Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen
Stichwort: „Grunderwerbsteuer“ bisher und Auswirkungen der Änderungen ab 1. 1. 2016
Dr. Hermann Gittmaier öffentlicher Notar Stadtplatz 56, 5280 Braunau am Inn 07722 / 63210 – kanzlei@notar-braunau.at „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Rechtslage bisher: • Grundsatz: Steuersatz = (pauschal) 3,5 % von Gegenleistung oder idR gemeinem Wert (= Verkehrswert) • Ausnahme: „begünstigter Personenkreis“ des § 7 GrEStG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder – wenn umfasst: Steuersatz = (pauschal) 2 % von einfachem Einheitswert bei land- oder forstwirtschaftlichem Vermögen oder dreifachem Einheitswert „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Rechtslage bisher: • Beispiel „begünstigter Personenkreis“ – Übergabe einer Wohnung an ein Kind, 1-facher Einheitswert = 5.250,-- € 3-facher Einheitswert = 17.250,-- € Grundstückswert = 75.000,-- € • Grunderwerbsteuer = 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 17.250,-- x 2 % = 345,-- €
„Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Rechtslage ab 1. 1. 2016: • „begünstigter Personenkreis“ entspricht jenem des § 26a GGG umfasst sind sodann Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder und ab 1. 1. 2016 auch Geschwister, Nichten, Neffen
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Rechtslage ab 1. 1. 2016: • wenn unentgeltliche Übertragung des Eigentumsrechts an Grundstücken: – Steuersatz = Staffeltarif: • für die ersten 250.000,-- € = 0,5 % • für 250.000,-- € bis 400.000,-- € = 2 % • über 400.000,-- € = 3,5 %
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Rechtslage ab 1. 1. 2016: – bei unentgeltlicher Übertragung: Bemessungsgrundlage = Grundstückswert; Festlegung erfolgt: • anhand (noch unbekannter) Verordnung des Bundesministers • Immobilienpreisspiegel • Sachverständigengutachten (gesetzliche Vermutung der Richtigkeit)
– wenn begünstigter Personenkreis: Vorgang ist unabhängig von Gegenleistung unentgeltlich
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Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = 50.000,-- € 3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- € •Berechnung bis 31. 12. 2015: (Einheitswert pauschal) 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 2 % x 150.000,-- € = 3.000,-- €
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Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = 50.000,-- € 3-facher Einheitswert = 150.000,-- € Grundstückswert = 700.000,-- € •Berechnung ab 1. 1. 2016: (Grundstückswert Staffeltarif) 0,5 % von 250.000,-- € = 1.250,-- € 2 % von 150.000,-- € = 3.000,-- € 3,5 % von 300.000,-- € = 10.500,-- € insgesamt = 14.750,-- € (vgl. 3.000,-- € 2015) •Teuerung = 11.750,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Rechtslage ab 1. 1. 2016: • Beispiel „begünstigter Personenkreis“ – Übergabe eines Einfamilienhauses an Kind, 1-facher Einheitswert = 45.000,-- € 3-facher Einheitswert = 135.000,-- € Grundstückswert = 220.000,-- € • Grunderwerbsteuer = 0,5 % vom Grundstückswert = 220.000,-- x 0,5 % = 1.100,-- € • bisher: 3-facher Einheitswert x 2 % = 135.000,-- x 2 % = 2.700,-- € (Ersparnis 1.600,-- €) „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Rechtslage ab 1. 1. 2016: • Begünstigte Betriebsübertragung: – bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen – Freibetrag in Höhe von 900.000,-- € – aliquot zu kürzen, wenn teilentgeltlich, da nur für unentgeltliche Übertragung anzuwenden – ABER: Vorgang innerhalb begünstigtem Personenkreis immer unentgeltlich – Deckelung von 0,5 % des Grundstückswertes
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Rechtslage ab 1. 1. 2016: • Begünstigte Betriebsübertragung: – Beispiel: Übertragung Betriebsgrundstück an ein Kind mit Verkehrswert 1,200.000,-- €, Darlehensübernahme 480.000,-- € • Freibetrag in Anspruch genommen: 1,200.000,-- € abzgl. 900.000,-- € = 300.000,-- € – davon 250.000,-- € x 0,5 % = 1.250,-- € – sowie 50.000,-- € x 2 % = 1.000,-- € • insgesamt = 2.250,-- € • bis zu einem Grundstückswert von 1,375.000,-- € ist der Stufentarif günstiger, darüber hinaus die 0,5 % Deckelung „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015
Zusammenfassung GrESt neu: • Liegenschaftsübertragungen werden ab 1. 1. 2016 nicht in jedem Fall teurer (insbesondere bei Verkehrswerten unter 250.000,-- € aufgrund des Stufentarifs) • unabhängig von der Höhe der Steuerlast sollen jedenfalls die persönlichen Umstände für die Übertragung sprechen
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Form der Einkommensteuer, seit 1. 4. 2012 • sog. „private Grundstücksveräußerungen“ werden dabei der Besteuerung unterworfen • „private Grundstücksveräußerungen“ umfassen Veräußerungsgeschäfte von (privaten) Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Baurechten etc.
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Abgrenzung Steuersatz & Berechnungsart erfolgt nach Anschaffungszeitpunkt – dabei unterscheidet man: – Altvermögen – Anschaffung vor 1. 4. 2002 – Neuvermögen – Anschaffung nach 1. 4. 2002 – wenn unentgeltlich erworben (also geschenkt oder geerbt) auf die (letzte entgeltliche) Anschaffung abstellen • ACHTUNG: kann auch Übergabe sein!
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Besteuerung „Altvermögen“ – letzter entgeltlicher Erwerb vor 1. 4. 2002 – pauschle Ermittlung vom Kaufpreis (möglich) – Unterscheide hinsichtlich Steuersatz: • Umwidmung nach 31.12.1987 = 15 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 18 % vom Kaufpreis • sonst = 3,5 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 4,2 % vom Kaufpreis
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Besteuerung „Neuvermögen“ – letzter entgeltlicher Erwerb nach 1. April 2002 – Ermittlung erfolgt ausgehend von steuerpflichtiger Einkunft (kurz: Gewinn) – Steuersatz = 25 % bei Veräußerungen bis 31. 12. 2015, ab 1. 1. 2016 = 30 % von Einkunft
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Befreiungen (1) – Hauptwohnsitzbefreiung – Voraussetzung = Hauptwohnsitz wird aufgegeben – Unterscheide: • von Anschaffung bis Veräußerung min. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient oder • innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung min. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient • ACHTUNG: erfasst beide Male „nur die ersten“ 1.000 m²
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Exkurs: Immobilienertragsteuer • Befreiungen (2) – Herstellerbefreiung (Gebäude selbst hergestellt & nicht zur Einkünfteerzielung gedient) • ACHTUNG: erfasst „nur die ersten“ 1.000 m²
– Veräußerung infolge behördlichen Eingriffs – Tausch iRe Flurbereinigungs- oder Zusammenlegungsverfahrens, Baulandumlegungsverfahren
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Exkurs: Eintragungsgebühr • „begünstigter Personenkreis“des § 26a GGG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen – wenn umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom dreifachen Einheitswert – wenn nicht umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom gemeinen Wert (= Verkehrswert)
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Herzlichen Dank f端r die Aufmerksamkeit!