Habiter en centre ancien // Mémoire

Sous la direction de Jean-Luc LAURIOL

Présenté par Elodie MARTINET

Habiter en

centre ancien La réactualisation des parcelles élémentaires de Montpellier et Perpignan Mémoire soutenu le 25 janvier 2017

Jean-Luc LAURIOL Frédéric SAINT CRICQ

Pascale ALAZETTA Michel MARAVAL Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Montpellier

Remerciements

Remerciements

Avant de débuter ce mémoire, je tiens à remercier Jean-Luc Lauriol pour son suivi tout au long de ce travail de recherche qui me tenait à coeur et que je souhaite poursuivre. Je souhaite aussi le remercier pour sa patience et sa disponibilité.

J'aimerais remercier différentes personnes que j'ai pu rencontrer tout au long de mon mémoire : + Manon et Alan Gigan Vinciguerra qui m'ont ouvert les portes de leur appartement durant toute une après-midi. + Hélène Reder qui m'a reçu dans sa maison un jour férié. L'entretient et la visite de sa maison m'ont permis de renforcer mes recherches. + Michel Maraval qui m'a permis de rencontrer Hélène Reder et qui m'a reçu lors d'un entretien. J'aimerais le remercier pour sa disponibilité et les nombreuses explications qu'il a pu me fournir sur son travail. + Alain Vernet qui m'a fait découvrir la ville de Perpignan, son histoire et son patrimoine Je tiens à remercier ma famille et mes amis qui m'ont soutenu pendant cette année de travail et plus généralement pendant ces cinq ans d'études en architecture. Ce travail a vu le jour au ,l de nombreuses discussions et relectures.

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Résumé

Résumé

Ce mémoire aborde la question des centres anciens à travers les villes de Montpellier et Perpignan et questionnent leur devenir à partir de la question suivante : Peut-on réactualiser la typologie de la parcelle élémentaire médiévale ?

Pour répondre à cette question, ce mémoire aborde dans un premier temps la question des centres anciens à travers leurs caractéristiques urbaines tels que le tissu urbain et l'histoire de la constitution de ses villes.

Il questionne ensuite le plus petit élément de l'habitat en centre ancien : la parcelle élémentaire. En identi,ant sa typologie, ce mémoire interroge son évolution et ses contraintes.

En,n, ce mémoire aborde la question du renouveau des centres anciens et de la réactualisation typologique de la parcelle élémentaire. Il présente diverses solutions construites a,n d'analyser les possibilités de réaménagement de ces parcelles.

Il ne me reste plus qu'à vous souhaiter une bonne lecture. J'espère que ce sujet vous intéressera autant que ces recherches m'ont passionnées durant cette année de travail.

Ce mémoire possède les mots clefs suivants : Typologie – Parcellaire – Réactualisation – Médiéval – Habitat

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Tables des matières

Tables des matières

Remerciements..................................................................................................1 Résumé................................................................................................................ 3 Tables des matières...........................................................................................5 Introduction........................................................................................................9 1 / Centres médiévaux................................................................................. 15 1.1 / Le centre ancien : une ancienne ville................................................................. 15 1.1.1 / Centre Ancien................................................................................................................................................................ 16 1.1.2 / Tissu urbain.......................................................................................................................................................................20 1.1.3 / Cadastre médiéval....................................................................................................................................................... 23

1.2 / Évolution urbaine des cas d'études.................................................................... 27 1.2.1 / Contexte et origines.................................................................................................................................................. 27 1.2.2 / Évolution des villes durant le Moyen Âge......................................................................................................31 1.2.3 / La ville médiévale à la 'n du Moyen Âge.......................................................................................................37

1.3 / La ville médiévale comme image........................................................................ 39 1.3.1 / Le cadastre en question........................................................................................................................................... 39 1.3.2 / Centres anciens, lieux de mémoire................................................................................................................... 43 1.3.3 / Des centres anciens en ruine................................................................................................................................48

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Tables des matières

2 / Étude d'une typologie : le bâti élémentaire........................................53 2.1 / La parcelle médiévale élémentaire..................................................................... 53 2.1.1 / Parcellaire mineur.........................................................................................................................................................53 2.1.2 / Les lotissements du XIII ème et XIVème siècle...................................................................................................57 2.1.3 / Caractéristiques générales...................................................................................................................................... 61

2.2 / Typologie de la parcelle élémentaire.................................................................. 65 2.2.1 / Une parcelle entièrement bâtie...........................................................................................................................65 2.2.2 / Métiers................................................................................................................................................................................70 2.2.3 / Matériaux.......................................................................................................................................................................... 74

2.3 / Évolution de la cellule familiale........................................................................... 77 2.3.1 / Structure familiale.........................................................................................................................................................77 2.3.2 / Mutation de la cellule familiale..............................................................................................................................80 2.3.3 / Bouleversement de la société...............................................................................................................................83

3 / Régénération urbaine............................................................................. 89 3.1 / Les raisons d'un blocage....................................................................................... 89 3.1.1 / Des freins sociaux, culturels et économiques..............................................................................................89 3.1.2 / Le patrimoine en question......................................................................................................................................93 3.1.3 / L'in:uence du tourisme............................................................................................................................................97

3.2 / Une tentative de ré-appropriation................................................................... 102 3.2.1 / De nouveaux modes de vie................................................................................................................................102 3.2.2 / La question de la réhabilitation......................................................................................................................... 106 3.2.3 / Les différents acteurs.............................................................................................................................................. 109

3.3 / Réactualisation typologique............................................................................... 113 3.3.1 / La question du neuf................................................................................................................................................. 113 3.3.2 / Vers un retour aux principes médiévaux ?..................................................................................................116 3.3.3 / Différentes échelles de projet............................................................................................................................120 6

Tables des matières

Conclusion..................................................................................................... 125 Bibliographie.................................................................................................. 129 Livres................................................................................................................................ 129 Articles............................................................................................................................. 130 Internet............................................................................................................................ 131

Annexes.......................................................................................................... 135

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Introduction

Introduction Le questionnement de ce mémoire a commencé avec une phrase simple lue au détour d'un article : les centres anciens sont malades. Cette phrase résume une situation généralisée des centres anciens en France. Ce questionnement a conduit mes recherches à travers ce mémoire. Cette phrase fait tomber l'image de carte postale que l'on pourrait avoir des centres anciens pittoresques français pour s'attarder sur l'essence même de la fabrication d'un centre ancien médiéval et son rôle aujourd'hui à l'échelle d'une commune.

Pourtant, les centres anciens exercent toujours une fascination sur leurs habitants et les personnes de passage. Qu'est-ce qui nous plait tant dans les centres anciens ? Est-ce leur caractère pittoresque et vernaculaire qui reFète une intelligence urbaine ? Ou encore le labyrinthe formé par ses rues étroites qui sont le terrain de surprises et découvertes à chaque coin de rue ou placette ? En,n, est-ce la diversité de son architecture qui forme un ensemble qui semble si cohérent et laisse apprécier un paysage urbain typique d'une région et d'une culture ?

Pour ma part, j'ai découvert les centres médiévaux en arrivant à Montpellier pour débuter mes études en architecture. La découverte du centre ancien montpelliérain et le travail fourni durant mon Master sur la ville de Perpignan ont fait naître en moi un réel goût pour le patrimoine urbain. Le tissu urbain d'un centre ancien contient les origines d'une ville.

Ils sont les fondements des villes que nous connaissons. Ils sont le témoin des premiers peuplements d'une région. Les centres anciens sont les villes d'autrefois. Ils ont une âme qui est impossible à reproduire. Protégés en France par diverses mesures, la conservation d'un tel patrimoine est un enjeu majeur.

La ville attire chaque jour de nouveaux habitants. L'exode rural augmente la part de citadin sur notre territoire. Pourtant, les centres villes se dépeuplent progressivement.

Depuis 40 ans, on observe un départ des habitants vers les périphéries. Leur abandon progressif pour un habitat contemporain vide les centres anciens de leur habitants. Les dynamiques qui animent les centres anciens changent progressivement. Leur devenir est un sujet d'actualité pour la ville de demain.

A,n de débuter ce mémoire, il convient d'expliquer quelques termes clefs : • Centre médiéval : Les centres anciens français sont issus de deux établissements distincts.

Le premier vient de la civilisation gallo-romaine où l'urbanisme des villes a été soigneusement plani,é selon une organisation orthogonale. A l'inverse, on assiste durant le Moyen Âge à la formation de villes spontanées. Ces villes émergent autour de points forts : une église ou un château. Le pouvoir féodal et religieux autorise un développement plus organique de la ville.

Les parcelles anciennement attribuées à des ,ns agricoles se transforment en bâtisse. Les traces de ces deux urbanismes se retrouvent dans les cadastres de nos villes. Les centres médiévaux interpellent de part leurs tracés désordonnés et vernaculaires. Ils sont la base de 9

Introduction la plupart des villes françaises. Le bâti présent sur des parcelles d'origine médiévale a été mainte fois remanié et ne correspond plus à une architecture de la période du Moyen Âge.

• Tissu urbain : La ville est formée par différentes entités que sont les constructions, les équipements, les logements et les réseaux. Cet ensemble constitue le tissu urbain d'une ville.

En architecture, l'utilisation de termes ayant attrait à l'anatomie est régulière pour dé,nir certains concepts. Les termes morphologie, tissu ou encore maladie font désormais partie du vocabulaire pour dé,nir et analyser les villes et l'architecture.

• Parcelle élémentaire : Ce terme est attribué à la forme la plus simple du parcellaire. La parcelle élémentaire se retrouve dans des dimensions variant peu dans toute l'Europe. Elle prend la forme d'un rectangle dont le plus petit côté varie de 3 à 5 mètres pour 10 à 20 mètres de profondeur. Ce type de parcelles était attribué aux artisans. La parcelle se composait d'un local en rez-de-chaussée et d'un étage pour loger la famille. Avec ou sans jardin, ces parcelles se retrouvent dans toutes les villes de France. La parcelle est mitoyenne sur 3 côtés. L'unique façade correspond à l'un des côtés courts de la parcelle.

• Typologie : En architecture, la typologie désigne une organisation intérieure ou une architecture dont les caractéristiques sont récurrentes à de nombreux édi,ces. Elle permet un regroupement des architectures par type pour permettre une analyse plus générale de certaines principes. Cependant, cette analyse ne reFète pas toutes les caractéristiques d'une architecture. Elles facilitent seulement l'analyse pour dégager certains principes. Par exemple, les parcelles élémentaires possèdent une typologie propre de bâti du fait de leur taille et de leur fonction. La récurrence de ces parcelles et de leurs aménagements a conduit à une typologie architecturale particulière.

La dé,nition de ces termes récurrents dans ce mémoire nous permet de dégager deux points essentiels dans son développement : • Ruine et dépérissement des centres anciens : Les centres anciens ont été quali,és de malades. Cela soulève de nombreuses questions sur ce qu'il convient de faire de cette situation. Peut-on les laisser à l'abandon jusqu'à les voir s'effondrer ? Doit-on perpétuellement réhabiliter une architecture devenue incompatible avec nos modes de vie ?

Peut-on réinvestir les centres anciens avec de nouvelles typologies ? Les centres anciens ont été fabriqués par des architectures vernaculaires et spontanées au cours des siècles.

L'abandon des centres pour un habitat moderne en périphérie questionne aussi notre rapport à l'architecture d'hier.

• La réactualisation du tissu urbain médiéval : Le tissu médiéval présente un potentiel urbain qui est aujourd'hui ,gé par une réglementation trop stricte. On observe une ,xation de l'architecture due à de nombreuses lois de protection et de sauvegarde. Les interventions neuves sont limitées. Cette tendance questionne notre rapport à l'histoire. Est-il possible de confronter patrimoine et architecture contemporaine ? La typologie des parcelles 10

Introduction élémentaires est-elle adaptable à nos modes de vie ? Est-il possible de dépasser l'architecture pour s'intéresser au patrimoine d'une forme urbaine plutôt que d'un bâti ?

Comme énoncé dans les premières lignes, les centres anciens sont malades. Les habitants les fuient pour un habitat plus prometteur et plus moderne en périphérie. Les propriétaires sont petit à petit remplacés par des locataires de courte et moyenne durée, des touristes, des gens de passage. Les centres anciens se sont ouverts aux commerces et aux grandes marques. Les rues se transforment progressivement en centre commercial. Le quartier du centre se voit envahir le soir et le week-end pour des activités de loisirs. Les commerces de proximité ferment les uns après les autres pour être remplacés par des chaînes de prêt-àporter. D'un autre côté, la réglementation sur la préservation des centres anciens s'est durcie depuis 1962 avec la Loi Malraux qui introduit la préservation et la mise en valeur de Secteurs Sauvegardés. Cette loi concerne notre patrimoine urbain. Les diverses lois empêchent une régénération urbaine qui s'est pourtant déroulée de tout temps depuis la création de la ville.

La démolition, la reconstruction et la transformation du bâti ont façonné les villes que nous pouvons admirer aujourd'hui. La ,xation du patrimoine bâti entraîne des désordres urbains.

Le renouvellement n'a plus lieu et le bâti se dégrade lentement, jusqu'à arriver à un point de non retour où ce sont des immeubles entiers qui s'effondrent. Le délabrement des centres anciens est en marche depuis une quarantaine d'années.

Pourtant, un renouvellement urbain est possible. Dans des pays tels que l'Espagne, le Portugal ou en Italie, ce renouvellement a su continuer malgré la protection du patrimoine.

On assiste aujourd'hui à une réelle prise de conscience sur l'état de nos centres anciens historiques et renommés. L'importance accordée au patrimoine bâti ne laisse pas suf,samment de crédit au patrimoine qui se trouve dans la forme urbaine d'une ville. L'étude de l'histoire des villes le démontre. La ville se développe selon une permanence du cadastre, ,gée depuis les premiers tracés au Moyen Âge. Ne serait-ce pas dans ces tracés que se trouve le réel patrimoine, plutôt que dans des architectures maintes fois transformées et altérées ? Ainsi, ce mémoire se base sur une approche historique de l'urbain et de l'urbain des centres anciens.

L'analyse entière d'un centre ancien est impossible. Les forces qui ont fabriqué la ville et qui l'animent font parties d'un système complexe qu'il est impossible de comprendre dans sa totalité. Le but de ce mémoire est d'en saisir une partie, notamment à travers l'habitat. Il s'agit donc de faire une sélection sur le type d'habitat étudié. Nous avons choisi la typologie de la parcelle élémentaire, plus petit degré de l'habitat en centre ancien. Le cadre de cette étude se limite à deux villes du sud de la France : Montpellier et Perpignan, où les potentiels et contraintes des parcelles élémentaires sont les plus forts.

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Introduction Nous entrons dans une aire où la population habitant en ville est plus forte que celle habitant en territoire rural. Cependant, les centres anciens ne sont pas pour autant surpeuplés ni pris d'assaut par de nouveaux habitants. Ils sont, à l'inverse, délaissés pour une périphérie plus prometteuse. Il s'agit donc de comprendre quel rôle doit jouer l'habitat dans la régénération des centres anciens.

Peut-on réactualiser la typologie de la parcelle élémentaire médiévale ?

Quel est le devenir des parcelles élémentaires médiévales ? Le dépeuplement des centres anciens est-il irréversible ? Quels impacts ont le tourisme sur nos centre ? Est-il possible de réactualisation le bâti en centre ancien sans pour autant nier son histoire ? Quel patrimoine faut-il considérer dans le parcellaire mineur ? Peut-on parler d'un dépérissement des centres anciens ?

L'actualisation de nos centres anciens se doit de préserver l'histoire et la culture d'une ville. Les contraintes des centres ne doivent pas surpasser tous les atouts que représente la vie dans ce quartier central à l'échelle de l'agglomération. Ainsi, la réactualisation typologique passe par une connaissance approfondie de l'histoire urbaine et de la constitution du tissu urbain. Elle se doit de préserver cette histoire tout en adaptant l'architecture aux nouveaux modes de vie qui animent la ville moderne.

Ainsi, les objectifs de ce mémoire sont : • comprendre l'histoire urbaine de deux centres anciens pour 'identi,er les conditions de création des parcelles élémentaires ; • analyser les dynamiques qui animent le centre ancien pour cerner le rôle du tourisme et du commerce dans la transformation des centres ; • étudier la parcelle élémentaire sous tous ses aspects architecturaux et historiques pour comprendre son évolution et ses diverses transformations typologiques ; • considérer des exemples contemporains de réactualisation typologique en France et à l'étranger pour comparer les différentes solutions déjà réalisées.

Pour répondre à cet objectif, ce mémoire se base sur deux hypothèses : • Les quartiers avec des problèmes dans les centres anciens sont ceux constitués par les parcelles élémentaires : la sur-densi,cation de cet habitat arrive aujourd'hui à un point maximal et engendre des problèmes de salubrité qui concernent directement la sécurité et santé des habitants dans les cas les plus graves.

• Le réinvestissement de cet urbanisme médiéval passe par une certaine radicalité de la part des acteurs : la prise de conscience sur les problèmes des centres anciens est tardive, le bâti est parfois dans un état critique. La rénovation semble indiquée dans certains cas en prenant en compte les contraintes très spéci,ques du site et de son histoire.

Pour véri,er ces hypothèses, nous allons nous appuyer sur des données historiques des villes notamment à travers le cadastre et les cartes historiques, la morphologie urbaine, la 12

Introduction topographie et la géographie. La culture constructive et le savoir faire régional seront aussi pris en compte. En,n, nous nous baserons sur des analyses architecturales et urbaines.

Les deux cas d'études choisis sont les villes de Montpellier et de Perpignan. Toutes deux situées dans le sud de la France, elles présentent des développements urbains similaires durant le Moyen Âge. L'appartenance au Royaume de Majorque durant plus d'un siècle a entraîné la création de parcelles élémentaires pratiquement à la même période. Elles font aujourd'hui face à des problématiques différentes. Perpignan a pris du retard dans la réfection de son patrimoine alors que la ville de Montpellier a trouvé une nouvelle dynamique avec sa population étudiante. Les deux villes présentent des situations très diverses concernant les parcelles élémentaires.

Ce mémoire se déroulera en trois parties distinctes. La première partie abordera l'importance d'une étude historique et urbaine pour comprendre les centres médiévaux.

L'analyse historique des deux cas d'étude permettra de comprendre la formation de ces deux villes et d'en dégager les dynamiques.

En deuxième partie, nous détaillerons la parcelle élémentaire à travers son histoire et son architecture. Nous nous attarderons sur ses évolutions au gré de ses habitants et des typologies architecturales.

En,n, nous verrons l'impact du tourisme et les différents freins au renouvellement urbain. Nous détaillerons les différentes possibilités pour permettre un renouveau des parcelles élémentaires.

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Centres médiévaux

1 / Centres médiévaux Pour aborder la question des centres anciens, nous nous sommes centrés sur l'étude des centres médiévaux. Les cas d'études utilisés sont les villes de Montpellier et Perpignan, toutes deux d'origine médiévale. A,n de comprendre la notion de centre, commençons par les différentes dé,nitions données par le dictionnaire Larousse 2017 : « Ville, localité caractérisée par l'importance de sa population ou de l'activité qui y règne. » « Quartier le plus animé d'une ville. » « Point, lieu où convergent ou d'où rayonnent des activités diverses » « Point essentiel, coeur » Toutes ses dé,nitions du terme « centre » peuvent être appliquées à la notion de centre ancien pour mieux la comprendre et la dé,nir. La notion de centre ancien est donc associée à ses habitants mais aussi à son animation. Il est de ce fait le quartier le plus animé de l'agglomération. En soi, le centre ancien est un quartier qui se détache des autres par son dynamisme. Il est attractif et attire les habitants pour ce qui est du divertissement mais aussi du travail. C'est en ce lieu que se retrouvent diverses activités. Il est un point de repère dans la ville. Ses caractéristiques en font un lieu important au niveau de la ville et de l'agglomération. C'est un lieu fédérateur, connu de tous les habitants.

En,n, l'une des dernières notions attribuées au terme « centre » est la notion de coeur. Si l'on transpose cette notion à la ville, on peut considérer que la notion de centre ancien se rattache aussi aux notions de centre-ville et coeur de ville, lieu indispensable à la fabrication de la ville.

Cependant, on peut alors se poser plusieurs questions quant à cette dé,nition un peu simpliste de la notion de centre ancien. Est-ce toujours le quartier le plus animé d'une ville ?

Que signi,e le terme « animé » mais surtout par qui est-il animé (habitants, travailleurs, touristes) ? En,n, le centre ancien est-il toujours le coeur de la ville ?

1.1 / Le centre ancien : une ancienne ville A,n de comprendre la notion de centre ancien, il est essentiel de revenir sur ses caractéristiques et ses différentes composantes. Les centres anciens, villes d'autrefois sont reconnaissables grâce leur tissu urbain qui dessine un cadastre très spéci,que. Qu'en est-il pour les centres anciens d'origine médiévale ?

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Centres médiévaux

1.1.1 / Centre Ancien Le terme centre ancien dé,nit une aire urbaine qui était autrefois une ville. Les villes que nous connaissons aujourd'hui se sont formées à partir d'un noyau primitif. Il s'est développé pour former une petite ville, la vieille ville. A travers l'expression vieille ville, il est fait référence à l'aire la plus ancienne de la ville et encore construite aujourd'hui. Les bâtiments que l'on trouve dans cette aire ne datent pas de la période de création de la ville.

Ils ont été reconstruits de nombreuses fois. Cependant, la ville ancienne possède divers caractéristiques qui permettent de l'identi,er. « La ville ancienne est caractérisée par ses limites, la lenteur de son rythme de vie, la petite échelle des pleins et des vides qui forment son tissu, la solidarité dans la proximité des éléments de son bâti dont aucun n'est doté d'autonomie mais dont chacune se trouve par rapport aux autres dans une relation d'articulation ou, dit autrement, de contextualité (ambientismo). »1 Pour dé,nir la ville ancienne, il faut se pencher en premier lieu sur son tissu urbain. Le dessin très particulier du tissu ancien d'une ville est identi,able à partir d'une bonne échelle de plan cadastral (1/5 000 par exemple). On peut identi,er les parcelles et ilots les plus anciens. Ce cadastre n'a que très peu évolué au cours des siècles. Il permet de rendre compte de l'histoire de la ville malgré le fait que certains édi,ces aient été détruits, remplacés ou encore que certaines parties du tissu urbain aient été altérées. Il est un bien meilleur indicateur que l'architecture. Selon la notion de « permanence du plan » décrit par Gustavo Giovannoni, architecte et urbaniste italien du XX ème siècle, les bâtiments d'un tissu ancien peuvent être comparés aux arbres d'une forêt. Ils naissent perpétuellement de la même souche2. Leur implantation ne changent pas. Dans une forêt, les clairières, les tracés droits, les sentiers restent les mêmes. Ils changent en aspect, en hauteur, mais leur implantation restent la même. On peut alors faire une analogie avec le tissu urbain d'une ville ancienne : les maisons s'écartent rarement du premier plan urbain de la ville. Elles ont été démolies, reconstruites, agrandies ou surélevées. Les parcelles ont été progressivement occupées par les immeubles. Pourtant, le cadastre reste, à quelques exceptions, identique au plan urbain primitif.

La trame urbaine, composée par les habitats, les commerces et les ateliers, les monuments et les tracés des faubourgs se maintient. Le tracé viaire d'un centre ancien fait l'objet de sauvegarde spéci,que en France. On peut encore observer aujourd'hui les petites places de quartiers, les rues ou ruelles irrégulières en largeur mais aussi dans leur plan. La 1 2

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Françoise CHOAY dans l'introduction de GIOVANNONI, Gustavo ; CHOAY, Françoise. L'urbanisme face aux villes anciennes. Paris, Seuil, « Points. Essais. », 1998, p.9-10.

Gustavo GIOVANNONI, Ibid.

Centres médiévaux constance de ce tracé provient aussi d'un attachement à une tradition vivante du peuple à la ville. La continuité à travers les siècles du tissu urbain relève aussi la continuité d'une civilisation3. Cette pérennité du plan s'observe dans de nombreuses villes françaises. Les tracés organiques ou en damier des centres sont facilement identi,ables par rapport aux tissus urbains plus modernes des faubourgs, des zones pavillonnaires ou périphériques.

Cependant, chaque ville possède son propre plan qui s'est composé au ,l des années.

Ce plan répond à des causes multiples et de nombreuses raisons qui peuvent être analysées.

Elles révèlent l'histoire de l'émergence de la ville et de son développement. Le plan montre aussi les altérations que le tissu aurait pu subir pour essayer de s'adapter à un mode de vie moderne. Chaque tissu possède ses propres particularités qui répondent à des problématiques sociales, paysagères, économiques, culturelles, etc. Chaque tissu urbain ancien est contextuel et ne peut être analysé comme une généralité.

Les dé,nitions de la notion de centre ancien varient aussi selon le type de villes.

L'ancienneté d'un centre est variable selon l'histoire d'une ville. Considéré le quartier le plus ancien serait un critère un peu simple pour dé,nir un centre ancien. De nombreux critères concernant l'architecture et l'urbain selon la région doivent être considérés. L'étendu d'un centre historique est généralement lié à l'implantation des anciens remparts de la ville, qu'ils aient été conservés ou non. Cette limite est visible dans la composition urbaine de la ville.

Cette trace marque la transition entre centre ancien et faubourgs. Les remparts datent de la période du Moyen Âge. Créer pour se défendre, ils ont petit à petit été détruits lors de l'expansion démographique et économique des villes. Aujourd'hui, les remparts laissent place à de nouveaux espaces. Ce sont généralement des espaces vides ou peu construits comme des boulevards qui ceinturent le centre, des parcs et parfois des espaces où l'on retrouve la présence d'eau (anciennes douves). Bien que détruits aujourd'hui, les remparts laissent une trace importante dans le tissu urbain, marquant une fracture entre le centre ancien et le reste de la ville. Toutefois, la notion de centre ancien peut s'étendre à certains faubourgs ayant des caractéristiques spéci,ques.

La notion de centre historique ne s'arrête pas à la limite des remparts. Leur implantation donne une idée de l'étendue du centre ancien médiéval et indique la limite entre les constructions médiévales et les constructions plus tardives.

Aujourd'hui, les plans urbains primitifs ont été très déformés ou modi,és pour tenter d'adapter la ville ancienne à de nouveaux modes de vie. Avec l'apparition de nouveaux transports, les rues sont devenues trop étroites. Les habitats, hérités d'un mode de vie passé, ne correspondent plus aux standards de confort et de qualité. Perpétuellement, les bâtiments sont modi,és. La majorité des rues gardent leur gabarit mais il est courant de voir certaines voies s'agrandir ou se créer. Les boulevards créés sous Haussmann ont changé irrémédiablement le tissu médiéval et sa circulation. Les plans originels ont été déformés par 3

Gustavo GIOVANNONI, Ibid.

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Centres médiévaux différentes phases successives de densi,cation ou d'appauvrissement de la ville au cours des derniers siècles. Le nombre d'habitants en ville a progressé rapidement à la sortie du Moyen Âge. Chaque ville a densi,é son bâti pour accueillir toujours plus de citoyens. Mais au fur et à mesure de l'industrialisation de la France, les villes se sont étendues. Les habitants les plus aisés sont partis vivre en périphérie, laissant en centre ancien la population la plus pauvre.

Toutes ses périodes de développement de la ville ont inFuencé le développement du tissu urbain.

Pourtant, la vieille ville correspond toujours à des valeurs spirituelles et culturelles qui sont liées au plan topographique, aux monuments importants ou historiques mais aussi à la morphologie des différents tissus urbains. La ville ancienne rappelle les souvenirs historiques, elle porte la marque des siècles dans le tracé urbain et dans son architecture. Elle est un lien direct vers le passé, l'histoire de la ville et sa population.

Le terme centre ancien est attribué à un espace bien précis. Cependant, il peut être fait usage d'autres termes tels que centre historique ou centre-ville. En France, ces trois notions se superposent en un même lieu. Le centre ancien est devenu le coeur de la ville et son centre-ville. Le caractère historique se trouve dans ses monuments et son patrimoine urbain.

Le centre ancien correspond autrefois à une ville. Aujourd'hui, il est un quartier à part entière dans les villes modernes. Bien qu'il puisse être dé,ni comme un quartier, il reste un lieu à part. Nous nous intéresserons au centre ancien sous ses aspects morphologiques, urbains et architecturales. Le terme centre-ville renvoie à des préoccupations de nature anthropologique, politique, économique, etc. Il convient toutefois d'en donner la dé,nition.

Le terme centre-ville peut être dé,ni comme le « quartier central d'une ville, le plus animé ou le plus ancien »4. Le centre-ville regroupe tout un quartier et se caractérise par sa position centrale par rapport au reste de la commune. Pour nos cas d'études et une majorité de centre-villes en France, ce quartier est identi,é aussi comme centre ancien. Les centrevilles sont des « points de de rencontre ou de départ de divers réseaux »5. Le centre-ville est le point de départ ou d'arrivée des échanges qu'ils soient économiques, politiques, sociaux.

C'est un point de référence à l'échelle de la commune.

Le centre-ville d'une commune est un lieu de vie, de rassemblement et d'habitat. La ville s'est formée autour d'une réalité sociale. Les premiers regroupements humains et la sédentarisation des peuples sont à l'origine des premiers centres qui étaient des lieux d'habitats. La ville est une création humaine. L'homme s'est adapté à son territoire et l'a à son tour adapté à ses besoins et ses modes de vie. L'homme est un être qui travaille à la maîtrise de son environnement. Il a créé la ville. Les centres urbains expriment la diversité sociale d'un territoire et sont à l'origine d'une hiérarchie au sein de la ville.

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Dictionnaire Larousse en ligne.

PAPAGEORGIOU, Alexandre, Intégration urbaine. Essai sur la réhabilitation des centres urbains historiques et leur rôle dans l'espace structuré de l'avenir. Paris, Fréal, 1971, p. 47.

Centres médiévaux Le centre-ville renvoie aussi à la notion de centre. Les premiers établissements de populations à l'origine des villes d'aujourd'hui viennent de la Mésopotamie. La forme primitive de ces établissements se faisaient sous forme circulaire. S'il existe un cercle, il possède rationnellement un centre. Le centre est le lieu de rencontres et de convergences. Au ,ls des siècles, l'image et la morphologie de la ville ont évolué lentement pour aboutir à différents tissus urbains. Cependant, ils se sont toujours développés à partir d'un noyau central. Pour Perpignan, le point de départ est la cathédrale du Vieux Saint-Jean et son quartier. Pour Montpellier, la ville a connu deux points de départ : l'église Saint-Firmin et le château SaintNicolas pour ensuite fusionner. La ville médiévale se développe à partir d'un centre – lieu de pouvoir – comme une église ou un château et s'organise tout autour. La notion de centreville est donc liée à l'évolution historique de la ville : un développement circulaire à partir d'un point initial et fédérateur.

Les centres anciens sont un lien vers l'histoire de la ville mais aussi un exemple de sa diversité culturelle. Ils sont l'expression d'une culture dans un territoire donné. Cette culture est différente pour chaque ville. Elle exprime les spéci,cités d'une population à travers une architecture, les arts, la composition urbaine, les représentations culturelles et la vie sociale.

La culture d'un centre ancien varie en fonction de la population qui l'occupe. Il se renouvelle sans cesse à travers les parcours, les habitants, les rencontres, les forces en action, etc. Les centres anciens se réinventent grâce à leur culture et la diversité sociale de ses habitants.

La ville est un objet localisé et spatialement organisé. Elle est animée par différentes dynamiques qui s'incarnent en son centre. Henri Lefèbre, philosophe marxiste a étudié les villes et dé,nit les centres des villes traditionnelles européennes comme « concentrant les pouvoirs politiques et économiques ainsi que les aménités de la vie citadine (commerces, écoles, culture, loisirs, services médicaux et administratifs). »6. Le centre-ville regroupe le centre politique, économique et culturel de la commune. A l'échelle de la ville, il est le lieu où se rejoignent les activités de loisirs ainsi que les services administratifs. Il est le lieu fédérateur à l'échelle de l'agglomération où se regroupent les divers aspects d'une ville. Le centre-ville est le lieu de la fonction politique dans le cadre de l’administration d’un territoire. Lieu de décision politique, son rayonnement est à l'échelle de son territoire. Il est aussi le lieu de centralité, il favorise l’expression des idées et des luttes.

Bien que les notions de centre ancien et de centre-ville se rejoignent, le terme centre ancien est le plus approprié pour ce travail. Il regroupe des caractéristiques urbaines, morphologiques et historiques, domaines étudiés dans ce mémoire.

6

Hervé MARCHAL et Jean-Marc STÉBÉ, Ibid., p. 111.

19

Centres médiévaux

1.1.2 / Tissu urbain Le tissu urbain est composé de trois éléments distincts qui permettent de l'analyser : le parcellaire, la rue et le bâti. Ces trois éléments sont les fondateurs du dessin urbain. Ils permettent d'appréhender l'urbain dans son ensemble pour comprendre les dynamiques d'un territoire.

Le parcellaire se dé,nit comme une aire de terrain. La parcelle peut être publique ou privée. Sa destination est donnée par son propriétaire. La parcelle correspond à une surface de terrain appartenant à un propriétaire privé, une collectivité, un groupe de personnes, une mairie, etc. L'ensemble des parcelles d'une ville compose le parcellaire. Il est aussi utilisé pour le paiement de la taxe foncière en fonction de l'aire de la parcelle.

La rue et les espaces publics permettent de distribuer le parcellaire. Ils font partie du domaine public et sont accessibles en règle générale à tous. Les rues et espaces publics mettent en relation les différentes parties de la ville, des quartiers et des parcelles. La rue permet le transport et l'échange entre les différentes parcelles.

En,n, le bâti correspond à une surface construite. Le bâti peut aussi bien être représenté en plan qu'en coupe. C'est une donnée volumétrique qui indique l'implantation de l'édi,ce mais aussi sa hauteur. Il est disposé dans le parcellaire et correspond à plusieurs fonctions comme l'habitat, l'administration ou encore les équipements d'une ville.

Ce trio est référencé sur le cadastre d'une ville et donne une lecture planimétrique de la ville. Ils permettent une analyse des dynamiques urbaines, de l'évolution de la ville, de la destination des parcelles en fonction de leurs tailles. Ces trois éléments peuvent être comparés entre eux pour donner des indications sur les caractéristiques d'un quartier. Le rapport entre parcellaire et bâti nous permet de mesurer la densité des constructions par rapport aux espaces ouverts. La comparaison entre parcelles et rues donnent une analyse morphologique de la ville mais aussi les relations entre espaces privés et espaces publics.

En,n, la confrontation entre le bâti et la rue permet de déterminer le type d'urbanisme et les relations à la rue des constructions.

Toutes ces notions permettent de dégager une analyse générale des composantes du tissu urbain. Ces éléments possèdent des caractéristiques propres pour chaque type d'urbanisme ou période d'évolution de la ville. A titre d'exemple, le tissu urbain médiéval sera dense en construction, avec des rues resserrées alors que les zones pavillonnaires, plus récentes, auront une densité bâtie plus faible et des rues plus larges permettant le stationnement et la circulation à double voie. Toutes ces informations regroupées délivrent une lecture générale du tissu urbain qui forme chaque quartier. Elles montrent aussi les diverses évolutions du cadastre à travers les siècles.

Le parcellaire est la composante la plus élémentaire du tissu urbain. Il est la forme la plus simple à étudier et à analyser. Son évolution permet de comprendre l'évolution de la 20

Centres médiévaux ville à travers l'évolution des parcelles. La création de nouvelles parcelles, la fusion d'anciennes parcelles ou encore la division d'une parcelle en plusieurs autres petites sont tout autant d'indicateurs sur l'évolution de la morphologie de la ville. Le parcellaire permet une comparaison entre divers typologies d'urbanisme. Le parcellaire met aussi en lumière le changement des usages et des modes de faire la ville. La création de rues larges dans le tissu urbain contemporain correspond à une utilisation accrue de la voiture. A l'inverse, les petites rues médiévales nous indiquent que ces rues étaient généralement empruntées par les piétons et des charrettes. Le parcellaire est capable de nous indiquer tous ces changements à l'échelle de la ville ainsi qu'à l'échelle d'un quartier.

A l'échelle du tissu urbain, l'étude de l'architecture domestique apporte des informations précieuses sur les changements de société. Nous devons « considérer la ville comme une continuité à la fois dans l'espace et dans le temps, où ce qui s'étale aux yeux dans l'étendue, et est toujours perçu par dé,nition en simultanéité, doit être saisi en même temps dans la dimension de la durée »7. La longue évolution du parcellaire s'est déroulée sur 7 siècles pour nous parvenir. La meilleure façon d'appréhender l'histoire architecturale et urbaine d'une ville est donc de prêter attention à son parcellaire et à son évolution dans le temps. Le cadastre et les cartes historiques sont des documents qui, par comparaison, apportent un éclairage sur les faits urbains et l'organisation d'une ville. Le parcellaire est facilement identi,able. L'architecture mineure, souvent délaissée au pro,t de l'architecture majeure et des monuments historiques, livre de nombreuses informations quand aux transformations historiques d'un quartier.

La parcelle, élément fondamental du cadastre 8, peut être suivie dans le temps grâce aux cartes historiques et aux cadastres anciens. Cette structure urbaine élémentaire est le plus petit élément de composition du territoire. Elle indique le statut économique de ses habitants et leur métier selon l'emplacement qu'elle occupe dans le tissu urbain. Elle permet la compréhension de l'implantation humaine sur un territoire. Les premiers établissements humains et agricoles en France se retrouvent encore dans le cadastre actuel. Leur lecture est possible car l'évolution de la ville s'est appuyée sur ce parcellaire unique. Françoise Boudon propose une analyse en partant de la parcelle. Elle analyse la ville de Paris grâce à son évolution parcellaire. Il est alors possible de dégager « une interprétation théorique du phénomène parcellaire, comme contribution à une méthodologie de l'histoire de l'architecture urbaine, considérant volontairement le tissu parcellaire sous son aspect le plus simple, le plus élémentaire, comme nombre et comme forme. De l'analyse diachronique de ces deux éléments, se dégagent les lois qui unissent le tissu urbain et l'architecture. »9. La parcelle semble donc l'objet urbain le plus simple mais aussi le plus élémentaire pour comprendre pleinement la ville.

7 8 9

BOUDON, Françoise ; BLÉCON, Jean. Tissu urbain et architecture. L'analyse parcellaire comme base de l'histoire architecturale. Annales. Économies, Sociétés, Civilisations. 30e année, n. 4, 1975, p. 773.

Françoise BOUDON et Jean BLÉCON, Ibid., 773.

Ibid., 774.

21

Centres médiévaux Dans un tissu urbain, le parcellaire et la rue sont deux éléments qui délimitent les espaces publics et les espaces privés. La parcelle appartient à un citoyen alors que les rues font parties du domaine public et peuvent être utilisées par tous. Les limites sur rue de la parcelle sont une interface entre la vie publique et la vie privée. La parcelle contient le bâti, de plus ou moins grande densité, qui abrite le logement de l'habitant. Le parcellaire de l'architecture mineure nous indique les zones d'habitats et leur organisation par rapport à la ville. « La parcelle est le plus petit dénominateur commun de l'implantation humaine où se retrouvent les éléments juridiques, sociaux, économiques qui font l'histoire de la terre, où se succèdent les expériences de la culture et de l'habitat. »10. Les parcelles regroupées dans l'expression architecture mineure sont associées à l'habitat et donc par extension aux habitants. La parcelle est l'élément fondamental de la structure urbaine. Elle est en relation directe avec les habitants qui fabriquent et font vivre la ville. Durant le Moyen Âge, le bâti est le lieu de vie du propriétaire mais aussi son lieu de travail.

Le parcellaire reFète l'histoire d'une implantation et l'histoire de la terre sur laquelle il s'implante. L'initiateur de cette implantation est l'habitant. Il aménage et installe le bâti sur sa parcelle selon ses besoins. Les diversités de nature et de forme de parcelles informent sur la classe sociale de l'habitant. Une parcelle de grande taille peut accueillir plusieurs corps de bâti. Elle est donc la propriété d'habitants d'une classe sociale supérieure. A l'inverse, le parcellaire de taille modeste se destine à des habitants aux revenus bas pour qu'ils puissent acquérir un terrain. Françoise Bourdon nous indique que « L'analyse historique de la structure parcellaire du tissu urbain est bien le moyen de faire apparaître le lien entre le lieu et l'architecture, entre le lieu et la fonction »11. Ainsi, la taille de parcelle et sa typologie nous indiquent la classe sociale auxquels appartiennent les propriétaires. On peut faire un lien entre la forme de la parcelle et le type d'habitants, notamment sa classe sociale.

La parcelle délimite une portion de territoire, plus ou moins grande, de forme plus ou moins régulière. Elle découpe la terre et façonne un paysage. La parcelle accueille en son sein un ou plusieurs bâtis, lieu de vie de son occupant. Elle fait le lien entre l'habitant et son territoire. Elle marque de sa forme un tissu urbain plus large. A partir de sa forme, on a la possibilité d'esquisser la catégorie sociale de ses habitants. Sa géométrie et sa taille s'inscrivent dans un dessin plus vaste. En étant le premier élément constitutif du tissu urbain, la parcelle fait le lien entre ses habitants et le territoire qu'ils occupent et la ville dans laquelle ils vivent.

10 Françoise BOUDON et Jean BLÉCON, Ibid., 773.

11 Ibid., 774.

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Centres médiévaux

1.1.3 / Cadastre médiéval En Méditerranée, on reconnaît deux types de développement des villes anciennes qui correspondent toutes deux à des périodes très différentes.

Le premier plan urbain primitif est celui issu de la culture romaine et hellénistique.

On identi,e clairement une conception du plan en damier, reprenant les axes du Cardo et du Decumanus. Ces villes datent de diverses périodes et dépendent des peuples qui les ont constitués. Cependant, leurs plans possèdent de très grandes similitudes et se distinguent clairement du tissu médiéval. Ces villes ont été créées à proximité de Feuves ou en bordure de mer pour une meilleure ef,cacité des transports entre la Grèce ou la Rome Antique.

Leurs implantations à proximité de grands axes navigables ont offert l'opportunité aux villes de se développer plus rapidement et d'entretenir un lien fort avec la ville mère. Le plan en damier est un plan issu de l'organisation militaire. Les rues perpendiculaires apportent une meilleure Fuidité dans les transports au sein de la ville.

A l'inverse, le plan des villes médiévales est bien différent. Lorsque l'on évoque la ville médiévale, il est fait référence de la période du XI ème et XIVème siècle où les villes prospèrent après une période de replis. La ville médiévale émerge d'abord à partir d'un village, situé sur une colline ou une hauteur. Les tracés que l'on retrouve des ruelles aujourd'hui délimitaient les parcelles constituées de maisons mais aussi de jardins cultivés. Ces villages médiévaux, sous autorité féodale, se sont constitués selon des implantations presque anarchiques, indépendamment du pouvoir en place. Ces villages donnent aujourd'hui des centres sinueux.

La majorité des villes médiévales se sont développées de manière plus ou moins radiocentriques avec, au centre, l'ancien château, palais de justice ou église. Cette disposition particulière était entourée de remparts curvilignes. Le tracé est très organique, il suit la topographie, l'écoulement des eaux et se sert de l'ensoleillement. Il est semblable à un système de rami,cation et peut-être comparé aux veines d'un corps. Il est à ce titre appelé tissu urbain organique en référence à ses tracés libres.

Aujourd'hui, ces villes médiévales donnent des compostions urbaines libres et irrégulières. Chaque monument historique est clairement reconnaissable ou encore identi,able par l'espace libre laissé par une place. Les centres médiévaux se sont organisés autour de pôles d'attraction qui sont des foyers visuels forts. Malgré une apparente anarchie du tissu urbain, les villes médiévales se sont développées en suivant des règles très rationnelles : les rues et embranchements, la disposition de petites places s'adaptant à la circulation et à l'évacuation des eaux de pluies ou des déchets domestiques.

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Centres médiévaux L'un des chefs d'oeuvre de la ville médiévale est la place 12. Le tissu très dense de la ville médiévale offre quelques respirations par le positionnement de places de différentes tailles. Elles sont conçues comme une salle séparée. Elles se différencient des voies de circulation pour laisser libre la circulation. La voirie médiévale se constitue de manière irrégulière, la largeur des rues est variable. On retrouve certaines rues débouchant sur les places pour créer des effets de perspective et de respiration dans le tissu urbain. La place génère un effet architectural par le contraste des masses et des vides, elle laisse entrer pleinement la lumière et encourage la ventilation. La place médiévale est un espace de taille modeste et clos, elle s'intègre avec une grande harmonie dans des formes architecturales pittoresques et régulières.

A partir de la Renaissance, la ville évolue. Bien que les remparts soient toujours présents, les villes s'étendent au-delà et se découpent en faubourgs. En communication avec le reste de la ville par les portes, les remparts créent une fracture évidente entre le centre ancien et les faubourgs. C'est durant la période d'industrialisation des villes françaises que la ville va évoluer massivement. L'implantation d'industries en périphérie et l'évolution de la qualité de vie obligent le centre ancien à se transformer. De nombreuses modi,cations sont entreprises. On élargit les rues, on constitue des boulevards dont les ilots attenants sont entièrement reconstruits selon les modes de vie de l'époque : plus libéré et civilisé. Le centre ancien de Montpellier fut percé au XIX ème siècle. A cette époque, l'impulsion de la modernisation des villes françaises vient de Paris, la capitale. Le baron Haussmann entreprend de grands travaux pour assainir la ville et la rendre plus sûre. De grands boulevards sont créés. Ils permettent une aération de la ville mais laissent aussi la possibilité à l'armée d'occuper les rues en cas de rébellion civile. Les habitants sont repoussés vers les faubourgs qui s'étendent pour fournir toujours plus d'habitats. Les ilots neufs le long de ces avenues sont alors vendus aux personnes aisées. Dans tous les centres anciens de France, il faut effacer cette image moyenâgeuse. On redessine les centres médiévaux et leurs rues sinueuses par des interventions importantes : tracé de percées droites pour dessiner des boulevards et donner des perspectives dans la ville. Celle-ci doit se montrer prospère. Les remparts vont ,nir par céder. Petit à petit, au XX ème siècle, la ville se libère des barrières qui l'étouffent et continue à s'étendre pour accueillir une population grandissante. Les centres médiévaux ont été remaniés en partie pour correspondre à leur époque. Ces interventions lourdes brouillent le dessin très organique du tissu médiéval et introduisent des nouvelles circulations, plus grandes, plus largues pour essayer de Fuidi,er les transports et ramener un peu de modernité et de confort aux îlots reconstruits. Ces interventions sont clairement visibles dans le cadastre. Le tissu médiéval de Montpellier fut rasé aux alentours de la rue Foch et de la rue de la Loge. Perpignan fait ,gure d'exception : la ville ne subira aucune modi,cation dans son tracé, comme protégée par ses remparts.

12 FABRE, Ghislaine ; LOCHARD, Thierry. Montpellier : la ville médiévale. Paris, Imprimerie Nationale, « Etudes du patrimoine », 1992.

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Centres médiévaux Le cadastre est aujourd'hui dé,ni comme un « ensemble des documents établis à la suite de relevés topographiques et d'opérations administratives, et destinés à permettre la détermination des propriétés foncières d'un territoire, la constatation de la nature de leurs produits et l'évaluation de leur revenu »13. Le but premier du cadastre est de connaître la taille de chaque propriété pour pouvoir établir divers impôts comme la taxe foncière en France. Le cadastre se base un relevé précis des propriétés à partir d'un parcellaire et d'un bâti. Le cadastre que nous connaissons actuellement provient du cadastre Napoléonien. « C'est ainsi que la loi du 9 mars 1941 validée par une ordonnance du 7 juillet 1945 régit les opérations de remembrement. Ainsi chaque commune de France possède : — soit le cadastre Napoléonien seul, " — soit le cadastre Napoléonien et le cadastre révisé, — soit le cadastre Napoléonien et le nouveau cadastre après remembrement, — soit même les trois cadastres. »14 Les plus anciens cadastres en France proviennent de la civilisation romaine. En territoire colonisé, les romains établissaient des villes le long des axes de communication avec la ville mère, Rome. La voie Domitienne relie l'Espagne à l'Italie en passant à proximité de Montpellier et Perpignan. Le long de cette route se trouve des villes d'origine romaine comme Nîmes. Ce réseau viaire a donné lieu à l'implantation de villes et d'oppidum basé sur un système géométrique rigide : la grille. L'implantation en territoire conquit passait par l'implantation d'une population de colons sur celui-ci. Cette implantation se base sur la centuriation qui correspond au découpage d'un territoire de manière géométrique « Une centuriation est un véritable système de coordonnées tracées sur le terrain : après avoir jalonné deux axes perpendiculaires, le DM decumanus maximus et le KM kardo maximus, l'arpenteur menait à chacun d'eux une série de parallèles en principe équidistantes (limites), matérialisées au sol par des chemins, des fossés ou des alignements de pierres ; les divisions obtenues étaient dites centuries (la terre était d'abord réservée aux vétérans : une centurie pour 100 hommes) et comportaient elles-mêmes des subdivisions, en général, géométriques. »15 Chez les romains, le cadastre permet une domination d'un territoire. L'occupation du territoire colonisé permet le contrôle de ce même territoire. Le cadastre romain est alors appliqué en fonction des orientations Nord/Sud et Est/Ouest et prend peu en compte le terrain sur lequel il s'implante. Il doit seulement se trouver à proximité de routes ou de voies navigables.

13 Dictionnaire Larousse en ligne.

14 MARTEAU, Marcel. Le cadastre. Supplément aux Annales de Normandie. 5e année, n°1, 1955. L'histoire locale à l'école : Richard II (996-1027), p. 7.

15 CHEVALLIER ; R. La centuriation et les problèmes de la colonisation romaine. Études rurales, n°3, 1961, p.

20.

25

Centres médiévaux Dans notre cas, c'est le cadastre médiéval qui nous intéresse. Son établissement permettait durant le Moyen Âge de relever la taille, impôt payé par les habitants pour le seigneur qui assure la sécurité de la ville. Ce premier impôt a permis la constitution d'un premier cadastre appelé compoix. Il apparaît au XIVème siècle. Le cadastre prendra de multiples formes pour aujourd'hui être uniformisé. Dans le cas des études historiques du tissu urbain, le cadastre permet une analyse historique de l'évolution de la ville médiévale jusqu'à nos jours. Les premiers cadastres accessibles de nos jours datent du XVIII ème pour Montpellier et du XIVème pour Perpignan16. Le cadastre revêt une importance économique pour les communes : il permet l'établissement des impôts mais il est aussi garant de la disposition de chaque parcelle. Leur évolution est lisible dans le temps dans les cas de remembrement ou de division de parcelles. Certains pays ne possèdent toujours pas à ce jour de cadastre. C'est le cas de la Grèce. Il n'est pas possible pour l’État de lever l'impôt foncier. Le cadastre se fait pour l'instant au nom du propriétaire mais ne précise pas des données importantes comme les tailles de parcelle 17.

En France, la constitution d'un cadastre a débuté sous les romains mais a réellement pris son essor au Moyen âge. Il a été modi,é et amélioré jusqu'à nos jours. Il assure un suivi historique des modi,cations urbaines survenues dès les premiers dessins de cadastre. On peut constater que les évolutions de cadastres ont été minimes dans certaines parties de villes alors que de grands changements ont bouleversé d'autres parties de la commune. Le cadastre est un moyen d'analyse et d'étude historique de l'urbain.

16 Cf Annexe p. 2-3 17 Site internet de l'Express.

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Centres médiévaux

1.2 / Évolution urbaine des cas d'études Les villes de Montpellier et Perpignan présentent de nombreuses similitudes dans leur développement historique, urbain et architectural. Toutes deux apparues durant le Moyen Âge, elles prendront leur essor durant le règne des rois de Majorque.

1.2.1 / Contexte et origines Les villes de Montpellier et Perpignan prennent place dans deux contextes géographiques différents. Montpellier s'est établie sur les collines les plus hautes de la région et Perpignan s'est établie au bas d'une pente mais à proximité immédiate d'un cours d'eau.

Montpellier se situe à la frontière de deux paysages : la garrigue et les plaines palustres qui précèdent la mer. Montpellier est nommée en tant que Monte Pestelario 18.

L'origine du terme Pestelario reste inconnu. Cependant, le terme Monte indique clairement un mont et par conséquence une situation de hauteur. Proche de ce premier établissement, on trouve un cours d'eau appelé Merdanson (aujourd'hui Verdanson).

Perpignan est un village qui ne se différencie pas des villages environnants. Il s'établit non loin d'un cours d'eau important : la Têt. Le village primitif est bâti au pied d'une pente et aux abords d'un afFuent de la Têt : la Basse (appelée alors Vasa). Les parties au nord de la Basse sont marécageux et non cultivables ce qui contraint le développement de Perpignan vers le sud durant plusieurs siècles 19.

Durant le Moyen Âge, de nombreux échanges commerciaux se font entre les pays d'Europe via des routes tracées durant la période gallo-romaine. Les échanges maritimes et Fuviaux se développent et trouvent leur essor durant cette même période a,n de favoriser les échanges commerciaux plus lointain. Montpellier s'installe le long d'un ancien couloir de circulation entre l'Italie et l'Espagne : la voie Domitienne 20. Cette route se prolonge le long de la Méditerranée pour favoriser les échanges commerciaux de Barcelone et l'Espagne à l'Italie.

Montpellier est aussi le lieu de passage de l'un des chemins vers Saint-Jacques de Compostelle provenant de l'est de la Méditerranée. La route passe au sud de la ville et est toujours visible dans le tissu urbain. La ville, située en plaine, est proche de la mer et communique directement avec le port de Lattes.

Perpignan est le point d'entrée de l'Espagne, elle est une des étapes entre Barcelone et Narbonne, villes antérieures au Moyen Âge. Régulièrement disputée entre l'Espagne et la 18 FABRE, Ghislaine ; LOCHARD, Thierry. Montpellier : la ville médiévale. Paris, Imprimerie Nationale, « Etudes du patrimoine », 1992, p.17.

19 DE ROUX, Antoine. Perpignan : de la place forte à la ville ouverte. Xème-XXème siècles. Perpignan, Archives communales de Perpignan, 1996, p. 40.

20 Cf Annexe p. 4-12

27

Centres médiévaux France, Perpignan est une ville au contact de deux cultures : la culture catalane et la culture française.

Montpellier ne présente pas une continuité d'occupation qui ferait penser à un établissement ancien de population ou antérieur au Moyen Âge. La nature du site n'est pas particulière et ne peut expliquer sa réussite. Seules les données topographiques expliquent une occupation du site : les collines de Montpellier et Montpelliéret surplombent la voie Domitienne21. Deux collines sont occupées : la colline de Montpellier qui se développera par la suite, et la colline du Montpelliéret qui restera un bourg agricole et sera absorbé par la ville de Montpellier plus tard dans le Moyen Âge. La proximité d'un cours d'eau et la situation dominante sur la route du littoral sont les seules indications que l'on ait à ce jour.

Le premier établissement proche de Perpignan a été découvert à Ruscino 22. Cette première concentration de population se trouve à 3 kilomètres à l'est de Perpignan 23. Cette ville antique, qui donne aujourd'hui son nom au Roussillon, est le seul établissement antérieur au Moyen Âge. Lieu de résidence des Comtes de Roussillon, elle disparaît au pro,t de Perpignan durant le Moyen Âge. Perpignan se place alors à proximité de la mer, face à la rivière Vasa pour en surveiller le passage.

Les villes de Montpellier et de Perpignan ne sont pas des villes antiques. Leur histoire est récente ; elle débute vers l'an mille. Villes typiquement médiévales, leur développement est indépendant d'un établissement plus ancien que l'on pourrait rapprocher des Grecs ou des Romains. Montpellier est mentionnée pour la première fois en 985 comme une simple exploitation agricole et Perpignan ne se distingue pas par rapport aux villages environnants 24 (Orle, Malloles, Bompas, Pia). Les deux villages initient leur développement dès l'établissement d'un seigneur qui va impulser un développement. Montpellier devient la capitale du territoire des Guilhem dès le XIème siècle25. Perpignan accueille les Comtes de Roussillon26 : le roi Guilabert et son ,ls Gausfred. Chacun des seigneurs établit sa résidence au début du XIème siècle. La présence de seigneurs renforce l'attractivité de la ville. A la recherche de protection, les villageois se rapprochent de ses villes en devenir.

Quelques principes généraux se dégagent de l'organisation des deux villes. A Perpignan comme à Montpellier, on trouve la présence d'un château et d'une paroisse autour duquel se regroupent des habitations formants un premier bourg.

Perpignan est une ville avec une structure radio-centrique qui s'articule autour de l'église Saint-Jean. Après l'établissement des Comtes de Roussillon, un château se construit 21 22 23 24 25 26

28

Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 17 : aussi appelée voie Domitia.

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 39.

Cf Annexe p. 4-12 Ibid., p. 40.

Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid.

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 41.

Centres médiévaux pour accueillir leur résidence. Ils entreprennent de re-construire l'église, appelée Saint-Jeanle-Vieux27 pour offrir aux ,dèles une église pouvant accueillir les habitants toujours plus nombreux. Cette première formation supposée de Perpignan est située autour de la paroisse Saint-Jean. Les rues des Abreuvoirs et de l'Horloge sont les délimitations sud proposées à ce jour. La rue des Abreuvoirs, estimée la plus ancienne de Perpignan et la rue de l'Horloge forment une continuité qui fait penser à une première enceinte. La paroisse Saint-Jean se déploie autour des rues des Abreuvoirs, de l'Horloge, de Mailly, de la Loge.

Montpellier se partage entre la paroisse Saint-Firmin, le château Saint-Nicolas et son bourg castral28 et la Condamine, coeur du village29. On note la présence de Montpelliéret, bourg épiscopal qui ne rivalise par en taille et en attractivité avec l'embryon de la ville de Montpellier. Montpelliéret gardera un aspect de faubourg avant d'être absorbé par Montpellier plus tard dans le Moyen Âge. Le château Saint-Nicolas se situe proche de la porte Saint-Nicolas (actuel quartier de la Préfecture) et forme une enceinte. Ces tracés sont seulement hypothétiques. Suite à la destruction du château durant le Moyen Âge, il n'est pas possible de situer ce premier établissement seigneurial. Son bourg castral abritait une quinzaine de familles seigneuriales. Le château et son bourg sont le moteur du développement de Montpellier. La Condamine, indépendante du château, est localisée autour de la place Jean Jaurès. Coeur du village, c'est là que l'on retrouve l'activité commerçante avec une place de marché. La Condamine regroupe une quinzaine d'habitations de négociants en 1103 et s'insère entre l'église Sainte-Marie et le marché. La paroisse Saint-Firmin est un noyau autonome d'habitations avec au centre l'église Saint-Firmin. L'église, détruite au XVI ème siècle, aurait été érigée à la place d'un premier château. La structure urbaine laisse clairement apparaître un plan circulaire.

On note à Montpellier la présence d'une forme urbaine primitive caractéristique : la circulade30. Elle désigne une organisation concentrique propre au Languedoc. La circulade est le résultat d'un regroupement de population associé au système défensif de l'époque, le château à motte.

Le cercle est une ,gure naturelle qui existe depuis les premiers peuplements. Cette forme est appréciée pour tracer les défenses d'une ville. Elle est facile à mettre en place et plus économique car la surface à protéger est plus restreinte qu'une forme rectangulaire. La circulade est un terme proposé pour désigner une organisation spatiale basée sur la circularité. Cette organisation révèle un habitat centré sur un noyau. La circulade possède entre un et quatre anneaux de bâtiments. Cette structure urbaine primitive est le résultat d'une volonté de défense. Les exemples languedociens mettent en relief des circulades se 27 28 29 30

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 42.

Village construit dans une enceinte forti'ée.

Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 40.

FABRE, Ghislaine et al. Morphogénèse du village médiéval. IX ème-XIIème siècle. Montpellier, Association pour la Connaissance du Patrimoine en Languedoc-Roussillon, 1996, p. 144-147.

29

Centres médiévaux formant à partir d'une motte de terre naturelle ou parfois arti,cielle ou à partir d'un piton rocheux. Le château se trouve au coeur de ce dispositif, la basse cour s'organise autour. Ce système défensif en hauteur peut être complété par des fossés et des enceintes (parfois les murs des maisons). Les maisons des circulades sont jointives et disposées en anneaux.

A Montpellier, la paroisse Saint-Firmin laisse apparaître un tissu urbain en circulade avec deux anneaux31. Cependant, on dénote une anomalie. Au centre de ce dispositif ce n'est pas un château mais une église que l'on retrouve. Cette variante de la circulade type permet de reconnaître ses évolutions. En premier lieu, le château était implanté au centre du dispositif mais il aurait cédé sa place à l'église Saint-Firmin.

31 Cf Annexe p. 4-12

30

Centres médiévaux

1.2.2 / Évolution des villes durant le Moyen Âge A l'émergence de Montpellier et Perpignan 32, les deux villes sont sous la protection de deux dynasties différentes. Montpellier se développe grâce à la famille des Guilhem de 1104 à 1204. Perpignan, sous la dynastie d'Empuries, se développe plus tardivement et prendra son essor lors du rattachement de la ville au Comté de Barcelone en 1172. Les deux villes seront rattachées au Comté de Barcelone puis, par succession, au Royaume de Majorque.

Lorsque les comtes de Roussillon font de Perpignan leur capitale, Perpignan est encore un petit village. A la ,n du X ème siècle, après avoir quitté Ruscino ou dit ChâteauRoussillon, ils transforment Perpignan en une ville importante du Comté. La ville émerge et se développe autour du château. Guilabert et son ,ls Gausfred font établir leur résidence à Perpignan et construisent le premier château. Ils se consacrent à l'agrandissement de l'église Saint-Jean pour la transformer en Saint-Jean-le-Vieux (1025). La ville se développe progressivement. Le comte ,xe une communauté de chanoines vers 1102 et construit un hôpital des pauvres en 1116 (aujourd'hui détruit). Le bourg se développe à l'ouest de manière radio-centrique autour du château. Le bourg primitif se situe aujourd'hui vers la rue des Abreuvoirs, rue la plus ancienne de Perpignan.

Contrairement à Perpignan, Montpellier croît de manière exceptionnelle durant le règne des Guilhem. La stabilité politique permet à la ville de se développer. Elle possède dès 1140 sa propre enceinte. L'accroissement démographique est dû à la protection de la seigneurie mais aussi le commerce entretenu avec le port de Lattes. La ville grandit grâce à l'immigration. On estime à 9.000 habitants à Montpellier en 1201. La ville se dote de faubourgs pour permettre l'expansion de son commerce. La ville est reconnue pour son industrie drapière avec plusieurs faubourgs 33 majeurs : la Flocaria pour la préparation des laines et la Blancaria, plus tard le Vermeilariam pour la teinture et la Fustaria pour le travail du bois. Montpellier possède une population cosmopolite avec plus de 40 métiers répertoriés.

La ville se densi,e et agrandit ses quartiers dans les années 1130-1140. Les maisons se dotent d'étages. Les rues rétrécissent pour laisser de la place aux habitations. La ville pense à son uni,cation et sa défense en construisant ses premiers remparts sur le plateau le plus haut de Montpellier. Dans le même temps, le quartier Sainte-Croix 34 se développe autour du château et de l'église Sainte-Croix (secteur aujourd'hui de la Canourgue).

De 1141 à 1143, Montpellier vit une crise sociale qui s'achève avec la destruction du château Saint-Nicolas et l'abandon de la résidence des Guilhem 35 ce qui engendre de profondes modi,cations urbaines. L'emplacement du château est supposé dans un périmètre mais les contours précis ne sont pas connus. Le siège du pouvoir est alors transféré dans le 32 33 34 35

Cf Annexe p. 4-12 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 79.

Ibid., p. 68.

Ibid., p. 59.

31

Centres médiévaux quartier du Peiron (aujourd'hui Peyrou et Palais de Justice) qui est alors en dehors de la ville et ses remparts. A,n de relier le palais à la Condamine, centre économique de la ville, on perce la rue à travers le quartier Saint-Firmin (rue Saint Firmin). Ces deux pôles majeurs sont les lieux du pouvoir politique et du pouvoir économique de la ville.

Jusqu'alors, les deux villes étaient indépendantes. Au gré des alliances et des mariages, les deux villes sont très vite rattachées à un seul et même royaume : le Royaume de Majorque. Ainsi, le Comté de Roussillon et Montpellier sont rattachés au Comté de Barcelone. Perpignan devient aragonaise par succession en 1172. Montpellier sera rattachée au Comté de Barcelone par alliance lors d'un mariage avec la seule héritière des Guilhem en 1204. En 1276, lors de la mort de Jacques I er d'Aragon, le Comté de Barcelone est séparé par testament. Jacques II d'Aragon devient alors le souverain du Royaume de Majorque et fait de Perpignan sa capitale en 1276.

Dès le passage de Perpignan au Comté de Barcelone, des travaux d'agrandissements et de reconstruction de Perpignan sont entrepris. La première enceinte de Perpignan date de la ,n du XIIème siècle et ,ge le développement urbain pour la première fois 36. Des propositions sont faites pour agrandir la ville sur la colline du Puig permettant la défendre plus facilement. Si un transfert de la ville est envisagé, on peut penser que la ville aragonaise n'était pas si développée. Finalement, les bourgeois s'engagent à construire les remparts et les fossés à leurs frais pour protéger la ville mais aussi leur patrimoine, qu'ils ne veulent pas voir déplacer. Il n'y a pas de vestiges de la première enceinte, sauf quelques murs isolés dans les caves. Cette première enceinte a été vraisemblablement débordée par les maisons en servant de mur mitoyen. Une deuxième hypothèse peut être avancée sur les matériaux de construction utilisés : sûrement peu durables (palissades ou talus de terre) ou alors jamais terminés. Aujourd'hui, aucun tracé n'a pu être avancé. Les remparts longent la Basse sur 700m37 et englobent toutes les habitations, les Hospitaliers et les Templiers dès 1211. Cette délimitation au nord de la ville restera en place pendant 5 siècles. Le tracé est incertain pour les trois autres directions. Cependant une hypothèse peut être avancée grâce au changement de tissu urbain net entre Saint-Jean et le reste de la ville ancienne. Au Sud, la rue des Augustins, plus large, indique un fossé qui servait d'alimentation en eau. A l'est, le Correch 38 (ruisseau) descend depuis le Puig.

La seconde enceinte est construite durant le règne des Rois de Majorque. Perpignan devient la capitale majorquine en 1276 jusqu'en 1344 39. La ville sera à son apogée durant cette période de forte croissance et de constructions. La ville s'étend au-delà des premiers remparts pour permettre d'accueillir tous les nouveaux habitants. La ville grandit à l'ouest, la colline du Puig et le ravin du Correch empêchent un développement propice.

36 37 38 39

32

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 46.

Ibid., p. 47.

Ibid., p. 48.

Ibid., p. 47.

Centres médiévaux Le quartier Saint-Jean se structure grâce à des axes perpendiculaires aux lignes de pente pour permettre un assainissement des terrains. Les rues parallèles se multiplient pour former des îlots et des rues étroites. Le parcellaire très étroit des îlots des Fabriques se retrouvait dans l'ilot de la Loge de la Mer. Le centre commercial et industriel de la ville est conditionné par ce parcellaire très étroit. La trame en lanière s'assouplit avec le dégagement de la place de la Loge pour permettre un marché.

Au XIIIème siècle, la population urbaine explose et la demande d'habitat est forte. Face à l'urgence de la situation, Perpignan va se lotir à l'extérieur de la première enceinte. Entre 1240 et 1340, des nouveaux lotissements apparaissent 40. Les quartiers de Saint-Jacques, de La Réal et de Saint-Mathieu sont issus de cette période intensive de lotissement. Lors de la création du Royaume de Majorque, les quartiers sont déjà tracés et concédés.

Le quartier Saint-Jacques est créé par Alphonse II d'Aragon, il y favorise l'implantation d'une population juive. Le quartier Saint-Mathieu, issu des propriétés des Templiers se structure autour du Temple et de la Commanderie. Le quartier de la Réal s'agrandit progressivement. Les tracés sont encore visibles aujourd'hui. Les lotissements sont monotones, il y a peu de variation. Les rues et impasses des Cardeurs sont aussi vraisemblablement aménagés en lotissement par l'Abbaye de Fontefroide et les Cisterciens qui possèdent un domaine (la Rue Saint-Jean en fait aussi partie). La trame orthogonale de ces lotissements est très typée. Ces lotissements augmentent la surface de Perpignan de 5 à 7 fois en zones urbanisées mais leur développement se fait dans tous les sens sans réelle plani,cation. Ce sont de grands propriétaires fonciers qui gèrent les lotissements. Des paroisses s'organisent rapidement au sein de ses nouveaux quartiers : la paroisse SaintMathieu vers 1308, l'église Notre-Dame de La Réal est construite dans le premier tiers du XIVème siècle et des agrandissements de l'église Saint-Jacques sont évoqués en 1330.

Le château des rois de Majorque est vétuste depuis 1152. Il est aménagé en 1285 pour servir de résidence à l'évêque 41. En 1274, des travaux sont entrepris pour ériger un nouveau château méridional à grande cour rectangulaire. Il est pratiquement intact aujourd'hui. Sur ce château s'appuient les nouveaux remparts. Cette seconde enceinte vient en remplacement de la première. La construction commence vers 1280 et se termine 10 ans plus tard. Les remparts intègrent les nouveaux faubourgs et viennent ,ger les limites de la ville pour 6 siècles. Le seul rempart subsistant aujourd'hui et celui au nord de Saint-Jacques.

Huit portes permettent l'entrée dans Perpignan.

Un pont sera construit au niveau de la basse qui était alors traversé à gué par la porte nord. Le pont sera l'élément moteur du développement de la ville au XIII ème siècle. On commence à équiper la plaine marécageuse en l'asséchant. Des canaux de drainage sont construits pour établir les premiers jardins. Cependant, les campagnes alentours se vident pour venir habiter à Perpignan à cause d'un fort sentiment d'insécurité au-delà des remparts de la ville. Cette deuxième enceinte est 6 fois plus grande que la première Elle délimite 70 40 Antoine DE ROUX, Ibid., p. 49 : aussi appelés Poblacios.

41 Ibid., p. 62.

33

Centres médiévaux hectares de ville et est comparable à Marseille. Montpellier (45 hectares) et Palma de Majorque (40 hectares) arrivent bien après.

A la ,n du règne des Rois de Majorque, Perpignan est une ville importante. La ville compte quatre ordres mendiants, qui ne s'installent que dans les grandes villes : les Dominicains, les Franciscains, les Carmes et les Augustins qui s'établissent dans la deuxième enceinte42. Le chantier de la cathédrale (à l'emplacement du premier établissement de SaintJean) marque les différentes étapes de la ville : la construction débute sous Sanç, deuxième roi de Majorque en 1324. Dès 1344 les crises s'enchainent et la construction est arrêtée. Sa construction sera achevée en 1430. Perpignan est en chantier permanent. Peu avant la chute du royaume, la population est estimée entre 15.000 et 20.000 habitants. Cette période du règne des Rois de Majorque donne lieu à 600 ans de tracés urbains qui n'ont pas changé et peuvent encore être observé aujourd'hui.

Lorsque Montpellier devient aragonaise en 1204 43, les bourgeois se forment en consulat. La ville s'administre en toute indépendance par rapport au Comté de Barcelone.

Montpellier va vivre, dès son intégration au domaine des Aragon un âge d'or dû à la symbiose entre le régime politique et économique. Les relations avec l'Espagne s'intensi,ent.

La ville se renforce grâce à l'immigration. Le fort rayonnement de l'Université et la présence d'une communauté juive font de Montpellier une ville dynamique et prospère.

La construction de la nouvelle enceinte qui vient protéger la ville quadruple 44 la surface de la ville. Montpellier administre un vaste territoire. De Nice à l'est, en passant par Carcassonne au Sud-Ouest, Perpignan au Sud, Puy et Valence au Nord, Montpellier est au coeur des chemins menant à l'Espagne. Les immigrés représentent un tiers de la population active ; ils viennent enrichir la ville. Les écoles prestigieuses en droit et en médecine permettent à Montpellier de gagner en notoriété. 45 La ville s'est agrandie et doit alors se protéger. Vers 1205, le chantier de la Clôture commune débute. Les fossés seront achevés entre 1218 et 1223 46. L'enceinte reprend l'enceinte primitive de 1140 et celle du château du Peiron. Elle encercle un vaste domaine de 45 hectares. Cependant, sa construction oblige de détruire une partie du château du Peiron.

Montpelliéret est alors absorbé par les faubourgs de Montpellier et la route de pèlerinage vers Saint-Jacques de Compostelle est intégrée dans le bourg. La délimitation des remparts se retrouve dans le tracé des boulevards actuels qui encerclent la ville. Cette forme d'Ecusson reste indéterminée le long du Champs de Mars. Seulement deux tours sont encore visibles : la tour de la Babote et la tour des Pins. Les autres portes ont été détruites (porte de la Saunerie, du Pila Saint-Gély, de Montpelliéret, d'Obilion ou Lattes).

42 43 44 45 46

34

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 58.

Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 100.

Ibid., p. 110.

Ibid., p. 111.

Ibid., p. 112.

Centres médiévaux On notera la régularité de l'enceinte avec des tracés rectilignes et l'emplacement cadencé des portes. Seules quelques irrégularités témoignent de l'histoire. Au nord, le rempart suit les courbes de niveaux. A l'ouest, le rempart prend une courbure ce qui nous indiquerait la trace de l'ancien château seigneurial. Le front est des remparts est sinueux pour suivre les habitats.

L'enceinte est un élément concerté et le symbole de la grande solidarité du consulat. La ville consulaire a agrandi son territoire et peut alors se développer. La ville reste organisée autour de l'église Sainte-Marie. Son centre civique, religieux et marchand prend avantage de l'emplacement central de la Condamine. L'église Sainte-Marie devient Notre-Dame-desTables à cause des banquiers regroupés autour de l'église depuis 1194. La maison consulaire, lieu de rassemblement du consulat, est située en plein centre, à proximité des activités de commerces. Des mesures sont prises pour organiser le commerce en regroupant les types de denrées dans des marchés séparés. Cette mesure donne naissance à plusieurs halles pour permettre une meilleure hygiène. La communauté juive occupe le quartier de Saint-Firmin, à proximité immédiate des places de commerce 47.

L'arrivée massive des nouveaux immigrés accroît la demande de nouveaux logements.

Durant le XIIIème et le XIV ème siècle, Montpellier s'étend grâce à des nouveaux lotissements intra muros48. Les parcelles sont organisées orthogonalement, comme à Perpignan. Les parcelles sont de formes rectangulaires ou carrées et possèdent un développement en façade limité de 4 à 6 mètres. Les lotissements accueillent des immigrés et les catégories sociales les plus pauvres, notamment les métiers d'artisanat qui seraient polluantes ou insalubres (fonte des graisses ou du suif par exemple). Ce mouvement démographique coïncide avec l'essor démographique du XIIIème siècle du Royaume de Majorque. Le royaume se développe de manière rapide et spectaculaire. Les limites urbaines sont repoussées. Les échanges économiques dans le royaume ont permis une expansion des villes majorquines jusqu'au milieu du XVème siècle.

Malgré la construction d'une nouvelle enceinte, la ville n'est toujours pas assez grande et ce sont les faubourgs qui absorbent cet afFux démographique. Le faubourg du Pila SaintGély est un quartier d'hôpitaux et de maladrerie. C'est un quartier à vocation d'accueil et de charité. Le faubourg de la Saunerie regroupe des institutions religieuses et hospitalières. Les faubourgs ouest et nord sont consacrés aux écoles. Les ordres mendiants s'organisent tout autour des remparts, à l'extérieur des murs. Ils possèdent une indépendance totale. Le quartier universitaire permet à Montpellier de se hisser au rang des villes universitaires.

Grâce aux savoirs de la population juive, la ville ouvre la première université de médecine de France. On vient de toute l'Europe pour assister aux enseignements dispensés. Montpellier acquière une renommée internationale au XIII ème siècle.

47 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 131.

48 Ibid., p. 140.

35

Centres médiévaux La densi,cation des faubourgs impose à Montpellier de créer des portalières49 pour protéger la ville extra muros. La densi,cation de la ville montre l'essor de Montpellier durant le règne des rois de Majorque. A la ,n du Royaume, lors du rattachement de Montpellier à la France en 1349, Montpellier devient française.

Durant leur appartenance au Royaume de Majorque, les deux villes ont pu se développer. Elles ont pro,té d'une situation économique stable. Chacune des deux villes s'est agrandie et a doublé sa surface intra muros. Leur essor prend ,n lorsqu'elles sortent du Royaume de Majorque. Montpellier est rattachée à la France alors que Perpignan sera disputée pendant plusieurs siècles entre la France et l'Espagne.

49 Ibid., p. 177.

36

Centres médiévaux

1.2.3 / La ville médiévale à la +n du Moyen Âge Durant le déclin du Royaume de Majorque, Perpignan et Montpellier vont être toutes deux rattachées au Royaume de France 50. Montpellier est intégrée à la France en 1345. La ville de Perpignan, de part sa place stratégique, sera disputée entre l'Espagne et la France à partir de 1463-1493 (première occupation de la France) à son rattachement dé,nitif en 1642 par Louis XIII. A la sortie du Royaume de Majorque, les deux villes déclinent et ne retrouveront pas leur attractivité ni leur essor avant le XX ème siècle.

Avec son rattachement au domaine français, Montpellier subit directement les effets du conFit avec l'Angleterre : dépopulation, dif,cultés économiques et politiques 51. La ville, connue pour son commerce devient peu à peu une ville administrative et intellectuelle.

Marseille devient alors un pôle commercial important avec les circuits commerciaux méridionaux. Les grands marchants, qui faisaient la renommée de Montpellier se sédentarisent. Les échanges commerciaux sont alors limités aux pays frontaliers. Le commerce avec les cités italiennes se fait de plus en plus rare. At la ,n du Moyen Âge, la ville remodèle les quartiers intra muros. A contrario, les faubourgs se vident des activités et des ses habitants. A la sortie du Moyen Âge, la ville présente de grandes disparités dans sa topographie. Le pillage des faubourgs démontre le peu de défense accordé à la ville au-delà des remparts. Des constructions progressives tentent d'améliorer la défense avec la construction de portalières et d'une palissade en 138I 52. Le tracé de la palissade, construite en matériaux peu solides, est discontinu. Cette enceinte périurbaine regroupe environ 100 hectares. Les habitants des faubourgs, pris de peur par les pillages à répétitions se retranchent dans la ville intra muros. La zone des faubourgs se transforme alors en No man's land pour permettre une meilleure défense de Montpellier.

Le Montpellier intra muros subit des transformations importantes entre 1366 et 1368. Ces transformations touchent quatre zones principales. Le quartier universitaire et canonial accueille le monastère des bénédictins et un collège. Le quartier du Cannau se dote de collèges et d'églises. Le pôle central de la ville reste le centre civique, religieux et marchand de Montpellier autour de Notre-Dame-des-Tables. Le quartier du Palais accueille le pouvoir féodal et le quartier de la Part Antique situe l'ancien ,ef épiscopal. Ils sont éclatés aux deux extrémités de la ville. La Part Antique se développe avec la Rectorie, une chapelle, la demeure épiscopale ainsi que des églises et des hôtels. Le centre du pouvoir est maintenu au palais53. A la ,n du Moyen Âge, le plan de Montpellier intra muros est ,xé pour les siècles à venir. Il subira peu de modi,cations et quelques ré-alignements de moindres importances.

Certaines ruelles sont vouées à disparaître.

50 51 52 53

Cf Annexe p. 4-12 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 185.

Ibid., p. 194.

Ibid., p. 202.

37

Centres médiévaux Le déclin de la ville de Perpignan débute avec la peste noire. L'épidémie, partie de Marseille en 134754, atteint Montpellier en février 1347 et Perpignan à la ,n du mois. Elle cessera seulement au mois de juin 1347. La population sous le règne des rois de Majorque est inconnue. Les premiers chiffres rendent compte du nombre d'habitants après l'épidémie de peste. Les archives parlent d'un millier de mort chaque jour durant une quinzaine en avril.

Environs 50 % des hommes adultes de Perpignan décèdent. A la sortie de la peste noire, Perpignan compte entre 8.000 et 10.000 habitants 55. L'estimation fait alors état de 15.000 habitants56 durant le Moyen Âge à Perpignan. La deuxième partie du XIV ème siècle jusqu'au premier tiers du XVème siècle est une période sombre pour la ville. Les pays voisins sont ravagés par la guerre de 100 ans. Les échanges commerciaux se raré,ent. Le seul évènement positif de cette époque est la création de l'université de Perpignan en 1379.

Dès la première occupation française de la ville sous Louis XI (1463-1493), la ville sera disputée entre Espagne et France durant près de 200 ans. La ville sera intégrée au domaine français en 1642 par les armées de Louis XIII. Perpignan tente de se défendre et se protéger des insurrections en amputant ses surfaces cultivables pour les transformer en espaces de défense. La ville réduit sa surface de 70 hectares à 45 hectares au XVII ème siècle.

Des forti,cations de plus en plus importantes sont bâties. Les campagnes se vident progressivement. Le château des rois de Majorque, lieu de repli de l'armée française, se dote d'une première citadelle dans le dernier quart du XV ème siècle. Le palais s'enferme dans une première forti,cation qui bloquera le développement de la ville au sud durant 4 siècles.

Vingt ans après l'intégration de Perpignan à la France, Vauban initie les travaux de forti,cations et de protections de la ville. Les enceintes et citadelles sont tombées en ruine.

Ils restent quelques ruines ou mottes de terre. Vauban établit un plan en relief qui englobe Perpignan mais aussi la ville neuve, au-delà de la Basse. Les forti,cations font prendre une épaisseur considérable : jamais moins de 130 mètres de large 57. Les ouvrages sont doublés. Le long du quartier Saint-Jacques, les forti,cations et glacis atteignent 250 mètres de profondeur et le long de la Têt, ils atteignent plus de 400 mètres. Cette enceinte occupe une aire de 82 hectares, ce qui est environ 1,5 fois plus grand que la surface à protéger. Le palais se voit protéger par une deuxième enceinte bastionnée. On retrouve cette empreinte dans le tissu urbain actuel des lotissements du Palais des Rois de Majorque et de la différence majeur de dénivelé entre ce quartier et le quartier Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques.

Ce carcan autour de la ville de Perpignan empêche son développement durant plusieurs siècles et vient enfermer la ville médiévale. En rupture avec son environnement, Perpignan gardera ses remparts jusqu'en 1904 alors que la ville s'est déjà développée au nord.

Le Perpignan du Moyen Âge est considérablement bien conservé. Son tissu urbain n'a presque pas subi de détérioration (à l'exception du quartier du Palais des Rois de Majorque) et nous laisse voir aujourd'hui les développements successifs de la ville.

54 55 56 57

38

Antoine DE ROUX, Ibid., p. 80.

Ibid., p. 81.

Ibid., p. 80.

Ibid., p. 119.

Centres médiévaux

1.3 / La ville médiévale comme image L'histoire de nos deux cas d'étude nous montre que la ville médiévale a su préserver sa forme urbaine. Elle possède de ce fait un fort intérêt patrimonial au niveau de l'architecture mais aussi de l'urbain. Les développements fulgurants de Perpignan et Montpellier au Moyen Âge permettent aujourd'hui d'admirer une histoire et un patrimoine dense. Cependant, il faut aller au-delà de ce que nous évoque la ville médiévale et interroger quelle situation il en résulte. La permanence du plan n'est-elle pas aliénante ? Comment gérer un tel patrimoine ? Est-il possible de dépasser l'image pittoresque offerte par nos centres anciens ?

1.3.1 / Le cadastre en question Le cadastre est l'un des moyens que nous avons pour saisir l'histoire de la ville. Il rend visible le dessin de la ville et son tissu. Il met en relief l'organisation de la ville mais aussi ses différentes phases de développement. Le cadastre est aussi un document qui a une portée historique. Depuis sa création, il permet une comparaison précise des évolutions du tissu urbain. Ainsi, il révèle les permanences de plan. Elles sont « constituées par les monuments, qui sont les signes physiques du passé, mais également par la persistance des tracés et du plan. »58. Dans le cas de Montpellier59 et de Perpignan, on observe peu de changements dans le parcellaire de la ville historique. Les changements qui ont modi,é le cadastre sont récents et encore clairement identi,ables. La majorité de la ville ancienne possède le même cadastre que les premiers cadastres que l'on peut trouver. Les villes se sont formées sur des structures urbaines qui sont encore visibles aujourd'hui ; elles n'ont presque pas changé.

Selon Aldo Rossi, « les villes perdurent sur les mêmes axes de développement, elles maintiennent la position de leurs tracés, elles grandissent avec l'orientation et la signi,cation de faits plus anciens que les faits actuels, souvent oubliés. »60.

Ainsi, on peut noter la grande continuité des tissus urbains de nos deux cas d'études. Elle permet de comprendre comment s'est formée la ville 61 et de remonter à ses origines pour essayer d'en saisir les raisons.

La permanence du plan d'une ville est fabriquée par plusieurs éléments : la persistance de son tissu urbain à travers l'organisation de son parcellaire et de ses rues ainsi que les monuments qui organisent ce même tissu. Cependant, les permanences de plan peuvent être considérés de deux manières différentes, toujours selon Aldo Rossi : « d'un côté les éléments 58 ROSSI, Aldo. L'architecture de la ville (Françoise BRUN, Trad.). Gollion, In Folio, « Archigraphy », 2001, p.

57.

59 Cf Annexe p. 13 60 Aldo ROSSI, Ibid., p. 57.

61 Aldo ROSSI, Ibid., p. 47. Il note que « Chez Lavedan, la persistance devient génératrice du plan ; cette génératrice est la principale visée de la recherche urbaine parce que sa compréhension permet de remonter jusqu'à la formation spatiale de la ville. ».

39

Centres médiévaux permanents peuvent être considérés comme des éléments pathologiques, et de l'autre comme des éléments propulseurs. »62. La compréhension des permanences de plan se fait avec la compréhension de la ville. Ce sujet ne peut être divisé en quartier ou en édi,ces. Il est impossible d'isoler une permanence de plan par rapport avec la réalité de la ville au risque de s'en déconnecter. La ville est un système qu'il est nécessaire d'appréhender dans son ensemble. Pour être comprise, la permanence de plan doit être rattachée au système urbain qui l'entoure. La permanence peut s'appliquer au tissu urbain comme à un édi,ce. Un édi,ce a pu être utilisé de diverses manières durant son existence. Ces raisons ont varié depuis sa création. La permanence de la ville est aussi une manière d'expérimenter le passé.

La ville est un objet construit qui se parcourt et se comprend à travers l'expérience. Grâce à la permanence du plan, on peut encore expérimenter le passé. Sa vitalité est un témoin de son utilité. Elle est un élément propulseur au niveau de son quartier et de la ville. A l'inverse, la permanence de la ville peut, à travers une volonté d'expérimenter le passé, être un facteur de rupture par rapport au reste de la ville. Si aucune nouvelle fonction ne peut lui être donné, un édi,ce ou un parcellaire devient alors complètement isolé de la ville. Pourtant, dans les deux cas – une permanence comme élément propulseur ou comme élément pathologique –, les permanences constituent la ville. Elles sont essentielles à son fonctionnement.

Pour nos deux cas d'études, on observe une grande continuité dans l'organisation du parcellaire63. Cependant, certains quartiers sont fortement contraints par ce parcellaire qui ne peut se modi,er. Le plan urbain est identique à celui du Moyen Âge et pourtant les usages et les besoins ont de nombreuses fois changé. L'impossibilité de changement ou de remembrement du parcellaire est un facteur de paralysie du tissu. Son évolution est rendue impossible sur 7 siècles, les changements ont été minimes. Aujourd'hui, le parcellaire arrive dans certains cas à un point de saturation. Il ne peut accueillir les changements dont il aurait besoin pour se renouveler. La persistance du plan urbain permet une continuité historique lisible de la ville mais elle est aussi aliénante. Elle pose régulièrement problème dans l'adaptation du bâti au parcellaire préexistant. En France, le parcellaire appartient à un propriétaire qui dispose de ce terrain. Le morcellement du parcellaire en une multitude de propriétaires empêche une action forte sur les tissus urbains anciens.

Comme nous l'avons vu, l'un des traits particuliers du tissu urbain de la ville est qu'il ne change pas d'aspect. Le parcellaire et les rues désignées il y a 7 siècles se retrouvent aujourd'hui sur notre cadastre. La persistance du plan nous amène à s'adapter à cette composante historique. Le paysage urbain est contraint par ce fait. Il est ,gé par un poids historique mais aussi par des moyens législatifs notamment grâce aux multiples propriétaires à qui appartiennent le parcellaire. Cependant, cette pérennité concerne le dessin des rues et des parcelles. Les édi,ces présents sur ces parcelles ont eu à loisir l'occasion de se renouveler. Aldo Rossi évoque que « Sous les élévations différentes, le plan subsiste, ses 62 Aldo ROSSI, Ibid., p. 58.

63 Cf Annexe p. 12

40

Centres médiévaux attributions se diversi,ent, souvent il se déforme mais pour l'essentiel il ne bouge pas. »64.

Cette continuité dans le temps est facilement identi,able par la morphologie générale de la ville : la forme des îlots, les monuments principaux, les rues, etc. Tous ces éléments sont invariants. Il reste en place. A ce propos, on remarquera que les objets qui font preuve de la plus grande persistance sont régulièrement les monuments, éléments premiers des villes. Ils organisent la ville et son tissu urbain ; leur situation reste inchangée. A contrario, le parcellaire où l'on retrouve de l'habitat est le plus susceptible de changer de physionomie. Le plan est presque immuable mais ce n'est pas la même chose pour le bâti. Ces changements touchent majoritairement les immeubles de résidence. A l'échelle de la ville et son histoire, on remarque que ce parcellaire est le plus apte à changer de volumétrie. La permanence du plan cadastral ne veut pas forcément dire qu'il y a une préservation des élévations de ses rues qui regroupent des immeubles d'habitat. Ainsi, « un des éléments fondamentaux du paysage urbain à l'échelle de la rue est constitué par les immeubles d'habitation et par la structure de la propriété foncière urbaine »65. Ce paysage urbain a sans cesse changé depuis sa création. A Perpignan et Montpellier, on passe d'un paysage de maisons à un ou deux étages avec espaces extérieurs à des immeubles de trois voir quatre étages.

Ce renouvellement permanent entraine une saturation au niveau des villes. Le changement sur ces parcelles se fait au pro,t d'une densi,cation. On bâtit toujours plus haut, on supprime les espaces extérieurs. Les immeubles mitoyens provoquent une densi,cation intense des centres anciens. Les centres anciens arrivent alors à saturation. Les rues de faible largeur et les immeubles de grande hauteur donnent une impression d'une accumulation constante de l'architecture. La compacité de l'architecture résidentielle en centre ancien ne s'est pas faite sans poser un certain nombre de problèmes concernant la salubrité et le confort de ses habitants. La recherche de la rentabilité maximale d'un petit espace de terrain aboutit aujourd'hui à une densité telle que les logements sont face à des problèmes importants qui compliquent leur entretien et leur maintenance.

La taille du parcellaire résidentiel en centre ancien se divise en deux grandes catégories : un grand parcellaire accueillant plusieurs bâtiments et un parcellaire modeste ne pouvant accueillir qu'un seul édi,ce. Ce dernier n'a pas été réFéchi pour accueillir une telle densité bâtie. Le parcellaire a subi les changements de bâti sans pouvoir s'adapter du fait de la persistance de la propriété foncière et donc du plan. On arrive donc aujourd'hui à un point où l'architecture présente sur un parcellaire ancien et historique n'est plus adaptée à son milieu : les dégradations du bâti sont légions. La forme du parcellaire et ses multiples contraintes donne un bâti également contraint qui ne peut se renouveler. La modi,cation au cours des siècles de ce bâti a provoqué une rupture entre la parcelle, conçue pour un bâti moyennement dense et un bâti extrêmement dense causant des problèmes de salubrité urbaine au détriment de ses habitants.

64 Ibid., p. 57.

65 Aldo ROSSI, Ibid., p. 42.

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Centres médiévaux Actuellement, nous arrivons à un point où la situation est bloquée ; plus aucun bâti ne se renouvelle. Par rapport à Montpellier, la situation de Perpignan est arrivée à un point extrême où le renouvellement ne se fait plus et la maintenance du bâti fait aussi défaut. La ville se ,ge et s'enferme dans son bâti historique. De plus, la législation française sur les centres historiques ne favorise pas ce renouveau. La création du Secteur sauvegardé et du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur des centres anciens a pourtant permis de conserver nos centres anciens avant qu'ils ne soient transformés par des principes fonctionnalistes issus du courant de pensée de la Charte d'Athènes. En 1962, lors de la création de la Loi Malraux, les centres anciens sont protégés. Les monuments mais aussi leurs formes urbaines sont concernés par cette loi. Aujourd'hui, plus de cinquante ans après, les centres ont pu être sauvegardés et restaurés. A Montpellier, la ville a préservé son coeur de ville d'origine médiévale. Il est aujourd'hui entretenu et surveillé de près. Pour le cas de Perpignan, c'est un peu différent. Certes, le centre ancien est conservé mais la réglementation n'a pas été suivi d'un entretien assidu. On constate aujourd'hui une dégradation importante de certains quartiers du centre : Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques. Ces quartiers se sont enfermés dans une image de ville ancienne. Le renouvellement urbain étant contraint à une rénovation des bâtiments, aucune construction neuve n'a pu se faire. Ainsi, pour ces deux villes, la protection du centre ancien a engendré deux situations différentes car elles ont été gérées différemment selon les municipalités. Toutefois, dans les deux cas, on n'observe aucun renouvellement fort en centre ville. Le maître mot est la conservation.

La législation par la Loi Malraux cristallise aujourd'hui les problèmes des centres en empêchant un renouvellement du bâti qui a pourtant fabriqué durant 7 siècles la ville. Le renouvellement des quartiers résidentiels en centre ancien a toujours été un moyen de faire évoluer la ville. En ,geant l'image des centres anciens, on nie l'histoire de la fabrication de la ville. Bien que l'on maintienne un aspect ancien qui est plaisant pour les touristes, le confort des habitants et la salubrité urbaine sont totalement laissés de côté au prix de la conservation d'une image de centre ancien médiéval.

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Centres médiévaux

1.3.2 / Centres anciens, lieux de mémoire Les centres anciens sont des lieux de mémoire où l'on touche l'histoire d'une ville.

Les villes sont le fruit d'une civilisation et d'un territoire. Elles reFètent l'histoire des personnes qui ont fait naître d'un lieu naturel un environnement construit et organisé.

Aujourd'hui, les centres anciens sont les lieux qui concentrent la majeure partie de l'histoire des villes. Très souvent conservés et épargnés par la guerre, on peut lire l'histoire d'un lieu grâce à son architecture. Construite selon une continuité historique, « la ville est par elle-même dépositaire d'histoire »66. Aldo Rossi note que la ville permet de véri,er les hypothèses faite sur son histoire et sur sa fabrication. L'étude de l'histoire d'une ville est l'un des moyens pour comprendre son émergence et sa fabrication à travers les siècles. L'étude historique d'une ville se fait en partie sous un aspect urbain et architectural. Cette analyse peut se compléter par les récits d'écrivains sur leurs villes ou leurs voyages ou encore des documents of,ciels concernant les droits de propriété. Cependant, bien que la ville puisse être analysée sous un angle très pragmatique, elle possède aussi une histoire et une mémoire.

La ville se construit et évolue sur elle-même. Elle peut être apparentée à un palimpseste. Ce mot désigne un parchemin gratté pour laisser place à un nouveau texte. On peut faire une analogie avec les centres anciens. La ville se reconstruit perpétuellement sur elle-même et ajoute sans cesse de nouvelles couches à son histoire. Cette densité historique est constituée par la superposition de nouvelles constructions aux anciennes. La ville se construit sur la ville. Ainsi, Aldo Rossi nous montre qu'en grandissant, la ville « acquiert conscience et mémoire d'elle-même. Les intentions originelles restent inscrites dans sa construction, en même temps que la ville précise et modi,e les intentions de son développement. »67. La ville palimpseste ne cesse de grandir sur elle-même. Elle se nourrit de son histoire pour avancer vers son futur.

Il est possible d'étudier l'histoire de la ville sous deux aspects bien distincts. Le premier, évoqué plus haut, concerne l'étude à travers des disciplines techniques comme l'archéologie, l'histoire de l'architecture et les biographies des villes. Comme la ville se constitue grâce à un empilement de couches, elle garde les traces du passé. Il est possible de reconstituer une partie de l'histoire des villes grâce à la théorie des permanences. Les tracés urbains restent inchangés depuis la naissance d'une ville. Les constructions neuves prennent place sur les plus anciennes pour les recouvrir. La ville se modi,e et se modernise en permanence. Pourtant, malgré un renouvellement permanent, la ville garde les traces de son histoire par sa composition urbaine ou encore la persistance des faits urbains dans le parcellaire. Toutes ses notions regroupées permettent de reconstituer une partie de l'histoire de la ville.

66 Aldo ROSSI, Ibid., p. 174.

67 Ibid., p. 11-12.

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Centres médiévaux Un second aspect historique à étudier concerne les fondements des faits urbains.

Cette analyse concerne directement la structure matérielle de l'objet qu'est la ville. Les faits urbains, de part leur persistance, font partie de la ville et d'un imaginaire collectif. Ils fabriquent l'idée de la ville. Celle-ci dépasse l'image physique de la ville. Elle complète le premier point en s'attardant sur la fonction première de la ville : le lieu d'une civilisation. La ville est née grâce à un regroupement de personnes en un lieu donné. « L'histoire de la ville est l'histoire de la civilisation »68. Ce sont les habitants d'une ville qui la créent, la font évoluer.

L'arrivée d'une nouvelle population modèle la ville. A Montpellier, durant le Moyen Âge, l'installation d'une population juive venue d'Espagne a permis un nouveau développement de la ville. Les notions de médecines apportées par ses nouveaux arrivants ont développé les quartiers universitaires et l'enseignement. Avec la création de la première faculté de Médecine à la même époque, la ville de Montpellier conserve toujours une population étudiante importante. Ce sont aussi les nombreuses guerres et le passage de l'Espagne à la France qui ont façonné l'architecture défensive de Perpignan. Encore aujourd'hui, les populations ont le pouvoir d'agir sur l'histoire de la ville. Installés au XV ème siècle à SaintJacques, la population gitane catalane de Perpignan habite encore aujourd'hui le même quartier. Les villes se construisent par leur population et gardent en elles les traces de leur passage.

Construite par sa population, la mémoire d'une ville perdure dans son architecture.

Une partie son histoire réside dans l'âme de la cité. Il faut pour cela penser la ville comme un ensemble. Aldo Rossi explique que « la ville est une totalité qui se construit à partir d'ellemême et où tous les éléments concourent à former « l'âme de la cité » »69. Il n'est pas possible d'analyser la ville seulement par son aspect technique. La ville se construit selon des dynamiques sociales, économiques, historiques, culturelles, religieuses, etc. Il est impossible de connaître et de dé,nir tous les éléments qui ont fait naître les villes que l'on connaît. Il est certes possible d'en comprendre les grandes ligne mais il est cependant impossible d'essayer de comprendre la ville en séparant tous ses différents aspects. La ville se réFéchit comme une totalité, un ensemble indissociables d'éléments. « L'âme de la cité devient alors l'histoire, le signe inscrit dans les remparts des Communes, leur caractère distinctif en même temps que dé,nitif, leur mémoire. »70. La ville s'explique par elle même. Elle ne peut être découpée en différentes parties. Son analyse doit prendre en compte l'ensemble de sa composition pour comprendre comment son histoire et sa mémoire se sont formées. Comme nous l'avons vu, la ville est transformée par une population. Ce groupe modèle la ville à son image et à sa culture. Pour autant, certaines éléments lui résistent. Il lui faut alors s'adapter. La ville se compose de lieux. En ces lieux, on retrouve des objets et des faits urbains qui résistent aux changements du temps. Les permanences l'illustrent parfaitement. Comment est-il possible que la ville ait conservée pendant plus de 7 siècles les mêmes tracés ? Une partie de la réponse se trouve dans l'origine de la ville : le locus. Dé,nit par Aldo Rossi, le locus serait 68 Aldo ROSSI, Ibid., p. 176.

69 Ibid., p. 51.

70 Ibid., p. 179.

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Centres médiévaux « le rapport à la fois particulier et universel qui existe entre une situation locale donnée et les constructions qui s'y trouvent »71. Le locus regroupe donc une population en un lieu donné. Nous nous sommes interrogés sur la situation géographique de Perpignan et de Montpellier. Aucune source n'est capable de préciser les origines de cette installation.

Certains caractères des sites laissent penser à une situation favorable : la présence de routes commerciales, la présence d'un cours d'eau, un point haut ou encore la proximité avec un port. Cependant, aucune mention n'est à même de dé,nir pourquoi ce point précis. Le choix du lieu, ou du locus, relève d'un caractère arbitraire et d'une tradition.

Les établissements humains sont le fait d'une civilisation avec une religion. Le locus donne une valeur de lieu mais aussi de temps c'est-à-dire le moment précis où l'on décide de s'établir à cet endroit. Cet établissement humain peut être motivé par des raisons religieuses qui se manifestent par la présence de « points singuliers » pour un religion. Lieux de pèlerinage ou de culte, ils encouragent la formation d'un établissement à ce point précis.

Pourtant, dans le cas de Perpignan et de Montpellier, aucun lieu ne revêt un tel caractère.

Ainsi, l'émergence de ces deux villes serait due à un choix arbitraire ? Il est possible qu'un évènement précis ait pu pousser une population à choisir cet endroit. De multiples causes inconnues actuellement ont pu motiver ce choix à l'instant où s'est formé le premier embryon de la ville. La ,nalité reste la même : le lieu devient une ville, il est marqué par la culture humaine. Le paysage urbain se construit et rend cet espace particulier.

Le premier établissement est décidé par une civilisation à un moment donné. Ainsi, « la construction, le monument et la ville deviennent la « chose humaine » par excellence ; mais ils sont, en tant que tels, profondément liés à l'évènement originel, au signe premier, à l'instant de sa constitution, à sa durée et à son évolution. A l'arbitraire et à la tradition. »72.

Cette tradition est le fruit d'une mémoire collective rendue possible grâce à la ville. Elle devient le lieu de la fabrique de la mémoire et donc de la tradition qui se perpétue. La culture d'une civilisation se fait en opposition au caractère de nature qui entoure la ville. La ville est issue des rapports entre les hommes et un lieu. La notion de collectivité renforce la mémoire du lieu. La ville évolue au ,ls de l'histoire mais tout au long de cette histoire, des monuments et des faits urbains s'opposent à la volonté de renouvellement de l'homme. Ils restent immuables face à la ville. En résistant à la collectivité, les monuments et faits urbains continuent d'entretenir la mémoire de la ville. Ils sont la continuité à travers les siècles de la particularité d'une ville. Ils peuvent être considérés comme des ,ls conducteurs qui donnent à voir une histoire passée. Ils entretiennent la mémoire collective d'une population. Ils sont comparable à un trait d'union entre le passé historique d'une ville et son futur.

Les centres anciens de Perpignan et de Montpellier sont des centres historiques. Ils sont les lieux d'une mémoire propre à une culture. Il est possible d'observer cette histoire en se promenant dans les quartiers des centres anciens. Remarquablement préservé, leur tissu urbain reFète l'organisation d'une ville médiévale : les rues sont étroites et sinueuses. La 71 Aldo ROSSI, Ibid., p. 141.

72 Ibid., p. 143.

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Centres médiévaux densité bâtie crée un paysage urbain unique. Le caractère particulier de ces centres anciens attirent touristes et locaux. Ce paysage urbain s'est fabriqué durant des siècles ; il est aujourd'hui protégé. Cependant, le caractère pittoresque de ces centres n'a-t-il pas créé une image ,gée de la ville médiévale ? Le pittoresque dé,nit un paysage particulier à représenter en peinture.

La notion de pittoresque est née avec la pratique de la peinture de paysage. C'est grâce à la naissance des jardins, paysages maitrisés par l'homme, que la notion de pittoresque apparaît. Ainsi, « le jardin s'inspira directement de la peinture de paysage et prit de ce fait la dénomination de "pittoresque," c'est-à-dire, comme chacun sait, "à la manière des peintres." »73. Ce terme s'applique en premier lieu aux paysages de nature ; il est ensuite transposé au paysage créé par les jardins. Cependant, bien que la ville s'oppose de fait à la nature, il est courant de parler de paysage urbain. De part leur composition et l'insertion dans un terrain, les villes peuvent alors être quali,ées de paysage. Le terme de pittoresque possède une dé,nition plus large qu'à son origine. Selon le dictionnaire Larousse 2017, le pittoresque est dé,nit comme quelque chose « qu'on remarque ou qui amuse par son originalité »74 ou encore « qui a du relief, de la couleur, qui fait image »75. Transposée à la ville, la première dé,nition admet un caractère original à la composition urbaine des centres anciens. Cependant, si l'on s'attarde sur la deuxième dé,nition, il semble intéressant de remarquer la notion d'image qui accompagne le terme de pittoresque. Nos centres anciens pittoresques ne seraient-ils que des images ? Des images d'une ville médiévale qui n'existe plus ?

Protégés par une réglementation stricte, les centres villes de Perpignan et de Montpellier conservent dans la plus grande rigueur leurs bâtis anciens. Ils donnent la possibilité aux touristes de contempler un paysage urbain qui renvoie l'image d'une ville ancienne. Cependant, on notera que peu de bâtis peuvent être datés de l'époque médiévale.

La plupart ont été construits durant le XVIII ème siècle ou plus récemment. L'image médiévale appartient plus au caractère labyrinthique de ses ruelles qu'à son architecture. Cette forme est fabriquée par les rues sinueuses et étroites. Leur aspect esthétique et patrimonial sont conservés au détriment d'un aspect plus pratique. Elles ne peuvent s'adapter à des modes de vie modernes comme le passage de voitures. La conservation des centres anciens met en relief les différents problèmes auxquels fait face la ville. Bien que les centres médiévaux soient aujourd'hui peu adaptés à une vie moderne, ils structurent la ville. Ils font partie d'une composition urbaine générale et constituent la ville. A l'échelle de la ville, ils sont un repère pour toute une population. Lieu d'histoire, les centres anciens sont détenteurs de la mémoire collective. Ainsi, « la ville est elle-même la mémoire collective des peuples ; et comme la mémoire liée à des faits et à des lieux, la ville est le locus de la mémoire collective »76.

73 BARIDON, Michel. L'architecture, le paysage et la naissance du pittoresque : le rôle de Vanbrugh. XVIIXVIII. Bulletin de la société d'études anglo-américaines des XVIIe et XVIIIe siècles. N°51, 2000, p. 142.

74 Dictionnaire Larousse en ligne.

75 Dictionnaire Larousse en ligne.

76 Aldo ROSSI, Ibid.

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Centres médiévaux

1.3.3 / Des centres anciens en ruine Le temps est une notion primordiale quand l'on parle de la ville. Le temps façonne la ville. La construction et l'évolution se font selon un processus long. Nous avons vu que la notion de lieu et de temps se retrouvent sous le terme de locus. Ville et lieu sont liés à travers une continuité temporelle. La ville se construit sur la base d'un renouvellement perpétuel. Une accumulation de couches de constructions et d'histoire fabrique le tissu urbain. Sous cet aspect, on peut penser la ville comme un organisme qui se base sur la nouveauté. Cependant, on assiste aujourd'hui à la saturation des centres anciens. Le long processus d'évolution trouve ses limites. Les centres anciens sont arrivés à un niveau de densité très important. Les espaces libres sont moindres face à la masse bâtie. Cette saturation intervient aussi au niveau de la population. Une trop forte densité d'habitants a entrainé un départ vers les espaces périphériques au centre pour trouver un confort de vie.

La ville, avec une densi,cation progressive est arrivée à un niveau de densité qui pourrait aujourd'hui donner une image chaotique des centres anciens. Le concept de l'entropie d'abord appliqué au domaine scienti,que peut être étendu à l'architecture et à la conception de la ville en générale. L'artiste Robert Smithson s'est intéressé à l'entropie sur un territoire. Pionnier dans le domaine du Land Art, il a utilisé la notion d'entropie sur les banlieues industrielles des villes modernes. Pour comprendre l'entropie appliquée à la ville, il faut d'abord se rapprocher de sa première dé,nition scienti,que datant de 1865 par Rudolf Clausius, physicien. Le concept d'entropie est issu de la deuxième loi de la thermodynamique. « Le fait que l'entropie d'un système fermé soit voué à augmenter signi,e que les processus spontanés tendront toujours à transformer en énergie thermique les quantités d'énergie mécanique, électrique ou chimique, et qu'un système fermé tendra naturellement vers un état d'entropie maximale dans lequel toute transformation sera impossible. »77 L'entropie appliquée à la ville signi,e donc que les villes tendent vers le chaos. A force de densi,cation, la ville arrive à une saturation qui ne peut continuer. La « dégénérescence »78 du système de la ville symbolise la ,n de la ville. Le travail de Smithson s'est orienté sur les banlieues industrielles modernes où l'architecture devient une ruine inversée. A peine construit, les bâtiments sont déjà des ruines. A l'inverse des ruines romantiques que l'on regarde se dégrader dans la recherche d'une certaine esthétique. Les ruines de banlieues sont nées en tant que ruine.

77 MANSEAU, David. L’expérience de la transformation du territoire - L’entropie et la néguentropie à l’œuvre. . Ambiances in action / Ambiances en acte(s) - International Congress on Ambiances, Montreal 2012, Sep 2012, Montreal, Canada. International Ambiances Network, p.91.

78 David MANSEAU, Ibid., p. 91.

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Centres médiévaux Appliquée aux centres anciens, la notion d'entropie annonce la ,n d'un système désuet. Il n'y a plus de retour possible. L'expérience du bac à sable de Robert Smithson explique simplement le caractère irréversible de l'entropie : « Représentez-vous mentalement le bac à sable divisé en deux avec du sable noir d'un côté et du sable blanc de l'autre. Placez-y un enfant et faites-le courir des centaines de fois dans le sens des aiguilles d'une montre jusqu'à ce que le sable, en se mélangeant, commence à tourner au gris ; ensuite, faites le courir dans le sens contraire des aiguilles d'une montre : il n'en sortira pas une restauration de la partition d'origine mais un degré plus grand encore de gris et d'entropie. »79 L'entropie est un système qui ne cesse de progresser jusqu'à un point de non retour. Il ne peut être évité. Pour les centres anciens, la saturation des constructions au point où presque tous les espaces privés extérieurs aient disparu a entrainé un départ de la classe moyenne hors du centre ancien. La densi,cation s'est intensi,ée pour créer une majorité de logements à louer pour rentabiliser les terrains. A ce stade, le centre ancien de Perpignan arrive à un point critique où l'abandon de ses habitants et son extrême densité ne permettent pas de vivre convenablement. Le bâti n'est plus entretenu, il se dégrade et prend alors un caractère nouveau : la ruine. La dégradation du bâti arrive à un tel point que certains édi,ces s'écroulent sous leur poids, laissant des espaces béants dans le parcellaire médiéval. Cette image de centre en ruine dissuade l'arrivée de nouveaux habitants. Ainsi, un cercle vicieux se met en place. L'abandon du bâti provoque son délabrement et son délabrement n'encourage pas l'arrivée de nouvelles personnes. Le nombre de logements vacants augmente et c'est tout un quartier qui se dégrade irrémédiablement.

L'abandon des centres anciens pour la périphérie a amorcé la ruine progressive de son bâti. La ruine des centres ne se remarque peut-être pas de prime abord mais quand on l'en prête attention aux façades, on remarque les rez-de-chaussées murés, les immeubles vides ou encore les commerces fermés. La fuite de la classe moyenne vers une périphérie prometteuse a entrainé un abandon progressif des commerces du centre pour se délocaliser dans les centres commerciaux. A Perpignan, certains quartiers se sont vidés des commerces.

Saint-Mathieu et Saint-Jacques en sont les exemples les plus frappants. A Montpellier, le nord de l'Ecusson ne possède qu'une activité commerciale réduite, basée sur la population étudiante : bars, restauration rapide. Les commerces se situent à l'hyper centre. En règle générale, les quartiers de lotissements ne possèdent plus de commerces. La surface réduite des locaux en rez-de-chaussée ne permet pas d'accueillir une activité rentable.

A l'échelle urbaine, la dégradation de certains îlots se termine par l'effondrement de parcelles qui menacent leur voisine. La ruine est une situation provisoire entre le moment où 79 MAROT, Sébastien. L'art de la mémoire, le territoire et l'architecture. Paris, Editions de la Villette, « Penser l'espace », 2010, p. 74.

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Centres médiévaux l'édi,ce est construit et le moment où il s'effondre. A Saint-Jacques 80, ce sont 7 siècles qui ont été nécessaire pour arriver à la disparition de certaines parcelles. Murielle Hladik explique que « la ruine est un « arrêt sur image » - état provisoire, instable -, stase intermédiaire entre le bâtiment tel qu'il avait été conçu dans son entier et sa dégradation qui, a terme, mène vers une disparition totale. »81. La ,nalité de la ruine est sa disparition totale. Cependant, avant d'arriver à une disparition complète, la ruine dure pendant un temps plus ou moins long. Elle est observable par tous et crée un paysage urbain pittoresque. La ruine est évocatrice du temps qui passe. A travers des dégradations bien visibles comme des ,ssures, le gonFement des murs, l'effacement de la peinture ou du revêtement mural, la ruine donne une image unique d'un paysage urbain en transformation. La ruine est seulement un passage entre deux états : le moment où l'édi,ce est construit et le moment où il s'effondre et disparait. « A partir d'un certain seuil, la ruine ne renvoie plus à l'original mais tire de son imperfection même tout son intérêt. »82. Le caractère particulier de la ruine renvoie à une esthétique pittoresque grâce aux surfaces brisées, rugueuses, chaotiques. Elles peuvent être comparées aux montagnes dont le paysage pittoresque a valu de nombreuses représentations picturales. La ruine permet la contemplation d'un paysage urbain pittoresque.

La ruine se divise en deux évocations. Premièrement, la ruine nous rappelle un état qui est aujourd'hui perdu. Cet état de grandeur et de perfection appartient au passé. Il rappelle à l'homme que toute chose est vouée à disparaître. Ainsi, Murielle Hladik note que « L'attrait particulier et ambigu qu'exerce la ruine – ,gure hybride entre nature et arti,ce – nous fait prendre conscience de l'aspect arti,ciel de toute construction inéluctablement vouée à la dégradation : la matière étant soumise au passage du temps. »83. La seconde évocation concerne le regard négatif que l'on peut porter sur le monde. La ,n irrémédiable d'un bâti est inscrite dès sa construction. L'état de ruine prend plus ou moins de temps selon la qualité de sa construction et son entretien. Cependant, la ,nalité de chaque bâti est de disparaître. C'est une lutte perpétuelle contre la nature et le temps. Naturellement, ce qui est construit par l'homme tend vers le chaos et la disparition. La ruine rappelle cette lutte contre les éléments et le temps, lutte qui ne peut être gagnée.

Pourtant l'état de ruine n'est pas l'état ,nal de la ville. La ruine d'un bâti peut au contraire amorcer son renouvellement. Aldo Rossi met en relief que les destructions, démolitions ont été les instruments majeurs pour le renouvellement urbain 84. La ruine permet la régénération d'un bâti neuf qui permet d'envisager une régénération urbaine à l'échelle d'un quartier.

80 81 82 83 84

Cf Annexe p. 14-15 HLADIK, Murielle. Figure(s) de la ruine. L'architecture d'aujourd'hui. n°331, décembre 2000, p. 49.

Murielle HLADIK, Ibid., p. 51.

Murielle HLADIK, Ibid., p. 51.

Aldo ROSSI, Ibid., p. 14.

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Centres médiévaux Cette première partie nous montre que les centres anciens se sont constitués sur un temps court durant le Moyen Âge, pour ensuite ,ger leur tracé urbain. Le dessin de la ville est encore aujourd'hui contraint par cette permanence du plan. L'histoire de nos deux cas d'étude montre que cette permanence est toujours visible. La ville médiévale inFuence encore notre urbanisme. Pourtant, elle n'existe plus. Les bâtiments que l'on trouve date d'époques postérieurs. La ville médiévale ne survit qu'à travers son tracé. Pour envisager l'avenir des centres anciens, il est nécessaire de se détacher de l'image pittoresque qu'offre le paysage urbain et regarder plus précisément ce qui constitue les centres anciens.

Bien que les centres anciens aient mis du temps à se développer, ils se dégradent rapidement Quels quartiers sont touchés par ces dégradations ? L'architecture est-elle responsable de ce déclin ?

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2 / Étude d'une typologie : le bâti élémentaire Le centre ancien est un lieu majeur dans la constitution et l'organisation d'une ville.

Quartier à part, il accueille aussi des habitants. Un centre ancien sans habitant n'est plus un quartier ; il devient un lieu de travail et de loisirs, en soi un lieu de passage. Ce sont les habitants qui font vivre un quartier. « Les centres urbaines historiques ne constituent pas seulement un conglomérat gratuit de monuments et d'autres édi,ces historiques, mais bien au contraire des organismes urbains vivants, dotés d'une échelle architecturale et d'une structuration de leur espace spéci,ques, et qui en conséquence suggèrent leur périmètre dans un mode de vie particulier à leur population. »85.

Les centres anciens se composent de monuments historiques, protégés en tant que patrimoine. Cependant, entre chacun de ces monuments s'organise un tissu urbain plus petit, plus modeste destiné à l'habitat. Les Monuments historiques ont souvent été étudiés au détriment du parcellaire mineur. Le parcellaire à vocation d'habitat est le fondement du tissu urbain. Pour cela, nous avons choisi d'étudier le plus petit degré de l'habitat en centre ancien : l'habitat d'une parcelle élémentaire.

Pour étudier une architecture, « La commodité d'un édi,ce compote trois éléments principaux qui sont sa situation, sa forme, la distribution de ses parties. »86 sont à analyser selon Aldo Rossi. C'est donc cette méthode qui sera utilisée tout au long de cette partie.

2.1 / La parcelle médiévale élémentaire Le parcellaire médiévale se découpe en deux catégories distinctes : un parcellaire majeur et un parcellaire mineur. S'adaptant aux modes de vie de ses occupants, le parcellaire mineur médiéval est révélateur de sa fonction première : l'habitat. Comment peut-on identi,é ce tissu urbain spéci,que ? Quels en sont ses caractéristiques ? Quelle typologie se dégage de cette organisation ?

2.1.1 / Parcellaire mineur Les centres anciens peuvent être décomposés en deux types d'architecture : les monuments historiques et patrimoniaux et les architectures protégées qui les entourent. Les monuments historiques, premiers éléments à avoir été conservés en tant que patrimoine, incluent un périmètre de 500 mètres qui permet de préserver son contexte historique. Ce 85 PAPAGEORGIOU, Alexandre, Intégration urbaine. Essai sur la réhabilitation des centres urbains historiques et leur rôle dans l'espace structuré de l'avenir. Paris, Fréal, 1971, p. 47.

86 Aldo ROSSI, Ibid., p. 33.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire premier type d'architecture est communément appelé par les architectes et urbanistes architecture majeure. Chez Aldo Rossi, l'architecture majeure se confond parfois avec les faits urbains, objets urbains déterminant les multiples tracés du tissu urbain.

La ville se dé,nit par la multiplicité de son parcellaire et de son architecture. Ces deux éléments sont liés et donnent différentes architectures. On en différencie deux types : l'architecture majeure et l'architecture mineure. L'architecture majeure regroupe des édi,ces de différentes natures. Ce sont en règle générale des monuments historiques, des œuvres architecturales remarquables. L'architecture mineure est alimentée par une architecture domestique. Celle-ci se distingue en deux types principaux : le grand parcellaire accueillant les demeures patriciennes, les hôtels particuliers et le petit parcellaire réservé à l'artisanat et couches sociales plus modestes.

L'architecture majeure a toujours été considérée comme constituante même de la ville. Elle inFuence la conception urbaine et son développement. Elle forme le patrimoine urbain d'une ville. Architecture majeure et mineure ont souvent été pensées et analysées comme deux entités distinctes. La ville se construit au ,ls du temps, elle garde la trace de l'histoire. Les faits urbains tels que dé,nit par Aldo Rossi font partie de l'architecture majeure. Ces lieux organisent la ville. L'architecture pauvre 87 vient s'intercaler entre ces monuments. Ce sont les faits urbains qui avant tout organisent le tissu de la ville. La compréhension de la ville se fait au regard des faits urbains et non de son environnement.

L'architecture mineure est conçue comme une « scène »88. Elle sert de décor et de contexte aux faits urbains, en soi, à l'architecture majeure.

Cependant, Gustavo Giovannoni, architecte et ingénieur italien du XX ème siècle introduit la notion de patrimoine urbain. Pour Gustavo Giovannoni, le patrimoine urbain désigne l'entièreté du tissu urbain et non l'addition de monuments qui se seraient indépendants les uns des autres. Il « considère la ville ou le quartier historique comme une œuvre d'art autonome, un monument historique en soi, dont les bâtiments individuels ne sont que de simples composants divisibles en deux catégories : les œuvres prestigieuses de l'architecture savante, quali,ée par lui de majeure, et les œuvres, modestes par leur échelle et par leur destination, d'une architecture de la quotidienneté, voire populaire ou même vernaculaire, qu'il quali,e de mineure. »89.

L'architecture mineure constitue le contexte urbain de l'architecture majeure. Ainsi, l'architecture mineure se doit d'être protégée au même titre que son homologue. Toutefois, son rôle social est à prendre en compte. La protection qui doit y être appliquée doit laisser la possibilité à ce bâti de s'adapter aux mutations des siècles suivants.

L'architecture dite mineure s'organise autour de l'architecture majeure. En contradiction avec les parcelles larges et étalées des monuments historiques, le parcellaire mineur est plus resserré. Ce tissu urbain est dans la majeure partie des cas destiné à 87 Terme employé par Aldo Rossi pour quali'er l'architecture mineure.

88 Aldo ROSSI, Ibid., p. 166.

89 Françoise CHOAY dans l'introduction de Gustavo GIOVANNONI, Ibid., p. 13.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire l'habitation. Cependant, aujourd'hui, le patrimoine urbain regroupe l'ensemble du tissu urbain.

Il est considéré comme une entité propre. Aucun monument historique n'est dépendant de son tissu urbain. La notion même de ville historique est associée à la présence de l'architecture mineure. Cette « architecture de la quotidienneté »90 est permet d'apprécier le contexte d'un monument historique et restitue une partie de l'histoire de la ville.

Architecture mineure et majeure sont interdépendantes. Leurs architectures se répondent. Si l'on vient à altérer l'une, cela entraine irrémédiablement l'altération de l'autre.

L'architecture mineure fournit un contexte à l'architecture majeure. Elle donne une échelle à chaque monument. Chaque monument historique inclut une protection indirecte sur les 500 mètres l'entourant. La protection et la restitution du contexte entourant un monument sont importantes pour comprendre et analyser l'histoire de l'édi,ce. Chaque tissu urbain est animé par cette cohérence. Les constructions et architectures, peu importe leur importance en terme de patrimoine ou d'histoire, sont solidaires entre elles. La protection des centres historiques assurent la pérennité de cette cohérence urbaine.

Cependant, l'architecture mineure livre aussi de nombreux indices sur l'histoire de la ville. Comme énoncé plus haut, l'architecture mineure est une architecture qui s'est développée autour de la notion de l'habitat. La trame de la ville et du tissu parcellaire où l'on retrouve cette architecture mineure (parfois appelé pauvre par certains architectes 91) donne de nombreuses indications sur le mode de vie et l'émergence de ce tissu. La permanence du plan nous permet aujourd'hui d'analyser le cadastre de ces parcelles. Il présente une étonnante continuité jusqu'à nos jours. C'est un témoin majeur de la manière de vivre d'une civilisation durant le Moyen Âge. Toutefois, chaque cadastre et chaque tissu urbain mineur est un cas particulier, il ne peut être analysé selon des généralités. Son organisation spatiale résulte de causes différentes selon les villes. Les raisons de sa permanence sont autant culturelles qu'historiques. Certains centres anciens, détruits durant la guerre, ne possèdent plus aucunes traces de cette histoire. La permanence de ce tissu urbain est aussi un fait de société. L'habitat est la résultat d'un milieu mais aussi d'un contexte historique et des différents courants culturels. Ce parcellaire se développe selon les pouvoirs politiques et religieux en place. L'architecture mineure est une « tradition vivante pour le petit peuple »92.

Ce témoignage de l'histoire est défendu par ses habitants comme partie inhérente de l'histoire et de la culture d'une ville. Au ,ls des années et des décennies, cette trame a été conservée et se maintient aujourd'hui en tant que témoin de notre histoire et de notre civilisation.

L'architecture mineure englobe l'architecture domestique. Le parcellaire accueillant de l'habitat permet d'étudier l'architecture et les modes de vie des habitants de Montpellier et 90 Françoise CHOAY dans l'introduction de Gustavo GIOVANNONI, Ibid., p. 13 : Françoise Choay les dé'nit comme des « œuvres, modestes par leur échelle et par leur destination, d'une architecture de la quotidienneté, voire populaire ou même vernaculaire, que [Gustavo Giovannoni] quali'e de mineure. » 91 Aldo ROSSI, Ibid.

92 Gustavo GIOVANNONI, Ibid., p. 79.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire de Perpignan. Au sein de l'architecture mineure, il est possible de différencier deux types d'architecture pour Perpignan et Montpellier, et plus généralement, en Languedoc Roussillon : la domus et l'estare. Ces deux termes apparaissent au XII ème dans des documents de la région biterroise93. Ils distinguent deux types d'architecture domestique : la domus qui est une demeure avec un seul corps de bâti, manière la plus élémentaire d'habiter ; l'estare qui est formé par plusieurs domos et s'organise autour d'une cour.

Le bâti à corps unique est le parcellaire le plus élémentaire mais aussi le plus facile à étudier. Les surfaces sont réduites et il est plus dif,cile de remanier entièrement l'organisation. Au contraire, pour le parcellaire des bâtis à corps multiples ou à cour, il est plus dif,cile de retrouver l'état datant du Moyen Âge. Ces parcelles, de dimensions plus grandes, ont été remaniées à diverses reprises, chaque époque ayant voulu apporter sa particularité. La conservation du petit parcellaire permet une observation plus aisée mais aussi plus proche de l'état du Moyen Âge. Ainsi, « c'est dans le petit habitat que l'observation est la plus facile : la distribution y est réduite à peu de chose et son organe principal, l'escalier, est assez souvent conservé. »94. Il est plus simple d'évaluer les différentes reconversions de parcelles.

La domus et l'estare se distinguent aussi par leur mode de distribution. L'étude de la distribution est le mode le plus simple et le plus clair pour appréhender l'architecture du Moyen Âge. Il permet de relier divers volumes et nous indique la manière dont ces volumes sont organisés entre eux. L'analyse en plan sera centré sur cet élément majeur et dont les vestiges sont les plus courants. Pour le bâti à corps unique, il est plutôt sommaire : un seul escalier pour la parcelle. Pour l'estare, la distribution se décompose en plusieurs points : le passage d'entrée couvert, une cour voir plusieurs pour distribuer les différents corps de bâti.

La maison à cour distributive nécessite une taille de parcelle conséquente : 10 mètres de façades sur rue au minimum et environ 18 à 20 mètres de profondeur pour accueillir deux corps de bâtiments de 6 mètres de profondeur chacun 95. Le passage d'entrée relie la cour intérieure à la rue par une voûte en berceau de 2 à 3 mètres de large 96. Un autre élément important du bâti à cour est la distribution par courroir ou courredou97 que l'on peut traduit par couloir ou corridor. Cet élément, comparable à une galerie relit les différents corps opposés de bâtiments de la demeure aux étages supérieurs. Il est visible de la cour.

Ces deux types d'architecture domestique sont attribuées à deux types très différents d'habitats. Ce sont deux formes que l'on peut dé,nir « de base ». Ces modèles possèdent de multiples variantes et forment le parcellaire domestique. On peut alors distinguer plus facilement les différentes manières d'habiter au Moyen Âge qui correspondent aussi aux fonctions sociales de chaque habitant.

93 SOURNIA, Bernard ; VAYSSETTES, Jean-Louis. Montpellier : la demeure médiévale. Paris, Imprimerie Nationale, « Etudes du patrimoine », 1991, p. 48.

94 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 31.

95 Ibid., p. 63.

96 Ibid., p. 63.

97 Ibid., p. 69.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.1.2 / Les lotissements du XIIIème et XIVème siècle Au sein de la ville médiévale, on peut identi,er deux zones distinctes : le noyau dur, qui a vu l'émergence de la cité et ses faubourgs qui se sont étendus à partir du XIII ème siècle.

Les villes de Perpignan et de Montpellier sont alors dirigées par un consulat. Toutes deux sont des villes marchandes où les commerçants et bourgeois ont une grande importance, au même titre que le souverain en place. Les plus fortunés payent pour les dépenses majeures de la ville (comme l'édi,cation des remparts) dans le but d'améliorer la défense de leur bien.

Si l'on prête attention aux différents emplacements des bâtis à corps unique et des bâtis à cour, on voit émerger deux zones distinctes dans chaque ville : le noyau originel de la ville accueille les parcelles les plus grandes et les plus riches 98 alors que les faubourgs, plus tardifs, se composent d'habitats plus sommaires. Le noyau dur et les faubourgs se distinguent très clairement de part leur morphologie de parcelles mais aussi de part le statut économique de leur habitant.

A l'origine des deux villes, l'établissement de population se fait sur un point stratégique : en hauteur pour Montpellier et loin des zones inondables ou marécageuses pour Perpignan. Les noyaux originels sont donc situés aux meilleurs emplacements. Ainsi, en se développant, les villes se voient obligées de conquérir des terrains qui avaient été mis de côté. Leur implantation et topographie sont moins avantageuses : les terrains sont en pente, marécageux et peuvent être inondables. Les maisons qui vont se construire sur ces terrains sont donc réservées aux personnes les moins aisées et aux métiers artisanaux. Les métiers majeurs, les commerces et les métiers alimentaires restent au coeur de la ville, tandis que les métiers plus ingrats sont relégués dans les faubourgs. On voit alors la ville s'organiser en deux zones économiquement distinctes : le coeur de la cité est réservé aux métiers économiquement forts alors que les activités mineures sont implantées dans les faubourgs.

Une disparité économique forte se crée entre les deux secteurs.

Durant le Moyen Âge, Perpignan et Montpellier sont des villes qui grandissent grâce à leur économie Forissante. Chacun des métiers va pouvoir pro,ter de cet essor. Cependant, ce sont les grands commerçants et notables qui dirigent la ville et s'enrichissent. Ils payent les dépenses de la cité et occupent le coeur de la ville, en proximité immédiate des marchés et places de commerce. L'opposition topographie et économique est nette entre les faubourgs et le noyau de la cité.

Le noyau dur, coeur de la cité médiévale est le quartier le plus ancien de la ville. Pour Perpignan, il se rapporte au quartier Saint-Jean. Pour Montpellier, il regroupe l'ancienne Condamine (autour de la place Jean Jaurès), le quartier Saint Firmin (autour de l'église Sainte Anne) et le quartier Sainte-Croix (proche de la préfecture). Ces deux noyaux sont les lieux d'émergence de la ville et sont donc les quartiers les plus anciens. Le tissu urbain est 98 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 25.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire constitué d'un ancien parcellaire féodal. Les parcelles sont en majorité plus grandes que le reste de la ville. Elles possèdent de larges dimensions, accueillant autrefois des demeures féodales. C'est dans ce grand parcellaire que l'on retrouve les bâtis à cour. Les grands îlots accueillent les demeures les plus riches et les plus vastes alors que le parcellaire élémentaire est plus sporadique dans le noyau dur.

Ces emplacements privilégiés ont été remaniés de nombreuses fois et ne peuvent restituer aujourd'hui les demeures qui les ont occupées. La grand taille de ses parcelles ont permis aux domus médiévales de s'installer. Les dimensions permettent d'organiser plusieurs bâtis autour d'une cour, voir dans certains cas, plusieurs cours. Les parcelles autorisent une plus grande souplesse dans la conception de l'architecture. Constamment réorganisées, ces parcelles gardent peu de traces de l'époque médiévale 99.

Durant la période consulaire, les commerçants et notables s'établissent durablement dans le coeur de la cité. Le pouvoir économique se regroupe au centre, autour de loges. A proximité des places de commerces et marchés et leurs axes principaux, on retrouve des parcelles de grandes dimensions. Ces parcelles sont réservées aux personnes inFuentes (religieux, commerçants et bourgeois). Ils sont le coeur économique de la cité mais inFuencent directement le pouvoir politique en place.

La ville médiévale se divise en deux types de parcellaire : un parcellaire de grandes parcelles où se retrouvent des bâtiments importants ou des demeures patriciennes et un parcellaire composé de parcelles de taille réduite. Le « tout petit parcellaire élémentaire »100 se développe majoritairement durant le lotissement de Montpellier et Perpignan. Durant le deuxième quart du XIIIème siècle, l'Europe est en pleine essor. Les villes se développent rapidement et accueillent de plus en plus d'habitants, en majorité des artisans ou des travailleurs de la terre. Perpignan et Montpellier repoussent les limites de la ville en construisant de nouveaux remparts qui englobent une super,cie plus grande, pas encore bâtie. Peu après la construction des nouveaux remparts, les deux villes se dotent de nouvelles habitations qui prennent la forme de lotissements.

A Perpignan, comme à Montpellier, on peut remarquer un tissu urbain très particulier qui se base sur une trame orthogonale régulière. Les faubourgs se lotissent selon une trame très précise : des rues plus larges que celles des premiers temps du Moyen Âge et des îlots de formes rectangulaires (voir carrés mais cela reste très rare). Ainsi, « Les groupements les plus denses des maisons de type élémentaire correspondent aux faubourgs de la cité féodale. »101. Le bâti élémentaire se retrouve dans le noyau de la cité en nombre bien 99 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 220. Il est fait mention de « deux régions de physionomie très différente : un noyau, centre politique et économique dominant, dont l'habitat tend à se renouveler radicalement dans le courant du XIIe siècle, brisant la maille du parcellaire primitif ; une zone périphérique, économiquement plus faible, dans laquelle se fossilisent le tissu parcellaire et la typologie domestique hérités de l'âge antérieur. » 100 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 138.

101 Ibid., p. 137.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire moindre102 que dans les lotissements. Ces parcelles voisinent des parcelles de taille plus importante. Leur apparition reste spontanée et n'a pas été inFuencée par un lotisseur comme c'est le cas dans les quartiers plani,és du XIII ème et du XIVème siècle.

On remarque une opposition claire entre la trame du début du Moyen Âge, avec des rues étroites et sinueuse ou coudées et cette nouvelle trame qui apparaît dès le milieu du XIIIème siècle. Les rues plus larges (de 3 mètres à 3,5 mètres) facilitent les déplacements et l'aménagement de ces zones. Chaque nouveau quartier se dote d'une église, ce qui atteste d'un grand nombre d'habitants dans ces quartiers. Les églises existantes ne peuvent plus les accueillir.

A Perpignan, on identi,e trois quartiers qui ont été construits sous forme de lotissements : . le quartier Saint-Jacques, sur la colline du Puig, qui accueillait alors une population de jardiniers ; . le quartier de La Réal, proche du palais des Rois de Majorque ; . le quartier Saint-Mathieu, bâti sur les terrains des Templiers. 103 A Montpellier, ce sont aussi trois quartiers qui sont aménagés selon une trame régulière : . le quartier de la Valfère, supposé comme le premier lotissement de Montpellier ; . le quartier du Légassieu où se concentre un artisanat de la fonte de graisse ou de suif ; . le quartier des portes de Lattes et de la Saunerie. 104 Les quartiers, bien que bâtis sur une trame orthogonale avec un parallélisme rigoureux, s'adaptent aux pentes et sont étudiés pour gérer les écoulements des eaux. La grande ampleur du phénomène de lotissements se perçoit à travers la régularité des îlots et des dimensions des parcelles. Dans les deux villes, chaque parcelle possède un développement en façade limité entre 4 et 6 mètres. Aujourd'hui, le bâti présent sur ces parcelles est daté du XVIIIème siècle. Seulement quelques vestiges en façade témoignent du passé moyenâgeux de ces parcelles.

Les lotissements sont organisés de manière monotone, il y a très peu de variations dans le plan. Certains quartiers ne présentent aucun dégagement ni place pouvant permettre le commerce. Destiné à l'habitat, ces quartiers regroupaient les immigrés et les classes sociales les plus pauvres. Le coût du logement y est le moins élevé de la ville. Ces quartiers s'opposent très clairement aux quartiers consulaires, où les classes sociales étaient plus aisées. Cependant, ces quartiers vont être progressivement abandonnés durant la crise du XIVème siècle.

102 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 138. Il est noté : « Les quartiers bas n'ont cependant pas l'exclusivité du type de la maison élémentaire : si elle y domine en effet, en nombre et en densité, elle est aussi présente dans l'enclos féodal, le plus souvent à l'état de fragments incorporés dans des bâtiments ultérieures. » 103 Antoine DE ROUX, Ibid.

104 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire On peut aussi noter le caractère probablement concerté de ces opérations de lotissements. La coïncidence chronologique entre les lotissements de Perpignan et ceux de Montpellier permettent de mettre en lumière la proximité culturelle entre les deux villes.

Toutes deux font parties du Royaume de Majorque. Il peut alors être supposé que ces aménagements, dans un contexte international d'échanges culturels et artistiques aient été ordonnés par le Roi de Majorque ou les consulats de chaque ville. Leurs similitudes renforcent l'hypothèse de l'intervention d'un pouvoir sur l'aménagement de ces lotissements mais aussi la rapidité des interventions. Cette trame orthogonale démontre aussi des connaissances certaines des aménageurs ou lotisseurs en matière d'urbanisme qui proviendraient de théoriciens ou d'expériences antérieures (les plans gallo-romains).

Aujourd'hui, la pérennité du foncier a permis de conserver un parcellaire presque inchangé. Les constructions se sont développées pour la plupart en hauteur. A Perpignan, aucun remodelage important ne peut être observé dans les lotissements. A Montpellier, le quartier du Légassieu a subi quelques changements (regroupement d'îlots) mais laissent la trame orthogonale apparente.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.1.3 / Caractéristiques générales Perpignan et Montpellier se sont développées sur deux logiques de peuplement différentes : Perpignan s'est développée en plaine, en proximité de la Basse pour avoir un accès direct aux voies navigables. Le premier peuplement de Montpellier s'est installé sur le point le plus haut et éloigné du Verdanson, la rivière la plus proche. Les quartiers où l'on retrouve une majorité de parcelles élémentaires sont des quartiers qui se sont constitués dans un deuxième temps, durant le milieu du Moyen Âge, en extension du noyau initial. Les lotissements ont colonisé des terrains qui étaient alors délaissés pour de nombreuses raisons. A Perpignan, la colline du Puig (quartier Saint-Jacques) était régulièrement inondée, avec un fort ruissellement le long des pentes. De plus, il présente une pente forte (jusqu'à 15 % pour certaines rues). A Montpellier, les pentes sont plus faibles (en moyenne 7%). Les lotissements sont tous construits sur un terrain en pente, descendant vers le Verdanson pour une partie. La topographie105 de ces terrains, avec une pente forte, a déterminé l'emplacement des lotissements. Les rues suivent les lignes de topographie en étant parallèle à la pente pour distribuées les rues. Les rues perpendiculaires à la pente distribuent les lotissements et servent à la canalisation du ruissellement des eaux de pluie. Les rues sont parfois implantées selon des anciens chemins empruntés pour rentrer dans la première zone de peuplement de la ville 106. Ces chemins sont repris et modi,és pour accueillir les lotissements. La nature du terrain détermine l'implantation des parcelles.

Perpignan s'est développée en premier lieu en plaine pour venir coloniser les collines alentours. Les quartiers de lotissements sont tous construits sur des terrains à fortes pentes, ce qui condition la nature de l'architecture. Le quartier Saint-Jacques possède les plus fortes pentes : de 6,5 % jusqu'à 15 % pour la rue d'en Calce. En bas du quartier, la rue Lucia et la rue du Ruisseau étaient autrefois un ruisseau qui permettait de récolter les eaux de pluie. Le quartier Saint-Mathieu est quant à lui plus « plat », le maximum de pente observée est de 8 % et la majorité du quartier est construit sur un terrain entre 3,5 et 4 % de pente, ce qui est relativement faible à comparer de Saint-Jacques.

Montpellier a plani,é ses lotissements sur des zones en pente, de la même manière que Perpignan. Les premiers terrains occupés étant au sommet de la colline de Montpellier, les lotissements se sont organisés dans la pente rejoignant la plaine et le Verdanson. Le quartier de la Valfère, supposé le plus ancien, s'est établi sur un terrain d'une pente de 5,5 %.

Pour le quartier du Légassieu (actuelle rue Candole), la pente maximale est de 8 %. Le reste du quartier se déroule en pente douce vers le Verdanson. C'est le quartier du Pila Saint-Gély qui cumule la plus forte pente à Montpellier. La rue du Refuge et la rue du Berger s'organisent selon les 11 % de pente.

105 Cf Annexe p. 26-27 106 PEYRON, Jacques. Montpellier médiéval : urbanisme et architecture. Annales du Midi : revue archéologique, historique et philologique de la France méridionale, Tome 91, N°143, 1979. pp. 255-272.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire Montpellier et Perpignan possèdent deux pro,ls topographiques différents qui aboutissent tous deux à des problématiques similaires : les lotissements se sont construits sur des zones à forte pente, contraignant l'architecture et l'accès aux parcelles. Chaque parcelle s'adapte à la pente pour permettre un accès direct aux rez-de-chaussées.

Les parcelles élémentaires se situent dans des tissus urbains très denses et resserrés.

La majorité de ses parcelles sont mitoyennes sur leurs trois côtés. Le bâti élémentaire possède alors une seule façade sur rue, déterminant son seul point de prise de lumière.

L'orientation de la parcelle est alors un facteur important à prendre en compte dans l'analyse des parcelles et le dessin des lotissements. La mitoyenneté des trois côtés engendre dans certains cas la création de puits de lumière ou d'aération en fond de parcelle. Cependant, cette prise de lumière n'étant pas suf,sante pour éclairer le logement, la majeure partie de la luminosité est captée par l'unique façade. Cette contrainte de taille se retrouve dans le dessin des parcelles et des ouvertures.

L'orientation de chaque façade dépend de l'orientation de sa parcelle. Le parcellaire élémentaire est dépendant du parcellaire des domus et des faits urbains. Il s'organise dans le noyau le plus ancien de la ville là où des interstices sont laissés vide. Pour le cas des lotissements, les parcelles s'organisent selon les axes des rues structurantes. Plani,ées orthogonalement, ces rues dépendent néanmoins de la topographie des lieux. Cependant, chaque rue détermine l'implantation de la façade unique des parcelles élémentaires. Les diverses situations d'orientations sont donc dépendantes de l'implantation de la parcelle.

Pour les parcelles du noyau dur, la réFexion n'a pas pu primer sur le choix d'implantation.

Ces parcelles se sont constituées au gré des opportunités foncières. Pour les lotissements, les rues ont été tracées pour répondre au ruissellement des eaux de pluie. On peut penser que la plani,cation de ces quartiers a permis d'intégrer les orientations des façades dès le tracé des rues.

Lors de l'étude de l'orientation des différentes parcelles élémentaires à Montpellier et Perpignan, on note de multiples orientations 107. Celles, plus rares, du noyau dur, possèdent des orientations très aléatoires alors que les façades des lotissements sont orientées sur des axes répétitifs. On remarque que l'orientation nord-sud a été évitée dans la majeure partie des cas. Aucune façade n'est alors complètement au nord ni au sud ce qui, dans le midi, et le Languedoc n'est pas une orientation avantageuse. Les axes observés sont les axes nord-ouest et sud-est ou alors nord-est et sud-est selon les quartiers. Cependant, toutes les parcelles ne sont pas égales à propos de l'orientation. Les parcelles, du fait de leur mitoyenneté, se retrouvent sur un axe avec deux orientations opposées. L'une des parcelles est alors forcément avantagée (sud-est par exemple) alors que la parcelle mitoyenne en fond de parcelle est orientée nord-ouest. L'orientation de la façade unique détermine l'accès à la lumière tout au long de la journée mais aussi à l'ensoleillement direct. Tout au long de l'année, 107 Cf Annexe p. 28

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire l'une aura plus d'apport lumineux. L'orientation de la parcelle peut aussi être déterminante dans la prise au vent (nord-ouest pour la tramontane). Certaines parcelles, en plus de posséder un ensoleillement plus faible, sont soumises aux vents de la tramontane. Ainsi, l'orientation de la parcelle contraint l'unique façade face aux éléments climatiques et rend les parcelles inégales les unes par rapport aux autres.

Pour caractériser les parcelles élémentaires, il faut s'attarder sur leurs dimensions. Au Moyen Âge, le système métrique n'est pas encore en fonction. Les mesures utilisées durant cette période varient entre chaque région. Chaque ville ou commune possède sa propre mesure. Il existe tout de même la canne royale, qui est applicable partout en France.

Cependant, dans les provinces, ce sont les mesures régionales qui sont utilisées. Dans le Languedoc et le Midi, les deux mesures les plus répandues sont la canne de Montpellier et la canne de Toulouse. Les villes de Montpellier et de Perpignan se réfèrent à la canne de Montpellier. Cette mesure linéaire régit toutes les constructions. La canne de Montpellier correspond à environ 1m98765108. Les parcelles et constructions datant du Moyen Âge se réfère à cette mesure. Lors de la conversion en mètre, les mesures ne tombent pas juste mais si l'on se réfère à la canne, on tombe alors sur des multiples qui permettent d'analyser les parcelles. Les mesures seront exprimées en mètre avec la correspondance en canne de Montpellier.

Les parcelles élémentaires qui constituent les lotissements de Perpignan et de Montpellier sont bâties sur des trames de 5 mètres 109 (2,5 cannes de Montpellier) et peuvent se réduire à 3,5 mètres pour certaines parcelles. Les parcelles de lotissement sont régulières et reprennent des trames très régulières. La façade sur rue est standardisée. En profondeur, on retrouve des parcelles entre 10 et 14 mètres 110 (soit 5 à 7 cannes de Montpellier). Les îlots possèdent donc une profondeur de 20 à 25 mètres. La majorité des parcelles est de forme rectangulaire. Les formes carrées sont évitées, on les retrouve parfois en angle ou à la suite de la fusion de deux parcelles. Ces lotissements monotones ne présentent pas de variation dans le parcellaire qui est basé sur une trame régulière. Les parcelles de nature plus spontanée possèdent les mêmes caractéristiques : un parcellaire rectangulaire, avec une seule façade donnant sur la rue. Ces dimensions standards nous donnent des indications sur la taille des parcelles : au maximum 70 à 75 mètres carrés. On peut alors mettre en lumière les parcelles correspondant à ces critères 111.

La largeur de parcelle de 5 mètres au maximum n'a pas été choisie au hasard. Ces parcelles étaient destinées aux habitants les moins aisés, la construction se devait d'être économe. Les planchers et toits étaient réalisés en bois. La portée du bois était un facteur décisif dans la plani,cation de ces parcelles. Le bois n'est pas un matériau que l'on retrouve 108 GUILHIERMOZ, Paul. De l'équivalence des anciennes mesures. A propos d'une publication récente.

Bibliothèque de l'école des chartes. 1913, tome 74, p. 288.

109 Antoine DE ROUX, Ibid., p. 54.

110 Ibid., p. 54.

111 Cf Annexe p. 29-30

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire en grande quantité dans le sud, il fallait donc se limiter à des portées courtes malgré le poids important de cette structure. La portée fut donc limitée à 5 mètres du fait de son poids et de sa rareté. Si un bâti faisait plus de 5 mètres, il était dédoublé par des murs de refends (appelés méjeans112) en deux volumes pour faire des économies de matériau.

Les lotissements des XIII ème et XIVème siècles sont issus d'une politique d'expansion de la ville. Les nouveaux arrivants doivent être logés à moindre coût. Les faubourgs s'urbanisent rapidement avec un tracé ef,cace : la grille orthogonale. Celle-ci contraint fortement le parcellaire qui en résulte. De forme rectangulaire et de dimensions réduites, les îlots sont découpés pour créer un nombre important de parcelles. Chaque parcelle sera bâtie selon une typologie propre à la parcelle élémentaire.

112 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 38.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.2 / Typologie de la parcelle élémentaire La parcelle élémentaire appartient à une typologie propre. A,n de comprendre son organisation, nous allons dégager les principes de son bâti qui dépendent de la destination de la parcelle : l'artisanat. En,n, nous nous interrogerons sur la place du savoir-faire régional dans ce type d'architecture.

2.2.1 / Une parcelle entièrement bâtie Le petit parcellaire montpelliérain et perpignanais présente des caractéristiques générales dans ses dimensions mais aussi d'organisation. Les parcelles varient entre 3,5 et 5 mètres de façade sur rue et 10 à 14 mètres de profondeur. La largeur peut descendre jusqu'à 3,20 mètres sur certains cas à Perpignan.113 Ces dimensions contraignent l'emprise du bâti. Le plan quasi rectangulaire de ces parcelles créent des bâtis ,ns, avec une seule possibilité d'éclairage, la façade sur rue. L'organisation du plan dépend donc entièrement de la façade unique. Les dimensions ont parfois changé au cours de siècles, avec des parcelles qui se sont plus ou moins allongées. Les parcelles d'angle sont des cas particuliers. Elles possèdent deux orientations mais gardent régulièrement une forme rectangulaire. Ainsi, la façade la plus courte se situe en fonction du prix du foncier des rues. « A la rencontre de deux rues - cas des « parcelles d'angle » -, le côté le plus petit donne toujours sur la rue forte (où le prix du terrain est le plus élevé). »114. Les rues les plus chères possèdent les façades les plus courtes.

Les petites parcelles d'habitats s'organisent toutes sur un modèle de base, qui est parfois modi,é si la parcelle est très étroite ou remembrée.

L'organisation se fait sur plusieurs étages avec au rez-de-chaussée un local dédié à l'artisanat, au commerce ou au stockage. A l'étage, une seule pièce appelée la salle 115 est reliée au rez-de-chaussée par un escalier droit. Les maisons du Moyen Âge peuvent s'organiser sur un ou deux étages. Ces étages sont reliés par un escalier droit, donnant directement sur la façade. L'étage sous comble est un lieu réservé au stockage (fourrage, aliments séchés, etc.).

L'étroitesse de parcelle permet seulement une pièce par niveau. Au rez-de-chaussée des maisons montpelliéraines, on remarque en plan une séparation entre le fond de parcelle et le local. Séparées par un méjean116 percé d'un arc (appelés méjean à arcade), le rez-de-chaussée 113 DE CHAZELLES, Claire-Anne ; REMY, Isabelle ; CATAFAU, Aymat ; ALESSANDRI, Patrice. Des maisons en terre médiévales sur un Zlot du quartier Saint-Mathieu, à Perpignan (Pyrénées-Orientales). Premiers éléments de ré:exion. Archéologie du Midi médiéval. Tome 27, 2009, p. 59. : « Les deux maisons témoignant d'un premier état présentaient donc une largeur de 3,20m et 5,50m pour une longueur estimée autour de 6m et une hauteur maximale (au niveau du mur de fond) de 5 m. ».

114 Centre d'études supérieurs de la Renaissance. La maison de ville à la Renaissance : recherches sur l'habitat urbain en Europe aux XV ème et XVIème siècles, actes du Colloque tenu à Tours du 10 au 14 mai 1977. Paris, Picard, 1983, p. 11.

115 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50.

116 Ibid., p. 41. Le méjean est un « mur de refend ».

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire prend plus d'étendu. Cet espace double est répandu. Il est utilisé par le local comme lieu de stockage, en fond de parcelle. Cet espace a pu autrefois être un espace ouvert mais les vestiges ne peuvent attester avec exactitude de cette hypothèse.

Pour Perpignan, les plans ne sont pas connus. La construction en bauge ou pisé ne permet pas des murs de refends de cette nature. A propos de Perpignan, il est dit : « la distribution des pièces demeure inconnue. Parmi les nombreuses anomalies repérées, il est ardu d'identi,er celles qui ont formé les points d'ancrage d'un escalier ou d'une cloison.

Aujourd'hui, les pièces s'organisent en en,lade et chaque étage est desservi par une distribution, souvent latérale, sous la forme d'un escalier droit, construit contre un des murs mitoyens. »117. Cependant, on peut supposer, grâce à l'emplacement actuel de l'escalier et du contexte de construction de cette époque, que les maisons s'organisaient sur un plan semblable à celui de Montpellier.

Des variantes de ce plan sont possibles. Les parcelles trop étroites, comme celle du 7 rue de l'université à Montpellier 118, ne permettent pas la même implantation d'escaliers.

L'escalier doit être repoussé jusqu'au méjean, pour laisser la lumière rentrer dans la salle au maximum.119 A l'inverse, si la maison fait plus de 5 mètres de large, elle sera dédoublée en deux espaces distincts, qui seront séparés par un mur de refend. Bien que certains exemples 120 soient encore visibles aujourd'hui, ils restent rares et ne constituent pas un type récurent de maisons élémentaires. Les parcelles d'angle sont elles aussi particulières. La majorité possède un plan rectangulaire mais on peut observer certaines parcelles avec une forme carrée.

Lorsque ce cas est observé, le plan correspond à un plan rectangulaire mais est nettement élargi121. Les variantes observées ont toujours pour base le plan élémentaire observé : une salle avec un méjean séparant le fond de parcelle et un escalier droit donnant sur la façade et occultant une partie de la lumière.

Montpellier et Perpignan ne sont pas les seules villes à posséder un petit parcellaire.

La typologie de la parcelle élémentaire se retrouve partout dans les villes d'Europe datant du Moyen Âge. Le développement des axes de commerce a encouragé une grande communication entre les villes d'Europe. Les échanges commerciaux nombreux ont favorisé un échange des idées au niveau de l'architecture et de la plani,cation. Les quartiers de lotissements sont récurrents à la ,n du Moyen Âge et donnent des parcelles aux caractéristiques similaires à celles que l'on retrouve à Montpellier et Perpignan. La parcelle rectangulaire semble devenir un modèle à part entière pour une catégorie de population : les commerçants et les artisans. Cette taille de parcelle, de dimensions restreintes, ne coûte pas cher à aménager. Les aménagements intérieurs se ressemblent très fortement dans les 117 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid., p. 61.

118 Cf Annexe p. 16-25 119 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50.

120 Adresse : 4, Rue du Chapeau Rouge à Montpellier 121 Adresse : 2, Rue Terral à Montpellier

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire différentes régions d'Europe : un rez-de-chaussée commerçant ou de local de travail, un escalier droit distribuant un premier étage (voir plusieurs pour le cas de l'Italie) et des combles qui permettent le stockage des marchandises. La façade unique reste le seul point d'entrée de lumière sur des parcelles parfois très longues (parcelles observées à 20 mètres de profondeur pour certaines).

Ce modèle d'architecture dépasse les limites régionales du sud de la France. 122 On le retrouve dans de nombreuses villes françaises mais également en Espagne ou en Italie. Le petit parcellaire devient alors un modèle qui se diffuse largement en Europe. Cette typologie est corrélée aux métiers d'artisanats, de commerces. Les dimensions des parcelles ne sont pas les mêmes, elles varient légèrement, jusqu'à 8 mètres de large pour la ville de Tours 123. Les tailles des parcelles sont modestes, elles sont directement liées à la région et la disponibilité en bois. La largeur de parcelle varie en fonction des poutres et des ressources en bois de la région. De 3,20 mètres pour Perpignan jusqu'à 8 mètres pour Tours, les variations sont fortes.

L'Italie possède elle aussi son modèle de petit parcellaire : les case a schiera (les maisons mitoyennes). On les retrouve dans les régions de Toscane et de Lombardie, notamment à Milan.124Le modèle des maisons avec un rez-de-chaussée commerçant se développent en mitoyenneté et en hauteur. Elles font entre deux et trois étages au maximum.

Ce type de parcelle était habitée par des commerçants 125 de la classe moyenne et non des artisans. Ce modèle d'architecture primaire se développe dans toutes les villes d'Europe pour venir former un modèle qui restera encore aujourd'hui observable dans de nombreuses villes.

En observant le parcellaire élémentaire des différentes régions, on voit émerger une typologie. L'architecture domestique s'organise sur différentes typologies. Historiquement, elles sont la base de l'architecture et de sa conception. Aldo Rossi explique que « La typologie se présente donc comme l'étude des types les plus simples à la base des éléments urbains, ou d'une ville, ou d'une architecture. »126. Les typologies sont le fondement de la conception architecturale. Elles existent pour l'architecture domestique mais aussi pour les grandes institutions. Les temples grecs sont basés sur une typologie, la maison méditerranéen à patio en est une autre. La typologie permet d'analyser l'architecture selon diverses caractéristiques. Les principales sont la taille de l'architecture, sa distribution et son organisation en hauteur. Dans le cas de la parcelle élémentaire, nous étudierons ces différents éléments. Il est nécessaire d'ajouter que malgré les changements, le type garde ses principes élémentaires. « C'est comme une sorte de noyau autour duquel se sont agrégés, et auquel se sont coordonnées par la suite, les développements et les variations dont l'objet était 122 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 59.

123 Centre d'études supérieurs de la Renaissance, Ibid., p. 11. Il est fait mention : « Les parcelles étroites ont une largeur de 5 à 8 m. ».

124 Centre d'études supérieurs de la Renaissance, Ibid., p. 71. Traduit de l'italien, « Le même type de maison avec boutique, toujours plus perfectionné et standardisé dans la disposition en mitoyenneté, avec des escaliers en pierre pour passer à l'étage supérieur pour chaque unité, s'importe aussi à Brescia. ».

125 Centre d'études supérieurs de la Renaissance, Ibid., p. 63.

126 Aldo ROSSI, Ibid., p. 35.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire susceptible. »127. La typologie permet aussi d'observer les changements qu'elle a subit au cours des siècles. Elle facilite l'observation par regroupement de types d'architecture.

Cependant, chaque habitat reste unique. Il répond à certains critères du type mais n'est pas identique au type général.

Une de caractéristiques de la parcelle élémentaire est qu'elle est entièrement bâtie. Il ne subsiste aucun espace libre pour la plupart des parcelles. Parfois, un fond de parcelle est ouvert, mais c'est un cas à la marge. Cependant, les villes médiévales étaient nommées « ville champêtre »128. La ville accueillait des lieux de cultures et de jardins. Ce privilège était réservé aux parcelles larges, les maisons patriciennes ou les institutions possédant de grands espaces ouverts129. Le petit parcellaire n'avait pas ce privilège mais pourtant les parcelles pouvaient avoir une courette ouverte. Le parcelle dense ne laisse que peu de place à des espaces qui ne seraient pas couverts, à destination d'habitats ou de travail.

Dans le cas de Montpellier, les parcelles sont bâties en limite de rue pour dégager des espaces en fond de parcelle. Ces espaces, très réduits et peu éclairés, étaient d'une faible profondeur. Appelés patus dans ce cas-ci, ces courettes pouvaient être directement ouvertes sur l'espace du rez-de-chaussée et communiquaient grâce à une loge. On peut penser que cette courette a pu être délimitée par les méjeans que l'on retrouve aux deux tiers des parcelles. Ces espaces, peu qualitatifs, ont rapidement été fermés par des constructions pouvant servir à l'habitat. La taille réduite d'une courette ne permet pas réellement une activité agricole réservée à la famille. La proximité du bâti voisin limite les possibilités d'éclairement tout au long de la journée. Ces courettes ne sont plus observables de nos jours.130 Dans le cas de Perpignan, on a pu observer, grâce à de récents sondages dans le quartier Saint-Mathieu, la présence de jardins en limite de rue. Les maisons d'une longueur de 6 mètres sur une parcelle de 10 mètres de long au maximum laissent place à environ 4 mètres de jardins en profondeur. Il est aujourd'hui impossible de déterminer si ces parcelles étaient cultivées. Cependant, on note la présence de ces espaces libres, séparant l'habitat de la rue.131 Ces décrochés dans l'alignement de façade ont rapidement été corrigés et ont été 127 Aldo ROSSI, Ibid., p. 34.

128 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 252.

129 Ghislaine FABRE et Thierry LOCHARD, Ibid., p. 252. Il est noté : « Les vides occupent en partie les fonds privés, ceux des grandes institutions ou des demeures de riche négociants. Un contraste paraZt se dégager ainsi. Il opposerait des lieux privés non bâtis sans doute nombreux et parfois vastes, destinés à l'agrément ou à la culture (cours, jardins et vergers) à des espaces publics qui, par leur faible dimension, donnant l'impression d'une ville minérale et dense. » 130 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50. Il est fait mention : « Il peut y avoir en fond de parcelle un espace libre que les notaires du XVII ème siècle appellent patus, courette dépourvue de tout caractère distributif et de surface assez restreinte. Il est impossible sans sondages archéologiques de déterminer la profondeur initiale des parcelles : dans l'état actuel, aucune ne dépasse une douzaine de mètres de profondeur, courette comprise. ».

131 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid., p. 59.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire bâtis de manière systématique. Ces jardins ou courettes n'existent plus dans le quartier Saint-Mathieu ni dans le quartier Saint-Jacques.

Aujourd'hui, les seuls espaces libres que l'on retrouve sur les parcelles élémentaires sont des puits de lumière et de ventilations de taille réduite. Ces espaces libres, souvent accolés à l'escalier, permettent aux logements de prétendre au titre de « logement traversant » et favorisent une ventilation des logements. Pour ce qui est de la lumière, seule le dernier étage peut réellement en pro,ter. L'aire de ces puits de lumière ne rend pas possible un éclairage des étages inférieurs.

Le bâti élémentaire est un bâti fortement contraint par les dimensions de sa parcelle.

Celles-ci sont presque standardisées pour rentabiliser au maximum les nouveaux lotissements et accueillir les nombreux artisans et ouvriers de ces villes en pleine expansion.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.2.2 / Métiers La ville médiévale s'organise par quartiers dont les limites ne sont pas nettes. On retrouve au coeur de la cité les espaces de commerces où habitent les bourgeois. Les quartiers périphériques s'organisent et se constituent grâce aux métiers artisanaux. Au regard de l'organisation urbaine, il semble intéressant de prêter attention aux métiers des différents lotissements pour comprendre l'évolution complexe du parcellaire. Cependant, une analyse purement fonctionnelle selon les métiers exercés serait réducteur. Les métiers sont un moyen comme un autre de comprendre comment le bâti s'organise et dans quel but. Ainsi, on peut rejoindre la position d'Aldo Rossi sur une analyse qui serait seulement fonctionnelle. « La question « à quoi cela sert-il ? » ,nit par déboucher sur une simple justi,cation, empêchant une analyse du réel. »132. L'analyse fonctionnelle de la parcelle permet d'utiliser le métier comme départ de la réFexion. Cependant, il ne doit pas entrainer une classi,cation généralisée. La fonction permet de comprendre certaines dynamiques qui organisent l'architecture mais ne permettent pas de saisir la totalité du parcellaire résidentiel. Ainsi, la forme ne se résume par à une fonction. L'architecture répond à divers besoins mais aussi à une époque où l'inFuence d'une typologie est forte. Ici, il est question de mettre en relation la classe sociale et le métier de l'habitant avec une certaine typologie qui est récurrente dans la pratique artisanale.

Les différents lotissements de Montpellier regroupent des métiers artisanaux ou insalubres comme le quartier du Légassieu 133 où l'on fait fondre la graisse et le suif. Si l'on se réfère à la classi,cation des parcelles en 1788 134, les quartiers lotis regroupent en majorité des métiers manuels et d'artisanat. Les faubourgs, relégués derrière les remparts, sont aussi organisés par type d'artisanat avec le travail du bois, la teinture, la fabrication de draps, etc.

Ces activités se retrouvent en règle générale en dehors du noyau central de la cité. Ces activités sont reléguées dans les quartiers bas. Pour Perpignan, l'organisation prend le même sens. Le centre de la cité est réservé au commerce alors que Saint-Mathieu est un quartier d'artisans travaillant le cuir, le textile et Saint-Jacques un quartier regroupant des maraîchers et des tisserands135.

Les lotissements regroupent les métiers manuels, essentiels à la vie de la cité médiévale. Pourtant, ils ne sont pas présents dans le coeur de la ville qui est réservé aux métiers plus nobles. Le pouvoir se concentre au centre et repousse les métiers artisanaux vers les remparts. Ces métiers créent saleté et désordre, ils ne peuvent se retrouver au coeur de la ville. Certains métiers exigent aussi une proximité avec un cours d'eau (notamment la teinture à Montpellier près du Merdanson) ou des surfaces conséquences pour cultiver des lopins de terre (quartier de Saint-Jacques). Bien que ces métiers soient 132 Aldo ROSSI, Ibid., p. 38.

133 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid.

134 Cf Annexe p. 31 135 Carte Gulliver fournie par l'Atelier d'Urbanisme de Perpignan.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire repoussés au bord de la ville, ils sont tout de même inclus dans l'enceinte médiévale, protégés par les remparts. La ville a besoin de ses métiers pour fonctionner. En les intégrant dans sa clôture, les conFits n'empêcheront pas la ville de fonctionner avec tous ses artisans.

L'extension de la première enceinte dans le but d'accueillir les faubourgs permet d'accueillir ces métiers à la ville médiévale et protéger la force de travail de la ville.

Le parcellaire élémentaire est dorénavant connu pour accueillir les corps de métiers qui ne méritent pas le coeur de la cité. Les métiers sales voir insalubres sont pratiqués au rez-de-chaussée de chaque bâti. Les activités artisanales et/ou commerciales sont uniquement réalisées dans le local réservé à cet effet. La proximité immédiate avec la rue permet l'évacuation des eaux sales directement dans le domaine commun mais fait pro,ter d'un contact direct avec les autres commerçants et les clients. Cette pièce en lien direct avec le domaine public est déconnectée du domaine privé. A l'étage, on retrouve la pièce de vie réservée à la famille. Cette pièce est séparée du local par un escalier droit. Dans la plupart des cas, l'escalier droit communique directement avec la rue 136. Dans le cas de parcelles plus étroites, comme celle du 7 rue de l'université à Montpellier, l'escalier est reculé par rapport à la façade pour laisser un maximum de jour entrer dans le local professionnel. Il est met alors en communication le local et la salle pour ce cas particulier. Les autres cas recensés privilégient une séparation entre la vie professionnelle et la vie familiale à travers deux ouvertures distinctes en façade. L'entrée ne se fait pas au même endroit.

Le bâti élémentaire s'adapte complètement à la catégorie sociale de ses habitants : les travailleurs et artisans. Leurs revenus sont faibles et ne permettent pas l'acquisition de grandes parcelles de terrain. Pour faire construire leur maison, ils privilégient de petites parcelles qui sont adaptées à leur ,nance. Les lotissements du XIII ème siècle accueillent en majorité des artisans. Durant le Moyen Âge, ces parcelles sont attribuées avec un droit d'entrée faible et une obligation de construire dans les deux ans 137. La vocation clairement artisanale138 de ce quartier ne permet pas la vente de grandes parcelles. Les futurs acquéreurs ont peu de moyens. Le découpage des terrains se fait notamment en petits terrains pour réduire le coût du droit d'entrée et permettre à une population de travailleurs de s'installer durablement et d'y construire leur maison.

La typologie du bâti s'adapte à la fonction professionnelle : une activité en rez-dechaussée avec la possibilité d'utiliser le patus ou la réserve. L'étage est réservé à la vie de 136 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50. Il est écrit : « La dissymétrie de la façade exprime la polyvalence fonctionnelle de ce genre de demeure avec le couple caractéristique de ses deux portes inégales : la grande donnant accès au local professionnel, et la petite introduisant sans transition dans l'escalier. ».

137 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid., p. 57 : « Les preneurs de terrains à bâtir ont pour seule obligation, mais impérative, au risque de se voir retirer la terre concédée, d'y construire « une ou des maisons » dans les deux ans suivant le passage à l'acte. »,.

138 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid., p. 57 : « le recrutement social de ce quartier af'rme dès l'origine son activité artisanale : travail du cuir, du textile, du bois et activités de transports » à propos de Saintt Mathieu.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire famille. Le dernier étage, sous combles, est utilisé pour le stockage. Les petites tailles de parcelles ont facilité l'installation de professionnels dans ces quartiers à vocation artisanale.

Ainsi, dans une volonté d'installation de métiers artisanaux, il a fallut aux lotisseurs plani,er des parcelles dont les tailles seraient facilement accessibles ,nancièrement et rapidement bâties.

Découpée en trois niveaux différents 139, la maison médiévale possède un à deux étages de vie. Pour Perpignan, on retrouve dans les relevés de composition des murs les traces de maisons uniquement en rez-de-chaussée qui ont rapidement évolué avec un étage comme sur le modèle que l'on retrouve à Montpellier. On peut penser, pour la maison perpignanaise, que son organisation intérieure rejoint le modèle de Montpellier. Cependant, le manque de sources et d'exemples ne permet pas de l'af,rmer aujourd'hui. On peut tout de même se baser sur le modèle observé à Montpellier et dans d'autres villes de France à cette même époque.

Construites en bandes mitoyennes sur leur trois côtés, les maisons élémentaires n'ont qu'une seule possibilité d'ouverture : l'unique façade donnant sur la rue. Les ouvertures en façade s'organisent selon les fonctions de chaque étage. Le rez-de-chaussée est percé de deux ouvertures140 : la première, de taille modeste, permet l'accès à l'étage par l'escalier droit ; la deuxième est la seule ouverture du local professionnel mais aussi son seul apport de lumière. L'organisation et l'implantation des ouvertures au Moyen Âge se font selon deux facteurs : la recherche de lumière et la protection des températures basses extérieures.

L'organisation des ouvertures en façade répond au seul besoin d'éclairage intérieur.

L'implantation peu symétrique ni concertée nous montre que la seule nécessité de ces ouvertures est la recherche de la lumière, qui est le problème majeur sur ce type de parcelles. L'éclairage en fond de parcelle est problématique. L'unique apport lumineux vient de la façade, située au minimum à 10 mètres de chaque fond de parcelle. La lumière ne peut donc pas pénétrer au fond de la maison. Le rare cas de puits de lumière ou de courettes arrières permet l'éclairage des parcelles la jouxtant. Les ouvertures sur une seule façade pose ainsi le problème de la ventilation. Il est impossible de ventiler correctement les logements ou les locaux professionnels. La salubrité des logements ne peut donc être assurée. Certains éclairages arti,ciels étaient utilisés pour éclairer l'arrière de la maison (lampes, torches, etc.)141. Le problème d'éclairage est tel que pour certaines parcelles trop étroites (cas du 7 rue de l'université à Montpellier), on recule l'escalier contre le méjean pour laisser plus d'emprise à la façade et donc aux ouvertures. L'escalier droit situé directement derrière la porte ne peut être éclairé qu'en second jour provenant de la salle à l'étage car escalier et 139 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50. Il est noté : « Fonctionnellement on pourrait dé'nir cette unité d'habitation comme un « bloc en hauteur » ayant au rez-de-chaussée un local de production (échoppe, boutique, local agricole, atelier, etc) ; un logis à l'étage, avec pour pièce principale, sinon unique, la salle qui prend le jour sur la rue ».

140 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 50.

141 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire local professionnel sont séparés par une cloison.

Au-delà du problème de lumière, la taille des ouvertures est limitée pour se protéger des températures extérieures (froides en hiver, chaudes en été). On limite les percements au minimum pour éviter les variations fortes de températures à l'intérieur. De plus, pour Perpignan, peu de relevés attestent de la présence d'une cheminée dans ses logements au Moyen Âge.

En règle générale, on dénote un manque de confort dans les maisons du Moyen Âge, con,rmant leur occupation par une population pauvre. Le statut économique de leurs habitants se retrouve aussi dans l'architecture et les matériaux employés.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.2.3 / Matériaux Les matériaux de construction employés au Moyen Âge sont directement liés au territoire. La construction nécessite une ressource en matière première proche et disponible.

Dans le sud de la France, la ressource en bois est faible. Le bois est uniquement réservé aux ouvrages de charpentes ou de planchers. Son coût dans la construction est important. Son emploi est limité au maximum pour être utilisé seulement dans les poutres ou les pannes. On se dirige alors vers des matériaux minéraux, présents en grandes quantités dans la région. Ils sont moins coûteux. L'extraction peut se faire sur place ou à proximité de la cité. Pour le cas de Perpignan, c'est la terre qui est utilisée comme matériau principal. Montpellier se sert de sa ressource en pierre pour construire tout type de maisons en pierres massives.

L'approvisionnement est régional et permet de mettre en évidence les différences entre régions.

Les quartiers de La Réal, Saint-Mathieu et Saint-Jacques à Perpignan ont été bâtis grâce à diverses techniques ayant recours à la terre. L'utilisation de cette ressource présente plusieurs avantages : son faible coût, sa disponibilité et sa mise en place. Les habitants des quartiers nouvellement lotis font partie des couches sociales les plus pauvres. Leurs revenus ne permettent pas l'utilisation de matériaux nobles comme la pierre ou le bois. Les techniques de la bauge et du pisé sont simultanément employées à Perpignan. Durant le Moyen Âge, on retrouve ces techniques dans d'autres villes du Languedoc et du Roussillon.

Ce n'est pas un cas isolé. En effet, on retrouve de nombreux exemples d'architectures en terre en Espagne et en Afrique du Nord. On retrouve notamment la technique du tapia142 (technique du coffrage de la terre) en Espagne et notamment à Barcelone. On peut envisager que cette technique se soit ensuite diffusée en France, notamment durant la période où Perpignan était majorquine. L'utilisation de la terre à Perpignan n'est pas seulement due à un facteur économique mais aussi à un facteur culturel avec des techniques qui se seraient transmises de l'Espagne vers la France.

Le cas de Montpellier révèle une certaine aisance des habitants des quartiers nouveaux. L'utilisation systématique de la pierre montre que c'est un matériau utilisé pour tous les types de construction durant le Moyen Âge. C'est un pierre calcaire provenant de la région proche de Montpellier qui est couramment utilisée dans la construction. 143 A cette époque, différentes carrières existent autour de Montpellier, les principales sont celles de Pignan, Saint-Géniès et Caunelles 144. Chaque pierre possède ses propres caractéristiques et est utilisée pour des ouvrages bien distincts. La pierre de Saint-Géniès sert aux encadrements de baies car elle ne gèle pas. On la retrouve aussi en bars au sol pour les grands appartements. La pierre n'est pas un matériau réservé aux grandes demeures mais est 142 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid., p. 73 : désigne une technique de banchage en castillan.

143 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 146. Il est fait mention : « La pierre des maisons médiévales de Montpellier provient des gisements locaux de calcaires molassiques du miocène. ».

144 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire utilisée pour les habitats plus modestes. Cette ressource se trouve en abondance dans la région et à proximité immédiate de la ville de Montpellier. Son emploi est systématiquement et se retrouve dans toute la région du Languedoc.

L'architecture domestique du Moyen Âge permet de mettre en évidence un modèle constructif pour chacune des villes étudiées. C'est un savoir faire régional qui se retrouve dans chacune des maisons datant de la période médiévale. L'architecture domestique nous montre aussi la constante adaptation des techniques selon les outillages rudimentaires des artisans et leurs moyens. Elle démontre aussi une constante dans la mise en place des matériaux et les techniques employées qui ont été transmises à toutes les architectures. La transmission des savoirs artisanaux se développe grâce aux nombreux échanges entres les villes d'une même région. Chaque région possède un modèle qui lui est propre.

Pour la ville de Perpignan, la technique de construction en terre est couramment utilisée. Deux techniques145 de mise en place de la terre ont été observées dans un îlot situé dans le quartier Saint-Mathieu : le pisé et la bauge. La technique du pisé consiste à tasser des ,nes couches de terre d'environ 15 centimètres dans des banches en bois dont la longueur varie. Cette technique met en évidence des marques horizontales provenant des couches successivement tassées. La bauge est un composé d'un mélange de terre et de végétaux qui ajoutent une certaine humidité au mélange. La bauge peut être façonnée en éléments type motte, pains ou encore galettes. Il peut aussi être mis en place grâce à une fourche pour des éléments plus grands. Il est ensuite tassé à l'aide de bâtons.

Ces deux techniques ont été employées à Perpignan. Dans la composition des murs de l'îlot étudié, on retrouve en premier lieu un mur fait de pisé pour un premier étage. Le second étage a été élevé grâce à la technique de la bauge. Cependant, on observe à Saint-Mathieu une technique peu courante à cette époque : la bauge banchée. Cette dernière technique fut aussi utilisée partiellement dans l'îlot. La grande diversité de mise en place de la terre montre une maîtrise de la part des ouvriers et des artisans de ce matériau. Peu coûteux, il a permis de construire à moindre frais et rapidement les lotissements à Perpignan.

Montpellier s'est appuyée sur ses ressources en pierre pour bâtir la ville. De l'architecture domestique aux palais et demeures prestigieuses, la pierre est un matériau plébiscité. La technique utilisée à Montpellier est si particulière à la ville (et plus largement à la région) qu'elle porte aujourd'hui son nom : l'appareil de Montpellier 146. C'est un terme récent et savant, datant du XIXème siècle. En langage artisanal, on parle d'appareil à carettes et jasens. On retrouve ce type d'appareil dans la région proche de Montpellier. Le dessin de cet appareil se fait en alternance de la pose des assises à plat et des assises de chant d'un « petit élément standard de 0,12 x 0,26 x 0,45 mètres à 0,15 x 0,30 x 0,50 mètres »147. En façade, cette alternance crée un rythme particulier : seulement une pierre est à plat pour deux de chant. Ce rythme peut aussi varié selon les bâtiments. Cependant, cette technique pose un 145 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid.

146 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 147.

147 Ibid., p. 147.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire inconvénient majeur. Posées de chant, les pierres se détériorent très rapidement en laissant l'eau s'in,ltrer. Le bâti se dégrade d'une manière hétérogène en façade. Cette technique de pose, inventée durant le Moyen Âge a été longtemps utilisée dans la région de Montpellier et démontre la diffusion d'un savoir faire particulier dans l'aire d'inFuence de Montpellier.

Les différentes techniques de construction que l'on a pu observer sont des témoignages de l'évolution d'un bâti. Les matériaux de construction conservent les différents changements qu'ils ont subis durant leur vie. Dans l'étude du quartier Saint-Mathieu 148, on distingue distinctement les trois techniques utilisées dans la mise en place de la terre. Elle met au jour l'étendue du savoir faire des ouvriers mais aussi les évolutions qu'a pu subir le bâti.

A Perpignan, sur les murs de refends étudiés, on distingue clairement les évolutions de la maison élémentaire 149. La première construction est constituée d'un unique volume en rez-de-chaussée. Les murs ont été construits en pisé. On observe ensuite les différentes extensions : une première en bauge qui donne lui à une maison avec un étage et une deuxième en bauge banchée qui vient surélevé le premier étage. En,n, on note l'évolution ,nale qui est encore d'actualité aujourd'hui : des murs maçonnées s'appuyant sur cette structure en terre. Les recherches archéologiques mettent au jour les évolutions successives de cette parcelle. Cependant, on peut aussi noter les transformations d'un bâti sans nécessairement avoir recours à des fouilles. En observant les façades de Montpellier qui sont datées du Moyen Âge par leurs ouvertures en ogive, on peut remarquer les changements opérés. Certaines fenêtres ont été murées. On peut émettre plusieurs hypothèses à ce sujet.

Premièrement les usages des pièces correspondant à ces ouvertures ont pu changer.

Certaines des ouvertures sont donc fermées. Cette solution est récurrente sur les rez-dechaussée notamment pour les ouvertures des boutiques qui ont été remplacées en fenêtres et sont aujourd'hui des logements. Une deuxième raison peut aussi venir d'un facteur purement économique. Entre 1798 et 1926, l'impôt sur les portes et fenêtres est en vigueur.

Pour éviter de payer un impôt très élevé, les fenêtres sont alors murées et les entrées de lumière réduites. En,n, le déplacement d'un escalier ou d'une pièce entraine la fermeture des fenêtres qui ne sont plus accessibles.

A Montpellier, les maisons médiévales n'excédaient pas deux étages. Cependant, au 7 rue de l'Université150, on remarque un troisième et dernier étage. Cet étage rajouté sur les bases de la maison médiévale se voit en façade avec un changement dans la mise en place de l'appareil des pierres. On peut suivre à travers les façades les nombreux changements de chaque parcelle.

Les traces et marques portées à la matière nous permettent aujourd'hui de retracer l'histoire des parcelles élémentaires. L'évolution d'un bâti témoigne de l'évolution de l'usage et de la manière de vivre ce type de bâti.

148 Claire-Anne DE CHAZELLES et al., Ibid.

149 Cf Annexe p. 32-34 150 Cf Annexe p. 16-25

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.3 / Évolution de la cellule familiale Aldo Rossi note que « Le type se constitue ainsi peu à peu en fonction des besoins et des aspirations à la beauté ; unique et pourtant extrêmement varié selon les différentes sociétés, il est lié aux formes et aux modes de vie. »151 Ainsi, l'organisation du parcellaire élémentaire répond aux besoins de ses habitants. Qui sont-ils ? Comment l'évolution de cellule familiale a-t-elle à son tour inFuencée la typologie ? Quelles ont été ses évolutions ?

2.3.1 / Structure familiale L'étude de l'architecture domestique apporte de nombreuses informations sur l'organisation générale de la parcelle et du bâti. On peut tout aussi bien retracer les métiers exercés dans les quartiers étudiés. Les habitants de ces quartiers sont un facteur important pour étudier la naissance et l'évolution de cette architecture. Au Moyen Âge, les familles sont organisées de manière nucléaire c'est-à-dire un couple et leurs enfants. On compte parfois jusqu'à 10 enfants par famille. Pour ce qui est du statut de la famille, elle peut être déterminée par le métier exercé par le père de famille.

A la base de l'architecture domestique se trouve la famille qui habite la parcelle. Elle s'organise en fonction de la famille et du métier exercé par le père. On retrouve dans les lotissements des métiers artisanaux durs comme le travail du cuir, le travail du textile ou encore la fonte de graisse. L'architecture s'est donc adaptée pour séparer l'activité professionnelle du lieu de vie. En effet, ces activités artisanales sont réputées polluantes ou insalubres. Elles ne peuvent côtoyer la vie quotidienne. On vient donc construire un étage pour créer un environnement plus propice à la vie de famille. Cette rupture entre vie domestique et vie professionnelle se fait dès la façade. Les deux entrées distinctes séparent ces deux fonctions. Cependant, cette vie de famille reste contrainte par la proximité des membres dans une seule et même pièce appelée salle152. La famille vit dans cette seule pièce aux dimensions restreintes : 5 mètres de large pour 10 mètres de long en moyenne soit 50 mètres carrés au maximum d'espace de vie à partager pour 12 personnes en moyenne. Cette pièce concentre les lieux de repas, les lieux de toilettes et les lieux de repos. Les systèmes de toilettes et d'évacuations donnent sur courette ou sur rue selon les cas. Le manque de ventilation et de lumière conduit à des situations d'insalubrité certaines.

Au Moyen Âge, une parcelle élémentaire est occupée par une seule famille. La vie professionnelle se déroule au rez-de-chaussée tandis que la vie familiale s'organise à l'étage ou dans les étages supérieurs. Avec deux entrées distinctes, la vue familiale et la vie professionnelle sont séparées dès la rue. La pièce de vie se connecte à la rue uniquement par un escalier.

151 Aldo ROSSI, Ibid., p. 33.

152 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire Dans le cas du petit parcellaire, l'analyse ne peut se baser que sur peu d'éléments. Au contraire, pour les demeures patriciennes, on peut trouver de nombreux éléments à analyser : les pièces de services, celles de réception, les différents systèmes de distribution, les cours intérieures, les loges, etc. Pour le petit parcellaire, les éléments sont plus réduits. La taille modeste de la parcelle ne permet pas des compositions avec de grandes variantes. La place de la distribution est donc un élément majeur dans l'organisation des étages et des pièces. La disposition des entrées et de l'escalier permettent de comprendre les circulations et la hiérarchie des étages entre eux. La place de l'escalier au sein d'une parcelle prend une emprise importante et n'est pas dû au hasard.

Les analyses du Moyen Âge montrent que la plupart des villes possèdent des schèmes153 d'organisation de parcelles. Ces modèles sont répétés et ampli,és. Ils se basent sur des éléments incontournables. Les variantes sont plus importantes pour les grandes parcelles. Cependant, le petit parcellaire médiéval possède son propre modèle qui se retrouve dans de nombreuses villes au Moyen Âge. Comme nous l'avons déjà vu, les villes d'Espagne, de France et d'Italie avec un petit parcellaire reproduisent le même schème. Les parcelles dites en lanières s'organisent de la même manière et donnent un modèle international. Cette méthode permet de simpli,er l'analyse et de regarder la parcelle avec ses plus simples éléments : les murs extérieurs, l'accès en façade, les étages et le lien entre tous ses éléments. La circulation est une des caractéristiques majeurs à étudier dans le parcellaire élémentaire.

Avec l'établissement d'un schème précis pour ce type de parcellaire, on peut alors suivre les modi,cations d'organisation de la parcelle. Nous le verrons, l'escalier est l'élément qui changera la fonction de la parcelle car il touche à l'organisation même des espaces entre eux. L'architecture domestique se modi,e en se superposant sur les modèles anciens. Il n'y a eu pas de modi,cations profondes durant les sept derniers siècles. Le parcellaire a gardé la trace de ses premières dispositions jusqu'aux modi,cations actuelles. L'escalier, et la distribution en générale, permet une analyse du fonctionnement de la parcelle mais aussi de son histoire à travers les diverses évolutions.

Le modèle du parcellaire élémentaire place régulièrement l'escalier sur le côté gauche, en accès direct à la rue. Cette position originelle met en communication directe la pièce de vie au premier étage et la rue via un escalier droit qui peut être en pièce ou parfois être une simple échelle. L'escalier est collé au mur mitoyen et se déroule sur une vingtaine de marches154. Il permet d'accéder au premier étage. Pour accéder au deuxième étage ou à l'espace de stockage, il faut pénétrer dans la salle pour emprunter une seconde volée de marches. Les deux escaliers ne sont pas en communication directe. Il est nécessaire de passer par la pièce de vie pour accéder aux espaces les plus hauts. Parfois, l'escalier est remplacé par 153 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 10.

154 Ibid., p. 50.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire une simple échelle en bois 155.

Au rez-de-chaussée, l'escalier est séparé du local professionnel par une cloison. Une séparation nette est faite entre l'espace professionnel et l'espace familial. Cette cloison est l'une des contrainte de cet escalier. Elle vient supprimer toute possibilité d'éclairement via le local professionnel. La lumière pour emprunter cette escalier vient essentiellement du premier étage. L'escalier est donc très mal éclairé. De plus, sa taille et sa proportion ne le rendent pas facilement praticable. Les escaliers médiévaux sont d'une largeur moyenne de 75 centimètres156 ce qui laisse peu de passages. Il est impossible de s'y croiser. Monter des marchandises ou des meubles est compliqué. Bien que l'escalier soit droit, il reste très peu fonctionnel. En,n, l'emprise occupée par l'escalier doit se réduire au strict minimum au vu des dimensions modestes de la parcelle. Il est donc rendu très raide pour raccourcir au maximum son emprise sur le local et sur les étages.

Pour certains cas particuliers où la parcelle est trop étroite pour l'accueillir dès l'entrée, l'escalier est repoussé au milieu de la parcelle 157. Son recul permet d'éclairer au mieux le local professionnel et donnent plus d'emprises de façades aux étages supérieurs.

L'escalier droit médiéval est le seul outil de distribution pour les parcelles élémentaires. Aucun dégagement n'est aménagé. La parcelle est utilisée à son maximum.

L'escalier est avant tout un organe fonctionnel qui sert à relier les étages au rez-de-chaussée.

Il est le lien entre la pièce de vie et la rue ; il sépare le local professionnel du reste de la maison. Son utilisation est dif,cile de part ses dimensions et ses défauts d'éclairage. Il se modi,era au cours des siècles suivants pour prendre différentes formes et articuler la parcelle élémentaire de diverses manières.

155 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 54.

156 Ibid., p. 54.

157 Ibid., p. 59.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.3.2 / Mutation de la cellule familiale A la ,n du Moyen Âge, Perpignan et Montpellier sortent d'une phase de croissance économique. Les constructions sont moins fréquentes voir presque inexistantes. L'activité du bâtiment se réduit considérablement à la ,n du XIV ème siècle et durant le XV ème siècle. Les constructions neuves se font rares. Cependant, on observe que les remaniements de parcelles sont plus fréquents. Cette période de transition marque la ,n du Moyen Âge. La faible croissance économique ne permet pas aux habitants de faire des travaux conséquents.

Seulement des réaménagements des parcelles sont effectués.

L'escalier est l'élément de distribution majeur de la parcelle élémentaire. Situé au droit de la rue, il a gardé la même position durant le Moyen Âge. Il crée un lien entre tous les étages mais ne laisse pas de place à l'indépendance entre pièces. L'escalier n'est pas indépendant. Lors de la montée, il faut entrer dans la salle pour passer au deuxième étage. Le caractère unifamiliale de la parcelle élémentaire ne gène en rien cet usage. Seuls les membres de la famille ont accès aux étages. Il n'y a donc pas besoin de rendre indépendant les étages les uns par rapport aux autres.

Dans le grand parcellaire et les demeures patriciennes, la place de l'escalier prend une plus grande importance. L'escalier couramment utilisé dans ce genre de demeure est l'escalier à vis. Similaire à l'escalier à degré, cette typologie d'escalier est associée aux maisons bourgeoises et cossues. C'est un signe architectural de noblesse qui se retrouve dans toutes les maisons de type Estare. Durant la crise économique au milieu du XIV ème siècle, la société évolue. L'utilisation de l'escalier à vis se vulgarise et se répand dans tous les types d'architecture. Il vient alors transformé le parcellaire élémentaire. Celle-ci débute avec le remplacement de l'escalier droit par un escalier à vis. Cette forme d'escalier va perdurer dans la petit parcellaire jusqu'au milieu du XVII ème siècle158. Elle devient prédominante dans l'organisation des petites parcelles.

L'escalier à vis trouve sa place en fond de parcelle, peut-être à la place de la courette dans certains cas. Cette modi,cation de distribution engendre une transformation majeure : chaque étage peut alors être indépendant. On accède à l'escalier par un couloir non éclairé qui mène au fond de la parcelle où l'escalier est placé.

L'escalier à vis présente un avantage certain : il fait gagner une place précieuse dans ces étages de taille restreinte. Les mètres carrés gagnés en circulation sont alors redistribués dans les pièces de vie. Cependant, le rez-de-chaussée et l'escalier resteront séparés. Le local professionnel reste séparé de la distribution verticale de la parcelle. Les premiers escaliers à vis construits à Montpellier sont datés du XV ème siècle159. Ils montent d'un seul tenant à partir du rez-de-chaussée jusqu'au dernier étage. Historiquement, les escaliers à vis débutaient seulement au premier étage. L'escalier à vis était coupé du rez-de-chaussée par un escalier 158 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 186.

159 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 186.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire droit faisant la liaison entre la rue et les espaces de vie. Il n'y avait pas besoin de rendre indépendant chaque étage. L'escalier à vis d'un seul tenant s'illustre dans le petit parcellaire.

Le gain de place est un avantage certain. Cependant, l'escalier en fond de parcelle reste peu éclairé. Le long couloir menant au fond de la parcelle pour rejoindre l'escalier ne possède aucune ouverture laissant pénétrer la lumière naturelle. L'escalier à vis est parfois accompagné d'un puits de lumière qui lui autorise un éclairement naturel. C'est donc à travers cette lumière que l'on peut se guider vers l'escalier. Pour les parcelles ne possédant pas de vide, seule la lumière arti,cielle éclaire les parties de circulation. On retrouve quelques exemples d'escaliers à vis placés en façade. Ils peuvent alors béné,cier directement d'ouvertures sur la rue pour éclairer toute la montée d'escalier. Ces cas sont rares. Les escaliers de fond de parcelle sont bien plus récurrents que le modèle en façade. 160 L'un des caractères majeurs de l'escalier à vis est la possibilité d'indépendance des étages les uns par rapport aux autres. Les étages sont distribués indépendamment. Les habitants n'ont plus besoin de passer par un étage pour atteindre le suivant. Pour l'escalier à vis, un palier avec une porte sépare chaque étage. Ce système permet à chaque étage d'être desservi. Les pièces deviennent alors des logements. On s'éloigne petit à petit du système où une parcelle est attribuée à une famille. Le caractère unifamilial d'une parcelle tend à disparaître. Avec ce nouveau système de distribution, un seul étage peut être occupé par une famille. Le logement se complexi,e. Les étages se cloisonnent en deux pièces prenant le jour sur la rue. L'habitat se développe et gagne en densité. Le circulation se sépare du logement et crée une nouvelle manière d'habiter : l'immeuble.

Pour autant, ces changements ne s'opèrent pas dans toutes les parcelles. On observe une persistance de l'escalier droit. Dans l'analyse de la parcelle du 7 rue de l'Université 161, on remarque que l'escalier droit est conservé jusqu'au premier étage pour ensuite être transformé en escalier à degré. Les modi,cations de la circulation engendrent tout de même l'indépendance de chaque étage. Le premier et le deuxième étages sont occupés par deux studios. Le dernier étage est consacré à un logement entier. La parcelle se répartit dorénavant en cinq logements différents avec toujours, au rez-de-chaussée, un local professionnel. L'escalier droit est conservé dans de nombreux cas mais il est séparé tout de même du logement. Une cloison de séparation entre l'escalier et le reste de l'étage est régulièrement observée. Ainsi, on conserve l'emplacement de l'escalier médiéval et à moindre coût, on sépare chaque étage 162. Cette solution n'offre que très peu d'avantages. La surface de chaque étage est réduite par cette nouvelle cloison tout en réduisant la possibilité de prise de lumière. Les étages sont certes indépendants mais perdent en surface utile. L'autonomie de l'escalier est gagné au détriment de la surface habitable, déjà réduite sur ce type de parcelle.

160 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid.

161 Cf Annexe p. 16-25 162 Bernard SOURNIA et Jean-Louis VAYSSETTES, Ibid., p. 189.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire L'escalier à vis se révèle rapidement comme une solution à la distribution des parcelles élémentaires. Il était à l'origine utilisé dans les maisons patriciennes. On note le décalage entre l'apparition de ces escaliers dans la conception de la demeure et leur réelle mise en place dans le petit parcellaire.

Ce décalage de plusieurs siècles démontre la différence et le retard entre le peuple bourgeois et le petit peuple. Ce décalage ne cesse de s'accentuer au niveau de l'architecture.

Les demeures patriciennes béné,cient de grands volumes et de confortables escaliers à vis.

Le petit parcellaire quand à lui se développe sur lui même pour gagner un maximum de surface habitable au détriment de la circulation mais aussi des espaces extérieurs et des éléments de confort telles que la ventilation ou la lumière. Ce changement typologique marque un changement profond dans l'habitat élémentaire. La densi,cation de la parcelle commence avec cette nouvelle distribution et se prolongera avec des remaniements d'étages et la suppression totale des espaces extérieurs. La densité du parcellaire élémentaire est aujourd'hui une de ses caractéristiques les plus emblématiques mais aussi celle qui pose un certain nombre de problèmes comme l'insalubrité due au manque de lumière ou de ventilation.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire

2.3.3 / Bouleversement de la société Durant le XVIIIème siècle, le parcellaire mineur bouleverse son organisation. Cette transformation sera la dernière. Elle aboutit à l'architecture que l'on peut observer aujourd'hui sur les parcelles mineures. Ce bouleversement de société s'opère durant le XVIIIème siècle sous l'impulsion du Paris d'Haussmann. Les villes françaises se transforment selon les principes prononcés par le baron Haussmann. On souhaite rénover les villes, améliorer la salubrité publique et ouvrir le parcellaire serré issu du Moyen Âge. Montpellier ne sera pas épargnée par cette volonté de renouveau. La rue Foch et la rue de la Loge sont les témoins de cette transformation qui vient percer le vieux tissu médiéval. Au contraire, Perpignan ne sera pas touchée par ces opérations.

La volonté urbaine d'améliorer la salubrité et dans l'ensemble les centres anciens s'accompagne d'une amélioration de l'habitat. En proximité des boulevards, les habitats sont repensés systématiquement. Ce renouveau s'étant aussi au parcellaire élémentaire.

Le petit parcellaire suit cette tendance et tient à se transformer. Cependant, les modi,cations ne seront que de faible ampleur. Les transformations se font sur la base de l'architecture médiévale existante. On réaménage les parcelles en changeant les destinations de chaque étage. Dans une volonté de pro,t économique pour les propriétaires, les parcelles sont alors divisées en étages. Cette transformation s'opère pour toutes les bâtisses du centre ancien. Un étage peut donc être loué ou vendu par le propriétaire de la parcelle. On étend les immeubles en hauteur : de nouveaux étages sont créés. Comme la densi,cation ne peut se faire au sol, les parcelles gagnent en hauteur. Elles passent de deux étages à trois voir quatre étages. Cette densi,cation se fait sur les structures du Moyen Âge pour réduire les coûts. On observe à Perpignan l'élévation en parpaings 163 sur les structures faites de pisé ou de bauge. On ne reconstruit pas le bâti, on se contente de superposer la nouvelle structure à la structure existante.

Cette formule n'entraine aucun bouleversement majeur de l'architecture mineure à Montpellier et à Perpignan. Elle est le résultat d'un changement profond de société où le pro,t des propriétaires devient le maitre mot pour développer l'architecture. La dimension économique de ces petites parcelles apparaît alors comme un moteur de leur transformation en dépit de qualité architecturale propre. Les modi,cations se font en hauteur et viennent ajouter en densité à la ville. Les espaces extérieurs sont inexistants. Elle montre aussi le décalage profond entre le petit parcellaire et le parcellaire des demeures patriciennes. Cellesci possèdent de plus grands moyens et peuvent donc se transformer entièrement en remaniant le bâti. Les distributions se transforment et les façades sont remaniées pour être au goût du jour. Le petit parcellaire stagne dans ses compositions. La marge de manœuvre 163 Cf Annexe p. 32-34

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire étant très faible, la maison unifamiliale se transforme peut à peut en « maison à loyer »164 ou encore appelé immeuble de rapport, qui deviendra majoritaire dans l'habitat en centre ancien au cours des siècles qui suivront.

L'immeuble de rapport apparaît au XVIII ème siècle. Aussi appelé « maison à loyer » ou « immeuble à loyer », l'immeuble de rapport est conçu avant tout pour la location. Le bâti se compose de plusieurs étages. Chaque étage est attribué à un locataire différent. Dans un souci de rentabilité, on construit la parcelle de terrain à son potentiel maximum, c'est-à-dire dans la majorité des cas, l'entièreté de la parcelle. Dans certains, il subsiste un puits de lumière et de ventilation. Cette transformation du petit parcellaire s'opère dans toute la France et n'épargne pas Perpignan et Montpellier. Les deux villes voient leur paysage se modi,er. La ville gagne en densité et en hauteur. La parcelle s'étend sur les étages pour faire pro,ter au propriétaire d'un maximum de loyer. Plus le nombre d'étages est élevé, plus il y a de locataires. Le principe de l'immeuble de rapport est entièrement fabriqué à partir de la rentabilité. Les notions de confort et de qualité de vie passent en second plan et sont dans la plupart des cas oubliés.

L'immeuble de rapport se construit sur la structure du médiéval. Bien qu'il tend à reprendre des traits haussmanniens, l'immeuble se modi,e toujours selon ses propres caractéristiques régionales. Le principe intérieur reste le même : chaque étage est occupé par un locataire. Les aménagements intérieurs varient peu. Le logement s'organise autour de la distribution qui reste l'escalier à vis, hérité du Moyen Âge. Malgré la petitesse des parcelles, on remarque dans certains cas la présence de deux logements au même étage. C'est le cas du 7 rue de l'Université à Montpellier 165 où le premier et le deuxième étage sont divisés en deux studios organisés autour de l'escalier qui est au centre de la parcelle. Pour augmenter la rentabilité, l'étage est subdivisé en deux logements distincts. Cependant, cette disposition désavantage un appartement par rapport à l'autre. L'un donne sur rue, l'autre donne uniquement sur un puits de lumière. Le confort n'est donc pas primordial pour le propriétaire bailleur. Une unique fenêtre éclaire le logement et fait of,ce de ventilation. Ce type architectural fait ,t des notions de confort et de qualité de vie, à savoir : une bonne ventilation et un éclairage naturel suf,sant.

L'immeuble de rapport est la transformation de l'habitat élémentaire en centre urbain. Dans les campagnes, les parcelles élémentaires se transforment alors en « maison vigneronne ».

Elle se nomme aussi « maison en hauteur »166. Elle n'est pas spécialement dédiée à l'exploitation du vin. Elle devient une maison agricole avec au rez-de-chaussée un cellier et à l'étage les pièces de vie. Elle répond à des besoins purement fonctionnels. Ils ne sont pas forcément liés à l'exploitation de la vigne mais plus généralement à une fonction agricole.

164 BOUDON, Françoise. La «maison à loyer» de la ville hausmannienne. Revue de l'Art, 1988, n°79, p. 63.

165 Cf Annexe p. 16-25 166 CHAMPIER, Laurent. Ch. Parain, La maison vigneronne en France. Revue de géographie de Lyon, vol. 32, n°1, 1957, p. 66.

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire L'habitat élémentaire évolue pour donner deux types d'architecture distincts : la maison vigneronne et l'immeuble de rapport. Répondant à la pression foncière du tissu urbain, l'immeuble de rapport se développe en hauteur où chaque étage est associé à un locataire. Ce nouveau type d'architecture accompagne une nouvelle manière d'habiter en ville.

L'une des dernières modi,cations possibles du parcellaire est la transformation des parcelles par remembrement. La taille des parcelles est une contrainte majeure. Pour gagner en confort, certaines parcelles fusionnent pour agrandir la taille des espaces de vie. Le remembrement peut se faire avec la parcelle voisine pour aboutir à une forme qui se rapproche d'un carré. Il peut aussi se faire avec la parcelle arrière pour former une parcelle traversante. On observe ce cas dans certaines îlots de Saint-Jacques. L'agrandissement des parcelles élémentaires par fusion présente un avantage certain : il permet d'agrandir le logement. Cependant, cette opération est subordonnée aux opportunités foncières. La fusion des parcelles est observable cependant cela reste un cas rare. Quand l'on observe le cadastre et l'organisation des îlots, on constate que chaque îlot est divisé en son milieu dans la longueur puis ces deux parties sont subdivisées en parcelles longitudinales avec la façade la plus courte donnant sur la rue. Pourtant, les alignements de fond de parcelles ne sont pas strictement rigoureux. Aucun fond de parcelle n'est vraiment aligné. On peut penser que lors du premier tracé du lotissement, l'aspect pratique a du privilégier une division des parcelles selon un axe central droit.

Aujourd'hui, les nombreuses modi,cations du parcellaire ne laissent pas la même impression. Les décalages sont nombreux et montrent que, bien qu'il y est une persistance de plan, celle-ci concerne plutôt la forme urbaine et la division perpendiculaire à la rue plutôt que le fond de parcelle. Ces changements sont dus à de nombreux facteurs qu'il est aujourd'hui impossible d'appréhender faute d'information. Cependant, on peut supposer que les espaces libres en fond de parcelles ont été bâtis par les deux parcelles et ont alors changé la disposition initiale du tracé. Le rachat ou la reconstruction d'un bâti ont pu changé l'organisation parcellaire de ses îlots. Les hypothèses sont nombreuses mais ne peuvent être con,rmées. Elles mettent seulement en relief que, certainement, le tracé initial devait être rigoureux et géométrique mais s'est aujourd'hui modi,é.

C'est à Montpellier que cette observation est la plus forte alors qu'à Saint-Mathieu 167, certains alignement ont gardé un alignement rigoureux en fond de parcelle. Une autre modi,cation concerne les parcelles d'angle. Celles-ci se sont subdivisées ce qui changent automatiquement leur orientation par rapport à l'îlot. La parcelle d'angle est une parcelle qui possède le plus de manœuvre possible dans son aménagement. Sa double orientation lui permet une double possibilité d'ouvertures contrairement aux autres parcelles. Cependant, ces parcelles se sont souvent divisées en deux pour augmenter les possibilités de logement 167 Cf Annexe p. 35

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Étude d'une typologie : le bâti élémentaire et de rentabilité rendant ses parcelles mono-orientées pour certaines et annulant l'avantage qu'elles possédaient.

Ainsi, les modi,cations du parcellaire que l'on peut observer sont minimes : on essaye de gagner quelques mètres carrés en reculant le fond de parcelle au détriment de son voisin.

Pourtant certaines changements montrent une recherche de confort pour l'habitant : on agrandit la taille des logements en fusionnant deux parcelles adjacentes. On essaye de palier aux problèmes de luminosité et de ventilation par la création de parcelles traversantes. Ces changements modi,ent le parcellaire mais améliorent la qualité de l'habitat et le confort de vie de ses occupants.

Pour conclure cette seconde partie, nous pouvons dégager une typologie claire qui ressort du parcellaire élémentaire. Celui ci a tenté d'évoluer de sa création à nos jours pour s'adapter à de nouveaux modes de vie. Cependant, il est arrivé à une saturation et ne répond plus aujourd'hui aux besoins de confort dans l'habitat. Pourtant, c'est toujours à travers la typologie que c'est fabriqué l'habitat.

Ainsi, Aldo Rossi énonce « nous pourrions dire que le type, c'est l'idée même de l'architecture ; ce qui est le plus proche de son essence ; et donc ce qui, en dépit des changements, ce qui s'est toujours imposé « aux sentiments et à la raison » comme étant le principe de l'architecture et de la ville. »168. La typologie fabrique l'habitat. Elle est née au Moyen Âge et a réussi à perdurer. Inadaptée à notre façon de vivre, une nouvelle typologie est-elle envisageable ? Comment améliorer confort et qualité de vie en centre ancien ?

168 Aldo ROSSI, Ibid., p. 35-36.

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Régénération urbaine

3 / Régénération urbaine Durant ces deux premières parties, nous avons pu observer le développement des centres anciens à travers l'habitat élémentaire. Il est l'une des composantes du tissu ancien.

Pour ces raisons, sa réactualisation demeure un enjeu majeur pour les centres anciens. Il est alors nécessaire d'identi,er les raisons du blocage de sa réactualisation. De nombreuses solutions sont envisageables. Nous en retiendrons deux : la réhabilitation et la rénovation.

Pour ce faire, nous avons décidé d'analyser plusieurs exemples contemporains a,n de dégager les caractéristiques nécessaires à la réussite d'une telle entreprise. Pourtant, ces solutions trouvent leurs limites aujourd'hui, faut-il envisager une nouvelle manière de procéder pour assurer à nos centres anciens une réelle régénération urbaine ?

3.1 / Les raisons d'un blocage Les centres anciens sont ,gés, bloqués dans une posture de conservation. Seulement, la réglementation sur le patrimoine n'est pas la seule raison. Il est nécessaire d'interroger les raisons culturelles, sociales et économiques. En,n, le tourisme a un impact très important sur la dynamique en centre ancien. Comment tous ces facteurs ont-ils engendré la ,xation des centres anciens et de son patrimoine ?

3.1.1 / Des freins sociaux, culturels et économiques Les centres anciens de Perpignan et de Montpellier sont aussi des centres historiques sauvegardés par la loi Malraux de 1962. Le petit parcellaire jouxte des monuments historiques protégés par un périmètre de 500 mètres. Par extension, le petit parcellaire est lui aussi soumis à une réglementation concernant sa restauration et son renouvellement.

Ainsi, son actualisation par une architecture contemporaine est laissée à l'appréciation des Architectes des Bâtiments de France. Les actualisations contemporaines sont rares dans le tissu médiéval. Premièrement, la taille des parcelles rend dif,cile la construction, les rues font parfois moins de 3 mètres de large et ne peuvent pas laissées passer les engins de chantier.

Deuxièmement, la réglementation stricte ne donne pas une marge de manœuvre importante.

La majorité des bâtiments sont classés et ne peuvent être détruits. En,n, la réactualisation se fait dans des lieux peu visibles. Le public ne peut donc pas apprécier pleinement les constructions contemporaines qui pourraient être faites. Dans le cas de Montpellier, l'unique maison récente est celle de Madame Reder, dans l'impasse Leboux 169. Cette petite impasse est proche géographiquement de la Cathédrale Saint-Pierre mais la parcelle est en fond de 169 Cf Annexe p. 36-57

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Régénération urbaine l'impasse, dissimulée des regards des passants. Elle n'impacte donc pas l'environnement immédiat du monument historique le plus proche. On remarque aussi que les rénovations se font discrètement. C'est le cas de la Panacée 170 à Montpellier où seulement l'intérieur a été remanié. De la rue, rien n'est perceptible en façade. Seul l'aperçu de l'intérieur laisse comprendre le caractère contemporain de l'édi,ce.

Le caractère patrimonial d'une ville inFuence son potentiel touristique. En gardant l'image d'une ville médiévale conservée avec une architecture régionale pittoresque, l'attrait touristique est plus grand. Il est dans l'intérêt des mairies d'encourager la fréquentation touristique de leur centre ancien. Il est la vitrine de toute la commune voir même de la région. Il est le coeur de représentation de la ville. Sa conservation est primordiale. L'image renvoyée par la ville historique renvoie aussi à l'image d'une culture et d'une région. Cette spéci,cité régionale est exacerbée par l'architecture typique que les touristes pourront observer en centre ville. La tendance est donc de conserver à l'identique les façades médiévales ou plus récentes mais aucunement contemporaine.

Ainsi, il est dif,cile d'observer des édi,ces neufs à Perpignan et à Montpellier. Pour la ville de Perpignan, on peut citer la médiathèque du quartier Saint-Jacques 171 mais aussi la future université qui sera mitoyenne à cette première. En,n, les édi,ces contemporains se situent rarement en plein centre ancien mais plutôt en marge, sur les pourtours. On peut ainsi citer le conservatoire 172 de Perpignan, en bordure du quartier Saint-Mathieu ou encore l'ancienne gendarmerie située en bordure du quartier Saint-Jacques. Les centres de Perpignan et de Montpellier ont été préservés des constructions contemporaines. Ils renvoient aujourd'hui une image pittoresque et typique de la région qui les abrite. La volonté politique de conservation de l'ancien pour son attrait touristique laisse de côté la qualité et les modes d'habiter dépassés de ces immeubles qui accumulent un retard considérable en terme de confort et de qualité de vie par rapport aux logements de la dernière décennie.

Les centres anciens de Montpellier et de Perpignan ont été fortement touchés par un départ de la classe moyenne vers les périphéries où l'offre est plus attrayante. Le développement des périphéries ces dernières décennies s'est fait au détriment des centres anciens et de leurs quartiers périphériques. La classe moyenne qui habitait en centre ancien est partie vers des quartiers pavillonnaires offrant plus de confort et de commodités pour la vie quotidienne et familiale. Le logement s'accompagne de la possibilité de garer sa voiture.

Les jardins y sont légions. On constante en moyenne que les logements de périphérie possèdent 10 mètres carrés de super,cie 173 en plus par rapport au centre ancien pour une même typologie. La taille du logement est un facteur important mais c'est le prix au mètre carré qui est le facteur déterminant des départs. Les loyers ou le prix à l'achat sont plus attractifs en périphérie. Petit à petit, les centres anciens ont été délaissés par la classe 170 14 rue de la Pharmacie - Montpellier 171 15 rue Emile Zola - Perpignan 172 1 rue des Jotglars - Perpignan 173 Source INSEE.

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Régénération urbaine moyenne qui entretenait le patrimoine immobilier.

Les quartiers de lotissements ont alors été occupés par des populations avec des revenus moins importants. Rares sont les propriétaires ; une majorité de logements sont loués. La situation de Montpellier en fait un cas particulier. Le nombre d'étudiants voulant habiter en centre ville encourage un marché de la location. A l'inverse, à Perpignan, la location s'est développée car elle s'adapte aux revenus des classes les plus pauvres. Dans le centre ancien classé en Politique de la Ville, l'INSEE montre qu'en 2012 le patrimoine immobilier est dédié à 80,6 %174 par des locataires. La part des propriétaires est très mince. La location est privilégiée par ces ménages sans revenus. Le loyer s'adaptant au montant d'allocation au logement perçu par la famille. Le quartier Saint-Jacques concentre une population très pauvre, vivant en majorité des aides ,nancières de l’État. Les propriétaires louant leur bien en pro,te pour calquer leurs loyers en fonction des aides perçus par chaque locataire. Cette situation ne permet pas aux ménages de ces quartiers de devenir propriétaire de leurs logements, ils perdraient alors les aides auxquelles ils ont aujourd'hui droit. Ainsi, cette situation entraine une mauvaise gestion du patrimoine immobilier de ces quartiers. Les propriétaires n'effectuent pas les travaux qu'ils devraient. Le manque d'entretien du bâti provoque des situations de dégradations importantes. Les habitants n'ont pas les moyens de maintenir leur appartement ou l'immeuble dans un état décent. Le bâti se dégrade progressivement jusqu'à atteindre des stades critiques d'insalubrité.

Les habitants des quartiers de lotissements sont composés en majorité de locataires (population étudiante pour Montpellier, population en forte précarité pour Perpignan). Les rares propriétaires habitant encore dans ces quartiers tentent tant bien que mal de maintenir leur patrimoine bien qu'il soit menacé par les parcelles voisines. En effet, à Perpignan, dans le cas du quartier Saint-Jacques, le bâti se dégrade tellement que certaines parcelles se sont effondrées. La disparition du bâti fragilise l'ensemble de l'îlot et menace les murs mis à nu pour les dents creuses. La situation économique des propriétaires occupants ou des locataires déterminent l'avenir de ces édi,ces. Le caractère patrimonial nécessite un entretien constant des structures et de la toiture pour assurer la pérennité des logements.

Ainsi, les revenus des habitants sont un frein au renouvellement parcellaire. Les ménages ayant de faibles revenus n'ont pas la capacité d'entretenir ces immeubles datant du XIII ème siècle dont les structures requièrent une attention particulière.

Les centres anciens de Montpellier et Perpignan ont subi de grands changements durant ces quarante dernières années. L'avènement de la maison pavillonnaire avec jardin et places de parking a su attiré la classe moyenne hors de centres. Délaissés, les centres sont aujourd'hui des lieux où l'on se rend le week-end pour faire des achats ou se divertir. Le départ de la classe moyenne a laissé un habitat vacant en centre ville qui a rapidement été occupé par une population plus pauvre. Les ménages dans une situation de précarité se sont tournés vers les centres anciens pour se rapprocher des commodités qu'a à offrir le centre.

174 Source INSEE.

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Régénération urbaine Rapidement, les immeubles et appartements ont été loués à des familles ou à des étudiants ayant de faibles revenus. On observe que le revenu moyen des habitants en centre ancien est plus bas que le reste de la commune 175 pour Perpignan. Le bâti détermine les typologies d'appartement. Ainsi, les parcelles élémentaires accueillent des logements de type studio ou type 2. Parfois, les logements se développent en type 3 comme c'est le cas pour l'appartement du 3ème étage du 7 rue de l'Université à Montpellier 176. Le logement possède deux chambres car il a pu se développer en duplex du fait de sa situation en dernier étage.

Ces typologies accueillent des ménages aux faibles revenus : étudiants, familles monoparentales, personnes vivant seule. Le quartier Saint-Jacques à Perpignan en est l'exemple le plus criant. Le revenu médian par ménage est de 3 570 euros par an alors que le revenu annuel médian sur la commune est de 15 785,7 euros en 2013 177. Le revenu des ménages est 5 fois inférieur à celui de la commune. Ce revenu se constitue essentiellement sur les aides accordées par l’État pour une majorité de ménage du quartier.

Le cas extrême du quartier Saint-Jacques met en lumière un problème de concentration des mêmes populations dans un même quartier. Malheureusement, la notion de ghetto s'applique pour ce quartier où les communautés maghrébines et gitanes se retrouvent en majorité. Le quartier accueille une concentration forte de familles gitanes sédentarisées. Avec le départ de la classe moyenne vers les périphéries ou les communes alentours, de nombreux logements se sont retrouvés vacants. Les familles gitanes, déjà présentes dans le quartier, ont continué à s'installer. On aboutit aujourd'hui à la concentration au sein d'un même quartier d'une communauté. Aujourd'hui, les données montrent un fort taux de chômage dans ce quartier et de grandes dif,cultés économiques pour toute cette population. On est donc face à un phénomène où le manque de mixité au sein d'un quartier freine l'arrivée de nouveaux habitants, effrayés par l'image « négative » renvoyée par les dif,cultés sociales et économiques de sa population.

Les centres anciens sont des lieux fédérateurs, ils sont le point central de la ville. Si la population est précarisée, l'image du centre ne peut plus être le reFet de la commune. Le centre devrait être le reFet d'un certain équilibre social. Aujourd'hui, le centre ancien de Montpellier est fortement marqué par sa population étudiante. Très peu de familles habitent en centre ville. De même, à Perpignan, les quartiers du centre comme Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques concentrent de nombreuses dif,cultés sociales. Le quartier de Saint-Mathieu accueille les anciens détenus en réinsertion sociale ; le quartier Saint-Jacques est stigmatisé par sa population gitane. Les centres ne sont plus fédérateurs. Ils sont en rupture par rapport à l'image de la commune. Les centres anciens ne reFètent pas une mixité sociale mais marquent les grandes disparités au sein des communes d'aujourd'hui.

175 Source INSEE : Le revenu médian est de 15 785,7 euros en 2013 pour la commune alors que le quartier du centre ancien en Politique de la Ville plafonne à 4 900 euros en 2011.

176 Cf Annexe p. 16-25 177 Source INSEE.

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Régénération urbaine

3.1.2 / Le patrimoine en question La mise en place des Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) démarre avec la loi Malraux de 1962. Il remplace le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour les secteurs sauvegardés. Il concerne les édi,ces à caractère patrimoniaux mais aussi les tissus urbains. Le PSMV désigne les édi,ces qui possède un caractère patrimonial devant être conservé. Il indique les bâtiments qui peuvent ou non être remplacés et ceux qui sont protégés. Le PSMV est accompagné de documents graphiques tels que les plans des différents secteurs. Ils permettent de légender quel type de réglementation est appliqué à chaque édi,ce. Comme le PLU, le PSMV peut être révisé et modi,é. Toute construction ou modi,cation en secteur sauvegardé doit être soumise à un Architecte des Bâtiments de France. De ce fait, les procédures sont soumises à de fortes contraintes. La réglementation établie par le PSMV ,ge l'évolution du centre ville. Les bâtiments sont soumis à une réglementation de conservation peu permissive et ne laisse que très peu de marge de manœuvre au renouvellement urbain.

Depuis le Moyen Âge, les villes ont évolué au fur et à mesure des transformations de son bâti. Le parcellaire n'a pas beaucoup changé. Cependant, ce n'est pas le cas du bâti.

Depuis les premiers édi,ces médiévaux jusqu'à nos jours, les bâtiments des centres anciens ont été renouvelés de nombreuses fois. Les constructions se sont superposées aux anciennes. Les immeubles ont été complètement refait pour la plupart durant la Renaissance.

Pour les quartiers Saint-Jacques et Saint-Mathieu, les murs de refends ont été augmentés et les façades refaites entièrement au cours des siècles. Montpellier a vu ses parcelles élémentaires changées d'habitat en passant de la maison jusqu'à l'immeuble, aucune parcelle n'est identique à ce qui pouvait s'y trouver durant le Moyen Âge. Le renouvellement urbain fait partie de l'histoire et de la dynamique des villes. Constamment, l'architecture s'est renouvelée durant 7 siècles. Aujourd'hui, en introduisant le PSMV et le Secteur sauvegardé, on arrête cette dynamique. On ,ge l'architecture à un moment de l'histoire pour les décennies voir les siècles à venir.

Le renouvellement de ses parcelles ne peut donc se faire. On travaille en réhabilitation intérieure, on restaure les façades. Mais le bâti ne se renouvelle pas. Les interventions contemporaines sont limitées au strict minimum comme pour les dents creuses, les institutions ou quelques parcelles d'habitat loin des regards des touristes. Ces interventions sont presque invisibles. Le renouvellement urbain est rendu impossible par le PSMV. La ville s'est toujours construite sur elle-même pour évoluer, pour s'adapter aux nouveaux modes de vie et à de nouvelles architectures. Aujourd'hui, cette possibilité n'est pas envisagée. Les communes sont soumises à la réglementation du PSMV et se doivent de le faire appliquer pour éviter de dé,gurer les centres anciens. La réglementation reste essentielle pour préserver les monuments historiques mais aussi les tissus urbains caractéristiques. Ainsi, dans le cas des lotissements, le principal aspect à préserver est la trame régulière formée par les lotisseurs au XIII ème et au XIVème siècle. Les bâtis que l'on

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Régénération urbaine retrouve sur ces parcelles datent de différentes époques et ne possèdent pas tous un intérêt patrimonial.

L'attrait des villes de Perpignan et de Montpellier réside dans leur aspect touristique.

Ces deux villes du sud de la France concentre le tourisme dans leurs centres anciens. Ils sont devenus les atouts majeurs de la commune. Ainsi, la préservation de l'image historique de la ville est primordiale. Cette préservation passe avant tout par ce que les touristes peuvent voir : les façades. Le tissu dense et l'aspect labyrinthique des rues donnent un paysage urbain qui se doit d'être mis en avant. Comme on l'a vu, l'accent est mis sur la préservation d'une architecture historique. Les façades sont les premiers éléments à conserver dans l'optique de garder l'image de ville médiévale.

La conservation des façades pose problème pour l'aménagement intérieur. En effet, les ouvertures doivent être conservées. Si un aménagement intérieur est entièrement repensé pour l'adapter à des modes de vie contemporains, il est fortement contraint par les ouvertures de la typologie du parcellaire élémentaire. Chaque étage possède une ou deux fenêtres aux dimensions classiques. Elles ne s'adaptent pas nécessairement à une conception plus contemporaine de l'habitat. Si on en vient à privilégier le réaménagement intérieur plutôt que repenser entièrement le bâti pour préserver les façades donnant sur rue, on peut considérer que l'intérieur et donc l'habitat est plus important que la qualité et le confort de l'habitant.

La pratique du façadisme178 consiste à conserver uniquement les façades et repenser uniquement l'intérieur. L'architecture contemporaine se cache derrière des façades en déconnexion par rapport au logement. Cette solution de réaménagement intérieur est celle qui prévaut en centre ancien. Elle est régulièrement utilisée par les propriétaires bailleurs pour améliorer l'intérieur des logements (ajout de sanitaires et d'une cuisine) au confort moderne mais cette réFexion se porte uniquement à l'étage. Les contraintes fortes du PSMV laissent peu de solutions aux propriétaires. La solution récurrente est de conserver la façade et de s'affranchir des règlementations en restructurant l'intérieur. Ainsi, l'esthétique des façades est favorisée au détriment du confort de l'habitant. La restructuration intérieure se fait avec les nombreuses contraintes du parcellaire (étroitesse, longueur, manque de lumière) et de la façade (ouvertures limitées).

Les communes tentent de conserver l'aspect historique des centres anciens en restaurant et ravalant les façades anciennes. Le but étant de rendre la ville plus attractive, l'intérêt pour ce qui se déroule derrière ces façades est moindre car l'impact sur la rue ne s'en ressent pas. L'attrait touristique d'un centre-ville prend donc l'avantage sur le confort de ses habitants.

178 Le terme de façadisme est associé à une pratique de l'urbanisme qui consiste à conserver uniquement la façade d'un édi'ce. L'intérieur est alors entièrement remplacé par une construction neuve, ce qui permet d'adapter certains bâtiments aux règles de sécurité incendie et PMR. Le terme est notamment utilisé de manière péjorative pour parler d'un bâtiment creux où la recherche architecturale est peu poussé et se limite alors à l'esthétique de la façade au détriment de la conception intérieure.

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Régénération urbaine L'aménagement intérieur reste une solution simple pour les propriétaires. Les possibilités sont limitées par rapport à une construction neuve mais elle offre moins de contraintes du côté de la réglementation mais aussi en terme de coût. Cette solution est majoritairement envisagée car c'est la plus simple et la plus permissive. Les façades ne changent pas mais l'intérieur les logements sont constamment remaniés pour les adapter au mieux à nos modes de vie. Cependant, cette manière de concevoir ou du moins d'améliorer le logement ne présente pas que des avantages. Il entraine des dérives qui portent préjudices au patrimoine. En effet, les modi,cations intérieurs importantes doivent être supervisées par un Architecte des Bâtiments de France pour véri,er les éléments qui doivent être conservés ou non. Cet avis est très souvent oublié et les propriétaires font les travaux sont en déclarer la nature. Ainsi, le remaniement intérieur fait disparaître des vestiges architecturaux qui mériteraient d'être connus et conservés. Cette méthode, comme elle n'est pas visible, est utilisée par de nombreux propriétaires bailleurs. Les étages les plus grands sont divisés en plusieurs appartements sans penser à l'ancien plan ou aux structures. La subdivision d'un appartement en plusieurs petites surfaces est une pratique courante chez les marchands de sommeil. En tant que propriétaire de l'appartement ou de l'immeuble, il le divise en plusieurs petites unités. Les appartements de tailles restreintes sont alors loués à des ménages en situation précaire. Les loyers peuvent s'aligner aux aides tel que l'APL (Aide pour le Logement). Les appartements sont peu entretenus car ils doivent générer un maximum de béné,ces pour le propriétaire. Dans le cas du 7 rue de l'Université à Montpellier 179, les deux premiers étages d'habitation ont été divisés en studio. Deux prennent le jour sur un puits de lumière. Les conditions de vie sont précaires. Le logement n'est pas éclairé naturellement et ne peut se ventiler correctement. A Perpignan, ce sont les quartiers Saint-Jacques et SaintMathieu qui sont aux mains de propriétaires peu scrupuleux. La situation arrive aujourd'hui à un point où des moyens ont été mis en place pour lutter contre l'insalubrité.

Le logement indigne dé,nit un habitat où les conditions de vie sont précaires et insalubres. Le logement ne peut être habité, en théorie. Cette situation met en danger le ménage qui occupe le logement. Le mauvais état du bâti met en péril la santé de ses habitants. Le saturnisme dû au plomb dans les peintures est un exemple couramment utilisé pour expliciter le phénomène. L'insalubrité 180 des logements touche particulièrement la ville de Perpignan. La ville lutte pour la résorption de l'habitat indigne par le biais d'inspecteur de salubrité qui peuvent apposés un arrêté pour péril imminent. Cet arrêté oblige le propriétaire à faire les travaux nécessaires et à reloger les habitants en attendant la ,n des travaux. Il a un an pour remettre en état le logement ou l'immeuble. Cependant, ces actions 179 Cf Annexe p.16-25 180 SORMAN, Joy ; LAPIERRE, Eric. L'inhabitable. Paris, Alternatives : Pavillon de l'Arsenal, « Mémoires urbaines, Paris XXIème siècle », 2011, p. 45. A propos de l'insalubrité : « L'insalubrité se mesure, il y a des critères, des signes de saleté et de danger qui ne trompent pas, qui vous sautent à la gueule : état structurel du bâti, 'ssures, fuites, in'ltrations, murs gon:és de :otte, pièces ruisselantes, électricité plus aux normes, courts-circuits, plomb dans les peintures, moisissures et champignons, bruit, froid, cafards, rats, toits qui s'effondrent, escaliers défoncés, détritus au sol, plafonds soutenus par des étais, absence de chauffage, de toilettes, de douche. La plus grande partie des dégradations est due à l'humidité. »

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Régénération urbaine sont faites au cas par cas. Elles s'appliquent à un appartement et rarement à un îlot entier.

Aucune vision d'ensemble n'est réalisée à l'échelle du quartier. Les appartements sont traités séparément alors qu'un logement sur deux 181 est considéré comme insalubre en centre ancien. La moitié du centre ancien de Perpignan pourrait être classé comme indigne. Aucun traitement à l'îlot n'est envisagé à ce jour. Les actions restent clairsemées par appartement et, quelque fois, à un immeuble.

181 Le Point en ligne – Article : « Perpignan : dans le quartier gitan, l'habitat indigne a pignon sur rue ».

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Régénération urbaine

3.1.3 / L'in6uence du tourisme Les centres-villes français sont des lieux touristiques très prisés. Leur patrimoine conservé à travers les siècles et la diversité de leur architecture en font des lieux attractifs.

Connue pour son patrimoine architectural et urbain, la France fait partie des pays les plus visités d'Europe. En 2015, elle est le deuxième pays d'Europe ayant le plus fort d'hébergements en hôtels182.Les villes de Perpignan et de Montpellier sont directement touchées par ce tourisme de masse. Villes historiques du sud de la France, elles possèdent un patrimoine attrayant. La proximité avec le littoral ajoute un attrait supplémentaire.

Cependant, le tourisme se décompose en deux saisons pour ces villes méditerranéennes : une saison haute durant les mois d'été et une saison basse durant les mois d'hiver. Leur climat tempéré permet d'allonger la période de saison haute avec deux saisons modérées durant le printemps et l'automne. Cette temporalité induit dans changements importants dans la fréquentation touristique de ces deux villes. Deux facteurs majeurs attirent donc les touristes : leur caractère historique et leur proximité avec le littoral méditerranéen.

Les centres anciens de France se transforment progressivement en lieux dédiés aux touristes. Ils deviennent des lieux réservés aux piétons. Petit à petit, la présence de la voiture a été supprimée des centres anciens avec la création de zones piétonnes. Le centre ancien de Montpellier est entièrement piéton. L'Ecusson est une zone piétonne. Le seul axe concédé à la voiture est la rue Foch débouchant sur un parking souterrain. Toutes les villes ne sont pas piétonnes mais les zones de rencontres, les zones 30 ont envahi tous les centres pour réduire l'impact de la circulation automobile. Le centre ancien de Perpignan est en partie piéton pour le quartier Saint-Jean. Il reste tout de même accessible à la voiture à certains horaires. La voiture est sortie de la ville pour en faire un environnement plus calme, réservé aux circulations douces (piétons, vélos). Cependant, cette transition vers la piétonnisation des centres se fait au détriment de ses habitants qui ne peuvent accéder à leur logement en voiture. Il est dif,cile de circuler et d'accomplir des taches quotidiennes comme les courses.

Pour les familles avec des enfants en bas âge, la voiture est devenue indispensable. Pour ces ménages, habiter en centre ancien est devenu trop compliqué. Les logements périphériques aux centres offrent plus d'avantages que les inconvénients imposés par les zones piétonnes.

La ville de proximité est un modèle de ville dont David Mangin fait la critique. La séparation des fonctions et des modes de circulation entrainent la ségrégation de certaines parties de ville. A l'opposé, on retrouve le modèle de la ville passante qui met en avant la coexistence de deux modes de transport. La ville passante propose plusieurs itinéraires pour aller d'un point A à un point B. A l'inverse de la ville des proximités qui isolent des parties de ville avec une piétonnisation forcée, le modèle de la ville passante prône une diversité des transports qui sont complémentaires et utilisent différents trajets. Les possibilités sont 182 Source INSEE : 411 millions de nuitées en 2015, soit 3,3 % d'augmentation par rapport à 2012.

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Régénération urbaine multipliées, les inconvénients réduits.

En,n, le tourisme fait naître une nouvelle vision de la ville et de son centre : le loisir.

La question du plaisir en ville prend de plus en plus de place dans l'urbanisme d'aujourd'hui.

La ville est réFéchie de manière ludique. Elle se doit d'être désirable pour ses habitants mais surtout pour les personnes de passage tels que les touristes. Cette notion soulève une question importante : qui est touriste d'une ville ? Est-ce une personne étrangère à la ville, à la région ? Ou peut-il être aussi une personne de la commune mais n'habitant pas le centre ancien ? Le touriste est une personne qui pratique le tourisme 183. Cette personne est étrangère à un lieu et vient dans le but de voyager et de visiter ce lieu. Si l'on se base sur cette dé,nition, on comprend que le touriste est donc étranger à ce lieu, il n'y habite pas. Le tourisme est une forme de loisir. Ainsi, les habitants qui viennent de la commune pour un soir ou le week-end se rendent dans le centre ancien de Montpellier ou Perpignan pour le loisir.

Le shopping, les courses, les activités culturelles, les restaurants et bars sont les activités ciblées par ce public. Ils se rendent dans le centre pour une courte période et pour le loisir.

Les centres anciens sont devenus des lieux de plaisir à travers le loisir et le tourisme. Même les habitants de la commune peuvent être considérés comme une forme de tourisme. Pour le cas de Perpignan, on remarque que les habitants du centre ancien sont rares et qu'en grande majorité, ce sont les touristes et les habitants de la périphérie ou d'autres communes qui font vivre ce lieu. Montpellier est un cas particulier. Du fait de sa forte population étudiante, le centre ancien reste animé par cette classe de personnes durant toute l'année scolaire.

Durant les vacances, ce sont les touristes qui prennent le relais. Cependant, on note que ce sont toutes des personnes qui ne sont pas vouées à habiter en centre ancien sur une longue période.

Aujourd'hui, les centres anciens sont dédiés au tourisme. Selon David Mangin dans son ouvrage sur la ville mondialisée, « Cette tendance lourde de spécialisation des centres historiques comme lieux de loisirs est à replacer dans la redistribution plus générale des agglomérations radio-polycentriques, dont les différentes centralités jouent des rôles parfois complémentaires. »184. Les villes françaises sont basées sur un modèle où le centre ancien est le départ de l'urbanisation. Ce noyau primitif joue un rôle fondamental dans la centralité de la ville. La ville s'organise aujourd'hui avec les différentes aires de commerces et de loisirs avec des noyaux secondaires où l'on retrouve diverses activités qui sont complémentaires de l'activité principale du centre ancien : le loisir.

En se spécialisant comme lieu de plaisir, les centres anciens sont dédiés majoritairement aux loisirs et aux activités ludiques. Il se veut désirable pour les touristes et les habitants de sa ville. Cette recherche d'un centre désirable passe par les commerces et les activités qui lui sont liés comme le shopping. David Mangin exprime clairement que « les 183 Dictionnaire Larousse en ligne : Tourisme : « Action de voyager, de visiter un site pour son plaisir. ».

184 MANGIN, David. La ville franchisée : formes et structures de la ville contemporaine. Paris, Editions de la Villette, 2004, p. 140.

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Régénération urbaine commerces de loisirs et de tourisme investissent massivement les centres historiques »185 pour prendre la place des anciennes activités nécessaires à la vie quotidienne. Ainsi, on observe une « perte des activités de proximité (commerces, ateliers…) au pro,t du shopping de masse »186. Pour se transformer un lieu de loisir, il faut laisser de côté toutes les activités quotidiennes qui ont été reléguées dans les zones commerciales. On trouve aujourd'hui peu d'ateliers ou de commerces alimentaires. Pour accéder à ce type de service, il faut aller en périphérie dans un centre commercial. Les centres sont aujourd'hui occupés par des franchises telles que H&M, Mango, Yves Rocher, Etam, etc. La ville se confond avec un centre commercial à ciel ouvert. Les rues sont devenues des galeries commerçantes où le passant Fâne au gré des vitrines. Le shopping a envahi les habitudes des habitants qui sont devenus des consommateurs. Ce sentiment de centre commercial se trouve aussi dans la création de zones piétonnes qui enferment les magasins et les piétons dans un périmètre restreint. Tout est pensé pour le consommateur. L'urbanisme est basé sur le commerce. Les plus grandes artères sont occupées par de grandes franchises connues d'un bout à l'autre pour encourager la déambulation tout du long de cet axe. Ainsi, toujours selon David Mangin, « on observe des formes de tourisme intérieur accompagnant souvent des plans de circulation qui chassent la circulation de transit par l'installation de « zones 30 », de « quartiers tranquilles », et autres « quartiers verts ». Ces méthodes contribuent en réalité à sectoriser la ville, à la ,ger, à la patrimonialiser, sans pour autant créer cette « vie de quartier » tant fantasmée »187.

En enfermant le centre ancien dans une zone piétonne ou de rencontre, on sectorise la ville.

Il y a le centre ancien, inaccessible aux voitures et le reste de la ville, qui se découpe aussi en de nombreux secteurs. Cette conception de la ville comme une galerie commerciale « tend à désurbaniser la ville en prônant une ville de villages, une histoire à rebours. »188. On enferme le centre ancien spatialement par les zones piétonnes et on renforce cette image de lieu fonctionnant en vase clos, comme un village. Tout est fait pour rappeler dans quelle partie de la ville on se trouve. La ville est alors sectorisée en plusieurs aires avec différents objectifs.

Le centre ancien s'enferme alors dans une image de loisir et de village ancien. L'achat des commerces par des franchises poussent les commerces à rénover les façades pour rappeler l'image de vieille ville qui attire les touristes. L'architecture est peu à peu envahie par les commerces en rez-de-chaussée. Les immeubles donnant sur les rues les plus passantes se transforment en bureau. Le centre ancien qui était un lieu de vie devient un lieu de loisir et de travail, chassant les habitants en périphérie.

Cette dynamique de transformation des centres anciens en lieux de loisir n'est pas sans conséquence. Les habitats se vident ou se transforment en location. Les logements en centre ancien sont en majorité des locataires. Peu de propriétaire occupant reste en centre méédival. L'habitat se fait majoritairement via la location. A Perpignan, le quartier en Politique 185 David MANGIN, Ibid., p. 135.

186 Ibid., p. 140.

187 Ibid., p. 138.

188 Ibid., p. 140.

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Régénération urbaine de la Ville regroupant Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques est habité par 80,6 % de locataires en 201I189. Pour Montpellier, les chiffres reFètent la même réalité : en moyenne 70 % de locataires190 en centre ancien.

Les habitants louent des logements de petite taille, du studio au T3. Ce sont généralement des étudiants, des personnes seules ou des jeunes couples. Cette population ne se destine pas à rester vivre en centre. Ce logement est un logement pour une période courte voir de quelques années. Les changements d'habitants sont facilités par la location. Les centres anciens ont une population qui se renouvelle sans cesse, au gré des rentrées universitaires et des départs vers la périphérie lors d'un premier achat. Cette tendance est exacerbée par les locations saisonnières proposées aux vacanciers. La location de très courte durée (de quelques jours à une semaine) est celle privilégiée par les touristes. Les hébergements de type Airbnb sont plébiscités par les touristes. Le faible coût de la location et les nombreuses propositions d'hébergement en font une solution facile et accessible à tous. Le nombre de locations destinées aux touristes est en constante augmentation. Selon l'INSEE, la part des hébergements type location chez un particulier est en constante augmentation191. L'arrivée sur le marché de sites internet type Airbnb ou Homelidays encourage la location saisonnière entre particuliers. Des logements en centre ancien sont entièrement dédiés à ce type de pratique. Le nombre de locations ne cesse d'augmenter au détriment des habitants. Pour les propriétaires bailleurs, l'opération est très rentable. Les loyers sur une courte période sont plus avantageux qu'un locataire à l'année. Cependant, cette pratique renforce encore une fois la vocation de loisirs des centres. Les habitants n'y trouvent plus leur compte et déménagent vers d'autres quartiers. Les habitants du centre se renouvellent perpétuellement au ,l des vacances et des calendriers universitaires. La part des habitants diminue pour laisser place à des habitants de passage.

Le centre ancien, quartier à part entière, se spécialise dans le domaine du tourisme et du loisir. Cette mutation est encouragée par le marché de l'immobilier qui fait la part belle aux commerces franchisés et aux locations pour vacanciers. La transformation des centres est totale, ils sont aujourd'hui considérés comme des centres commerciaux à ciel ouvert.

Dédiés aux loisirs, ce sont les visiteurs de passage et les touristes qui les font vivre. Les commerces et ateliers de proximité disparaissent et font disparaître avec eux la vie de quartier qui les animaient. Dans son ouvrage, David Mangin remarque que « 'on assiste progressivement à ce que l'anthropologue Marc Augé décrit comme « la triple substitution, des lieux de travail aux lieux d'habitation, des voies de circulation aux espaces de déambulation, et du décor aux lieux de vie »192. Les centres anciens mutent au pro,t du 189 Source INSEE. 190 Source INSE. A Montpellier en 2012 : le secteur du Peyrou compte 73,2 % de locataire et le secteur comédie 72,7 %. Ces chiffres sont signi'catifs d'une tendance avec une majorité de location.

191 Source INSEE. 192 David MANGIN, Ibid., p. 140.

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Régénération urbaine commerce et du loisir pour se moderniser et laissent place à un lieu qui n'est plus vivant grâce à ses habitants mais grâce aux touristes de passage. Cette situation renforce l'image de la ville ancienne considérée comme un décor pour augmenter le passage des touristes et donc le pro,t des commerces.Ainsi, les centres anciens se sont spécialisés pour accueillir des activités de loisir et de tourisme. L'habitat et ses habitants ne sont plus prioritaires par rapport aux touristes et acheteurs de passage.

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Régénération urbaine

3.2 / Une tentative de ré-appropriation Les modes de vie sont en constante évolution grâce aux avancés techniques et technologiques. Les logements neufs s'adaptent à chaque nouveauté. Cependant, les logements anciens n'ont pas la possibilité de pro,ter pleinement de cette modernité. Pour les actualiser, la réhabilitation est envisagée en premier lieu par de nombreux acteurs. Nous verrons que cette solution ne présente pas que des avantages.

3.2.1 / De nouveaux modes de vie Le terme ville moderne est associé aux développements des villes ayant lieu après le XIX siècle et la révolution industrielle. Durant deux siècles, la ville moderne a lentement mûri mais elle s'est aussi af,rmée avec rapidité. On lui reconnaît aujourd'hui différentes caractéristiques. « L'urbanisation moderne est, au contraire, caractérisée par son dynamisme et ses possibilités d'extension illimitée, par l'échelle plus grande et le maillage plus large de ses tissus, par la rapidité de son rythme de vie lié au mouvement (la « ville cinétique ») et surtout par le rôle qu'y jouent les communications en l'intégrant dans une logique territoriale et non plus seulement locale. »193 La ville moderne s'oppose par nature à la ville ancienne. Son développement s'est constitué en partie sur une urbanisation rapide où l'art et la technique n'ont pas eu le temps de trouver leur place ni des solutions aux problèmes naissants de la ville. La rapidité de transformation de la ville durant cette période a engendré de nombreux problèmes qui asphyxient aujourd'hui la ville. En peu de temps, les villes accueillent une population nouvelle et très nombreuse venant d'anciens centres modestes ou de villages avoisinants. La ville est forcée de s'accroitre rapidement pour fournir un logement et du travail à ces nouveaux arrivants. La ville moderne est en rupture avec la ville ancienne : elle met ,n à la ville tranquille et simple pour laisser place à la rapidité, la hâte, l'anxiété, le bruit, la lumière sans ,n, les centres commerciaux, de nouveaux équipements et de nouvelles institutions. Avec l'arrivée de toute cette modernité, ce sont de nouveaux problèmes qu'il faut résoudre, notamment la circulation. Le XIXème siècle est le siècle des grandes villes basées sur la vie industrielle et du progrès. En parallèle, les villes et villages de province restent en décalage par rapport à la « grande ville ». Ils perdent petit à petit de leur importance et de leur valeur économique. Les habitants migrent progressivement vers la ville moderne pour tout ce qu'elle a à offrir : du confort, de l'hygiène, de la modernité. Pourtant, la ville moderne prend du retard dans les sciences, dans la mécanique, les recherches sociales. Un décalage se fait entre le progrès technique et les avancées sociales. ème

193 Françoise CHOAY dans l'introduction de Gustavo GIOVANNONI, Ibid., p. 10.

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Régénération urbaine La ville offre alors une diversité d'équipements urbains et de nombreux systèmes de communications rapides en accroissement permanent. Les villes se développent de manière rigide et technique à partir de normes aussitôt dépassées. On assiste à une rupture rapide entre les centres qui se sont densi,és à outrance et le décentrement massif de l'habitat en zone pavillonnaire et de zones industrielles ou commerciales. Le XIX ème siècle est un siècle où l'urbain et la ville seront fortement détériorés. Construits pour la voiture, on assiste à des embouteillages, des constructions de plus en plus loin du centre économique. Les zones (et non quartiers) pavillonnaires se construisent sur les mêmes standards de manière interminable encerclant et étouffant le centre ancien. On assiste à l'asphyxie de la ville ancienne, inadaptée à cette vie moderne.

La ville ancienne n'est pas assez moderne. Des nombreux travaux sont entrepris pour palier à cette différence entre l'architecture ancienne et nos nouveaux modes de vie. La ville ancienne perd alors une partie de ses habitants, fuyant vers la périphérie pour trouver un habitat décent et confortable. L'urbanisme fait aujourd'hui face à de nombreux problèmes en centre ancien dus à cette fuite de la population la plus aisée vers la périphérie. Les logements sont occupés par une population plus pauvre, n'ayant pas les capacités ,nancières pour l'entretenir. On utilise les sciences pour améliorer l'hygiène, la technique pour créer des équipements plus modernes. On règle la circulation avant toute chose. L'urbanisme est conditionné par l'utilisation de la voiture. La ville moderne considère séparément les différents aspects d'une ville : hygiène, ordre social, économie, déplacements urbains, esthétique sont traités de manière indépendante. On peut retenir quelques caractéristiques de la ville moderne actuelle : « - grands réseaux de commerce et d'approvisionnement (…), qui prennent aujourd'hui la forme grandiose d'une véritable organisation ayant pour centres, petits ou grands, les gares ferroviaires, les entrepôts de marchandises et les marchés de gros et de détail ; - développement intense et canalisation réglée du tra,c en circuits bien distincts, en fonction de sa vitesse et des moyens mécaniques utilisés ; - classement du bâti en zones réparties selon leurs fonctions, clairement dé,nies et régies par des règlements d'urbanisme ; une importance particulière est donnée aux zones à tissu d'urbanisation extensive (voire ultra-extensive, dans les cités satellites et les cités-jardins), qui compensent, en quelque sorte, l'inévitable concentration des quartiers centraux ; - développement de jardin à l'intérieur de la ville et de parcs ouverts au public à la périphérie ; - éclairage intense ; - organisation des services publics et implantation des réseaux techniques (eau potable, courant électrique, vapeur, gaz, etc.) ; - ampleur des espaces et rapidité des déplacements. »194 194 Gustavo GIOVANNONI, Ibid., p. 95.

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Régénération urbaine La ville moderne a apporté de nouveaux critères de confort. Les modes de vie ont évolué pour laisser place à une qualité de vie supérieure. L'architecture moderne a su s'adapter à ces nouvelles façons de vivre mais elle a aussi pu proposer de nouveaux critères de confort dans l'habitat. On observe à partir des cas d'études et de notre vie quotidienne que l'évolution majeure est l'arrivée de la voiture. Ce transport individuel a gagné de la place dans les foyers pour atteindre environ 1,5 voiture par ménage 195. La possession d'une voiture entraine des changements dans la recherche d'un logement. Il faut pouvoir la garer en tout tranquillité et être sûr de trouver une place. La commodité d'un garage ou d'une place de parking attenante au logement est donc un plus. Cependant, on observe que cette tendance de transport tend à baisser. Pour les habitants en centre ancien, si le travail n'est pas loin, il est souvent fait usage du vélo, à l'exemple de M me Reder196 qui a préféré garer sa voiture loin de son logement. Elle privilégie le vélo pour se déplacer quotidiennement. La voiture est réservée pour les courses ou les transports plus longs. Ainsi, le logement ne possède pas de garage, bien que cela aurait pu être possible.

Dans la recherche d'un meilleur confort, la manière d'habiter a elle aussi changé. On souhaite un salon plus grand qui devient une pièce à vivre regroupant le salon, la salle à manger et la cuisine. Ces pièces sont rarement séparées. Elles permettent de gagner en volume ouvert sur des petites pièces qui étaient autrefois séparées. La recherche d'une pièce à vivre d'une grande dimension est l'un des critères majoritaires dans les nouveaux modes d'habiter. Nous vivons aujourd'hui dans une société individualiste. L'individu prime sur le groupe. Au sein d'une famille, il n'était pas rare de voir il y a 50 ans plusieurs enfants par chambre. Aujourd'hui, chaque enfant doit avoir sa propre chambre. Ainsi, les logements doivent être spacieux pour accueillir toute une famille. Avec une grande pièce à vivre et une chambre pour chacun, les ménages cherchent un habitat pouvant répondre à ces critères. On observe que les maisons situées en périphérie possèdent 10 mètres carrés de plus que les logements en centre pour le même type d'appartement. Ainsi, le critère de la taille du logement – sans oublier le prix - et du volume des pièces est un des critères les plus importants actuellement.

Quoi qu'il en soit, les modes de vie dépendent avant tout des exigences de chacun. Il est possible de dégager des tendances mais la manière d'habiter est une chose qui nous est propre. De nos jours, on observe un desserrement des ménages suite aux divorces, les nouveaux ménages cherchent souvent des appartements plus petits (type 2 voir type 3). Le départ des enfants pour des études supérieures peuvent aussi être un facteur de changement de logement pour passer d'un grand logement à un type 3 ou type 4. L'évolution de notre société montre ses besoins croissant en logement de taille moyenne mais en grande quantité par rapport aux grands logements.

195 Source INSEE. 196 Cf Annexe p. 36-57

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Régénération urbaine

3.2.2 / La question de la réhabilitation Face à un patrimoine ancien en mauvais état, il existe plusieurs attitudes : la restauration, la rénovation et la réhabilitation. Il est nécessaire de distinguer ces trois démarches.

La restauration consiste à remettre en état à l'identique. Cette démarche est réservée aux bâtiments ayant une valeur historique. La restauration s'applique aisément aux monuments historiques. La restauration est un processus qui prend du temps. Il s'agit de reconstituer à l'identique un édi,ce. A ce propos, Camillo Boito précise que dans la restauration, chaque détail compte. Tout a de l'importance. Il y a une multitude de choses à prendre en compte, ce qui rend l'exercice de la restauration dif,cile. La restauration est de la responsabilité de l'architecte pour reconstituer l'image passée d'un édi,ce. « La restauration est un effort qui consume le cerveau et ne laisse jamais l'âme en paix. Cette grande entreprise se compose d'une in,nité de détails, qui ,nissent à la longue par obséder ; en outre, il faut maintenir la balance exacte entre les exigences de l'archéologie et du pittoresque, de la statique et de l'esthétique. Or, un tel équilibre se révèle souvent impossible à respecter. Il faut faire des choix : pencher d'un côté ou pencher de l'autre. »197. La restauration est une question de choix : retrouver à l'identique un édi,ce est impossible. Le rôle de l'architecte est de se rapprocher le plus possible d'une réalité disparue.

La rénovation englobe les opérations qui débutent par une démolition pour libérer les emprises foncières. On vient ensuite reconstruire de la même manière qu'on le fait aujourd'hui, le but n'étant pas de reconstituer un édi,ce patrimonial mais de substituer une architecture en ruine ou insalubre par un nouveau bâtiment neuf. La rénovation permet une remise à neuf d'une architecture.

En,n, la réhabilitation permet d'améliorer un bâtiment existant. Elle permet la mise au norme d'un bâtiment tout en améliorant le confort intérieur. La réhabilitation garde la structure existante pour retravailler les espaces intérieurs. C'est une solution régulièrement envisagée pour palier au manque de confort d'un édi,ce médiéval ou plus récent et le transformer pour s'adapter à des modes de vie plus modernes. Nous nous intéresserons dans cette partie à la réhabilitation, choix plébiscité pour renouveler l'habitat en centre ancien.

La réhabilitation est le moyen le plus simple de transformer un logement ; elle se divise en plusieurs échelles d'intervention : à l'appartement, à l'immeuble et parfois à l'îlot ou au groupement de parcelles. Les deux premières solutions sont régulièrement envisagées car elles peuvent être faites sans trop de contraintes. Il suf,t que le propriétaire possède tout un immeuble pour décider sa réhabilitation. Cependant, une rénovation à l'îlot ou du moins de plusieurs parcelles mitoyennes est très rare. Cette solution nécessite que les parcelles appartiennent au même propriétaire (privé ou public). Or, le parcellaire médiéval a pour 197 BOITO, Camillo et al. Conserver ou restaurer : les dilemmes du patrimoine (Françoise CHOAY, Trad.).

Paris, Edition de l'Imprimeur, « Tranches de ville », 2000, p. 36-37.

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Régénération urbaine principal caractéristique d'être morcelé. Chacune des parcelles appartient à un propriétaire différent et il est très rare de trouver un propriétaire pour plusieurs parcelles voisines. Le statut du foncier est l'un des freins à la réhabilitation d'un îlot de logement entier. Comme Aldo Rossi le souligne, « un des éléments fondamentaux du paysage urbain à l'échelle de la rue est constitué par les immeubles d'habitation et par la structure de la propriété foncière urbaine »198. La propriété foncière a façonné le paysage urbain que l'on retrouve aujourd'hui.

L'évolution se fait uniquement à la parcelle car elle dépend d'un propriétaire. Les transformations impliquant plusieurs parcelles sont rares voir inexistantes. A Montpellier et Perpignan, aucune réhabilitation d'un groupement de parcelles ne peut être constatée. Ainsi, ce sont les réhabilitations à l'immeuble et à l'appartement qui sont les plus courantes.

La réhabilitation se base sur la restructuration intérieure des volumes tout en conservant les façades et la structure. Elle permet de conserver les façades patrimoniales donnant sur rue. En Secteur Sauvegardé, la réhabilitation est l'une des seules solutions laissée par la réglementation. Aujourd'hui, les Secteurs Sauvegardés sont remplacés par des ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). La loi du 7 janvier 1983 remplace le périmètre des 500 mètres d'inFuence d'un monument historique par un périmètre dit intelligent. Le périmètre circonscrit une aire urbaine dont le caractère patrimonial est à préserver. Le classement des centres anciens de Perpignan et de Montpellier entraîne par conséquent la préservation des façades historiques. Pour mettre aux normes et adapter les logements, la réhabilitation est le seul moyen. Dans l'exemple de l'appartement du 7 rue de l'Université199, les façades du Moyen Âge ont été protégées. Des vestiges de fenêtres médiévales se trouvent encore en façade. Pourtant, derrière la structure principale, les volumes ont été remaniés pour être adaptés à des conditions de vie modernse : la création d'une salle de bain et d'une cuisine sont les principaux changements et entraînent une nouvelle répartition des volumes. Ainsi, la réhabilitation a permis la sauvegarde de la façade tout en améliorant le confort intérieur. Cependant, la réhabilitation n'apporte pas que des changements avantageux.

Dans l'exemple précédent, l'appartement a pu s'adapter aux modes de vie modernes.

Ce n'est pas le cas pour les deux appartements du premier et deuxième étages. Ces deux studios donnent aujourd'hui sur un puits de lumière. La réhabilitation de ces deux étages en chacun deux appartements a conduit à la division de chaque étage en deux studios. Le studio donnant sur rue béné,cie d'une luminosité suf,sante alors que celui donnant sur le puits de lumière est confronté à des problèmes d'humidité. La réhabilitation a ses limites pour certaines parcellaires. Dans le cas du 7 rue de l'Université, la volonté du propriétaire de diviser son bien pour plus de rentabilité a conduit à la création de logements sans qualité ni confort. Ainsi, la réhabilitation trouve ses limites dans la manière dont elle est exécutée. Le parcellaire élémentaire est fortement contraint, les possibilités d'aménagement sont limitées.

198 Aldo ROSSI, Ibid., p. 42.

199 Cf Annexe p. 16-25

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Régénération urbaine La subdivision en plusieurs logements par étage est problématique. Elle n'est pas une solution pour l'amélioration de ce parcellaire. Elle conduit parfois à des situations d'insalubrité. La lutte contre l'habitat indigne (ou LHI) se bat contre la dégradation du bâti des quartiers Saint-Mathieu, La Réal et Saint-Jacques à Perpignan 200. Les conditions dans lesquelles les réhabilitations ont été faites n'ont pas forcément amélioré le confort intérieur des logements.

La mise au norme des logements n'est pas faite, la subdivision des certaines biens sert uniquement à créer plus d'espaces à louer. On arrive aujourd'hui à une situation intenable pour les locataires. La réhabilitation ayant été bâclée, de nombreux logements ou immeubles sont à nouveau insalubres. Le lutte contre l'habitat indigne tente de résorber l'insalubrité pour éviter les écroulements. Il est parfois trop tard pour certains immeubles qui s'effondrent. De plus, leur action est freinée par les différents propriétaires fonciers. Pour un immeuble, il peut y avoir un propriétaire différent pour chaque étage. Il est alors dif,cile d'engager une réhabilitation à l'immeuble, qui serait pourtant bien nécessaire. L'action de la LHI reste donc morcelée et est dépendante de la réactivité des propriétaires.

Pour le parcellaire élémentaire, la réhabilitation est freinée par les nombreux propriétaires fonciers qui le possèdent. Les immeubles sont subdivisés entre plusieurs propriétaires. Parfois, même les étages sont divisés en plusieurs propriétaires. C'est le cas des deux premiers étages du 7 rue de l'Université à Montpellier. La diversité des parcelles élémentaires est l'une des caractéristiques de ce tissu urbain. Toutefois, elle pose aujourd'hui de nombreux problèmes pour la réhabilitation de ce patrimoine urbain.

La réhabilitation est une solution courante dans la remise aux normes des logements.

On réutilise la façade, la structure pour réinventer les volumes intérieurs, les adapter à un nouveau mode de vie. La réhabilitation est un enjeu majeur pour les architectes. Le patrimoine bâti disponible représente un volume colossal, environ « 40 % en Europe occidentale »201. La réhabilitation se révèle être un enjeu majeur pour les projets architecturaux et urbains futurs. Elle soulève aussi de nombreuses problématiques : écologiques, économiques, rareté des matières premières, etc. Il est nécessaire de savoir s'approprier ce qui est déjà construit plutôt que de sacri,er des terrains agricoles ou vierges.

Pour les architectes, « L'utilisation des strates antérieures ne réside pas dans une imitation servile en une transposition. »202. Il est nécessaire de s'approprier l'histoire du bâti et d'en prendre conscience pour créer un projet en cohérence avec l'édi,ce mais aussi son parcellaire. En,n, « Construire dans l'existant ne consiste donc pas seulement à s'occuper de monuments historiques de qualité, mais aussi de plus en plus, de bâtiments banals comme les architectures industrielles ou les cités logements de masse d'après-guerre. »203. La réhabilitation ne se limite pas aux centres anciens. Elle est un enjeu de territoire pour la ville.

200 Cf Annexe p. 77 201 SCHITTICH, Christian. Construire dans l'existant : reconversion, addition, création. Munich, Birkhäuser : Detail, « in Detail », 2006, p. 9.

202 Murielle HLADIK, Ibid., p. 52.

203 Christian, SCHITTICH, Ibid., p. 9.

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Régénération urbaine

3.2.3 / Les différents acteurs Les manières d'agir sur l'habitat en centre ancien sont aussi diverses qu'il y a d'acteurs. Les premiers concernés sont les habitants, propriétaires de leur logement. Ils ont la possibilité de rénover leur logement selon leur moyen. Si les moyens ne sont pas suf,sants, c'est alors que la ville et l’État qui entrent en jeu. Pour réhabiliter un quartier très dégradé, ils possèdent des leviers d'actions juridiques mais surtout ,nanciers. Certaines opérations peuvent alors être concédées à des promoteurs immobiliers. En,n, souvent oublié dans ces opérations, l'architecte peut lui aussi apporter son expérience et son expertise.

Les premiers acteurs touchés sont les habitants. En France, l'organisation du foncier donne lieu à une multitude de propriétaires. Chaque parcelle est la propriété d'un ou de plusieurs propriétaires comme nous l'avons vu. La réhabilitation urbaine passe donc par l'entité qui possède le foncier. En majorité, ce foncier est détenu par des particuliers qui vont chacun agir de leur côté. Les réhabilitations se font selon les moyens ,nanciers disponibles.

On est donc face à une multitude d'actions. La réhabilitation peut se faire sur une parcelle entière mais elle est généralement orchestrée à l'appartement. Le propriétaire du bien met en place un ,nancement pour mettre le logement aux normes. L'aménagement se fait rarement avec un architecte. On observe aussi que les réhabilitations se font parfois au minimum avec tout juste de quoi accueillir de nouveaux locataires : une salle d'eau, un bloc cuisine204. L'appartement est alors loué avec peu d'aménagements car l'investissement est moindre et la rentabilité plus grande. Cependant, ce cas n'est pas à généraliser à toutes les réhabilitations. On trouve aussi dans la construction neuve de bons exemples de l'investissement des particuliers dans la réhabilitation du tissu urbain. Après le rachat de 3 parcelles, Mme Reder205 a décidé de faire construire sa maison sur ce terrain. La tache n'est pas facile en centre ancien. La localisation de la parcelle impose des pré-fouilles pour évaluer le potentiel historique et archéologique du site. Il faut ensuite compter la durée du chantier.

La parcelle n'est pas disponible de suite et les délais peuvent être rallongés selon les fouilles archéologiques ou la mise en place de la construction.

Ainsi, les propriétaires du foncier sont les premiers acteurs ayant la capacité d'impulser une réhabilitation du tissu médiéval. S'ils ont les moyens ,nanciers nécessaires, ils peuvent agir directement sur leur lieu de vie car ils en sont propriétaires. Pourtant, à Montpellier comme à Perpignan, la limite de ce genre d'action vient de la capacité ,nancière à entretenir ou à réhabiliter un tel patrimoine. L'habitat médiéval demande un certain entretien, notamment pour la structure qui peut se révéler fragile si elle est mal entretenue.

Si le propriétaire n'a pas les moyens ,nanciers d'entretenir au mieux son bien, il se dégrade rapidement. A grande échelle, c'est ce phénomène que l'on observe à Perpignan dans les quartiers Saint-Mathieu et Saint-Jacques. Les propriétaires n'ont pas les moyens ou ne 204 Cf Annexe p. 16-25 205 Cf Annexe p. 36-57

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Régénération urbaine souhaitent pas entretenir leur bien. Les réhabilitations sont très rares et laissent le bâti ,gé dans des aménagements qui ne conviennent plus aux modes de vie actuels. Le peu d'implication de ces propriétaires découle d'un souhait de rentabilité de leur part sur leur bien loué. L'investissement est minimal pour augmenter la part de rentabilité de la location.

C'est alors tout un quartier qui est menacé par des marchands de sommeil. Quand le propriétaire ne peut plus assumer la charge de l'entretient ou de la réhabilitation, c'est donc une autre entité qui prend le relais. Dans ces quartiers, pour amorcer un réel changement, il est nécessaire que la ville impulse un changement grâce à des moyens ,nanciers mais aussi dans sa mise en place.

Lorsque la ville prend le relais, c'est sous la forme d'investissements grâce à l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Créée en 2003, elle a pour but de mettre en œuvre et de ,nancer le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU). Déployé en 2003 jusqu'en 2015, le premier PNRU, dirigé par le Ministre chargé de la Politique de la Ville a débloqué des fonds (12,35 milliards d'euros de subventions) pour agir sur l'habitat et les conditions de vie particulièrement dif,ciles de certains logements. Il se répartit sur de nombreuses villes de France dont Perpignan et Montpellier. Le but est de désenclaver certains quartiers tout en créant de la mixité sociale dans l'habitat. L'accent est mis sur la réalisation d'équipements pouvant diversi,er les fonctions au sein de ces quartiers 206.

A Perpignan, le PNRU cible en centre ancien les quartiers de La Réal, Saint-Mathieu et Saint-Jacques, particulièrement touchés par le mal logement 207. A Montpellier, seul le nord de l'Ecusson fait l'objet d'un PNRU pour ce qui concerne le centre ancien 208. Les sommes débloquées doivent permettre à ces quartiers de sortir d'un cercle d'exclusion urbaine et sociale. L'opération se termine en 2015. A Montpellier, il ne sera pas reconduit. A Perpignan209, seul le quartier Saint-Jacques béné,ciera du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU). Les actions menées sur ce quartier n'ont abouti à aucun résultat et les efforts concernant l'habitat doivent se continuer.

La ville et l’État ne sont pas les seuls acteurs à agir. On trouve aussi les promoteurs immobiliers qui mènent quelques opérations immobilières. A Perpignan, deux opérations de renouvellement de l'habitat vont voir le jour. L'une dans le quartier Saint-Mathieu et l'autre dans le quartier Saint-Jacques. A Saint-Mathieu, c'est un projet de résidence étudiante qui est en train d'être mené en réponse à l'implantation de la nouvelle faculté dans le centre ancien.

Cette future faculté sera située à l'articulation du quartier Saint-Jacques et de La Réal. Elle accueillera 500 étudiants en droit pour la rentrée universitaire de 2017. La présence de cette nouvelle université a encouragé l'implantation d'une résidence étudiante en bordure du quartier Saint-Mathieu, à proximité du nouveau conservatoire. Cependant, ce programme semble peu adapté à la situation immobilière de Perpignan. Les résidences étudiantes sont 206 Source ANRU. 207 Source ANRU. 208 Source ANRU. 209 Source ANRU.

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Régénération urbaine déjà présentes en grand nombre sur toute la ville. Le deuxième projet concernant l'habitat se situe à Saint-Jacques. Orchestré par un promoteur immobilier, le rachat des parcelles d'un îlot a conduit à la destruction du bâti. Cet îlot sera réaménagé mais le projet est dépendant du rachat des parcelles attenantes. De plus, les promoteurs immobiliers, pour vendre les futurs appartements, se basent sur une analyse du marché à Perpignan. Il en découle alors un public cible. Les appartements et leur surface seront dépendants de ce public cible. Pour le quartier Saint-Jacques, les promoteurs immobiliers cibleront des jeunes couples ou des personnes âgées. Les appartements correspondants sont les deux pièces jusqu'au quatre pièces. Les attentes de promoteur ne sont pas réellement en lien avec la réalité sociale du quartier. Elles se basent uniquement sur la rentabilité de l'opération et donc les futurs acquéreurs. Le public ciblé210 constitue une tranche de population précise et ne reFète pas une volonté réelle de mixité sociale. Le programme n'inclut pas non plus de logements sociaux qui seraient attribués à la population du quartier, victime des marchands de sommeil.

Les actions menées par la ville, l’État ou les promoteurs dépendent des investissements publics (ANRU) mais aussi privés pour les promoteurs immobiliers. Ces projets se font généralement au gré de la disponibilité du foncier, sans réel plan de synthèse.

Au regard de la diversité des acteurs, nous pouvons nous interroger sur le rôle de l'architecte dans la réhabilitation urbaine de ces deux villes.

Les actions menées dans les centres anciens sont multiples. Pourtant, il est dif,cile d'en dégager une cohérence plus globale. Les opérations sont menées selon les opportunités foncières. Les promoteurs basent leurs opérations sur un calcul de coûts. Ils recherchent de facto une rentabilité pour valoriser chaque opération. Dans les centres anciens, pour faire un béné,ce, les promoteurs immobiliers vont donc privilégier soit un habitat de qualité dont le prix sera élevé et ne sera pas accessible à tous, soit un habitat de moindre qualité dont les prestations seront bas de gamme. Ainsi, on peut se demander quand la notion de construire pour l'habitant entre-t-elle en jeu ? Rarement. Pour rentrer dans cette logique, il faudrait envisager un projet sans béné,ces. Chaque acteur serait payé à son juste prix. Il serait alors nécessaire de proposer un nouvelle manière d'appréhender de tels projets, une façon de faire plus globale prenant en compte tous les acteurs mais ayant pour but premier la qualité de l'habitat et donc le confort de vie des habitants.

Dans cette logique, les projets de particuliers réalisés par les agences d'architectes en sont un bon exemple. Pour la maison de M me Reder, l'architecte du projet, M. Maraval avoue que les béné,ces de l'opération sont nuls. Le travail fournit par l'agence dépasse largement la rémunération. Celle-ci sera contrebalancée par des opérations de plus grandes envergures.

La volonté première du projet n'est donc pas la rentabilité mais le projet en lui-même, pour une future habitante.

Actuellement, pour réaliser de tels projets, tout est à inventer. Le système en place aujourd'hui ne fonctionne pas comme il devrait. Les résultats de l'ANRU sur le quartier Saint210 Cabinet Adéquation

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Régénération urbaine Jacques en sont un témoin. Les architectes sont formés pour faire la synthèse entre les acteurs mais aussi au niveau des différents projets urbains menés.

La réhabilitation est l'un des moyens d'actions des acteurs pour réactualiser un parcellaire qui est aujourd'hui en décalage avec les nouveaux modes de vie. On peut observer que le bâti ancien accumule sans cesse un retard par rapport à la manière d'habiter de chaque siècle. Son actualisation est donc un enjeu important pour les centres anciens.

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Régénération urbaine

3.3 / Réactualisation typologique Face aux problèmes que rencontre la réhabilitation, ne pouvons-nous pas envisager une autre manière de procéder ? La rénovation du parcellaire élémentaire est-elle envisageable ? Sous quelles conditions ?

3.3.1 / La question du neuf La réhabilitation n'est pas la seule solution pour actualiser le bâti des centres anciens.

Une des autres solutions envisagées passe par la construction d'un édi,ce neuf. La construction prend alors place dans un espace vide où le bâti a déjà été détruit pour des causes de sécurité (instabilité de la structure, problème de fondations, etc.) ou s'est effondré.

Ces espaces laissés vides dans le tissu urbain sont communément appelés dents creuses. Elles créent une irrégularité dans le tissu, une rupture des continuités de façade. Une autre solution relevant de la construction neuve est la rénovation. Il s'agit alors de démolir le bâti existant pour en reconstruire un avec des techniques modernes. Cependant, en France, la présence de bâti neuf en tissu urbain ancien est très rare. Les exemples de constructions neuves concernent régulièrement des bâtiments importants tels que des institutions, des musées, des lieux culturels. L'habitat est très peu touché par ce renouveau. A Perpignan, les dents creuses restent vides. Aucune construction n'a pour l'instant bouché ces trous dans la trame des îlots médiévaux. A Montpellier, la disponibilité foncière est très rare. La maison de Mme Reder est le seul exemple actuel. Cependant, elle se fonde sur la réunion de plusieurs parcelles. La démolition de 3 parcelles de tailles réduites (environ 25 mètres carrés chacune) a libéré un espace foncier. La ville a vendu les 3 parcelles à la même personne pour qu'un projet global soit réalisé. Ainsi, le remembrement de parcelles de petites tailles a permis la création d'une maison de taille plus importe. A Perpignan, dans le quartier Saint-Jacques, la démolition progressive d'un îlot puis son rachat par un promoteur permettra la construction d'un projet neuf sur l'îlot entier. Cependant, ce projet est dépendant de la déconstuction et du rachat des parcelles adjacentes. La construction neuve est donc un moyen pour actualiser un parcellaire et son bâti devenu obsolète face à nos modes de vie.

Si l'on prête attention à la manière dont se sont constituées les villes, la régénération urbaine s'est effectuée grâce à la destruction et la construction permanente du bâti. Durant 7 siècles, c'est un « incessant processus de destruction qui caractérisait la ville du passé, et qui en était la sédimentation même »211. La dynamique qui fabrique la ville se base sur la démolition d'édi,ces trop anciens pour convenir à de nouveaux modes de vie et la reconstruction sur la même parcelle d'un édi,ce neuf. Le renouvellement urbain a suivi la 211 Claude SOUCY dans BADY Jean-Pierre et al. Construire en quartiers anciens. Paris,

CNMHS, n°105, 1979, p. 3.

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Régénération urbaine morphologie du tissu tout en adaptant son bâti. La ville se constitue par des apports successifs à l'architecture. L'architecture d'aujourd'hui doit pouvoir être ajoutée à des siècles antérieurs d'architecture. Pourtant, nous avons fait le constat que la ville est actuellement ,gée. Les centres anciens sont comme paralysés par les règlementations de conservation et la volonté de conserver une histoire passée grâce à l'architecture. Est-il possible d'agir pour empêcher les centres de se vider de leurs habitants ? La construction neuve est l'une des solutions. Toutefois, la symbolique d'une architecture contemporaine dans un tissu urbain ancien est toujours dif,cile à faire accepter culturellement. Pour éclairer ce point, nous pouvons prendre l'exemple de la Tour Eiffel. Elle prend place dans un Paris historique. Lors de son édi,cation, des pétitions ont été menées par des artistes pour la faire retirer. Tant de modernité face à une ville historique n'était pas supportable. Pourtant, aujourd'hui, la tour Eiffel fait partie du paysage urbain de Paris mais aussi de son patrimoine. Elle a pris place dans un tissu ancien et a fabriqué un nouveau paysage. Laville se transforme spontanément pour arriver à un ensemble cohérent. Cependant, cette dynamique est aujourd'hui enrayée. Les règles sont tellement rigides qu'elles empêchent le spontané et la cohérence. Ainsi, la régénération du tissu urbain médiéval passe par une recherche de cohérence mais aussi une spontanéité de son architecture.

La rénovation architecturale des centres médiévaux est un enjeu important. La rénovation est souvent perçue de manière négative. Elle peut être considérée comme un vandalisme par rapport aux édi,ces anciens ou à l'inverse comme un pastiche voulant se rapprocher d'une image passée. On assiste donc dans certains cas à la création d'une architecture de façade. La création contemporaine se cache derrière des façades d'époque ou pastiches. On n'ose pas montrer l'architecture contemporaine. Elle se cache en fond d'impasse212, elle est masquée par une façade ancienne. Il est nécessaire de trouver un équilibre entre un contexte historique et un besoin moderne. Le refus du pastiche ou de la copie est aujourd'hui nécessaire pour créer en centre ancien.

L'invention, la création face au passé dérange notre monde moderne. On assiste alors à l'émergence d'une architecture d'accompagnement. Pourtant, l'histoire de l'architecture s'est faite grâce aux destructions et à la création moderne. Au sein même de nos villes, les siècles se juxtaposent. Les façades médiévales sont voisines de celles de la Renaissance. Une architecture gothique peut très bien jouxtée une architecture modeste ou vernaculaire.

L'architecture est faite de confrontation entre différentes époques. Ce sont ces violentes juxtapositions qui créent la ville d'aujourd'hui. Dans ce sens, Claude Parent concède que la construction en centre ancien est analogue à un combat. « Créer en milieu ancien c'est refaire la guerre, - se remettre vivant dans l'histoire vécue, - aller chercher le combat au pied du monument historiques, - ne pas respecter, ou manifester l'extreme respect de se montrer soi-même face au passé, 212 Cf Annexe p. 36-57 / Cf Annexe p. 62-65

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Régénération urbaine - lancer un dé, quotidien, - refuser toute humilité, - se confronter, se mesurer, sans précautions oratoires, - croire en son temps et le démontrer. »213 L'architecture ne peut exister que par la confrontation. La ville est une succession de confrontations architecturales. Les exemples étudiés en annexe le prouvent ; des pays l'ont déjà compris. Le Japon, l'Argentine, l'Espagne, etc. ont compris l'importance primordiale de confronter architecture historique et contemporaine pour continuer de fabriquer la ville. La France est pauvre en exemple de ce type. Seul l'exemple marquant de Beaubourg dans la capitale est cité dans quelques ouvrages.

La rénovation architecturale des centres anciens passe aussi par une recherche de qualité architecturale contrôlée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Chaque projet réalisé en centre ancien s'est déroulé sous le contrôle d'un ABF, garant de la qualité architecturale et de l'insertion du projet dans son site. La maison de M me Reder offre un bel exemple de l'intervention d'un ABF à propos d'une réalisation contemporaine en centre ancien. Réalisée à proximité d'un monument historique et en plein coeur de l'Ecusson, le projet pour ces trois parcelles a été validé par un ABF mais c'est aussi à travers la discussion que ce projet a pu mûrir. Les discussions entre architecte, client et ABF ont permis l'évolution de ce projet en cohérence avec le site historique. Des contraintes supplémentaires ont été rajoutées au projet comme une toiture en zinc 214. Cependant, la toiture est plate, à l'inverses des toitures alentours. Ce projet a aussi été l'opportunité pour M. Jonquères d'Oriola de montrer qu'un ABF peut accepter une architecture contemporaine pour dépasser les clichés qui entoure ce métier. L'opportunité d'un projet contemporain permet de montrer l'importance du métier d'ABF dans le contrôle de l'architecture en centre ancien mais aussi dans son rôle de conseil et d'accompagnement.

En,n, il est nécessaire de noter que la rénovation n'a pas des conséquences seulement architecturales. La rénovation d'un immeuble entraine le déplacement des habitants. Si la rénovation augmente le loyer ou le prix du logement, ces mêmes habitants n'auront pas forcément la possibilité de revenir dans ce logement. Elle est à l'origine de la gentri0cation215 d'immeubles, voir de quartiers. Il ne faut pas perde de vue que ces quartiers sont habités par une population spéci,que. La rénovation peut entraîner une déportation de la population vers d'autres quartiers. Cependant, ce point sociologique ne sera pas abordé dans ce mémoire. Il est toutefois important de mesurer chaque conséquence du processus de rénovation.

213 Claude PARENT dans Jean-Pierre BADY et al., Ibid., p. 21.

214 Cf Annexe p. 36-57 215 La gentri cation est un phénomène d'embourgeoisement d'un quartier.

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Régénération urbaine

3.3.2 / Vers un retour aux principes médiévaux ?

Les parcelles élémentaires médiévales sont aujourd'hui les cibles d'un renouveau urbain. Quelques exemples peuvent être observés en France mais les cas d'études sont plus nombreux à l'international. Cette typologie est bâtie en longueur avec une profondeur de parcelle minimale. Elle est mitoyenne sur ces trois côtés. Ainsi, les cas d'études que nous avons pu trouver, en France ou à l'étranger nous donnent des indications sur les changements possibles pour ces parcelles. Nous pouvons actuellement nous demander vers quels changements tendons-nous ? Est-il possible d'actualiser ce parcellaire médiéval ?

De nombreuses solutions sont esquissées par des réalisations neuves dont les contraintes et dimensions de parcelles sont similaires à celles observées à Perpignan et Montpellier. A travers 5 cas d'études, nous avons pu analyser et comparer les différents changements qui ont été effectués sur ces parcelles. Le premier est primordial à la réalisation du projet. La parcelle, autrefois organisée en plusieurs étages et différents appartements, est organisée pour une seule famille. La parcelle accueille une maison dans tous les cas d'études observés. Habitat d'un seul ménage, les maisons prennent des hauteurs et des dimensions qui changent selon les besoins. De deux niveaux à quatre niveaux, les parcelles accueillent désormais une maison de ville.

Cette maison possède dans la majorité des cas un extérieur, si petit soit-il. Dans le cas de la Love House par Takeshi Hosaka 216, l'espace extérieur est compris dans l'organisation intérieure de la maison. Il permet une relation forte à l'extérieur et aux saisons sans pour autant subir les vues du voisinage. Les espaces extérieurs sont régulièrement souhaités par les propriétaires. De 10m 2 en fond de parcelle pour la Jauretche House par les architectes Colle-Croce217 à un vrai jardin de plus de 100m2 pour la 176 House de Josep Ferrando 218, les espaces extérieurs dépendent de la longueur de la parcelle. Ils sont situés en fond de parcelle, à l'opposé de la rue. La façade sur rue marque l'alignement à la rue. L'organisation en hauteur dépend du programme à accueillir. Pour un couple, la réalisation ne dépasse pas deux étages (Love House et Cahute en Coeur d'ilot 219) alors que pour une famille, les étages sont démultipliés (jusqu'à quatre étages) pour accueillir deux à trois chambres au maximum. La typologie ne dépasse donc pas le type 4. Elle peut donc accueillir une famille de 5 personnes : un couple et leur deux enfants si chacun possède sa chambre.

Le jardin et la courette ne sont pas les seuls espaces extérieurs. La typologie pro,te au maximum de sa situation pour se développer en hauteur et mettre à pro,t sa toiture. La toiture terrasse est utilisée dans deux cas d'études : la maison Jauretche qui utilise toute sa toiture comme terrasse et la maison 176 qui possède une partie de sa toiture en terrasse. La 216 Cf Annexe p. 66-69 217 Cf Annexe p. 58-61 218 Cf Annexe p. 70-73 219 Cf Annexe p. 62-65

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Régénération urbaine toiture permet alors d'agrandir les espaces extérieurs. Pour la maison Jauretche, la courette au rez-de-chaussée n'est pas suf,sante en tant qu'espace de vie extérieur. Le vide créé par celle-ci permet un éclairage des étages en fond de parcelle et une ventilation traversante.

Cependant, les 10m2 d'extérieurs au rez-de-chaussée ne peuvent être utilisés facilement. Ils ne sont pas en contact des pièces de vie, situées deux niveaux plus haut. Ainsi, la présence de terrasse et de balconnets aux étages permet de pro,ter d'un climat chaud toute l'année en Argentine. La toiture terrasse est reliée au dernier étage (salon, cuisine). Elle offre une vue dégagée sur les alentours et les arbres de la rue. Sa présence augmente les possibilités d'usage des espaces extérieurs tout au long de l'année. La toiture terrasse présente donc une alternative aux jardins ou courettes situées au rez-de-chaussée.

Les parcelles étudiées possèdent une contrainte particulière à la typologie : la mitoyenneté. Les maisons sont mitoyennes sur trois côtés à l'exception de la maison 176 qui est traversante. Cette parcelle était originellement traversante ce qui lui confère une grande surface : plus de 250m2. Tout l'inverse des parcelles médiévales. Cependant, cet exemple nous montre que le caractère traversant d'une parcelle donne certains avantages à la maison. La profondeur d'environ 40 mètres n'est pas comparable à la taille des îlots de Perpignan ou Montpellier qui font seulement 20 mètres de profondeur. Cette maison nous montre tout de même qu'il est possible sur une même parcelle d'accueillir une maison traversante et d'y avoir un jardin d'une taille de 160m 2 environ. Elle peut donc proposer une offre similaire à celles des maisons individuelles en périphérie. En étant traversante, la parcelle permet au bâti de l'être aussi et de dégager des vues sur le jardin. Elle fait pro,ter d'un grand espace extérieur en centre ancien. On trouve là une solution la sur-densi,cation des centres anciens, sans espaces de respiration. La présence d'un jardin privé peut aussi enrichir l'espace public.

La végétation qui dépasse de la clôture offre des respirations à la ville minérale. La solution des parcelles traversantes peut être envisagée dans un parcellaire orthogonal médiéval. Les parcelles mitoyennes par leur fond de parcelle peuvent se regrouper en une seule parcelle. La parcelle devient alors traversante sans pour autant nier la trame originelle de l'îlot.

L'orthogonalité et la forme de l'îlot sont préservées. La parcelle augmente en profondeur. Elle passe de 10 mètres à 20 mètres de profondeur, laissant plus de souplesse à la conception.

L'analyse de l'organisation des cas d'études nous montre quelques changements dans l'aménagement des étages pour cette typologie. Le premier concerne la place des espaces de vie dans les étages. Pour 4 cas d'études, la cuisine, le coin repas et le salon se trouvent au premier étage ou à un niveau supérieur 220. Détaché de la rue, les pièces de vie se déplacent vers les niveaux les plus hauts de la maison. La Love House et la maison de M me Reder ont leur espaces de vie au premier étage. La maison Jauretche les a déplacé au deuxième niveau.

Pour le cas de la maison 176, les pièces de vie sont au rez-de-chaussée et au rez-de-jardin. Ils sont déconnectés en partie de la rue. La ,n des espaces de vie en rez-de-chaussée dépend aussi de l'utilisation qu'il est fait de cet espace. Pour la Love House, ce niveau est réservé à la 220 Cf Annexe p. 76

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Régénération urbaine chambre du couple dont les fenêtres ouvrent sur l'intérieur de la maison. L'intimité de cette pièce est donc préservée. Pour la maison Jauretche et la maison de M me Reder, le rez-dechaussée est un espace en attente de fonction. Il pourra servir à loger une personne mais il pourra aussi devenir un atelier. La fonction de cet espace n'est pas clairement dé,nis ce qui lui permet une grande modularité. En,n, avec ces espaces en rez-de-chaussée, on observe dans tous les cas d'études la disparition de la voiture ou d'un garage. Aucun rez-de-chaussée n'est utilisé pour garer une voiture. Dans certains cas, la profondeur de la rue ne le permet pas. La maison de M me Reder et la Cahute en Coeur d'ilot sont toutes les deux construites dans des ruelles ou traboules. Pour la maison de M me Reder, un garage a été envisagé mais la taille du portail et la surélévation de la dalle ont supprimé cette possibilité. Nous pouvons donc faire deux suppositions. En premier lieu, on peut estimer que la voiture est reléguée dans un parking proche de la maison ou facilement accessible en vélo ou transport en commun. Sinon, il est possible d'envisager que la voiture a été abandonnée comme moyen de transport. La proximité du centre-ville permet de faire ses courses ou d'utiliser les transports en commun. Dans tous les cas, la voiture n'est pas garée sur la parcelle. Il est intéressant de voir que la voiture, transport individuel majoritaire en France, n'a pas contraint la conception de la maison. Elle est passée en second plan. Cependant, il n'est pas facile pour tous les ménages d'abandonner l'utilisation de la voiture. Les familles avec des enfants en bas âge utilisent régulièrement ce moyen de transport. Il serait alors important de trouver une place à la voiture dans certains projets. Actuellement, aucune solution n'a été observée.

Trouver une façon d'intégrer la voiture à la typologie de parcelle élémentaire se révèle donc comme un enjeu important pour attirer une population qui l'utilise fréquemment.

La conception de ces maisons s'est axée sur la recherche d'une double orientation.

Les cas d'études nous montrent que ces maisons sont soit traversantes, soit avec deux orientations221. La faible profondeur de la Cahute en coeur d'îlot permet une architecture mono orientée. Cependant, un éclairage zénithal du deuxième niveau est possible grâce à des fenêtres de toit ; la chambre est ouverte sur le séjour. La double exposition des constructions est réalisée par la présence d'espaces extérieurs comme des courettes ou jardins. Les logements traversants peuvent donc béné,cier d'une ventilation traversante et d'un double apport lumineux. La recherche d'un éclairage naturel maximal se fait notamment par la conception très ouverte des espaces intérieurs. Le cas de la maison 176 en est un exemple. Seuls les volumes des chambres et de la salle de bain sont séparés et fermés du reste de la maison. Les pièces sont liées verticalement grâce aux vues créées par les volumes.

L'utilisation de la verticalité permet d'apporter lumière et respiration à la maison de M me Reder. Le vide qui part du séjour se poursuit sur tous les étages. Il permet d'éclairer la pièce principale mais aussi l'escalier et ses paliers. Pour la Love House, la liaison verticale intègre complètement l'extérieur à la conception des pièces. L'escalier extérieur fait le lien entre les deux volumes. La communication verticale des volumes permet d'apporter lumière, 221 Cf Annexe p. 76

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Régénération urbaine ventilation et vues à l'intérieur de la maison.

Cette liaison se fait aussi par l'escalier. Il est l'un des principaux éléments de communication de la maison. Souvent droit, on remarque qu'il reprend la même forme que la typologie médiévale. Il est droit, situé sur un côté de la parcelle. Il peut être au contact de la porte d'entrée dans certains cas. Ce que l'on remarque pour la Jauretche House et la maison de Mme Reder est que l'escalier menant du rez-de-chaussée et premier étage se distingue de l'escalier qui mène aux étages supérieurs. Dans la maison de M me Reder, cet escalier est extérieur. Les deux niveaux ne sont pas reliés directement. Pour la maison Jauretche, le premier escalier mène à un palier et à un nouvel escalier droit dans son prolongement. En règle générale, c'est donc un escalier droit qui est utilisé. Il se situe sur la partie gauche de la parcelle et peut être traversant d'un bout à l'autre pour pro,ter d'un bon éclairage. Il va au contact du fond de la construction et se recule de la façade sur rue. Cette typologie est très semblable à celle du Moyen Âge.

On remarque que les similitudes entre la conception actuelle et l'organisation de la parcelle durant l'époque médiévale présente de nombreuses similitudes. La parcelle se dégage un espace extérieur en fond de parcelle. L'espace familial est réservé au premier étage et le rez-de-chaussée n'a pas forcément une vocation d'habitation. En,n, l'escalier droit est largement utilisé au détriment d'un escalier à degré. Cependant, ces typologies ne restent pas dans l'imitation d'une organisation médiévale. Des améliorations notables ont été apportées : la création d'une toiture plate offre un espace extérieur supplémentaire. Les maisons sont traversantes ou à double orientation pour apporter un maximum de lumière et de ventilation à l'habitat tout en participant à l'amélioration du confort de vie de ses habitants. Il reste toutefois un point qui n'a, à ce jour, pas encore trouvé de réelle solution : la voiture.

Son utilisation courante n'a pas inFuencé l'organisation de ces parcelles neuves. Est-ce parce que ce mode de transport tend à disparaître au pro,t des transports en commun ou du vélo ?

Le renouvellement du bâti s'est majoritairement fait à la parcelle. La propriété du foncier par un propriétaire unique permet une plus grande facilité d'action. Les cas d'études observés prennent place sur une parcelle détenue par un propriétaire privé. Intervenir sur une parcelle est nécessaire mais qu'en est-il des autres échelles ?

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Régénération urbaine

3.3.3 / Différentes échelles de projet La réhabilitation du parcellaire élémentaire passe par une prise en compte de la répartition du foncier entre plusieurs propriétaires. Ainsi, le renouvellement du bâti peut se faire par appartement en réhabilitation et à la parcelle grâce à la rénovation d'un immeuble en maison. Elle peut aussi s'organiser sur tout un groupement de parcelles ou à l'îlot complet.

Ces deux derniers cas sont très rares car la disponibilité du foncier ralentit ce type d'intervention. En,n, la question de construction neuve en centre ancien soulève de nombreuses questions d'insertion dans un tissu urbain et de constructibilité pour une telle opération.

L'échelle d'intervention la plus simple et rapide à mettre en place est celle à l'appartement. Elle est souvent une opération de réhabilitation du bâti pour le remettre aux normes mais aussi actualiser les volumes et l'organisation des pièces à nos modes de vie.

Cette solution est courante et ne pose pas de réels problèmes de mise en place. Son ,nancement est souvent privé. L'intervention à l'immeuble tend à se développer comme solution pour actualiser cette typologie de parcellaire. Des solutions observées en France et à l'international prouvent que ce type de construction est envisageable en tissu ancien, malgré les dif,cultés d'accès au site. Cette solution permet le renouveau d'un parcellaire qui a atteint les limites de construction.

En,n, si l'on pense en terme d'échelle de projet, l'échelle de l'îlot semble pertinente pour ce parcellaire médiéval. Ils sont de tailles standards et orthogonaux. Dans le quartier Saint-Jacques, l'écroulement et la démolition d'un immeuble entrainent des fragilités sur l'îlot.

Des renforts et étais sont mis en place pour maintenir les constructions. Ainsi, si tous les projets de réactualisation sont envisagés seulement à la parcelle, la cohérence structurelle de l'îlot est menacée. Il est alors préférable d'envisager un projet de plus grande envergure. Ce type de projet peut regrouper plusieurs parcelles ou bien l'îlot entier.

L'expérience a été menée dans le quartier ancien de Cadiz par l'agence Morales Giles Mariscal222. La régénération d'un centre ancien passe par la régénération de son habitat. Onze logements sociaux ont été aménagés selon le parcellaire et le bâti ancien. Le projet est un mixe entre rénovation et réhabilitation. La création de 11 logements neufs en centre ancien dans un cadre historique démontre que ce type d'opération est envisageable dans les centres anciens français. Surprotégés par la réglementation, les centres anciens français se voient refuser cette possibilité. Les dif,cultés techniques peuvent être surpassées. Les opérations à l'îlot n'ont pas été envisagées dans les villes du sud. Cependant, la rénovation au groupement de parcelles est déjà en marche. La création de logements étudiants neufs dans le quartier Saint-Mathieu à Perpignan se fera sur plusieurs parcelles.

222 Cf Annexe p.74-75

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Régénération urbaine Ce projet est possible grâce à la disponibilité d'un foncier et d'une nouvelle dynamique étudiante en centre ancien grâce à la future faculté. Le groupement de parcelles pour fabriquer un projet facilite la conception et la mise en place du projet. Ce type de projet permet une cohérence dans l'actualisation du tissu urbain médiéval. La préservation du patrimoine médiéval se fait, pour les quartiers de lotissement du XIII ème siècle, par la préservation de la forme urbaine et de la volumétrie des îlots.

Toutefois, cette actualisation du bâti pose de nombreuses questions plus techniques.

Quel est le coût d'une telle opération ? Quelle technique choisir ? Doit-on regarder la rentabilité économique ?

Au regard des cas d'études, la comparaison de ces opérations nous donne quelques indications sur les techniques utilisées. Les constructions neuves utilisent toutes des techniques de construction sèche. En bois ou métallique, les structures doivent être préfabriquées pour faciliter la construction sur site. Les méthodes utilisées autrefois avec pierre, pisé ou bauge sont très dif,ciles à mettre en place. Le premier frein est la taille de la voirie. Les rues de 3 mètres de large ne permettent pas le passage d'engins de chantier. De plus, la localisation même de l'opération peut freiner les artisans. C'est l'expérience qu'a fait Mme Reder. Certaines entreprises ont refusé de travailler dans l'Ecusson car les contraintes de site sont trop fortes. Le maçon qui a accepté de travailler sur cette maison a dû revoir la manière de mettre en place le béton. Impossible de couler le béton mécaniquement, c'est donc à la main que le rez-de-chaussée a été construit. La structure bois qui vient se poser dessus a été préfabriquée pour faciliter la mise en place et libérer rapidement les rues pour les riverains. L'occupation de la voirie par des engins de chantier ou camionnettes ferme automatiquement la circulation. Des autorisations sont nécessaires et des jours précis sont accordés au chantier pour déranger au minimum les habitants.

La ,lière sèche semble donc être un compromis intéressant pour ce type de projet, cependant il va en contradiction totale avec le savoir-faire et les matériaux locaux. C'est donc peut être à travers ce contraste entre deux époques que l'on peut assumer les interventions contemporaines, loin d'une architecture pastiche. La rénovation est une opération lourde. Il faut donc que le réactualisation du bâti soit en adéquation avec les modes de vie actuels pour ne pas devenir rapidement obsolète. Si une telle opération est montée, elle doit pouvoir fournir un confort et une qualité de vie similaire, voir supérieure aux constructions récentes.

L'actualisation de l'habitat passe donc par des projets contemporains. Cela engendre obligatoirement un contraste entre les époques. Mais, n'est-ce pas comment s'est formée la ville depuis 10 siècles ?

Actualiser une typologie est donc une entreprise vaste. Elle doit avoir pour but premier l'habitat et non la rentabilité économique du projet. Cette dernière est presque impossible pour ce type de projet. En envisageant une échelle plus importante, au groupement de parcelles, l'opération pourrait-elle être rentable ? Impossible de répondre à 120

Régénération urbaine cette question pour l'heure. Le manque d'exemple pour ce type de projet ne permet pas d'en tirer des conclusions probantes.

En,n, il ne faut pas perdre de vue que ce type de projet s'insère dans un contexte très particulier. Il doit venir constituer l'ensemble et non s'en dissocier. Il est nécessaire de placer l'objet architectural dans un espace situé. Il doit devenir une composante du tissu urbain pour former un ensemble cohérent. Bien que le contraste des matériaux ait été interrogé, c'est aussi la forme que ce type d'architecture qui peut être problématique. Le projet doit respecter un site, une histoire et comprendre le système dans lequel il s'insère.

Pour ce faire, l'architecte doit mesurer tous les enjeux des centres anciens pour éviter que ce projet « consomme l'espace sans le constituer. »223. Jacques Bardet insiste sur ce point primordial. La dif,culté majeure d'une rénovation est son insertion dans un site très particulier mais aussi la qualité de son architecture pour éviter à tout prix le pastiche qui serait une négation totale de l'histoire de la formation des centres anciens.

Pour conclure cette troisième et dernière partie, nous pouvons af,rmer que le parcellaire élémentaire fait aujourd'hui face à de nombreux problèmes, qu'ils soient sociaux, économiques, touristiques ou encore patrimoniaux. Toutefois, des solutions ont été apportées à travers deux types d'intervention : la réhabilitation et la rénovation. Cette dernière doit encore être expérimentée dans nos centres anciens. Solution largement utilisée à l'international, la rénovation doit encore faire ses preuves en France et convaincre de son importance. En,n, nous pouvons terminer par cette réFexion qui résume les enjeux de la rénovation : « Si l'époque "moderne" prend un malin plaisir à opposer l'ancien e t le contemporain, force est de constater que le contemporain d'aujourd'hui est l'ancien de demain… La qualité des interventions "contemporaines" mérite donc toute notre attention. »224.

223 Jacques BARDET dans Jean-Pierre BADY et al., Ibid., p. 16.

224 http://www.maisons-paysannes.org/

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Conclusion

Conclusion A,n d'apporter une conclusion à ce mémoire, il est nécessaire de revenir sur les différents résultats obtenus durant ce travail de recherche.

La parcelle élémentaire existe depuis les premiers siècles de la création de la ville médiévale. C'est un parcellaire qui a su se maintenir dans la structure urbaine sans subir de changements majeurs. Les modi,cations qui lui ont été apportées concernent son bâti ; il a évolué selon les différents modes d'habiter la ville. Les contraintes importantes de la parcelle élémentaire médiévale ne l'ont pas empêché de se renouveler au cours des siècles.

L'évolution permanente de ce bâti lui a permis de s'adapter aux nouveaux modes de vie plus contemporains. La réactualisation de la typologie s'est donc effectuée tout au long des siècles sans entraves.

Nous arrivons aujourd'hui à un changement historique : la ,xation quasi permanente du bâti due aux réglementations de protection de notre patrimoine urbain. La loi Malraux de 1962 a apporté une protection certaine du patrimoine urbain. Cependant, elle a aussi stoppé la réactualisation urbaine. Cela a entraîné le blocage du renouvellement des centres anciens mais aussi son développement. Dans l'incapacité d'avoir un habitat correspondant à leurs modes de vie, les habitants les plus aisés ont pu s'éloigner de ces centres en partant vers la périphérie où se construisent des logements neufs et modernes. La loi Malraux a exacerbé la permanence du plan des villes en ajoutant la permanence de son bâti. Historiquement, peu d'interventions remettent en cause le cadastre médiéval. Il est donc nécessaire de trouver aujourd'hui des solutions qui s'adaptent à ce parcellaire très spéci,que. Pourtant, la typologie élémentaire ne s'accompagne pas seulement de contraintes. Sa situation en fait un emplacement de choix. En plein centre ancien, elle se trouve autour d'un patrimoine architectural et culturel considérable et pro,te de la proximité de nombreux services.

De plus, nous avons vu que le renouvellement architectural est inévitable si l'on souhaite préserver ce patrimoine urbain. Le patrimoine urbain des centres médiévaux se trouve dans le dessin de son cadastre. De ce fait, les architectures que l'on peut voir sur ces parcelles datent d'époques plus récentes. La permanente transformation de ses parcelles au cours des siècles a créé un paysage urbain hétéroclite d'immeubles de rapport. La parcelle élémentaire n'a plus rien à voir avec son organisation médiévale. Les constructions ont doublé en hauteur et se sont densi,ées, supprimant tout espace extérieur utilisable. La surdensi,cation de ces quartiers est aussi une des causes de son abandon par une population moyenne.

Les quartiers de centres anciens ont subi de nombreux changements durant ces quarante dernières années. Le départ de la classe moyenne vers les périphéries a laissé vide de nombreux immeubles de parcelles élémentaires. Ces quartiers ont aujourd'hui tendance à se dégrader. De plus, l'investissement massif de commerces de masse dans les rues les plus passantes ont amorcé une nouvelle dynamique de quartier. Les commerces attirent des 123

Conclusion personnes de passage seulement pour les loisirs. L'habitat en centre ancien se réorganise pour devenir majoritairement du locatif. Les habitants de ces quartiers deviennent alors des gens de passage, pour une période plus ou moins courte. Les commerces de proximité ferment petit à petit et c'est alors tout le quartier qui se transforme. Le centre a aujourd'hui perdu sa vocation première : l'habitat. Il est devenu un lieu de loisir et de tourisme, faisant de lui un quartier d'un genre nouveau.

Pourtant, l'habitat reste l'élément structurant des centres anciens. Le parcellaire mineur a toujours eu pour vocation d'abriter de l'habitat et du travail. Le réinvestissement de ce parcellaire passe par une prise de conscience des différents acteurs. La situation en centre ancien est critique pour le cas de Perpignan et semble interpeller sur l'importance du centre ancien à l'échelle de la ville. Il faut alors dépasser les anciens schémas de préservation pour envisager un renouvellement radical de l'habitat. Nous avons pu observer différents exemples de réactualisation typologique neuve. Cependant, il est nécessaire de remarquer les nombreux points qu'elles ont en commun avec certains principes médiévaux. La dédensi,cation du bâti avec la création d'espace extérieur, la parcelle contenant un seul logement, l'élévation des espaces de vie dans les étages supérieurs, etc. sont autant de critères qui permettent à ces rénovations d'apporter un confort de vie dans ce parcellaire.

Venant des habitants, ces changements doivent aujourd'hui s'opérer à plus grande échelle : au groupement de parcelles et à l'îlot. Pour ce faire, l'intervention d'un acteur faisant la synthèse entre urbain et architecture est primordiale. L'architecte trouve tout à fait sa place dans ce type d'opération où tout est encore à inventer.

La prise de conscience des acteurs est certes réelle mais il est aujourd'hui urgent d'agir en cohérence et coordination avec une vision d'ensemble sur les centres anciens.

Ainsi, à la question Peut-on réactualiser la typologie de la parcelle élémentaire médiévale ?, la réponse est oui. La réactualisation de l'habitat en centre médiéval est possible. Nous avons vu que la réhabilitation est l'une des solutions majoritairement envisagée. Toutefois, la rénovation semble être une solution plus durable. Elle répond à la problématique de la dégradation de certains quartiers. Cette réponse semble aujourd'hui pertinente car la réhabilitation est devenue une solution curative. Elle ne traite pas durablement les problèmes d'insalubrité qui résultent de la typologie même du bâti. La construction neuve apporte de nouvelles solutions à ces quartiers laissés à l'abandon. En accord avec les directives des Architectes des Bâtiments de France, la rénovation se doit de prendre en compte tous les éléments patrimoniaux, topographiques et morphologiques du site. L'histoire, la culture et le savoir-faire doivent impérativement participer à la réalisation de ce type de projet. Ce type de projet a une inFuence qui s'étend bien au-delà de sa parcelle. Il est nécessaire de trouver une cohérence à l'échelle du quartier et de la ville en ayant un regard global sur l'urbain. La construction neuve en centre ancien est une réponse qu'il est nécessaire d'assumer ; c'est par la confrontation de différentes architectures que s'est toujours fabriquée la ville.

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Conclusion Nous pouvons tout de même apporter quelques critiques à ces résultats. Tout au long de ce mémoire, nous avons abordé la question de l'habitat à l'échelle de la parcelle. Nous avons envisager des projets à plus grande échelle cependant peu de projets ont été réalisés dans ce sens. Quelques projets sont menés au groupement de parcelles et aucun projet n'a pour l'instant été réalisé sur un îlot urbain entier. Il n'est pas possible de savoir si ces solutions fonctionnent réellement ni quel sera leur impact sur le système urbain.

La question de l'habitat ne répond pas aux nombreux autres problèmes qui l'entourent. La transformation des centres anciens en centres commerciaux à ciel ouvert, la disparition des magasins de proximité, l'arrivée massive de touristes et de personnes de passage ne peuvent trouver de solutions dans la réactualisation typologique. De plus, on peut se demander si l'habitat va encourager un retour aux commerces et activités de proximité ?

Ou cette proximité est-elle terminée au pro,t des regroupements en zones périphériques ?

On peut de ce fait s'interroger sur un retour réel des habitants en centre ancien. Qui seront ces habitants ? Nous avons montré que ce sont les familles de la classe moyenne qui se sont tournées vers un habitat en périphérie. La réactualisation typologique de ce patrimoine sera-t-il un argument suf,sant pour les ramener vers les centres anciens ?

Certaines limites sont déjà visibles, notamment le stationnement automobile qui n'a pas encore trouver de réponse. L'utilisation de la voiture comme transport individuel est dif,cile en centre ancien. On observe cependant une évolution de la société vers des transports plus doux (vélos, piétons, transports en commun) qui permettront une utilisation occasionnelle de la voiture. Le renouveau des centres anciens passera peut-être par une nouvelle manière d'envisager les déplacements en voiture (voiture partagée). En,n, on peut se questionner sur l'intérêt porté par le public sur ce type de sujet. Les habitants d'une ville sont-ils réellement intéressés par le réinvestissement des centres anciens ou ce sujet interpelle-t-il seulement architectes et historiens ?

En,n, il est urgent de faire évoluer les mentalités sur ce que représente un patrimoine urbain. La conservation patrimoniale des villes passe par la préservation totale du bâti qui la compose. Cependant, ce système d'action est dépendant de la réglementation trop rigide.

Peut-on envisager un assouplissement de la réglementation de sauvegarde des centres anciens pour permettre à nouveau un renouvellement urbain ?

Ce mémoire a traité des centres anciens sous le regard de l'habitat. Au vu de la situation des centres, il est nécessaire de se questionner sur leur devenir. Que peut-on envisager dans le parcellaire élémentaire qui ne serait pas de l'habitat ? Comment vivre en centre ancien si l'on continue dans cette voie ? La disparition des commerces, l'arrivée massive de touristes et la piétonnisation renvoyant la voiture en périphérie ont transformé les centres anciens et les rendent inaccessibles. Ils se coupent peu à peu du reste de la ville.

Comment réintégrer les centres anciens à la commune toute entière et leurs donner à nouveau un rôle central ?

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132

Annexes

Annexes Tables des matières Centres médiévaux Carte historique / Montpellier – Perpignan _________________________________ p. 2-3 Cas d'études / Montpellier – Perpignan __________________________________ p. 4 -12 Persistance du plan / Montpellier ________________________________________ p. 13 Entropie / Perpignan _______________________________________________ p. 14-15

Le bâti élémentaire Appartement du 7 rue de l'université / Montpellier _________________________ p. 16-19 Entretien _________________________________________________ p. 20-23 Plans de niveaux ____________________________________________ p. 24-25 Topographie / Montpellier – Perpignan __________________________________ p. 26-27 Orientations / Montpellier – Perpignan ____________________________________ p. 28 Parcelles élémentaires / Montpellier – Perpignan ___________________________ p. 29-30 Métiers / Montpellier _________________________________________________ p. 31 Matériaux / Perpignan ______________________________________________ p. 32-34 Remembrement / Perpignan ____________________________________________ p. 35

Régénération urbaine Maison de Mme Reder / Montpellier ____________________________________ p. 36-38 Projet ___________________________________________________ p. 39-44 Entretien Mme Reder _________________________________________ p. 45-52 Entretien M. Maraval _________________________________________ p. 53-57 Jauretche House / Buenos Aires _______________________________________ p. 58-61 Cahute en coeur d'ilot / Lyon ________________________________________ p. 62-65 Love House / Kanagawa ____________________________________________ p. 66-69 176 House e+m / Sant Cugat Del Valles __________________________________ p. 70-73 11 logements sociaux / Cadiz ________________________________________ p. 74-75 Tableau comparatif __________________________________________________ p. 76 Habitat indigne / Perpignan ____________________________________________ p. 77 133

CARTE HISTORIQUE Plan de Montpellier - 1724 Source: Ville de Monpellier / sans échelle

Annexe p. 2

CARTE HISTORIQUE Plan de Perpignan - 1895 Source: Gallica / sans échelle

Annexe p. 3

CAS D’ÉTUDES Montpellier // Perpignan Sources: Ghislaine Fabre et al., Ibid. // Antoine DE ROUX, Ibid.

Présentation des deux cas d’étude: Montpellier . Emergence de la ville de Montpellier // 985-1104 . La ville des Guilhem // 1104-1204 . La ville consulaire // 1204-1349 . La ville française // à partir de 1349 Perpignan . Emergence de Perpignan // an 1000 . La ville seigneuriale // an 1000 - 1276 . La ville majorquine // 1276-1349 . La ville disputée // à partir de 1349 Ci dessous: Carte représentant la voie Domitienne

Annexe p. 4

CAS D’ÉTUDES Émergence de Montpellier // 985-1104 Montpellier

Annexe p. 5

CAS D’ÉTUDES La ville des Guilhem // 1104-1204 Montpellier

Annexe p. 6

CAS D’ÉTUDES La ville consulaire // 1204-1349 Montpellier

Annexe p. 7

CAS D’ÉTUDES La ville consulaire // 1204-1349 Montpellier

Annexe p. 8

CAS D’ÉTUDES La ville française // à partir de 1349 Montpellier

Annexe p. 9

CAS D’ÉTUDES Émergence de Perpignan // Le village de Perpignan vers l’an 1000.

Perpignan

Emergence de Perpignan, à proximité de Ruscino

Annexe p. 10

Les premiers tracés de la ville, avec pour point fort, l’églies Saint Jean

CAS D’ÉTUDES La ville seigneuriale vers 1225 // La ville consulaire vers 1325 Perpignan

La ville seigneuriale vers 1225 : la ville s’est agrandie et se dessine de nouveaux contours

Annexe p. 11

CAS D’ÉTUDES Quartiers anciens de Perpignan // Lotissements de Perpignan Perpignan

Les quartiers du centre ancien de Perpignan

Annexe p. 12

Les lotissements du XIII

et XIV

PERSISTANCE DU PLAN Similitude de plan entre le Montpellier médiéval et le Montpellier actuel Sources: Grand Coeur - Montpellier

Annexe p. 13

ENTROPIE Quartier de Saint-Jacques - Perpignan Etais pour soutenir les immeubles mitoyens aux dents creuses.

Annexe p. 14

PERSISTANCE DU PLAN Quartier de Saint-Mathieu, Perpignan Etais pour soutenir les immeubles mitoyens aux dents creuses.

Annexe p. 15

APPARTEMENT DU 7 RUE DE L’UNIVERSITÉ - MONTPELLIER

FRANCE Architecture: Immeuble datant du Moyen Âge Surface de la parcelle: Sources: Relevés sur place

+ GÉNÉRAL Contexte historique L’immeuble se trouve en plein coeur de l’Ecusson à Montpellier. L’unique façade s’implante en bordure du accolée à d’autres parcelles de la même taille mais elle est mitoyenne en fond de parcelle avec une parcelle iennes du noyau historique de la ville.

Organisation générale de l’immeuble Sur la façade, on aperçoit les traces des anciennes ouvertures médiévales au premier étage. La maison d’origine était une maison de deux étages, l’un des rares observées à Montpellier. Le rez-de-chaussée est actuellement un restaurant. On peut facilement imaginer que ce local fut utilisé par un artisan. Sa grande ouverture donne directement sur la rue. A sa gauche se situe la porte d’entrée de l’immeuble.

Annexe p. 16

Détail des fenêtres en ogives

Détail du rez-de-chaussée

Escalier La distribution se fait avec un escalier droit tournant qui atteint le premier étage puis un escalier à vis sur les deux autres étages. L’escalier d’origine était droit. L’étroitesse de la parcelle n’a pas permis d’installer une typologie classique avec un escalier au droit de la rue. L’escalier a été reculé en fond de parcelle, au contact du méjean. Cela permettait de laisser rentrer un maximum de lier à vis se trouve au milieu de parcelle et ne peut être éclairé. Il dessert deux appartements au plus de liberté à l’aménagement intérieur.

Espace libre Sur cette parcelle, il n’est pas possible de savoir si à l’origine on trouvait une courette.

Cependant, il est possible aujourd’hui d’observer les espaces extérieurs associés à la parcelle. En on ne retrouve pas ce puits. Il commence seulement à partir du premier étage, pour les habitations. sieurs parcelles en même temps. Il a néanmoins permis la réhabilitation des deux étages en studios. directe du fait de la dimension même de cet espace.

Extension postérieur au XIII La parcelle fut bâtie durant le Moyen Âge. Les indices retrouvés en façade permettent de dater étage. Il a été construit ultérieurement, surement durant la Renaissance avec la possibilité de disment différent des deux autres. Un seul logement se déroule sur tout cet espace. Il est situé sous les toits.

Annexe p. 17

Vue de la mezzanine

+ APPARTEMENT DU 3ÈME ÉTAGE Organisation de l’appartement

occupe toute la surface bâtie de la parcelle.

Ouvertures de la rue de l’université, une fenêtre s’ouvre et s’accompagne d’une ouverture en pavé de verre. toit qui éclaire aussi la mezzanine servant de stockage. L’appartement est donc traversant et se ventile facilement en été. En hiver, il est éclairé directement par le soleil. La grande luminosité de l’appartement contraste avec les parties communes sombres sans éclairage naturel.

Annexe p. 18

Palier du 1er étage

Escalier droit du rez-de-chaussée

Annexe p. 19

ENTRETIEN Manon et Alan Gigan Vinciguerra Habitants du 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p. 20

ENTRETIEN Manon et Alan Gigan Vinciguerra Habitants du 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p. 21

ENTRETIEN Manon et Alan Gigan Vinciguerra Habitants du 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p. 22

ENTRETIEN Manon et Alan Gigan Vinciguerra Habitants du 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p. 23

PLANS DE NIVEAU Plans du rez-de-chaussée / R+1 / R+2 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p.24

PLANS DE NIVEAU Plans du R + 3 / Mezzanine 7 rue de l’Université - Montpellier

Annexe p. 25

TOPOGRAPHIE Montpellier Sources: PEYRON, Jacques, Ibid.

les principales voies.

Annexe p. 26

TOPOGRAPHIE Perpignan Sources: Ville de Perpignan

Plan topographique du centre de Perpignan avec les quartiers classĂŠs au PSMV. Ech: 1/8 000

Annexe p. 27

ORIENTATIONS Montpellier et Perpignan

Orientations des parcelles élémentaires de Montpellier

Orientations des parcelles élémentaires de Perpignan

Annexe p. 28

PARCELLES ÉLÉMENTAIRES 2 .

Sources: Ville de Montpellier

Plan topographique du centre de Perpignan avec les quartiers classés au PSMV. Ech: 1/8 000

Annexe p. 29

PARCELLES ÉLÉMENTAIRES 2 .

Sources: IGN LIFAM - Hassan Ait Haddou

Annexe p. 30

MÉTIERS Sources: PSMV Montpeller - Grand Coeur 1788 Répartition des prcelles selon le statut ou le métier du propriétaire: Guide de Flandio de la Combe

1825 Répartition des prcelles selon le statut ou le métier du propriétaire: Cadastre Napoléonien

Annexe p. 31

MATÉRIAUX Perpignan: étude d’un ilot du quartier Saint-Mathieu Sources: DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid.

Ilot étudié dans le quartier Saint-Mathieu dans l’ouvrage DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid., p. 55.

Annexe p. 32

MATÉRIAUX Perpignan: étude d’un ilot du quartier Saint-Mathieu Sources: DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid.

Ilot étudié dans le quartier Saint-Mathieu dans l’ouvrage DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid., p. 60.

Volumes restitués des maisons médiévales sur l’ilot étudié.

Annexe p. 33

MATÉRIAUX Perpignan: étude d’un ilot du quartier Saint-Mathieu Sources: DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid.

Ilot étudié dans le quartier Saint-Mathieu dans l’ouvrage DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid., p. 89.-90 Plan et coupes de la maison située au 33b Rue Arago. On observe la succession des différents matériaux en coupe.

Annexe p. 34

REMEMBREMENT DE PARCELLE Perpignan: étude d’un ilot du quartier Saint-Mathieu Sources: DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid.

Ilot étudié dans le quartier Saint-Mathieu dans l’ouvrage DE CHAZELLES, Claire-Anne et al., Ibid., p. 58 et 64.

Le remembrement des parcelles s’est fait par la réunion de parcelles mitoyennes. Cela se traduit Annexe p. 35

MAISON DE MME REDER - MONTPELLIER

FRANCE Architectes: Cusy Maraval Architectes Surface de la parcelle: Année de construction : 2016 Sources: Cusy Maraval Architectes

+ SITUATION DE LA PARCELLE Contexte historique -

donnant sur rue. Aujourd’hui, la parcelle a fusionné les 3 parcelles élémentaires pour accueillir une unique construction.

Espace vide et espace bâti sur les deux tiers. Un tiers est donc dédié aux espaces extérieurs qui se développent sur plusieurs niveaux. Une cours au rez-de-chaussée est abritée sur sa moitié par une terrasse en Annexe p. 36

Vue de la façade sur ruelle de la maison

courette permet d’accueillir un arbre mais aussi les vélos des occupants et permet une respiration

+ CONCEPTION Contraintes de la parcelle Le contexte historique et urbain de la parcelle laisse peu de marges concernant la conception et l’organisation parcellaire. Le choix de la propriétaire a été de privilégier le vide avec une courette et fait de l’ombre à la parcelle. Le contexte urbain dense contraint la construction. La maison se développe en hauteur sur 4 niveaux.

Mise en place de la structure

artisans charpentiers a donc été privilégié. Les étages supérieurs sont donc construits avec une structure bois. Cela a facilité la mise en place mais aussi les nuisances par rapport aux riverains.

Contrainte du contexte Le contexte patrimonial de la parcelle a nécessité l’intervention d’un Architecture des Bâtiments d’aboutir à des concessions mutuelles et d’envisager un projet résolument contemporain dans ce contexte particulier. La surface bâtie mais surtout les matériaux de construction ont été le la maîtrise d’ouvrage, Mme Reder. Le bois a été accepté par l’ABF comme matériau de façade. La qu’un revêtement bitumineux. Les compromis ont permis d’avancer sur la conception et d’aboutir Annexe p. 37

Vue sur les espaces extérieurs

posée. La structure a été pensée pour l’accueillir ultérieurement.

+ ORGANISATION DE LA MAISON Organisation en hauteur

avec une salle de bain ouverte. Un espace buanderie et sanitaire a été fusionné pour gagner de d’eau commune. La maison se développe en hauteur autour d’un escalier central. On atteint le premier étage par un escalier extérieur. Le rez-de-chaussée et le premier étage ne sont pas reliés par une circulation intérieure.

Ouvertures et vues construction neuve en centre ancien. De nombreuses ouverture se font sur les deux façades. La lumineux. Cette luminosité est aussi favorisée par une large ouverture des étages supérieurs sur le cela même en hiver. La création de la courette permet de multiplier les ouvertures mais aussi les et la courette. Cette recherche de profondeur grâce à la courette permet de réduire le sentiment d’étroitesse du parcellaire.

Annexe p. 38

PROJET Impasse Leboux - Montpellier Plan de Masse ech. 1/200

conduit d'évacuation poêle

Plan de rez-de-chaussée ech. 1/100

cation d'un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier : Hélène Reder

accès

.99m²

accès

Annexe p. 39

PROJET Impasse Leboux - Montpellier Plan du premier étage ech. 1/100

4.52m²

13.38m²

24.94m² 5.03m²

Plan du deuxième étage ech. 1/100

un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier Reder

4.28m²

2.01m²

4.82m²

4.95m²

Annexe p. 40

vide sur séjour

12.00m²

4.28m²

PROJET Impasse Leboux - Montpellier Plan du troisième étage ech. 1/100

5.63m² vide sur séjour

2.15m²

10.46m²

10.74m²

Plan de toiture ech. 1/100

cation d'un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier : Hélène Reder 4.28m²

conduit d'évacuation poêle

16.68m²

51.48m²

(aérien)

accès

Annexe p. 41

PROJET

conduit d'évacuation des fumées limite de propriété

limite de propriété

Impasse Leboux - Montpellier

chéneau encaissé

profil métallique

mur béton finition coté impasse : coffrage finition coté maison : brut

odification d'un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier ge : Hélène Reder

Annexe p. 42

PROJET

limite de propriété

limite de propriété

Impasse Leboux - Montpellier

conduit d'évacuation

séjour

Mur maçonné : . blocs agglomérés / ép : 200mm . finition (coté patio) : enduit

modification d'un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier age : Hélène Reder

Annexe p. 43

AXONOMÉTRIE Impasse Leboux - Montpellier

PCMI6c. axonométrie du projet

modification d'un Permis délivré en cours de validité pour une maison individuelle / Impasse Leboux / Montpellier age : Hélène Reder

Annexe p. 44

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 45

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 46

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 47

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 48

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 49

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 50

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 51

ENTRETIEN Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 52

ENTRETIEN Michel Maraval Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 53

ENTRETIEN Michel Maraval Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 54

ENTRETIEN Michel Maraval Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 55

ENTRETIEN Michel Maraval Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 56

ENTRETIEN Michel Maraval Impasse Leboux - Montpellier

Annexe p. 57

JAURETCHE HOUSE - BUENOS AIRES

ARGENTINE Architectes: Colle-Croce Surface de la parcelle: Année de construction : 2015 Sources: www.archdaily.com / Photographies : Gustavo Sosa Pinilla

+ CONTEXTE La parcelle accueillant la maison se situe dans le centre-ville de Buenos Aires. A proximité, on trouve le Centennial Park, grand espace public avec de la végétation. C’est l’un des points de parc cependant la maison donne sur la rue opposée au parc. La rue devant la maison est arborée.

Les arbres dépassent les constructions alentours qui sont des constructions hétéroclites : des maisons patrimoniales en rez-de-chaussée seulement aux petits immeubles atteignants cinq étages. La parcelle est similaire à une parcelle élémentaire que l’on pourrait trouver à Montpellier de profondeur. La parcelle est orientée au sud mais protégée des regards par les arbres de la rue qui la dépassent.

Son environnement arboré est différent de ce que l’on peut trouver dans nos deux cas d’études. patrimonial présente de nombreux similitudes avec le parcelle élémentaire du sud de la France.

Annexe p. 58

Extrait de façade sur rue

+ORGANISATION DE LA PARCELLE

parcelle mitoyenne.Le vide se développe sur toute la hauteur du bâti.Il permet la création d’une seconde le soleil vient du nord.Cette seconde façade permet un éclairage maximal quand le soleil est à son zénith.

Le bâti se décompose en trois étages : - le premier étage est divisé par deux chambres avec chacune une salle de bain, - le dernier étage est un toit terrasse donnant une vue imprenable sur les environs. vie s’ouvre sur une terrasse au sud et communique directement avec le toit terrasse.

+ CONCEPTION L’organisation verticale de la maison est désservie par des escaliers droits. Du rez-de-chaussée au premier étage, on trouve un escalier droit avec un palier d’arrivée au centre de la parcelle. Du premier Avec les chambres situées au premier étage, l’escalier a été séparé en deux parties : une partie qui supérieurs. L’escalier est situé à gauche de la parcelle. Au rez-de-chaussée, il est au contact de la façade rendant indépendant le rez-de-chaussée des espaces de vie.

La plus belle vue est celle de la toiture terrasse qui surplombe les constructions alentours. arbres. De plus, aucun espace de vie ne se situe au rez-de-chaussée, permettant une intimité des habitants et une distanciation par rapport à la rue.

Annexe p. 59

Rez-de-chaussĂŠe

Façade sur rue

Salle de bain donnant sur la courrette

Vue de la toiture

Annexe p. 60

Vue de la courette

Plans de niveaux / sans ĂŠchelle

Coupe longitudinale / sans ĂŠchelle Annexe p. 61

CAHUTE EN COEUR D’ILOT - LYON

FRANCE Architectes: Doucerain Delziani Architectes Surface de la parcelle: Année de construction : 2016 Sources:

+ CONTEXTE

grande hauteur : de 3 à 7 étages en moyenne. La parcelle est desservie par une traboule, ce qui ne construit. La construction se trouve dans un tissu urbain ancien et à proximité de bâtiments patrimoniaux. Située en coeur d’îlot, elle est moyennement visible de la rue. La construction de

par sa façade donnant sur rue. La petite surface de la construction oblige une optimisation de ses

Annexe p. 62

Vue de la ruelle

+ORGANISATION DE LA PARCELLE La petite taille de parcelle n’a pas permis la création d’un extérieur privé. Cependant, sa relation prenant la cuisine, un espace repas et un coin salon. A l’étage, on retrouve la salle de bain et la ne laisse passer aucun engin de chantier. La structure a été préfabriquée. Les essences utilisées parties structurelles importantes. L’utilisation du bois renforce l’idée de cabane au coeur d’îlot. Le le métier du maître d’ouvrage ce qui a permis de réduire les coûts de construction.

+ CONCEPTION La maison se développe sur deux niveaux. L’étage est desservi par un escalier situé en fond de ité par le jardin situé juste en face de la façade. Il laisse de la profondeur permettant au soleil de rentrer largement à travers les baies vitrées. La rue est directement en contact avec la maison.

Surélevée par rapport à la traboule, le séjour peut se soustraire des regards par des brises vues.

Cependant, l’éclairage naturel prime sur l’intimité. Une façade vitrée est un choix important : tance par rapport à des axes plus empruntés. La maison est habitée par un couple. La chambre est à l’étage et en recul par rapport à la façade. Le vide sur le coin repas permet d’agrandir le volume Annexe p. 63

Vue de la chambre mezzanine

Le chantier

Annexe p. 64

Vue de la traboule

Chambre mezzanine

La maison vue du jardin des chats

Structure bois

Escalier

Annexe p. 65

LOVE HOUSE - YOKOHAMA, KANAGAWA

JAPON Architectes: Takeshi Hosaka Surface de la parcelle: Année de construction : 2005 Sources: www.archdaily.com / Photographies: Nacasa&Partners

+ CONTEXTE La Love House a été conçue pour un couple vivant à Kanagawa au Japon. La parcelle de terrain se trouve dans un secteur urbanisé avec des maisons individuelles récentes. La taille de la construction est contrainte par son environnement immédiat. Au Japon, les maisons ne peuvent se toucher. Elles doivent être séparées par un vide pour limiter les risques sismiques. Ainsi, cette parcelle en bande des maisons individuelles plus ou moins récentes. L’architecture du quartier ne présente aucun aspect patrimonial. Les maisons individuelles forment un paysage urbain hétéroclite. La parcelle verrons. Cette dimension inclue les murs extérieurs de la maison, ce qui réduit considérablement l’espace de vie intérieur. Nous nous intéresserons à la conception intérieure dans un petit espace

Annexe p. 66

Vue de l’espace extérieur

+ORGANISATION DE LA PARCELLE La taille de la parcelle étant extrêmement réduite, elle contient un programme tout aussi réduit.

Cependant, cela n’a pas empeché les architectes de proposer un espace extérieur accueillant un arbuste. La maison a été construite pour un couple. Le programme est classique: une chambre, une d’un espace extérieur pour lier les deux étages. Pour le programme, il s’organise sur deux niveaux: - au rez-de-chaussée, on trouve la chambre ainsi qu’une salle de bain, La construction occupe la surface maximale de construction de la parcelle. L’espace extérieur est enfermé dans les murs séparant la maison du reste du quartier. La maison a été pensée comme un petit monde à part, se coupant totalement du quartier. Les ouvertures donnent sur l’intérieur de la maison. De ce fait, la seule relation à l’extérieur est la porte d’entrée donnant sur un espace extérieur réduit. Celui-ci est en partie protégé par une toiture.

+ CONCEPTION

ci. La cuisine est aussi éclairée par une fenêtre de toit. Cette interiorisation de l’habitat présente de l’appartement. De plus, la circulation entre les deux étages se fait grâce à un escalier courbe extérieur. Protégé de la pluie et du soleil par une toiture, l’escalier fait le lien entre les deux étages mais aussi entre l’intérieur et l’extérieur de la construction. Il se situe sur la droite en fond de parcelle pour laisser un maximum de place à l’entrée et limiter l’impact de son emprise sur les extérieur et intérieur mais aussi sur les espaces intermédiaires. Ici, la terrasse, l’entrée et l’escalier

Annexe p. 67

Façade sur rue

Terrasse

Vue de l’entrée

Escalier extérieur

Cuisine

Coupe longitudinale sans échelle

Annexe p. 68

Plans de niveaux - sans ĂŠchelle

Annexe p. 69

176 HOUSE E+M - SANT CUGAT DEL VALLES

ESPAGNE Architectes: Josep Ferrando Surface bâtie de la parcelle: Année de construction : 2014 Sources: www.archdaily.com / Photographies: Adrià Goula

+ CONTEXTE

plus grandes que nous verrons pour cette typologie mais elle se rapproche des exemples de Montavec l’architecture patrimoniale. La construction prend place entre deux murs mitoyens en brique.

Le terrain de la maison est un terrain incliné. La maison se trouve au point le plus haut de la parcelle Le quartier alentour dépasse pas deux niveaux en hauteur. Les maisons sont basses et sont toutes organisées sur des parcelles en bande.

Annexe p. 70

Maquette coupéee

+ORGANISATION DE LA PARCELLE

sur 4 niveaux. L’entrée est située au premier niveau. Le sous-sol correspond au rez-de-jardin. On y trouve un salon. La cuisine et la salle à manger sont situées au rez-de-chaussée. Au second étage, La maison s’organise selon le principe du Raum Plan de Loos. En travaillant les espaces en différents niquent entre elles dans un même volume. Seule la chambre parentale est séparée par le volume de la salle de bain familiale. Le travail des perspectives permet de casser l’effet linéaire créé par s’élever seulement en R+1, seulement, depuis le jardin, ce sont 4 niveaux qui sont visibles.

+ CONCEPTION La circulation verticale se fait sur le coté gauche de la maison. L’escalier prend place dans la conouverte. Il se place donc au même endroit que la typologie le laisse supposer. La conception de la maison se base sur la démultiplication des vues à l’intérieur du logement pour connecter les l’escalier. La longueur du volume bâti mais aussi de la parcelle, qui est coincée entre deux murs mitoyens,est cassée par les nombreuses perspectives offertes en hauteur.Les boîtes créent une l’intimité cier d’une vue dégagée sur le jardin et sur les alentours. Les ouvertures zénithales et sur le jardin permettent d’éclairer naturellement l’intérieur.

Annexe p. 71

Façade sur rue

Cuisine en rez-de-chaussĂŠe

Coupe perspective longitudinale

Annexe p. 72

Escalier droit

Maquette structure béton

Maquette structure bois

Vue du dernier étage

Structure bois

Annexe p. 73

11 LOGEMENTS SOCIAUX - CADIZ

ESPAGNE Architectes: MGM Morales-Giles-Mariscal Surface construite: Année de construction : 2007 Sources: www.moralesdegiles.com / Photographies : Jesus Granada

+ PROJET Ce projet se situe dans un quartier du centre historique de Cadiz, le quartier El Popolo. Il prend aux immeubles anciens, le projet se détache clairement des immeubles mitoyens.

11 logements sociaux ont été créés dans cet ensemble. A travers un mixe de rénovation et réhabilitation, les logements ont été bâtis sur plusieurs parcelles. Ce groupement de parcelle a permis de grouper les constructions pour faciliter le projet. En bout d’ilot, le parcellaire est organique insertion dans son contexte réussie. La confrontation de deux architectures en centre ancien a su moderniser ce quartier et donner une nouvelle dynamique à l’habitat en centre ancien.

Annexe p. 74

Vue sur l’église

Vue de la rue

Vue de l’entrée commune

Annexe p. 75

TABLEAU COMPARATIF Comparaison entre les 5 cas d’étude Sources: cas d’études

Annexe p. 76

HABITAT INDIGNE Logements recensés comme indignes en 2014 à Perpignan Sources: RIH - Perpignan

Annexe p. 77