2 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Innhold HOVEDPUNKTER 2020
06
LEDER - BEDRE ENN FRYKTET
07
UTVIKLINGSPROSJEKTET I KIRKEGATA
08
BÆREKRAFT
10
VARNER SELGER SEG UT AV AVA
12
NYTT SPENNENDE KJØP I DRAMMEN
14
SANDNES - SLUTTFASEN I DETALJREGULERINGEN
16
UTVIKLING I AVA EIENDOM AS
18
ANSATTE
22
SELSKAPSSTRUKTUR
23
VÅRE EIENDOMMER
25
STYRETS ÅRSBERETNING
34
RESULTATREGNSKAP
38
BALANSE
39
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
40
NOTER
41
REVISORS BERETNING
49
KONTAKT OSS
52
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 3
4 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 5
Hovedpunkter 2020
AVA HAR GOD DRIFT GJENNOM ÅRET AVA har god drift gjennom året. Totalt blir det inngått leiekontrakter for 164 MNOK, ledigheten lå på rekordlave 0,65% ved årsskiftet. 9 av 10 leietakere velger å forlenge sine leieforhold hos oss. PANDEMIEN Tidlig i året ble hele samfunnet rammet av den verdensomspennende pandemien. Gjennom god og løsningsorientert dialog med våre leietakere har vi kommet oss gjennom dette uten konkurser eller tap på fordringer. KIRKEGATA 23-25 Vi signerer en langsiktig leiekontrakt med Høyskolen Kristiania på det planlagte nybygget i Kirkegata 23-25 i Oslo – AVA sin største leieavtale hittil! HOLMEN NÆRINGSPARK SELGES Holmen Næringspark selges. Etter å ha eid byggene siden 90-tallet er det på tide å gi stafettpinnen videre til nye eiere. Avkastningen fra kjøpstidspunktene er formidabel. ASKER NÆRINGSEIENDOM Eierandelen i Asker Næringseiendom AS økes gjennom kjøp av flere aksjeposter gjennom året. Det er et stort utviklingspotensial i disse Askereiendommene.
6 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
MILJØFOKUS Miljøfokuset i organisasjonen økes, og det iverksettes en rekke miljøtiltak i eiendomsporteføljen. AVA får tilsagn til sitt første «grønne lån». BRAGERNES TORG Porteføljen rundt Bragernes Torg i Drammen utvides med tre nye bygg. AVA blir etter kjøpet den største gårdeieren rundt torget. UTVIDER BEMANNINGEN Vi ansetter en utviklingsdirektør, som skal jobbe med å realisere utviklingspotensialene i våre eiendommer, samt lede arbeidet med miljø og bærekraft. SANDNES Vårt forslag til detaljregulering av Elveparken i Sandnes blir enstemmig vedtatt i april 2021. KJØPER UT VARNER KAPITAL AS Ansatte og eksisterende eiere kjøper ut Varner Kapital AS som var selskapets største aksjonær. AVA Eiendom AS blir et heleiet datterselskap av AVA EiendomsPartner AS. GODE RESULTATER Også i motvind har AVA skapt gode resultater – siden oppstarten i 2009 er det generert en årlig avkastning på 24%.
Bedre enn fryktet For ett år siden sto vi midt i stormen. Usikkerheten var stor knyttet til hvordan pandemien ville ramme eiendomsmarkedet, men sterkt påvirket – det var vi sikre på at vi ville bli. Til tross for at uværet raser fortsatt er det nå mulig å ta et steg tilbake og vurdere unntaksåret vi har lagt bak oss.
K
ontrastene er store mellom den kraftig reduserte kapasitetsutnyttelsen av hotell-, butikk- og kontorarealer og verdistigningen av bolig og logistikkeiendom. Takket være rentenedsettelse til null og solide økonomiske støtteordninger ble de ventede betalingsvanskene og leieprisfallet mindre enn fryktet.
forbruket vårt, har stått i fokus i året som har gått. BREEAM sertifisering, bedret energioppfølging, mer behovsstyrt ventilasjon, økt sorteringsgrad og grønn finansiering er noen av områdene der store steg er tatt. Vi ser frem til å fortsette prosessene og stadig heve ambisjonsnivået i årene som kommer.
I AVA har fokuset som alltid vært på det vi kan påvirke selv; på god drift, forvaltning og fornuftige transaksjoner. Organisasjonen har vist fleksibilitet og gjennomføringsevne knyttet til en ny hverdag, og vi får nå igjen for den kulturen og tilliten som er bygget opp over mange år.
I Kirkegata 23-25 har vi lagt bak oss et spennende år med forhandlinger. Går alt etter planen flytter Høyskolen Kristiania sommeren 2024 inn i et topp moderne, klimaambisiøst skolebygg, i hjertet av Kvadraturen. Vi er heldige som igjen kan sette spor etter oss sentralt i hovedstaden!
Vi har også i år gjennomført en rekke transaksjoner. Våre fire bygg på Holmen i Asker ble solgt på nyåret, etter å ha vært en del av AVA i over 20 år. Det har vært flotte eiendommer å eie, men med en ny strategi er det nå på tide å gi stafettpinnen videre. På Bragernes Torg i Drammen har vi ytterligere styrket vår posisjon gjennom å kjøpe tre nye eiendommer. Vi eier i dag ni bygg på torget og har med dette virkelig tatt en spennende posisjon.
De siste ukene har vi brukt til å forhandle med vår hovedeier Varner. Heldigvis landet denne prosessen på en lykkelig måte, Varner er nå kjøpt ut av ansatte og øvrige eiere. Jeg tror vi skal se et mer målrettet og dynamisk selskap i tiden fremover.
En bærekraftig forvaltning av eiendommene våre, med konstant streben etter å redusere ressurs-
Flere viktige strategiske endringer er med andre ord gjort i AVA dette året, som vi håper vil skape ytterligere verdier i årene som kommer. Med under 1% ledighet i eiendomsporteføljen, minimale tap på fordringer gjennom året og en reforhandlingsrate på 91%, har vi også klart oss godt i pandemien. Overraskende godt.
Arne Vannebo, CEO AVA Eiendom AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 7
Utviklingsprosjektet i Kirkegata 23-25 ET KVALITETSBYGG I OSLO SENTRUM
D
et er et stort og spennende prosjekt som nå skal realiseres i Kirkegata 23-25, og vi gleder oss over muligheten til å igjen oppføre et kvalitetsbygg i Oslo sentrum. Det nye skolebygget til Høyskolen Kristiania åpner dørene etter sommeren 2024, og går alt etter planen settes første spadetak i løpet av 2021. Mye arbeid er lagt ned i prosjektet gjennom året. Parallelt med forhandlingene med Høyskolen Kristiania har vi fått på plass de nødvendige avklaringene fra Oslo Kommune og Byantikvaren knyttet til riving. Ettersom eiendommens verneverdi i dag anses å være lav er det planlagt å rive eksisterende eiendomsmasse og bygge opp et ambisiøst miljøbygg over ni etasjer, hvorav syv av dem er over bakkeplan. Det nye skolebygget på 11.500 kvm vil bli overlevert med en BREEAM-Nor Excellent klassifisering, og hele byggeprosessen skal bære preg av lavest mulig miljøbelastning. En arkitektkonkurranse ble avholdt der alle fire tilbydere leverte prosjekter av særdeles høy kvalitet. Til
slutt falt valget på A-Lab og vi er nå langt på vei i prosjekteringen av bygget. Materialbruken skal være robust og av høy kvalitet, samtidig som det er viktig at materialene står i sammenheng med resten av Kvadraturen. Fasaden kles derfor i naturstein med to ulike valører, slik at vi tydeligere får frem skillet mellom Kirkegata 23 og 25. Den åpne glassfasaden mot Kirkegata og mot bakgården, i tillegg til et stort indre atrium, sikrer et stort lysinnslipp. På taket skal det bygges en førsteklasses takterrasse, utformet for bruk i store deler av sommerhalvåret, med kjøkkenhage, solbenker og frodig beplantning. Dette tror vi vil bli et yndet oppholdssted for brukerne av bygget. Ved inngåelse av leieavtalen kjøpte Høyskolen Kristiania seg opp som eier i bygget og samarbeidet til nå har gått utrolig fint. De leier allerede i dag flere lokaler i Kvadraturen, blandet annet Kirkegata 24, som ligger over veien, og Kongens gate 22, som ligger «rygg i rygg» i samme kvartal. Når denne siste brikken faller på plass, vil disse tre byggene kobles sammen på en god måte, og det blir kort vei for både lærere
Kirkegata blir styrket i sin opprinnelige historiske status som paradegate.
8 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
og elever mellom disse destinasjonene, hvilket også skaper økt aktivitet i bybildet. Kirkegata er en spennende gate i Oslos eldste bydel. I områdereguleringen for Oslo sentrum er det bestemt at gaten skal «bli styrket i sin opprinnelige historiske status som paradegate». Gaten anbefales som en sentral fotgjengeråre gjennom Kvadraturen, og Kirkegata-Torggata skal fungere som en hovedakse som binder sammen de populære områdene rundt Grünerløkka med sentrum og videre ned til Vippetangen og Havnepromenaden. Den nye Høyskolens åpenhet mot gategulvet gjennom transparente fasader og utadrettet virksomhet, i tillegg til at den bringer inn ca. 4.000 nye studenter til området, håper vi vil bidra til å forsterke denne utviklingen.
EN NY TID AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 9
Bærekraft Unntaksåret 2020 har heldigvis ført noe godt med seg. Krisepakker til næringslivet har blitt delt ut verden over, og til tross for at noen nasjoner har vært mer opptatt av grønn omstilling enn andre opplever vi en stadig større endringsvilje. I EU er for eksempel hver fjerde euro øremerket klimatiltak. Eiendomsbransjens ansvar i den grønne omstillingen har også fått stadig større oppmerksomhet, og vår bransje som tross alt står for 40% av verdens energiforbruk, trekkes endelig frem som en viktig bidragsyter for å nå målene satt i Parisavtalen.
STORE MILEPÆLER NÅDD I 2020 Miljøarbeidet til AVA har tatt viktige steg i løpet av de siste årene, og i 2020 nådde vi flere store milepæler. Blant annet igangsatte vi vår første BREEAM In-Use sertifisering av Karl Johans gate 14, som endte med neste beste score; Excellent. Prosessen har bidratt til verdifull kunnskap rundt de ulike parameterne og standardene som definerer et bærekraftig bygg. Vi er allerede i gang med å sertifisere flere bygg, med mål om å BREEAM In-Use sertifisere alle eiendommer i drift. AMBISIØST NYBYGG I KIRKEGATA Når vi nå skal bygge om til Høyskolen Kristiania i Kirkegata gjøres dette med et høyt ambisjonsnivå når det kommer til bærekraft. Ikke bare ønsker vi å bygge et inkluderende bygg som bidrar til en positiv utvikling av området, vi ønsker å bygge en høyskole av høy kvalitet, som skal være en attraktiv møteplass for mennesker i mange tiår fremover. Av miljøkrav i byggeprosessen er det blant annet prosjektert med en sorteringsgrad av avfall på byggeplass på 90%, eksisterende materialer skal hentes ut for ombruk og den nye Høyskolen skal sertifiseres til BREEAM-Nor
10 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
«Excellent» ved ferdigstillelse. EUS NYE TAKSONOMI – BÆREKRAFTIG FINANS Sertifiseringen av våre to første eiendommer har ført til at vi rundt årsslutt fikk innvilget vårt første grønne lån. På nyåret fikk vi innvilget vårt andre, et grønt byggelån i Kirkegata 23-25. Med press fra EUs nylig lanserte taksonomi, et klassifiseringssystem for bærekraftige aktiviteter, ser vi en voldsom omveltning i finansnæringen. «Grønne» bygg kommer nå relativt sett bedre ut finansieringsmessig enn eldre eiendom med store påkostninger foran seg. Dette er en nødvendig og viktig endring som tas med inn i fremtidige investeringsbeslutninger. KOMPETANSE I DRIFTSAVDELINGEN I et mylder av bærekraftsinitiativ er det lett å glemme at det største besparelsespotensialet ligger i selve driften av eiendommene våre. Energieffektivisering har lenge vært et av våre største satsningsområder når det gjelder bærekraft. Teknisk avdeling tok store skritt i riktig retning innenfor dette området i 2020. Alle bygg ble samlet i ett energi- og miljøoppfølgingssystem (EOS), andelen SD-anlegg i porteføljen økte fra 38% i inngangen av året til 54% ved årsslutt og det ble
gjennomført en bred kartlegging for å endelig få et måltall på totalforbruket i porteføljen. Vi fortsetter nå på nyåret med en omfattende energikartlegging av porteføljen vår. Resultatene fra kartleggingen skal lede til godt begrunnede tiltak som iverksettes i samarbeid med leietakerne våre gjennom inngåelse av miljøavtaler. Et godt samarbeid med brukerne av byggene våre står også helt sentralt om vi skal klare å løfte sorteringsgraden av avfall fra 56% ved utgangen av 2020 til vår langsiktige målsetting på 80%. EN BRANSJE I STOR ENDRING Skal bransjen vår lykkes med den nødvendige omstillingen som kreves frem mot 2030 er det essensielt at alle aktører bidrar med å dra i riktig retning. I løpet av 2021 skal AVA utarbeide en bærekraftstrategi, som ytterligere vil definere vårt ambisjonsnivå – utover dagens kortsiktige og langsiktige bærekraftsmål. Bærekraft er en strategi i seg selv, og vi tror det vil vokse seg et stadig større skille mellom aktørene som tar ansvar og ikke. Det er derfor gledelig at den omstillingen vi nå går gjennom er preget av åpenhet, samarbeid og innovative løsninger.
100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0%
2019
2020
2021
2022
SD-anlegg: Andel ventilasjonsanlegg med SD-anlegg i porteføljen.
44%
56%
Sorteringsgrad 2020: • Sortert avfall / • Ikke sortert avfall
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 11
Et veiskille VARNER SELGER SEG UT AV AVA
V
arner og AVA har samarbeidet om eiendomsinvesteringer siden 2006, og har i fellesskap hatt en fantastisk reise der store økonomiske verdier er skapt. Under finanskrisen i 2009 etablerte partene AVA Eiendom AS som et 50/50 selskap for raskere ekspansjon. Nå avsluttes dette samarbeidet ved at Varner selger seg helt ut av både AVA Eiendom AS og morselskapet AVA EiendomsPartner AS. Hele eierposten til Varner selges til dagens aksjonærer, med de ansatte i spissen som ny hovedaksjonær. Dermed står vi nå ved et spennende veiskille. Eier-
skapet er fortsatt sterkt, og vi har stor tro på at den gode utviklingen i selskapet vil fortsette fremover. AVA er fremdeles rigget for vekst. Selskapet har en sterk balanse med en moderat belåning. Den primære målsettingen er å fortsette arbeidet med å utvikle et førsteklasses eiendomsselskap. Med en forenklet eierstruktur åpner det seg muligheter for en enda mer målrettet gjennomføring av strategien til selskapet, nemlig et kundeorientert fokus knyttet til moderne eiendommer med god beliggenhet.
EIERSTRUKTUR AVA EIENDOMSPARTNER AS 20,11%
60,24%
19,65%
• AVA Invest AS, 20,11% / • Ansatte i AVA, 19,65% / • Øvrige eiere, 60,24%
12 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 13
Bragernes Torg 12 NOK ET SPENNENDE KJØP RUNDT TORGET
D
et er nå litt over 4 år siden AVA overtok sine første eiendommer rundt Bragernes torg, og vi har siden den gang bygget opp en spennende og attraktiv portefølje bestående av byggene med den beste beliggenheten rundt torget. Det har vært flere andre eiendommer til salgs – men vi har vært kresne – og kun gått etter de som vil være de mest attraktive for dagens og morgendagens leietakere. I 2019 kom Bragernes Torg 8 inn i porteføljen, og i 2020 forsterket vi porteføljen med Bragernes Torg 12, Nedre Storgate 1 og Amtmand Bloms gate 1A. Gjennom dette kjøpet fikk AVA også kontroll på et av de mest attraktive gatehjørnene i Drammen – med eksponering mot både torg og gågate. Det totale
14 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
utleiebare arealet i de tre eiendommene er 5.213 kvm. H&M er desidert største leietaker, og sammen med Apotek 1 utgjør handelsleietakerne rundt 70% av arealet. Eiendommene har et spennende fremtidig utviklingspotensial. Gjennom dette kjøpet tok AVA posisjonen som den største gårdeieren rundt Bragernes Torg, med en portefølje på ni bygg med et totalt areal på 16.677 kvm. På få år har AVA tatt en sterk posisjon rundt torget i en av Norges største byer, og vi har bygget opp en portefølje med et spennende potensial for videre foredling. Vi gleder oss til å jobbe videre med eiendommene våre i Drammen!
DRAMMEN
På få år har AVA tatt en sterk posisjon rundt torget i en av Norges største byer
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 15
Vi tror at dette vil bli et av de mest attraktive områdene i Sandnes sentrum og bli en berikelse for byen.
16 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Sandnes I
2020 har vi vært i sluttfasen med detaljreguleringen av ca. 2/3 av tomt nord på vår utviklingstomt. Totalt legger vi til rette for 310 boliger, 19.000 kvm. BRA næring, 4.500 kvm. BRA tjenesteyting med tilhørende 16.500 kvm. BRA parkeringsanlegg og boder. I tillegg inngår 12 dekar park. Planområdet utgjør ca. 41 dekar. Totalt utgjør dette ca. 50% av bolig utviklingspotensialet vårt og litt over 1/3 del av næringsutviklingspotensialet vårt.
Planen ble oversendt kommunen rett før jul og ble førstegangsbehandlet 14. april 2021. Politikerne var positive og sendte planen ut på høring. Vi forventer en andregangsbehandling i løpet av 2. halvår 2021. Den vanlige eiendomsdriften har naturligvis vært preget av Covid-19 utfordringer på kjøpesenteret og lav bemanning på kontorene. Til tross for dette har vårt Sandnes team hatt god drift i 2020 og opprettholdt en høy utleiegrad.
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 17
Utvikling i AVA Eiendom AS
LEIEINNTEKTER 180 mill. 160 mill. 140 mill. 120 mill. 100 mill. 80 mill. 60 mill. 40 mill. 20 mill. 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
KONTANTSTRØM FØR SKATT 180 mill. 160 mill. 140 mill. 120 mill. 100 mill. 80 mill. 60 mill. 40 mill. 20 mill. 0 -20 mill. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
18 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
EIENDOMSVERDI BASERT PÅ BELIGGENHET*
SEKTORFORDELTE LEIEINNTEKTER*
Sandvika 5% Parkering 5%
Sandnes 15%
Skien 4%
Hotell Annet Industri 2% 1% 6%
Handel 48%
Oslo 50%
Drammen 16%
Kontor 38% Asker 10% * vektet basert på eierandel
LEDIGHET
VEK-UTVIKLING 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 %
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
0,00 %
Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19 Q1/20 Q2/20 Q3/20 Q4/20
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 19
20 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Someone is sitting in the shade today because someone planted a tree a long time ago. - Warren Buffett
AAVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 21
Ansatte SANDVIKA
Arne Vannebo Daglig leder
Geirr H. Vannebo Leder Kontoreiendom
Joachim Berentz Flaten Finansdirektør
Henrik Teigen Akselsen Leder Handelseiendom
Petter Bay Braathen Utviklingsdirektør
Erling Skovli Eiendomssjef
Anne Hornkjøl Økonomisjef
Rikke Kaae Fjellhaugen Økonomisjef
Mette Warhuus Økonomiansvarlig
Eystein Vannebo Teknisk sjef
Anders Ruud Teknisk ansvarlig
Arvid Ekholt Teknisk ansvarlig
Anette Rønnestad Nærbø Leder HR og Kommunikasjon
Camilla Vannebo Leder Miljø og Bærekraft
Aleksander Vannebo Regnskapsassistent
SANDNES
Leif Nieuwejaar Daglig leder, Sandnes
22 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Lisa A. Eriksen Økonomi og driftsansvarlig
Maren Nøkleby Lea Administrasjon og driftsmedarbeider
Egil Fjelde Vaktmester
Selskapsstruktur
50,1%
50%
60%
100%
100%
AVA EIENDOMSFORVALTNING AS
AVA EIENDOMSDRIFT AS
65%
100%
100% Victoriagården Kontor Sandvika
ASKER NÆRINGSEIENDOM AS
SANDNES EIENDOM HOLDING AS
SKIEN INDUSTRIBYGG AS
KIRKEGATA 23-25 HOLDING AS
AVA SMÅBYGG AS
Stasjonskvartalene Asker
Elveparken Sandnes AS Sandnes
Amtmand Aallsgate Skien
Kirkegata 23-25 Oslo
Rema 1000 Kristiansand
Rådmann Halmrast vei 14 Sandvika
Rema 1000 Asker
Elvegaten 11 Sandnes
Kiwi Elverum
Karl Johans gate 14 Oslo
Erteløkka Asker
Victoriagården Handel Sandvika
Bragernes Torg 1 Drammen Bragernes Torg 8 Drammen Bragernes Torg 10 Drammen Bragernes Torg 12 Drammen Amtmand Bloms gate 1 Drammen
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 23
2 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS
Eiendommer
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 25
VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN
DRAMMEN
NEDRE STORGATE 1
AMTMAND BLOMS GATE 1A
Hjørneeiendom med sentral og spennende beliggenhet langs gågaten i Drammen sentrum – rett ved hovedinngangen til kjøpesenteret Magasinet.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
Sentralt beliggende næringseiendom i hjertet av Drammen sentrum.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
913 m 1870 Handel/kontor H&M, Manpower 2
1964 m2 1985 Kontor H&M
DRAMMEN
BRAGERNES TORG 8
Eiendommen ligger perfekt plassert midt på solsiden av Bragernes Torg og er en av de beste lokasjonene for servering i Drammen.
26 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Areal: 2.224 m2 Byggeår: 1868
Formål: Servering/kontor Leietakere: Jonas B, Pigen, Hyttelykke, Everyday m.fl
VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN
DRAMMEN
AMTMAND BLOMS GATE 1
En hjørneeiendom med sentral og spennende beliggenhet. Eiendommen er nærmeste nabo til Drammen Rådhus og ligger langs hovedgaten gjennom sentrum. Det er i tillegg en egen parkeringsplass med 18 plasser på eiendommen.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
2.788 m2 1976 Kontor/handel Drammen kommune, Cosmopolitan AS, Centrum Optikk AS m.fl.
BRAGERNES TORG 1
Eiendommen har en perfekt beliggenhet på torget langs Drammenselven, og det er umiddelbar nærhet til alt av offentlig kommunikasjon. Eiendommen ble bygget for Kreditkassen i 1975. Selve tomten bygget står på, har en ærverdig historie. Her var Grand Hotel i Drammen lokalisert frem til det brant ned i 1970.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
4.435 m2 1975 Kontor/handel Nordea, Brakar, Asplan Viak m.fl.
DRAMMEN
DRAMMEN
BRAGERNES TORG 10
BRAGERNES TORG 12
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
En praktfull hjørneeiendom som ligger midt på Bragernes Torg. Byens beste beliggenhet for restaurantdrift? Eiendommen ble bygget i 1886 etter bybrannen og har opp gjennom årene blant annet huset Lier Sparebank og Drammens Tidende.
2.016 m2 1870 Handel Cosmopolitan AS
Eiendommen ligger perfekt plassert midt på solsiden av Bragernes torg, i tillegg til at den har god eksponering mot byens gågate. På folkemunne kalles dette «Emil Jensen gården» da den tidligere har huset Emil Jensen Varemagasin.
2.310 m2 1870/1962 Handel H&M, Apotek 1
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 27
VÅRE EIENDOMMER ASKER
ERTELØKKA
Erteløkka ligger i gangavstand fra alt av offentlig kommunikasjon og har en god leietakermiks med mye helserelatert og kommunal virksomhet, og Askers eneste sentrumshotell.
Areal: 35.350 m2 Formål: Handel/hotell Byggeår: 1985/2008 Leietakere: Scandic Hotel, SATS, Asker Kommune, Profier m.fl.
SANDVIKA
VICTORIAGÅRDEN KONTOR
Et moderne kontorbygg med sentral beliggenhet midt i Sandvika sentrum. Et stort attraktivt p-hus i underetasjen og alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.
28 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Areal: 2.486 m2 Byggeår: 2008
Formål: Kontor Leietakere: ABBL og TEVA Norway AS
VÅRE EIENDOMMER ASKER
STASJONSKVARTALENE
Eiendommen har en optimal beliggenhet midt i Asker sentrum. Bygget er i teknisk god stand og fremstår som representativt og godt vedlikeholdt.
Areal: 26.568 m2 Byggeår: 1994/96
Formål: Kontor/handel Leietakere: Ikano Finans, CAMBI, Politiet, Asker Kommune, REMA 1000 m.fl.
SANDVIKA
SANDVIKA
RÅDMANN HALMRASTS VEI 14
VICTORIAGÅRDEN HANDEL
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
En klassisk bygård med handelsarealer på bakkeplan og kontorer i etasjene over. Eiendommen har en god beliggenhet midt i Sandvika sentrum, rett ved både kollektivknutepunkt og høyskole.
2.057 m2 1909/2010 Kontor/handel Sonans, Kirkelig fellesråd i Bærum
Victoriagården har handelsseksjoner med en meget attraktiv beliggenhet langs Sandvikselva. Dette blir en del av «nye Sandvika sentrum», et område i stor utvikling og med høyt potensial i fremtiden.
1.356 m2 2009 Handel Privatmegleren, Kanel, Eie Eiendomsmegling, Sebastian Tapas & Bodega
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 29
VÅRE EIENDOMMER OSLO
KARL JOHANS GATE 14
Hele eiendommen er fullstendig rehabilitert og huser nå en av verdens største H&M-butikker.
Areal: 10.558 m2 Byggeår: 1958/1975/2018
OSLO
UNDER UTVIKLING
KIRKEGATA 23-25
En meget sentral kontoreiendom med handelsarealer på gateplan, kun et steinkast unna Karl Johans gate.
30 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Formål: Kontor/handel Leietakere: H&M
VÅRE EIENDOMMER SANDNES
SANDNES
ELVEGATEN 11
HOLBERGSGT. 15
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
Et moderne kombinasjonsbygg med handels- og kontorarealer midt i Sandnes sentrum. Butikkarealene er en del av AMFI Vågen, et av regionens største kjøpesentre.
14.098 m2 2007 Kontor Coop Extra, REMA 1000, Apotek 1, Sandnes kommune, Stavanger Universitetssykehus m.fl.
En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.
3.760 m2 1950 Kontor/handel Boots Apotek, D. Nystedt AS, Sandnes kommune m.fl.
SANDNES
SANDNES
HOLBERGSGT. 19
GRAVARSVEIEN 30-36
En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
9.426 m2 1950 Handel Sandnes kommune og T.A. Elektronikk AS m.fl.
En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.
Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:
19.336 m2 1930 Kontor/handel NAV, Sandnes læringssenter, Jysk AS, Dekk 1 AS m.fl.
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 31
VÅRE EIENDOMMER SKIEN
SKIEN INDUSTRIBYGG
Eiendomsmassen består av ABBs mellomspennings- og lavspenningsfabrikk og er Skiens største industri-arbeidsplass med ca. 700 ansatte.
32 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Areal: 50.531 m2 Formål: Industri Byggeår: 1940-1997 Leietakere: ABB
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 33
Styrets årsberetning 2020 var et tilfredsstillende år for AVA Eiendom AS, med solid drift gjennom hele året. AVA Eiendom AS oppnådde totale driftsinntekter på 140 millioner kroner i 2020. Verdijustert egenkapital var ca. 1 616 MNOK ved årsskiftet. Den bokførte balanse utgjorde 2,3 milliarder kroner per utgangen av 2020. Likviditetssituasjonen i konsernet var tilfredsstillende, med 67 MNOK innestående i bank. Den bokførte egenkapitalandelen utgjorde 27% (29%), den verdijusterte egenkapitalandelen er vesentlig høyere.
AVA Eiendom AS er et eiendomsselskap lokalisert i Sandvika i Bærum kommune. Konsernet eier 19 næringseiendommer med et samlet areal på 142.500 kvm. I tillegg er AVA Eiendom AS medeier og forvalter av ytterligere 8 eiendommer på i overkant av 60.000 kvm. Eiendommene er hovedsakelig kontor- og handelseiendommer. Det har vært god drift i alle eiendommene med minimal ledighet gjennom året. Det ble nok et godt år for næringseiendomsmarkedet generelt i 2020. Transaksjonsaktiviteten nådde et meget høyt omsetningsvolum på ca. 104 milliarder kroner fordelt på 269 transaksjoner. De fleste segmenter har opplevd positiv verdiutvikling. Rentenivået var stabilt lavt gjennom året. Tidvis opplevde næringseiendomsbransjen et ekstraordinært høyt yield-gap. Basert på prognoser utgitt av SSB vil inneværende år medføre en økonomisk vekst som bringer økonomien tilbake til nivået fra slutten av 2019. For kontormarkedet er imidlertid sysselsettingsveksten viktigere, og for denne faktoren vil ikke veksten komme før i 2022. Det er derfor gode grunner til å forvente svak etterspørselsendring gjennom inneværende år, men dersom prognosen blir som forventet, vil man kunne se økt optimisme fra 4. kvartal 2021. Selskapets eiendommer har attraktive beliggenheter og vi antar fortsatt lav ledighet i vår portefølje.
Konsernet har hatt betydelige utviklingskostnader i året knyttet til et utviklingsprosjekt i Sandnes og et i Kirkegata 23-25 i Oslo. Utviklingsprosjektene hadde god fremdrift og detaljreguleringen for store deler av vårt tomteområde i Sandnes ble enstemmig vedtatt politisk 14.4.2021. I Kirkegata 23-25 i Oslo ble året avsluttet med signering av en lang leieavtale med Høyskolen Kristiania i et nybygg på ca. 11.500 kvm. Rammesøknaden ble sendt inn rett over nyttår, og vi er nå i prosess med å starte dette prosjektet som innebærer rivning av dagens bygningsmasse og oppføring av et topp moderne undervisningsbygg med høye miljøambisjoner. Planlagt innflytning for Høyskolen er sommeren 2024. AVA Eiendom AS har via datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS 14 ansatte som står for forvaltning av eiendomsporteføljen til alle selskapene i konsernet. I tillegg er det fire ansatte i et deleid datterselskap. Sykefraværet var på totalt på 2,4 % i 2020. Det har ikke vært skader eller ulykker gjennom året. Ved valg av styrerepresentanter tar selskapet sikte på at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling eller diskriminering grunnet kjønn, etnisitet, hudfarge, språk eller religion. Styret mener det er riktig å legge forutsetningen for fortsatt drift av selskapet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet.
I august 2020 kjøpte AVA Eiendom AS Bragernes Torg 12 i Drammen. Asker Næringseiendom AS, som AVA Eiendom AS eier 25,5% av, solgte 4 bygg på Hvalstad. Asker Næringseiendom AS inkluderes ikke i konserntallene til AVA Eiendom AS. I første halvdel av 2021 har AVA Eiendom AS kjøpt seg opp til en eierandel på 50,1% i Asker Næringseiendom AS.
AVA Eiendom AS utvikler, forvalter og leier ut sine egne bygg. Dette gir konsernet en unik mulighet til å tenke langsiktig og bygge for fremtidens brukere. Selskapet jobber målrettet med reduksjon av energiforbruk og klimabelastning. Miljøarbeidet og samfunnsansvaret til selskapet favner bredt og gjenspeiles i en helhetlig tilnærming til bærekraft.
AVA Eiendom AS har hatt en meget lav arealledighet gjennom hele 2020 og ved årsskiftet 31.12.2020 var ledigheten for heleid bygg 0,65% og deleid bygg 2,5%. Reforhandlingsraten var i 2020 på 90%, dette betyr at 9 av 10 leietakere forlenger sine leieforhold hos oss. Selskapet opplevde en samlet score på NLI sin kundetilfredshets-undersøkelse på 83 (82) poeng, bransjesnittet er på 81 poeng. AVA Eiendom AS kom på 8. plass i undersøkelsen og har som mål å bli blant de fem beste selskapene. Det ble i hele forvaltningsporteføljen signert leieavtaler med kontraktsverdi på 164 millioner kroner i 2020. Viktige forlengelser ble blant annet inngått med Nordea i Bragernes Torg 1, samt Rema 1000 og Asker kommune i Stasjonskvartalene.
Det arbeides kontinuerlig med å redusere ressursbruken i driften av byggene våre, og dette følges nøye opp gjennom energioppfølgingssystem innen energi, vann og avfall for hele eiendomsporteføljen. Andelen SD-anlegg i porteføljen økte fra 38% ved inngangen av 2020 til 54% ved årsslutt og det ble gjennomført en bred kartlegging for å få et fullstendig måltall på totalforbruket i porteføljen. Målsettingen er å få alle ventilasjonsanlegg på SD innen 2022, slik at vi kan ta ytterlige steg når det gjelder energieffektivisering og styring.
34 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
I 2020 ble to BREEAM-sertifiseringer igangsatt, både BREEAM-Nor og BREEAM In-Use. Vi har høye miljøambisjoner i utviklingsprosjektet i Kirkegata 23-25, der den nye høyskolen skal sertifiseres til «Excellent». Selskapets første BREEAM In-Use sertifisering, i Karl Johans gate 14, har bidratt til mye læring som tas med inn på nyåret der ytterligere eiendommer har påbegynt sertifisering. De to sertifiseringene i Oslo har medført grønn finansiering på eiendommene og byggelånet i Kirkegata. Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Målsettingen er å avdempe den finansielle risikoen i størst mulig grad. Selskapet har en diversifisert leietakerportefølje, som også i det vesentligste er sikret med bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike rentesikringsinstrumenter. Per 31.12.2020 var hele den langsiktige gjelden i konsernet rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en vektet gjenværende løpetid på 4 år per 31.12.2020.
Samlet kontantstrøm fra den operasjonelle aktiviteten i konsernet var på 88 MNOK, mens resultat før skatt justert for avskrivinger utgjorde 30,9 MNOK. Differansen skyldes i hovedsak økning av kortsiktig gjeld. De samlede investeringene i driftsmidler i konsernet var 166 MNOK i 2020. Den langsiktige gjelden økte med 135 MNOK. Pandemien forårsaket av Covid-19 viruset har fortsatt inn i 2021 og en del bedrifter er rammet av nedstengning. Konsernets leietagere rammes i mer eller mindre grad av de økonomiske konsekvensene av disse tiltakene. På tidspunktet for regnskapsavleggelse foreligger ingen indikasjoner på at pandemien vil påvirke selskapets evne til å møte sine forpliktelser. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskap for 2020, som viser et underskudd for konsernet på 4.109.863,- kroner og et underskudd for morselskapet på 8.468.988,- kroner, et riktig uttrykk for selskapets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet og årsberetningen, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet.
Styret foreslår følgende anvendelse av underskuddet i morselskapet. Overføring fra annen egenkapital Disponert
8.468.988,8.468.988,-
Sandvika, 9. juni 2021
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 35
36 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AAVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 37
RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 2019
KONSERN 2020
NOTE
BELØP I NOK
NOTE
2020
2019
Driftsinntekter 0
0
Leieinntekter
0
0
Gevinst salg aksjer/eiendom
0
0
Annen inntekt
0
0
Sum driftsinntekter
131 330 387
132 350 178
0
0
9 657 813
10 203 728
140 988 200
142 553 906
Driftskostnader 0
0
Avskrivninger
5
33 139 199
27 205 836
0
0
Utviklingskostnader
5
16 152 665
7 951 031
0
315 380
Personalkostnader
10
18 117 884
18 948 300
3 113 511
5 444 668
Andre driftskostnader
2
15 348 815
17 155 636
3 113 511
5 760 048
Sum driftskostnader
82 758 563
71 260 803
-3 113 511
-5 760 048
Driftsresultat
58 229 637
71 293 103
36 715 255
28 154 476
14 578 832
16 762 914
45 071 080
49 745 325
6 223 007
-4 827 935
3 109 496
-10 587 983
684 089
-2 118 995
2 425 407
-8 468 988
Finansinntekter og finanskostnader Konsernbidrag Finansinntekter 8
Finanskostnader
8
Netto finansposter Årets resultat før skatter 4
Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoritetsinteresser
4
2 991 561
1 809 519
63 448 979
57 345 494
-60 457 418
-55 535 975
-2 227 781
15 757 128
1 882 082
6 347 604
-4 109 863
9 409 524
687 514
-884 535
Oppskrivninger og overføringer 2 425 407
-8 468 988
Overført til (+)/fra fri egenkapital
-4 109 863
9 409 524
2 425 407
-8 468 988
Sum oppskrivninger og overføringer
-4 109 863
9 409 524
38 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
BALANSE MORSELSKAP PR. 31.12.19
KONSERN
PR. 31.12.20
NOTE
BELØP I NOK
NOTE
PR. 31.12.20
PR. 31.12.19
EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel
4
0
0
0
Forretningsbygg, driftsløsøre, tomter
5
2 147 869 771
2 012 798 379
0
Goodwill
5
9 414 067
12 552 089
0
0
Investering i aksjer
3
132 575 298
88 214 220
Langsiktige fordringer
9
4
7 807 428
9 663 061
0 0 1 197 746 668
1 351 906 761
3
Investering i konsernselskaper
88 198 220
132 559 298
3
473 836 829
506 318 753
9
1 767 589 145
2 000 417 873
Sum anleggsmidler
32 147 772
1 264 890
2 322 006 907
2 114 829 577
Omløpsmidler 0
0
39 704 557
29 805 080
30 144 823
8 055 575
69 849 380
37 860 655
1 837 438 525
2 038 278 528
2 655 963
3 168 012
7 381 432
11 526 366
Bankinnskudd
67 864 650
83 757 146
Sum omløpsmidler
77 902 045
98 451 524
2 399 908 952
2 213 281 101
Kundefordringer 6
Andre fordringer
6
SUM EIENDELER GJELD OG EGENKAPITAL Innskutt egenkapital
110 000 000
110 000 000
2
Selskapskapital
2
110 000 000
110 000 000
196 000 000
196 000 000
2
Overkurs
2
196 000 000
196 000 000
306 000 000
306 000 000
306 000 000
306 000 000
404 118 953
395 649 966
315 945 328
320 742 704
17 312 959
16 620 195
404 118 953
395 649 966
Sum opptjent egenkapital
333 258 286
337 362 899
710 118 953
701 649 966
Sum egenkapital
639 258 286
643 362 899
0
0
7 601 964
269 030
Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital 2
Annen egenkapital
2
Minoritetens egenkapital
2
Langsiktig gjeld 0
0
1 119 623 374
1 259 574 294
1 119 623 374
1 259 574 294
8
Utsatt skatt
4
Pensjonsforpliktelser
11
0
0
Langsiktig gjeld /pantegjeld
8
1 682 155 395
1 546 673 374
1 689 757 359
1 546 942 404
Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld
303 594
6 125
10 995 938
6 052 411
0
0
4
Betalbar skatt, påløpt
4
50 429
382 932
7 392 604
77 048 143
7
Annen kortsiktig gjeld
7
59 846 940
16 540 455
7 696 198
77 054 268
70 893 307
22 975 798
1 837 438 525
2 038 278 528
2 399 908 952
2 213 281 101
Leverandørgjeld
Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL
KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 2019
KONSERN 2020
BELØP I NOK
2020
2019
KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER 3 109 496
-10 587 983
0
0
Resultatført utsatt skatt/betalbar skatt for kjøpte selskap
0
0
Kostandsført skatt av avgitt konsernbidrag
0
0
Periodens betalte skatter
0
0
Ordinære avskrivninger
0
0
Utrangering driftsmidler
0
0
0
0
Resultat før skattekostnad
-2 227 781
15 757 128
5 501 281
7 606 087
0
0
-382 932
-614 204
33 139 199
27 205 836
0
0
Reversering av tidligere nedskriving
0
0
Tilbakeføring av gevinst, aksjer og eiendom
0
0
-10 840 560
9 899 477
Endring kortsiktige fordringer
4 656 983
7 369 525
-19 944 360
69 358 070
Endring annen kortsiktig gjeld
48 250 012
-75 631 363
-27 675 424
68 669 564
NETTO KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
88 936 762
-18 306 991
0
0
Anskaffelse av varige driftsmidler
-166 356 101
-384 188 430
KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER 0
0
Avgang av varige driftsmidler
1 283 532
0
-80 809 556
-32 481 924
Endring langsiktige fordringer
-30 882 882
481 354
0
0
Minoritet ut av konsern
0
0
0
0
Minoritet inn i konsern
5 250
29 440 000
22 179 570
4 625 062
0
0
Utbetaling av kapital til minoritet
Tilbakebetaling av kapital på investeringer
3 291 600
4 114 500
0
-11 935 270
0
0
Salg av aksjer i eiendom
0
0
-132 737 202
-202 852 871
Kjøp av aksjer i eiendom
-47 652 678
0
-191 367 188
-230 709 733
NETTO KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
-240 311 279
-362 087 846
-15 171 762
139 950 920
135 482 021
129 728 238
KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Netto endring langsiktig gjeld
0
0
0
0
-15 171 762
139 950 920
NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
135 482 021
129 728 238
-234 214 374
-22 089 249
NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER
-15 892 496
-250 666 599
264 359 198
30 144 824
BEHOLDNING AV LIKVIDER 1.1
83 757 146
334 423 745
30 144 824
8 055 575
BEHOLDNING AV LIKVIDER 31.12
67 864 650
83 757 146
40 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
Emisjon
NOTER NOTE 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for mellomstore foretak. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endringer i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med 22% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Klassifiseringer og vurderinger av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjennvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Merverdi ved oppkjøp av eiendomsselskaper tilordnes i sin helhet tomt og bygninger. Nåverdien av utsatt skatt er behandlet som reduksjon i kostpris. Merverdi knyttet til bygninger avskrives i konsernregnskapet i takt med avskrivinger i datterselskapenes regnskap. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Rentekostnader Renter på fastlånsavtaler og rentebytteavtaler kostnadsføres etter hvert som de påløper. Eventuell over-/underkurs resultatføres ikke. Kontantstrømsanalyse Kontantstrømsanalysen er satt opp etter indirekte metode. Endring i konsernsammensetning AVA Eiendom AS eier pr 31.12.20 100% av datterselskapene Victoriagården Kontor AS, Victoriagården Handel AS, Sandvika Eiendom AS, Elvegaten Eiendom Invest AS, Bragernes Torg 1 AS, Bragernes Parkering AS, Amtmand Bloms gate 1 AS, Bragernes Torg 8 AS, Bragernes Torg
10 AS, Bragernes Torg 12 AS, AVA Eiendomsforvaltning AS med datter AVA Eiendomsdrift AS og Karl Johans gate Holding AS med datterselskapene Karl Johans gate 14 AS og Kirkegata 23-25 AS. AVA Eiendom AS eier 65% av Kirkegata 23-25 Holding AS og 60,2% av aksjene i Skien Industribygg AS med datterselskapet Kombieiendom Skien AS. Minioritetens andel av resultatet/egenkapitalen gjelder dette konsernet. I tillegg eier AVA Eiendom AS 50% av konsernet Sandnes Eiendom Holding AS. Konserntallene til Sandnes Eiendom Holding AS er tatt inn etter bruttometoden, det vil si at 50% av postene i resultat og balanse tas inn i AVA Eiendom AS sitt konsern. Sandnes Eiendom Holding AS har datter Elveparken Sandnes AS og datter datter Sandnes Eiendom Drift AS. AVA Eiendom AS eier 25,5% av aksjene i Asker Næringseiendom AS. Dette selskapet eier 8 bygg i Asker sentrum. Tallene til dette konsernet tas ikke med i konsernregnskapet. Det utarbeides ikke eget konsernregnskap for Karl Johans gate Holding AS med døtre og AVA eiendomsforvaltning AS med datter. AVA Eiendom AS kjøpte alle aksjene i Bragernes Torg 12 AS 31.8.2020. Selskapet eier tre eiendommer i Drammen. 20.12.2020 kjøpte AVA Eiendom AS 65% av aksjene i Kirkegata 23-25 Holding AS. Pr. 31.12.20 eide dette selskapet ingen aksjer/ eiendommer. Hendelser etter balansedagen Våren 2020 har en pandemi forårsaket av Covid-19 viruset medført en betydelig usikkerhet både nasjonalt og internasjonalt. Konsernets leietagere rammes i mer eller mindre grad av de økonomiske konsekvensene av tiltakene som myndighetene igangsetter. Ved avleggelse av dette regnskap er det innvilget ca. 1,3 MNOK i husleiefritak til de leietagerne som er hardest rammet av myndighetenes tiltak. På tidspunktet for regnskapsavleggelse foreligger ingen indikasjoner på at pandemien vil påvirke selskapets evne til å møte sine forpliktelser. AVA Eiendom AS har våren 2021 kjøpt 100% av aksjene i Salto Borgen AS, Salto Elverum AS og Søgne Handelseiendom AS. I tillegg har AVA Eiendom AS kjøpt seg opp til en eierandel på 50,1% i Asker Næringseiendom AS. 20.april 2021 kjøpte AVA EiendomsPartner AS alle aksjene til Varner Kapital AS i AVA Eiendom AS. AVA EiendomsPartner AS eier dermed alle aksjene i AVA Eiendom AS.
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 41
NOTE 2 SELSKAPSKAPITAL ANTALL AKSJER Aksjekapital per 31.12.2020
PÅLYDENDE
AKSJEKAPITAL
100 000
kr 1100,-
110 000 000
Vedtektene inneholder ingen stemmerettsbegrensninger. Aksjonærene har inngått en aksjonæravtale. Følgende aksjonærer eier aksjene i AVA Eiendom AS: ANTALL AKSJER AVA EiendomsPartner AS Varner Kapital AS SUM
I PROSENT
50 000 50 000 100 000
50,00 % 50,00 % 100,00 %
Alle i styre er indirekte eiere i selskapet via andre selskap. Arne Vannebo er daglig leder i AVA Eiendom AS. Det er ingen ansatte i selskapet. I morselskapet er det ikke utbetalt lønn til daglig leder. Arne Vannebo er daglig leder i AVA Eiendomsforvaltning AS. Her utgjør ytelser til daglig leder 2.364.500,- . Det er utbetalt styrehonorar i morselskapet med kr 180.000,-. Honorar til revisjon i morselskapet er kostnadsført med kr. 293.586,- for ordinær revisjon og kr. 18.166,- for annen bistand. I konsernet er det kostnadsført ordinærere revisjonskostnader med kr. 945.761,- og kr. 80.446,- for annen bistand.
ÅRETS ENDRINGER I EGENKAPITAL MORSELSKAP
AKSJEKAPITAL
Regnskap pr. 31/12-2019 Disponering av årets resultat Sum egenkapital 31/12-2020 ÅRETS ENDRINGER I EGENKAPITAL KONSERN Regnskap pr. 31/12-2019 Ny miniorotet Disponering av årets resultat Sum egenkapital 31/12-2020
42 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
OVERKURS
110 000 000
196 000 000
110 000 000
196 000 000
110 000 000
196 000 000
ANNEN EGENKAPITAL 320 742 704
110 000 000
196 000 000
-4 797 377 315 945 328
AKSJEKAPITAL
OVERKURS
ANNEN EGENKAPITAL 404 118 954 -8 468 988 395 649 966
SUM EGENKAPITAL
MINORITET EK
SUM EGENKAPITAL
16 620 195 5 250 687 514 17 312 959
643 362 899 5 250 * -4 109 863 639 258 286
710 118 954 -8 468 988 701 649 966
NOTE 3 AKSJER OG ANDELER I DATTERSELSKAP, FELLESKONTROLLERTE SELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP Selskapet har pr. 31/12 aksjer i: SELSKAP
STIFTELSES-/KJØPSDATO
Datterselskap: Victoriagården Handel AS Victoriagården Kontor AS Elvegaten Eiendom Invest AS Karl Johans gate Holding AS Amtmand Bloms gate 1 AS Bragernes Torg 10 AS Bragernes Torg 1 AS Bragernes Parkering AS Sandvika Eiendom AS AVA Eiendomsforvaltning AS Skien Industribygg AS Bragernes Torg 8 AS Bragernes Torg 12 AS Kirkegata 23-25 Holding AS Sum datterselskap Sandnes Eiendom Holding AS Tilknyttede-/felleskontrollerte selskap: Asker Næringseiendom AS Bokført verdi av aksjer og andeler
ANTALL AKSJER
EIER-/STEMMEANDEL
30.11.2009 30.11.2009 07.03.2013 02.02.2015 16.01.2017 16.01.2017 16.01.2017 16.01.2017 31.12.2018 01.01.2019 24.01.2019 31.08.2020 08.02.2019 20.12.2020
250 250 15 092 870 451 000 87 100 100 43 50 000 150 44 560 000 600 1 500 19 500
100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 60,2 % 100,0 % 100,0 % 65,0 %
14.02.2013
500
50,0 %
9.11.18/22.12.20
254 580
25,5 %
BOKFØRT VERDI 24 339 772 3 235 635 7 348 012 751 091 746 51 625 747 32 485 265 87 931 709 21 086 573 20 383 867 20 610 384 27 057 430 65 160 778 156 251 623 26 000 1 268 634 540 83 272 221 1 351 906 761 132 559 298 2 836 372 820
Bragernes Torg 12 AS ble kjøpt 31.8.2020. Selskapet eier tre eiendommer i Drammen. AVA Eiendom AS har motatt konsernbidrag fra selskapet i 2020. Herav er kr 1.040.000,- (netto konsernbidrag) opptjent før eiertid og ført mot kostpris på aksjene. 65% av Kirkegaten 23-25 Holding AS ble kjøpt 20.12.2020. Asker Næringseiendom AS har tilbakebetalt kapital til AVA Eiendom AS med 3.291.600,- i året. Beløpet er ført som reduksjon av kostprisen for aksjene. AVA Eiendom AS har økt eierandelen i Asker Næringseiendom AS fra 16,5% til 25,5% av aksjene i løpet av året. Investeringen i konsernet Asker Næringseiendom AS er bokført til kostpris. KONSERN Asker Næringseiendom AS
RESULTAT ETTER SKATT 2020
EGENKAPITAL PR 31.12.2020
15 684 207
530 473 097
Sandnes Eiendom Holding AS sine konserntall blir tatt inn i AVA Eiendom AS sitt konsernregnskap etter bruttometoden, se note 1. Elvegaten Eiendom Invest AS har forretningskontor i Sandnes. De andre datterselskapene har forretningskontor i Bærum kommune. Alle selskap i konsernet anvender samme regnskapsprinsipper. Alle interne mellomværende er eliminert i konsernregnskapet. Aksjene i datter er eliminert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at aksjene er eliminert mot bokført verdi av egenkapitalen i datterselskapene på etablerings-/kjøpstidspunktet. To av datterselskapene eier til sammen 16 aksjer i Vårt Sandvika AS med en bokført verdi på kr. 16.000,-.
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 43
NOTE 4 UTSATT SKATT/SKATTEKOSTNAD MIDLERTIDIGE FORSKJELLER - KONSERNET
31.12.2020
31.12.2019
ENDRING
Forskjell bedr.øk. og skattem.driftsmidler Gevinstkonto Kundefordringer Sum midlertidige forskjeller: Forskjeller som ikke utlignes, anl.midler Sum midlertidige forskjeller etter utligning:
270 497 390 8 404 855 -51 882 278 850 363 4 792 000 283 642 363
227 340 750 10 506 069 -105 144 237 741 675 4 792 000 242 533 675
43 156 640 -2 101 214 53 262 41 108 688 0 41 108 688
Skattemessig underskudd: Grunnlag for årets rentefradragsbegrensning Grunnlag utsatt skatt: Utsatt skatt/skattefordel (-) Endring utsatt skatt knyttet til kjøp av selskap Utsatt skatt/skattefordel (-)
-229 961 687 -19 126 262 34 554 414 7 601 964
-222 184 532 -19 126 262 1 222 881 269 030
-7 777 155 0 33 331 533 7 332 934 -4 966 142 2 366 792
MIDLERTIDIGE FORSKJELLER - SELSKAPET Forskjell bedr.øk. og skattem.driftsmidler Sum midlertidige forskjeller:
31.12.2020
31.12.2019
ENDRING
0 0
0 0
0 0
Skattemessig underskudd:
-43 786 646
-35 488 313
-8 298 333
Grunnlag utsatt skatt: Utsatt skatt/skattefordel (-)
-43 786 646 -9 633 061 22%
-35 488 313 -7 807 428 22%
-1 825 633
BEREGNING AV BETALBAR SKATT
KONSERNET
Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Konsernbidrag balanseført, resultat før eiertid Avskriving på konsernnivå Endring midlertidige forskjeller Midlertidige forskjell - inn i konsern i året Endring av fremførbart underskudd Konsernintern elim. resultat/balanse Årets grunnlag betalbar skatt 22% betalbar skatt av beregningsgrunnlaget 22% betalbar skatt av årets skattegrunnlag Skatt datter før konserndannelse Endring skattefordel, konsernbidrag før eiertid Endring utsatt skatt/skattefordel(-) Skattekostnad i resultatet
SELSKAPET -10 587 983 956 187 1 333 462
-2 227 781 982 405 1 333 462 9 364 130 -41 108 688 22 573 371 7 777 155 1 535 167 229 221 50 429
8 298 334 0 0
50 429 -535 138 0 2 366 792 1 882 083
-293 362 -1 825 633 -2 118 995 SELSKAPET
Skatt av resultat ink. inntektsført konsernbidrag Skatt av permanente forskjeller Skatt av konserbidrag ført mot aksjer Endring utsatt skattefordel(-) i balansen Utsatt skatt på merverdi ved oppkjøp, se note 1.
44 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
-2 329 356 210 361 293 362 -1 825 633
NOTE 5 FORRETNINGSBYGG Konsernet eier 19 næringseiendommer. 2 av eiendommene er i Oslo, 3 i Bærum, 4 i Sandnes, 9 i Drammen og 1 i Skien. SPESIFIKASJON: Inngangsverdi 1.1. +tilgang i året -avgang i året - utrangering i året Kostpris 31.12. Akk.ordinære avskrivninger +årets ordinære avskrivninger - avgang avskrivninger utrangering - avgang avskrivninger i året Akk.ordinære avskrivn. 31.12. Regnskapsm. bokf. verdi 31.12. % ordinære avskrivninger
PROSJEKTER UNDER ARBEID 8 224 209 676
313 301 518 5 691 000
LEIETAGERTILPASNING 7 648 461 6 013 648
BILER/ INVENTAR 7 251 468 1 050 020
1 866 253 719 25 148 985 26 925 769
318 992 518 0 0
13 662 109 2 443 115 1 669 448
8 301 488 1 964 688 1 405 960
217 900 0 0
15 690 111 3 138 022 3 138 022
52 074 754 1 814 178 965 1% - 3%
0 318 992 518
4 112 563 9 549 546 5-10 år
3 370 648 4 930 840 20%
0 217 900
6 276 044 9 414 067 5 år
BYGNING
TOMT
1 714 145 494 153 391 757 -1 283 532
GOODWILL 15 690 111
SUM 2 058 045 276 166 356 100 -1 283 532 0 2 223 117 844 32 694 810 33 139 199 0 0 65 834 009 2 157 283 838
Tilgang bygg/tomt gjelder hovedsakelig kjøp av Bragernes Torg 12 AS. Utvikling av eiendommer Det har pågått arbeid gjennom hele 2020 vedrørende utvikling av Kirkegata 23-25. Det nærmer seg beslutning om videre fremdrift som inkluderer at hele bygget skal rives og det skal settes opp et helt nytt bygg til ny leietager. Det er derfor søkt om riving i 2021. Bygget er ikke nedskrevet per 31.12 ettersom det foreligger usikkerhet vedrørende utfallet av søknad om riving og fordi endelig beslutning ikke er på plass. Området som eiendommene til Elveparken Sandnes AS ligger på skal utvikles og eiendommene skal på sikt rives. Detaljregulering er sendt inn til høring hos kommunen og skal behandles i 2021. Det planlegges byggestart i 2022 på deler av området. Utviklingskostnader i konsernet knytter seg i hovedsak til disse to prosjektene.
NOTE 6 ANDRE FORDRINGER KONSERNET Påløpt inntekt Mottatt konsernbidrag fra døtre Til gode merverdiavgift Andre fordringer Forskuddsbetaling til leverandører Andre fordringer i balansen:
SELSKAPET 2 241 360 29 487 938 11 939
614 396 170 539 4 355 137 7 381 432
305 203 29 805 080
NOTE 7 ANNEN KORTSIKTIG GJELD KONSERNET Forskuddsbetaling fra leietakere Påløpt kostnad Påløpt lønn Skyldig offentlig avgifter Gjeld felleskontrollert selskap og konsernselskap Påløpt rente Annen kortsiktig gjeld i balansen:
SELSKAPET 4 871 421 3 363 019 1 707 730 2 281 265 40 083 567 7 539 938 59 846 940
136 000
70 112 602 6 799 541 77 048 143
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 45
NOTE 8 PANTELÅN, PANTSTILLELSER, ANSVARLIG LÅN OG GARANTIER Selskapet Karl Johans gate 14 AS er pantsatt til fordel for et lån i Realkredit Danmark på kr. 483.000.000,- i AVA Eiendom AS. I tillegg er Karl Johans Gate 14 sammen med eiendommene til Sandvika Eiendom AS og Kirkegata 23-25 AS pantsatt til fordel for et langsiktig pantelån i Danske Bank A/S på kr. 424.493.294,-. Aksjene til Sandvika Eiendom AS og Karl Johans gate Holding AS er også stilt som sikkerhet for lånet. Gjelden er tatt opp i morselskapet AVA Eiendom AS. Bokført verdi av eiendommene i datterselskapene er kr. 842.797.314,-, mens bokført verdi i konsernet er kr. 1.086.562.246,-. Lånene forfaller innen 5 år etter regnskapsårets utgang. Aksjene i Bragernes Torg 1 AS, Bragernes Torg 8 AS, Bragernes Torg 10 AS, Bragernes Torg 12 AS, Amtmand Bloms gate 1 AS, Bragernes Parkering AS, Victoriagården Kontor AS og Victoriagården Handel AS samt eiendommene i disse selskapene er pantsatt til fordel for fire pantelån i Handelsbanken på til sammen kr. 352.081.000,- i AVA Eiendom AS. Bokført verdi av eiendommene i datterselskapene er kr. 218.012.209,-, mens bokført verdi i konsernet er kr. 340.364.704,-. Lånene forfaller innen 5 år etter regnskapsårets utgang. AVA Eiendom AS har fire rentebytteavtaler inngått med DNB Markets. Kr. 60.000.000,- er bundet til fast rente 3,033% til 18.01.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 2,425% til 5.10.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 100.000.000,- er bundet til fast rente 3,43% til 15.01.2021, som er utløpsdato for swappen. Kr. 100.000.000,- er bundet til fast rente 1,99% til 27.01.2025, som er utløpsdato for swappen. AVA Eiendom AS har tre rentebytteavtaler inngått med Danske Bank A/S. Kr. 500.000.000,- er bundet til fast rente 2,33% til 2.2.2025, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 1,995% til 25.03.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 1,565% til 2.2.2022, som er utløpsdato for swappen. Konsernet I tillegg til lån og swapper tatt opp i morselskapet har konsernet følgende lån: 2020 Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende Sum langsiktig pantegjeld datterselskap Sum langsiktig pantegjeld mor (AVA Eiendom AS) Sum totalt i konsernet
2019 421 450 000 421 450 000
427 050 000 427 050 000
1 259 574 294 1 681 024 294
1 134 795 136 1 561 845 136
AVDRAGSSTRUKTUR KONSERN
2021
2022
2023
2024
Avdrag langsiktig gjeld
193 418 000
788 263 000
542 393 294
156 950 000
2025 OG SENERE
Sandvika Eiendom AS har en swap i Danske Bank A/S på 8.185.650,- som er bundet til fast rente 3,05% til 15.1.2022, som er utløpsdato for swappen. Skien Industribygg AS har to swapavtaler i Sparebank 1 Markets. Den ene er på 71 MNOK og er bundet med fast rente 1,925% til 30.3.24. Den andre swapavtalen er på 30 MNOK og er bundet med fast rente 2,03% til 30.6.29. Den totale verdien av swappene i konsernet er negativ med 77.948.823 MNOK pr. 31.12.20. Mindreverdien er ikke regnskapsført. I tillegg til pantegjeld har datterselskapene annen langsiktig gjeld og depositumsinnbetalinger på til sammen kr. 1.131.031,-.
46 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
NOTE 9 LANGSIKTIGE FORDRINGER SELSKAPET Langsiktig lån til datterselskaper: Victoriagården Kontor AS Victoriagården Handel AS Sandvika Eiendom AS Bragernes Torg 1 AS Bragernes Torg 10 AS Bragernes Parkering AS Amtmand Bloms gate 1 AS Karl Johans gate 14 AS Bragernes Torg 8 AS Sandnes Eiendom Holding AS Sum Andre langsiktige lån til ansatte i konsern Langsiktige fordringer selskapet
37 223 019 15 738 174 20 886 740 18 686 401 1 360 411 79 769 7 812 793 367 973 807 4 527 171 2 030 618 476 318 903 29 999 850 506 318 753
KONSERNET Lån til tilknyttet selskap Andre langsiktige lån til ansatte Andre langsiktige fordringer Langsiktige fordringer konsern
1 015 309 29 999 850 1 132 613 32 147 772
Konsernlån renteberegnes med for tiden 3% p.a. Lånene forfaller om mer enn et år. Andre lån blir renteberegnet med normrente for beskatning av rimelig lån til ansatte. Aksjer som de ansatte eier i AVA eiendomsPartner AS er stillet som sikkerhet for disse lånene.
NOTE 10 LØNNSKOSTNADER I KONSERNET LØNNSKOSTNADER
2020
Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Refunderte sykepenger Andre ytelser inklusiv rekrutteringskostnader Avsatt styrehonorar Sum personalkostnader Viderebelastede lønnskostnader Sum utgifter i selskapet Gjennomsnittlig antall årsverk
2019 15 585 909 2 258 698 249 765 0 0 853 928 18 948 300 -495 752 18 452 548 16
15 300 067 2 114 243 274 874 -220 519 333 839 315 380 18 117 884 -503 878 17 614 006 16
De viderebelastede lønnskostnadene er inntektsført som annen inntekt. Det er ansatt daglig leder i et 50% eid selskap. Ytelser til daglig leder i dette selskapet utgjør 1,1 MNOK. Se også note 2. Daglig leder har ikke lån i selskapet.
NOTE 11 PENSJONSFORPLIKTELSER I KONSERNET To av datterselskapene er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov.
NOTE 12 VIRKSOMHETSOMRÅDER Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kontorbygg. I tillegg kommer drift og prosjektutvikling av næringseiendom. Konsernets virksomhet er i Norge.
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 47
NOTE 13 NÆRSTÅENDE PARTER Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS og datterselskapet AVA Eiendomsdrift AS utfører forvaltnings- og driftstjenester for selskap i samme konsern og tilknyttede-/felleskontrollerte selskap. De vesentligste transaksjoner som er foretatt med selskap i samme konsern og som er eliminert i konsernregnskapet er følgende: - Forvaltnings- og regnskapshonorar: 10,3 MNOK. - Prosjektutviklingshonorar: 4,5 MNOK. - Andre honorarer: 2 MNOK. Alle transaksjoner er foretatt som en del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser.
NOTE 14 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler, som i det vesentligste er sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike typer rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.2020 var hele konsernets langsiktige rentebærende gjeld rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en gjenværende løpetid på mellom 1 og 9 år. Gjennomsnittlig rentebindingstid (definert som løpetid i forhold til totale lån) for hele AVA Eiendom konsern er i litt over 4 år pr 31.12.20. En endring i det generelle rentenivået på 1%-poeng, vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 2,1 MNOK per år. Konsernets leiekontrakter reguleres hovedsaklig med 100 % av endringer i konsumprisindeksen.
48 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 49
50 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 51
Kontaktinformasjon SANDVIKA Kinoveien 3A, 1337 Sandvika firmapost@ava.no / Tlf: 66 85 08 50
SANDNES Elvegaten 11, 4306 Sandnes firmapost@ava.no / Tlf: 51 60 59 00
52 / ÅRSRAPPORT 2020 AVA EIENDOM AS
AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 3