Prospekt Industrigrenen 15 + 17-19

SALGSPROSPEKT INDUSTRIGRENEN 15 + 17 - 19 I 2635 ISHØJ I ISIK90087/ISIK90088 I KLU/OHA

KONTOR- OG LAGEREJENDOMME I ISHØJ – LIGE VED RING 4

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

ISIK90087/ISIK90088

2

INDUSTRIGRENEN 15, 2635 ISHØJ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Ejendommen er ejet af Orkla Care 2.894 m² totalareal inkl. tør anvendelig kælder - heraf 626 m² lager (3,5m med port) Vareelevator, fra kælder og op Gennemgribende vedligeholdt Ventilation 30-40 p-pladser på befæstet terræn Mange anvendelsesmuligheder/Muligt flerbrugerhus Tæt på Motorring 4 og Holbækmotorvejen Mulighed for kantineaftale på Industrigrenen 10

INDUSTRIGRENEN 17 – 19, 2635 ISHØJ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Ejet af Orkla Care Industrigrenen 19: 2.643 m² højlager med 5,8m til loft Industrigrenen 17: 919 m² opbevaring eller byggeretter I alt 3.562 m² under tag.

Uudnyttede byggeretter 6 stk. 4m porte i ejendommen Fuldt befæstet med adgang omkring ejendommen Overtagelse snarest muligt

Samlet pris kr. 35.000.000

ISIK90087/ISIK90088

3

EJENDOMMENE INDUSTRIGRENEN 15 Ejendommen er opført i 1973, med tilbygning i 1979. Ejendommene er opført i gule mursten med built-up tag, som er belagt med tagpap.

Ejendommen er opført symmetrisk, med to ”kontorfløje” i to etager (øst/vestvendt) med kontor oppe og nede. Jf. BBR er de to kontorbygninger med 490 m² i grundplan og anslået 436 m² på 1. sal. Hermed er der i alt 1.852 m² kontor.

Imellem de to ”tvillingeejendomme” er der bygget lager/opbevaring i ét plan med porte og en vareelevator.

Her er i alt ca. 626 m² lager med 3,5 meter til loft. Hertil kommer 416 m² i kælder som er tør, med fuld etagehøjde og meget anvendelig.

Ejendommens kontorer er stort set indrettet som cellekontorer i forskellige størrelser (typisk 1, 2 og 3 mands enheder)med tilhørende mødefaciliteter, mulig reception, showroom, tekøkkener, print/teknikrum. Her er naturligvis toiletter på alle etager, ligesom her er bad, cykelopbevaring i kælder, fitnessrum med mere, der er naturlige på en moderne arbejdsplads.

Som det fremgår af plantegningerne i prospektet, så er hele ejendommen indrettet i mindre enheder, som i det store hele kan nedbrydes og åbnes op, hvis dette måtte ønskes.

Ejendommen selv og indretning i øvrigt fremstår aldeles vedligeholdt og er umiddelbart anvendeligt.

Ejendommen er fuldt befæstet, og trafik er mulig omkring hele ejendommen fra indkørsel. Tillige er her gode parkeringsmuligheder på grundens i alt 4.004 m².

INDUSTRIGRENEN 17-19 Ejendommen Industrigrenen 17 er opført i 1970.

Den er indrettet til lager/opbevaring i 4 ”celler” og består af i alt 810 m² og 109 m² kælder. Ejendommen er opført i metalplader på ydersiden og er i mindre god stand. Ejendommen har 4 funktionelle porte.

Ejendommene er næsten fuldt befæstet, og trafik er mulig omkring ejendommen Industrigrenen 19 fra indkørsel. Tillige er her gode parkeringsmuligheder på grundens i alt 8.504 m².

Ejendommen beliggende Industrigrenen 19 er opført i 1984.

Ejendommen er en klassisk lager/produktionsejendom, kvadratisk, indrettet med mellem 4,8 - 5,8m til loftet, samt i alt 6 funktionelle porte i bygningen. Gulvet i ejendommen er dels beton og dels fliser i gennemkørselsområdet i bygningens vestlige side. Det totale bygningsareal er 2.591 m² med indrettet ”værkførerkontor” på anslået ca. 150 kvm indbygget i det totale areal. Hertil et mindre indskudt dæk, således at det totale areal er 2.643 m².

Ejendommen er opført med brune facadehøje betonelementer og taget er built-up, med tag af tagpap.

Ejendommens stand er god og vedligeholdt, og dette indbefatter tag og ovenlys.

ISIK90087/ISIK90088

4

TRAFIKALE FORHOLD OG OMRÅDET Københavns Centrum

Industrigrenen 15 + 17-19

Friheden Station

Motorring 4 Avedøre Station

Køge Bugt Motorvejen

Amagermotorvejen

Københavns Lufthavn

Ishøj station

Udvalgte afstande fra ejendommene Ishøj station UDVALGTE

Stamholmen 175

2,5 km AFSTANDE FRA EJENDOMMEN:

5 min.

Motorring 4

km 1,5 km

min.

Køge Bugt Motorvejen

km 1,4 km

min.

3 min.

Holbæk Motorvejen

km 3,4 km

min.

5 min.

Københavns Lufthavn

23 km km

min.

21 min.

3 min.

Ishøj er en bydel i Storkøbenhavn med 20.835 indbyggere (2019) ved Køge Bugt Strandpark i Ishøj Kommune. Bydelen grænser op til Vallensbæk, Hundige, Greve Strand og Taastrup. Fra Ishøj er der ca. 18 kilometer til København Centrum mod nordøst.

Bydelen er bl.a. kendt for Sydkysten Gymnasium, sin badestrand, en stor lystbådehavn og kunstmuseet Arken.

Der er S-togs- og busforbindelser via Ishøj Station. Stationen ligger centralt i Ishøj og er bygget sammen med Ishøj Bycenter. På den anden side af stationen ligger en stor busterminal. Stationen ligger på Køge Bugtbanen og betjenes af linje A og E. Ishøj Station bliver den sydlige endestation for Ring 3 Letbane, der er planlagt til at åbne i 2025. I den forbindelse bliver der anlagt en letbanestation med to spor og en perron ved den nordlige side af busterminalen. Udkørslen bliver langs den sydlige side af Vejlebrovej, hvor der bliver en sporkrydsning, og videre i midten af Ishøj Stationsvej Store dele af Ishøj er forbundet med stisystemer for cyklister og gående.

ISIK90087/ISIK90088

5

OFFENTLIGE OPLYSNINGER | 15 AREALOPGØRESLE Ejendommen er beliggende Industrigrenen 15, 2635 Ishøj, matr. nr. 12ag, Ishøj By, Ishøj.

Ejendommens grundareal udgør 4.004 m², heraf vej 0 m².

Ejendommens areal jf. BBR:

BYGNING

ANVENDELSE

BEBYGGET AREAL M²

SAMLET BYGNINGSAREAL M²

KÆLDERAREAL M²

ERHVERVSAREAL I ALT M²

1 2 I alt

Lager Kontor

626 980 1.606

626 1.852 2.478

58 358 416

684 2.210 2.894

SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2017 Ejendommens ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi Grundværdi

kr. kr.

9.050.000 2.002.000

FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret i koncernaftale under Orkla Care og kan dermed ikke overtages.

VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. Oplyst 2018 forbrug er 253 m3

VARMEFORSYNING Ejendommen opvarmes med centralvarme fra eget anlæg. Oplyst 2018 forbrug er 190.506 kWh

ENERGIMÆRKE Foreligger ej. Er bestilt.

FORURENING Ifølge Region Hovedstaden er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.

ISIK90087/ISIK90088

6

OFFENTLIGE OPLYSNINGER | 17-19 AREALOPGØRESLE Ejendommene er beliggende Industrigrenen 17-19, 2635 Ishøj, matr. nr. 12ad, Ishøj By, Ishøj.

Ejendommens grundareal udgør 8.504 m², heraf vej 0 m².

Ejendommens areal jf. BBR:

BYGNING

ANVENDELSE

BEBYGGET AREAL M² SAMLET BYGNINGSAREAL M² KÆLDERAREAL M²

ERHVERVSAREAL I ALT M²

1 2 I alt

Bygning til lager Bygning til lager

810 2.591 3.401

909 2.643 3.552

810 2.643 3.453

109 0 109

*Note: BBR angiver det samlede erhvervsareal for Industrigrenen 17/bygning 1 til 909 m² trods bygningsareal tillagt kælder giver 919 m².

SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2017 Ejendommenes ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi 17 Grundværdi 17

kr. kr.

2.000.000 1.105.500

Ejendomsværdi 19 Grundværdi 19

kr. kr.

7.500.000 3.146.500

FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret i koncernaftale under Orkla Care og kan dermed ikke overtages.

VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg.

VARMEFORSYNING Ejendommen IG 17 opvarmes med fjernvarme. Forbrug ukendt. IG 19 har eget gasfyr. Forbrug ukendt.

ENERGIMÆRKE Foreligger ej. Er bestilt.

FORURENING Ifølge Region Hovedstaden af d.08.03.2019 er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.

ISIK90087/ISIK90088

7

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 1.27 For erhvervsområde ved Industribuen af Ishøj Kommune.

Lokalplanen indeholder følgende bestemmelser (uddrag): § 3 Områdets anvendelse

3.1 Området må kun anvendes til erhvervsformål, og der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til industri-, værksteds- og lagerformål.

3.2 Der må indenfor lokalplanområdet kun udøves virksomhed, som efter Byrådets skøn ikke, eller kun i ubetydelig grad, medfører gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. § 6 Bebyggelsens omfang og placering

6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 100 %, og det bebyggede areal må ikke udgøre mere end 50 % af grundarealet.

6.2 Der må på ejendommene opføres bygninger, hvis samlede rumfang er højst 4 m3 pr. m2 grundareal.

6.3 Ingen bygning (jf. dog 6.4) må opføres med større bygningshøjde end 10 meter regnet fra terræn til skæring mellem ydermur og tagflade, eller større totalhøjde end 15 meter over terræn.

Byrådet kan dog tillade, at en mindre bygning eller enkelte dele af denne opføres i større højde, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning nødvendiggør dette, og det kan ske uden at medføre væsentlige ulemper for de tilstødende grunde.

6.4 Ved etablering af særlige højlagre må disses volumen bidrage til et samlet volumen for den enkelte matrikel på max. 5 m3 pr. m2 grundareal. Bygningshøjden kan for højlagre forøges til max. 30 m.

6.5 Langs motorvejen skal der udlægges et beplantet afskærmningsbælte i en bredde af mindst 15 meter.

Langs Ishøj Stationsvej og Industribuen udlægges et beplantet afskærmningsbælte svarende til byggeliniearealet. Langs andre veje udlægges et beplantet afskærmningsbælte i en bredde af mindst 5 meter.

Beplantningsbælter og befæstelser skal udføres efter en af Byrådet godkendt plan.

6.6 Indenfor en afstand på 40 meter fra motorvejens matrikulære vejskel må ikke opføres nogen form for bebyggelse eller indrettes oplag eller lignende.

6.7 Ved etablering af højlagre kan disse, uanset bestemmelserne i Bygningsreglementet, placeres indtil 20 m fra skel og nærmere anden bebyggelse på sammen grund end angivet i reglementet.

Ejendommen er endvidere omfattet af Kommuneplan 2014 for Ishøj Kommune.

SERVITUTTER/DEKLARATIONER NR. DATO / LØBENR.

SERVITUT

15 + 17-19 15 + 17-19 17-19 15 15 15 17 15 + 17 15 + 17-19

Dok om bebyggelse, benyttelse, grundejerfor. Mv. Byplanvedtægt nr. 8 Dok om transformerstation mv.

Dok om forsynings-/afløbsledninger mv.

Dok om ændring af befæstet areal Dok om parkering Vedtægter for ejerforening tillæg Lokalplan 1.27 Servitut: tilslutning til fjernvarme

ISIK90087/ISIK90088

14.10.1966-3594-11 21.10.1967-7516-11 20.11.1969-12153-11 27.12.1974-22136-11 15.01.1975-834-11 26.03.1979-9596-11 20.02.1986-6335-11 21.04.1999-9865-11 14.01.2015-1005984999

8

INDUSTRIGRENEN 15

Køge Bugt Motorvejen Industrigrenen 15 + 17-19 Motorring 4

INDUSTRIGRENEN 15 ISIK90087/ISIK90088

9

PLANTEGNING | 15 Stueplan

ISIK90087/ISIK90088

10

PLANTEGNING | 15

ISIK90087/ISIK90088

11

INDUSTRIGRENEN 15

INDUSTRIGRENEN INDUSTRIGRENEN 17 -1519 ISIK90087/ISIK90088

12

PLANTEGNING | 19

ISIK90087/ISIK90088

13

INDUSTRIGRENEN 17 - 19

INDUSTRIGRENEN 17 - 19 INDUSTRIGRENEN 15 ISIK90087/ISIK90088

14

ØKONOMISKE OPLYSNINGER | 15 SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 17.500.000

LEJEOVERSIGT Nedenstående tager afsæt i et standardlejeforhold, hvor udlejer har udgifter til udvendig vedligehold/hensættelser til varmeanlæg og egen administration. Lejer afholder resten af ejendommens udgifter.

Anslået lejeindtægt.

LEJER

ANVENDELSE

AREAL I M²

ÅRLIG LEJE

VURDERINGSLEJE P.A.

Ingen Ingen Ingen Ingen Total

Kontor I, 1.+2.

Kontor II, 1.+2.

Lager Kælder

926 926 626 416 2.894

601.900 601.900 281.700 83.200 1.568.700

650 650 450 200

EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:

UDGIFTER

BRUTTO EX. MOMS

Grundskyld og dækningsafgift (estimeret) Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.)

El, gas og varme, fællesarealer Forsikringer (estimeret) Renholdelse inkl. vicevært Elevator, brandanlæg, sprinklere, mv. Øvrige udgiftsposter Henlæggelser varmeanlæg Henlæggelser tekniske installationer Udvendig vedligeholdelse, bygning Udskiftning af varme installationer Udskiftnings af tekniske installationer Indvendig vedligeholdelse, bygning Administration, estimeret 2% Udgifter i alt

5 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 40 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m²

113.032 0 0 28.940 0 0 0 14.470 0 115.760 0 0 0 29.822 302.024

NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt

kr.

1. 568.700

Ejendommens netto udgifter

kr.

160.052

Nettoleje

kr.

1.408.648

Svarende til et afkast (fuldt udlejet) på 1.408.648/17.500.000 = 8,05%

ISIK90087/ISIK90088

15

LEJERANDEL

NETTO EX. MOMS

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 100 % 0%

0 0 0 0 0 0 0 14.470 0 115.760 0 0 0 0 160.052

ØKONOMISKE OPLYSNINGER | 17-19 SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 17.500.000

LEJEOVERSIGT Nedenstående tager afsæt i et standardlejeforhold, hvor udlejer har udgifter til udvendig vedligehold/hensættelser til varmeanlæg og egen administration. Lejer afholder resten af ejendommens udgifter.

Anslået lejeindtægt.

LEJER

BELIGGENHED

ANVENDELSE

AREAL I M²

ÅRLIG LEJE

VURDERINGSLEJE P.A.

Ingen Ingen Ingen Total

Industrigrenen 17,1 Industrigrenen 17,2 Industrigrenen 19

Lager Lager Lager

715 194 2.643 3.552

71.500 19.400 1.189.350 1.280.250

100 100 450

EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:

UDGIFTER

BRUTTO EX. MOMS

Grundskyld og dækningsafgift (estimeret) Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.)

El, gas og varme, fællesarealer Forsikringer Renholdelse inkl. vicevært Elevator, brandanlæg, sprinklere, m.v. Øvrige udgiftsposter Henlæggelser varmeanlæg Henlæggelser tekniske installationer Udvendig vedligeholdelse, bygning Udskiftning af varme installationer Udskiftning af tekniske installationer Indvendig vedligeholdelse, bygning Administration, estimeret 2% Udgifter i alt

5 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 30 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m²

152.182 0 0 35.520 0 0 0 17.760 0 106.560 0 0 0 22.962 334.984

NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt

kr.

1.280.250

Ejendommens netto udgifter

kr.

147.282

Nettoleje

kr.

1.132.968

Svarende til et afkast (fuldt udlejet) på 1.132.968/17.500.000 = 6,47%

ISIK90087/ISIK90088

16

LEJERANDEL NETTO EX. MOMS 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0%

0 0 0 0 0 0 0 17.760 0 106.560 0 0 0 22.962 147.282

ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE Ejendommene kan overtages efter nærmere aftale.

MOMS Ejendommene er momsregistreret.

BILAG Der henvises til ejendommenes datarum. Kontakt Newsec Advisory for adgang.

FORBEHOLD Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver.

Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.

BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommene, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med opdragsgiver venligst rettet til:

KLAUS ULRIK MALMSTRØM-ØSTERBALLE

Seniorrådgiver, HD (F) Ejendomsmægler, MDE Tlf.dir: 7 78 96 39 E-mail: Klaus.osterballe@newsec.dk

OLIVER HANSEN

Rådgiver Cand.merc.jur Tlf.: 28 43 53 13 E-mail: Oliver.hansen@newsec.dk

ISIK90087/ISIK90088

ISIK90087/ISIK90088

18