoor hier vaak geen antwoord op bieden. Dat deed ons besluiten om hiervoor een eigen bedrijf op te richten. Dankzij onze ervaring met herbestemmingsstudies bij Miss Miyagi en focus op complex vastgoed konden we op die manier een oplossing bieden voor een nichemarkt waar tot op heden geen andere speler in actief is.”

“Vandaag is er niemand anders in Vlaanderen actief binnen deze niche. Het is ook enkel mogelijk door de combinatie van een aantal disciplines die Miss Miyagi en Teherbestemmen onder één dak heeft, zoals; (erfgoed)architect, vastgoedrekenaar, vastgoedmakelaar en een professionele marketingafdeling. Dat maakt dat we alles binnenshuis kunnen onderzoeken en uitwerken. We zijn ook kind aan huis bij diverse (lokale) overheden en het Agentschap Onroerend Erfgoed. Dat maakt dat we vaak vlot constructieve gesprekken kunnen voeren met betrokken (overheids)actoren. We spreken namelijk dezelfde taal en die is anders dan een klassieke makelaar of projectontwikkelaar.”

• Waarom verdient bijzonder (erfgoed) vastgoed een andere aanpak?

• Wat maakt de makelaars in jullie team anders dan een klassieke makelaar?

“Bijzonder vastgoed bezit bijzondere en vaak complexe kenmerken die in een verkoopsprocedure vooral leiden tot onduidelijkheden, weinig (of heel veel) gegadigden en bijgevolg ook druk op de prijs. Door vooraf te kijken wat de mogelijkheden zijn, wordt het pand ‘tastbaar en leesbaar’ waardoor een kandidaat-koper een veel geïnformeerder bod kan uitbrengen. De prijs van bijzonder vastgoed is in 95% van de gevallen niet verbonden aan de huidige situatie, maar wel aan de mogelijke toekomstige situatie (bestemming, uitbreidingsmogelijkheden, subsidies, …). Door diverse mogelijke toekomstscenario’s te onderzoeken, is

“Bij Teherbestemmen gaat het niet om de ‘quick wins’. De markt waarin we opereren is langzamer dan de klassieke vastgoedmarkt en vraagt om veel meer kennis en inzicht in vastgoed. Een succesvolle makelaar heeft veel meer nodig dan enkel een vlotte babbel – bij Teherbestemmen al helemaal. Passie, inzicht in vastgoed, ervaring met vastgoedrekenen, kennis van wetgeving rondom erfgoed,… zijn cruciale elementen die in ons team terug te vinden zijn.”

• Wat maakt Teherbestemmen zo uniek?

• Wie zijn zoal de klanten van Teherbestemmen?

“Onze klantenmix is heel divers. Gaande van individuele

INTERVIEW particulieren, vermogende families, projectontwikkelaars, sociale organisaties tot religieuze organisaties en overheden (steden en gemeenten).

• Welke meerwaarde vinden eigenaars van bijzonder vastgoed bij Teherbestemmen?

“Voor een eigenaar vormt Teherbestemmen een bijzondere meerwaarde. Opnieuw gaat het hier over inzicht in wat kan en mag met het pand in kwestie. Het herbestemmingsonderzoek zorgt voor helderheid in de toekomstmogelijkheden. Door die info te bundelen, zorgen we er voor dat de eigenaar, voor de start van de verkoop, heel goed op de hoogte is van de mogelijkheden van zijn vastgoed. Dat geeft de verkoper tijdens het verkoopproces niet alleen veel meer vertrouwen, maar zorgt ook voor duidelijkheid rond de vraagprijs. Een verkoper krijgt bij ons niet enkel de expertise van een makelaar, maar ook van een (erfgoed) architect en een vastgoedrekenaar voor ogen. Zo is hij of zij omringd door een aantal professionals die tijdens het verkoopproces een belangrijke rol kunnen spelen.”

• Hoe vindt dat verkoopproces precies plaats?

“Een verkoopproces is altijd maatwerk waarbij we rekening houden met het type pand en de wensen van de eigenaar. Meestal werken we niet met een vraagprijs en

dus ook niet vanuit het klassieke principe ‘eerste komt, eerste maalt’, maar met een vaste biedingsperiode die eindigt met een online biedingsproces via Smartbid (principe van bieden in gesloten enveloppe). Hierdoor krijgen alle partijen evenveel tijd om een bod voor te bereiden.

Tijdens de biedingsperiode, al dan niet met ondersteuning van de specialisten bij Miss Miyagi, kan een plan uitgewerkt worden voor de herbestemming van het gebouw volgens de visie van de kandidaat. Deze tijd is vaak noodzakelijk om een onderbouwd voorstel te doen zonder (of met minimale) opschortende voorwaarden die enkel onzekerheden met zich meebrengen.”

• Werken jullie ook samen met andere makelaars?

“Absoluut! We werken vaker co-exclusief met een lokale makelaar op een dossier. In het verleden hebben we fijne samenwerkingen gehad met Livingstone, Hillewaere, diverse ERA-kantoren, … Kortom, als een makelaar graag in tandem wil werken met Teherbestemmen en daarmee de kennis van complex vastgoed wil koppelen aan zijn/haar sterke lokale verankering en netwerk, kan dat zeker. Van samenwerken is nog nooit iemand slechter geworden.”

“Natuurlijk willen we graag samenwerken met andere makelaars. Van samenwerken is nog nooit iemand slechter geworden” – Karel Van den Eynde, Teherbestemmen

Xenia Vanderlinden (vastgoetdmede­ werker), Nathalie Amorosi (projectleider), Kristof Welleman (vastgoedmakelaar), Niels Moras (vastgoedmakelaar) en Karel Van den Eynde (partner en vastgoedmakelaar) vormen het team van Teherbestemmen.

27

IN DE KIJKER

Onroerend erfgoed: een schat aan geschiedenis én opportuniteiten Erfgoed wordt vaak te snel aanzien als ingewikkeld en niche vanwege de specifieke wetgeving en de uniciteit van het goed. Een gemiste kans, vinden Karel en Laura van Miss Miyagi. Met de opleiding onroerend erfgoed willen ze het vertrouwen van vastgoedmakelaars in erfgoed herstellen. De opleiding gaat van start in april 2024, maar wij laten hen nu al even aan het woord.

• Wat is de algemene perceptie van onroerend erfgoed bij vastgoedmakelaars? Is deze perceptie terecht?

Karel: “Door het gebrek aan duidelijke en volledige informatie heeft erfgoed een imagoprobleem. Heel wat mensen denken dan ook dat het onbegonnen werk is. Het is de taak van de makelaar om de juiste informatie aan de

28

klant te geven. In de praktijk is dat helaas niet altijd even evident omdat er zo veel aspecten en actoren bij betrokken zijn. Als goed geïnformeerde makelaar die de weg kent in dat kluwen van aspecten en actoren kan je vertrouwen creëren door de klant doorheen de regelgeving te leiden. Je kan hen tonen dat het helemaal niet zo complex hoeft te zijn.”

OPLEIDING IN DE KIJKER • Waarom is inzicht in erfgoedregelgeving essentieel in de adviserende rol naar eigenaars en potentiële kopers?

Laura: “Vooraleer je aan de slag gaat met onroerend ­erfgoed, moet je enkele belangrijke stappen doorlopen.

Deze stappen zijn sterk juridisch afgelijnd en zorgen ervoor dat je vergunningen kan krijgen of aanspraak kan maken op subsidies. Omdat dat proces wat afwijkt van het proces bij een gewoon bouwproject, weten mensen vaak niet waar ze moeten beginnen. Met de nodige begeleiding kunnen we de juiste aanzet geven en vermijden we belemmeringen die het traject onnodig lang maken.

Verder is erfgoedbeleid gemaakt om erfgoed te beheren en herwaarderen, niet om het onder een glazen stolp te zetten. Bij de herbestemming van erfgoed is het van tel dat je de erfgoedelementen en erfgoedwaarde inventariseert, begrijpt en waardeert. Om die reden is het ook van belang om iemand aan te stellen die je met kennis van zaken bij elke stap door alle mogelijke opties gidst.”

Karel: “Ik maak daar nog graag een kanttekening bij.

Onroerend erfgoed blijft vaak generaties lang in de familie, waardoor de aankoop en eventueel gedane verbouwingen al snel gedateerd zijn. Op het moment van de verkoop is de eigenaar vaak niet meer vertrouwd met de huidige wetgeving. Verder moet je als makelaar ook zorgen dat de kandidaat-koper niet gedemotiveerd geraakt doordat het proces te lang duurt. Deze struikelblokken kan je vermijden door van bij het begin goed te informeren.”

• Kan je enkele voorbeelden geven van klassieke fouten die jullie vaak zien bij de herbestemming van onroerend erfgoed?

Laura: “Een fout die we tegenkomen, is dat premies pas worden aangevraagd na de start van de verbouwingen.

Het met terugwerkende kracht aanvragen wordt bij erfgoed niet gedaan. Verder hebben velen de misvatting dat er niks mag en denken anderen dan weer dat alles mag.”

Karel: “Een andere klassieker is dat de kandidaat-koper, heel verstandig, een architect onder de arm neemt in het aankoopproces, maar zich vergist in de kennis die de architect heeft over erfgoed. In die situaties zien we de budgetten al eens in het rood gaan.”

• Wat is de grootste uitdaging voor makelaars bij het verkopen van beschermd erfgoed?

Karel: “Naast het navigeren door de wetgeving is de grootste uitdaging zonder twijfel het spreken van de taal van de verkoper. Als verkoper van erfgoed zoek je vaak niet alleen naar een koper, maar ook naar een liefhebber die het gekoesterd vastgoed in tijdelijk gebruik wil overnemen. De eigendom van erfgoed is namelijk verschil-

INFO — nr 101 // 2023

lend van het concept ‘eigendom’ zoals we dat kennen. In dit geval betekent eigendom de periode waarin de eigenaar de zorg van het erfgoed op zich neemt, om het erna door te geven aan de volgende eigenaar. Bij erfgoed komt heel wat emotie kijken, vaak ook omdat het in een familie van generatie op generatie werd doorgegeven.

Als makelaar moet je deze menselijke factor begrijpen én weten hoe je ermee moet omgaan.”

• Hoe kan de opleiding makelaars helpen om betere inschattingen te maken bij een erfgoedproject?

Laura: “We definiëren wat een beschermd monument is, wat vastgesteld erfgoed is en wat je moet verstaan onder een beschermd stads- en dorpsgezicht. We zullen ook inzicht geven in de diverse vergunningverlenende overheden en de organisaties die mee instaan voor de bescherming van erfgoed. Wie zijn de verschillende organisaties waar je advies kan inwinnen en welke beslissingen kunnen zij nemen? Wanneer heb je recht op een vergunning en onder welke voorwaarden kan je subsidies aanvragen? In bepaalde situaties kan je ook vooronderzoeken laten subsidiëren. We verkennen de redenen waarom sommige subsidies wél en andere niet worden toegekend in enkele cases. We trachten dus duidelijkheid te scheppen over het kader van erfgoed en de wetgeving die van toepassing is.”

Karel: “Daarnaast maken we ook de vertaalslag naar de markt. Dat doen we aan de hand van scenariodenken.

Een prijsschatting maken gedurende een bezoek aan een erfgoedsite is zo goed als onmogelijk omdat de prijs afhangt van de bestemmingsmogelijkheden. Wat is bijvoorbeeld de waarde van een kerk? Voor 95% van de kandidaat-kopers is dit waarschijnlijk nul euro of zelfs negatief. Tot je bijvoorbeeld een circusschool vindt die een centrale ligging zoekt met goede bereikbaarheid en hoge, weinig verwarmde ruimtes. Om beter inzicht te scheppen in de mogelijke herbestemming van een erfgoedproject, werken we per case drie scenario’s uit. In deze scenario’s overlopen we de praktische mogelijkheden, nl. programma, bestemming, mogelijke nieuwbouw etc., maar bekijken we ook de financiële haalbaarheid.

Met behulp van deze oefening kan je bij elk nieuw scenario beter inschatten wat de opties zijn en wat het rendement is.”

De opleiding onroerend erfgoed is momenteel nog in ontwikkeling, maar staat alvast gepland in april-meijuni volgend jaar. De opleiding bestaat uit twee dagdelen van telkens 3u en bevat naast een theoretisch deel ook een praktijkbezoek aan een erfgoedsite.

Blijf je graag op de hoogte van deze opleiding? Surf dan naar vivo.be en schrijf je in op de VIVO nieuwsbrief!

29

Glasvezelnetwerk bewijst zijn meerwaarde

“Als de eigenaars content zijn, dan zijn wij dat ook!”

Steeds meer Belgische steden krijgen toegang tot fiber. Huishoudens, professionals maar ook syndici ontdekken stilaan de reële voordelen van dit netwerk van de toekomst. Zo ook Patrick Persyn, mede-eigenaar van Immo Holiday in Knokke-Heist en syndicus van meer dan 90 appartementsgebouwen aan de kust, samen goed voor een drieduizendtal individuele appartementen.

“In 2002 hebben we de zaak overgenomen van de vorige eigenaars”, steekt Patrick Persyn gedreven van wal. “In die twee decennia tijd hebben we de digitalisering zien exploderen in ons beroep. Toen wij begonnen, gebeurde alles nog per brief. Dat was echt een ander tijdperk. Nu verloopt alles digitaal.”

“Die instant communicatie is vooral van belang voor syndici aan de kust”, legt Patrick uit. “Wij werken voornamelijk met tweedeverblijvers. Op een doordeweekse weekdag buiten de vakantie staat zo’n 80% van onze appartementen leeg. Die mensen kunnen of willen niet voor elke kleinigheid die grote afstanden afleggen. Dus als er een deur moet geopend worden voor een loodgieter of er een teller moet opgenomen worden, dan bieden wij dat aan als extra service. Dankzij de digitalisering is dat gelukkig gemakkelijker geworden.

Digitale tellers sturen hun informatie automatisch door en dankzij domotica kan vanop afstand toegang verleend worden aan bijvoorbeeld vakantiegangers die een appartement aan zee huren.

Daardoor hoeven wij of de eigenaars dit niet meer te doen.”

Extra comfort Intussen schat Patrick dat 65% van de gebouwen onder zijn beheer zijn aangesloten op het fibernetwerk. Daardoor ziet hij het comfort nog verder toenemen. “In de eerste plaats natuurlijk voor de eigenaars en hun huurders. Iedereen wil een vakantiewoning met snelle wifi, zodat de kinderen op de tablet en de smartphone kunnen, de ouders kunnen videobellen en iedereen ’s avonds op tv kan streamen. Maar dan durfde het oude kopernetwerk al eens dicht te slibben. Dat is nu met het fibernetwerk nooit meer het geval.”

30

“Eigenaars maken tegenwoordig ook veel meer gebruik van digitale toepassingen. Ik vermeldde de toegangscontrole al, die het verhuren van kustappartementen aanzienlijk vereenvoudigt. Maar ook andere domotica raakt goed ingeburgerd.

Veel eigenaars hebben bijvoorbeeld een thermostaat op wifi, want dan kunnen ze die al aan aanzetten voor ze van thuis vertrekken naar de kust.

Zo is hun appartement al lekker warm wanneer ze toekomen.”

“Maar ook voor ons, de syndici, gaat fiber een wereld van verschil maken. Alles is immers data geworden, niet alleen de digitale tellers waar ik het al over had. Oude liftcommunicaties gaan er bijvoorbeeld uit. Als een lift nu een probleem heeft, wordt dat instant gemeld bij de liftfirma. We hebben meerdere gebouwen met grote gemeenschappelijke stookkelders. Ook die sturen hun data automatisch door. Je kunt talloze toepassingen opsommen die nu perfect mogelijk worden dankzij het fibernetwerk.”

Bewoners informeren Patrick wijst er evenwel op dat de installatie van het fibernetwerk ook extra werk vraagt van de syndici.

“Vooral het informeren van de bewoners vergt extra inspanningen”, legt hij uit. “Veel bewoners zijn toch nog altijd niet helemaal mee met het fiberverhaal.

Ik moet hen bijvoorbeeld steevast uitleggen dat fiber een open netwerk is waar meerdere operatoren gebruik van gaan maken, en dit dus niet enkel voordeel oplevert voor Proximus-klanten. Vooral oudere bewoners denken ook dat ze fiber niet nodig hebben. ‘Al die nieuwigheden hoeven niet voor ons, we doen het wel zoals we gewoon zijn’, je kent dat wel. Dan moet ik hen uitleggen dat de oude

koperverbindingen afgekoppeld gaan worden.

Als men tegen dan niet gekozen heeft voor een nieuw netwerk, dan is het bij wijze van spreken over and out.”

“Tot slot wijs ik hen er ook op hoe uitzonderlijk het in feite is dat dit hen helemaal gratis wordt aangeboden. Als ze beslissen om die installatie niet nu, maar later uit te voeren – want op een dag moet het toch sowieso gebeuren – dan gaat dat betalend zijn. En als je ziet wat die werken inhouden, dat is toch niet niets. Dat is een serieuze investering per gebouw. Als ze dat zelf zouden moeten betalen … Dat valt niet te onderschatten. Daarom ben ik er een groot voorstander van om het nu al aan te leggen in het gebouw, nu ze de kosten zelf niet hoeven te dragen.”

Dat de installatie zo vlot verloopt, heeft volgens Patrick deels ook te maken met de goede ondersteuning. “We ontvangen bijvoorbeeld heldere documentatie om uit te delen tijdens onze bewonersvergaderingen. Maar er is ook een team van Proximus voorzien om ons bij te staan, specifiek voor onze regio. Zij zijn goed op de hoogte van alle dossiers en zijn makkelijk bereikbaar. Daar hebben we regelmatig contact mee. Die ondersteuning is welkom. De installatie vraagt immers toch wat extra werk, en onze agenda’s zijn zo al goed gevuld.

Eens de installatie is afgerond, opent het fibernetwerk wel ontzettend veel nieuwe mogelijkheden.

Dan zijn onze eigenaars altijd heel tevreden. En als onze eigenaars content zijn, dan wij ook.”

Installatie inclusief ondersteuning Eens de bewoners overtuigd zijn van het nut van het fibernetwerk, verloopt de installatie volgens Patrick een pak vlotter. “Proximus onderzoekt voorafgaand aan de werken hoe ze het fibernetwerk het makkelijkst en met het minste ingrepen kunnen binnentrekken. Dat voorstel leggen wij vervolgens voor aan de eigenaars. Soms gebeurt het al eens dat die tegenvoorstellen doen, bijvoorbeeld om de kabel in een reeds bestaande goot te leggen of ergens anders te plaatsen zodat het esthetisch mooier is. Proximus komt vervolgens nog eens kijken of dat tegenvoorstel technisch wel haalbaar is. Soms weten bewoners bijvoorbeeld niet dat op een bepaalde plek leidingen lopen, en de kabel daar dus niet ingewerkt kan worden. Dan leggen ze die redenen telkens duidelijk uit. Ik kan niet anders dan zeggen dat dit erg vlot verloopt.

Het beste bewijs is dat tot nu toe nog niemand in onze gebouwen de installatie heeft geweigerd. Elk gebouw is akkoord gegaan met het voorstel van Proximus.”

Patrick Persyn, mede-eigenaar van Immo Holiday.

Heb je zelf ook een administratieve of facturatievraag?

Neem contact op met het Syndic Team: • 0800 30 307 • syndic@proximus.com • proximus.be/syndicfiber INFO — nr 101 // 2023

31

JE ERA CARRIÈRE? ZO GESTART.

DIT WAS 2022!

WIL JE DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË?

Met 140+ kantoren en 575+ medewerkers realiseerde ERA het afgelopen jaar meer dan 10.500 vastgoedtransacties.

Als marktleider in de Belgische vastgoedsector zijn we daar uiteraard heel trots op, maar the best is yet to come! Om verder te groeien en onze ambities waar te maken, zijn we op zoek naar Topmakelaars en -medewerkers.

Mensen die zich voor 100% inzetten en steeds verder willen ontwikkelen op zowel persoonlijk als professioneel vlak.

JOUW DROOMJOB IS ZO GEVONDEN BIJ ERA!

KAN JE NIET WACHTEN OM AAN DE SLAG TE GAAN? YOU AIN’T SEEN NOTHING YET! ERVAAR DE ZALIGE VIBES VAN EEN TEAM DAT SAMEN DROOMT, LACHT EN SUCCESSEN VIERT.

KLAAR OM DEEL UIT TE MAKEN VAN DE ERA FAMILY? Wil je aan de slag als vastgoedmakelaar of bied je liever ondersteuning aan de verschillende ERA kantoren? Ben je een geboren marketeer of weet jij je als geen ander een weg te banen tussen facturen, creditnota’s en andere documenten? Er is ongetwijfeld een plaats voor jou.

AARZEL NIET EN NEEM CONTACT MET ONS OP VIA JOBS@ERABELGIUM.BE OF ONTDEK ALLE VACATURES OP ERA.BE.