Interview mit Oliver Strege zum Immobilienmarkt Hamburg

IM INTERVIEW MIT OLIVER STREGE – BULWIENGESA AG

Immobilienmarkt Hamburg

(JN) Auf der Basis ständiger Marktbeobachtung untersucht die bulwiengesa AG, eines der größten unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche in Europa, regelmäßig den Hamburger Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen. Eine aktuelle Studie beschäftigt sich mit der Entwicklung des Marktes in den zentralen Stadtteilen Hamburgs. Untersucht wurden 32 Neubauprojekte in der Hansestadt. Davon verzeichneten 39 % Durchschnittspreise über 10.000 €/m². Wir hatten das Glück, mit Oliver Strege sprechen zu können. Er ist Senior Consultant bei bulwiengesa und ein Experte für den Wohnimmobilienmarkt in Hamburg.

Welche Stadtteile sind besonders begehrt? Gibt es Überraschungen im Vergleich zu früheren Studien?

Oliver Strege: Generell stellen wir fest, dass die traditionell stark nachgefragten Stadtteile im Zentrum und in Lagen nahe Alster und Elbe nach wie vor für viele attraktiv sind. Die Trends aus früheren Studien setzen sich fort, wobei Lagen östlich der Alster gegenüber den Stadtteilen westlich der Alster aufholen konnten.

In Ihrer aktuellen Studie wird deutlich, dass die Nachfrage trotz der steigenden Preise ungebrochen hoch ist. Nehmen wir das Beispiel HafenCity: Was macht den Reiz der Eigentumswohnungen in diesem Stadtteil aus? OS: Der Stadtteil HafenCity hat naturgemäß einen hohen Anteil an Neubauten. Das spricht bestimmte Käufergruppen an. Zudem werden in der HafenCity viele Projekte mit innovativen Konzepten realisiert, teilweise in besonders nachhaltigen Bauweisen. Beispielsweise sind hier das derzeit höchste Holzgebäude in Deutschland zu nennen oder Projekte, die verschiedene Wohnformen integrieren, wie zum Beispiel Co-LivingKonzepte, Baugemeinschaften oder integratives Wohnen. Ein Großteil der Bauvorhaben verfügt über eine attraktive Wasserlage. Einige Wohnungen mit entsprechend hochwertigen Ausführungsqualitäten und hohem Ausstattungsniveau sind dem Luxussegment zuzuordnen. Statistisch hebt das natürlich auch das durchschnittliche Preisniveau in diesem Stadtteil.

Wie haben sich die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr verändert?

OS: Obwohl das Preisniveau schon seit Jahren hoch ist, setzte sich auch 2021 der Anstieg der Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche fort. Der Durchschnittskaufpreis aller untersuchten Projekte betrug im Studienjahr 2021 rund 10.220 €/m². Das sind noch einmal 12 % mehr im Vergleich zur Vorgängerstudie – da lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 9.100 €/m².

Ihre Einschätzung: Wann ist das Ende der Fahnenstange bei den Preisspiralen erreicht?

OS: Das ist auch für uns als Marktexperten nur schwer abzuschätzen. Wurde vor fünf Jahren noch ein baldiges Ende der Preisdynamik erwartet, setzen sich Preissteigerungen weiter fort. Ein Investment in Immobilien gilt immer noch als relativ sicher und ist im Vergleich zu teilweise sehr niedrig verzinsten Anlagemöglichkeiten die bessere Alternative. Zeitgleich erhöhen Negativzinsen für frei verfügbare Geldmittel den Anlagedruck. Solange diese Faktoren bestehen bleiben, sind weitere Preissteigerungen denkbar. Die Prognose der bulwiengesa AG erwartet mittelfristig für Hamburg einen Anstieg der Durchschnittskaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen um insgesamt ca. 9 % bis 2025 (Basis: 2020).

Was sind Gründe für den Preisanstieg?

OS: Die Wohnraumnachfrage in der Stadt Hamburg ist nach wie vor hoch, zugleich ist das Zinsniveau immer noch niedrig. Das positive Geburtensaldo sowie weitere Zuzüge in die Stadt führen zu anhaltendem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum – entsprechend steigt der Wohnungsbedarf. Wie überall gelten die Gesetze des Marktes: Ein geringes Angebot, unter anderem aufgrund abnehmender Flächenverfügbarkeit in zentralen Lagen, und eine hohe Wohnraumnachfrage führen zu Preissteigerungen. Ein niedriges Zinsniveau trägt dazu bei, Finanzierungen zu erleichtern.

Vielen Dank für das Gespräch!

Im Gespräch: Philip Bonhoeffer zum Hamburger Immobilienmarkt

Auf dem Hamburger Immobilienmarkt herrscht Aufbruchstimmung. Einerseits steigt die Nachfrage nach Wohneigentum, andererseits werden neue Lagen erschlossen, die Entwicklungspotenzial versprechen. Im Gespräch ist Philip Bonhoeffer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Hamburg Projektvermarktung.

Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in Hamburg aktuell?

Der Neubauimmobilienmarkt in Hamburg entwickelt sich weiterhin sehr dynamisch. Hamburg ist durch den Hafen ein bedeutsamer Wirtschaftsstandort und ist und bleibt auch in den kommenden Jahren Zuzugsgebiet, so dass ein weiteres Bevölkerungswachstum in der zweitgrößten Metropole Deutschlands zu erwarten ist. Dabei trifft weiterhin eine deutlich erhöhte Nachfrage auf ein relativ geringes Angebot.

Welche Herausforderungen sehen Sie, wenn Sie sich den Hamburger Immobilienmarkt anschauen?

Die Corona-Pandemie hat in Hamburg die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich verstärkt und daraus resultierend auch das Preisniveau weiter deutlich ansteigen lassen. Viele Kunden haben ihre persönliche Wohnsituation überdacht und neu definiert. Neben geänderten Anforderungen an eine Immobilie bei Eigennutzern, besteht zusätzlich ein großer Investitionsbedarf bei Kapitalanlegern, insbesondere verstärkt durch Inflationsangst. Eine hohe Nachfrage sowie Lieferengpässe bei Baumaterialien, die einen erheblichen Anstieg der Baukosten zur Folge haben, schlagen sich signifikant in steigenden Kaufpreisen für Neubauwohnimmobilien nieder.

Gibt es besondere Entwicklungen in einzelnen Lagen der Stadt?

Durch das geringe Angebot bekommen weitere zentral und urban gelegene Lagen die Chance, sich zu entwickeln. Neben der HafenCity, bei der insbesondere das Thema Wasserhäuser momentan wieder extrem Fahrt aufnimmt, bleiben auch z. B. die Stadtteile Ottensen, Rothenburgsort als angrenzender Stadtteil an die HafenCity, City Nord und Bramfeld mit neuen Neubauentwicklungen interessante Wohnungsmärkte.

Vielen Dank für das Gespräch.

WER WIR SIND

ENGEL & VÖLKERS Hamburg

Bei der Vermarktung einer Immobilie spielt das weltweit agierende Netzwerk von Engel & Völkers eine entscheidende Rolle. Als führendes Maklerunternehmen in Deutschland verfügt Engel & Völkers über ein beispielloses überregionales und internationales Netzwerk. Unser Hamburger Vertrieb konnte in 2021 insgesamt ca. 1 Mrd. € Transaktionsvolumen umsetzen und 661 Immobilien für unsere Auftraggeber vermitteln. Mit ca. 150.000 aktiv betreuten Suchkunden in unserer Kundendatei kennen wir den Käufer Ihrer Immobilie meist bereits.

Warum ist Engel & Völkers Hamburg Projektvermarktung der einzig richtige Vertriebspartner für Ihr Projekt?

Wir erzielen die besten Erfolge für Sie: Unser Netzwerk findet den Kunden meist bereits in der stillen Vertriebsphase. Mit über 40 Jahren Immobilienkompetenz und Markt Know How im Hamburger Neubauvertrieb, erzielt Engel & Völkers die höchsten Preise mit der besten Vertriebs-Performance. Wir begleiten Sie beratend von der Planungsphase über einen professionellen Verkauf bis zur letzten Einheit. Außerdem erhalten Sie als Auftraggeber eine konstante persönliche Betreuung und ein regelmäßiges Reporting.

Engel & Völkers Hamburg Projektvermarktung E+V Hamburg Immobilien GmbH

Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg, Deutschland Telefon +49(0)40 36 09 96 90 Email: hamburg.projekte@engelvoelkers.com

Eine Auswahl unserer aktuellen Neubauprojekte

Hamburg, Uhlenhorst

Kaufpreis 640.000 - 1.425.000 EUR Wohnfläche ca. 49 - 133 m² Anzahl d. Zimmer 2 - 4 E&V ID D-000FLB

Hamburg, St.Georg

Kaufpreis auf Anfrage Wohnfläche ca. 330 m² Anzahl d. Zimmer 7 E&V ID W-00VSHU

Hamburg, Uhlenhorst

Kaufpreis 2,03 - 2,42 Mio. EUR Wohnfläche ca. 151 - 170 m² Anzahl d. Zimmer 4 - 6 E&V ID D-000EG8

Hamburg, HafenCity

Kaufpreis 1.575.000 - 1,75 Mio. EUR Wohnfläche ca. 92 - 120 m² Anzahl d. Zimmer 3 - 4 E&V ID D-02K2BD

Hamburg, Winterhude

Kaufpreis 4,5 Mio. EUR Wohnfläche ca. 273 m² Anzahl d. Zimmer 4 E&V ID W-02DVCT

Hamburg, Lokstedt

Kaufpreis 820.000 - 1,2 Mio. EUR Wohnfläche ca. 83 - 110 m² Anzahl d. Zimmer 2 - 4 E&V ID W-01SJGR