Side 21→24
❶ Årsmøte Gode råd for en vellykket gjennomføring
Side 10→14
Enova Regelendringer i støtten kan gi trøbbel for energieffektivisering.
Side 16→19
Vannmåler Kraftig avgiftsøkning! Fortsatt lønnsomt?
Side 36→38
Utgave № 1
Februar 2026
Optivarme gir en jevn og behagelig innetemperatur i hele bygget – helt automatisk. Systemet lærer seg raskt hvordan bygget oppfører seg og justerer varmen etter behov og vær. Dere kan følge med på og styre fjernvarmen - rett fra PC-en. Borettslag som har tatt i bruk Optivarme, forteller om en jevnere og mer behagelig innetemperatur, redusert energiforbruk, mer fornøyde beboere og en enklere hverdag for styret. Høres ikke det bra ut, da?
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere. Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
God planlegging er nøkkelen til vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.
obosprosjekt.no
Side 9 Under 40?
OBOS vil formidle historier fra engasjerte styremedlemmer som kan inspirere andre unge.
Side 28→30 Min erfaring
Heisprosjekt, finansstrategi og strikkegruppe. Daglig leder i Lyderhorn har knekt koden.
Side 32→34 Hytterehab
Mange fritidsboliger er 30 år gamle eller eldre, og står foran store vedlikeholdsbehov.
Side 41→42 Brannsikkerhet
Gamle bygårder er særlig utsatt. En tilstandsanalyse gir styret kontroll og trygghet.
Det nye året har gitt blanke ark og muligheten til å sette agendaen, gjøre nødvendige forbedringer og finne den lille ekstra motivasjonen som trengs for å nå målene sammen. Jeg lover at jeg, sammen med resten av OBOS, skal være en tydelig stemme på vegne av våre borettslag og sameier, og løfte fram deres ønsker og utfordringer i 2026.
I 2026 har jeg tre ønsker. Jeg vil at vi sikrer gode og stabile støtteordninger som inspirerer borettslag og sameier til å gjennomføre nødvendig rehabilitering og vedlikehold. Jeg vil at vi får en langsiktig og fleksibel energipolitikk, godt hjulpet av solenergi og batteriteknologi. I tillegg skal vi i OBOS oppleves som den støttespilleren vi ønsker å være, sånn at rådene våre gir trygghet og merverdi i styrehverdagen.
Jeg ønsker alle styreledere, styremedlemmer, varamedlemmer og samarbeidspartnere alt godt i 2026, og ser fram til fortsettelsen.
Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning
Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no Tlf: 452 58 848
Annonsesalg: HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no
Design: Bielke&Yang
Trykk: Aksell
Forsidefoto: Jan Tore Eriksen
OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.
og batteribanker gir nye muligheter for selvforsynte boligselskap.
Solcellespesialisten gikk konkurs i desember, men ble raskt kjøpt opp av Elmera Group og gründerne. Årsaken var først og fremst innføringen av Norgespris og usikre rammevilkår, som har gjort nedbetalingstiden lengre for eneboliger.
— For boligselskaper er situasjonen annerledes. Store takflater, felles forbruk og mulighet for intern deling gir bedre utnyttelse og mer forutsigbare kostnader, sier Carina Hiorth, energirådgiver i OBOS Prosjekt.
Lønnsomhet og levetid
Typisk nedbetalingstid for borettslag og sameier ligger mellom 10 og 15 år, mens anleggene produserer strøm i 30 år eller mer. Panelene har normalt 25 års effektgaranti og krever lite vedlikehold.
— Etter nedbetaling gir dette gratis energi til felleslaster som belysning, ventilasjon og varmtvann. Når investeringen fordeles på mange, blir den mer overkommelig og gir langsiktig gevinst, sier Hiorth.
Batterier og smart styring
Batteriprisene har falt kraftig den siste tida, og lagring gjør det mulig å bruke solenergi når strømmen er dyrest.
— Smart styring kan varme beredere eller lade batterier når strømmen er billig eller egenprodusert, slik at beboerne kommer hjem til ferdig oppvarmet vann uten pristopper. Dette øker egenforbruket, reduserer nettleie og kan bidra til lavere effektledd ved å flate ut toppene i forbruket, sier Hiorth.
Lønnsomme prosjekter
Oppsal borettslag i Oslo har allerede installert integrerte solceller på to tak og planlegger å utvide til resten. Batteribanken blir plassert i fyrhuset, som i dag har fjernvarme, og det vurderes etablering av felles varmtvann.
— Orebakken borettslag er et annet eksempel. Her jobbes det med et helhetlig prosjekt som inkluderer taktekking, solceller og nye vinduer, sier Hiorth.
Hun forteller at så lenge man har store tak og enten nylig lagt nytt tak eller trenger det, er solceller ofte en god løsning.
— Oslo kommune kan også dekke mye av installasjonskostnaden. Hvis man i tillegg får brukt alt man produserer på eget forbruk, uten å selge på markedet, er det enda bedre butikk, sier Hiorth. •
● ↑ Carina Hiorth er energirådgiver i OBOS Prosjekt og bistår styrer gjennom hele prosessen, fra energikartlegging og innhenting av tilbud, til oppfølging og ferdigstillelse.
Foto: Pernille Münster
og 30-årene.
Snart starter jakten på nye styremedlemmer, og OBOS ønsker å skape mer engasjement blant de yngre i borettslag og sameier. — Vi ønsker å fortelle historiene til yngre styremedlemmer for å inspirere andre unge til å delta i styrearbeid. Mangfold er bra, og de unge er underrepresentert, sier Øivind Aastorp, daglig leder i OBOS Eiendomsforvaltning.
Mangfold gir styrke
Over 80 prosent er eldre enn 44 år, viser OBOStall om sammensetningen i styrene. — Vi vet at styrene som står sterkest er der alle generasjoner bidrar og mangfoldet står høyt.
Målet bør være at styret gjenspeiler beboerne. Det er ikke enkelt når det bare er tre eller fem i et styre, men jeg tror det er mange unge som kan gjøre en verdifull innsats. Utfordringen er å få dem til å stille. Vi tror at gode eksempler kan motivere flere, sier Aastorp.
Investering i framtiden
Det kan være mange årsaker til at det er vanskelig å rekruttere de yngre. Tidsklemma er en av dem. Usikkerhet om hva jobben innebærer, er en annen. Dermed kan det være smart å gi en god innføring i hva vervet innebærer. Man kan trekke fram at styrearbeid er bra å ha på CV-en, og at man gjennom styrearbeidet har muligheten til å bedre bomiljøet og øke verdien på egen boliginvestering.
— Vi er stolte av alle dere som gjør en innsats og utgjør en forskjell i nabolaget deres, men vi vet at tid er en knapp ressurs for mange. Derfor jobber OBOS med digitale kundeløsninger og praktisk bistand som gjør styrearbeidet enklere og mer effektivt. Målet er at du skal bruke minst mulig tid på det administrative, og mest mulig på å skape et godt bomiljø, sier Aastorp.
Han oppfordrer unge, engasjerte styremedlemmer til å ta kontakt, eventuelt å sende tips hvis du har noen å anbefale.
— Målet er å formidle historier som kan inspirere andre. Da kan det bli enklere å rekruttere yngre krefter til styrene i framtiden, sier Aastorp. •
Tips oss!
Kjenner du noen unge og engasjerte?
Send gjerne tips om styremedlemmer med historier som kan inspirere flere til å ta verv.
boligmiljo@obos.no
● ↑ Styret bør gjenspeile beboerne. Mange unge?
Da bør de også være representert.
Foto: Nadia Frantsen
● ↑ Øivind Aastorp, daglig leder i OBOS Eiendomsforvaltning.
Under en time, null konflikter og fornøyde beboere. Hva er hemmeligheten?
Tekst Martin Bergesen
Foto Jan Tore Eriksen
Dette var en rolig generalforsamling.
I de lyse konferanselokalene på Oslo K i Kværnerbyen har i underkant av 20 beboere fra Ellipsen borettslag nettopp fullført sin årlige generalforsamling, og nestleder Espen Strand kan konstatere at det ikke ble noen stor ståhei i år heller.
Ingen hevede røster, ingen store konflikter på sakslista. Selv nye styremedlemmer gikk det lett å velge inn, og det hele var over på godt under en time.
— Det var bare ett forslag fra en beboer om høyden på en hekk i første etasje. Han trodde vi hadde pålagt gartner å klippe hekken ned, men det gjorde vi for å gjøre den fyldigere og hindre innsyn. Og det var det som ble diskutert mest, sier Strand.
Stormfulle årsmøter hvor styrer går i protest og beboere slenger ukvemsord er ofte det som får mest omtale, men når vårsesongen har kommet og gått er det alltid de rolige og uspektakulære gjennomkjøringene som er i klart flertall.
Dykker ned i regnskapet
Ellipsen borettslag ligger på Ensjø i Oslo, med 152 boenheter som var innflyttingsklare i 2013. Sist de hadde tendenser til murring under en generalforsamling var i 2023, da avdragsfriheten gikk ut på borettslagets lån og felleskostnadene dermed økte.
Tross den rolige stemningen i forkant av årets møte har Espen Strand og forretningsfører Morten Wiker Røstengen fra OBOS på forhånd avklart hvem som skal svare på hva, slik at alle er godt forberedt på spørsmål som måtte komme rundt deres respektive ansvarsområder.
— De ønsket ikke å svare så mye om regnskap, men så har de eierskap på noen andre poster de har god kontroll på. Ellers er jeg til stede for å føre protokoll, sier Røstengen.
Det er en fordeling styrelederen er godt fornøyd med.
— Vi har et veldig godt samarbeid. Med ham på møtene får vi svart ut spørsmål fra forsamlingen på en god måte, sier Strand.
Under generalforsamlingen kommer de fleste beboerspørsmålene fra Grete Klæboe, og de handler om nettopp regnskapet. Selskapet har en litt vrien struktur, som gjør at regnskapet ikke blir fullstendig før det påfølgende året. Det irriterer Klæboe, fordi årsresultatet blir misvisende og tallene blir kompliserte for beboerne å komme til bunns i uten gode forklaringer ved siden av.
— Jeg vil gjerne vite, så da grafser jeg nedi og finner ut av det, sier Klæboe.
Hun var selv med i styret tidligere, og er fortsatt en ressursperson for styret som hjelper til med alt fra klageskriving på en byggesak til styrerekruttering. Planen er å bli boende i borettslaget resten av livet, så hun engasjerer seg fortsatt litt ekstra i det som foregår der.
— Er økonomien i orden, så har man et veldrevet borettslag med kapasitet og evne til å ivareta både bygninger og miljø. Jeg har vært på alle generalforsamlingene. En egen leilighet er jo en investering man gjør, så jeg er opptatt av at ting går riktig for seg, sier hun.
Godt forberedt Klæboe får svarene sine, og får oppfordret til en mer oversiktlig regnskapsforklaring neste år. Ellers er det bare én annen beboer som har innspill. Når generalforsamlingen får forløpe så kjapt og smertefritt som det gjør, skyldes det at det er gjort et godt forarbeid både av rådgiveren og av styret selv. Røstengen er også teamleder for mange rådgivere i OBOS, og får derfor med seg det meste som rører seg på vårens årsmøter og general-
Fakta
Lede de vanskelige møtene?
Det er ikke alltid lett å holde generalforsamlingen udramatisk. Hvis agendaen er lang og temperaturen høy, gjelder det å være forberedt.
En nøytral innleid møteleder kan være ett klokt grep. Enighet om hvem som svarer på hva, samt at man unngår å prøve å svare på ting man ikke selv vet, er også lurt.
Det er lurt å ha kjøreregler for å unngå at diskusjonene blir for lange, for eksempel ved å unngå gjentakelser av samme poeng. Begrens taletid til to minutter og begrens antall replikker på et innlegg.
forsamlinger. Han har etter hvert fått et klart bilde av hva som fungerer og ikke. En fallgruve er at generalforsamlingen blir et diskusjonsforum.
— Da kan møtet bli tre timer diskusjon mellom tre av de oppmøtte. Det ønsker ikke folk bruke en maikveld på, og da kan oppmøtet synke, sier han.
Det å unngå møter med 32 saker på sakslista, noe Røstengen har opplevd selv, henger tett sammen med jobben styret gjør resten av året.
— Det styret kan bomme på er at grunnarbeidet mangler og beboerne ikke har nok informasjon før en sak skal vedtas. En generalforsamling bør ikke være første gang man ser på hvordan en sak skal løses.
Det samme gjelder sakene beboerne har på hjertet i året som går mellom hver generalforsamling.
— Om styret overser beboerne i hverdagen, kan de ta for mye plass under selve møtet. Det er bedre å ta tak og avklare ting før møtet.
I så måte mener Røstengen det ikke er tilfeldig at generalforsamlingen til Ellipsen borettslag gikk så greit for seg.
— De er gode på å informere via Vibbo, og har artikler ute nesten hele tiden. Det er et godt arbeidende styre som er flinke til å følge opp ting.
Dialog gir ro
Styret er i forkant på vedlikehold, med kjapp fjerning av tagging og en egen gartner som får fellesområdene til å skinne litt ekstra. Samtidig jobber de for å holde fellesutgiftene under snittet.
I forkant av generalforsamlingen har styret jobbet med å svare ut noen innkomne saker på forhånd, slik at de ikke trenger å fylle sakslista. Årsmøtemodulen i Styrerommet er blitt en viktig del av gjennomføringen.
— Der kan andelseiere sende inn saker på en enkel måte, og vi kan behandle dem for å finne ut om de skal med på generalforsamlingen. Da kan vi også ha dialog og avklare med innsenderne om vi er usikre på noe, sier styreleder Strand.
Han understreker også viktigheten av å skrive en god årsberetning om styrets arbeid.
— Den bruker vi litt tid på for å vise hvilke saker og vedlikeholdsoppgaver vi har holdt på med det siste året, hva pengene har gått til og hva
1. En fordel med fysiske møter er at styrene får møte beboerne, som i sin tur kan stille spørsmål underveis. Resultater fra avstemninger kommer også umiddelbart.
2 Grete Klæboe er en ressursperson for borettslaget, enten det gjelder byggesaker eller drive valgkomitéarbeid. – Jeg anbefaler alle å engasjere seg i eget bomiljø, det er givende arbeid.
● ↑ Espen Strand (t.h.) har vært nestleder i Ellipsen borettslag i tre år, og er veldig engasjert i vedlikeholdet, med alt fra kjapp fjerning av tagging til gode avtaler med gartner og håndverkere. – For å ha det fint og ikke ha de store kostandene, ser vi at det lønner seg.
Fakta
Boligselskaper kan velge mellom tre møteformer, alle med sine fordeler og ulemper.
❶ Kun fysisk
Å møtes fysisk gir muligheter for diskusjon, og alle avgjørelser fattes umiddelbart i rommet. Mange eldre og ikke-digitale beboere vil gjerne foretrekke dette.
Ulempen er oppmøte, med mindre det er brennbare saker på agendaen kan det bli slunkent i seteradene.
Etter loven er det slik at man er pliktig til å arrangere fysisk generalforsamling dersom minst 10 prosent av beboerne krever det. I tillegg må kravet fremmes av minst to eiere i fellesskap.
❷ Kun digitalt
Alle sakene legges ut via Styrerommet, og blir tilgjengelige for beboerne gjennom Vibbo.
Ren digital avstemning skjer via nettløsning og foregår over et gitt antall dager, noe som gir flere beboere mulighet til å delta i demokratiet i boligselskapet.
Denne løsningen har vist seg å øke deltagelsen betraktelig. Ulempen er at man mister en mulighet til å møte beboerne, men dette kan løses gjennom egne beboermøter.
❸ Hybridløsning
Med en hybridløsning gjennomføres det et fysisk møte, men avstemningen foregår digitalt på samme måte som i et rent digitalt møte.
Noen velger i tillegg at det fysiske møtet skal overføres over nett, og benytter en teknisk løsning hvor beboere kan delta i diskusjoner via videochat på storskjerm.
som er planlagt framover. Både andelseiere og eiendomsmeglere synes den har vært nyttig.
De færreste ønsker at en generalforsamling skal dra ut i timevis. Samtidig påpeker Røstengen at det motsatte heller ikke nødvendigvis er bra.
— Hvert år har du noen som prøver å sette verdensrekord, men det er ikke om å gjøre å få dette ned på 10 minutter. Når folk først har møtt opp, skal man respektere det og ikke haste gjennom. Styret bør ha såpass god tid at det er åpent for dialog.
Et grep Ellipsen ikke har innført, men som rådgiveren er glad i, er å arrangere beboermøter før generalforsamlingen. Gjerne ett på høsten og ett på våren.
— Da får man diskutert saker, og det kan være bra for å rekruttere nye styremedlemmer også. Jeg synes styrene møter beboerne for sjelden når det bare er én gang i året. Hvorfor ikke møte dem på høsten og våren, og så heller ha digital generalforsamling? Da får man diskutert skikkelig, og interessen for styrearbeid blant beboerne kan også øke, sier Røstengen.
Bør unngå styresaker Hva som hører generalforsamlingen til, hva som passer bedre på et beboermøte og hva som styret selv bør avgjøre er generelt en viktig balanse Røstengen er opptatt av. Han advarer mot å dra opp saker som burde være styresaker til avstemning ved generalforsamlingen, for eksempel økning av felleskostnader.
— Da legger styret opp til en tradisjon med spørsmål som «Hvorfor har dere ikke spurt generalforsamlingen?» Og da tar man bort den myndigheten styret skal ha til å styre økonomien. Beboerne bør stole på styret de har valgt til å ta avgjørelsene, og så blir styret målt på det i etterkant, sier Røstengen.
Om styret ønsker å øke engasjementet eller få en konsensus fra beboerne, kan det likevel være enkelte typer saker som passer til dette.
— Om man skal fjerne tv-pakken fra den kollektive avtalen for kabel-tv og nett, kan det bli mye bråk i ettertid. Da kan dere være greit å skaffe seg ryggdekning ved å ta det på generalforsamlingen.
Etter pandemien og regelendringene den førte til rundt generalforsamlinger, har det også blitt vanligere å gjennomføre heldigitale årsmøter. Det er noe Røstengen mener flere kan benytte, fordi det også drar opp andelen som stemmer.
— Vi har noen retningslinjer på hvilken av formene som er lurest basert på hvilke saker som tas opp. Om man går gjennom sakslisten på et beboermøte, kan man godkjenne regnskapet hjemmefra.
Røstengen mener årets generalforsamling hos Ellipsen fint kunne vært gjennomført digitalt, men når de likevel går for en fysisk variant er det blant annet fordi de ønsker å møte beboerne.
— Unntatt et av Covid-årene har vi hatt fysisk oppmøte. Digitale avstemninger tar også lenger tid, fordi man ikke får resultatet umiddelbart, sier nestleder Strand.
Effektiv valgkomité
En annen fordel med det fysiske årsmøtet er selvsagt den pinlige stillheten som oppstår når man spør om noen ønsker å stille til et styreverv. Den har tvunget frem mang en håndsopprekning over det ganske land.
— Det er vanskelig. Jeg har sittet lenge, og styreleder har sittet siden tidenes morgen, så det er ikke rift om plassene, sier Strand.
Denne gangen har Ellipsen imidlertid vært i forkant. Da det åpnet seg to posisjoner for et styremedlem og et varamedlem, ble dette annonsert på Vibbo og digitale oppslagstavler i oppgangene, samtidig som de opprettet en valgkomité hvor Grete Klæboe var med.
— Vi fikk faktisk svar med en gang fra folk som ville engasjere seg i sitt eget bomiljø. Det var heldig at de rekrutterte seg selv, og så viste de seg å være svært godt kvalifiserte, sier hun.
Med kandidater klare til møtet går siste punkt på programmet, valget, gjennom uten pinlig stillhet. Og så er det over for i år. Røstengen har merket at mange styrer gruer seg unødig til generalforsamlingen, men det er det sjelden grunn til.
— De 10-20 prosentene av møtene som er vanskelige får mye oppmerksomhet, men flertallet av møtene vi i OBOS er med på ligner mer på Ellipsen. Etter møtet sier de fleste at «dette gikk jo greit!», sier Røstengen. •
● ↑ Rådgiver Morten W. Røstengen i OBOS anbefaler beboermøter der det kan informeres og diskuteres. – Ellers kan årsmøtet bli en lang seanse med folk som sier at styret er dårlig, uten at de vil sitte i styret selv. Heldigvis er de møtene i mindretall.
Her er spørsmål som ofte stilles om forberedelser og gjennomføring av årsmøter.
Tekst
Henrik Sørlie
Hvilke tidsfrister gjelder for årsmøter?
Det ordinære årsmøtet må være gjennomført senest 30. juni. Styret må i god tid varsle om årsmøtedato og frist for innsending av saker. Innkalling med årsregnskap og revisjonsberetning skal sendes mellom 8 og 20 dager før årsmøtet. Ekstraordinære årsmøter kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel, men minst tre dager i forkant.
Hvem bestemmer styrehonorar og fordeling?
Det er årsmøtet som bestemmer summen, men styret kan foreslå en sum. Det er store variasjoner i størrelsen på styrehonorar hos ulike boligselskap. OBOS anbefaler at styrets arbeidsmengde og tidsbruk bør være de avgjørende faktorene, og ikke hva andre boligselskap utbetaler. Loven sier ingenting om fordeling av styrehonoraret innad i styret. Det er vanlig at styreleder får mest på grunn av lederansvaret. Noen styrer fordeler resten av honoraret likt, mens andre fordeler honoraret basert på oppgaver og arbeidsmengde til den enkelte.
❺Må alle forslag behandles?
Alle innkommende forslag skal i teorien bli behandlet på årsmøtet, men styret bør oppfordre til at visse kriterier er oppfylt. Styret kan be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og det bør fremgå tydelig hva man skal stemme over. Hvis det er en sak som flere ganger har vært behandlet og blitt nedstemt på tidligere årsmøter, kan styret argumentere for å vente. Det er likevel opp til forslagsstilleren å godta dette. Hvis styret har forslag til saker, må disse ha blitt vedtatt på et styremøte. Det er ingenting i veien for at årsmøtet diskuterer andre saker, men det kan ikke treffes vedtak.
Hvordan kan man få opplæring i bruk av årsmøtemodulen?
Forhåpentlig skal den være selvforklarende, men i «Hjelpesenter» i Styrerommet finnes det brukerveiledning. Det tilbys også kurs og webinar, eller man kan spørre rådgiveren sin om hjelp. Boligselskap som ikke har egen rådgiver, kan sende spørsmål til rådgiverteamet for Vibbo/Styrerommet.
Hvordan verve styremedlemmer?
Noen nøkkelpunkter: Lag en framdriftsplan og finn ut hvordan dagens styre fungerer. Prat med hver og en av styremedlemmene. Hvem ønsker egentlig gjenvalg? Se etter kandidater med egenskaper som utfyller hverandre. Legg spesielt merke til de som viser litt ekstra engasjement for bomiljøet. Ta helst direkte kontakt framfor å sende SMS eller e-post. Det bør helst være en uavhengig valgkomité som starter tidlig og systematisk med vervingen. Trengs det mer inspirasjon? OBOS arrangerer kurs og webinar med tips og råd om verving av styremedlemmer.
Må det lages årsrapport?
Nei, det er ikke lovpålagt å lage en årsrapport, men det kan være nyttig av flere gode grunner. Styret har da mulighet til å beskrive hva som har skjedd og hva styret konkret har gjort. Årsrapporten fungerer som et historisk dokument, og kan dessuten også bidra til å forsvare styrehonoraret når folk får innblikk i den faktiske arbeidsmengden.
Kilde: Aleksander G. Svinddal, fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning
Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.
Juridisk trygghet i styrearbeidet
Standardveien 1, Oslo
Få oversikt over styrets juridiske ansvar og handlingsrom. Lær hvordan du håndterer saker trygt og effektivt.
Når 12. februar 17.00–20.00
Pris 1500 kr inkl. mat og drikke
Meldinger på Vibbo
Webinar
Gjør kommunikasjonen med beboere enklere, tryggere og mer effektiv med meldingsfunksjonen på Vibbo.
Når 18. februar 11.30–12.15
Pris Gratis
Kalender og booking på Vibbo
Webinar
Lær hvordan kalenderfunksjonen i Vibbo gir beboere og styret en smidig løsning for booking og betaling.
Når 4. mars 11.30–12.15
Pris Gratis
Smidig, digital beboerhåndtering
Webinar
Bruk Vibbo til å administrere tilganger og håndtere forespørsler og meldinger på en enkel måte.
Når 11. mars 11.30–12.15
Pris Gratis
Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs
Gratis opptak av tidligere webinarer obos.no/webinar
Vi vet at det er mye å ta hensyn til i et utemiljøprosjekt. Gjennomførbarhet, fremdriftsplan, sesong og samordning. Mange beslutninger og ofte stramme tidsrammer. Derfor er vår rolle enkel: En trygg og erfaren partner som gjør prosessen smidig og effektiv. Gjennom flere tiår har vi i Weland utviklet vedlikeholdsfrie produkter for utemiljøer, der funksjon, fleksibilitet og lang levetid er en naturlig del av helheten.
Med Weland får du helheten hos én leverandør – slik at du kan fokusere på prosjektet. Oppdag vårt brede utvalg på weland.no
Borettslaget Keyserløkka Øst i Oslo satser på trygg sykkelparkering fra Weland.
Enøk Hindringer
Borettslaget var klare til å installere varmepumper, men nye Enova-regler satte en bråstopp for det.
Tekst
Ida Anett Danielsen
Pelle Bohn Aarsbog
Foto
Pernille Münster
Det føles som å ha et vinnerlodd vi ikke får hevet premien på. Vi hadde håpet på å komme i gang høsten 2025, men nå står alt på vent, sier Frank Martinsen.
Han er styreleder i borettslaget Markveien 2 på Grünerløkka i Oslo, som består av 12 leiligheter. Bygården fra 1898 ligger i rød vernesone med både ytre og indre vern. Det, og alderen, gjør mulighetene for energieffektivisering svært begrenset. Etterisolering er vanskelig, og vindusskift gir liten effekt.
Unik mulighet
Etter mange år med høyt energiforbruk, iskalde leiligheter vinterstid og glovarme leiligheter om sommeren, ante de endelig råd.
En energikartlegging viste nemlig at den gamle bygården hadde en unik mulighet for å plassere varmepumper på det flate taket.
— Planen var en egen luft-til-luft-varmepumpe til hver av leilighetene, og én større lufttil-vann-varmepumpe til felles varmtvann. Det skulle redusere strømforbruket vårt betraktelig og gi oss bedre inneklima, forteller Martinsen.
Fakta
De trodde først at det var umulig å gjøre et så gammelt bygg energieffektivt, men takket være det flate taket lå muligheten der. Det var vinnerloddet de trengte.
— Vi ble faktisk positivt overrasket over hvor lønnsomt det kunne bli.
Byantikvaren godkjente plasseringen av varmepumpene på taket. Men godkjenningen fra Hafslund Celcio AS om å søke støtte hos Enova uteble. Bygget er nemlig plassert for nært deres fjernvarmenett.
— Det var en stor skuffelse. De sa bare «her er det varmerør, så da må dere bruke dem», men det er jo faktisk ikke praktisk mulig, sier styreleder Martinsen.
Som et lite borettslag er Markveien 2 helt avhengig av den økonomiske støtten fra Enova. — Uten den blir nedbetalingsperioden mye lengre. Jeg frykter også at en økning i felleskostnader, selv om det lønner seg på sikt, kan gjøre at folk ikke ønsker å gjennomføre prosjektet. De fleste som bor her er unge og har høye lån allerede, sier han.
Fjernvarmekonsesjon og Enova-støtte
Boligselskap i konsesjonsområdet til fjernvarme får ikke støtte fra Enova til varmepumper med mindre fjernvarmeselskapet bekrefter at fjernvarme ikke er aktuelt. Dette kan gjelde hvis det mangler vannbåren oppvarming eller felles varmt tappevann.
Fjernvarmeselskapene har investert betydelig i rørnett og varmesentraler, og ordningen er laget for å sikre at disse ressursene utnyttes.
Begrunnelsen fra Enova og myndighetene er forsyningssikkerhet og energieffektivitet. Fjernvarme skal bidra til å redusere elektrisk effektbruk i perioder med høyt strømforbruk.
● ← Styreleder Frank Martinsen ble først positivt overrasket over at det fantes muligheter for å installere varmepumper på taket. Borettslaget måtte likevel gå en ny vinter i møte med kalde leiligheter og høye strømregninger.
For boligselskap betyr dette at enkelte energitiltak kan være utfordrende å gjennomføre innenfor dagens regelverk.
Borettslaget Markveien 2 ligger på Grünerløkka i Oslo, i en gammel bygård fra 1898. Med beliggenhet i rød vernesone er mulighetene for energieffektivisering svært begrenset.
Høsten 2025 ble det gjort flere justeringer i vilkårene for støtte fra Enova til forbedring av energitilstand og ulike energitiltak, blant annet:
→ Dersom det installeres varmepumpeløsning, kan dette ikke gjøres i et område med fjernvarmekonsesjon med mindre fjernvarmeleverandøren skriftlig bekrefter at de ikke kommer til å bygge ut fjernvarme til det omsøkte bygget innen nær fremtid.
→ Det er tydeliggjort at søker ikke kan motta annen støtte (offentlig eller annet) til prosjektet, at lovpålagte krav ikke støttes og at det kun er støtteberettigete tiltak som kan inngå i beregning av energiresultat.
→ Behov for tydeligere kriterier
Avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt, Morten Brustad Kjærland, synes det er synd at de nye Enova-reglene fører til at prosjektet blir lagt på is.
— Styret i borettslaget har gjort alt riktig. De har kartlagt energibruken og funnet gode tiltak. Vi skulle ønske støtteordningene var mer forutsigbare, spesielt fordi vi vet at beslutningsprosesser tar tid.
Markveien 2 ligger rett ved et fjernvarmerør i gata, og regnes dermed som en del av fjernvarmeområdet. Det gjør at prosjektet ikke lenger kan få støtte til varmepumper.
— Det er en krevende situasjon for mange borettslag og sameier. Når rammevilkårene endres, kan prosjekter som ellers hadde vært gjennomførbare, bli satt på vent. Det er derfor viktig med tydelige og stabile kriterier, slik at styrene kan planlegge langsiktig, sier Kjærland.
OBOS Prosjekt anslår at tiltakene med varmepumper hadde gitt Markveien 2 en årlig energibesparelse på rundt 76 000 kWh. Kostnaden var beregnet til mellom 800 000 og 1 million kroner. Uten støtte blir det for dyrt for et lite borettslag.
— Alle borettslag og sameier vi jobber med, ønsker å redusere kostnadene sine. Da er det viktig at ordningene legger til rette for gjennomføring, sier Kjærland.
Usikker framtid
For styrelederen i Markveien 2 føles det urettferdig å bli stoppet av regler som ikke tar hensyn til byggets faktiske situasjon.
— Fjernvarme er ikke et reelt alternativ for oss. Vi har ingen radiatorer, og å legge rør i en 1890-tallsgård ville vært en enorm investering. Å koble til fjernvarmen hadde bare gitt oss ekstra kostnader, uten lavere strømregning. Det er rett og slett ikke praktisk mulig, sier Martinsen.
Til tross for skuffelsen håper han at prosjektet kan realiseres på sikt.
— Vi hadde virkelig troen på dette. Det hadde spart oss både penger og strøm, og gjort leilighetene mer behagelige å bo i. Nå håper vi at noen tar til fornuft, så slike prosjekter får muligheten de fortjener.
Kjærland i OBOS etterlyser en mer forutsigbar ordning, slik Oslo kommunes modell fungerer. Der er kriteriene tydelige, for eksempel: «Du får støtte hvis vinduene oppfyller disse kravene.»
— Vi synes Enova har gjort mye riktig, blant annet med støtten til energikartlegging, og vi forstår at de må prioritere midlene sine. Samtidig skulle vi ønske de tok innspillene våre om en modell for gjennomføringsstøtten likere den Klimaetaten i Oslo har. Det gir forutsigbarhet, og flere energibesparende tiltak kan gjennomføres, avslutter Kjærland. •
● ↖ Både styreleder Frank Martinsen og avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt, Morten Brustad Kjærland, synes det er synd med regelendringen fra Enova. Her på byggets flate tak, som egentlig gir en unik mulighet for energitiltak.
● ↑ Styrelederen hadde håp om å få koble på borettslagets felles varmtvannsanlegg til en luft-til-vann-varmepumpe på taket. Det blir så lenge med drømmen.
OBOS Nett leverer 100 % fiber til borettslag og sameier for internett og TV-tjenester.
obos.no/fiber
Med gode digitale verktøy og en vennlig tone kan også et lite styre drive et stort borettslag.
Tekst Martin Bergersen Foto
Jan Tore Eriksen
Da jeg ble styreleder, var det viktig for meg å være på lag med beboerne, sier Julie Kathrine Andresen.
Andresen er inne i sitt fjerde år som leder for Myrer borettslag på Kjelsås i Oslo. På den tiden har hun vært en aktiv pådriver både for å forenkle styrearbeidet, og for å ha en triveligere kommunikasjon med beboerne i det store borettslaget.
Sommerfester, julegrantenning, og muntre dugnader med boller og saft, er noen av virkemidlene. Samtidig fungerer en solid digital verktøykasse som bærebjelken i kommunikasjonen.
— Målet mitt er å gi beboerne en mulighet til å stole på oss. De skal kunne komme til oss med spørsmål og problemer, uten å føle at de blir dømt eller at noe er feil.
Andresen er selv oppvokst på Kjelsås og kjente godt til borettslaget før hun flyttet hit med sønnen. I oppveksten var hun her på besøk hos klassekamerater, og på Myrerjordet rett ved har alt fra idrettsarrangementer til skoleavslutninger foregått.
— Noen av beboerne har bodd her helt siden det ble bygget, men vi har også mange tilflyttere. Det er som Kjelsås ellers. En god blanding av folk, og stemningen er veldig nedpå.
Omfattende styrejobb
Innbyggertallet i borettslaget er på størrelse med en liten bygd, med 408 leiligheter fordelt på 26 blokker som alle ble bygget på 50-tallet. Dermed blir det nok å gjøre for et styre som bare teller henne, en nestleder, tre styremedlemmer og to vararepresentanter. Hele styret spiller en viktig rolle, forteller Andresen, og hun jobber svært tett med nestlederen sin.
Til tider er det mye arbeid. Både med det fortløpende, hverdagslige arbeidet og noen store prosjekter som har krevd mye tid.
Da de rev en garasjerekke for å sette opp ladeplasser, måtte de varsle naboer, få godkjenning Styrearbeid Digitale løsninger
→ ● ↑ Styret bruker Vibbo som plattform for all beboerkommunikasjon. – Vi er opptatt av å bruke det aktivt, sier styreleder Julie Kathrine Andresen.
→ fra Riksantikvaren og samle inn omfattende dokumentasjon. Mens da de pusset opp tak og fasade var det byggemøter og befaringer i arbeidstiden. Styret har også rukket å installere et nytt brannvarslingsanlegg og følge opp en reklamasjonssak på alle vinduene i borettslaget.
På toppen av dette kommer de faste oppgavene, som å svare på e-poster, organisere trappevask og vedlikehold, samt arrangere felles arrangementer.
— Jeg tror nye styremedlemmer får litt sjokk. Men det går, så lenge man trives og er engasjert.
De bruker Styrerommet aktivt til e-post, fakturahåndtering og lagring av dokumenter som arbeidskontrakter og lignende. Andresen sier de har fått god nytte av modulene for HMS, bærekraft og vedlikeholdsplanlegging.
— I vedlikeholdsplanen legger vi inn hva vi har gjort og hva som haster. Alt av planer, kontrakter og prisforslag fra de største prosjektene våre er lagt inn der, slik at det er lett tilgjengelig for nye styremedlemmer når det er utskiftninger.
Slipper unødige henvendelser
Når det kommer til å redusere unødig arbeid, er det nok likevel beboerportalen Vibbo som har vært det viktigste verktøyet for styret.
— Vi bruker Vibbo til all beboerkommunikasjon, og har rutiner for å sikre at også de som leier får tilgang der med en gang. Løsningene er veldig effektive, både for styret, vaktmester og beboerne.
I Vibbo kan beboerne selv fylle på vaskekort og bestille nøkler. Styret sender ut jevnlige nyhetsbrev om arbeidet sitt, og de har sortert info om alt fra søppelkomprimatorens åpningstider, til vaktmesterens kontaktinfo og håndverkeravtaler under egne temasider.
— Vi prøver å oppdatere informasjonen fortløpende for å unngå for mange henvendelser fra beboerne. Om de sender oss melding svarer vi at «det kan du finne på Vibbo, under dette temaet». Vi oppretter også arrangementer for dugnad, sommerfest og julegrantenning der, for å lære dem opp til at her blir det også lagt ut sånne ting.
Samtidig begynner beboerne nå å bli såpass vant til Vibbo at de digitale oppslagstavlene begynner å ta over for Facebook som kommunikasjonskanal innad i borettslaget.
— Jeg tror mange beboere følte at dette var styrets verktøy, men med nye Vibbo er det blitt mer levende der inne. De legger ut nabovarsel om oppussing til blokka si, driver kjøp og salg eller spør om å få låne en sag eller andre verktøy. →
● → Myrer borettslag ble bygget på jordet til gamle Myrer gård mellom 1950 og 1954. De tidlige årene i blokkene var preget av en dugnadsånd som ennå glimter til i moderne tid.
● ↑ Et jevnlig nyhetsbrev om styrets aktiviteter på Vibbo gjør at det blir mindre merarbeid. – Da unngår vi en jevn strøm av henvendelser som vi egentlig bare kan besvare i et brev, sier styrelederen.
→ Bookingløsningen i Vibbo har blitt oppgradet. Nå kan du ikke bare bruke mobilnøkkel og ta betalt, du kan også sette ulike priser på samme objekt. Det betyr at festlokalet kan
leies ut til eksterne for ordinær pris, til interne for en lavere pris og helt gratis til veldedige organisasjoner. En fleksibel løsning som gjør det enklere å tilpasse tilbudet til ulike behov.
Ønsker du et tryggere borettslag?
→ Styrerommet samler alt styrearbeid på ett sted og gjør det enkelt å finne gamle vedtak og leverandørkontrakter. Det sikrer en smidig overgang for dem som overtar. Styrerommets skylagringsløsning lar styret laste opp filer og samarbeide i dokumenter, presentasjoner og regneark samtidig. Det er enkelt å dele filer og mapper med beboerne.
Bytt til giftfri skadedyrkontroll!
→ Det er også inne på Vibbo beboerne sender beskjeder om smått og stort i borettslaget, som fulle søppelkasser eller juletrebelysning som ikke fungerer.
— Det er mye vi ikke ville fått med oss ellers, som jeg da kan ta med vaktmesteren.
Formuleringens kraft
Styrelederen er nøye på at kommunikasjonen som går ut til beboerne gjennom Vibbo skal ha en positiv tone. Hun sørger derfor for at hun ønsker god jul og takker for innsatsen til de som har bidratt i året som gikk, og når hun for eksempel må be beboere i de øverste etasjene om å huske å fjerne snø fra balkongene sine, er hun bevisst på hvordan hun formulerer seg.
— Ordvalg betyr noe. Når søppelbrønnene er fulle, sier vi at «vi setter pris på at dere kaster avfallet på gjenbruksstasjon». Jeg tror ikke pekefingermetoden hjelper så mye for bomiljøet. Selv om det kan oppstå situasjoner hvor man må være ekstra tydelig, er det bra å holde en vennlig og informativ tone.
Holdningen har hun også med seg utenfor den digitale kommunikasjonen. Under den årlige vårdugnaden går for eksempel styret selv rundt
for å levere ut blomstene som skal plantes foran blokkene, og for å prate med beboerne.
— Jeg vil ikke at styret skal være et fremmed organ som bare bestemmer og gir strenge beskjeder. Som styreleder er jeg opptatt av felles samlingspunkter, så i tillegg til dugnaden har vi også sommerfest og julegrantenning hvor vi er involvert og blir kjent med beboere.
Hun føler at strategien har gitt resultater, og at miljøet i borettslaget har blitt bedre, spesielt de siste årene. Både i måten beboere tipser dem om smått og stort, men også på dugnadene.
— De siste årene har jeg sett at alle har vært så engasjerte. De tar ansvar selv, enten at blokkene ordner høytrykkspyler seg imellom, eller at de koster i oppganger og luker i bed. Og så samles vi alle og spiser boller og drikker saft etterpå.
Mye har endret seg i borettslaget siden det ble bygget på 50-tallet. For eksempel er det sjelden du ser infolapper på dørene i de 26 blokkene. Dugnaden er imidlertid et viktig unntak.
— Det tar lang tid å henge opp informasjon om årets dugnad i alle husene. Det er heller ikke noe jeg vil pålegge vaktmester å bruke tida si på, men akkurat dugnaden vil jeg sikre at alle får med seg. •
● ↑ Å lede et borettslag med 26 blokker og flere aktive vedlikeholdsprosjekter kan gi en høy arbeidsmengde.
– Jeg jobber mye på kvelden, og det gjør de andre i styret også, sier styreleder Julie Kathrine Andresen.
Tips! Gratis kurs
Ikke utnyttet funksjonaliteten i Vibbo og Styrerommet til det fulle enda?
Se opptak av tidligere webinarer på obos.no/webinar
Eller se kommende kurs og webinarer på obos.no/kurs
Med snart 40 års erfaring og markedsledende ekspertise innen balkongløsninger, tilbyr Balco trygghet, bærekraft og økt bokvalitet – fra første skisse til godkjent ferdigbefaring.
Ta kontakt – vi hjelper deg i gang. Les mer på www.balco.no
• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG
• MURARBEIDER
• SNEKKERARBEIDER
• MALERARBEIDER
• FASADEVASK
• VEDLIKEHOLDSAVTALER
• FARGEVEILEDNING
Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov
Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.
Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
De tre høyblokkene har fått utvendig heis og en ny heis innvendig. 14 etasjer tar 18 sekunder.
Min erfaring Daglig leder
Atle Midtbø (55) mener han har knekt noen nøtter om forvaltning og drift av borettslag.
Tekst Henrik Sørlie Foto Helge Hansen
i1972 ble siste bygg ferdigstilt i Lyderhorn borettslag. Totalt er det 507 leiligheter fordelt på tre høyblokker, fire lavblokker og sju punkthus.
— Det tar aldri slutt med vedlikeholdsoppgaver, men sånn er det med gammel bygningsmasse. Det største framover blir oppussing av bad og rør. Det er et gigantisk prosjekt, sier daglig leder Atle Midtbø.
Borettslaget har nettopp ferdigstilt et større prosjekt der det er installert utvendige heiser.
— Vi skulle gjerne vært ferdige med prosjekter for en stund, men rørene bør skiftes. Det kom nok litt brått på styret da jeg fortalte det. Styrelederen pleier å si til meg at «ikke kom med ett prosjekt til», forteller Midtbø med et smil.
Nøtt til å betale
Han understreker at det handler om å tenke hva som lønner seg på sikt for borettslaget.
— Det er den viktigste nøtta å knekke for et styre. Man må tenke langsiktig om økonomien.
I Lyderhorn handler det om lån i hundremillionersklassen. Styret har vært på tredagers kurs for å lære om økonomi og finans. De har fått utarbeidet en finansstrategi, og denne er også framlagt på beboermøte.
— Det skaper tillit og trygghet blant beboerne når styret kan gi gode svar om økonomistyring. Det finnes ulike muligheter innen sparing, lån og rentesikring. Vi tilstreber å gi beboerne forutsigbarhet om framtidige endringer i felleskostnadene, og helst for mange år framover. Forutsigbarhet er viktig for å sikre et veldrevet borettslag.
Nøtt til å forstå Kommunikasjon med beboerne kan være en nøtt å knekke. Mange styrer ser verdien av god og hyppig informasjon i forbindelse med prosjekter. Det samme gjelder i Lyderhorn.
— Vær åpen og ærlig. Jeg synes man skal informere fra dag én hvis det er tanker om et nytt prosjekt. Beboerne forstår at du ikke har svar på alle spørsmål, men tidlig og ærlig informasjon skaper tillit. Det bidrar dessuten til at prosjektet modnes hos beboerne.
Daglig leder
Atle Midtbø er daglig leder i Lyderhorn borettslag som består av 507 boliger fordelt på 14 bygg. Borettslaget ligger i Loddefjord i Bergen.
Han og styret bruker Vibbo aktivt, men Midtbø vektlegger også verdien av ikke-digitale møter. Han tar seg gjerne en tur i borettslaget og prater med folk. Styret arrangerer beboermøte 4-5 ganger i året, og et av møtene er samme dag som generalforsamlingen.
— Jeg kan anbefale å ha beboermøte rett i etterkant. Da kan man diskutere saker som ikke hører hjemme på selve generalforsamlingen. Vi fikk langt større oppmøte da vi startet med den kombinasjonen, forteller Midtbø.
Nøtt til å samarbeide 55-åringen kommer fra Florø og startet som telemontør i 1987. Deretter har han hatt en lang og
→
variert yrkeskarriere. De siste seks årene har han vært daglig leder i Lyderhorn. Styreleder Bjørg Ljones har sagt til Bolig & Miljø at «vår daglige leder er verdt sin vekt i gull».
— Sa hun det? Jeg kan ikke kiloprisen for gull, men jeg er ingen lettvekter, sier Midtbø og ler.
Han understreker at det er helt nødvendig for en daglig leder å ha et godt og nært samarbeid med styret. Han skryter av styrelederen som legger ned mye tid og energi i vervet. I tillegg samarbeider han tett med to vaktmestere som er ansatt på heltid, og med en rengjøringsassistent som jobber deltid.
— Du kan si at Lyderhorn er heldig som har mulighet til å ha fast ansatte. Vi som jobber her fast får god kjennskap og eierskap til borettslaget. Det er verdifullt.
Han tror mange boligselskap kan ansette en altmuligmann hvis de tenker litt kreativt.
— For eksempel kan man samarbeide med et borettslag i nabolaget og tilby samme lønns- og arbeidsvilkår. Da blir det enklere å ansette en person på deltid, for eksempel en voksen håndverker som ønsker å jobbe med både vaktmesteroppgaver og administrasjon. Det kan bli en kjærkommen avlastning for styret.
Nøtt til å bli kjent
Midtbø forteller at han har blitt mer opptatt av sosiale soner og sosiale arrangementer i borettslaget. — Jeg har innsett hvor viktig dette kan være for bomiljøet. I forbindelse med de nye heisene har vi lagd sosiale soner med sittegrupper i inngangspartiet. Tidligere var det forbudt å oppholde seg i dette området, men nå har det blitt en populær møteplass. I desember var det nærmest konkurranse mellom blokkene om å pynte finest til jula.
Siden 2019 har borettslaget hatt en egen strikkegruppe som jevnlig møtes over strikkepinner og skravling. Det er kun lov med framsnakk, ifølge mottoet til strikkegruppa. I tillegg har borettslaget «Nærmiljøgruppa Sammen», som lager sosiale arrangementer. De har økt ambisjonene, blant annet i forbindelse med julegrantenning.
— I forkant ble det arrangert juleverksted for barn. Jeg trodde bare en håndfull skulle dukke opp, men det kom sikkert 40-50 barn, forteller Midtbø.
Nå har de planer om å sette i stand et lokale til en slags nabolagskafé med selvbetjening.
— Sosiale soner skaper trivsel og tillit mellom beboerne – og tillit til styret. Alt henger sammen, konkluderer Atle Midtbø i Lyderhorn borettslag. •
1 En av panoramaheisene hadde over 100.000 turer på seks måneder. Her med Atle Midtbø.
2. Blokktillitsvalgt
Jorunn Simonsen (t.v.), styreleder Bjørg Ljones og daglig leder Atle Midtbø i det nye inngangspartiet.
3 Slik så det ut før det ble bygd heis på fasaden. Tidligere var det to små, innvendige heiser som nå er ombygd til en stor.
• TAK- OG FASADEREHABILITERING
• LOFT- OG KJELLERUTBYGGING
• DØR- OG VINDUSUTSKIFTING
• VÅTROMSARBEIDER
Francke Bygg as utfører hoved- og totalentrepriser innen rehabilitering for borettslag og sameier, gårdeiere og eiendomsforvaltere samt små og store oppdrag for private i Oslo og Akershus.
Gjennom 35 år i bransjen har vi spesialisert oss på tak- og fasadearbeider, loft- og kjellerutbygging, dør- og vindusutskifting, rehabilitering av eneboliger og leiligheter, betongrehabilitering, rehabilitering av balkonger samt nybygg og tilbygg.
I Francke Bygg as legger vi høy vekt på kompetanse og kvalitet i vårt arbeid, vi er alltid tilgjengelige og imøtekommende for kundens krav og ønsker. Dette gjør at vi har kunder som bruker oss gang etter gang. For oss er alle prosjekter like viktige, og med den byggfagkompetanse og gjennomføringsevne vi innehar, kan vi påta oss de fleste oppdrag kundene er ute etter. Vi fokuserer på ett godt samarbeid og en god dialog mellom oppdragsgiver og oss som entreprenør.
Kontakt oss:
Tømrermester
Olav Ingolfsland
Mobil: 950 49 094
E-post: olav@franckebygg.no
• REHABILITERING AV ENEBOLIGER OG LEILIGHETER
• BETONGREHABILITERING
• REHABILITERING AV BALKONGER
• NYBYGG OG TILBYGG
Prosjektleder
Mads Ludvigsen
Mobil: 912 40 399
E-post: mads@francebygg.no
Ski in, ski out. Mange fritidsboliger i fjellområdene viser nå tydelige tegn på slitasje. Her fra Hafjell høsten 2025.
Rehabilitering Fritidsboliger
Hyttene som ble bygget før OL trenger mer enn
Tekst
Ida Anett Danielsen
FFoto
Jan Tore Eriksen
or mange er fjellhytta selve symbolet på frihet og avkobling. Hit reiser vi for å senke skuldrene, til skiturer, kortspill, peiskos og gode stunder med familie og venner. Men idyllen kan være i ferd med å slå sprekker, advarer Øystein Nohr.
Som regionleder i OBOS Prosjekt Innlandet ser han stadig flere fritidsboliger med akutt behov for vedlikehold og rehabilitering.
— I typiske hytteområder som Hafjell, Kvitfjell og Trysil ser vi at varierende byggestandard og mangelfullt vedlikehold gjør at mange fritidsboliger begynner å vise tydelige tegn på slitasje, forteller Nohr.
Han peker også på at klimaet i fjellområdene gjør situasjonen ekstra krevende. Frost, store temperatursvingninger og kraftig vind tærer på både fasader, tak og rørsystemer.
– Det gjør at disse boligene må vedlikeholdes oftere enn i lavlandet, sier Nohr.
Mange av fritidsboligene ble oppført i forbindelse med OL på Lillehammer i 1994, da fjellområdene opplevde en skikkelig byggeboom. Flere ble satt opp som modulbygg under stort tidspress for å møte etterspørselen. Datidens mindre strenge dokumentasjonskrav, kombinert med byggenes alder, gjør det i dag utfordrende å ha full oversikt over tilstanden.
– Er du styreleder i et sameie eller borettslag for fritidsboliger, gjør du dermed lurt i å skaffe deg oversikt nå, før det er for sent, oppfordrer regionlederen.
Manglende plan kan bli dyrt
Nohr forteller at mange bygg faktisk er i dårligere stand enn man har kjennskap til.
— Det kommer både av dårlig dokumentasjon, men også at det har vært lite planmessig
Det kan gi relativt store konsekvenser. Utsatt vedlikehold koster, forteller han.
Foto: Luca Bruno / AP Photo vedlikehold, spesielt i boligselskap der det er stor grad av utleie.
— Ikke bare i form av større og dyrere reparasjoner, men også i energitap, dårlig inneklima og unødvendige forsikringsutgifter. Med de dyre strømprisene vi har nå, kan faktisk vedlikeholdstiltak minske energikostnadene betydelig, sier Nohr.
Han råder å planlegge tiltak i barmarksesongen. Om det plutselig oppstår noe midtvinters, kan det være både vanskelig og dyrt å få gjort tiltak, spesielt i områder som kan få metervis med snø.
● ↑ Folkefest og hytteboom på Hafjell under OL på Lillehammer i 1994. På programmet sto herrenes alpin-kombinert.
— Da er det bedre å ligge i forkant og ha en god plan, før noe oppstår.
Dette bør du gjøre nå Nohr anbefaler først å få oversikt og en faglig vurdering av byggets tilstand.
— Det viktigste er å komme i gang. Mange sitter på gjerdet og lurer på hva de skal gjøre. Få oversikten, så kommer resten av seg selv, sier han.
Han påpeker at riktig vedlikehold er styrets ansvar, og at det lønner seg å legge en vedlikeholdsplan og tenke langsiktig. Det gir både bedre kontroll og lavere kostnader.
— Men husk at ikke alt kan tas på én gang, så prioriter det viktigste først. Og ikke glem å dokumentere det som gjøres. Samle alt i et felles
system slik at alle har oversikt, selv om styret byttes ut, råder regionlederen.
Hjelp, vi må på hytta!
OBOS Prosjekt bistår både sameier og borettslag i hele landet med kartlegging, planlegging og gjennomføring av vedlikeholdstiltak.
— Vi hjelper styrene med å lage vedlikeholdsplaner, søke støtte til prosjektet og sikre at alt ligger samlet i Styrerommet. Da får man oversikt, forutsigbarhet og trygghet, sier Nohr.
For mange fritidssameier er det nå på tide å ta en fot i bakken, mener regionlederen.
— Det handler om å være i forkant. Det er både billigere, smartere og langt mindre stressende enn å vente til skaden er skjedd. •
→ Trekkfulle vinduer og dører, som fører til unødvendig varmetap.
→ Oppsprukket og slitt fasadekledning, samt råteskader i vinduer og på fasade.
→ Dårlig eller manglende isolering mellom moduler.
→ Taklekkasjer, særlig rundt piper og gjennomføringer og ved torvtak.
→ Frosne vannrør og andre typer frostskader.
→ Mangelfull lufting i takkonstruksjoner, som kan føre til råte.
● ↖ Øystein Nohr oppfordrer styrer i fritidsboligsameier til å skaffe seg oversikt før skadene blir store. – Det lønner seg å være i forkant, spesielt på fritidsboliger til fjells.
● ↑ Slitt fasadekledning og trekkfulle vinduer er blant de vanligste tegnene på at fritidsboliger trenger vedlikehold.
→ Manglende dokumentasjon på tidligere arbeid, som gjør det vanskelig å vite hva som faktisk er gjort under byggeperioden.
Trygge og kostnadseffektive løsninger
Et godt planlagt prosjekt kan redusere kostnader, øke boligens verdi og skape et bedre bomiljø for beboerne. Guthorm Hoff AS har siden 70-tallet levert trygge og profesjonelle løsninger innen rehabilitering av uteområder, drenering, lekeplasser, idrettsanlegg, og tilrettelegging for universell utforming.
For å holde uteområdene ryddige og sikre gjennom vinteren, utfører vi nødvendig vedlikehold i borettslag.
Bl.a. klipp av hekk, rensing av brostein og opprydding.
Et godt vedlikehold igjennom vinteren bidrar til penere omgivelser, mindre slitasje og en enklere start på våren.
Kontakt oss, så finner vi en løsning for ditt borettslag!
Tekst Henrik Sørlie
alle med vannmåler i Oslo.
er ny kunnskap.
Det skapte overskrifter da budsjettforslaget i Oslo viste en økning i vann- og avløpsavgiften på 23,5 prosent i 2026. Det gir direkte utslag for de som har vannmåler. Hvis man ikke har vannmåler, blir økningen bare 4,5 prosent.
Dette fikk reaksjoner, blant annet i Niels Juels gate 45, som er et sameie på Frogner. Styreleder Jan Braathen kunne i sommer fortelle at de lå an til å spare mye penger på sin nyinstallerte vannmåler.
— Jeg tror avgiften kan ende på halv pris av det vi betalte i 2024, sa en fornøyd Braathen til Bolig & Miljø sommeren 2025.
Senere på høsten var han ikke like fornøyd etter å ha sett budsjettforslaget til kommunen. Det endelige budsjettet ble vedtatt i midten av desember.
— Jeg har forståelse for at kostnadene må dekkes. Det jeg reagerer på er forskjellsbehandlingen. Hvorfor skal avgiften øke mye mer for oss som har vannmåler? Vi er bevisste kunder som bruker mindre vann. De uten vannmåler kan jo bruke så mye de vil uten at det har betydning for hva de betaler.
— Vil vannmåleren fortsatt være en lønnsom investering når økningen er 23 prosent?
— Ja, vi kommer til å spare selv med en slik økning. Vi har store leiligheter og få beboere. Dermed er det ekstra lønnsomt med reelt forbruk framfor det stipulerte forbruket. Det jeg reagerer på er urettferdigheten, at man blir straffet for å være klimavennlig. Økningen burde vært lik for alle, mener styrelederen.
Med den kraftige økningen tror han det blir mindre aktuelt å installere vannmåler der det er mange barnefamilier eller små boliger.
— For vår del fikk vi en svært god pris på installeringen. Vi betalte 47.000 kroner, men jeg tror mange betaler rundt 70.000 kroner. Da tar det lengre tid å nedbetale. Kommunen kunne subsidiert vannmålere, foreslår Jan Braathen.
Lavere vannforbruk
Anna Maria Aursund er direktør for Vann- og avløpsetaten (VAV) i Oslo. Hun forklarer at av-
giftsendringene henger sammen med redusert vannforbruk i hovedstaden.
— Vannproduksjonen var 119 millioner kubikkmeter i 1995, mens den hadde sunket til 85 millioner i 2024. Hovedårsaken er at vi har klart å finne og stoppe mange lekkasjer. I 1995 forsvant nesten halvparten av vannet gjennom lekkasjer i rørene. I dag er dette redusert til under 30 prosent. Dessuten har vannkrevende industri flyttet ut av Oslo, og folk flest bruker mindre vann. Det skyldes blant annet moderne oppvaskmaskiner. Høyere strømpriser og dyrere varmtvann har nok også betydning, sier Aursund.
Selvkostfinansiert
Man skulle tro at nedgang i vannproduksjonen gir lavere kostnader, men i realiteten er andre faktorer viktigere. Om lag 97 prosent er faste kostnader som er direkte knyttet til renseanleggene og 400 kilometer med nedgravde rør, samt løpende drift og vedlikehold av denne omfattende infrastrukturen.
Fakta
Rettferdig fordeling
Med tjenesten månedlig avregning fordeles energikostnadene etter faktisk forbruk. Styret får oversikt og mindre administrasjon. Beboerne får én faktura og bedre kontroll på eget forbruk.
For mer info, se obos.no/energiavregning
— Kommunene er pålagt å følge selvkostprinsippet. Vann- og avløpsetaten skal sikre godt og trygt vann til innbyggerne, og vi må ha avgifter som dekker kostnadene. I perioden fra 2014 til 2028 investerer vi omtrent 50 milliarder kroner, og derfor har rentenivået svært stor betydning. I tillegg brukes det mye strøm til produksjonen.
Aursund mener at Oslo ligger godt an når det gjelder lovpålagte oppgaver som skal sikre innbyggerne en trygg vannforsyning.
— Oslo har nitrogenrensing og er i ferd med å sluttføre arbeidet med reservevannforsyning. Dette er enorme prosjekter som har bidratt til avgiftsøkningene de siste årene. Mange kommuner har dette arbeidet foran seg, og da vil avgiftene øke mer også der.
Ny beregningsmåte — Hvorfor er avgiftsøkningen størst for de som har vannmåler?
— Det skyldes en justering som følge av ny kunnskap om innbyggernes vannforbruk. Vi vet
hvor mye vann vi sender ut fra renseanleggene, men det er en stund siden vi undersøkte hva folk faktisk bruker. I 2016 brukte en osloborger 160 liter vann i døgnet, mens i 2024 målte vi et snitt på 130 liter. Derfor må vi endre på formelen for stipulert forbruk. Det ble sist gjort i 2016. Samtidig må vi få dekket utgiftene, og da er vi nødt til å øke literprisen. Det gir særlig utslag for de som har vannmåler. Forskjellen i prosentvis økning er kun aktuelt nå som formelen endres, altså i januar 2026, sier Aursund.
For vann, avløp og abonnementsgebyr er den samlede økningen 23,5 prosent eks. mva. Inkludert moms er økningen 18,4 prosent. Det skyldes at merverdiavgiften ble redusert fra 25 til 15 prosent i juli 2025. Det kommer til å koste omtrent åtte øre for en liter vann fra springen i 2026.
Lønnsomt for flertallet
— Tross økningen i 2026 kommer det fortsatt til å lønne seg for de fleste å bruke vannmåler. Vi
● ← Det bygges tunnel fra Holsfjorden til Oslo. Ny reservevannforsyning skal stå ferdig i 2028.
Foto: Jørgen Mo, Vann- og avløpsetaten
● ↑ – Ja, vi kommer til å spare selv med en slik økning. Vi har store leiligheter og få beboere, sier styreleder Jan Braathen. Foto: Pernille Münster
har gjort beregninger som viser at minst åtte av ti leiligheter i Oslo sparer penger hvis de måler reelt forbruk, sier direktøren.
Hun gir konkrete eksempler ved å vise stikkprøver fra borettslag og sameier i gruppen «OBOSabonnenter». De har sett på ti boligselskaper med vannmåler, fra små til store og i ulike deler av byen. Ifølge beregningene kommer disse selskapene til å spare minst 44 prosent på vann- og avløpsavgiften.
— Husk at vannmåler er frivillig i Oslo. Du kan koble fra måleren om du ønsker.
Flere får vannmåler
I dag er det hele 88 prosent som fortsatt ikke har vannmåler i Oslo. Blant 2970 OBOS-abonnenter er tallet lavere, og utgjør 78 prosent. Det er en nedgang på fem prosentpoeng siden 2022, og det tyder på at stadig flere ser besparelser ved å installere vannmåler. Av de nesten 3000 boligselskapene har 640 én eller flere vannmålere.
— Fram til november i 2025 fikk vi 72 nye OBOS-abonnenter med målt forbruk. De fleste sparer penger på vannmåler, og ikke minst har man muligheten til å redusere regningen hvis beboerne bruker mindre vann.
— Det har kommet forslag om at kommunen bør subsidiere vannmåler. Hva tenker du om det?
— Det må i så fall bli en politisk beslutning, og da må pengene tas fra kommunekassa. Vannog avløpsetaten skal være selvkostfinansiert, og vi må sette avgiftsbeløpet slik at vi får dekket kostnadene.
Økningen ble vedtatt
Oslo-budsjettet for 2026 ble vedtatt i desember uten endringer i forslaget om å øke vann- og avløpsavgiften. Forslaget fra FrP om å redusere avgiften fikk ikke flertall.
— Vår etat kan få tilført midler fra kommunekassa, men politikerne kan ikke bruke vann- og avløpsavgiften til andre formål, sier Aursund. •
● ↑ – Jeg elsker vann! Vann er liv, sier direktør Anna Maria Aursund i VAV. Foto: Jørgen Mo, Vann- og avløpsetaten
Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.
Rehabilitering og vedlikehold
OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.
obosprosjekt@obos.no obos.no/byggteknisk
Advokattjenester
Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.
22 86 55 00
juridisk@obos.no obos.no/advokat
Digitale nøkler
Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.
obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnokkel
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.
21 01 61 50
salg.opennet@obos.no obos.no/fiber
Fakta
Stipulert forbruk i Oslo
Hvis man ikke har vannmåler, stipuleres et årlig forbruk på 1,3 kubikkmeter per kvadratmeter BRA.
Fra januar 2026 ble tallet justert fra 1,3 til 1,1 kubikkmeter.
BRA-tallet hentes fra matrikkelen, som er Norges offisielle register over fast eiendom.
Det er ikke bare arealet i boligene som regnes som BRA, men også kjeller, bod og loft. I Oslo skal innvendig garasje registreres som «BRA annet», som er fritatt for vannog avløpsgebyr.
Banktjenester
OBOS-banken har gode betingelser for boligselskaper, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.
22 86 58 00 obos.no/bank-for-boligselskap
Garantert betaling av felleskostnader OBOS håndterer innkrevingen og garanterer at felleskostnadene blir betalt i tide. Det gir økonomisk trygghet og økt forutsigbarhet.
obosfactoring@obos.no obos.no/gbf
Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.
905422 22
Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.
Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.
Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.
Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.
Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.
905422 22
Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.
Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.
Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.
Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.
etasjeskiller i betong, og dette må kompenseres med andre tiltak. Det viktigste tiltaket er ofte et seriekoblet alarmanlegg for både fellesarealer og leiligheter. Tidlig varsling er svært viktig, sier Skauge, og legger til at det nå også finnes gode, trådløse anlegg som koster mindre å installere. — I tillegg er det viktig med sikring av tak og dører i kjelleren. En brann i kjelleren kan få tid til å utvikle seg og spre seg oppover i etasjene gjennom luftekanaler, rør og etasjeskiller. I verste fall kan det påvirke konstruksjonen og hele byggets bæreevne.
Vanlige problemer
— Hva er de mest vanlige problemene for brannsikkerheten?
Tips
Ønsker boligselskapet ditt en brannteknisk tilstandsanalyse?
Norsk Brannvern AS har en avtale med OBOS der det gis rabatter til boligselskap som er forvaltet av OBOS.
Mer informasjon om avtalen på norskbrannvern.no/obos
— Vi ser at mange ikke har heldekkende alarmanlegg, og noen har et anlegg som ikke virker. I tillegg er det mange utette kjellertak, og det er loftog kjellerdører som ikke oppfyller kravene. Fra brannvesenet har jeg hørt at de ofte opplever dårlig internkontroll når de er på tilsyn. Styrene er lite flinke til å dokumentere hvordan de jobber med brannsikkerhet. Dessuten er det mange styrer som svikter når det gjelder kontroll av det elektriske anlegget i fellesområdet. Det skal gjøre minst hvert femte år, forteller Skauge.
Han oppfordrer alle styrer til å sette seg inn i brannsikkerheten i boligselskapet.
— Det er et viktig styreansvar. En naturlig start er å skaffe seg en brannteknisk tilstandsanalyse, avslutter Geir Skauge. •
● ↑ Geir Skauge, brannrådgiver i Norsk Brannvern AS.
Og du kan bli med!
Rusken inviterer alle i Oslo til å delta på byens største ryddedugnad.
Vi leverer ryddeutstyr direkte til borettslag, velforeninger og frivillige.
www.rusken.no for påmelding
Vi er et lokalt selskap i Oslo og er en totalleverandør av sikkerhetstjenester. Vi hjelper deg med å skreddersy løsninger etter dine behov.
◦ Kameraovervåking
◦ Intelligent videoanalyse
◦ Innbrudds- og brannalarm
◦ Vakthold og inspeksjoner
◦ Heisalarm
◦ Adgangskontroll og lås
◦ Kontroll og HMS
Vi bistår styret med å ta over ansvaret, bestill uforpliktende befaring i dag!
OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabattog samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.
Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler
Lovpålagt heiskontroll
Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.
kundeservice@nhk.no nhk.no/obos
Service på heis
Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.
918 68 602
service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no
Service på heis
Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.
obosavtalen@kone.com kone.no
Elbillading som bare funker
Aneo Mobility kan installere, drifte og vedlikeholde ladeanlegg for elbil. En enkel, administrasjonsfri ladeløsning for styret.
909 74 556
oyvind.reinertsen@aneomobility.com aneomobility.com/no
Service på heis
Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.
obos@otis.com
22 70 75 00 otis.no
Digital fellesgarasje
Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.
henrik@parqio.com parqio.no/obos
Gass og biofyringsolje
Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.
902 48 000 propan@flogas.no flogas.no
Bærekraftig energi
Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.
957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos
Årlig kontroll av brannsikkerheten
Norsk Brannvern gir 10 prosent rabatt på årlig kontroll av brannsikkerheten og rabatterte priser på brannsikkerhetsprodukter.
32 27 35 28 obos@norskbrannvern.no norskbrannvern.no/obos
Utstyr og produkter til uterommet
Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.
72 50 50 50 kundeservice@felleskjopet.no felleskjopet.no
Lekeplass og aktivitetsapparater
Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.
918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos
Produkter til utemiljø
Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.
815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos
Vaktmestertjenester og teknisk drift
Rammeavtalen med Facilitec gir boligselskap som er forvaltet av OBOS 15 prosent rabatt på vaktmester- og driftstjenester.
479 72 896 obos@facilitec.no facilitec.no/obos
Lekeplasskontroll
Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.
913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no
Skadedyrkontroll
Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.
414 14 128 firmapost@anticimex.no anticimex.no/obos
Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.
63 81 60 00 sanering@radonmannen.no radonmannen.no/obos
Belysning
Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.
22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos
Containere til opprydding
Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.
987 09 700 ngn.no/borettslag
Innsamling av tøy
Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.
990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos
Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.
969 40 990 gjenvinning@franzefoss.no franzefoss.no/obos
Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.
911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
La oss gjøre jobben!
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!
GRØNTTJENESTER
over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. oss gjøre jobben!
GRØNTTJENESTER
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! 23 17 22 00
Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!
Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no
23 17 22 00
For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.
Du tenker kanskje ikke på dem hver gang. Men dørene er alltid der, midt mellom livets avgjørende øyeblikk. Som når man endelig er tilbake i hjemmets trygge favn etter det store eventyret. Det er for slike anledninger vi skaper dørene våre.
Ta våre svalgangsdører, for eksempel. De er det perfekte valget for leilighetsbygg der man vil lukke døren og få fred og ro. Og samtidig få beskyttelse mot både vær og vind og innbrudd.
Les mer på daloc.no
Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.
av Eddie Chr. Thomas
1. Hvilken norsk idrettsutøver har flest medaljer fra vinter-OL?
2. Hvor mange ulike land har arrangert Vinter-OL siden starten i 1924?
3. Hvem ble i 2025 valgt til ny leder av Den internasjonale olympiske komité (IOC)?
4. Hvilket land av Sverige og Finland har flest medaljer fra Vinter-OL?
5. Hvem sang «Se ilden lyse», laget til Lillehammer-OL i 1994?
6. Og hvem tente OL-ilden under åpningsseremonien til Lillehammer-OL?
7. Hvilke farger har de to nederste ringene i OL-symbolet?
8. Hvilket musikkstykke ble spilt da de britiske isdanserne Jayne Torvell og Christopher Dean vant sitt legendariske gull under Sarajevo-OL i 1984?
Husk å sikre tak og fortau for å unngå bøter. Styret eller gårdeier har ansvar for å hindre snø og is fra å falle der folk ferdes, og må rydde taket og fjerne varselskilt innen sju dager for å unngå gebyr på 5000 kroner i Oslo. Innenfor Ring 1 gjelder også plikt til å strø fortau, ellers kan det ilegges gebyr på 1000–2000 kroner. Reglene utenfor Oslo varierer, men hovedprinsippet er det samme: Eier eller ansvarlig må sørge for at snø og is ikke utgjør fare.
Hvis snø og is ikke fjernes i tide, kan styret bli erstatningsansvarlig ved skader. I 2010 ble flere personer alvorlig skadet av takras. Dette førte til skjerpede kontroller og ti ganger høyere gebyrbelastning for uteglemte tiltak.
Særlig risikofylt er perioden med sol og klarvær om dagen og nattefrost, spesielt i mars, fordi issmelting og frysing skaper løse blokker som glir ned fra taket. Moderne snøfangere, varmekabler og tydelig skilting bidrar, men er aldri en garanti mot takras.
9. Hvor mange gull tok skøyteløperen Johan Olav Koss under OL på Lillehammer i 1994?
10. Under Lillehammer-OL i 1994 ble Sør-Koreas Kim Yun-Mi Korea, med sine 13 år og 85 dager, tidenes yngste vinter-OL-gullmedaljevinner i en lagøvelse. I hvilken idrett?
11. I hvilken idrett vant Erik Johnsen sølvmedalje under OL i Calgary i 1988?
12. Hvilken idrett fikk sin debut under OL i Italia i år: Randonee, Skiorientering eller Telemark?
13. Hva het den norske kunstløperen som vant gull i tre OL på rad (1928, 1932 og 1936)?
14. Hvilket skimerke kjørte Finn Christian «Finken» Jagge på da han tok OL-gull i slalåm i Albertville i 1992?
15. I hvilket land skal vinter-OL arrangeres i 2030?
«The
4.
Gode priser
Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!
Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer Også i to høyder. Ryddig sykkelparkering. Mulig å låse både hjul og ramme. Norskprodusert og miljøvennlig. Solide produkter – lang levetid –god økonomi! Modulsystem –kan bygges ut senere.
Knem & Næsvik AS
Jerikoveien 26, 1067 Oslo
Man–fre 07:00–15:30
Tlf: 905 42 145
E-post: firmapost@nasvik.no
Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.
EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.
Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.
Thomas Bjur
Daglig leder DSI Systemer AS
Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.
Ta kontakt for en hyggelig prat!
NAYAX betalingsterminal
EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski
Tlf: 66 80 50 20
ebsdigital.no
Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken
Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.
Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no
NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.
