ПАРТНЕР РУБРИКИ МЕХАНИКА БИЗНЕСА НЕДВИЖИМОСТЬ
Итак, за счет ухода инвесторов спрос сократился на 40−50%. Оста− лись покупатели, желающие улуч− шить свои жилищные условия. Но из−за падения доходов так называе− мый средний класс сжался, и коли− чество платежеспособных покупате− лей тоже сократилось. Подкосило рынок недвижимости и закрытие банками ипотечных про− грамм. Впрочем, эксперты расходят− ся во мнении, оценивая роль ипотеки в докризисных продажах: одни счи− тают банковские кредиты важным фактором формирования спроса, другие — не столь существенным. — В самый лучший период коли− чество ипотечных сделок в Красно− даре не превышало 10−12%, — кон− статирует Александр Кутченко («Аякс−риэлт»). — Поэтому отсут− ствие ипотеки не слишком повлияло на рынок, тем более сегодня предло− жения ипотечных программ возвра− щаются. Главная причина снижения спроса в том, что покупатель занял выжидательную позицию.
Ниже плинтуса
В ТЕЧЕНИЕ ГОДА СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В КРАСНОДАРЕ УПАЛА НА 25 30%. НАИБОЛЬШЕМУ СНИЖЕНИЮ ПОДВЕРГЛИСЬ ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЖИЛЬЕ В ПОПУЛЯРНЫХ РАЙОНАХ ГОРОДА, ГДЕ ЦЕНЫ БЫЛИ ПЕРЕГРЕТЫ и приобретались либо теми, кому действительно требовалось жилье, либо новыми инвесторами, надеяв− шимися на дальнейший рост цен. Доля подобных спекулятивных сде− лок достигала 60% от общего объема продаж, и именно они подстегивали цены. Когда же инвестор утратил ви− дение перспективы на рынке недви− жимости, он его покинул. Между тем на деньги таких инвесторов и на кре− дитные средства закладывались но− вые строительные площадки. Утратив оба источника финансирования, де− велоперы вынуждены полагаться только на собственные резервы. — Сегодня наиболее востребован− ными являются предложения в тех объ− ектах, которые находятся либо на за− XXVIII Краснодарский Бизнес журнал НОЯБРЬ № 11. 2009
вершающей стадии строительства, ли− бо проходят процедуру сдачи объекта Государственной комиссии, — отмеча− ет Илья Володько, генеральный дирек− тор консалтинговой компании MACON Realty Group. — В силу того, что на рынке произошла существенная кор− ректировка цен в сторону их уменьше− ния, покупатель получил возможность приобрести более качественное жилье (лучшее местоположение, более высо− кий класс, больше площадь). Тем не менее по−прежнему квартиры в низкой ценовой категории (одно−, двухком− натные квартиры эконом− и среднего класса) пользуются наибольшим спро− сом, при этом особое внимание уделя− ется сроку сдачи, темпам строительст− ва и стоимости одного кв. м.
Риелторы уверены, что у значи− тельной части населения есть и деньги, и потребность в новом жилье, однако большинство потенциальных покупателей продолжают просто следить за ситуацией на рынке, ожи− дая очередного снижения цен. Уча− стникам рынка недвижимости прихо− дится работать в непростой ситуации отложенного спроса. — Если до кризиса спрос опере− жал предложение, что приводило к росту цен, то после кризиса наблю− дается обратный процесс. В самой глубокой точке кризиса (февраль — март 2009 года) предложение суще− ственно опережало спрос, — ком− ментирует генеральный директор группы компаний «Аякс−риэлт» Александр Кутченко. С началом кризиса девелоперы не спешили снижать цены, но чем меньше становилась накопленная за годы роста «жировая прослойка», тем сильнее давили кредитные обя− зательства и острее ощущалась не− обходимость в живых деньгах. В ка− кой−то момент девелоперы дрогнули и, дабы подстегнуть спрос, начали постепенно цены опускать. Так, в те− чение года стоимость жилья в Крас− нодаре упала на 25−30%. Наиболь− шему падению подверглись сегмент элитной недвижимости и недвижи−