PÁGINAS 16 E 17
JUNHO DE 2024 - EDIÇÃO 10 - DISTRIBUIÇÃO GRATUITA
WORKSHOP DA MEU CONDOMÍNIO TIRA DÚVIDAS E REÚNE CAU E CREA
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MUDANÇAS NO CÓDIGO CIVIL: ESPECIALISTAS DÃO OPINIÕES. CONFIRA AS PRINCIPAIS PÁGINAS 3 E 4
CORPO DE BOMBEIROS/RJ E AS ORIENTAÇÕES SOBRE OS CARROS ELÉTRICOS
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MEDIAÇÃO ANIMALISTA JÁ É REALIDADE ATESTADA PELOS TRIBUNAIS
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SÍNDICA E AS AÇÕES NO PRÉDIO EM QUE PLACAS DE GRANITO DESPENCARAM
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CAMPOS: AUTOVISTORIA
PREDIAL PREVISTA EM LEI AINDA NÃO REGULAMENTADA
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PERFIL: JHONATAN
BENEDITO, SÍNDICO
NO MRV “MAIS BONITO” DE MACAÉ
ARTIGO
ornalista, comunicadora CEO da Revista Meu Condomínio
“Quem não se comunica, se trumbica”, já dizia o Velho Guerreiro, tido por muitos como um dos maiores comunicadores da televisão brasileira. Claro que em um tempo em que a tv dominava a linguagem e as informações que chegavam ao público. Mas Chacrinha, nascido José Abelardo Barbosa de Medeiros, manteve sua carreira por 50 anos. Poderia ter caído no ostracismo, quando o rádio, onde começou sua carreira, começou a ceder espaço para a caixinha de surpresas, primeiro em preto e branco, depois em cor, chamada televisão.
Porém, Chacrinha conseguiu algo raro: fazer a transição sem perder a mão da comunicação que o ligava a seu público. O que manteve Abelardo Barbosa, aquele que, até hoje, “está com tudo e não está prosa”, foi o fato de ele falar e ser entendido por quem ele precisava que o entendesse. Isso é fundamental não só para qualquer comunicador ontem, atualmente e no futuro, como também para qualquer profissão que tem no outro seu cliente, seu objetivo final.
E qual a ligação de um comunicador do final do século passado com síndicos e condomínios? Total. Chacrinha deixou a lição sobre a importância da comunicação. Em todos os setores e nos condomínios não é diferente. Seja síndico morador ou profissional, o resultado do seu trabalho, por melhor que seja, valerá muito pouco se o seu cliente - o condômino - não tiver consciência do que aconteceu ou está acontecendo.
Ok, lamento informar que isso não facilitará seu trabalho e nem irá eliminar fofocas e maledicências. Mas, quando você toma o protagonismo de sua história e informa antes que burburinhos surjam, você tem muito mais possibilidades de que seu ponto de vista e suas realizações sejam disseminadas.
Recentemente, entrevistei a síndica moradora e estreante Patrícia Rangel (veja a matéria com ela na página 12 sobre o “presente” recebido no início da gestão, com três placas de granito despencando do último andar no
prédio). Na conversa, ela disse que uma das primeiras providências que tomou foi abrir o grupo de WhatsApp, onde todos os moradores agora podem falar.
Confesso que surpreendeu pela visão de uma síndica nova no cargo. Mas também me deixou muito feliz. Esta é uma tecla em que bato desde o início de meu trabalho com condomínios. O síndico precisa falar, mostrar o que faz e, até, a impossibilidade de fazê-lo.
Não é luxo, não é exibicionismo. É comunicar ação. É trazer envolvimento da comunidade, sem a qual o síndico não caminha. A transparência nesses tempos em que a exposição de fatos é nossa companheira diária não pode ser limitada ou restrita. Tem que ser ampla, com regras, é claro. Será fácil? Talvez não. Mas é necessário. Pois, como diz outro comunicador, o Papa Francisco, “a comunicação pela metade faz mal”. Ouso acrescentar: a falta de comunicação faz um mal irreparável. Pense sobre isso e fale com seu público.
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Site: www.revistameucondominio.com.br
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Ao completar sua maioridade, o atual Código Civil já passa por reformulação. Recentemente, uma comissão de juristas entregou ao Senado Federal um anteprojeto com 280 propostas de alteração. E o assunto condomínios não ficou de fora, com vários itens abordados. A proposta ainda será analisada e, possivelmente alterada, mas já cria expectativa entre advogados condominialistas. Muitos acreditam que as demandas servirão para pacificar entendimentos já existentes, mas não solucionarão problemas enfrentados no cotidiano. A Meu Condomínio ouviu três especialistas sobre o assunto e recebeu do Senado Federal cópia do anteprojeto (confira o documento na próxima página).
Especializado em Direito Condominial e sócio do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados, que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro, o advogado André Luiz Junqueira trabalhou nos últimos dois anos em um anteprojeto para nova Lei Condominial em um grupo de trabalho formado por membros da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB) e da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB-RJ.
Para ele, ao que parece, a reforma pretende adaptar um pouco o Código Civil à jurisprudência dominante, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça (STJ): “É uma diretriz louvável, mas que se mostra insuficiente para o que a sociedade precisa, pois, sobretudo em condomínios, a cultura da litigiosidade e os problemas gerados com textos legais ultrapassados ainda fomentam muitos conflitos. A solução mais adequada é uma lei especial nova para condomínios, em vez de trabalhar em uma co-
dificação. Mas compreendemos que existe uma ‘janela’ legislativa e nem sempre conseguimos aprovar o que desejamos, pois o processo de debate e aprovação no legislativo é bem complexo e parece que a comissão está bem ciente disso. Logo, se aprovadas as alterações, não creio que os Tribunais terão dificuldades em se adaptar às mudanças”.
Também especialista em Direito Condominial, o advogado e professor Cristiano de Souza Oliveira diz que a nova proposta de alteração do Código Civil alega preservar os conceitos originais introduzidos na sociedade brasileira pelo Prof. Miguel Reale no Código Civil vigente, mas acaba por “se preocupar mais com interpretações jurisprudenciais e conceitos doutrinários, os quais no campo condominial, ainda possuem um grande ranço da lei 4591/64, trazendo assim à proposta, no campo condominial, a velha ideologia de engessamento pelo regramento padronizado, que tanto Reale combateu”.
Para o advogado, o projeto está mais preocupado em sanar dúvidas pela existência da lei, o que acaba por criar outras, pelo apego acadêmico focado na máxima que a lei determina, quando esta, no atual código, transfere ao condomínio uma autorregulamentação.
- Uma proposta com poucas luzes práticas aplicadas aos condomínios, ou ainda com luzes focadas em apenas uma visão, deixando à margem a auto regulamentação, inclusive conceitual, que acaba beirando um retrocesso social no direito condominial.
Entre as mudanças propostas no que se refere a condomínios, Cristiano de Souza Oliveira cita como exemplo: “Enquanto no campo ge-
ral das propriedades, reconhece-se o imóvel como integrante da ordem econômica (ganhar dinheiro com a propriedade), tal qual fala o art. 170 da Constituição, quando esta propriedade é inserida nos condomínios, passamos a observar uma quebra deste conceito, tal como: a possibilidade de exclusão de condôminos antissociais por julgamento administrativo das assembleias; restrição ao uso de representatividade; restrição ao recebimento de visitas; entre outros”, explica acrescentando que as mudanças, ainda que poucas em questão de quantidade de artigos, são suficientes para bancar grande número de ações judiciais futuras, se mantidas, e mais, capazes de gerar grande discussão sobre constitucionalidade das mesas.
Para o professor, o anteprojeto, por privilegiar a jurisprudência e doutrina clássica, não mantém o conceito original do código atual, perde a oportunidade de aprimorar e enrijece com conceitos e preocupações de buscar soluções, gerando outras confusões que fatalmente serão tratadas nos tribunais: “O Anteprojeto, por falta de luzes práticas e ancorado no conceito passado da lei de 64, no campo condominial, é um retrocesso à sociedade”.
Também atuante na área condominialista, a advogada, síndica e palestrante Amanda Accioli fala que o assunto traz muitas divergências e cita como exemplo: “Vejo essa disposição no projeto, que fala dos pequenos espaços comuns, um pouco vago. O que é um espaço comum? Para você pode ser um espaço comum determinada área do condomínio e, para mim, pode ser outra. Mas acredito que uma assembleia possa dirimir essas questões. Outra pecha que nós temos, que é a normatização do entendimento do
judiciário que o condomínio é, sim, uma personalidade jurídica. E eu concordo plenamente com isso. Porque já, há muito tempo, é reconhecido no dia a dia, até pelas transações que faz, contrata serviços, contrata pessoas, enfim, como uma entidade legal, que é distinta de quem é proprietário de unidades”, exemplifica.
Outra questão apontada por Amanda diz respeito ao fato de, pela primeira vez, o Código Civil fazer menção à existência do Conselho Construtivo: “Nós sabemos que hoje, em lei, apenas temos o Conselho Fiscal para fiscalizar as contas e tudo mais. O Conselho Construtivo, quando temos nos condomínios, está sempre bem descrito na Convenção Condominial. Aí o Código Civil iria pela primeira vez dar essa chancela ao Conselho Construtivo. Também vai falar que o gestor, ele também vai dar essa abertura de que o gestor do condomínio, ou seja, o síndico pode ser remunerado, coisa que também ficava em aberto no atual Código Civil. Isso é muito bom, pode ser até um primeiro passo para que o síndico, o síndico profissional tenha o seu cargo como uma profissão legalizada, pode ser um primeiro passo para isso, já que ele vai especificar o próprio Código Civil, que é uma lei federal, vai especificar que o gestor pode ser remunerado”, conclui.
CAMILA PRADO DOS SANTOS
Advogada. Professora de Direito Animal. Membra da Comissão de Proteção e Defesa dos Animais da OAB/RJ e Presidente da Comissão de Direito Animal da AABA
A presença de animais em condomínios, especialmente os animais comunitários, que são aqueles que estabelecem laços de dependência e manutenção com a comunidade em que vivem e que não possuem um tutor específico, gera frequentemente debates acalorados e conflitos entre os moradores.
Os direitos dos animais comunitários vêm sendo reconhecidos pela Justiça, como pode ser observado em recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que reconheceu o direito de gatos que viviam em um condomínio da zona oeste do Rio, de permanecerem na área externa de onde viviam, ficando sob a responsabilidade de protetores que moram no local. Foram reconhecidos como “comunitários”.
No Estado do Rio de Janeiro, a Lei nº 4.808/2006, alterada pela Lei nº 6.464/2013, considera como animal comunitário aquele que, apesar de não ter proprietário definido e único, estabeleceu com membros da população de onde vive, vínculos de afeto, dependência e manutenção. Esses animais são seres sencientes, que possuem direitos fundamentais, como direito à vida, saúde e bem-estar animal, os quais devem ser garantidos pela coletividade.
Em Petrópolis, por exemplo, a Lei Municipal nº 8.434/2022 prevê expressamente o direito dos animais comunitários permanecerem
onde eles se encontram, além do direito dos moradores de condomínios residenciais proverem cuidados necessários aos animais que ali se estabelecerem, às suas expensas.
É possível evitar o litígio relacionado a presença de animais nas áreas comuns. Questões como odores, sujidade, preocupações com higiene e saúde e desacordos sobre regras e responsabilidades acabam levando a intermináveis brigas através do judiciário. Daí nasce a importância da busca de acordos extrajudiciais, que promovam o consenso e o diálogo, onde as pessoas em conflitos compartilhem suas ideias e juntas cheguem a um entendimento, preservando o direito e o bem-estar dos animais, de seus protetores e de todos os que ali convivem.
A mediação animalista em condomínios surge como uma ferramenta crucial para encontrar soluções pacíficas e duradouras para conflitos relacionados à presença de animais. No Rio de Janeiro, com sua grande população urbana e concentração de condomínios, essa prática ganha ainda mais relevância.
No ano de 2023 foi realizada no Rio, a primeira mediação animalista do Brasil, envolvendo um conflito acerca da permanência dos animais comunitários que viviam na área comum de um condomínio em São Gonçalo.
Por meio de um acordo com validade de tí-
tulo executivo extrajudicial, firmado em procedimento de Mediação Extrajudicial Animalista e facilitado pelas mediadoras animalistas, foram assegurados os direitos da moradora protetora dos gatos comunitários e dos demais condôminos a conviverem num espaço comum, em harmonia e com respeito a todos. Ao ser notificado extrajudicialmente pela advogada da moradora, o síndico do condomínio buscou a assessoria jurídica especializada em direito animal e mediação de conflitos extrajudicial. A mediação animalista foi aceita por ambas as partes e realizada com êxito. Foram acordadas cláusulas e condições para ambos, condomínio e protetora, tendo ocorrido a regulamentação da permanência dos animais no condomínio, com a destinação de local para alimentação, indicação de providências a serem tomadas em caso de maus tratos, respeito a ordem do condomínio e dos condôminos, entre outras regras e compromissos a serem assumidos pelos medianos.
A mediação animalista se apresenta como uma ferramenta poderosa para superar os desafios relacionados à presença de animais em condomínios. Através do diálogo construtivo e da busca por soluções conjuntas, é possível construir um ambiente mais harmônico e inclusivo para todos os residentes, incluindo os animais de estimação.
ARTIGO
ANDERSON BRUNO MOREIRA DE MORAES
Presidente da Comissão de Direito Condominial da 12ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil
Tramita no Senado Federal proposta de atualização do Código Civil Brasileiro, com intuito de aproximar o texto da legislação à realidade já vivida e enfrentada diariamente nos tribunais, além de desburocratizar muitas situações e colocar em prática muitos entendimentos que já vêm sendo adotados através da jurisprudência.
Neste aspecto, não poderiam ficar de fora os condomínios, onde moram, hoje, quase 70 milhões de brasileiros, sem falar no quase incontável número dos que trabalham nestes espaços. O olhar diferenciado para os condomínios é mais que necessário: as relações condominiais fazem parte do cotidiano, não apenas do Brasil, mas mundial.
Entre as mudanças propostas na alteração do Código Civil, esta uma medida que atinge um dos maiores problemas de convivência nos condomínios: o condômino antissocial. A mudança prevê expulsão (o que já é pos-
sível acontecer atualmente de modo pontual, mas com aval da Justiça), permitindo que ela seja tomada sob aprovação de menos condôminos durante assembleia.
A questão do condômino antissocial é um aspecto significativo da realidade urbana contemporânea que merece atenção e soluções adequadas. Porém, precisamos pensar na aplicação material desse projeto de lei, que caso aprovado, poderá acarretar situações indesejadas e que não foram pensadas pelo legislador.
A população brasileira está envelhecendo e ainda assim, caminha a passos largos na verticalização das moradias, transformando alguns condomínios em verdadeiras cidades, a exemplo do Rio 2, maior que 22 municípios do Estado do Rio de Janeiro. Mas também temos condomínios com 10 e, às vezes, menos unidades. Nesse cenário devemos pensar em casos concretos. Imaginemos, por exemplo, uma
condômina idosa com Alzheimer, cuja única filha trabalha fora e não pode prestar muita assistência. Em decorrência da doença, a idosa se tornou agressiva e mesmo “antissocial”. Seria correto expulsá-la, pois os condôminos aprovaram essa medida ? Imagine agora, um condomínio com 10 unidades e que dois moradores possuindo três unidades cada, resolvam expulsar um morador alegando que ele usa drogas. Podemos expulsá-lo? ....
Sendo o lar, a casa, local de último refugio, protegido pela Constituição Federal, a ponto de ser expropriável quando único bem, é possível implementar medida tão gravosa, sem passar pelo crivo do Poder Judiciário? Ou todas as questões serão judicializadas, tornando a lei mais um embaraço no cipoal de leis de nosso País?
Dúvidas, comentários ou sugestões de temas a serem abordados envie para: @moreirademoraes_
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O cronograma para realização da autovistoria obrigatória do gás canalizado em residências e comércios no Estado do Rio de Janeiro sofreu alteração. A informação é da Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico do Estado do Rio de Janeiro (Agenersa) à Meu Condomínio O motivo do novo prazo, porém, não foi esclarecido pela Agência. Pela portaria divulgada em janeiro, na capital o período de inspeção começaria em 1º de Abril, pelo bairro de Santa Teresa. Porém, no cronograma atualizado em Maio, a área continua a mesma, mas o início será 1º de Julho. Nas cidades de Campos e Macaé, no Norte Fluminense, o início passa a ser 1º de setembro, ao invés de junho como seria antes. Confira ao lado o cronograma por áreas e o completo no link: https://www.revistameucondominio.com.br/ autovistoria-obrigatoria-de-gas-canalizado-no-estado-do-rio-de-janeiro-tem-novo-cronograma-confira/
O imbróglio em torno da autovistoria de gás vem de longe. Ela teria que ser feita até março do ano passado. Porém, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado entre a Agenersa, Ministério Público e Defensoria Pública prorrogou o prazo até 2026, ainda que tivesse mantida a obrigatoriedade, como mostrou a revista Meu Condomínio. Em janeiro último, a Agenersa publicou portaria, fixando prazos para bairros e municípios, agora novamente alterados.
A autovistoria é estabelecida pela Lei estadual 6.980/14, segundo a qual a inspeção de imóveis residenciais e comerciais com fornecimento de gás canalizado deve ocorrer a cada cinco anos. No caso de condomínios, o síndico ou administrador deve solicitar a inspeção da área comum, mas cada usuário é responsável pela inspeção em seu imóvel e pode escolher a empresa para fazer o serviço. Muitos síndicos, porém, conseguem preços menores em função do número de unidades nos condomínios.
Os moradores e os comerciantes que não fizerem a inspeção de segurança terão o fornecimento de gás interrompido. Se a vistoria encontrar alguma inadequação, o gás também será cortado, e o cliente deverá providenciar o reparo.
Serrana
Início: 26/06/2024
Fim: 30/11/2024
Centro Sul Fluminense
Início: 01/08/2024
Fim: 28/02/2025
Norte Fluminense – Campos e Macaé
Início: 01/09/2024
Fim: 30/04/2025
Baixada Litorânea – Cabo Frio, Rio das Ostras, Arraial do Cabo, S. Pedro da Aldeia
Início: 01/11/2025
Fim: 22/03/2026
Baixada Fluminense
Itaguaí, Belford Roxo, Mesquita, Duque de Caxias, Nilópolis, Nova Iguaçu, Queimados, São João de Meriti
Início: 01/08/2025
Fim: 22/03/2026
Região Metropolitana
Niterói, São Gonçalo, Itaboraí
Início: 15/07/2025
Fim: 22/03/2026
Capital
Santa Teresa
Início: 01/07/2024
Fim: 31/03/2025
Em condomínios, os funcionários antigos muitas vezes são vistos como uma fonte de estabilidade pelos moradores. Mas para o síndico, lidar com comportamentos inadequados de alguns desses funcionários pode ser desafiador. Desde resistência à mudança, conflitos interpessoais até falta de motivação, esses comportamentos podem afetar negativamente o ambiente de trabalho, causando desconforto entre os colegas e prejudicando a qualidade dos serviços prestados. Por isso, é importante que os gestores estejam cientes desses problemas e preparados para lidar com eles de forma eficaz.
Quando uma empresa não tem um planejamento de reconhecimento por produtividade é comum que o colaborador se sinta desmotivado, acomodado e até mesmo descuide da sua performance, esquecendo que sua posição não está garantida. Esse cenário é válido para qualquer ambiente ou quantidade de profissionais. Essa situação pode desencadear uma série de problemas. A acomodação pode ser considerada um fator crítico, pois é a origem de muitos erros que, por sua vez, podem resultar em demissão.
A importância da boa contratação e do Teste de Perfil Comportamental
Um aspecto fundamental na prevenção de
comportamentos inadequados de funcionários antigos em condomínios é a realização de uma seleção criteriosa no momento da contratação. Investir tempo e recursos em um processo seletivo bem estruturado pode fazer toda a diferença na qualidade da equipe e na minimização de problemas futuros.
Uma prática cada vez mais adotada é a aplicação de testes de perfil comportamental durante o processo de seleção. Esses testes ajudam a identificar características e tendências comportamentais dos candidatos, possibilitando uma avaliação mais precisa de sua adequação ao cargo e ao ambiente de trabalho. Ao utilizar essas ferramentas, os síndicos podem selecionar candidatos que apresentem um perfil alinhado aos valores e necessidades do condomínio, reduzindo o risco de contratar funcionários que possam vir a apresentar comportamentos inadequados no futuro.
Viviane Andrade Lima Abreu
Gestora de RH há 20 anos | Pós-graduada em Neurociência e Performance Humana | Analista de Perfil Comportamental | Treinadora de times de venda| Palestrante | Mentora de Carreira | Diretora da Academia de Neurovendas | Criadora do método S.E.V.E.N+ (Neurociência aplicada a negociação)|
Reclamar de funcionários novos ou substitutos: O ressentimento em relação a colegas de trabalho pode gerar conflitos desnecessários e prejudicar o ambiente de trabalho.
Tratar os condôminos de forma diferente: A falta de imparcialidade pode gerar insatisfação entre os moradores e comprometer a harmonia do condomínio.
Sair do posto de trabalho por qualquer motivo: A ausência injustificada pode comprometer a segurança e eficácia dos serviços prestados.
Não aceitar mudanças de sistema: A resistência à inovação pode impedir o progresso e a eficiência no ambiente de trabalho.
Atrapalhar as empresas contratadas com conversas desnecessárias: A distração de terceiros pode comprometer a qualidade e o prazo de entrega de projetos.
Negociar com a divulgação de empresas dentro do condomínio: A parcialidade na escolha de fornecedores pode gerar desconfiança entre os condôminos e comprometer a transparência da gestão.
Deixar corretores “amigos” entrarem sem autorização no condomínio: A quebra de protocolos de segurança pode expor o condomínio a riscos e vulnerabilidades.
Não anotar as reclamações dos condôminos e levar ao síndico: A falta de comunicação
pode resultar em problemas recorrentes não resolvidos e insatisfação dos moradores.
Ausência ou descumprimento de regras na portaria: O descuido com procedimentos de segurança pode comprometer a integridade física e patrimonial do condomínio.
Não participar de treinamentos: A falta de atualização pode impactar negativamente na eficiência e qualidade dos serviços prestados.
Ao reconhecer e abordar esses comportamentos inadequados de forma proativa, os síndicos podem contribuir para criar um ambiente de trabalho mais harmonioso e eficaz, promovendo a satisfação dos condôminos e a valorização do patrimônio condominial.
Sua formação – Minha história profissional é marcada por uma intersecção única entre Publicidade, Tecnologia e a paixão pela resolução de problemas. Atualmente, finalizo minha graduação em Publicidade e Propaganda, área na qual atuo há 4 anos. Essa imersão me proporcionou um profundo conhecimento sobre as melhores práticas de comunicação, marketing e criação de valor para marcas. Mas minha jornada começou antes da publicidade. Com formação técnica em administração e eletrônica, atuei no segmento de tecnologia, prestando atendimento a empresas de óleo e gás. Essa experiência me ensinou a importância da agilidade, precisão e do pensamento crítico na resolução de problemas complexos.
Como iniciou na sindicatura? – Eu era membro do conselho consultivo do condomínio, apoiava a gestão até alguns eventos que me geraram desconforto na maneira que estava sendo conduzido o condomínio. Havia uma candidata que apoiava, mas ela declinou antes da votação e me coloquei à disposição. Em uma votação apertada, hoje sou o síndico.
Fez algum curso de síndico e por quê? Sou curioso e não suporto ficar na ignorância. Preciso saber um pouco de cada coisa, como analisar, operar e consertar se preciso. Fiz o curso de síndico da MRV quando ainda era conselheiro para poder exercer o cargo com mais preparo. E entrei em comunidades do Síndico.net e de todas as páginas e sites referentes a assuntos condominiais. Qual maior desafio que encontrou na sindicatura? Foi meu batismo de sangue: dois meses após assumir o cargo, corremos atrás de liberar a piscina e dia 15 de novembro foi o grande dia, testamos o cloro e PH da água, guardião no local, tudo certo, fiz o anúncio: Piscina liberada. Foi uma alegria, local lotado. Horas depois recebo a primeira reclamação de falta d’água. Ali começou o pesadelo, feriado, calor e falta d’água. Componentes do quadro elétrico da bomba haviam queimado. A partir daí, foram dois meses de noites vigiando bomba, até que conseguimos reparar sem que houvesse aumento da taxa para os condôminos. Foi um grande aprendizado! Hoje, não só entendo e opero o castelo e a bomba de abastecimento de água, como também as bombas da estação de tratamento de esgoto.
sua experiência em administração com publicidade, implantando melhorias e transformando o condomínio no “MRV mais bonito da cidade”.
Você é adepto à mediação. Conte um caso em que você aplicou esta técnica e o resultado? Incentivo demais o diálogo entre os vizinhos, sobre tudo, ruídos, experiências, indicações e vagas de garagem. No Parque Monza, a posição de algumas vagas não agradam alguns proprietários, mas sempre tem aquela vaga de um morador que não tem veículo e seria ótimo se a emprestasse. Então me pedem para intermediar e essa negociação, muitas vezes, é bem sucedida. Quais novidades implantou em seu (s) condomínio (s) que trouxeram um diferencial? Como sou profissional em comunicação, invisto muito em informação, grupo de avisos, por exemplo. Afinal, desinformação gera conflito. Claro que não depende apenas do emissor, mas também da compreensão do receptor. Também instalamos cobertura de policarbonato na entrada de pedestres. Nesse caso, não fiz propaganda, contei com a experiência, a surpresa que os moradores
tiveram quando chegaram no condomínio em um dia chuvoso e naquele local estavam protegidos da chuva. A grande novidade foi a implantação do mercadinho, realmente ganhou o coração dos condôminos. Incentivo, também, que saiam de seus apartamentos e utilizem do local para interagirem. A inauguração do mercadinho foi também um grande start nos eventos do condomínio, a feirinha organizada pela gente foi maravilhosa. E através de enquete, os moradores pedem que se repita todos mês. E o condomínio se prepara para implantação da lavanderia da OMO.
Que orientação dá a quem está começando? Se está começando e a intenção for igual a minha de se colocar à disposição para ser mudança na vida de tanta gente, continue, busque conhecimento, saber de tudo um pouco. O grande segredo não é apenas a parte técnica, mas a mudança de cultura no condomínio, do modo de administrar, de conversar. Faz muita diferença.
Para um condomínio mais seguro, escolha quem entende do assunto!
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Se tem luz, palco ou telão, tem Luciano Lemos. Maior empresa de iluminação e sonorização da região é quase onipresente, ultrapassou fronteiras e hoje atende ao mercado do Estado do Rio de Janeiro, Espírito Santo e Minas Gerais. O carro-chefe? Eventos corporativos e, claro, reuniões de condomínio. O segredo do sucesso não tem muito segredo: responsabilidade, equipamentos de qualidade e pronto atendimento às necessidades do cliente.
Luciano Lemos conta que atua há 30 anos no ramo. Ele conta que começou sua empresa trabalhando como DJ. Com o passar dos anos, ele percebeu que cresceu muito número de DJs em campo e o mercado começou a apertar muito. Já a parte corporativa havia carência. Então, decidiu migrar para essa área.
- Hoje a gente atende com todo esse trabalho. Eu tenho palco, treliça, TVs, transmissão para a internet... Inclusive, na época da pandemia, houve muito evento híbrido. Então a gente acabou se especializando, microfone
sem fio, microfone headset, aquele microfone girafa, que é aquele que atende bancada - lista ao empresário.
A empresa atende cidades próximas de Campos dos Goytacazes, Norte Fluminense, Vitória e Aracruz, no Espírito Santo, Muriaé e proximidade, em Minas Gerais, entre muitas outras: “O que nos ajuda muito é ter uma empresa legalizada, uma empresa que, graças a Deus, está com o CNPJ direitinho, está tudo certo. A gente consegue atender bastante empresas”.
As assembleias de condomínio entraram na cartela de produtos porque a empresa começou a se especializar, fazendo gravação de áudio e vídeo:
- Em Campos dos Goytacazes são poucos que fazem isso. A gente faz a reunião completa. Com projetor, com notebook, gravação de áudio, gravação de vídeo - destaca, acrescentando que trabalha com carro próprio: “A empresa tem já o carro registrado. Tem o carro
grande e o carro pequeno, que pode atender a qualquer localidade, viagem, entendeu? A gente faz muito evento fora de Campos”.
Para atender à demanda sempre crescente, Luciano optou pela parceria com Thiago Magalhães, da Projetar Locações: “Ele já trabalhava na área, fazia algumas reuniões, mas não dava para atender a todos. Aí, eu chamei para gente conversar e juntar com a minha empresa. Hoje a gente é bem parceiro, a gente um ajuda o outro, entendeu?”, fala Luciano.
Atualmente, na cartela de clientes estão nomes de peso como Boulevard Shopping, Shopping Guarus, Shopping Avenida 28, todos os hotéis de Campos e a grande maioria dos condomínio. Instituições financeiras são várias, como Sicredi, Itau, Unicred, XP Investimentos, além de diversos eventos no Porto do Açu. Um sonho para o futuro? “Continuar crescente, sem nunca perder a qualidade do nosso atendimento. A satisfação do cliente é nosso maior patrimônio”, conclui.
Síndica estreante, Patrícia Rangel “ganhou” um presente nada agradável com 15 dias de gestão: três placas de granito soltaram do último andar do prédio que administra e é moradora, no Centro de Campos dos Goytacazes, Norte Fluminense. Por muito pouco as pedras, que caíram na área externa do apartamento do 1o andar e na garagem, não feriram alguém. Mas provocaram estragos, além do grande susto. Mesmo sem experiência na sindicatura, Patrícia agiu rapidamente, isolando locais que poderiam ser atingidos, caso houvesse outro desplacamento, chamando uma empresa para verificar as placas próximas às que soltaram e contratando um perito, que elaborou um laudo, onde foi constatado que o problema ocorrido não foi estrutural e sim provocado pela falta de manutenção na fachada no prédio aliada à ação do tempo.
- Numa segunda-feira, por volta de 15h50, recebi o telefonema da moradora do apartamento 102 (que tem a área externa estendida), me informando que havia caído placas de granito na área dela. Meu filho também me ligou, dizendo que tinha sido um barulho estrondoso. Vim correndo e observei o estrago que foi. Passamos por momentos de muita tensão. A primeira coisa que fiz foi certificar que ninguém estava ferido. Que a integridade física das pessoas estava assegurada - conta Patrícia, acrescentando que logo interditou a área externa do apartamento do morador do 1o andar, a parte da garagem que é de telha e foi danificada e a área externa do salão de festas, além da piscina - os acessos a áreas em que o desplacamento poderia atingir alguém.
Feito isso, relata a síndica, entrou em contato com a seguradora, o que não foi fácil: “O síndico anterior havia feito a renovação do seguro não tinha nem um mês. Porém, ele não tinha me passado o contato do corretor. Então, eu ligava para o 0800, ia para o atendimento automático. Fiquei quase uma hora, não consegui. Encontrei com uma moradora
que tinha sido síndica também e ela me passou. Paralelo a isso, fiz contato com a Limport (administradora) e pedi a indicação de uma empresa que fizesse este serviço. Eles indicaram uma que fez o serviço em outro condomínio que tinha tido problema similar”.
No dia seguinte, o representante da empresa esteve no prédio e identificou que outras duas placas corriam o risco de soltar e terem o mesmo destino: despencar: “Combinamos a retirada para ser feita no mesmo dia. Para justamente tirar este risco. A sugestão inicial era para recolocar as placas”.
Patrícia explica que, mesmo diante da situação de emergência, não quis tomar decisões precipitadas. Conversou com um engenheiro que tem vasta experiência e, inclusive, trabalhou na construção do Shopping Rio Sul, em Botafogo, Rio de Janeiro. Ao ver as fotos, ele disse que a fachada apresentava outros problemas e sugeriu que fosse chamado um perito. Ao mesmo tempo, a seguradora respondeu que faria uma perícia virtual, o que a síndica não concordou.
Ela contratou um perito particular, que foi ao condomínio na mesma semana. O perito esteve no prédio em 19 de abril e em 15 de maio o laudo de 85 páginas estava pronto, com parecer técnico embasado em fotos e gráficos, além de apontar as possíveis soluções.
- A mais correta é a remoção das placas. Tanto da fachada norte, quanto da fachada
AÇÃO E REAÇÃO Logo após a queda das placas, Patrícia Rangel chamou empresa para verificar o restante, um especialista para elaborar laudo e, ainda, interditou várias áreas
sul (onde ocorreu o problema). O que ocorreu foi uma deterioração normal no prédio. As placas estavam parafusadas e os parafusos ficaram. Sinal que a construção estava ok (o prédio possui 18 anos). A ação do sol e da chuva sobre o concreto foi soltando o substrato. Tudo isso, sem uma manutenção preventiva, acabou acontecendo isso - explica a síndica, que agora está em fase de cotação de preços para execução dos serviços. Eirá convocar uma assembleia para tratar sobre as próximas providências.
A síndica diz, ainda que todas as ações têm sido tomadas com o Conselho Fiscal do condomínio, que tem como presidente Victor Hugo Lobo. A síndica também tem tido orientação de um casal de amigo, Márcia e Rafael Pessanha, que trabalhou no Rio por muitos anos com o segmento condominial. - Além disso, tenho que parabenizar a revista Meu Condomínio pelo evento sobre obras em condomínios (veja na próxima página). Foi muito esclarecedor em relação à responsabilidade do condomínio em relação às obras. Entender que o preço é importante, mas existem vertentes envolvidas nesse processo: questões de segurança, normas técnicas, documentação, tudo isso a gente precisa observar. Várias coisas podem acontecer na execução de uma obra. E se você contrata alguém sem conhecimento técnico pode causar um dano ainda maior. E a responsabilidade é de quem? O evento foi excelente por trazer estas questões - conclui.
Uma noite para tirar dúvidas - algumas que muitos que nem sabiam que tinham. O Workshop sobre obras e responsabilidades dos síndicos realizado pela Meu Condomínio, no auditório do Sicoob Fluminense, foi um sucesso e que reuniu síndicos, advogados, arquitetos e engenheiros em torno do tema. O evento contou com participação do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (Crea-RJ), além do apoio da Limpakto Serviços, Proteus Serviços, TV Real, Real Solar, Comissão de Direito Condominial da 12a Subseção da OAB/RJ, Encontro Empresarial, além do próprio Sicoob Fluminense.
O evento foi aberto pela CEO da Meu Condomínio, Suzy Monteiro. Ela apresentou a hub de comunicação, que une revista, site, redes sociais
e eventos e ressaltou o conhecimento como fator fundamental para o bom desempenho do síndico. Presidente do Sicoob Fluminense, Neilton Ribeiro recepcionou os presentes, falando sobre as similaridades entre cooperativas e condomínios. Em seguida, o diretor da TV Real e Real Solar, Edvaldo Mendonça colocou as empresas à disposição dos síndicos para divulgação de ações.
Durante as palestras, o público pode conhecer ou aprofundar-se nas questões envolvendo responsabilidade do síndicos, administradores e até condôminos na hora de contratar um profissional. O arquiteto Gustavo Manhães, conselheiro do CAU, destacou que a contratação de profissionais adequados impede problemas e aumenta a segurança do prédio.
O tema autovistoria predial foi abordado pelo
advogado e presidente da Comissão de Direito Condominial, Anderson Bruno Moreira de Moraes, que contou sobre a origem da lei e a necessidade de sua aplicação para resguardar o síndico e garantir a segurança dos moradores.
Pelo Crea, estiveram presentes Márcio Cedraz (Supervisor de Fiscalização), Marcio Maximiano (Agente de fiscalização), Cosme Chiniara (Gerente de Fiscalização0 e Camila Jannotti (Coordenação de Fiscalização Interna). Entre outras coisas, eles explicaram quais itens são fiscalizados e o que o síndico deve cobrar dos condôminos que informem sobre obras em seus apartamentos.
O médico Leonardo Bacelar, da Proteus, explicou sobre Segurança do Trabalho e e-social, mesmo sendo trabalhadores terceirizados.
Pastilhas que caíram de um prédio, granitos que soltaram da cobertura de outro. Ambos incidentes ocorridos em área nobre que, por pouco, não se tornaram graves acidentes. Mas até quando é possível contar com a sorte? Há 11 anos, o Estado do Rio de Janeiro tem a Lei nº 6.400 de 2013, que torna obrigatória a realização da autovistoria das edificações no âmbito estadual. Porém, passado este tempo, a adesão dos municípios ainda é tímida. Campos dos Goytacazes, no Norte Fluminense, por exemplo, desde 2019 possui lei municipal sobre o assunto, referendada pela Lei Complementar 20/2021. Porém, essa ainda carece de regulamentação para sua aplicação e fiscalização, como já ocorre no município do Rio. Indagada sobre o por quê da não regulamentação até o momento, a Prefeitura de Campos não respondeu.
Engenheiro civil especialista em estruturas de concreto armado e perito judicial, Edilson Maciel, da Enge+ Engenharia e Soluções (@engenharia.engemais), destaca a importância do cumprimento da lei para “o prolongamento da vida útil, manutenção de desempenho e segurança das edificações”. E lembra que o órgão fiscalizador, de acordo com a lei, é a prefeitura de cada município.
- No município do Rio, a prefeitura, a partir do decreto nº 37.426/2013, regulamentou a aplicação da Lei. Lá, são enviados os laudos de autovistoria e consulta pública da situação da edificação, através do site: https://www.rio.rj.gov.br/web/ autovistoria.br. A não apresentação dos laudos nos prazos especificados e a não execução das manutenções, implicam em autuações pela prefeitura. Em Campos, apesar da Lei Complementar 20/2021, ainda não há regulamentação - fala.
De acordo com membros de um grupo de arquitetos e urbanistas/engenheiros de Segurança do Trabalho (www.autovistoriapredial.com.br), João Inácio Oliveira e Liana Gomes, hoje ainda há um problema cultural junto à população no entendimento do que seja a Autovistoria Predial. Para João Inácio, o tema carece de mais exposição sobre a responsabilidade, através dos órgãos governamentais (estadual e municipal), de se executar os serviços de autovistorias prediais: “Através da confecção de Laudo Técnico com fotos e uma linguagem compreensiva para leigos, o administrador responsável executará a manutenção e conservação da edificação com as recomendações pré-definidas, aumentando as condições de segurança da edificação, trazendo mais tranquilidade para moradores, síndicos e proprietários. Fazer periodicamente a inspeção na edificação é a maneira mais segura de se determinar qual é a sua condição atual”, orienta.
O laudo irá apontar se há necessidade de obras e o prazo para realização, que depende do grau de risco. No Rio, este documento é encaminhado à Prefeitura. Após o prazo, é feito outro laudo, informando que a obra foi feita e que a edificação esta adequada. Este laudo tem prazo de validade de cinco anos, mas precisa ficar arquivado no condomínio por 20 anos: “Além disso, quando o profissional perceber algum problema estrutural grave ou até mesmo na encosta, com possibilidade de cair pedras, precisa informar imediatamente à Defesa Civil e órgãos competentes”, informa João Inácio.
O que diz a Lei em Campos - “Art. 1º - Fica instituída a obrigatoriedade de autovistoria, decenal (10 anos), pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e escape e obras de contenção de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil, a contar do “habite-se”, por profissionais ou empresas habilitadas junto ao respectivo Conselho Regional de Engenharia, e Agronomia - CREA ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ. § 1º Os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais de que trata o caput do artigo 1º com mais de 25 anos de vida útil, tem a obrigatoriedade de realizar autoinspeções quinquenais (5 anos).
Assumir um condomínio sempre é um desafio. Mais ainda quando se está iniciando do zero, com o espaço recém-entregue aos moradores. Então, nem síndicos nem condôminos se conhecem e, muito menos, o que passará a ser compartilhado por todos. Vivendo a experiência deste misterioso espaço novo está a síndica profissional Camila Lamonica que, final de janeiro último, assumiu o Condomínio Club Reserva Curumim, em Campos dos Goytacazes. E ela tem um desafio extra: somente dois, dos cinco prédios que irão compor o complexo, foram entregues. Um passou por vistoria recente para liberação e os demais continuam em obra.
O condomínio terá, quando estiver com 100% de sua capacidade, cinco blocos, com 360 apartamentos. São 72 em cada bloco e, quando a revista esteve lá em meados de março, 144 apartamentos já tinham sido liberados – referentes a dois blocos. A expectativa era sobre a liberação do terceiro bloco para ser habitado, totalizando, neste primeiro momento, 216 apartamentos.
Lamonica conta que sua primeira providência foi fazer uma minuciosa vistoria das áreas comuns: “O ideal seria que o síndico ou síndica sempre tivesse a assessoria de um engenheiro, assim como tem da parte jurídica. Mas, o condomínio começando, não tem caixa e muitos também não entendem a importância. Neste caso aqui, eu trouxe uma engenheira que me acompanhou e ela verificou muitas inconformidades. Mas foram inconformidades que, para a construtora, não impedia entregar os apartamentos”.
Na vistoria inicial, relata a síndica, foi verificado do funcionamento de maçanetas até
possíveis fissuras no piso. Havendo problema, ele é fotografado e enviado via aplicativo para a construtora. Durante dois meses, o consertos ficaram “por conta” da equipe de obra da construtora e, depois, passa a ser da assistência técnica: “Por isso a importância de observar tudo muito bem. E a vistoria não é feita em um único dia. Fiz em três e, mesmo assim, com o passar do tempo podem surgir outras questões, que vamos comunicando”. Ela destaca que o mesmo acontece nas unidades particulares. A vistoria inicial não impede que outros problemas que forem sendo descobertos com o uso sejam comunicados à construtora para reparos ou adequações.
Quando foi feita a entrega das áreas comuns ao síndico, a construtora repassou um manual de uso desses espaços, tipos de manutenção e prazo para que elas sejam realizadas. Ali consta, ainda, uma série de documentos, como a convenção registrada, ( CNPJ do condomínio - este item não, pois é responsabilidade do síndico) , o teste de estanqueidade da rede de gás, auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, certificados e garantias de equipamentos, dentre outros Esses documentos são entregues ao síndico para que ele possa assumir dali por diante.
No caso do Reserva Curumim, explica Camila, os documentos só serão entregues depois de sair o CNPJ com a liberação da ata registrada em cartório pela construtora Da entrega das chaves até este período a construtora tem arcado com custos de portaria, limpeza, água, luz, manutenção de elevador e piscina, entre outros.
Sem a documentação, o condomínio não é instituído de fato, gerando pendências, como
por exemplo, a não possibilidade de contratação do seguro obrigatório, de um guardião para a piscina, que está por muito tempo fechada, apesar do calorão de março: “Tem que documentar tudo, desde o primeiro momento. Isso pode evitar ‘pegadinhas’ mais adiante. Além disso, uma assessoria jurídica é fundamental para ir tirando as dúvidas e orientando sobre os caminhos seguir”.
Jurídico - De acordo com o advogado especialista na área condominial, Leonardo Campinho, o ideal é que o síndico eleito se atente para a adequação da situação cadastral do condomínio (CNPJ), o Habite-se, a convenção do condomínio devidamente registrada e ata de sua assembleia de sua eleição também devidamente registrada. É importante que o síndico tenha acesso aos projetos executivos de instalações elétricas, hidráulicas, elevadores.. etc.
Assembleia de instalação - Ele explica que não há um prazo específico, mas o recomendado é que a assembleia de instalação ocorra tão logo quanto possível após a constituição formal do condomínio.
Elaboração da convenção - No geral, as construtoras apresentam aos adquirentes uma minuta de texto de convenção que deverá ser ratificada em assembleia geral. Entretanto, há casos em que a construtora entrega o empreendimento aos moradores sem que haja um projeto ou minuta de convenção, deixando a cargo dos moradores a elaboração de uma convenção.
Algum item não estando em conformidade com o contrato, como o síndico atua junto com o advogado? - É importante que todo síndico entenda que modernamente o conceito de conglomerados habitacionais são verdadeiras empresas do ramo de condomínios. Vale dizer, hoje o condomínio deve ser visto como uma empresa, sendo indispensável que o síndico possua profissionais de diversas áreas de conhecimento. Uma assessoria jurídica é de extrema importância, pois pode e vai auxiliar o síndico e os moradores desde a entrega do empreendimento até o seu regular funcionamento.
* Matéria atualizada no início de maio
ORIENTAÇÃO
Advogado Leonardo Campinho destaca que o síndico tem que estar atento a documentos como Habite-se e Convenção
Diretor da TV Real e Real Solar, Edvaldo Mendonça, ao lado do prefeito Wladimir Garotinho, na comemoração dos 23 anos do Arquivo Público de Campos, um importante instrumento da cultura e da história
W o r k s h o p s o b r e O b r a s e m
C o n d o m í n i o s e r e s p o n s a b i l i d a d e s
d o s s í n d i c o s , q u e l o t o u o a u d i t ó r i o
d o S i c o o b F l u m i n e n s e
Presença na Expo Síndico Macaé, momento importante de network e apresentação de produtos a síndicos e empresários da região
A o l a d o d o A p ó s t o l o R e n a n e d o
P a s t o r G i l b e r n o s p r e p a r a t i v o s d a
M a r c h a p a r a J e s u s , q u e e s t e a n o
c o m p l e t a 1 8 a n o s e t e r á a m a i o r e d i ç ã o d e s u a h i s t ó r i a
A noite de inauguração do Deck Grill foi incrível Local recebeu nome sugerido por um internauta que recebeu R$ 5 mil em prêmios
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SÍNDICOS, CONFIRAM NOSSAS CONDIÇÕES ESPECIAIS ANTES DE FECHAR NEGÓCIO!
A segunda edição da Expo Síndico Macaé aconteceu em final de março e reuniu expositores da área condominial, síndicos e palestrantes no Royal Atlântica Macaé Hotel. O evento foi uma realização da LABS Consultoria e teve o apoio da Meu Condomínio - revista, site, redes sociais e eventos voltados para condomínios. Entre os patrocinadores estavam o Sicoob Fluminense e Grupo Real Solar.
O evento teve duas partes - durante a manhã, os fornecedores fizeram a divulgação dos estandes e no auditório seus produtos e serviços. As empresas também tiveram espaço para palestras. Já a tarde, aconteceram palestras e painéis jurídicos com temas como dúvidas e recomendações para assembleias condominiais, desafios e
soluções na prevenção de incêndios, recuperação tributária, como se tornar um síndico de sucesso em 7 dias, entre outros.
Organizador da Expo Síndico Macaé, Luiz André Barbosa, da LABS Consultoria, afirma que, mais uma vez, o evento surpreendeu. A casa ficou lotada apesar da instabilidade do tempoquando ocorreu o evento havia uma orientação estadual para que as pessoas não saíssem das casas em função da previsão de chuvas intensas. - O evento foi um sucesso de público e vendas e já estamos pensando no do próximo ano. Quanto mais informações o síndico tiver, menor será sua dor nesta função. Então, revistas especializadas como a Meu Condomínio são muito importante por levar conhecimento através de matérias,
com fornecedores e serviços facilita muito a vida do síndico - destaca André.
CEO da Meu Condomínio, Suzy Monteiro apontou a importância de eventos que tenham como objetivo levar conhecimento aos síndicos e, claro, promover a integração do mercado condominial. A revista, junto com seu parceiro Encontro Empresarial, sortearam um jantar no O Zé Gastronomia, cuja ganhadora foi Raquel Gonzalez. Suzy também ganhou um sorteio da TEC Tinturas.
- Um prazer enorme estar apoiando mais um evento que agrega tanto aos síndicos e condomínios. Um ambiente nota 10, excelente para aprimorarmos conhecimento tanto de informações atualizadas quanto de de pessoas e visões diversas. André está de parabéns - conclui .
Os carros elétricos, aos poucos, têm ganhado espaço no Brasil. Só em 2023, a indústria brasileira registrou a venda de mais de 93 mil veículos desse tipo. De acordo com dados da Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), esse número representa aumento de 91% nas vendas em comparação ao ano anterior. No entanto, carro elétrico não se carrega na tomada de casa. Por isso — e se antecipando à tendência do mercado —, alguns condomínios têm se preparado para oferecer esse serviço aos moradores.
Síndico do Edifício Macaé Central Park, localizado na Praia Campista, em Macaé, Gerson Caravaca acha que a crescente oferta de carros elétricos e híbridos no mercado exigirá que os condomínios tenham que se adequar. Por enquanto, em seu condomínio, com 108 apartamentos e cerca de 300 moradores, há apenas um proprietário de carro elétrico. O assunto ainda levanta muitas dúvidas para o síndico e para a maioria dos condôminos.
- O abastecimento dos carros, que, até a pouco tempo, era feito somente nos postos de combustíveis, passou a ser também realizado dentro do espaço comum de um condomínio e isso traz algumas preocupações. Primeiro, com relação à disponibilização e instalação de tomadas seguras para carregamento da bateria. O segundo ponto é: como será feita a cobrança da energia consumida pelo morador? Terceiro: o que me preocupa principalmente é quanto à segurança do procedimento em caso de um acidente; qual o extintor utilizar em caso de incêndio de uma bateria durante o carregamento até a chegada dos bombeiros? Temos estes extintores e também mangueiras em número adequado à disposição? Como treinar e proteger os funcionários com relação ao calor e aos gases tóxicos que serão emitidos? São questionamentos e situações como estas que um gestor de um condomínio tem que passar a estar atento devido à evolução da tecnologia automotiva e adotar medidas preventivas - comenta. Marcelo Vidal, que administra os condomínios Monte Alto e Parque Bali, ambos em Rio das Ostras, com 464 e 620 apartamentos, respectivamente, revela que já há algum tempo vem pesquisando o assunto. Ele já fez adaptações para bicicletas elétricas, mas ainda não para carro elétrico. Atualmente, um morador possui carro eletrificado, que é recarregado em estações fora do residencial. “Se for o futuro, é importante a economia se adequar, desde que não tenha gastos para outros moradores”, pontuou.
Assembleia geral para discutir o tema
Síndico do Quartier D’or, em Campos dos Goytacazes, Fernando Antonio Loureiro conta que a preocupação com o assunto surgiu quando o morador de um dos 28 apartamentos comprou um carro elétrico e fez-se necessária a preparação da infraestrutura para a recarga do veículo dentro do condomínio. O proprietário, então, o procurou pedindo indicação de profissional eletricista para que um ponto de abastecimento fosse instalado em sua garagem, liga-
do ao relógio do seu apartamento. A novidade gerou a necessidade de uma assembleia geral. - Na sequência, levei o assunto ao conhecimento do Conselho Consultivo de Contas do condomínio para poder validar essa possibilidade de intervenção pedida pelo morador, visto que o ponto de abastecimento deveria ultrapassar dois pavimentos, pois o relógio está no pavimento térreo e o ponto da garagem fica no G2. Ficou decidido junto ao Conselho que é importante a gente definir uma metodologia, já pensando no futuro, como outros casos seriam tratados. A gente está com a previsão de convocar uma Assembleia Geral Extraordinária para debater esse tema”, explicou.
Corpo de Bombeiros
Em nota, o Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro (CBMERJ) lembra que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou a NBR 17019, que especifica os requisitos para a instalação elétrica fixa destinada a fornecer energia aos veículos elétricos e/ou a receber energia a partir dos veículos elétricos. “A instalação elétrica fixa é o conjunto de componentes elétricos associados e com características coordenadas entre si, constituído para uma finalidade determinada, projetado para ser instalado permanentemente em um local determinado”, explica a corporação.
A NBR 17019 substitui alguns trechos da NBR 5410 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão, que determina condições e regras para instalações elétricas de baixa tensão. O texto diz que as estações de recarga para veículos elétricos destinadas ao público devem ser projetadas visando o fácil acesso ao ponto de recarga, além de estarem sinalizadas adequadamente. A norma ainda orienta que seja instalado no quadro de distribuição um DR (disjuntor residual) visando à segurança dos usuários.
Segundo a corporação, as normas de se-
gurança contra incêndio e pânico, específicas para garagens, tanto de modo geral, quanto de condomínios, estipuladas pelo Corpo de Bombeiros-RJ, atendem quanto aos eventos de sinistro envolvendo os dispositivos de abastecimento e os veículos elétricos. As Notas Técnicas, contidas no Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico (COSCIP), preveem a instalação de dispositivos de segurança e combate a incêndio, suficientes para conter possíveis acidentes durante a utilização dos pontos de abastecimento elétrico, assim como outros acidentes que podem ocorrer nesses locais envolvendo veículos.
Os cuidados necessários quanto instalação de pontos de abastecimento de veículos elétricos em condomínios devem ser:
1 - Seguir corretamente as normas de segurança descritas nas NBRs específicas sobre o assunto;
2 - Manter todos os dispositivos com a manutenção em dia. Seguir as regras de segurança estipuladas nas Notas Técnicas do COSCIP do Corpo de Bombeiros-RJ, quanto às edificações multifamiliares com garagem;
3 - Realizar as instalações com profissionais capacitados e habilitados em seus devidos conselhos profissionais, assim como, exigir a emissão das Anotações de Responsabilidade Técnica – ARTs, sobre as instalações.
EM
Em caso de emergência, o CBMERJ aconselha que os condôminos façam a utilização correta dos dispositivos de segurança instalados no local, caso saibam manusear os equipamentos, sem se colocar uma condição de risco, assim como acionar imediatamente o Corpo de Bombeiros, por meio do telefone 193.
