Как купить-продать жилую недвижимость без посредников

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Стр. 1

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Содержание: 1. От автора ………………………………………………..……3 2. Почему можно обойтись без посредника ……………..……4 3. Какие бывают сделки …………………………………………6 4. Процедура покупки жилой недвижимости…………………8        

Подбор вариантов ………………………………………………….…8 Просмотр квартиры или комнаты………………………………. ….10 Внесение предоплаты за понравившийся вариант……………..…..12 Проверка юридической чистоты объекта недвижимости……….…17 Самостоятельная проверка……………………………………..….…19 Составление проекта договора купли-продажи ……………..…..…29 Сделка……………………………………………………………….…31 Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности………………………………………………..…34  Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости………………………………………………………....35  Подписание передаточного акта …………………………………….36

5. Процедура продажи жилой недвижимости…………….….…38      

Оценка квартиры…………………………………………………...…38 Выставление квартиры на продажу……………………………….…39 Организация просмотра квартиры ……………………….……….…40 Получение аванса за квартиру…………………………………….…41 Сбор документов для сделки купли-продажи………………………41 Организация взаиморасчётов с покупателем квартиры……………42

DaiSebeSans.ru

Стр. 2

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

От автора.

Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует автор Блога http://daisebeshans.ru Марина Сураева. Имея достаточный риэлтерский опыт и изрядно устав от этой нелегкой профессии в традиционном её исполнении, с удовольствием перевоплощаюсь в онлайн консультанта по вопросам недвижимости. Не понаслышке зная стремление Россиян самостоятельно, игнорируя посредников, действовать в процессе улучшения своих жилищных условий, ратую за грамотность и просвещение в данном вопросе. Эту инструкцию я составила для желающих купить, продать или обменять жилую недвижимость самостоятельно, без посредников. Я очень надеюсь, что данная книга станет для Вас палочкой-выручалочкой в решении непростых вопросов, неизменно возникающих при операциях с жилой недвижимостью. Инструкция поможет тем, кто сталкивается с данным вопросом впервые, равно как и тем, кто в общих чертах знаком с техникой приобретения (продажи) жилой недвижимости. Основная задача данной инструкции состоит в следующем: — подробно, пошагово, в доступной форме рассказать, самостоятельно купить-продать комнату или квартиру;

как

— на каких этапах продажи или покупки заострить особое внимание, чтобы избежать негативных последствий. Данный материал также будет полезен и тем, кто уже пользуется или будет пользоваться услугами посредников.

Стр. 3

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Если Вы будете в достаточной степени владеть ситуацией, то вряд ли у посредника возникнет желание слукавить или «обвести Вас вокруг пальца» в какой-либо момент сделки. После прочтения этого материала Вы точно будете знать, за что посредники берут свою комиссию. Внимательно прочтите данную инструкцию, «поставьте галочки» в памяти на самых важных пунктах и смело беритесь за улучшение своих жилищных условий!

Почему можно обойтись без посредника.

На мой взгляд, люди обращаются за помощью к риелторам по следующим причинам: 1. Нанимая риелтора, люди подразумевают, что агентство несёт ответственность за приобретённую с его помощью квартиру.

2. Обращаясь в агентство, люди хотят себя обезопасить от различного рода мошенников и непредвиденных ситуаций.

3. Обращаются в агентство потому, что основная масса людей плохо представляет себе весь объем работы, который необходимо проделать, начиная от просмотра объявлений о продаже и заканчивая подписанием передаточного акта на квартиру. Поэтому люди, желающие изменить свои жилищные условия, обращаются к профессионалам, которые знают, что и как нужно сделать. Таким образом, они свои заботы перекладывают на плечи других, естественно за деньги. Теперь разберемся в реалиях по вышеперечисленным пунктам: Стр. 4

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

1. Ни одно агентство не несет никакой ответственности за приобретённую через него квартиру, так как оно является лишь посредником между продавцом и покупателем. Именно это и оговорено в договоре по оказанию услуг, который вы заключаете, обратившись в агентство. Договор купли-продажи квартиры заключается между продавцом и покупателем и, в соответствии с законом, именно они несут предусмотренную договором ответственность друг перед другой. Таким образом, ни о какой финансовой или юридической ответственности агентства перед клиентом за приобретенную или проданную квартиру не может быть и речи. Это Вам скажет любой грамотный юрист. В крайнем случае, агентство (причем далеко не каждое) может представлять Ваши интересы в суде. Поэтому, на мой взгляд, обращаться в агентство по этой причине нет смысла.

2. Чтобы обезопасить себя от мошенников совсем не обязательно обращаться в агентство, нужно только чётко представлять себе, где и на каком этапе может возникнуть какая угроза и что нужно предпринять, чтобы эта угроза была сведена к минимуму. Из инструкции Вы узнаете, что и как нужно сделать, чтобы избежать криминальных ситуаций. Безусловно, предусмотреть все не в силах ни один человек, но, тем не менее, основные правила безопасности существуют, и Вы о них узнаете.

3. Работа риелтора - это нелегкий труд, поэтому и стоит он недешево. Вам и только Вам решать: делать все самим или возложить эти проблемы на агентство. Ознакомившись с материалами инструкции Вы, как мне думается, станете немного по-другому смотреть на куплю-продажу недвижимости. В конце концов, кто-то покупает тортик в магазине (и таких большинство), а кто-то предпочитает испечь его сам.

Стр. 5

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Какие бывают сделки. Сделки бывают простые (чистая или прямая продажа) и сложные (альтернативные). Если Вы покупаете квартиру, а Ваш продавец просто забирает деньги, не покупая себе в замен недвижимость – это простая сделка (прямая или чистая продажа). Сделка называется альтернативной при следующей ситуации: Вы продаете свою квартиру или комнату, а взамен приобретаете другое жильё. Основная масса сделок на рынке недвижимости альтернативные и бояться этого не надо. Зная основные составляющие сделки купли-продажи квартиры, Вы сами можете во всем разобраться. Альтернатива бывает простой (легкой) или сложной. Пример простой альтернативы: Вы продаете свою 1-комн. квартиру, а взамен покупаете (с доплатой или без) другую, 2-х комнатную. Хозяин 2-х комнатной квартиры ничего не покупает, просто берет деньги. Или, Вы продаете 1 комн. квартиру, покупаете 1-комн. квартиру в другом районе, хозяин которой также ничего не покупает. При сложной альтернативе количество участников сделки увеличивается. Пример сложной альтернативы: Вы продаете 1 комн. квартиру и покупаете 2-х комн., хозяева которой, продав Вам свою квартиру, покупают 3-х комнатную квартиру. В свою очередь хозяева 3-х комнатной квартиры покупают две однокомнатные квартиры. В данном случае складывается цепочка сделок, в которой участвуют 5 квартир, соответственно будет 5 договоров купли-продажи. Стр. 6

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Теоретически (да и на практике тоже) в цепочке может участвовать сколько угодно квартир, но, как правило, после 5 квартир "цепочку" разрывают. Самое сложное в альтернативной сделке собрать всю цепочку и провести операцию в один день для всех участников сделки. Вот здесь как раз и нужен специалист, который должен проследить за условиями доступа к Вашей ячейке в банке, т. к. Вас ведь интересует продажа Вашей квартиры и покупка 2-х комнатной, а до остальных участников вам нет дела. Но ведь точно также думает и каждый из остальных участников сделки. Абсолютно не сложно самому разобраться с условиями доступа при расчетах через банковскую ячейку. Ниже, в разделе «Сделка» описана процедура расчета через банковскую ячейку. Разобравшись, можно обойтись без риэлтерского сопровождения сделки, сэкономив на этом как минимум 500$.

Стр. 7

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Процедура покупки жилой недвижимости. Подбор предложений. На первый взгляд всё очень просто выбрал понравившееся предложение и позвонил. На деле оказывается, что процесс это долгий и, прямо скажем, нудный. Просмотрев издания по недвижимости, перелопатив интернет, Вы увидите огромное количество предложений, которые Вас, вроде бы, устраивают. Но когда Вы начинаете их прозванивать, то выясняется, что объект или продан, или находится под авансом (задатком), или вообще снят с продажи. Чего лучше, Вы дозвонились и Вам отвечают, что объект продается, но цена уже другая (естественно выше). Некоторые телефоны вообще не отвечают. Часто попадаются объявления "заманухи". То есть на самом деле квартиры, заявленной в объявлении, вообще нет, но Вам скажут, что она только что продана и предложат подобрать аналогичную. Таким способом некоторые агентства и риелторы пытаются привлечь клиентов. Очень часто в рекламе и по телефону говорят одно, а при осмотре выясняется совершенно другое. Настораживайтесь, если видите приписку «дешево» или «срочно». Неоправданно низкая цена на квартиру — ищите подводные камни. Нормальная квартира не может стоить дешевле аналогов.

Стр. 8

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Также должна насторожить и приписка "срочно". Конечно, не исключены ситуации, когда нужно срочно найти покупателя, если рушиться цепочка сделок. Но, за припиской «срочно», может стоять желание нечистоплотного продавца не дать Вам времени для тщательной проверки квартиры. Особенно внимательным нужно быть при покупке комнаты. Часто продают не комнату, а долю в квартире. А это не одно и тоже. Например, в объявлении указано, что продаётся комната 11 кв. м. в 2-х комнатной квартире. А потом выясняется, что это 1\2 доли в праве собственности на 2-х комнатную квартиру. Но если это 1\2 доли, то квадратные метры, на которые вы имеете законное право в квартире за вами не закреплены, и почему Вам предлагают меньшую комнату, а не большую? При покупке доли в квартире, в дальнейшем, возможно через суд, надо будет выделять право пользования помещением в соответствии с долей. Необходимо, еще на стадии выбора объекта для просмотра получить по нему как можно больше информации! Заранее подготовить листочек с интересующими Вас вопросами и методично задавать их, прозванивая варианты! Вот так все неоднозначно. Но вот, наконец, Вы подобрали устраивающий Вас вариант и договорились о просмотре.

Стр. 9

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Просмотр квартиры или комнаты.

В первую очередь при осмотре квартиры обратите внимание на то, не проводилась ли в квартире перепланировка, и если проводилась, то узаконена ли она. Наличие неузаконенных перепланировок - это повод для серьёзного торга, т.к., купив такую квартиру, ответственность за них будете нести Вы! Тщательно осмотрите потолки на наличие протечек от соседей, а если это последний этаж, узнайте у хозяев, давно ли проводился ремонт крыши. Далее осмотрите состояние санузлов и сантехники. Внимательно отнеситесь к состоянию коммуникаций - труб, стояков, радиаторов отопления, проверьте исправность газовой колонки (если такая имеет место быть). Поинтересуйтесь состоянием электропроводки, дверей и дверных коробок. Обратите внимание, в каком состоянии находятся полы в квартире. Наличие протечек, плохое состояние сантехники, полов, дверных коробок, полов также повод для торга. Понятно, что, если Вам квартира понравилась вы её купите в любом состоянии, т.к. всё равно будете делать ремонт. Но таким образом Вы точно оцените предстоящие вложения и рамки торга.

Стр. 10

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Многие владельцы перед продажей делают так называемый "евроремонт", оставляют мебель и бытовую технику и за счет этого завышают цену квартиры. Посмотрите, насколько качественно выполнен ремонт и нужна ли Вам эта мебель и техника. Как правило, квартиру показывают или хозяева, или агенты, или и те, и другие. Если присутствуют хозяева, спросите напрямую еще раз про стоимость квартиры, даже если агент, продающий квартиру, просил Вас о цене не говорить. Возможно, Вы будете приятно удивлены истинной ценой квартиры :))) Поинтересуйтесь соседями, которые живут рядом, нет ли среди них дебоширов, алкоголиков, наркоманов, ведь Вам с ними жить. Хотя, в большинстве случаев, только войдя в подъезд, по состоянию почтовых ящиков, квартирных дверей и стен подъезда уже можно сделать выводы о жильцах. И вот, просмотрев несколько вариантов, Вы наконец остановились на понравившемся и решили купить эту квартиру или комнату. Вам необходимо внести задаток или аванс за это жильё продавцу или заключить договор на покупку недвижимости (если квартира продаётся через агентство).

Стр. 11

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Внесение предоплаты за понравившийся вариант. Если до сих пор Вы тратили только свое время или нервы, то на этом этапе Вы уже рискуете своими деньгами, поэтому здесь торопиться не стоит, важно выяснить следующие моменты. Сначала необходимо выяснить, кто продаёт недвижимость: частное (физическое) лицо, или агентство недвижимости. Далее необходимо знать - чистая это продажа (еще называют «прямая продажа»), или взамен приобретается другая жилплощадь (альтернативная сделка). Если продавец физическое лицо и у него чистая продажа, то размер аванса должен быть минимален и составлять не более 50 000 – 100 000 рублей, т. к. денег для внесения аванса за альтернативу ему не нужно. Ему нужно лишь подтверждение серьёзности Ваших намерений. Внося аванс физическому лицу обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры и потребуйте от него расписку по полной форме. Как их правильно оформить, смотрите на блоге в разделе «Документы». Если что-нибудь пойдет не так, например, продавец откажется продавать квартиру или Вы передумаете покупать и т. п., то Вы сможете потом взыскать эти деньги через суд. Если квартиру продаёт агентство, то с Вами будет подписан договор или соглашение о покупке квартиры, в котором будет указана сумма вносимого аванса, а также условия его возврата. Прежде чем внести деньги за понравившуюся Вам квартиру, внимательно прочтите договор, который предлагает Вам агентство, особенно раздел об ответственности сторон.

Стр. 12

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, будь то физическое лицо или агентство. Иначе Вы не будете знать действительно ли физическое лицо имеет право продавать эту жилплощадь и принадлежит ли она ему. Если покупаете через агентство, то попросите показать Вам договор, заключённый на продажу квартиры между владельцем и агентством. Важно убедиться, что агентство действует от имени владельца и вообще имеет право продавать эту квартиру. Обратите внимание на срок действия договора. Кроме того, у агентства должны быть полномочия на принятие аванса от имени продавца. Чаще всего - это оформляется в приложении к договору, заключенному между агентством и продавцом либо нотариальной доверенностью от продавца.

Как физическое лицо, так и агентство должны предоставить Вам следующие правоустанавливающие документы в подлинниках (ксерокопии, даже нотариально заверенные, не рассматриваются): 1) Если недвижимость до этого не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации до 31. 12. 1997 года то: 

регистрационное удостоверение, собственности на жилье;

подтверждающее

право

 договор передачи квартиры (комнаты) в собственность граждан или подобный с отметкой о регистрации в органах технической инвентаризации;

Стр. 13

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

2) Если недвижимость не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации с 01. 01. 1998 года то: 

свидетельство о государственной собственности на жилье;

регистрации

права

 договор передачи квартиры (комнаты) в собственность граждан или подобный.

3) Если недвижимость до этого не продавалась, а досталась владельцу в результате наследства по закону или завещанию, а также в результате договора ренты или дарения то: 

свидетельство о государственной регистрации права собственности;



свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, выданное нотариусом по месту жительства, или договор ренты, или договор дарения и передаточный акт;



свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости.

4) Если недвижимость до этого продавалась или менялась, то: 

свидетельство о государственной регистрации права собственности;



договор купли-продажи или мены и передаточный акт.

Кроме того, чтобы убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован (прописан), необходимо посмотреть выписку из домовой книги (выписку из карточки регистрации и поквартирной карточки). Сразу же поинтересуйтесь, имеются ли долги за квартиру и потребуйте копию финансово-лицевого счета. Вы также должны посмотреть документы, удостоверяющие личность владельца недвижимости (можно ксерокопии) и сравнить их с теми данными, которые записаны в правоустанавливающих документах на квартиру. При покупке квартиры у физического лица потребуйте от него, кроме уже вышеперечисленных документов, справку об отсутствии задолженностей по платежам за электроэнергию, газо- и водоснабжение, телефон. Бывают случаи, когда эта задолженность составляет десятки тысяч рублей.

Стр. 14

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Лично проверьте и запишите показания приборов учета воды, электроэнергии, газа, чтобы в дальнейшем избежать непредвиденных задолженностей. Показания приборов важно сверить с показаниями на последних платежных документах продавца. При покупке недвижимости через агентство добейтесь, чтобы в договоре на покупку квартиры, заключаемом между Вами и агентством, обязательно была вставлена фраза, страхующая Вас от невозврата аванса: "В случае, если обнаружатся факты, которые могут в дальнейшем повлиять на право пользования Заказчиком (это о Вас) указанной выше квартиры (комнаты), в том числе и нахождение владельца (владельцев) на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, договор расторгается, и внесённая Заказчиком сумма возвращается ему в полном объёме в течении 2-х дней с момента расторжения договора". Если агентство отказывается внести эту фразу в договор, то Вам лучше отказаться от этой квартиры и от этого агентства. Если агентство настаивает, то можно указать и срок, в течении которого Вы можете изыскивать эти факты, но никак не меньше 7-ми дней. Соответственно, следует потребовать от продавца предоставить Вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Платить за эти справки придется Вам (порядка 1000 рублей). Для пакета документов, предоставляемых в Росреестр для регистрации перехода права собственности эти справки не нужны. Они являются Вашей страховкой на случай, если нечистоплотный продавец задумает расторгнуть сделку и признать её недействительной на том основании, что был невменяем или болен на момент её свершения. Бывают случаи, когда квартира, доля или комната продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность и выяснить, почему продавец не может сам продать квартиру.

Стр. 15

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Помните, что доверенность без указания даты её выдачи - ничтожна. Если не указан срок действия доверенности - то она действительна 1 год с момента выдачи (по закону). Внимательно читая доверенность, обратите внимание на то, что именно доверяет владелец недвижимости и кому. Доверенность должна быть выдана на продажу именно этой недвижимости и совершения для этого всех необходимых действий: сбор документов, заключение договора купли-продажи и т. д. В день подписания договора купли-продажи этой квартиры, Вам нужно будет посетить нотариуса, выдавшего доверенность, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана продавцом-собственником. А теперь кратко, какие вопросы необходимо выяснить перед внесением аванса: С кем предстоят отношения- с физ. лицом или с агентством. Квартира находится в прямой продаже или в альтернативе. Внимательно прочитать договор, предлагаемый агентством. Внести в договор пункт, страхующий Вас от потери аванса. Подготовить предварительный договор купли-продажи, если аванс вносится непосредственно продавцу-собственнику.

6. Изучить правоустанавливающие документы на квартиру и документы владельца.

7. Посмотреть выписку из домовой книги и копию финансово лицевого счета.

8. До сделки потребовать с продавца справки из психо- и наркодиспансеров.

9. Внимательно изучить доверенность, перед сделкой проверить у нотариуса.

10. Расставить точки в отношении долгов по оплате.

1.

2.

3.

4.

5.

Таким образом, застраховав себя от невозврата аванса, дальше предстоит самый ответственный шаг - юридическая проверка квартиры, который покажет, стоит покупать эту квартиру или лучше отказаться от неё.

Стр. 16

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Проверка юридической чистоты квартиры или комнаты.

Вы внесли аванс, т.е. уже потратили какую-то сумму денег и для того чтобы её не потерять, а тем более не потерять потом и квартиру, и деньги, необходимо провести проверку юридической чистоты квартиры. Проверка юридической чистоты квартиры проводится для того, чтобы в будущем Вас не ожидали такие "сюрпризы", как, например, нижеописанные: - При приватизации квартиры в своё время не была выделена доля несовершеннолетнему, прописанному в данной квартире на момент приватизации. Пусть прошло много лет, но бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить Ваши права на квартиру, и суд, скорее всего, удовлетворит его иск.

- До приватизации в квартире был прописан гражданин, который затем был осуждён и выписан из квартиры. Вернувшись из мест заключения, он узнал, что квартира приватизирована и продана. Опять суд и опять не в Вашу пользу. То же самое в связи с отъездом в длительную командировку, службой в армии и т.п.

- Кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. После сделки купли-продажи он может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки он плохо понимал, что делает, или находился в состоянии алкогольного (или наркологического) опьянения, и потребует через суд расторгнуть сделку.

Стр. 17

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Суд наверняка её расторгнет. Кстати, некоторые владельцы так зарабатывают. Истратив полученные деньги, возвращают себе собственность, а полученные от Вас деньги будут возвращать Вам по решению суда в течении долгих-долгих лет, если вообще вернут.

- На квартиру может быть наложено обременение в виде ареста, залога, договора ренты и т.п. Собственники квартиры могут "забыть" сказать Вам об этом и Вы опять рискуете своими деньгами.

- В квартире могут оказаться зарегистрированные люди, кроме собственников, имеющие право пользования данной квартирой, т.е. Вы приобретёте квартиру с "довеском". Список подобных "сюрпризов" можно продолжить, но нет необходимости, т.к. уже из вышесказанного можно сделать вывод: Проверка юридической чистоты квартиры необходима в любом случае, какой простой, на первый взгляд, не казалась бы сделка и какими милыми людьми не были бы собственники квартиры. И главное - проверку юридической чистоты квартиры должны провести Вы сами лично или нанятые Вами юридические или физические лица, но никак не продавец или лица его представляющие. Вы же понимаете, что сейчас можно сделать любые документы, а несвязанная с продавцом проверка позволит выявить истину и ответить на вопрос «чистая» квартира или нет? Бывает, что квартира не совсем "чистая", тогда проведённый специалистом анализ, поступившей в ходе проверки информации, подскажет Вам при выполнении каких условий можно спокойно приобретать данную квартиру. Я не зря в предыдущей главе говорила о том, чтобы в договор с агентством о покупке квартиры была внесена фраза, страхующая вас от потери аванса и указан минимальный срок, в течении которого эта фраза действует - например неделя. Это значит, что за эту неделю Вы должны провести проверку юридической чистоты квартиры.

Стр. 18

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Только Вам решать, нанимать для этого специалиста или действовать самому. Ниже я опишу все этапы самостоятельной проверки юридической чистоты квартиры, изучив которые, вы определитесь с решением.

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры. По сути, проверка юридической чистоты недвижимости сводится к сопоставлению и анализу сведений, предоставленных Вам продавцом-собственником и сведений, полученных из официальных источников. Сначала я расскажу, какие именно документы Вам понадобятся, чтобы убедится в юридической чистоте покупаемой жилой недвижимости. Затем расскажу, как их сравнивать и делать выводы. Для того, чтобы убедиться в достоверности информации, предоставленной продавцом или его уполномоченным лицом, Вам понадобятся следующие документы из официальных государственных органов: 1. Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества. (Выписка №1) Предоставляется любому лицу, предъявившему: • паспорт (удостоверение личности); • заявление в письменной форме; • квитанция об оплате за получение информации; Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном отделении Росреестра. В ней указываются сведения об ограничениях (обременениях), имеющихся на данный объект недвижимости. Можете получить самостоятельно.

Стр. 19

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

2. Выписка из ЕГРП, содержащая сведения о переходе собственности на объект недвижимости. (Выписка №2).

прав

Выписка платная, поэтому сразу скажите владельцу квартиры, что Вы ее оплатите. Выдается также в отделениях Росреестра, но только непосредственно правообладателям (собственникам) или их законным представителям (т.е. по доверенности), предъявившим: • паспорт (удостоверение личности); • заявление в письменном виде; • квитанция об оплате за получение информации. В ней отражается как текущий владелец квартиры, так и все проведённые с недвижимостью сделки. Перечисляются документы, на основании которых осуществлялся переход права. Если за последнее время квартира много раз переходила из рук в руки – есть повод насторожиться и задаться вопросом «почему?». Очевидно, что при необходимости выписку следует потребовать у продавца квартиры, но за Ваш счет. Если Вы приобретаете квартиру, принадлежащую собственнику на основании приватизации или после покупки в новостройке (договор инвестирования), то эта выписка не нужна. На каком основании продавец владеет недвижимостью видно из выписки ЕГРП, указанной в пункте № 1. Выписку из ЕГРП можно получить только при условии, что квартира перешла в собственность нынешнего владельца до 01.01.1998г, если нет, то необходимо обратиться в департамент жилищной политики или жилищного фонда Вашего города. Именно это учреждение до 01.01.1998г. осуществляло государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В департаменте Вы получите не выписки, а справки:

Стр. 20

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

а) справка о зарегистрированных по состоянию на 01.01.1998г. правах на объект жилищного фонда (с указанием реквизитов правоустанавливающих документов) 6) справка о переходе прав на объект жилищного фонда до 01.01.1998г. Условия получения справок такие же, как Росреестре.

3. Выписка из домовой книги или выписка из карточки регистрации и поквартирной карточки. Обычная выписка из домовой книги является документом, в котором содержатся данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на момент получения выписки: их ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, гражданство, паспортные данные. Обычную выписку из домовой книги может получить лицо, постоянно зарегистрированное в квартире либо собственник. Кроме того, выписку из домовой книги можно получить, имея нотариально заверенную доверенность от собственника. Выдачей обычных выписок занимаются организации, управляющие домом. Чтобы получить выписку из домовой книги самостоятельно, Вам потребуются следующие документы: - заявление; - паспорт с отметкой о регистрации; - свидетельство о праве собственности (если вы являетесь собственником квартиры, но не прописаны в ней); - доверенность, если от имени зарегистрированного лица или собственника действует доверенное лицо. Могут также потребовать дополнительно: договор купли-продажи или дарения; паспорта, свидетельства о рождении всех проживающих в квартире. Срок выдачи обычной выписки 1-3 рабочих дня; нередко возможно получить выписку в день обращения. Срок действия выписки – 1 месяц со дня выдачи.

Стр. 21

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги содержит информацию обо всех лицах, когда-либо проживавших в квартире с момента постройки дома (в том числе о временно отсутствующих лицах, сохранивших право на проживание в квартире). Архивная (расширенная) выписка из домовой книги требуется для проведения полной юридической проверки квартиры, если недвижимость неоднократно переходила из рук в руки. Не изучив полную историю жильцов в квартире нельзя быть уверенным, что у третьих лиц не будет права пользования ею даже после того, как вы станете ее собственником. Расширенную выписку может получить только собственник квартиры или лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. К сожалению, получить архивную выписку не всегда просто. Дело в том, что даже собственнику квартиры зачастую отказывают предоставить информацию, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных – нынешний собственник, мол, не должен знать ничего о бывших собственниках квартиры. Что делать в такой ситуации? Поговорите с руководством организации, выдающей выписки – часто это решает проблему. Объясните, что выписка требуется для сделки – если не проверить историю квартиры, покупатель рискует столкнуться с неожиданными жильцами. Если это не помогает, можно обратиться к риелторам/юридическим фирмам, действующим в этом районе. Зачастую они могут получить этот документ по своим каналам. Конечно, в этом случае Вам придется заплатить за их услуги – сумма обычно колеблется в диапазоне 3000-6000 рублей.

5. Справка психоневрологического диспансера по месту регистрации собственника квартиры о состоянии (или не состоянии) его на учете.

6. Справка из наркологического диспансера по месту регистрации собственника квартиры о состоянии (или не состоянии) его на учете.

Стр. 22

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Обе справки выдаются только собственнику квартиры (или по доверенности).

7. Правоустанавливающие документы на квартиру. Потребуйте у продавца на обозрение подлинники (и снимите с них копии для дальнейшей проверки) одного из ниже перечисленных документов, в зависимости от того, каким образом квартира стала собственностью продавца: • • • • • • •

договор купли-продажи и передаточный акт квартиры; свидетельство о праве на наследство по закону; свидетельство о праве на наследство по завещанию; договор дарения; договор ренты; свидетельство о выплаченном пае (если квартира кооперативная); договор инвестирования.

8. Копия документа о собственности на квартиру.

9. Ксерокопия паспорта(ов) владельца(владельцев) квартиры. Итак, имея на руках вышеописанные документы можно приступать к их СКУРПУЛЕЗНОМУ АНАЛИЗУ!!! Таким образом Ваша самостоятельная проверка ничем не будет отличаться от проверки профессиональными юридическими конторами. Начнем с самого легкого. Берем в руки Выписку из ЕГРП №1 и выясняем: • имеются ли обременения на квартиру и если да, то какие (рента, арест, залог банка и т. д.); • какие правоустанавливающие документы имеются на квартиру; • имя и паспортные данные владельца квартиры; • когда квартира перешла в собственность и на основании чего (договор купли-продажи, договор ренты, свидетельство о наследстве по закону или завещанию, договор дарения, договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизация)).

Стр. 23

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Теперь сравним номера правоустанавливающих документов, указанные в выписке ЕГРП с копиями правоустанавливающих документов, которые Вы получили от продавца. Так же, заодно, сверим и личность владельца, т.е. паспортные данные которые указаны в выписке из ЕГРП с ксерокопией паспорта владельца. Если все данные сходятся, то все в порядке. Если данные паспорта изменились (номер, серия, дата выдачи, место жительства) а сам владелец нет, то это не страшно, люди меняют паспорта по мере необходимости. Главное, чтобы побуквенно совпадали Ф.И.О., год и место рождения. А вот если номера правоустанавливающих документов не сходятся - это серьезно, возможно Вам подсовывают поддельные документы. В этом случае необходимо от покупки отказаться. Таким образом мы с Вами исключили обременения на квартиру и липовые документы о собственности, установили основание возникновения права собственности. Теперь займемся изучением выписки из домовой книги. Выписку из домовой книги или выписку из карточки регистрации и поквартирной карточки, что одно и то же, будем сравнивать и анализировать с выпиской из ЕГРП №2. Лучше всего, еще до внесения аванса договориться с владельцем квартиры и получить выписку из домовой книги совместно, тогда Вы будете уверены, что выписка подлинная. Но можно и самому сходить с полученной от продавца копией выписки из домовой книги в паспортный стол, и убедиться в её подлинности. Как я говорила раньше, полный анализ можно сделать лишь по расширенной (архивной) выписке, именно её мы и будем далее рассматривать.

Стр. 24

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Сначала определимся с приватизацией, не нарушены ли были права несовершеннолетних при приватизации. В архивной выписке из домовой книги указано, кто был прописан на момент приватизации и сколько кому было лет. Если на момент приватизации были несовершеннолетние, то они обязаны были участвовать в приватизации. Что бы выяснить этот момент, обратимся к выписке из ЕГРП, содержащую сведения о переходе прав на объект недвижимого имущества, которая выдается на руки только собственнику квартиры (выписка из ЕГРП №2). Из выписки ЕГРП видно кто, когда, в какой доле владел квартирой, сколько раз она продавалась и кому. Так вот, узнать, не забыли ли при приватизации о несовершеннолетних можно (и нужно!) сравнивая между собой расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. В выписке из ЕГРП указаны Ф.И.О. лиц, участвовавших в приватизации. Если вдруг выяснится, что при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего сына или дочери (или обоих), то Вам, до заключения договора купли-продажи, потребуется нотариально заверенное заявление — отказ этих бывших несовершеннолетних от прав на квартиру. Иначе, в будущем, они могут оспорить сделку и признать ее недействительной. С несовершеннолетними разобрались, идем дальше. Опять смотрим расширенную выписку из домовой книги. Смотрим внимательно кто, когда, куда выбыл и на каком основании.

Стр. 25

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

• Если человек выписался и уехал куда-либо, должен быть указан адрес и время убытия; • Если умер, то, когда и опять же должен быть указан № свидетельства о смерти; • Уехал в заграничную или иную командировку - на какой срок и куда; • Если женился и уехал к жене (мужу) - когда и куда; • Если сел в тюрьму, то на какой срок и № решения суда. Здесь нужно быть очень внимательным. Ни один из жильцов не должен повиснуть в воздухе. Особое внимание обратить на выбывших в ряды вооруженных сил. Они после службы обязаны быть прописаны назад. После отбывания срока в местах заключения или длительной командировки тоже должны вернуться назад. Необходимо четко себе представлять, что речь идет о лицах, не являющихся собственниками квартиры, но имеющих право пользования (проживания) - это как раз лица, убывшие до приватизации (может быть еще в советское время) в командировку, в места лишения свободы и т.д. В наше время такие тоже могут быть, но при условии, что они являются близкими родственниками владельца квартиры и он не может без их согласия выписать их и лишить права пользования (мать, отец, сын, дочь, жена, муж, родной брат, родная сестра). Существуют такие понятия как право пользования и право владения. Собственники квартиры обладают правом владения и пользования, а вот другие лица, прописанные в квартире и состоящие с владельцем в близких родственных отношениях, имеют право пользования - т.е. могут проживать. Поэтому необходимо очень тщательно изучить расширенную выписку из домовой книги. Теперь необходимо убедиться в дееспособности и вменяемости продавцов, как собственников, так и их законных представителей (если продажа осуществляется по доверенности).

Стр. 26

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Прежде всего, желательно увидеть владельца квартиры лично. Особенно если по паспортным данным ему больше 70 лет, т.к. внешний вид его Вам многое расскажет. Но если квартиру показывает риелтор, а копии документов Вы получили в агентстве, то встреча с владельцем недвижимости не всегда бывает возможной, попросите риелтора предоставить справки из НД и ПНД на владельца квартиры. Если Вам в категоричной форме в этом отказывают, то есть повод задуматься - а нужна ли Вам именно эта квартира? Квартир на рынке достаточно. Здесь необходимо напомнить, что подобные справки могут выдать на руки только самому лицу, делающему запрос на самого себя. И никому другому (кроме правоохранительных органов). Получив справки или их ксерокопии Вам необходимо лично подъехать в НД или ПНД в регистратуру и поинтересоваться, выдавались ли эти справки (например, у Вас возникли сомнения в их подлинности) на самом деле. Как правило, Вам не откажут, только скажите, что Вы покупаете у этих людей квартиру и боитесь обмана. Если что, обратитесь прямо к глав. врачу ПНД и НД и объясните ему для чего Вам нужно подтверждение справок, тем более, что врачебной тайной Вы уже владеете. Если продавец не состоит на учете - все прекрасно! Если состоит, то от квартиры отказывайтесь. Но если по каким-либо причинам Вам нужна именно эта квартира и Вы не хотите искать другую квартиру, то и этот вопрос можно решить. Необходимо провести медицинское освидетельствование владельца, состоящего на учете, прямо на сделке в момент подписания договора куплипродажи и составить акт медицинского освидетельствования, в котором будет указано, что в момент составления и подписания договора купли-продажи продавец был вменяем, и отвечал за свои действия.

Стр. 27

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Для этого надо договориться с врачом (в интернете можно найти любого специалиста), естественно за Ваш счет. Важно! Если недвижимость продается по доверенности, необходимо проверить дееспособность и вменяемость доверенного лица тоже! Все что мы с Вами проделали выше - это и есть анализ информации. Берем одну информацию (выписку из ЕГРП) и сравним ее с другой информацией (расширенной выпиской из домовой книги). Указано в выписке из ЕГРП, что в таком-то году прошла приватизация и в ней участвовали такие-то люди - значит и в расширенной выписке из домовой книги эти люди должны присутствовать. Указано в выписке из ЕГРП что квартира в таком-то году была продана такомуто, то и в выписке из домовой книги должно быть указано что предыдущие владельцы убыли туда-то и тогда-то на основании договора купли-продажи, и вместе с ними выбыли (выписались) все предыдущие жильцы туда-то и тогдато. И так по каждой покупке или продаже. Точно также, и на основании тех же документов проводят проверку в агентствах. Тут уж решайте, что лучше, проводить проверку самому или довериться агентству. Тем не менее, нужно помнить и главное понимать, что застраховать Вас от непредвиденных ситуаций не может никто, поэтому чем тщательнее вы подойдете к изучению представленных документов, тем значительнее сузится круг этих непредвиденных ситуаций и тем спокойней будете спать. И ещё, если квартира, которую Вы покупаете, досталась владельцу на основании наследства (по закону или по завещанию) то обязательно потребуйте от него нотариального заявления в котором он обязуется все претензии, возможно возникших других наследников, удовлетворить за свой счет. О риске, связанном с покупкой квартир, доставшихся по наследству, имеется очень познавательная статья на блоге.

Стр. 28

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Если продавец квартиры адекватный человек и хочет ее продать, то он не будет упираться от представления Вам справок, выписок и копий документов, тем более, если за некоторые вы готовы заплатить сами. Помните это, а самое главное, изначально договоритесь об этом до внесения аванса с продавцом, лучше письменно. Уверена, что если Вы, следуя этим рекомендациям, самостоятельно проведете проверку юридической чистоты квартиры, то во- первых - сэкономите деньги, а во-вторых, и это главное, сможете принять решение покупать квартиру или нет.

Составление проекта договора купли-продажи недвижимости. Итак, проверка юридической чистоты квартиры произведена, Вы убедились, что квартира "чистая" и теперь … Вы договариваетесь с продавцом или с агентом о дате проведения сделки и о форме договора куплипродажи. Наше законодательство допускает два вида договоров купли-продажи: в простой письменной форме (ППФ) и в нотариальной форме. И та и другая форма имеет одинаковую юридическую силу, а переход права собственности по договору подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. В договоре купли-продажи должны быть освещены все основные условия договора: кто продает, что продает, кому продает, за сколько продает, условия продажи и т. д. При покупке недвижимости через агентство или с участием риелтора Вам не надо заботиться о составлении договора купли-продажи. Вам только придется оплатить составление договора (примерно 50$).

Стр. 29

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Если же квартиру продает физическое лицо, то есть смысл обратиться для составления договора купли-продажи в ППФ (простая письменная форма) к нотариусу, грамотному риелтору или составить самому. Все подробности по самостоятельному составлению грамотного договора купли-продажи недвижимости я расписала в этой статье на моем блоге http://daisebeshans.ru/primer-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html. Там же, на блоге, в меню «Документы» вы найдете все виды договоров. Желательно, за 2-3 дня до сделки иметь проект договора купли-продажи квартиры. Ваша задача внимательно изучить его, обратив особое внимание на правильность указанных в нем данных:          

Ф.И.О продавцов и покупателей, а также их паспортных данных; адреса приобретаемой квартиры или комнаты; описание основных параметров квартиры или комнаты в соответствии с правоустанавливающими документами; стоимость недвижимости; реквизиты правоустанавливающих документов; порядок и форма денежных взаиморасчетов; сроки юр. и физического освобождения отчуждаемой недвижимости; мера ответственности продавца, в случае возникновения в дальнейшем претензий третьих лиц на недвижимость; статьи гражданского кодекса РФ, на основании которых составлен договор; в зависимости от ситуации, также перечисляют и другие документы (согласия, доверенности, решения и т.д.) необходимые для заключения договора и регистрации перехода права собственности.

После того как, проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

Стр. 30

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Сделка. Сделка - это подписание договора купли-продажи и закладка денег в банковскую ячейку. Перед тем, как стороны подписывают договор куплипродажи, происходит закладка денег в банковскую ячейку на срок, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к Покупателю. Банковская ячейка, как правило, арендуется на месяц. Все зависит от того, как быстро будет произведена регистрация. Регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи в органах Росреестра осуществляется в следующие сроки: – простая сделка (без залогов и обременений) - 2 недели; – если сделка с ипотекой - 5 дней. Стоимость банковской ячейки колеблется от 1500 руб. до 3000 руб. за месяц в зависимости от банка. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки, а также дополнительное соглашение к договору, в котором указываются условия доступа сторон к ячейке. В дополнительном соглашении очень важно указать кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов может получить доступ к банковской ячейке. Если купля-продажа недвижимости происходит без использования кредитных средств, то основным документом для доступа в ячейку достаточно указать оригинал договора купли-продажи недвижимости со штампом и печатью о государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Если недвижимость приобретается с использованием ипотечного кредита, тогда список документов, необходимых для доступа к ячейке предоставляет Ваш банк-кредитор.

Стр. 31

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

При заключении договора аренды ячейки, выдается ключ от банковской ячейки, как правило, Покупателю, то есть закладчику денег. За ключ с вас возьмут залог в размере около 2000 руб., который банк вернёт после возврата ключа. После того как деньги заложены в ячейку, происходит подписание договора купли-продажи сторонами, участвующими в сделке. При подписании договора купли-продажи обязательно сравните имеющийся у Вас проект договора с оригиналом (если договор составлен не вами). Еще раз внимательно проверьте реквизиты продавца и покупателя, параметры квартиры, которую вы покупаете, условия и сроки освобождения квартиры как физического, так и юридического. Проверьте, указаны ли меры ответственности продавца, в случае если (не дай Бог) в дальнейшем по его вине возникнут судебные иски. Перед подписанием договора еще раз проверьте уплату коммунальных платежей и оплату телефона. Помните, что продавец сам в Вашем присутствии должен подписать договор. Если договор подписывается по доверенности, то вам необходимо перед подписанием договора убедится, не отозвана ли доверенность продавцом квартиры (писала об этом выше). Если все в порядке подписывайте договор. Если сделка альтернативная, то одновременно с Вами, свои договора куплипродажи будут подписывать и другие заинтересованные стороны, но для Вас главное это Ваш договор. Тем не менее, внимательно отнеситесь ко всем участникам альтернативной сделки, т.к. от каждого из участников зависит, состоится сделка или нет. Таким образом, после того как переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован, и у Покупателя на руках имеется свой экземпляр договора купли-продажи вместе со свидетельством о государственной регистрации права собственности, производится передача ключа от ячейки Продавцу.

Стр. 32

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Продавец со своим экземпляром договора купли-продажи и др. необходимыми документами идёт в банк и получает деньги за проданную им квартиру. Если вдруг по каким-то причинам переход права собственности не регистрируется, то Вы в соответствии с дополнительным соглашением (естественно ключ вы никому не передаёте) и в указанные в нем сроки, забираете из ячейки ваши деньги, т.е. сделка разваливается, и вы остаётесь при своих деньгах, а продавец при квартире. Если сделка не регистрируется (приостанавливается) по техническим причинам (опечатка в договоре, неверная формулировка в документах и т.д.) ‚ то это все можно исправить в процессе регистрации. Если сделка не регистрируется по вине продавца (имеется арест на квартиру или ещё что-нибудь), то он обязан вернуть вам деньги, полученные в качестве аванса. Если сделка приостанавливается по вашей вине (в процессе регистрации Вы передумали или еще по какой-либо причине), то внесённый вами аванс Вы не получите. Важно!!! В соответствии с Российским законодательством, договор куплипродажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами. Поэтому, если по каким-либо причинам переход права собственности не регистрируется органами Росреестра и стороны остаются каждый при своем, договор необходимо расторгнуть в установленном законодательством порядке. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке (если одна из сторон отказывается от обоюдного расторжения). Обоюдное расторжение оформляется в письменной форме.

Стр. 33

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности. После того как договор купли-продажи подписан и закладка денег в банковскую ячейку произведена, необходимо сдать договор купли-продажи с необходимым пакетом документов в территориальный орган Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности. Если сделка альтернативная, договора купли-продажи сдаются в Росреестр одновременно.

то

все

Как сделать поход в Росреестр максимально продуктивным читайте здесь http://daisebeshans.ru/rosreestr-zapis-na-priyom.html После подачи документов на регистрацию Вам выдадут расписку о приёме документов на регистрацию. Вместе с договором купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Вы должны предоставить следующие документы:  Оригиналы паспортов покупателя и продавца, если несовершеннолетние участники сделки до 14 лет – свидетельство о рождении;  Правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру;  Выписка из домовой книги, не просроченная (оригинал и копия);  Кадастровый паспорт, если правоустанавливающие документы старые, получены до 01.01.1998 года (оригинал и копия);  Согласие супруга продавца - если необходимо (оригинал и копия);  Разрешение органов опеки - если необходимо (оригинал и копия);  Отказ соседей от покупки комнаты - если квартира коммунальная (оригинал и копия);

Стр. 34

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

 Отказ администрации города от покупки комнаты в коммунальной квартире, если другие комнаты в этой квартире не приватизированы (оригинал и копия);  Другие документы по требованию регистратора (свидетельство о смерти, свидетельство о заключении брака и т.д.);  Квитанция об уплате гос. Пошлины за регистрацию перехода права собственности (уплачивается на имя покупателя) в размере 2 000 руб. с 01.01.2015 года (оригинал и копия).

Регистрация перехода права собственности по договору куплипродажи. Итак, если все документы в порядке, и их приняли у Вас на регистрацию, то Вам выдадут расписку в приёме документов и скажут, когда прийти на получение готовых документов. Как правило, если документы правильно оформлены, вопросов в процессе регистрации не возникает. После регистрации в Росреестре Вы получите: 1. Договор купли-продажи со штампом и печатью о государственной регистрации перехода права собственности, точно, как на картинке: экземпляр покупателя и экземпляр продавца. Если Вы покупаете недвижимость с использованием ипотечных средств, то на договоре купли-продажи еще будет стоять штамп и печать о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённую Вами недвижимость.

3. Другие документы, которые уже не нужны регистратору: доверенности, согласия на продажу, выписка из домовой книги и т.д.

Стр. 35

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Получив Ваш экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о гос. регистрации права, внимательно проверьте их на наличие ошибок, т.к. не исключены опечатки. Если все в порядке, то можете передавать ключ от банковской ячейки продавцу и готовиться к заселению. Не забудьте потребовать от продавца рукописную расписку на всю сумму, которую Вы уплатили за квартиру (читать статью «Расписка продавца»)

Подписание акта приема-передачи купленной недвижимости. В соответствии со сроками, указанными в договоре купли продажи происходит физическое и юридическое освобождение квартиры и подписание передаточного акта покупателем и продавцом. Помните, что передаточный акт - важная составляющая часть договора куплипродажи, особенно для покупателя, т.к. он в дальнейшем без этого акта квартиру не продаст. Все подробности по составлению передаточного акта на недвижимость можно прочитать в статье на блоге. Несмотря на то, что органы Росреестра не ставят никаких штампов и отметок на акты приема передачи (когда акт подается одновременно с договором купли-продажи в Росреестр), его необходимо беречь вместе с договором купли-продажи. Помните, что пока передаточный акт не подписан, ответственность за физическое состояние квартиры и риски её случайной гибели несёт продавец (потоп, пожар, ограбление и т.п.). Соответственно и коммунальные платежи должны быть уплачены до срока подписания передаточного акта включительно.

Стр. 36

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Но это в теории. На практике все решается путем обоюдной договоренности и если не удаётся достичь компромисса, то действуют в соответствии с законом. В договоре купли-продажи могут быть предусмотрены штрафные санкции к продавцу за каждый день просрочки физического и юридического освобождения квартиры. После того, как покупатель в соответствии с договором купли-продажи (или не в соответствии) подписал акт приема-передачи процесс покупки квартиры или комнаты закончен. Вы становитесь новым владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

Стр. 37

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Процедура продажи жилой недвижимости. Оценка квартиры. При самостоятельной продаже квартиры прежде всего необходимо установить цену‚ по которой эта квартира будет выставлена на продажу. Прежде всего необходимо определиться что для Вас важнее: быстро продать квартиру, но получить за неё чуть меньше денег, или получить максимально возможное количество денег и продавать квартиру по принципу «на каждый товар свой купец». Здесь нужно понимать, что если Вы просто продаёте квартиру, то это одно, а если Вы в замен проданной хотите купить другую квартиру (альтернативная сделка), то это другое. При простой продаже Вы не ограничены во времени. А вот при альтернативной сделке время для Вас далеко не последний фактор. Продавец покупаемой Вами квартиры не будет ждать Вас вечно, пока Вы продадите свою квартиру (это при условии, что квартиру Вы покупаете за счёт средств, вырученных от продажи Вашей квартиры). Как же оценить правильно Вашу квартиру? Для этого возьмите рекламные издания по недвижимости и посмотрите, за какую цену выставлены на продажу квартиры, аналогичные Вашей, в Вашем районе. При этом необходимо понимать, что квартира, на которую Вы будете ориентироваться при определении цены на свою квартиру, отличается от Вашей в худшую или в лучшую сторону состоянием, расположением в доме, площадью, наличием лоджии или балкона и т.д. Стр. 38

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Не поленитесь позвонить на эту квартиру и подробнее расспросить о состоянии и особенностях квартиры, выясните, как долго она продаётся (стоит в рекламе). Как правило, если квартира в течении 2-3-х месяцев не находит своего покупателя, то цена явно завышена. Помните - СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ ОБУСЛАВЛИВАЕТСЯ НЕ ТОЙ ЦЕНОЙ, ЗА КОТОРУЮ ВЫ ХОТИТЕ ЕЁ ПРОДАТЬ, А ТОЙ ЦЕНОЙ, ЗА КОТОРУЮ ЕЁ СОГЛАСНЫ У ВАС КУПИТЬ !!! При продаже квартиры заранее будьте готовы к торгу. Как правило цена опускается на 2-5% от заявленной стоимости. Учтите это при формировании цены на Вашу квартиру.

Выставление квартиры на продажу. Определившись с ценой, необходимо известить окружающих о том, что Вы хотите продать квартиру, т.е. подать её в рекламу. Существует много рекламных изданий по недвижимости, из них самые распространённые «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Обязательно подать рекламу на тематические сайты интернета. В конце концов можно расклеить объявления и на заборе. Главное в рекламе - это чтобы как можно больше потенциальных покупателей узнали о Вашей квартире. Не забудьте - реклама дело платное, поэтому чем дольше будет рекламироваться Ваша квартира, тем больше затрат Вы понесёте.

Стр. 39

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

В рекламе необходимо указать основные параметры Вашей квартиры: адрес (без указания номера квартиры), этажность дома, этаж , количество комнат в квартире , общую и жилую площадь квартиры, размер кухни , совмещённый или раздельный санузел, наличие телефона , наличие балкона или лоджии, состояние квартиры , расстояние до ближайшего метро пешком или на транспорте в минутах, свободная продажа или альтернатива , сколько лет в собственности (более или менее З-х лет), возможность приобретения по ипотеке, цену в рублях , контактный телефон. Пример: м. Пушкинская, 15 мин. пеш. ул. Ясеневая д.14, 3/10 панель ‚ 3-х комн.

90/65/11 м. кв., с/у разд., комн. изол., тел., лоджия, после ремонта‚ более 3-х лет в собств., альтернатива, ипотека возможна, 12 млн. руб. тел. 8-908-77-77-777. Петр.

Организация просмотра квартиры. При организации просмотра квартиры необходимо обратить внимание на следующие моменты: 1. Будьте готовы к тому, что Вам будут постоянно звонить, поэтому в объявлении укажите номер мобильного телефона и время звонков, например, строго с 18.00 до 21.00.

2. В целях безопасности назначайте просмотр (если есть возможность) в выходные дни в дневное время, допустим с 12.00 до 16.00. Требуйте подтверждающего звонка за 2-3 часа до просмотра. Обязательно узнайте кто придёт, от какого агентства (если квартиру покупают через агентство).

3. При показе квартиры следите за тем, чтобы Вас не обворовали. Документы на квартиру показывайте (если попросят) только в виде ксерокопий. Оригиналы Вы представите при подписании предварительного договора купли- продажи. Стр. 40

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Получение аванса за квартиру. Поскольку Вы продавец, то Ваши риски сведены к минимуму т.к. это ведь Вам платят деньги, а не Вы кому-то. Поэтому Вы вправе решать сколько взять (зависит от продажи - свободная или альтернативная), как взять – на основании предварительного договора купли-продажи или просто так (если Вам просто так дадут), на какой срок взять (как правило на месяц, но не менее чем на 2 недели). Расписку в получении аванса Вам придётся писать обязательно!!! блоге в разделе «Документы»)

(см. на

Чтобы расписка имела юридическую силу, её необходимо правильно оформить!

Сбор документов для сделки купли-продажи недвижимости. После получения аванса в счет продаваемой недвижимости и подписания предварительного договора купли-продажи продавцу необходимо заняться сбором документов для сделки. Если Вы заключили договор с агентством на продажу Вашей квартиры, то сбором документов занимается как правило агентство (риелтор), при условии, что Вами на имя представителя агентства оформлена нотариальная доверенность на сбор необходимых документов. Если продавец собирает документы самостоятельно, то лучше всего начать с консультации в территориальном отделении Росреестра. Об этом написала здесь http://daisebeshans.ru/rosreestr-zapis-na-priyom.html.

Стр. 41

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Организация взаиморасчетов с покупателем Вашей недвижимости. Порядок и форму расчетов за продаваемую Вами недвижимость необходимо оговорить еще в момент принятия аванса и прописать в предварительном договоре куплипродажи. Как грамотно составить предварительный договор куплипродажи недвижимости читайте в статье на блоге. Форма расчетов за недвижимость может быть: - наличной или безналичной; - за счет собственных средств покупателя или с использованием кредита, материнского капитала, государственных субсидий, сертификатов и т.п. Порядок расчетов может быть разным: - единовременным или в рассрочку; - посредством банковской ячейки или аккредитива; - путем безналичного перечисления денежных средств на лицевой счет продавца. Как правило, расчет за недвижимость наличными средствами или с использованием кредитных средств стороны договора осуществляют посредством банковской ячейки, редко аккредитивным способом. А вот расчеты с использованием средств гос. Бюджета (материнский капитал, жилищные субсидии, военные сертификаты и т.п.) осуществляются только путем безналичного зачисления средств на лицевой счет продавца. В этой инструкции я не буду описывать все тонкости и нюансы каждого варианта расчетов. Их очень много. Если у Вас возникнет такая необходимость, Вы можете заказать мне составление индивидуального договора купли-продажи в разделе «Мои услуги» на блоге, перейдя по ссылке http://daisebeshans.ru/moi-uslugi-dogovora.

Стр. 42

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru

«Как купить-продать жилую недвижимость без посредников, переплат и проблем»

Все остальные этапы:  Составление проекта договора купли-продажи недвижимости.  Сделка.  Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности.  Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.  Подписание передаточного акта купленной квартиры или комнаты. подробно

описаны

в

главе

«Процедура

покупки

жилой

недвижимости». На этом я заканчиваю, благодарю Вас, что воспользовались моей инструкцией и надеюсь, что помогла Вам! Желаю всем огромной удачи в улучшении своих жилищных условий!

Стр. 43

© Блог Марины Сураевой

http://daisebeshans.ru