Maxine Chambers
Knight Frank | Property Consultants Russian Buyers Guide Brochure, producted in Russian tor Knight Frank Russian clients. Produced in InDesign and Photoshop Руководство по покупке жилой недвижимости в Португалии В Португалии система закона кодифицирована и нотариат играет важную юридическую роль. Процедуры составления нотариальных актов о передаче имущества сходны с теми, что приняты в других континентальных странах, таких как Испания и Италия. Основными документами при покупке недвижимости будут (1) Контракт покупки, в котором указываются обязательства покупателя и продавца, информация о недвижимости, ее цена, условия оплаты, и т.п. и (2) «Escritura de Compra e Venda» (Акт передачи), который готовится нотариусом и подписывается в его присутствии в Португалии. Это необходимо для регистрации Акта передачи в земельном кадастре и его вступления в силу для третьих лиц. Если имеется новый ипотечный заем, Акт о займе так же подписывается в присутствии нотариуса и регистрируется.
Покупка жилой недвижимости за рубежом
Руководство по профессиональным и правовым вопросам
Когда достигнуто соглашение об условиях, достаточно распространено внесение депозита, чтобы закрепить за собой недвижимость. Покупатель должен проинструктировать своего юриста до подписания любого документа о закреплении, так как он может повлиять на условия контракта покупки на более позднем этапе. До подписания основного контракта
юрист со стороны покупателя должен собрать полные копии документов, подтверждающих правовой титул и проверить в «Camara» (Мэрии) наличие разрешения на планировочные работы и строительные разрешения, а также действительную лицензию на проживание. Юрист также должен запросить в мэрии налоговый сертификат и соответствующие архитектурные планы. После обмена контрактами покупки покупатель выплачивает депозит, размер которого, как правило, составляет 10%. Депозит будет удержан продавцом в том случае, если сделка не состоится по вине покупателя. Если это происходит по вине продавца, покупатель обычно имеет право на возвращение депозита в двойном размере.
Руководство по покупке жилой недвижимости в Италии Приобретение недвижимости представляет собой процесс из двух этапов.
До завершения сделки в Нотариате юрист покупателя получает на каждого покупателя фискальный идентификационный номер (NIF) и, если недвижимость новая, паспорт собственности со стороны застройщика («Ficha Technica de Habitação»), который заверяется местными властями.
Подписание Compromesso – предварительного договора Предварительный контракт («Compromesso») является ключевым документом при покупке недвижимости в Италии. В нем содержится обещание продавцом продать, а покупателем купить недвижимость к обозначенной дате, ее цена, условия оплаты и другие положения и условия, относящиеся к покупке. Агент по продаже недвижимости или нотариус обычно могут предоставить стандартные образцы предварительных контрактов, иногда в виде предложения, которое подписывается покупателем и предоставляется продавцу для получения согласия.
Также до завершения сделки (при необходимости) юрист покупателя оформляет доверенность на местного
партнера «advogado» (юриста) с правом подписания документов от имени покупателя при завершении сделки в нотариате и регистрации документов. Нотариат является независимой организацией, которая проверяет, что стороны имеют законное право вступления в сделку и что «Escritura» правильно составлена и подписана. Расходы по сделке При завершении сделки покупатель оплачивает налог за денежный перевод IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). IMT составляет 6% на недвижимость стоимостью 550 тыс. евро и более. Более дешевая недвижимость облагается более низким налогом.
18
В дополнение, Вы также должны выплатить гербовый сбор («Imposto de Selo») по ставке 0.8%. Покупатель вносит плату за услуги юриста, связанные с покупкой сборы нотариата и земельного кадастра. Общая сумма налогов и выплат, вносимая покупателем за недвижимость ценой более 500 000 Евро, как правило составляет 8-9%.
После обмена предварительными контрактами покупатель выплачивает продавцу депозит («Caparra confirmatoria»), который удерживается продавцом в виде заранее оцененных убытков в случае отказа от покупки со стороны покупателя и выплачивается продавцом в двойном размере, если сделка не состоялась по его вине. Размер комиссии агента по продаже недвижимости как правило составляет 3% от цены и выплачивается покупателем при обмене предварительными контрактами.
N.B. Налог IMT и текущий муниципальный налог будут выше, если покупка производится от имени компании, зарегистрированной в стране «налоговой гавани», входящей в «черный список» в Португалии.
Завершение сделки – Акт продажи
Налоги Если продавцом выступает строительная компания или компания, продающая недвижимость, передача собственности влечет уплату налога на добавочную стоимость. Во всех других случаях выплачивается налог на покупку («imposta di registro»). Налог на добавочную стоимость и налог на покупку ниже, если недвижимость будет использоваться покупателем в качестве основного места жительства (т.е. там, где покупатель регистрирует свое местожительство).
Непосредственная передача собственности, которая происходит через несколько месяцев после предварительного контракта, осуществляется сторонами, когда они подписывают подготовленный нотариусом акт продажи, обычно этот документ меньше по объемам, чем предварительный контракт. Нотариус также отвечает за проверку регистрационных записей с целью установления наличия ипотечных кредитов, подсобных помещений, права проезда и прохода, а также закладных на недвижимость. Отсутствие закладных, подтвержденное нотариусом, должно оговариваться в предварительном контракте как одно из условий покупки.
Ипотечные кредиты Как и во многих странах, покупка недвижимости в большинстве случаев финансируется при помощи закладной на недвижимость или ипотеки. Время после обмена предварительными контрактами и до подписания акта продажи часто используется для подготовки финансовой стороны.
Иногда, особенно при более сложных сделках, такая тщательная проверка производится юристами со стороны покупателя. Нотариус отвечает за то, что все предусмотренные законом сертификаты и гарантийные документы, относящиеся к данной недвижимости, прикреплены к акту продажи.
Если получение ипотечного кредита является условием покупки недвижимости, это должно четко оговариваться в предварительном контракте. Особое внимание необходимо уделить оформлению соответствующего пункта контракта, чтобы избежать ситуации, когда продавец может поставить в вину покупателю отказ в получении кредита.
Нотариальные сборы рассчитываются по шкале, установленной в зависимости от цены недвижимости. Шкала предусматривает минимальные и максимальные границы по тарифу, принятому по всей стране. Смету нотариальных сборов можно запросить заранее.
Расходы по сделке При покупке недвижимости в Италии покупатель берет на себя уплату расходов по сделке, варьирующихся в зависимости от типа приобретаемой недвижимости:
19
charlesrussell.co.uk
Содержание 03
16
Введение
04 Руководство по покупке и аренде недвижимости в Великобритании Покупка недвижимости в Великобритании 2.1 Подбор объекта недвижимости
Аренда недвижимостиcharlesrussell.co.uk в Великобритании
2.2 Коммерческое предложение 2.3 Формы собственности - безусловная (freehold) и арендная (leasehold)
Являясь ведущим агентством недвижимости Великобритании, компания Knight Frank обладает непревзойденным опытом на Лондонском рынке аренды. В отличие от самостоятельных поисков, наши специалисты будут сопровождать весь процесс, отбирая подходящее жилье из нашей базы данных или связываясь с другими надежными агентствами, давая Вам возможность спокойно заняться устройством Вашей жизни в Лондоне.
2.4 Юридические вопросы покупки недвижимости 2.5 Налогообложение 2.6 Иммиграция/гражданство 09 10 12
Аренда недвижимости в Великобритании Офисы Knight Frank по продаже и аренде недвижимости в Лондоне Офисы Knight Frank по продаже загородной недвижимости
14
Руководство по покупке жилой недвижимости во Франции
16
Руководство по покупке жилой недвижимости в Италии
18
Руководство по покупке жилой недвижимости в Португалии
20
Руководство по покупке жилой недвижимости в Швейцарии
22
Руководство по покупке жилой недвижимости на Балеарских островах
24
Руководство по покупке жилой недвижимости на островах Карибского бассейна
Просмотр – Лондонский рынок аренды жилой недвижимости очень динамичный, и общее правило состоит в том, чтобы начать просмотр квартир за 4 недели до даты переезда. Просмотры обычно проводятся в рабочее время, оставляя субботы для повторных просмотров и проведения измерений.
Введение Елена Нортон Отдел по работе с Россией и СНГ Knight Frank Центральный офис 55 Baker Street London W1U 8AN United Kingdom Тел.: +44 (0) 20 7861 5035 Факс.: +44 (0) 20 7861 5271 Моб.: +44 (0) 7500 128397 Email: Elena.Norton@knightfrank.com
Иан Кук Отдел по работе с частной недвижимостью Charles Russell LLP 5 Fleet Place London EC4M 7RD United Kingdom Тел.: +44 (0)20 7203 5263 Факс: +44 (0)20 3023 8024 Email: Ian.Cooke@charlesrussell.co.uk
Эта брошюра подготовлена компанией Knight Frank совместно с юридической компанией Charles Russell и представляет собой общее руководство по приобретению и аренде недвижимости в Лондоне и за его пределами, в том числе юридическим аспектам операций с жилой недвижимостью в Италии, Франции, Португалии, Швейцарии, на Балеарских островах и островах Карибского бассейна. Knight Frank – одно из ведущих агентств недвижимости в
Великобритании. Основанная более ста лет назад, компания объединяет сеть офисов как в Лондоне, так и по всей Великобритании, а также более 207 офисов в более чем 43 странах мира на 5 континентах. Компания Knight Frank широко известна на мировом рынке недвижимости благодаря безукоризненной деловой репутации и профессионализму ее сотрудников.
Требования – до начала поиска недвижимости следует обсудить с агентом такие вопросы, как предпочтительный район проживания, количество спален, ставка арендной платы (в неделю), сроки аренды. Предложение – после того, как Вы посмотрели варианты и приняли решение, необходимо как можно быстрее сделать формальное предложение владельцу собственности, указав Ваши условия, срок аренды, цену и пожелания. В Лондоне недвижимость часто регистрируется в нескольких агентствах, поэтому важно зарегистрировать свой интерес как можно раньше. Администрирование – после того, как согласованы условия, скорее всего, Вам понадобится заполнить анкету с рекомендациями, или агент может у Вас попросить письма из банка, от работодателя либо личную рекомендацию.
Charles Russell – одна из крупнейших юридических компаний Великобритании. Компания была основана более 100 лет назад и в настоящее время в ней работает около 400 юристов, в том числе 105 партнеров. Офисы компании открыты в Лондоне, Гилфорде, Челтенхеме, Кембридже, Оксфорде, Женеве и Бахрейне. Charles Russell – единственная из юридических компаний, в которой создан Russian Desk по вопросам покупки недвижимости в Великобритании.
03
Административные сборы – расходы агентства на подготовку документов аренды варьируются в разных агентствах:
Договор Аренды (около £100-£250)
Независимая инвентаризация – Состояние объекта недвижимости и меблировки в начале и по окончании аренды должно проверяться независимым официальным лицом. Расходы по двум инвентаризациям делятся между владельцем недвижимости и арендатором, и составляют около £100-£150 в каждом случае в зависимости от размера недвижимости.
Рекомендательное письмо £25-£50 за одного человека (см. выше)
Предоплата и депозит – Как правило, до въезда вносится депозит в размере стоимости аренды за 6 недель и предоплата аренды (обычно 1 месяц).
Контракт – «стандартный» договор аренды чаще заключается на год. Вы также можете запросить внести такое условие, как «Option to renew», которое дает возможность продления договора после первого года на определенных условиях. Некоторые арендодатели также могут рассмотреть возможность включения «Break Clause» - условия, позволяющего расторгнуть договор аренды через 6 месяцев. Это особые условия, о которых агент договаривается от Вашего имени. Коммунальные платежи – обычно заявленная цена является только оплатой за аренду и не включает иные платежи. Наниматель жилья отвечает за газ, воду, электричество, муниципальный налог. К сожалению, эти платежи не являются фиксированными и зависят от объемов потребления услуг. Самый высокий налог, муниципальный, устанавливается муниципалитетом и зависит от размера и стоимости недвижимости. Вам также необходимо учесть платежи за аренду телефонной линии, телефонные разговоры, интернет, кабельное/ спутниковое телевидение, которые зависят от выбранного Вами пакета услуг. Телевизионная лицензия – В Великобритании также требуется приобрести Телевизионную лицензию, которая стоит £142.50 (2009). Многие наниматели предпочитают оплачивать такие счета ежемесячно, оформив Direct-Debit – прямое списание с банковского счета. Страхование – В то время, как владелец недвижимости отвечает за страхование самой недвижимости, наниматель отвечает за страхование своих вещей, а также за любой ущерб, не подпадающий под категорию естественного износа. Страхование имущества (Contents insurance) должно быть оформлено, как только произошел обмен контрактами. С мебелью или без? – В Лондоне наличие или отсутствие мебели в арендуемой квартире совсем не обязательно влияет на стоимость аренды. В соответствии с рыночным спросом, большинство квартир с одной спальней предлагаются меблированными, а большие семейные квартиры/дома - без мебели.
09
Услуги агентства – 3%
Услуги юристов – в зависимости от стоимости недвижимости
Услуги нотариуса – 1-4% Регистрационный налог – в зависимости от стоимости недвижимости