Jus&Hjem
Advokat Øyvind Sund tar opp aktuelle temaer i denne spalten. Sund er medlem av styret i Sørlandet Boligbyggelag.
Borettslagets legalpant
Hvilke krav sikres av legalpanteretten? Legalpanteretten sikrer både lagets krav på dekning av felleskostnader og andre krav som springer ut av lagsforholdet. Dette betyr at det faste måneds beløpet er omfattet, også der månedsbeløpet inkluderer avsetning til fond eller fremtidige tiltak. Dersom månedsbeløpet ikke gir full dekning for kostnadene som påløper, vil også den manglende differansen være omfattet av panteretten. I tillegg til slike felleskostnader, vil panteretten omfatte krav som har oppstått som følge av andelseierens stilling som medlem i borettslaget. Dette vil typisk være erstatningskrav som følge av manglende vedlike hold. Men også andre krav kan være o mfattet, slik som for eksempel krav mot et styremedlem som har vært med på vedtak som pådrar han ansvar eller har underslått midler i egenskap av sin stilling som styremedlem. Det er bare lagets krav som er omfattet, og det vil være borettslagets styre som avgjør om laget skal kreve tvangsdekning i kraft av legalpantet. En andelseier som har fått skader på sin bolig som følge av manglende vedlikehold hos en annen andelseier, vil altså ikke ha et krav som er sikret gjennom legalpanteretten.
Beløpsbegrensning Legalpanteretten er begrenset til to ganger grunn beløpet i folketrygdeloven, og gjelder bare for krav som er forfalt de to siste årene. Grunnbeløpet i dag er på kr 85.345. Da borettslagsloven trådte i kraft, avløste legalpanteretten de tidligere avtalte panteretter som borettslaget hadde i andelene. Av hensyn til de øvrige registrerte panterettighetene, vil legalpantet i disse tilfellene være beløpsmessig begrenset til det som tidligere var avtalt. Det overskytende får dårligere prioritet. For alle borettslag som er stiftet etter at bestemmelsen trådte i kraft, vil legalpanteretten alltid ha beste prioritet med fullt beløp. Dersom borettslaget har behov for pantesikkerhet utover legalpanteretten, kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett som får rettsvern på vanlig måte ved registrering i grunnboken. I tillegg til et kvalifisert flertall på generalforsamlingen, må de berørte andelseierne gi sin tilslutning. Et typisk tilfelle er der borettslaget tar opp lån til utbygging som bare kommer enkelte andelseiere til nytte, og der man ønsker et tilleggspant for å sikre krav på økte felleskostnadene for disse andelseierne Legalpanteretten som et særlig tvangsgrunnlag Legalpanteretten er gjort til et særlig tvangsgrunnlag. Dette betyr at borettslaget kan starte deknings aksjonen med et varsel etter tvangsloven § 4-18, og deretter sende en begjæring om tvangsdekning til retten etter tidligst 14 dager. Skyldneren vil kunne gjøre gjeldende enhver innvending mot kravet, og retten må da ta stilling til kravets eksistens og omfang før det beslutter tvangssalg. Ved å innfri kravet fullt ut har skyldneren mulighet til å stoppe tvangssalget helt frem til tingretten har stadfestet et bud. Man skal være oppmerksom på at dersom tvangssalget fratar andelseieren eller hans familie boligen, kan andelseieren i enkelte tilfeller kreve en erstatnings bolig. Forutsetningen er at andelseieren har gjort hva vedkommende evner for å skaffe annen bolig.
B o & m i l j ø
Hva er legalpanterett? De fleste som har kjøpt fast eiendom eller andel har inngått en avtale med långiver om å stille eiendommen eller andelen som sikkerhet for lånet. En legalpanterett er en panterett som f ølger direkte av loven, uten at det foreligger noen avtale mellom panthaver og pantsetter. Legalpantet har rettsvern uten registrering i grunnboken. Borettslag fikk legalpanterett i den enkelte andel da borettslagsloven trådte i kraft 15. august 2005. Frem til da hadde de fleste borettslag sikret seg avtalepant i andel og borettsinnskudd til sikkerhet for krav etter husleieavtalen.
25