Fri & Fro har ændret principper for værdiansættelse Af: Advokat Birgitte Brøbech
B
oligfællesskabet Fri & Fro ligger i Odsherred og består af 16 jordlodder med tilhørende fællesarealer. Foreløbig er der blevet opført 14 boliger. Et fælleshus og yderligere en bolig er ved at blive bygget. ”Vi vil gerne undgå ejendomsspekulation og stor gældsætning. Vores oprindelige vedtægter gik derfor ud på, at når vi havde fået bygget husene, skulle byggeforeningen blive til en andelsboligforening. Vi skulle hver især overdrage vores hus til andelsboligforeningen og få et andelsbevis retur. Det skulle ske til lave kvadratmeterpriser, som vi havde fastlagt på forhånd. Fremtidige salg af andele skulle ske til de samme kvadratmeterpriser med tillæg af pristalsregulering. Men sådan blev det ikke”, fortæller kasserer og tidligere formand for Andelsforeningen Fri & Fro Anders Lauritsen. Anders Lauritsen gik ind i projektet i 2003, begyndte at bygge i 2005 og er i 2011 sammen med sin kone Mette Petersen og to børn flyttet ind i deres halmhus med ler- og kalkpus, muslingeskaller og træspær. Duede ikke at blive en andelsbolig forening Fællesskabet var i første omgang organiseret som en byggeforening, der i 2004 for medlemmernes kontante indskud i foreningen, købte 60.000 kvadratmeter jord og sørgede for byggemodning med indlæggelse af el
og vand, etablering af veje, beplantning, fælleshus og pilerensningsanlæg. Medlemmerne begyndte derefter hver især, for egen regning, at bygge huse på jordlodderne, men der gik ikke lang tid, før diskussionerne om de fremtidige vedtægter begyndte at fylde mere og mere. ”Vi fandt ud af, at det var problematisk at omdanne byggeforeningen til en andelsboligforening,” fortæller Anders Lauritsen. ”Efter andelsboligforeningsloven kan bestyrelsen i en andelsboligforening ikke selv frit bestemme, hvordan prisen for andele og forbedringer skal fastsættes. Loven giver kun nogle få bestemte måder, det kan gøres på. Så de retningslinjer for værdiansættelse, vi havde skrevet ind i projektbeskrivelsen og henvist til i vedtægten, kunne vi ikke bruge.” Desuden stod det hurtigt klart, at nogle medlemmer ville komme til at bruge flere penge på at bygge deres huse, end de måtte sælge dem for. Et hus på 200 kvadratmeter eller mere måtte maksimalt koste 600.000 kroner plus tillæg af regulering for inflation. Men nogle kom til at bruge en del mere, enkelte over en million, på at bygge deres hus. ”Det gav stor frustration, og flere havde svært ved at se modellen med de faste lave priser som et godt svar på boligspekulation, når de blev tvunget til at sælge til under byggeprisen. Det betød også, at foreningen ville få medlemmer, som ville være nødt til at blive boende, fordi de ville komme
til at sælge med tab. Det er ikke godt for stemningen og samarbejdet i et boligfællesskab, at nogle af beboerne hellere vil bo et andet sted, men føler, at de er forhindret i at flytte på grund af foreningens regler”, siger Anders Lauritsen. For at undgå at være omfattet af andelsboligforeningsloven med de begrænsninger det giver, ejer beboerne fortsat selv deres huse og andre bygninger på jordlodderne, og byggeforeningen er ikke blevet omdannet til en andelsboligforening, men i stedet til en andelsforening, som alle husejere skal være medlemmer af. ”Andelsforeningen udlejer så brugsret til jordlodderne, fællesområder og fællesfaciliteter til andelshaverne”, fortæller Anders Lauritsen. Regler for værdiansættelse blev ændret Efter lange og tunge diskussioner om vedtægter og foreningsstruktur besluttede et flertal i 2011 helt at ændre reglerne om værdiansættelse af boligerne. Det indebærer, at andelshaverne nu selv skal stå for at sælge deres huse og bygninger til en pris, de selv bestemmer. Andelshaverne kan også optage lån med pant i deres egne andele og huse. Alt andet, jordlodder, fællesarealer, fælleshus og andet fælles, ejes af andelsforeningen og handles via foreningen. Andelens pris er fortsat fastsat til det beløb, som sælgeren selv har givet plus indeksregulering.