Malling Markedsrapport

MarkedSRAPPORT 2. HALVÅR 2012

www.malling.no

side 2 Markedsrapport 2. halvår 2012 Leder

hvor ble det av finansieringen? til egenkapital økt og løpetiden på lånene kortet dramatisk ned. Dette vedvarte gjennom sommeren, og har videre tiltatt i styrke gjennom høsten.

For oss som driver med næringseiendom er dette meget utfordrende. Kapital er tross alt den viktigste “råvaren” i bransjen, en bransje som utvilsomt er svært kapitalintensiv. Hvis denne restriktive utlånspraksisen fortsetter, er det ikke bare eiendomsbransjen som vil merke konsekvensene. Det vil etter hvert også gå utover bankene.

Mye lå til rette for et aktivt eiendomsmarked i 2012, men bankene ville det annerledes. Hvis ikke tilgangen på kapital blir bedre, kan bankene selv få et alvorlig problem.

2012 er i ferd med å ebbe ut, og det kan derfor være på sin plass å oppsummere hva som har skjedd i løpet av året.

Det begynte i et forrykende tempo, med flere store transaksjoner på særdeles gode nivåer. Optimismen i bransjen var stor, men det skulle ikke vare ut året. I andre kvartal skjedde det noe; bankenes marginpåslag begynte å øke, og flere av de store bankene strammet kraftig inn på utlånspraksisen. Samtidig ble kravet

Hvordan?

Uten tilgang på kapital vil likviditeten i eiendomsmarkedet tørke ut. Og med en kjøperside uten tilgang til finansiering, vil prisene etter hvert begynne å falle. Det er ikke bare dårlig nytt for eiendomsbesittere, men også bankene vil da bli rammet.

Fallende eiendomspriser vil bidra til at eksponering på eksisterende utlån vil øke, investorer vil komme i brudd med låneavtalene og med den konsekvens at eiendommer vil kunne bli tvangssolgt. Da har snøballen begynt å rulle, og bankene vil møte seg selv i døren. I rettferdighetens navn skal ikke alle bankene skjæres over én kam. Noen banker låner fortsatt ut penger, men med en sunn

og selektiv utlånspraksis. Det er forståelig nok, og sannsynligvis en riktig holdning. Bankene skylder på nye regulatoriske endringer som krever styrket egenkapital, og man frykter at lån til næringseiendom vil vekte tungt i balansen (dyre lån for banken). I stedet blir billige lån pøst inn i et boligmarked som blir hetere og hetere for hver dag som går.

Før finanskrisen sloss bankene om å finansiere nye prosjekter, og gjerne til svært lave utlånsmarginer og opp mot 90 % låneutmåling. 30 års løpetid og en behagelig avdragsprofil var heller ikke uvanlig. I etterpåklokskapens lys er det ikke vanskelig å påpeke at dette heller ikke var den optimale utlånspraksisen, med en global gjeldskrise som endelig resultat. For å bøte på dette, har pendelen snudd til det stikk motsatte, der pengesekken snøres igjen. Vi kunne tenke oss en gylden middelvei – det tror vi både eiendomsbransjen, bankene og den generelle økonomien kunne vært tjent med!

Peter T. Malling Peter T. Malling Styreformann Eiendomshuset Malling & Co

Innhold Markedsrapport 2. halvĂĽr 2012 side 3

Innhold

Redaksjonen avsluttet 15. oktober 2012 DESIGN og layout Børresen & Co

Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Markedsoppdatering: Malling & Co Stavanger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Markedsoppdatering: Malling & Co Drammen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Gjestekommentar: Obligasjonsfinansiering av nĂŚringseiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

side 4 Markedsrapport 2. halvår 2012 makro

makro

Norge – God fart i vanskelig terreng Hovedtall Norge (vekst i prosent)

6,0 %

2011

2012E

2013E

2014E

Privat konsum

3,7

2,4

3,6

4,7

4,6

Offentlig konsum

1,7

1,5

1,9

2

2,6

Bruttoinvesteringer i fast kap. I alt

-5,2

6,4

8

5,8

3,1

› bruttoinvesteringer, fastlands-Norge

-2,5

8

4,5

5,7

3,6

› bruttoinvesteringer, olje

-9

13,4

13,5

6,4

2,5

Eksport

1,8

-1,4

1,8

0,2

0,8

› olje og gass

-4,8

-6,2

2,2

-0,9

-1,4

› tradisjonelle varer

2,5

-0,4

1,1

1,9

2,7

Import

9,9

3,5

2,6

5,7

4,4

BNP

0,7

1,4

3,5

2,2

2,4

BNP fastlands-Norge

1,9

2,4

3,6

3,1

3,2

Arbeidsledighet (AKU)

3,6

3,3

3,1

3,3

3,2

Arbeidstilbud

0,5

1

2,2

1,9

1,5

Sysselsatte personer

-0,1

1,4

2,2

1,8

1,5

Konsumpriser (KPI) – årsvekst

2,5

1,2

0,9

1,6

2,1

Underliggende inflasjons (KPI-JAE)

1,4

0,9

1,3

1,6

2

Årslønn inkl. pensjonskostander – årsvekst

3,7

4,2

4,2

3,7

4,1

Driftsbalanse (mrd. kr.)

313,6

395,9

440,3

348,7

299,3

Driftsbalanse (% av BNP)

12,4

14,6

15,1

11,7

9,7

arbeidsmarkedet siste fem år 2,7 mill

3,7 %

4,0 %

2,6 mill

3,2 %

2,0 % 2,5 mill

2,7 % 0,0 % 2,2 %

2,4 mill jul 07

2015E

2013E

2014E

2011

2012E

2010

2009

2007

2008

2006

-2,0 %

jul 08

Arbeidsledighet (V akse)

jul 09

jul 10

Arbeidsstyrke (H akse)

jul 11

Sysselsatte (H akse)

jul 12

Kilde: SSB

Kilde: SSB

BNP fastlandsnorge

2010

Kilde: SSB – september 2012

› Det er god fart i norsk økonomi, og fastlands økonomien ventes å vokse med 3,6 % i inneværende år. Estimatet er oppjustert med 1,3 % siden inngangen på året. › Høy aktivitet i oljesektoren og lave renter er blant de viktigste bidragsyterne. › Store oljefunn og investeringer i oljesektoren har skapt optimisme i deler av norsk næringsliv.

Veksten i oljeinvesteringene er imidlertid ventet å avta i årene fremover, men fra et høyt nivå. › Klar todeling av norsk økonomi der tradisjonell industri har utfordringer med høye lønns kostnader og en sterk krone som svekker konkurranseevnen. › Lav inflasjon, blant annet drevet av lave strøm priser. SSBs KPI prognose for 2012 er på omtrent 1 %. KPI-JAE ventes å vokse med 1,3 % – fortsatt et godt stykke under inflasjonsmålet. › Den norske styringsrenten ble i mars redusert til 1,5 %, og er på sitt laveste siden okt. 2009. › Det er ventet lave renter fremover internasjonalt. Med bakgrunn i inflasjons målet, samt for å beskytte norsk industri, er det rimelig å anta at rentenivået forblir lavt også i Norge. › Renter på 10-årige statsobligasjoner nådde i sommer et historisk lavt nivå, men har økt noe i etterkant – befinner seg fortsatt rundt 2 %. › Arbeidsledigheten stabil på i overkant av 3 %. › Sterk sysselsettingsvekst de siste årene, hovedsakelig grunnet økt arbeidsinnvandring.

Omtrent 75 000 flere sysselsatte de siste 24 mnd.

makro Markedsrapport 2. halvår 2012 side 5

› Utvalgte indikatorer gir tvetydige tegn: – Norsk PMI, som sier noe om innkjøpssjefers forventning til fremtidig aktivitet, befinner seg fortsatt under 50, noe som kan indikere lavere aktivitet fremover.

– OECD sine utvalgte ledende indikatorer for Norge ligger på 100,3 poeng, som er det laveste nivået siden oktober 2010– kan også indikere nedgang i aktivitet.

– Forventningsbarometeret ligger på sitt høyeste på over ett år; 22,4. › Høy gjeldsgrad hos konsumenter, samt sterk boligprisvekst skaper bekymring hos Norges Bank. Boligprisene lå i 2. kvartal i år 23 % høyere enn nivået før finanskrisen.

6,0 %

Kilde: DNB Markets

Kilde: SSB

inflasjon siste fem år

› Samtidig har sparingen økt, og er ventet å utgjøre drøye 9 % av disponibel inntekt i 2012. › Statsbudsjettet som nylig ble lagt frem anses som forholdsvis nøytralt.

Kun 3,3 % av Statens Pensjonsfond Utland skal brukes, noe som er strammere enn hva Norges Bank har forutsatt. › Oslo Børs endte på 448,25 poeng 15. oktober. Totalt har Oslo Børs steget 17,5 % så langt i år. Dette er blant annet knyttet til høy aktivitet i olje- og gassektoren.

valutakurser siste fem år

12,0

5,0 %

11,0 10,0

4,0 %

9,0 3,0 %

8,0

2,0 %

7,0 6,0

1,0 %

KPI-JAe

KPI

GBP/NOK

8,0 % 7,0 % 6,0 %

sep 12

mai 12

jan 12

sep 11

jan 11

mai 11

sep 10

mai 10

EUR/NOK

USD/NOK

Kilde: SEB Merchant Banking / Nordea e-Markets

Kilde: Norges Bank

renter

jan 10

sep 09

sep 12

jan 09

sep 11

mai 09

sep 10

sep 08

sep 09

jan 08

sep 08

sep 07

sep 07 -1,0 %

mai 08

5,0 0,0 %

SWap-renter 3,5 % 3,0 % 2,5 %

5,0 %

2,0 %

4,0 % 1,5 %

3,0 %

10 års SWAP

Styringsrente

3 mnd. nibor

jan 12

jan 11

jan 10

jan 09

jan 08

jan 07

jan 06

jan 05

jan 04

jan 03

0,5 %

jan 02

1,0 % jan 01

1,0 %

jan 00

2,0 %

0,0 %

1 år

2 år

3 år

NOK

4 år

SEK

5 år

6 år

EURO

7 år

USD

8 år

9 år

10 år

side 6 Markedsrapport 2. halvår 2012 makro

makro

globalt – Fortsatt uro og høy usikkerhet

5,1 %

3,8 %

3,3 %

3,6 %

Industrilandene

3,0 %

1,6 %

1,3 %

1,5 %

USA

2,4 %

1,8 %

2,2 %

2,1 %

Eurosonen

2,0 %

1,4 %

-0,4 %

0,2 %

EU 27

2,1 %

1,6 %

-0,2 %

0,5 %

Tyskland

4,0 %

3,1 %

0,9 %

0,9 %

Frankrike

1,7 %

1,7 %

0,1 %

0,4 %

Italia

1,8 %

0,4 %

-2,3 %

-0,7 %

Spania

-0,3 %

0,4 %

-1,5 %

-1,3 %

Japan

4,5 %

-0,8 %

2,2 %

1,2 %

Storbritannia

1,8 %

0,8 %

-0,4 %

1,1 %

Sverige

5,9 %

4,0 %

1,2 %

2,2 %

Danmark

1,3 %

0,8 %

0,5 %

1,2 %

Sentral- og øst Europa

4,6 %

5,3 %

2,0 %

2,6 %

Portugal

1,4 %

-1,7 %

-3,0 %

-1,0 %

Hellas

-3,5 %

-6,9 %

-6,0 %

-4,0 %

Irland

-0,8 %

1,4 %

0,4 %

1,4 %

Russland

4,3 %

4,3 %

3,7 %

3,8 %

Kina

10,4 %

9,2 %

7,8 %

8,2 %

Brasil

7,5 %

2,7 %

1,5 %

4,0 %

India

10,1 %

6,8 %

4,9 %

6,0 %

Midtøsten og Nord-Afrika

5,0 %

3,3 %

5,3 %

3,6 %

netto statsgjeld (prosent av bnp) 200,0 % 150,0 % 100,0 %

Hellas

Japan

Italia

Portugal

USA

UK

Irland

Finland

-150,0 % -200,0 %

Norge

Hellas

Spania

Irland

Portugal

Italia

Eurosonen

EU

Frankrike

USA

UK

Finland

Danmark

Island

Sverige

Japan

Tyskland

Norge

-100,0 %

Frankrike

0,0 %

Belgia

50,0 % -50,0 %

5,0 % 0,0 %

Verden

Island

10,0 %

2013E

Spania

15,0 %

2012E

Tyskland

20,0 %

2011

Sverige

25,0 %

2010

Kilde: IMF World Economic Outlook – Oktober 2012

Kilde: Eurostat – august 2012

arbeidsledighet

Årlig vekst i Brutto Nasjonalprodukt

Danmark

Internasjonal økonomi preges fortsatt av uro og usikkerhet, og IMF spår en global BNP-vekst på 3,3 prosent i 2012. Det er en nedjustering på 0,2 prosentpoeng fra april.

Verdens BNP tynges først og fremst av en svak eurosone, men også frem- voksende økonomier, eksempelvis BRIC-landene, opplever lavere vekst.

Både i Brasil, Russland, India og Kina er veksttakten redusert i forhold til 2010 og 2011.

Britisk økonomi har overrasket negativt med BNP-fall i både første og andre kvartal, mens den eksportavhengige svenske økonomien har vist seg motstandsdyktig mot svak utvikling i eurosonen.

I USA er det lyspunkter, men veksten i første halvår var svak og godt under trend til tross for FEDs kraftige pengepolitiske stimulanser.

Viktige årsaker til det svake vekstbildet i industrilandene er den fortsatt pågående nedgiringen i privat sektor etter låneboomen midt på 2000-tallet, overkapasitet i boligmarkedet og andre næringer, samt styrkingen av bankenes balanser.

Offentlige nedskjæringer og bankenes lave utlånsvilje i den vestlige verden, tross lave renter og kvantitative lettelser, rammer både konsumenter og bedrifter.

Høy arbeidsledighet og svake vekstutsikter har bitt seg fast i mange industriland og medfører selvforsterkende effekter.

Investorene er skeptiske til flere lands betjeningsevne, og det er dyrt for mange land å låne penger. Med en løpetid på 10 år må Italia, Irland og Spania betale over 5 % rente for å låne penger i dag, Portugal må betale over 8 % og Hellas over 18 %.

Europeiske ledere har hatt størst fokus på offentlig kutt for å redusere underskudd på statsbudsjettet og for å redusere gjelden. De upopulære beslutningene har medført store demonstrasjoner i mange land.

Sjefen i ESB, Mario Draghi, har uttalt at euroen vil bestå, og at ESB vil gjøre “hva de kan” for å redde euroen. Frankrikes statsminister har utlyst flere vekstpakker. Samlet har siste måneders uttalelser og re former skapt redusert pessimisme i markedene.

ESB har også varslet at den står klar til å kjøpe ubegrenset med korte statsobligasjoner fra konkurstruede land, i bytte mot at de landene det gjelder tilfredsstiller betingelser fra ESB. Usikkerheten sirkler nå rundt om Spania vil søke om støtte.

Selv om det ikke er det mest sannsynlige, er det stor nedsiderisiko dersom eurosonen skulle splittes opp og/eller at viktige enkeltland trer ut.

Kilde: IMF World Economic Outlook – oktober 2012

›

›

›

›

›

›

›

›

›

›

›

›

›

makro Markedsrapport 2. halvår 2012 side 7

Illustrasjon: Placebo

Barcode, Bjørvika

Malling & Co Forvaltning bistår med forvaltning av ca. 155 000 kvm kontor-, butikk- og boligarealer for OSU og sameiene i Bjørvika.

side 8 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

leiemarkedet

Stabilt leiemarked og stor byggeaktivitet Tilbud/Etterspørsel for kontor i Stor-Oslo

Stabil etterspørsel, større fokus på kvalitet og leietakertilpasning: › Flere større kontrakter er inngått i inneværende år og totalvolumet i kvadratmeter frem til 3. kvartal 2012 er på nivå med hele 2011 (600 000 kvm).

Dette vitner om et godt utleiemarked med høy aktivitet. › Vi registrerer fremdeles lengre beslutningsprosesser og ønske om mer fleksibilitet for opp- og nedskalering av leiearealet. › Etterspørselssiden har blitt mer kravstor i forhold til standard, beliggenhet og effektivitet noe som gjør at flere kontorbygg faller utenfor markedet. › Trenden i dagens marked er at urasjonelle og eldre bygg ikke tiltrekker seg leietakere. Enkelte bygg blir derfor tvunget til omfattende rehabiliteringer eller mulig konvertering til annet formål. › I følge vår alliansepartner C&W opplever man i Europa et stadig større miljøfokus hos leietakere. Dette er en trend vi antar vil forekomme enda sterkere også i Norge, ved at utviklere vil oppføre og rehabilitere mer miljøvennlige bygg. Dette forsterkes ved at bygninger nå ofte miljøklassifiseres ut over det som er pålagt. › Enkelte legger mye stolthet og ære i å være blant spydspissene og innovatørene på miljøsiden. Til og med de finansielt drevne aktørene har begynt å spørre etter energimerke og miljøsertifiseringer. › Mange store leietakere havner i nybygg; våre antakelser er derfor at antall bygg med lavere standard er nedadgående, grunnet “påtvungne” rehabiliteringer. › Vi observerer lokal leieprisvekst i områder der etterspørselen er høyere enn nybyggaktiviteten og utløpsvolum. › Kontorområdene Bjørvika, Kvadraturen, Indre sentrum og Asker er områder hvor vi forventer en oppadgående trend i leieprisen fremover.

Indre Sentrum og Kvadraturen opplever lav ledighet og Bjørvika er i ferd med å etablere seg som et moderne kontorområde. › Historisk har det vært en korrelasjon mellom BNP-vekst i Norge og leiepriser for de mest attraktive kontorlokalene i Oslo (se side 11).

BNP-prognosene fra SSB kan derfor indikere at leieprisene for attraktive kontorlokaler skal stige videre.

›

›

›

Inflasjonen er for øyeblikket relativt lav, men forventes å stige over de nærmeste årene.

Sterk sysselsettingsvekst har bidratt til økt etterspørsel etter kontorlokaler; det er derimot ventet en mer moderat vekstrate i årene som kommer.

Annerledeslandet Norge er fremdeles utsatt for den urolige internasjonale tilstanden, og vekstprognosene kan dermed bli påvirket dersom forholdene forverrer seg i videre omfang.

Fortsatt stor tilbudsside: › I løpet av 3. kvartal 2012, lå det i gjennomsnitt (15. juli til 15. oktober) ca. 900 000 kvm kontorlokaler annonsert på FINN.no pr. måned. › Annonserte kontorlokaler gir en god indikasjon på hva som er tilbudt totalt i markedet da det også inkluderer nybygg som blir tilgjengelige fremover. › Pr. 15. okt. 2012 lå det ca. 1 000 000 kvm kontorlokaler i Oslo markedet.

Dette er en økning på ca. 70 000 kvm siden januar, og det høyeste nivået over de siste 2 år. Tilbudet har siden august økt med nærmere 150 000 kvm.

Dette skyldes i stor grad sesongvariasjoner, men veksten etter sommeren var større enn fjoråret. › Nybyggaktiviteten er fremdeles høy i Oslo, og det er flere store prosjekter som ferdigstilles i disse tider. Innen utgangen av neste år skal nærmere 200 000 kvm i Stor-Oslo stå klare for nye leietakere. › Grunnet høye boligpriser opplever vi stadig at aktører er interessert i konverteringer av urasjonelle kontor- og industribygg til bolig. I inne værende år har flere aktører kjøpt tomter og kontorbygg, spesielt i utkanten av sentrum, med tanke på boligkonvertering. Aberdeen har eksempelvis vist interesse for å konvertere deler av Bergerveien 12 på Billingstad til bolig. I tillegg har Profier planer om å konvertere Uelands gate 85 til bolig samt at Karl Johans gate 12 skal konverteres fra kontor til hotell over dagens butikklokaler. › Konverteringer tar ut dårlige/uhensiktsmessige bygg av markedet og er med på å redusere den totale ledigheten i markedet. Den opplevde lave ledigheten i markedet skyldes blant annet at flere bygg trenger vesentlig oppgradering eller totalt ombygges. Disse objektene blir derfor tatt ut av markedet for en begrenset periode, og forskyver heller ledigheten.

Kontorleiepriser Stor-Oslo

Hva taler for høyere kontorleiepriser? › Leietakeres høye krav til kvalitet og tilpasning. › Lavere kontraktutløpsvolum i 2013 sammen- lignet med 2009–2011. › Behov: Fremdeles sterk vekst i norsk økonomi og sysselsetting innenfor kontorintensive yrker. › Oljerelatert virksomhet har stor vekst; Statoil utvider i Bergen og Stjørdal, og Forus i Stavanger opplever kraftig vekst takket være denne sektoren, dette gjelder også områder som Asker og Lysaker. › Sentrale/populære områder har lite utvalg av ledige lokaler. › Begrenset utvalg av store lokaler (over 5 000 kvm). › Boligkonvertering og rehabiliteringer tar ut urasjonelle kontorbygg.

Dette taler mot høyere kontorleiepriser? › Stort tilbud av nye kontorlokaler i Oslo; store selskaper fraflytter eldre lokaler eksempelvis fra Lysaker/Vækerø til fordel for mer sentrale og moderne lokaler. › Nybygg er mer arealeffektive og nødvendig kvm per ansatt kan bli redusert; selskaper viser en tendens for et mer redusert arealbehov.

Eksempelvis har DNB redusert sitt arealbehov med nesten 50 % ved å samlokalisere i Bjørvika. Egmont samlokaliserer sine heleide datterselskaper i ett hovedkontor i Nydalen og reduserer sitt plassbehov betraktelig. › Den uforutsigbare internasjonale økonomien kan legge en demper på veksten i selskaper og redusere etterspørselen etter nye kontorer.

Konklusjon: › Vi forventer stabile leiepriser, med noe vekst i de mest sentrale kontorområdene og spesielt bygg med høy standard. › Vi forventer fremdeles stor differensiering mellom eldre, urasjonelle bygg og moderne nyoppførte kontorbygg. › Kontorbygg som ikke møter dagens høye krav vil oppleve lav interesse.

leiemarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 9

Leiepriser: Malling & Co meglerkonsensus Område

"Normalt" leienivå*

Toppleie**

tilbudsprosent***

Trend

pr. okt 2012

gj. snitt 2012

1

Asker

1 300–1 600

2 000

12,2 %

14,7 %

2

Billingstad

1 200–1 400

1 650

10,4 %

12,3 %

3

Sandvika

1 400–1 600

1 950

7,6 %

3,0 %

4

Fornebu

1 400–1 600

2 100

8,9 %

11,0 %

5

Lysaker

1 600–1 800

2 300

22,0 %

16,1 %

6

Skøyen

1 900–2 200

3 000

12,2 %

13,3 %

7

Majorstua

1 700–1 900

2 300

6,1 %

8,0 %

8

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen (CBD)

2 600–2 800

4 200

8,4 %

8,9 %

9

Kvadraturen

1 700–2 000

2 750

12,1 %

12,8 %

10

Indre sentrum

1 800–2 000

2 800

3,2 %

3,0 %

11

Bjørvika

2 500–2 800

3 300

3,8 %

2,1 %

12

Nydalen/Sandaker

1 500–1 700

2 200

7,1 %

9,8 %

13

Økern/Løren/Risløkka

1 300–1 500

1 900

11,8 %

9,9 %

14

Bryn/Helsfyr

1 400–1 600

1 950

9,6 %

OSLO YTRE VEST

9,4 %

OSLO YTRE ØST

12

YTRE BY VEST

7 YTRE BY ØST

13

6 OSLO SENTRUM

5

10

8

14

9 11

BÆRUM

4 3

OSLO YTRE SYD

Oslofjorden

2

ASKER

1

1 km

Oslo Airport, Gardermoen –› Oslo Central Station

50 km

* Med normalt leienivå menes lokaler av en kvalitet og standard typisk for det respektive kontorområdet. **Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definere som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet. ***Basert på totalt tilbud av annonser på FINN.no, innenfor Malling & Co sine definerte kontorområder.

side 10 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo Diagonale, Bjørvika

Malling & Co Næringsmegling bistår HAV med utleie av prestisjebygget Diagonale i Bjørvika. Bygget blir et full-service kontorbygg på ca. 12 400 kvm fordelt over 9 plan og ferdigstilles medio 2016.

Leiemarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 11

Adresse

Område

Drengsrudbekken

Leietaker

Asker

Bergerveien 12

Billingstad

kvm

Kontraktslengde

TeleComputing

6 000

10

ABB

16 400

10

Østensjøveien 27

Bryn/Helsfyr

Norsk Dental Depot AS

2 250

10

Østensjøveien 27

Bryn/Helsfyr

NCC

9 250

10

Grensesvingen 7

Bryn/Helsfyr

Klif

12 000

15

Fjordalleen 16

CBD

ODIN Kapitalforvaltning

2 500

–

Stranden 1

CBD

DNO

2 400

10

Stortingsgaten 6

CBD

AON

2 400

7

Rolfsbuktveien 2

Fornebu

Accenture

5 000

10

NKI

2 500

–

Universitetsgata 10

Indre sentrum

Kongensgate 18 – Kirkegata 21

Kvadraturen

Miljøverndepartementet

15 900

10

Kirkegata 17

Kvadraturen

Burson/Marsteller/ABC Startsiden

3 000

–

Fred Olsens Gate 1

Kvadraturen

Forbrukerrådet

1 600

10

Drammensveien 288

Lysaker

Forskningsrådet

15 500

15

Lysaker Torg 35

Lysaker

Umoe Restaurant Group

2 500

10

Sandakerveien 116

Nydalen

Atlantis Medisinske Høyskole

4 000

15

Sandakerveien 138

Nydalen

Forbrukerombudet

1 330

11

Velferdsetaten

3 645

10

Statens Pensjonskasse

9 200

12

Storgata 52

Oslo sentrum

Drammensveien 134

Skøyen

Hoffsveien 70B

Ytre by vest

Lindorff

6 500

10

Platehallen Kværnerbyen

Ytre by øst

ISS

6 000

5

6,0 %

3 500 3 000

4,0 %

2 500 2 000

2,0 % 1 500 1 000

0,0 %

500 0

-2,0 % 2000

2001

2002

BNP Fastlands-Norge (H-akse)

2003

2004

2005

2006

Gjennomsnitt leiepris Kategori A bygg (V akse)*

2007

2008

2009

2010

Gjennomsnitt leiepris Oslo (V akse)*

*Historiske data fra Eiendomsverdi. Kategori A bygg reflekterer de 15 prosent dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler.

2011

2012

2013 E

Malling & Co forventet utvikling

Kilde: Eiendomsverdi/SSB/Malling & Co

nominelle Kontorleiepriser i Oslo sett i sammenheng med BNP-vekst

Kilde: Malling & Co

Eksempler på leiekontrakter > 1 000 kvm 2012

side 12 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

etterspørsel i leiemarkedet Sterk økonomi bidrar til høy vekst i sysselsettingen Kilde: SSB (AKU)

SYSSELSETTING OSLO OG AKERSHUS 15–74 ÅR (# STILLINGER I 1 000) 350 340 330 320 310 300 290 280

Akershus

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q32011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

270

Oslo

Kilde: NAV

TILGANG PÅ LEDIGE STILLINGER OG ARBEIDSSØKERE PR. VIRKEDAG 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200

Tilgang ledige stillinger offentliggjort i media pr. virkedag

Tilgang ordinære arbeidssøkere pr. virkedag

sep 2012

jan 2012

mai 2010

sep 2010

jan 2010

mai 2008

sep 2008

jan 2008

mai 2006

sep 2006

jan 2006

mai 2004

sep 2004

jan 2004

mai 2002

sep 2002

0 jan 2002

› Sysselsettingsvekst i Norge på ca. 75 000 personer over de siste 24 måneder, det er også god sysselsettingsvekst innenfor kontor- intensive yrker. › Veksten i antall sysselsatte for Oslo og Akershus har imidlertid avtatt noe i løpet av andre halvår 2012. › Antall ledige stillinger og arbeidssøkere har over det siste året utviklet seg relativt flatt; det er god balanse i arbeidsmarkedet og den totale arbeidsledigheten holder seg lav. › Ved utgangen av september 2012 var arbeids ledigheten i Oslo (NAV registrerte) på 3,2 %. › Gode forhold i Norge tiltrekker seg europeisk arbeidskraft i større grad. › Den sterke veksten skyldes i all hovedsak den høye aktiviteten i olje/offshore-industrien og det oppleves et større behov for kontorplasser generelt. › SSB sine prognoser for sysselsettingsvekst er for inneværende år 2,2 %, og prognosene tilsier en reduksjon i vekstraten til 1,8 % i 2013 og 1,5 % i 2014. › Den estimerte veksten i sysselsettingen antas å medføre høyere etterspørsel etter kontor- lokaler i Oslo. › Tatt i betraktning den økende areal effektiviteten vil man kunne anta at det aggregerte tilbudet av kontorlokaler kan spises opp av etterspørselsvekst.

leiemarkedet Markedsrapport 2. halv책r 2012 side 13

Rosenkrantz gate 22, oslo sentrum

Malling & Co bist책r g책rdeier Rosenkrantz gate 22 AS med rehabilitering av eiendommen og har leid ut 4 800 kvm av totalt 8 500 kvm.

side 14 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

nydalsveien 12, oslo

I November 2012 flytter Egmont inn i nytt hovedkontor på 12 700 kvm. i Nydalsveien 12.

Malling & Co Client Solutions har bistått Egmont med søket og den etterfølgende prosjektledelsen under oppføringsperioden av nybygget. MAD AS er arkitekt.

leiemarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 15

leiesøk Leietakere er tidlig ute Malling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via meglere leter etter nye kontorlokaler i Oslo. Disse leiesøkene viser hvilke områder som er mest attraktive i dagens marked.

De mest attraktive områdene er fremdeles Bjørvika og CBD (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge).

Våre analyser viser at potensielle leietakere starter søk etter nye lokaler i god tid før ønsket flytting, i gjennomsnitt 2 år i forveien.

Dette gjelder spesielt for store lokaler.

Dagens marked legger derfor premissene for kontrakter som starter opp flere år senere.

Leietakere har blitt mer kvalitetsbevisste, og dette medfører lengre prosesser for å tilfredsstille leietakeres krav til kontorlokaler.

Kontorsøk står for 65 % av totalt etterspurt areal i søkemarkedet.

Våre analyser viser at leietakere har større fleksibilitet i hvor de ønsker sine arealer og er mindre knyttet til ett område. Bedrifter som søker etter lokaler på Skøyen, nevner for eksempel også i sine søk Nydalen og Bjørvika.

Kilde: Malling & Co

›

›

›

›

›

›

›

FORDELING AV LEIESØKVOLUM etter kontorlokaler*, FORVENTET INNFLYTNINGSÅR (KVM.)

400 000

367 588 337 998

350 000 300 000

271 125

250 000

212 300

200 000 150 000 103 500 100 000 50 000 0 Samme år

Året etter

2 år etter

3 år etter

4 år etter

Kommentar: Grafen viser at mange prosesser i dagens leiemarked er knyttet til kontrakter som starter opp mot 4 år frem i tid.

Det er en betydelig tidsforskyvning mellom dagens leiemarked og påvirkning på faktiske løpende leieforhold. *Leiesøkperiode: 2009–2012

250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

2009

2010

2011

2012 tom. 15. oktober

Totalt

Økern & omegn

Skøyen

Oslo øst andre

Oslo vest andre

Majorstua

Oslo syd andre

Bjørvika

Oslo sentrum/indre by

Oslo nord andre

Nydalen

Kvadraturen

CBD

Lysaker/Fornebu

300 000

Bryn/Helsfyr

350 000

Asker/Bærum

400 000

Kilde: Malling & Co

LEIESØK PR. OMRÅDE OG ÅR (KVM KONTOR)

side 16 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

tilbudssiden i leiemarkedet Stort utbud av kontorlokaler i Oslo Kilde: FINN.no/Malling & Co

NÆRINGSLOKALER TIL LEIE PÅ FINN.NO – ANTALL KVM I OSLO*

NÆRINGSLOKALER TIL LEIE PÅ FINN.NO

1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0

Q1 2011

Q2 2011

Under 1 000 kvm

Q3 2011

1 000–5 000 kvm

Q4 2011

Q1 2012

5 000–10 000 kvm

Q2 2012

Q3 2012

Over 10 000 kvm

Kilde: FINN.no/Malling & Co

NÆRINGSLOKALER TIL LEIE PÅ FINN.NO – ANTALL ANNONSER I OSLO*

700 600 500 400 300 200 100 0 Q1 2011

Q2 2011

Under 1 000 kvm *Månedlig gjennomsnitt.

Q3 2011

1 000–5 000 kvm

Q4 2011

Q1 2012

5 000–10 000 kvm

Q2 2012

Over 10 000 kvm

Q3 2012

› I løpet av 3. kvartal 2012, lå det i gjennomsnitt (15. juli til 15. oktober) ca. 900 000 kvm kontor lokaler annonsert på FINN.no pr. måned. › Annonserte kontorlokaler gir en god indikasjon på hva som er tilbudt totalt i markedet da det også inkluderer nybygg som blir tilgjengelige fremover. › Pr. 15. okt. 2012 lå det ca. 1 000 000 kvm kontorlokaler i Oslo markedet. Dette er en økning på ca. 70 000 kvm siden januar, og det høyeste nivået over de siste 2 år. Tilbudet har siden august økt med nærmere 150 000 kvm.

Dette skyldes i stor grad sesongvariasjoner, men veksten etter sommeren var større enn fjoråret. › Kontortilbudssiden utgjør det totale arealet annonsert på FINN.no. Pr. 15. okt. utgjør tilbudet 8,61 % i våre definerte kontorklynger.

Malling & Co sine definerte kontorklynger er avmerket i kartet på side 9 og er utvalgte geografiske kontorområder og knutepunkter i Stor-Oslo. › Det oppleves en relativt jevn tilbudsside innenfor de definerte kontorklyngene. Den totale økningen i antall kvm kontorlokaler annonsert skyldes i stor grad en økning i antall tilgjengelig kvm utenfor disse definerte områdene. Dette kan tyde på at de definerte kontorklyngene anses som mer og mer attraktive, og at utkantsområder blir taperne. › Vi ser en tydelig reduksjon i tilbudet i Nydalen/ Sandaker gjennom 2012, fra 10,2 % til 7,1 %. › I kontorklyngene Bryn/Helsfyr, Økern, Skøyen og Lysaker opplever vi et stadig høyt utbud (over 9 %) av kontorlokaler. Dette er områder som preges av større rehabiliteringer, og nybygg og vi forventer at tilbudssiden vil holde seg på dette nivået i løpet av det nærmeste året. › Mindre områder som Asker og Majorstuen opplever økning i tilbudet. Disse områdene er relativt små, derfor er tilbudsnivået svært sensitivt for nybygg og fraflytting av større lokaler. › Den største kontorklyngen, Indre sentrum, har ved våre beregninger nest lavest tilbud av kontorarealer. Andre sentrale områder har også lav ledighet. Dette bekrefter at sentrale lokaler er høyt etterspurt i dagens marked. › Kontorlokaler under 1 000 kvm utgjør en stor andel av ledige lokaler i markedet. Søker man større lokaler er tilbudet mere begrenset.

Som et resultat vil store leietakere oppleve et mer presset marked i kamp om de større arealene.

leiemarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 17

høy nybyggaktivitet i stor-oslo Byggeaktiviteten i Stor-Oslo er fremdeles sterk, det ferdigstilles over 200 000 kvm innen utløpet av 2013.

Størst nybyggaktivitet er i kontorområdene Bjørvika, Indre sentrum og Fornebu.

Den sterke nybyggaktivteten påvirker tilbudssiden for kontoreiendommer i Oslo, men mange av de nye lokalene er allerede i stor grad utleid.

Mange byggeprosjekter ligger på vent hos utviklere av ulike grunner, derfor tror vi at tilbudssiden skal holde seg stabil for Stor-Oslo over de nærmeste årene.

Dersom aktiviteten i markedet tar seg opp, vil man kunne oppleve raskere igangsetting av flere nye bygg som ligger på vent hos utviklere.

I tillegg til nybygg som med sikkerhet blir realisert, er det en stor del potensielle kontorprosjekter som venter på leietakere før byggestart. Med dagens byggetid på ca. 18–24 måneder må prosjekter som skal ferdigstilles i 2014 være avklart innen Q2 2013. Derfor kan det reelle tilbudet av nye kontor- lokaler bli høyere for 2014, men nivået er foreløpig relativt lavt sammenlignet med inneværende år. Økern, Bjørvika og Fornebu er eksempler på områder hvor store kontorprosjekter planlegges, disse prosjektene vil kunne prege tilbudet i årene som kommer dersom de planlagte byggene realiseres.

Etter finanskrisen var byggekostnadene relativt lave, men vi har siden den tid registrert en betydelig kostnadsøkning. Den sterke aktiviteten i boligmarkedet (32 % økning i igangsatte boliger 2011 til 2012) tar ut mye av entreprenørenes kapasitet, vi antar at dette kan medføre videre vekst i byggeprisene for kontor.

Kilde: Malling & Co

› › ›

›

›

›

›

›

Nybygg Stor-Oslo 2012–2014 (kvm) 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 00 2012

2013

Sentrum

Randsone

2014

Kilde: Malling & Co

nybyggaktivitet i stor-oslo kontorområder fra 2012 Kvadraturen Sandvika Oslo sentrum Billingstad Majorstuen CBD Oslo ytre by syd Nydalen/Sandaker Oslo ytre by vest Lysaker Oslo ytre by øst Asker Bryn/Helsfyr Skøyen Oslo indre sentrum Bjørvika Fornebu Økern/Løren/Risløkka 0

50 000

100 000

Ferdigstilte og igangsatte bygg

150 000

Usikker gjennomførelse

200 000

250 000

Kilde: Malling & Co

Eksempel på nybygg som er ferdigstilt eller skal ferdigstilles i løpet av nærmeste fremtid #

bygg

adresse

område

1

Kraglund kontorpark

Hagaløkkveien 1

Asker

ferdigstillelse

kvm kontor

1H 2012

5 736

leietaker

utvikler

Aibel

Ferd eiendom

2

–

Ole Deviks vei 6

Bryn/Helsfyr

1H 2012

12 300

Hands

Søylen Eiendom

3

Aker solutions HQ

Snarøyveien 36

Fornebu

1H 2012

20 000

Aker Solutions

Aker Solutions

4

Regjeringsbygg 6

Keysersgate 6

Indre Sentrum

1H 2012

21 500

FAD

Statsbygg

5

–

Drammensveien 201

Skøyen

1H 2012

1 400

–

Andenæs Eiendom Tjuvholmen KS

6

–

Tjuvholmen Allé 19

Tjuvholmen

1H 2012

4 000

IP Soft, Cardo Partners

7

Miljøhuset GK

Ryenstubben 10

Ytre by øst

1H 2012

12 000

Gunnar Karlsen, Coloplast, Telia Sonera

Ryenstubben Invest

8

Kværnerhallen

Smeltedigelen 1

Ytre by øst

2H 2012

15 000

ISS

OBOS

9

Statoil-bygget

Martin Linges vei 1

Fornebu

2H 2012

65 500

Statoil

IT Fornebu

10

Miele HQ

Nesbruveien 71

Billingstad

2H 2012

6 500

Miele

–

11

DNB – Bygg A

Dronning Eufemiasgate 1

Bjørvika

2H 2012

47 000

DNB

OSU

12

BAHR-bygget

Tjuvholmen Allé 1

Tjuvholmen

2H 2012

6 500

BAHR

Tjuvholmen KS

13

–

Drengsrudhagen 1

Asker

2H 2012

3 850

National Oilwell Varco

– Mustad Eiendom

14

Mustad Park

Lilleakerveien 4

Lysaker

2H 2012

23 000

PGS, Statkraft

15

Egmont HQ

Nydalsveien 12

Nydalen

2H 2012

12 700

Egmont

Avantor

16

Messehallen

Karenslyst Allé 49

Skøyen

2H 2012

18 000

RWE, Tieto, Teekon

Fram

17

DNB – Bygg C

Dronning Eufemiasgate 1

Bjørvika

2H 2012

14 000

DnB NOR

OSU

18

Vinderenborgen

Slemdalsveien 70

Ytre by vest

2H 2012

6 000

Canica mfl.

Storm Eiendom AS

19

Vedal HQ

Vækerøveien 3

Ytre by vest

2H 2012

4 350

Vedal

Vedal

20 Nydalshøyden – Bygg C

Kristoffer Aamodts gate 11

Nydalen

1H 2013

22 000

Statnett

Avantor

21

Asker Panorama

Drengsrudbekken 3

Asker

2H 2013

23 000

Kongsberg G. og Telecomp.

Oxer Gruppen

22

Deloitte-bygget

Dronning Eufemiasgate 1

Bjørvika

2H 2013

14 279

Deloitte

OSU

23

DNB – Bygg B

OSU

Dronning Eufemiasgate 1

Bjørvika

2H 2013

19 000

DNB

24 Ø27

Østensjøveien 27

Bryn/Helsfyr

2H 2013

13 322

NCC, Weifa

NCC Property Development

25

Schweigaardsgate 21

Indre Sentrum

2H 2013

31 000

Gjensidige, NSB

Rom Eiendom

–

26 –

Norbygata 1

Indre Sentrum

2H 2013

13 000

Tine, Y.S.

Attivo Eiendomsutvikling

27

Sandstuveien 70

Ytre by øst

2H 2013

9 500

Schneider Electric

Linstow AS

28 Siemens HQ

Østre akervei 90

Ytre by øst

2H 2013

15 290

Siemens

FG Eiendom/Winta Eiendom

29 –

Akersveien 24

Ytre by vest

1H 2014

16 500

SSB

Hovedstaden Utvikling

–

30 Ullern Panorama

Silurveien 1

Ytre by vest

1H 2014

17 700

Selvaag

Selvaag

31

Drammensveien 131

Skøyen

1H 2014

13 000

Yara International

Berner Gruppen

Ridehuset

32

Statoil Fuel & Retail HQ

Schweigaards gate 16

Indre Sentrum

1H 2014

12 000

Statoil Fuel & Retail HQ

Stor-Oslo

33

–

Storgata 14

Indre Sentrum

1H 2014

8 500

–

Olav Thon

Ferdig

Under bygging

Ikke startet

fornebu

e 16

sandvika

snarøya billingstad nesøya 10

Slependen

e 18

Asker 1

13

21

maridalsvannet

holmenkollen

ring 3 ris

ullevål

15

Grefsen

20

18

Linderud

28

sinsen ullern

ring 2

30

majorstuen

lilleaker 5 19

alna

grünerløkka

skøyen

e6

frogner

16

oslo sentrum

31

4

14

29 33 26

lysaker bygdøy

12

32

6

24

gamle oslo

2

25 8

Bryn

17 22

23

11

7

ekeberg

3 27

9

bekkelaget

bøler lambertseter e 18

e6 nesodden

hauketo

side 20 Markedsrapport 2. halvår 2012 leiemarkedet

ledighet tilbud vs. etterspørsel ›

›

›

›

Per 3. kvartal 2012 har vi allerede nådd et volum i kontraktsigneringer på nesten 600 000 kvm, noe som tilsier at det er et godt marked for utleie, og at etterspørselen er forholdsvis høy.

For å nå fjorårets volum må kun kontrakter på ca. 50 000 kvm signeres ut året, noe vi anser som høyst sannsynlig da dette er godt under historisk gjennomsnitt for 4. kvartals kontraktsigneringer, som vi har lagt til grunn i vår beregning av prognosen for 2012.

Vi observerer at den økte etterspørselen er jevnt fordelt i markedet. Sammenliknet med tidligere år er det ingen kontorområder som skiller seg betraktelig ut med tanke på volum for kontraktsigneringer.

Vi har observert mange bedrifter som reduserer sitt arealbehov per ansatt. Dersom dette er en generell trend, vil dette virke forsterkende på at 2012 er et godt år for utleiemarkedet, da behovet ville ha sunket, mens volumet har økt.

›

›

›

›

›

›

›

›

Utløp av kontrakter har hatt en jevn utvikling siden 2009, med et volum på ca. 800 000 kvm årlig.

Dette betyr ikke nødvendigvis at alle kontrakter som løper ut blir en del av tilbudssiden.

Mange kontrakter reforhandles når utløp av kontrakten nærmer seg.

Bygg kan anses som “ikke tilfredsstillende standard”, er lite attraktive og er dermed ikke med på å påvirke prisen da det ikke finnes etterspørsel for dem.

Mange av disse byggene vil antageligvis konverteres om til annet formål, eller rehabiliteres og vil dermed ikke å være en del av tilbudet under rehabiliteringsperioden, typisk 1–2 år.

Hele andelen av utløpte kontrakter vil med andre ord ikke være del av tilbudssiden.

Andelen nybygg har økt betraktelig etter finanskrisen – spesielt i 2012 har det blitt oppført et stort volum av nybygg.

Så godt som alle nybygg er i stor grad utleid før byggestart. Derfor utgjør nybygg stort sett en del av tilbudet 1–2 år før bygget står oppført (i praksis vil den sorte delen i diagrammet for 2012 egentlig utgjøre en del av tilbudet i 2011 eller 2010).

volumutvikling – kontraktsigneringer (kvm.)

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0 2008

2009

2010

2011

2012E

Kilde: Eiendomsverdi / Malling & Co

tilbudssiden – utløp og nybygg

Kilde: Eiendomsverdi

etterspørselssiden – kontraktsigneringer

volumutvikling – utløp kontrakter og nybygg 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2008

2009

Utløp kontrakter

2010

Nybygg

2011

2012

leiemarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 21

• Ulike definisjoner av ledighet i bransjen ›

› ›

› › ›

Ved å identifisere og telle en ledighetsrate ønsker man å kartlegge den faktiske tilgjengeligheten av kontorlokaler.

Aktører i markedet benytter forskjellige tidsperspektiv når man teller og rapporterer ledighet.

Noen rapporterer alt som står ledig nå, og det som er tilgjengelig innen 3 måneder, andre benytter 12 måneder frem i tid.

Alle bygg som kan bygges hvis noen vil leie er også en del av den opplevde tilbudssiden.

Mange bedrifter starter søk etter nye lokaler 1–4 år før innflytting.

Det er den samlede opplevde tilbudssiden, inkludert potensielle nybygg, rehabiliteringer etc., som vil påvirke dagens beslutning.

Rambergveien 9, Tønsberg

Malling & Co Corporate Real Estate bistod Oslo Pensjonsforsikring AS med salg av eiendommen. Kjøper: Pareto Project Finance.

Eiendomsverdi: 176 mill.

side 22 Markedsrapport 2. halvår 2012 handel

handel

et attraktivt marked for internasjonale merker Mange faktorer peker i positiv retning for handelen; historisk høy befolkningsvekst, høy sysselsettingsvekst og lav arbeidsledighet, høy lønnsvekst, vedvarende lav rente, lav inflasjon og stigende boligpriser.

Vi opplever økt aktivitet etter lokaler i de store byene, og det er liten arealledighet.

Forskjellen i husleie på de beste og nest beste lokalene er stor.

Den sterke utviklingen i Norge relativt til store deler av Europa medfører at utenlandske merker ser mot Norge. Internasjonale aktører etablerer seg gjerne først på high street, der flere og flere transaksjoner inkluderer “key money”, før de eventuelt etablerer seg på kjøpesentrene.

I Oslo er det stor aktivitet spesielt i Karl Johans gate, Nedre og Øvre Slottsgate, men også Bogstad- veien er tilbake etter noen tøffe år. I tillegg opplever vi at Grünerløkka er tilbake på radaren.

Det er også stor aktivitet i luksusmarkedet i Oslo, der Gucci følger i fotsporene til Louis Vuitton, Mulberry, og Hermès. Det er nylig inngått en leieavtale i Karl Johans gate med en leie opp mot 20 000 kr/kvm.

I Bergen er det økt interesse etter high street lokaler på Torgallmeningen, som er Norges nest dyreste “gate”. Også første del av Strandgaten er meget attraktiv. Lagunen og Sartor er store lokomotiv i Bergensmarkedet, og Åsane er et spennende prosjekt og en utfordrer. Når det er sagt, er Bergen et lukket og lite marked som er vanskelig for nyetablering.

High street markedet i Trondheim er kanskje Norges mest transparente og profesjonelle, og Nordre Gate er fortsatt Trondheims dyreste handlegate. City Syd og Solsiden er viktige brikker i Trondheims handelsmarked, og det er stor spenning rundt nyåpningen av Sirkus på Lade.

Kvadrat er Stavangermarkedets store retail-maskin, og Amfi Madla blir spennende å følge.

Utviklingen av Klubbgata som handlegate har vært bra, og Moods of Norway har vært en viktig aktør i denne utviklingen. High street markedet er på bedringens vei etter at bevegelsesmønsteret i indre by har endret seg noe. Nespressos tredje butikk i Norge er med på å øke interessen for Stavanger blant internasjonale kjeder.

10 DYRESTE HANDLEGATENE I NORGE *Gjelder beste beliggenhet i de respektive gatene. *Leienivå (kr/kvm)

gatenavn Karl Johans gate, Oslo

20 000

Torgallmeningen, Bergen

15 000

Nedre Slottsgate, Oslo

13 000

Strandgaten del 1, Bergen

12 000

Bogstadveien, Oslo

11 000

Nordre gate, Trondheim

10 000

Akersgata (fra Prinsens gate til Grensen), Oslo

10 000

Trondheim Torg, Trondheim

9 000

Th. Angells gate, Trondheim

8 500

Søregata, Stavanger

8 000

trend

Kilde: SSB

200

Kilde: SSB

Volumindeks, BNP og personlig konsum per innbygger 2011 (EU27 = 100)

detaljomsetningen i volum – trend 2006–2012 (2005 = 100) 130

180 125

160 140

120

120 115

100 80

110

60 40

105

20

Personlig konsum

Detaljhandel eksklusiv salg av motorvogner, trend

jan 2012

jan 2011

jan 2010

jan 2009

jan 2008

Norge

Sveits

Nederland

Sverige

Danmark

Tyskland

Storbritania

Frankrike

Spania

Hellas

Portugal

Italia

BNP

jan 2007

100

0

jan 2006

›

› › ›

›

›

›

›

›

handel Markedsrapport 2. halvår 2012 side 23

10 STØRSTE KJØPESENTERE I NORGE (OMSETNING) kjøpesenter

by

eier

omsetning 1H 2012 (MNOK)

Lagunen Storsenter

Bergen

Olav Thon

1 406

Sandvika Storsenter

Sandvika

Olav Thon

1 383

Amfi Moa

Ålesund

Amfi

1 116

Kvadrat

Sandnes

Amfi

1 020

City Syd

Trondheim

Amfi

961

Ski

Olav Thon

953

CC Vest

Oslo

Mustad/NorgesGruppen

945

Moods Of Norway, Stortorvet 3

Storo Storsenter

Oslo

Olav Thon

904

Sartor Storsenter

Bergen

Olav Thon

901

Malling & Co Client Solutions var rådgiver for Moods Of Norway ved etablering av ny butikk på Karl Johans gate.

Oslo

Aspelin Ramm

847

Ski Storsenter

Alna Senter

side 24 Markedsrapport 2. halvår 2012 transaksjonsmarkedet

transaksjonsmarkedet

God aktivitet – ­ “julerushet” er i gang

Offentlig Livselskaper Utvikler

Transaksjonsvolum fordelt på segmenter 2,0 % 5,0 %

25,0 %

2,0 %

Kilde: Malling & Co

Kilde: Malling & Co

Transaksjonsvolum fordelt på type kjøper/selger

13,0 %

Fond Privat/aksjeselskap

52,0 %

Syndikat -40 %

-30 %

-20 %

-10 %

Salg

0%

10 %

20 %

30 %

40 %

Kjøp

200 175 150

Hotell

Bolig/tomt

Lager/logistikk/industri

Handel

Annet

Transaksjonsvolum fordelt på landsdeler 21,0 %

8,0 %

6,0 % 5,0 %

Kilde: Malling & Co

Kilde: DNB Markets

Indikative innlånskostnader – DNB obligasjon – margin over 3 mnd. Nibor

Kontor

125 100 75

13,0 %

46,0 %

3 årig løpetid

nov 2012

sep 2012

jun 2012

mai 2012

mar 2012

jan 2012

nov 2011

sep 2011

jul 2011

mai 2011

mar 2011

jan 2011

nov 2010

sep 2010

50

Oslo Trondheim Annet Bergen Fornebu/Sandvika/Asker/Billingstad Stavanger (inkl. Sola og Sandnes)

5 årig løpetid

8,0 % 7,0 %

Volumutvikling i MRD NOK 70 60

10 års SWAP

Yield prime eiendom

Yield normal eiendom

sep 2012

apr 2012

nov 2011

jan 2011

jun 2011

aug 2010

mar 2010

okt 2009

mai 2009

des 2008

jul 2008

feb 2008

sep 2007

apr 2007

nov 2006

20 jun 2006

3,0 % jan 2006

30

aug 2005

40

4,0 %

mar 2005

50

5,0 %

okt 2004

6,0 %

10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E

Kilde: Malling & Co

Kilde: Malling & Co

Yieldutvikling

transaksjonsmarkedet Markedsrapport 2. halvår 2012 side 25

Volum og aktivitet

yieldutvikling

› Vi har registrert et transaksjonsvolum på drøye 30 mrd. så langt i år. › 4 store transaksjoner i vinter utgjorde mer enn 50 % av alle transaksjoner i 1. halvår. › Relativt god aktivitet utover høsten – det jobbes med flere store transaksjoner, og volumet kan passere 50 mrd før årsslutt. › Bra aktivitet også i andre storbyer – Bergen har vært fullt på høyde med Stavanger og Trondheim. › Aktiviteten har tatt seg noe opp igjen utover høsten – etter en rolig periode etter sommeren, og vi forventer at mange prosjekter vil avsluttes før årsslutt. › Kontotransaksjoner står for over halvparten av omsetningen – beskjeden omsetning av lager/logistikk. › Høy etterspørsel etter boligrelaterte prosjekter – både tomter og konverteringscase. › Eiendomsutviklere har vært veldig aktive både på kjøper- og selgersiden. › Livselskaper har også vært en stor kjøpergruppe, mye på grunn av kjøpet av DnB HQ. › Både syndikater og eiendomsfond har vært mindre aktive enn normalt – eiendomsfond har vært netto selgere. › Lav tilstedeværelse av utenlandske aktører. finansiering

›

›

› › › › ›

›

›

Et allerede vanskelig finansieringsmarked har strammet seg ytterligere til utover høsten, og hemmer markedet.

Et gjennomsnittsprosjekt har fått lavere låneutmåling, kortere løpetid og høyere marginer.

Flere banker har p.t svært liten appetitt på finansiering av nye prosjekter.

Eksisterende kunder med god track record blir prioritert.

Men døren er ikke helt stengt, og gode prosjekter kan fortsatt få finansiering.

De mindre bankene er mer aktive enn de store.

Et relativt bratt fall i innlånskostnader etter sommeren har ikke kommet næringseiendomskundene til gode i form av reduserte marginer.

Vi har sett enkelte eksempler på eiendomstransaksjoner som har blitt finansiert via obligasjonsmarkedet, som relativt sett har blitt mer konkurransedyktig i forhold til bank (se gjestekommentar side 28).

Det er likevel et relativt jomfruelig marked med strenge kriterier i forhold til hvilke type eiendommer som er finansierbare.

› ›

›

›

›

›

›

Lange renter holder seg på et rekordlavt nivå.

Vi anslår yieldnivået for de beste eiendommene med solide leietakere på lang kontrakt (prime) til 5,4 %.

Det er marginalt opp fra årsskiftet, men det har vært beskjedent med referansetransaksjoner så dette baserer seg delvis på vår generelle markedskunnskap.

Vi har registrert en økende yield spread mellom sikre og mer risik outsatte eiendommer, grunnet økende risikopremier, samt dyrere og vanskelig tilgjengelig fremmedkapital.

Gitt dagens renteprognoser tilsier vårt hovedscenario en relativt flat yield-utvikling fremover.

Det er imidlertid en risiko for yield-oppgang dersom krisen i eurosonen skulle eskalere ytterligere.

Det er fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men utlåns marginen spiser opp mye av gapet.

Markedsutsiktene fremover

›

›

›

›

›

›

›

›

›

Høyere kapitaldekningskrav i lys av Basel III vil føre til tilbakeholdenhet fra bankenes side, som vil fortsette å legge en demper på markedet.

For de riktige prosjektene kan fremmedkapital fortsatt være tilgjengelig.

Vi har også indikasjoner på at enkelte banker vil kunne være noe mer utlånsmotiverte i Q1 2013.

Vi tror de beste objektene vil holde seg i pris, med en økt yield-spread til mer risikoutsatt eiendom.

Livselskaper og pensjonskasser som handler med egenkapital vil ha ett konkurransefortrinn i dagens marked med vanskelig tilgang til finansiering, men ønsker sannsynligvis ikke å øke eksponeringen.

Større aktivitet i obligasjonsmarkedet vil på den andre siden kunne skape en positiv effekt, men det norske obligasjonsmarkedet innenfor eiendom er fortsatt jomfruelig.

Mye kapital tilgjengelig, men om det utløser aktivitet vil imidlertid avhenge av risikovilje og tilgang på finansiering.

Få tegn til renteoppgang, og et velfungerende leiemarked støtter opp under et aktivt transaksjonsmarked.

Eiendom som en “trygg havn” kan forsterkes ved økt fokus på risikoen for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel.

Som ett AAA-land merker vi at flere internasjonale investorer ser mot Norge, men de er fortsatt relativt fraværende på transaksjonsoversiktene.

transaksjonseksempler 2012 Antatt pris

Adresse

Leietaker

Selger

Kjøper

Dronning Eufemias gate 20–24, Oslo

DNB

Oslo S Utvikling

DNB Liv

4 800

Havnegata 9, Trondheim

Div. leietakere

Niam

E.C. Dahls Eiendom

1 200

Akersgaten 64–68, Oslo

NAV

Höegh Eiendom

KLP Eiendom

600

Gullgruven i Åsane og Laksevåg Senter, Bergen

Diverse

Arenagruppen Holding

Scala Retail Property

500

Klostergata 46, Trondheim

Helse Midt-Norge

Bridge Nordic Property

Pareto Project Finance

273

Haavard Martinsens vei 54/ Nedre Rommen 5, Oslo

Nets Norway

Nordito Property

Bruun Eiendom

310

D1a tomt på Sørenga

–

Hav Eiendom

Veidekke/Rema Eiendom Øst

280

Lars Hilles gate30/Allehelgens gate 6, Bergen

Hordaland Politidistrikt m. fl.

Entra/Oslo Pensjonsforsikring

Entra OPF Utvikling

N/A

Sømmevegen 1, Stavanger

Quality Airport Hotel

Aberdeen Eiendomsfond Norge II

KLP Eiendom

388

Ytrebygdsveien 51, Bergen

Søreide Skole

Skanska

Oslo Pensjonsforsikring

213,5

Rambergveien 9, Tønsberg

Dir. for samfunnssikkerhet og beredskap

Oslo Pensjonsforsikring

Pareto Project Finance

(MNOK)

176

side 26 Markedsrapport 2. halvår 2012 markedsoppdatering – stavanger

stavanger

En by i kontinuerlig vekst I løpet av det siste året har leteaktiviteten på norsk sokkel gitt resultater i form av store oljefunn. Dette har medført økt aktivitet og investeringene er rekordhøye. Forventninger om ytterligere investeringer i fremtiden har satt preg på utviklingen av kontorbransjen i Stavangerregionen. Det forventes ytterligere befolknings- og sysselsettingsvekst, og derav økt behov for næringseiendom. Optimismen er stor i det lokale næringslivet, noe som understøttes av den årlige oljemessen som vokser for hvert år.

Transaksjonsmarkedet I takt med utviklingen av nybygg, ser man at eldre bygg blir mindre attraktive for potensielle leietakere. Disse næringsarealene er derfor

høyaktuelle for rehabilitering, men kan også åpne for boligkonvertering. Sistnevnte er svært ettertraktet hos investorer, sett i lys av stigende boligpriser og landets høyeste leiepriser. Det er imidlertid ikke alle bygg som er egnet for boligkonvertering – eksempelvis næringsparker.

Samlet transaksjonsvolum så langt i år ligger på omtrent 1,5 milliarder, og vi forventer stor aktivitet frem mot årsskiftet. Til tross for bankenes lave utlånsvilje grunnet internasjonal finansuro, trekker yieldnivået på gode eiendommer ned. Prime yield ligger på ca. 6 prosent.

Potensielle investorer godtar yieldnivået siden de ønsker inntreden i et spennende marked i en region med solid og god vekst.

Leiemarkedet Det har så langt vært et godt år for utleie, og vi forventer at aktiviteten på utleie vil holde seg høyt ut året. Nybygg som ferdigstilles i løpet av nærmeste fremtid opplever allerede anslagsvis 80 % utleid areal. Til tross for befolknings- og sysselsettingsvekst, økt aktivitet og fallende ledighet, forblir leieprisene stabile. I takt med ferdigstillelse av areal (ca. 290 000 kvm innen 2014), frigjøres eksisterende areal, siden selskapene har økt sitt fokus på beliggenhet og standard. Eldre bygg risikerer å bli stående tomme, og dersom boligkonvertering ikke er plausibelt kan dette medføre økning i ledigheten.

Kilde: Kanalsletta Utvikling AS

Ledigheten innenfor kontor og kombinasjonsbygg er under 4 %, dog høyere for kombinasjonsbygg enn for kontor. Det er tilnærmet lik null ledighet innenfor handel. Her er det imidlertid verdt å merke seg at det er høy grad av gjennomtrekk, og at leienivåene dermed ikke har rom for ytterligere økning, da inntjeningen hos detaljhandelen ikke gir rom for det. « Bildet viser det “nye” Forus-området som er i ferd med å komme på plass. Vegtraséen i bakkant, Solasplitten, skal være det nye bindeleddet mellom Forus og Sola, og skal være ferdig i løpet av 2012. SubSea 7, PwC, Kruse Smith, Petrolink, Fabricom og Aibel er blant selskaper som flytter sine hovedkontorer hit.

Torill Skrettingland Rådgiver utleie og transaksjon Malling & Co Stavanger

markedsoppdatering – drammen Markedsrapport 2. halvår 2012 side 27

drammen og omegn Økende interesse for hele regionen Kilde: bordevik.no

brukere og generelt lange kontrakter.

Kontorbygg har tidligere vært håndtert primært av større lokale investorer, men det oppleves nå større interesse utenifra. I dette markedet merker man også at flere aktører nå vurderer konvertering av kontorbygg til bolig, da det er stor etterspørsel etter mindre sentrumsleiligheter.

Selv om det er god aktivitet og generell vekst i Norge, merker vi at den langvarige turbulensen i verden påvirker både investorenes og bankenes risikovurderinger. Vi ser at bankene er generelt mer selektive i forhold til hvilke prosjekter de finansierer. På generell basis stilles det høyere krav til egenkapital, soliditet på leietakere og lengde på leieavtaler.

Tomter I Drammen og i kommunene rundt som Lier, Nedre- og Øvre Eiker er det stor knapphet på næringstomter. Det jobbes med noen få nye næringsarealer, men dette dekker ikke behovet. Resultatet ser ut til å bli fortetting, økt utnyttelsesgrad i næringsområder, samt at enkelte bedrifter søker videre ut av vårt distrikt.

Leiemarkedet Leiemarkedet i Drammen fungerer stadig bedre, men det er hovedsakelig effektive og sentrale lokaler som er etterspurt. Utdaterte lokaler med annenrangs beliggenhet, kommer til kort i konkurransen om leietakerne, også i Drammen.

Vi opplever stadig flere søkere fra vestkorridoren (Sandvika, Asker) som nå ønsker å bevege seg mot Drammensregionen.

Dette har en sammenheng med den sterke veksten innenfor oljeservicenæringen, og behovet gjelder primært for lager- og produksjonslokaler.

Vi jobber med å få større kontorbrukere til å etablere seg i Drammensregionen, og det er

flere bygg som nå tilfredsstiller de stadig større kravene fra leietaker. Dette gjelder passivhus og bygg som tilfredsstiller energimerke A. Nye bygg er mer effektive, både når det gjelder energi og innredning. Beliggenhet i nærhet til offentlig kommunikasjon blir også viktigere, og man ser en sterkere og sterkere effekt av at flytoget når Drammen.

Transaksjonsmarkedet Vi opplever god interesse for kjøp av næringseiendommer. Fra egenbrukere og mindre investorer merker vi størst etterspørsel etter tomter og kombinasjonseiendommer med utviklingspotensial. Fra store investorer og syndikeringsselskaper søkes det primært etter bygg med offentlige leietakere, handelseiendommer og større kompleks med få

Petter Warloff Berger Daglig leder Malling & Co Drammen

side 28 Markedsrapport 2. halvår 2012 gjestekommentar

Obligasjonsfinansiering av næringseiendom gjestekommentar

Innledning Det skjer mye på finansieringssiden om dagen.

Nye regulatoriske endringer for både banker og livselskap fører til store endringer i utlånsappetitten til den enkelte. Bankene har Basel III å tenke på mens livselskapene har Solvency II. Basel III vil veldig forenklet medføre høyere krav til kjernekapital og større krav til durasjonsmatching av inn- og utlån. Durasjonsmatchingen fører til at bankene tvinges til å tilby kortere løpetid på sine utlån, og krav til økt egenkapital vil i de fleste tilfeller føre til reduserte lånevolum hos bankene. Dette, i kombinasjon med pågående refinansiering av rimelige funding tatt opp i tiden før finanskrisen gjør at bankenes gjennomsnittlige innlånskostnad har økt signifikant de siste årene og denne fortsetter stadig å tikke oppover. Dette har ført til restriktive banker med langt høyere marginkrav enn tidligere.

Under Solvency II derimot har man fått signaler om at obligasjoner med 1. prioritets pant i fast eiendom vil vekte fordelaktig i livselskapenes balanser når disse implementeres. Dette, i tillegg til en generell vekst i etterspørselen av obligasjoner blant investorer har ført til et paradigmeskift der obligasjonsmarkedet, for første gang er konkurransedyktig med bankmarkedet ved finansiering av næringseiendom.

Bakgrunn I utgangspunktet er det 2 typer eiendomsobligasjoner som utstedes i det norske markedet. Det ene er lån utstedt av eiendomsselskap hvor morselskapet er debitor. Jo større og mer solid selskapet er, jo bedre betingelser oppnår man i obligasjonsmarkedet. Disse har benyttet seg av denne finansieringskilden lenge, men det er et begrenset antall selskap i denne kategorien i Norge.

Løpetiden på disse obligasjonene er gjerne mellom 3–5 år og gjøres både på sikret (1. eller 2. prioritet) og usikret basis. Eksempler på hyppige utstedere i dette markedet er Entra Eiendom, Steen & Strøm og Olav Thon.

Sistnevnte hentet nylig 2,5 års penger på NIBOR + 102 bps, et nivå vesentlig lavere enn hva bankene kan tilby i dagens marked.

Finansiering av enkeltstående bygg Det vi imidlertid har sett eksempler på den siste tiden og som må karakteriseres som en ny trend er obligasjonsfinansiering av «single purpose» selskap med 1. prioritets pant i enkeltbygg.

Långiverne lener seg her utelukkende på kvaliteten på pantet som tilbys, og dette fører til at langt flere aktører har mulighet til å benytte seg av dette markedet enn tidligere.

Markedet for denne type obligasjoner er imidlertid veldig selektivt og stiller strenge krav til panteobjektene som finansieres. Byggene må først og fremst ha en sentral beliggenhet i en av de største norske byene. Leietager må være en solid motpart og leiekontraktene bør være lange. I tillegg er det ofte krav om langsiktige eiere som innehar god eiendomskompetanse.

Gitt at disse parameterne er på plass vil et typisk obligasjonslån se slik ut: ›

› ›

›

› › › › ›

Beløp: minimum 100 millioner (begrenset til 70 % LTV).

Løpetid: 5–15 år.

Margin: 190 – 260 bps (fast for hele lånets løpetid).

NIBOR: fast eller flytende. Også muligheter for realrente.

Avdragsprofil: fleksibel, ofte avdragsfri.

Rentesikring: ingen krav.

Finansielle Covenants: LTV klausul.

Sikkerhet: 1. prioritets pant i eiendommen.

Call struktur: kostnad ved refinansiering.

Fordeler og ulemper Som det meste annet er det fordeler og ulemper med obligasjonslån. Fordelene er først og fremst knyttet til den potensielt lange løpetiden samt en forutsigbar margin som er fast for hele lånets løpetid. Man kan også gjøre såkalte realrentelån der man betaler en fast rente i tillegg til siste års KPI. Dette kan tenkes å fungere som en effektiv hedge i situasjoner der man har inflasjonsjusterte leiekontrakter og ønsker korrelasjon mellom leieinntekter og rentekostnader. Avdragsprofilen og covenant strukturen er i tillegg mer fleksibel sammenlignet med et vanlig banklån. Behandlingstiden er også vesentlig kortere, som regel mellom 3–4 uker fra du kommer til oss og lånet er utbetalt.På den negative siden vil det ikke alltid være mulig å refinansiere lånet før forfall, og i tilfeller der dette er mulig vil det påbeløpe en kostnad.

Obligasjonslån utbetales også i ett beløp og er således uegnet som en trekkfasilitet ved for eksempel byggelån.

Christoffer Hæhre Senior Associate Corporate Finance – Debt Capital Markets Sparebanken 1 Markets

gjestekommentar Markedsrapport 2. halvår 2012 side 29

« I takt med stadig økende marginpåslag og restriktive banker har obligasjonsmarkedet vokst frem som en attraktiv finansieringskilde for eiendomsselskap i Norge. Men hvilke selskaper kan benytte seg av dette markedet, og hvordan er den typiske strukturen på disse lånene? » Konklusjon Obligasjonsfinansiering av næringseiendom er foreløpig forholdsvis lite utbredt, men det forventes at denne vil øke markant i tiden fremover. Obligasjonsfinansiering vil i mange tilfeller seile frem som et meget attraktivt alternativ i situasjoner der man ikke oppnår bankfinansiering. Stadig flere bedrifter ser også konkurransefordeler ved å kunne benytte seg av begge kapitalkildene og på den måten redusere risiko gjennom diversifisering.

Det er også verd å nevne at det fortsatt er knyttet stor usikkerhet til de endelige reglene rundt Solvency II. Dette kan, i verste fall føre til et relativt kort markedsvindu for lange obligasjonslån med pant i enkeltbygg. Det kan derfor være smart å benytte anledningen først som sist.

Eksempler på eiendomsobligasjoner med 1pri pant i eiendom

Start dato

forfall

beløp

år

fast kupong

kpi

2. juli 2012

1. juli 2022

550

10

5,50 %

–

1. mars 2012

1. mars 2022

1 050

10

–

3,50 %

27. januar 2012

27. januar 2022

700

10

5,55 %

–

Indekshuset Holdeing AS

8. desember 2012

8. desember 2020

935

10

5,40 %

–

OBOS Forretningsbygg AS

25. februar 2010

25. oktober 2019

450

9

–

3,55 %

Skøyen Næringsbygg AS

Niam Fund V Kjøpesenter 1 Holding AS

Mosking Bolig AS

side 30 Markedsrapport 2. halvår 2012 om malling & Co

om malling & Co

Vi tilbyr tjenester i hele verdikjeden og drar nytte av synergieffekter mellom enhetene nøkkelinformasjon › Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.

› Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for over 10 milliarder kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.

› Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen over 100 ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.

› Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er alliansepartner for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman & Wakefield, med 13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.

› Leietakerrådgivning og søk › Relokalisering og prosjekt ledelse › Retail

› Analyse › Kjøps rådgivning › Søk etter objekter › Verdivurdering

KJØ P

LG SA

Leietaker gårdeier

G IN

UTLEIE › Rådgivning › Næringsmegling › Reforhandlinger av leieavtaler

UTV IKL

› Søk etter investerings muligheter › Salg av eiendom og selskap › Investorservice

› Forretningsførsel og regnskap › Administrative tjenester for eier › Tekniske tjenester › Drift og vedlikehold › Vaktmestertjenester › Innkjøp av FS tjenester

FT OG DRI LTNING RVA FO

› Markedsrapporter › Områdeanalyser › Verdivurderinger › Rådgivning og konsulentbistand

ANALYSE O RÅDGIVN G ING

K SØ

› Mulighetsstudie kost-/ nytteanalyse for eiendoms utvikling og leietakere › Risikovurdering › Prosjekt- og bygge ledelse

samarbeidspartner Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende eiendomstjeneste­tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt 60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.

om malling & Co Markedsrapport 2. halvår 2012 side 31

ansatte malling & co markets næringsmegling

Peter T. Malling Jr. M: + 47 481 50 481 E: ptm.junior@malling.no

Fredrik Sommerfeldt M: + 47 91 60 91 61 E: fs@malling.no

Tore Bakken M: + 47 900 40 250 E: tba@malling.no

Cathinka Bruusgaard Aulin M: + 47 900 40 095 E: cba@malling.no

næringsmegling

Ole-Jacob Damsund M: + 47 970 20 644 E: ojd@malling.no

Erik Enersen M: + 47 970 77 589 E: ee@malling.no

corporate

Morten A. Malling M: + 47 934 98 882 E: mm@malling.no

Thomas Andersson M: + 47 922 90 000 E: ta@malling.no

Cathrine Nyquist (permisjon) M: + 47 934 94 851 E: cn@malling.no

Dag Tønder M: + 47 917 44 870 E: dt@malling.no

Øyvind Meisingset M: + 47 907 54 597 E: om@malling.no

marked

corporate

Marianne Johannessen M: + 47 950 53 635 E: mj@malling.no

Anders K. Malling M: + 47 934 98 883 E: am@malling.no

rådgivning & Analyse

Henrik Wolf Meedom M: + 47 416 23 733 E: hwm@malling.no

Lars Lund M: + 47 970 55 083 E: ll@malling.no

Haakon Ødegaard M: + 47 938 14 645 E: ho@malling.no

Torjus Mykland M: + 47 400 19 144 E: tm@malling.no

C. Joachim Løvenskiold M: + 47 976 71 550 E: cjl@malling.no

Nora B. Brinchmann M: + 47 918 93 015 E: nb@malling.no

Lars Føyen Kinserdal M: + 47 955 58 383 E: lfk@malling.no

Lars Simen Paulgaard M: + 47 474 73 655 E: lsp@malling.no

Oluf M. Geheb M: + 47 911 56 547 E: og@malling.no

Thomas Frogner M: + 47 400 38 191 E: tf@malling.no

client solutions

Remi N. Olsen M: + 47 414 23 900 E: ro@malling.no

malling & co drammen

Petter Warloff Berger M: + 47 934 81 725 E: pwb@malling.no

Anne Berit Mork M: + 47 905 56 763 E: abm@malling.no

malling & Co stavanger

Stian Espedal M: + 47 936 01 910 E: se@malling.no

Marius Vilhelmshaugen M: + 47 982 39 620 E: mv@malling.no

Kristian Kleiberg M: + 47 930 90 177 E: kk@malling.no

Torill Skrettingland M: + 47 400 38 191 E: ts@malling.no

Eiendomshuset Malling & Co Dronning Mauds gate 10, Postboks 1883 Vika, NO-0124 Oslo T: 24 02 80 00 — F: 24 02 80 01 — E: post@malling.no — www.malling.no