Ingeniería y Mantenimiento en edificaciones

INGENIERIA Y MANTENIMIENTO EN EDIFICACIONES Por Ing. Fernando A. Moreno MS.c

FACILITY MANAGEMENT

http://aciem.org/home/ ACIEM es el gremio de la ingeniería colombiana, que trabaja en función de la actualización y capacitación técnica de los profesionales en cada una de sus ramas como medio para contribuir a la competitividad de los mismos dentro de sus empresas.

INGENIERIA Y MANTENIMIENTO • Mantenimiento, definición, objetivos.

• Principios del mantenimiento.

• Mantenimiento preventivo, predictivo y correctivo.

• Áreas funcionales inmersas en el Sector de la Hotelería y Turismo.

• Habilidades frente a la gerencia de mantenimiento.

• Innovación y gestión tecnológica.

• Gerencia Financiera del mantenimiento.

• Gestión de TH .

• Marco Normativo frente a la gerencia del mantenimiento.

•

Gestión del riesgo en mantenimiento

• Integridad y confiabilidad de equipos • Eficiencia energética en la gestión de mantenimiento.

• Indicadores de gestión en mantenimiento.

• Tecnologías inmersas en la gestión del mantenimiento.

• Mantenimiento del Futuro “ 4Ta Revolución Industrial”

EFICIENCIA ENERGETICA

REFLEXIONES MANTENIMIENTO 1. Evaluación Selección Personal • ¿Cómo está gestionando su empresa sus instalaciones y servicios soporte (electricidad, agua, gas, sistemas contra incendios, etc.)?

• ¿Su espacio de trabajo se encuentra optimizado de manera que se fomente la • máxima productividad? ¿Cómo se podría optimizar el rendimiento de su infraestructura de manera que genere el máximo valor a su organización?

2. Alineación • ¿Qué pasos debe seguir su empresa para optimizar su infraestructura y los servicios asociados (electricidad, agua, gas, sistemas contra incendios, etc.)?

3. Capacitación • ¿Qué herramientas usar?, ¿Qué medir? Y ¿Cómo hacerlo?

4,5,6 Sustentable / Mejora • ¿Se está haciendo bien? y ¿Cómo asegurar la mejora continua?

CASUISTICA PLAN DE MANTENIMIENTO Conjunto de programas y actividades preventivas destinadas a garantizar la seguridad integral.

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Plan de control del agua para consumo humano.

Plan de limpieza y desinfección.

Plan de control de plagas (desinsectación y desratización).

Plan de mantenimiento de instalaciones, equipos y útiles.

Plan de mantenimiento de la cadena de frío.

Plan de trazabilidad y rastreabilidad.

Plan de formación y capacitación.

Plan de eliminación de residuos.

Plan de buenas prácticas de higiene personal.

Plan de biseguridad Plan de seguridad integral.

Las “Buenas Prácticas” son aquellas medidas de corrección o mejoramiento que se implementan en todas y cada una de las áreas de gestión y operación de las actividades de la empresa

INTEGRACION DEL MANTENIMIENTO

CONCEPTO GENERAL

El Facility Management es una integración de procesos dentro de una organización para mantener y desarrollar los servicios que apoyen y mejoren la efectividad de las actividades principales.

ALCANCE CAMPOS DE ACCION       

Conservación Gestión inmobiliaria Gestión financiera Gestión de los recursos humanos Seguridad y salud Gestión de contratos Construcción y la ingeniería de servicios de mantenimiento  Servicios domésticos y suministros de servicios públicos.

FACILITY MANAGEMENT INTEGRACIÓN

PERSONAS OPERACIONES Y MANTENIMIENTO

PROCESOS

GESTIÓN DE LOS RECURSOS. TECNOLOGÍAS

CONCEPTOS FM Una definición facilitada por la Asociación Internacional de Mantenimiento (IFMA) es: • “La coordinación del lugar de trabajo con la gente y el trabajo mismo de la organización (empresa); integra los principios de la administración empresarial, la arquitectura, la ciencia comportamental y la ingeniería.“

En el Reino Unido y otros países europeos, el mantenimiento tiene una definición más amplia que la simple gestión de edificios y servicios.

La definición de FM que da el Comité Europeo de Normalización (CEN) y ratificada por la BSI 'British Standards' es: • “FM es la integración de procesos dentro de una organización (empresa) para mantener y desarrollar los servicios acordados que mejoren y respalden (mantengan) la efectividad de sus actividades primarias”.

En España, la SEFM (Sociedad Española de Facility Management) define esta disciplina como: • “Facility Management es un modelo de gestión de los recursos inmobiliarios de las empresas que tiene como objetivo la adecuación permanente de éstos a la organización y equipo humano de las compañías al menor coste posible, mediante la integración de todas las responsabilidades de gestión sobre dichos recursos en la figura del Facility Manager”.

La GEFMA (German Facility Management Association) define el Facility Management de la siguiente manera:

• El FM profesional incluye el análisis permanente y la optimización de los procesos de alto coste, relacionados con los bienes inmuebles, los servicios y la infraestructura ofrecidos por las organizaciones, excepto el núcleo de negocio”.

En Australia, el término Servicios Comerciales ha reemplazado al de mantenimiento en algunas organizaciones.

Gestión patrimonial

Gestión de espacios Gestión de servicios generales

Gestión y mantenimiento (Elementos e instalaciones)

Gestión de servicio

Programas de soporte al FM

Implementación del FM

• Introducir en el enfoque del mantenimiento integral del edificio los aspectos financieros, administrativos y legales que implica la gestión del patrimonio y de las inversiones implícitas en el mismo • Abordar la planificación y cuantificación de espacios, reubicaciones, ergonomía y sistemas de mobiliario, de acuerdo con los mejores criterios de funcionalidad, seguridad y confort.

• Contemplar las alternativas teóricas y prácticas para el diseño y la organización del protocolo de FM, los aspectos económicos que implica dicho protocolo, y todo lo concerniente a la contratación de los servicios que lo integran.

• Analizar los diferentes casos y posibilidades que puedan darse en relación con los elementos constructivos del edificio desde la perspectiva de su gestión • Contemplar la gestión y el mantenimiento de las instalaciones, así como los procedimientos operativos y de prevención más adecuados.

• Definir, analizar y precisar las características, requerimientos y ratios económicos de los principales servicios generales aplicables a la correcta y eficaz gestión del edificio.

• Aplicar criterios racionales de selección de las herramientas disponibles en este terreno, optimizándolas y actualizándolas en función de la evolución tecnológica del sector.

• Llevar a la práctica el contenido conceptual del protocolo de actuación definido en el plan de Facility Management

SISTEMAS DE GESTION

• Los sistemas de gestión pueden incluir: Certificados de seguro, Seguimiento de incidentes, Gestión de Proyectos, Mantenimiento preventivo, Comunicación masiva y automatizada , Acceso de visitantes Seguridad, Seguridad contra incendios y Contabilidad

FACILITY MANAGEMEN T

• Las tendencias actuales llevan el concepto del Facility Management más allá, desligándolo del edificio y alcanzando lo que recibe el nombre de gestión de infraestructuras, donde no solo se gestiona el edificio si no todo aquello que está dentro de él, incluso infraestructuras que no forman parte de ningún edificio

ISM

• En la actualidad, la nueva generación de los sistemas de gestión ya tienen en cuenta los tres conceptos, el de gestión, el de infraestructura y el de servicio, de aquí nacen los ISM (Infrastructure and Services Management),

GESTION DE MANTENIMIENTO

• La necesidad de mejorar el control sobre los activos y espacios y de gestionar cada vez más información ha hecho necesario que las aplicaciones informáticas utilizadas en el Facility Management hayan ido evolucionando a la par que el concepto y las tareas que forman parte de la disciplina. Inicialmente el Facility Management se centraba casi exclusivamente en la gestión del mantenimiento

Project & facility management: Bajo las buenas prácticas, estándares y normas internacionales de gestión de proyectos y Facility Management, desarrolla la planificación, programación y el seguimiento y control de los recursos asociados al proyecto tanto a corto, como a medio y largo plazo.

• El alcance abarca desde la definición del programa de trabajo, hasta el seguimiento y control del mismo.

• Por otra parte, bajo el enfoque de mejora continua, PMM Institute for Learning asesora a nivel de gestión de proyectos internos y proyectos de mejora

• La gestión de espacio busca maximizar el uso del mismo, cuidando los aspectos como la ergonomía y los sistemas de mobiliario bajo altos criterios de funcionalidad, seguridad y confort. De este modo se persigue que la organización pueda maximizar el uso de sus instalaciones bajo el equilibrio óptimo entre rendimiento del uso del espacio y bienestar y seguridad de los empleados y usuarios.

Gestión de las instalaciones.

Gestión de las instalaciones (FM):

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Comunicación: planes y procesos tanto para los grupos de interés internos y externos de comunicación.

Preparación para Emergencias y Continuidad del Negocio:planes y procedimientos de emergencia y gestión de riesgos.

Gestión Ambiental y Sostenibilidad: Gestión sostenible de los ambientes construidos y naturales.

Finanzas y Empresariales: Planes estratégicos, presupuestos, análisis financieros, las adquisiciones.

Factores Humanos: medio ambiente saludable y seguro, la seguridad, el desarrollo del empleado.

Liderazgo y Estrategia de organización de la planificación estratégica, la organización, el personal y el liderazgo.

Operaciones y Mantenimiento: Construcción operaciones y mantenimiento, servicios de ocupantes.

Gestión de Proyectos: Supervisión y gestión de todos los proyectos y contratos relacionados.

Calidad: Las mejores prácticas, proceso de mejoras, las auditorías y las mediciones.

Inmobiliaria y Administración de Propiedades: Inmuebles planificación, adquisición y disposición.

Tecnología: tecnología de gestión de instalaciones, sistemas de gestión de los lugares de trabajo.

Assessment • El objetivo es identificar acerca del estado actual de la Gestión de Instalaciones y Servicios de Soporte (Electricidad, Agua, Gas, Sistemas Contra Incendios, etc.). El diagnóstico es realizado a través del modelo definido por PMM Institute por Learning de 3P´s Nivel de Percepción (People, Process & People) y las herramientas asociadas al diagnóstico de la gestión de activos alineados a la ISO 55000 • A través del Assessment se identifica en qué punto está la organización y hacia dónde debería guiar las acciones alineadas a su Core Business

Operaciones & mantenimiento • PMM Institute for Learning le asesorará en cómo conducir de forma óptima la definición de estrategias, acciones y servicios relacionados con los bienes inmuebles (Real Estate). Esto abarca desde las acciones de mantenimiento, operaciones, seguridad, definición de mejores estrategias preventivas, predictivas y proactivas e identificación de oportunidades de mejora.

Smart cities: • Las Smart Cities surgen para ser más inteligentes y eficientes en el uso de recursos, reduciendo costes y ahorrando energía, mejorando los servicios proporcionados y la calidad de vida, y reduciendo la huella medioambiental, todo ello con la ayuda de la innovación y una economía baja en carbono. Por ello, PMM Institute for Learning, proporciona servicios de consultoría para el diseño y planificación de ciudades inteligentes: Smart utilities, mobility, building & homes.

• Servicios generales: • Contratación integral de servicios de limpieza técnica & alimentaria, servicios control de accesos, portería y recepcionistas, servicios de seguridad, jardinería y tratamiento DDD, azafatas y eventos, de trabajo temporal y selección de directivos, servicios de outsourcing, así como todo tipo de servicios especializados.

•

Dentro de la gestión de instalaciones y servicios soporte (Facility Management), donde los procesos, la tecnología y la productividad deben integrarse y convivir equilibradamente, es importante tener una taxonomía común que apoye la disciplina, con el objetivo de conseguir las metas de productividad y transparencia establecidas. Para conseguir este objetivo se cuenta con las normas

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EN 15221 - Facility Management,

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ISO 55001 - Asset Management,

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UNE 178303 - Ciudades inteligentes,

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Gestión de activos de la ciudad, ISO 41001, 41011 & 41012 – Facility Management

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Respecto a la relación entre el Facility Management y el Asset Management, es importante también mencionar la normativa utilizada en esta última disciplina. Bajo este contexto se encuentra la

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Norma ISO 55001 Asset Management, que proporciona las directrices, requerimientos y elementos clave para la implementación de un sistema de gestión de activos

NORMATIVIDAD

PLAN DE EVACUACION Y EMERGENCIAS

CONOCE LA UBICACIÓN DE:

PLANO GENERAL DE EVACUACIÒN

LLAVES DE PASO

SABE USTED CUANTOS ?

•AGUA •GAS

HUÈSPEDES

TOTALIZADORES DE ENERGIA

EMPLEADOS

HIDRANTES

VISITANTES

EXTINTORES

CONTRATISTAS

GABINETES

VEHIÌCULOS

BOTIQUINES

¿ INGRESAN O EXISTEN ?

LLAVES ZC Y PC ACCESOS

Estas son las áreas en las que el mantenimiento preventivo debe tener más enfoque: •Aire acondicionado: forma parte de las reclamaciones más comunes de los huéspedes, sea por la temperatura que no alcanza los niveles deseados, sea por el olor que pueda liberar. El cuidado con el aire acondicionado es una constante en los hoteles.

•Iluminación: usar bombillas de buena calidad y atender al tiempo de vida útil de las mismas evita limitaciones a los huéspedes.

•Sistemas de calefacción: Tienen un elevado coste y con impacto inmediato en la experiencia del huésped. Por lo tanto, es importante comprobar frecuentemente posibles fugas, hacer las limpiezas adecuadas y garantizar la prevención de enfermedades provocadas por bacterias que viven en estos sistemas, como legionella, etc.

•Red Hidráulica: fugas, aunque pequeñas, provocan grandes daños en la infraestructura y en la experiencia de los usuarios, como en al caso de un mal olor procedente de un fallo en el sistema de desagüe.

•Cocinas: todos los equipos utilizados en la cocina deben tener especial atención al mantenimiento, para asegurar el estándar de calidad y adecuación al Análisis de Peligros y Puntos Críticos de Control (APPCC).

MANTENIMIENTO

ASCENSORES

IBEMS (Intelligent Building Energy Management System) RMS (Room Management System) orientado a estancias de trabajo y habitabilidad, HMS (Hall Management System) para espacios cumunes, SLS (Street Light System) para iluminación de exteriores y BEMS (Building Energy Management System) para la gestión energética del edificio

Es una herramienta gratuita para los proyectos Certificados o inscritos en LEED® • • • • •

Energía Agua Residuos Sólidos Transporte Experiencia Humana

Puede participar cualquier edificación sin importar si está o no certificada Permite el monitoreo de la Operación de las edificaciones

PUNTAJE 1-100

DESEMPEÑO, PUNTAJE Energía

Hasta 33 puntos

Agua

Hasta 15 puntos

Residuos Sólidos Transporte

Hasta 8 puntos

Experiencia Humana

Hasta 20 puntos

Puntaje Base: 10 Puntos

Hasta 14 puntos

RETOS

SOLUCIONES SOFTWARE

ERP MUNDO

TECNOLOGIA

BODEGAS INTELIGENTES

Big data, visión artificial, y aprendizaje automático.

PUESTOS DE TRABAJO

ALMACENAMIENT O

CINTAS TRANSPORTADORAS

TECNOLOGÍA

OPERACIÓN LOGISTICA

FLUJO FISICO

TRANSPORTADORAS DE RODILLO TRANSELEVADORES

VEHÍCULOS LASERGUIADOS DESPALETIZADORES A

IDENTIFICACION RFID

ARMARIOS ROTATIVOS

SISTEMAS RECONOCIMIENTO VOZ

SISTEMAS ELECTRÓNICOS

AUTOMATIZACION PICKING

RECOGEPEDIDOS BILATERAL

VEHICULO LASERGUIADOS

VEHICULOS LASERGUIADOS

APILADOR DE ALCANCE

RTLS LOCALIZACION TIEMPO REAL

EDIFICACIONES MULTIPROPOSITO

PROSPECTIVA FRENTE DISEÑO LOGO DEL ÁREA TONO BLANCO

Solicitarlo a Dirección de Marketing & Comunicaciones

INNOVACION EN LA CONSTRUCCION

La tecnología impacta todas las áreas, y la construcción no es la excepción. Para el desarrollo de las sociedades las innovaciones tanto en materiales avanzados, robótica y más afecta de forma positiva cada vez más este sector.

AUTOMATIZACION

La precisión de Hadrian X podrá mejorar la eficiencia, pudiendo así construir las casas más rápido y a un costo inferior al de los métodos tradicionales. Hadrian X favorece también el enfoque de construcción ajustada que permite mejoras en la productividad y tener una menor cantidad de escombros.

MAQUINARIA DEL FUTURO

DRONES

TECNOLOGIAS

ESCALERAS INTELIGENTES

ASCENSORES INTELIGENTES

81

PARQUEADEROS INTELIGENTES

PARQUEADEROS INTELIGENTES

INFRAESTRUCTURA

CONSTRUCCIONES SOSTENIBLES

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Ing. Fernando Moreno MS.C • Tel 3212417648 • fernando.moreno@unimilitar.edu.co • Universidad Militar Nueva Granada • Facultad de Ingeniería.