Denne veiledningen gir deg nyttig informasjon og svar på vanlige spørsmål for deg som planlegger å bygge eller kjøpe bolig eller fritidsbolig.
Formålet er å gi deg en bedre forståelse av prosessen, viktige valg og hva du som kunde bør være oppmerksom på underveis. Guiden er også et ledd i vår plikt til å informere, og hjelper oss å sikre at du får et trygt og forutsigbart samarbeid med oss i Norgeshus.
Hensikten er å forklare sentrale begreper, presisere hva som ligger i avtalen du inngår med oss, og gi deg bedre forståelse av juridiske og byggtekniske forhold som du bør kjenne til som byggherre.
Veilederen skal bidra til å tydeliggjøre hva som er avtalt i kontrakten, og hjelpe til med å unngå misforståelser underveis i prosjektet. Den er også en del av vår opplysningsplikt og et verktøy for å sikre at du tar velinformerte beslutninger.
Vi anbefaler på det sterkeste at du setter deg grundig inn i alle dokumentene som inngår i byggesaken – inkludert tegninger, byggebeskrivelse, kontrakt, brosjyrer og annet skriftlig informasjonsmateriell du mottar. Erfaring viser at det er langt enklere å rydde opp i spørsmål og avklaringer før byggingen starter enn underveis i prosessen.
Dersom det er noe du er usikker på eller ønsker utdypet, oppfordrer vi deg til å ta kontakt. Vi hjelper deg gjerne.
Lykke til med byggeprosjektet ditt – vi ser frem til et godt samarbeid!
Denne byggeveilederen er laget for å gi deg som kunde oversiktlig og nyttig informasjon om hva du kan forvente i et byggeprosjekt – enten det gjelder ny bolig, fritidsbolig eller større oppgraderinger.
Planleggingsfasen – fra idé til ferdig prosjekt Hos Norgeshus har vi samlet et tverrfaglig team bestående av sivilarkitekter, interiørarkitekter, ingeniører, tekniske tegnere og byggmestere. Alle har solid erfaring med utvikling av boliger og fritidsboliger tilpasset dagens behov og ønsker.
Våre planløsninger er resultatet av grundig kunnskap om hvordan moderne familier ønsker å bo – og er utformet med fokus på effektiv arealbruk, funksjonalitet og trivsel. Du finner forslag til gode planløsninger både i våre kataloger og på vår nettside.
Skreddersøm og kvalitet i hvert ledd
Dersom du ønsker å tilpasse en planløsning til dine egne behov, står våre arkitekter og rådgivere klare til å hjelpe. Vi sørger også for at alle gjeldende forskrifter og krav ivaretas i prosjekteringen – enten det gjelder hus, hytter eller andre bygg.
Usikker på hvordan byggeprosessen foregår?
Skal du bygge for første gang, er det helt naturlig å ha mange spørsmål. Ta kontakt med din forhandler, så får du en tydelig gjennomgang av hele prosessen – fra oppstartsmøte til ferdig overtakelse.
Viktige vurderinger ved plassering av bygg på tomten
Dersom tomt og planering er en del av kontrakten, vil vi – i samarbeid med deg og jfr. reguleringsbestemmelser – fastsette endelig planeringsnivå før tilbakefylling og terrengbearbeiding gjennomføres. Det er viktig at bygningstype og plassbehov samsvarer med reguleringsplaner og tomtens utforming. Endelig plassering av huset eller hytta avklares i en byggesaksprosess med kommunen.
Tips til tomteplassering og utforming
• Bevar uteområder: Unngå å bruke for stor del av tomten til innkjørsel og parkering – det går ofte på bekostning av gode uteoppholdsarealer.
• Skjerming: Har tomten eksponering mot støy eller innsyn? Vurder løsninger for skjerming tidlig i prosessen.
• Sol og utsikt: Tenk gjennom hvilken himmelretning huset vender, samt solforhold og utsiktsmuligheter – det påvirker bokvaliteten vesentlig.
• Planeringsnivå: Tegningene viser som regel et foreløpig planeringsnivå. Dette kan avvike noe når tomten tilpasses i praksis.
Grunnforhold, fundamentering og grunnmur
– ditt ansvar som tomteeier
Dersom du planlegger å kjøpe tomt for å bygge bolig eller fritidsbolig, er det viktig å være oppmerksom på tomtens egenskaper og om den er egnet for bygging.
Dette innebærer at du må forsikre deg om at grunnforholdene er tilstrekkelige til å bære det planlagte bygget, og at det ikke foreligger forhold som kan medføre risiko – for eksempel kvikkleire, radon, fare for ras eller andre geotekniske utfordringer.
Kommunen kan i mange tilfeller gi deg informasjon om slike forhold, men dersom det er usikkerhet, anbefales det å engasjere et geoteknisk fagmiljø for en grundig vurdering.
Egeninnsats eller bruk av egne entreprenører
Dersom du selv skal stå for etablering av fundament, grunnmur eller plate på mark – enten gjennom egeninnsats eller ved bruk av egen entreprenør – er det avgjørende at arbeidet utføres i henhold til gjeldende tekniske krav. Du må blant annet ta hensyn til:
• Riktig isolasjonsmengde og -type
• Ønsket overflatebehandling (utvendig og innvendig)
• Prosjektets fremdrift og byggetid
• Økonomiske rammer
• Fundamentets tilpasning til tomtens bæreevne
Vær oppmerksom på at det alltid kreves at én kvalifisert aktør, enten en person eller et firma, har ansvarsrett og står ansvarlig for både prosjekteringen og utførelse av grunn- og betongarbeidet, og evt. andre arbeid dere selv velger å utføre. Dette er et krav i henhold til byggesaksforskriften.
Usikker? Vi hjelper deg gjerne
Dersom du har spørsmål knyttet til krav og løsninger for grunnmur og fundamentering, anbefaler vi at du tar kontakt med den prosjekterende for ditt prosjekt. De kan gi deg konkret informasjon om hvilke tekniske krav som gjelder – spesielt knyttet til isolering og tilpasning til grunnforhold.
Gode råd ved bruk av egne entreprenører i prosjektet
Dersom du som kunde velger å engasjere egne entreprenører til deler av byggeprosjektet, er det viktig at disse arbeidene gjennomføres på en ansvarlig, forskriftsmessig og ryddig måte. Dette gjelder både kvalitet, sikkerhet og etisk forretningspraksis.
For å redusere risiko og sikre et godt sluttresultat, anbefaler vi følgende:
1. Sjekk kvalifikasjoner og erfaring
• Be om dokumentasjon som viser at entreprenøren har faglig kompetanse tilsvarende minst fagbrevnivå.
• Sjekk referanser fra tidligere prosjekter.
• Sørg for at foretaket er godkjent for ansvarsrett, dersom det kreves for arbeidene som skal utføres.
2. Opprett skriftlige avtaler
• Alltid inngå skriftlige kontrakter – bruk kontraktsmaler som er anbefalt av bransjen eller Forbrukerrådet.
• Sørg for elektronisk betaling og få kvittering for alle utførte arbeider.
• Etabler kontakt mellom dine egne entreprenører og ansvarlig søker, slik at koordinering og informasjonsflyt ivaretas.
3. Bruk anbefalte kontraktsformularer
Ved egne entrepriser anbefales følgende standardkontrakter fra Standard Norge:
• 3426 A:2022 – for avtaler med samlet vederlag under 2G (folketrygdens grunnbeløp)
• 3426 B:2022 – for avtaler hvor vederlaget overstiger 2G
Dersom arbeidet faller inn under bustadoppføringslova, har du også krav på entreprenørgaranti fra disse entreprenørene – i tillegg til garantien fra oss som hovedentreprenør. Det er ditt ansvar å sikre at garantien stilles.
4. Viktige punkter du bør føre inn i kontrakten
Under punktet “Særlige bestemmelser” i standardkontrakten, bør du inkludere følgende:
• Entreprenørens arbeidstakere skal ha lønns- og arbeidsvilkår i tråd med allmenngjøringsforskrifter
• Entreprenøren skal være registrert i Enhetsregisteret, og være registrert i Foretaksregisteret, Merverdiavgiftsregisteret og NAV Aa-registeret
• Det skal kun benyttes personell med gyldig HMS-/ID-kort
Du finner mer informasjon og anbefalte avtaledokumenter på www.forbrukerradet.no.
Hvem har ansvar for forsikring under bygging?
Entreprenørens forsikringsansvar
Vi som entreprenør stiller byggeplassforsikring som dekker brann, tyveri og annen skade på:
• Det som til enhver tid er utført av kontraktsarbeidet
• Materialer du har betalt forskudd for
• Materialer du har overlevert til oss og som befinner seg under vår kontroll
Denne forsikringen dekker utgifter til å sette kontraktsarbeidene tilbake i samme stand som før eventuell skade, samt erstatning for skadede eller tapte materialer.
NB! Når prosjektet er ferdigstilt og formelt overtatt av deg gjennom overtakelsesforretningen, går forsikringsansvaret over til deg som forbruker.
Ved egeninnsats eller innleide entreprenører
Dersom du selv skal utføre deler av arbeidet, eller du engasjerer egne fagfolk (for eksempel grunnentreprenør, rørlegger, flislegger m.fl.), må du være oppmerksom på følgende:
• Du er selv ansvarlig for at disse arbeidene er forsikret frem til hele bygget er overtatt.
• Vi kan kreve at du dokumenterer at innleide entreprenører har gyldig ansvarsforsikring. Denne må dekke eventuelle skader de påfører vårt arbeid eller materialer.
• Dersom materialer du selv har levert blir utsatt for brann, tyveri eller skade før vi har overtatt ansvaret for dem, må du normalt selv dekke egenandelen ved en eventuell forsikringssak.
• Private eiendeler eller utstyr du selv oppbevarer på byggeplassen er ikke omfattet av vår forsikring – du må forsikre disse selv.
Anbefaling av håndverkere ved egeninnsats
Vi som entreprenør er generelt tilbakeholdne med å anbefale konkrete håndverkere eller entreprenører til arbeider du selv ønsker å utføre som en del av egeninnsats.
Bakgrunnen for dette er at vi ønsker å unngå enhver form for medansvar dersom det skulle oppstå konflikter, mangler eller andre uoverensstemmelser mellom deg og den aktøren vi eventuelt har anbefalt.
Vi anbefaler derfor at du selv foretar en grundig vurdering og innhenter referanser, dokumentasjon
og eventuelt ansvarsforsikring dersom du velger å engasjere egne aktører.
Radon – tiltak for et trygt inneklima
Radon er en naturlig forekommende gass som kan trenge inn i bygninger fra grunnen, og som i høy konsentrasjon kan være helseskadelig. Derfor stilles det krav til forebyggende tiltak i nye boliger og fritidsboliger.
Som hovedregel skal det etableres både radonsperre og mulighet for ventilering av grunnen, typisk gjennom en radonbrønn. Dette gir fleksibilitet til å iverksette tiltak dersom målinger etter innflytting skulle vise forhøyede radonverdier.
I enkelte tilfeller, som for eksempel ved bygging på peler med fri lufting under bygget, kan det dokumenteres at slike tiltak ikke er nødvendige. Dette må i så fall avklares og dokumenteres i forkant.
Hvilke radontiltak som er avtalt for ditt prosjekt, vil framgå av prosjekteringen for tiltaket.
Offentlige særkrav etter kontraktsinngåelse – viktige forbehold
Dersom byggetillatelsen gis etter at kontrakten er inngått, og det i tillatelsen stilles nye krav eller endrede forutsetninger som påvirker det avtalte prosjektet, må det tas forbehold om justeringer. Slike endringer kan innebære både tilpasninger av løsninger, framdrift og kostnader, som ikke var forutsigbare på avtaletidspunktet.
Dette gjelder særskilt dersom kravene følger av:
• Nye eller endrede bestemmelser i Teknisk forskrift (TEK)
• Pålegg eller vilkår fra kommunen eller andre myndigheter
• Andre offentlige føringer som ikke var kjent da kontrakten ble inngått
I slike tilfeller forbeholder kontraktsparten (Norgeshusforhandleren) seg retten til å oppdatere leveransen i tråd med gjeldende byggetillatelse. Eventuelle merkostnader som følger av slike tilpasninger vil bli viderefakturert til kunde, ettersom disse ligger utenfor den opprinnelige kontrakten. Dette kan også forskyve sluttdato for prosjektet.
Vi anbefaler at du som kunde er oppmerksom på offentlige særkrav etter kontraksinngåelse, og tar kontakt dersom du har spørsmål knyttet til hvilke krav som kan påvirke prosjektet etter avtaleinngåelse.
Offentlige gebyrer og avgifter – kundens ansvar
Dersom ikke annet er avtalt, omfattes ikke følgende kostnader av kontrakten:
• Nabolister, eiendomsinformasjon, påvisningsgebyr og utstikking
• Avfallsgebyr, byggesøknadsgebyr, tilsynsgebyr og kontrollgebyr
• Endringsmeldinger til kommunen
• Tilknytningsavgifter for vann, avløp, strøm og eventuelle brannkummer
• Energiverk, kabel- og nettselskap
• Taksering og finanskostnader
• Dispensasjonssøknader, nabomerknader og illustrasjoner/visualiseringer som kommunen krever før ramme- eller igangsettingstillatelse
• Kostnader for uavhengig kontroll i byggesaken
Slike kostnader dekkes av forbruker dersom ikke annet fremgår av kontrakten.
Tilbud og kontrakt – dette må du vite
Når du inngår kontrakt med en forhandler i Norgeshus, skjer det som hovedregel i henhold til bustadoppføringslova, som gjelder ved kjøp av bolig eller fritidsbolig som ennå ikke er ferdigstilt. Dersom bygget er ferdig og klart for overtakelse ved kjøp, gjelder i stedet avhendingsloven.
Hva er inneholdet i kontrakten?
En kontrakt består normalt av flere dokumenter som til sammen beskriver prosjektet og avtalte ytelser.
Du bør lese gjennom alle dokumentene nøye.
Leveransen inkluderer som regel:
• Selve kontraktsdokumentet (bransjestandard i samarbeid med Forbrukerrådet og andre aktører)
• Plan-, snitt- og fasadetegninger i målestokk 1:100
• Byggebeskrivelse som angir hva som inngår i avtalen – og hva som ikke gjør det
• Betalingsplan
• Byggeveilederen med praktisk informasjon
I tillegg kan leveransen inneholde:
• Romskjema med spesifikasjon av overflater og utstyr i de ulike rommene
• Produktbrosjyrer eller bilder av produkter som inngår i leveransen
• Tilvalgsbrosjyrer med oppgraderingsmuligheter
Ved motstrid i dokumentene gjelder følgende prinsipper:
• Nyere bestemmelser går foran eldre
• Spesifikke bestemmelser gjelder foran generelle
• Bestemmelser utarbeidet spesielt for din kontrakt går foran standardformuleringer
Byggebeskrivelsen – nøkkeldokumentet i prosjektet
Byggebeskrivelsen er et sentralt dokument i kontraktspakken og inneholder detaljerte spesifikasjoner
for hvilke tjenester og ytelser som inngår i prosjektet. Den fungerer som en felles referanse for hva som faktisk skal leveres – og hvordan.
Derfor er byggebeskrivelsen viktig
Det er avgjørende at både du som kunde og vi som entreprenør går nøye gjennom byggebeskrivelsen, slik at det ikke oppstår misforståelser om hva som inngår i avtalen. Alt som er avtalt – også det som eventuelt er sagt muntlig – må dokumenteres skriftlig i byggebeskrivelsen, kontrakten eller en senere endringsavtale. Uten skriftlig dokumentasjon vil avtalen kunne bli tolket annerledes.
Ditt ansvar som kunde
I byggebeskrivelsen kan det være spesifisert at enkelte ytelser skal leveres eller utføres av deg, enten gjennom egeninnsats eller ved at du engasjerer en annen entreprenør. I slike tilfeller gjelder følgende:
• Du har ansvar for å sikre at arbeidet utføres i tråd med gjeldende lover, forskrifter og byggtekniske krav.
• Vi fraskriver seg ansvar for feil eller mangler som oppstår på grunn av arbeid utført av deg eller dine leverandører.
• Du plikter å skaffe deg nødvendig faglig veiledning, samt selv sørge for kvalitetssikring av de arbeidene du utfører eller har ansvar for.
Viktige avklaringer
• Alle poster i byggebeskrivelsen gjelder både levering og montering, med mindre noe annet er uttrykkelig angitt.
• Dersom du leverer materialer selv, må disse:
- Være lovlige å bruke i byggverk
- Ha nødvendig dokumentasjon i henhold til DOK-forskriften (dokumentasjon av byggevarer)
- Monteres av deg selv, med mindre annen løsning er skriftlig avtalt
Ved egeninnsats eller egne leveranser er du også ansvarlig for at både materialvalg og utførelse tilfredsstiller gjeldende krav.
Myndighetskrav etter kontraktsinngåelse
Dersom offentlige myndigheter stiller nye krav etter at kontrakten er signert, forbeholder vi oss retten til å gjøre nødvendige justeringer i prosjektet. Eventuelle merkostnader som følge av slike pålegg vil faktureres separat, i form av en egen endringskontrakt. Dette gjelder blant annet:
• Nye eller endrede krav i teknisk forskrift (TEK)
• Tilleggskrav fra kommunen i forbindelse med byggesøknaden
• Andre forhold utenfor leverandørens kontroll
Indeksregulering av kontrakt – slik fungerer det Ved kjøp av bolig eller hytte etter bustadoppføringslova er det normalt en periode mellom kontraktsinngåelse og faktisk byggestart. Årsaken kan være at prosjektering skal gjennomføres, byggetillatelse må innhentes fra kommunen, og underentreprenører må planlegges inn i fremdriften.
Hvorfor justeres kontraktssummen?
Kalkylene i tilbudet er basert på materialpriser og arbeidskostnader som er kjent på tidspunktet for tilbudet. I løpet av tiden frem mot oppstart og videre til ferdigstillelse – som ofte kan strekke seg over et år – vil markedet ofte oppleve prisendringer. Dette gjelder særlig byggevarer og arbeidskraft.
For å håndtere slike svingninger har bransjen og Forbrukerrådet blitt enige om en ordning hvor risikoen for kostnadsøkning fordeles mellom entreprenør og forbruker. Dette skjer gjennom det som kalles indeksregulering, og er en del av standardkontrakten.
Hvordan foregår reguleringen?
Indeksreguleringen baseres på offisielle byggekostnadsindekser fra Statistisk sentralbyrå (SSB). Disse indeksene viser den prosentvise prisutviklingen for den aktuelle boligtypen, måned for måned.
I henhold til kontrakten gjelder reguleringen fra:
• Den siste kjente SSB-indeksen før 3 måneder etter kontraktsdato
• Til og med 15. i måneden entreprenøren starter sine arbeider på tomten
Dette innebærer at eventuelle prisøkninger i denne
perioden kan gi grunnlag for en justering av kontraktsbeløpet.
Hva betyr det for deg som kunde?
• Indeksreguleringen gjelder kun frem til byggestart
• Den kan faktureres som et separat tillegg
• Du har rett til å be om dokumentasjon på hvilke indekstall som ligger til grunn, og hvordan reguleringen er beregnet
Dette er en standard ordning som gir forutsigbarhet for begge parter – og som sikrer en rettferdig fordeling av markedsrisiko.
Elektronisk signering og fullmakt
Dersom det ikke er avtalt noe annet, anses elektronisk aksept via e-post eller SMS som gyldig signatur i forbindelse med dokumenter i byggesaken. Kontrakten vil tydelig angi hvilke parter som har fullmakt til å forplikte hverandre.
Viktig om leveransen – dette er normalt ikke inkludert
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt, inngår ikke følgende i kontrakten, selv om det kan være vist på tegninger eller illustrasjoner:
• Stiplede bygningsdeler
• Utvendige trapper, ramper og plattinger som ikke er festet til bygget
• Levegger, terrasser på bakkenivå, brannmur, ildsteder og peis
• Møbler, gardiner, markiser/solskjerming, postkasse, alarm og husnummer
• Tørkestativ, gjerder, støttemurer, pergola, boblebad, gartnerarbeid, beplantning og plen
• Hvitevarer og kjølehjørne
• Garderobedskap og skyvedørsgarderober med innredninger
• Naturstenforblending av yttervegger og piper
• Spiler på vegg eller i himling
• Taktekking type torvtak, skifertak eller tretak
• Parapet, fasade eller takkledning i båndtekking
• Overflatebehandling på utvendige materialer, ut over det som framkommmer av byggebeskrivelsen
Ved behov for endringer etter kontraktsinngåelse (for eksempel nye tegninger eller tilpasninger etter kundens ønske), må det inngås en skriftlig endringsavtale. Arbeid som utføres i forkant av signert hovedkontrakt faktureres etter medgått tid eller etter særskilt avtale.
Viktige oppgaver du som forbruker må huske på Å bygge ny bolig eller fritidsbolig er en stor og omfattende prosess – og som forbruker har du flere viktige oppgaver og ansvarsområder du må ivareta. Her er en oversikt over noen av de mest sentrale:
Før byggestart
• Be om entreprenørgaranti: Dette er en garanti som entreprenøren skal stille til fordel for deg som kunde, i henhold til bustadoppføringslova.
Garantien beskytter deg ved eventuell konkurs
eller andre situasjoner hvor entreprenøren ikke kan fullføre avtalen.
• Innhent garanti: Før du betaler noe må du ha mottatt garanti fra entreprenøren. Dette er et krav i bustadoppføringslova og en viktig trygghet for deg som kunde.
• Lever finansieringsbevis: Du må dokumentere finansiering eller annen betalingsgaranti før byggestart.
• Forskuddsgaranti: Dersom det avtales forskuddsbetaling, skal entreprenøren stille en forskuddsgaranti (depositumsgaranti) tilbake til deg.
• Uavhengig kontroll: Ved søknadspliktige tiltak er det du som byggherre/tiltakshaver som er ansvarlig for å inngå avtale med et godkjent kontrollforetak.
Underveis i prosjektet
• Endringer etter kontrakt: Alle endringer du ønsker etter at kontrakten er inngått, må dokumenteres med en skriftlig endringsavtale. Husk også å avklare eventuelle konsekvenser for pris, fremdrift og betalingsbetingelser.
• Offentlige gebyrer: Dersom det ikke er eksplisitt avtalt noe annet, er det du som kunde som må betale offentlige gebyrer og tilknytningsavgifter.
Etter overtakelse
• Forsikringer: Du må selv sørge for å tegne brann- og tyveriforsikring fra det tidspunktet du overtar boligen.
• Abonnementer: Du er selv ansvarlig for å opprette abonnementer for strøm, internett, TV, telefon og eventuelle andre tjenester.
Dersom du har egeninnsats eller egne leveranser
• Avklar dette skriftlig: All egeninnsats og eventuelle materialer du leverer selv, må være tydelig spesifisert i kontrakt eller byggebeskrivelsen.
• Lovpålagte krav: Hvis du skal stå for montering eller installasjon av utstyr eller materialer med spesifikke krav (f.eks. ildsteder, tyngre konstruksjoner), må du innhente faglig bistand og sørge for at det utføres i tråd med gjeldende regler.
• Ekstra belastning: Har du spesielt tunge gjenstander (f.eks. piano, akvarium, jacuzzi eller lignende), må dette varsles tidlig. Entreprenøren må da eventuelt dimensjonere gulvet eller balkongen med ekstra bæreevne.
Forsikring ved egeninnsats
• Du må selv sørge for at arbeid du selv eller dine entreprenører utfører er dekket av gyldig forsikring, inkludert eventuelle skader på tredjepart eller materiell.
• Ved skade, ulykke eller sykdom som oppstår på byggeplassen, skal dette varsles umiddelbart til entreprenøren eller byggeplassledelsen.
Sikkerhet på byggeplassen – regler og ansvar for deg som forbruker
Det stilles strenge krav til HMS (helse, miljø og
sikkerhet) på bygge- og anleggsplasser. Disse reglene gjelder både for profesjonelle aktører og for deg som forbruker dersom du skal besøke byggeplassen eller utføre egeninnsats.
Før du går inn på byggeplassen
• Besøk må avtales på forhånd med entreprenøren.
• Du må sette deg inn i og følge sikkerhetsreglene som gjelder for byggeplassen.
• Mindreårige har ikke adgang.
• Du må være informert om hvor du finner førstehjelps- og brannvernutstyr.
Ditt ansvar som forbruker
• Du har fullt ansvar for din egen sikkerhet dersom du utfører arbeid på byggeplassen.
• Dersom du har med egne medhjelpere, plikter du å informere dem om sikkerhetsreglene.
• Det er ikke tillatt å utføre andre arbeider enn det som er avtalt.
• Du plikter å rydde og kildesortere avfall etter eget arbeid.
• Brudd på reglene kan medføre økonomisk ansvar eller bortvisning fra byggeplassen.
Krav til verneutstyr og opplæring
• Du må bruke påkrevd verneutstyr (hansker, hjelm, vernebriller, støvmaske) i henhold til arbeidets art.
• Hjelm er påbudt ved arbeid i høyden eller der det foregår arbeid over deg.
• Du må ha nødvendig opplæring og kompetanse for arbeidet du skal utføre.
• Risikoarbeid er ikke tillatt. Dette inkluderer blant annet:
- Bruk av stillas og fallsikring
- Stropping og anhuking ved kranløft
- Bruk av risikofylt utstyr og entreprenørens maskiner/verktøy
Bruk av stige
• Stiger skal alltid sikres mot utglidning og velting.
• Vinkel på stigen skal være ca. 75° – dette tilsvarer at du står med foten inntil stigen og albuen treffer stigen med utstrakt arm.
• Stigen skal om mulig festes i toppen, og du skal alltid ha tre festepunkter (to hender og én fot, eller motsatt).
• Ved takarbeid skal stigen rage minst 1 meter over takkant for sikker på- og avstigning.
• Gardintrapp er ikke tillatt.
Arbeid utenfor arbeidstid
Dersom du skal utføre arbeid utenfor byggeplassens normale arbeidstid, må det være minst to personer til stede på byggeplassen.
HMS-kort – krav til dine egne entreprenører
Alle som jobber på bygge- og anleggsplasser, inkludert ansatte hos dine egne kontraktører (grunnentreprenør, rørlegger m.fl.), må bære gyldig HMS-kort.
Kortet identifiserer arbeidstakeren og viser hvilket firma vedkommende jobber for.
Det er ditt ansvar som byggherre å sikre at dine entreprenører og deres ansatte har gyldige HMS-kort tilgjengelig under arbeid på byggeplassen.
Offentlig saksbehandling – viktige roller og begreper
Når du skal bygge bolig eller fritidsbolig, vil det være en rekke offentlige regler og prosesser involvert. Under følger en oversikt over noen sentrale begreper og ansvar du bør kjenne til som tiltakshaver.
Forhåndskonferanse
En forhåndskonferanse er et uforpliktende møte med kommunens byggesaksavdeling for å avklare spørsmål i forkant av byggesøknaden. Møtet gjennomføres før søknaden sendes inn, og det skal alltid føres referat. Referatet blir en del av dokumentasjonen i den videre behandlingen.
Entreprenør
I henhold til bustadoppføringslova er den aktuelle Norgeshusforhandlere den aktøren du inngår
kontrakt med for å få boligen eller hytta oppført – ofte en boligkjede, byggmester eller annen profesjonell utbygger.
Tiltakshaver
Tiltakshaver er det offentligrettslige navnet på deg som byggherre i henhold til plan- og bygningsloven. I kontrakt og kundedokumenter brukes også begreper som forbruker eller kunde, avhengig av sammenhengen.
Reguleringsplaner og situasjonskart
• Den ansvarlige søkeren innhenter tomtekart og andre nødvendige dokumenter.
• På situasjonskartet tegnes bygget inn i henhold til reguleringsplanen og kundens ønsker.
• Viktig at kartgrunnlaget er riktig som underlag for den videre planleggingen av byggesaken.
Tiltaksklasse
Tiltaksklasse angir hvor komplekst eller risikofylt et tiltak er. De fleste eneboliger og hytter ligger i tiltaksklasse 1. Tiltaksklasse 2 og 3 gjelder større eller mer avanserte bygg.
Ansvarsretter og gjennomføringsplan
• Alle arbeid som krever ansvarsrett (prosjektering, utførelse, kontroll) må dekkes av foretak med relevant godkjenning.
• Dette gjelder også deg som forbruker dersom du selv, eller en innleid entreprenør, skal utføre arbeid som krever ansvarsrett.
• En oversikt over involverte aktører og ansvar fremgår av Gjennomføringsplanen, som sendes til kommunen sammen med søknad om igangsettingstillatelse.
Uavhengig kontroll
Som tiltakshaver er du ansvarlig for å inngå avtale med et firma som kan utføre uavhengig kontroll der dette kreves. Dette gjelder blant annet for:
• Fukt i våtrom
• Lufttetthet i boliger
Entreprenøren kan bistå med å finne egnet kontrollforetak, men kontrakten inngås direkte mellom deg og det kontrollerende firmaet.
Grunnlagsdokumenter i byggesaken
• Reguleringsplan og bestemmelser: Angir hva som er tillatt å bygge på tomten.
• Tomtekart og situasjonsplan: Viser plassering av bygget og andre installasjoner som garasje, bod osv.
• Målebrev og matrikkeldata: Dokumentasjon på eiendommens grenser og eierskap.
Nabovarsel
Ved søknadspliktige tiltak må naboer varsles før byggesøknaden sendes inn. Dette gjøres av ansvarlig søker. Eventuelle merknader eller klager fra naboer sendes også til ansvarlig søker, som forsøker å finne en minnelig løsning. Dersom partene ikke blir enige, videresendes merknadene til kommunen som avgjør saken. Ved klage på kommunens vedtak er det Statsforvalteren (tidligere Fylkesmannen) som er klageinstans.
Søknadsformer
Ett-trinns byggesøknad
Ved ett-trinns søknad sendes all nødvendig dokumentasjon inn samlet. Denne søknadsformen brukes ofte for mindre eller enkle prosjekter.
• Behandlingstid er normalt inntil tre uker hvis alle krav er oppfylt.
• Dersom det foreligger merknader fra naboer, eller søknaden krever dispensasjon eller tillatelser fra andre myndigheter, kan behandlingstiden utvides til inntil tolv uker.
• Kommunens vedtekter og nasjonale forskrifter avgjør behandlingstid og krav.
Viktig: Entreprenøren kan ikke holdes ansvarlig for forsinkelser som skyldes sen saksbehandling eller manglende tillatelse fra kommunen.
To-trinns søknad og rammetillatelse
Ved mer komplekse prosjekter kan det være aktuelt å sende en to-trinns søknad, hvor:
• Første trinn omfatter søknad om rammetillatelse, som sikrer at tiltakets ytre rammer er i samsvar med gjeldende regelverk.
• Andre trinn omfatter igangsettingstillatelse når detaljprosjektering er klar.
Fordelen er økt forutsigbarhet og redusert risiko ved eventuelle avslag, men søknadsprosessen tar noe mer tid.
Ansvarlig søker (SØK)
Ansvarlig søker har det overordnede ansvaret for å koordinere byggesaken overfor kommunen. Rollen innebærer:
• Innsending av søknader og skjemaer
• Innhenting og samordning av dokumentasjon
• Følge saken fra søknad til ferdigattest
• Sikre at alle involverte aktører har nødvendig ansvarsrett
Vanligvis påtar vi oss rollen som ansvarlig søker, dersom dette er avtalt i kontrakten eller byggebeskrivelsen. Dersom annet er avtalt, er du som tiltakshaver ansvarlig for å inngå avtale med et godkjent foretak som påtar seg rollen.
Andre roller i byggesaken
• Ansvarlig prosjekterende: Foretak som har ansvar for prosjektering innenfor sitt fagområde.
• Ansvarlig utførende: Foretak som har ansvar for selve utførelsen av arbeidet.
• Ansvarlig kontrollerende: Ved enkelte tiltak kreves det at et uavhengig firma kontrollerer deler av arbeidet, eksempelvis fuktsikring og lufttetthet (gjelder også enkelte fritidsboliger).
Du som tiltakshaver må inngå kontrakt med dette kontrollforetaket og informere ansvarlig søker om hvem som er valgt.
Aktuelt regelverk
• Plan- og bygningsloven (PBL): Rammeverket for all byggesaksbehandling i Norge. Formålet er å sikre bærekraftig utvikling, ansvarlig arealbruk og trygg gjennomføring av byggetiltak.
• Teknisk forskrift (TEK): Inneholder tekniske krav til byggverk, inneklima, energieffektivitet, brannsikkerhet og tilgjengelighet. Kontrakten vår følger til enhver tid gjeldende versjon av TEK.
• Saksbehandlingsforskriften (SAK): Regulerer søknadspliktige tiltak, krav til ansvarlige aktører og kommunens behandling av byggesaker.
• Byggevareforskriften (DOK): Still krav til dokumentasjon og godkjenning av byggevarer brukt i Norge.
• NEK 400: Norsk elektroteknisk norm for prosjektering og installasjon av elektriske anlegg i boliger og hytter.
Toleranser for utførelse
Dersom det skulle oppstå spørsmål eller uenighet om utførelseskvalitet, som for eksempel om en vegg er rett eller om et gulv er plant, benyttes NS 3420 Normalkrav til planhet og retning for ulike typer overflater.
Viktig: Målinger må gjennomføres på ubelastede konstruksjoner, før møblering og innflytting.
Ta kontakt med entreprenøren dersom du ønsker mer informasjon om toleransegrenser og målemetoder.
Endringer i materialvalg og løsninger
Entreprenøren har rett til å foreta endringer i materialvalg og utførelse dersom:
• Endringen benyttes for å sikre fremdrift eller tilgjengelighet
• Det benyttes likeverdige eller bedre materialer enn de som er spesifisert i byggebeskrivelsen
Når du eier tomten selv og har egeninnsats
Dersom du som forbruker eier tomten og/eller selv har ansvar for deler av arbeidene (grunnmur, maling, flislegging, etc.), gjelder følgende:
• Sørge for at arbeidene som skal gjøres blir prosjektert, eksempelvis for grunnmur og plate på mark.
• Du har selv ansvar for at grunnforholdene er tilstrekkelige og at arbeidet er korrekt dimensjonert – med mindre det er en del av entreprenørens kontraktsforpliktelse.
• Ansvarlig søker kan i samråd med kommune og graveentreprenør vurdere behovet for geotekniske undersøkelser.
• Dersom det oppstår usikkerhet rundt bæreevne, kan kommunen kreve dokumentasjon fra geoteknisk fagmiljø.
Avfallshåndtering på byggeplassen
Ved større boligprosjekter og ved nybygg over 300 m² eller der det forventes over 10 tonn avfall, gjelder følgende:
• Det skal utarbeides en avfallsplan i henhold til avfallsforskriften og TEK.
• Minst 60 % av alt avfall skal kildesorteres og leveres til godkjent mottak eller gjenvinning.
• Kvitteringer fra avfallsdeponi skal dokumentere faktisk avfallsmengde og sortering.
Vanlige avfallstyper inkluderer:
• Betong, tegl, gips, metall, trevirke
• EE-avfall og farlig avfall (skal alltid leveres separat)
• Papp, papir og plast
Hvis du skal håndtere avfall fra arbeid du selv har ansvar for, må dette avtales med entreprenøren på forhånd.
Kamera på byggeplass
Ønsker du å følge byggeprosessen med kamera?
Det må i så fall avtales på forhånd og være i tråd med Datatilsynets retningslinjer. Slike kameraer kan oppleves som overvåkende av arbeidere og må derfor avklares og driftes med hensyn til personvern.
Bygging i høyfjellet – spesielle forhold
Dersom du planlegger å bygge i høyfjellet – typisk over 800 meter over havet – er det flere forhold du må være oppmerksom på:
1. Trykkutjevnende glass
På høytliggende tomter kan trykkforskjeller mellom innsiden og utsiden av vindusglass føre til at glasset buer ut – i enkelte tilfeller kan det til og med sprekke. Vi anbefaler derfor å benytte trykkutjevnende glass, som er utviklet for slike forhold.
2. Forsterket bærekonstruksjon
I områder med store snølaster kan det være nødvendig å oppgradere:
• Limtredragere
• Bæresøyler
• Fundamenter
• Andre elementer i bæresystemet
Dette for å sikre at konstruksjonen tåler belastningen og fører snølaster trygt ned til grunnen.
Ta kontakt med oss tidlig i planleggingsfasen dersom prosjektet ditt er lokalisert i høyfjellet. Da kan vi vurdere nødvendige tiltak sammen med deg.
Hva omfatter en leveranse for uinnredet loft?
Dersom det i kontrakten er avtalt at loftet skal leveres som uinnredet, gjelder normalt følgende leveransebetingelser, med mindre annet er spesifikt avtalt i byggebeskrivelsen: Konstruksjon og isolasjon
• Yttervegger (inkludert knevegger) leveres uisolert, men med vindavstivende og vindtett plate utvendig.
• Etasjeskillet mellom underliggende etasje og loft isoleres, men det legges ikke gulvsponplater som standard.
- Hvis gulvsponplater leveres som tilvalg, vil disse ikke monteres på områder der det er planlagt fremtidige våtrom (f.eks. baderom).
Innvendige arbeider – ikke inkludert
• Isolasjon til vegger og himling leveres ikke
• Innvendige trevegger, lekting/nedlekting og kledning leveres ikke
• Innvendige dører, karmer, listverk og utforinger leveres ikke
• Garderobeskap og annen fast innredning leveres ikke
Ventilasjon, elektro og rørarbeid
• Ventilasjon til loftet leveres ikke, men eksisterende ventilasjonsanlegg i boligen planlegges med mulighet for fremtidig utvidelse (gjelder ikke hytter).
• Elektrikerarbeider leveres ikke, utover at det legges opp elektrikerrør frem til etasjeskillet.
• VVS-/rørleggerarbeid utføres ikke, men røropplegg for eventuelle fremtidige våtrom føres opp og plugges ved etasjeskillet.
Trapp og adkomst
• Det etableres en utsparing i bjelkelaget der det er forberedt for fremtidig trapp. Utsparingen isoleres og kles igjen.
• Trapp til loft leveres ikke.
• Det monteres en loftsluke for inspeksjon, men denne er ikke ment for daglig bruk.
Øvrig
• Røykvarsler installeres ikke på uinnredet loft.
Dersom det er ønskelig med tilleggsleveranser for loftet, må dette avtales og spesifiseres skriftlig i kontrakt eller endringsdokumentasjon. Ta gjerne kontakt med entreprenøren for avklaringer før signering.
Hva omfatter en leveranse for uinnredet kjeller?
Dersom det i kontrakten er avtalt at kjelleren skal leveres uinnredet, gjelder normalt følgende spesifikasjoner – med mindre annet er uttrykkelig avtalt i kontrakten eller byggebeskrivelsen:
Konstruksjon og innvendige arbeider
• Trapp fra kjeller til hovedetasje inngår i leveransen.
• Bærevegger inngår, uten isolasjon og platekledning
• Innvendige vegger, både mot yttermur og mellomromsvegger, leveres ikke – med mindre annet fremgår av tegning.
• Innvendige lettvegger, lekting og nedlekting inngår ikke, hvis ikke annet er oppgitt i kontrakten.
• Innvendige dører og karmer inngår ikke, hvis ikke annet er oppgitt i kontrakten.
• Kledning, listverk og utforinger, inkludert isolasjon og sponplater i gulv, leveres ikke.
• Garderobeskap og fast innredning inngår ikke.
• Innvendig side av vinduer og dører blir ikke foret ut eller listet.
Teknisk: Ventilasjon, elektro og VVS
• Ventilasjonsopplegg til kjeller inngår ikke.
• Elektrikerarbeid leveres ikke, utover at det føres elektrikerrør gjennom etasjeskillet fra hovedetasjen til kjelleren.
• Rørleggerarbeid/VVS leveres ikke, bortsett fra:
- Røropplegg til fremtidige våtrom føres frem til etasjeskillet
- Avløpsrør til fremtidige våtrom etableres som bunnledninger i kjellergulv
- Dersom varmtvannsbereder skal plasseres i fremtidig våtrom i kjeller, vil vannrør føres videre i himling og distribueres til hovedetasje
• Røykvarsler installeres ikke i uinnredet kjeller
Ønsker du tett balkonggulv?
Som standard leveres balkonggulv med spaltepanel i trykkimpregnert trevirke. Dette er ikke en tett løsning, og noe vann vil kunne renne gjennom til underliggende areal.
Dersom du ønsker et tett balkonggulv, eller en form for dryppbeskyttelse under, må dette avtales særskilt med entreprenøren før byggestart. Slike løsninger regnes som tilvalg og vil dokumenteres som egne poster i byggebeskrivelsen.
Byggetid og fremdrift
Byggetiden fastsettes i kontrakten. I enkelte tilfeller kan det også legges ved en fremdriftsplan, men denne er kun veiledende og angir ikke selve byggetiden.
Den totale byggetiden inkluderer:
• Entreprenørens tid til planlegging, forberedelser og bygging
• Tid du bruker på egeninnsats
• Tidsbruk hos eventuelle egne entreprenører
• Ferier og eventuelle driftsavbrudd
Du kan ikke flytte inn før kommunen har utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Når kan byggetiden forlenges?
Entreprenøren har krav på forlenget byggetid dersom:
• Du bruker mer tid enn avtalt på egeninnsats
• Det oppstår uforutsette hendelser utenfor entreprenørens kontroll (f.eks. ekstremvær, leveranseproblemer, konkurs hos underleverandør)
• Det oppstår forsinkelser på grunn av offentlige forhold eller endringer i prosjektet
Endringer bestilt av byggherre kan medføre fristforlengelse
Når kontrakten er signert og byggetillatelse er gitt, starter vi med produksjonsplanlegging, innkjøp og bestilling av varer og tjenester. Dette betyr at vi som hovedregel ikke anbefaler endringer etter dette tidspunktet.
Hva skjer hvis du likevel ønsker endringer?
Dersom du ønsker å gjøre endringer i leveringsomfanget etter kontrakt, kan følgende nevnes:
• Kontakt oss så tidlig som mulig, slik at vi kan vurdere hva som lar seg gjennomføre
• Dere får informasjon om eventuelle konsekvenser for byggetid, pris og betalingsbetingelser
• Dere forstår at kostnadene ved endringer sent i prosessen ofte er høyere, både på grunn av logistikk, avbestillingskostnader og omarbeid
Viktig å merke seg:
• Endringer kan gi grunnlag for fristforlengelse (utvidet byggetid)
• Ved større tillegg kan vi kreve at du stiller ekstra betalingssikkerhet
• Alle tilleggsarbeider blir fakturert fortløpende og må dokumenteres i skriftlig endringsavtale
Forklaring av areal, høyde og tekniske forhold i boligen
Arealene på kontraktstegningene er beregnet etter standarden NS 3940, som benyttes ved areal- og volumberegning av bygninger. Oppgitt areal i hvert enkelt rom tilsvarer faktisk gulvareal, ekskludert tykkelsen på fotlister.
I enkelte rom – som bad, bod og toalett – eller i rom med skråtak, kan deler av arealet ha lavere takhøyde enn 2,4 meter. Normalt skal det likevel ikke være lavere enn 2,2 meter. Dette fremgår av snittegningene i kontraktstegningene. Under dragere eller
innkassinger (for tekniske føringer) kan det også være redusert høyde.
Elektriske installasjoner
Standard leveranse følger NEK 400, som regulerer krav til elektriske punkter og fordelingskurser i boliger. Eventuelle ekstra kurser eller stikkontakter betraktes som tilvalg og må avtales skriftlig.
NEK 700-serien angir også minstekrav til størrelse på ekom-skap og antall datauttak i boliger. Dersom det benyttes trådløst nettverk i stedet for kablede datauttak, vil ikke kravene i NEK 700 gjelde, forutsatt at kablingen avsluttes ved inntaket.
Hva inngår og hva må du selv dekke?
Elektriske installasjoner i din bolig leveres i henhold til NEK 400, som er gjeldende norm for el-installasjoner i norske boliger. Dersom ikke annet er avtalt i kontrakt eller byggebeskrivelse, gjelder følgende standard leveranse:
Standard elektrisk leveranse
• Sikringsskap leveres med automatsikringer
• Ved bolig med utleieenhet (bileilighet) leveres eget sikringsskap og internmåler (seriemåler)
• Installasjonen dimensjoneres for tilkobling av elektriske varmeovner via stikkontakter i stue, kjøkken, soverom og gang
- Ovner over 1500 W skal ha fast tilkobling og egen kurs
• Bad og dusjrom tilrettelegges for fast tilkoblet varmekilde
• Alle stikkontakter leveres doble og barnesikre, med unntak av kontakter for fastmontert utstyr (kjøleskap, vaskemaskin, komfyr, m.m.)
• Det leveres skjult anlegg med innfelte brytere, unntatt i kjeller, lydvegger, lydhimling eller der det er avtalt åpen installasjon
Hva regnes som et elektrisk punkt?
Et elektrisk punkt defineres som ett av følgende fremføringspunkt, dersom ikke annet er spesifisert:
• Lyspunkt (tak/vegg)
• Lysbryter
• Dobbel stikkontakt
• Fremlegg for:
- Ringeklokke
- Røykvarsler
- Varme/varmekabler
- Komfyr
- Elektriske apparater/utstyr
- Varmtvannsbereder
- Ventilasjon/styring
- Kjøkkenventilator
- Sentralstøvsuger
- Radio/TV (røranlegg)
• Sikringsskap
Plassering av punkter avtales mellom byggherre og installatør, innenfor rammene av det som er avtalt i byggebeskrivelsen.
Elektroarbeid som normalt ikke inngår i standard leveranse
Med mindre annet er spesifikt avtalt i kontrakt eller beskrivelse, må følgende arbeid og utstyr bekostes av deg som forbruker:
• 3-faset strømtilførsel fra energiverkets nett til sikringsskap
• Fundamentjording iht. forskrift – f.eks. kobberwire eller jordplate
• Jording av avløpssystem (jordingsmuffe levert via rørlegger)
- Du må avtale plassering av jordelektrode med elektriker før støping av grunnmur
• Utsparinger eller rør i grunnmur/gulv for fremføring av hovedkabel, tele/data o.l.
• Reserve trekkerør til loft, kjeller eller andre tilleggsarealer
Ønsker du utvidet elektrisk leveranse, smarthus-løsninger eller annen spesialtilpasning? Vi bistår gjerne med å kartlegge behov og utarbeide egne tilvalg før produksjonsstart.
Termisk inneklima og solavskjerming
I henhold til teknisk forskrift bør innetemperaturen på sommeren ikke overstige 22 grader, men noe høyere temperatur kan tolereres i korte perioder. Kravet anses normalt oppfylt når:
• Solutsatte fasader har moderat vindusareal
• Det er mulig å lufte gjennom åpningsvinduer Utvendig solavskjerming leveres vanligvis ikke, med mindre dette er spesifikt avtalt.
Lydisolasjon – hva bør du vite?
Lydopplevelse er subjektivt, og oppleves ofte annerledes i trehus enn i murhus. Luftspalter under innerdører, som er nødvendige ved balansert ventilasjon, kan føre til lydgjennomgang.
Dersom du ønsker forbedret lydisolering – for eksempel mot utvendig støy, eller mellom etasjer og rom – må dette tas opp før kontrakten signeres, slik at løsningene kan tilpasses og dokumenteres i byggebeskrivelsen.
Utforing og tekniske tilpasninger
Noen innvendige vegger kan bli tykkere enn vist på tegninger for å gi plass til tekniske føringer, bærekonstruksjoner eller rør. Det samme gjelder nedforet
himling i enkelte rom. Dette kan redusere noe av volum eller bruksareal, uten at det gir grunnlag for reklamasjon.
Estetisk kvalitet på malerarbeid
Store flater og mange vinduer kan føre til skygger og såkalt slepelys. Jo høyere estetisk klasse (K-klasse) som velges for sparkling og maling, desto mindre blir slike skyggevirkninger.
• K3: Høyeste klasse, benyttes i oppholdsrom (stue, kjøkken, soverom, gang)
• K2: Tilfredsstillende for rom som ikke får slepelys
• K1: Passer for boder, tekniske rom, garasjer
For malte overflater på gipsplater er det medregnet
normal sparkling, utført i klasse K2. Om det ønskes annen kvalitet avklar dette før kontraktinngåelse.
Søyle- og bjelkeutførelser
Innvendige søyler og dragere leveres ofte i laminert utførelse. Utvendig kan løsningen være sammenspikret eller laminert, avhengig av dimensjonering og arkitektonisk uttrykk. Synlighet avhenger av byggets bærekonstruksjon.
Kaldt loft og inspeksjonsluker
Ved hus med kaldt loft leveres inspeksjonsluker i knevegger eller himling. Lukene skal kun åpnes ved inspeksjon – ikke til vanlig bruk.
Luftkvalitet og ventilasjon
Moderne boliger og fritidsboliger bygges svært tette, og er derfor utstyrt med balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Anlegget vil normalt gi et lavt lydnivå fra aggregat og ventiler, men vil ikke være helt lydløst.
For fritidsboliger under 150 m² kreves ikke balansert ventilasjon, men anlegget må sikre tilfredsstillende luftutskifting. Dette kan oppnås med ventiler og vinduslufting, men mekanisk avtrekk anbefales for våtrom. For større fritidsboliger gjelder fulle energikrav, inkludert mekanisk ventilasjon med varmegjenvinning.
Energieffektivitet
Nye boliger og fritidsboliger må tilfredsstille strenge krav til energieffektivitet. Dette innebærer:
• Svært godt isolerte bygningsdeler (vegger, tak, gulv og vinduer)
• Balansert ventilasjon og lavt varmetap
• Beregnet energibehov i henhold til TEK og gjeldende energirammer (kWh/m² per år)
Ansvarlig prosjekterende foretar beregninger av energibehovet basert på byggets tekniske løsninger og isolasjonsevne.
Krav til oppvarmingssystem i nye boliger
Det stilles klare krav til hvilke typer oppvarmingsløsninger som er tillatt i nye boliger. Hensikten er å sikre energieffektive bygg og redusere bruk av fossile brensler.
Ikke tillatte løsninger
Det er ikke tillatt å installere oppvarmingssystemer som benytter fossilt brensel, herunder:
• Oljekjel
• Parafinbrenner
• Gassbrenner (basert på fossilt brensel)
• Andre systemer med ikke-fornybare energikilder
Pipe og ildsted
I nye boliger skal det normalt installeres pipe. Mange velger derfor å inkludere en:
• Vedovn
• Pelletsovn
• Lukket peis
Disse kan være en god tilleggsvarmekilde, selv om det ikke er påbudt med ildsted.
Unntak: Kravet til pipe gjelder ikke for boliger med:
• Vannbåren varme som primærsystem
• Passivhus eller andre boliger med svært lavt energibehov
Frisklufttilførsel og ildstedstype
Dersom det velges pipe med integrert friskluftstilførsel (eller ildstedet får friskluft fra ventilert kanal), må det benyttes et såkalt bakventilert ildsted. Dette sikrer riktig funksjon og trygg forbrenning.
Ønsker du veiledning i valg av ildsted, pipe eller varmesystem i ditt prosjekt, ta gjerne kontakt – vi hjelper deg med tilpassede løsninger innenfor gjeldende regelverk.
Overgangslister mellom rom
Ved legging av laminat eller parkett benyttes ofte flytende leggemetode. I overgangen mellom rom kan det derfor være behov for en overgangslist som tillater bevegelse i gulvet ved endringer i temperatur og fuktighet.
Spikerhull i lister
Synlige spikerhull må påregnes, også ved fabrikkmalte eller -grunnede lister. Ønsker du sparkling og overmaling av spikerhull, kan dette prises som tilvalg.
Behandling av innvendige limtresøyler
Innvendige limtresøyler leveres normalt ubehandlet. Dersom du ønsker behandling (for eksempel beis eller maling), må dette avklares på forhånd med entreprenør.
Utvendig behandling av trepanel
Utvendig panel leveres som utgangspunkt, kun grunnet om ikke annet er avtalt. Utvendig kledning som leveres grunnet bør overmales etter få måneder for å forlenge levetiden. Det er mulig å få levert med mellomstrøk, men det anbefales at toppstrøket gjøres etter at kledningen er ferdigmontert for å få overmalt spiker. Avklar leveranseomfang i kontrakten. Trykkimpregnert trevirke må få tørke tilstrekkelig før det overflatebehandles, slik at sprekkdannelser oppstår før behandling. Du er normalt ansvarlig for denne behandlingen etter overtakelse.
Tre er et levende materiale
Treverk i gulv, vegger og tak vil bevege seg over tid. Det må påregnes:
• Krymping, svelling og knirk i tregulv og parkett
• Sprekkdannelser ved skjøter, hjørner og overganger – spesielt i tørre vintermåneder
• Svinnriss i tapet, maling og sponplater etter uttørking
Slike bevegelser er helt normale og gir normalt ikke grunnlag for reklamasjon.
Ved valg av listfrie løsninger kan det være behov for ekstra fuging og overmaling etter at bygget har “satt seg”. Dette må i så fall bekostes av deg som kunde.
Skadedyr og insekter
Oppdagelse av mus, maur, fluer, skjeggkre eller lignende insekter etter innflytting er ikke reklamasjonsgrunn. Dette kan forekomme naturlig selv i nye bygg, da små åpninger alltid vil finnes.
• Det benyttes musebånd under kledning for å redusere risikoen
• Mus kan komme inn via åpne vinduer, dører eller svært små åpninger
• Ved funn av skjeggkre anbefales det å følge rådene i bruksanvisningen
Knirk i gulv
Knirk i gulv er ikke grunnlag for reklamasjon. Det er kjent at noen produkter reagerer ulikt på norske klimaforhold, og mindre bevegelser og lyder må forventes.
Kondens på vinduer
Kondens på moderne, isolerte vinduer kan forekomme under spesielle værforhold. Dette er ikke en feil, men tvert imot et tegn på god isoleringsevne. Kondensen forsvinner normalt i løpet av morgentimene. Noen vindusleverandører tilbyr produkter som er produsert for å unngå kondensproblematikk, dette kan tilbys, men medfører økte kostnader.
Materialer til overs
Overskuddsmaterialer og eventuelle feilleveranser tilhører entreprenøren og vil fjernes fra byggeplassen med mindre annet er avtalt skriftlig.
Grovplanering vs. matjord
• Grovplanering betyr tilbakefylling og tilnærmet utjevning av tomt med stedlige masser
• Matjordpåfylling, finplanering og såing inngår normalt ikke, og må avtales særskilt.
Dette er ofte ikke inkludert, spør og avklar med entreprenøren hva dere ønsker skal være med i kontrakten.
Brukstillatelse og ferdigattest
Før det kan søkes om brukstillatelse eller ferdigattest, må alle involverte entreprenører levere:
• Samsvarserklæringer til ansvarlig søker
• Kontrollerklæring fra ansvarlig kontrollerende firma
Du har ikke lov å flytte inn før det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Hvis du har egeninnsats eller sideentreprenører
Dersom du har ansvar for deler av arbeidene:
• Du må selv sørge for at nødvendige samsvarserklæringer sendes inn
• Hvis du unnlater dette, kan entreprenøren frasi seg ansvar for ferdigattesten
• Ansvar og eventuelle merkostnad for innhenting av brukstillatelse og ferdigattest overføres til deg som forbruker.
Tidlig ferdigstillelse
Dersom bygget er klart før avtalt byggetid er utløpt, kan du ikke nekte overtakelse. Enkelte arbeider – som utomhusarbeid eller sesongbasert ferdigstillelse – kan gjenstå.
Ferdigbefaring og overtakelse
Entreprenøren kan ønske å gjennomføre en ferdigbefaring noen uker før den formelle overtakelsesforretningen. Her går man sammen gjennom boligen og noterer eventuelle feil og mangler.
Ved overtakelse:
• Det holdes en grundig befaring
• Det føres protokoll, hvor eventuelle mangler anmerkes – både enighet og uenighet skal dokumenteres
• Partene kan avtale tilbakeholdt beløp dersom noe gjenstår eller det foreligger en mangel. Beløpet må være uomtvistet og stå i rimelig forhold til det som gjenstår.
Begge parter har møteplikt. Unnlatelse av å møte kan føre til at overtakelsen anses som gjennomført.
Juridiske konsekvenser ved overtakelse
Når overtakelsen er gjennomført:
• Risikoen for bygget overføres til deg som forbruker
• Entreprenørens forsikringsansvar opphører – du må ha egen brann- og tyveriforsikring
• Reklamasjonsfristen starter
• Dagmulkt slutter å løpe
• Entreprenøren har krav på sluttoppgjør
Dersom de siste 10 % av kontraktsummen ikke er betalt på overtakelsesdagen, kan entreprenøren nekte å overlevere nøklene. Betalingen må være gjennomført for at overtakelsen skal kunne finne sted.
Bruksanvisning for boligen
Ved overtakelse vil du motta en bruksanvisning og FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold) utarbeidet av Boligprodusentenes Forening. Dette er et viktig dokument som gir deg nyttige råd om:
• Bruk og vedlikehold av boligen
• Tekniske anlegg og installasjoner
• Inneklima og energi
• Brannsikkerhet og personsikkerhet
• Fuktsikring og skadeforebygging
• Vedlikeholdsintervaller og vedlikeholdskalender
Ta godt vare på denne dokumentasjonen – du er som eier pliktig til å oppbevare den, og det forventes at innholdet følges.
I tillegg vil dere få FDV dokumentasjon overført til Boligmappa.
Reklamasjon – hvordan går du frem?
Reklamasjon skal fremsettes:
• Innen rimelig tid etter at du oppdaget (eller burde ha oppdaget) feilen
• Ved synlige feil, bør dette skje under eller rett etter overtakelse
• Ved skjulte feil, gjelder en frist på normalt to måneder etter oppdagelse
Lovens absolutte reklamasjonsfrist er fem år fra overtakelsesdato.
Hva hvis vi ikke blir enige?
Dersom det oppstår uenighet mellom deg og entreprenøren, følges bestemmelsene i bustadoppføringslova. Dette er prosedyren:
1. Uenigheten føres inn i overtakelsesprotokollen
2. Eventuelt omtvistet beløp settes på sperret konto
3. Partene kan avtale å bruke en uavhengig tredjepart med relevant fagkompetanse
4. Alternativt kan saken bringes inn for Boligtvistnemnda, der blant annet Forbrukerrådet deltar
Ta kontakt med entreprenøren, Forbrukerrådet eller Boligprodusentenes Forening for bistand.
Kundeundersøkelse
Etter at prosjektet er ferdigstilt, vil du bli invitert til å delta i en kundeundersøkelse. Vi setter pris på om du tar deg tid til å gi tilbakemelding – det gir oss verdifull innsikt og hjelper oss å bli bedre.
