Dans les pavillons 2015 nicolas bisensang

Dans les pavillons L’aqueduc de la Vanne comme observatoire de l’urbanisation et de la densification pavillonnair Nicolas Bisensang Architecte d’État, doctorant en histoire de l’architecture

epuis sa mise en service en , l’aqueduc de la Vanne traverse le temps et l’espace, impassiblement. Infrastructure spectaculaire des grands travaux haussmanniens réalisée sous la responsabilité de l’ingénieur Belgrand 1, il est un parfait exemple de la brutale modernisation qui a transformé le visage de la capitale et de sa périphérie à partir du  siècle et, plus encore, au long du  siècle.

Mais c’est en tant que témoin, en tant que personnage historique traversant les couches radioconcentriques et les différentes étapes de l’urbanisation de l’agglomération parisienne, que l’aqueduc a été considéré dans le cadre de mon diplôme d’architecte ².

Telle une grande carotte d’archéologue ou un immense cardo immuable, sa pérennité dans le temps et dans l’espace ainsi que sa neutralité face aux dyna. Pour une description détaillée de l’aqueduc de la Vanne, voir Paul Joanne (dir.), Dictionnaire géographique et administratif de la France et de ses colonies, vol. , Se-Z, Paris, Hachette, -, pp. - ; plus largement voir Eugène Belgrand, Les travaux souterrains de Paris, 1875-1882, introduction : les aqueducs romains, Paris, Dunod, . . Il n’est exposé ici que la genèse du diplôme et les résultats obtenus dans sa première partie (historique ). La seconde partie (projectuelle) relevait d’une dimension plus subjective. Voir Nicolas Bisensang, Dans les pavillons : l’architecture sous 170 m 2, sous la direction de Patrick Leitner, Ensa Paris la Villette, .

miques d’urbanisation ³ ont alors permis d’extraire une dizaine de situations pavillonnaires étalées sur presque un siècle et plus de vingt kilomètres au long de la traversée essonnienne de l’aqueduc. Aussi, à partir de l’étude de ces cas, il a été possible de reconstituer une petite histoire de l’urbanisation par la maison individuelle et, plus particulièrement, de tirer des enseignements quant à cette méthode aujourd’hui largement encouragée, voire préconisée par la puissance publique dans la perspective du chantier de la ville durable : la densification-intensification des tissus pavillonnaires.

Méthodologi La première étape du travail a donc consisté à suivre l’aqueduc, à pied, au long de la vingtaine de kilomètres qu’il suit de Mennecy, commune du début de l’investigation située à la lisière du périurbain et de l’aire urbaine de l’agglomération parisienne, jusqu’à la rupture de . À l’inverse d’une gare, d’une bretelle d’autoroute, d’une usine, d’un golf autour desquels se retrouvent des tissus urbains globalement homogènes car contemporains de l’apparition de ces polarités, l’aqueduc en ce qu’il ne «fait que passer» permet de traverser toutes sortes de tissus urbains.

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L’aqueduc de la Vanne dans les pavillons, LissesCourcouronnes.

l’aéroport d’Orly à Paray-Vielle-Poste. Traversant d’abord les champs, mais aussi plus d’une trentaine de routes, dix communes, trois communautés d’agglomération, deux vallées, deux ronds-points, deux lignes de , deux lignes hautes tensions, une communauté de communes, une zone commerciale, une forêt, une autoroute, un super périphérique et longeant six complexes sportifs dont un hippodrome, cinq zones d’activités, quatre moyens ensembles, deux grands ensembles, deux bassins de rétention d’eau, une plate-forme logistique, une autoroute, une maison d’accueil spécialisée, une bibliothèque, une école primaire, un collège, un centre d’éducation fermé, un cimetière, un transformateur de lignes hautes tension et des centaines de logements collectifs et de bureaux, son tracé tend aussi et surtout à dévoiler des milliers et des milliers de pavillons.

La condition première pour circonscrire la recherche était alors la proximité de l’aqueduc. uand des pavillons bordaient directement l’infrastructure, ceux-ci étaient en premier lieu retenus. Ensuite, l’accessibilité en quelques minutes à pied et le champ visuel offert depuis l’aqueduc permettaient de retenir des situations «au loin» qui semblaient intéressantes.

Dans un second temps, l’investigation de terrain a été croisée avec la documentation dédiée à ces territoires : les travaux d’histoires locale, communale, départementale, régionale, études urbaines, publications municipales... et de façon déterminante, les archives publiques – quand celles-ci existaient – tels que les cahiers des charges de lotissement, les permis de lotir et de construire. Le travail a alors consisté à distinguer dans le temps les étapes et les acteurs des transformations foncières, et à regarder aujourd’hui les caractéristiques morphologiques des situations sélectionnées. Le résultat a été l’isolement dans leur entier de neuf lotissements⁴ répartis sur six communes et créés entre  et . D’une certaine manière, à travers l’histoire de ces neuf bouts de territoire, il a été possible de reconstituer un peu de l’expansion spatiale de l’agglomération parisienne, soit une partie du bouleversement des paysages auquel l’aqueduc de la Vanne a assisté, impassiblement.

. Le lotissement est une opération consistant à diviser une propriété foncière en lots destinés à l’implantation de constru ions. Voir Henri Jacquot, roit de l’urbanisme, Paris, Dalloz,  ( éd.), p. .

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Le témoignage de l’aqueduc Lorsque l’aqueduc a été mis en service, en , le train venait juste d’arriver et les cloches de l’église Saint-Denis d’Athis-Mons rythmaient encore le travail aux champs des paysans des fermes du Contin ( ParayVieille-Poste ) et de Champagne ( Savignysur-Orge ). À Mennecy, les moutons pâturaient dans la ferme de la Verville et les vignes couvraient encore les versants des vallées de l’Essonne. À Viry-Châtillon, sur le plateau, les vents du Sud-Ouest déplaçaient encore les ormes du parc du Pavillon Choisel et les ailes de son moulin ; un peu plus tard, le premier aéroport organisé au monde, dénommé Port-Aviation, s’implantait dans la zone inondable du bas Viry. Jusqu’à l’entre-deux-guerres, le monde rural était la toile de fond de l’aqueduc de la Vanne. Relativement stables depuis des millénaires, les années  annoncent pour ces paysages le basculement et l’accélération vers un monde toujours plus urbain.

L’instauration de la journée travaillée de huit heures, la valorisation des terres agricoles corrélée à l’amélioration de la desserte ferroviaire, à la multiplication des omnibus et à l’esquisse d’une volonté publique de planification urbaine vont encourager l’émergence de ce que l’on appellera la marée pavillonnaire. Dans le Nord, des immenses lotissements de milliers de parcelles à la taille moyenne de  m² chacune sont créés pour accueillir les populations urbaines prêtes à s’éloigner de leur lieu de travail en échange d’un jardin. En , à Viry-Châtillon, en lieu et place de Port-Aviation et d’autres terrains adjacents, la société Piketty demande à un géomètre nommé L. Poussin de découper dans une composition axée un lotissement de plus de mille cinq

Traversée champêtre de l’aqueduc de la Vanne à Mennecy.

cents lots. À Paray-Vieille-Poste, sur les terres de la ferme du Contin, la société Bernheim mandate en  ce même L. Poussin pour rendre une copie supérieure avec plus de deux mille lots étalés sur près de trois km².

Ces deux lotissements, qui porteront le nom de leurs ancêtres, seront des exemples typiques de la crise des mal-lotis, dans laquelle des milliers de petits propriétaires se sont retrouvés à construire des maisons privées d’eau, d’électricité et parfois même d’accès, « comme des naufragés au milieu d’un champ» 5. À Mennecy, en , de façon moins spectaculaire, un maçon nommé Alphonse Massias, propriétaire de deux terrains grands d’un hectare réunis, proches de la gare et au long d’une voie fréquentée, décide de faire découper le tout en dix lots par un géomètre nommé Grusson et de faire établir . Voir Annie Fourcaut, a banlieue en morceaux, la crise des lotissements défectueux en rance dans l’entre-deux-guerres, Grâne, Créaphis,  ; citation p. .

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afin de loger son personnel, d’implanter sur un terrain de plus de dix hectares un ensemble de maisons types en bandes découpées en  lots et orientées selon les modèles des camps militaires ; c’est la cité des Blancs-Manteaux. Pour illustration, lorsque Jean Sarlin rentre en France dix ans plus tard, le choix de ce rapatrié d’Algérie s’arrête sur l’achat d’un pavillon de type  de  m² auxquels sont adjoints les /  de la copropriété du sol. Au même moment, à Viry-Châtillon, en , le lotissement Bel-Air  propose, sur une trentaine de parcelles réparties autour d’un espace vert central, deux types de maisons jumelées et groupées. C’est à la fois la même procédure et la même forme architecturale de la maison en bande individualisée qui se reproduit.

Cinq ans plus tard, cette tendance à intriquer le L’aqueduc de la Vanne au milieu du creusement de l’6 et de la cité des Blancs-Manteaux ( au fond à gauche ). loti et le construit connaît en quelque sorte son achèvement avec l’implantation à Mennecy du le cahier des charges du lotissement par Jules Bertrand, plus grand lotissement, en dehors des États-Unis, du un notaire menneçois. promoteur-constructeur Levitt. Sur l’ancien domaine Il faudra attendre la fin de la Seconde Guerre monde la ferme de la Verville, c’est en effet presque mille sept diale et le début des années de croissance pour assister, cents lots d’une taille moyenne de sept cents mètres card’une part, à une deuxième accélération du phénomène rés qui sont dessinés selon le modèle de la suburb amépavillonnaire et, d’autre part, à une modification proricaine et pour lesquels seront commercialisés onze fonde de la façon de lotir, d’aménager. Pendant que les pavillons types entre  et . Dans la continuité, à grands lotissements de l’entre-deux-guerres, enfin équiViry-Chatillon, en , après la maladie des ormes du pés et plus accessibles encore, terminent de se couvrir de parc du Pavillon Choisel, un concurrent de Levitt, la pavillons, que l’autoroute  se creuse et que l’aéroport société Kaufman and Broad, voit l’opportunité d’imd’Orly s’étend, saute la route nationale  et ampute les planter plus de quatre-vingts lots sur lesquels reposent deux tiers du territoire communal de Paray-Vieillequatre types de maison. Plus tard, dans les décennies Poste, la transformant en ville-lotissement sans possibi et , il ne sera pas étonnant de retrouver, lité d’extension, apparaît en -, à la frontière de comme à Lisses ou Courcouronnes, des lotissements du Grigny et de Viry-Châtillon, un nouveau type de lotismême genre, dans lesquels la société aménageuse prosement dans lequel sont simultanés la division foncière posera à la fois la maison clé en main et son terrain. et la construction. En effet, l’Otan basé à Orly décide,

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Paysage d’un lotissement en filière maison-produit, les demeures du Parc, Lisses.

Paysage d’un lotissement en filière maison-projet, Port Aviation, Viry-Châtillon.

Les deux voies de la transformation foncièr Au-delà de la narration forcément figée et partielle que nous offre l’aqueduc de la Vanne, celui-ci nous permet surtout de distinguer deux types de filières de transformation foncière, deux procédures d’urbanisation par la maison individuelle.

La première est ce que l’on peut appeler la filière de la maison-projet, dans laquelle l’urbanisation se déroule de façon diachronique. Largement utilisée autour de l’aqueduc au début du  siècle, elle voit un promoteur-aménageur découper un terrain en un certain nombre de lots qui sont ensuite viabilisés et vendus séparément à des propriétaires individuels, ou de façon groupés, en villa, à des propriétaires associés dans une société mutuelle d’épargne. Une fois le terrain acquis, le propriétaire prend en charge la phase conception et la phase construction de sa maison, d’une part, avec le dépôt en son nom propre d’un permis de construire, et d’autre part, soit de façon directe s’il y a auto-conception ou auto-construction, soit de façon indirecte s’il a recours à un maître d’œuvre, entrepreneur ou constructeur – les deux façons étant souvent enchevêtrées.

La deuxième est ce que l’on peut appeler la filière de la maison-produit, dans laquelle l’urbanisation se

déroule de façon synchronique. Utilisée autour de l’aqueduc à partir de la deuxième moitié du  siècle et même industrialisée par de grandes sociétés dans son dernier tiers, elle voit un promoteur-aménageur rassembler les deux étapes de la division foncière et de la construction pour ensuite proposer une offre clé en main au futur propriétaire. Le promoteur-aménageur s’occupe en effet de l’intégralité de l’urbanisation avec, d’une part, le dépôt d’un permis de construire groupé ou valant division et, d’autre part, en externalisant ou en internalisant tout ou partie du découpage des lots, de la viabilisation du terrain, de la conception, de la construction et de la commercialisation des maisons.

Si le récit historique permis par l’aqueduc n’est pas ici généralisable, en particulier dans la chronologie qu’il présente de la prééminence de telle ou telle filière dans le temps – on retrouve des lotissements en filière maison-produit dès les origines, du temps où des patrons proposaient à leurs ouvriers des maisons clé en main, et des lotissements en filière maison-projet aujourd’hui par exemple dans ce qu’on appelle l’urbanisation diffuse –, il semble toutefois pertinent de considérer ces deux filières comme typiques et référentes dès lors qu’il s’agit de les évaluer au prisme de la préconisation à la

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densification portée par la puissance publique et relayée par les architectes à travers de nombreuses initiatives 6.

En effet, la dernière étape du travail a consisté à confronter et comparer celles-ci dans le temps, c’est-à-dire à mesurer leur capacité à accepter les évolutions, les redivisions, les nouvelles constructions… Dans cette optique, la commune de Viry-Châtillon, par l’accessibilité de ses archives municipales et parce qu’elle accueille des lotissements des deux types, a servi de lieu d’observation. Plus précisément, trois rues de trois lotissements répartis dans le temps ont été retenues, deux en filière maison-produit : lotissement Bel-Air ,  () ; celui de Kaufman and Broad,  () ; et un en filière maison-projet, le lotissement de Port-Aviation,  ().

Le constat qui vient à l’observateur confronté à ces situations réside dans l’écart des paysages produits. Alors que les lotissements  et  se remarquent surtout par leur grande homogénéité, les rues du lotissement  présentent un monde composite où les inégalités d’alignements, de gabarits et de matériaux dominent. Parce que leur grande contradiction se trouve dans l’identité générée par la temporalité de leur urbanisation (synchrone/ diachrone ), il est possible de distinguer les paysages engendrés par ces deux filières selon leur degré d’achèvement ou d’inachèvement. Un lotissement qui aura été conçu comme un ensemble homogène, découpé et construit en un seul coup, sera plus susceptible d’être achevé dans le sens où il sera presque automatiquement accompagné d’un règlement de lotissement conservateur, garant de l’unité architecturale de l’ensemble – ce dernier étant d’autant plus pérenne que les coproprié. La sélection du programme Bimby à la consultation de recherche «Villes durables » lancée en  par l’Agence nationale de la recherche, la multiplication des réflexions menées dans le cadre de l’Atelier international du Grand Paris, des , des agences d’urbanisme ou de travaux d’étudiants, la recrudescence de publications, de dossiers, de débats dans les médias spécialisés ou généralistes, sont symptomatiques de la forte actualité et de la fécondité de cette préconisation.

taires seront impliqués dans la préservation de l’identité de départ ⁷. Aussi, dans les archives, lorsque l’on se penche sur le cas de ces lotissements  et , on ne trouve qu’un seul permis pour le tout, un seul document représentant l’ensemble des constructions originelles, et qui, quand on les compare à aujourd’hui, ne semblent guère avoir évoluées une fois exclue la croissance de la végétation et des piscines. À l’inverse, dans le cas d’un lotissement en filière maison-projet, comme l’exemplifie PortAviation (), l’opération principale pour recouvrer ses évolutions consiste à réassembler un puzzle constitué par les dizaines de permis individuels déposés dans le temps pour l’aménagement de chaque parcelle. Ainsi, pour ce lotissement il a été possible de redessiner un bout d’histoire d’une de ses rues à travers la juxtaposition de cinq ou six microhistoires de parcelles. En reconstituant l’urbanisation dans le temps d’un bout de rue, en retraçant comment celui-ci a été divisé, redivisé, construit, reconstruit, étendu, c’est alors une petite histoire de la densification naturelle pavillonnaire que l’aqueduc de la Vanne a permis d’écrire.

Aussi, pour abonder dans l’actualité densificatrice, à partir des enseignements tirés grâce à l’aqueduc, il serait possible d’établir un cahier des charges a priori idéal 8 pour la fabrication d’un lotissement «historique» dans le sens où il accepterait de façon optimisée la recons. Un règlement ou cahier des charges de lotissement est normalement plus restrictif que le document général d’urbanisme de la commune (par exemple le Plan local d’urbanisme ). Un règlement de lotissement devient normalement caduc dix ans après l’autorisation de lotir, sauf si le maintien de ces règles est demandé par les deux tiers des colotis détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts de colotis détenant ensemble au moins les deux tiers de cette superficie. . Trame viaire orthonormée/taille moyenne des parcelles : / m²/3 parcelles maximum aliénables par une seule personne / permis de construire maison-projet/faible autorité des auteurs des projets/pas de / % d’emprise maximale au sol/ mètres de hauteur maximale des constructions (révisable)/pas d’interdiction sur les activités autres que logement.

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Perspective isométrique du lotissement Bel-Air  (2).

Avenue de l’Aqueduc, 1965 .

1965

2010 Évolution de parcelles du lotissement Bel-Air  (2) entre 1965 et 2010.

Perspective isométrique du lotissement du Saut-Catet, Kaufman and Broad (3).

Allée du Loin, 1985.

1985

2010 Évolution d’une parcelle du lotissement du Saut-Catet, Kaufman and Broad (3) entre 1985 et 2010.

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1930

1950

1965

Perspective isométrique du lotissement Port-Aviation (1).

truction de la ville sur la ville. Cette «nature» de la ville à accepter l’évolution semble cependant défiée au regard de la stabilité des opérations groupées, édifiées selon la filière maison-produit, et dont beaucoup semblent, à l’instar des lotissements Levitt, Bel-Air  et Kaufman and Broad, «indensifiables». Mais est-ce si grave ? uand on s’attarde sur les variations dans le temps des discours de la puissance publique et des architectes sur la densité ⁹ ainsi que sur les premiers retours des densifications «forcées» 10 ou bien des querelles persistantes dans la communauté scientifique au sujet du phénomène pavillonnaire 11, ces opérations figées, stabi. Voir Pierre Clément, Sabine Guth, « De la densité qui tue à la densité qui paye. La densité comme règle et comme médiateur entre politique et projet », Les annales de la recherche urbaine, n°, . . Jean Michel Léger, «Densification des lotissements: les pavillonnaires font de la résistance », Études foncières, n°, , pp.-; Émilien Robin, «L’imposture », Criticat, n°, , pp. -. . De nombreux arguments et contre-argumentants s’opposent sur les aspects politique, économique, écologique, urbain ou esthétique

Évolution entre 1930 et 2010 de parcelles du lotissement PortAviation (1).

1975

2010

lisées, seront peut être un jour prochain reconsidérées au prisme de leur faible densité ou urbanité. En attendant, en ce qu’ils luttent contre le desserrement des ménages, un des grands facteurs structurels de la «dédensification», les sites de rencontres semblent pour le moment les mieux placés pour être le moyen de densification le plus efficace, du moins le plus accepté. n du phénomène. Voir l’entretien d’Éric Charmes «Faut-il lutter contre l’étalement urbain ?», a vie des idées.fr,  juin , et l’échange Éric Charmes-Jacques Levy, «Le périurbain France du repli? Liens faibles, choix forts : les urbains et l’urbanité», a vie des idées.fr, - mai .

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