Т е м а н о м е ра
Айрат Гиззатуллин:
«В «Химграде» нет «якоря», зато есть якорная идея» В рамках инвестиционного форума PROEstate казанский технополис «Химгра д» победил в номинации «Индустриа льная недвижимость» российского этапа конкурса «Лучший реа лизованный девелоперский проект на российском рынке-2013» (FIABCI PRIX D’EXCELLENCE). Площа дка бывшего завода «Тасма» ста ла одним из самых успешных проектов редевелопмента не только в Татарстане, но и в России. Об истории создания технополиса, его бизнес-модели и перспективах рынка индустриа льной недвижимости рассказа л управляющий «Химгра да», генера льный директор ОАО УК «ИдеяК апита л» Айрат Гиззатуллин.
Как все начиналось — К проекту редевелопмента завода «Тасма» мы приступили в 2006 году, когда крупнейший в стране производитель кинофотоматериалов переживал второе банкротство. Никому не нужно было объяснять, что потребности рынка сократились и в таких масштабах (общая площадь завода — 131 га) производство уже не может функционировать. На этой площадке решили создать индустриальный парк химической направленности, выбрав основным целевым сегментом переработку полимеров. Тем более что в Татарстане, лидирующем по производству полимеров, до 2006 года переработка не превышала 5%. Подготовить мастерплан помогли немецкие коллеги из компании Infraserf, управляющей индустриальным парком «Херст» во Франкфурте-на-Майне. Резидентами будущего технополиса мы видели предприятия малого и среднего бизнеса. Благодаря участию в госпрограмме создания технопарков удалось привлечь 1,4 млрд рублей (50% — из федерального бюджета, 50% — из республиканского). Это позволило прежде всего восстановить инженер-
40
Текст: Евгений Милославский
ную инфраструктуру. После этого стали появляться первые резиденты: кто-то приходил на земельные участки с подготовленной инженерной инфраструктурой, кто-то брал здания под реконструкцию, которые можно было выкупить в рамках инвестиционного соглашения. Наибольшее число резидентов пришло уже в корпуса, которые мы строили или реконструировали и предлагали в аренду. Сегодня УК «ИдеяКапитал» накоплен уникальный опыт по редевелопменту промплощадок под разные функции с сохранением прежнего производства. В «Химграде» действуют более 230 резидентов, 6,5 тыс. работников, а стоимость произведенной продукции в 2012 г. составила более 11 млрд рублей, объемы отчислений в бюджеты всех уровней — более 2 млрд. Вложенные госинвестиции вернулись в бюджет сторицей. Услуги и метры — по отраслевому принципу — Площадки «Химграда» предназначены для размещения производств 4-5-го класса опасности. Благодаря мощной инфраструктуре, начиная от энергетики и заканчивая пожарной частью, резидентам предоставляется полный комплекс услуг. Как показал опыт УК «ИдеяКапитал», наибольший эффект как для управляющих, так и для самих резидентов дает
концентрация производств по отраслевому принципу или создание производственных цепочек. Например, у нас полностью локализованы производители комплектующих для пластиковых окон (ПВХ-профилей, подоконных досок, силиконовых герметиков, резиновых уплотнителей, стеклопакетов, алюминиевых профилей), а также для тех, кто утилизирует отходы ПВХ. Сегодня многие предприниматели понимают, что недвижимость выгодно арендовать, а не покупать. Например, 5 сентября компания BASF запустила у нас производство на условиях долгосрочной аренды. Если их бизнес будет расти высокими темпами, то они могут увеличить производственные мощности. Сегодня 90% площадей в «Химграде» сдается в аренду, и только 10% — в аренду с последующим выкупом. Но мы получаем доход не только от сдачи недвижимости в аренду, но и поставляя энергию. Как показывает немецкая практика, около половины дохода управляющие компании в индустриальных парках получают от поставки энергии. Правила общежития для резидентов — Управление индустриальной недвижимостью имеет свою специфику. Это бизнес с длительными сроками