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Rechtsecke
Je nach Alter einer Liegenschaft stellt das Bundesgericht in seiner Praxis bei einer Anfechtung von Mietzinsen auf die Orts- und Quartierüblichkeit oder aber auf die Nettorendite ab. Doch was gilt wann?
lic. iur. Cyril Zumbühl Leiter Rechtsdienst, HEV Verwaltungs AG Das Bundesgericht hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem es um die Anfechtung eines Anfangsmietzinses ging. Die Parteien haben einen Mietzins von CHF 2190.– pro Monat vereinbart. Der bisherige Mietzins betrug CHF 2020.– pro Monat. Die Erhöhung wurde mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit begründet. Der Mieter hat darauf den erhöhten Mietzins bei der Mietschlichtungsstelle als missbräuchlich angefochten und verlangte die Berechnung der Nettorendite zum Nachweis des missbräuchlichen Ertrages. Die Vermieterin stellte sich auf den Standpunkt, es handle sich beim Gebäude um eine Altbaute, für welche die Missbräuchlichkeit nach Orts- und Quartierüblichkeit zu beurteilen sei. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt wurde, legte das erstinstanzliche Gericht den Mietzins auf CHF 900.– pro Monat, was vom Kantonsgericht bestätigt wurde. Die Vermieterin zog den Fall vor Bundesgericht.
Übersetzter Ertrag aus Mietobjekt?
Das Bundesgericht bestätigte den Anspruch des Mieters, den Anfangsmietzins nach Art. 270a OR als missbräuchlich anfechten zu können. Gemäss Art. 269 OR ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn er dem Vermieter ermöglicht, einen übersetzten Ertrag aus dem Mietobjekt zu erzielen. Gemäss Art. 269a OR wird vermutet, dass er nicht missbräuchlich ist, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt. Bei der Abklärung der Missbräuchlichkeit wird überprüft, ob der Mietzins dem Vermieter angesichts der vom ihm zu tragenden Kosten oder der marktüblichen Mietzinse im konkreten Fall keine übermässige Rendite verschafft. Bei der Anwendung dieser Methode sind die beiden Kriterien «Nettorendite» und «Orts- und Quartierüblichkeit» widersprüchlich, weshalb sie sich gegenseitig ausschliessen. Das Kriterium der Nettorendite basiert auf dem Nettoertrag des investierten Eigenkapitals. Der Mietzins muss eine angemessene Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital ermöglichen und gleichzeitig die Kosten decken. Der orts- und quartierübliche Mietzins orientiert sich an den Marktmietzinsen.
Wann handelt es sich um eine Altbaute?
Gemäss Bundesgericht hat die Nettorendite gegenüber der Orts- und Quartierüblichkeit Vorrang. Der Mieter kann somit stets versuchen nachzuweisen, dass der Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft. Bei Altbauten wird dieser Vorrang umgekehrt. Dann hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang. Im vorliegenden Fall wurde das Gebäude zwischen 1996 und 1998 errichtet, womit es sich nicht um eine Altbaute handelte. Nach der bundesgerichtlichen Praxis handelt es sich dann um eine Altbaute, wenn diese mindesten 30-jährig ist. Daher war einzig die Berechnung der Nettorendite für die Beurteilung des missbräuchlichen Mietzinses von Bedeutung.
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Neue Praxis bei Berechnung der Nettorendite
Das Bundesgericht hat die ursprünglich vom erstinstanzlichen Gericht berechneten Nettorendite geprüft. Nachfolgend werden die vom Bundesgericht in Erinnerung gerufenen Elemente für die bisherige Praxis der Berechnung der Nettorendite aufgezählt: – Alle tatsächlichen Investitionskosten (oder der Erwerbspreis) des Gebäudes werden ermittelt. – Die Fremdmittel werden in Abzug gebracht, wodurch das Eigenkapital ermittelt werden kann. – Das Eigenkapital wird zu 40% an die Teuerung angepasst. – Die zulässige Rendite darf lediglich über dem
Referenzzinssatz zuzüglich 0,5% liegen. – Zur zulässigen Eigenkapitalrendite werden die
Immobilienausgaben hinzugerechnet. – Dieses Ergebnis wird dann auf die verschiedenen
Wohnungen verteilt. – Schliesslich muss der so erzielte Mietzins mit dem aktuellen Mietzins verglichen werden. In Anbetracht des zurzeit sehr tiefen Referenzzinssatzes ist das Bundesgericht zum Schluss gekommen, dass die bisherige Praxis nicht mehr haltbar ist und neu die zulässige Rendite 2% über dem Referenzzins liegen soll, wenn dieser 2% oder weniger beträgt. Zudem darf neu das Eigenkapital zu 100% an die Teuerung angepasst werden. In Anwendung dieser neuen Praxis legte das Bundesgericht den Anfangsmietzins auf CHF 1390.– pro Monat fest, was höher war, als der vom erstinstanzlichen Gericht berechnete Mietzins, aber deutlich tiefer, als der ursprünglich vereinbarte Mietzins (BGE vom 26.10.2020 in MRA 4/20 S. 163).
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