Kettingreactie - New Harloheim

KETTING REACTIE Parelketting rond rijk stedelijk mozaïek

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Haarlem moet zich concentreren op de kwaliteiten waar ze bekend om staat: prettig wonen en hoogwaardige dienstverlening in een historische stad in het groen. Uitgangspunt van Kettingreactie is continue groei door verbetering, die ontstaat doordat er leefkwaliteit wordt toegevoegd aan het gebied. Dat verleidt nieuwe bewoners om te komen wonen, werken en recreëren in het gebied. Hiermee wordt de concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en Haarlem-Oost in het bijzonder versterkt.

Dit wordt bereikt door te investeren in de reeds aanwezige kwaliteiten: een gevarieerd stedelijk mozaïek, de rijke historie, een fraaie groen-blauwe structuur en sterke verbindingen met de regio. Aanvullend voegen twee grootstedelijke gebaren waarde toe aan de mooiste plekken in het gebied: de Oost-as door Haarlem-Oost en de buitenboulevard eromheen.

Investeren in bestaande kwaliteiten Haarlem-Oost heeft zichtbare kwaliteiten, die nog niet optimaal verzilverd worden. Door te investeren in de gevarieerde wijken, de aantrekkelijke groen-blauwe structuur, de rijke cultuurhistorie en goede infrastructuur wordt geprofiteerd van de reeds aanwezige sterke basis.

Rijk stedelijk mozaïek Haarlem-Oost is een mozaïek van wijken met uiteenlopende kwaliteiten en problemen. Door de kenmerken per wijk te versterken en de tussenruimte als een robuuste overgang vorm te geven ontwikkelt het stadsdeel zich tot een rijk stedelijk mozaïek. De sfeervolle vooroorlogse wijken ten oosten van het centrum kunnen stapsgewijs worden opgewaardeerd tot Centrum Oost.

Door de entreegebieden van Haarlem-Oost hoogstedelijk te ontwikkelen zal het imago verbeteren. Hoofdwegen, water- en groenstructuren krijgen een kwaliteitsimpuls en worden geflankeerd door nieuwbouw. Een deel van de bestaande sociale huurwoningen wordt opgewaardeerd en verkocht om tot een gezonde sociale balans in de wijk te komen. Naast de grootschalige transformaties worden gerichte kleinschalige renovatie toegepast. Deze ‘acupunctuur’ laat de energie in de wijk weer stromen.

Het dicht tegen het centrum gelegen bedrijventerrein Waarderpolder transformeert stapsgewijs van een bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkmilieu.

Hiermee wordt het grote woon-werkpotentieel van Haarlem-Oost meer benut. In de plinten van de bebouwing komt ruimte voor bedrijvigheid met een focus op de creatieve nijverheid. Verhogen van het aantal arbeidsplaatsen is het uitgangspunt. Zwaardere bedrijvigheid is elders in de metropoolregio beter op z’n plek.

Historie en herkenbaarheid Haarlem-Oost bezit een rijkdom aan historische structuren, zoals de oudste trekvaart van Nederland, delen van de Stelling van Amsterdam, de ringdijk van de Haarlemmermeer, Energiebedrijf Haarlem, Slachthuis en het Spaarne. Al deze historische structuren zijn aanjager

voor ontwikkeling, herkenbaarheid en waardecreatie.

Door bijvoorbeeld onderdelen van de stelling van Amsterdam (UNESCO Werelderfgoed) in ere te herstellen ontstaat een sterke drager voor ontwikkeling aan de buitenring van Haarlem-Oost. Met het vernieuwde Station Haarlem-Oost als startpunt voor een rondvaart, wandeling of fietstocht over de linie krijgt Haarlem er een toeristische trekpleister bij.

Intensief groen-blauw Haarlem-Oost wordt omzoomd én dooraderd door uitgestrekte groengebieden en water. Door het groene gebied innovatief te programmeren en als doorlopend park te ontwerpen ontstaan nieuwe economische kansen voor het buitengebied, voor beleving en cultuur, passend bij de schaal en het karakter van de omgeving. Te denken valt aan kleinschalig ondernemerschap, overnachten bij de boer, zorgboerderijen, schooltuinen, streekproducten, groenbeheer door bewoners, watersport en kleinschalige waterberging. De groene dwarsverbanden naar het buitengebied krijgen een eigen identiteit en sluiten anderzijds naadloos aan op de bestaande groene corridors van Haarlem-Noord en Heemstede.

Metropolitaan netwerk Haarlem-Oost is goed verbonden met de MRA en heeft hierdoor grote potentie. Zowel in de richting noord-zuid als naar Amsterdam zijn meerdere opties voor hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) en autoverkeer. Haarlem-Oost profiteert van deze verbindingen, maar de provinciale wegen en het spoor vormen ook barrières in het stedelijk weefsel. Voor de ontwikkeling tot een goed bereikbaar, levendig woon- en werkgebied dat uit één geheel bestaat zijn er een aantal ontwikkelingen nodig.

KETTING REACTIE Parelketting rond rijk stedelijk mozaïek

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Nieuwe stedelijke dragers

Waardepotentie

Twee nieuwe stedelijke structuren dragen de ontwikkelingen in Haarlem-Oost. De Oost-as bestendigt en ontwikkelt het gebied van binnenuit en de buitenboulevard markeert de grens tussen stad en land en vormt buitenom een krachtige ruimtelijke drager voor ontwikkeling.

Deze nieuwe ontwikkelingen leveren aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus, die afstralen op aangrenzende wijken. Deze ontwikkelingen kunnen ingezet worden als ‘branding strategie’ en zullen het beeld van Haarlem-Oost herdefiniëren. Mede hierdoor wordt een omslagpunt voor het hele gebied bereikt en wordt de huidige negatieve tendens omgebogen tot een succesverhaal.

De verbetering van de bestaande woonwijken en de transformatie van de Waarderpolder naar exclusieve woon-werk milieus zijn financieel haalbaar vanwege de momenteel onbenutte waardepotentie van vastgoed in Haarlem-Oost. Kettingreactie verzilvert deze waardepotentie van €68.000 per woning.

Parelketting Geheel Haarlem-Oost wordt omzoomd door een boulevard met een landelijk profiel. Aan deze buitenboulevard, op de grens van stad en land, komt bebouwing van grotere hoogte en dichtheid. Hier kan in hoogstedelijke grandeur met een landschappelijke setting gewoond en gewerkt worden. De boulevard is gericht op beleving en schakelt als een parelketting stedelijke, landschappelijke en recreatieve functies aaneen.

Het ontwerpen van de parelketting vraagt om nauwkeurig maatwerk, waarbij per gebied gekeken wordt of de boulevard buitenom bestaand vastgoed loopt of deze gedeeltelijk vervangt. Afhankelijk van de omgeving en de nabijheid van HOV varieert de dichtheid van de bebouwing aan de boulevard, waarbij de relatie tussen landschap en de stad wordt versterkt.

Oost-as De verschillende bestaande wijken worden verbonden door de Oost-as, lopend vanaf Kop Noord, via het centrum van de Waarderpolder, tot het centrum van Schalkwijk en Kop Zuid. De Oost-as geeft richting aan bestaande ontwikkelingen, zoals de vernieuwing van het winkelcentrum Schalkwijk met stedenbouwkundige verdichting en opwaardering langs het gehele tracé. De Oost-as biedt kansen voor functiemenging en levendige stedelijke milieus. Ook kent de Oost-as aftakkingen voor belangrijke regionale routes, zoals de ondertunnelde Schipholweg richting Heemstede en Aerdenhout.

Het verplaatste Station Haarlem Spaarnewoude zal Station Haarlem-Oost gaan heten en heeft een centrale ligging aan de Oost-as en Amsterdamsevaart. Dit station krijgt een transferium en een HOV-halte met bestemming Schiphol en wordt daarmee een belangrijk multi-modaal knooppunt in het regionale netwerk. Dat biedt kansen om een gebied met hoge stedelijke intensiteit en functiemenging te ontwikkelen, wat een toegevoegde waarde is voor Haarlem en de MRA.

Investeringen en opbrengsten De specifieke investeringen in groen, blauw, openbare ruimte, infrastructuur en openbaar vervoer leiden tot een kettingreactie van waardestijging van vastgoed. Het sturen op waardeontwikkeling is mogelijk door langdurig precieze strategische investeringen te doen.

Om op een positief groeipad te komen is het noodzakelijk om kwaliteit aan het gebied toe te voegen. Hierin trekken de gemeente en de woningcorporaties samen op.

In een periode van 30 jaar kan Haarlem-Oost transformeren naar een hoogwaardig woon- en werkklimaat in een sterke recreatieve omgeving.

Het verstandig faseren van verdiengebieden en investeringszones maakt het mogelijk om de transformatie budgetneutraal uit te voeren. De toevoeging van 10.000 woningen en het uitponden van 2600 woningen vormen de kostendragers van het project. Investeringen in extra bruggen, boulevards en waterpartijen zijn hierdoor mogelijk en geven de wijken de benodigde extra kwaliteiten. De ontwikkelde waardestijging geeft woningcorporaties de mogelijkheid om te investeren in haar verouderende bezit.

Haarlem krijgt een nieuw stadsgezicht dat de entree vormt voor het Haarlem van de toekomst.

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam In Haarlem-Oost zijn de toe te voegen woningen zodanig verdeeld dat de grootste concentraties rond HOVknooppunten liggen. De regionale doelstelling van 7000 woningen wordt ruim overschreden. Kettingreactie beoogt meer dan 10.000 woningen te realiseren, met versterking van zowel stedelijke als landschappelijke kwaliteiten.

Door het opwaarderen van de bestaande wijken, herstructurering van de Waarderpolder, de aanleg van de Oost-as en de buitenboulevard, kan Haarlem-Oost haar functie als schakel tussen Haarlem en de MRA met glans vervullen.

Bewoners en doelgroepen De grote diversiteit aan wijken in Haarlem-Oost huisvest een grote verscheidenheid aan bewoners en leefgemeenschappen. Het is noodzakelijk dat met deze verbanden rekening wordt gehouden en massale sloopnieuwbouw wordt vermeden. Kettingreactie zet de huidige en toekomstige bewoners centraal en verleidt ze tot het worden van de dragers, ontwikkelaars en stakeholders van

KETTING REACTIE Parelketting rond rijk stedelijk mozaïek de gebiedsontwikkeling. Diversiteit in woningaanbod en sociale mobiliteit zijn sleutelwoorden in deze visie.

Een aantal buurten in Haarlem-Oost hebben te maken met sociaal-economische problemen en probleemaccumulatie.

Door het aantrekken van hogere inkomensgroepen, vernieuwing van de woningvoorraad, meer voorzieningen en het realiseren van extra werkgelegenheid wordt een deel van deze problemen aangepakt. Voor de buurten waar zich problemen concentreren is vanuit de gebiedsontwikkeling extra budget beschikbaar om dit aan te pakken. Het budget kan gebruikt worden voor educatie, participatie en begeleiding.

De strategie voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen is gebaseerd op motiverende waarden van de eindgebruiker én een systeem van successie. De ene groep creëert de motiverende waarden voor de volgende groep om zich in Haarlem-Oost te vestigen. Deze doelgroepenbenadering splitst zich toe op de thema’s wonen, werken en recreëren per fase.

Nieuwe bewoners creëren zo een continu proces van stedelijke vernieuwing.

Infrastructurele vereisten De nieuwe Oost-as wordt de ruggengraat van HaarlemOost. Om deze tot stand te brengen wordt de Prins Bernardlaan doorgetrokken naar de Oudeweg, om vervolgens op de Nijverheidsweg naar de Schoterbrug te gaan.

Samen met de N200 (Oudeweg) en de N205 zorgt deze as voor de bereikbaarheid en ontsluiting van het gebied.

Dit hoofdnetwerk wordt een onderdeel van de stedelijke structuur, in plaats van het te doorsnijden en fragmenteren.

Om dit mogelijk te maken wordt naast het doortrekken van de Oost-as de N205 deels verdiept. Hiermee worden twee barrières weggenomen waarmee de samenhang en verbinding tussen de wijken wordt verbeterd. De verdiepte wegen worden op plaatsen overkapt, waarmee groene verbindingsroutes worden gecreëerd voor langzaam en lokaal verkeer.

Het verblijfsklimaat wordt verbeterd door binnen HaarlemOost meer ruimte te geven voor langzaam verkeer. Een fijnmazige wandel- en fietsstructuur vindt aansluiting op de groene dwarsverbanden en zorgt voor een betere doorwaadbaarheid van Haarlem-Oost. Deze structuur sluit aan op de buitenboulevard, aangrenzende recreatieve zones én de binnenstad. Door de aanleg van een aantal langzaamverkeerbruggen over het Spaarne en de ringvaart sluit Haarlem-Oost beter aan op haar omgeving.

Dit netwerk van langzaam verkeerverbindingen wordt aangesloten op de toekomstige snelfietsroute tussen Haarlem en Amsterdam.

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Er worden twee P+R voorzieningen aangelegd. Een hiervan wordt gesitueerd nabij station Haarlem-Oost, waar men verder kan reizen naar centrum, Schiphol of Sloterdijk.

De andere is gesitueerd in de nieuwe hoogstedelijke knoop van de Schipholweg en de Oost-as. Deze P+R is bij uitstek geschikt voor natransport met de fiets, richting het centrum van Haarlem, woongebieden of voor recreatie in de groene ring rondom Haarlem-Oost.

Haarlem-Oost, schakel tot de MRA Gezien de fileproblematiek op de A9 en de scharnierfunctie van Haarlem-Oost tussen MRA en Haarlem is een goed functionerend HOV-netwerk essentieel voor de gebiedsontwikkeling van Haarlem-Oost.

Het huidige station Spaarnwoude ligt decentraal in Haarlem-Oost en heeft hierdoor een gering bereik. Het station wordt verlegd om een centrale functie te kunnen vervullen in Haarlem-Oost met een groter bereik. Dit nieuwe station wordt een multi-modaal knooppunt voor hoogwaardig lokaal en regionaal openbaar vervoer.

Station-Oost fungeert als een centraal punt dat juist werkt als verbindend element tussen de nu gescheiden Waarderpolder en de Oude Amsterdamse Buurt.

De huidige HOV-lijn naar Schiphol en Amsterdam Zuidoost wordt verlegd en rijdt langs station Haarlem-Oost. De HOV-verbinding met Amsterdam Zuid gaat juist door het centrum van Haarlem en kruist de Schiphollijn op de Amerikaweg. Beide verbindingen hebben als eindstation Haarlem.

De geplande HOV tussen Haarlem en IJmuiden verbetert de bereikbaarheid en loopt door Haarlem-Noord.

Door investeringen in hoogwaardig openbaar vervoer wordt Haarlem-Oost nog beter ontsloten met de belangrijkste centrumgebieden van de regio en is HaarlemOost een wezenlijk onderdeel van de MRA.

KETTING REACTIE Financiële onderbouwing

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Er zijn verschillende scenario’s denkbaar voor de toekomst van Haarlem-Oost. Als er beperkt wordt geïnvesteerd zal een gouden toekomst van Haarlem-Oost onwaarschijnlijk blijken te zijn. De hoge concentratie aan sociale huurwoningen en het slechte imago van enkele wijken en de laagwaardige bebouwing kan leiden tot een negatieve spiraal waarin de leefbaarheid onder druk komt te staan.

Er is een andere mogelijkheid. Door strategisch investeren en locatie specifieke wijkvernieuwing komt het gebied in een spiraal omhoog. Nieuwkomers zorgen voor een frisse wind in de wijk, wat de leefkwaliteit positief beïnvloedt.

Strategie

De basisgedachte van het plan is continue groei door verbetering: een kettingreactie. Deze reactie ontstaat doordat leefkwaliteit wordt toegevoegd aan het gebied. Dat verleidt nieuwe bewoners om te komen wonen, werken en recreëren in het gebied.

Door de entreegebieden van Haarlem-Oost hoogstedelijk te ontwikkelen zal het imago verbeteren. Hoofdwegen, water- en groenstructuren krijgen een kwaliteitsimpuls en worden geflankeerd door nieuwbouw. Een deel van de bestaande sociale huurwoningen wordt opgewaardeerd en verkocht om tot een gezonde sociale balans in de wijk te komen. Naast de grootschalig transformaties zal gerichte kleinschalige renovatie worden toegepast. Deze ‘acupunctuur’ laat de energie in de wijk weer stromen.

In totaal worden er 10.000 nieuwe wooneenheden gebouwd: 3.700 eengezinskoopwoningen, 4.400 appartementen en 1.900 nieuwe sociale huurwoningen.

2.300 bestaande sociale eenheden worden afgebroken om ruimte te maken voor deze ontwikkeling. De exploitatie van het gebied is nooit negatief, wat de risico’s beperkt. De gegenereerde inkomsten worden ingezet om investeringen in het gebied te financieren.

Samenwerken – een noodzaak Grootschalige gebiedsontwikkeling vereist visie, doorzettingsvermogen en een goede organisatie met sterke partners. In het streven naar de verbetering van de wijk lopen de belangen van de gemeente en woningcorporaties gelijk op. De corporaties hebben belang bij waardeontwikkeling van hun vastgoed en de gemeente heeft belang bij een hoogwaardige leefomgeving en een groeiende lokale economie.

Gezien deze belangen is het logisch dat de partijen gezamenlijk optrekken in de verbetering van de wijk. De kettingreactie wordt gerealiseerd door een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). De GEM is gedeeld eigendom van de gemeente en de woningbouwcorporaties en heeft als doel Haarlem-Oost structureel fysiek en maatschappelijk te versterken.

In de berekeningen worden de uitgaven en inkomsten van de GEM gepresenteerd. De gemeente, woningcorporaties en huiseigenaren profiteren zelf ook van de verbeteringen in de wijk. De gemeente ontvangt meer geld aan OZBheffing, nieuwkomers leveren een directe bijdrage aan de lokale economie en huiseigenaren zien de waarde ervan stijgen. De corporaties hebben een groot financieel belang bij de waardeontwikkeling van hun grootschalige

vastgoedposities.

Momenteel hebben de corporaties ongeveer 3 miljard aan vastgoedwaarde in de wijk staan. Indien alles optimaal verloopt stijgt de waarde, zonder inflatiecorrectie, met 800 mln. naar 3,8 miljard euro. De corporaties brengen hun aandeel terug van 60% naar 50%. 2.800 woningen komen hiermee in de betaalbare categorie op de markt, dit levert €509 mln op. Het bedrag wordt gedeeltelijk ingezet om het huidige bezit te verbeteren.

Waardeontwikkeling

De waarde van een woning wordt niet alleen bepaald door de fysieke kwaliteit van de woning zelf, maar ook door zijn ligging en omgevingsfactoren. Deze factoren ontstaan op verschillende schaalniveaus. De ligging binnen de regio/MRA én de afstand tot de binnenstad bepalen voor circa 50% de waarde van een woning1. Daarnaast zijn imago, de status van de wijk, de veiligheid en het voorzieningenniveau bepalend voor de woningwaarde. De stadswaarden en de huidige wijkwaarden nemen radiaal af naarmate men verder uit het centrum woont (Fig. 1.1).

Daarnaast scoren de wijken in Haarlem-Oost significant lager dan de omliggende wijken. Deze score komt voort uit een aantal factoren, waaronder eenzijdige bebouwing, lage architectonische kwaliteit en een verslechterend imago van de wijken. Kettingreactie voorziet in een strategie waardoor de wijkwaarden van Haarlem-Oost stijgen naar een niveau dat representatief is voor de uitstraling van Haarlem (Fig 1.2).

NU

DOEL

Figuur 1.1 Huidige wijkwaarde Haarlem-Oost

Figuur 1.2 Toekomstige wijkwaarde Haarlem-Oost

1

Dit geldt voor woningen en appartementen tussen de 60 en 85 m2 gbo.

KETTING REACTIE Financiële onderbouwing Analyse per wijk De wijken van Haarlem-Oost zijn geanalyseerd op hun vastgoedwaarde. Per wijk is een score gegeven op waardebepalende aspecten.

Uit de grafiek blijkt dat woningen in Haarlem-Oost grofweg €182.000 per stuk waard zijn. Nieuwe wooneenheden in Haarlem-Oost zouden minimaal €250.000 moeten opbrengen. De gemiddelde waardepotentie per bestaande woning is €68.000 (weergegeven als ‘Nieuwbouw’ in Fig. 1.3). Kettingreactie biedt een strategie om deze waardepotentie te benutten.

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

beter worden ervaren.

4. Recreatie landelijk gebied (-€11 mln) Het verder ontwikkelen van recreatieve voorzieningen in de groene zone langs de boulevard en het opwaarderen van de Hollandse waterlinie.

5. Bouwen aan het Spaarne (+€15 mln) Ontwikkelen van stedelijk exclusieve woonmilieus aan het Spaarne dichtbij de historische binnenstad.

6. Lokale ingrepen (-€17 mln) Het opwaarderen van de openbare ruimte in combinatie met de meest noodzakelijke renovatie- en herstructureringsprojecten. 

Figuur 1.3

Grondwaarden Nieuwbouwwoningen leveren geld op voor de gebiedsontwikkeling. Er is gerekend met een grondwaarde van €20.000 per sociale huurwoning, €55.000 per appartement en €150.000 per eengezinswoning. Om deze grondwaarde te realiseren moeten er op verschillende momenten en schaalniveaus ingrepen worden gedaan.

Een opsomming van de belangrijkste ingrepen:

Korte termijn (0-5 jaar)

Uitgangspunt op de korte termijn is om het imago te verbeteren door de belangrijkste knooppunten stedelijk te ontwikkelen en de groene zone rondom toegankelijker te maken en intensiever te programmeren: 1. Entreegebieden ontwikkelen (+€72 mln) Hoogstedelijke bebouwing op ankerpunten en de belangrijkste knooppunten in het gebied met stedelijke allure en het contrast tussen stad en land versterken.

2. Heraanleg Amsterdamsevaart (-€18 mln) Het verleggen van de N200 en het realiseren van een grachtprofiel voor de ‘nieuwe’ oudste trekvaart van Nederland.

3. Buitenboulevard (-€39 mln) Aanleggen van de buitenboulevard rondom het stedelijk weefsel van Haarlem-Oost zodat de groene kwaliteiten

      

       



     

             

      

               

       

        



      

     

              

Middellange termijn (5-15 jaar)

Uitgangspunt op middellange termijn is om de bestaande kwaliteiten maximaal te benutten en ervaarbaar te maken.

Dit betekent exclusief wonen aan het Spaarne en de fraaie bestaande singels. Maar ook rustig wonen aan de buitenboulevard of in het rijke palet aan bestaande wijken.

1. Herontwikkeling van de spoorzone (-€42 mln) Het station wordt verplaatst, zodat er een multimodaal knooppunt ontstaat op een centrale plek in Haarlem-Oost.

Deze wordt ontwikkelt met stedelijke voorzieningen en allure.

2. Bouwen aan het Spaarne (+€32 mln) Door ontwikkelen van stedelijk exclusieve woonmilieus aan het Spaarne.

3. Bouwen langs de buitenboulevard (+€41 mln) Hoogwaardige torens met uitzicht op het groen of de zee.

In de plinten komen gemeenschappelijke of commerciële voorzieningen, afhankelijk van locatie en woonmileu .

4. Singels opwaarderen (+€4 mln) De huidige waterstructuur in Haarlem-Oost heeft potentie om kwaliteitsdragers van de wijk te worden. Waterpartijen worden getransformeerd naar volwaardige singels met de daarbij behorende hoogwaardige bebouwing.

KETTING REACTIE Financiële onderbouwing

Risico’s

5. Slachthuis en omgeving (+€10 mln) Herontwikkeling slachthuisterrein.

6. Bruggen (-€22 mln) Brug vanaf de Oerkapkade en een brug naar de Spaarnelaan.

7. Wijkverbetering (-€23 mln) Accupunctuur per wijk onderzoeken. 

                 



                            

          

        

         







     

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

     

     

               

Lange termijn (15-30 jaar)

In een periode van 15 jaar zijn een behoorlijk aantal kwaliteiten toegevoegd. Investeringen in nieuwe en bestaande stedelijke dragers hebben de negatieve spiraal doorbroken en dit leidt tot een hogere grondwaarde. In de jaren daarna worden de volgende projecten uitgevoerd: 1. Bouwen aan het Spaarne (+€67 mln) Laatste fase van deze gebiedsontwikkeling.

2. Bouwen aan de buitenboulevard (+€79 mln) De buitenboulevard wordt bestendigt met torens en wordt een stedelijke wand.

3. Herontwikkelingsgebieden (+€40 mln) Het uitkopen van eigenaren en met sloop/nieuwbouw ontwikkelen.

4. Bruggen (-€41 mln) Extra verbinding met de omringende wijken.

5. Wijkverbetering (-€65 mln) ­Laatste fase van wijk-accupunctuur.

Het verdiepen van de N205.

De risico’s bij deze gebiedsontwikkeling zijn beperkt. De GEM heeft de meerderheid van grondposities in bezit, waardoor verwervingsrisico’s relatief klein zijn. De grote wijzigingen van infrastructuur vormen een kostenrisico.

Doordat de gebiedsontwikkeling zichzelf kan financieren zijn vertragingsrisico’s te beheersen. Gezien de regionale vraag naar rijwoningen en hoogwaardige appartementen en de waardepotentie van het gebied zal de afzet van woningen waarschijnlijk niet tot problemen leiden. De gegenereerde meerwaarde uit het vastgoed kunnen de corporaties inzetten om sociale problematiek aan te pakken.

Conclusie

Haarlem-Oost heeft een grote onbenutte waardepotentie. Om op een positief groeipad te komen is het noodzakelijk om kwaliteit aan het gebied toe te voegen. De specifieke investeringen in groen, blauw, openbare ruimte, infrastructuur, openbaar vervoer en hoogwaardige woonmilieus leiden tot een kettingreactie van waardestijgingen van vastgoed. Het sturen op waardeontwikkeling is mogelijk door langdurig precieze strategische investeringen te doen. In een periode van 30 jaar kan Haarlem-Oost transformeren naar een hoogwaardig woon- en werkklimaat in een sterke recreatieve en groene omgeving. Het faseren van ‘verdiengebieden’ en ‘investeringszones’ maakt het mogelijk om de transformatie budgetneutraal uit te voeren.

De toevoeging van 10.000 woningen en het uitponden van 2.800 woningen vormen de kostendragers van het project. Investeringen in extra bruggen, boulevards en waterpartijen zijn hierdoor mogelijk en geven de wijken de benodigde extra kwaliteiten. De ontwikkelde waardestijging geeft woningcorporaties de mogelijkheid om te investeren in haar verouderende bezit. Haarlem krijgt een nieuw stadsgezicht dat de entree zal vormen voor het Haarlem van de toekomst. Rond 2040 is de kettingreactie voltooid.

Haarlem-Oost is dan ook een van de schitterende parels van Haarlem.

 







             



                   

             

      

       



    

   

           

Figuur 1.4 Overzicht van de totale investeringen in het gebied.

totaal v/d kolkstraat

waardevermeerdering omliggende vastgoed

sloop/herstruct urering

KETTING REACTIE Financiële onderbouwing

Huidige eigendomsposities Koopwoningen (particulier) v/d kolkstraat Sociale huur (corporatie) Collectieve voorzieningen (gemeente, beleggers & instellingen Anders (particulier & bedrijven) type project prestige (stad) LEGENDA EIGENDOMSPOSITIES accupunctuur (wijk) & VOORSTEL WOONMILIEU’S Nieuwe woonmilieu’s economie (euro) Hoogstedelijk

0.4ha

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

250

100 Nr Parel

Nieuwe woonmilieu’s Hoogstedelijk Stedelijk levendig Stedelijk rustig Stedelijk exclusief Suburbaan compact Zoekgebieden

Functie/ Type Omschrijving Project

450.000E Sheet1

Opp. Ha

Dichtheid wo/ha

Aantal Herstrucwoningen tureren

NETTO woningen

Commercieel Voorzieningen

Hoogstedelijke projecten

D10

Buitenboulevard zuidwest (Sloeweg)

D11

Buitenboulevard zuid (Kempen)

E1 Parel Nr

Buitenboulevard Naam

E2

Buitenboulevard oost (Baarspad)

Stadspoort N200 noord

Entreefunctie tot MRA en Haarlem

Prestige

8,0

70

560

Station Spaarnewoude

560

20000

A1

A2

Stadspoort N200 zuid

Entreefunctie tot MRA en Haarlem

Prestige

2,4

80

192

-

192

5000

A2

A3

Station Haarlem Oost

Multimodaal knooppunt

Prestige

12,4

50

620

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

620

3000

E5 A3

A4

Oost-As (Fustweg) Verdichting Stationsgebied

Hoog rendement

5,0

75

375

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

375

1500

A4

E4

Stadspoort Entreefunctie tot Schipholweg zuid MRA en Haarlem

Hoog rendement

6,7

80

536

-

536

5000

A5

Stadspoort Schipholweg noord

Entreefunctie tot MRA en Haarlem

Hoog rendement

2,6

80

208

-

208

2000

A6

A7

Henriette Bosmanweg

Oost As verdichting Hoog rendement

90

126

-

A8

Oostersingel

Buitenboulevard centrum & Stadspoort

Accupunctuur

1,9

70

133

-

133

750

A8

A9

Schipholpoort

Transformatie Accupunctuur leegstaand kantoor + stadspoort

1,1

110

121

Leegstand kantoren

121

250

A9 F4

ketting 1,4 totaal

omschrijving

Station 2871 Spaarnewoude

SUBTOTAAL Stedelijk exclusief

functie

126 250 7000 woningen

F1 F2

A7

F3

0,1

150

15

4

Verdichten zuidkant Hoog buitenboulevard rendement

0,7

70

49

18

Verdichten Buitenboulevard

Hoog rendement

boulevard

rendement

Omschrijving Project Verdichten Buiten- Hoog

B1

B2

Buitenboulevard noordwest (Hendrik Figeeweg)

Exclusief stedelijk wonen met haven

Hoog rendement

8,4

80

672

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

672

500

B2

B3

Buitenboulevard noordwest (Kuppersweg)

Exclusief stedelijk wonen aan het Spaarne

Hoog rendement

3,9

80

312

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

312

250

F9 B3

B4

Buitenboulevard noordwest (Waarderbrug)

Exclusief stedelijk wonen aan het Spaarne

Hoog rendement

7,5

80

600

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

600

1000

F10 B4

B5

Buitenboulevard noordwest (Waarderhaven)

Exclusief stedelijk wonen aan het Spaarne

Hoog rendement

3,5

90

315

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

315

250

F11 B5

B6

Buitenboulevard noord (Schoterbrug)

Exclusief stedelijk wonen aan het Spaarne

Hoog rendement

1,2

90

108

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

108

B7

Buitenboulevard noord (Kousenmakersweg)

Exclusief stedelijk wonen aan het Spaarne

Hoog rendement

3,8

80

304

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

304

Suburbaan Compact 0,4

60

24

C2

Buitenboulevard Verdichten Buitenoost (Vrijheidsweg) boulevard

Accupunctuur

0,6

70

42

C3

Buitenboulevard oost (Leonard Springerlaan)

Voortzetten hoog- Hoog bouw stedenbouw- rendement kundige structuur

1,0

90

90

C4

Buitenboulevard oost (S van der Kolkstraat)

Kop wijkroute Kennedylaan

Waarde impuls vastgoed corporatie

0,5

90

C5

Kop wijkroute & Buitenboulevard oost (prof. van der Zuidtangent Azieweg Scheerstraat)

Waarde impuls vastgoed corporatie

0,5

C6

Buitenboulevard zuidoost (Forelstraat)

Zuidoostkop Waarde impuls Buitenboulevard + vastgoed Schalkwijk am See corporatie

C7

Verdichten BuitenBuitenboulevard boulevard zuid (Florence Nightingalestraat)

Waarde impuls vastgoed corporatie

Figeeweg) Oost-As Buitenboulevard (Berlagelaan) noordwest (Kuppersweg) Oost-As Buitenboulevard (Conradkade) noordwest (Waarderbrug) Oost-As Buitenboulevard (Oudeweg) noordwest (Waarderhaven)

F13

45

34

11

-

X4 C4

90

45

21

24

3,2

90

288

161

127

2,6

70

182

141

41

type project prestige (stad) accupunctuur (wijk) economie (euro)

D4

Buitenboulevard west (Anton Piekhofje)

Zorgwonen aan het Accupunctuur groen

0,6

110

66

50

D5

Buitenboulevard west (Italielaan)

Kop wijkroute + wijkvernieuwing

Accupunctuur

0,4

110

44

D6

Buitenboulevard Stadspoort + west (Europaweg) Verdichting

Prestige

0,6

70

42

375

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

375 622

1500 8000

Hoog rendement Prestige Hoog rendement Hoog rendement Hoog rendement Hoog rendement Accupunctuur

6,7 1,7 2,6

80 90 80

536 153 208

-

536 153 208

5000 1500 2000

0,4 1,4 1,0 1,9

90 90 90 70

36 126 90 133

Gemengd -herstructureren Gemengd -herstructureren

36 126 90 133

250 250 500 750

1,3 1,1

160 110

208 121

162 Leegstand kantoren

46 121

250

45 1122 30

Exclusief stedelijk Hoog Collectieve Accupunctuur wonen met haven rendement voorzieningen & stedelijkheid +laan

8,4 1,3

80 70

Knoop Oost-as met Exclusief stedelijk Amsterdamse Vaart wonen aan het Spaarne Verdichten Oost-as Exclusief stedelijk havenfuncties wonen aan het Spaarne Verdichten Oost-as Exclusief stedelijk Knoop doorgaande wonen aan het route Oudweg Spaarne

Accupunctuur Hoog rendement

1,3 3,9

Prestige Hoog rendement Prestige Hoog rendement

Verdichten BuitenDoorontwikkeling boulevard stedelijke stadsentree Verdichten BuitenVerdichten Oost-as boulevard

Zoekgebied Buitenboulevard Waarderpolder oost (S van der (J.W. Lucasweg) Kolkstraat)

3433 1008

5250 6750

24 335

2500

42 340

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA Multifunctioneel complex OBS

42 340

500 500

90 60

90 108

-

90 108

250 -

1,5 0,5

60 90

90 45

Laagwaardige 34 bedrijvigheid elders in MRA

90 11

-

0,5 2,6

110 70

55 182

40 141

15 41

-

4,6

50

230

Transformatie Slachthuis

Waarde impuls vastgoed corporatie

1,1

80

SUBTOTAAL Y5

Zoekgebied Midden

Wijkentree + Laagwaardig vastgoed

Amsterdamse poort Prestige

(Merovingen Stedelijk rustig straat)

westSchalkwijk (Oostvest) + vaart Zoekprojecten

88

64

230

500

359

750

24

0,7

80

56

Kop Nedtrain

56

500

1,4 10,2

50 30

70 306

21 Transformatie winkelcentrum

49 306

250 5000

1,0 5,7

50 40

50 228

12 -

38 228

250 500

69 16

-

Sheet1

Z3 D4

Zoekgebied Buitenboulevard Schalkwijk west (Anton (Rousseaustraat) Piekhofje)

Waarde impuls Wijkentree + Zorgwonen aan het Accupunctuur vastgoed Laagwaardig groen corporatie vastgoed

2,1 0,6

90 110

189 66

120 50

36

8

-

D5 Z4

36 41Page

8 43

--

D6

Accupunctuur Waarde impuls vastgoed corporatie Prestige

44 84

-

Kop wijkroute + Centraal vastgoed wijkvernieuwing Meerwijk Stadspoort + Verdichting

110 70

42

Buitenboulevard Zoekgebied west (Italielaan) Schalkwijk (Stresemannlaan) Buitenboulevard west (Europaweg)

0,4 1,2

-

0,6

70

42

-

42

-

Z5 D7

Zoekgebied Schalkwijk Buitenboulevard (Bernadottelaan) west (Zwemmerslaan) Zoekgebied

Verdichten met gezinswoningen Herstructureren kansgebied

0,6 0,6

40 70

24 42

36

24 6

-

Schalkwijk (Frieslandlaan)

Accupunctuur Waarde impuls vastgoed corporatie Waarde impuls

Voortzetten hoogbouw stedenbouw- vastgoed corporatie kundige structuur

0,4

90

36

Gemengd herstructureren

36

250

Zoekgebied Schalkwijk (Engelandlaan)

Hoogwaardige stadsentree en wijkentree

Waarde impuls vastgoed corporatie

1,5

60

90

45

45

250

Z8

Zoekgebied Schalkwijk (centrum)

Afgeschreven vastgoed

Accupunctuur

0,5

50

25

22

3

-

Z9

Zoekgebied Schalkwijk (Laan van Berlijn)

Voortzetten hoog- Accupunctuur bouw stedenbouwkundige structuur

0,3

60

18

Gemengd herstructureren

18

250

Z10

Zoekgebied Schalkwijk (centrum)

Afgeschreven vastgoed

0,5

90

45

33

12

-

1965

10250

D8

Buitenboulevard west (Hofwijckweg)

Herstructureren kansgebied

Waarde impuls vastgoed corporatie

1,7

70

119

81

38

-

D9

Buitenboulevard Herstructureren west (Flakkeeweg) kansgebied

Waarde impuls vastgoed corporatie

0,7

90

63

28

35

-

Z6

Z7

Page 1 4

11

-

49

18

31

-

70

84

Gemengd herstructureren

84

3000

60

78

Gemengd herstructureren

78

3000

0,5

60

30

Gemengd herstructureren

30

1000

Hoog rendement

0,9

50

45

-

45

-

Hoog rendement

1,1

-

55

-

622

8000

SUBTOTAAL

Waarde impuls vastgoed corporatie

100

500

-

-

55

500

Kwaliteitsimpuls Zoekgebied Accupunctuur Verdichten Buiten- Waarde impuls Buitenboulevard Nagtzaamplein Midden boulevard vastgoed zuid (Florence (Zomervaart) corporatie Nightingalestraat) Slachthuis creatieve Accupunctuur Zoekgebied sector Midden (Oorkondelaan)

6

50

304 120

Y3 C7

36

Noordkop van Haarlem Oost

304 120

-

42

Buitenboulevard oost (A Hofmanweg)

80 60

--

70

E4

250

250

127 11

0,6

Verdichten Buitenboulevard

108 84

3,8 2,0

Laagwaardige Laagwaardige bedrijvigheid bedrijvigheid elders in MRA elders in MRA Laagwaardige Laagwaardige bedrijvigheid bedrijvigheid elders in MRA elders in MRA

161 19

Waarde impuls vastgoed corporatie

Buitenboulevard oost (Mooie Nelweg)

108 84

288 30

Herstructureren kansgebied

Hoog rendement

90 60

90 150

Buitenboulevard west (Zwemmerslaan)

Verdichten Buitenboulevard

1,2 1,4

0.4ha

3,2 0,2

D7

Buitenboulevard oost (Mollerusweg)

500 250

16

Huidige eigendomsposities Koopwoningen (particulier) Sociale huur (corporatie) Collectieve voorzieningen (gemeente, Sheet1 beleggers & instellingen Anders (particulier & bedrijven)

E3

56 315

Zuidoostkop Waarde impuls Kwaliteitsimpuls Accupunctuur Buitenboulevard Nagtzaamplein + vastgoed Schalkwijk am See corporatie

D3 Z2

E2

56 315

Buitenboulevard Zoekgebied zuidoost Midden (Forelstraat) (Zomervaart)

250

1,3

70 90

C6 Y2

38

1,2

0,8 3,5

-

12

Hoog rendement

500 1000

--

50

Hoog rendement

63 600

24 28

50

Verdichten Buitenboulevard

63 600

21 -

1,0

Verdichten Buitenboulevard

70 80

45 28

Buitenboulevard Zomervaart Accupunctuur Zoekgebied Verdichten + Prestige west (Zomervaart) Verdichten Schalkwijk Schalkwijk Spaarne centrum (centrum) Kop Schipholweg, Prestige Buitenboulevard Zoekgebied Hoog Hov-knooppunt Stadspoort, west rendement Schalkwijk transformatie (Schipholweg) (Azieweg) leegstaand kantoor

Buitenboulevard oost (Baarspad)

500 250

90 40

Buitenboulevard

Buitenboulevard oost (Oudeweg)

91 312

0,9 7,5

Damiate Laagwaardige College bedrijvigheid elders in MRA Laagwaardige Laagwaardige bedrijvigheid bedrijvigheid elders in MRA elders in MRA Laagwaardige Laagwaardige bedrijvigheid bedrijvigheid elders in MRA elders in MRA

0,5 0,7

D2 Z1

E1

91 312

Verdichten Buiten- Hoog Kop wijkroute Waarde impuls boulevard rendement Kennedylaan vastgoed corporatie

D1

70

70 80

1,0 1,8

500

0,7

500 1500

Voortzetten hoog- Hoog Verdichten Buiten- rendement Hoog bouw stedenbouwboulevard rendement kundige structuur

250

Nieuwe woonmilieu’s Hoogstedelijk Stedelijk levendig Stedelijk rustig Stedelijk exclusief Suburbaan compact Zoekgebieden

672 91

70 50

56

Verdichten zuidkant Hoog buitenboulevard rendement

Laagwaardige Gemengd bedrijvigheid herstructureren elders in MRA incl school

elders in MRA

0,6 6,8

49

Buitenboulevard zuid (Kempen)

672 91

Accupunctuur Hoog rendement

21

D11

-

2500 -

24 335

Kop Nedtrain

15

1500

45

60 50

70

150

-

117

Waarde Kop wijkroute & Buitenboulevard Verstedelijking Hoog impuls Zoekgebied oost (prof. van der Zuidtangent Amsterdamse Vaart vastgoed rendement Midden Azieweg corporatie Scheerstraat) (Amsterdamsevaart)

750

NIEU

1000 100/woningen/ 2871 37750 ha?

Gemengd herstructureren incl school

1122 16

0,4 6,7

56

0,1

dichtheid

Laagwaardige 14 bedrijvigheid

Accupunctuur Hoog rendement

50

Hoog rendement

117

90

80

Zuidwest kop buitenboulevard

90

60 150

1,4

Buitenboulevard zuidwest (Sloeweg)

1,3

0,5

0,7

D10

ca10 hectare 18,7 0,2

Buitenboulevard Zoekgebied oost (DiakenWaarderpolder huisweg) (Oudeweg) Buitenboulevard Zoekgebied oost (Vrijheidsweg) Waarderpolder (Industrieweg) Buitenboulevard Zoekgebied oost (Leonard Waarderpolder Springerlaan) (Bingerweg)

Zoekprojecten Midden

oppervlakte

C5 Y1

Stedelijk rustig

Kop Schipholweg, Prestige Stadspoort, transformatie leegstaand kantoor

75

-

Y4

Buitenboulevard west (Schipholweg)

5,0

Exclusief stedelijk Hoog Verdichten Oost-as rendement Hoog wonen aan het Kansen waterwonen rendement Spaarne

C3 X3

D3

Hoog rendement

Buitenboulevard Oost-As (Claes noord (KousenTillyweg) makersweg)

250

Buitenboulevard Zomervaart + Accupunctuur west (Zomervaart) Verdichten Spaarne

3000

B7

90

Buitenboulevard west (Oostvest)

55 620

500

-

D2

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

Exclusief stedelijk Hoog Verdichten Oost-as rendement Hoog wonen aan het Kansen waterwonen rendement Spaarne

C2 X2

D1

55 620

Buitenboulevard Oost-As noord (Schoter(Nijverheidsweg) brug)

F12

500

359

50 50

B6

42

Multifunctioneel complex OBS

v/d kolkstraat

1,1 12,4

waardeversloop/herstruct meerdering urering SUBTOTAAL omliggende 5250 SUBTOTAAL Compact vastgoed Suburbaan Zoekprojecten Waarderpolder C1 X1

24

-

250

-

-

SUBTOTAAL Amsterdamse poort Prestige + vaart

F8

1000 20000

30 560

5000

Waarde impuls Oost-As (Edward Transformatie Verdichten Oost-as Accupunctuur Schipholpoort vastgoed Jennerstraat) transformatie tot leegstaand kantoor corporatie hoogwaardige + stadspoort singel

Lelyweg)

3433 Accupunctuur

F7

30 560

herstructureren

60 70

45

Buitenboulevard Oost-As (Prinses noordwest Beatrixdreef) (Hendrik

2500

Gemengd herstructureren Station Spaarnewoude -

0,5 8,0

192

Hoog rendement Hoog Waarde impuls rendement vastgoed corporatie

1122

3000 Commercieel Voorzieningen 3000

-

Verdichten Oost-as stedelijkheid Exclusief wonen Herstructureren nabij centrum kansgebied, Kop Wijkroute

Laagwaardige bedrijvigheid elders in MRA

Gemengd 84 84 NETTO Aantal Herstrucherstructureren tureren woningen woningen Gemengd 78 78

45

Oost-As (Louis Pasteurstraat) Buitenboulevard Oost-As noordwest (Zomervaart) (Ingenieur

1122

-

192

F6

60

31

50

Accupunctuur

18,7

Verdichten Buitenboulevard

type

Entreefunctie tot MRA en Haarlem Verdichten Oost-as Schalkwijk centrum Entreefunctie tot MRA en Haarlem Verdichten Oost-as stedelijkheid Oost As verdichting Verdichten Oost-as transformatie Buitenboulevard laagwaardig centrum & vastgoed Stadspoort

-

80

Collectieve voorzieningen & stedelijkheid

Hoog rendement

Buitenboulevard oost (Diakenhuisweg)

Schipholweg zuid Oost-As (Amerikaweg) Stadspoort Schipholweg noord Oost-As (Surinameweg) Henriette Bosmanweg Oost-As (Antillenweg) Oostersingel

70

wo/ha 60

Sheet1

11

0,9

Oost-As (Louis Pasteurstraat)

Exclusief wonen nabij centrum

C1

Stationsgebied

1,2

Ha 1,3

hoog laag

2,4

F5

Buitenboulevard noordwest (Ingenieur Lelyweg)

v/d kolkstraat

Hoog boulevard rendement Entreefunctie tot Prestige MRA en Haarlem Verdichten Buiten- Hoog boulevard rendement Entreefunctie tot Prestige MRA en Haarlem Noordkop van Hoog Multimodaal Prestige Haarlem Oost rendement knooppunt

stadsentreeSUBTOTAALstadsontwikkeling poort tot MRA Stedelijk exclusief

37750

B1

SUBTOTAAL

oost Stadspoort N200 (Mollerusweg) noord Buitenboulevard oost (Mooie Stadspoort N200 Nelweg) zuid Buitenboulevard Station Haarlem oost (A Oost Hofmanweg)

Stedelijk levendig Stadspoort

A5

SUBTOTAAL

Hoog rendement

SUBTOTAALOost-As (Fustweg) Verdichting

A6

E5

oost (Oudeweg)

1 hoog 2011-2020 2 middel 2011-2030 3 laag 2011-2040 Functie/ Type Opp. Dichtheid Zuidwest kop buitenboulevard

Buitenboulevard E3 Hoogstedelijke projectenVerdichten Buiten-

A1

Hoogstedelijk

Stedelijk Stedelijklevendig levendig Stedelijk Stedelijkrustig rustig Stedelijk Stedelijkexclusief exclusief Suburbaan compact Suburbaan compact Zoekgebieden Zoekgebieden Huidige eigendomsposities Koopwoningen (particulier) Koopwoningen (particulier) Socialehuur huur(corporatie) (corporatie) Sociale Collectievevoorzieningen voorzieningen (gemeente, Collectieve (gemeente,&beleggers & instellingen beleggers instellingen Anders (particulier & bedrijven) Anders bedrijven)

Naam

16 EGW 16 APP

7000 woningen 68

2

Page 1

KETTINGREACTIE TOTAAL:TOTAAL 10258

WONINGEN 10258

68750 M 68750 COMMERCIEEL 2

KETTING REACTIE Bewoners & doelgroepen

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Delen van Haarlem-Oost kennen sociaal-economische problemen. Daarnaast heeft een deel van de woningvoorraad een lage stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit.

Haarlem-Oost biedt ook kansen. Het gebied is ideaal voor woningbouw, dankzij de goede situering binnen de Metropoolregio Amsterdam. Vooral het tekort aan grondgebonden koop- en huurwoningen kan gedeeltelijk worden opgelost in Haarlem-Oost.

Deze visie beoogd een aantal van deze problemen aan te pakken, met behoud van de aanwezige kwaliteiten.

Dit wordt gedaan door in te zetten op extra werkgelegenheid, een vernieuwing van de woningvoorraad, het toevoegen van exclusieve woonmilieus, het aantrekken van hogere inkomens en het realiseren van goede voorzieningen in een aantrekkelijke openbare ruimte.

Strategie

De huidige- en toekomstige bewoners staan centraal in het plan Kettingreactie. De grote diversiteit aan wijken in Haarlem-Oost huisvest een grote verscheidenheid aan bewoners en leefgemeenschappen. Voor een succesvolle herontwikkeling van Haarlem-Oost is het cruciaal dat met deze verbanden rekening wordt gehouden en massale sloop-nieuwbouw wordt vermeden.

Voor de sociale structuur van een wijk is een divers woningaanbod belangrijk. Haarlem-Oost heeft een bovengemiddeld hoog aanbod in het lagere prijssegment, wat opwaartse mobiliteit op de woningmarkt verhindert.

Door woningbouw in een hoger segment op strategische locaties te realiseren, faciliteren we een continue toevoer van hogere middenklasse over een lange periode. Dat verhoogt de diversiteit, maakt de samenstelling van de wijken meer in balans en verhoogt het draagvlak voor voorzieningen. Aangezien het per saldo gaat om de sloop van 400 sociale huurwoningen, verspreid over een periode van 30 jaar, is er geen sprake van het wegdrukken van de onderklasse uit het stadsdeel. Wel worden er 10.000 woningen toegevoegd in het middelhoge- en hoge segment. Kortom, de strategie bestaat uit het toevoegen van kwaliteiten en nieuwe bewoners, het faciliteren van groei en van opwaartse mobiliteit.

Sociale problemen Zowel de fysieke als de sociale kant van de problemen in Haarlem-Oost worden aangepakt. Bestaande sociale problemen worden door effectieve samenwerking met de betrokken instanties aangepakt en nieuwe problemen in een vroeg stadium gesignaleerd. Hiervoor is vanuit de gebiedsontwikkeling extra budget beschikbaar. De aanpak is gebaseerd op positieve prikkels, waarbij te denken valt aan een samenhangend geheel van begeleid wonen, participatieve wijkontwikkeling, educatieprogramma’s en het bevorderen van ondernemerschap.

Doelgroepen Voor het succesvol herontwikkelen van Haarlem-Oost is een heldere doelgroepgerichte communicatie nodig.

Voor de doelgroepdefinitie wordt gebruik gemaakt van een systeem gebaseerd op de motiverende waarden van

de eindgebruiker én successie. De ene groep creëert de motiverende waarden voor de volgende groep om zich in Haarlem Oost te vestigen. Op deze manier vindt er ook in het sociaal-demografische domein een kettingreactie plaats.

Algemeen wordt in de communicatie de nadruk gelegd op prettig wonen in een gevarieerd stedelijk mozaïek, goede voorzieningen, ruimte voor nieuwe initiatieven, hoogwaardige verbindingen met de regio en een aantrekkelijk groen-blauw gebied met veel recreatiemogelijkheden als omgeving.

Nieuwe bewoners versterken het proces van stedelijke vernieuwing: zij investeren in de wijk, zowel economisch als sociaal. Per fase en per gebied wordt de communicatie specifiek afgestemd op de doelgroep.

De communicatiestrategie om nieuwe bewoners, ondernemers, bezoekers en investeerders aan te trekken loopt parallel aan het proces van stedelijke vernieuwing.

Korte termijn: pioniers (0-5 jaar) De eerste groep waarop de focus ligt in het proces van stedelijke vernieuwing zijn de pioniers. Deze groep staat open voor verandering, nieuwe initiatieven, complexe materie en heeft behoefte aan achtergronden en storytelling. De pioniers zijn samen met de huidige bewoners de aanjagers, initiatiefnemers, gebruikers en ambassadeurs van het nieuwe Haarlem Oost.

Wonen Voor de pioniers is het belangrijk laagdrempelig goedkope woon- en werkruimte beschikbaar te stellen. Gekoppeld aan de herontwikkeling kunnen pioniers en creatieven door antikraak bewoning aangetrokken worden. Afgeschreven vastgoed wordt aangeboden als kluswoningen.

Huur-koop constructies vergroten de betrokkenheid van de bewoners bij hun buurt. Huurkopers krijgen de kans om te profiteren van de ontwikkelingen in de buurt. Fluctuaties in de woningwaarde zijn voelbaar voor de bewoners.

Dat biedt een stimulans om beter met de woning en de leefomgeving om te gaan.

KETTING REACTIE Bewoners & doelgroepen

Werken Delen van het visiegebied hebben te kampen met hoge werkloosheid. Kettingreactie voorziet in een vergroting van het aantal netto arbeidsplaatsen met een focus op dienstverlening en de creatieve sector. De creatieve klasse doet dienst als aanjager van de lokale economie.

De loods aan de oostkant van het Nedtrain-terrein aan de Amsterdamsevaart wordt ontwikkeld tot creatieve broedplaats voor bedrijven in de nijverheidsindustrie. Deze bedrijven kennen een grote ruimtebehoefte en kunnen zich zelfstandig ontwikkelen dankzij de nabijheid van een grote afzetmarkt van kapitaalkrachtige consumenten.

Recreëren In de beginfase van het proces van stedelijke vernieuwing worden een aantal locaties, kavels en plinten vrijgemaakt voor de realisatie van horeca- en recreatiemogelijkheden.

Ondernemers die zich vestigen krijgen vijf jaar een huurkorting van de corporaties om de transitie op gang te brengen. Uitgangspunt bij deze initiatieven is via coproductie de buurt te betrekken bij de ontwikkeling en uitvoering van het plan Kettingreactie.

De recreatieve waarde van Haarlem-Oost wordt ontsloten door de aanleg van een ringboulevard met diverse landschappelijke en cultuurhistorische publiekstrekkers.

De Meerwijkplas krijgt een kunstmatig strand met bijbehorende paviljoens en watersportmogelijkheden. Een Oosters strandpaviljoen, compleet met Perzische tapijten en hallal bitterballen is niet ondenkbaar. Ook op andere delen van de buitenboulevard wordt horeca ontwikkeld.

Het schiereiland aan de noordkant van de Waarderpolder is een uitstekende locatie voor de aanleg van een klimaatneutraal festivalterrein. Met het festivalterrein is invulling te geven aan de wensen van de verschillende doelgroepen.

Middellange termijn: gelukszoekers (5-15 jaar) De gelukszoekers zijn gericht op uiterlijke waarden als succes, zelfontwikkeling en individualiteit. Voordat deze groep zich zal vestigen in Haarlem-Oost moet de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied verbeteren, het voorzieningenniveau omhoog en het algemene imago van Haarlem-Oost opgekrikt.

De pioniers hebben Haarlem-Oost ontgonnen voor de gelukszoekers. Creatieve initiatieven, horecagelegenheden, kleinschalige bedrijvigheid, diversiteit en levendigheid zijn belangrijke motiverende waarden voor de vestiging van de gelukzoekers.

Wonen Nieuw te bouwen koopwoningen trekken gezinnen naar het gebied. Een deel hiervan wordt gerealiseerd middels

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

particulier opdrachtgeverschap, zowel collectief als individueel. De grondprijs en afmetingen van de kavels varieert, waardoor ook midden- en lage inkomens een eigen woning kunnen (laten) bouwen.

Werken In de visie op Haarlem-Oost wordt een deel van de Waarderpolder gefaseerd getransformeerd van een bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkmilieu.

Hiermee wordt het grote woon-werkpotentieel van Haarlem-Oost meer benut. In de plinten van de bebouwing komt ruimte voor bedrijvigheid met een focus op de creatieve nijverheid. Creatieve beroepen zijn bovenmatig vertegenwoordigt in Haarlem. Het effect hiervan is meerledig: er wordt meer werkgelegenheid en een levendige buurt gecreëerd en Haarlem kan zich verder ontwikkelen tot ambachtelijk creatief cluster op het gebied van Dutch Design.

Recreëren De sterkere inzet op de woonfunctie van Haarlem-Oost brengt met zich mee dat er ook sterker ingezet wordt op laagdrempelige recreatieve mogelijkheden van het gebied.

De buitenboulevard schakelt de verschillende functies aaneen en biedt ruimte voor de dagelijkse wandeling en hardloopronde.

Onderdelen van de Stelling van Amsterdam (UNESCO Werelderfgoed) worden hersteld en goed ontsloten voor toerisme. Hiermee ontstaat een sterke drager voor ontwikkeling aan de buitenring van Haarlem-Oost. Met Station Haarlem-Oost als startpunt voor een rondvaart, wandeling of fietstocht over de linie krijgt Haarlem er een toeristische trekpleister van formaat bij.

Lange termijn: volgers (15-30 jaar) De laatste groep die centraal staat in het proces van stedelijke vernieuwing zijn de volgers. Deze groep is gericht op veiligheid, geborgenheid en familie en maakt rationele en overwogen keuzes. Pas nadat Haarlem-Oost een zekere reputatie heeft opgebouwd, zullen de meer conservatieve volgers ervoor kiezen om zich te vestigen in Haarlem-Oost.

Wonen Toenemende vergrijzing en het toevoegen van lokale zorgvoorzieningen biedt kansen om delen van HaarlemOost te profileren als aangenaam woonmilieu voor ouderen, nabij het historische centrum én de goede voorzieningen in de buurt.

Door de centrale ligging in de MRA, goede verbindingen met Amsterdam, recreatieve mogelijkheden en de aantrekkelijke woonmilieus is Haarlem-Oost nu ook een aantrekkelijke vestigingsplek voor werknemers van

KETTING REACTIE Bewoners & doelgroepen internationale bedrijven.

Werken De belangrijkste infrastructurele knooppunten worden aangepakt als hoogstedelijk gemengde woon-werkmilieus.

Het verhogen van de dichtheid en het aantrekken van meer kapitaalkrachtige huishoudens zorgt voor een divers aanbod van voorzieningen. De gezonde menging van verschillende doelgroepen in delen van het gebied leidt ertoe dat Haarlem-Oost aantrekkelijk is als vestigingslocatie voor de detailhandel, horeca en dienstverlenende activiteiten. Deze bedrijvigheid concentreert zich vooral op bepaalde delen van de centrale as, in de Waarderpolder en delen van het centrum van Schalkwijk. De verbeterde verbindingen met de rest van Haarlem en de MRA zorgen voor een grotere afzetmarkt voor de bedrijvigheid in Haarlem-Oost.

RecreĂŤren De gestegen welvaart biedt mogelijkheden voor opschaling van het recreatieve programma.

De Ringboulevard is volledig ontwikkeld en biedt een scala aan mogelijkheden voor wandelaars, fietsers, skaters, ruiters en pleziervaarders. Hoogwaardige recreatieve faciliteiten als jachthavens en maneges zijn gerealiseerd.

BOKKERS VAN DER VEEN architecten & planners

Conclusie Met behoud van de huidige bewoners en sociale structuren, en door toevoeging van extra werkgelegenheid, vernieuwing van de woningvoorraad, het toevoegen van hogere segmenten woningbouw, het aantrekken van hogere inkomens, een aantrekkelijke openbare ruimte en het realiseren van goede voorzieningen wordt HaarlemOost een aantrekkelijke plek om te wonen, werken en recreĂŤren centraal in de MRA.