affärsplan
2019-2021
INNEHÅLL NULÄGE 3 Stark utveckling i Borås 4 Vår marknad 6 Våra kunder
7 Social Hållbarhet
7 Kommunikation
8 Våra produkter och tjänster 10 Våra resurser FRAMTID 13 Strategisk inriktning/Strategiska val 14 Målinriktning från vår styrelse 15 AB Bostäders strategiska målsättningar 16 Vår marknad 18 Vår kund 22 Våra produkter och tjänster 24 Våra resurser 26 Våra mål
Stark utveckling i Borås Borås utvecklas i snabb takt, med stark tillväxt och ökad befolkningsmängd. Sedan 2012 har staden vuxit med cirka 5 000 personer och i början av 2017 passerade antalet invånare 110 000. Vi tillhör en stark tillväxtregion och förutsättningarna ser mycket gynnsamma ut.
Ekonomiskt resultat 2017
Bolaget gör ett bra resultat 2017 som efter finansnetto uppgår till 30,9 Mkr. Ränteläget ser ut att ligga på en fortsatt låg nivå och förutsättningarna för kommande år ser mycket gynnsamma ut. Den stora efterfrågan på bostäder ser ut att hålla i sig. Vår höga underhållsnivå i fastighetsbeståndet under många år har skapat bra förutsättningar för framtida goda resultat. Det tillsammans med våra kommande stora investeringar i nyproduktion innebär att bolaget står väl rustat för nya utmaningar. Bolagets omsättning uppgick 2017 till 487,8 miljoner kronor (486,9, 2016) och totalt är vi 115 (127, 2016) medarbetare i bolaget. Allt fokus på kunderna
Vår viktigaste uppgift är att ge bolagets 14 000 hyresgäster bra service och att leva upp till deras förväntningar. Under 2018 implementerar vi en ny organisation. Vi har många duktiga medarbetare med bra kompetens och engagemang som är grunden för att vi ska lyckas.
Vi vässar ständigt vår leverans för att nå vår övergripande vision; att erbjuda det bästa boendet för boråsarna. Ett nytt ramavtal gällande hyresgästenkäter innebär att vi under det andra kvartalet 2018 startar kontinuerlig kundmätning. Det ger oss bra förutsättningar för att kunna följa kundnöjdheten och hela tiden förbättra vårt ”nöjd kundindex” (NKI). Digitalisering
Internetstiftelsen i Sverige undersöker varje år hur användningen av internet och digitala tjänster utvecklas och hur internet bidrar till samhällets och näringslivets utveckling i Sverige. På så sätt kan digitaliseringen av det svenska samhället ske på välinformerad grund. Den digitala trans formationen ger oss möjligheter att kunna utveckla vårt erbjudande i form av upplevelser, tjänster och service. Smarta digitala tjänster innebär framför allt en utökad service till kunden och bidrar dessutom till ett mer hållbart samhälle. Hemsidan är uppdaterad på en ny plattform och vi prioriterar en ökad digitalisering av bolagets tjänsteutbud. Utvecklingen av våra kunderbjudanden och kommunika tionen med våra hyresgäster är i fokus.
AB Bostäder i Borås 3
NUL ÄGE
Vår marknad i särklass största ägaren på hyresmarknaden. Vi har i dagsläget drygt 6 500 lägenheter och övriga kommunala bostadsbolag har ett bestånd på ungefär 1 600 lägenheter, merparten i serviceorterna utanför Borås tätort. Idag har vi på AB Bostäder i Borås en marknadsandel på 27 procent när det gäller hyresrätter i Borås.
Hela Göteborgsregionen med Borås befinner sig i en positiv spiral med hög tillväxt. Städer i Väst sverige förflyttas mentalt närmare varandra vilket skapar en större gemensam arbetsmarknad. Något som också påverkar bostadsmarknaden med en större efterfrågan på olika typer av boenden.
Pendeln svänger mot hyresrätter
Borås är landets 13:e största stad och fortsätter att växa, under förra året passerade befolkningsmängden 111 026 invånare. Samtidigt är Borås–Göteborg Sveriges tredje största pendelstråk. Idag bor det drygt 1 500 personer fler i våra bostäder än vad det gjorde för fem år sedan. Merparten av dem genom förtätningar i befintligt bestånd.
Många aktörer väljer idag att fokusera på bostadsrätter eftersom det ger en snabbare avkastning. Marknaden har varit väldigt gynnsam för den typen av projekt. I Stockholm ser vi nu en trend att många aktörer bygger hyresrätter istället för bostadsrätter eftersom de har svårt att få dem sålda. Det finns en begränsning för hur många som har råd att köpa en lägenhet för några miljoner. En stor möjlighet är när, eller om, Götalandsbanan blir verklighet. I samtalen med Sverigeförhandlarna har staden utlovat ett stort antal nya bostäder. Där är vi en viktig samarbetspartner. När beskedet från Regeringen kommer under våren 2018 vet vi mer om hur spelplanen ser ut och vad som kommer att gälla. Idag finns det ett antal korridorer där Götalandsbanan kan dras, oavsett vilken som väljs kommer det att påverka bostadsbyggandet under många år framöver.
Marknadsandel
Här finns vi
Det finns inget som talar emot att staden kommer fortsätta att växa, men då måste människor ha någonstans att bo. Bostadsproblemet är i mångt och mycket kopplat till trångboddhet eller att alla inte har råd att köpa sin bostad. Många kan helt enkelt inte flytta hemifrån eftersom det byggs för lite små och billigare hyresrätter. AB Bostäder i Borås är den
Den största andelen av AB Bostäders lägenhetsbestånd finns på Norrby och Hässleholmen, vilket är cirka 38 procent av totala antalet lägenheter. Områdena är stora även sett till befolkning och det finns en negativ bild i Borås kring båda områdena som vi på AB Bostäder behöver nyansera på olika sätt. Det är också viktigt för oss att marknadsföra det övriga
Vi befinner oss i ett mycket intressant sammanhang som är positivt för AB Bostäder i Borås men som också innebär att vi måste matcha omvärldens krav. Först och främst handlar det om vilka investeringar vi måste göra och vilka vi bör göra. Vi är en viktig del av stadens vision där målet bland annat är ökad befolkningstillväxt och en förtätad innerstad. Ökande befolkningsmängd
Vårt bestånd i förhållande till konkurrenter och övriga upplåtelseformer Kommundel
Totalt
Hyresrätt
%
Bostadsrätt
%
Äganderätt
%
AB Bostäder
% total
% Hyresrätt
Brämhult
5 080
2 585
51%
353
7%
2 142
42%
1 497
29%
58%
Centrum
9 375
7 236
77%
1 332
14%
807
9%
820
9%
11%
Dalsjöfors
4 405
835
19%
176
4%
3 394
77%
0
0%
0%
Fristad
4 030
921
23%
118
3%
2 991
74%
0
0%
0%
Göta
5 973
3 952
66%
832
14%
1 189
20%
805
13%
20%
Norrby
6 170
2 869
46%
2 021
33%
1 280
21%
1 739
28%
61%
Sandhult
3 437
511
15%
227
7%
2 699
79%
0
0%
0%
Sjöbo
5 545
2 085
38%
2 745
50%
715
13%
705
13%
34%
Trandared
5 668
2 498
44%
1 501
26%
1 669
29%
977
17%
39%
Viskafors
2 729
761
28%
31
1%
1 937
71%
0
0%
0%
52 412
24 253
46%
9 336
18%
18 823
36%
6 543
12%
27%
Kommunen
Redovisning ovan visar statistik över geografiska områden indelade enligt Borås Stads gamla kommundelar. 4
NUL ÄGE
Antal lägenheter/stadsdel 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
B
m rä
hu
lt By
tt
or
p n Ce
tr
um D
v ru
ef
or
s
Gö
ta
He
st
ra
Hu
lt a Hä
ss
l
o eh
lm
en N
r or
m
al
m
No
rr
by
Sj
öb
o So
lh
em
l Tu
le
n Tr
d an
ar
beståndet och göra det mer synligt för stadens invånare som en del i att stärka vårt varumärke. Vi har en låg omsättning just nu men det är ändå viktigt för oss att fortsätta stärka bolagets varumärke så att vi når vår vision.
3 000 personer i 1 103 lägenheter. Befolkningsökningen i vårt bestånd beror på ett högre flytt- och födelsenetto den senaste 5-årsperioden. Totalt 1160 personer i flyttnetto och 391 i födelsenetto.
Boendeprofiler, SCB
Disponibel inkomst och hyresnivåer
Genom SCB:s boendeprofiler får vi bra information om våra boendes förutsättningar och i affärsplanen redovisas dessa mycket övergripande. Statistiken i detta avsnitt är anpassad till bolagets nuvarande bestånd efter försäljningen av 911 lägenheter 2016.
Den disponibla inkomsten per familj är mycket lägre bland boende hos AB Bostäder än övriga Borås. Genomsnittet för boende hos AB Bostäder är 268 tkr medan det i övriga Borås uppgår till 419 tkr. Minst pengar att röra sig med har familjerna på Sjöbo medan i Brämhult ligger man något över Borås-snittet. Hyresnivåerna i de olika områden följer nästan samma kurva som inkomsterna. Det finns dock några tydliga avvikelser. I Centrum och på Sjöbo finns avvikelser med hyror högre än placeringen i inkomstligan. Inkomstnivåerna påverkar vår möjlighet att öka hyresnivåer genom exempelvis tillval men också när det gäller nyproduktion av lägen heter då betalningsförmågan är låg i de områden där vi har möjlighet att bygga.
Befolkningsökning
De senaste fem åren har antalet boende hos oss på AB Bostäder ökat med 1 551 personer. Den största ökningen var 2016, då antalet boende ökade med drygt 830. 2016 bodde 12,5 procent av Boråsarna hos AB Bostäder, 2012 var motsvarande andel 11,6 procent. Det är i stadsdelarna Hässleholmen, Göta, Norrby och Sjöbo som vi har de största ökningarna. Procentuellt sett har de största ökningarna kommit i Centrum p.g.a tillkomsten av de studentboendet i kvarteret Simonsland. 60 procent av ökningen ser vi inom gruppen 0-19 år, där det ökat med 27 procent, 927 personer. Motsvarande grupp totalt i staden har ökat med 7 procent. Vi kan konstatera att det framförallt är barngrupperna som ökat i våra de utsatta bostadsområdena. Det är framförallt i våra miljonprogramsområden som trångboddheten ökar, här bor det fler personer/lägenhet än i övriga beståndet. Flytt- och födelsenetto
Hos AB Bostäder bor 13 730 personer, vilket är 12,5 procent av Boråsarna. Flest boenden har vi på Hässleholmen, där det bor drygt 3 600 personer. Hässleholmen är den stadsdel där vi också har flest lägenheter, 1 393 st (exklusive äldreboendena på Distans- och Kapplandsgatan). På Norrby bor det
Befolkningsförändring Bostäder
Borås
115 110 105 100 95 90 2012
2013
2014
2015
2016
2017
AB Bostäder i Borås 5
ed
NUL ÄGE
Våra kunder På AB Bostäder i Borås har vi drygt 30 000 personer som står i kö till en bostad hos oss. Drygt 11 000 av dem är aktiva. I snitt tar det fem år att få en hyresrätt hos oss. Idag kan kunder ställa sig i kö hos oss från 16 år och skriva avtal från 18 år. Kösystem och bytesplats
På vår hemsida finns ett kösystem som bygger på poäng. Vem som helst kan ansluta sig och den som har flest poäng har förtur. Sedan ska naturligtvis andra krav uppfyllas, som till exempel betalningsförmåga och att inte ha några betalningsanmärkningar. Vi har också en bytesplats på vår hemsida. Där kan våra hyresgäster byta lägenheter med varandra. Någon behöver kanske en etta, andra en stor fyra. Det här är ett smidigt sätt att hitta en passande bostad som har blivit mycket uppskattat av våra hyresgäster. Samtidigt har den kriminella andrahandsuthyrningen ökat och här finns ett mörkertal. Trenden är nationell men vi gör allt för att stävja den. Låg omsättning på bostäder
Trenden med låga omsättningssiffror för bostäder kommer att förstärkas. Om vi går tillbaka till 2007 hade vi 28 procent omsättning på våra lägenheter. Idag har vi 15 procent. Om fem år kommer den siffran troligen att vara runt tolv procent. Om vi jämför oss med storstäderna är motsvarande siffra 8–10 procent. Vissa områden har en
6
större omflyttning än andra och det bygger på vad boråsarna tycker är attraktivt och det är något vi måste förhålla oss till. Vår målsättning är att bygga 50–100 hyresrätter per år. De senaste tio åren har vi producerat 800 bostäder brutto. Vi har dessutom tillfört många studentlägenheter i centrum, varav 200 är nyproducerade. Intresset för företagsetablering, både nyetablering och omlokaliseringar, är stort i Borås och då framförallt bland logistikföretag. Befolkningsutvecklingen har under senaste 10-årsperiod varit positiv. Bostadskön
Utmaningen med att tillgodose kundernas behov av nya lägenheter på Boråsmarknaden, kan inte bara lösas med bolagets nyproduktion. Därför är det viktigt för Borås fortsatta tillväxt att parterna på marknaden attraheras av att bygga både hyresrätter, bostadsrätter och egna hem i en bra balans. Borås Stad har därför ett extra stort ansvar utifrån sin stora andel av markreserven och i sin egenskap av detaljplanmonopol.
”Vår målsättning är att bygga 50 – 100 hyresrätter per år.”
NUL ÄGE
Social Hållbarhet
Kommunikation
Centralt för AB Bostäders arbete med social hållbarhet är samverkan med andra aktörer och vi är aktiva representanter i viktiga nätverk som verkar för trygga, inkluderande bostadsområden, exempelvis Borås Stads olika områdesnätverk. Samarbetet med Hyresgästföreningen har förändrats men kvarstår. AB Bostäder bedriver även arbete för social hållbarhet i egen regi, exempelvis genom att anordna boskola, ha trivselmöten samt ge möjlighet för stadsodling. Stadsodling är ett fortsatt spännande område att implementera boninflytande, där hyresgästen får konkret inflytande på bostadsområdet. Hyresgästerna ökar tillsammans de estetiska värdena samt att det främjar trygghet och social gemenskap.
AB Bostäders kommunikation behöver ses ur ett större perspektiv. Vi måste vara duktiga på att samordna de budskap som vi sänder ut till vår omvärld: kunder, ägare, boråsarna, entreprenörer, stadens studenter med flera. För att lyckas med detta krävs både kompetens inom kommunikation och marknadsstrategi. Det handlar om förståelsen för att allt det som vi lämnar ifrån oss till vår omvärld måste hänga ihop. Skriftligt. Muntligt. Bemötande. Det handlar också om de kanaler vi väljer för vår kommunikation. Och det handlar mycket om timing. För att få en professionell hantering av hela kommunikationsprocessen när det gäller strategiska projekt tar vi hjälp av vår upphandlade kommunikationsbyrå för att utforma professionella kampanjer för att nå de uppsatta kommunikationsmålen för respektive projekt. AB Bostäders marknads- och kommunikationsplan är ett verktyg för att vi ska kunna nå vägen fram till den vision som är uppsatt för framtiden. Under 2016 arbetade vi med att professionalisera uthyrningsprocessen och göra det tydligt för kunden från start vilka åtaganden som ligger på kunden och vilka som ligger på AB Bostäder när man hyr en bostad av oss. Vi har arbetat fram en tydlig Bobok som delas ut till alla som tecknar ett kontrakt med oss från och med mars 2017. Den tillhör en bopärm med information om elavtal, fiber-tv och källsortering. Materialet finns även digitalt på vår hemsida för alla kunder att läsa under Mina sidor. Revidering sker årsvis.
Stadsdelsdagar
Stadsdelsdagarna är en kontaktyta för dialog mellan bolag och hyresgäst. Det är en angelägenhet för alla delar inom bolaget. För att event där AB Bostäder medverkar ska vara stärkande för varumärket har vi en eventgrupp, som fastställer hur vår medverkan ska se ut. Varje tillfälle där vi möter våra kunder är ett informationstillfälle, där vi behöver ta tillvara på möjligheterna. Medborgarlöftet
Polisen, Borås Stad och AB Bostäder har gått samman i ett medborgarlöfte för stadsdelarna Hässleholmen och Hulta i Borås stad. Medborgarlöftet har särskilt fokus på problemen med de kriminella nätverkens brottslighet. Det har byggt på de lägesbilder som polisen och Borås Stad har tagit fram gemensamt samt de medborgardialogerna som genomförts i stadsdelarna. Mötesplatserna
Arbetet med att skapa inkluderande stadsdelar är av största vikt och ett prioriterat arbete. Mötesplatserna är fortsatt navet för detta arbete, i samverkan med Borås Stad. Mötesplatserna är platser för social samvaro, där besökarna träffas, fikar och deltar i olika aktiviteter. Syftet är att stödja och utveckla de sociala nätverken i sitt område. AB Bostäder i Borås medverkar på Hulta, Hässleholmen, Norrby och Sjöbo.
NKI
Kontinuerliga mätningar ligger i tiden och ger oss realtidsinformation om kundernas upplevelser av oss vilket innebär att vi snabbare kan se trender och göra insatser där vi ser att det finns behov. Enkäten är ett verktyg för hela AB Bostäder att arbeta med ständiga förbättringar. Den ger också möjlighet att benchmarka oss mot andra bostadsföretag. Enkäten är digital och resultatet presenteras I en kundportal som ger snabb översikt av det aktuella undersökningsresultatet. Det finns möjlighet att svara på flera språk. NKI-mätningen innehåller tre frågor som berör hur nöjd kunden är totalt sett med sitt boende som helhet: 1. Hyran i förhållande till boendestandard, 2. AB Bostäders förvaltning samt 3. Om de kan rekommendera oss som hyresvärd till andra. Den är jämförbar med Hyresgästföreningens mätning som omfattar 1 000 bolag och den ger oss en bra benchmark mot andra bostadsbolag som ingår i deras mätning. Snittet i NKI för dessa bolag är 59. Vi har 56. Mätningen är gjord digitalt under mars/april 2018 och är skickad till drygt 4 000 mottagare. Svarsfrekvensen var 28 procent vilket är för lågt för att kunna dra slutsatser som är statistiskt säkrade på bolagsnivå.
AB Bostäder i Borås 7
NUL ÄGE
Våra produkter och tjänster Stark fastighetsutveckling
Under året har vi genomfört lägenhetsrenoveringar med bland annat nya stammar, elinstallationer och badrum. Bolaget har haft ett högt tempo sedan millennieskiftet och renoverat i snitt cirka 250 lägenheter per år sedan dess. Vi står därmed väl rustade med attraktiva lägenheter och bostadskvarter. Dessutom har vi tillfört cirka 800 nya lägenheter den senaste tioårsperioden och planer finns för ytterligare cirka 500–600 lägenheter under de kommande fem åren. Under 2017 har vi startat produktionen av 135 lägenheter i två projekt. En stor utmaning är den kapacitetsbrist som råder i byggbranschen just nu. Vi ser tyvärr en fortsatt ökning av byggpriser, brist på konkurrens och få anbud i våra upphandlingar. Det riskerar att påverka nyproduktionshyrorna negativt.
i beskrivningarna, många trivs väldigt bra. Samtidigt vet vi från våra enkäter att det enskilt viktigaste med boendet är att känna trygghet och det ska vi bidra med. Bosociala satsningar
Vi har haft extra fokus på våra bosociala satsningar under året. Det känns mycket bra att vårt arbete har uppmärksammats och att vi fick äran att vara värdar för SABOs bosociala konferens under hösten. Våra gemensamma mötesplatser med Borås Stad i våra stadsdelar har högsta prioritet. Vi satsar bland annat på en ny mötesplats på Hässleholmen med kulturskola, bibliotek, fritidsgård och föreningslokaler med ett gemensamt café som träffpunkt. Vi investerar också i en ny stadsodlingsanläggning och aktivitetspark i stadsdelen. Förutsättningarna för samverkan med såväl våra hyresgäster som lokala aktörer stärks på ett bra sätt.
Insatser i särskilt utsatta områden
Det finns ett antal områden i Sverige som klassas som särskilt utsatta områden, några av dem finns i Borås. Syftet med den lista som tagits fram nationellt är att sätta fokus på dessa områden och göra speciella insatser där. Vi har ett nära samarbete med staden och Polisen för att komma till rätta med problemen och vi gör framsteg. Vi bygger till exempel ett nytt torg, en öppen mötesplats som ska göra det trevligare och tryggare för boende att röra sig där. Vi har också sökt och fått ett investeringsbidrag från staten för att bygga permanenta stadsodlingar och en lekpark. Det ska tilläggas att långt ifrån alla i dessa områden känner igen sig
8
Nedskräpning:
2016 införde vi nolltolerans mot nedskräpning i trapphus, källare och vindsutrymmen. Satsningen ligger i linje med det gemensamma projektet ”Borås Rent & Snyggt”. Vi löser bara denna utmaning tillsammans med våra hyresgäster. Därför samverkar vi med både Borås Energi & Miljö och Arbetslivsförvaltningen i vår kundkommunikation. 2016 utsågs två av bolagets största bostadsområden Polisen till särskilt utsatta områden. Det är en utmaning för oss och påverkar vår vardag på flera olika sätt.
NUL ÄGE
Trygghet
Trygghet för våra hyresgäster har högsta prioritet. I vår kundenkät har detta block ett eget index. Betyget 2018 landade på index 3,6 av 5,0 möjliga. Vi samverkar med Polisen, Borås Stad och övrig föreningslivet i gemensamma aktiviteter. Gemensamma arenor för samverkan är BRÅ, Borås Trygg och Säker kommun, Borås Rent och Snyggt. På Hässleholmen har vi tillsammans med våra hyresgäster på Tunnlandsgatan påbörjat Grannsamverkan tillsammans med polisen. Tillsammans med Polisen och Borås Stad har vi 2018, för andra året i rad, tagit ett gemensamt handslag för att motverka kriminalitet och trygghetsskapande åtgärder på Hässleholmen, Hulta och Norrby. Polisens ökade närvaro på dessa stadsdelar under senaste året har gjort skillnad. Miljö & Energi
Vi fortsätter att minska vår energianvändning. Elförbruk ningen har minskat med 32 procent den senaste tioårsperioden, varav drygt fyra procent det senaste året. Nu börjar våra satsningar bära frukt, det är bra både för miljön och ekonomi. Satsningen på solelsproduktion i två pilotanläggningar har genererat goda resultat, till och med bättre än den initiala kalkylen. Vi fortsätter därför denna satsning i kommande nyproduktioner. I vår senaste nyproduktion installerade vi en laddstation för att möjliggöra för i boende i området att ladda sina elfordon. Satsningen blev lyckosam, så därför ser vi till att ha denna standard i all kommande nyproduktion. Vår fordonsflotta går till största del på biogas och el. Målet är att vi ska köra alla egna fordon på fossilfria bränslen. Under 2018 kommer strategin för denna målsättning att utarbetas. Vår uppvärmning i bostadskvarteren sker till nästan 100% med Fjärrvärme. Vårt mål även här är att uppvärmningen ska vara fossilfri. Här är vi nästan helt beroende av Borås Energi och Miljös leverans. Vår leverantör har en bra målsättning som ligger i linje med vår strategi. Vi fortsätter därför att prioritera energisparande åtgärder och samverkan med vår leverantör. Kvalitets- och ledningssystem
Grunden är också lagd för vårt nya ledningssystem som driftsätts under 2018. Genom att kvalitetssäkra att vi gör rätt åtgärder i rätt tid i vår dagliga förvaltning kommer vårt preventiva arbete ge resultat. Vi kvalitetssäkrar att respektive byggnads åtgärdsplaner gällande driftprocessen och underhåll. Detta ger oss bra förutsättningar att förbättra vårt driftnettoresultat. Genom att respektive fastighets drifts- och underhållsåtgärder kvalitetssäkras kommer vi också förbättra kundnöjdheten. Mindre störningar är lika med nöjdare kunder. Bättre ekonomiskt resultat går oftast
hand i hand med nöjdare kunder. Vi blir en mer proffsigare fastighetsägare och hyresvärd. Kvartersvärdar
Boservice organisation utgår från hyresgästen i centrum. Merparten av de dagliga kontakterna med våra hyresgäster ute i våra områden sker genom våra Kvartersvärdar. Vi har idag fyra geografiska distrikt som ger våra hyresgäster ett professionellt bemötande och god service rörande drift och skötsel av gemensamma ytor samt felavhjälpande reperation i och kring lägenheter och lokaler. Vi sköter alla våra ytor i egen regi, så som städning av gemensamma ytor som gräsklippning och snöröjning. Vår femte avdelning Teknisk service har vi samlat felanmälan, nyckelansvarig, snickare, målare och besiktning. Felanmälan tar emot inkommande felanmälan av våra hyresgäster både via web och telefon. Våra hantverkare utför felavhjälpande måleri och snickeri i våra lägenheter och lokaler. Vår besikningsavdelning hanterar avflyttningsbesiktningar och underhållsbesiktningar samt beställning av HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) från våra ramavtalsentrepenörer. Ekonomisk uppföljning
För att säkerställa vår ägares och bolagets ekonomiska målsättningar, behöver vi förbättra vårt resultat över tid. Under 2018 kommer vi börja styra vår ekonomiska uppföljning med driftnetto på fastighetsnivå. Först nu kan vi följa resultat på rätt nivå och vidtaga kostnadsminimerande åtgärder för att kunna nå vårt resultatmål efter finansnettot på 50 Mkr.
AB Bostäder i Borås 9
NUL ÄGE
Våra resurser Under 2017 anlitade vi en extern konsult inför organisationsöversynen. Utredningen har bestått i att genomföra en övergripande nulägesbeskrivning och kartläggning ur ägare- och ledningsperspektiv, stödjande funktioner, den operativa verksamheten och avdelningar. Nulägesbeskrivningen gjordes med inläsning av faktarela terat material och genom intervjuer med chefer, nyckelpersoner samt medarbetare från respektive avdelning. Utifrån nulägesanalysen summerades och formulerades utmaningar och fokusområden för en ny organisationsmodell och arbetssätt m.m. Översynen genererade en SWOT-analys som har lett fram till att vi under hösten 2017 har arbetat med att skapa en organisation som kan leda oss rätt i förhållande till vår vision samt en förbättrad struktur för ledningsgruppens planering och uppföljning av verksamheten genom lednings gruppsmöten samt inrättande av chefsmöten en gång per månad. Detta är något vi kommer utveckla ytterligare framöver tillsammans med utformning av strategiska kompetensförsörjnings- och kompetensutvecklingsplaner.
”Trivselfaktorn är hög och medarbetare uppfattar bolaget som en bra, trygg och långsiktig arbetsgivare.” Bolagets värdegrund är också något som vi behöver arbeta med kontinuerligt för att skapa den ”vi”-känsla som behövs för att nå vår vision. Att ha olika synsätt inom bolaget är något som hindrar oss och vi har i olika omgångar arbetat med att tydliggöra vikten av våra värderingar i vardagen genom samtal och också genom att göra lönesättningen mer kopplad till värdegrunden. Ovanstående process har lett fram till en ny organisation som genomförts under 2017/2018. Med vår nya organisation finns det goda förutsättningar att nå bolagets övergripande mål.
10
Swot
SWOT-analys 2017 inför organisationsöversyn, baserad på urval av intervjuresultat – AB Bostäder uppfattning:
Styrkor
Svagheter
Starkt varumärke
Svagt kundfokus
Stabil och långsiktig ägare
Bristande affärsmässighet
Stabil bostadsmarknad
Bristande styr- och måldokument
Möjligheter
Hot
Ny och tydlig organisation
Ekonomi - Konjukturen
Bättre styrning och ledning
Låg förändringsbenägenhet
Öka affärsmässighet
Ingenting händer
Region med stark tillväxt
Nöjdmedarbetarindex
Något som framkom i översynen och som även konfirmeras i den medarbetarenkät vi genomförde i november 2017 visar att det finns en stolthet att arbeta i bolaget. Trivselfaktorn är hög och medarbetare uppfattar bolaget som en bra, trygg och långsiktig arbetsgivare. Både ledarskaps- och medarbetar index var runt 80 procent vilket är mycket bra nivå. Av 70 frågor var det 24 frågor som hade betyg över 90 procent gällande trivsel vilket är mycket positivt. De frågor som resulterade i ej godkänt för oss var inte många men innebär att det finns potential till förbättring. Resultat år 2019-2021
AB Bostäder intäktsmål år 2018 är 500 Mkr. I målet ingår dels den årliga hyreshöjningen efter förhandlingar med Hyresgästföreningen men också ökade hyror från kända nybyggnationer och standardhöjningar i ombyggnadsprojekt. AB Bostäders resultat och möjlighet till nybyggnationer och renoveringar påverkar av en rad olika saker men en viktig är också väldigt mycket av vår förmåga att locka invånare att hyra och bo i våra lägenheter.
NUL ÄGE
AB Bostäder i Borås 11
12
Affärsidé och vision
Strategisk inriktning/ Strategiska val ”AB Bostäder i Borås skall erbjuda
skall bidra till en positiv utveckling för
stadens invånare ett varierat utbud av
Borås Kommun.”
lägenheter i attraktiva och miljöanpassade
Vår vision är enkel: Det bästa boendet
bostadsområden. Bolagets verksamhet
för boråsaren!
AB Bostäder i Borås 13
FR AMTID
Målinriktning från vår styrelse Bolagets styrelse reviderade sina övergripande mål för oss i december 2017. Bästa Boendet, Bästa arbetsgivaren, Diversifierat boende och Bäst i klassen i hållbarhet. Dessa mål förpliktigar men ligger också i linje med bolagets vision. Vad menar då styrelsen med sina mål och hur bryter vi ner målen och arbetar in dessa i vårt dagliga arbete?
Bäst i klassen i hållbarhet
Det fjärde strategiska målet ställer också stora krav på både vårt arbetssätt och hur vi fördelar våra resurser och våra prioriteringar. Ekonomisk hållbarhet är grunden för att vi ska kunna utveckla bolagets fastighetsportfölj och vår organisation. Under 2018 kommer vi påbörja arbetet med att följa upp vårt resultat med driftnetto på fastighetsnivå med målsättning att förbättra vårt ekonomiska resultat.
Bästa boendet
Det första målet, Bästa boendet, innebär att vår leverans måste förtydligas både internt och till våra kunder. Nöjd kund index (NKI) ska ständigt vara över 59% under en 3-årsperiod (56 % i mars 2018). Under 2018 påbörjar vi vår kundenkät med en kontinuerlig mätning. Med denna modell får vi möjligheten att läsa av våra kunders betyg på oss på ett bättre sätt. Nu kan bolagets distriktschefer tillsammans med sin personal utveckla sitt servicearbete med hjälp av en tät kunddialog. På så sätt kommer vi närmare våra kunder. Bästa arbetsgivaren
Att vara den Bästa arbetsgivaren är en bra målsättning. Detta ställer krav på vårt ledarskap och att vi har organiserat oss på ett konstruktivt sätt. Under slutskedet av 2017 och inledningen av 2018 har vi satt en ny organisation. Syftet är att tydliggöra var respektive ansvar hör hemma och att inga frågor får ramla mellan stolarna, samt att säkerställa att vi har rätt resurser och kompetens i respektive ansvarsområde. Medarbetare sätter årligen betyg på både ledarskapet och sin arbetsmiljö, under 2017 ökade vi vår NMI vilket är glädjande. Medarbetare är bolagets viktigaste resurs och alla ska kunna känna en arbetsglädje i vardagen. Det ska vara kul att gå till jobbet. Bolagets värdegrund ska genomsyra både våra attityder och vårt sätt att arbeta.
”Medarbetare är bolagets viktigaste resurs och alla ska kunna känna en arbetsglädje i vardagen.” Social hållbarhet har vi stort fokus på idag, med en större bredd på våra åtaganden. Mångfald i både upplåtelseformer och diversifierat boende är en bra grund att utgå ifrån. Det är extra glädjande att vi kunnat nyproducera bostäder i miljonprogramsområden, vi finns till för alla boråsare. Vi utreder också förutsättningar för att bygga radhus med ägarrätt och hyrköp på Hässleholmen.
Diversifierat boende
Vårt engagemang på stadsdelarnas mötesplatser är extra viktig. Det är i samverkan med både stadens aktörer, polisen och föreningslivet som vi gemensamt kan göra skillnad.
Ett diversifierat boende ligger i linje med bolagets allmännyttiga roll och ägardirektiv. Genom att säkerställa att vi har en bra bredd på vårt befintliga bostadsbestånd och att etableringsplan för nyproduktion ligger i linje med bolagets övergripande mål, kvalitetssäkrar vi detta mål. Bolaget har i snitt byggt om ca 250 lägenheter/år senaste dryga 10-årsperioden. I samband med dessa uppdateringar kan våra hyresgäster sedan några år själva välja på några olika standardnivåer. I och med dessa val får vi också en diversifiering inom befintliga bostäder i både byggnader, kvarter och stadsdelar.
Ekologisk mångfald har vi i fokus sedan länge. Sedan mil leniet har vi minskat vår energianvändning kontinuerligt. Den senaste 10-årsperioden har vår elanvändning minskat med 32 %. Våra två pilotanläggningar med solcellsproducerad el har gått riktigt bra, så nu går vi vidare i både pågående och kommande nyproduktion att bygga vidare med nya anläggningar. Idag går hela vår bilpark med lokalproducerad biogas och våra mindre fordon i bostadsområdena med el. Vi fortsätter att anpassa våra fordon med hållbara bränslealternativ.
14
FR AMTID
AB Bostäders strategiska målsättningar Styrelsens övergripande mål går i linje med den vision för 2025 som AB Bostäder tidigare antagit ”Bästa boendet för boråsaren”. Bolaget arbetar utifrån följande strategiska målsättningar: Kundfokus
Det bästa boendet! Nöjd kundindex (NKI), vår målsättning under ett 3-års perspektiv, är att förbättra resultatet med 3 %. Vi lever upp till kundens förväntningar! För att mäta vår prestation mot kunderna förväntan kan vi i många olika sammanhang använda oss av nätbaserade mätningar för kundundersökningar efter t.ex. avslutad åtgärd av en fel anmälan. Vi möter kunden på kundens villkor! Vi ska utveckla den digitala kommunikationen med kunden för att vi ska nå en större nåbarhet från kund och omvänt. Kontinuerlig uppföljning och utveckling av bolagets nya hemsida.
Vi följer löpande upp respektive avdelnings prestation både i form av resultat och förmåga. Alla medarbetare vet vad som förväntas och vilka konsekvenserna blir att inte leva upp till förväntningarna. Vi lockar de bästa! För samtliga anställda ska det under år 2018 upprättas rollbeskrivning och personliga kompetensplaner. Tydliga roller ger möjlighet till utveckling både i yrke och i person. Social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet
Bra ekonomi är en förutsättning för hållbarhet! Vi arbetar aktivt med vår fastighetsportfölj. En aktiv förvaltning kan innebära att antalet fastigheter och lägenheter vi äger kan variera över tid. Vi ser ständigt över vår organisation så att vi är ”rätt” rustade och gör rätt saker. Vi ska alltid verka tillsammans så att vi har rätt förutsättningar för att nå nöjdare kunder och starkare varumärke.
Affärsmässighet
Ett bra ledarskap. Vi ska ha chefer och ledare som strävar efter ett tydligt ledarskap där man regelbundet kommunicerar med företagets anställda om värdegrund, mål och visioner samt ger de anställda ökat ansvar och utvecklingsmöjligheter.
AB Bostäder i Borås 15
FR AMTID
Vår marknad
Stor efterfrågan
En förutsättning för vår kommande nyproduktion är att vi klarar av att bygga till rimliga kostnader och konkurrenskraftiga hyror. Just nu kan vi konstaterar att det börjar bli oroligt på bostadsmarknaden gällande nyproducerade bostadsrätter i storstadsregionerna. Vi har ännu inte sett någon inbromsning i Borås men vi följer den lokala och nationella bostadsmarknaden kontinuerligt. Förutsättningar för nyproducerade hyresrätter i Borås ser dock fortsatt bra ut. Efterfrågan är stor, vi har drygt 30 000 i vår bostadskö, varav en tredjedel är aktiva. Kötiden är i genomsnitt fem år. Borås fortsätter öka
Borås forstätter att växa befolkningsmässigt och prognosen framåt ligger på cirka 1 000 personer per år. Borås har ett stort födelsenetto, vilket är bra då det bygger på basen
16
i befolkningspyramiden. Inflyttningen till Borås kommer däremot i väldigt stor grad från utlandet. Borås behöver bli bättre på att attrahera nya invånare från övriga Sverige. Brist på hyresrätter
Bostadsmarknaden i Borås har brist på hyresrätter, mer parten av de hyresrätter som har byggts och som är i planläggning inom tätorten svarar vårt bolag för. Planarbete pågår för ytterligare ca 5 000 bostäder i flerbostadshus, varav merparten planeras som bostadsrätter. Borås har en stark position som attraktiv etableringsort med kvalificerad arbetskraft, rimliga levnadsomkostnader och god livsmiljö. Högskolan är en av de mest attraktiva bland högskolor och universitet. Söktrycket är högt, topp tre bland de med generell profil och högskolan är på ett antal utbildningar nationellt ledande aktör.
FR AMTID
AB Bostäder i Borås 17
FR AMTID
Vår kund Ökad tillgänglighet
Under november 2018 flyttar bolagets administration och kundcenter in i nya lokaler på Viskaholm. Syftet med flytten är dels att öka tillgängligenheten för våra kunder samt att samla all administrativ medarbetare till ett gemensamt kontor. I samband med flytten stänger vi också våra servicekontor på Hässleholmen och Norrby. I och med placeringen av Kundcentret i nära anslutning till resecentrum, får alla våra kunder en bra möjlighet att åka kollektivt till oss, dessutom så är det närmare för merparten av bolagets kunder än nuvarande servicekontor. Öppettiderna i det nya Kundcentret är också betydligt mer generösa än vad vi kan erbjuda på dagens servicekontor. Bolaget kommer också under året att investera i en Bo-buss, som ska användas i samband med informationsmöten och aktivitetsdagar ute i våra bostadsområden. Boinflytande
Boinflytande är både en vision och ett arbetssätt för att skapa inkluderande, trygga bostadsområden. AB Bostäder i samverkan med andra aktörer ska tillgodose behov och önskemål hos hyresgäster för att skapa ett attraktivt boende. En hyresgäst hos AB Bostäder ska kunna känna sig delaktig, kunna påverka och därmed känna ansvar vilket leder till stolthet och trygghet. Förebyggande arbete
Att göra aktiviteter med låga trösklar som inkluderar och skapar sammanhang förebygger social oro i AB Bostäders bostadsområden. Det är bra även för de områden där vi i nuläget inte har social oro. Om vi inte arbetar i förebyggande syfte i de områden som är lugna och stabila kan det innebära att den sociala strukturen snabbt förändras till det sämre, utan att det finns stabiliserande faktorer. Aktiv verksamhet med engagerade grannar kan verka lugnande vid oroselement. Det innebär mindre kostnader för AB Bostäder att stötta social verksamhet än att täcka för vandalism, skadegörelse och bränder samt psykosocial oro. Avfallsproblematik
Avfallsproblematiken påverkar många av de andra sociala aspekterna, framförallt trygghet och aktiva deltagande hyresgäster, och vi ser att vi som bolag fortsatt behöver jobba med frågan i ett helhetsperspektiv. Vi ska ha ett öppet sinne för att prova nya arbetssätt för att komma tillrätta med det som av många upplevs som ett störande inslag i boendemiljön, det felplacerade grovavfallet. I en trygghetsmätning utmärkte sig Hässleholmen negativt där medborgarna nämner nedskräpning som en stor faktor till otrygghet, där medborgarna själva lyfter att de vill bo i en stadsdel fri från nedskräpning. AB Bostäder har från staden fått en förfrågan
18
om att vara sammankallande för ett sådant helhetsgrepp för avfallsproblematiken på Hässleholmen, med målet att 2018-2020 skapa bättre dialog och samverkan med de boende. I AB Bostäders samarbete i Borås och rent och snyggt är frågan också prioriterad men då även i ett bredare ”hela staden”-perspektiv. Sociala utmaningar
Sjöbo har identifierats som en stadsdel med stora utmaningar, exempelvis ligger de högt i mätningar vad gäller ohälsotal och Polisen listar Sjöbo som ett eventuellt kommande riskområde. AB Bostäder tar sin del av ansvaret och är involverad i det projekt Omtag Sjöbo som Borås Stad driver med start 2018. Ett annat område vi internt inom bolaget identifierat har behov av sociala satsningar är Göta för att förebygga oro och skapa större trygghet. I dialog med Hyresgästföreningen har vi bestämt att fräscha upp lokal som finns och fylla den med aktivitet utifrån hyresgästernas önskemål. Det finns också ett samarbetsavtal med lokal idrottsförening, där vi sponsrar med lokal för att skapa möjligheter för meningsfull fritidssysselsättning för unga. Mötesplatserna
Mötesplatserna är fortsättningsvis navet i arbetet med vårt sociala engagemang. Frågan kring fortsatt samarbete och utveckling utreds inom bolaget, med Borås Stad och med andra samarbetspartners. Samarbeten
Vi ska även i fortsättningen kunna medverka i spännande och innovativa samarbetsprojekt liknande Returcykeln och Verklighetslabbet tillsammans med olika samarbetspartners. De frågorna handlar om att hitta förutsättningar för våra hyresgäster att uppnå det bästa boendet, exempelvis vad gäller avfallsproblematik men också att öka samhörigheten i bostadsområdet. Digital kundupplevelse
Digitalisering handlar om att skapa ett mervärde för våra kunder utifrån nya beteenden och behov. Att utveckla lösningar som gör vardagen enklare för våra kunder. Internet, tillgång till TV-program när man vill, ökad självbetjäning som t.ex. kontraktsskrivning med Mobilt BankID, ett ”smart boende” osv. Syftet är att göra fastigheter säkrare, bekvämare och därtill mer energi- och kostnadseffektiva. Med ett ”smart boende” menas nya tekniska lösningar för ett bättre boende. Det innebär hus och bostäder som är uppkopplade och som kommunicerar självständigt med annan teknisk utrustning och med användaren själv. Genom att samla in data från våra fastigheter kan vi över-
FR AMTID
vaka, effektivisera förvaltningen, sänka energiåtgången och erbjuda nya smarta tjänster till våra kunder. Kundundersökningar kan användas för att förstå digitala beteenden. Utmaningen är att ge våra kunder den bästa upplevelsen. Lyckas vi med det kan vi få engagerade ”ambassadörer” och en kund som med största sannolikhet bor kvar hos oss under många år.
I denna modell kan flera enheter samverka oberoende av människor. Här har vi kanske en av de viktigaste förändringarna som kommer. Ett praktiskt exempel kan vara smarta hus. Vi har redan tekniken som kan automatisera det mesta vi har i våra hem, men för närvarande är det ingen som har klarat att förpacka detta i något som gör det enkelt att använda, baserat på att tingen utan hinder pratar med varandra.
Förstärkt (augmented) och virtuell verklighet är teknik som framöver kommer att ha stor påverkan. Med den nya tekniken kan vi skapa en mer naturlig och engagerande användarupplevelse, t.ex. genom att visualisera nyproduktion av lägen heter, tillval, underhåll osv. Det bidrar till att vi kan utveckla digitala tjänster som effektiviserar förvaltningen, ger bättre upplevelser för kunderna och leder till nya intäktsmöjligheter.
Hur kan den nya teknologin hjälpa oss att driva AB Bostäder framgångsrikt? Att vara medveten om befintlig teknik kan hjälpa oss att hitta möjligheter att öka värdet på våra tjänster och kundinteraktioner såväl som i interna processer.
Den främsta styrkan hos Artificiell intelligens, eller machine learning, är förmågan att strukturera ostrukturerad data och göra den förståelig. Vi kommer att se en ökning av maskiner som kan lära sig och slutföra uppgifter som normalt kräver mänsklig intelligens. Detta är ett av de områden som tillsammans med IoT, Internet of Things, kommer att ge ökad konkurrenskraft, högre effektivitet och bättre beslutsunderlag, och att genom automatisering med sensorer kunna förutsäga var och när underhåll bör utföras. Gartner är världens ledande analysföretag på tekniksidan. De menar att sättet som vi interagerar med tekniken på kommer att genomgå en radikal förändring under de kommande fem till tio åren.
NKI
Vi kommer behöva arbeta med att öka antalet svarande för att kunna få ett statistiskt säkerställt resultat i våra mätningar. Vi behöver också aktivt öka andelen korrekta e-postadresser i vårat affärssystem. På Norrby, Hässleholmen, Sjöbo samt Byttorp var svarsfrekvensen i nollmätningen våren 2018 mellan 14–18 procent och där behöver vi göra extra insatser för att få de boende att delta. Möjlighet att svara på flera språk finns. Nöjdast boende i nollmätningen bor på Byttorp, Östermalm, Centrum och Druvefors. Minst nöjda boende har vi på Norrby, Hulta, Tullen och Hässleholmen och här behöver vi arbeta aktivt med att öka svarsfrekvensen och också vara en aktiv part för att lösa den problematik som kunderna upplever finns i området som helhet. Ansvaret för förbättringsåtgärder i bostadsområdet ligger på respektive distriktschef men även andra delar av bolaget behöver vara involverade för att lyfta NKI från mätningens 56 procent till en högre nivå.
Gartner förväntar sig ett skifte från fristående intelligenta enheter till så kallade svärmar av samverkande enheter.
”Syftet med flytten är dels att öka tillgängligenheten för våra kunder samt att samla all administrativ medarbetare till ett gemensamt kontor.”
AB Bostäder i Borås 19
20
AB Bostäder i Borås 21
FR AMTID
Våra produkter och tjänster Vår affärsidé är att ständigt arbeta för att utveckla våra bostadsområden, och att vi ger våra hyresgäster möjlighet att få inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Våra lägenheter ska uppfattas som ett attraktivt alternativ för alla grupper av bostadssökande.
Hulta Torg
Vi ska ta ansvar för att det finns tillgång till bostäder för hushåll med särskilda behov. I detta uppdrag ingår även att stimulera ny- och ombyggnad av olika typer av bostäder. Det är även av vikt för oss att jobba miljö- och kretslopps anpassat i den löpande förvaltningen likaväl som när fastigheter byggs eller rivs.
Brämhult
Omdaning av torget påbörjades under 2017 med byggnation av nytt affärshus där ICA öppnar upp sin nya butik under februari 2018. Därefter rivs tidigare affärsbyggnad och nyproduktion av 112 lägenheter påbörjas. Byggnationen upphandlades under 2017 och produktionen påbörjas under våren 2018. Inflyttning beräknas ske i två etapper i anslutning till årsskiftet 2019/2020.
Under 2017 fick bolaget en kommunal markanvisning i Brämhult, i anslutning till Kamgarnsgatan. Detalj planarbetet pågår och byggnationen beräknas påbörjas under 2019 med preliminär inflyttning under 2020. Trandared, Svärdfästet 4
Investeringar
AB Bostäder fortsätter sin nyproduktion och genomför löpande stora renoveringsprojekt. Efter försäljningen av 911 lägenheter i 3 kvarter 2016, förstärkte bolaget sitt eget kapital med drygt 350 Mkr, vilket genererat förutsättningar för genomförandet av planerade nyproduktioner. Förutsättningar för ett genomförande är både att det finns en efterfrågan/marknad för dessa, samt att den totala produktions- och byggherrekostnaden ligger i balans med kundernas betalningsvilja och bolagets avkastningskrav.
Bolaget köpte fastigheten under 2017 och påbörjade där efter en förstudie för en exploatering för nyproduktion av ca 60 nya lägenheter. Under våren 2018 kommer en planändring av begäras och därefter påbörjas en förprojektering. Regementsstaden
Bolaget har för avsikt att medverka vid byggandet av Borås nya stadsdel, Regementsstaden. Byggnation av ca 100 lägenheter fördelade över två år, 2021-2022. Våglängdsgatan 151
Planerad produktion av lägenheter Plan nyproduktion Våglängdsgatan 19 – 25
2018
2019
2020
64
48
2021
2022
2023
2024
2025
23
Hulta Torg Brämhult
55
Trandared, Svärdfästet
60
Regementstaden
50
50
Våglängdsgatan 151
50
50
Västerbro
50
50
Solhem
Våglängdsgatan 19-25
Viskaholm/Västerbro 50
Ombyggnation av tidigare stadsdelskontor, bolagets områdeskontor och 8 lägenheter till 33 lägenheter med nyproduktionsstandard. Byggnaden förses med solcells elanläggning. Planerad inflytt sommaren 2018.
22
Under 2018 kommer befintlig byggnad att rivas. Detaljplanen för området har reviderats med förutsättningar för en förtätning i området. Byggnationen har framflyttats till 2021 med planerad inflyttning 2022-2023. Om någon av ovanstående projekt försenas, kan denna byggnation tidigare läggas.
50
Bolaget köpte 25% av aktierna i Fastighets AB Viskaholm 2016. Tillsammans med Riksbyggen som har resterande 75% i det gemensamma bolaget, kommer vi att exploatera området med en planerad volym på 4-500 lägenheter, varav bolagets andel blir ca 25%. Detaljplanarbetet påbörjas under 2018 och produktionen beräknas påbörjas under 2020-2021.
FR AMTID
Kommunikativa utmaningar
Trots att de flesta boråsare känner till att vi har lägenheter att hyra ut så är kunskapen liten när det gäller vad vi gör i övrigt. Och – vi gör väldigt mycket bra saker! Inom ramen för vår verksamhet har vi ett socialt ansvar som privata aktörer inte har. Vi ska ta hand om boråsare med både goda och mindre goda förutsättningar och livssituationer. Vi arbetar mycket i våra bostadsområden med social hållbarhet. I vår hållbarhetsredovisning ska vi årsvis redovisa hur vi arbetar med hållbarhetsfrågor på AB Bostäder. Hållbarhetsredovisningen är en del i vår externa kommunikation och speglas ut på hemsidan och i andra kanaler vi har tillgång till. Vi behöver arbeta med att lyfta fram det goda
i vårt företag: vi behöver visa vad vi gör för våra kunder. Vi behöver förstärka vår roll som den största bostadsaktören på marknaden i Borås. En viktig del för att lyckas göra detta är att ständigt se över hur vi väljer att kommunicera till vår marknad och vår omvärld. För att lyckas med uppdraget att stärka varumärket och erbjuda våra befintliga och presumtiva kunder korrekt information i rätt tid behöver vi kommunicera med vår omvärld på ett professionellt sätt. Vi har många bra kanaler att nyttja för att föra fram AB Bostäders budskap och information: våra medarbetare, stadsdelsvärdar, samarbetspartners, sociala media, webbsida och press.
AB Bostäder i Borås 23
FR AMTID
Våra resurser Medarbetare
För att bedriva den planerade verksamheten krävs resurser av olika slag. Med resurser menar vi: medarbetare, lokaler och anläggningar. För att få nöjda kunder behöver vi nöjda, motiverade och engagerade medarbetare. Våra medarbetare bär ett stort ansvar för att vi skall uppfattas som ett bra företag. Det är vårt uppdrag som arbetsgivare att se till att våra anställda får bästa möjliga förutsättningar för att utföra sitt arbete på absolut bästa sätt. För att uppnå detta måste vi:
• Årliga utvecklings- och uppföljningssamtal för alla medarbetare • Samtliga medarbetare ska ha en uppdaterad kompetensutvecklingsplan • Support och stöd från arbetsledningen • Kontinuerliga avstämningar, arbetsplatsmöten, informationsträffar i bolaget • Vi är kollektivanslutna och har kollektivavtal Great Place to Work
Varje år i mars delar organisationen Great Place to Work ut pris till Sveriges bästa arbetsplatser enligt de anställda. Rankingen görs dels genom medarbetarundersökningar och dels genom att titta på hur företag motiverar, inspirerar och tar hand om sina anställda. Flera av våra kollegor inom allmännyttan t.ex. Stångåstaden och Bostads AB Mimer, har valt att använda Great Place to Work:s medarbetarundersökning för att kunna jämföra sig med och lära av de bästa arbetsgivarna i Sverige. AB Bostäder i Borås ambitionen är att jobba aktivt med medarbetarefrågor, prioritera och förbättra saker som är viktiga för varje enskild medarbetare. Målet är att delta i undersökningen Great Place to Work och liksom våra kol legor bli en av Sveriges mest attraktiv arbetsplatser.
24
Roller i organisationen
Den genomförda översynen av vår organisation visar att vi har flera utmaningar som vi behöver ta i tu. Utifrån den SWOT-analys som blev resultatet av översynen har ledningsgruppen tillsammans med framförallt bolagets chefer arbetat med en ny organisationsmodell som genomförts under 2017/2018. Målet med den nya organisationen och dess roller är att komma närmare bolagets kunder. Det gör vi genom att bli mer synliga och tillgängliga för kunden. Kunden är navet i vårt sätt att arbeta. Kärnvärden
Våra kärnvärden talar om vad företaget vill stå för nu och i framtiden och vilka grundläggande värderingar som driver varumärket. De har nära anknytning till varumärkets vision. Våra kärnvärden beskriver hur vi är som personer, vad vi står för, hur vi jobbar, vad vi kan åstadkomma och vad vi vill bli uppfattade som. Våra kärnvärden används som grund i våra utvecklingssamtal samt används som lönekriterier i de årliga uppföljningssamtalen. Våra kärnvärden förkortas internt PUKA; Professionella, Utvecklande, Kundorienterade och Ansvarsfulla. Ekonomiska målsättningar
AB Bostäders resultatmål efter finansnetto år 2018 är 21 miljoner SEK. Bolaget är väldigt räntekänslig med tanke på vår skuldsättning. För att minska bolagets ekonomiska risker är det långsiktiga resultatmålet 50 Mkr efter finansnettot. För kommande tre-års period en ökning med 5 Mkr/ år. God ekonomistyrning och kontroll är viktig och är prioriterat. Under 2018 påbörjas ekonomisk styrning för verksamheten med driftnettoanalyser/mål på fastighetsnivå. Bolagets ledningssystem kopplat fastighetsnivå är också ett viktigt inslag, för att säkerställa både vår kundleverans som kvalitetskontroll av årsaktiviteter.
et
kt ng
Kv a
ni
lit
r dar
si
Ekon om
r s vä
i
te Kvar
Be
Fela n
an
M
Hyresgäst
tion munika
M lt
ö&
Te k
ad
c ia
i lj
Sk
et a
re
ni
k
or & te Ef
Uthyrning
so
rb e da
Projekt
IT
Bo
Kom
m äl
rm ar kn ad AB Bostäder i Borås 25
FR AMTID
Våra mål Övergripande vision
Diversifierat (blandat) bostadsbestånd
”Det bästa boendet för Boråsarna!”
• Bruksvärdeshyra, spridning från lägsta till högsta hyresnivå/standard på 70%
Bästa boendet
• Årlig reviderad av investerings- och underhållsplan utifrån styrelsens övergripande mål
• Vår leverans: − Tydliggöra vad som ingår i vårt åtagande, både internt och gentemot kund, övergripande och på fastighetsnivå. Kartläggning av kundens önskemål om sitt bästa boende. • Nöjd Kund Index (NKI), ständigt över 59% under 3 årsperioden (56% mars-2018) • Under 2018 påbörjas kontinuerlig kundmätning. Uppföljning och analys sker löpande. Bästa arbetsgivaren
• Medarbetarindex, ständigt över 80% under 3 årsperioden (80,4% år 2017) • Benchmarking – “Great place to work”. Under 3-årsperioden: − Planläggning för anslutning, genomförande − Mål, topp 25 ranking för medelstora företag − Marknadsföring av resultat • Ledarskap − Chefscoaching − En årlig fortbildningsaktivitet per ledare enligt utvecklingsplan • Medarbetare − Uppdaterad kompetensutvecklingsplan för samtliga medarbetare
26
Bäst i klassen i hållbarhet
Social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet • Socialt ansvarstagande vid upphandlingar • Fossilfri miljö, mål till 2025 (i linje med stadens vision 2025) • Förbättrat resultat genom aktivt arbete med företagets fastighetsportfölj. − Finansiellt mål på lägst 40 Mkr år 2021 med stegvis upptrappning över 3-årsperioden • Kvalitets- och miljöledningssystem, under 3-årsperioden: − Fastställa certifieringsstandard − Certifiering − Arbeta med ständiga förbättringar Måluppföljning
Ovannämnda övergripande mål ska vara styrande för avdelningarnas utarbetade mål. Uppföljning av dessa sker därefter löpande under respektive verksamhetsåret.
FR AMTID
AB Bostäder i Borås 27
Sedan 1923 har vi sett det som vår uppgift att erbjuda ett rikt och varierat utbud av lägenheter i alla stadsdelar. Det bästa boendet för boråsaren. En inställning som samtidigt har gjort oss till stadens största kommunala bostadsföretag. Hos oss är människorna alltid i centrum. Våra hyresgäster, medarbetare och samarbetspartners. Med fokus på social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet.
AB BOSTÄDER I BOR ÅS — ET T KOMMUNALT BOL AG
info@bostader.boras.se www.bostader.boras.se