Sanierungen-in-Mehrfamilienwohnhaeusern

xx. Beilage im Jahre 2012 zu den Sitzungsberichten des XXIX. Vorarlberger Landtages

FPÖ-Entwurf vom 24.7.2012 Selbstständiger Antrag

Beilage:

xx/2012

An das Präsidium des Vorarlberger Landtages Landhaus 6900 Bregenz

Bregenz, am xx. Juli 2012

BETREFF: Leistbare Sanierung auch im Mehrfamilienwohnhaus - Verländerung des Wohnungsrechtes und Vereinfachung im Vorarlberger Baugesetz und in den Wohnbauförderungsrichtlinien

Sehr geehrte Frau Präsidentin!

Vorarlberg hat ein umfangreiches Wohnbauförderungsprogramm, das für Mehrfamilienwohnhäuser und Wohnungseigentümergemeinschaften anpassungsbedürftig ist. Ziel sollte es sein, bestehende Gemeinschaften der Miteigentümer zu erhalten und weiteres Ziel sollte es sein, die Menschen zeitgemäß und leistbar in ihren Wohnungen wohnen zu belassen.

Gerade das ist aufgrund der vorhandenen Förderungsrichtlinien nicht der Fall. So wird etwa die Eigenleistung nicht gefördert, welche vor allem bei jüngeren Leuten die einzige Möglichkeit ist, angesichts der bestehenden Kreditknappheit, in übernommenen Altbauwohnungen eine umfassende Sanierung des Hauses der Wohnungseigentümergemeinschaft im erforderlichen Ausmaß mitfinanzieren zu können.

Es ist aber auch für ältere Menschen, die keinen Kredit mehr bekommen, eine Neuregelung notwendig. Dazu zählt einmal, dass Heizung, elektrische Anlagen, Wasserleitungen und nachträgliche Lifteinbauten in Mehrfamilienwohnhäusern nicht nur im Gesamtrahmen von Generalsanierungen oder umfassenden Sanierungen gefördert werden.

Es handelt sich dabei um notwendige Teile der Liegenschaft, die so zu finanzieren und zu erhalten sind, dass es sich auch jeder leisten kann. Eine Sanierung Stück für Stück ist oft um einiges teurer, aber oftmals der einzige Weg, wenn es den Betroffenen nicht möglich ist, Darlehen und Fremdmittel zu erhalten und sie auch keine hinreichenden Eigenmittel haben. Wenn auch das Gesetz heute die Möglichkeit einräumt, dass Miteigentümer die Verteilung der Bezahlung solcher Aufwendungen auf 10 Jahre verlangen können, so scheitert diese Möglichkeit vielfach an der notwendigen weitaus längeren Dauer der Finanzierung von meist 20 bis 30 Jahren, die vergehen müssen, bis sich eine zeitgemäße Erhaltungsarbeit amortisiert.

Vielfach ist es auch nicht möglich, dieses Geld anderweitig aufzutreiben. Bereits im Rheintalforum hat die für Quartiersentwicklungen in Zürich zuständige Referentin darauf hingewiesen, dass es bei derartigen Sanierungen oft sinnvoller ist, wenn sie nicht zur Gänze, also zu 100 %, sondern zu den wichtigsten 70-80 % durchgeführt werden.

Darüber hinaus ist es aber notwendig, diese Härtefälle durch Sonderförderungen abzufedern, da ansonsten die Konsequenz diejenige ist, dass die Hausverwaltung die beschlossenen Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen sowie die Sonderbeiträge vorab einzufordern hat und bei Nichtbezahlungen die Miteigentümer durch Versteigerung und Verlust der Wohnung auf die Straße gestellt werden. Dies ist ein Zustand, den wir verhindern müssen. Diesbezüglich sind die Wohnbauförderungsmittel anzupassen.

Es ist jedenfalls ein Gebot der Stunde, in wirtschaftlich knappen Zeiten bzw. in Zeiten, in denen Pensionen nicht voll inflationsvalorisiert sind, und die Anzahl der Pensionisten in unseren Gemeinden stark steigend ist, deren gerechtfertigtes Bedürfnis nach leistbarem Wohnen durch entsprechende Sanierungsförderungen zu sichern.

In Zusammenhang mit Sanierungen bestehender Mehrfamilienwohnhäusern, an welchen Wohnungseigentum begründet ist oder welche im schlichten Miteigentum stehen, ist es für das Bauverfahren nach dem Vorarlberger Baugesetz erforderlich, dass die Anträge und Anzeigen im Bauverfahren von allen Miteigentümern unterfertigt sind. Demgegenüber ist dann, wenn es sich um Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung handelt, also im Falle von Erhaltungsarbeiten einschließlich der Verbesserung auf den aktuellen Standard im Sinne der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, zur zivilrechtlichen Wirksamkeit des Beschlusses auf deren Durchführung lediglich ein Mehrheitsbeschluss, gemessen nach Grundbuchsanteilen, erforderlich. So dieser nicht erzielt werden kann, sieht das Gesetz bei notwendiger Erhaltungsmaßnahme den Ersatz des Mehrheitsbeschlusses durch einen Gerichtsbeschluss vor. Diese zivilrechtlichen Voraussetzungen sollten auch zur Antragstellung nach dem Vorarlberger Baugesetz ausreichend sein. Das entspricht einmal dem Grundsatz gleicher Behandlung in verschiedenen Rechtsmaterien.

Weiter ist es ein Beitrag zur vom Landesgesetzgeber gewünschten Beschleunigung von Sanierungen im Altbestand, da damit die gerichtliche Erzwingung von Zustimmungen und damit ein weiteres Verfahren im Vorfeld des Bauverfahrens vermieden wird.

Sanierungen im Altbestand von Gebäuden erfolgen meist auf Grundlage von Plänen und Konzepten, welche von dafür befugten Zivilingenieuren oder planenden Baumeistern erstellt werden. Sofern keine Einwendungen von Nachbarn oder öffentlichen Stellen wegen Erfordernissen nach öffentlichem Recht nach Kundmachung erhoben werden, sollten diese Konzepte und Grundlagen befugter Planer ohne weitere Bauverhandlung bewilligungsfähige Baumaßnahmen sein.

Gleiches gilt auch für Ersterrichtungen von Bauwerken, welche nicht zur Aufnahme von größeren Personenanzahlen vorgesehen sind, wie Nebengebäude, Ein- bis Zweifamilienhäuser, kleinere Gewerbebetriebe. Auch dort soll die Arbeit des befugten Planers samt dessen Haftung für die Übereinstimmung des Projektes mit den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen im Falle nicht erhobener Einwendungen ausreichend und ohne weitere Behördenschritte bewilligungsfähig sein.

In beiden vorerwähnten Fallgruppen sollen die Verhandlungs- und Prüfungsschritte der Baubehörde auf den Umfang der erhobenen Einwendungen der Nachbarn beschränkt bleiben.

Aus all dem ergibt sich, dass eine Verländerung der wohnrechtlichen Gesetze für die Bevölkerung Österreichs eine bessere Anpassung des Wohnrechtes an die örtlichen und persönlichen Bedürfnisse zur Folge haben würde. Dieses soll daher im Zuge dieses das Wohnen und seine Leistbarkeit behandelnden Antrages zum wiederholten Male eingefordert werden.

Vor diesem Hintergrund stellen die unterzeichnenden Abgeordneten gemäß § 12 der GO des Vorarlberger Landtages nachfolgenden

ANTRAG

Der Vorarlberger Landtag möge beschließen: „Die Vorarlberger Landesregierung wird ersucht, 1. sich bei der Bundesregierung nachdrücklich für eine Verländerung des Wohnrechtes durch Änderung der Kompetenztatbestände des Bundesverfassungsgesetzes einzusetzen; 2. dem Landtag eine Novelle zum Vorarlberger Baugesetz zur Beschlussfassung vorzulegen, wonach die zivilrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung von Baumaßnahmen, insbesondere Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, auch für die Antragstellung im Bauverfahren genügende Voraussetzung sind, und von befugten Personen (Zivilingenieure, planende Baumeister) eingebrachte und kundgemachte Bauanzeigen und Bauanträge, im Falle dass keine Einwendungen durch dazu berechtigte Stellen und Personen erfolgen, ohne weitere Verfahrensschritte zu bewilligen sind, sofern das keine Projekte zur Aufnahme größerer Personenanzahlen sind;

3. die Wohnbauförderungsrichtlinien wie folgt abzuändern: a) Förderbarkeit der Eigenleistung b) Sonderzuschüsse bei Althaussanierungen für Personen, welche sich die (anteilige) Sanierung anderweitig nicht leisten können c) Zulässigkeit der Generalsanierung in Teilschritten nach einem mit der Behörde erarbeiteten Ablaufplan zur Vermeidung von Sonderförderungen nach lit. b d) Sonderzuschüsse zur Vermeidung Wohnungseigentumsobjekten wegen Erhaltungsmaßnahmen

der

Versteigerung von nicht finanzierbarer

e) Zulässigkeit von inhaltlichen Abstrichen bei umfassenden Sanierungen ohne Förderungsminderung bei Unwirtschaftlichkeit einer solchen.“