Manual Para el Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios con Perspectiva Ética y Sustentable

Manual

Emprendimiento en el Ámbito de la Arquitectura

Natalia Isabel Shumitzky Acevedo A00831697

Introducción

Paso

Paso 2:

Introducción

En un mundo donde el crecimiento urbano avanza a un ritmo sin precedentes, la necesidad de desarrollar proyectos inmobiliarios con una perspectiva ética y sustentable se vuelve más necesario que nunca. La urbanización desenfrenada, sin la debida consideración por el entorno natural y las comunidades, ha llevado a una serie de desafíos ambientales y sociales que ponen en riesgo el bienestar de las generaciones presentes y futuras. Por ello, este manual está diseñado para ofrecer una guía práctica sobre cómo llevar a cabo proyectos inmobiliarios que no solo sean económicamente viables, sino también respetuosos con el medio ambiente y socialmente responsables.

Este manual está diseñado para ser una guía integral para todos los involucrados en el sector inmobiliario, desde desarrolladores y arquitectos, hasta urbanistas y responsables de políticas públicas. Aquí, se presentan principios y prácticas que permiten integrar la sostenibilidad y la ética en cada etapa del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, desde su concepción y planificación hasta su ejecución y operación.

Paso 1: Macroanálisis

El primer paso para realizar un proyecto inmobiliario es realizar un macroanálisis del sitio donde se emplaza el terreno sobre el que se trabajará. Para realizar esto, se debe escoger un radio aproximado de 5 km a la redonda (a consideración), para analizar diferentes aspectos demográficos, urbanos y de infraestructura y equipamiento, para tener en consideración el estado actual del sitio y determinar la población predominante. En esta etapa es importante determinar el propósito general del proyecto, así como los objetivos que se quieren lograr con el mismo.

Un macroanálisis tiene un impacto significativo en el modelo de negocio inmobiliario, ya que propor ciona una visión amplia y profunda del entorno externo que puede influir en las decisiones estratégicas y operativas. Se pueden identificar las oportunidades y amenazas del proyecto, así como evaluar el entorno económico, político, social y ambiental del sitio.

Un macroanálisis ético implica considerar cómo el proyecto afectará a las comunidades existentes en el sitio y asegura la preservación de la identidad cultural de la zona. Además, los desarrollos inmobiliarios pueden tener un impacto significativo en los ecosistemas locales si se toman medidas para proteger la biodiversidad, evitando la destrucción de hábitats naturales y promoviendo la conservación de es pecies.

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En el caso de este proyecto realizado, se realizó un macroanálisis en un radio de 5 km a la redonda del terreno de 3081 m2, ubicado al sur de la ciudad de Monterrey, Nuevo León. De este análisis se obtu vieron datos relevantes de demografía, como la población total de la zona, la densidad habitacional y la edad predominante en el área.

Densidad Poblacional

Densidad Poblacional (Monterrey) Inclinación demográfica hacia

11.02 hab./km2

3 523.3 hab./km2

Adultos mayores de 35

Predio de proyecto

Contexto Urbano Polígono 3 Olmos

Contexto Geográfico

Paso 2: Microanálisis

Para realizar el microanálisis, se escoge un radio menor para analizar el contexto inmediato del terreno. Para esto, es importante realizar una visita al sitio y generar un reporte fotográfico 360 grados para entender mejor el lugar. Además, se debe realizar un análisis natural y construido del sitio, así como in vestigar los lineamientos urbanos y requerimientos específicos del terreno, para identificar necesidades, restricciones y la competencia directa e indirecta del proyecto que queremos realizar.

En este paso también es importante realizar un análisis del microclima del sitio, determinando el tipo de vegetación existente, la orientación del terreno y los vientos dominantes, lo cual puede afectar mucho en el diseño del proyecto y en el impacto ambiental del mismo.

Entendiendo el contexto inmediato del sitio, se pueden identificar variables que impactan directamente en el negocio inmobiliario, como por ejemplo, la necesidad de un espacio específico en el área o la falta de áreas verdes y espacios públicos.

En el caso del proyecto realizado, se identificaron las plazas comerciales y los complejos habita cionales multifamiliares cercanos para analizar la posible competencia en la zona. Además, se identificaron las vialidades principales que se en cuentran en la zona para entender el impacto de estas en el predio.

Se realizó un reporte fotográfico en el sitio, el cual permitió identificar el estado actual de calles, banquetas, vegetación existente, entre otros.

La investigación de lineamientos urbanos, per mitió calcular el máximo de metros cuadrados permitidos de construcción y la huella máxima que podría tener el edificio, así como la densidad poblacional permitida en la zona.

3 Niveles

Plazas Comerciales

Polígono 3 Olmos

Vialidades Principales

Plazas Comerciales

Complejos habitacionales

Terreno

Esfera City

Punto Aura Paseo la Rioja

Gaia Residencial

Pueblo Serena

Altana Res

Plaza Villas Paseo Quadra Towers Plaza Omnia

Pavia Residencial Silika

Paso 3: Modelo de Negocio

Una vez realizado el análisis del sitio, se debe realizar un estudio de mercado que arroje el precio promedio por metro cuadrado de terrenos y de venta y renta, tanto de locales comerciales, como de departamentos en la zona. Para estos últimos también es muy importante obtener el metraje promedio de las residencias, para así identificar los posibles usuarios del proyecto y quiénes de estos estarían usando, comprando o rentando espacios en el inmueble. En este punto se debe decidir si el área rentable se estará considerando para venta o para renta, ya que de esto dependen muchos factores como el tamaño y el diseño de departamentos, así como el tipo de locales comerciales que se ofrecerán.

El modelo de negocio tiene un gran impacto en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, ya que en esta etapa se definen las características y la capacidad económica del usuario; factores indispensables para el desarrollo de este tipo de inversiones.

Demografía

Claudia y Diego

Tienen 33 y 31 años

Predio:

Ambos trabajan, Diego es ingeniero y Claudia en finanzas

Tienen una hija de 4 años

Ingreso mensual x persona:

$ 30,000 MXN mínimo

$ 60,000 MXN máximo

Gastos Promedio

Ingreso mensual conjunto:

$ 60,000 MXN mínimo

$ 120,000 MXN máximo

renta : 30% a 40% de los ingresos ($36,000 MXN) alimentos: 20% a 25 % de los ingresos ($18,000 00 MXN) transporte : 10% a 15 % de los ingresos ($13,500 00 MXN) entretenimiento y ocio : 5% a 10 % de los ingresos ($7,200.00 MXN) eduacion hijos: 25 a 35% de los ingresos ($22,000.00 MXN)

Locales:

Precio promedio terrenos

Precio Aproximado Predio

$ 14,000 x m2 43,120,000 Renta

Entender el nivel socioeconómico del usuario, nos permite determinar el impacto ético que tiene el modelo de negocio en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, ya que se define el acceso que tienen las personas a la vivienda y cómo se puede hacer más accesible y justo para todos. Los proyectos inmobiliarios tienen un impacto significativo en el uso de recursos naturales. Un modelo de negocio sostenible busca minimizar el consumo de recursos no renovables, promover el uso de materiales reciclados y garantizar la eficiencia energética en todas las etapas del desarrollo.

En el caso del proyecto realizado, se identificaron 3 tipos de usuarios con ingresos de C+ /AB, quienes estarían comprado o utilizando las unidades. Se determinó que el inmueble puede hacerse más accesible considerando el diseño de departamentos con poco metraje, los cuales tendrían un precio menor a los de mayor tamaño, o incluso a casas habitación que se encuentran en la zona.

Empresario / inversionista

Marco

52 años

Es dueño de 2 empresas y 4 inmuebles los cuales renta Provee económicamente para su esposa y 2 hijos

Parejas Profesioanistas

Santiago & Sofia

tienen 24 y 25 años

Santiago trabaja en finanzas y Sofia es mercadologa

No tienen y no planean tener hijos

Nivel Socioeconómico:

Ingreso mensual x persona:

$ 15,000 MXN mínimo

$ 30,000 MXN máximo

Gastos Promedio

Ingreso mensual conjunto:

$ 30,000 MXN mínimo

$ 60,000 MXN máximo

renta : 30% a 40% de los ingresos ($18,000 MXN) alimentos: 20% a 25 % de los ingresos ($9,000 00 MXN) transporte : 10% a 15 % de los ingresos ($6,750 00 MXN) entretenimiento y ocio : 5% a 10 % de los ingresos ($4,500 00 MXN) eduacion hijos: 25 a 35% de los ingresos ($00.00 MXN)

Paso 4: Intenciones Estructurales y de Diseño

Una vez realizado el análisis del sitio, se debe empezar a explorar con la estructura del edificio, la cual debe tomar en cuenta una retícula que permita desarrollar un estacionamiento y una distribución interna eficiente, considerando criterios estructurales básicos como el tamaño de las columnas y los claros máximos entre ellas. Teniendo esto, se puede empezar a desarrollar el diseño del proyecto, tomando en cuenta el análisis del sitio, el estudio de mercado y el modelo de negocio, determinando así, si las unidades serán para venta o para renta.

El diseño ético de un proyecto, conlleva tomar en cuenta el contexto natural y construido del sitio, comprendiendo las necesidades habitacionales, comerciales, espaciales y ambientales, para aplicar estrategias de diseño que colaboren a la resolución de problemas.

Identificar el impacto ambiental del edificio nos permite ser meticulosos a la hora de elección de materiales, procesos constructivos y sistemas de generación de energía y reutilización del agua. El diseño

Al realizar la planta de conjunto, es muy importante determinar cómo se conectará el proyecto con el entorno existente y considerar cierta permeabilidad entre los espacios interiores y exteriores del proyecto. Un proyecto ético, considera las alturas de edificios existentes, la cultura y los aspectos sociales de la zona donde se está trabajando, así como la preservación de los ecosistemas y la búsqueda de la regeneración de los mismos.

2 Niveles uso habitacional

5 Tipologías (60 - 92 m2)

1,902 m2 Vendibles (Departamentos y Bodegas)

Planta baja permeable comercial

26 viviendas 17 Locales comerciales

5 Tipologías (11 - 84 m2)

1 057m2 Vendibles

2,951 m2 Vendibles Totales

2 Sótanos de Estacionamiento (2,592 m2)

Para este proyecto, se decidió diseñar un edificio de usos mixtos, con comercio en planta baja y dos plantas de departamentos. Esto se consideró en base al análisis, el cual arrojó una baja densidad poblacional y la falta de comercios orientados al servicio en la zona. Con los departamentos se busca aumentar la densidad poblacional y la accesibilidad habitacional de la zona. También se consideraron sótanos de estacionamiento, priorizar las vistas y áreas verdes que crearan una conexión entre la calle y el parque aledaño.

En la planta de estacionamientos, es muy importante tomar en cuenta cajones suficientes tanto para locales comerciales, como para residentes, según el caso. De tener varios usos en el edificio, es indispensable considerar que el estacionamiento y los accesos para cada uno estén separados. Además, es de gran relevancia tomar en cuenta que el estacionamiento debe ser eficiente para reducir costos operativos y de construcción.

Al diseñar la planta baja, es muy importante considerar cómo se conectará el exterior con el interior del edificio, permitiendo una planta permeable que invite al usuario a entrar. Si se colocan locales en planta baja, se deben crear accesos directos a estos desde la calle para aumentar la plusvalía de estos.

PLANTA BAJA

14% Circulaciónes

86% Vendibles

1 4 2 5 3 10 20

Para que la planta tipo sea eficiente se debe considerar un 15% máximo de circulaciones. El tamaño de las tipologías de departamentos debe basarse en el estudio de mercado y en las necesidades del usuario meta. Es recomendable que las residencias tengan un núcleo de circulaciones verticales independiente al del comercio, para brindarle privacidad y comodidad a los residentes.

CORTE LOGITUDINAL [FACHADA SUR INTERIOR]

1 4 2 5 3 10 20

Los cortes nos sirven para entender mejor las circulaciones horizontales y verticales del proyecto, las que permiten conectar las diferentes áreas y usos del edificio. Una buena representación es muy importante para explicar el proyecto y hacerlo más atractivo para el cliente, lo cual afecta directamente en el negocio inmobiliario.

PLANTA TIPO

CORTE CELOSÍAS

Paso 6: Inversión

En este último paso, se debe realizar un catálogo de venta tanto de las tipologías de locales, como de departamentos. En este, se especifica el metraje de cada uno, el costo por metro cuadrado y el costo total de cada unidad. Además, se debe realizar una pequeña descripción de las áreas o atribuciones de cada espacio. Teniendo el costo de cada unidad de venta, se pueden calcular los ingresos totales por los departamentos y los locales.

$29,400,000.00 $6,720,000.00 $35,520,000.00 $5,850,600.00 $2,297,166.67

$29,670,900.00 $5,293,400.00 $912,000.00 $5,850,600.00 $2,297,166.67 $1,088,000.00

Tipologia A

Tipologia D

Tipologia E

Análisis de Inversión

Depto A Local A

Depto B Local B

Depto C Local C

Depto D Local D

Depto E Local E

Bodega A

Bodega B

$ 29,341,200 00

$ 33,425,280 00

$ 7,068,480 00

$ 7,463,694 00

$ 8,936,791 50

$30,506,700 00

$29 670 900 00

$5 293 400 00

$5,850,600 00

$2,297,166 67

$912 000 00

$1,088,000 00

Ingresos Totales

$ 161 854 212 17

Egresos Totales

$ 133,836,585 01

Entrada de financiamiento

Compra de terreno, permisos, estudios, diseño y gastos legales

MONTO MAXIMO DE INV.

Construcción (CD) (4 meses) (18 meses) (16 meses)

Preventa de unidades

VALOR PRESENTE

Para obtener la inversión total del proyecto inmobiliario, debemos calcular diferentes datos de gran importancia para el cliente. Primero se obtienen los ingresos totales, sumando los ingresos individuales de cada unidad de venta. Luego, para calcular los egresos, debemos sumar todos los costos asociados con el desarrollo del proyecto. Estos incluyen la adquisición del terreno, los costos de construcción (materiales, mano de obra, permisos), los honorarios profesionales (arquitectos, ingenieros, consultores), los gastos administrativos, los intereses sobre financiamiento, los costos de marketing y ventas, y cualquier otro gasto relacionado. Con un plan de financiamiento y preventa de unidades, se puede generar una línea del tiempo de las operaciones y calcular el flujo de efectivo de la inversión. Teniendo estos datos, podemos calcular el monto máximo de inversión, el margen de utilidad, el valor presente y la tasa de retorno de inversión del proyecto.

Estos datos son los más relevantes para el inversionista, por lo que es muy importante representar los resultados de manera gráfica y concisa, para su correcta interpretación.

FLUJO DE EFECTIVO (NOI)

Conclusiones y Aprendizajes

Implementar proyectos inmobiliarios con una perspectiva ética y sustentable es esencial para enfrentar los desafíos actuales y futuros del desarrollo urbano. Este manual ha presentado principios y prácticas clave que guían a los desarrolladores y arquitectos hacia la creación de espacios que respeten el medio ambiente, promuevan la justicia social y garanticen la viabilidad económica.

Adoptar un enfoque ético y sustentable no solo es una responsabilidad moral, sino también una estrategia que garantiza la longevidad y el éxito del proyecto inmobiliario, beneficiando a todos los involucrados y promoviendo un futuro más sostenible y equitativo.

Bibliografía

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-inmuebles24. (2022). Inmuebles24.com. https://www.inmuebles24.com/locales-comerciales-o-villa-en-renta-q-carretera-nacional.html

-https://www.inegi.org.mx/app/areasgeograficas/?ag=19#collapse-Resumen

- Módulo 2 Mercados parte 2.pdf: Emprendimiento en el ámbito de la arquitectura (Gpo 506 MTY 2411). (2023). Experiencia21.Tec.mx. https://experiencia21.tec.mx/courses/471255/ files/176094831?module_item_id=28357695

-PROBLEMS WITH MOBILITY PRESENTATION.pdf: Emprendimiento en el ámbito de la arquitectura (Gpo 506 MTY 2411). (2023). Experiencia21.Tec.mx. https://experiencia21.tec.mx/courses/471255/ files/177084006?module_item_id=28425919

-Módulo 1- Estategias Ambientales.pdf: Emprendimiento en el ámbito de la arquitectura (Gpo 506 MTY 2411). (2023). Experiencia21.Tec.mx. https://experiencia21.tec.mx/courses/471255/ files/176640833?module_item_id=28398916