2.5.6.3
Særlig om erstatning for tapt byggesjanse. Grensen mellom ekspropriasjon og rådighetsinnskrenkninger
Det fremgår av forarbeidene til ekspropriasjonserstatningsloven fra 1984 at ekspropriaten skal ha erstattet ”den verdi som ligger i eiendommens naturlige og påregnelige utnyttingsmuligheter”. Når grunnarealer ved bindende, lovhjemlet arealplan blir avsatt til formål som er til hinder for utbygging, er dette en rådighetsinnskrenkning som i alminnelighet ikke utløser erstatningsplikt for det offentlige, bortsett fra i de tilfeller der erstatning etter plan- og bygningsloven § 32 kommer til anvendelse. Tap av såkalt ”byggesjanse” har etter rettspraksis et særlig svakt vern. Det vises i den forbindelse til Rt. 1993 s. 321 (Hydalen) og s. 1333 (Småsetran). Byggeforbud som følge av veiplan med byggelinjer gir i seg selv heller ikke eierne noe krav på erstatning. Tankegangen bak er at det offentlige i dag må ha en vid adgang til – erstatningsfritt – å fastlegge hvorledes landets grunnarealer skal utnyttes, hva som skal bevares ubebygd og hva som skal utbygges for det ene eller annet formål. I den grad planen går ut på at et område skal holdes fritt for utbygging, eller at utbygging bare kan skje om nærmere fastsatte vilkår er oppfylt, blir dette bindende for verdsettelsen, jf. førstvoterendes uttalelse i Lena-saken i Rt. 1996 s. 521. I en rekke dommer har Høyesterett slått fast at den klare hovedregel er at gjeldende regulering skal legges til grunn for hva som er påregnelig utnyttelse. Det vises til avgjørelser i Rt. 1997 s. 1471, Rt. 1998 s. 1025, Rt. 1998 s. 1140 og Rt. 1998 s. 1824. Rettspraksis har for to kategorier tilfeller gjort unntak fra ovennevnte hovedregel. Den første knytter seg til de arealer innenfor et utbyggingsområde som tjener beboernes felles interesser, slik som parkeringsplasser, veier, friområder osv. Ved verdsettelsen av disse fellesarealene skal det sees bort fra reguleringsplanen, og arealene skal erstattes som bebyggelse. Dette prinsipp er fastslått ved Høyesteretts avgjørelse i Østensjø-saken i Rt. 1997 s. 24. Den annen kategori er det hvor det i henhold til reguleringsplan blir ekspropriert til offentlig anlegg i et område hvor alternativet ville vært en utbygging på eierens hånd. Det følger av rettspraksis at det da skal ses bort fra reguleringsplanen ved påregnelighetsvurderingen, jf. den tidligere nevnte avgjørelse i Rt. 1996 s. 521 (Lena-saken), der en veiutbygging ble ansett som et offentlig anlegg, samt avgjørelsen i Rt. 1997 s. 1914 (Tromsø-saken), der en grav- og urnelund ble ansett på samme måte, med den konsekvens at det ble sett bort fra reguleringsplanen ved verdsettelsen. Det er et uavklart spørsmål hvorvidt Høyesterett vil godta at det erstatningsrettslige vernet for grunneier blir forskjellig ved samme type inngrep avhengig av hvilket hjemmelsgrunnlag som blir benyttet. Det fremgår imidlertid av overskjønn avsagt av Borgarting lagmannsrett 18. oktober 2002 at lagmannsretten, i likhet med byretten, la til grunn at det skulle sees bort fra reguleringsplanen ved ekspropriasjon til fordel for et vannverk. Det prinsipielle spørsmålet kom imidlertid ikke på spissen i denne saken. Det vises for øvrig til drøftelsen av spørsmålet under kapittel 2.7.6 og 2.7.7 i tilknytning til erstatningsrettslige konsekvenser av å benytte drikkevannsforskriften § 4 som klausuleringshjemmel.
2.5.7
Særlig om rett til utnytting av grunnvann – Grunneiers rådighet – Ekspropriasjon
Norge hadde før vedtagelsen av vannressursloven få regler om grunnvann. Departementet uttalte i Ot.prp. nr. 39 til ny lov, på s. 182, at det hadde vært et mål for myndighetene å sikre grunnvannsressursene som et ledd i arbeidet med en bærekraftig utvikling. Det ble i den forbindelse uttalt at man i større utstrekning ønsker å ta i bruk grunnvann i drikkevannsforsyningen fordi dette ville ha helse- og miljømessige gunstige effekter.
93