Projekt inwestor 3/4

nr 1 (1) marzec-kwiecień 2016 wydanie promocyjne

Nieruchomości

Architektura

Budownictwo

Finanse

WYNAJEM LOKALU Gdzie opłaca się najbardziej?

W MIEJSCU MENNICY Warszawa POLSKIE METROPOLIE Procesy demograficzne, z którymi należy się zmierzyć ALEJANDRO ARAVENA Tegoroczny laureat Nagrody Pritzkera DUŻE LOKATY Nadal zyskowne i bezpieczne?

gotowi na zmiany Maarten Vermeulen FRICS dyrektor zarządzający RICS w Europie, Rosji i CIS

PIOTR BOROWCZYK REDAKTOR NACZELNY

DRODZY CZYTELNICY w styczniu 2007 roku stworzyłem pismo o tematyce proinwestycyjnej – „Inwestor Gazeta Inwestycyjna”. Przez ponad 9 lat mieszkańcy Poznania, Wrocławia, Katowic, Warszawy, Krakowa i Trójmiasta, a także pozostałych miast Polski, mogli wziąć do ręki magazyn, który redagowali pasjonaci nieruchomości i dobrej architektury.

Każdy nowy projekt, każda nowa idea, cieszyła się naszym zainteresowaniem. Wyszczególniona powyżej kolejność miast nie jest przypadkowa, tak wyglądała właśnie ścieżka naszego rozwoju.

I to właśnie chęć tworzenia nowych inicjatyw, szukania atrakcyjniejszych rozwiązań, ochota do podejmowania nowych wyzwań, przy wewnętrznym oporze do marazmu i stania w miejscu, zaowocowała stworzeniem platformy „Projekt Inwestor”, funkcjonującej na kilku płaszczyznach.

Jedną z tych płaszczyzn jest magazyn, który oddaję w Państwa ręce. Głęboko wierzę, że zaproponowana treść spotka się z Państwa zainteresowaniem, a kierunek jaki nakreśliłem, okaże się właściwy. Oczywiście nic nie jest doskonałe, pozostaję otwarty na nowe pomysły, sugestie i współpracę. Tym bardziej, że platforma „Projekt Inwestor” to nie tylko magazyn, ale również portal informacyjny, będący olbrzymim przedsięwzięciem, nad którym pracuje od maja ubiegłego roku kilkuosobowy zespół ludzi. Serdecznie zapraszam w dniu premiery, tj. 29 kwietnia na stronę www.projektinwestor.pl.

Uzupełnieniem całości pozostaje konferencja „Projekt Inwestor”, którą organizuję od 2013 r. w Poznaniu. Dotychczasowe trzy edycje, dedykowane inwestorom z branży nieruchomości, zgromadziły ok. 650 uczestników. Tegoroczna czwarta edycja będzie dwuetapowa, pierwszy etap odbędzie się w Warszawie, drugi w Poznaniu. W kolejnym numerze magazynu „Projekt Inwestor” (wydanie maj-czerwiec) zaprezentuję dokładny program i harmonogram tych wydarzeń.

Na zakończenie życzę Wam, drodzy Czytelnicy, miłej lektury, a sobie Waszej satysfakcji.

Równocześnie zapraszam do kontaktu.

marzec-kwiecień 2016 | 3

GŁÓWNE DZIAŁY MIESIĘCZNIKA:

STATYSTYKI

BUDOWNICTWO

NIERUCHOMOŚCI ARCHITEKTURA

FINANSE

KOMENTARZE

GRUPA DOCELOWA:

WŁAŚCICIELE FIRM, PREZESI I CZŁONKOWIE ZARZĄDÓW, DYREKTORZY

BRANŻA NIERUCHOMOŚCI (deweloperzy, architekci, producenci materiałów budowlanych, firmy budowlane, finansiści)

MIESZKAŃCY NAJWIĘKSZYCH POLSKICH AGLOMERACJI

KOBIETY I MĘŻCZYŹNI W WIEKU 30-65 LAT

CECHY SZCZEGÓLNE:

WYWIADY Z OSOBAMI Z BRANŻY NIERUCHOMOŚCI RAPORTY I ANALIZY

HARMONOGRAM INWESTYCJI

4 | marzec-kwiecień 2016

INWESTYCJE PLANOWANE

NOWE PROJEKTY DEWELOPERSKIE

WAŻNE WYDARZENIA Z RYNKU

WYDAWCA: Borowczyk Investments

REDAKTOR NACZELNY: Piotr Borowczyk

ADRES WYDAWCY: ul. Macieja Rataja 76 61-695 Poznań tel.: 61 611 50 31 mail.: biuro@projektinwestor.pl www.projektinwestor.pl

REDAKCJA: Iwona Bortniczuk, Marcin Cieślak, Justyna Kaczorek, Sebastian Książkiewicz, Andrzej Prajsnar, Mieczysław Starkowski, Maria Szruba, Piotr Trzepacz

SKŁAD, OPRAWA GRAFICZNA: Grawisz ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego 18 61-695 Poznań tel. 606 808 514 DRUKARNIA: Mdruk Sp. z o.o., Sp.k. ul. Jagiellońska 82 03-301 Warszawa

KOREKTA: Beata Borowczyk, Wiesław Wiszowaty

DYSTRYBUCJA: Mariusz Szostak REKLAMA: reklama@projektinwestor.pl 61 611 50 31

NA OKŁADCE: Maarten Vermeulen FRICS dyrektor zarządzający RICS w Europie, Rosji i CIS

SPECYFIKACJA: Częstotliwość Format Objętość Oprawa

dwumiesięcznik 210 × 275 mm 68-82 stron klejona

PROJEKT INWESTOR TO: MAGAZYN PORTAL INFORMACYJNY (startujemy 29.04.2016 r.)

KONFERENCJE Poznań (od 2013 r.), Warszawa (od 2016 r.)

Redakcja nie ponosi odpowiedzialności za treść nadesłanych reklam i ogłoszeń. Redakcja zastrzega sobie prawo adiustacji nadesłanych tekstów. Materiałów niezamówionych redakcja nie zwraca. Wszystkie materiały publikowane w czasopiśmie „Projekt Inwestor” są objęte ochroną prawa autorskiego.

Wydawca ma prawo odmówić zamieszczenia ogłoszenia lub reklamy, jeśli ich treść lub forma są niezgodne z charakterem pisma.

ZAPRASZAMY DO PRENUMERATY tel. 61 611 50 31 prenumerata@projektinwestor.pl

www.projektinwestor.pl marzec-kwiecień 2016 | 5

SPIS TREŚCI

12

ARTYKUŁY GŁÓWNE

8 12

Gotowi na zmiany Biuro Plus

KOMENTARZE

14 Czy nowy podatek bankowy ograniczy

finansowanie projektów deweloperskich?

PUBLICYSTYKA

18 Gdzie najbardziej opłaca się wynajem 20

lokalu?

Krakowskie downtown

NOWY PROJEKT

18

24 26 28

W miejscu mennicy Fragment miasta Wieża Dziedzictwa

STATYSTYKA

30

Polskie metropolie – demografia

NIERUCHOMOŚCI

36 38 40

20

6 | marzec-kwiecień 2016

Harmonogram inwestycji Inwestycje planowane Kto co buduje

24

28

42

ARCHITEKTURA

42 44

I jak ci się podoba?

44

Alejandro Aravena

URBANISTYKA

48 Dwumiasta 50 Gdzie i dlaczego powstają miasta duchów?

52 Gdzie zaparkuję? O rosnącej roli systemów parkingowych

PRAWO

54 Budowa dużego obiektu handlowego i niezbędny plan miejscowy

56 Umowa przedwstępna.

Na co uważać przy jej zawieraniu

FINANSE

58 60

48

Duże lokaty nadal zyskowne i bezpieczne?

Opcje wyjścia z inwestycji hotelowej

WAŻNE WYDARZENIA

62

Ważne wydarzenia marzec-kwiecień 2016 | 7

ARTYKUŁ GŁÓWNY

GOTOWI NA ZMIANY W ramach programu RICS Futures organizacja RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) apeluje o solidarny wysiłek wszystkich uczestników rynku w celu przygotowania sektora do zmian mających wpływ na jego przyszłość.

P Justyna Kaczorek

rofesjonaliści branży budownictwa i nieruchomości powinni podjąć wspólne działania w kluczowych dla rynku obszarach i przygotować sektor na bezprecedensowe zmiany, z którymi będzie musiał się zmierzyć do 2030 roku – przekonuje Maarten Vermeulen FRICS, dyrektor zarządzający RICS w Europie, Rosji i CIS opierając się na wnioskach płynących z raportu „RICS Futures. Nasz

zmieniający się świat: bądźmy gotowi” („RICS Futures. Our Changing World: Let’s Be Ready”).

Społeczne i ekonomiczne zmiany w świecie w nadchodzących 15 latach wymagać będą od nas nowych umiejętności, modeli biznesowych i opanowania zaawansowanych technologii.

Zaproszeni do udziału w raporcie RICS Futures liderzy rynku budownictwa i nieruchomości w Europie zwracają uwagę na konieczne do

podjęcia działania i dzielą się swoimi prognozami na temat przyszłości sektora nieruchomości.

– Wszyscy chcielibyśmy wiedzieć, jaką przyszłość dla naszego rynku i jego uczestników przyniosą zachodzące na naszych oczach bezprecedensowe zmiany – mówi dyrektor zarządzający RICS w Europie, Rosji i CIS, Maarten Vermeulen. – Każda organizacja, która chce zapewnić sobie trwały i zrównoważony

SZEŚĆ KLUCZOWYCH OBSZARÓW DZIAŁANIA WEDŁUG RICS Aby sprostać społecznym, ekonomicznym i biznesowym wyzwaniom, jakie niesie ze sobą przyszłość, profesjonaliści branży budownictwa i nieruchomości powinni podjąć solidarne działania na sześciu frontach: 1. WYGRANEJ WALKI O TALENTY – Wspieranie 4. ROZWIJANIA PRZYJAZNYCH MIESZKAŃCOM pracodawców w przyciąganiu utalentowanych I ZRÓWNOWAŻONYCH MIAST – Profesjonalne ludzi i zarządzaniu pulą różnorodnych talentów doradztwo w zakresie udoskonalania systemów niezbędnych dla skutecznego poprowadzenia zarządzania miastem i optymalizacji środków biznesu w przyszłości. finansowych przeznaczonych na jego rozwój.

Włączenie wszystkich aspektów zrównoważonego 2. UMIESZCZENIA ETYKI W SERCU DZIAŁANIA rozwoju w planowanie przestrzenne i procedury ORGANIZACJI I RYNKU – Promowanie najwyższych zamówień publicznych. standardów i edukowanie uczestników rynku o znaczeniu i korzyściach etycznego postępowania 5. WYKORZYSTANIA NOWYCH MOŻLIWOŚCI w biznesie.

– Zwiększenie dynamiki rozwoju zawodowego i kompetencji profesjonalistów, aby mogli w większym 3. UMIEJĘTNEGO POSŁUGIWANIA SIĘ NOWYMI stopniu odpowiedzieć na zmiany zachodzące na rynku TECHNOLOGIAMI I OPEROWANIA DANYMI – i w społeczeństwie, któremu służą.

Zawiązanie strategicznych sojuszy z wiodącymi firmami i organizacjami w zakresie innowacyjnych 6. WZMOCNIENIA PRZYWÓDZTWA ORGANIZACJI technologii. Doradzanie profesjonalistom odnośnie – Zbudowanie i umocnienie fundamentów do tego jak skutecznie integrować nowe technologie dla wiarygodnego i opartego na profesjonalnym z biznesem i korzystać z nowych sposobów pracy. doradztwie dialogu z rządami państw w kluczowych dla sektora budownictwa i nieruchomości kwestiach.

8 | marzec-kwiecień 2016

rozwój, powinna umieć się do tych zmian dostosować. Program RICS Futures, opracowany przy współpracy ekspertów reprezentujących różnorodne specjalizacje, to zestaw cennych wskazówek odnośnie do tego, jakie działania powinniśmy podjąć, aby wyjść naprzeciw nowym okolicznościom i przybliżyć nasz sektor do potrzeb przyszłych pokoleń – dodaje M. Vermeulen.

Autorzy raportu RICS zwracają uwagę na globalne zmiany zachodzące w tak kluczowych dla rynku obszarach, jak demografia, skala

urbanizacji i potencjał światowej gospodarki, które znacząco wpłyną na to, w jaki sposób i gdzie żyjemy.

Całkowity wpływ zmian na sektor nieruchomości trudno jest dzisiaj przewidzieć ale zdaniem RICS profesjonaliści związani z rynkiem powinni je mieć na uwadze. Sprostanie nowym wyzwaniom będzie od nich wymagało umiejętności przewidywania i reagowania w odpowiednim czasie.

– Celem raportu RICS jest ożywienie debaty nad przyszłością rynku nieruchomości poprzez identyfikację

możliwych implikacji nadchodzą-

Nowy Jork, źródło: Shutterstock

cych w szybkim tempie zmian. Jako globalna organizacja reprezentująca różnorodne dyscypliny zawodowe związane z branżą budownictwa i nieruchomości RICS może odegrać rolę katalizatora, łącząc ludzi i organizacje, wspierając biznes i zapewniając rozwój umiejętności profesjonalistów na całym świecie – mówi dyrektor wykonawczy RICS Sean Tompkins.

– Nie osiągniemy tego w pojedynkę.

Dla powodzenia projektu ważna jest współpraca całego środowiska – raport RICS jest otwartym

Źródło: Oxford Economics

marzec-kwiecień 2016 | 9

Zrównowa

ny rozwój żo

Sieć re l

ji ac

ztwo i Ins ód

a racj pi

Przy w

Źródło: Oxford Economics

Etyk a

aprzód en ni

umiejętno we

ia og

rd nda y ta Myśl e

Techno l

10 | marzec-kwiecień 2016

artości i S ,W

No

i Multidys ści

plinarność cy

zaproszeniem dla firm, organizacji i indywidualnych osób, wszystkich, którzy chcą mieć wkład w zapewnienie, że nasz sektor będzie potrafił odpowiedzieć na potrzeby przyszłych pokoleń.

Realizując swój program RICS, wspólnie z partnerami, będzie dążył do zidentyfikowania kluczowych dla przyszłości sektora kompetencji i wiedzy, zaangażowania rynków i przygotowania wartościowej oferty dla profesjonalistów w nowych rozwijających się sektorach. Zapowiada również zbadanie nowych możliwości zawodowego rozwoju, odnowienia dotychczasowych ścieżek rozwoju kompetencji i stworzenia ośrodków myśli i badań w takich obszarach, jak infrastruktura, gromadzenie i przetwarzanie danych; strategiczne zarządzanie aktywami, w tym stanowiskami pracy; zasoby naturalne i miasta; zrównoważony rozwój i inne obszary

o rosnącym znaczeniu dla sektora, jak finanse i technologia.

– W Europie zidentyfikowaliśmy trzy strategiczne obszary: etykę, zrównoważony rozwój i walkę o talenty, które wymagają podjęcia przez nas działań niezbędnych dla skutecznego zaadoptowania naszego sektora do zmian i zapewnienia sukcesu przyjętych modeli biznesowych – komentuje Vermeulen. – Obszary te zostały wybrane w oparciu o opinie dotyczące przyszłości naszego sektora wyrażone przez profesjonalistów, reprezentujących różnorodne specjalizacje i lokalizacje na świecie. W serii warsztatów, konsultacji i wywiadów uczestniczyło w sumie ponad 400 osób z Azji, Ameryki Północnej, Ameryki Południowej, Europy i Afryki – dodaje M. Vermeulen.

– Tym, co uderzyło mnie podczas prac nad przygotowaniem raportu, jest niezwykle szybkie tempo zachodzących zmian. Nasz sektor będzie musiał sporo zainwestować w ludzi i nowe umiejętności. Wobec rosnącego znaczenia i wykorzystania

takich narzędzi, jak Building Information Modelling, które zwiększają nasze możliwości gromadzenia i przetwarzania danych, pojawiających się w obu środowiskach, budowlanym i naturalnym, nowych technologii jak Internet of Things czy druk 3D, pozostanie w miejscu nie jest właściwą opcją – przekonuje Dan Cook, dyrektor RICS ds. strategii i jeden z autorów dokumentu. Dodaje przy tym, że zmiany, wobec których stoi sektor oznaczają, że profesjonaliści na całym świecie będą musieli zaadoptować do nich swoje metody pracy aby utrzymać dotychczasowy status w ramach wykonywanej profesji i społeczeństwa, któremu służą.

– W perspektywie do 2030 roku profesjonaliści reprezentujący wykonywane przez nas zawody, ale również przedstawiciele świata nauki i biznesu, będą musieli dokonać stosownych zmian i opanować role i umiejętności, o których dotychczas nawet im się nie śniło – przekonuje Cook. – Podpowiedzi. w jakich

kierunkach podążać, udziela raport RICS Futures – dodaje na koniec.

Wtóruje mu Maarten Vermeulen, który podsumowuje: – Etyka, zrównoważony rozwój, trwałe przywództwo, innowacje i biznesowa przenikliwość pomogą nam, bez cienia wątpliwości, zaadaptować się do nadchodzących zmian i osiągnąć sukces w ramach nowych modeli biznesowych, technologii i oczekiwań społecznych.

Dynamika liczebności populacji miast w latach 1990, 2014 i 2030 1,1 1,0 0,9

Miasta od 0,5 do 1 miliona mieszkańców Miasta od 1 do 5 milionów mieszkańców Miasta od 5 do 10 milionów mieszkańców Megamiasta z ponad 10 milionami mieszkańców

0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

294

miasta

239

miast

21

miast

1990 Źródło: UNDESA

10

miast

525

miast

417

miast

43

miasta

2014

28

miast

731

miast

558

miast

63

miasta

2030

41

miast

Maarten Vermeulen

Rosnąca populacja miast będzie napędzać rozwój megamiast z liczbą mieszkańców 10 milionów i więcej.

Departament ONZ ds.

Ekonomicznych i Społecznych (UNDESA) szacuje, że do 2030 roku na świecie powstanie 41 takich ośrodków a być może więcej biorąc pod uwagę, że rozwój dotyczy przede wszystkim miast średniej wielkości, z populacją mniejszą niż pięć milionów ludzi.

marzec-kwiecień 2016 | 11

ARTYKUŁ GŁÓWNY

BIURO PLUS Z Kingą Nowakowską, dyrektor operacyjną Grupy Capital Park, rozmawia Mieczysław T. Starkowski

hotel Hampton by Hilton w Gdańsku – rewitalizacja zespołu kamienic zlokalizowanych w obrębie Głównego Miasta. Decyzja o modernizacji w formule joint venture ETC Gdańsk oraz utworzone właśnie JV na ETC Swarzędz stanowią z kolei kontynuację długoterminowej strategii Grupy Capital Park, która zakłada inwestowanie w średniej wielkości centra handlowe pierwszej generacji z dużym potencjałem wzrostu wartości.

Pani Dyrektor, Capital Park nie tylko buduje, ale też zarządza nieruchomościami. Jaka jest strategia Grupy?

Przede wszystkim zajmujemy się nabywaniem nieruchomości, które mają znaczny potencjał budowy wartości. Na przykład poprzez przebudowę istniejącego obiektu, modernizację jego funkcji czy poprawę zarządzania podnosimy jego wartość. Grupa Capital Park jest tak zwanym inwestorem oportunistycznym, wyspecjalizowanym w wyszukiwaniu okazji rynkowych, ale też aktywnym graczem na rodzimym rynku nieruchomości. O tej aktywności świadczą nie tylko kolejne akwizycje i poszerzanie portfolio, ale właśnie fakt zarządzania własnymi nieruchomościami.

Kluczowym rynkiem Państwa aktywności jest Warszawa?

To w Warszawie znajdują się nasze flagowe projekty – rewitalizacja dawnej Fabryki Norblina i oddane już do użytku: Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów. Jednak realizujemy też pojedyncze obiekty na rynkach lokalnych, takie jak kameralny biurowiec Topos w Krakowie czy rozpoczęty właśnie

12 | marzec-kwiecień 2016

Ubiegły rok przyniósł kilka ciekawych inwestycji, czy przełożyło to się na dobre wyniki?

O pozytywnych wynikach w poprzednim roku zdecydowało oddanie do użytku kolejnych obiektów i wpływy z najmu Eurocentrum Office Complex (otwartego w sierpniu 2014 r.) i Royal Wilanów (inauguracja rok później). W ubiegłym roku wynajęliśmy łącznie ponad 20 tysięcy mkw. powierzchni biurowej. W I kw. 2016 roku oddany zostanie II etap biurowca Eurocentrum Office Complex – budynek Delta. Planowane jest też otwarcie po modernizacji ETC Gdańsk – najstarszego projektu handlowego w mieście, który dzięki przebudowie i rekomercjalizacji będzie lepiej odpowiadał obecnym oczekiwaniom klientów.

Szczycą się Państwo funduszem Real Estate Income Assets FIZ AN. Na jakiej zasadzie on funkcjonuje?

Certyfikaty Real Estate Income Assets FIZ AN to unikatowy na polskim rynku produkt inwestycyjny.

Fundusz nabył prawa do portfela nieruchomości, który obejmował 39 gotowych i wynajętych nieruchomości zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w Polsce. Generują one stabilne przepływy pieniężne, co pozwala na regularne wypłacanie 7-proc. dywidendy w skali roku.

Istnieją już podobne rozwiązania na rynku…

Fundusz FIZ AN to jeden z pierwszych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych fundusz dywidendowy, oferujący cykliczne wypłaty dochodów uzyskiwanych z komercyjnego wynajmu nieruchomości

znajdujących się w portfelu Funduszu. Do zalet tego instrumentu finansowego należą: obniżenie bariery kapitałowej poprzez możliwość dopasowania kwoty inwestycji oraz jej podzielność w przypadku sprzedaży lub wykupu certyfikatów, brak konieczności poświęcania czasu na administrowanie nieruchomością, zapewnione finansowanie portfela na korzystnych warunkach finansowych, trudnych do uzyskania dla inwestora detalicznego.

postawy ekologiczne, promujemy dojazd do pracy alternatywnymi środkami transportu organizując akcję Bike to Work czy wdrażając platformę carpooling, a teraz planujemy instalację uli na dachach.

Dziękuję za rozmowę.

źródło: Shutterstock

Firma kładzie nacisk na ekologiczne rozwiązania.

Ale czy nie jest to tylko PR i kosztowna fanaberia?

Do niedawna tak było. Dziś certyfikat to gwarant, że inwestycja była tworzona zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Wyraźnie też widać, iż w długofalowej perspektywie tego typu infrastruktura przekłada się na obniżenie kosztów eksploatacyjnych i podniesienie komfortu pracy. Większość nowo projektowanych inwestycji posiada już rozwiązania związane z oszczędnością energii, odzyskiwaniem wody czy segregacją odpadów. Nadal jednak rzadka jest aktywna postawa po oddaniu budynku do użytku.

Tu pojawia się nasz wyróżnik. Jako zarządca naszych obiektów stosujemy politykę proekologiczną w funkcjonujących nieruchomościach. Na przykład dystrybuujemy wśród najemców podręcznik propagujący

marzec-kwiecień 2016 | 13

KOMENTARZE

CZY NOWY PODATEK BANKOWY

ograniczy finansowanie projektów deweloperskich?

N

Marek Antczak Prezes FB Antczak

14 | marzec-kwiecień 2016

owy podatek, który sektor bankowy będzie musiał płacić od lutego 2016 roku, to jedno z najbardziej kontrowersyjnych rozwiązań wprowadzonych przez rząd. Od wielu tygodni obszernie dyskutowane są skutki tej decyzji, które będą odczuwalne zarówno przez banki, jak również ich klientów. Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada, że w obronie przed utratą rentowności, banki będą sprzedawać mniej opłacalne aktywa lub podnosić opłaty i prowizje, żeby w ten sposób uniknąć skutków podatku. W mojej opinii dotyczyć to będzie w szczególności klientów indywidualnych, dla których przyznawane kwoty będą mniejsze, a sam kredyt – droższy. Jeśli chodzi natomiast o podmioty biznesowe, aktualnie trudno jest ocenić wpływ tej zmiany na przyszłość kredytów inwestycyjnych. Instytucje finansowe, z którymi mamy przyjemność współpracować na co dzień, nie wprowadziły na razie żadnych zmian w kredytowaniu inwestycji. Nie możemy być jednak pewni na 100% tego, że w przyszłości nie podejmą jakiś kroków.

Na tę chwilę, jest zbyt wcześnie, aby mówić o odczuwalnych zmianach, jednakże najbliższe miesiące na pewno dadzą nam odpowiedź.

K Łukasz Lefanowicz

Prezes Zarządu GERDA BROKER

onsekwencje wprowadzenia podatku od aktywów widoczne są jak na razie w postaci podwyższania przez sporą część banków marż kredytowych. Dotyczy to już nie tylko klientów detalicznych, ale także firm. Choć powoduje to rzecz jasna zwiększenie kosztów finansowania przedsięwzięć, nie to wydaje się największym problemem.

Może się nim okazać ograniczenie możliwości udzielania kredytów przez banki, wynikające z pogorszenia się ich kondycji finansowej oraz obniżonych możliwości kapitałowych. Takie niebezpieczeństwo niesie już sam podatek, a należy pamiętać także o innych spadających na banki obciążeniach, związanych z kondycją mniejszych banków, głównie spółdzielczych i SKOK-ów. Największe zagrożenie stanowią plany wprowadzenia rozwiązań dotyczących problemu kredytów walutowych.

Nawet jeśli przyjęte one zostaną w łagodnej formie, ich perspektywa będzie działać hamująco na gotowość banków do udzielania kredytów.

Branża deweloperska, choć notuje od pewnego czasu okres bardzo dobrej koniunktury, wciąż nie cieszy się względami ze strony banków, uznających ją za ryzykowną. Paradoksalnie też, obecny boom może być przez banki traktowany jako sygnał ostrożności przed możliwym pogorszeniem się sytuacji w niedalekiej przyszłości, gdy mogą się pojawić problemy ze sprzedażą lokali lub gdy tylko wydłuży się czas ich upłynniania.

N

Paweł Ruszczak

Członek Zarządu Archicom SA

ie spodziewamy się zmian w finansowaniu projektów deweloperskich wywołanych podatkiem od aktywów. Sektor ma dobre perspektywy, a banki chętnie finansują duże, wiarygodne firmy. Na przykład w Archicomie, prężnie rozwijającej się spółce o bardzo dobrych wynikach finansowych, zawsze mamy kilka atrakcyjnych ofert na finansowanie naszych projektów. Od lat współpracujemy z partnerami finansowymi, którzy znają i cenią naszą wiarygodność. Dodatkowo, dzięki nastawieniu na sprzedaż we wczesnych etapach inwestycji, nasze zapotrzebowanie na finansowanie zewnętrzne jest mniejsze niż u konkurencji. W roku 2015 aż 94 proc. mieszkań sprzedawaliśmy jeszcze na etapie budowy. Naszym zdaniem wpływ podatku na koszty finansowania pozostanie ograniczony. Z jednej strony wynika to z konkurencji w sektorze, ale także dostępu do innych form finansowania projektów, m.in. za pośrednictwem rynków kapitałowych.

Nasza Grupa zamierza skorzystać właśnie z takiej możliwości i chcemy w niedalekiej przyszłości pozyskać z emisji akcji środki, które przyspieszą nasz rozwój.

marzec-kwiecień 2016 | 15

D

Mateusz Juroszek

Wiceprezes ATAL S.A

la deweloperów nowy podatek może mieć negatywny wpływ ze względu na wzrost kosztów kredytu i nieco ograniczyć podaż projektów. Należy liczyć się z próbą „przerzucenia” przez banki kosztów nowego podatku na klientów, pomimo że ustawa tego zabrania. W bieżącym roku istotnie wzrosły też opłaty na rzecz Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, które część banków przerzuciła już na klientów. Dla słabszych podmiotów w branży deweloperskiej może to poskutkować podniesieniem cen kredytu i eliminacją przedsięwzięć na granicy rentowności. Czynnikiem łagodzącym, w przypadku silnych deweloperów, jest możliwość skorzystania z alternatywnych źródeł finansowania (np. obligacje). Ponadto dla banków obsługa deweloperów będzie nadal atrakcyjna, gdyż zapewnia im wysokie osady środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Podsumowując uważamy, iż wpływ nowego podatku będzie selektywny. Silne podmioty, realizujące projekty o wysokiej rentowności, będą nadal finansowane przez banki, a dodatkowo będą mogły pozyskiwać finansowanie poprzez emisję obligacji. Projekty o niskiej rentowności mogą mieć problem ze znalezieniem źródła finansowania.

W Marek Buzek Finance Manager HB Reavis Poland

16 | marzec-kwiecień 2016

prowadzony ustawą z 15 stycznia br. nowy podatek od instytucji finansowych z pewnością może wpłynąć na wzrost cen usług bankowych i finansowych. Czy przełoży się to na ograniczenie finansowania firm deweloperskich? W pewnym stopniu na pewno. Ewentualne restrykcje będą jednak dotyczyły głównie deweloperów działających na rynkach lokalnych i współpracujących z mniejszymi instytucjami finansowymi, takimi jak banki spółdzielcze, które, chcąc uniknąć przekroczenia progu minimalnej wartości aktywów wolnych od podatku, mogą specjalnie ograniczać udzielane finansowanie. W rezultacie część mniejszych inwestycji może zostać opóźniona albo nawet całkowicie wstrzymana.

Nie sądzę jednak, żeby nowe opodatkowanie miało znaczący wpływ na politykę kredytową największych banków, a tym samym na ograniczenie dostępności do finansowania dla dużych firm deweloperskich.

W

Bartosz Turek

Kierownik Działu Analiz Idea Bank Sa Oddział Lion’s Bank

mojej ocenie podatek bankowy będzie miał negatywny wpływ na finansowanie inwestycji deweloperskich z dwóch powodów. Po pierwsze trzeba spodziewać się wyższych marż, a co za tym idzie wyższego kosztu kredytu i odrobinę bardziej wybrednego podejścia banków do przedstawianych im projektów.

Bezpośredni wpływ podatku bankowego na kredyty inwestycyjne powinien być jednak znacznie mniejszy niż w przypadku kredytów hipotecznych. Powód jest prosty – na kredytach inwestycyjnych banki więcej zarabiają niż na hipotekach. W przypadku tych drugich wprowadzenie podatku bankowego skutkuje tym, że połowę zysku banki muszą oddawać fiskusowi. W przypadku kredytów inwestycyjnych podatek bankowy konsumuje znacznie mniejszą część zysku, a więc bankom bardziej kalkuluje się pożyczenie pieniędzy deweloperowi niż Kowalskiemu na zakup mieszkania. Rynek nieruchomości jest jednak systemem naczyń połączonych i tu pojawia się drugi negatywny czynnik.

Jeśli bowiem dziś banki zapowiadają, że udzielać będą mniej kredytów hipotecznych, to mogą też ograniczać skłonność do finansowania nowych projektów deweloperskich. Powód jest prosty – mniej kredytów hipotecznych dla ludności, to spodziewany mniejszy popyt na mieszkania, a ten wprost decyduje o tym, czy finansowanie nowych projektów jest dziś bardziej czy mniej ryzykowne.

źródło: Shutterstock marzec-kwiecień 2016 | 17

PUBLICYSTYKA

GDZIE NAJBARDZIEJ OPŁACA SIĘ wynajem lokalu?

Niskie oprocentowanie depozytów zachęca do kupowania mieszkań na wynajem. Świadczy o tym wzrost udziału transakcji realizowanych bez kredytu.

Przed dokonaniem zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych warto najpierw przyjrzeć się warunkom panującym w poszczególnych miastach. Stosunek między średnim poziomem czynszu a kosztem nabycia mieszkania jest ważnym, ale nie jedynym kryterium.

NAJLEPSZĄ RELACJĄ CZYNSZU I CENY METRAŻU CECHUJE SIĘ BYDGOSZCZ

Andrzej Prajsnar

W Polsce tylko NBP regularnie bada średni poziom czynszów w miastach wojewódzkich. Najnowsze i szczegółowe dane Narodowego Banku

Polskiego, które znajdziemy w rocznym raporcie tej instytucji, pochodzą z końca I kw. 2015 r. Wspomniane statystyki można uznać za przydatne, gdyż informacje z rynku najmu sugerują, że nie doszło do dużych wahań poziomu czynszów.

Stabilnością cechują się też transakcyjne ceny nowych i używanych lokali.

Informacje Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w miastach wojewódzkich przeciętny transakcyjny czynsz za 1 mkw. lokalu

Relacja między średnimi cenami 1 mkw. mieszkań i stawkami czynszu w miastach wojewódzkich

średni miesięczny czynsz za 1 mkw. (zł)

Zielona Góra

Wrocław

Warszawa

Szczecin

Rzeszów

Poznań

Opole

Olsztyn

Łódź

Lublin

Kraków

Kielce

Katowice

50

Gdańsk

100

Bydgoszcz

150

50

średnia cena 1 mkw./średni czynsz za 1 mkw. (zł)

200

Białystok

250

średnia cena transakcyjna 1 mkw. nowych lokali/średnia transakcyjna stawka czynsu za 1 mkw. średnia cena transakcyjna 1 mkw. używanych lokali/średnia transakcyjna stawka czynsu za 1 mkw. średnia transakcyjna stawka czynsu za 1 mkw. (bez mediów)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP (z I kw. 2015 r.)

18 | marzec-kwiecień 2016

40 30 20 10

NAJLEPSZE PERSPEKTYWY DEMOGRAFICZNE MA WARSZAWA I RZESZÓW Osoba planująca długoterminową inwestycję w wynajem mieszkania nie powinna brać pod uwagę tylko aktualnej relacji pomiędzy czynszem a kosztami zakupu metrażu. Ważne są także perspektywy rozwoju danego miasta. Dobrym przykładem może być Bydgoszcz. Prognozy GUS-u wskazują, że do 2040 roku to miasto utraci nawet -18% ludności. Jeszcze

fot. Dmytro Grankin

(bez wliczenia mediów) waha się od 15,30 zł/m-c (Zielona Góra) do 41,90 zł/m-c (Warszawa). Średnia stawka dla 16 analizowanych miast to 27,28 zł/m-c.

Jeśli porównamy ze sobą średnie transakcyjne ceny metrażu i przeciętne stawki za wynajem 1 mkw. lokali, to okaże się, że sytuacja w miastach wojewódzkich jest zróżnicowana (patrz wykres). Najlepszą relacją pomiędzy kosztem zakupu mieszkania i przeciętnym czynszem cechuje się Bydgoszcz. W stolicy województwa kujawsko-pomorskiego 1 mkw. statystycznego lokalu można kupić za: ►► 1 4 3 j e d n o s t k o w e c z y n s z e (143 × 32,30 zł) – wynik dla nowych mieszkań ►► 109 jednostkowych czynszów (109 × 32,30 zł) – wynik dla używanych mieszkań.

Możliwość szybszego pokrycia kosztów zakupu „M” przy pomocy czynszu sygnalizuje, że inwestycja w wynajem obecnie jest bardziej opłacalna. Wśród analizowanych lokalizacji dobrą relacją pomiędzy czynszem a ceną metrażu odznaczają się też miasta: Opole, Łódź, Białystok i Katowice. W grupie krajowych metropolii przoduje natomiast Warszawa i Wrocław (patrz wykres). Najgorszym stosunkiem między poziomem czynszu a cenami mieszkań cechuje się Lublin, Zielona Góra oraz Kraków.

większy ubytek liczby mieszkańców jest prognozowany w Łodzi (-22% do 2040 r.), Katowicach (-22%) i Kielcach (-21%). Problemy demograficzne czekają również Stolicę Wielkopolski (-18%). W przypadku Poznania można jednak oczekiwać, że wielu mieszkańców tego miasta przeprowadzi się do okolicznych gmin. Migracja poznaniaków jest już widoczna od dłuższego czasu. Wspomniany proces sprawił, że populacja powiatu poznańskiego przez 20 lat (od 1995 r. do 2014 r.) wzrosła o 49% (zobacz dane GUS).

Inna sytuacja panuje w Łodzi, Katowicach i Kielcach. Te miasta tracą młodych pracowników na rzecz pobliskich metropolii (Warszawy oraz Krakowa).

Wyniki najnowszej prognozy GUS-u wskazują, że tylko dwa miasta do 2040 r. będą miały spore szanse na zachowanie obecnej liczby mieszkańców. Mowa o Rzeszowie oraz Warszawie (patrz tabela). W obecnej sytuacji wydaje się, że to właśnie stolica jest najlepszym wyborem dla osób zainteresowanych inwestycyjnym wynajmem lokalu mieszkalnego.

W mieście stołecznym dopływ nowych

pracowników i studentów powinien najlepiej kompensować niekorzystne zmiany demograficzne.

Miasta wojewódzkie: prognozowany wzrost lub spadek liczby ludności do 2040 r.

Nazwa miasta

Prognozowana zmiana liczby ludności od 2015 r. do 2040 r.

Białystok

-6,85%

Bydgoszcz

-18,34%

Gdańsk

-6,30%

Katowice

-22,08%

Kielce

-20,93%

Kraków

-4,13%

Lublin

-14,76%

Łódź

-22,37%

Olsztyn

-9,15%

Opole

-16,65%

Poznań

-18,12%

Rzeszów

+2,39%

Szczecin

-11,09%

Warszawa

+1,14%

Wrocław

-6,17%

Zielona Góra

-6,75%

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

marzec-kwiecień 2016 | 19

PUBLICYSTYKA

Krakowskie DOWNTOWN Kraków, milionowy organizm miejski, wciąż jest skupiony w swym ścisłym staromiejskim układzie urbanistycznym. Czy to się zmieni?

P Sebastian Książkiewicz

Urząd Marszałkowski Województwa Małopolski, źródło: Horizone Studio

omimo tego, że Kraków jest dużym miastem, w wyniku splotu różnych uwarunkowań polityczno-gospodarczych, nie doszło do wykształcenia się w tym miejscu prawdziwie wielkomiejskiej, śródmiejskiej struktury. Pierwszą szansę Kraków stracił w okresie od połowy XIX wieku do początku I Wojny Światowej, kiedy większość znaczących miast europejskich doświadczała gwałtownej urbanizacji. To w tym czasie wytyczano szerokie aleje, budowano okazałe kilkupiętrowe

20 | marzec-kwiecień 2016

secesyjne kamienice. Tak powstawał współczesny Paryż, Wiedeń, Praga ale też Warszawa, Łódź, Wrocław czy Poznań. W tym czasie Kraków, będąc de facto zapomnianym na krańcach cesarstwa miastem, zamienionym w austriacką twierdzę, nie mógł się rozrastać. Sytuacja ta zmieniła się trochę dopiero na początku XX wieku, kiedy to miasto zyskało kamienne bulwary wzdłuż Wisły i dwie aleje obudowywane stopniowo kamienicami. Ale nawet wtedy wszystko, co budowano, było pozbawione

rozmachu i było bardziej skrojone na skalę małego powiatowego miasta.

Z tego względu Kraków jest miastem paradoksów. Do lat 90.

XX wieku Kraków w swoich śródmiejskich granicach pozostawał wciąż sennym galicyjskim miastem z niewysoką zabudową. Średniowieczny układ urbanistyczny cały czas był centrum życia miasta liczącego 750 tys. mieszkańców. Dzisiejszy odbiór miasta z poziomu ulicy często powoduje duży dysonans poznawczy.

Ma się świadomość, że w mieście na co dzień przebywa już około miliona mieszkańców i turystów, widać wielki ruch samochodowy, rozwiniętą komunikację zbiorową, tłumy ludzi na chodnikach. Jednak widać wyraźnie, że śródmieściu Krakowa wyraźnie czegoś brakuje, że coś tu nie pasuje. Miasto wydaje się jednocześnie i małe, i wielkie. Gdzie jest, albo raczej gdzie będzie krakowskie centrum?

W czasach PRL opracowano z dużym rozmachem budowę nowoczesnego centrum. Osią miała być Aleja Powstania Warszawskiego, czyli ulica łącząca południkowo dwa ronda: Grzegórzeckie i Mogilskie. Wzdłuż wschodniej pierzei oraz w kierunku na zachód od ronda Mogilskiego, w kierunku głównego

dworca PKP miał wyrosnąć las wieżowców. Krakowskie downtown wzorowane bezpośrednio na paryskim La Defance nie zostało jednak nigdy zrealizowane, w czym przeszkodziła zapaść gospodarcza w drugiej połowie lat 70. Z tamtych ambitnych planów udało się zrealizować biurowiec (zwany błękitkiem) przy Rondzie Grzegórzeckim oraz tylko połowicznie 96-metrowy wieżowiec przy Rondzie Mogilskim, którego niedokończony szkielet od ponad 30 lat straszy swym wyglądem.

Obecnie, w innej rzeczywistości polityczno-gospodarczej, ten centralny fragment miasta stoi u progu całkowitej zmiany swojego obecnego charakteru. Parę lat temu powstał budynek opery, jeden biurowiec i hotel. Do zespołu budynków Sądu Okręgowego dobudowano gmach Sądu Apelacyjnego oraz Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury. Całkowicie przebudowano dwa ronda i zbudowano trasę szybkiego tramwaju. Jednak odbiór estetyczny tego miejsca wciąż pozostawia wiele do życzenia. Aleja

Powstania Warszawskiego swoim standardem kwalifikuje się raczej do autostrady niż miejskiej alei.

Jest jednak szansa na sporą zmianę.

Jesienią tego roku w miejscu starej przychodni obudowanej od strony alei ekranami akustycznymi zacznie się budowa zespołu biurowców Urzędu Marszałkowskiego

Województwa Małopolskiego z przeszkloną wewnątrz agorą. Trwa budowa biurowca Axis, którego inwestorem jest firma Skanska, tuż obok niedługo zaczną się prace przy wznoszeniu Chopin Office. Dodatkowo planowana jest przebudowa ciągu pieszo-rowerowego wzdłuż alei, co w połączeniu z nowymi

Treimorfa, źródło: DDJM

Axis, źródło: Skanska Property

marzec-kwiecień 2016 | 21

Chopin Office, źródło: materiały prasowe Treimorfa, źródło: DDJM

22 | marzec-kwiecień 2016

biurowcami stworzy w końcu wielkomiejską pierzeję w tym miejscu.

Największą rewolucją w sylwecie miasta będzie jednak dokończenie porzuconej w 1979 r. budowy wieżowca przy Rondzie Mogilskim. Żelbetowy szkielet zostanie zaadaptowany i podwyższony parę metrów.

Inwestycja realizowana przez GD&K Group i Verity Development, której rozpoczęcie planowane jest pod koniec marca, zakończy nareszcie trwającą kilkadziesiąt lat niemoc w temacie usunięcia z krajobrazu miasta szpecącego obiektu. Krakowski drapacz chmur o nazwie Treimorfa będzie liczył 27 kondygnacji, dla których przewidziano głównie funkcje biurowe.

Na dwóch ostatnich kondygnacjach znajdzie się restauracja oraz ogólnodostępny taras widokowy. Wieżowiec zostanie obudowany kilkoma mniejszymi budynkami, których powierzchnie planuje się przeznaczyć na hotel, biura i apartamenty.

Pod całym założeniem będzie się znajdował dwupoziomowy parking podziemny, a między budynkami mieszkańcy zyskają nowy plac miejski.

Niewątpliwie biuru architektonicznemu DDJM, odpowiedzialnemu za przygotowanie projektu, udało się stworzyć unikalne w skali kraju kompleksowe założenie urbanistyczne w stylu Art Deco, bezpośrednio nawiązując tym samym do najlepszych standardów nowojorskiego przedwojennego Manhattanu. Zachowawczy i konserwatywny Kraków z wielkim niepokojem oczekiwał dalszych losów tego wieżowca.

Mimo wielu głosów popierających wyburzenie tak wysokiego obiektu, udało się połączyć ogień z wodą.

W przeciwieństwie do Wrocławia, gdzie przeskalowany samotnie sterczący wieżowiec Sky Tower „zabił” panoramę miasta, w Krakowie uda się uniknąć tego typu sytuacji.

Sumując wszystkie inwestycje w tym rejonie miasta, z których Treimorfa będzie przysłowiową kropką nad „i”, nie będzie dużym nadużyciem stwierdzenie, że Kraków w końcu doczeka się swojego nowego odpowiednio skrojonego na jego potrzeby centrum, wyróżniającego się niebanalną architekturą.

NOWY PROJEKT

W MIEJSCU MENNICY Zróżnicowana liczba kondygnacji, budynek usytuowany wzdłuż pieszego pasażu z wydzielonym wewnętrznym dziedzińcem oraz zielenią na różnych poziomach. Świetna lokalizacja. Mieszkania duże i małe, dla rodzin i osób samotnych. Mennica Residence ma być kolejnym ciekawym obiektem w nowym Centrum Warszawy.

W Mieczysław T. Starkowski

źródło: Mennica Polska S.A.

drugiej połowie lutego br. rozpoczęła się sprzedaż mieszkań w nowym osiedlu wznoszonym przez Mennicę Polską Deweloper, markę należącą do Mennicy Polskiej S.A. Do końca przyszłego roku przy ulicy Grzybowskiej w Warszawie, w miejscu dawnego zakładu produkcji menniczej, powstanie nowoczesny kompleks mieszkaniowy. Będzie to budynek mieszkalny o wysokości do 50 m (o zróżnicowanej liczbie kondygnacji), usytuowany wzdłuż pieszego pasażu, z wydzielonym wewnętrznym dziedzińcem oraz zielenią na różnych poziomach. Położony na działce w kwartale ulic: Grzybowskiej,

Żelaznej, Pereca i Waliców, czyli w świetnej lokalizacji.

Obiekt skomponowany jest z trzech części o różnej wysokości.

Najwyższa będzie liczyć czternaście pięter. Założono wyraźny podział na funkcje usługowe na parterze i 1 piętrze oraz mieszkalne od 3 do 14 piętra. Wejście do budynku s t a n o w i p r e s t i ż o w y, w y s o k i na 7 metrów hall recepcyjny.

– Inspiracją do stworzenia projektu Mennica Residence były luksusowe wieże mieszkalne Nowego Jorku – wyjaśnia Wojciech Kotecki, architekt z pracowni Brzozowski/Grabowiecki Architekci sp. z o.o. – Umiar, pragmatyzm oraz wysoka jakość powodują,

że budynki Manhattanu definiują styl miejskich apartamentowców. Dwie wieże flankujące reprezentacyjne wejście z narożnika ulic Grzybowskiej i Żelaznej tworzą wyrazistą charakterystyczną kompozycję przestrzenną.

Prosta geometryczna elewacja zaprojektowana jest z materiałów szlachetnych i dobrze starzejących się. Umiar w doborze środków estetycznych oraz ponadczasowość ma być znakiem rozpoznawczym Mennica Residence.

– Oferujemy standard spotykany dzisiaj tylko w nielicznych ekskluzywnych miejskich rezydencjach, w pierwszorzędnej lokalizacji, w cenach, które są osiągalne dla większości z nas – twierdzi Sylwester Wybranowski, dyrektor sprzedaży deweloperskiej w Mennicy Polskiej Deweloper. – Po Centrum częściej przemieszczamy się rowerem czy skuterem niż samochodem.

Oczywiste jest więc, że mieszkańcy potrzebują miejsc postojowych

Inspiracją do stworzenia projektu Mennica Residence były luksusowe wieże mieszkalne Nowego Jorku 24 | marzec-kwiecień 2016

źródło: Mennica Polska S.A. dla tych pojazdów. Dlatego w Mennica Residence w garażu podziemnym, oprócz miejsc dla samochodów, dostępne są schowki i parkingi dla rowerów i motocykli, a także miejsce ze stacją do ładowania samochodów z napędem elektrycznym.

Dzieła dopełnia część rekreacyjna.

Prawie 700 mkw. powierzchni przeznaczono na różne aktywności, począwszy od squasha, poprzez salę gimnastyczną, siłownie, sauny, po salki do masażu. Mennica Residence to jedyne miejsce w Warszawie, które posiada tak zaawansowane zaplecze relaksacyjne dla mieszkańców. Poza wspomnianą infrastrukturą sportową i wellness znajdzie się tam Sala Klubowa dla mieszkańców, która umożliwi organizację imprez okolicznościowych oraz specjalna strefa dla maluchów.

W pierwszym etapie inwestycji powstanie 188 mieszkań o różnych m e t ra ż a c h . N a j m n i e j s z e m a powierzchnię 28 mkw., zaś największe to dwupoziomowe mieszkanie na ostatnim piętrze o powierzchni 233 mkw. plus ogród zimowy i taras.

Wszystkie mieszkania mają dodatkowe przestrzenie, takie jak balkon, loggia, ogród zimowy lub taras.

Nazwa inwestora Nazwa projektanta Powierzchnia I etap

Mennica Polska S.A. Brzozowski Grabowiecki Architekci Sp. z o.o.

13,4 tys. m2 biur i lokali handlowych / 188 mieszkań

Start

2016 r.

Zakończenie

2017 r.

Funkcja

mieszkaniowa

– Z dużą starannością opracowywaliśmy plany mieszkań, koncentrując się na ich funkcjach oraz optymalnym wykorzystaniu przestrzeni – podkreśla Sylwester Wybranowski.

– Niższe kondygnacje zajmują przede wszystkim mieszkania o najwyższym współczynniku elastyczności w kontekście możliwości wynajmu lub ponownej sprzedaży. Są to kawalerki oraz mieszkania 2- i 3-pokojowe, ale nie większe niż 60 mkw. Mieszkania 4-, 5-pokojowe i penthouse’y zajmują wysokie piętra.

– Segment deweloperski to dla nas obszar, który szczególnie chcemy rozwijać. Mamy doświadczenie, a przede wszystkim wizję polegającą na tworzeniu nowoczesnych funkcjonalnych budynków wpisujących się w architekturę Warszawy.

Fakt, że za tymi inwestycjami stoi stabilna spółka notowana na giełdzie, o międzynarodowej reputacji

w jednym z najbardziej wymagających segmentów (produkcji środków pieniężnych) to dla klientów synonim bezpieczeństwa i pewność realizacji z zachowaniem najwyższych standardów – podsumowuje Grzegorz Zambrzycki, prezes Mennicy Polskiej S.A.

źródło: Mennica Polska S.A.

marzec-kwiecień 2016 | 25

NOWY PROJEKT

FRAGMENT MIASTA W Krakowie, tak jak i w wielu polskich miastach, boom inwestycyjny często nie idzie w parze z jakością urbanistyki. Chaos był, jest i niestety chyba jeszcze długo będzie nieodzowną częścią pejzażu naszych miast. Dlatego warto zwracać uwagę na inwestycje, w których widać starania developera nie tylko o upchnięcie na danej działce maksymalnej możliwej do zrealizowania PUM, lecz również o ład przestrzenny. Na szczęście nie zawsze chęć zysku przesłania wszystko, co może być istotne z punktu widzenia miasta i jego mieszkańców.

K Sebastian Książkiewicz

raków przeżywa obecnie wielki boom budowlany.

Co miesiąc rozpoczynają się kolejne inwestycje, zarówno biurowe, jak i mieszkaniowe. Nie ma jakiegoś szczególnie wyróżniającego się obszaru, szczególnie poddanego presji inwestycyjnej, choć są oczywiście dzielnice, w których buduje się najwięcej. Do takich miejsc można zaliczyć np. Zabłocie, dawną przemysłową dzielnicę, która na przestrzeni ostatnich lat przeszła wielką metamorfozę. Miasto rozwija się dość równomiernie. Sukcesywnie

Kraków ma to szczęście, że deweloperzy nie są skorzy do przeprowadzania wielkich, monokulturowych inwestycji pod inwestycje są zajmowane puste tereny, których wciąż sporo można znaleźć zarówno w śródmieściu, jak i na obszarach położonych bardziej peryferyjnie względem centrum. Nie jest to oczywiście jakaś przemyślana strategia miasta. Kraków ma to szczęście, że deweloperzy nie są skorzy do przeprowadzania wielkich,

26 | marzec-kwiecień 2016

monokulturowych inwestycji i raczej nie ma obawy, by w Krakowie pojawił się taki problem, jaki ma miejsce w Warszawie, gdzie na Mokotowie powstało wielkie centrum biurowe, wyludniające się całkowicie w godzinach popołudniowych. Sytuacja w Krakowie poniekąd jest skutkiem ogromnego rozdrobnienia i skomplikowanej sytuacji prawnej większości gruntów w tym mieście. Wielkich pustych terenów z uregulowanym stanem własności, należących do jednego lub kilku, a nie – jak to najczęściej bywa – do kilkuset właścicieli, jest tutaj bardzo mało.

Ta sytuacja ma dobre i złe strony.

Nie powstają taśmowo wielkie monokultury, zabudowane po horyzont wyłącznie blokami czy biurami.

Z drugiej strony, taka sytuacja prowadzi często do patologii, takich, jaka ma miejsce na wielkim krakowskim osiedlu Ruczaj, na którym każdy deweloper działa w myśl zasady: wykupić kawałek terenu, zbudować i zapomnieć. To stworzyło i stwarza wielki chaos urbanistyczny i prowadzi do paradoksalnej sytuacji, w której wciąż rozrastającą się, młodą i wielką dzielnicę mieszkaniową, należałoby już zacząć rewitalizować.

Z większych inwestycji, które obecnie trwają w Krakowie i wyróżniają się na tle innych skalą przedsięwzięcia, jest budowa tzw. 5 Dzielnicy, na opuszczonym pofabrycznym terenie w okolicach ulicy Wrocławskiej. Trudno tę inwestycję nazwać udaną, ponieważ dwóch działających niezależnie od siebie deweloperów postanowiło zabudować maksymalnie ile się da, tak w wzwyż, jak i wszerz, każdy skrawek tego terenu. Nie zwracając zbytniej uwagi na zapewnienie przyszłym mieszkańcom dobrego dostępu do komunikacji zbiorowej czy zieleni, stwarza się powoli w tym miejscu kolejny urbanistyczny problem, którego skutki trudno będzie później naprawić.

Warto natomiast zwrócić uwagę na rozpoczętą dwa miesiące temu inwestycję, której rozmach i rozplanowanie nie ma w zasadzie analogii na tutejszym rynku nieruchomości.

Inwestorem jest Henniger Investment.

Firma ta wykupiła od prywatnych właścicieli mocno rozparcelowany teren i postanowiła etapowo zabudować dość duży fragment miasta w dość przemyślany sposób, różnicując formę i wielkość zabudowy i zapewniając dostęp do wielu

usług oraz terenów rekreacyjnych.

Co więcej, wybór właśnie tego terenu wydaje się też nie przypadkowy, mając na uwadze dostępność komunikacyjną. Osiedle od południowej strony będzie przylegać do trasy szybkiej kolei miejskiej, której pierwsza linia została uruchomiona w zeszłym roku.

Co prawda obecnie nie ma w tym miejscu żadnej stacji, ale w drugim kwartale obecnego roku PKP rozpoczyna modernizację odcinka kolejowego między Krakowem a Krzeszowicami, w ramach której m.in. zbuduje w okolicy w przeciągu dwóch lat nowy przystanek kolejowy Kraków Bronowice. Jeśli kiedykolwiek dojdzie do budowy pierwszej linii metra, to właśnie w tym miejscu będzie się ona zaczynała.

Za projekt urbanistyczno-architektoniczny nowego fragmentu miasta odpowiedzialne jest biuro Medusa Group. Architekci zaplanowali samowystarczalne osiedle mieszkaniowe o różnorodnej zabudowie i bogatej strukturze usług towarzyszących.

W obrębie osiedla ma powstać zabudowa biurowa, wielorodzinne budynki mieszkalne, kameralne wille miejskie oraz domy szeregowe. Część biurowo-usługowa połączona ma być

pasażem handlowym z wewnętrznym placem o charakterze parkowym.

Inwestycja jest podzielona na dwanaście etapów, z których pierwszy jest już w realizacji. Na każdym etapie przewidziane jest stworzenie miejsca na lokale usługowe. Zostały one zaprojektowane w taki sposób, aby w przyszłości mogły pełnić funkcję dla usług podstawowych, takich jak sklepy spożywcze, kioski, piekarnie, apteki czy kawiarnie.

W kolejnych etapach lokale będą mogły być uzupełnione o funkcje żłobka, przedszkola czy usług medycznych. W ramach inwestycji powstanie łącznie 1 780 metrów nowych dróg publicznych. Docelowo, po zakończeniu dwunastego etapu budowy, powstanie w tym miejscu 2 199 mieszkań, 2 891 miejsc parkingowych oraz 5 000 miejsc pracy.

Powstanie nowy przemyślany fragment miasta.

Osiedle „Mieszkaj w mieście”, źródło: Henniger Investment

Osiedle „Mieszkaj w mieście”, źródło: Henniger Investment

marzec-kwiecień 2016 | 27

NOWY PROJEKT

WIEŻA DZIEDZICTWA W Centrum Warszawy rusza budowa kolejnej atrakcyjnej wieży. Przed obiektem powstanie ogólnodostępny plac miejski. Przestrzeń ta ma być udostępniana między innymi na działania kulturalne.

Z Mieczysław T. Starkowski

źródło: Mennica Polska S.A.

wracająca uwagę architektura, funkcjonalność oraz najwyższej jakości materiały wykończeniowe. Naturalnie zaawansowane rozwiązania techniczne zgodne z wymogami certyfikacji ekologicznej BREEAM Excellent. Taki ma być biurowiec Mennica Legacy Tower, którego budowa rozpoczyna się w marcu 2016 roku.

Trudno dziś wyobrazić sobie inne rozwiązania w Centrum Warszawy.

Golub GetHouse i Mennica Polska S.A., wspólnie realizujące tę inwestycję,

musiały postawić na nowoczesność.

Budynek został zaprojektowany przez renomowaną amerykańską pracownię architektoniczną Goettsch Partners.

Obiekt, choć formalnie umiejscowiony na bliskiej Woli, faktycznie znajduje się w ścisłym Centrum. Lokalizacja jest znakomita: w kwartale ulic Prosta Żelazna Pereca Waliców, około 250 m od biurowca Rondo 1 (a więc Ściany Zachodniej) i stacji Rondo ONZ na drugiej linii metra. Poza tym świetna sieć połączeń tramwajowych i autobusowych.

Całkowicie przeszklone trzykondygnacyjne lobby o wysokości aż 13 metrów nada połączonym budynkom lekkości i dynamiki.

Dzięki temu staną się one interesującym elementem współczesnego krajobrazu biznesowej dzielnicy. Mennica Legacy Tower to inwestycja oparta na partnerstwie i wieloletnim doświadczeniu stojących za jej realizacją osób – doświadczonych przedsiębiorców, deweloperów i architektów. Razem tworzą oni zespół mający wspólną wizję budowy nowoczesnego, pięknego budynku o najwyższej jakości i funkcjonalności dla najemców, przekonują inwestorzy.

Do dyspozycji najemców kompleksu będzie łącznie 63,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

W wysokiej na 130 m wieży znajdzie się 49,6 tys. mkw., zaś niższa część zaoferuje 14,2 tys. mkw. W obu budynkach znajdzie się ponadto 4,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej, mieszczącej między innymi centrum fitness oraz centrum konferencyjne.

W wysokiej na 130 m wieży znajdzie się 49,6 tys. mkw., zaś niższa część zaoferuje 14,2 tys. mkw.

28 | marzec-kwiecień 2016

źródło: Mennica Polska S.A. Duża powierzchnia brutto (około 2 tys. mkw.) na każdej kondygnacji oraz wyjątkowa elastyczność ma zapewniać najwyższe standardy ergonomii użytkowania.

Na parterze zostaną zlokalizowane restauracja i kawiarnia, a na dachach – zielone tarasy. Ofertę dla najemców dopełnia podziemny czterokondygnacyjny parking, w tym punkty ładowania samochodów elektrycznych. Będzie tam również 300 miejsc dla rowerów wraz z infrastrukturą dla rowerzystów, w tym prysznice oraz stacja naprawy. Cały obiekt ma być gotowy za dwa i pół roku.

Projektanci Mennica Legacy Tower zwracają też baczną uwagę Nazwa inwestora Nazwa projektanta

na zagospodarowanie otoczenia.

Przed obiektem powstanie ogólnodostępny plac miejski, na którym znajdą się elementy małej architektury oraz zieleń. Inwestorzy dbają również o wizerunek. Z myślą o podniesieniu atrakcyjności tego obszaru chcą uporządkować i otworzyć część terenu przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej. Jeszcze zanim zakończy się budowa ta przestrzeń ma być udostępniana na działania kulturalne dla wszystkich zainteresowanych, w tym oczywiście głównie dla najbliższych sąsiadów. Kino Filmowej Stolicy Lata, plenerowa wystawa Muzeum Woli – to tylko niektóre przykłady przedsięwzięć tego typu.

Golub GetHouse i Mennica Polska S.A. Goettsch Partners

Powierzchnia

63,8 tys. mkw.

Start

marzec 2016 r.

Zakończenie Funkcja

2018 r. biurowa

James Goettsch prezes, główny projektant w pracowni architektonicznej Goettsch Partners Inc., członek Amerykańskiego Instytutu Architektów

Z tym miejscem wiążą się pewne ograniczenia, które oczywiście miały wpływ na projekt. Przede wszystkim powierzchnia kondygnacji wynosząca 2 tys. mkw., a także całkowita powierzchnia zabudowy (8 925 mkw.).

Dlatego zdecydowaliśmy się na dwa budynki.

Na tym terenie ma być przejście dla pieszych. Będzie ono zatem przechodzić między budynkami. Stąd placówki handlowe przewidziane na partnerach, co będzie korzystne zarówno dla najemców, jak i mieszkańców miasta.

Mennica Legacy Tower nie może ograniczać dopływu światła słonecznego do sąsiednich budynków. Dlatego musieliśmy lekko przesunąć dwa rogi wieży i pochylić jej część dachową. Efektem jest atrakcyjniejsza forma architektoniczna, a nie zwykły prostopadłościan.

Jesteśmy przekonani, że Warszawa uzyska w ten sposób ciekawy obiekt, a także interesującą przestrzeń publiczną.

marzec-kwiecień 2016 | 29

STATYSTYKA

POLSKIE METROPOLIE

DEMOGRAFIA

Procesy demograficzne, z którymi należy się zmierzyć.

ZAŁOŻENIA

Marcin Cieślak

Obszar i terminologia

ane zostały zebrane z obszaru określonego delimitacją z wypracowania Instytutu D Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN, autorstwa dr. hab. prof. PAN Przemysława Śleszyńskiego. opracowaniu używa się zamiennie określeń obszar funkcjonalny oraz aglomeracja, gdyż W obszar funkcjonalny ujęty w nim jest możliwie najwęższy, a więc o najsilniejszych powiązaniach funkcjonalnych i przestrzennych oraz największym nagromadzeniu cech miejskich.

Źródło danych

Wielkość ośrodków

Zakres czasowy analizy

Bank Danych Lokalnych GUS. Uwzględniono ośrodki o liczbie ludności przekraczającej w 2014 r. 500 tys. mieszkańców.

Wykorzystano maksymalny dostępny w BDL GUS zakres czasowy od 1995 do 2014 roku.

Aglomeracje w 2014 roku 2 849 1 114 SZ

2 440 546 SZ

SZ

926 381

SZ

904 269

30 | marzec-kwiecień 2016

rdzeń

747 rdzeń

706 rdzeń

546 rdzeń

SZ

Wrocław

762

Poznań

rdzeń

Łódź

1 893

Trójmiasto

rdzeń

Kraków

1 735

GOP

Warszawa

SZ

634 rdzeń

559 152 SZ

407 rdzeń

535 193 SZ

342 rdzeń

Bydgoszcz

1 022 316

Lublin

1 086 339

SZ

Szczecin

1 190 428

504 146 SZ

358 rdzeń

źródło: Shutterstock

Zmiana liczby ludności w aglomeracjach 1995–2014 AGLOMERACJE W ROKU 2014 W Polsce znajdują się dwie aglomeracje o liczbie ludności powyżej 2 mln: monocentryczna Warszawa oraz policentryczna aglomeracja w Górnośląskim Okręgu Przemysłowym z Katowicami jako głównym miastem. Istnieje też pięć aglomeracji o liczbie ludności około 1 mln: Kraków, Trójmiasto, Łódź, Poznań i Wrocław oraz trzy okołopółmilionowe: Szczecin, Lublin i Bydgoszcz. Kolejne, mniejsze aglomeracje są skupione wokół miast o liczbie ludności od 150 do 300 tysięcy i liczą do 400 tysięcy mieszkańców (największa z nich to aglomeracja białostocka o liczebności 391 tysięcy). Największa analizowana aglomeracja jest ponad 5 razy większa od najmniejszej spośród 10 analizowanych.

Każda z aglomeracji posiada rdzeń oraz strefę zewnętrzną (SZ). Przez rdzeń aglomeracji w stosowanym opracowaniu rozumie się miasto centralne w swoich granicach administracyjnych z wyjątkiem dwóch aglomeracji policentrycznych (Trójmiasta i GOP). W przypadku pozostałych miast centralnych może być to określenie nie do końca precyzyjne, gdyż kilka dużych miast, takich jak Warszawa, Łódź, Kraków, Poznań czy Lublin, posiada miasta-satelity, tworzące z nimi ciągły organizm miejski.

Strefa zewnętrzna to obszar silnie związany funkcjonalnie i przestrzennie z rdzeniem.

Warszawa

343 843 (13,7%)

Poznań

86 264 (10,3%)

Trójmiasto

85 232 (8,5%)

Kraków

84 422 (7,9%)

Wrocław

45 698 (5,3%)

Szczecin

17 533 (3,2%)

Lublin

8 874 (1,7%)

Bydgoszcz

4 485 (0,9%)

Łódź

-110 974 (-9,8%)

GOP

-270 333 (-10,0%)

marzec-kwiecień 2016 | 31

ZMIANY WIELKOŚCI AGLOMERACJI W LATACH 1995-2014 W czasie ostatnich 19 lat poszczególne aglomeracje wykazywały zróżnicowaną zmianę wielkości.

W wartościach bezwzględnych największa zmiana nastąpiła w aglomeracji warszawskiej i wyniosła ponad 340 tys. mieszkańców. W kolejnych trzech miastach: Poznaniu, Trójmieście i Krakowie zmiana wyniosła około 85 tys. mieszkańców. Stosunkowo dużą zmianę odnotowano także we Wrocławiu (ponad 45 tys. mieszkańców). Trzy półmilionowe aglomeracje powiększyły się nieznacznie, jednak wyróżnia się wśród nich aglomeracja szczecińska o wzroście około 17,5 tys. mieszkańców.

Ludność aglomeracji lubelskiej i bydgoskiej wzrosła tylko nieznacznie. Dwie borykające się z problemami restrukturyzacji przemysłu aglomeracje: górnośląska i łódzka zanotowały duże spadki (odpowiednio o 270 i 111 tys. mieszkańców).

W wartościach względnych duże wzrosty (od 7,9% do 13,7%) odnotowały w swoich obszarach miejskich Warszawa, Poznań, Trójmiasto i Kraków. Wrocław odnotował umiarkowany wzrost (5,3%). Spośród trzech

Zmiana liczby ludności w aglomeracjach 2011–2014

Kraków 597

15 350 (1,31%)

Kraków

Trójmiasto 592

Poznań

Łódź 560

Szczecin

Łódź

GOP

-33 622 (-1,64%)

32 | marzec-kwiecień 2016

Gęstość zaludnienia w 2014 (osoby na km2)

Wrocław

1 660 (0,30%)

-17 025 (-1,64%)

W czasie 19 analizowanych lat rdzenie aglomeracji zachowały różną dynamikę zmian, jednak zdecydowana ich

Warszawa 656

13 860 (1,52%)

Lublin

RDZENIE AGLOMERACJI

Trójmiasto

15 754 (1,77%)

-3 564 (-0,66%)

Odczyt dokonany w ostatnich 3 latach pozwala stwierdzić, iż ogólne trendy zmian liczby ludności widoczne dla lat 1995-2014 są kontynuowane. Z prezentowanych danych wynika, że w ostatnim czasie tempo wzrostu zwiększyła aglomeracja wrocławska, natomiast do aglomeracji spadkowych dołączyły Bydgoszcz i Lublin. Duże tempo spadku zachowują outsiderzy: Łódź i GOP. W ostatnich latach nastąpiła wyraźna polaryzacja na miasta regularnie rosnące (Warszawa, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Kraków) oraz pozostające w stagnacji lub fazie spadku pozostałe 5 ośrodków.

GOP 819

15 832 (1,48%)

Bydgoszcz

ZMIANA WIELKOŚCI AGLOMERACJI W LATACH 2011-2014

Warszawa

62 346 (2,24%)

-838 (-0,17%)

najmniejszych aglomeracji zauważalny wzrost odnotował jedynie Szczecin (3,2%), Lublin i Bydgoszcz miały wzrosty symboliczne (odpowiednio: 1,7 i 0,9%). Liczba ludności w aglomeracjach Łodzi i GOP spadły o ok. 10%.

Wrocław 373 Poznań 371 Lublin 352 Szczecin 289 Bydgoszcz 243

0,84% 1,28% zgony

urodzenia

Łódź

0,91% 0,95% zgony

Szczecin

urodzenia

0,91% 1,09% zgony

urodzenia

GOP

zgony

urodzenia

0,92% 0,94%

Bydgoszcz

0,95% 0,91% zgony

Lublin

urodzenia

1,00% 0,89% zgony

Kraków

część odnotowała spadki (17 na 19). W okresie ostatnich 3 lat tylko Wrocławiowi udało się odwrócić trend i miasto to w swoich granicach wzrosło o ok. 3,2 tys. mieszkańców.

Pozostałe miasta borykają się z problemami suburbanizacji (w szczególności Poznań) oraz z przekształceniami przemysłowymi (Łódź i Górny Śląsk). Poznań jest jedynym ośrodkiem, który jednocześnie znacznie rośnie jako aglomeracja i kurczy się jako rdzeń, co oznacza wyjątkową intensywność procesów migracji między rdzeniem, a strefą zewnętrzną. Wskazuje na to również od lat znacznie większa liczba budowanych mieszkań w strefie zewnętrznej niż w rdzeniu.

urodzenia

zgony

urodzenia

1,04% 0,91%

Trójmiasto

1,04% 0,96% zgony

urodzenia

Wrocław

1,10% 0,88% zgony

urodzenia

Poznań

zgony

urodzenia

1,11% 0,96%

Warszawa

Urodzenia i zgony jako odsetek ludności w 2014 roku

rozwijające się strefy zewnętrzne miast, co powoduje szereg problemów rozwojowych.

Największe wzrosty bezwzględne odnotowano w strefie zewnętrznej Warszawy, Poznania i Trójmiasta.

Najsilniejszy wzrost względny odnotowano w Poznaniu i Trójmieście. Pozostałe miasta odnotowały średni lub niewielki wzrost swoich stref zewnętrznych. Wynika to z wielu czynników: stopnia zamożności mieszkańców, polityki przestrzennej prowadzonej przez władze miast-rdzeni, jak i możliwości wynikających z warunków przyrodniczych i terenowych.

STREFY ZEWNĘTRZNE

18,3%

18,0%

GOP

16,9%

Łódź

18,6%

Wrocław

19,3%

Bydgoszcz

19,3%

Kraków

19,5%

Lublin

19,6%

Warszawa

19,9%

Trójmiasto

20,1%

Szczecin

Odsetek ludności w wieku szkolnym 0-19 lat w 2014 roku

Poznań

Polskie największe aglomeracje są zróżnicowane pod względem wielkości posiadanej strefy zewnętrznej, określanej jako tereny znajdujące się poza granicami rdzenia, będącego miastem centralnym w granicach administracyjnych (poza GOP i Trójmiastem, które mają rdzenie zawierające więcej niż jedno miasto). Opracowanie prof. Śleszyńskiego trzyma się jednak twardo zasady traktowania miast centralnych jako rdzeni poszczególnych obszarów miejskich.

Liczebność stref zewnętrznych waha się od ponad 1,1 mln dla Warszawy do 146 tys. mieszkańców w przypadku Bydgoszczy. Największy udział strefy zewnętrznej w całości aglomeracji posiada Poznań, najmniejszy GOP. Można zauważyć, że za większość wzrostów w ostatnich 19 latach odpowiadają przede wszystkim dynamicznie

marzec-kwiecień 2016 | 33

GĘSTOŚĆ ZALUDNIENIA

Odsetek ludności w wieku studenckim 20-24 lat w 2014 roku

5,0%

Warszawa

5,4%

Łódź

5,7%

Wrocław

5,8%

Poznań

5,8%

Szczecin

5,9%

GOP

5,9%

Trójmiasto

6,1%

Lublin

6,2%

Kraków

Bydgoszcz

6,3%

31,1%

30,6%

30,1%

Bydgoszcz

GOP

Łódź

Szczecin

32,2% 31,9% 31,9%

Lublin

32,9%

Kraków

Warszawa

33,9% 33,2%

Wrocław

Poznań

33,9%

Trójmiasto

Odsetek ludności w wieku produkcyjnym młodszym 25-44 lat w 2014 roku

Odsetek ludności w wieku produkcyjnym starszym 45-64 lat w 2014 roku 29,0%

28,6%

27,9%

27,3%

26,6%

26,0%

25,9%

25,5%

25,4%

25,2%

Polskie aglomeracje nie należą do najgęściej zaludnionych tego typu obszarów w Europie i na świecie. Wynika to głównie z braku konkretnej polityki przestrzennej, która mogłaby wymusić większą koncentrację ludności, co mogłoby obniżyć koszty funkcjonowania ośrodków miejskich.

Pięć największych ośrodków posiada względnie dużą gęstość zaludnienia (od 560 do 820 osób na 1 km2).

Trzy miasta: Wrocław, Poznań i Lublin posiadają średnią gęstość (od 350 do 370 osób na 1 km2). Szczecin i Bydgoszcz ze względu na trudne uwarunkowania przyrodnicze (duża ilość terenów wodnych i zielonych) posiadają najniższą gęstość zaludnienia (od 240 do 290 osób na 1 km2). Gęstość zaludnienia w analizowanych obszarach w przypadku GOP i Łodzi zdecydowanie spada, a w pozostałych aglomeracjach rośnie lub pozostaje niezmieniona.

PERSPEKTYWY ZMIAN LICZBY LUDNOŚCI Demografia charakteryzuje się dużą inercją, trwającą czasem 2-3 pokolenia, a na możliwość zmiany trendu wskazuje m.in. udział w ludności poszczególnych grup wiekowych oraz wiążący się z tym przyrost naturalny.

W najlepszej sytuacji demograficznej są obecnie aglomeracje Warszawy i Poznania, gdzie w roku 2014 odnotowano największą liczbę urodzin (około 1,1% w stosunku do liczby mieszkańców). W niezłej sytuacji znajdują się także Wrocław, Trójmiasto oraz Kraków (od 1% do 1,04%). Pozostałe miasta mają gorszą sytuację (od 0,84% do 0,95%) przy czym w bardzo złej sytuacji jest Łódź, gdzie dodatkowo umiera duży odsetek ludności (aż 1,28% w stosunku rocznym). Powyższe dane prowadzą do wniosku, że niewiele się zmieni w najbliższych latach, tym bardziej, że wchodzimy jako naród w niż demograficzny i dodatkowo nasilą się migracje do najsilniejszych ośrodków. Wskazują na to również poniższe dane prezentujące udział poszczególnych grup wiekowych w ogólnej liczbie ludności.

Grupa w wieku 0-19 lat. Duża liczba urodzeń w Poznaniu, Trójmieście i Warszawie przekłada się na największy udział tej grupy w populacji tych aglomeracji.

34 | marzec-kwiecień 2016

Poznań

Warszawa

Kraków

Trójmiasto

Wrocław

Lublin

Bydgoszcz

Szczecin

Łódź

GOP

Grupa w wieku 20-24 lat. Dane o liczbie ludności w wieku studenckim mogą być zafałszowane przez fakt braku meldunku większości przyjezdnych studentów – szczególnie w przypadku Warszawy.

Grupa w wieku 25-44 lat. Duży odsetek ludzi w wieku produkcyjnym tuż po studiach wskazuje na najpopularniejsze ośrodki dające dobre zatrudnienie: Poznań, Wrocław, Warszawę i Kraków.

Odsetek ludności w wieku emerytalnym 65+ lat w 2014 roku

15,9%

15,7%

Szczecin

15,0%

Poznań

16,0%

Kraków

Lublin

16,1% 16,0%

Wrocław

16,1%

Bydgoszcz

Łódź

Grupa w wieku powyżej 65 lat. Ludność w wieku tuż przedemerytalnym i emerytalnym jest najliczniejsza w Łodzi (przekłada się to na wysoką umieralność).

W pozostałych ośrodkach grupa ta jest dość zbliżona liczebnie, poza Poznaniem, gdzie udział emerytów jest najmniejszy.

16,6%

GOP

16,8%

Trójmiasto

19,0%

Warszawa

Grupa w wieku 45-64 lat. W ośrodkach posiadających największe problemy demograficzne szczególnie liczna jest grupa w wieku przedemerytalnym charakteryzująca się najmniejszą mobilnością.

źródło: Shutterstock marzec-kwiecień 2016 | 35

2015

WARSZAWA

1

4

KRAKÓW

1

4

2

3

VASTINT POLAND BUSINESS GARDEN II GARVEST REAL ESTATE P4

5

6

SKANSKA PROPERTY POLAND GENERATION PARK GRUPA WARYŃSKI EQLIBRIUM ECHO INVESTMENT Q22

2

3

HINES PROXIMO PORTO OFFICE B SP. Z O.O. PORTO OFFICE B VISTULA BUSINESS GARDEN VISTULA BUSINESS GARDEN TAURON BIUROWIEC TAURON

5

AVESTUS REAL ESTATE ENTERPRISE PARK IV SKANSKA PROPERTY POLAND AXIS

POZNAŃ

1

3

2

4

GARVEST REAL ESTATE BAŁTYK APSYS POSNANIA SGI MOJA MALTA

5

ATANER TOWAROWA 37 SKANSKA PROPERTY POLAND MARATON

WROCŁAW

1

4

2

3

VASTINT POLAND BUSINESS GARDEN I ATAL S.A. ATAL TOWERS ANGEL POLAND GROUP OVO WROCŁAW

5

BARIELA INVESTMENT WROCŁAW 101 SKANSKA PROPERTY POLAND GREEN 2DAY

TRÓJMIASTO

1

4

2

3

DEKPOL NOWA MOTŁAWA TORUS ALCHEMIA III

5

MULTI DEVELOPMENT POLAND FORUM GDAŃSK SEMEKO GRUPA INWESTYCYJNA AQUATOWER MUZEUM II WOJNY ŚWIATOWEJ MUZEUM II WOJNY ŚWIATOWEJ

36 | marzec-kwiecień 2016

2016

Harmonogram inwestycji 2016

2017

2018

2019

marzec-kwiecień 2016 | 37

WARSZAWA CZAPELSKA 36 Inwestor: TYNKBUD1 Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 40 Start: 2016

Inwestor: Spółka Res-Vita Funkcja: handlowa Pow. użytkowa: 26 tys. mkw.

Start: II kw. 2016 Koniec: III kw. 2017

WARSZAWA GREEN MOKOTÓW, ETAP II

POZNAŃ NOWE OGRODY, ETAP III

Inwestor: ROBYG S.A. Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 76 Start: III kw. 2016 Koniec: IV kw. 2017

Inwestor: Proxin Ogrody Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 116 Start: 2016 Koniec: IV kw. 2017

BYDGOSZCZ METROPOLITAN OUTLET Inwestor: Carrefour i White Star Real Estate Funkcja: handlowa Pow. najmu: 11,5 tys. mkw.

Start: II kw. 2016 Koniec: 2017

WARSZAWA VILLA NOBILE, ETAP I

WARSZAWA RIWIERA PARK, ETAP I Inwestor: Marvipol Development Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 190 Start: II kw. 2016 Koniec: IV kw. 2017

PRUSZKÓW NOWA STACJA

Inwestor: ROBYG S.A. Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 172 Start: 2016

Inwestor: ECC Real Estate Funkcja: handlowa Pow. najmu: 27 tys. mkw.

Start: 2016 Koniec: 2017

WARSZAWA GRZYBOWSKA 85, ETAP I

GDYNIA BERNARDOWO PARK, ETAP II

Inwestor: ASBUD Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 174 Start: III kw. 2016

38 | marzec-kwiecień 2016

RZESZÓW RES-VITA

Inwestor: J.W. Constructions Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 236 Start: II kw. 2016

Inwestycje planowane

KATOWICE OS. FRANCISZKAŃSKIE, ETAP III

WARSZAWA BEMOWO RESIDENCE

Inwestor: TDJ Estate Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: ok. 250 Start: II kw. 2016

Inwestor: Marvipol Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 104 Start: 2016 Koniec: I kw. 2018

WARSZAWA OS. KRZEMOWE, ETAP II

GDAŃSK BASTION WAŁOWA, ETAP I

Inwestor: LC Corp Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 244 Start: II kw. 2016

Inwestor: LC Corp Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 230 Start: 2016

WROCŁAW ULTRA NOVA

KIELCE LEŚNE TARASY

Inwestor: RED – Real Estate Development Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 156 Start: II kw. 2016

Inwestor: Nieruchomości Ryszard Grzyb Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 75 Start: 2016

WROCŁAW OS. RYMARSKA PARK

WROCŁAW OS. KSIĘŻNO, ETAP I

Inwestor: Domex-Bud Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 89 Start: I kw. 2016 Koniec: II kw. 2017

Inwestor: Archicom Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 152 Start: 2016 Koniec: IV kw. 2017

WARSZAWA MENNICA LEGACY TOWER

WARSZAWA UL. SZKLANYCH DOMÓW

Inwestor: Golub GetHouse Funkcja: biurowa Pow. najmu: ok. 65 tys. mkw.

Start: I kw. 2016 Koniec: 2018

Inwestor: Grupa Inwest Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 63 Start: I kw. 2016 Koniec: IV kw. 2017

marzec-kwiecień 2016 | 39

WARSZAWA NOWY MOKOTÓW, ETAP II, III Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 206 (II etap), 239 (III etap) Start: IV kw. 2014 (II etap), III kw. 2015 (III etap) Koniec: II kw. 2016 (II etap), III kw. 2017 (III etap)

POZNAŃ, WILLE SOWIŃSKIEGO Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 42 Start: III kw. 2015 Koniec: I kw. 2017

KRAKÓW, PARK AVENUE APARTMANETS Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 53 Start: IV kw. 2014 Koniec: II kw. 2016

ECHO INVESTMENT

POZNAŃ, JACKOWSKIEGO 47

Data założenia: 1994 Siedziba: Kielce Liczba mieszkań w budowie: blisko 1500

POZNAŃ, PARK SOWIŃSKIEGO, ETAP I

Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 155 Start: III kw. 2015 Koniec: IV kw. 2017

Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 124 Start: II kw. 2014 Koniec: II kw. 2016

POZNAŃ, OS. JAŚMINOWE, ETAP II

WARSZAWA, Q22

WROCŁAW, NOBILIS BUSINESS HOUSE

Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 375 Start: III kw. 2013 Koniec: IV kw. 2016

Funkcja: biurowa Pow. najmu: 52 tys. mkw.

Start: II kw. 2013 Koniec: II kw. 2016

Funkcja: biurowa Pow. najmu: 16 tys. mkw.

Start: IV kw. 2014 Koniec: III kw. 2016

VASTINT

WARSZAWA BUSINESS GARDEN WARSZAWA, ETAP II Funkcja: biurowa Pow. najmu: 58 tys. mkw.

Start: IV kw. 2014 Koniec: I kw. 2017

40 | marzec-kwiecień 2016

Data założenia: 1992 Siedziba: Warszawa Pow. zrealizowana: powyżej 100 tys. mkw.

Pow. w budowie: 95 tys. mkw.

WROCŁAW, BUSINESS GARDEN WROCŁAW Funkcja: biurowa Pow. najmu: 37 tys. mkw.

Start: IV kw. 2014 Koniec: IV kw. 2016

Kto co buduje

VANTAGE DEVELOPMENT Data założenia: 2007 Siedziba: Wrocław Liczba mieszkań w budowie: 789

WROCŁAW PROMENADY WROCŁAWSKIE, ETAP IV Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 307 Start: III kw. 2015 Koniec: I kw. 2017

WARSZAWA, LIVING POINT MOKOTÓW Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 348 Start: IV kw. 2015 Koniec: II kw. 2017

WROCŁAW, OS. CENTAURIS, ETAP IV, V WARSZAWA, OS. GAMA

Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 134 Start: I kw. 2015 Koniec: III kw. 2016

WARSZAWA, WOŁOSKA 24 Funkcja: biurowa Pow. najmu: ok. 22 tys. mkw.

Start: III kw. 2014 Koniec: I kw. 2016

ŁÓDŹ, PRZYSTANEK MBANK Funkcja: biurowa Pow. najmu: ok. 24 tys. mkw.

Start: IV kw. 2015 Koniec: II kw. 2017

Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 127 Start: IV kw. 2015 Koniec: I kw. 2017

UNIDEVELOPMENT GHELAMCO Data założenia: 1991 Siedziba: Warszawa Pow. w budowie: powyżej 160 tys. mkw.

WARSZAWA, WARSAW SPIRE Funkcja: biurowa Pow. najmu: ok. 100 tys. mkw.

Start: II kw. 2011 Koniec: II kw. 2016

Data założenia: Siedziba: Warszawa Liczba mieszkań zrealizowanych: ok. 1000 Liczba mieszkań w budowie: 308

WARSZAWA, URSA SMART CITY, ETAP I Funkcja: mieszkaniowa Liczba mieszkań: 181 Start: III kw. 2015 Koniec: IV kw. 2016

marzec-kwiecień 2016 | 41

ARCHITEKTURA

I JAK CI SIĘ PODOBA? Plac Zamkowy – Businness with Heritage, nowy biurowiec w sercu stolicy z pewnością zna każdy, zarówno przejezdny, jak i warszawiak z dziada pradziada.

Każdy ma też wyrobioną opinię o jego architekturze. Dostrzeżmy w tym plusy: to dobrze, kiedy o architekturze się dyskutuje. A projekt obroni się sam.

W Iwona Bortniczuk

fot. Piotr Krajewski

architekturze lubimy prostotę. Przede wszystkim prostotę w jej interpretacji. Niewpisujące się w jasno sprecyzowany nurt podejście architekta, rozwiązania, które trudno nam przyporządkować do konkretnego hasła i wcisnąć do konkretnej szufladki, uwierają. W końcu wszyscy stajemy się krytykami sztuki, oceniamy z wielką łatwością, a zagadnienia związane z architekturą, choć zdawałyby się neutralne, traktujemy bardzo emocjonalnie. Jak jest

42 | marzec-kwiecień 2016

z biurowcem Plac Zamkowy – Businness with Heritage, inwestycją, która od niemal samego początku budziła spore kontrowersje?

Plac Zamkowy – Businness with Heritage powstał zaledwie 100 m od kolumny Zygmunta III Wazy i Zamku Królewskiego, w narożniku ulicy Miodowej, Senatorskiej i Podwale. W jego bezpośrednim sąsiedztwie mieszczą się piękne pałace Branickich, Małachowskich i Biskupów Krakowskich. Na dwóch podziemnych kondygnacjach obiektu znajduje się

parking, na czterech naziemnych zaś (w tym jednej na poziomie dachu) część użytkowa. Parter przeznaczono na lokale handlowo-usługowe, zostanie otwarta tu też restauracja z widokiem na plac Zamkowy, większość powierzchni zajmą jednak biura.

ŁADNIE? Nie sposób nie zauważyć obiektu, który wyraźnie wyróżnia się na tle zabytkowej zabudowy. To właśnie podstawowy zarzut, jaki kierują w jego stronę krytycy. Jak zinterpretować projekt w kontekście jego otoczenia? Niedopasowanie czy może wpisanie? Albo inaczej: czy aby idealne odwzorowanie zabytkowego rysunku kamienic, odtwarzanie miejsc ze znalezionych w archiwach planów, kopiowanie rozwiązań to dobry kierunek we współczesnej architekturze, nawet jeśli budynek powstaje w takim miejscu jak warszawska Starówka?

– Chcieliśmy, by budynek, który powstanie w tak wyjątkowym miejscu, jak najlepiej wpisał się w historyczny kontekst. Zaprojektowaliśmy nowy gmach, bo nie zachowały się żadne fragmenty przedwojennej zabudowy tego miejsca i próba budowy zabytku byłaby pastiszem. Dlatego stworzyliśmy budynek o prostej bryle i symetrii charakterystycznej

fot. Piotr Krajewski dla architektury klasycznej, którą skontrastowaliśmy z nowoczesnym, minimalistycznym detalem – broni swojego projektu Wojtek Grabianowski, współwłaściciel pracowni architektonicznej RKW Rhode Kellermann Wawrowsky.

Odkąd w 1939 r. zburzono stojącą w tym miejscu kamienicę, działka aż do teraz stała pusta (zaadaptowano ją jedynie na prowizoryczny parking). Stwierdzono, że w takiej lokalizacji najlepiej sprawdzi się klasyczna, prosta i elegancka bryła, nawiązująca do otoczenia i pałacowych zabudowań, a jednak nowoczesna. Od razu odrzucono próby odwzorowania zabytków i stworzenia kopii starych kamienic. Oczywiście, cały proces – tworzenia koncepcji, projektu i jego realizacji – przebiegał pod ścisłym nadzorem konserwatora zabytków; konsultacje trwały aż trzydzieści miesięcy.

Wedle sugestii konserwatora dach pokryto fabrycznie spatynowaną tytanowo-cynkową popielatą blachą, a na pierwszym i drugim piętrze zamontowano klasyczne okna odnoszące się do sąsiedniej zabudowy.

PRÓBA SIŁ Wymagania konserwatorskie to jednak tylko część wyzwań, z którymi zmierzył się inwestor.

– Uzupełniając pierzeję ulicy Senatorskiej chcieliśmy, by – zgodnie z wolą spadkobiercy działki – to wyjątkowe miejsce odzyskało dawną świetność.

Chcieliśmy tchnąć w nie nowe życie, a to zobowiązuje – podkreśla Maksymilian Marcinkowski, prezes spółki Senatorska Investment. – Budowa wśród zrekonstruowanych bezprecedensowym wysiłkiem i sercem Polaków staromiejskich kamienic i pałaców, do tego pod bacznym nadzorem przyglądającego się nam z góry króla Zygmunta, to była swoista próba sił. Jakby tego było mało, budynek usadowiliśmy niejako na moście nad trasą W-Z, tak aby nie obciążał tunelu i jeszcze wygospodarowaliśmy w podziemiach niemały parking – tłumaczy Marcinkowski.

Wbrew kontrowersjom, które zrodziły się wokół projektu biurowca Plac Zamkowy – Businness with Heritage, wydaje się, że mieszkańcy Warszawy go zaakceptowali.

Według badań przeprowadzonych

Choć w Polsce architektura obiektu postrzegana jest jako kontrowersyjna, za granicą cieszy się sporym powodzeniem. Nagrodzono go statuetką za najlepszą modernizację w Europie Środkowo-Wschodniej przez Millward Brown cieszy się on poparciem 70 proc. warszawiaków.

Ponad dwie trzecie ankietowanych uznało, że budynek dobrze wkomponowuje się w okoliczną zabudowę.

Sporym powodzeniem cieszy się również za granicą. Nagrodzono go statuetką za najlepszą modernizację w Europie Środkowo-Wschodniej („Best Retro-fit/Renovation Development of the Year”) w konkursie EuropaProperty CEE Investment & Green Building Awards. Dobrze, że są projekty nieoczywiste, wymagające w odbiorze, takie, które zmuszają nas do zastanowienia „dlaczego tak?”

Architektura bowiem niekoniecznie daje odpowiedzi, ale za to stawia pytania.

marzec-kwiecień 2016 | 43

ARCHITEKTURA

Alejandro Aravena Jak co roku w styczniu ogłoszono tegorocznego laureata Nagrody Pritzkera.

Ta prestiżowa nagroda, ufundowana po raz pierwszy w 1979 roku i sponsorowana w dużym stopniu przez Hyatt Foundation, jest przyznawana z definicji tym, w których dorobku można dopatrzyć się nieprzeciętnej kombinacji talentu, wizji i zaangażowania oraz konsekwentnego i znaczącego wkładu w zbogacanie środowiska urbanistycznego poprzez swoją architekturę.

P Sebastian Książkiewicz

rocedura i forma tej nagrody, w dużym stopniu wzorowana na Nagrodzie Nobla, to wstęp do elitarnego klubu najlepszych z najlepszych, jak również wymierna gratyfikacja pieniężna w postaci czeku na 100 tys. dolarów.

Można być star architektem, mieć biura rozsiane na całym świecie, projektować przekombinowane

formy puste w treści i zajmować się w dużej mierze skupianiem na sobie uwagi świata. Zdarza się, że niektórzy laureaci Nagrody Pritzkera traktują najważniejsze wyróżnienie, jakie może otrzymać architekt, raczej jako zwieńczenie pewnego etapu kariery niż bodziec do dalszej pracy. Często jest to niestety cezura, za linią której kończy się twórcze poszukiwanie

i samodoskonalenie własnego warsztatu projektowego, a zaczyna się mniej lub bardziej świadomie odcinanie kuponów od sławy. Zdarza się również, że nagroda ta trafia w nie do końca chyba przemyślany sposób do projektantów, których jakość dotychczasowego dorobku jest wielce dyskusyjna. W tym roku jednak wydaje się, że architektoniczny Nobel

Human Museum Park, Santiago (Chile), źródło: Alejandro Aravena

44 | marzec-kwiecień 2016

trafił w odpowiednie ręce. Rok 2016 należy do Alejandro Aravena.

roku nagrodę, sam był przez ostatnie 7 lat członkiem jury Pritzker Awards

Alejandro Aravena jest pierwszym chilijskim architektem uhonorowanym nagrodą Pritzkera.

Ten 48-letni architekt koncentruje swoją twórczość na projektach mocno osadzonych w lokalnych przestrzeniach i mających bezpośredni wpływ na lokalne społeczności. Nim przyznano mu w tym

i przyszło mu oceniać dorobek wielu swoich kolegów po fachu.

Tym razem, po wycofaniu się z gremium konkursowego, sam został oceniony i doceniony za swój charakterystyczny styl głębokiego wnikania w najbliższe otoczenie przyszłej inwestycji i brak maniery „zaznaczania” każdego projektu

Można być star architektem, mieć biura rozsiane na całym świecie, projektować przekombinowane formy puste w treści i zajmować się w dużej mierze skupianiem na sobie uwagi świata

Universidad Católica de Chile, Santiago, źródło: Alejandro Aravena marzec-kwiecień 2016 | 45

Siamese Tower, Universidad Católica de Chile, Santiago, źródło: Alejandro Aravena

zbyt widocznym, a nie mającym żadnego uzasadnienia, stemplem swojej unikalnej kreatywności.

Aravena zdecydowanie odżegnuje się od stawiania przerysowanych pomników swojego ego, oderwanych od lokalnych uwarunkowań społeczno-przestrzennych.

Te n u z d o l n i o ny c z ł o w i e k uosabia architekturę zaangażowaną społecznie, wciągniętą w walkę z lokalnym kryzysem mieszkaniowym, szczególnie w państwach słabiej rozwiniętych gospodarczo, z uboższym społeczeństwem.

– Moją rolą jako architekta jest kwestionowanie zastanych schematów w podejściu do projektowania i budowy domów dla mniej zamożnych społeczeństw. Sam cały

46 | marzec-kwiecień 2016

czas zastanawiam się, jak architektura może wprowadzić szersze pojęcie zysku w dominującej ogromnej bezwładności rzeczywistości, tej, którą często projektuje się byle jak. Zasiadając do każdego nowego projektu staram się wkładać maksymalny wysiłek w to, żeby móc swoim pomysłem choćby spróbować rozwiązać kilka istotnych kwestii.

Często żeby tego dokonać, trzeba pokonywać rosnącą coraz bardziej złożoność świata. Ale to jest już ten czas, aby przemyśleć całą rolę języka architektury w XXI wieku – wyznaje Aravena.

J a k i m i p ra c a m i m o ż e s i ę pochwalić ten człowiek? – Większość moich prac jest wynikiem pomysłu, który pojawia się tuż po pierwszym

kontakcie ze zleceniodawcą. Przebłysk świadomości, ten moment, w którym intuicja podpowiada mi pierwsze, proste i najczęściej najlepsze pomysły – mówi. Aravena jest mistrzem projektowania partycypacyjnego, co wyraża się poprzez pogłębioną formę konsultacji społecznej przed przystąpieniem do właściwej pracy. Jest to zawsze podstawa jego działania, które można zinterpretować jako projektowanie uświadomione, odsunięte od architektury tak daleko, jak to tylko możliwe, zwłaszcza w początkowej fazie pracy. A zrealizowane dotychczas projekty tego chilijskiego architekta, takie jak UC Innovation Center w Santiago czy Siamese Tower, dają świadectwo jego słów.

Jak mówi sam architekt, wyróżnienie jego dotychczasowego dorobku tą nagrodą zapewni mu jeszcze większą swobodę eksperymentowania. Teraz ma być jeszcze bardziej przygotowany na angażowanie się w projekty z przewidywanym dużym ryzykiem niepowodzenia.

Być może trochę zbyt buńczucznie stwierdza, że czuje, iż mu już niczego

nie brakuje, w związku z czym nie będzie musiał chodzić na żadne kompromisy, sprzeczne z jego filozofią projektowania. Słowa szczególnie warte uwagi w czasach, w których niektórym gwiazdom palestry architektonicznej zdarza się nieraz znacznie schodzić swoimi projektami poniżej pewnego poziomu jakości. Poziomu, którego

przekraczanie sławnym nazwiskom, z nieraz znaczącym dorobkiem, nie powinno się przytrafiać. A mottem charakteryzującym jego podejście do projektowania jest zdanie, które często powtarza przy okazji wielu wywiadów: – Jeśli nie potrafię przez telefon przekazać przekonująco idei mojego pomysłu na dany budynek, wtedy wiem, że jest to zły pomysł.

Innovation Center, Universidad Católica de Chile, Santiago, źródło: Alejandro Aravena

St. Edward’s University, Austin (USA), źródło: Alejandro Aravena

marzec-kwiecień 2016 | 47

URBANISTYKA

DWUMIASTA Dwumiasto to idea integracji dwóch funkcjonujących samodzielnie ośrodków miejskich. Ich relatywnie bliskie położenie sprawia, że mieszkańcy, m.in. w celach dojazdów do pracy, przemieszczają się często między jednym a drugim ośrodkiem.

R Piotr Trzepacz

Bydgoszcz, fot. Artur Bogacki

óżnego rodzaju ciążenia społeczno-ekonomiczne przekładają się na potrzebę wspólnej koordynacji niezbędnych rozwiązań (choćby w zakresie koordynacji transportu). Pomysł „dwumiasta” w Polsce pojawiał się w kontekście kilku par miast.

Największe nadzieje pokładano w idei integracji (rozumianej przede wszystkim jako zacieśnienie współpracy) Warszawy i Łodzi, Bydgoszczy i Torunia, Lublina i Świdnika, Słupska i Ustki, a także Słubic i Frankfurtu nad Odrą. Najczęściej plany te dotyczyły wspólnych wysiłków promocyjnych

48 | marzec-kwiecień 2016

i to głównie w tym obszarze możemy znaleźć przykłady realnych działań w kierunku integracji. Natomiast plany stworzenia, dzięki wielkim projektom infrastrukturalnym, dwumiasta z Warszawy i Łodzi, jako odpowiedzi na potrzebę wygenerowania metropolii przynajmniej o znaczeniu kontynentalnym, nie wyszły poza deklaracje.

W p r z y p a d k u By d g o s z c z y i Torunia na drodze do integracji stoi nie tylko potrzeba dużych inwestycji, ale także konflikt, który ma już wielowiekową tradycję. Mogłoby się wydawać, że miasta te doskonale się

uzupełniają. Toruń ze swoją akademicką funkcją oraz statusem wysokiej rangi ośrodka turystycznego, a Bydgoszcz z portem lotniczym oraz potencjałem przemysłowym wydają się być idealnymi partnerami. Dotychczas miasta te przede wszystkim jednak ze sobą rywalizowały, ale jednocześnie to właśnie one mogą poszczycić się wyraźnym osiągnięciem zbliżającym je do idei dwumiasta. Jest nim bilet aglomeracyjny BiT City, który pozwala korzystać zarówno z połączenia kolejowego między obu miastami, jak i z komunikacji publicznej w Bydgoszczy i Toruniu.

Wspólne projekty komunikacyjne są szczególnie ważną inicjatywą, dającą szanse na integrację sąsiadujących ze sobą miast. Integrowanie dwóch okolicznych miejscowości nie musi wiązać się z potrzebą wielkich inwestycji. Działania w kierunku zbliżenia miast jako potencjalnych partnerów powinny rozpocząć się od próby rozwiązania elementarnych potrzeb mieszkańców. Mieszkańcy Słupska i Ustki np. zwracają uwagę, że ze względu na ograniczone połączenia komunikacyjne poza godzinami szczytu nie mogą uczestniczyć w imprezach okolicznościowych organizowanych przez sąsiednie miasto.

Tymczasem na etapie deklaracji dużo mówi się o wzajemnej i wspólnej promocji wydarzeń kulturalnych.

Dążenia do integracji miast także w formie dwumiasta są działaniem

Toruń, fot. Mariusz Prusaczyk

Wspólne projekty komunikacyjne są szczególnie ważną inicjatywą dającą szanse na integrację sąsiadujących ze sobą miast m.in. przy zbędnych inwestycjach realizowanych przez gminy samodzielnie, podczas gdy połączenie wysiłków dałoby znacznie lepsze efekty. Za przykład może posłużyć budowa oczyszczalni ścieków.

Projekty realizowane przez pojedyncze gminy nie funkcjonują na efektywnym ekonomicznie poziomie. Wspólna realizacja takich projektów oznaczałaby większe oszczędności dla miasta oraz większą racjonalność. Tworzenie dwumiast może być narzędziem strategii zrównoważonego rozwoju.

Most Brunela w Plymouth, źródło: Shutterstock

racjonalnym. Za największe wyzwanie uznać należy zmianę w postrzeganiu drugiego ośrodka jako konkurencji.

Podstawowym problemem idei dwumiast wydaje się być jednak brak narzędzi, które regulowałyby taką współpracę. Jeżeli integracja sąsiadujących ze sobą miast ma dotyczyć kwestii planowania przestrzennego czy organizowania transportu, obszary te wymagają przede wszystkim szerokich podstaw prawnych. Kolejnym wyzwaniem jest dostępność środków umożliwiających realizowanie inwestycji spajających układy miejskie. Samorządowi włodarze mniejszych ośrodków zwracają uwagę na problemy wynikające z dystrybucji środków, które trafiają głównie do głównych centrów rozwojowych.

Dotychczasowy brak znaczących sukcesów w zakresie współpracy sąsiadujących miast jest tylko jednym z przejawów szerszego problemu – ograniczonej współpracy między jednostkami samorządowymi. Problem ten zauważono

marzec-kwiecień 2016 | 49

URBANISTYKA

GDZIE I DLACZEGO powstają miasta duchów?

Baza ekonomiczna ośrodków miejskich nie może mieć charakteru monokultury.

Najczęściej przypominają o tym wyludnione miasta duchów. Zdominowanie gospodarki przez jedną działalność (a niekiedy nawet jedno przedsiębiorstwo) oznacza, że w warunkach kryzysu brakuje alternatywy zawodowej dla mieszkańców.

S Piotr Trzepacz

Prypeć na Ukrainie, fot. Oliver Sved

tworzenie takiej alternatywy jest procesem długotrwałym i wymaga potężnych nakładów środków i działań. Problem ten, jeśli nie dotyczy całych miast, ujawnia się zwłaszcza w dzielnicach poprzemysłowych. Taki los spotykał najczęściej miasta górnicze, począwszy od tych opustoszałych po zakończeniu amerykańskiej gorączki złota; z kolei w Polsce uwidaczniały się czynniki polityczne. Miasta takie jak Pstrąże

50 | marzec-kwiecień 2016

(na granicy województwa dolnośląskiego i lubuskiego) czy Kłomino (województwo zachodniopomorskie) były tajnymi ośrodkami zasiedlonymi przez stacjonujących na terenie kraju żołnierzy radzieckich. Wyludniły się wraz z zakończeniem zimnej wojny.

Należy wspomnieć również o konsekwencjach katastrofy naturalnej lub antropogenicznej. W wyniku katastrofy w Czarnobylu na Ukrainie wysiedlono mieszkańców Prypeci,

którą wcześniej zamieszkiwało kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Tyle o historii.

Współcześnie miasta duchy powstają jako klęska nowych koncepcji urbanistycznych realizowanych na obszarach peryferyjnych.

Osiedla typu miejskiego nie powstawały nigdy w przypadkowych miejscach. Najczęściej decydowało o tym położenie na przecięciu szlaków handlowych lub bliskość kluczowych zasobów. Można powiedzieć, że dzisiaj czynniki te nie oddziałują już w taki sam sposób jak dawniej.

Dzięki rozwojowi środków komunikacji zmieniło się znaczenie odległości jako czynnika lokalizacji. W epoce poprzemysłowej bliskość zasobów (przynajmniej surowców naturalnych) także straciła na znaczeniu.

Mimo wszystko wciąż trudno jest przekonać ludzi do zamieszkania peryferii. Co sprawia, że nowe koncepcje urbanistyczne nie zawsze się udają?

W przypadku chińskiego Ordos City (miasto w Mongolii Wewnętrznej, planowane dla 1 mln mieszkańców, zasiedlone zaledwie w dwóch procentach) za główne źródło kryzysu uważa się bańkę spekulacyjną, której ofiarą stało się tamtejsze budownictwo mieszkaniowe. Ceny nieruchomości zostały tak bardzo

fot. Lakhesis wywindowane, że tylko niewielka ich część znalazła nabywców.

Ci, którzy zainwestowali w Ordos szybko stracili. Ostatecznie ceny mieszkań bardzo spadły, ale wciąż nie ma na nie popytu. Los Ordos City ma jednak bardziej złożone przyczyny. Migracje do miast to przede wszystkim efekt przemieszczenia się ludności do miejsc sukcesu gospodarczego. Chcąc zaludniać nowe miejsca, o których wciąż niewielu jeszcze słyszało, należy oprzeć się na narzędziach fiskalnych, które zachęcą nowych mieszkańców do osiedlenia.

Tanie mieszkanie i niższe podatki to jednak wciąż za mało. Jeśli zakłada się, że nowe miasto ma przyciągać klasę średnią, która szybko zbuduje jego potęgę, to bez zapewnienia kluczowych usług w zakresie np. szkolnictwa, pozwalających na pełną aktywność ekonomiczną

rodzicom, trudno oczekiwać sukcesu.

Główny wniosek jest zatem następujący – tylko kompleksowe programy zapewniające równolegle korzyści ekonomiczne i społeczne mogą wpłynąć na dynamikę zaludniania nowych miast. Ten typ rozwiązań powinno się stosować również jako antidotum na kryzys demograficzny i wyludnianie peryferii.

Tworzenie miasta to długotrwały proces społeczny. Trudności w zaludnieniu nowych miejscowości wynikają również z braku czynnika sieciowego, który miałby zasadniczy wpływ na tworzenie się potoków migracyjnych. Nowi migranci bardzo często decydują się na wyjazd do miejsc, z którymi łączą ich pewne więzi personalne. Doświadczenie członków rodziny czy sąsiadów jest ważnym czynnikiem decydującym o kierunku migracji. Wytworzenie

Współczesne miasta duchów powstają jako klęska nowych koncepcji urbanistycznych realizowanych na obszarach peryferyjnych takich więzi zajmuje jednak bardzo dużo czasu.

Nie wszyscy spoglądają na Ordos City jak na klęskę pewnej koncepcji urbanistycznej, dostrzegając w nim tymczasowo zamrożony potencjał.

Według dostępnych prognoz, w Chinach wciąż należy spodziewać się dynamicznego wzrostu migracji ze wsi do miast. Czas tej metropolii może dopiero nadejść, a faza miasta duchów może być jej początkiem, a nie końcem.

marzec-kwiecień 2016 | 51

URBANISTYKA

GDZIE ZAPARKUJĘ?

O rosnącej roli systemów parkingowych Z zagadnieniem problemu parkowania zetknięto się wraz ze skonstruowaniem przez Karla Benza w 1886 r. pierwszego pojazdu napędzanego silnikiem spalinowym.

Budynki do ich przechowywania opierały się początkowo na tradycyjnych rozwiązaniach – służyły za nie remizy i garaże. Następnie ich formy ewoluowały od półotwartych pomieszczeń w zabudowaniach gospodarczych, poprzez oddzielne budowle, aż po wielopoziomowe parkingi i garaże samochodowe, które powstały na początku XX w.

Oktawian Przybylik

fot. Pavel Losevsky

T

e formy są nam dobrze znane również w czasach obecnych, jednak rozwój w dziedzinie parkowania jest procesem ciągłym.

Dzięki automatyzacji infrastruktury parkingowej priorytetem stało się dziś udoskonalanie form parkingów tak, aby pomieściły jak najwięcej samochodów na ograniczonej przestrzeni.

52 | marzec-kwiecień 2016

Potrzebę automatyzacji obiektów zaczęto zauważać na początku ubiegłego wieku. Wynikała ona z niewielkich mocy silników ówczesnych samochodów. W związku z problemami, jakie auta te miały przy pokonywaniu podjazdów, powstawały dźwigi samochodowe oraz systemy mechanicznego transportu

wewnętrznego. Następnie wyewoluowały one w innowacyjne systemy parkingowe, gdzie pierwszym udokumentowanym rozwiązaniem tego typu był Garage Rue de Ponthieu, powstały w 1905 roku w Paryżu.

System złożony był z windy, na którą wjeżdżał samochód, podnoszono go kilka pięter wyżej, po czym obsługa parkowała go wewnątrz budynku.

Kolejne lata to powolny rozwój parkingów automatycznych, który zaczął nabierać rozpędu w latach 20-tych, gdy urządzenia te zawitały do USA, zwłaszcza do wielkich metropolii, takich jak Nowy Jork.

To tam, po II wojnie światowej, systemy te przeżyły swój największy rozkwit i popularne są po dziś dzień.

Co ciekawe, to nie Stany Zjednoczone, mimo olbrzymiego zainteresowania, są potentatem produkcji i stosowania automatycznych systemów parkingowych. Liderem jest Japonia, w kraju kwitnącej wiśni powstaje najwięcej tego typu konstrukcji, tym bardziej, że miejsca parkingowe w przeludnionych miastach są na wagę złota.

Z kolei w Polsce parkingi automatyczne pojawiły się stosunkowo

fot. Leung photography niedawno. W związku z rosnącą liczbą posiadanych przez Polaków pojazdów i narastającym problemem parkowania w aglomeracjach, przewiduje się lawinowy wzrost ich popularności.

Już teraz w Polsce przypada 600 samochodów osobowych na 1000 mieszkańców, to więcej niż średnia w Unii Europejskiej. Wyprzedzamy w ten sposób Niemców, Brytyjczyków, Francuzów czy Hiszpanów. Co ciekawe, w ciągu dwóch dekad (1985-2005), liczba pojazdów w naszym kraju wzrosła aż czterokrotnie.

Rosnąca liczba samochodów to nie jedyny czynnik wywołujący kryzys parkingowy. Wspomnieć należy również rozwój miast i dążenie do remontów czy przebudowy ich centrów. Dla inwestorów uwidacznia się w tym momencie konieczność prowadzenia racjonalnej polityki, spójnej z polityką komunikacyjną

i inwestycyjną miasta. Spory problem stanowi ścisła zabudowa, gdzie możliwości budowy parkingu są mocno ograniczone, a przy tym bardzo kapitałochłonne, np. w rewitalizowanych kamienicach czy zabudowie plombowej. Niezapewnienie możliwości komfortowego parkowania w ich obrębie jest istotnym czynnikiem szkodzącym podaży inwestorów w takich miejscach. To wszystko rodzi konieczność poszukiwania skutecznego rozwiązania kwestii parkowania.

Tu z pomocą przychodzi porównanie wydajności tradycyjnych parkingów oraz systemów automatycznych wielopoziomowych.

W parkingach rozwiązanych tradycyjnie miejsca przeznaczone do postoju zajmują zazwyczaj zaledwie ok. 1/3 powierzchni całkowitej przeznaczonej pod ten obiekt. Resztę stanowi infrastruktura dojazdowa.

W systemach automatycznych na tej samej powierzchni zmieścić można kilkukrotnie więcej pojazdów, gdyż nie dość że unikamy konieczności zbudowania wielu bezkolizyjnych wjazdów na odrębne miejsca parkingowe, to również, w zależności od zastosowanego systemu, możemy ustawić od kilku do kilkunastu aut na różnych płaszczyznach. Jest to rozwiązanie bardziej korzystne finansowo, tym bardziej, że infrastruktura dodatkowa (podjazdy, oświetlenie, systemy wentylacji, monitoring itd.) nie jest wymagana.

Finalny koszt tradycyjnych miejsc parkingowych stanowi duży procent wartości inwestycji, zastosowanie nowoczesnych technologii wydaje się dużo bardziej opłacalnym rozwiązaniem. A nawet coraz częściej, staje się jedyną możliwością zaopatrzenia obiektu w miejsca parkingowe.

marzec-kwiecień 2016 | 53

PRAWO

BUDOWA DUŻEGO OBIEKTU HANDLOWEGO

i niezbędny plan miejscowy

Budowa tzw. wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, czyli obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw., jest od lat źródłem szeregu kontrowersji.

KONTROWERSYJNE DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY

Agata Demuth, Partner, kancelaria Schoenherr

Możliwość budowy tego typu obiektów na terenach, dla których brak było obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) budziła wątpliwości wynikające przede wszystkim z niejednoznaczności przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powszechnie uznawano, że obowiązkowe jest sporządzenie mpzp dla obszarów, na których

Jan Bagatela, radca prawny, kancelaria Schoenherr

fot. Photomall

54 | marzec-kwiecień 2016

mają zostać zlokalizowane wielkopowierzchniowe obiekty handlowe.

Taka interpretacja wykluczała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy i konsekwentnie decyzji o pozwoleniu na budowę wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na terenie, dla którego nie został uchwalony mpzp. Stanowisko to nie było jednogłośne. Nie było też jednolitej praktyki urzędowej.

W okresie obowiązywania kontrowersyjnych uregulowań szereg obiektów

handlowych zostało wybudowanych na terenach nieobjętych mpzp.

WPROWADZONE ZMIANY Powyższe wątpliwości, ze skutkiem od 11 listopada 2015 r., rozstrzygnęła ustawa z 25 września 2015 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015, poz. 1713). Zgodnie z wprowadzonymi zmianami obszary, na których mogą być sytuowane obiekty handlowe o powierzchni

fot. Edhar Yralaits sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. powinny być określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a lokalizacja tych obiektów może nastąpić wyłącznie na podstawie mpzp. Obecnie niemożliwe jest zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wielkopowierzchniowego obiektu handlowego. Inwestor zamierzający zrealizować takie przedsięwzięcie musi upewnić się, że jest ono dopuszczalne na gruncie obowiązującego mpzp.

NOWE WĄTPLIWOŚCI Powyższa zmiana z pewnością skomplikowała sytuację inwestorów, którzy uzyskali decyzje o warunkach zabudowy dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych przed 11 listopada 2015 r. Ustawa nowelizująca nie zawiera przepisów przejściowych i istnieje obawa, że organy administracji mogą odmawiać udzielenia pozwoleń na budowę na podstawie takich decyzji. Nie wydaje się, aby takie podejście było w każdym przypadku uzasadnione, jednak ze względu na krótki czas obowiązywania regulacji nie sposób przewidzieć, jak problem ten zostanie rozwiązany

w praktyce organów i orzecznictwie sądów administracyjnych.

Osobną kwestią jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla rozbudowy lub przebudowy wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, wybudowanego na terenie nieobjętym mpzp.

Ustawa na ten temat milczy. Wydaje się, że wydanie takiej decyzji powinno być dopuszczone, ponieważ ustawa nakazuje wyłącznie lokalizowanie takich obiektów na podstawie mpzp, a w przypadku rozbudowy lub przebudowy mamy do czynienia z obiektem już zlokalizowanym.

Nie można jednak wykluczyć, że organy administracji przyjmą stanowisko odmienne i będą w takich sytuacjach odmawiać wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Kolejnym problemem będzie interpretacja obowiązujących mpzp, w sytuacji, gdy studium przewiduje możliwość lokalizacji na danym terenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2. tys. mkw., ale możliwość ta nie jest jednoznacznie wyrażona w mpzp.

Dotyczy to przede wszystkim planów uchwalanych w czasie, gdy brak było kryterium powierzchniowego różnicującego obiekty handlowe.

Nowelizacja nie pozbawia mocy mpzp obowiązujących w dniu jej wejścia w życie (to samo dotyczy studiów). Nie można jednak wykluczyć (co zdarzało się w praktyce), że organy administracji będą odmawiać udzielania pozwoleń na budowę ze względu na brak wyraźnego odniesienia w mpzp do powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 tys. mkw.

Tak restrykcyjne podejście wydaje się jednak nieuzasadnione i należy oczekiwać, że nie stanie się regułą.

Podsumowując, nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przes ą d z i ł a o b ra k u m o ż l i w o ś c i lokalizowania wielkopowierzchniowych obiektów handlowych na obszarach, dla których brak jest mpzp dopuszczających ich lokalizację. Jednocześnie, nowelizacja nie rozstrzyga wątpliwości odnośnie mocy wiążącej decyzji o warunkach zabudowy wydanych przed jej wejściem w życie, możliwości uzyskania takich decyzji na potrzeby przebudowy lub rozbudowy istniejących obiektów, ani możliwości budowy nowych obiektów na podstawie obowiązujących mpzp niezawierających wyraźnego kryterium powierzchniowego.

marzec-kwiecień 2016 | 55

PRAWO

Umowa przedwstępna

NA CO UWAŻAĆ PRZY JEJ ZAWIERANIU Praktyka obrotu gospodarczego pokazuje, że instytucja tzw. umowy przedwstępnej jest dość często stosowana, w szczególności w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Czy jednak popularność tej umowy oznacza, że strony wiedzą, na co zwracać uwagę przy negocjowaniu jej postanowień i jakie problemy mogą się pojawić już po jej zawarciu?

P Piotr Furmaga, radca prawny w Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy

odobnie jak w przypadku negocjowania i zawierania innych umów, strony umowy przedwstępnej powinny dopilnować, żeby była ona ważna i wiążąca. Brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej skutkować będzie bowiem nieważnością pierwszej z nich. Stanie się tak np. w razie niewskazania w umowie przedwstępnej sprzedaży ceny, za którą ma dojść do nabycia określonego przedmiotu (ewentualnie sposobu jej ustalenia).

TERMIN ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ Co istotne, niewskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie skutkuje nieważnością tej pierwszej umowy. W takiej sytuacji strona,

56 | marzec-kwiecień 2016

której przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć termin w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej. Po jego upływie nie można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Problemy praktyczne mogą pojawić się wówczas, gdy umowa nie przewiduje terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a jednocześnie zawiera warunek zawieszający (np. uzyskanie pozwolenia na budowę przez jedną ze stron), którego ziszczenie się jest konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Względy praktyczne nakazują przyjąć, że termin ten zaczyna biec dopiero po spełnieniu się warunku. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, w której termin roczny upłynąłby jeszcze przed ziszczeniem się warunku.

Kwestia ta jest jednak problematyczna, dlatego lepiej doprecyzować ją w umowie przedwstępnej.

Uprawnienie do wyznaczenia terminu może przysługiwać obu stronom umowy przedwstępnej.

Wiążący będzie jednak termin wyznaczony przez tę ze stron, która wcześniej skutecznie złożyła stosowne oświadczenie. Doradzam, aby w umowie przedwstępnej określić, w jakiej formie oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone drugiej stronie. Dodać należy, że wyznaczony termin ma być „odpowiedni”. Musi on zatem uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej (np. wymóg uzyskania zezwoleń, kredytu bankowego, ustalenie terminu aktu notarialnego u notariusza). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być określony konkretną datą. Może on również przybrać postać ogólnego sformułowania, np. „po żniwach” lub „przed Bożym Narodzeniem”.

Oczywiście zastosowanie tego typu sformułowań może rodzić spory interpretacyjne pomiędzy stronami, wobec czego nie jest wskazane ich używanie.

PRZENIESIENIE PRAW NA INNY PODMIOT W sytuacji, gdy strona nie ma pewności, czy będzie przystępować do zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też zrobi to inny podmiot (np. wchodzący w skład tej samej grupy kapitałowej), w umowie przedwstępnej powinna znaleźć się zgoda kontrahenta na przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na inny dowolny lub konkretny podmiot, jeśli jest on już znany. Brak zgody w umowie przedwstępnej spowoduje, że uzyskanie jej później będzie zależne od woli drugiej strony umowy.

ODSZKODOWANIE Co do zasady, odszkodowanie za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej ograniczone jest wyłącznie

do tzw. ujemnego interesu umownego, a zatem obejmuje koszty zawarcia umowy przedwstępnej (np. wynagrodzenie prawnika, koszty uzyskania dokumentów, koszty aktu notarialnego). Nie można więc żądać wyrównania szkody, którą strona poniosła w związku z tym, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. utracone korzyści). Strony mają jednak możliwość wprowadzenia odstępstwa od tej reguły poprzez ustalenie większego lub mniejszego zakresu obowiązku odszkodowawczego w takiej sytuacji.

Jeśli jednak umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, to w takiej sytuacji strona może żądać albo powyższego odszkodowania, albo zawarcia umowy przyrzeczonej

(kumulacja tych roszczeń nie jest dopuszczalna).

Umowa przedwstępna stanowi praktyczne narzędzie, które może być szeroko stosowane w obrocie gospodarczym. Jednak jak obrazuje powyższa analiza, wiele aspektów umowy przedwstępnej wymaga szczególnej uwagi i doprecyzowania, tak by interesy strony umowy przedwstępnej były chronione w możliwie jak największym stopniu.

marzec-kwiecień 2016 | 57

FINANSE

DUŻE LOKATY NADAL zyskowne i bezpieczne?

Kolejne obniżki stóp procentowych NBP oraz obciążenia sektora bankowego (m.in. podatek od aktywów, wyższe wpłaty do BFG) negatywnie wpłynęły na oprocentowanie lokat. Mimo tego depozyty terminowe nadal są podstawowym wyborem dla osoby, która ma awersję do ryzyka i nie chce lokować kapitału np. w nieruchomościach.

B

anki często reklamują promocyjne lokaty z niewielkim wkładem (np. 10 tys. zł).

Warto sprawdzić, jakie oprocentowanie uzyskają osoby posiadające znacznie większe oszczędności.

Andrzej Prajsnar

NAJLEPSZE LOKATY NA 100 TYS. ZŁ MAJĄ OPROCENTOWANIE 3,20%–3,25% O s o by z a i n t e r e s o w a n e l o k a tami zwykle poszukują najprostszego rozwiązania, czyli produktu

z niezmienną stawką oprocentowania. Po przeanalizowaniu oferty takich rocznych i kwartalnych depozytów o wartości 100 tys. zł okazuje się, że oprocentowanie najlepszych propozycji wynosi:

PREZENTACJA NAJZYSKOWNIEJSZYCH LOKAT O WARTOŚCI 100 000 ZŁ* Nazwa banku Nazwa lokaty

Oprocentowanie w skali roku

Wysokość odsetek po zakończeniu oszczędzania

Idea Bank Lokata Happy Plus

3,25%

658,13 zł

BGŻ Optima Lokata Bezkarna

3,20%

648,00 zł

Dodatkowe informacje

Okres oszczędzania – 3 miesiące

• Oferta dla nowych klientów Idea Banku • Wartość lokaty do 100 000 zł • Niewymagane konto w Idea Banku • Wartość lokaty do 100 000 zł • Oferta dla osób otwierających konto oszczędnościowe w BGŻ Optima i nieposiadających takiego rachunku przez ostatnie 12 miesiecy • Możliwa wypłata środków bez utraty odsetek

Okres oszczędzania – 12 miesięcy

Santander Consumer Bank Lokata Direct+ Online

2,60%

2 106,00 zł

BOŚ EKOlokata z Bonusem

2,50%

2 025,00 zł

• Wartość lokaty bez limitu • Niewymagane konto w Santander • Oferta jest przewidziana dla nowych środków (ponad saldo z 30.09.2015 r.)

• Wartość lokaty bez limitu • Niewymagane konto w BOŚ • Oprocentowanie podwyższane do 3,00% jeśli klient utrzyma na swoim koncie saldo wynoszące min.

10% lokaty i zapłaci kartą za zakupy wynoszące min. 300 zł/m-c

* Uwzględniono lokaty z oprocentowaniem niezmiennym w całym okresie oszczędzania Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z banków (dane aktualne na 11.02.2016 r.)

58 | marzec-kwiecień 2016

►► 3,20–3,25% dla trzymiesięcznego okresu oszczędzania ►► 2,50–2,60% dla rocznego okresu oszczędzania.

Posiadacze najlepszych kwartalnych lokat z wkładem 100 tys. zł, zarobią około 650 zł (wynik uwzględnia podatek Belki). Analogiczna wartość odsetek dla najbardziej zyskownych rocznych depozytów wynosi 2 025 zł i 2 106 zł (zobacz tabela). Osoby wybierające lokaty na rok, mimo niższego oprocentowania ofert, również muszą zwracać uwagę na różne „haczyki”.

W przypadku oferty Banku Santander, ograniczeniem jest konieczność wpłacenia nowych środków (patrz tabela).

Idea Bank kieruje atrakcyjną propozycję (Lokata Happy Plus) do nowych klientów, a BGŻ Optima wymaga otwarcia konta oszczędnościowego do Lokaty Bezkarnej.

W JEDNYM BANKU NIE WARTO PRZECHOWYWAĆ WIĘCEJ NIŻ 400 TYS. ZŁ…

Główną motywacją do wyboru lokat jest ich bezpieczeństwo i gwarancja BFG. Osoby posiadające duże oszczędności muszą jednak pamiętać o ograniczeniach związanych z systemem gwarantowania depozytów. Od końca grudnia 2010 r. limit środków

gwarantowanych przez BFG wynosi 100 tys. euro. Tę kwotę przelicza się po średnim kursie NBP z dnia, w którym KNF decyduje o zawieszeniu działalności banku/SKOK-u i złożeniu wniosku o jego upadłość. Ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, nazywa tę datę dniem spełnienia warunku gwarancji. Klienci SK Banku, który upadł w listopadzie 2015 r., mogą odzyskać kwotę wynoszącą do 423 950 zł. Ich roszczenie wobec Bankowego Funduszu Gwarancyjnego wygaśnie po pięciu latach od dnia spełnienia warunku gwarancji.

System gwarancyjny obejmuje prawie wszystkie depozyty w bankach i SKOK-ach, należące do prywatnych oraz firmowych klientów. Na zwrot gwarantowanej części wkładu (do 100 tys. euro) nie mogą liczyć między innymi: ►► członkowie zarządu i rady nadzorczej banku oraz dyrektorzy w centrali banku ►► osoby posiadające przynajmniej pięcioprocentowy pakiet akcji banku ►► członkowie zarządu i rady nadzorczej SKOK-u.

Polski system gwarancyjny nie chroni również depozytów należących do Skarbu Państwa, banków,

SKOK-ów, OFE, funduszy inwestycyjnych i zakładów ubezpieczeń.

Zgodnie z przepisami limit gwarantowanych oszczędności (100 tys. euro) dotyczy wszystkich kont i lokat, które deponent posiadał w niewypłacalnym banku lub SKOK-u. Warto zdawać sobie sprawę, że jeden klient może otrzymać zwrot gwarantowanych depozytów z kilku banków. Dlatego osoby posiadające lokaty o dużej wartości, powinny tak podzielić swój kapitał, aby kwota przechowywana w każdym banku, nie była wyższa od limitu gwarantowanych środków.

Ze względów bezpieczeństwa trzeba wziąć pod uwagę możliwy spadek kursu EUR/PLN. Warto wiedzieć, że ustawa o BFG już niebawem zostanie zmieniona.

Przyczyną jest konieczność wprowadzenia unijnej dyrektywy BRR. Wspomniana dyrektywa przewiduje m.in. możliwość użycia niegwarantowanej części depozytów (np. lokat powyżej 100 tys. euro) do restrukturyzacji banku bez pomocy podatników.

Taka forma konfiskaty oszczędności ma być stosowana jako ostateczność.

Tym niemniej osoby i firmy posiadające duże depozyty powinny wiedzieć o planowanych zmianach w polskim prawie.

marzec-kwiecień 2016 | 59

FINANSE

Opcje wyjścia Z INWESTYCJI HOTELOWEJ Każda inwestycja hotelowa powinna mieć określoną długoterminową strategię wyjścia i zarządzania. Poza typowym rozwiązaniem, czyli sprzedażą, możliwe są także wymienione poniżej sposoby pozwalające na pozyskanie kapitału lub przeniesienie obowiązków zarządzania hotelem na inny podmiot

SPRZEDAŻ

Jacek Tokarski, Partner, Starszy Analityk Inwestycyjny, Hotel Professionals

Sprzedaż to podstawowa strategia wyjścia z inwestycji, w jasny sposób definiująca podział obowiązków oraz środków finansowych. Hotel, jako złożony typ biznesu, powinien być wcześniej przystosowany zarówno operacyjnie, jak i formalnie do sprzedaży. Ważną rolę w momencie sprzedaży odgrywają zobowiązania sprzedającego wobec pracowników, operatora hotelowego, kontrahentów, jak i wobec samego nabywcy (np. gwarancja udzielona na budynek). Wszystkie te kwestie mają wpływ na cenę, tempo zawarcia transakcji lub samą możliwość jej przeprowadzenia.

Strategia sprzedaży jest typową opcją wyboru dla deweloperów, którzy koncentrują się na budowaniu. W przypadku budowy hotelu z zamiarem szybkiej sprzedaży należy założyć, że optymalną cenę rynkową obiekt osiągnie po okresie stabilizacji, a przynajmniej po pierwszym pełnym roku kalendarzowym.

Moment wyjścia: ►► dowolny, jednakże po wprowadzeniu istotnych zmian, np. zmianie marki, należy zaczekać ze sprzedażą do czasu widocznego efektu.

60 | marzec-kwiecień 2016

LEASING ZWROTNY (SALE&LEASE BACK) W tym wariancie nie rozstajemy się z nieruchomością i obowiązkami operatora, a nawet nakładamy na siebie więcej zobowiązań, tj. zobowiązanie do spłaty czynszu.

W zamian otrzymujemy kapitał ze sprzedaży nieruchomości, który może posłużyć jako wkład dla innej inwestycji lub spłata zobowiązań.

Leasing zwrotny może być dobrym rozwiązaniem dla firm, które chcą zachować hotel w swoim portfelu, ale potrzebują kapitału na inne inwestycje. Ta forma sprzedaży sprawdzi się dla obiektów stabilnie funkcjonujących z relatywnie dobrymi wynikami EBITDA na tle konkurencji. Dla obiektów nowych, przed stabilizacją, sprzedaż z leasingiem zwrotnym może być oceniona jako zbyt ryzykowna, a przez to nieopłacalna.

Wyjątkiem mogą być topowe lokalizacje w Warszawie i Krakowie, gdzie możliwa jest ta forma sprzedaży jeszcze przed stabilizacją wyników.

Moment wyjścia: ►► w pierwszym roku po otwarciu – tylko na najlepszych rynkach, ►► po ustabilizowaniu hoteli – 3-5 lat po otwarciu,

►► na koniec okresu spłaty kredytu – jako refinansowanie raty balonowej.

WYNAJEM, ZARZĄDZANIE PRZEZ OPERATORA Ta forma nie pozwala na wyjście kapitałowe z inwestycji, jednakże zdejmuje z właściciela obowiązki zarządzania hotelem. Pozyskanie operatora, który w ramach kontraktu na zarządzanie zapewnia również

własną markę i włączenie do sieci może poskutkować znaczną poprawą przychodów hotelu.

W przypadku czołowych marek hotelowych z górnej półki kontrakt na zarządzanie jest jedyną formą współpracy oferowaną przez sieci hotelowe. Bardzo trudno pozyskać najemcę hotelowego oferującego dobre warunki najmu. Opcja wynajmu może sprawdzić się w przypadku mniejszych sieci, nastawionych na dynamiczny rozwój.

Wybór typu umowy oraz jej parametrów ma znaczący wpływ na późniejsze możliwości sprzedaży. Przykładowo, umowa najmu

pozwala zaoferować hotel szerszej grupie potencjalnych inwestorów niż w przypadku kontraktu o zarządzanie, jednakże wycena takiego obiektu może być wyższa w przypadku wyboru tej drugiej opcji.

Moment wyjścia: ►► przed rozpoczęciem budowy hotelu lub niezwłocznie po jego zakupie, ►► po decyzji o zmianie strategii zarządzania lub w połączeniu z rebrandingiem.

BEZ WYJŚCIA? Strategia zakładająca utrzymanie obiektu, w domyśle do końca jego „życia”, to też strategia. W tym

wariancie należy jednak tak opracować model funkcjonowania inwestycji, żeby mieć możli wość skorzystania w dowolnym momencie z jednego z opisanych rozwiązań.

Niedopasowanie parametrów inwestycji do dzisiejszych realiów rynkowych skutkuje podwyższonym ryzykiem, w wyniku czego niemożliwe będzie uzyskanie korzystnego kredytu hipotecznego, a w przypadku konieczności zmiany strategii (np. pilnej sprzedaży lub konieczności zatrudnienia operatora) pojawi się jeszcze na pewno wiele problemów.

marzec-kwiecień 2016 | 61

WAŻNE WYDARZENIA

OKIEM EKSPERTA

Marek Tryzybowicz

ŚW. BARBARY 4 WARSZAWA

WRONIA 31 WARSZAWA

Firma Warsaw Attics, przy współpracy z pracownią Rewaloryzacji Architektury Nowy Zamek, postanowiła przywrócić przedwojenny wygląd kamienicy przy ul. św.

Barbary 4 w Warszawie.

W budynku znajdować się będzie osiem apartamentów od 80 mkw. do 270 mkw. oraz dwa lokale usługowe z wejściem bezpośrednio z ulicy św. Barbary. Zakończenie prac zaplanowano w 2017 r. Inwestor zamierza odtworzyć neobarokową elewację oraz w podobnym stylu klatki schodowe i lobby wejściowe. Kamienica wzniesiona została pomiędzy 1901 a 1903 rokiem według projektu Mikołaja Tołwińskiego jako dom mieszkalny i siedziba żeńskiego Zakładu Naukowego Stefanii Tołwińskiej (od 1920 r. gimnazjum im. Marii Konopnickiej). Została częściowo spalona w 1939 r. i odbudowana po 1946 r. Wystrój elewacji całkowicie zniszczono podczas pseudoremontu, prawdopodobnie po 1970 r.

Ruszyły prace związane z realizacją nowego projektu biurowego przy placu Europejskim w Warszawie. Nowa inwestycja Ghelamco Poland powstaje w sąsiedztwie kompleksu Warsaw Spire, na działce na rogu ulic Łuckiej i Wroniej.

Obiekt zaoferuje łącznie 16 tys. mkw. powierzchni na 15 kondygnacjach, w tym 15,15 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A oraz 850 mkw. powierzchni handlowo-usługowej. W projekcie przewidziano dwa oddzielne wejścia do budynku oraz pasaż łączący budynek z placem Europejskim. W ramach projektu deweloper zapewnił także niezależny, podziemny parking z miejscami na 195 samochodów oraz infrastrukturę dla rowerzystów – 54 miejsca postojowe i dwie szatnie wyposażone w kabiny prysznicowe. Nad projektem pracował zespół architektów z belgijskiej pracowni architektonicznej M. & J-M. Jaspers – J. Eyers & Partners.

Zakończenie budowy planowane jest na II kwartał 2017 r.

62 | marzec-kwiecień 2016

źródło: Ghelamco

źródło: Warsaw Attics

architekt, współzałożyciel i dyrektor projektowania w międzynarodowej firmie architektonicznej Bose International Planning and Architecture

Wśród wielu ciekawych realizacji architektonicznych ostatnich miesięcy wyróżniają się projekty w domenie publicznej – centra kongresowe, muzea, biblioteki i dworce kolejowe. Warto dostrzec jednak inwestycje sektora komercyjnego, ukończone lub w trakcie realizacji. Na uwagę zasługują także projekty rewitalizacyjne oraz rozbudowy istniejących zespołów handlowych.

Nadszedł nieuchronnie czas dostosowywania obiektów zbudowanych w początkach ostatniej dekady do dzisiejszych wyzwań rynkowych. Dziesięć i więcej lat to cała epoka w życiu obiektu handlowego. Inna struktura najmu, inne oczekiwania klientów oraz zdecydowanie inna estetyka rozwiązań architektonicznych przestrzeni publicznych. Budynki handlowe ewoluują z introwertycznej maszyny do sprzedaży w kierunku MIEJSCA o atrakcyjnym charakterze zewnętrznym i kuszących wnętrzach. Zakupy dalej pozostają głównym powodem ich istnienia, ale inne, komplementarne funkcje, takie jak gastronomia i rozrywka, odgrywają coraz większą rolę. Ta ewolucja jest zauważalna na polskim rynku centrów handlowych. Rewitalizacje Wrocławskiego Pasażu Grunwaldzkiego, Galaxy w Szczecinie, Wola Park i Galeria Mokotów w Warszawie to duże, znaczące obiekty handlowe, które zmieniają swój wygląd i program, aby były atrakcyjniejsze i bardziej konkurencyjne dla odwiedzających.

Również mniejsze obiekty, takie jak warszawski i gdyński Klif, przeszły ostatnio znaczące metamorfozy estetyczne, wspierające program uatrakcyjnienia oferty handlowej. Rewitalizacje i rozbudowy budzą coraz większe zainteresowanie wśród architektów, odkrywających ciekawe profesjonalne wyzwania i możliwości twórcze w nieco lekceważonej dotychczas dziedzinie.

Możemy spodziewać się dalszych odsłon na scenie ewolucji obiektów handlowych. Zmiany właścicielskie, rosnąca konkurencja oraz ciągła ewolucja preferencji i oczekiwań klientów będą katalizatorem tych zmian.

CHINY INWESTUJĄ W EUROPEJSKIE NIERUCHOMOŚCI EUROPA

Griffin Real Estate i Echo Investment pozyskali południowoafrykańskiego inwestora – Redefine Properties. Razem stworzą pierwszy nieruchomościowy fundusz inwestycyjny o formule typu REIT, który oparty będzie na nieruchomościach ulokowanych Polsce. Umowa zawarta została na początku marca między Echo Investment S.A. a Redefine. Na jej mocy Echo sprzeda 75 proc. udziałów w spółce kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment, czyli obiekty biurowe i handlowe. Pozostałe 25 proc. udziałów w tej spółce zostanie w Echo Investment. Wejście w życie umowy uzależnione jest od zgody Komisji Europejskiej na transakcję. Spółka z udziałem Redefine i Echo Investment będzie początkowo zarządzała aktywami wartymi 1,18 mld euro. Zgodnie z umową będzie też miała w ciągu trzech najbliższych lat prawo złożenia pierwszej oferty zakupu części obiektów biurowych bądź handlowych obecnie budowanych lub projektowanych przez Echo Investment. Tym samym wartość jej aktywów może wzrosnąć do ponad 1,7 mld euro. Strategicznym celem będzie dalsze poszerzanie portfolio o atrakcyjne przestrzenie komercyjne. Transakcja otwiera przed spółką nowe możliwości inwestycyjne, zarówno na polskim, jak i zagranicznych rynkach nieruchomości. Spółka będzie zarządzana przez Griffin Real Estate.

W transakcji Echo Investment doradzały: JLL i bank UBS odpowiedzialne za doradztwo transakcyjne, Weil, Gotshal & Manges za doradztwo prawne, EY za podatkowe, Linklaters, Gleeds, Hill i WSP za vendor due diligence, a CBRE dokonało wyceny aktywów Echo na potrzeby transakcji.

Z najnowszych badań Cushman & Wakefield wynika, że pomimo większej niestabilności na rynku wewnętrznym i spowolnienia wzrostu gospodarczego, wartość chińskich inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie w ubiegłym roku wzrosła w porównaniu z 2014 r. o 22 proc. do poziomu 8,5 mld euro.

W 2014 r. największy udział w wolumenie obrotów miały podmioty reprezentujące kapitał państwowy i instytucjonalny. Z kolei w 2015 r. portfele nieruchomości powiększały głównie firmy prywatne i spółki giełdowe, które jednocześnie rozwijały swoją działalność korporacyjną. W ubiegłym roku największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe, ale odnotowano również wzrost wartości inwestycji w sektorze handlowym z 6 proc. w 2014 r. do 17 proc. Na pozostałe segmenty rynku, głównie nieruchomości hotelowe, przypadła jedna trzecia inwestycji. W 2016 r. inwestorzy z Chin będą nadal aktywnie działać na rynku nieruchomości. Dotyczy to w szczególności chińskich towarzystw ubezpieczeniowych i firm prywatnych, które będą dążyć do zwiększenia swojej obecności na zagranicznych rynkach. Cushman & Wakefield przewiduje, że chińscy inwestorzy przeznaczą część wydatków na globalne inwestycje szacowane na 70 mld euro także na nieruchomości w Europie.

Lloyd’s Buildng w Londynie, źródło: Lloyd’s

Tryton Business House w Gdańsku, źródło: Echo Investment

PIERWSZY FUNDUSZ REIT POLSKA

JAK OSZCZĘDZAJĄ POLACY? POLSKA Czterech na dziesięciu Polaków posiada nawyk systematycznego oszczędzania części swoich dochodów. Najbardziej skłonni do regularnego odkładania pieniędzy są osoby w wieku 21-35 lat (pokolenie Y) – wynika z badania „Pokolenia o finansach”, zrealizowanego przez 4P Research Mix na zlecenie Banku Zachodniego WBK. Niezależnie od wieku, Polacy w oszczędzaniu stawiają na bezpieczeństwo – najczęściej trzymają zgromadzone środki finansowe na koncie oszczędnościowym i lokacie. Prawie połowa (45%) Polaków deklaruje, że posiada oszczędności odpowiadające co najmniej wysokości 3-miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego. 40% regularnie odkłada część swoich dochodów, a 34% robi to tylko sporadycznie. Co ciekawe, to wśród najmłodszych jest najmniejszy odsetek tych, którzy nie oszczędzają w ogóle – zaledwie 12% osób w przedziale 16-20 lat (pokolenie Z) deklaruje, że nie odkłada żadnych pieniędzy, podczas gdy średni wynik dla całej populacji to 25 proc..

Z badania wynika, że 40% Polaków twierdzi, iż oszczędza długofalowo.

Cele oszczędzania są skorelowane ze stadium życia. Najmłodsi oszczędzają najczęściej na przyjemności: rozwój swoich pasji i zainteresowań (42% wskazań wśród „oszczędzających długofalowo”) oraz wakacje i podróże (38%). Aż połowa osób z pokolenia Y odkłada na mieszkanie, a ponad jedna trzecia X-ów (36-50 lat) inwestuje w wykształcenie i lepszy start życiowy swoich dzieci. Natomiast najstarsze pokolenie Baby Boomers (51-70 lat) odkłada głównie na niespodziewane wydatki, czyli tzw. „czarną godzinę” (33%). Na emeryturę najczęściej odkładają przedstawiciele pokolenia X (33% vs. 24% w całej grupie oszczędzających długofalowo). Ta grupa osób najczęściej ze wszystkich gromadzi kapitał w tzw. III filarze – 12%, przy ogólnopolskim wskaźniku wynoszącym 8%. Wyniki badania wyraźnie pokazują, że najpowszechniejsze wśród badanych jest oszczędzanie bezpieczne, które nie wiąże się z ryzykiem utraty kapitału. Bez względu na wiek, najbardziej popularnym produktem wykorzystywanym przez Polaków do gromadzenia pieniędzy jest konto oszczędnościowe (44% wskazań). Na drugim miejscu znalazła się lokata (28%), do której ze wszystkich grup wiekowych najbardziej przekonane są osoby w wieku 36-50 lat. Zaledwie 7% i 6% Polaków jako sposób gromadzenia środków finansowych wskazało odpowiednio TFI i akcje. marzec-kwiecień 2016 | 63

OKIEM EKSPERTA

Simon Rubinsohn

Główny ekonomista RICS, kieruje ośrodkiem myśli ekonomicznej i departamentem badań rynkowych RICS

W ostatnich tygodniach mogliśmy zapoznać się z wieloma komentarzami dotyczącymi wpływu ewentualnego Brexitu Wielkiej Brytanii na gospodarkę, od nierealistycznie optymistycznych, że doprowadzi on w przyszłości do 10-proc. wzrostu standardów życia Brytyjczyków, do zupełnie ponurych, mówiących o pogorszeniu się wyników brytyjskiej gospodarki w skutek przedłużającej się recesji. Tymczasem trudno jest wysuwać tego typu twierdzenia bez uprzedniego dokonania różnego rodzaju założeń i to nie tylko dotyczących przyszłych relacji Wielkiej Brytanii z Europą.

Jak skuteczna okaże się Wielka Brytania w negocjowaniu porozumień handlowych z resztą świata możemy tylko zgadywać. Określenie kierunku przyszłej polityki rządu brytyjskiego i tego, jak bardzo okaże się skuteczny, byłoby skokiem w nieznane. Na tyle, na ile mogą okazać się użyteczne analizy OECD poddają w wątpliwość sugestię, że to jakoby narzucane przez Brukselę regulacje oraz przepisy dotyczące zatrudnienia są kluczowymi czynnikami hamującymi brytyjski biznes. Na tym tle nie zaskakuje wcale to, że w debacie na temat Brexitu, wewnątrz, jak i na zewnątrz Zjednoczonego Królestwa, bardzo ważną rolę odgrywają emocje. I chcąc być fair, być może nie jest to zupełnie pozbawiona rozsądku podstawa, w oparciu o którą należałoby ten spór rozpatrywać.

Trudno nie być przynajmniej odrobinę zaniepokojonym o możliwe konsekwencje głosowania w sprawie Brexitu w najbliższym czasie. Rynki nie znoszą niepewności i mogą odpowiedzieć dość gwałtownie na całą sytuację i, twierdziłbym, irracjonalnie do napływających informacji. Uwolnienie Wielkiej Brytanii od dotychczasowych, budowanych latami porozumień i nadanie im nowych ram, może być dla Brytyjczyków okazją, ale na pewno nie zwiększy pewności ani jasności co do ich najbliższej przyszłości.

Przed nami do wykonania ogrom pracy i moje przeczucie jest takie, że przedsiębiorcy i inwestorzy będą stąpać ostrożnie do czasu, aż zdobędą lepszą wizję tego, jak rzeczywiście wygląda ten nowy lepszy świat.

Segro Logistics Park Komorniki, źródło: Segro

RYNEK MAGAZYNOWY BIJE KOLEJNE REKORDY POLSKA W 2015 r. polski rynek magazynowy nadal dynamicznie się rozwijał. Ilość nowej powierzchni oddanej do użytku przekroczyła 925 tys. mkw., a popyt wzrósł do rekordowego poziomu 2,47 mln mkw. Według raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Property Times” ze względu na wysoki poziom absorpcji i popytu możemy spodziewać się rozpoczęcia budowy znaczącej liczby projektów przemysłowych i logistycznych. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 9,895 mln mkw. pod koniec 2015 r. Wzrost aktywności deweloperskiej odnotowano w niemal wszystkich regionach, zwłaszcza w Poznaniu, na Górnym i Dolnym Śląsku, a także na rynkach wschodzących (Lublin, Rzeszów i Szczecin). Popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 5 proc. w porównaniu z rokiem 2014 i wyniósł 2,47 mln mkw., wskutek czego wskaźnik pustostanów w Polsce spadł z 6,8 do 5,2 proc. Najwyższy udział dostępnej powierzchni najmu utrzymuje się w strefie miejskiej Warszawy (9,7%) i w okolicy stolicy (7,3%), a najniższy w regionie Poznania (1,9%).

64 | marzec-kwiecień 2016

W 2015 r. największy udział w wolumenie transakcji najmu miały firmy z sektora logistycznego, motoryzacyjnego, produkcji lekkiej oraz sieci handlowe. Zainteresowanie najemców w większym stopniu koncentruje się na głównych rynkach, czyli Polsce Centralnej (22%), okolicach Warszawy (20%) i na Górnym Śląsku (17%), natomiast w Poznaniu i Wrocławiu popyt jest na porównywalnym poziomie (10%). Zauważalny jest wzrost popytu ze strony najemców na mniejszych rynkach, takich jak Szczecin, a także w nowych lokalizacjach, takich jak Bydgoszcz. Największym rynkiem jest nadal Warszawa i okolice (ok. 30% istniejących zasobów). Jednak coraz lepsza infrastruktura transportowa sprzyja rozwojowi pozostałych rynków regionalnych, takich jak Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław, na które przypada łącznie prawie 59 proc. zasobów kraju.

Największą aktywność deweloperską odnotowano w regionie Poznania (23% łącznej podaży w ubiegłym roku), Górnego Śląska (17%), Wrocławia (12%) i okolic Warszawy (10%). Pod względem struktury właścicielskiej Prologis ma obecnie największy portfel nieruchomości z 23-proc. udziałem w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce.

Pozostałe sześć miejsc zajmują SEGRO (11%), Panattoni (10%), Logicor (9%), Goodman (7%), P3 (5%) i MLP Group (4%).

POZYTYWNE NASTROJE WŚRÓD KREDYTODAWCÓW EUROPA Prognozy na następne 12 miesięcy dla rynku kredytowania nieruchomości komercyjnych w Europie napawają optymizmem. W badaniu opublikowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield ponad 90 proc. respondentów zapowiedziało, że w bieżącym roku utrzyma lub zwiększy dotychczasową skalę działalności w porównaniu z 2015 r. Raport dotyczący trendów na europejskim rynku finansowania dłużnego nieruchomości (European Lending Trends) przedstawia odpowiedzi udzielone przez ponad 60 kredytodawców działających w Europie, którzy w 2015 r. udzielili finansowania na kwotę ponad 80 mld euro. Wynika z niego, że utrzymują się stabilne warunki refinansowania, ale pomimo szybkiego tempa wzrostu

liczby udzielanych kredytów, ich wartość w pierwszej połowie 2016 r. będzie niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Największymi rynkami z punktu widzenia finansowania są nadal Wielka Brytania, Francja i Niemcy, na które przypadnie w bieżącym roku połowa prognozowanego wolumenu. Wzrostu aktywności kredytowej oczekuje się między innymi w Hiszpanii, co świadczy o większej gotowości instytucji finansujących do podejmowania tam ryzyka, a także w krajach nordyckich. Natomiast we Włoszech instytucje nadal niechętnie angażują się w akcję kredytową.

Wskaźniki LTV dla finansowania nieruchomości w Europie wynoszą średnio 55-66 proc., przy czym najwyższe są we Frankfurcie i Paryżu (64%) oraz w Londynie (63%). W porównaniu z bankami i instytucjami komercyjnymi, fundusze dłużne chętniej udzielają kredytów przy wyższym wskaźniku LTV. Ponadto stosunkowo niewiele instytucji finansowych jest zainteresowanych angażowaniem się w inwestycje o charakterze spekulacyjnym.

źródło: Skanska

Stara Odra we Wrocławiu, źródło: AP Szczepaniak

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE MA SIĘ DOBRZE POLSKA Według wstępnych danych GUS w ubiegłym roku oddano do użytkowania 147 710 mieszkań, tj. o 3,2 proc. więcej w porównaniu z rokiem 2014. Oznacza to, że dobra passa w branży budowlanej nadal trwa. Pozytywny trend widać również w wydawanych pozwoleniach na budowę mieszkań lub zgłoszeniach projektu budowlanego (po ubiegłorocznej zmianie przepisów). Ich liczba w 2015 r.

wyniosła 188 822, co stanowiło o 20,5 proc. więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Największy udział w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania mieli inwestorzy indywidualni. Oddanych zostało 79 731 mieszkań, czyli o 4,7 proc. więcej niż w 2014 r. Stanowiło to 54 proc. wszystkich inwestycji, co oznacza, że Polacy, mimo niemałych kosztów, chętnie decydują się na budowę domu. Z kolei badania przeprowadzone w 2015 r. przez CBOS pokazują, że w porównaniu do końca lat 90. Polacy chętniej wybierają życie poza miastem. W 1998 r. wieś jako preferowane miejsce zamieszkania wskazało 30 proc. pytanych, tymczasem obecnie aż 40 proc. respondentów zadeklarowało, że chciałoby żyć na wsi, a 18 proc. w małym miasteczku, gdzie również dominują domy jednorodzinne.

ZYSKOWNA SKANSKA POLSKA

KTO I GDZIE WYNAJMOWAŁ BIURA W 2015 R.? POLSKA

W 2015 r. grupa Skanska osiągnęła w Polsce przychody w wysokości 5,5 mld zł i blisko 470 mln zł zysku operacyjnego (w stosunku do odpowiednio 5,1 mld zł i 397 mln zł w roku poprzedzającym). W sumie Grupa podniosła zyskowność o ponad 18 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Wyprodukowaną przez 12 miesięcy mieszanką mineralno-asfaltową mogłaby połączyć północ i południe Polski, a w nowoczesną przestrzeń biurową zamienić powierzchnię równą dwóm Rynkom Głównym w Krakowie. Budowlana część firmy okazała się najbardziej efektywna wśród wszystkich tego typu jednostek Skanska na świecie. Spółka mieszkaniowa sprzedała 25 proc. więcej lokali niż w roku poprzednim, a część biurowa firmy rozpoczęła realizację blisko 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Listę sukcesów zamykają udane transakcje – co czwarty budynek biurowy kupiony w 2015 r. przez inwestorów w Polsce został wybudowany przez Skanska.

W ubiegłym roku w całej Polsce wynajęto 1,5 mln mkw. nowoczesnych biur, tak wynika z analizy agencji doradczej JLL. Najwięcej – 834 tys. mkw. – firmy wynajęły w Warszawie, 226,2 tys. mkw. w Krakowie, a 127,6 tys. mkw. we Wrocławiu. Popyt w Trójmieście był o 61 proc. wyższy w porównaniu z rokiem 2014, w Krakowie o 56 proc., w Łodzi o 53 proc., we Wrocławiu o 34 proc., a w Katowicach o 29 proc.

Rok 2015 był wyjątkowy dla Poznania, w którym podpisano umowy na ok. 65 tys. mkw., czyli trzy razy więcej niż w roku 2014. Najwięcej biur w skali kraju wynajmowały firmy z sektora usług, telekomunikacji i IT oraz bankowości i finansów. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy produkcyjne, ubezpieczeniowe oraz sektor publiczny, który w sumie w zeszłym roku wynajął 75 tys. mkw. w całej Polsce.

W 2015 r. 22 proc. wszystkich kontraktów stanowiły duże umowy najmu – na ponad 10 tys. mkw. Na drugim miejscu znalazły się firmy, które wynajęły powierzchnię od 2 tys. do 5 tys. mkw. Aktualnie w Polsce buduje się prawie 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego najwięcej w Warszawie – ok. 700 tys. mkw., Wrocławiu – 184 tys. mkw. i Krakowie – 183 tys. mkw. marzec-kwiecień 2016 | 65

OKIEM EKSPERTA

Sebastian Bedekier

Dyrektor Regionalny w Poznaniu Colliers International

Początek 2016 roku to dla branży nieruchomości bardzo dynamiczny okres.

Z jednej strony ogromny apetyt funduszy inwestycyjnych na nowe projekty, z drugiej zaś rosnąca aktywność na rynku wynajmu powierzchni biurowej.

Co ważne dla funduszy i rynku biurowego w Polsce w dalszym ciągu obserwujemy rosnącą popularność Polski jako destynacji projektów z sektora BPO/SSC. Właśnie ten sektor jest głównym motorem napędowym rozwoju rynku biurowego w miastach regionalnych. Znane i cenione firmy deweloperskie, takie jak SKANSKA, VASTINT czy ECHO INVESTMENT tworzą swoje kluczowe projekty właśnie w polskich miastach. Warszawa również przechodzi renesans zainteresowania sektora BPO/SSC, a to dowód, iż Polska przestaje kojarzyć się z tanią siłą roboczą. Możemy z dumą mówić o polskiej jakości. Według dostępnych raportów powyższy trend dotyczący rozwoju sektora nowoczesnych usług biznesowych powinien utrzymać się do 2025-2030. To dobrze wróży na przyszłość. Deweloperzy będą komercjalizować, firmy doradcze będą im w tym pomagać, fundusze zyskają nowe produkty, a polskie miasta będą rosły w siłę. Pełna synergia.

ORBIS ROZSZERZY SIEĆ O PONAD 30 HOTELI POLSKA Ponad 30 hoteli w ciągu najbliższych 30 miesięcy, w tym 10 nowych hoteli i aż 1 100 pokoi więcej już w 2016 r. – takie plany rozwoju ma Grupa Orbis. Spółka planuje rozwijać sieć zarówno na rynkach zagranicznych, jak i w Polsce. Dynamiczny rozwój był widoczny już w ubiegłym roku.

Orbis koncentrował się na powiększeniu sieci hotelowej i optymalizacji zaangażowanego kapitału. Pod względem ekspansji niewątpliwie najistotniejszym wydarzeniem tego okresu było przejęcie hoteli AccorHotels

w Europie Wschodniej oraz ich integracja z hotelami Grupy. Firma zaczyna rozwijać się w takich krajach, jak Rumunia, Bułgaria i Macedonia.

Niezależnie od ekspansji sieci na podstawie umów franczyzy i o zarządzanie, Orbis kontynuuje własne przedsięwzięcia inwestycyjne, tj. Mercure Kraków Centrum i Ibis Gdańsk. Otwarcie tych hoteli jest planowane w drugiej połowie 2016 r. Trzeci projekt, Ibis Styles Szczecin, jest w fazie uzyskiwania pozwoleń administracyjnych.

Galeria Posnania, źródło: Apsys

POLSCY BUDOWLAŃCY LIDERAMI EUROPA Polski rynek budowlany jest siódmym co do wielkości w Unii Europejskiej i zarazem jednym z najszybciej rozwijających się w całej Europie – podaje raport Euroconstruct. I wszystko wskazuje na to, że przed branżą kolejne lata prosperity. Wobec rosnącej liczby zamówień, producenci materiałów budowlanych również prężnie się rozwijają. Sektor ten staje się coraz nowocześniejszy i zarazem konkurencyjny. Według Głównego Urzędu Statystycznego w samym tylko lutym 2016 r. koniunktura w tym segmencie wzrosła o prawie 4 punkty do -9,1 z -12,7. Poprawę koniunktury obserwuje 12,8 proc. firm, a jej pogorszenie – 21,9 proc. (miesiąc wcześniej było to odpowiednio 10,3 proc. i 23,1 proc.). Pozostałe spółki oceniają, że ich sytuacja nie ulega zmianie. Jeśli w najbliższych miesiącach trend się utrzyma, w maju br. koniunktura może wreszcie pokonać barierę zera, poniżej której spadła w połowie 2011 r. Najbliższe miesiące lepiej oceniają firmy duże, zatrudniające ponad 250 osób, natomiast prognozy mniejszych podmiotów

66 | marzec-kwiecień 2016

są mniej optymistyczne co do portfela zamówień czy skali produkcji budowlano-montażowej. W lutym 2016 r. tylko 4 proc. przedsiębiorców twierdziło, że nie ma żadnych barier w prowadzeniu bieżącej działalności.

Producentom i wykonawcom budowlanym najbardziej dziś dokuczają wysokie koszty zatrudnienia – tak utrzymuje ok. 60 proc. firm, zbyt wysokie obciążenia na rzecz budżetu (40%) oraz niejasne i niespójne prawo (31%).

Mimo to wszystkie spółki budowlane, bez względu na wielkość, deklarują mniejszą redukcję zatrudnienia niż to zapowiadały miesiąc wcześniej.

W całym 2015 r. spółki budowlane wzrosły średnio o 37 proc, przy 10 proc. spadku WIG. W 2016 r. analitycy DM mBanku spodziewają się stabilizacji wyników większości monitorowanych podmiotów. Zysk netto spółek budowlanych w Europie ma w tym czasie wzrosnąć o około 15-20 proc.

Z kolei segment deweloperów, wspierany przez środowisko niskich stóp procentowych, odnotuje wysoką dynamikę zysku w 2016 r. Największym obecnie czynnikiem ryzyka jest polityka rządu wobec sektora bankowego.

Dalszy rozwój spółek budowlanych w Polsce w znacznym stopniu zależy od efektywności sektora publicznego i organizacji przetargów na realizację dużych projektów infrastrukturalnych.

Q22.COM.PL