Huis verkopen? Schouten Makelaars Almere

Disclaimer

Deze informatie is door ons met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief.

Stappenplan verkoop

Wie zijn wij?

• Afspraak vrijblijvend verkoopadvies (vva)

• Vva / marketingplan, verkoopplan, verwachte opbrengst

• Start verkoop

• Otd (opdracht tot dienstverlening)

• Mededelingsplicht vragenlijst / lijst van zaken

• Energielabel, stukken vragenlijst

• Inplannen fotograaf

• Foto’s, plattegronden, meetrapport (360 graden foto/video optioneel)

• Opname woning

• Aanmelding klaarzetten

• Check Te koop!

• Funda, MVA (makelaarsvereniging Amsterdam), schoutenmakelaarsalmere.nl, zoekbestand eigen kantoor en kantoor Bussum informeren.

• Eigen website online

• Etalage + bord + buurtmailing (optioneel)

• Social Media

• Visitekaartjes

• Bezichtigingen

• Nabellen en feedback

Bod

• Onderhandelingen

• Mondeling akkoord/overeenstemming

• Koopakte

• Bouwtechnische keuring

• 3 dagen bedenktijd

• Taxatie

• Verkocht onder voorbehoud

• Financiering rond?

Verkocht

• Bankgarantie/waarborgsom

• Check stukken van de notaris

• Inspectie en notaris!

DAG HUIS!

Je woning verkopen?

Daar komt heel wat bij kijken.

Wij hebben een aantal tips samengesteld, het is handig om hier naar te kijken bij het verkopen van jouw woning. Uiteraard zijn het tips en geen must. Wij geven de tips op basis van onze ervaring en de reactie van kijkers tijdens bezichtigingen.

Doe nog wat klein onderhoud aan de woning. Vaak merk je het zelf al niet meer op, maar probeer door de ogen van een kijker te kijken.

• Zijn alle plakplintjes nog aanwezig? Het is een kleine klus, maar voor kijkers een grote waarde.

• Zitten er gaatjes in de muur of kan een muur nog een likje verf gebruiken, dit kan nooit kwaad om op te vullen of bijvoorbeeld een likje verf te geven.

• Een kapotte deurklink, een los stopcontact of een lampje dat nog vervangen moet worden?

• Loopt de schuifpui goed, gaan de ramen goed open en dicht of moet er nog ergens een beetje olie tussen.

• Zijn alle onderhoudsbeurten recent gedaan? Voor bijvoorbeeld de CV-ketel, mechanische ventilatie? Dit is erg fijn voor een koper.

• Vervelende geurtjes en kleurtjes zijn goed om te verwijderen, zoals bijvoorbeeld de geur van huisdieren of filters onder de afzuigkap.

Tips & Tricks

Het zijn kleine klussen die veel waard zijn voor de verkoop van de woning!

Sinds juli 2022 is het verplicht om op elke verdieping een rookmelder te hebben hangen, check dit nog even want dit is van belang bij het volledig opleveren van een woning en uiteraard ook voor je eigen veiligheid!

Sinds 2021 is het verplicht om een energielabel te hebben voor het aanmelden van de woning op Funda, wij raden dan ook aan om dit zo spoedig mogelijk te regelen. Wij kunnen hier uiteraard bij helpen op het moment van in verkoopname.

Wij zien je graag bij het vrijblijvende gesprek!

Meest gestelde vragen en algemene informatie

Het verkopen van een woning is niet iets dat je dagelijks doet. De meest voorkomende vragen

hebben wij voor je op een rijtje gezet.

Hoe wordt je NVM-makelaar of taxateur? Je kan je niet zomaar aansluiten bij de NVM. Wij hebben hier diverse opleidingen voor moeten volgen en moeten elk jaar

bepaalde cursussen volgen om ons diploma te mogen behouden en onze kennis op peil te houden en te verbreden.

Wat is de NVM?

De NVM is de grootste branchevereniging in de makelaardij met 125 jaar ervaring. Als je een woning koopt of verkoopt wil je er zeker van zijn dat alles goed geregeld wordt. Als je kiest voor een NVM-makelaar kies je voor deskundigheid,

betrouwbaarheid en kwaliteit. Een NVM-makelaar is niet zomaar een makelaar. De NVM-makelaar houdt zich aan de NVM-Erecode, daardoor heb je de garantie op de kwaliteit van de dienstverlening.

Waarom een NVM-makelaar? Een NVM-makelaar kan optreden als verkoopmakelaar óf als aankoopmakelaar.

• Een NVM-makelaar houdt zich aan de NVM-Erecode. Daardoor heb je de garantie op de kwaliteit van de dienstverlening.

• NVM-makelaars zijn deskundig en hebben vele diploma’s en certificaten. Zij houden hun kennisniveau hoog door permanente educatie.

• Dankzij allerlei tools en een rijke database kan een NVMmakelaar precies bepalen wat een huis echt waard is.

• Een NVM-(verkoop)makelaar brengt jouw huis extra onder de aandacht bij een grote groep potentiële kopers via het netwerk van meer dan 3.500 NVM-makelaars.

• Een NVM-(aankoop)makelaar kent de lokale woningmarkt als geen ander en heeft snel zicht op nieuwe woningen die op de markt komen.

• NVM-makelaars kennen alle juridische haken en ogen en nemen alle complexe documentatie uit handen en kunnen je volledig ontzorgen.

• NVM-makelaars kunnen je adviseren over het verduurzamen van je woning.

Wat is het verschil tussen de verschillende waardes en hoe worden deze bepaald?

Verwachte opbrengst: de makelaar adviseert je bij het vaststellen van de realistische vraag/bieden vanaf prijs. Er wordt rekening gehouden met onderhoud, de technische staat van de woning, de ligging en woonomgeving, hoe is de markt? Hoe ligt de woning in de buurt? Hoe groot is de vraag? Wat wordt er verwacht dat een koper zal over hebben voor de woning.

Marktwaarde in een taxatierapport: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Dit wordt bepaald a.d.h.v. verschillende factoren, o.a. marktanalayse, swot-analyse en referentiepanden.

WOZ-waarde: De WOZ-waarde wordt door de gemeente bepaald, dit is het bedrag wat de woning zou moeten op brengen op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit wordt bepaald door een WOZ-taxateur die de woning niet van binnen ziet en de afwerking daardoor niet kan beoordelen.

Deze wordt gebruikte om de hoogte van diverse belastingen en heffingen te bepalen zoals de onroerendezaakbelasting.

Welke kosten betaal ik als verkoper bij verkoop?

Als verkoper heb je ook verschillende kosten die voor je rekening komen. Dit zijn o.a.: De makelaar, kosten bij de notaris: doorhaling hypotheek, dagrente, tarief opvragen

aflosnota, tarief overboekingen, onderzoek Wwft, omzetbelasting. Eventueel een taxateur als er een taxatie nodig is voor het afsluiting van een overbruggingshypotheek. Een hypotheekadviseur.

Voor wie treedt de makelaar op?

Als verkopend makelaar behartigt je alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar kan de belangen behartigen van een koper.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je bent pas in onderhandeling als je als verkopende partij reageert op een bod: een tegenbod te doen, expliciet melden dat jullie in onderhandeling zijn. Je bent dus nog niet in onderhandeling als wij aan de bieder aangeven dat wij als verkopende makelaar aangeven dat wij het bod met de verkoper gaan bespreken.

Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt

opgemaakt. De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste.

Kan ik als verkoper afzien van een onderhandeling/koop? En de koper?

Schriftelijkheidsvereiste/rechtsgeldige koopovereenkomst pas ná ondertekening

Een mondelinge overeenstemming tussen de particuliere verkoper en de particuliere koper is niet rechtsgeldig. Met andere woorden: er is geen koop. Er is pas sprake van een rechtsgeldige koop als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit vloeit voort uit artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek. Een bevestiging van de mondelinge overeenstemming per email of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst wordt overigens niet gezien als een ‘ondertekende koopovereenkomst’.

Wanneer is mijn woning definitief verkocht?

De woning is definitief verkocht als de bedenktijd voorbij is en er geen beroep gedaan kan worden op de ontbindende voorwaarden.

Fototips

Woning gereed maken voor de foto’s? Er komt heel wat kijken bij het gereed maken van de woning voor het maken van de foto’s. Hieronder hebben wij de fototips van de fotograaf en onze eigen ervaring samengevat. Heel veel succes en tot bij de afspraak!

Vragen of extra tips nodig, geef ons een belletje.

De hal. Berg losse spullen op zoals bijvoorbeeld schoenen en paraplu’s. Maak de kapstok leeg en ruim eventuele sleutelbakjes op.

De woonkamer. Maak de vensterbanken en (salon)tafels grotendeels leeg. Haal kleedjes van banken en zet de kussen netjes neer. Losse tv-apparatuur weghalen. Open haard? Zorg dat dit netjes is voor de foto en steek hem aan indien mogelijk.

De keuken. Zorg voor een georganiseerd en opgeruimd aanrecht, denk hierbij ook aan het verplaatsen van losse apparatuur. Verwijder spullen van de bovenkasten en koelkast. Haal de vuilnisbak weg. Verwijder, indien aanwezig, losse spullen uit de oven.

De slaapkamers. Maak alle bedden netjes op met een neutraal dekbed, berg de losse spullen van bijvoorbeeld bureaus en nachtkastjes op. Zorg voor een rustige en luxe hoteluitstraling. Ruim wasgoed op en doe de kledingkasten dicht.

Badkamer/toilet. Haal zoveel mogelijk losse spullen weg zoals: de wasmand, cosmetica en douche producten, prullenbakjes, toiletborstel, handdoeken en badmat, luchtverfrissers en schoonmaakartikelen. Doe de wc-bril dicht en hang een nieuwe wc rol op. Hang in het toilet eventueel een net gastendoekje op.

Tuin. Verwijder losse spullen zoals vuilnisbakken, fietsen en speelgoed, maai het gras, haal onkruid weg, snoei de tuin, leg tuinkussens neer bij droog weer, probeer de auto op de parkeerplaats voor de deur te zetten, zodat deze weg kan tijdens de afspraak en de woning vrij is aan de voorzijde en haal de auto van de oprit tijdens de afspraak.

Bekijk de kamer vanuit verschillende hoeken om een mooi overzicht te krijgen van wat een fotograaf ziet! Voor de foto’s is het belangrijk dat er veel licht is en de ruimtes zijn opgeruimd, soms kan dit wat kaal aanvoelen, maar hoe minder er kan afleiden hoe beter er naar een foto gekeken wordt! Het is belangrijk dat de ruimtes goed zichtbaar zijn op de foto.

Algemene tips

Ramen dicht en raambekleding open

Persoonlijke spullen opbergen, foto’s aan de muur worden vervaagd door de fotograaf

Kabels wegwerken, uit stopcontacten halen

Alles van de huisdieren weghalen

Zoveel mogelijk speelgoed weghalen

Maak alle ramen schoon

Haal een doekje over de meubels

Spiegels schoonmaken en vingerafdrukken

verwijderen

Erg kaal? Zet bijvoorbeeld een leuke fruitmand neer in de keuken, een mooie bos bloemen op tafel en een mooie zeeppomp in de badkamer en het toilet.

De berging/schuur/garage wordt niet op de foto gezet, dit kan gebruikt worden om spullen op te bergen die niet op de foto’s komen. Na de fotoafspraak mag alles weer terug gezet worden, bij de bezichtigingen hoeft niet alles weer leeg gehaald te worden.

De eerste indruk is altijd het belangrijkste, een potentiële koper maakt vaak een afspraak aan de hand van de foto’s.

Mijn woning is verkocht, wat moet ik verder nog regelen?

Checklist eindinspectie

Vlak voor de overdracht bij de notaris zal de inspectie plaatsvinden. Wij lopen met zijn allen een rondje door de woning en checken of de woning wordt opgeleverd zoals is afgesproken. De kopers kunnen nog vragen stellen over de woning en daarna worden de meterstanden opgenomen. Iedereen tevreden? Dan kunnen we door naar de notaris! De meterstanden kunnen worden doorgeven aan de diverse partijen. Als verkopers meldt je je hierbij af en de koper zal zich bij een bedrijf aanmelden.

Een voorbeeld

checklist voor het opleveren van de woning

Haal de woning helemaal leeg. Laat alleen de zaken achter waar je met de koper afspraken over hebt gemaakt. Check nogmaals de getekende lijst van zaken (bij de getekende koopakte).

Alle (vaste) kasten

Keukenkastjes

Badkamerkastjes

Vliering/knieschotten

Berging of garage

Meterkast

Trapkast

Kruipruimte

Alle ruimtes leeg? Dan is het tijd om de woning schoon en fris achter te laten. Gaatjes in de muren hoef je niet te vullen, is er een heel groot stuk uit de muur of andere schade? Dit moet je wel herstellen.

Check of er gebreken zijn die gerepareerd moeten worden. Zijn er na het tekenen van de koopakte nog zaken kapot gegaan of zijn er gebreken die je niet hebt gemeld, zorg dat dit hersteld is voor de overdracht.

Ga na of de volgende zaken werken

Cv-ketel/stadsverwarming: is er warm water en werken de radiatoren?

Zonnepanelen, warmtepomp en/of zonneboiler

Mechanische ventilatie

Riolering: spoel de toiletten door en laat de kranen goed doorlopen

Alle keukenapparatuur:

Zonnescherm, screens en rolluiken

Verlichting binnen en buiten

Ramen en deuren: gaan deze goed open en dicht?

Regel administratieve zaken

Zeg de opstalverzekering op vanaf de dag na de sleuteloverdracht

Geef je verhuizing door bij de bedrijven van de levering van elektra/gas/water/stadsverwarming/internet

Geef je verhuizing door aan de diverse bedrijven i.v.m. de post. Laat eventueel de postbedrijven dit doorsturen naar het nieuwe adres. Komt er toch per ongeluk nog iets binnen bij de koper, spreek dan iets af wat er met de post gedaan wordt

Geef de verhuizing door bij de gemeente.

Verzamel documenten en sleutels

Leg garantiebewijzen en handleidingen klaar

Verzamel alle sleutels, ook bij buren, vrienden en familie: ook van de garage/schuur/poort/vuilcontainer/afsluitbare ramen

Is je legitimatie nog geldig? Deze moet mee naar de notaris!

Verklarende woordenlijst

Bankgarantie/waarborgsom: koper zal na ondertekening van de koopakte tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper een bankgarantie stellen/waarborgsom storten binnen de gestelde termijn. De bankgarantie/waarborgsom is 10% van de koopsom en dient te zijn gestort/af gegeven bij de notaris. Er wordt hiervoor een datum in de koopakte opgenomen.

Bedenktijd: een aspirant-koper die in zijn hoedanigheid van consument een woning koopt, krijgt drie dagen bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze bedenktijd begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte en door beide partijen ondertekende akte (in kopie)

aan aspirant-koper ter hand is gesteld, voor welke ontvangst aspirant koper een ontvangstbevestiging ondertekent. Deze bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin tenminste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

Bouwkundige keuring: als koper heb je een onderzoeksplicht. Hierdoor willen ook veel kopers een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Een keurder geeft inzicht in de bouwkundige staat van een woning en geeft een indicatie van de kosten die te verwachten zijn. Een koper kan dit als ontbindende voorwaarden laten opnemen in de koopakte of eventueel de woning laten keuren in de bedenktijd.

Courtage: als verkoper betaal je de makelaar een vooraf afgesproken provisie/vergoeding. Dit wordt ondertekend in de opdracht tot dienstverlening.

Eigendomsbewijs/akte van levering: deze wordt opgesteld bij de notaris a.d.h.v. de voorlopige koopakte en eerdere akte van levering. Op de dag van de transportdatum zullen alle partijen deze akte tekenen na het inschrijven bij het kadaster krijgt de koper het eigendomsrecht en is daarmee de eigenaar van de woning.

Erfdienstbaarheid: een erfdienstbaarheid of servituut is een zakelijk recht, en wel een last, waarmede een onroerende zaak -

het dienend of lijdend erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersend erf - is bezwaard. Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of door verjaring of kan door de wet worden opgelegd.

Ingebrekestelling: dit is een brief die je als verkoper stuurt als een koper zich niet houdt aan zijn verplichtingen die zijn opgenomen in de koopakte. Dit zijn bijvoorbeeld het storten/stellen van de waarborgsom/bankgarantie, trekt zich terug, betaald de koopsom niet (volledig).

Inschrijving: als er veel interesse is in de woning en er veel afspraken staan kan je besluiten om een inschrijving te houden. Je geeft potentiële kijkers de kans om voor een bepaalde datum een eenmalig bod te laten doen. Dit dient altijd via de website van de woning te gaan, omdat wij als makelaar een biedingslogboek moeten bijhouden.

Inschrijving koopakte: het is mogelijk voor een koper dat een koopakte wordt ingeschreven bij het Kadaster. De inschrijving van de koopakte bij het Kadaster brengt met zich mee dat anderen de afspraken uit de koopakte, waaronder het recht op levering moeten respecteren. Met name moet gedacht worden aan hypotheekhouders, beslagleggers, huurders en pachters. Ook indien je als verkoper na de inschrijving failliet wordt verklaard, een schuldsaneringsregeling wordt getroffen of surséance van betaling wordt verleend zal de curator of bewindvoerder de rechten van koper moeten respecteren. Wanneer een koopakte wordt ingeschreven, terwijl men weet dat anderen daardoor benadeeld worden, zal de inschrijving geen waarde hebben. Een inschrijving verliest na zes maanden zijn werking met terugwerkende kracht! De vergaande kopersbescherming die

koper had gedurende de inschrijving is in één keer voorbij. Er kunnen dus problemen rijzen bij het inschrijven van koopakten indien tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het in eigendom overdragen meer dan zes maanden verstrijken. Het is niet mogelijk een koopakte in te schrijven indien partijen minder dan zes maanden geleden ook al een koop hadden laten inschrijven met betrekking tot dezelfde woning.

Koopakte: tenzij anders vermeld zal de koopakte worden opgesteld door Schouten Makelaars Almere. De koopakte wordt opgesteld op basis van het laatste model van de NVM-koopakte. Deze koopakte is vastgesteld door de NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen huis. Hierin staan alle afspraken tussen verkoper en koper zoals de koopsom, datum voor de bankgarantie/waarborgsom, voorbehoud van financiering, datum van oplevering.

Kosten koper: deze kosten betaald de koper om eigenaar te worden van de woning Hieronder vallen de overdrachtsbelasting en notariskosten. Er zijn ook andere kosten die er kunnen zijn voor het kopen van een woning: taxatiekosten, kosten bouwkundige keuring, kosten hypotheekadvies/ hypotheekadviseur, kosten bankgarantie, kosten aankoopmakelaar.

Mededelingsplicht: als verkoper heb je een mededelingsplicht oftewel een informatieplicht. Als verkoper heb je de licht om de koper te informeren over de eigenschappen van de woning, waarvan de verkoper weet of behoort te weten dat deze van belang zijn voor de koper. Als verkoper vul je o.a. de vragenlijst van de woning hiervoor in.

Mondelinge overeenstemming: overeenstemming tussen een particuliere verkoper en particulier koper. Deze is nooit rechtsgeldig.

NEN2580: bij het verkopen van een woning wordt een woning ingemeten volgens de meetinstructie, de NEN2580 norm. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

Notariskeuze: de woning wordt gekocht middels kosten koper. Dit houdt in dat de kosten voor rekening van koper komen. De koper heeft het recht om een keuze te maken voor de notaris (tenzij op voorhand anders aangeven). Indien er voor een notaris wordt gekozen buiten de regio / meer dan 15 km afstand van de woning, dan geven wij altijd aan dat de verkoper in de gelegenheid gesteld zal worden om de overdracht per volmacht te laten plaatsvinden zonder dat hier voor verkoper kosten aan verbonden zijn.

Onderzoeksplicht: de koper koopt de woning in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het aangaan van de koopakte. De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht. Een koper wordt altijd geadviseerd een eigen NVM aankoopmakelaar in te schakelen bij het kopen van een woning.

Overdrachtsbelasting: als koper dien je overdrachtsbelasting te betalen. Dit is voor een particuliere koper 2% over de koopsom. Voor een professionele partij is dit 10,4% over de koopsom. Er is ook een startersvrijstelling welke je kan krijgen als je tussen de 18 en 35 jaar bent en aan verschillende voorwaarden voldoet o.a. in 2023 een koopsom die niet hoger mag zijn dan € 440.000,-.

Taxatie: een taxatie is vaak nodig voor het verkrijgen van een hypotheek en moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur die is geregistreerd bij het NRVT. De bank kan dit nodig hebben voor de aanvraag van een financiering, maar bijvoorbeeld ook voor een overbruggingshypotheek.

Voorbehoud van financiering: dit is de ontbindede voorwaarden in de koopakte die het meest gebruikt wordt. Hierin staat vermeld dat als de koper de hypotheek voor een bepaalde datum niet rond krijgt de koop ontbonden kan worden. Meestal wordt hier circa 6 weken voor aangehouden. Hierin staat de hoogte van het aan te vragen hypotheekbedrag opgenomen. Mocht een koper de koop hierop ontbinden dan dient er een goed gedocumenteerde afwijsbrief te zijn van de bank.

Mijn notities

Lilian

Marcel

Francis