“LAS CRISIS PUEDEN SER PREDECIBLES”.

Mónica Andrea Leguizamo Pérez Profesor: Andrés Aguilera Ensayo final, crisis financiera Universidad Colegio Mayor de Cundinamarca _____________________________________________________________________________ “LAS CRISIS PUEDEN SER PREDECIBLES”.

Colombia, síntomas de una burbuja inmobiliaria.

Introducción: La crisis financiera ocurrida en Estados Unidos, es considerada como la más profunda después de la ocurrida en 1929 (la Gran depresión por causa de sobreproducción), ya que involucra no solamente a éste país sino a todo el mundo. El colapso de la burbuja inmobiliaria, trasladó el problema de endeudamiento de las familias que no tenían capacidad de pago y a las cuales les fue otorgado créditos para vivienda, en otras palabras riesgosas o las famosas (subprime), a los mercados financieros generando falta de liquidez, y finalmente llegando el problema a los mercados mundiales.

En Colombia actualmente se habla de una burbuja inmobiliaria tal como la que se inició en EE.UU., aunque aún no se desaten las mismas consecuencias (posiblemente no tenga igual magnitud), y a pesar de que muchos analistas no reconozcan la existencia de la misma, las pruebas empíricas lo demuestran a través de un alza innegable de los precios y una caída de los tipos de interés para la adquisición de los bienes inmuebles.

El siguiente trabajo tiene como objetivo realizar una comparación con los inicios de la crisis financiera de Estados Unidos y lo que está ocurriendo con los precios de la vivienda en Colombia que conllevan a una evolución de burbuja inmobiliaria. Para tal fin, se hace necesario conocer el nacimiento, progreso y en lo que termina la crisis en el primer país referente de comparación. ¿Cómo surge la crisis financiera de Estados Unidos?

Después del auge capitalista, en la crisis de los setenta se acumularon excedentes por parte de los países productores de petróleo, cuyos dineros fueron invertidos en países industrializados que a su vez hicieron préstamos a los países en vía de desarrollo para financiar sus proyectos de infraestructura y desarrollo, hasta que los países en vías de desarrollo no pudieron pagar los prestamos internacionales, y existe una crisis de endeudamiento.

A raíz de la necesidad de Estados Unidos por reactivar su economía después del sobreendeudamiento e impagos de países latinoamericanos, africanos y asiáticos a principios del siglo XXI, se ve obligado a bajar las tasas de interés para otorgar créditos y aumentar el consumo.

Antes de estallar la crisis en Estados Unidos comandado por el presidente Bill Clinton, “También había gran precariedad laboral y social, y una vulnerabilidad a la crisis enmascarada detrás de la ilusión de riqueza basada en precios de activos (incluyendo las viviendas) en

constante aumento, era en realidad una burbuja que parecía eterna pero que carecía de un sustento en la economía real” (Stanley Simon, 2012).

La causa que hizo que estallara la crisis en Estados Unidos fueron las subprime en 2007, bajo las cuales existía burbuja de activos basura que inició a inflarse desde principios de siglo mediante la inversión de personas que desconocían la procedencia de dichos títulos, y por tanto se hacían más riesgosas a la hora de comprarlos; de ahí en adelante comenzaron a subir las tasa de interés por parte de la FED (Reserva Federal), incrementaron los credit crunch y se hizo notable la falta de liquidez en el mercado.

Así, lo que inicio como una burbuja inmobiliaria, terminó involucrando todo el sistema financiero, en primera instancia de los Estados Unidos y posteriormente (debido a su gran influencia como potencia global) a todas las bolsas de valores del mundo.

Bajo la presidencia de George W. Bush (2001-2008) hay aún más desregulación del sector financiero y expansión de los peligrosos mercados de derivados. Llegando a 2007, en vísperas del estallido de la gran crisis, la deuda total en el país se había disparado a 350% del PIB; el valor total de los activos financieros a más de 1.000% del PIB; el valor total de los contratos de derivados a 11 veces el PIB global; y el valor total de los seguros sobre los derivados (básicamente apuestas sobre sus movimientos más que seguros en el sentido usual) llegaron a US$62 mil millones, más que el valor de todos los activos financieros del mundo. (Stanley Simon, 2012). ¿A que se le considera una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se presenta cuando el alza de los activos en este caso las viviendas y otros bienes, suben de precio, y esta alza ya no es justificada por fuerzas del mercado. En adición, los créditos para su adquisición aumentan, disminuyendo las tasas de interés por un tiempo y en ocasiones sucede que el agotamiento de terrenos o concesión de permisos para la construcción se encuentra a la baja.

Los compradores de pocos ingresos lo que buscan es comprar, con la esperanza de que el precio de sus activos sigan subiendo, después venderlos, obtener ganancias más altas y así sucesivamente. Pero cuando estos bienes son adquiridos bajo especulaciones, en cualquier momento puede reventar la burbuja y hacer que los precios caigan drásticamente, saliendo perjudicados los inversores y dueños de los títulos.

La reforma financiera de Estados Unidos busca volver a inflar las burbujas y restablecer los flujos de crédito para reactivar la economía. En este sentido, representa continuidad no solamente con la administración anterior sino con la lógica de la financiarizacion que ha crecido década tras década desde los setenta. Trata de mantener la demanda agregada a través del crédito en vez de salarios, los cuales deben quedar en niveles bajos para reducir los costos y no interferir en las rentas financieras.

Lo que sucedía es que se mezclaban hipotecas buenas con malas, es decir, las que tenían poco riesgo dados los ingresos del hipotecado (prime) con las que se otorgaban alegremente a personas sin los ingresos y estabilidad laboral adecuados (subprime). Mediante un proceso de fraccionamiento, se formaban diversos tramos con diferente riesgo (Mateo Juan Pablo).

Este mecanismo descansaba sobre dos pilares fundamentales: I) los bajos tipos de interés, producto de la respuesta que la Reserva Federal dio a la crisis bursátil de principios de la década, en 2001, y que se mantuvo hasta 2004; y II) el alza de los precios de la vivienda, que por una parte impulsaba la inversión y el consiguiente auge del sector de la construcción, pero asimismo de todas las actividades conexas (albañilería, seguros, fontanería, materiales de construcción, servicios, etc.), y por otra incrementaba el patrimonio o nivel de riqueza de las familias, lo cual servía de respaldo para acceder a financiación y consumir más. (Mateo Juan Pablo).

A continuación se presenta la elevación de precios en Estados Unidos con proyecciones hasta el 2008, en la cual se presentó una situación similar a la que ocurre en Colombia desde finales del siglo pasado.

Elevamiento de los precios en la vivienda en Estados Unidos entre 2000 y 2006

A pesar que Colombia se diferencie de lo que ocurre en EE.UU. porque hay más personas que quieren comprar vivienda (existe mayor demanda), las tendencias de incremento siguen una trayectoria parecida. En adición a esto, Colombia depende de la economía estadounidense y los shocks que se presenten en dicho país, también afectarán la economía nacional.

Evolución de precios de vivienda en Colombia Con ésta gráfica se presenta el aumento de precios de acuerdo al Índice de Precio de Vivienda Usada por áreas urbanas y metropolitanas desde 1997 hasta el 2011.

Fuente: DANE (2011)

Las principales alzas de precios se han dado en Bucaramanga, la costa Atlántica y Bogotá. Por ejemplo en la costa Atlántica no se tiene restricción del terreno como ocurre en Bogotá (que se considera un factor importante para el incremento de construir y adquirir vivienda), y el valor ha aumentado más de 12.3%. La explicación que se le da a este fenómeno no es más que el de especulación de precios y limitación de concesiones o licencias para construir.

Por otro lado, en ciudades como Bucaramanga, Medellín, Cali y Bogotá, en donde quedan pocos terrenos para construir y además se halla restricción de concesiones, aumento de créditos y bajas de tasa de interés para comprar vivienda (por parte de la banca y otras instituciones financieras), produce que los precios se eleven teniendo un incremento de la demanda de vivienda muy inelástica y contribuyendo a que el alza de precios y costos no reduzca un cambio significativo en el numero de compradores, lo cual puede conducir nuevamente a la elevación de tasas de interés, caída de la demanda, de los precios y se vuelva insostenible los pagos de créditos forjando a que estalle la burbuja.

Tomaremos como ejemplo Bogotá para aludir a lo que ocurre hoy por hoy. Con el nuevo plan de desarrollo del gobierno de la ciudad, que pretende recuperar el centro de la ciudad, en lugar de seguir expandiéndose hacia los lados, hará notablemente que los precios se incrementen, al ser más costoso la recuperación y construcción del lugar, a pesar de que esto traiga beneficios adicionales en la parte ambiental por no construir sobre tierras que pueden ser fértiles para la agricultura. En los estratos donde mayor efecto se produce dicha especulación no son los de bajos ingresos sino por el contrario los estratos 5 y 6.

Aunque no se cuenta con las mismas condiciones que en Estados Unidos, porque Colombia ni es una potencia mundial como para diferir la crisis al exterior ni se cuenta con un sistema financiero tan avanzado como el del país norteamericano y de este modo se puedan transferir los riesgos a las familias, si es posible que la inflación de la burbuja de tal dimensión, se esté dando de modo que pueda afectar la economía nacional.

Lo anterior mencionado con ayuda de las causas de una burbuja inmobiliaria “la mayoría de las crisis financieras inician de este modo”, fortalece la especulación en el sector, siguiendo con la ampliación de precios, hasta que termine cayendo en crisis hipotecaria y si la articulación e inversión es fuerte, puede terminar en crisis económica el país.

Otros casos: Con el fin realizar un análisis más a fondo acerca del acompañamiento de las crisis hipotecarias a las crisis financieras, se pueden observar algunos casos históricos relativamente recientes (en adición a la crisis mundial iniciada en Estados Unidos), como por ejemplo el “Tequilazo” en México en donde los prestamos y los capitales provenientes del extranjero hicieron que aumentaran las inversiones en activos riesgosos e inmobiliarios; economías de América Latina en la crisis de deuda de los 80 y el contagio que tuvieron del efecto tequila; en los 90 algunos países del sudeste asiático causada por sobreendeudamiento de estas economías, del mismo modo por exceso de liquidez por dineros que provenían en gran parte de América Latina, y por consiguiente la inversión en activos riesgosos seguida de especulaciones.

Además de los casos anteriormente nombrados, se encuentra la burbuja inmobiliaria ocurrida en España que inició desde finales de la década de los 80, con síntomas como el alza de los precios de la vivienda por encima de Índice de Precios al Consumidor, el agotamiento del suelo disponible para la construcción de nuevas edificaciones, de la mano con bajas tasas de interés y mayor facilidad de acceso al crédito por parte de los demandantes (como está ocurriendo en Bogotá).

En la siguiente tabla se puede apreciar el precio de vivienda de Colombia y otros países por duración del ciclo económico, su promedio de expansión, contracción, y el promedio porcentual en el cambio de los precios. En general se muestra que ésta nación en comparación con los otros países que han sufrido crisis hipotecaria, no se encuentra lejos ni de la duración de los ciclos, ni la variación promedio de los precios, mientras si mantiene un alto periodo de recesión.

Fuente: OECD (2006). Cálculos propios. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia

Burbuja inmobiliaria en Colombia “Colombia experimentó una profunda crisis financiera a finales de 1990 después de un período de liberalización financiera. Esta crisis financiera se atribuyó a una burbuja inmobiliaria que siguió al proceso de crisis financiera de liberalización de 1991…durante los últimos años, los precios de la vivienda (así como los precios de las acciones) han crecido de manera constante en el país, motivando un acalorado debate sobre si Colombia vive una nueva burbuja inmobiliaria o no…nos encontramos con que en la actualidad el país podría estar experimentando una burbuja de la propiedad residencial de los precios de mercado”. (Salazar, N., Steiner, R., Becerra, A. y Ramírez, J. 2013) En la crisis a finales de los 90 existió una alta expansión del sistema financiero unido con el crecimiento de entidades financieras y de los créditos. Después de esto en 1998, aumentaron las tasas de interés haciendo que muchos deudores del UPAC (Unidad De poder adquisitivo constante), perdieran sus viviendas, se disparara la crisis y finalmente fuera remplazado el UPAC por el UVR (Unidad de valor real constante) como solución a ésta crisis de vivienda.

Un indicador para analizar la posible burbuja inmobiliaria, es medir el precio de la vivienda con respecto a la canasta familiar para lo cual se ha señalado según informes recientes del banco de la República, que en Colombia desde mediados del año pasado, el valor de ésta ha incrementado alrededor del 11% únicamente en lo que lleva corrido de Junio del 2012 hasta ahora; aproximadamente 8% por encima del índice de precios al consumidor (IPC).

En la siguiente figura se pueden observar los precios promedio de la vivienda colombiana utilizando los precios deflactados del IPC con el objetivo de tener el índice de precios de vivienda, los cuales corresponden a cambios mensuales del precio de la vivienda en Bogotá.

Allí se señala que en Colombia para el 2011, el valor de las viviendas es 3.1 veces más que los ingresos que se están recibiendo, acercándose al valor que se presentó en Norte América.

Aproximadamente en Estados Unidos para el periodo comprendido entre 1985 y el 2000, el precio de la vivienda fue 2.9 veces mas que el ingreso de las familias, y para el 2008, este valor correspondió a 5.1 veces más el precio de los inmuebles que los ingresos.

Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.

Con está gráfica se representa el crecimiento del valor de la vivienda Colombiana desde 1994 hasta 2012, lo cual ostenta que el valor de los bienes inmobiliarios, en la actualidad tienen un tope histórico que ni siquiera se iguala con el costo que tuvo en la crisis del UPAC, llegando a niveles del casi 12%.

Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.

¿Como evitar que la “posible burbuja” termine en crisis?

La Vivienda a diferencia de otros bienes, es un activo necesario no de lujo. Es por este motivo que las familias desean adquirirla a cualquier precio sin importar si es bajo o alto. Otras

personas, bajo estas circunstancias alcistas, compran viviendas con el objetivo de venderlas en el futuro y obtener mejores utilidades por sus títulos.

Para evitar que la “burbuja inmobiliaria” se desate en crisis financiera en el país, como ha ocurrido en otros lugares del mundo, es ineludible que: Las buenas políticas de ordenamiento territorial y control de estado sean eficientes a la hora de imposición de las tasas de interés para evitar que sigan cayendo hasta tal punto que la demanda aumente desmesuradamente, disminuya la oferta y aumenten los precios.

Las personas tengan un nivel de ahorro y no se invierta totalmente su capital en bienes inmobiliarios por precaución a la caída de precios de los mismos. Tampoco es aconsejable que siendo este un país con un ahorro muy bajo, se incurra en sobreendeudamiento porque probablemente las personas no tengan capacidad para responder por los créditos que se otorgan día a día con mayor facilidad.

Algunos analistas consideran que la solución estaría en generar mayor oferta de viviendas, y de esta forma los precios bajarían hasta tal punto que se logre un equilibrio con la demanda de los colombianos. El hecho de apuntarle al aumento de la oferta de vivienda implica también un alza en los costos de producción y por consiguiente también un posible aumento en los precios de vivienda pero ya no ocurridos por especulación, además se estaría realizando daños ambientales por la cantidad de suelos que tienen que ser adaptados para este fin. Un beneficio también seria la contratación de mano de obra lo que reduciría el desempleo.

Bibliografía: Stanley Simon Malinowitz. (2012). La crisis y el sistema financiero en Estados Unidos: Reforma y continuidad. Tomado de la página de internet: http://www.espaciocritico.com/sites/all/files/libros/mrxvv7/marx_vive-al_en_disputa19.pdf Salazar, N., Steiner, R., Becerra, A. Y Ramírez, J. FEDESARROLLO. 2012. “Los efectos del precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia”; Ensayos sobre política Económica Forthcoming. Tomado de la página de internet: http://www.banrep.gov.co/documentos/seminarios/2012/espe_2012_1.pdf.

Mateo Juan Pablo; economíacritica.net. La crisis financiera actual y los desequilibrios de la economía mundial. Tomado de la página de internet: http://economiacritica.net/web/index.php?option=com_content&task=view&id=87&I temid=38 Gómez González José E., Ojeda Jair N., Rey Guerra Catalina, Sicard Natalia. “Testing for Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method”; Borradores de Economía; Núm. 753, 2013.