Van den Heuvel BV

Page 1

DE TOEKOMST VAN

Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in de Alblasserwaard


Afstudeerrapportage Titel ‘De toekomst van vrijkomende agrarische (bedrijfs-) bebouwing in de Alblasserwaard’

Auteur Tim Wiegers

In opdracht van Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. Lekdijk 44, 2967 GB Langerak Edwin van den Heuvel

Onder begeleiding van Hogeschool Utrecht (HU) Instituut Gebouwde Omgeving (IGO) Ir. Jos Ariens Ir. Ron Heusdens

Langerak, 20 Januari 2017

2


Voorwoord Voor u ligt het onderzoek ‘Vrijkomende agrarische bebouwing in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden’. Tim Wiegers heeft bij Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. onder begeleiding van de Hogeschool Utrecht en in samenwerking met lokale partners en overheid dit onderzoek uitgevoerd. De agrarische sector en de Alblasserwaard zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Meer dan elke andere sector bepalen de agrarische ondernemers het landschap van onze polder. Als we kijken naar ons prachtige polderland kunnen we trots zijn op hoe zich dit in de afgelopen honderden jaren heeft ontwikkeld. Onze Alblasserwaard kent vele historische en moderne agrarische bedrijven die naadloos in elkaar overvloeien en ons landschap haar unieke karakteristiek geeft. Voor de agrarische sector zijn echter roerige tijden aangebroken. Onzekerheid in wetgeving, globalisering en een steeds sneller gaande schaalvergroting zorgen voor de nodige uitdagingen in de sector. Hoe deze ontwikkelingen ook gaan uitpakken, zonder twijfel kunnen we stellen dat deze impact zal hebben op de uitstraling van ons gebied, de fysieke leefomgeving. Onderdeel van de schaalvergroting in de sector is ook het grote aantal stoppende bedrijven, wat in de fysieke ruimte direct tastbaar wordt door vrijkomende bebouwing. Als ruimtelijk ontwikkelingsbureau in de Alblasserwaard vindt Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. het belangrijk zorgvuldig na te denken over deze problematiek en hebben daarom Tim gevraagd onderzoek uit te voeren. Het doel van dit onderzoek is het in beeld brengen van de verwachte omvang en impact van de vrijkomende agrarische bebouwing. Wij hopen dat dit zal bijdragen aan goede oplossing mogelijkheden. Uitsluitend door gezamenlijk vanuit de overheid als vanuit het bedrijfsleven te zoeken naar oplossingen kan worden voorkomen dat ontwikkelingen zullen leiden tot problemen voor agrariërs en het landelijk gebied. Wij hopen dat dit onderzoek een aanzet en stimulans mag zijn om met elkaar te zoeken naar oplossingen en dat tot maatregelen kan worden gekomen, voordat de aantasting van het landschap een feit is geworden. Bij dezen willen we alle betrokkenen bij het onderzoek bedanken voor hun inbreng en ondersteuning. Wij wensen u veel lees- en denkplezier, Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. Tim Wiegers Student Bouwtechnische Bedrijfskunde Edwin van den Heuvel Adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling

3


Samenvatting

Het aantal vrijkomende agrarische bebouwing is de afgelopen jaren, onder meer door wijzigende regelgeving, opschaling en stoppende agrariërs, sterk toegenomen. De verwachting is dat deze trend zal doorzetten en dat in Nederland in 2030 circa 15 miljoen m2’s aan agrarische bebouwing problematisch leeg zal komen te staan, wanneer geen actie ondernomen wordt. Middels dit onderzoek wordt voor marktpartijen en gemeente inzicht gegeven in de te verwachten omvang van de vrijkomende agrarische bebouwing in de Alblasserwaard. Dit onderzoek biedt hiermee een aanzet voor de aanpak van de vrijkomende agrarische bebouwing. Hiervoor is de volgende onderzoeksvraag opgesteld: “Welke marktkansen en oplossingsvarianten kunnen worden toegepast voor het herontwikkelen, transformeren en/of slopen en verwijderen van de vrijkomende agrarische (bedrijfs-)bebouwing in de Alblasserwaard binnen de door de gemeente gestelde beleidskaders?” Om een antwoord te geven op de vraag is eerst onderzoek gedaan naar de trends, problematiek en beleidskaders om hiermee een beeld te schetsen van gehele situatie. De belangrijkste drie vragen hiervoor zijn hieronder kort beantwoordt. opsomming 1. Waarom stoppen de agrariërs? + Opschaling; + Toenemende regeldruk; + Financieel niet aantrekkelijk; + Geen opvolging; 2. Welke problematiek kent leegstaande agrarische bebouwing? + Verpaupering; + Criminaliteit; + Sociale- en financiële gevolgen; 3. Wat zijn de mogelijkheden binnen de huidige beleidskaders? + Nevenfuncties; + Camping en/of bed & breakfast; + Semi agrarisch gerelateerde bedrijvigheid;

4


Uit het theoretisch kader zijn een tiental interviewvragen geformuleerd. Aan de hand van deze vragen is het begrip 'vrijkomende agrarische bebouwing' met de marktpartijen en gemeenten geëvalueerd. De belangrijkste drie vragen hiervoor zijn hieronder kort beantwoordt. Het belangrijkste dat hieruit is geconcludeerd is dat afstemming tussen de agrariërs, makelaars en de gemeente beter moet. Gemeente moeten duidelijker zijn en zich toegankelijker opstellen en beter informeren bij welk loket/ persoon de voormalig agrariër terecht kan, voor het bespreken van mogelijkheden die nu nog niet in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Uit het theoretisch kader zijn een tiental interviewvragen geformuleerd. Aan de hand van deze vragen is het begrip 'vrijkomende agrarische bebouwing' met de marktpartijen en gemeenten geëvalueerd. Aan de hand van een zevental criteria zijn mogelijke oplossingsrichtingen vergeleken met elkaar. De drie varianten: ‘knooperf’, ‘bed & breakfast’ en ‘sloop en nieuwbouw’ zijn als meest haalbaar naar voren gekomen. Deze drie varianten hebben elk een investering rond de drie ton. Het resultaat (het bedrag dat de agrariër overhoudt om een nieuwe woning van te kopen en als pensioen), verschilt sterk. Juist dit is belangrijk omdat bij een te lage opbrengst aan het eind van de herbestemming voor de agrariër cruciaal kan zijn. De oplossingsvarianten bed & breakfast, sloop en nieuwbouw en knooperven zijn alle drie geschikte varianten, echter passen deze niet volledig in het door de gemeente gestelde beleid. Binnen de huidige gestelde beleidskaders is het niet mogelijk om een goede herbestemming te geven aan de vrijkomende locatie zonder dat er sprake is van een grote waardevermindering.

5



INHOUDS OPGAVE


8


1 Aanleding 13 1.1 Probleemstelling 15 1.2 Doelstelling 15 1.3 Hoofdvraag 16 1.4 Deelvragen 16 1.5 Opdrachtsomschrijving 16 1.6 Leeswijzer 16 2 Ontwikkelingen en trends 19 in de agrarische sector 2.1 Inleidng 20 2.2 Geschiedenis ruilverkaveling 20 en ontstaan van linten 2.3 Regionale voorbeelden 20 vrijkomende agrarische bebouweing 2.4 Problematiek leegstaand 21 agrarische (bedrijfs-)bebouwing 2.5 Aantallen en cijfers 23 2.6 Afname agrarische bedijven 25 2.7 Aanalyse stoppende agrariërs 26 2.8 Alternative berekening 27 2.9 Conclusie stoppende agrariërs 28 2.10 Wijzegende regelgeving 28 in de agrarische sector

4 Werkwijze & Metodiek 47 4.1 Discussie 49 4.2 Methode 49 4.3 Analyse en toevoeging 51 5 Interviews 53 5.1 Inleiding 55 5.2 Analyse / vergelijking 55 5.3 Conclussie en advies 58 6 Bestaande situatie 61 6.1 Projectlocatie 63 6.2 Profielschets stoppende agrariër 66 7 Marktkansen 71 7.1 Inleiding 73 7.2 Methode 74 7.3 Beoordeling sloop 74 en herbestemming 7.4 Beoordeling marktkansen 82 Transformatie & hergebruik 7.5 Beoordeling toetsing criteria 90 7.6 Conclusie 91

8 Haalbarheidsonderzoek 93 3 Beleidskaders 33 ontwikkelingsvarianten 3.1 Inleiding 34 8.1 Inleiding 95 3.2 Analyse regelgeving en visie 34 8.2 Berekeningsmethode 95 Zuid-Holland 8.3 Projectlocatie beschrijving 96 3.3 Analyse landbouwgebied 38 8.4 Proces en investering 97 Alblasserwaard & Vijfherenlanden 8.5 Vergelijking & conclussie 104 3.4 Analyse regelgeving en visie 38 van de gemeente 9 Conclusie 107 3.5 Conclusie regionale 42 9.1 Advies 108 en gemeentelijke regelgeving 9.2 Aanbeveling 105 Verwijzingen 106 Bijlagen 108

9



AANLEIDING


Aanleiding

D

it onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. in samenwerking met de gemeente Molenwaard. De vraag naar dit onderzoek is ontstaan van een groeiende trend in het aantal stoppende agrariërs in Nederland. Uit meerdere bronnen valt namelijk op te merken dat in Nederland, een halvering van het aantal agrarische bedrijven leidt tot een toenemend aantal m²´s leegstaande agrarische bebouwing. Tot 2030 wordt verwacht dat een oppervlakte van ten minste 32 miljoen m² agrarische bedrijfsbebouwing haar agrarische functie zal verliezen. (Koenders, 2016). Daarvan zal circa de helft een nieuwe invulling kunnen vinden. De resterende circa 15 miljoen m² zal langdurig leegstaan. Deze leegstand is in 2030 groter dan de verwachte leegstand als het gaat om kantoorruimte of winkelruimte in Nederland (Alterra, 2014). Na de ruilverkaveling van de jaren ’70

“ Daarvan zal circa de helft een nieuwe invulling kunnen vinden. “ en ’80 zijn al veel boerderijen vanuit de cultuurhistorische bebouwingslinten verplaatst naar de zogenoemde ruilverkavelingslinten. Deze relatief nieuwe linten hebben een zuiver agrarisch karakter (Slabbers, 2016). Uit het onderzoek van (Alterra, 2014) komt ook duidelijk naar voren dat bedrijven aan de ruilverkavelingslinten leeg zullen komen te staan. Dit zijn vooral agrarische bedrijven die gebouwd zijn na 1970 met een lage historische waarde. “In de afgelopen 35 jaar is het aantal agrarische bedrijven in Nederland meer dan

12

gehalveerd. Het aantal boeren en tuinders daalde met 54,8 procent, oftewel met 79.487 bedrijven. Dit betekent een krimp van gemiddeld 2.338 bedrijven per jaar. Oftewel, een indrukwekkend aantal van gemiddeld 6,4 bedrijven die er dagelijks mee stoppen (Boerenbusiness, 2015).” Het vrijkomen van de agrarische bebouwing kent verschillende oorzaken. De voornaamste reden is het stoppen omdat er geen opvolging aanwezig is in het bedrijf. In 2012 had circa 24.000 van de totaal 64.000 agrarische bedrijven een bedrijfshoofd van 50 jaar of ouder, zonder opvolger (Bas, 2014). Daarnaast komt ook een klein aantal bedrijven vrij vanwege het verplaatsen van de boerderij ten behoeve van opschaling. Een derde reden is het stoppen vanwege financiële redenen. Meer dan de helft van de melkveehouders en nog meer varkenshouders hebben te weinig inkomsten om de kosten te kunnen financieren (Esselink, 2016). Voor veel van deze agrariërs zit het pensioen in het boerenerf. Echter staan boerderijen vaak lang te koop of zijn zelfs onverkoopbaar. Dit onderzoek richt zich specifiek op vrijkomende agrarische bebouwing in de Alblasserwaard. De Alblasserwaard is een landstreek in Zuid-Holland en vormt een deel van het Groene Hart. In het noorden wordt de Alblasserwaard begrensd door de Lek, in het oosten vormen het Merwedekanaal, de Oude Zederik en de Linge de grens.

In het zuiden wordt het afgebakend door de rivier de Merwede en in het westen door de rivier de Noord. Belangrijke gemeenten in de Alblasserwaard zijn Molenwaard, Gorinchem, Alblasserdam Giessenlanden en Zederik. Uit


gegevens van onder andere het CBS blijkt dat in de provincie Zuid-Holland jaarlijks gemiddeld 332 agrariërs stoppen. Dit betekent dat er in de provincie elk jaar 332 agrarische bedrijven vrijkomen. Voor een geringe groep is opvolging binnen het bedrijf, de resterende bedrijfsbebouwing zal dus leegkomen te staan. Met een toenemend aantal stoppende agrariërs zal het probleem in de ruilverkavelingslinten, van het leegstaan van de agrarische (bedrijfs-)bebouwing, verpaupering, financiële problemen en risico’s voor volksgezondheid alsmaar groter gaan worden. Leegstand is geen optie voor zowel de agrariërs alsook voor de ruimtelijke kwaliteit en veiligheid. 1.1 Probleemstelling Uit het vooronderzoek is gebleken dat er een grote toename is in vrijkomende agrarische (bedrijfs-) bebouwing. Dit resulteert uiteindelijk in een langdurige leegstand in de ruilverkavelingslinten als ook in de cultuurhistorische bebouwingslinten. Met de negatieve gevolgen als verpaupering, waardevermindering en risico’s veiligheid. 1.2 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is marktpartijen en gemeente inzicht te geven in de grote van de vrijkomende agrarische bebouwing en tevens meerdere oplossingsvarianten te ontwikkelen/ evalueren voor het grootschalig vrijkomen van agrarische bedrijfsbebouwing in de Alblasserwaard binnen de beleidskaders en marktkansen van de regio.

13


1.3 Hoofdvraag Welke marktkansen en oplossing varianten kunnen worden toegepast voor het herontwikkelen, transformeren en of slopen en verwijderen van de vrijkomende agrarische (bedrijfs-) bebouwing in de Alblasserwaard binnen de door de gemeente gestelde beleidskaders?  1.4 Deelvragen Voor het beantwoorden van de hoofdvraag zijn de vier thema’s Ontwikkelingen & Trends, Beleidskaders, Bestaande situatie en Marktkansen geoperationaliseerd. De vier hierbij behorende deelvragen zijn: + + + +

Welke ontwikkelingen en trends in deagrarische sector zijn er? Hoe ziet de ‘bestaande situatie’ eruit? Hoe is de huidige regelgeving omtrent vrijkomende agrarische bebouwing omschreven in de beleidskaders van gemeente, provincie en het rijk? Welke marktkansen zijn er, en wat is de meest haalbare variant?

1.5 Opdrachtomschrijving In opdracht van Van den Heuvel wordt dit onderzoek geschreven. De opdracht is een verdieping te geven op de grote van het ‘probleem’ rondom het vrijkomen van agrarische bedrijfsbebouwing in de Alblasserwaard. Waarbij ook meerdere oplossingsvarianten voorgesteld worden. Welke voldoen aan de wensen en eisen van zowel de gemeente, De belangen van de agrarische sector en ook het landelijk karakter en goede ruimtelijke ordening in wordt behartigd. 1.6 Leeswijzer Het onderzoek bestaat uit vier onderdelen, het theoretisch kader, de werkwijze en de onderzoeksresultaten & analyse en de uiteindelijke conclusie en aanbevelingen. In het hieronder staande figuur is een oogopslag te zien hoe de verdeling in het onderzoeksrapport is opgezet en zal hieronder verder worden toegelicht.

14


In de theoretische achtergrond zullen de eerste twee deelvragen beantwoord worden. Hierin zal ingegaan worden op de ontwikkelingen & trends en de geldende beleidskaders rondom vrijkomende agrarische bebouwing. In de werkwijze worden de toegepaste en gebruikte methodiek en modellen beschreven. Hiervoor wordt kort de opzet van het onderzoek besproken en de discussie tussen verschillende bronnen uitgelicht. Daarnaast zal in de werkwijze ook de toevoeging beschreven worden die dit onderzoek biedt op de bestaande kennis over vrijkomende agrarische bebouwingen.

In de onderzoeksresultaten en analyse zullen de laatste twee deelvragen beantwoord worden en zal allereerst een samenvatting en conclusie gegeven worden van de uitgevoerde interviews. Aan de hand van de input uit het theoretisch kader en vanuit de interviews is vervolgens een schets gemaakt van de bestaande situatie en zijn de verschillende marktkansen beschreven. Vervolgens wordt in het laatste hoofdstuk van de onderzoeksresultaten een financieel vergelijk gemaakt tussen de drie meest interessante marktkansen. Uiteindelijk zal in het laatste hoofdstuk de conclusies en aanbevelingen volgend uit dit onderzoek worden beschreven.

Theoretische achtergrond

Ontwikkelingen & Trends Aantallen & Cijfers Beleidskaders

Werkwijze & Methodiek Onderzoeksresultaten & Analyse

Werkwijze & Methodiek Interviews Bestaande situatie Marktkansen Ontwikkelingsvarianten

Conclusie & Aanbeveling

Conclusie en Aanbeveling

15



ONT WIKKELINGEN EN TRENDS IN DE AGRARISCHE SECTOR


Ontwikkelingen en Trends in de agrarische sector

2.1 Inleiding

N

aar aanleiding van de probleemstelling zoals deze hiervoor is benoemd. Is in dit hoofdstuk een verdieping gelegd door de kern en de grootte van het probleem, rond de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing te omschrijven. Dit is gedaan aan de hand van inventariserend onderzoek waarin gegevens uit andere onderzoeken, structuurvisies en gebiedsprofielen. Hiermee wordt in dit hoofdstuk een analyse gegeven van de bestaande situatie. In dit hoofdstuk wordt de deelvraag: “Welke ontwikkelingen en trends in de agrarische sector zijn er?” beantwoordt.

Figuur 1 - Cultuurhistorisch lint langs de Lek (MapsGoogle, 2016)

2.2

Geschiedenis ruilverkaveling en ontstaan van de linten Een kleine 100 jaar geleden begon in Nederland de ruilverkaveling, het onderling ruilen van kavels tussen agrariërs. Het begon als een ongeorganiseerde landverdeling, door agrariërs onderling verdeeld, zodat een goede verdeling van de posities van de gronden ontstond voor de agrariërs. Agrariërs ruilden onderling stukken land om zo een groot aansluitend stuk land te verkrijgen. Dit begon aan het begin van de 20e eeuw. In de jaren ’70 en ’80 werd dit vanuit de overheid opgepakt en gestimuleerd. Hiervoor werden ook nieuwe provinciale- en doorgaande wegen aangelegd door het gebied, waaraan nieuwe boerderij zich vestigden, waardoor de ruilverkavelingslinten ontstonden. Deze ruilverkaveling werd mogelijk gemaakt doordat de voorwaarden hiervan opgenomen waren in de landinrichtingswet, de provinciale staten en gemeenten stimuleerde dit soort plannen vaak door extra kosten voor haar rekening te nemen. Dit resulteerde in een verdeling in het type agrarische bebouwing;

18

Figuur 2 - Ruilverkavelingslint in de Alblasserwaard nabij Langerak (MapsGoogle, 2016) 2.3 Regionale voorbeelden vrijkomende agrarische bebouwing In de regio zijn al enkele voorbeelden van vrijkomende agrarische (bedrijfs-)bebouwing, zoals de locaties in de, Abbekesdoel 28 in Bleskensgraaf waarbij een boerderij verplaatst vanwege opschaling vanuit het cultuurhistorisch bebouwingslint naar het ruilverkavelingslint, voor de vrijkomende bebouwing is middels de ‘Ruimte voor Ruimte’ (Provinciale Staten Zuid-Holland, 2014) regeling een nieuw woonhuis in ontwikkeling. Hierbij zal de vrijkomende bedrijfsbebouwing gesloopt gaan worden in ruil voor


bouwgrond met bestemming wonen. In de ruilverkavelingslinten is het echter lastiger een nieuwe bestemming te verwerven. Voor de locatie in het ruilverkavelinglint aan de Schoonenburgweg 16, te Nieuw-Lekkerland is dat wel gelukt hierbij heeft een loon-/ verhuurbedrijf succesvol een vrijgekomen agrarische bebouwing overgenomen. Echter is het vaker het geval dat de vrijkomende bebouwing geen nieuwe bestemming krijgt. Zo staat de agrarische bebouwing aan de Hoogt 18 in Goudriaan al geruime tijd leeg. Een voorstel tot bestemmingswijziging naar de functie bedrijf is recent afgewezen door de gemeente, met als reden de agrarische identiteit van het gebied te behouden. Begrijpelijk, maar daarmee is nog geen nieuwe invulling gevonden voor de leegstaande opstallen.   2.4 Problematiek leegstand agrarische (bedrijfs-)bebouwing De Agrarische (bedrijfs-)bebouwing die vrijkomt zorgt voor verwaarlozing en verpaupering van landelijk beeld, risico’s voor de volksgezondheid, afname van de werkgelegenheid, sociale en financiële problemen en mogelijke criminaliteit. Als ook dat er ongewenst gebruik gemaakt wordt van de bebouwing. In dit hoofdstuk zal de deelvraag: “Welke problematiek kent de vrijkomende agrarische (bedrijfs-) bebouwing?” Naast dat er steeds meer bebouwing leegkomt te staan, is deze bebouwing ook vaak nog veel groter dan

voorheen vanwege de schaalvergroting door de afgelopen decennia. Deze vrij recente bebouwing is vaak niet karakteristiek en hebben vaak nog asbestdaken. Hiermee wordt het hergebruik van deze vaak ook specifiek ingerichte schuren zeer lastig. Verwacht kan worden dat schuren en stallen waar geen herbestemming en/of sloop plaats vindt zullen zorgen voor de hieronder genoemde problemen, omdat de huidige eigenaar bij geen gebruik van de bebouwing deze minder gauw zal onderhouden, al helemaal wanneer de financiële middelen beperkt zijn. In de onderstaande paragrafen is een toelichting gegeven op de problemen die zich kunnen voordoen bij langdurige leegstand van de agrarische (bedrijfs-)bebouwing.

19


2.4.1 Verwaarlozing en verpaupering landelijk beeld De leegkomende bebouwing wordt niet meer gebruik hierdoor is het voor de agrariër niet meer interessant om te onderhouden, wanneer hij daar al de financiële middelen voor heeft. Dit leidt tot een verval van de bebouwing met als gevolg een negatieve uitstraling en invloed op de leefomgeving. Het gebied wordt hiermee minder aantrekkelijk voor nieuwe bewoners en recreanten. Voor bestaande agrarische bebouwing is het lastig bedrijfsopvolging te vinden vanwege de niet praktische inrichting, welke vaak ook niet voldoet aan de strenge Europese normen. Hierdoor is het voor boeren niet rendabel om te gaan boeren, waardoor boerderijen en stallen leegkomen te staan. Wanneer deze niet her bestemd worden, zullen niet alleen boerderijen + bedrijfsbebouwing die een lage architectonische waarden hebben (veelal na 1950) leeg komen te staan, maar ook historische boerderijen. (cultureelerfgoed, 2016) 2.4.2 Risico’s volksgezondheid De daken van de agrarische bedrijven bestaan voornamelijk uit asbestplaten, welke in de afgelopen decennia veel gebruikt werden. Bij verwaarlozing van de gebouwen zullen deze niet op tijd vervangen worden, waardoor het asbest in de omgeving terecht komt en het milieu aantast en vervuild. De vervallen gebouwen vormen daarbij, in het ergste geval, ook nog eens een instortingsgevaar.

20

2.4.3 Afname werkgelegenheid Het stoppen van de agrarische bedrijvigheid op de locatie zorgt ervoor dat er werkgelegenheid verdwijnt in het gebied, wanneer hier geen nieuwe functies met werkgelegenheid voor terugkomt, hiermee verslechtert het economisch aspect van het landelijkgebied. In de cultuurhistorische linten is de werkgelegenheid al erg laag, vanwege de veelal kleinere agrarische bedrijven en de omliggende woonfuncties. In de ruilverkavelingslinten kennen de grotere agrarische bedrijven in enkele gevallen personeel, naast de werkgelegenheid van de boer zelf natuurlijk. 2.4.4 Sociale en financiële gevolgen De leegstand van en de niet verkoopbaarheid van de agrarische bebouwing plus de bijbehorende bedrijfswoning kan voor de agrariërs kan dit leiden tot sociale en financiële problemen. Door te lage opbrengsten van de bebouwing kan dit


leiden tot schulden. Doordat de hoge investeringen in de bedrijfsbebouwing niet volledig afbetaald kan worden. Agrariërs blijven hierdoor op papier actief, omdat het stoppen vaak een grote belasting en/ of hypotheekschuld betekend, waarbij met name de belasting (stakingsbelasting) een groot probleem vormt. De stallen zullen dus geheel of gedeeltelijk leegstaan, al dan niet deels gebruikt voor opslag van caravans en boten als oudedagvoorziening (College van Rijksadviseurs, 2014). Sloop van de opstallen/ bedrijfsbebouwing kost immers een hoop geld en wanneer de pensioenvoorziening van de boer in het geding is, zal sloop niet hoog op de prioriteitenlijst staan.

2.4.5 Criminaliteit en brandstichting In de leegstaande schuren worden door boeren nieuwe activiteiten in de schuren voortgezet. Variërend van nevenactiviteiten die zonder vergunning worden uitgevoerd. Tot criminele activiteiten, waarbij drugsafval gedumpt wordt in de mestkelders of de leegstaande schuren ingericht worden tot drugslabs of grootschalige hennepkwekerijen (Boerderij Week 7, 2016). Naast deze onwenselijke activiteiten lonkt het gevaar ook dat leegstaande stallen en schuren in rook opgaan door opzettelijke brandstichting. Een vrijstaande ongebruikte stal of schuur is vanwege de ontbrekende controle een makkelijk doelwit voor brandstichting. Iets wat met de grote hoeveelheden asbest die aanwezig zijn in de oude schuren geheel onwenselijk is (RegioHoogeveen, 2016). 2.5 Aantallen en cijfers In deze paragraaf wordt geïnventariseerd hoeveel agrarische bedrijven er naar verwachting de komende jaren vrij zullen komen. Hiervoor wordt eerst gekeken naar redenen waarom agrarische bebouwing vrijkomt. Vervolgens zal verder ingegaan worden op de cijfers van het aantal agrarische bedrijven in Nederland en de Alblasserwaard

21


2.5.1 Stoppende agrariërs Het vrijkomen van agrarisch vastgoed kent een voornaamste reden en dat is dat de huidige boer met de agrarische werkzaamheden stopt en geen opvolging heeft en/of dat de agrarische bebouwing niet geschikt is voor voortzetting van de agrarische functie. 2.5.2 Waarom stoppen agrariërs De agrarische bedrijven die stoppen kennen verschillende oorzaken. Leeftijd, gezondheid, financiële situatie en grote van het bedrijf spelen hierin een belangrijke rol. Ruim zeven op de tien agrarische bedrijven worden gestaakt omdat zij geen opvolger binnen het gezin hebben (NVM, 2008) en dus verkocht moeten worden aan een nieuwe agrariër of te koop aangeboden worden als particulier woonhuis. Daarnaast is de schaalvergroting in de agrarische sector een van de voornaamste redenen om te stoppen. Het is voor agrariërs steeds lastiger om rendabel te boeren. Nederlandse boeren beginnen in financiële

“Door de dalende melkprijzen teren ze op hun reserves. Op dit moment is de kostprijs van melk hoger dan de verkoopprijs “ problemen te komen. “Door de dalende melkprijzen teren ze in op hun reserves. Op dit moment is de kostprijs van melk hoger dan de verkoopprijs” (Haijkens, 2015). Daarnaast kent de melkveehouderij sinds de afschaffing van het melkquotum begin 2015 lage prijzen. Veel agrariërs die stoppen met hun bedrijf, doen dat omdat hun bedrijf niet verder ontwikkeld kan worden en nog onvoldoende

22

oplevert. In hoofdstuk 5 is een profielschets opgesteld van de stoppende agrariër hier zal verder ingegaan worden op de situatie van de agrariër. Uit analyse van de cijfers van het CBS blijkt dat agrarische het aantal kleine agrarische bedrijven (tot € 250.000,- omzet) afneemt. Het aantal grotere agrarische bedrijven toeneemt (vanaf €1.000.000,- omzet). Maar dat het totaal aantal agrarische bedrijven wel afneemt, dit duidt op een duidelijke schaalvergroting in de sector. Bedrijven tussen de € 250.000,- en €1.000.000,- omzet blijven redelijk stabiel de afgelopen vijftien jaar. (CBS.nl, 2016) Daarnaast speelt een steeds groter wordende regeldruk een belangrijke rol voor agrariërs om te stoppen met het boeren. 2.5.3 Opschaling Uit analyse van stukken van De NVM kan geconcludeerd worden dat de NVM van mening is dat de opschaling van agrarische bedrijven in Nederland moet kunnen doorgaan. Schaalvergroting is immers noodzakelijk om de strijd met de concurrentie in Europa en in de rest van de wereld te kunnen aangaan. De NVM stelt dat wanneer de overheid dit niet toe laat of ondersteund, dat hiermee de ontwikkeling van een gezonde landbouwsector in Nederland wordt gehinderd of zelfs onmogelijk wordt gemaakt. Daarnaast geeft de NVM aan dat een positieve houding ten opzichte van schaalvergroting ook zorgt voor een verbetering en verfraaiing van het landelijk gebied.


2.5.4 Geen opvolging Uit de meest recente cijfers van het CBS (Landbouwtelling 2016), komt naar voren dat meer dan de helft van de bedrijven met een bedrijfshoofd van 55 jaar of ouder geen bedrijfsopvolger heeft. Dit betekend dat voor ruim vijftien duizend agrarische bedrijven de toekomst onzeker is. Bij melkveehouderijen staat bij 40% van de bedrijven met een bedrijfshoofd van 55 jaar of ouder, geen opvolging klaar. In de provincie Zuid-Holland heeft naar schatting 47% bedrijven met een bedrijfshoofd van 55 jaar of ouder, geen opvolging. (CBS.nl, Meeste boerderijen geen bedrijfsopvolger, 2016). “Boeren in Gelderland, Utrecht en Zuid-Holland hebben de minste kans om hun bedrijf te verkopen of door te geven.” (NOS.nl, 2016) 'Hoe groter het bedrijf, hoe groter de kans dat er bedrijfsopvolger is. Maar ook de animo voor bedrijfsovername op grote bedrijven slinkt.' Dit maakt het CBS op uit de voorlopige cijfers van de landbouwtelling. (Boerenbusiness, 2016) Het aantal agrarische bedrijven met een bedrijfshoofd van 55 jaar of ouder betreft 45% van het totaalaantal agrarische bedrijven. In de groep bedrijfshoofd 55 jaar of jonger zullen ook bedrijven zitten die geen opvolging hebben, echter kan verwacht worden dat deze op een minder korte termijn zullen stoppen dan de 55 jaar of ouder groep. 2.6 Afname agrarische bedrijven In de afgelopen 15 jaar is het aantal agrarische bedrijven in het landbouwgebied Alblasserwaard & Vijfheerenlanden gedaald met ruim 30%. In het onderstaand Figuur 3 is het aantal agrariërs in de Alblasserwaard & Vijfheerenlanden volgens de cijfers van de jaarlijkse landbouwtelling van het Centraal bureau statistiek (Centraal Bureau voor de Statistiek, Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio, 2016) weergeven. Dit zijn dus zeer specifieke cijfers over het aantal actieve agrariërs in het gebied. Echter zullen er nog wel gevallen zijn van agrariërs die al wel gestopt zijn maar nog wel wonen in de boerderij met opstallen. In dit hoofdstuk zal de deelvraag: “Hoeveel agrarische bedrijven verliezen jaarlijks per saldo hun agrarische functie?” beantwoord worden. Figuur 3 - Aantal actieve agrarische bedrijven in de Alblasserwaard weergeven per jaartal Jaar Aantal Agrarische bedrijven Gestopte bedrijven

2000 1208

2005 951

2010 897

2015 822

-

- 257

- 54

- 75

In het onderstaande figuur zijn de cijfers van de laatste twee landbouwtellingen weergeven. De afname in het aantal agrarische bedrijven welke tussen 2005 en 2015 129 bedroeg, terwijl het afgelopen jaar het aantal agrarische bedrijven met 121 is afgenomen. Dit duidt op een aanzienlijke stijging in het aantal stoppende agrarische bedrijven. Deze grote afname is niet iets van alleen de Alblasserwaard, zoals te zien is neemt ook het aantal agrarische bedrijven in Zuid-Holland en Nederland sterk af.

23


Figuur 4 – Totaalaantal agrarische bedrijven Nederland

Zuid-Holland

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden

2015

63913

5845

822

2016

55364

5049

701

Verschil

-8549

-796

-121

Door het CBS is bij het uitbrengen van de gegevens van de landbouwtelling van 2016, ook de Excel sheet verstrekt “Maatwerk Bedrijfsopvolging” hieruit blijkt dat van de agrarische bedrijven met een bedrijfshoofd ouder dan 55 jaar 65,6% in Zuid-Holland geen opvolging heeft, voor de melkveehouderijen in de provincie Zuid-Holland ligt het geen opvolgingspercentage aanzienlijk lager. Melkveehouders ouder dan 55 jaar hebben in de provincie Zuid-Holland dus meer opvolging dan andere sectoren. Echter wanneer het percentage bedrijven met opvolging bij een bedrijfshoofd boven de 55 jaar in Zuid-Holland, vergeleken wordt met andere provincies heeft de provincie het laagste opvolgingspercentage van heel Nederland. De verschillen in opvolgingspercentages tussen de provincies zijn alleen niet noemenswaardig groot. Op basis van alleen deze cijfers zou geconcludeerd kunnen worden dat voor melkveehouderijen een meer opvolging is dan voor andere agrarische sectoren. Ondanks dat het opvolgingspercentage bij melkveehouderijen wel hoger is dan voor andere sectoren, blijft nog steeds een vors aantal van 44,8% van de melkveehouderijen zonder opvolging over. Figuur 5 - Opvolging bij bedrijfshoofd 55 jaar of ouder (CBS.nl, Maatwerk Bedrijfsopvolging, 2016)

Totaal Geen opvolging Wel opvolging % zonder opvolging

Nederland 25371 15276 10095

Zuid-Holland 2172 1425 747

Melkveehouderijen in Zuid-Holland 516 231 285

60,2%

65,6%

44,8%

2.7 Analyse stoppende agrariërs Het aantal stoppende agrariërs in het landbouwgebied is relatief gezien even hoog als in Nederland. Voor Nederland wordt verwacht dat tot 2030 ten minste 32 miljoen m² agrarische bedrijfsbebouwing haar agrarische functie zullen verliezen (Koenders, 2016). Daarvan zal circa de helft een nieuwe invulling kunnen vinden. De resterende circa 15 miljoen m² zal leegkomen

24

te staan. Deze leegstand is groter dan de verwachte leegstand in 2030 als het gaat om kantoorruimte of winkelruimte in Nederland (Alterra, 2014). Uitgaande van relatief gezien zelfde daling in het aantal agrarische bedrijven in de Alblasserwaard & Vijfheerenlanden als in de rest van Nederland lijdt dit tot een totale leegstand van 186.000 m². Hierbij is al rekening gehouden dat een deel van de stoppende agrariërs opvolging hebben binnen het bedrijf en dat de bedrijfsvoering gecontinueerd wordt.


Alsook dat voor een deel al een nieuwe invulling komt dan wel of door transformatie al dan niet door verkoop aan een groeiende agrariër. Rekensom: 15.000.000 * 1,24% = 186.000 m² (Uit gegevens van het CBS blijkt dat 1,24% van de agrarische bedrijven in Nederland in het landbouwgebied Alblasserwaard & Vijfheerenlanden ligt.) Echter wordt door de LTO Noord (Klerk, 2016) een lager aantal vrijkomende agrarische bebouwingen verwacht. Door LTO Noord is begin 2016 een onderzoek gehouden in drie gemeente in West Utrecht (De Bilt, Oudewater en Houten) onder de agrariërs zelf. LTO Noord concludeerde dat er 182.338m2 vrijkomt volgens berekening van Alterra. Echter uit het onderzoek van LTO Noord komt naar voren dat verwacht wordt dat 80.126m2 leeg komt te staan in 2013. Uitgaande van gemiddeld 1.500m2 (gebaseerd op gegevens van verschillende makelaars en onderzoeken zie hiervoor ook hoofdstuk 7 Bestaande situatie) bedrijfsbebouwing per agrarisch bedrijf, dat nog steeds 53 bedrijven vrij zullen komen in deze drie gemeente van de totaal 360 bedrijven. Dit komt neer op circa 15% van de agrarische bedrijven in de regio die leegkomt te staan. Ter vergelijking wanneer ditzelfde percentage in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden vrij zou komen, zou dit betekenen dat circa 121 agrarische bedrijven vrij zullen komen tot 2030. Deze 121 bedrijven zullen totaal (uitgaande van de 1.500m2 bedrijfsbebouwing

gemiddeld) totaal 181.500m2 betrekken. De twee verschillende benaderingen van het berekenen van het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwingen, komen ondanks een verschillende methodiek voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden wel op een vergelijkbaar aantal m2’s uit. Hierdoor kan dus geconcludeerd worden dat tussen de 180.000m2 en 190.000m2 leeg zal komen te staan. 2.8 Alternatieve berekening Een derde berekening van het aantal stoppende agrariërs wordt berekend aan de hand van het totaal beschikbaar grasland. Hiervoor is gekeken naar het totaal grasland in de provincie Zuid-Holland (CBS, 2016) dit bedraagt 7.869.529 are. Uit de gesprekken met de verschillende makelaars kwam naar voren dat een agrarisch bedrijf tenminste 5.000 are nodig heeft om een nog enigszins rendabele bedrijfsvoering te kunnen voeren. Wanneer het grasland dus optimaal verdeeld zou worden tussen alle agrariërs betekend dat dat er 1.573 agrarische bedrijven actief kunnen zijn. Echter zijn er in Zuid-Holland in 2015, 2.437 agrarische graasdierbedrijven

25


actief. Hieruit kan opgemaakt worden dat een hele hoop agrarische bedrijven momenteel onvoldoende land hebben en dat om de ‘optimale’ verdeling van het grasland in de provincie te bereiken 34% van de huidige bedrijven zullen moeten stoppen. Echter zullen natuurlijk nooit alle ‘te kleine’ bedrijven stoppen, omdat deze bijvoorbeeld op betere tijden blijven hopen. Maar dit aanzienlijk hoge percentage duidt wel op een grote groep agrarische bedrijven waarbij financiële problemen kunnen gaan voorkomen, doordat er te weinig grond beschikbaar is. Ook de fosfaatrechten, waarbij zoals al aangegeven werd land aangekocht moet gaan worden, indien er een overschrijding plaats vindt, speelt hier een rol in.   2.9 Conclusie stoppende agrariërs Uit de drie bovenstaande rekensommen valt te concluderen dat de grote van de totale leegstand van agrarische bebouwing in de Alblasserwaard dusdanig groot is dat wanneer geen maatrelen getroffen worden tegen de leegstand het landelijk karakter aangetast zal worden, door de leegstand en verpaupering van de bebouwing. Het is dus noodzakelijk een/meerdere oplossing(en) te vinden voor dit probleem om ongewenste leegstand in het gebied te voorkomen. Om een nauwkeurige berekening te maken van het aantal m2’s dat verwacht leeg te komen tot 2030, wordt geadviseerd een specifiek onderzoek onder de regionale agrariërs in de Alblasserwaard te laten uitvoeren.

26

Het antwoord op de vraag: Hoeveel agrarische bedrijven verliezen jaarlijks per saldo hun agrarische functie in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden? Is 8,13. Uitgaande van een totale leegstand in 2030 van 183.750m2 betekend dit dat vanaf 2015 totaal 122 bedrijven stoppen en dat hier geen opvolging bij plaatst vindt. Dit is berekend aan de hand van de gegevens van 2015. Volgens de meest recente landbouwtelling van november is het aantal agrarische bedrijven in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden met 121 bedrijven afgenomen. Niet elk gestopt agrarisch bedrijf zal direct vrijkomen of zal leegkomen te staan omdat er geen nieuwe invulling mogelijk is, op den duur zal de agrarische functie wel her bestemd moeten worden naar een nieuwe functie, omdat er anders spraken zal zijn van illegaal gebruik. De verwachting dat maar 122 agrarische bedrijven vrijkomen tot 2030 zal waarschijnlijk dus zelfs aan lage kant zijn.   2.10 Wijzigende regelgeving in de agrarische sector De wijzigende regelgeving en regeldruk speelt voor veel agrariërs een belangrijke rol bij het boeren. Zo blijkt ook uit de kamerbrief van 10 juni 2016 betreffende de ‘Regeldruk begroting landbouw en natuur’. Naast dat boerenkinderen te weinig inkomensperspectief zien, speelt de maatschappelijke weerstand rond het boerenwerk en de voortdurende regeldruk van de overheid ook een belangrijk rol in de jaarlijkse afname van het aantal boeren. (Wittenberg, 2016). In deze paragraaf worden de onlangs gewijzigde regelgevingen in de agrarische sector kort toegelicht.


2.10.1 Wijziging regelingen geurhinder en ammoniak Vanaf 1 oktober zijn de regelingen ‘Geurhinder en Veehouderij’ en ‘Ammoniak en veehouderij’ gewijzigd. Zo is onder meer de geuremissiefactor voor huisvesting van vleeskuikens verhoogd. De RAV-lijst is op bepaalde onderdelen aangepast, waardoor de emissiewaarde van emissiearme vloeren, die in 2014/2015 gemeten zijn, met 50% of meer verhoogd zijn. De Ecovloer is daarentegen wel verlaagd in zijn emissiewaarde. (Hans Rietveld Agrarisch Advies, 2016) 2.10.2 Melk- en mestoverschot De 17.500 melkveehouders in Nederland produceren te veel melk. In de aanloop naar het vrijgeven van de melkquota in april 2015, is door boeren veel geïnvesteerd in stallen en in uitbreiding van hun veestapel. Hierdoor is zowel de melkproductie gestegen als ook de mestproductie. De sector heeft van de Europese Commissie een tijdelijke ontheffing gekregen om 20% meer mest (en daarmee fosfaat) te produceren dan gemiddeld. Echter is na de vrijgave van de melkquota de veestapel zo sterk gegroeid, dat Nederland zich niet meer kan houden aan deze mestregel. Door vertegenwoordigers van melkveehouders, de verwerkende industrie, diervoederbedrijven en banken is medio november 2016 een overleg geweest, omdat onzekerheid heerst over de toekomst van de melkveesector. “Alle betrokken zien in dat de sector niet op de oude voet verder kan.” De partijen willen gezamenlijk een plan opstellen om de veestapel sterk in te laten krimpen. Er ligt naar verluidt een plan voor een vermindering van de veestapel met 175.000 koeien. Een noodscenario voorziet zelfs een reductie met ruim 400.000 koeien, een kwart van het totaal. (Verbeek, 2016) Het overschrijden van de vrijstelling die door Brussel is verleend aan Nederland zou kunnen leiden tot het intrekken van deze tijdelijke ontheffing. Het vrijwillig of verplicht reduceren van het aantal koeien zal gepaard gaan met meer stoppende agrarische bedrijven. De onzekerheid over de aanpak om het aantal koeien te reduceren, zal een potentiele opvolger dan ook eerder afschrikken momenteel.

27


28


2.10.3 Fosfaatrechten Door de Europese Unie ((Uitvoerbesluit van de Europese Commissie: (2014/291/EU) is het fosfaatproductie plafond gelijkgesteld aan de fosfaatproductie van de Nederlandse veestapel in 2002 en bedraagt 172,9 miljoen kg fosfaat. Dit fosfaatplafond is opgesteld door de EU, omdat bij een overschrijding de druk op de mestmarkt in Nederland onverantwoord groot zou worden (Centraal Bureau voor Statastiek, 2016). Door de Nederlandse overheid wordt op basis van het aantal aanwezige koeien op 2 juli 2015, vastgesteld hoeveel fosfaatrechten een agrarisch bedrijf krijgt toegewezen. Dit wordt berekend aan de hand van het aantal stuks melkvee met de forfaitaire fosfaatproductie-norm. Vanaf 1 januari 2017 gaan de fosfaatrechten in. Bij het overschrijden van de fosfaatrechten, dient het bedrijf voor de overschrijding extra gronden te kopen en de overige extra fosfaatproductie Wet Verantwoorde groei melkveehouderij. Dit kan leiden tot een nog grotere druk op de agrarische grondposities. Melkveehouders hebben tot 2018 om de fosfaatproductie in overeenstemming te brengen met de fosfaatrechten (Jacobsen & Van Westreenen Adviseurs, 2016). Hiervoor kunnen zij bijvoorbeeld van 1 januari 2017 fosfaatrechten van andere agrariërs overkopen. Hierbij wordt echter 10% van de fosfaatrechten afgeroomd. Voor bedrijfsovernames buiten familieverband, vindt deze afroming ook plaats. (de Snoo & Boerderij.nl, 2016) Dit leidt tot strengere voorwaarden en criteria voor de nieuwe ondernemer, waardoor mogelijk de verkoop van melkveehouderijen nog lastiger zal worden. 2.10.4 Conclusie Van al de hierboven genoemde ontwikkelingen kan gesteld worden dat deze bijdragen aan het versneld vrijkomen van de agrarische bebouwing in Nederland en leiden tot een toename van de regeldruk op de agrariërs. Agrariërs zullen niet alleen vanwege de toenemende regeldruk stoppen, echter bij mindere periode kan de regeldruk wel het plezier ontnemen voor de boer.

29



BELEIDS KADERS


3.1 Inleiding e regelgeving in Nederland omtrent het agrarische gebied zijn per provincie geregeld. Vanuit het Rijk zijn geen directe visies en beleidsbepaling voor vrijkomende agrarische (bedrijfs-)bebouwingen specifiek. Wel hebben Rijks/Europese regelgeving op agrarisch gebied direct en indirect invloed op het aantal stoppende agrariërs. Doordat vanuit regelgeving agrariërs steeds meer grond moeten bezitten in verhouding tot het aantal vee dat is toegestaan. Wordt door groeiende agrariërs steeds meer land gekocht van nabijgelegen kleinere agrariërs, welke uiteindelijk overblijven met een woning plus een grote hoeveelheid stallen zonder grond.

D

Specifieke regelgeving over herbestemming, functie invullingen en gebiedsvisies worden in de provincie vastgesteld. De provincie Zuid-Holland kent onder andere het landbouwgebied Alblasserwaard & Vijfheerenlanden. Voor dit landbouwgebied is door de provincie een Gebiedsprofiel opgesteld. Daarnaast heeft elke gemeente binnen de Alblasserwaard een eigen visie op hoe om gegaan dient te worden. In dit hoofdstuk wordt de deelvraag “Hoe ziet de beleidskaders van gemeente, provincie en het rijk eruit?” Worden beantwoord.

3.2 Analyse regelgeving en visie Zuid-Holland Het gebied de Alblasserwaard betreft in de provincie maar een relatief kleiner deel. Vanuit de provincie is de Verordening Ruimte (2014) (Provinciale Staten Zuid-Holland, 2014) van toepassing op het gebied met bijbehorende toelichting Visie Ruimte/Mobiliteit (2014) opgesteld voor de gehele provincie. Alsook dat een specifiek gebiedsprofiel (VeenenBosenBosch, 2012) is vastgesteld van de Alblasserwaard & Vijfheerenlanden. De belangrijkste regelgeving uit de Verordening Ruimte en uitgangspunten uit de Visie Ruimte/Mobiliteit en het gebiedsprofiel zijn hieronder benoemd. Uitbreiding van de bebouwing ten behoeve van nevenactiviteiten naast de hoofdactiviteit agrarisch is toegestaan binnen het bouwperceel; + Herbestemmen in de ruilverkavelingslinten is toegestaan indien dit geen belemmering vormt voor de omliggende agrarische bedrijven; + Behoudt van het lineaire karakter van de linten; + Bij grootschalige ontwikkeling blijft het lint herkenbaar, zodat het lint zijn eigen gezicht behoudt; + Doorzichten vanaf de weg naar het achterland dienen behouden te blijven;

32


3.2.1 Ruimte voor Ruimte regeling Begin 21e eeuw is vanuit de overheid op provinciaal niveau de Ruimte-voor-Ruimte regeling opgesteld, ook wel bekend als rood voor rood. Middels deze regeling wordt het mogelijk gemaakt voor agrarische bedrijven om (gedeeltelijk) de oude bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor een woning terug te bouwen. De afgelopen tien/vijftien jaar biedt dit vooral voor agrarische bedrijven in het cultuurhistorisch bebouwingslint een uitkomst. Dit zijn veelal historische boerderijen welke niet tijdens de ruilverkavelingsperiode in de 20e eeuw zijn verplaatst naar de ruilverkavelingslinten en inmiddels de agrarische functie al hebben verloren. “In 2001 is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR) opgezet om deze kosten terug te verdienen via de ontwikkeling en verkoop bouwtitels. Per 1.000 m2 gesloopte stal mag één woningbouwkavel worden ontwikkeld.” (Brabant.nl, Ruimte voor ruimte, 2016)

3.2.2 Analyse provinciale regelgevingen en visie in Nederland De regelgeving van de Alblasserwaard is in dit hoofdstuk vergeleken met drie provincies, welke hieronder toegelicht zullen worden. Om een goed beeld te verschaffen van de regelgeving van de Alblasserwaard is in dit subhoofdstuk een vergelijking gemaakt met de drie provincies Noord-Brabant, Overijssel en Gelderland. Hiervoor is eerst een inventarisatie gemaakt van de belangrijkste kernpunten omtrent agrarische bebouwing in de drie provincies. Voor deze drie provincies is gekozen vanwege de overeenkomsten in het agrarisch landschap. Net als de Alblasserwaard hebben deze provincies in verhouding tot de rest van Nederland meer agrarische bebouwing (Centraal Bureau voor de Statistiek, Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio, 2016). Daarnaast is binnen elke provincie ook gekeken naar de visie van het grootste landbouwgebied binnen de provincie, om zo ook een meer beeld te krijgen van de regionale

Echter is de Ruimte voor Ruimte regeling in de provincie Zuid-Holland formeel vervallen. Vanuit de provincie wordt meer getoetst op de ruimtelijke verbetering en kwaliteit, dan op de feitelijke m2’s welke gesloopt worden.

33


3.2.3 Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant wordt gesproken over een verwachting dat 30 tot 40 procent van de agrarische bedrijven voor 2030 zal stoppen in de provincie. De helft hiervan zal uiteindelijk leegkomen te staan (Brabant.nl, Kwart boerderijen in Brabant leeg in 2030, 2016). Binnen de provincie wordt het probleem omtrent de leegstand van de agrarische bebouwing erkend. Zo zijn uit de structuurvisie (Provincie Brabant, 2014) de onderstaande punten naar voren gekomen: + Veehouderij in evenwicht brengen met het woon-/werkklimaat; + Windenergie op agrarische bebouwing stimuleren; + De provincie overweegt zonnepanelen op ‘braakliggende’ terreinen; + In het gebied ziet de provincie ook ontwikkelmogelijkheden voor bedrijven gelieerd zijn aan de agrarische sector, mits deze bijdragen aan de duurzaamheidsdoelen. Hierbij worden als voorbeeld gegeven (energie, mestverwerking, opslag en transport en bewerking van producten). 3.2.4 Overijssel Vanuit de provincie Overijssel is de omgevingsvisie (Provincie Overijssel & H+N+S Landschaparchitecten, 2015) opgesteld, welke geanalyseerd is tijdens het onderzoek hieruit zijn de volgende punten naar voren gekomen: + Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; + Als aanvulling op de woonmilieus in de steden/dorpen bieden woningen in het buitengebied een goede toevoeging (middels zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik). De rust en ruimte van de voormalige agrarische bebouwing in buitengebied biedt namelijk een aantrekkelijk woonmilieu; + Voorheen waren het voornamelijk kleinere agrarische bedrijven die stopte, welke vaak direct de bestemming wonen kregen. Hierdoor zijn in Overijssel al 1000’n woningen ontstaan op het platteland. Tegenwoordig zijn het voornamelijk nog grotere agrarische bedrijven die stoppen, deze locaties bieden ruimte voor meer woningen als ook nieuwe woonzorgconcepten. + Bij een hiervoor genoemde transformatie van agrarische bebouwing naar wonen, dient de grond bestemd te worden als plattelandswoning. Zodat omliggende agrarische bedrijven hierbij geen effect ondervinden bij het uitvoeren van hun bedrijf.

34


3.2.5 Gelderland Voor de inventarisatie van de visie van de provincie Gelderland is gekeken naar n haar Omgevingsvisie ‘Gelderland’ (Tereca, 2016) en naar de visie Kansrijk platteland Achterhoek (Wageningen UR, 2013) van het landbouwgebied Achterhoek (het grootste agrarische landbouwgebied van de provincie). Hieruit komen de onderstaande punten naar voren: + Nieuwe vestigingen van landbouw zijn niet toegestaan; Er kunnen meerdere functies (ook niet agrarisch) naast elkaar bestaan, + deze dienen te passen bij de gegeven kernwaarden van het gebied. (Natuur en landschap) De provincie is terughoudend in het toestaan van nieuwe woonhuizen in voormalige + agrarische bebouwing van de krimp van de regio. Daarnaast is vanwege stagnatie weinig animo voor nieuwbouw op landbouwgebied; Nieuwe economische dragers voor landbouwgoederen zijn mogelijk, + hierbij worden als voorbeeld gegeven recreatie, kantoor/vergaderruimte of zorgboerderijen. 3.2.6 Vergelijking beleid op provinciaal niveau Uit het onderzoek naar de regelgeving van de drie provincies (Noord-Brabant, Overijssel en Gelderland) blijkt dat elke provincie andere kernpunten hanteert waarop gestuurd wordt binnen de provincies. Regelgevingen uit deze provincies welke kansrijk of een toevoeging bieden voor de gehanteerde regelgeving binnen de Alblasserwaard zijn hieronder opgesomd, dit zijn punten welke tot op heden nog niet zijn meegenomen in de structuurvisies van de provincie Zuid-Holland. + Duurzaamheid (wind en zonne-energie); + Nieuwbouw agrarisch vastgoed niet toestaan; + Nieuwe economische dragers om het landelijk karakter in stand te houden; + Nieuwe Woon/Zorg-concepten; + Woningen bestemmen als plattelandswoning zodat omliggende agrarische bedrijven geen hinder ondervinden;

35


3.3 Analyse Landbouwgebied Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Het landbouwgebied de Alblasserwaard & Vijfheerenlanden kent een Regionaal Beleid, voor de regio is een Woonvisie AV (KAW, 2013) en een Regionale Structuurvisie 2030 (Regiobureau Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, 2012) opgesteld. Voor de gemeente Giessenlanden, Leerdam en Zederik is door de regio ook een landschapsplan vastgesteld (Brons Partners B.V., 2011). De belangrijkste uitgangspunten uit deze genoemde visies zijn hieronder kort benoemd. + + + + +

Verbreding van de landbouw. Waarbij de agrarische activiteiten gecombineerd worden met recreatie en zorgactiviteiten. De activiteiten dienen binnen het perceelplaats te vinden; Cultuur en toerisme versterken om zo de aantrekkingskracht van de regio te vergroten; Toeristische knooppunten met elkaar verbinden; De strategische positie tussen de randstad, Zuid- en Oost Nederland gebruiken om het gebied te versterken; Wonen met zorg creĂŤren, om zo langer thuis wonen in de regio mogelijk te maken.

3.4 Analyse regelgeving en visies van de gemeente In de onderstaande paragrafen is van de gemeenten Giessenlanden, Molenwaard en Zederik een inventarisatie gemaakt van de belangrijkste punten uit de aanwezige visies en beleidsbepalingen. Per gemeente is deze afzonderlijk benoemd. Gekeken is naar de visies en niet specifiek naar de huidige vigerende bestemmingsplannen, omdat de bestemmingsplannen veelal alleen de huidige situatie beschreven. 3.4.1 Giessenlanden De gemeente Giessenlanden ligt in het Zuidoostelijk deel van de Alblasserwaard. De structuurvisie van de gemeente is opgesteld in December (KuiperCompagnons, 2008). De belangrijkste uitgangspunten van de gemeente Giessenlanden omtrent vrijkomende agrarische bebouwing zijn hieronder benoemd. + Bij het toepassen van de Ruimte-voor-Ruimte regeling dient meer oog voor de omgeving te zijn. Ook kunnen verspreid liggen de stallen niet zomaar bij elkaar opgeteld worden om aan de Ruimte-voor-Ruimte regeling te voldoen; + In spelen en versterken op de groeiende vraag in de zorg (wonen en welzijn in de zorg); + Streekeigen beplanting dient te worden toegepast; + De functie in de ruilverkavelingslinten dient primair agrarisch te zijn, het toepassen van nevenactiviteiten door boeren om extra inkomsten te creĂŤren wordt wel ondersteund; + De functie in het cultuurhistorisch bebouwingslint dient voornamelijk recreatief/gemengd te zijn; + Dichtslibben van de ruilverkavelingslinten dient te worden voorkomen.

36


Vervolgfuncties Door de gemeente Giessenlanden zijn in het bestemmingsplan de onderstaande vervolgfuncties opgenomen als mogelijk wanneer de agrarische bestemming niet meer mogelijk is in het agrarisch gebied. + Wonen/hobbyboer; + Veehandelsbedrijven, paardenhandel, foeragehandel; + Inpandige opslag en stalling van agrarische producten in de bestaande bebouwing; + Paardenstalling/pensionstalling/stalhouderij; + Veearts/hoefsmederij/Ki-station; + Ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten (kaasmakerij, imkerij, riet- en vlechtwerk, klompenmakerij); + Hoveniersbedrijf in categorie 1, 2 en 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; + Huisdierenpension/hondenfokkerij; + Sociale functie (resocialisatie, therapie, zorgboerderij); + Inpandige statische volumineuze opslag en stalling van niet agrarische producten/werktuigen/ voertuigen in bestaande bebouwing, behorende tot de categorieĂŤn 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.   3.4.2 Molenwaard De gemeente Molenwaard ligt in het Noordwestelijk deel van de Alblasserwaard en bestond tot 1 januari 2013 uit de gemeente Nieuw-Lekkerland, Graafstroom en Liesveld. Voor de drie voorheen gemeenten zijn nog wel individuele structuurvisies opgesteld. Vanwege verschil in ligging tussen Graafstroom (voornamelijk ruilverkavelingslinten) en Nieuw-Lekkerland (voornamelijk cultuurhistorische bebouwingslinten). Zijn de belangrijkste uitgangspunten omtrent vrijkomende agrarische bebouwing hieronder afzonderlijk benoemd. De drie visies binnen de gemeente Molenwaard vormen samen met het recentelijk uitgekomen Molenwaards kookboek de visie van de gemeente. Nieuw-Lekkerland (Croonen Adviseurs, Structuurvisie Nieuw-Lekkerland, 2012) + Behoudt karakteristiek landschap; + Groene omkadering rondom de bebouwing in de linten; + Nieuwe functies dienen geen belemmering te vorm voor de huidige agrarische bedrijven; + Ruimte-voor-Ruimte regeling kan toegepast worden, ook mogelijk om op een andere locatie terug te bouwen; + Bebouwing dient in een-lijn gesitueerd te worden zodat bestaande zichtvelden blijven bestaan.

37


Graafstroom (Croonen Adviseurs, Structuurvisie Graafstroom, 2012) + Openhouden en versterken van het landschap, geen bestaande doorzichten doorbreken; + Er wordt gestreefd naar benutting van de vrijkomende bebouwing voor woonfuncties al dan niet in combinatie met niet hinderlijke bedrijfsfuncties; + Inzetten op een verbrede landbouw en versterking van het agrotoerisme, met recreatieve mogelijkheden op knooppunten op het platteland. Liesveld (Gemeente Liesveld, 2006) + Versterking van de eigen identiteit (openheid, rust en landelijk karakter); + Behoudt Oost-West openheid, openzicht vanaf de dijk langs de Lek; + Met nieuwe combinaties van functies in spelen op veranderd grondgebruik (vooral wanneer de kwaliteit van het landschap aangetast wordt); + Behoudt van het rustige en open karakter met duurzame landbouw als voornaamste drager van het landschap; + Agrarische nevenactiviteiten dienen een kleinschalig karakter te hebben; + Verwacht wordt da ca. 30% van de bedrijven haar agrarische functie verliest; + Op de laag gelegen natte graslanden wordt agrarisch natuur- beheer/ontwikkeling voorzien, wanneer de landbouw geen bestaansmogelijkheid meer ziet; + In vrijkomende agrarische complexen (eventueel in combinatie met niet hinderlijke bedrijvigheid) dienstverlenende bedrijven, welke een nieuwe economische drager kan zijn; + Ruimte-voor-Ruimte regeling toepassen voor het slopen van ontsierde agrarische bebouwing (stallen/schuren) en ter financiering enkele woningen in de dorpscontouren terug te bouwen; In spelen op rustige en route gebonden recreatie; + Molenwaard (Bosch Slabbers Landschapsarchitecten, 2016) ehoudt van de agrarische functie + B in de ruilverkavelingslinten. Wanneer agrarische bebouwing vrijkomt, dient deze een nieuwe agrarische functie te krijgen al dan niet getransformeerd te worden tot boerenland voor de naastgelegen boeren.  

38


Vervolgfuncties Door de gemeente Molenwaard zijn door de gemeente in het bestemmingsplan al de onderstaande mogelijke vervolgfuncties omschreven. Wanneer een van de onderstaande vervolgfuncties wordt toegepast binnen de in het bestemmingsplan omschreven regels en wanneer geen hinder ondervonden wordt ondervonden door omliggende bebouwingen. + Wonen en tuin; + Agrarisch hulp- en nevenbedrijf; + Veehandelsbedrijven, paardenhandel, foeragehandel + Overige bedrijven in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (Bouwbedrijf tot 1.000m2, opslagruimte, caravanstalling, datacenter, wijn vervaardiging, riet en/of kurk vervaardiging, aardewerkfabriek tot 40kW); + Inpandige opslag en stalling van agrarische producten in de bestaande bebouwing; + Ambachtelijke Be- en verwerking van agrarische producten (kaasmakerij, imkerij, riet- en vlechtwerk, klompenmakerij); + Hoveniersbedrijf in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; + Huisdierenpension/hondenfokkerij; + Sociale functie (resocialisatie, therapie, zorgboerderij). 3.4.3 Zederik De gemeente Zederik ligt in het Noordoostelijk deel van de Alblasserwaard. In de toekomstvisie (Gemeente Zederik, Toekomstvisie Zederik, 2015) wordt de onderstaande visie, beleid en uitgangspunten beschreven voor het landelijk gebied, alsook de specifieke uitgangspunten voor de agrarische bebouwing in de ruilverkavelingslinten en cultuurhistorische linten. + Ontwikkelen van de streekeigen identiteit; + Mogelijkheden van extensieve recreatie benutten; + Groene inpassing op bedrijventerrein en agrarische bedrijven in het buitengebied; + Wonen in een aantrekkelijke en rustige omgeving, met geschikte en betaalbare woningen voor jong en oud; + De landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied en de kernen benadrukken en leefbaar maken en houden voor toerisme en recreatie.

39


Vervolgfuncties Daarbij heeft de gemeente Zederik in haar bestemmingsplan al enkele herbestemmingsmogelijkheden (hieronder opgesomd) opgenomen, waarbij rekening is gehouden met een toenemend aantal vrijkomende agrarische bebouwingen in de regio. Het is dan ook mogelijk de bedrijfswoning op te splitsen in drie woningen, met de functie wonen. Alsook dat de agrarische bebouwingen her bestemd kunnen worden naar de functie bedrijf (categorie 1 of 2). Wanneer niet afgeweken wordt op deze functies en omliggende bedrijven geen hinder ondervinden van de woon en/ of bedrijfsfunctie hoeft geen bestemmingsplanwijzigingsprocedure doorlopen te worden. + Plattelandswoning; + + + +

Mantelzorg; Paardenbakken; Kamperen; Bed & Breakfast.

  3.5 Conclusie regionale en gemeentelijke regelgeving Aan de hand van de geĂŻnventariseerde visies en uitgangspunten van de provincie, het landbouwgebied de Alblasserwaard & Vijfheerenlanden en de drie gemeente zijn de onderstaande mogelijkheden, kansen, knelpunten en belemmeringen naar voren gekomen. Deze zijn in de onderstaande aspectenanalyse weergeven:

40


Positieve aspecten “Kansen en mogelijkheden” + Herbestemmen als Plattelandswoningen; + Agrarisch karakter behouden met nieuwe economische dragers; + Dienstverlenende bedrijvigheid, zoals zorg; + Recreatie (Kamperen bij de boer/ Bed&Breakfast); + Het hergebruik van de vrijkomende bebouwing als kans zien voor revitalisering van het landelijk gebied; + Ruimte voor Ruimte regeling, waarbij teruggebouwd wordt op een andere locatie; + Landschappelijke en cultuurhistorische waarden benadrukken; + Gebouwen een nieuwe functie geven met een duurzame maatschappelijke waarde, vergroot de levendigheid op het platteland; + Het behouden van het agrarisch karakter doormiddel van het toestaan van alleen agrarisch gerelateerde functies; + Een kans is het onderzoeken of het agrarisch karakter ook gehandhaafd of zelfs versterkt kan worden door een andere functie toe te staan op de locatie; + Het slopen van de agrarische bebouwing en hiervoor inruil bouwrecht verstrekken aan de agrariër op een andere locatie (bijvoorbeeld in het woonlint of aan de dorpskern). Negatieve aspecten “Bedreigingen en belemmeringen” Te weinig mogelijkheden voor het toepassen van maatwerk op vrijkomende locaties; + Het ontbreken bij agrariërs van geld en motivatie voor sloop, + alsook dat dit niet gefinancierd kan worden bij een bank; + Teveel behoudt van de agrarische functies waardoor geen alternatieve mogelijk zijn; + De gemeenten zijn erg terughoudend bij het herbestemmen van de agrarische bedrijfsbebouwing, ondanks dat dit vanuit de provincie wel toegestaan wordt wanneer de omliggende agrarische bedrijven geen hinder ondervinden van de nieuwe bestemming (wanneer de ruimte-voor-ruimte regeling toegepast wordt); + Lange doorlooptijd van de planologische procedures bij het wijzigen van het bestemmingsplan; + Gemeente wensen een concreet plan/initiatief/startnotitie dat getoetst kan worden, dit vergt veel kosten voor de agrariër zonder dat er zekerheid is tot wijziging.

41


3.5.1 Nevenfuncties Naast de omschreven vervolgfuncties worden door de gemeente ook meerdere nevenfuncties aangeboden, in dit onderzoek wordt hier niet naar gekeken omdat specifiek gekeken wordt naar de situatie waarin de agrarische bebouwing vrijkomt wanneer en geen agrarisch vervolg mogelijk is. Een kleinschalige nevenfunctie naast een onrendabel agrarisch bedrijf wordt als niet wenselijk gezien en zou er tot leiden dat de nevenfunctie voor het grootste deel van de inkomsten zou moeten zorgen en zou de nevenfuncties geen aanvulling meer zijn op de agrarische onderneming. 3.5.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat gemeente in de beleidsvisies en bestemmingsplannen al overduidelijk bezig zijn en rekening houden met mogelijk vervolgfuncties voor vrijkomende agrarische bebouwing, alleen dat dit in de ogen van de makelaars nog onvoldoende is of dat zij hier niet volledig van op de hoogte zijn wat alle mogelijkheden zijn. Hierom is het dus belangrijk dat de gemeente stoppende agrariĂŤrs en makelaars tijdig informeren over wat de mogelijkheden zijn.

42


43



WERKWIJZE & METHODIEK



Werkwijze & Methodiek

I

n dit hoofdstuk zullen de methoden, theorieën en modellen welke toegepast zijn worden beschreven en beargumenteerd. Daarnaast zal kort inhoudelijk ingegaan worden op de discussie tussen Alterra en Lto-Noord. Daarnaast zal een korte vergelijkingsanalyse gemaakt worden met voorgaande onderzoeken en studies en wat de toevoeging is van dit onderzoek aan de kennis die al aanwezig is over het onderzoek. 4.1 Discussie Door de onderzoekscentrum Alterra is begin 2015 een onderzoek uitgevoerd waaruit geconcludeerd werd dat tot 2030 30miljoen m2’s aan agrarische bebouwing vrijkomt. In het door de Lto-Noord gepubliceerde onderzoek van juni 2016. Wordt gesteld door de Lto gesteld dat de conclusie van Alterra niet volledig is en zeer selectief. De Lto geeft aan dat het onderzoek van Alterra is gebaseerd op een selectieve groep, het onderzoek van Alterra is uitgevoerd bij agrariërs met een bedrijfshoofd van 55 jaar of ouder, zonder bedrijfsopvolging. Dit kan gezien worden als een verhoogde risicogroep. Omdat des te ouder de boer, de kans op stoppen de komende 10/15 jaar groter is en dat het vrijkomen van de bebouwing wanneer geen opvolging aanwezig is binnen het bedrijf zeer groot is. Echter stelt Alterra in haar onderzoek dat het aantal m2’s vrijkomende agrarische bebouwing ‘slechts’ bij 15miljoen m2 problematisch is. In het onderzoek van Alterra wordt dus al een nuance gegeven op de onderzoeksresultaten. Daarnaast berust het onderzoek van Ltonoord slechts op een enquête onder 60 agrariërs in de provincie Utrecht en is er in het onderzoek van Alterra gekeken naar het aantal stoppende agrariërs per provincie en gemeente. Beide onderzoeksresultaten

kunnen gezien worden als van toepassing op dit onderzoek/ onderwerp en vormen dan ook beide een basis voor de berekening van het aantal vrijkomende locaties en m2’s in de Alblasserwaard. 4.2 Methode Het onderzoek opgedeeld in vier onderdelen. Devier onderdelen zijn afzonderlijk onderzocht middels verschillende onderzoekmethodes. De methodes worden hieronder toegelicht per onderdeel van het onderzoek. Het onderdeel “Ontwikkelingen en Trends in de agrarische sector” is middels een beschrijvenden literatuur onderzoek onderzocht worden. Alsook dat een literatuurstudie uitgevoerd zal worden naar bestaande documenten, rapporten, krantenartikelen en andere bronnen met betrekking tot leegstaande agrarische bebouwing. Voor het onderdeel “Beleidskaders” is middels een inventarisatieen veldonderzoek een verdieping gelegd worden in de aanwezige gegevens en regelgeving omtrent de vrijkomende agrarische bebouwing. Dit is allereerst gedaan aan de hand van de inventarisatie van de structuurvisies en regionale beleidsplannen. Deze twee onderdelen vormen samen de ‘onderlegger’ van het onderzoek. Aan de hand van deze onderlegger is middels een veldonderzoek in beeld gebracht welke visies/ ideeen en problemen de betrokken partijen hebben (kwalitatief onderzoek). Hiervoor zijn interviews afgenomen met agrarische makelaars, gemeente, de rabobank en agrarische advies comissies en belangenverenigingen (zoals de ABCcommissie en de Lto-Noord). De resultaten van de interviews zijn middels het verwerken van de overeenkomsten en verschillen in visie

47


en kennis in een samenvatting verwerkt. De hiervoor gehouden interviews bestonden uit een interactief gesprek met open vragen model. Waarbij de geïnterviewde de ruimte kreeg om zijn antwoord toetelichten. Zodat een goed beeld geschetst kon worden. Met dit kwalitatieve onderzoek heb ik willen aantonen dat de verschillende partijen ook over een verschillend kennis niveau hebben met betrekking tot het aantal vrijkomende agrarische bebouwingen, alsook dat de partijen verschillende visies hebben. In het onderdeel ‘Bestaande situatie’ zijn de volgende methoden toegepast, aan de hand van het analyseren van cbs gegevens zijn verschillende conclusies getrokken. Daarnaast is middels het verzamelen van gegevens van de website www.funda.nl een gemiddelde berekening gemaakt van de oppervlakte, bebouwingsvolume en bouwjaar van de ‘bestaande situatie’. Het beschrijven van deze bestaande situatie had als doel het uiteindelijk geven van een gemiddelde situatie, zodat deze gebruikt kan worden voor het toepassen van de marktkansen.

48

Voor het onderdeel “Marktkansen en Ontwikkelingsvarianten” zal aan de hand van de in de voorgaande onderdelen opgedane kennis verschillende ontwikkelingsvarianten opgesteld worden. Dit is gedaan aan de hand van zeven beoordelingscriteria. Met als doel alle marktkansen op dezelfde criteria te beoordelen en hieruit de ‘beste’ naar voren te laten komen. De drie marktkansen die het hoogstscoorde zijn vervolgens in het hoofdstuk ontwikkelingsvarianten, financieel berekend. Middels een stichtingskostenberekening is voor alle drie de varianten berekend wat de benodigde investering en opbrengsten zijn. Met als doel van elke variant het uiteindelijk rendement te bepalen, zodat voor zowel vrijkomende agrarische locaties in het cultuurhistorisch lint als in het ruilverkavelingslint een ontwikkelingsvariant geadviseerd kan worden.


4.3 Analyse en toevoeging Dit onderzoek biedt een toevoeging op de bestaande kennis, hoewel al eerder twee grootschalige onderzoeken naar vrijkomende agrarische bebouwing zijn gedaan door de Lto-Noord en Alterra. Echter werd in beide onderzoeken alleen het ‘probleem’ en de grote onderzocht van het aantal vrijkomende locaties. Dit onderzoek biedt naast het berekenen van de vrijkomende locaties voor de Alblasserwaard specifiek ook een berekening en onderbouwing voor mogelijke oplossingsvarianten. Daarnaast zijn in dit onderzoek ook een divers aantal marktpartijen en gemeente betrokken en geïnterviewd, door juist ook de input vanuit die kant te verwerken en te betrekken in het onderzoek kan gesproken worden over een toevoeging van de kennis over vrijkomende agrarische bebouwingen.

49



INTER VIEWS



Interviews 5.1 Inleiding

V

oorafgaand aan het onderzoek en gedurende het onderzoek zijn meerdere vragen opgekomen welke door de verschillende betrokken actoren beantwoord zijn. In dit hoofdstuk zal per gehouden interviewvraag een korte samenvatting met de belangrijkste punten toegelicht worden. In de bijlagen is van elk interview een samenvatting opgenomen. Er is gekozen voor een kwalitatief interview met open vragen waarbij, het interview met alle partijen zal gehouden worden aan de hand van dezelfde lijst open vragen, zodat de antwoorden van de verschillende partijen goed met elkaar vergeleken kunnen worden. 5.2 Analyse/ Vergelijking Om een zo’n goed mogelijk beeld te krijgen van de problematiek rondom de vrijkomende agrarische (bedrijfs-)bebouwing zijn interviews gehouden onder een diverse groep (Rabobank, Lto, NVM, diverse makelaars en gemeenten uit de Alblasserwaard). De antwoorden zijn naast dat zij als input voor het onderzoek gebruikt zijn ook met elkaar vergeleken. Hierbij is een vergelijk gemaakt tussen de makelaars onderling, gemeente

onderling en tussen alle partijen. Hieronder zullen de belangrijkste overeenkomsten en verschillen die in de interviews naar voren komen benoemd worden. 5.2.1 De omvang van de vrijkomende agrarische bebouwingen Uit de interviews blijkt dat alle geïnterviewde bekend zijn met de trends rondom vrijkomende agrarische (bedrijfs-)bebouwing. Hierbij kan wel onderscheidt gemaakt worden tussen twee groepen; Groep 1 bestaande uit de Gemeente en makelaars en Groep 2 bestaande uit de adviescommissies, bank en belangenvereniging. Groep 1 is hierbij direct betrokken bij een ontwikkeling van een vrijkomende agrarische bebouwing. Waarbij groep 2, meer als een derden partij betrokken zijn bij de ontwikkeling en vaak pas later in het proces betrokken worden. Aan de hand van de input van de geïnterviewde kan geconcludeerd wordt dat het aantal stoppende agrariërs de komende jaren zal toenemen. Omdat nagenoeg alle geïnterviewde aangeven dat zij in hun werkgebied het aantal principe verzoeken, herbestemmingen en bedrijfsbeëindigingen zien stijgen.

5.2.2 Problemen bij ontwikkeling van vrijkomende agrarische bebouwingen Om een goed inzicht te krijgen in de problemen die spelen bij het ontwikkelen van de vrijkomende agrarische bebouwing, is de vraag aan de verschillende partijen gesteld ‘Welke problemen komen jullie nu tegen bij de ontwikkeling van vrijkomende agrarische bebouwing?’. Hieruit kwam voornamelijk naar voren dat de procedure/ doorlooptijd van één enkele ontwikkeling zeer lang duurt, redenen hiervoor zijn dat elk afzonderlijk project maatwerk nodig heeft en dat door de wet voorgeschreven wordt dat een bestemmingsplan wijziging een geruime tijd ter inzage moet liggen. Alsook dat hiervoor de benodigde onderzoeken voor uitgevoerd moeten worden.

53


Daarnaast werd aangegeven dat en goede afstemming tussen de initiatiefnemers en de gemeente vaak ontbreekt. De initiatiefnemer legt vaak het verzoek bij de verkeerde persoon of loket en omschrijft dit niet duidelijk genoeg. De gemeente stelt zich in de ogen van de initiatiefnemer niet open genoeg en is niet duidelijk genoeg over waar de ondernemer dan wel zijn principe verzoek kan bespreken met de gemeente en aan welke voorwaarden het plan moet voldoen om goedgekeurd te worden. Tevens vormt de ligging van de bebouwing in het ruilverkavelingslint ook voor een probleem, de locaties liggen vaak ver van voorzieningen en zijn hierdoor minder interessant en het wonen op dit soort locaties is vaak in strijd met hindercontouren van nabijgelegen agrarische bedrijven. 5.2.3 Rol van de gemeente Om een inzicht te krijgen in de rol/ handelingen van de gemeente inzichtelijk te maken zijn de niet gemeente partijen gevraagd naar

54

hun meningen over en ervaringen met de gemeenten. Hieruit blijkt dat de gemeente door de niet gemeente partijen als vrij terughoudend en niet flexibel wordt ervaren. De gemeente zelf geeft ook aan dat zij zichzelf meer open moeten stellen en een toegankelijk moeten zijn voor ondernemers. Precedentwerking wordt zowel vanuit de gemeente als vanuit de niet gemeente partijen als risico aangegeven, waarbij men ‘bang’ is dat wanneer een functie op de ene locatie toegestaan wordt, dit direct bij meerdere locaties toegepast mag worden. Dit versterkt de terughoudendheid van de gemeente. Aan de andere kant geven gemeente ook aan dat ondernemers vaak te laat in het proces pas bij de gemeente aan kloppen en vaak met niet reële plannen komen. Het is voor de gemeente wenselijk om al eerder met ‘stoppende ondernemers’ in gesprek te gaan. 5.2.4 Risico’s leegstand Een logisch gevolg van het op grote schaal vrijkomen van agrarische bebouwingen in het buitengebied levert logischerwijs, wanneer deze niet gesloopt worden, leegstand op. Middels het stellen van de vraag welke gevolgen leegstand kent en of dit gewenst is, is met deze vraag aangetoond dat alle geïnterviewde partijen leegstand als ongewenst zien en dat dit voornamelijk negatieven gevolgen kent zoals deze ook al benoemd zijn in hoofdstuk 0. Met de antwoorden van de verschillende partijen zijn de onderzoeksresultaten/ conclusie met betrekking tot de gevolgen van leegstand geverifieerd.


5.2.5 Oplossingsvarianten Aan alle verschillende partijen is gevraagd wat zij als geschikte en mogelijke marktkansen zien voor de vrijkomende agrarische bebouwingen, deze marktkansen zijn in hoofdstuk 7 verder beschreven en toegelicht. Hieronder zijn de genoemde marktkansen kort benoemd: + + + + + + + + + +

Slopen en terugbouwen in een daarvoor bestemd bebouwingslint; Plattelandswoning; Multifunctionele landbouw; Bio economie (algenproductie of restafval verwerking als diervoeding); Meerdere woningen die gezamenlijk een paardenbak delen (knooperf); Recreatie (Bed & Breakfast, kamperen bij de boer, wellness center); Werken aan huis; Kleine bedrijfsfunctie (aannemer, zzp’er, schilder, rietdakdekker); Stallingsruimte/ opslag; Semi- agrarisch gerelateerde bedrijfsfunctie (viskwekerij o.i.d.);

+ Zorgboerderij; + Kinderdagverblijf; Een deel van de genoemde oplossingsvarianten, zijn al door gemeente verwerkt in de door de gemeente opgestelde visies, echter zijn de inpassingsmogelijkheden vaak nog onvoldoende. 5.2.6 Financieringsrisico’s Om inzichtelijk te krijgen of en welke financiële en financieringsrisico’s optreden is deze vraag aan alle geïnterviewde gesteld. Hieruit komt naar voren dat agrariërs en zeker melkveehouderijen niet heel gauw in financiële problemen komen, voornamelijk vanwege de grote hoeveelheden grond welke zij in bezit hebben. Echter wanneer agrariërs wel in financiële problemen komen, is het risico op ongewenste nevenactiviteiten/ criminaliteit aanwezig zoals ook al aangeven is in hoofdstuk 0. Daarnaast geeft de Rabobank aan dat zij geen financiering verlenen wanneer de bestemming niet gewijzigd is in de benodigde bestemming voor het uitvoeren van het bedrijf.

5.2.7 Inventarisatie Voor het inzichtelijk te krijgen van wat voor type agrariërs en bedrijven een verhoogde kans hebben voor het vrijkomen, is aan alle partijen en voornamelijk de makelaars gevraagd hoe groot de bedrijven zijn in m2’s, hoe oud een verkopende agrariër is, wat voor bebouwing (bedrijfsgrootte) niet meer geschikt is en hierdoor niet toekomstbestendig is en op wat voor locaties momenteel agrarische bebouwing wordt aangeboden. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de hoofdstukken “Aantallen en Cijfer” en “Profielschets”.

55


5.3 Conclusie en advies Uit de resultaten van de interviews zijn de onderstaande conclusies/ adviezen geconcludeerd. 1. De gemeenten moet zich toegankelijker opstellen en agrariërs en makelaars beter informeren bij welk loket/ persoon zij moeten zijn voor het bespreken van andere mogelijkheden dan die in het bestemmingsplan genoemd zijn. Hierdoor hoeft door de aanvrager/ ondernemer niet elke keer opnieuw een principe verzoek ingediend te worden, waardoor ook het traject/ doorlooptijd korter wordt. 2. Aan de hand van de inschattingen en verwachtingen van de geïnterviewden kan worden gesteld worden dat het aantal stoppende agrariërs de komende jaren alleen maar zal toe nemen en dat het aantal bebouwingen dat vrijkomt ook zal stijgen. Omdat 90% van de geïnterviewde verwacht dat het aantal stoppende agrariërs toeneemt.

56

3. Wonen is iets wat door het merendeel van de partijen gezien wordt als een kans in de cultuurhistorische linten. Maar in de ruilverkavelingslinten voor hinder en ongewenste situaties kan zorgen. Echter kan in dit soort situaties een plattelandswoning een uitkomst bieden.


57



BESTAANDE SITUATIES


60


Bestaande Situaties

I

n dit hoofdstuk zal de deelvraag: “Hoe ziet de ‘bestaande situatie’ eruit?” worden beantwoord. De bestaande situatie is gedefinieerd als een vrijkomende locatie in het cultuurhistorisch lint of het ruilverkavelingslint, in dit hoofdstuk zullen twee ‘bestaande situaties’ worden beschreven. De bestaande situatie valt op te splitsen in de projectlocatie, de vrijkomende bebouwing ook wel de stenen en het onroerend goed en anderzijds de agrariër die zijn werkzaamheden als boer stopt. Zowel de projectlocatie als de stoppende agrariër worden in het hoofdstuk beschreven. 6.1 Projectlocatie Om inzichtelijk te krijgen hoe groot de locaties zijn van de stoppende boerderijen is een berekening gemaakt aan de hand van te koop staande agrarische bedrijven op Funda. Hierbij is onderscheidt gemaakt tussen bedrijfsbebouwing in de cultuurhistorische bebouwingslinten en in de ruilverkavelingslinten, voor elk lint is een afzonderlijk gemiddelde berekend. Voor de berekening van het gemiddelde zijn de totale bedrijfsoppervlakte van 8/9 graasdierbedrijven en van 1/2 andere bedrijfstypen genomen, omdat 85% van de bedrijven in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden graasdierbedrijven betreft. In de verstedelijkte provincies zijn de bedrijven aanmerkelijk kleiner dan in de minder verstedelijkte provincies. Zo heeft in Zuid-Holland 72% van de bedrijven een oppervlakte van minder dan 20 hectare, terwijl dit cijfer in Flevoland slechts 26% is (NVM, 2008). De agrarische bedrijven zullen in de Alblasserwaard wellicht iets kleiner zijn dan in provincies als Flevoland of Overijssel. 6.1.1 Soorten agrarische bedrijvigheid in de Alblasserwaard In het onderstaande Figuur 6 zijn de verschillende bedrijfstypen met daarbij het aantal bedrijven in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden benoemd, gegevens van de landbouwtelling van 2015 (Centraal Bureau voor de Statistiek, Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio, 2016). Hieruit blijkt dat in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden 85% van de agrarische bedrijven, graasdierbedrijven zijn. Dit zijn over het algemeen melkveehouderijen, zo kwam ook naar voren uit de gesprekken met de makelaars uit de regio. Op basis hiervan wordt ervanuit gegaan voor de ontwikkelingsvarianten dat de locatie een melkveehouderij betreft. Figuur 6 - Aantallen bedrijfstypen in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Bedrijfstypen Alle bedrijfstypen Akkerbouwbedrijven Tuinboubedrijven

Alblasserwaard en Vijfheerenlanden 822 34 7

Blijvndeteeltbedrijven Graasdierbedrijven Hokdierbedrijven Gewascombinaties Veeteeltcombinaties Gewas/Veeteeltcombinaties

46 702 20 1 4 8

61


6.1.2 Analyse gemiddelde oppervlakte berekening Ruilverkavelingslinten In de onderstaande tabel zijn de bedrijfsbebouwingen van tien agrarische bedrijven (welke tekoop staan) bij elkaar opgeteld om zo een gemiddelde bedrijfsbebouwing te berekenen in de ruilverkavelingslinten. Hiervan liggen vijf bedrijven in Zuid-Holland, een bedrijf uit Noord-Brabant en vier bedrijven uit Overijssel. Voor de spreiding van de agrarische bedrijven is gekozen omdat er onvoldoende gegevens beschikbaar zijn over agrarisch bedrijven in de Alblasserwaard. In de interviews is met de partijen (Rabobank, De Haneker en de Agrarisch makelaar) geverifieerd in hoeverre het gemiddelde dat berekend is overeenkomt met de bevindingen van deze partijen welke de lokale markt goed kennen. Adres

bedrijfswoonKavel Bouw Links bebouwing gedeelte grote in jaar in m2 in m3 hectare woning

Meije 87, Bodegraven Westeinde 1a, Hazerswoude-Dorp Lakerveld 113-115, Lexmond Lopikerweg oost 38a, Lopik Hessenweg 128, Achterveld Molenstraat 43, Nieuwe Pekela Dedemsvaartsewegzuid 19, Lutten Europaweg 177, Nieuw-Schoonebeek Zuiderdiep 64, Valthermond Lekdijk 43 – 45, Bergambacht Gemiddeld

900 (melkvee) 1120 (melkvee) 2100 (melkvee) 1000 (melkvee) 1000 (melkvee) 2595 (melkvee) 2825 (melkvee) 1290 (melkvee) 2475 (melkvee) 800 (melkvee) 1610

800

28,7

1997

http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/bodegraven/object49706601-meije-87/kenmerken/

750

25,6

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/hazerswoude-dorp/ object-48755699-westeinde-1-a/

750

1,7

Eind 19e eeuw 1975

700

1,05

1975

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lopik/object48380897-lopikerweg-oost-38-a/

700

16,4

1994

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/achterveld/object85014125-hessenweg-128/

0

3,77

1972

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/nieuwe-pekela/object48214787-molenstraat-g-43/

750

26,8

1978

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lutten/object49764714-dedemsvaartseweg-zuid-19/

940

37,3

1968

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/nieuw-schoonebeek/ object-49796563-europaweg-177/

900

23,1

1953

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/valthermond/object49784657-zuiderdiep-64/

345

1

1930

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/bergambacht/object49943816-lekdijk-west-43-a-45/

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lexmond/object49856992-lakerveld-113-115/

Uit het inventariserend onderzoek op de verkoopwebsite van Funda Landelijk (Funda Real Estate B.V., 2016) dat de bedrijfsbebouwing in de ruilverkavelingslinten gemiddeld 1610m2 bedraagt. Na verificatie bij meerdere makelaars wordt aangenomen dat bij een agrarisch bedrijf in de ruilverkavelinglinten 1.600m2 bedrijfsbebouwing staat. Daarnaast valt op te merken dat de te koop aangeboden bedrijven of alleen een kleine kavel hebben (tot 3 hectare) waar geen melkveehouderij op mogelijk is. Alsook dat de bedrijven welke wel beschikken over een grotere kavel(s) deze kavels nog steeds niet groot genoeg zijn voor een agrarisch bedrijf dat nog wil doorgroeien. Om een financiĂŤle haalbare agrarisch bedrijf te kunnen voeren dient tenminste 50 hectare landbouwgrond beschikbaar te zijn bij de bebouwing.

62


6.1.3 Analyse gemiddelde oppervlakte berekening Cultuurhistorische bebouwingslinten In de onderstaande tabel zijn de oppervlakte van de bedrijfsbebouwingen van tien agrarische bedrijven in het cultuurhistorisch bebouwingslint. Hiervan liggen vier bedrijven in Zuid-Holland, twee in de provincies Utrecht en Drenthe en een in de provincies Groningen en Overijssel. Tijdens het zoeken naar voldoende gegevens over de agrarische bedrijven, werd bevonden dat er zeer weinig agrarische bedrijven te koop staan in de cultuurhistorische linten. Dit kan meerdere oorzaken hebben: 1. Er zijn nog weinig agrarische bedrijven in het cultuurhistorisch bebouwingslint; 2. Agrarische bedrijven in het cultuurhistorisch bebouwingslint hebben een kortere verkoopperiode dan agrarische bedrijven in de ruilverkavelingslinten. Adres

bedrijfswoonKavel Bouw Links bebouwing gedeelte grote in jaar in m2 in m3 hectare woning

Meije 87, Bodegraven Westeinde 1a, Hazerswoude-Dorp Lakerveld 113-115, Lexmond Lopikerweg oost 38a, Lopik Hessenweg 128, Achterveld Molenstraat 43, Nieuwe Pekela Dedemsvaartsewegzuid 19, Lutten Europaweg 177, Nieuw-Schoonebeek Zuiderdiep 64, Valthermond Lekdijk 43 – 45, Bergambacht Gemiddeld

2200 (melkvee) 1000 (melkvee) 680 (melkvee) 1400 (melkvee) 1430 (melkvee) 1400 (melkvee) 1300 (melkvee) 1250 (melkvee) 855 (melkvee) 1709 (melkvee) 1322

850

9,19

Ca. 1900

http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/bodegraven/object49706601-meije-87/kenmerken/

750

51,3

Ca. 1900

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/hazerswoude-dorp/ object-48755699-westeinde-1-a/

500

20,7

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lexmond/object49856992-lakerveld-113-115/

500

39,1

Ca. 18e eeuw 1990

Nb.

23,6

1914

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/achterveld/object85014125-hessenweg-128/

Nb.

21,7

1900

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/nieuwe-pekela/object48214787-molenstraat-g-43/

Nb.

1,3

1931

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lutten/object49764714-dedemsvaartseweg-zuid-19/

Nb.

38,9

1900

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/nieuw-schoonebeek/ object-49796563-europaweg-177/

550

0,9

1931

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/valthermond/object49784657-zuiderdiep-64/

576 + 450

37

1984

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/bergambacht/object49943816-lekdijk-west-43-a-45/

Http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/lopik/object48380897-lopikerweg-oost-38-a/

Uit het inventariserend onderzoek op de verkoopwebsite van Funda Landelijk (Funda Real Estate B.V., 2016) komt naar voren dat er ten eerste zeer weinig agrarisch vastgoed te koop staat in de cultuurhistorische linten. Ten tweede dat de bedrijfsbebouwing gemiddeld 1.263m2 bedraagt. Na verificatie bij meerdere makelaars wordt aangenomen dat bij een agrarisch bedrijf in het cultuurhistorisch bebouwingslint gemiddeld 1.300m2 bedrijfsbebouwing staat. Dit aantal is geverifieerd met de makelaars in de Alblasserwaard, welke aangaven dan bebouwing in de cultuurhistorische linten gemiddeld tussen de 1.000m2 en 1.500m2 ligt. 6.1.4 Conclusie

63


Geconcludeerd kan worden uit het onderzoek naar de grote van de agrarische bebouwing in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, dat de bebouwing in de ruilverkavelingslinten slechts iets groter is dan in de cultuurhistorische bebouwingslinten, ondanks dat de bedrijven in het ruilverkavelingslint meer koeien houden. Dit komt doordat de bebouwing in de ruilverkavelingslinten veelal nieuwer is en daardoor efficiënter in ingedeeld is, ook staan in de cultuurhistorische linten soms nog oude stallen waardoor totale bebouwingsoppervlak niet heel veel verschilt. Als antwoord op de vraag: “Hoe groot is de agrarische bedrijfsbebouwing in de Alblasserwaard?” is geformuleerd: Als gemiddeld voor de cultuurhistorisch linten wordt aangenomen dat deze circa 1.300m2 bedrijfsbebouwing hebben staan. Voor de ruilverkavelingslinten wordt aangenomen dat deze circa 1.600m2 bedrijfsbebouwing hebben staan. Voor het gehele gebied wordt gerekend met een gemiddelde van 1.500m2 bedrijfsbebouwing. Dit ligt iets hoger dan de 1.425m2 tussen deze twee, maar hier is voor gekozen omdat er in verhouding meer bedrijven in het ruilverkavelingslint liggen dan in de cultuurhistorische bebouwingslinten. Hierbij is de woning niet mee gerekend, omdat deze doorgaans goed her te gebruiken valt, echter hangt de verkoopbaarheid van de woning wel grotendeels bij de functie/mogelijkheden van de bedrijfsbebouwing. In de ruilverkavelingslinten is herbruikbaarheid van de woning sterk afhankelijk van de mogelijkheid tot herbestemming van de locatie.   6.2 Profielschets stoppende agrariër Om een goed inzicht te krijgen op welke plaatsen de agrarische bedrijfsbebouwing vrijkomt, wordt in dit hoofdstuk een profielschets gemaakt van de huidige stoppende agrariërs. De profielschets richt zich specifiek op stoppende agrariërs waarbij de kansen voor het voortzetten van de agrarische functie zeer beperkt zijn. In deze paragraaf wordt het profiel beschreven van de stoppende agrariër.

64


6.2.1 Analyse Hiervoor is aan de hand van de gegevens van verschillende makelaars en documenten geïnventariseerd wat de eigenschappen zijn van de stoppende agrariër. In het hoofdstuk 4 zijn al enkele redenen benoemd waarom agrariërs stoppen met de bedrijfsvoering, zoals het niet hebben van opvolging binnen het bedrijf. Dit komt ook duidelijk terug bij de profielschets van de stoppende agrariër, waarbij de leeftijd van de stoppende agrariër 55 jaar of ouder is. Met veelal verouderde bedrijfsbebouwing, al zegt het bouwjaar van de woning en bedrijfsbebouwing daar niet altijd evenveel over, de binnenkant van de bebouwing kan immers volledig gerenoveerd en opnieuw ingedeeld zijn. De grootte van de grondkavels behorend bij het bedrijf en specifiek de huiskavel zeggen meer over of het blijven voortzetten van de agrarische functie haalbaar is. Uit de gegevens kan worden geconcludeerd dat wanneer de kavels kleiner dan 50 hectare zijn en vooral de huiskavel, dat de mogelijkheden voor het voortzetten van de agrarische functie zeer beperkt zijn. Uit meerdere gesprekken met de makelaars blijkt dat wanneer de huiskavel groter dan 50 hectare is, het agrarisch bedrijf tenminste voor 100 koeien ruimte biedt. Een agrarisch bedrijf met de mogelijkheid van tenminste 100 koeien kan gezien worden als een economisch interessant bedrijf.

Het bedrijfssoort zegt binnen de Alblasserwaard niet veel over de mate van voorzetbaarheid van de agrarische functie, omdat nagenoeg alle agrarische bedrijven melkveehouderijen zijn. Elke stoppende agrariër zal dus een melkveehouderij zijn. Wel blijkt uit de analyse dat de trend in opschaling en aantal stoppende agrarische bedrijven over geheel Nederland hetzelfde is en dat binnen alle bedrijfssoorten stoppende agrariërs zullen zijn vanwege de genoemde redenen.

65


6.2.2 Profielschets “Stoppende agrariër” Aan de hand van de analyse zijn twee profielschetsen opgesteld van stoppende agrariërs waarbij het doorvoeren van de agrarische bestemming onmogelijk is. In de regio zullen ook andere profielen het agrarisch bedrijf te koop zetten vanwege eerdergenoemde redenen, echter zijn voor die profielen het voortzetten van de agrarische functie nog wel mogelijk. In het belang van het onderzoek is gekozen om te richten op de problematieke situaties. Profielschets I Categorie Ligging bedrijf Leeftijd Grote bedrijf

Omschrijving Cultuurhistorisch bebouwingslint 55 jaar of ouder (zonder opvolging) Kleiner dan 50 hectare grond

Bedrijfssoort Bouwjaar gebouwen

Melkveehouderij Geen specifieke criteria

Profielschets II

66

Categorie Ligging bedrijf Leeftijd Grote bedrijf

Omschrijving Ruilverkavelingslint 55 jaar of ouder (zonder opvolging) Kleiner dan 50 hectare grond

Bedrijfssoort Bouwjaar gebouwen

Melkveehouderij Gebouwd voor 1990 en niet meer in de afgelopen 5/10 jaren gerenoveerd


6.2.3 Conclusie Agrarische bedrijven die aan de bovenstaande profielschetsen voldoen kunnen worden aangemerkt als bedrijven die op de korte termijn (binnen 15 jaar) hun bedrijfsvoering zullen staken vanwege eerdergenoemde redenen en vanwege beperkte doorgroeimogelijkheden niet interessant zijn voor opvolging of overname. Voor een eventueel vervolg van dit onderzoek kan het interessant zijn een inventarisatie te maken van de bedrijven in de Alblasserwaard die voldoen aan de profielschetsen. Zodat bedrijven al eerder in het proces begeleidt en geadviseerd kunnen worden over vervolgstappen om de genoemde ongewenste problematiek bij langdurige leegstand uit hoofdstuk 3.6 te voorkomen. De profielschetsen geven antwoord op de vraag Hoe zit de stoppende agrariĂŤr eruit?

67


68


MARKT KANSEN 69


70


Marktkansen

7.1 Inleiding n dit hoofdstuk worden de mogelijke marktkansen toegelicht, welke uit het literatuuronderzoek en uit de interviews met de partijen naar voren zijn gekomen als mogelijke kansen. De marktkansen zijn onder te verdelen in twee categorieën “Sloop en herbestemming” en “Transformatie en Hergebruik”. Binnen elke categorie zijn meerdere marktkansen naar voren gekomen welke kort toegelicht zijn en waarbij een indicatie geschat wordt van de haalbaarheid en kansen van deze mogelijkheid. Dit is gedaan door de marktkansen te vergelijken aan de hand van zeven criteria. Voor het vooraf toetsen van de marktkansen is gekozen zodat al vroegtijdig in het onderzoek een afweging gemaakt kon worden tussen de mogelijke marktkansen. Zodat de marktkansen welke het beste hieruit naar voren kwamen in de ontwikkelingsvarianten verder uitgewerkt konden worden. In dit hoofdstuk zullen de deelvragen: “Waar liggen ontwikkelingskansen in de Alblasserwaard?”& “Wat zijn mogelijke oplossingsvarianten voor de vrijkomende bedrijfsbebouwing?” beantwoord worden. “Het zwaartepunt van de economische groei en de Nederlandse bevolking zal zich de komende decennia steeds sterker op de Randstad komen te liggen”. (Regiobureau Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, Visie 2030, 2014) Bij het toetsen van de marktkansen zal ook rekening gehouden worden met de strategische positie van de Alblasserwaard tussen de Randstad, en Zuid en Oost Nederland. Het benutten van kansen die dit voor de regio biedt zal hierom ook zeker meegenomen worden.

I

Door de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen voor andere bedrijvigheid of woondoeleinden of de combinatie wonen/ werken te benutten, wordt het platteland aantrekkelijker én leefbaarder. (Nederlandse Vereninging Makelaars, 2014) Sloop en Herbestemming De marktkansen in de categorie Sloop en Herbestemming bestaan uit het (grotendeels) slopen van de agrarische bebouwing en op de vrijgekomen locatie of op een andere locatie te ontwikkelen om de sloop te financieren. Het uiteindelijk doel hiervan zal voornamelijk moeten zijn het landelijk gebied te verbeteren en de agrarische uitstraling zo veel mogelijk te handhaven en te verbeteren. Transformatie en Hergebruik In tegenstelling tot het slopen van de bestaande (bedrijfs-)bebouwing zoals in de voorgaande paragraaf uitgebreid omschreven is, biedt het transformeren van de bestaande bebouwing en deze bebouwing hergebruiken in de nieuwe functie ook kansen. In deze paragraaf zullen deze kansen nader toegelicht worden. Echter zoals ook al bleek uit de literatuurstudie en het veldonderzoek is het hergebruik van de specifiek ingerichte melkvee stallen niet voor elke nieuwe functie even geschikt. Hierdoor zal het bij het transformeren en hergebruiken van de vrijkomende bebouwing in veel van de gevallen nog wel nodig zijn om ingrijpende aanpassingen te doen, zoals het verwijderen van de melkinstallaties en de vaak aanwezige asbesthoudende daken.

71


7.2 Methode Voor het beoordelen van de marktkansen zal aan de hand van het onderstaand figuur getoetst worden. Hieronder is per toetsingscriteria een omschrijving gegeven van wat er precies bedoeld wordt met het criterium. + Investeringshoogte (Hoe hoog zijn de gemaakte kosten voordat het verkoopbaar is?) + Duur (hoe lang duurt het ontwikkeling- en bestemmingswijzigingsproces?) + Vraag (Hoe groot is de vraag naar het object/dienst/ontwikkeling? + Financieel rendement (hoe groot is de kans dat een positief financieel rendement behaald wordt?) + Maatschappelijke waarde (heeft de marktkans een maatschappelijke waarde?) + Beleidskaders (hoe groot is de kans dat de gemeente hiervoor zijn goedkeuring zal geven?) + Risico (hoe groot worden de bijkomende risico’s geschat?) De criteria worden beoordeeld op basis van punten (0 tot 10) waarbij 0 staat voor zeer laag en 10 voor zeer hoog, de hoogte van de investering, de duur en de grote van het risico telt als een negatief punten aantal mee in het totaal punten aantal. Daarnaast zal elke marktkans beoordeeld worden voor wanneer deze toegepast zou worden in het ruilverkavelingslint of in het cultuurhistorisch lint. 7.3 Beoordeling sloop en herbestemming Aan de hand van de toetsingscriteria zijn de marktkansen beoordeeld aan de vooraf bepaalde methode. Hieronder worden de criteria beoordelingen van de marktkansen in de categorie “Sloop en Herbestemming” beoordeeld. De ontwikkeling wordt twee keer beoordeeld, voor wanneer dit zou uitgevoerd zou worden in het ruilverkavelingslint (RVK-Lint) ligt en in het cultuurhistorisch lint (CH-Lint).

72


1.

Herbestemmen naar Plattelandswoning/ wonen;

De belangstelling voor woonboerderijen is groot, getuige de nog steeds toenemende vraag. Waar het aantal beschikbare boerderijen ongeveer gelijk blijft, is de waarde ervan in enkele jaren fors toegenomen. (NVM, 2008). Wanneer het dus niet mogelijk is vanwege richtafstanden van omliggende bedrijven om de bedrijfswoning te bestemmen naar wonen, biedt het herbestemmen naar plattelandswoning biedt een kans, hierbij wordt de bestaande bedrijfswoning gewijzigd in een plattelandswoning. Hiermee hebben milieu, geur en geluidhinder contouren geen invloed hebben op de plattelandswoning, waardoor omliggende agrarische bedrijven geen last onder vinden bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Het herbestemmen naar plattelandswoning

Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

is zeker voor de ruilverkavelingslinten een mogelijkheid, voor vrijkomende bebouwing in de cultuurhistorisch linten kan namelijk gemakkelijker gekeken worden naar een woonfunctie, hier liggen vaak ook al meerdere woningen naast.

RVK-Lint 3 5 5 4 5 5 2 9

CH-Lint 3 5 5 6 5 7 2 13

73


+ De investering in het herbestemmen naar plattelandswoning/ wonen is als laag beoordeeld, het betreft hier alleen een bestemmingswijziging en sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing. + De tijd dat het kost om de herbestemming naar plattelandswoning voor de vrijkomende agrarische b ebouwing volledig af te ronden is als gemiddeld beoordeeld. Het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden. + De vraag naar de plattelandswoning is als gemiddeld beoordeeld, uit de gesprekken met de makelaars kwam naar voren dat naar een vrijstaande woning in een cultuurhistorisch lint meer vraag naar is dan een vrijstaande woning in een ruilverkavelingslint. Echter is in de markt naar beide voldoende vraag. (Planbureau, 2003) + De opbrengsten zijn gebaseerd op basis van verkoopprijzen van landelijke woningen in de regio van geĂŻnterviewde makelaars en op de Nederlandse verkooprijzen op de website (Funda.nl, 2016). Vanwege de grotere vraag en veelal mooiere ligging zijn de opbrengsten van de plattelandswoningen in het cultuurhistorisch lint hoger beoordeeld. + De maatschappelijke waarde van de herbestemming naar plattelandswoning is beoordeeld als gemiddeld. De overbodige vrijgekomen agrarische bebouwing zal gesloopt worden, of deels gebruikt worden als opslag/ schuur behorend bij de plattelandswoning. + Afhankelijk van de gemeente zal medewerking verleend worden aan een bestemmingswijziging naar plattelandswoning, echter dient hiervoor wel voldoende richtafstand te zijn naar omliggende bedrijven. In de cultuurhistorische linten is de kans aanwezig dat er zelfs geen bedrijven in de buurt liggen waardoor herbestemmen naar wonen ook mogelijk is. + Het risico voor deze bestemmingswijziging is onvoldoende richtafstand naar omliggende agrarische bedrijven, echter is dit goed in te schatten van tevoren, zodat wanneer de richtafstand ten opzichte van omliggende bedrijven overschreden wordt natuurlijk niet gekozen wordt voor deze marktkans.

74


2. Sloop en op een andere locatie terugbouwen; De vrijkomende agrarische bebouwing plus de bijbehorende bedrijfswoning worden gesloopt, het land zal verkocht worden aan de naast gelegen boer als grasland. In ruil hiervoor biedt de gemeente in een speciaal hiervoor bestemd bebouwingslint een of meerdere kavels aan de gestopte ondernemer, om hier mee de sloop te financieren. Hiermee blijft het landelijk gebied behouden en blijft het puur agrarisch bestemd. Alsook dat de ruimte hiermee wordt teruggegeven aan de natuur. Deze stimulering kan vanuit de gemeente gezien om het landelijk gebied niet verder te laten verfrommelen en geen verpaupering in het agrarisch gebied te laten ontstaan. Het niet bieden van een regeling zouden kunnen leiden tot ongewenste functies in het buitengebied of bewoning van de bedrijfswoning terwijl er geen agrarisch bedrijf meer gevoerd wordt. Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

RVK-Lint 6 6

CH-Lint 6 6

8 9 8 7 4 16

6 8 7 5 4 10

+ I nvestering is als hoog beoordeeld, het betreft hier zowel een bestemmingsplan wijziging op de huidige locatie als dat een specifiek bebouwingblok aangewezen dient te worden door de gemeente. Daarbij moet ook alle bebouwing gesloopt worden en de nieuwe woning(en) ontwikkeld. + Duur is als boven gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden. Plus dat ook een ontwikkeling en bouwtijd doorlopen moet worden van de nieuwe woningen. + D e vraag naar woningen aan de rand van de kern is zeker aanwezig, de gemeente geven alle drie aan dat voor woningen nabij de dorpskern vraag is daarnaast blijkt uit de woonvisies daar er een vraag is naar nieuwe woningen in het gebied. + De opbrengsten van de woningen aan de rand van de dorpskernen zijn voor beide beoordeeld als hoog. Dit is onderzocht aan de hand van de websites: http://www.funda.nl/koop/gemeente-molenwaard/ http://www.funda.nl/koop/gemeente-giessenlanden/ http://www.funda.nl/koop/gemeente-Zederik/

75


+ De maatschappelijke waarde is voor beide locaties beoordeeld als boven gemiddeld, + Gemeente zijn bereid tot het mee werken aan een sloopregeling wanneer aangetoond wordt door de ondernemer dat met het slopen van de bestaande bebouwing een verbetering in de ruimtelijke kwaliteit is. + Het voornaamste risico is dat de nieuw ontwikkelde woningen onvoldoende opleveren voor de ondernemer om de sloop mee te financieren. Een investering vanuit de ondernemer waarbij de voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt wordt om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren zal niet een negatief resultaat voor de ondernemer moeten opleveren.   3. Knooperven (plus); Een knooperf biedt een kans aan het wonen in een landelijke omgeving met het behoudt van de huidige uitstraling van de gebouwen. Als uitbreiding op het knooperf zoals dat op de afbeelding hiernaast weergeven is, wordt ook het knooperf plus beschreven. De woningen worden gesitueerd in de vorm van de voormalige bedrijfsbebouwing. Op het eerste oog oogt het knooperf als een modern agrarisch bedrijf en past hiermee perfect binnen de landelijke uitstraling van de Alblasserwaard. Echter zijn de gebouwen aan de binnenzijde volledig afgewerkt als woning. Het op deze manier toestaan van wonen in het landelijk gebied kan meer levendigheid aan het gebied geven, de woonfunctie kan echter op sommige plekken in het ruilverkavelingslint. Als toevoeging kan bij het knooperf gedacht worden aan het inrichten van een van de ‘schuren’ als zijnde kantoorfunctie voor bedrijven aan huis. Hiervoor kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een Veearts met een praktijk aan huis, accountant, architectenbureau, adviesbureau, zzp’er o.i.d. Tevens wordt een gedeelde ‘functie’ in de vorm van bijvoorbeeld een paardenbak ook gezien als kansrijk. Waarbij vooral naar een gedeelde paardenbak vraag naar is, bij gezinnen die wel landelijk willen wonen en graag paardrijden maar niet de financiële mogelijkheden hebben om een eigen paardenstalling plus bak te onderhouden. Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

76

RVK-Lint 6 6 8 9 7 6 3 15

CH-Lint 6 6 8 8 7 6 3 14


+ I nvestering is als gemiddeld beoordeeld, het betreft hier alleen een bestemmingswijziging en sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing. Alsook nieuwbouw van de boerderij woningen op het knooperf. + Duur is als boven gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden. Plus dat ook een ontwikkeling en bouwtijd doorlopen moet worden van de nieuwe woningen. + De vraag naar het knooperf is als boven gemiddeld beoordeeld, uit de gesprekken met de makelaars kwam naar voren dat naar een vrijstaande woningen in een cultuurhistorisch lint meer vraag naar is dan een vrijstaande woning in een ruilverkavelingslint. Echter is in de markt naar beide voldoende vraag. (Planbureau, 2003) Tevens isde afgelopen jaren, mede de technologische ontwikkelingen zoals laptops, internet en cloud mogelijkheden het steeds meer mogelijk om thuis hetzelfde werk te verrichten als op een kantoor. Een landelijk woning biedt daarbij de mogelijkheid om ook ruimte in te richten om klanten/relaties te ontvangen. Aldus (Dijken & Alders, 2016) is landelijk wonen in trek. “Zo is uit onderzoek van het CBS gebleken dat in 2015 meer mensen dan in voorgaande jaren uit de grote steden naar elders in Nederland verhuisden”. Uit de grote steden Den haag en Amsterdam vertrokken er in 2015 een grote groep mensen naar het binnenland. Zo kromp Den Haag zelfs met 1.700 inwoners en verhuisden er vanuit Amsterdam ruim 39.000 mensen naar het binnenland. De vraag naar landelijk wonen gecombineerd met werken aan huis is hierom beoordeeld als hoog. Naar eigen inschatting zal er meer vraag zijn naar een landelijk wonen en werken in de cultuurhistorische linten dan in de ruilverkavelingslinten.

“Zo is uit onderzoek van het CBS gebleken dat in 2015 meer mensen dan in voorgaande jaren uit de grote steden naar elders in Nederland verhuisden”

+ D e opbrengsten zijn voor beide locaties beoordeeld op boven gemiddeld. De modern ogende boerderij woningen zullen ruim voldoende opbrengen voor het financieren van de sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing. + De maatschappelijke waarde is voor beide locaties beoordeeld als gemiddeld, de uitstraling van het gebied zal in lichte positieve zin veranderen, doordat de boerderij woningen een moderne uitstraling hebben en beter onderhouden zullen worden dan verouderde schuren.

77


+ Gemeente zijn niet direct bereid tot het faciliteren in woon enclaves in het ruilverkavelingslint, hiervoor zal een goede ruimtelijke onderbouwing moeten gegeven worden. Alsook dat de omliggende bedrijven geen hinder moeten ondervinden van de richtafstanden ten opzichte van de nieuwe boerderij woningen. In de cultuurhistorische linten keuren gemeente wonen eerder toe. Echter wanneer het plan voorzien wordt van een onderbouw landelijk plan en dat spraken is van een aangetoonde landelijke verbetering kan verwacht worden dat gemeente bereidt zijn goedkeuring te verlenen voor een knoop erf. Echter zal in het cultuurhistorisch lint een paardenbak vanwege de bijbehorende milieu categorie niet gauw worden toegestaan door de gemeenterekening houdend met de omliggende bebouwing. + Het risico voor deze bestemmingswijziging is onvoldoende richtafstand naar omliggende agrarische bedrijven, echter is dit goed al vast te stellen voordat de ontwikkeling gestart wordt. Een ander risico is onvoldoende vraag naar de woningen op het knooperf, echter uit de bekende marktonderzoeken en visies van de gemeente blijkt dat er vraag is. Het risico is hierom beoordeeld als laag, omdat de risico’s op voorhand goed in te schatten zijn.   4. Zorgconcepten of zorgboerderij; Uit de visies van de gemeente kwam sterk naar voren dat er een groeiende vraag is naar zorgconcepten. Het vrijkomen van agrarische bebouwing, kan kansen bieden voor het creëren van zorgboerderijen waarbij intensieve zorg alsook dagbehandeling gegeven kan worden aan zorgbehoevende. Hierbij kan gedacht worden aan een zorgboerderij waarbij de bedrijfswoning ingericht wordt als huis/woon kamer voor de zorgbehoevende en kan in de aangrenzende deel tweekamerappartementen gebouwd worden. De zorgboerderij biedt ook de mogelijkheid om het agrarisch bedrijf op kleine schaal voort te zetten, waarbij het agrarisch bedrijf deels ingevuld wordt als dagbehandeling/ besteding voor zorgbehoevende in verschillende zorggroepen.

Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

78

RVK-Lint 7 6 6 6 7 6 4 8

CH-Lint 7 6 7 6 8 8 2 16


+ Investering is als boven gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een bestemmingswijziging en de sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing. Alsook de realisatie van geschikte zorgappartementen in en aan de bestaande boerderijwoning. + Duur is als boven gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden, echter is in sommige gemeente wel al rekening gehouden in de bestaande bestemmingsplannen met een nieuwe zorgfunctie, echter zal toch rekening gehouden moeten worden met een lange exploitatie tijd omdat ook de ontwikkeling en bouwtijd doorlopen moet worden van de renovatie en bouw van de zorgappartementen/ boerderij. + In de visies en rapporten van de gemeente wordt aangegeven dat er een hoge vraag is naar geschikte zorgwoningen in de regio Alblasserwaard, wel vindt momenteel al in sommige gebieden een verzadiging van de markt plaats. Bij het mogelijk uitwerken van een zorgboerderij zal gekeken moeten worden naar het aantal al aanwezigen zorgboerderijen in de omgeving. In de cultuurhistorische linten zal vanwege onder meer de bereikbaarheid en de voorzieningen in de omgeving meer vraag zijn aar zorggeschikte woningen. (Agriholland, 2016) + De opbrengsten zijn voor beide locaties beoordeeld op boven gemiddeld. De opbrengsten zijn sterk afhankelijk van het aantal zorgeenheden dat gehuisvest kan worden in de zorgboerderij/ appartementen. + De maatschappelijke waarde is voor beide locaties beoordeeld als gemiddeld, de uitstraling van het gebied zal in lichte positieve zin veranderen, doordat de boerderij woningen een moderne uitstraling hebben en beter onderhouden zullen worden dan verouderde schuren. Daarnaast biedt de zorgboerderij een plek voor zorgbehoevende waar zij in hun zorg voorzien worden op een mooie landelijke locatie. + Uit de analyse van de gemeentelijke visies blijkt dat zij positief zijn over zorgboerderij en ook aangeven dat er in de gemeente meer ruimte moet komen voor deze locatie, hierom wordt de gemeentelijke medewerking geschat op hoog. + Het risico voor deze bestemmingswijziging is onvoldoende richtafstand naar omliggende agrarische bedrijven, echter is dit goed al vast te stellen voordat de ontwikkeling gestart wordt. Een ander risico is onvoldoende vraag naar de zorgboerderij/ appartementen of dat onvoldoende voorziening in de buurt van de ruilverkavelingslinten zitten, echter uit de bekende marktonderzoeken en visies van de gemeente blijkt dat er vraag is. Het risico is hierom beoordeeld als laag, omdat de risico’s op voorhand goed in te schatten zijn.

79


7.4 Beoordeling marktkansen Transformatie en Hergebruik Aan de hand van de toetsingscriteria zijn de marktkansen beoordeeld aan de vooraf bepaalde methode. Hieronder worden de criteria beoordelingen van de marktkansen in de categorie “Transformatie en Hergebruik” beoordeeld. De ontwikkeling wordt twee keer beoordeeld, voor wanneer dit zou uitgevoerd zou worden in het ruilverkavelingslint (RVK-Lint) ligt en in het cultuurhistorisch lint (CH-Lint). 1. Verbreden landbouw; Met multifunctionele landbouw wordt bedoeld dat het agrarisch bedrijf zich in meerdere onderdelen van de landbouw specialiseert. Zo kan bijvoorbeeld een klein aantal koeien, geiten en varkens gehouden in combinatie met op kleine schaal verschillende gewassen te produceren. Hierbij wordt dus de agrarische functie voorgezet waardoor niet gesproken kan worden van een volledige transformatie. Wel zal het huidig agrarisch bedrijf op een andere wijze ingericht moeten worden door de ondernemer. Het combineren van de multifunctionele landbouw met nevenfuncties wordt door het merendeel van de geïnterviewde dan ook als een mogelijkheid gezien, waarbij de agrarische functie en de bedrijfsfunctie elkaar versterken. “Multifunctionele landbouw houdt het platteland leefbaar door meer en nieuwe (economische) activiteiten te ontplooien” (groenkennisnet.nl, 2015) Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

RVK-Lint 2 6 6 5 4 8 1 13

CH-Lint 2 6 6 5 2 6 3 7

+ Investering wordt als laag gezien, omdat de huidige agrarische bestemming gehandhaafd wordt, de huidige ondernemer of een nieuwe agrariër dient het bedrijf te verbreden, zodat ook andere vormen van landbouw mogelijk zijn. + Voor het verbreden van het agrarisch bedrijf zal kennis en de nodige financiële middelen beschikbaar moeten zijn. Het omzetten van een puur melkveehouderij bedrijf tot multifunctioneel landbouwbedrijf zal minstens een jaar kosten voordat dit volledig efficiënt werkzaam zal zijn. + Binnen nagenoeg alle landbouwsectoren wordt overal teveel geproduceerd met vaak een te lage kwaliteit, waardoor de prijs voor de producten vaak erg laag is. Door meerdere specifieke agrarische producten van een hoogwaardige kwaliteit te maken, kan een bedrijf zich meer onderscheiden en hierdoor toekomstbestendiger zijn. + D e opbrengsten zijn geheel afhankelijk van de type landbouwproducten en combinaties die gekozen worden. Hierom is ervoor gekozen om de opbrengsten op gemiddeld te schatten.

80


+ De ruimtelijke kwaliteit van het gebied zal niet verslechteren doordat de bestaande bebouwing in gebruik blijft en goed onderhouden zal blijven kunnen worden. + In bestemmingsplannen en visies van de gemeente wordt al veel gesproken en toegestaan op het gebied van nevenfuncties naast de huidige agrarische functie. Het behouden van de agrarische functie en het verbreden van het huidige bedrijfstype, met kleinschaligere landbouwproductie zal door de gemeente toegestaan worden, mist het aantal bebouwing niet buiten het bouwblok komt. + Het risico voor deze bestemmingswijziging is niet aanwezig omdat de agrarische functie gehandhaafd blijft, wel kan het in het cultuurhistorische lint lastig zijn om andere agrarische functies toe te voegen vanwege vaak nabij liggende andere woonbestemmingen in het gebied. Het risico voor de cultuurhistorische linten is hierom hoger dan voor de ruilverkavelingslinten. 2. Recreatie en Bed & Breakfast; Naast dat recreatievoorzieningen waaronder bijvoorbeeld een bed & breakfast, jeugdherberg of mini-camping een hele goede aanvulling kunnen zijn als nevenfunctie bij de agrarische functie, kunnen deze functies ook als een volwaardig bedrijf uitgevoerd worden op vrijkomende locaties. Hierbij wordt de agrarische functie gewijzigd naar een bedrijfsfunctie. Recreatie is een onderdeel wat gemeente in hun visies aangeven als punt waarop zij dit gebied willen versterken. Het versterken en uitbreiden van de recreatiemogelijkheden in de Alblasserwaard is een mogelijkheid voor de vrijkomende locaties, echter zal niet op elke locatie een recreatiefunctie ontwikkeld kunnen worden, omdat dit zal leiden tot een overvloed in de regio. “Voor slechts 16% van de Nederlandse eigenaren wordt de Bed & Breakfast gezien als een hoofdactiviteit en wordt het volledige inkomen hieraan verdiend.” (Van Spronsen & Partners, 2010). Een mogelijkheid hierbij is de doelgroep huishoudens welke wens hebben landelijk te willen wonen, als ook gezelligheid en contact een belangrijk gedachte vinden. “Uit een enquête van Bed & Breakfast Nederland blijkt dat 41% van de B&B’s als startmotief ‘gezelligheid en contact’ aangeeft.” (Van Spronsen & Partners, 2010). Voor deze groep kan het deels financieren van het wonen met de bedrijvigheid van de Bed & Breakfast net dat beetje extra geven, waardoor landelijk wonen opeens wel mogelijk is. Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

RVK-Lint 5 4 8 3 6 9 2 14

CH-Lint 5 4 9 3 7 9 2 17

81


+ De investering voor een Bed & Breakfast zal grotendeels bestaan uit het transformeren van de boerderij en de deel en deze voorzien van slaapkamers en sanitaire voorzieningen. Daarnaast wordt ook de overbodige stallen en schuren gesloopt, wanneer deze niet meer gebruikt worden. Hierom is de investering geschat op gemiddeld. + Duur is als gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden, echter is in sommige gemeente wel al rekening gehouden in de bestaande bestemmingsplannen met een nieuwe bedrijfsfunctie ‘Bed & Breakfast’. Echter zal toch rekening gehouden moeten worden met een gemiddelde ontwikkelingstijd vanwege de transformatie van de woonboerderij en deel. + Uit de branche ontwikkelingen blijkt dat het aantal gasten van bed & breakfasts nog steeds toe neemt. Omdat consumenten zich steeds bewuster kiezen voor een goede prijs/kwaliteitsverhouding. Daarnaast gaven ook makelaars en de gemeente aan in de interviews dat “Bed & Breakfast” een goede aanvulling zijn op het huidige recreatie aanbod. Hierom is de vraag naar Bed & Breakfast als hooggeschat. Voor de locaties in de cultuurhistorische linten zal meer vraag zijn dan in de ruilverkavelingslinten, omdat hier veelal meer voorzieningen in de nabije omgeving liggen. + Een bed & breakfast is gemaximaliseerd aan maximaal 5 personen zodat de kleinschaligheid gewaarborgd blijft. Een volwaardig inkomen behalen uit alleen een bed & breakfast zal dus lastig zijn. “Voor slechts 16% van de Nederlandse eigenaren wordt de Bed & Breakfast gezien als een hoofdactiviteit en wordt het volledige inkomen hieraan verdiend.” (Van Spronsen & Partners, 2010). Hierom kunnen de opbrengsten gezien worden als laag. + De ruimtelijke kwaliteit zal ten opzichte van de huidige situatie weinig veranderen, maar zal niet verslechteren doordat de bestaande bebouwing in gebruik blijft en goed onderhouden zal kunnen worden. Wel zal het toevoegen van B&B’s bijdragen aan het voorzien in voldoende overnachtingslocaties voor toeristen die de Alblasserwaard bezoeken. Juist doordat een Bed & Breakfast de mogelijkheid biedt om een enkele nacht te verblijven. + Doordat de woning en bebouwing als bedrijfsfunctie voortgezet worden, zal dit voor omliggende agrarische bedrijven geen gevolgen hebben. Dit maakt het voor gemeente makkelijker om medewerking te verlenen aan een bestemmingsplan wijziging.

82


+ Een overaanbod van Bed & Breakfast kan ervoor zorgen dat de Bed & Breakfast geen winstgevende of rendabele bedrijf gevoerd kan worden. Het opstarten van Bed & Breakfast zal dus binnen de regio goed afgestemd moeten worden. Wanneer zoals aangeven er al van uitgegaan wordt dat de Bed & breakfast een lage opbrengst heeft en alleen voor een klein deel van de financiering van het landelijk wonen gezien wordt. Is het risico erg laag, omdat de ondernemers dan niet volledig afhankelijk zijn van de inkomsten uit de Bed & Breakfast. Het risico is hierom als laag geschat. 3. Tuincentrum + boerderij als restaurant; De vrijkomende boerderij, wanneer deze een cultureel waardevolle uitstraling heeft voor het gebied en wanneer het slopen van deze gebouwen zeer ongewenst is. Kan het bieden van een nieuwe bedrijfsfunctie in de vorm van een tuincentrum met een bijbehorend restaurant een mooie oplossing zijn, dit soort waardevolle boerderijen zullen echter voornamelijk in de cultuurhistorische linten liggen. Zie de afbeelding hiernaast voor een inspiratie van hoe dit vorm gegeven zou kunnen worden. De Rabobank presenteerde recent de trends voor tuincentra in Nederland, kansen die voor het tuincentrum waarbij de boerderij het restaurant van het tuincentrum hierin beschreven worden zijn: + De tuinconsument vraagt om vermaak, ontspanning en beleving; + Horeca wordt belangrijker en wordt onderdeel van een middag naar het tuincentrum. (Rabobank, 2016) Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

RVK-Lint 6 7 5 5 5 4 6 0

CH-Lint 6 7 5 5 3 4 6 0

83


+ D e investering om een volwaardig tuincentrum plus restaurant in de voormalige agrarische bebouwing te realiseren zal zeer hoog zijn, vanwege hoge bouw- en verbouwingskosten. + D e duur is als lang beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden. Omdat ook de ontwikkeling en bouwtijd doorlopen moet worden van de renovatie en bouw van het tuincentrum rondom de waardevolle boerderij, omdat juist de uitstraling van de boerderij van belang is zal dit naar verwachting langer duren. + D e vraag naar tuincentra is lastig in te schatten, omdat de sector zeer afhankelijk is van het weer als ook van het grillige consumentengedrag. Hierom wordt geschat op een gemiddelde vraag. + D e opbrengsten van het tuincentrum zijn net als in vele agrarische sectoren zeer seizoensgebonden. Waarbij voornamelijk in het voorjaar en in de laatste maanden (kerst en oudjaar) het grootste deel van de omzet behaald wordt. De opbrengsten zijn hiermee ook op gemiddeld geschat. + D e uitstraling van het gebied zal enerzijds versterkt worden door het behoudt en het accentueren van de waardevolle boerderij. Anderzijds hebben de bijbehorende kassen een niet passende uitstraling in het landelijke gebied. mdat de agrarische functie gewijzigd zal worden in detailhandel, ondanks dat dit toch + O een semi-agrarisch bedrijf is, heeft een tuincentrum niet de voorkeur bij een gemeente vanwege de verkeersaantrekkingskracht en de (negatieve) invloed op het landelijke karakter. oor het ontwikkelen van een tuincentrum plus bijbehorend restaurant, + V zitten de risico’s voornamelijk in de, zoals hiervoor al genoemde, in de afhankelijkheid van het weer en het grillige consumentengedrag. 4. Semi agrarisch gerelateerde bedrijfsfunctie; Het behouden van de agrarische functie, met het oog op een buitengebied dat bestemd is voor de agrariÍrs. Hierbij kan een semi-agrarische functie, zoals een rietdekkersbedrijf, viskwekerij of agrarisch loonwerkbedrijf gezien worden als mogelijkheden om de agrarische functie voort te zetten, hiermee worden omliggende bedrijven ook niet beperkt in hun het uitvoeren van hun werkzaamheden en uitbreidingsmogelijkheden. Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

84

RVK-Lint 5 5 8 5 6 7 3 13

CH-Lint 5 5 8 5 3 3 3 8


+ D e investering die gedaan moet worden voor de semi agrarisch gerelateerde bedrijfsfunctie, verschilt per nieuwe functie. Wel zal bij alle functies het bestemmingplan gewijzigd dienen te worden. Daarnaast zullen de vrijkomende bebouwingen in meer of mindere maten gerenoveerd en aangepast moeten worden voor de nieuwe functie. De hoogte van de investering is als gemiddeld geschat. + D e duur is als gemiddeld beoordeeld, het betreft hier een wijziging op het bestemmingsplan waardoor de gehele bestemmingsplanprocedure van 26 weken doorlopen moet worden. Daarnaast dient ook de vrijkomende agrarische bebouwing opnieuw ingedeeld moet worden voor de nieuwe functie wat afhankelijk van de nieuwe functie ook enkele maanden kan duren. + O mdat onder semi agrarische gerelateerde bedrijfsfunctie een tal van functies vallen, is er voor verschillende soort ondernemers de mogelijkheid om de landelijke woning in dienst van zijn bedrijf te gebruiken. Dit maakt deze marktkans zeer breed en kan juist door een ondernemer de locatie voor zijn specifieke functie ingedeeld worden, net afhankelijk van waar vraag naar is en waar een goede business case voor opgesteld kan worden. De vraag is hierom als zeer hoog beoordeeld. e opbrengsten zullen zeer afhankelijk zijn van de semi agrarische bedrijfsfunctie, + D omdat elke functie zijn eigen verdienmodel heeft. Omdat dit vooralsnog lastig in te schatten is, is dit als gemiddeld beoordeeld. e ruimtelijke kwaliteit zal weinig verbeteren ten opzichte van de huidige situatie, + D wel zal met de nieuwe bedrijfsbestemming een stukje economische vitaliteit van het gebied gewaarborgd worden, zoals ook al werd aangegeven door enkele makelaars en de Rabobank, dat het verdwijnen van agrarische bedrijven in het buitengebied tot een verslechtering van de economische vitaliteit kan leiden. Echter is een nieuwe bedrijfsfunctie niet op elke locatie wenselijk in de cultuurhistorische linten, wanneer de vrijkomende agrarische bebouwing te dicht bij omliggende woningen ligt is een nieuwe bedrijfsfunctie niet wenselijk, hierom is het cultuurhistorisch lint lager beoordeeld dan het ruilverkavelingslint. + W anneer de agrarische functie vrijkomt en gewijzigd wordt, zien gemeente het liefst niet een andere bedrijfsfunctie, omdat de gemeenten het buitengebied zien als gebied voor de agrariĂŤrs. Een semi agrarisch gerelateerd bedrijf past dan wel goed in deze visie, hiermee blijft het buitengebied voornamelijk voor de agrariĂŤrs en ontstaat ook door een breder palet aan agrarische bedrijven een vitaler gebied, dat niet alleen op melkveehouderij gericht is.

85


+ Bij het transformeren naar een nieuwe semi agrarische functies is de voornaamste reden een onvoldoende marktvraag waardoor ook na transformatie geen rendabel bedrijf gevoerd kan worden. Hiertegenover staat het risico opschaling, waarbij het semi agrarische bedrijf dus dan groeit en groot wordt dat het buiten de oorspronkelijke bebouwing wilt treden, hiervoor zal in overleg met de gemeente vooraf duidelijke richtlijnen opgesteld moeten worden tot welke hoogte en grootte het semi agrarische bedrijf kan en mag door groeien. Zonder dat dit ten kosten gaat van de ruimtelijke kwaliteit en de omliggende agrarische bedrijven. De marktvraag zal goed onderzocht moeten worden in de business case en de in de gesprekken met de gemeente zullen vooraf duidelijke richtlijnen opgesteld moeten worden, zodat de risico’s vrij laag zijn.

5. Opslag- en stallingsruimte; De vrijkomende agrarische bebouwing transformeren naar een opslag en stallingsruimte met daarbij een landelijke woning, biedt een zeer eenvoudige oplossing. De stallingsopbrengsten geven de nieuwe eigenaar wat extra financiĂŤle inkomsten, waardoor hij de bebouwing kan financieren en onderhouden. Hierdoor ontstaat geen verpaupering van het landelijk gebied. Echter kan de woonfunctie in de voormalige bedrijfswoning een risico vormen voor omliggende agrarische bedrijven. Ook hierbij kan gedacht worden aan het herbestemmen naar plattelandswoning. e investering is alleen een bestemmingsplan wijziging naar bedrijf met de functie opslag. + D In de bestemmingsplannen is functie opslag al door de gemeente genoemd als zijnde een geschikte vervolgfunctie bij het vrijkomen van de agrarische bebouwing. Een bestemmingsplan wijziging zal hierom niet noodzakelijk te zijn. Verder zullen enkel wat kleine renovatie en aanpassingen gedaan moeten worden aan de vrijkomende agrarische bebouwing om het geschikt te maken voor opslag, dit betreft echter een zeer kleine investering. Criteria Investering Duur Vraag Opbrengsten Ruimtelijke en Maatschappelijke waarde Gemeentelijke goedkeuring Risico Totaal

86

RVK-Lint 2 3 7 3 5 9 4 15

CH-Lint 2 3 7 3 3 9 4 13


+ Omdat voor de opslagfunctie geen bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is en de renovatiewerkzaamheden ook zeer beperkt zijn, is de duur van het de ontwikkelingsperiode zeer kort. + Naar opslag en stallingsruimte voor caravans en andere goederen is altijd wel een vraag, echter wanneer in het gebied in elke locatie een opslag en stallingsruimte bestemd wordt, zal de onderlinge concurrentie de vitaliteit van de opslagruimte niet ten goede komen. + De opbrengsten van de stallingsruimte worden ingeschat als laag, echter wordt hiermee wel een aanvullend inkomen gegenereerd voor de eigenaar van de woning en opstallen. Afhankelijk van de indeling, afmetingen en grote van de vrijkomende bebouwing kunnen tussen de 25 en 50 caravans gestald worden (uitgaande van alleen caravanstalling) zou dit betekenen dat er tussen de €6.875,- en €13.750,- aan opbrengsten zijn jaarlijks uitgaande van € 275,- (inclusief btw) per caravan, dit bedrag is gekozen aan de hand van de vergelijking van de websites http://stallingbrabant.nl/tarieven https://www.caravanstallingdewit.nl/tarieven http://www.eigenhuisstalling.nl/tarieven In het cultuurhistorisch lint kan het af en aanrijden van verkeer/gebruikers van de stalling naar + de locatie als ongewenst gezien worden. Door de gemeente en makelaars werd aangegeven dat een stijging van de verkeersintensiteit in deze gebieden ongewenst is. In de ruilverkavelingslinten zal qua landelijke uitstraling geen wijziging plaats vinden, echter dient hiervoor wel gehandhaafd te worden op het feit dat de opslag en stalling alleen binnen de schuren en stallen plaats vindt. innen de bestemmingsplannen is opslag- en stallingsruimte al opgenomen + B als een mogelijke vervolgfunctie. Zowel gemeente en makelaars zien in opslag- en stallingsruimte een goede oplossing. Middels enkel omgevingsvergunning kan worden voldaan. en risico is dat er te veel agrarische bedrijven omgezet worden in landelijk wonen + E gecombineerd met opslag en stallingsruimte, vanwege de lage investering. Echter zal dit zoals eerder ook al benoemd is, kunnen leiden tot een overvloed aan opslag en stallingsruimte. Hiervoor zal de gemeente en ook ondernemers goed moeten waken, zodat een goede afstemming ontstaat tussen alle opslag en stallingsruimte.

87


7.5 Beoordeling toetsing criteria Aan de hand van de toetsingscriteria zijn de marktkansen beoordeeld aan de vooraf bepaalde methode. Hieronder staan de criteria beoordelingen van alle hiervoor genoemde marktkansen. Deze beoordeling is uitgevoerd om op een vlotte wijze inzichtelijk te krijgen welke van de marktkansen het meest kansrijk zijn. Zodat voor de meest kansrijke een verdiepend ontwikkelingsscenario opgesteld kon worden. Deze ontwikkelingsvarianten zijn uitgewerkt in hoofdstuk 9. In de onderstaande tabel zijn de beoordelingsresultaten van alle marktkansen weergeven. De dikgedrukte marktkansen worden gezien als interessante kansen voor de vrijkomende agrarische bebouwing in een of beide lintvormen. Marktkans Herbestemmen naar plattelandswoning Sloop en op een andere ocatie terugbouwen Knooperven (plus) Zorgconcepten of zorgboerderij Verbreden van de landbouw Bed & Breakfast Tuincentrum + boerderij als restaurant Semi agrarisch gerelateerd bedrijfsfunctie Opslag en stalling

88

RVK-Lint 9 16 15 8 13 14 0 13 15

CH-Lint 15 10 14 16 7 17 0 8 13


7.6 Conclusie Aan de hand van de toetsingscriteria valt op te maken dat de marktkansen dat de beoordeelde marktkansen Bed & Breakfast kansen biedt voor zowel het cultuurhistorisch lint als het ruilverkavelingslint en dat sloop en nieuwbouw op een andere locatie voor de ruilverkavelingslinten bovengemiddeld hoog scoort. De marktkansen Knooperf (plus) scoort zowel in het ruilverkavelingslint als in het cultuurhistorisch lint gemiddeld het hoogst. Deze drie marktkansen worden gezien als het meest kansrijk op basis van de onderzochte methode en worden hierom verder berekend in dit onderzoek.

89


90


HAALBAAR HEIDS ONDER ZOEK 91



Marktkansen

8.1 Inleiding an de hand van de criteria beoordeling zijn de marktkansen “Sloop en op een andere locatie terugbouwen”, “Knooperven of knooperf plus” en “Bed & Breakfast” geadviseerd als meest kansrijke marktkansen. De ontwikkelingsvarianten die in dit hoofdstuk verder uitgewerkt worden, zijn gekozen op basis dat voor beide linten een eigen ontwikkelingsvariant onderzocht zal worden en een ontwikkelingsvariant geschikt zal zijn voor beide linten, totaal drie ontwikkelingsvarianten.

A

Als ontwikkelingsvariant voor het cultuurhistorisch lint is gekozen voor “Bed & Breakfast” gekozen, omdat in de Alblasserwaard in vergelijking met bijvoorbeeld de Krimpenerwaard, minder Bed & Breakfast aanwezig zijn. Voor zorgboerderijen is niet gekozen vanwege er al sprake is van een lichte verzadiging van de markt. Daarnaast scoorde de Bed & breakfast nagenoeg even hoog als de marktkans zorgconcepten, echter kan een Bed & Breakfast bij een goede ligging in het gebied ook toegepast worden in het ruilverkavelingslint. Voor een zorgboerderij is dat vanwege de bereikbaarheid lastiger. Als ontwikkelingsvariant voor het ruilverkavelingslint is gekozen voor “Sloop en op een andere locatie terugbouwen”. Deze scoorde het hoogste in de beoordelingscriteria en werd door zowel gemeente als makelaars benoemd als kansrijk, echter wisten beide groepen nog geen goede invulling te geven aan hoe dit aangepakt zou moeten worden, hierom wordt het uitwerken van deze marktkans als waardevol gezien.

Als ontwikkelingsvariant voor beide linten is gekozen voor “Knooperven of erfdelen” omdat deze kans in de beoordelingscriteria een hoge score behaalde bij beoordeling van beide linten. Daarnaast wordt deze marktkans complexer gezien dan de marktkans “Opslag en stalling” en zal hierom een waardevoller resultaat opleveren. In dit hoofdstuk wordt elke oplossingsvariant afzonderlijk beschreven. Hiervoor zal eerst een beschrijving worden gemaakt van de project locatie welke vrijkomt en het te doorlopen proces. 8.2 Berekeningsmethode De berekening van de drie ontwikkelingsvarianten zal gedaan worden aan de hand van een stichtingskosten opzet. In deze opzet zullen de te maken investering en de te verwachten opbrengsten berekend worden aan de hand van kengetallen, ervaringscijfers en vergelijkbare projecten. De berekening gaat uit van de situatie van de voormalig agrariër, welke de bebouwingen/ gronden al in bezit heeft. Het bedrag dat residueel dus overblijft aan het eind van de berekening (Resultaat – Investering) is het bedrag dat de voormalig agrariër beschikbaar heeft voor het verschaffen van een nieuwe woongelegenheid en zijn verdere pensioen, bij de ontwikkeling kan dus niet gesproken worden van een ‘winst’ omdat het resterende bedrag, het waardeverlies compenseert.

93


8.3 Projectlocatie beschrijving Voor het specifieker onderzoeken en berekenen van kostenanalyse en opbrengsten is in deze paragraaf een beschrijving gemaakt van de vrijgekomen agrarische bebouwing, het gaat hierom een beschrijving van de gemiddelde van het cultuurhistorisch lint en het ruilverkavelingslint. Er zijn hierom twee locaties omschreven een liggend in het cultuurhistorisch lint en een in het ruilverkavelingslint. Voor beide linten zal uitgegaan worden van eerder in dit onderzoek benoemde gemiddelde, afmetingen en bouwjaren. Met het rekenen met gemiddelde kan een goed beeld geschetst worden van de mogelijke kosten en opbrengsten van de ontwikkelingsvarianten. De berekende resultaten zijn niet van toepassing om een specifieke locatie, maar kunnen als een indicatie/ inschatting gezien worden voor alle vrijkomende locaties (met een gemiddelde grote).   8.3.1 Cultuurhistorisch lint Projectlocatie A ligt in het cultuurhistorisch lint en de woning kent een bouwjaar van begin 1900, in de jaren daarna zijn de stallen en schuren gerenoveerd en aangebouwd. De oppervlakte van de bebouwing bedraagt 1.300m2 exclusief de bedrijfswoning. De bedrijfswoning heeft een woonoppervlak van 160m2 en heeft 2 bouwlagen. De onderstaande foto’s weergeven een

94

impressie van de uitstraling en ligging van de woning. Bij de woning ligt nog een huiskavel van ca. 10 hectare. Echter zal de huiskavel verkocht worden door de agrariër zelf aan naast gelegen agrariërs. Deze wordt hierom niet meegenomen in de stiko. In de bijlage 2 is een visuele weergave gedaan van de bestaande situatie in het cultuurhistorisch, deze zijn gebruikt ter indicatie van de nieuwe indeling van het gebied. 8.3.2 Ruilverkavelingslint Projectlocatie B ligt in het ruilverkavelingslint de woning, stallen en schuren zijn gebouwd in 1970, in de afgelopen vijftien jaar is geen nieuwe investering gedaan in de stallen en schuren. De oppervlakte van de agrarische bebouwing bedraagt 1.600m2, exclusief bedrijfswoning. De bedrijfswoning bedraagt 750m3 en heeft 2,5 bouwlaag. De onderstaande foto’s weergeven een impressie van de uitstraling en ligging van de woning. Bij de woning ligt nog een huiskavel van circa 25 hectare. Deze wordt hierom niet meegenomen in de stiko. In de bijlage 3 is een visuele weergave gedaan van de bestaande situatie in het ruilverkavelingslint, deze zijn gebruikt ter indicatie van de nieuwe indeling van het gebied.


8.4 Proces en investering Voor alle drie de ontwikkelingsvarianten is een stichtingskostenopzet gemaakt, daarnaast is van de sloop van de vrijkomende bebouwing een procesbeschrijving opzet gemaakt. In de stiko’s is zowel een kosten analyse gemaakt als opbrengsten berekening gemaakt. Hiervoor zijn de onderstaande kosten bepaald. In de bijgevoegde stichtingskosten opzetmodel kan worden gezien welke kosten onder welke kostenpost vallen en welke onderbouwing hiervoor gegeven wordt. In de onderstaande paragrafen wordt alleen in gegaan op uiteindelijke totaalkosten. Tussenhaakjes staat achter elke kostenpost kort toegelicht welke onderdelen onder de post vallen. + Grondkosten; (Sloop-, civiel kosten en bouwrijp maken) + Advieskosten; (Architect, Constructeur, externe onderzoeken, planschade, extern advies) + Realisatiekosten; (Bouwkosten, groenvoorzieningen) + Bijkomende kosten; (Leges, openbare voorzieningen, G/w/l aansluitingen) + Verkoopkosten; (Makelaar, notaris) + Financieringskosten; (Rente kosten) + Diversen. (Risico’s) In alle stichtingskosten opzet is gerekend met indicatie bedragen. (waarbij geen rekening is gehouden met eventuele saneringskosten) De berekening van de kosten en opbrengsten is op basis van een fictieve gemiddelde situatie, zodat een goede inschatting gemaakt kan worden van de haalbaarheid.

95


8.4.1 Bed & Breakfast Voor een rendabele Bed & Breakfast zijn de locatie en de uitstraling van de vrijkomende bebouwing van groot belang. Een historische boerderij, vlakbij een dorpskern (waar andere voorzieningen en activiteiten zijn) zijn een pré voor een succes. Richtafstanden hiervoor zijn maximaal 1km tot aan een dorpskern met restaurants en maximaal 2,5km tot aan fietsroutes en/of bezienswaardigheden in de Alblasserwaard. De woning kent geen bouwkosten omdat deze thans al gebouwd is, echter wordt deze wel verkocht als bedrijfswoning behorend bij de Bed & Breakfast. Dit is gedaan aan de hand van een woningwaarde bepaling van 4 vergelijkbare woningen in het cultuurhistorisch lint, de toevoeging van de functie bed & breakfast aan de locatie zorgt voor een waardestijging van de woning ten opzichte van de huidige situatie waarin geen rendabel bedrijf gevoerd kan worden. De schuren zullen nagenoeg volledig gesloopt worden van de aanwezige 1.300m2 bebouwing is slechts 175m2 benodigd voor de Bed & Breakfast. Hierom is ook gerekend met de m3 prijs voor goedkope bouw, omdat het een renovatie/ transformatie van de schuurgelegen aan het woonhuis. Hieraan is echter wel een hoog risico gegeven, aangezien de staat van de vrijgekomen schuren erg kan verschillen. Dit zijn indicatie bedragen op basis van een fictieve stichtingskosten opzet. De berekening dient als een inschatting voor de haalbaarheid. Stichtingkosten Aan de hand van deze stichtingskosten en totaleOpbrengsten opbrengsten is het resultaat dat de huidige agrariër Grondkosten € 45.000,Jaarinkomsten € 35.000,overhoudt aan deze ontwikkeling € 317.553,97 zijn in de stiko twee varianten berekend waarbij Advieskosten € 25.000,Realisatiekosten € 160.000,- BAR (rendement) 10% Bijkomende kosten € 15.000,Marktaarde: Bed & Breakfast € 225.000,verkoopkosten € 1.000Woning waarde na functiewijziging € 435.000,Financieringskosten Opbrengsten incl. OVB € 660.000,Diversen € 2.000,Overdrachtsbelasting 6% Stichtingkosten exclusief btw. € 250.000,Stichtingkosten inclusief btw. € 300.000,- Totale opbrengsten (netto) € 620.000,-w

96


rekening is gehouden met een positiever en negatievere uitgangspunten voor de exploitatie van de Bed & Breakfast. Hieruit blijkt dat een klein verschil in de bezettingsgraad van 5% (15% of 25% ten opzichte van de 20%) al een groot verschil brengt in de uiteindelijke marktwaarde van de bebouwing. Als aanvullende opbrengsten kan gekeken worden naar het bouwen van een extra woning op de locatie, omdat er voor ruim 1.000m2 aan vrijkomende bebouwing gesloopt wordt in deze variant levert dit een aanzienlijke ruimtelijke verbetering op. In de praktijk zou hier een woonkavel voor tegenover staan, echter is gekozen om alleen de opbrengsten van de bed & breakfast te berekenen in deze ontwikkelingsvariant.  

97


8.4.2 Knooperf cultuurhistorisch Het knooperf kan gerealiseerd worden zowel in het cultuurhistorisch lint als in het ruilverkavelingslint, echter dient onderzocht te worden of de woonbestemming (of eventueel plattelandswoning) niet hinder veroorzaakt voor omliggende agrarische bedrijven. Daarnaast zal de locatie ook uitnodigend/ wenselijk moeten zijn om te wonen. Wanneer dit niet het geval is biedt de voorgaande ontwikkelingsvariant een betere optie. In het cultuurhistorisch lint, zal vanwege de vaak historische woonboerderij en de omliggende woonfuncties een herbestemming in de vorm van een knooperf wenselijk zijn. Voor het behalen van de ruimtelijke kwaliteit en de beoogde uitstraling van het knooperf, een ontwikkeling in de vorm van een CPO-ontwikkeling zou wel een mogelijkheid moeten zijn. Uitgangspunten voor het knooperf zijn: • De nieuwe bebouwing moet niet het bebouwingsoppervlak van de huidige vrijkomende bebouwing overschrijden; • Voldoende erfbeplanting en de landelijk eigen uitstraling behouden/ versterken; • In de bijlage 1 zijn voorbeelden van de uitstraling en invulling van het knooperf weergeven. Stichtingkosten Grondkosten Advieskosten Realisatiekosten Bijkomende kosten verkoopkosten Financieringskosten Diversen Stichtingkosten exclusief btw.

€ 103.000,€ 26.000,€ 152.000,€ 18.000,€ 22.000,€ 5.000,€ 19.000,€ 345.000,-

Opbrengsten Voorhuis Achterhuis 2x bouwkavel (schuurwoning)

€ 425.000,€ 225.000,€ 500.000,-

VON-prijs Btw

€ 1.150.000,€ 200.000,-

Totale opbrengsten (netto)

€ 950.000,-

Aan de hand van deze stichtingskosten opzet zijn de kosten van de ontwikkeling, van twee kavels welke in schuur vorm gebouwd worden en de splitsing van de woonboerderij in een voor en achter op € 345.000,- geraamd. Dit is voor een stoppende agrariër een behoorlijk hoge investering, echter wanneer 10 hectare grasland verkocht wordt aan naastgelegen agrariërs, is al een vermogen van € 500.000,- beschikbaar voor de ontwikkeling hiervan. (Echter dient deze dan wel vrij van hypotheek te zijn). De verwachtte opbrengsten zijn aan de hand van vergelijkbaar te koop staande woningen berekend op € 950.000,-. Het uiteindelijke resultaat van de ontwikkeling in het cultuurhistorisch lint is berekend op € 605.000,-.

98


8.4.3 Knooperf ruilverkavelingslint Het knooperf ruilverkavelingslint zal eenzelfde uitstraling hebben als deze in het cultuurhistorisch lint, echter omdat deze locatie zich niet altijd primair leent voor alleen wonen is het bij deze variant mogelijk om kleine bedrijvigheid/ hobbymatigheid te combineren. Hierbij zal de locatie ingevuld worden met een klein aantal wooneenheden in combinatie met bijvoorbeeld een ruimte voor een veearts of een kantoor voor een landschappelijk architect of adviseur. Hiervoor zal grotendeels alle vrijkomende agrarische bebouwing gesloopt moeten worden en kan tijdens de nieuwe invulling de ruimtelijke kwaliteit verbeterd worden. Omdat deze ontwikkeling sterk afhankelijk is van de vraag vanuit de markt en verschillende particulieren, is het opstellen van een financieel model niet mogelijk omdat deze hierdoor te afhankelijk wordt van veel verschillende parameters. Hierom is besloten om geen locatie specifieke berekening te maken van een voorbeeld situatie, omdat de resultaten hiervan zo sterk kunnen variëren dat deze niet sprekend zijn voor alle mogelijkheid in deze variant. Naar verwachting biedt deze variant net als het knooperf in het cultuurhistorisch lint ook een goede kans en mogelijkheden voor de herontwikkeling van de vrijkomende agrarische bebouwing. 8.4.4 Sloop en op een andere locatie terugbouwen Voor het slopen van de huidige bebouwing en de sloop hiervan financieren met het bouwrecht op een andere locatie, vraagt vanuit de gemeente en agrarisch ondernemer wel een tijdige en goede ‘samenwerking’ tijdens het proces. Het belangrijkste is dat bij de sloop van vrijgekomen bebouwing de ruimtelijke verbetering bovenaan staat. Zoals op de foto’s van de bebouwing in het ruilverkavelingslint (Bijlage 3) goed te zien is dat de agrarische bebouwing en bijbehorende bedrijfswoning een groot blok vormen in het landelijk gebied, met hier om heen op enkele plekken wat struiken en bomen. Zeker wanneer de locatie zelf niet heel aantrekkelijk is voor wonen, doordat deze binnen milieu richtafstanden valt van naastgelegen boerderijen, kan het voor een naastgelegen agrariër mogelijkheden bieden om zijn grondposities te vergrote. Deze variant is dus zeer interessant wanneer de hiervoor benoemde variant in het ruilverkavelingslint niet mogelijk is. Hierdoor biedt het slopen van alle bebouwing inruil voor een woonbestemming op een andere locatie hele goede kans. Kort gezegd de agrariër sloopt de vrijgekomen bebouwing ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en krijgt inruil hiervoor bouwkavels terug. In deze variant wordt uitgegaan van de mogelijkheid tot het aankopen van 3 bouwkavels (700m2) inruil voor de sloop van circa 2000m2 bebouwing. De ontwikkeling kan verdeeld worden in twee fasen, in fase 1 zal de vrijgekomen locatie gesloopt, gesaneerd en verkocht worden als grasland en in fase 2 zal de door de gemeente aangeboden grond aangekocht worden en ontwikkeld worden. Beide fasen zullen als proces beschreven worden.

99


Fase 1 Hieronder wordt stapsgewijs toegelicht welke stappen er gezet moeten worden. 1. Eerste gesprek tussen agrariër en de gemeente (verkennend/ kennismakend gesprek) waarin de agrariër aantoont dat het voortzetten van zijn agrarische bedrijf niet meer mogelijk is. 2. Toezegging vanuit de gemeente, dat bij sloop en sanering van de grond en bebouwing, dat per 500m2 gesloopte m2 er 1 bouwvlak met 1 wooneenheid toegekend wordt. 3. Sloop en sanering van de opstallen en de grond door de (ex)agrariër. 4. Verkoop van de gesaneerde grond en graslanden aan nabijgelegen agrariërs. 5. Herbestemming van de vrijgekomen locatie naar enkel bestemming agrarisch, zonder bouwblok en bedrijfsfunctie. Fase 2 Totale stichtingkosten sloop Na de verkoop van de graslanden kan door Grondkosten € 120.000,de (ex)agrariër het grasland aangekocht gaan Advieskosten € 11.000,worden, dit betreft de tweede fase uit de Realisatiekosten ontwikkelingsvariant. Hieronder worden de Bijkomende kosten € 19.000,stappen beschreven. verkoopkosten 1. Aankoop van het grasland door Financieringskosten de (ex)agrariër van de gemeente. Diversen € 2.000,2. Bestemmingswijziging van de kavels Stichtingkosten inclusief btw. € 152.000, naar wonen door de gemeente. 3. Omdat de (ex)agrariër geen ontwikkelaar is, kan hij of op een of beide kavels een woning voor zichzelf bouwen. Echter kan hij er ook voor kiezen om de kavels door te verkopen aan particuliere welke hierop zelfstandig een woning willen bouwen. Het is niet wenselijk dat de (ex)agrariër woningen hierop moet gaan ontwikkelen en deze ook nog eens moet gaan verkopen. In de onderstaande tabel zijn de kosten en opbrengsten weergeven. Dit zijn indicatie bedragen op basis van een fictieve stichtingskosten opzet. De berekening dient als een inschatting voor de haalbaarheid. Stichtingkosten Grondkosten Advieskosten Realisatiekosten Bijkomende kosten verkoopkosten Financieringskosten Diversen Stichtingkosten inclusief btw.

100

Opbrengsten Woomkavel (700m2) Aantal kavels Totaal VON-prijs

€ 283.000,3 € 850.000,-

€ 20.000,€ 1.000,-

Btw

€ 150.000,-

€ 17.000,€ 265.000,-

Totale opbrengsten (netto)

€ 700.000,-

€ 223.000,€ 24.000,-


Net als de procesbeschrijving is de kosten/ opbrengsten berekening ook verdeeld in twee stiko’s. Om hier mee te benadrukken dat de agrariër eerst een investering moet doen op de huidige locatie om. Met de sloop van de huidige agrarische bebouwing wordt de ruimtelijke kwaliteit sterk verbeterd. In het onderstaande tabel valt te zien dat de agrariër een kleine negentigduizend euro moet investeren, hierbij is geen rekening gehouden met nog eventuele afschrijvingen op de huidige bebouwing en installaties. Zoals al beschreven is in de procesbeschrijving, zal na de volledige sloop de agrariër een stuk grond, in overleg met de gemeente zal de locatie uitgezocht worden, en deze herbestemmen naar wonen. Bij de sloop van een gemiddeld agrarisch bedrijf in het ruilverkavelingslint zullen dus drie kavels gekocht worden. De VON-prijs per kavel is gebaseerd op basis van vier vergelijkbare kavels (ligging en grote) in de regio, welke ook bestemd zijn voor wonen. Aan de hand van deze stichtingskosten opzet berekening voor een gemiddeld agrarisch bedrijf in het ruilverkavelingslint kan geconcludeerd worden dat € 435.000,- als ‘residuele grondwaarde’ behaald wordt uit de ontwikkeling en herbestemming. Echter dient van dit bedrag nog wel de kosten van de eerdergenoemde sloop afgehaald moeten worden, uiteindelijk blijft € 190.000,- over aan het eind van de herbestemming. De € 190.000,- is dan vrij voor de agrariër om een nieuwe woning aan te schaffen. Gesteld kan worden dat dit een onwijs laag resultaat is en hierom gesproken kan worden over onvoldoende middelen voor de voormalig agrariër. Dit komt voornamelijk door de in verhouding zeer hoge kosten voor het woon- en bouwrijp maken van de locatie. Het grootschaliger opzetten, door meerdere gestopte agrariërs tegelijkertijd op eenzelfde locatie grond aan te bieden, zodat de bouw- en woonrijp maak kosten gedeeld kunnen worden over een groter aantal projecten. Echter zal naar inschatting zelfs bij een gedeelde kostenpost het aantal van drie kavels aan de krappe kant zijn om voor de voormalig agrariër voldoende financiële ruimte en middelen te bieden om zijn huidige locatie te slopen.

101


8.5 Vergelijking & Conclusie De drie ontwikkelingsvarianten zijn hieronder vergeleken aan de hand van de residuele waarde van de locatie en de benodigde investering (kosten). Beide aspecten spelen bij de financierbaarheid van een (her) ontwikkeling van groot belang. De investering dient vooraf al gefinancierd te kunnen worden door de agrariër. Het resultaat is het bedrag wat hij aan het eind van rit overhoudt aan de herbestemming van het vrijkomende perceel en kan hij gebruiken voor het financieren van zijn nieuwe woning. Variant Bed & Breakfast Sloop en Nieuwbouw Knooperf CH-lint

Investering € 300.000,€ 415.000,€ 345.000,-

Residuele waarde € 320.000,€ 190.000,€ 600.000,-

De investeringen voor de drie ontwikkelingsvarianten zijn nagenoeg gelijk, echter de residuele waarde welke overblijft voor de voormalig agrariër om een nieuwe woning te kopen verschilt sterk. De lage residuele grondwaarde voor de sloop en nieuwbouw op een andere locatie komt door enerzijds hoge investeringskosten en anderzijds lage opbrengsten slechts 3 kavels verkocht kunnen worden. Bij het uitgeven van meer kavels aan de agrariër door de gemeente kunnen de kosten beter gespreid worden en kan er tevens een hoger rendement behaald worden. Echter zoals al aangegeven is deze variant niet de beste ruimtelijke oplossing voor de vrijkomende agrarische bebouwing. Het volledig slopen van de bebouwing is dan ook uit financieel oogpunt niet wenselijk, omdat er spraken is van een dusdanig grote waardevermindering, dat de compensatie hiervan niet in verhouding lijkt op het eerste oog. Het knooperf heeft het hoogste rendement, naar inschatting komt dit voornamelijk doordat de bebouwing deels behouden blijft (laag waardeverlies) en dat tevens ook extra woningen worden bijgebouwd, wat zorgt voor een goede residuele waarde. Een hogere residuele waarde maakt het voor de agrariër extra interessant om zijn locatie te herbestemmen en hiermee leegstand en verpaupering van het gebied te voorkomen. Met betrekking tot de financierbaarheid, zijn alle drie de varianten financierbaar voor een agrariër wanneer hij de omliggende gronden verkoopt tussen de 10 en 25 hectare grond is voldoende voor het vermogen om de benodigde investeringen te betalen. Echter wanneer spraken is van een grote hypotheek of financiële last vanuit het voormalig agrarisch bedrijf kan de financierbaarheid beïnvloed worden.

102



104


CONCLUSIE 105


Conclusie

D

e conclusie wordt gegeven aan de hand van het beantwoorden van de gestelde hoofdvraag:

Het is dus wenselijk dat de gemeente en agrariërs proactief met elkaar in gesprek gaan over de nieuwe invulling van de locatie.

“Welke marktkansen en oplossingsvarianten kunnen worden toegepast voor het herontwikkelen, transformeren en of slopen en verwijderen van de vrijkomende agrarische (bedrijfs-) bebouwing in de Alblasserwaard binnen de door de gemeente gestelde beleidskaders?”

9.1 Advies Aan de hand van de conclusie van dit onderzoek wordt geadviseerd om:

De oplossingsvarianten bed & breakfast, sloop en nieuwbouw en knooperven zijn alle drie geschikte varianten. Echter passen deze niet volledig in het door de gemeente gestelde beleid. Binnen de gestelde beleidskaders is het niet mogelijk om een goede herbestemming te geven aan de vrijkomende locatie zonder dat er sprake is van een veel te grote waardevermindering. Thans is sprake van een negatieve trend in de agrarische sector, agrarische bedrijven. Hierdoor zullen de komende jaren steeds meer agrarische bedrijven niet meer actief zijn. Op den duur zal dit kunnen leiden tot problematische gevolgen zoals gesteld in dit onderzoek, als verpaupering, aantasting van het landelijk gebied en criminaliteit. Deze punten worden als niet wenselijk ervaren door gemeente, makelaars, banken. Het tijdig invullen en meedenken met leegstaande/ leegkomende boerderijen is dus zeker gewenst. De in dit onderzoek genoemde oplossingsvarianten bieden zeker mogelijkheden voor de herbestemming van de vrijkomende locaties. Echter bieden de huidig gestelde beleidskaders door de gemeente/ provincie te weinig bewegingsruimte voor een goede oplossing.

106

1. De beleidskaders vanuit de gemeente te verruimen, omdat de huidige beleidskaders te weinig/ niet rendabele mogelijkheden bieden voor het aantal vrijkomende agrarische bebouwingen in de Alblasserwaard. 2. Een nauwkeurige berekening te maken van het aantal m2’s dat er verwacht leeg te komen tot 2030, wordt geadviseerd een specifiek onderzoek onder de regionale agrariërs in de Alblasserwaard te laten uitvoeren. 3. Onderzoek te doen naar wat de wijziging van de functie naar opslag en stallingsruimte voor invloed heeft op de financierbaarheid van de agrarische bebouwing. Wanneer de inkomsten uit de opslag meegenomen worden in de financiering van de woning, wordt verwacht dat de vrijkomende bedrijfswoning voor een grotere groep mensen meer betaalbaar wordt. 4. De marktkans ‘opslag en stallingsruimte’ biedt zowel voor het cultuurhistorisch lint als het ruilverkavelingslint een mogelijke oplossing, (vooral vanwege de lage investeringskosten.)

5. De geldende richtafstanden conform de


handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering, 2009’ zijn vaak ruim voldoende in het ruilverkavelingslint. Agrarische bedrijven in dit type lint, liggen vaak al tot wel 200/300 meter van elkaar verwijderd waardoor een nieuwe woning geen hinder ondervindt of veroorzaakt van/aan omliggende agrarische bedrijven. Tevens is het niet wenselijk om nieuwe agrarische bedrijven toe te staan in het gebied vanwege opschaling, in het gebied zijn thans al voldoende agrarische locaties. 9.2 Aanbevelingen Aan de hand van het uitgevoerde onderzoek naar de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in de Alblasserwaard worden de onderstaande punten geadviseerd voor verder vervolg van dit onderzoek. + Het uitwerken van een gedetailleerde

lijst van stoppende agrariërs in de regio zodat deze al voordat daadwerkelijk het probleem ontstaat in gesprek kunnen komen met de gemeente en zodat deze beter begeleidt kunnen worden bij het afbouwen/stoppen van de agrarische bedrijfsvoering? + Gemeenten wordt aanbevolen om makelaars en agrarisch ondernemers beter te wijzen op met welke wethouder/ ambtenaar zij mee in gesprek kunnen gaan. Zodat gezamenlijk gekeken kan worden naar nieuwe invullingen/ bestemmingen voor de locatie.

107


Verwijzingen + + +

(sd). Opgehaald van Platform31: www.platform31.nl (2016). Opgehaald van MapsGoogle: www.maps.google.nl Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs. (2016, september). Agrarische Bedrijven. Opgehaald van http://www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk. nl/agrarischebedrijven/someren/object-49638808-belienberkdijk-7/

+ + +

Agriholland. (2016). Tekort aan zorgboerderijen in Zuid-Holland. Opgehaald van agriholland.nl: http://www.agriholland.nl/nieuws/artikel.html?id=185465 Alterra. (2014). Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Utrecht. Bas, J. (2014, augustus). Opgehaald van Omroepbrabant: http://www.omroepbrabant.nl/?news/2157561083/ Boerderij+steeds+vaker+onverkoopbaar+Oudere+boeren+zien+pensioen+verdampen.aspx

+ +

Boerderij Week 7. (2016). Drugs maffia gaat de boer op. Boerderij. Boerenbusiness. (2015, november 13). Opgehaald van Boerenbusiness: http://www.boerenbusiness.nl/ondernemen/top5/artikel/10866767/waar-stoppen-demeeste-agrarische-bedrijven

+

Boerenbusiness. (2016, 11 21). Duizenden agrarische bedrijven in gevaar. Opgehaald van Boerenbusiness.nl: http://www.boerenbusiness.nl/artikel/10872359/ duizenden-agrarische-bedrijven-in-gevaar

+ +

Bosch Slabbers Landschapsarchitecten. (2016). Molenwaards Kookboek. Brabant.nl. (2016, april 4). Kwart boerderijen in Brabant leeg in 2030. Opgehaald van www.brabant.nl: https://www.brabant.nl/actueel/nieuws/2016/april/kwartboerderijen-in-brabant-leeg-in-2030.aspx

+

Brabant.nl. (2016, maart). Ruimte voor ruimte. Opgehaald van Brabant.nl: https://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/bouwen-en-wonen/ruimte-voorruimte.aspx

+

Bregman Bedrijfsmakelaardij o.g. B.V. (2016, september). Agrarische Bedrijven. Opgehaald van http://www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk.nl/ agrarischebedrijven/warmenhuizen/object-48655056-kanaalweg-21/

+ +

Brons Partners B.V. (2011). Landschap in Beeld, Giessen Linge Zouwe. CBS. (2016, mei 27). Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar regio. Opgehaald van statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/Statweb/ publication/?DM=SLNL&PA=80780ned&D1=23-24,32,50-51,59,64-65,79,86-88,155-156,167,170,180,194,295-296,317,320-321,384,388,399-404,406,417-418,427, 440,444,451,500,504,512,518-519,526&D2=13&D3=l&HDR=G1,G2&STB=T&VW=T

+

CBS.nl. (2016, oktober). Landbouw; economische omvang naar omvangsklasse, bedrijfstype. Opgehaald van Statline.CBS.nl: http://statline.cbs.nl/Statweb/publicati on/?DM=SLNL&PA=80785ned&D1=a&D2=a&D3=0&D4=0,5,10,12-14&HDR=G2,G3&STB=T,G1&VW=T

+ +

CBS.nl. (2016). Maatwerk Bedrijfsopvolging. Centraal Bureau Statastiek. CBS.nl. (2016, november 21). Meeste boerderijen geen bedrijfsopvolger. Opgehaald van www.CBS.nl: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/47/op-meesteboerderijen-geen-bedrijfsopvolger

+

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2016, mei). Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio. Opgehaald van http://statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=80783ned&D1=0&D2=a&D3=5-16&D4=l&HDR=G2,G3&STB=T,G1&VW=T

+

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2016, mei). Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio. Opgehaald van www.CBS.nl: http:// statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=80783ned&D1=0&D2=a&D3=13,119&D4=0,5,10,13-15&HDR=G2,G3&STB=T,G1&CHARTTYPE=1&VW=T

+

Centraal Bureau voor Statastiek. (2016, februari). Nieuws - Fosfaatplafond. Opgehaald van www.CBS.nl: https://www.cbs.nl/nl-nl/artikelen/nieuws/2016/02/ fosfaatplafond-overschreden-door-toename-mestproductie/fosfaatplafond

+ + + +

College van Rijksadviseurs. (2014). Leegstand op het platteland. nancyarkema. Croonen Adviseurs. (2012). Structuurvisie Graafstroom. Croonen Adviseurs. (2012). Structuurvisie Nieuw-Lekkerland. cultureelerfgoed. (2016, september). agrarisch-erfgoed. Opgehaald van cultureelerfgoed.nl: http://cultureelerfgoed.nl/dossiers/agrarisch-erfgoed/bescherming-enproblemen-historische-boerderij

+

de Snoo, E., & Boerderij.nl. (2016, september 29). Achtergrond - Fosfaatrechten. Opgehaald van Boerderij.nl: http://www.boerderij.nl/Home/Achtergrond/2016/9/ Vragen-en-antwoorden-over-fosfaatrechten-2881989W/

+ + +

108

Esselink, W. (2016, mei 19). Opgehaald van Boederij.nl: http://www.boerderij.nl/Home/Achtergrond/2016/5/Gedwongen-stoppen-nog-steeds-taboe-2803941W/ Funda Real Estate B.V. (2016, september). Agrarischebedrijven. Opgehaald van www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/ gemeente Amsterdam. (2015, maart 11). Agenda Duurzaamheid 'Duurzaam Amsterdam'.


+ + + +

Gemeente Liesveld. (2006). Structuurplan Liesveld. Gemeente Zederik. (2015). Toekomstvisie Zederik. Zederik. Gemeente Zederik. (2015). Woonvisie 2015-2018 Gemeente Zederik. Zederik. groenkennisnet.nl. (2015, april 15). multifunctionele-landbouw. Opgehaald van groenkennisnet: http://www.groenkennisnet.nl/nl/groenkennisnet/dossier/dossiermultifunctionele-landbouw.htm

+ + +

Haijkens, M. (2015, augustus 13). Gronings Nieuws. Opgehaald van Groningerkrant.nl: http://www.groningerkrant.nl/2015/08/boeren-hebben-het-moeilijk/ Hans Rietveld Agrarisch Advies. (2016). Niewsbrief november. Meerkerk. Jacobsen, S., & Van Westreenen Adviseurs. (2016, maart 4). Fosfaatrechten. Opgehaald van melkvee.nl: http://www.melkvee.nl/nieuws/8542/fosfaatrechten--detien-belangrijkste-punten

+ + + + + +

KAW. (2013). Regionale Woonvisie Alblasserwaard en Vijfherenlanden. Rotterdam. Klerk, S. D. (2016). Vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied. Den Haag: LTO Noord. Koenders, D. (2016, april 5). Opgehaald van Ruimtevolk.nl: https://ruimtevolk.nl/2016/04/05/de-ruine-als-alternatief-voor-sloop-van-boerderijen/ KuiperCompagnons. (2008). Structuurvisie Giessenlanden 'Buitengewoon'. Nederlandse Vereninging Makelaars, N. (2014). Herbestemmen om slimmer samen te leven. Den Haag: PACT Public Affairs. nederlandwordtanders. (2016, november 9). projecten/knooperven. Opgehaald van nederlandwordtanders.nl: http://www.nederlandwordtanders.nl/projecten/ knooperven/

+

NOS.nl. (2016, november 21). Boeren en tuinders hebben geen opvolger klaarstaan. Opgehaald van Nos.nl: http://nos.nl/artikel/2144226-15-000-boeren-entuinders-hebben-geen-opvolger-klaarstaan.html

+ + + + + + +

NVM, N. e. (2008). Visie Landelijk Gebied. Nieuwegein. Platform31. (2014, september). Opgehaald van Platform31: http://www.platform31.nl/nieuws/wat-te-doen-met-leegstaand-agrarisch-vastgoed Provinciale Staten Zuid-Holland. (2014). Verordening Ruimte 2014. Provincie Brabant. (2014). Structuurvisie 2010 (PartiĂŤle herziening 2014). 's Hertogenbosch. Provincie Overijssel, & H+N+S Landschaparchitecten. (2015). Omgevingsvisie 2015. Zwolle. provincie Utrecht. (2014, juli 16). Succesvolle energiereductie in de bestaande wonignbouw. Duurzaamheidsprijs 2014 Provincie Utrecht. Rabobank. (2016, november 14). Branche - Tuincenra. Opgehaald van rabobankcijfersentrends.nl: https://www.rabobankcijfersentrends.nl/index. cfm?action=branche&branche=Tuincentra

+ + + + + +

Regiobureau Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. (2012). Visie 2030. Gorichem. Regiobureau Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. (2014). Visie 2030. Gorichem: GCC personal printers. RegioHoogeveen. (2016, juli). Brandstichting in leegstaande boerderij. Opgehaald van regiohoogeveen.nl: http://www.regiohoogeveen.nl/nieuws/artikel/39146 Slabbers, B. (2016). Molenwaards Kookboek. Molenwaard. Tereca. (2016). Omgevingsvisie Gelderland. Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs. (2016, september). Agrarische Bedrijven. Opgehaald van http://www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk. nl/agrarischebedrijven/maasdam/object-48676523-zuiddijk-19/

+ + +

Van Spronsen & Partners. (2010). De Bed & Breakfast in beeld. VeenenBosenBosch. (2012). Gebiedsprofiel Alblasserwaard en Vijfherenlanden. Vellekoop. (2016, september). Agrarische Bedrijven. Opgehaald van http://www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/zevenhuizenzh/object-49953527-julianaweg-2/

+

Verbeek, J. (2016, november 18). Zuivelsector praat over ingrijpende krimp veestapel. Opgehaald van Financieel Dagblad: https://fd.nl/ondernemen/1175886/ zuivelsector-praat-over-ingrijpende-krimp-van-veestapel

+ + +

Wageningen UR. (2013). Kansrijk Platteland 'Achterhoek'. Wageningen. Wiegers, T. (2016). Plan van Aanpak; Vrijkomende agrarische bebouwing. Langerak. Wittenberg, E. (2016, maart 8). Nieuws - De boer die nog een opvolger vindt. Opgehaald van NRC: https://www.nrc.nl/nieuws/2016/03/08/gelukkig-de-boer-dienog-een-opvolger-vindt-1596174-a423168

+

WLTM. (2016, september). Agrarische Bedrijven. Opgehaald van http://www.fundalandelijk.nl: http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/lexmond/object49856992-lakerveld-113-115/

109


Bijlagen

Bijlage 1: voorbeelden knooperven

110


111


Bijlage 2: bestaande situatie cultuurhistorisch lint

112


Bijlage 3: bestaande situatie ruilkavelings lint

113




Datum: 20 Januari 2017 Auteur: Tim Wiegers