D8 NGÖÔØI VIEÄT THÖÙ SAÙU - SOÁ 7321 - 23 thaùng 12, 2005 (23 thaùng M. Moät naêm AÁt Daäu) .3”
10 ñieàu neân vaø khoâng neân laøm khi vay hay taùi taøi trôï moùn nôï Tieáp trang D1
5 ñieàu neân laøm: 1 - Tìm hieåu caån thaän veà coâng ty taøi trôï maø quí vò muoán vay tieàn qua hoï. Neáu ñoù laø coâng ty maø quí vò chöa töøng bieát bao giôø, neân tham khaûo vôùi Sôû “Better Business Bureau” ñeå xem coâng ty taøi trôï ñòa oác ñoù coù töøng bò than phieàn hay khieáu naïi gì khoâng. 2 - Yeâu caàu coâng ty taøi trôï cho quí vò moät baûn öôùc tính (quote) goàm ñuû caû laõi suaát vaø leä phí vôùi soá tieàn quí vò ñònh vay (tröôùc khi cho pheùp hoï chaïy baûn tieåu söû tín duïng cuûa quí vò). Laøm nhö vaäy, quí vò coù moät hieåu bieát toång quaùt veà laõi suaát vaø leä phí vay nôï tröôùc khi chính thöùc noäp ñôn xin vay. Khoâng khi naøo cho pheùp coâng ty taøi trôï chaïy baûn tieåu söû tín duïng cuûa quí vò tröôùc vaø cuõng ñöøng traû tröôùc baát cöù moät khoaûn leä phí naøo ñeå ñöôïc nghe ngöôøi ta phoûng ñònh veà moät moùn nôï chöa chaéc quí vò ñaõ xin vay ôû ñoù. 3 - Khi chính thöùc noäp ñôn xin vay (duøng maãu Federal 10-03 Application Form) quí vò neân cho coâng ty taøi trôï bieát raèng, theo luaät, noäi trong voøng 3 ngaøy keå töø khi noäp ñôn, quí vò phaûi nhaän ñöôïc Tôø Cam Ñoan Taøi Trôï Thaønh Thaät (Truth in Lending Statement) vaø Baûn Phoûng Ñònh Phí Toån Vay Nôï goïi laø “Good Faith Estimate.” 4 - Khi nhaän ñöôïc “Truth in Lending Statement” vaø “Good Faith Estimate” haõy yeâu caàu coâng ty taøi trôï cho
bieát (baèng vaên baûn) laø hoï coù ñöôïc ngaân haøng taøi trôï “laïi quaû” (kick-back) soá tieàn naøo khoâng. Soá tieàn naøy, goïi laø “Yield Spread Primium” (YSP) khi ngöôøi xin vay tieàn phaûi vay vôùi laõi suaát cao hôn bình thöôøng. Theo lôøi Martin, YSP laø nguoàn goác soá moät veà nhöõng khoaûn tieàn leä phí quaù ñaùng (over-charges) maø ngöôøi vay nôï ñaõ phaûi traû cho soá tieàn ñöôïc vay. Bôûi vaäy giôùi tieâu thuï neân hieåu raèng neáu coâng ty taøi trôï ñöôïc höôûng khoaûn tieàn YSP, hoï ñaõ phaûi vay vôùi laõi suaát cao hôn, töùc laø soá tieàn traû nôï haøng thaùng nhieàu hôn. Nhaø taøi trôï cuõng phaûi xaùc nhaän vôùi ngöôøi xin vay raèng seõ khoâng coù muïc traû tieàn phaït trong tröôøng hôïp con sôï traû döùt moùn nôï tröôùc haïn kyø (no pre-payment penalty). Caû hai ñieàu vöøa keå ngöôøi xin vay nôï neân ñöôïc nhìn thaáy cam keát baèng vaên baûn. Martin noùi raèng neáu nhaø taøi trôï töø choái, neân tìm vay ôû choã khaùc. 5 - Nhöõng ai caån thaän, neân nhôø NMCC duyeät laïi toaøn dieän baûn hôïp ñoàng taøi trôï ñòa oác vaø caùc phuï baûn tröôùc khi kyù. Sau khi duyeät, NMCC seõ phuùc trình laïi cho quí vò raát chi tieát veà moïi muïc cuûa caùc baûn hôïp ñoàng ñeå quí vò nhìn thaáy caùi gì bình thöôøng, caùi gì baát bình thöôøng, ñeå traùnh thieät haïi.
phöông. Neáu ñöôïc bieát moät soá ngöôøi ñaõ duøng nhaø taøi trôï naøy vôùi caùc keát quaû toát, löông thieän, laø ñieàu ñaùng quí. Ñöøng neân duøng moät coâng ty taøi trôï naøo quaûng caùo raèng “Haõy ñeå cho 3,000 ngaân haøng tranh nhau cho quí vò vay vôùi laõi suaát thaáp nhaát”. Theo lôøi Martin, “Nhöõng ngöôøi trung gian thöôøng ñöôïc höôûng hueâ hoàng raát cao nhôø ñaõ giôùi thieäu caùc con “moøng” cho nhöõng nhaø taøi trôï coù laõi suaát cao nhaát. Maø nhö vaäy, ngöôøi thieät haïi nhaát khoâng ai khaùc laø nhöõng keû nheï daï, caû tin.” 2 - Khoâng neân nghe lôøi ñöôøng maät cuûa caùc coâng ty chæ cho vay tieàn vaø hoaït ñoäng qua Internet. Theo lôøi Martin, lôïi thì chöa thaáy ñaâu nhöng ngöôøi ta seõ gaëp raát nhieàu raéc roái neáu coâng ty taøi trôï maø ngöôøi ta söû 5 ñieàu khoâng neân laøm: 1 - Söû duïng moät coâng ty duïng laïi khoâng nhìn thaáy taøi trôï coù uy tín ôû ñòa maët, hoaëc khoâng coù caùch
naøo kieåm chöùng. “Moät trong soá nhöõng vuï khieáu naïi toài teä nhaát maø chuùng toâi ñöôïc nhìn thaáy laø töø nhöõng coâng ty kinh doanh taøi trôï hoaøn toaøn qua Internet, hoaëc laø qua caùc toå chöùc moâi giôùi ôû treân Internet.” Martin noùi. 3 - Neáu quí vò mua nhaø môùi xaây, töø moät coâng ty xaây caát, duø laø coâng ty coù tieáng taêm treân caû nöôùc, khoâng bao giôø neân söû duïng coâng ty taøi trôï cuûa hoï hoaëc do hoï löïa choïn. Theo lôøi Martin, caùc coâng ty xaây caát haøng naêm ñaõ gaït haøng trieäu ngöôøi mua nhaø qua hình thöùc “rebate” (boài hoaøn, traû bôùt laïi) moät soá tieàn coù theå naêm, möôøi ngaøn ñoâ la treân giaù mua nhaø, hoaëc taëng theâm (laøm thaûm coû saân tröôùc, trang bò nhaø beáp, phoøng taém, traûi thaûm vôùi vaät lieäu giaù trò hôn) nhöng vôùi ñieàu kieän laø phaûi vay tieàn qua coâng ty taøi trôï cuûa hoï. Thaät ra,
FRIDAY, DECEMBER 23, 2005 ñaây chæ laø maùnh khoùe ñeå caàm chaân khaùch haøng khieán ngöôøi ta khoâng theå vay tieàn ôû nôi naøo khaùc. Martin giaûi thích: “Haàu heát caùc coâng ty xaây nhaø ñeàu baùn caùc saûn phaåm taøi trôï ñòa oác (mortgage products) maø thaät ra hoï cuõng laø ngaân haøng taøi trôï ñòa oác (mortgage bankers). Ñieàu naøy luaät leä laïi khoâng baét buoäc hoï phaûi khai ra (disclose) vôùi giôùi tieâu thuï raèng trong haàu heát moïi tröôøng hôïp hoï ñaõ caàm nhöõng soá tieàn “kick-backs” (tieàn thöôûng) nhôø ñaõ cho vay vôùi laõi suaát cao hôn thò tröôøng. Loaïi tieàn thöôûng naøy thöôøng ñöôïc goïi laø “YieldSpread-Premiums”. 4 - Khoâ n g neâ n bao giôø phaû i hoá i haû hoaë c ngöôø i khaù c thuù c hoá i ñeå kyù baû n hôïp ñoàng vay nôï khi chöa hieå u roõ hoaø n toaø n veà laõ i suaá t , caù c thöù leä phí vaø caùc chi tieát, ñieàu kieän cuûa hôï p ñoà n g vay nôï . Caà n phaû i hoû i laï i cho chaé c chaé n nhöõ n g gì coø n nghi ngôø laø chöa roõ raøng hoaëc coù theå sai laàm. 5 - Martin khuyeán caùo taát caû moïi ngöôøi neân traùnh vay moùn nôï mua nhaø maø laõi suaát khôûi ñaàu chæ coù 1% hay 2% khi maø laõi suaát treân thò tröôøng thaáp nhaát cuõng phaûi töø 5% trôû leân duø laø laõi suaát thaû noåi. OÂng noùi raèng phaàn ñoâng ngöôøi ta khoâng naém vöõng raèng caùi loaïi laõi suaát thaáp khoâng theå naøo töôûng töôïng noåi ñoù laïi chæ naèm ôû ñoù coù moät thaùng hay hai thaùng roài sau ñoù leân cao hôn cuõng nhö soá tieàn traû haøng thaùng nhieàu hôn leân. “Neáu quí vò chæ coù lôïi töùc coá ñònh, hay laø chæ ñuû ñieàu kieän (qualified) ñeå ñöôïc cho vay vôùi laõi suaát khôûi söï thaáp nhö theá, ñöøng lieàu lónh vay tieàn qua chöông trình naøy. Bôûi vì tôùi moät luùc quí vò seõ khoâng coù khaû
naêng traû soá tieàn nôï haøng thaùng.” Martin khuyeán caùo. Ngoaøi 10 ñieàu neân vaø khoâng neân laøm nhö trình baøy ôû treân, Martin coøn caûnh caùo raèng thò tröôøng ñòa oác trong naêm 2006 khoâng coù gì saùng suûa laém. Moät soá thò tröôøng coù giaù nhaø taêng nhanh trong maáy naêm qua ñang coù daáu hieäu khöïng laïi vaø nhieàu nhaø ñaàu tö boû chaïy laïi caøng laøm cho tình hình trôû neân nguy hieåm hôn. OÂng neâu ra moät trong nhöõng lyù do haøng ñaàu ñeå quan taâm laø, moät soá chuyeân vieân giaùm ñònh trò giaù nhaø (appraisers) coù theå bò (coâng ty taøi trôï, ñòa oác vieân, coâng ty xaây caát, v.v...) eùp ñeå ñöa ra caùc phuùc trình (appraisal reports) khoâng ñuùng vôùi trò giaù thaät (coù theå thaáp hôn) cuûa baát ñoäng saûn. “Neáu oâng khoâng cho toâi ñöôïc baûn phuùc trình vôùi giaù ñoù, toâi seõ nhôø ngöôøi khaùc laøm. Vaø töø nay chuùng toâi seõ khoâng daùm nhôø oâng nöõa...” Ñaây laø nhöõng lôøi doïa naït maø nhöõng ngöôøi giaùm ñònh trò giaù nhaø yeáu boùng vía, sôï maát moái laøm aên naøo cuõng hieåu taàm möùc quan troïng cuûa noù. “Taïi sao ngöôøi ta laïi goïi ñoù laø baûn giaùm ñònh trò giaù nhaø (appraisal report) neáu nhö noù ñaõ ñöôïc ngöôøi khaùc ñònh saün töø tröôùc laø phaûi laøm ñuùng con soá nhö vaäy?” Martin ñaët caâu hoûi. Vò naøo muoán ñöôïc tö vaán veà baûn hôïp ñoàng vay tieàn mua nhaø saép kyù maø quí vò nghi ngôø, neân vaøo Internet ñeå nhôø giuùp ñôõ. Ñòa chæ cuûa hoï laø http://National Mortgage Complaint Center.com. Toå chöùc naøy laáy moät leä phí nhoû nhöng ngöôøi ta coù theå coù caùc caâu traû lôøi hay söï tö vaán coù theå giuùp tieát kieäm ñöôïc nhöõng soá tieàn lôùn hôn, hoaëc söï nhöùc ñaàu khoâng caàn thieát.
DAT