Rapport d’enquêtes - Intenses Cités

INTENSES-CITÉS

Pour des métropoles accueillantes

INTENSES-CITÉS

Pour des métropoles accueillantes

CITY LINKED est une société de conseil en stratégies urbaines au service des créateurs de la ville. Elle intervient auprès des décideurs publics et privés de l’aménagement pour les aider à construire et mettre en œuvre leurs stratégies depuis l’échelle du grand territoire jusqu’à celle du projet urbain. Cette publication s’inscrit dans son expertise d’Observatoire Urbain, attentive aux transformations des villes.

PARTENAIRES

L’INSTITUT DES HAUTES ETUDES DES METROPOLES

(IHEDM) propose un parcours exclusif au cœur des Métropoles pour mieux les connaître. Il accueille chaque année une promotion d’une trentaine d’auditeurs, cadres dirigeants et managers à haut potentiel, tant du public que du privé, travaillant dans, avec ou pour les Métropoles. L’objectif : en comprendre les enjeux, appréhender leur fonctionnement et leur stratégie, rencontrer leur gouvernance et forger ensemble une véritable culture métropolitaine.

TERRITOIRES FORMATION ET CONSEIL est un cabinet de conseil qui a vocation à participer au développement des territoires. Au carrefour des acteurs publics et privés, TFC accompagne des projets dans des domaines différents : aménagement urbain, transition énergétique, mobilité, sport et loisirs de proximité, vie quotidienne (démocratie locale, propreté, sécurité)… TFC porte la conviction que c’est dans une dynamique entre l’ensemble des acteurs (publics, privés, association, citoyens) que se construira le développement futur.

SOMMAIRE

UN MAL NÉCESSAIRE ?

De quoi parle-t-on ?

Besoin d’un toit

Tous attirés par le jardin ?

Redonner en(-)vie !

TOUR D’HORIZON

Rétrospectives

Histoire de perception ?

L’épreuve du ZAN

C’est comment ailleurs ?

Dis-moi ta densité

DÉPASSER LES CHIFFRES

Parlons d’urbanité

Tout est question de préparation !

Adieu la densité... bonjour « l’intensité » !

Un projet bien ficelé

7 ENSEIGNEMENTS POUR DES MÉTROPOLES ACCUEILLANTES

UN MAL NÉCESSAIRE ?

Que l’on se place sur le terrain des experts ou du café du commerce, quand il s’agit de faire et de penser la ville, il est difficile d’échapper au débat sur la densité. Jadis choyée et érigée en modèle, la notion ne semble plus au goût du jour. Alors qu’elles se rêvaient mégapoles au sortir du XXème siècle, les métropoles d’aujourd’hui hésitent désormais à franchir la barrière symbolique du million d’habitants.

Et pour cause, on a tôt fait de mettre sur le dos de la densité tous les maux de la ville : centre-ville congestionné et flux mal organisés… c’est la densité ! Logements trop petits… c’est la densité ! Manque d’espaces verts… encore la densité ! Toujours la densité !

Et pourtant derrière ce concept valise se cachent des idées bien différentes qui dépeignent des réalités contrastées. Parlet-on de densité humaine ? De densité de logements ? Raisonne-t-on à l’échelle du quartier, de la ville, du bassin de vie ? De densité qualitative ou quantitative ? En somme, avons-nous bien posé les termes du débat ? Cette polysémie est la source d’un malentendu et il est urgent de mieux comprendre la densité pour enfin pouvoir l’accepter comme un allié dans la quête d’une ville plus durable, désirable et définitive, mieux construite pour être mieux habitée.

De quoi parle-t-on ?

Bien comprise et bien utilisée, la densité peut être un outil précieux pour répondre aux enjeux de l’aménagement de nos territoires. En ce qu’elle permet de regrouper habitants, équipements et services dans un périmètre restreint, cette dernière est une alternative aux dérives de l’étalement urbain, au dépérissement des centre-villes et aux interminables déplacements pendulaires.

La densité est également une clé pour relever le défi posé par le ZAN : l’objectif national de « Zéro Artificialisation Nette » qui ambitionne d’en finir avec le grignotage sans limite des espaces naturels. Pour construire sans artificialiser à outrance, il faut donc construire mieux pour s’étaler moins !

Enfin, et c’est peut-être contre-intuitif au premier abord, la densité est un moyen d’apporter une meilleure qualité de vie aux urbains. C’est même un préalable indispensable pour construire une « ville de la proximité » fonctionnelle, chaleureuse et fondée sur les circuits courts !

Mais avant de commencer : parlons-nous bien tous de la même densité ?

Commençons par une définition générale… La densité désigne une intensité de manière à la fois qualitative et quantitative. Pour bien s’assurer de toujours comparer ce qui est comparable, la densité exprimée est toujours relative à une échelle : parcelle, quartier, bassin de vie… et à un objet défini : personnes, services, équipements, logements...

DENSITE

DENSITE URBAINE

... que nous appliquons au domaine de l’urbanisme La densité urbaine est couramment utilisée par les urbanistes. Elle établit le rapport entre nombre d’habitants et unité de surface. On peut également parler de densité de logements, de densité résidentielle, mais aussi mesurer une densité d’équipements, d’espaces verts par habitant.

L’importance des formes urbaines dans la perception de la densité Les formes d’urbanisation sont étroitement liées à l’histoire d’une ville et d’un territoire : s’agit-il d’une extension réalisée dans la continuité d’un tissu urbain ancien (on parle d’étalement), du remplissage d’espaces vacants (densification) ou de la création de nouvelles zones bâties (mitage ou urbanisation diffuse).

Chacune de ces formes porte en elle une lecture différente de la densité.

FORMES URBAINES

Besoin d’un toit

La population française devrait continuer de croître dans les années à venir. Or les parcours résidentiels sont déjà complexes, et la crise du logement guette, en particulier dans les régions les plus attractives comme l’Île-de-France. Tout le monde, ou presque, s’accorde pour le dire : il faut construire et surtout construire pour tous.

500 000 logements nécessaires chaque année en France : on est loin du compte  !

• 444 500 logements autorisés à la construction en 2019

• 84 000 logements autorisés à la construction en 2020

• 418 650 logements autorisés à la construction en 2021

Le manque de logements Les chiffres du logement

500 000 logements à produire par an jusqu’en 2030

Le besoin en logement social Les chiffres du logement

507 000 logements autorisés à la construction en 2022 ! Rattrapage momentané ou perspective durable ? Qui vivra verra !

484 000 logements ont été autorisés à la construction Entre mars 2021 et février 2022

390 700 logements ont été mis en chantier Entre mars 2021 et février 2022

Tous attirés par le jardin ?

Selon l’Observatoire Société et Consommation, près de la moitié des français (et jusqu’à 62% en Île-de-France) aspirent à déménager vers les horizons plus verts d’un village ou d’une petite ville, aux portes d’une plus large aire urbaine. Alors que 30% de la population est aujourd’hui concentrée sur 22 métropoles et 5% du territoire, cela présage de futurs mouvements. Y aura-t-il de la place pour tout le monde ?

La tendance semble confirmée, les métropoles françaises connaissent un lent desserrement au profit des zones périurbaines. Le marché immobilier constate un intérêt croissant pour les périphéries au détriment des hyper-centres : en 2021, les prix ont augmenté de 3,8% pour les appartements en grande couronne et 6,8% pour les maisons, alors même que les prix dans Paris intra-muros baissaient de 1,6%. Ce mouvement de hausse n’est pas cantonné à la région capitale : au niveau national, les prix ont respectivement augmenté de 4,6 à 9%.

Si cette dynamique est portée par « l’appétit pour les maisons et les jardins », elle ne se traduit toutefois ni par un exode, ni par une hémorragie. Les causes sont plutôt à chercher dans une évolution des modes d’habiter : explosion du télétravail, changement de modes de vie, acquisitions de résidences secondaires… les cas de figure sont variés.

Le rêve français pour la maison avec jardin

s’est encore accentué avec la crise sanitaire

Redonner en(-)vie !

Si la densité ne fait plus recette dans les villes, c’est peut-être d’abord une question de hauteur. La hauteur véhicule l’image négative de la tour, et avec elle une kyrielle de maux associés… mais pas toujours justifiés.

La hauteur a mauvaise réputation Quelles sont les causes ?

1 3

L’image négative associée à la tour et aux cités

2

La densité perçue et la présence d’habitants issus de catégories défavorisées

Le sentiment d’insécurité

4 5 6

La bétonisation La promiscuité La mauvaise qualité des constructions et des aménagements

Cette mauvaise réputation trouve sa source dans un constat biaisé, un malentendu. On associe à la densité des problématiques qui ne lui sont pas liées. En effet, tous les maux évoqués plus haut sont, paradoxalement, plutôt associés à la ville diffuse qu’à la ville dense. Les grands ensembles étant l’archétype d’une forme urbaine… finalement très peu dense !

Au contraire, la densité apporte une promesse d’ intensité urbaine : c’est-à-dire une ambiance porteuse à la fois de qualité de vie, de rapports humains enrichis et de proximité avec la nature. Le tout rendu possible par la construction d’une ville concentrée qui permet de faire foisonner les espaces collectifs, les commerces et services, l’activité culturelle… Accessibles en un clin d’œil. En résumé un terreau favorable à l’émergence d’une ville désirable dont l’occupation des espaces est optimisée.

Viv(r)e la densité Quelle qualité d’usage des espaces urbains denses ?

Le vivre ensemble

1. Éléments socioculturels

2. Rapport intimité / relations sociales

3. Partage de la rue

La vie de quartier

1. Aménités urbaines

2. Aménités sociales

TOUR D’HORIZON

Densité nom féminin (latin : densitas, -atis, épaisseur)

1. Qualité de ce qui est dense

2. Dans le sens commun, dense signifie « qui renferme beaucoup d’éléments en peu de place ».

« Mot valise » par excellence, la densité est un terme souvent utilisé de façon imprécise dans les domaines de l’urbanisme, de l’économie urbaine ou de la géographie.

La densité urbaine exprime un rapport théorique entre une quantité à définir (nombre d’habitants, d’emplois, de logements) et un espace ou une surface (la parcelle, le quartier, la ville, le pays).

Il n’existe donc pas une seule forme de densité urbaine, ni une échelle de référence. En partant d’une même notion, il est donc aisé d’emprunter des directions différentes : les géographes utilisent la « densité de population » (au km²) alors que les architectes et urbanistes préfèrent la « densité bâtie ». En France, c’est longtemps la densité de construction qui a fait référence pour penser l’aménagement du territoire.

Avant de parler de densité, il est donc essentiel de poser clairement les termes de la discussion, sous peine de ne pas se comprendre.

Rétrospectives

LA CITE JARDIN : la ville à la campagne ?

La cité jardin partage avec l’Haussmannien son ADN hygiéniste, mais elle n’en tire pas les mêmes conclusions. Ici, adieu densité ! Bonjour étalement ! L’objectif est de conjuguer les fonctions avantageuses de la ville avec le « bon vivre » dans de petites maisonnettes à proximité de la nature.

LOTISSEMENTS PAVILLONNAIRES : le rêve urbain des 30 glorieuses !

LE MOYEN ÂGE : la ville prototype

Nichée derrière d’épais remparts, la cité médiévale est un condensé utilitariste de toutes les fonctions urbaines sur un territoire restreint. Son tissu très dense est marqué par une multitude de ruelles étroites et des parcelles minces et allongées.

1890

LE TISSU HAUSSMANNIEN : un exercice de synthèse entre densité et mixité

Premier acte d’intervention urbaine radicale en France, l’Haussmannien se veut l’antithèse de l’anarchie organique du tissu médiéval. De grands axes sont creusés dans le centre-ville insalubre et des immeubles de rapport viennent apporter uniformité d’architecture et d’esthétique à la ville qui se transforme. La hauteur permet de continuer d’accueillir plus de monde sans étouffer !

1945

Devant l’urgence de reconstruire et la croissance de la population, le bâti urbain s’étend avec appétit et à toute vitesse sur les espaces cultivés qui entourent la ville. L’agriculture semble démodée, il faut étendre partout la ville de l’industrie et des services ! 1853

1890

HBM : le logement social devient politique publique

Réponse à la congestion toujours croissante de la ville sous l’effet de l’exode rural, les habitations à bon marché (HBM) poussent aux portes des villes. Destinées aux ouvriers et organisées en îlots fermés, les HBM abritent même certains des équipements nécessaires à la vie de quartier.

LA VILLE ORGANIQUE ET DEFENSIVE

LE COURANT HYGIENISTE

VILLES NOUVELLES : où l’on repart d’une feuille blanche !

Pour s’affranchir du carcan des conventions héritées de l’histoire, la ville nouvelle est planifiée pour structurer « ex nihilo » un bassin de vie doté de toutes les infrastructures, commodités et aménités nécessaires à un mode de vie moderne. Neuf de ces villes « champignons » poussent en un temps record autour de Paris et d’autres villes, le long des infrastructures de transport.

GRANDS ENSEMBLES : grands moyens !

Faire des maisons ne suffit plus, il faut voir plus grand ! Les grands ensembles sont érigés en réponse à une crise du logement d’après-guerre toujours plus aiguë et aux bidonvilles, encore présents aux portes des grandes villes. Au sein de ces nouveaux quartiers qui tournent le dos à la densité des centresvilles, une nouvelle façon de faire l’urbain tourne à l’utopie architecturale.

ÉCOQUARTIERS : retour organisé à la nature ?

Confrontée à l’impératif de sobriété, la ville a malgré tout besoin d’évoluer et de se renouveler. Les écoquartiers émergent comme autant de propositions visant à conjuguer le tissu urbain avec l’enjeu écologique : habitat, énergie, mobilité… toutes les fonctions sont réinventées avec, ici et là, plus ou moins de succès.

VILLE SUR LA VILLE : à l’heure de la sobriété foncière

Alors que la désindustrialisation s’achève et que les enjeux écologiques se font prégnants, la ville cesse de s’étendre à l’infini et contemple ses friches et autres « dents creuses » héritées d’une décennie de transformation effrénée. Le fil conducteur est désormais de densifier et renouveler en réinventant des tissus urbains existants.

De la ville moyenâgeuse, sertie dans son enceinte, aux quartiers pavillonnaires tentaculaires des années 70, en passant par l’aventure haussmannienne, l’histoire urbaine décline au fil des siècles le thème de la densité.

Histoire de perception ?

Avant d’être un outil pour fabriquer la ville, la densité est d’abord vécue, expérimentée chaque jour au quotidien par les habitants. 65% des français considèrent la densité comme une chose négative ! Mais en y regardant de plus près, on constate que leur jugement se fonde davantage sur une lecture des formes urbaines, de la qualité des espaces, des services, du tissu social… Mais alors, parle-t-on toujours de densité ?

Quelle est votre appréciation de la densité ? Livrons-nous à un petit exercice avec trois formes urbaines, très différentes, pour tenter de révéler la subjectivité associée à cette notion. Alors qui est le plus dense ? Avez-vous la réponse ?

Le bâti prend de la hauteur, l’espace au sol ainsi libéré permet au tissu urbain de respirer et d’aménager de larges espaces verts accessibles à tous.

De petits immeubles collectifs se structurent autour d’un cœur d’îlot paysager. Équipements et transports irriguent le quartier et des commerces variés s’installent.

Des maisons individuelles s’additionnent le long des voies de parking et de circulation. Les jardins privatifs jouent à cache-cache derrière les façades.

Réponse : Il y avait un piège : malgré des paysages et ambiances qui n’ont pas grandchose à voir, sur ces trois figures la densité est la même !

Figure 1

Figure 2

Figure 3

L’épreuve du ZAN

Zéro Artificialisation Nette Chiffres clés

L’artificialisation des sols est plus rapide que la croissance de la population

9,2 % du territoire métropolitain est artificialisé soit 5,1 millions d’hectares

Issu d’une volonté de préserver biodiversité et espaces naturels, l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) pose en 2021 l’ambition de diviser par deux le rythme d’artificialisation par rapport à la consommation d’espaces observée depuis 2010. En 2050, on ne pourra pas urbaniser plus d’espaces naturels que l’on en restitue… CQFD !

Au-delà de la contrainte qu’il impose, le ZAN réinterroge la propension française à la consommation d’espaces. Plutôt que de se confronter au défi de réinventer une ville désirable, dynamique et compatible « sur site » avec l’enjeu écologique, on préférait souvent regarder ailleurs. Cela ne sera désormais plus possible.

Avec le ZAN, la ville doit faire son introspection, interroger ses friches désaffectées, ses cités pavillonnaires éloignées, ses grands ensembles dégradés et ses zones d’activités qui s’étendent à perte de vue. Et ensuite, sur ce terreau redevenu fertile, réfléchir à comment se ré-enchanter !

En 38 ans (1981-2019) les terres artificialisées sont passées de 3 millions à 5,1 millions d’hectares

Sur la période 20062016 l’artificialisation des sols se ralentit mais moins vite que la croissance de population

Le rêve français d’un mode de vie associé aux qualités de la maison individuelle est en contradiction directe avec la nécessité de stopper l’étalement urbain. Le seul moyen de ne pas construire en largeur c’est de construire en hauteur.

Le rôle du PLU Droits à construire ou outil de négociation ?

Depuis des décennies, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est resté l’outil maître des collectivités pour penser leur évolution. Souvent jugé obsolète par rapport aux enjeux, le PLU est d’autant plus critiqué dans le contexte incertain du ZAN. S’il ne pourra plus servir qu’à « bloquer » les nouveaux projets comme cela a pu lui être abondamment reproché, le PLU ne pourra pas davantage être un simple registre pour entériner un droit à construire. Au contraire, il doit pouvoir être l’occasion d’une réflexion collective pour densifier sans priver les habitants de la qualité de vie à laquelle ils peuvent légitimement aspirer.

C’est comment ailleurs ?

D’un bout à l’autre de l’Europe, chaque métropole propose sa propre lecture de la densité, une lecture tributaire de l’histoire, de la géographie, de la culture et de tant d’autres facteurs. Au-delà de l’approche quantitative (nombre d’habitants, superficie, logements au km²…) parfois comparable, les tissus urbains, ambiances et paysages sont souvent très différents.

Sur la scène européenne, Paris fait figure d’exception. La capitale française a littéralement « poussé » en dehors de son cocon médiéval au fil des siècles, mais elle a conservé sa structure d’origine. Il en résulte un tissu urbain marqué par une densité très forte en termes de population et d’emplois, un modèle repris par les autres villes de l’Hexagone.

A contrario, la quasi-totalité des métropoles européennes en prennent le contre-pied. Par exemple, Londres qui est deux fois plus étendue que Paris, et dans une plus forte mesure Copenhague, profitent de leur espace pour prendre leurs aises : axes plus larges, alternance d’habitats collectifs et individuels, forêts urbaines… mais aussi réseaux de voiries et de transports collectifs plus étendus et tentaculaires.

Grand Paris France

131 communes 814,2 Km2

7,2 millions d’habitants

Grand Lyon France

59 communes 538 Km2

1,4 million d’habitants

Grand Londres Royaume-Uni

LONDRES + 32 arrdts (boroughs)

1572 Km2

8,6 millions d’habitants

Grand Copenhague Danemark

Zone Territoire Élargie + 2 communes 3030 Km2

1,2 million d’habitants

Soit 8 843 hab/km²

Soit 2 602 hab/km²

60% superficie pour 1/5ème de population par rapport à Paris

Soit 5 470 hab/km²

x2 superficie pour 120% de population par rapport à Paris

Soit 396 hab/km²

x3,5 superficie pour 1/6ème de population par rapport à Paris

Dis-moi ta densité

À l’échelle nationale Florilège de densités d’une métropole à l’autre

Rouen Normandie

742 hab/km²

Métropole du Grand Paris

1748 hab/km²

Moyenne

772 log/km² 1459 hab/km²

831 log/km²

Metz

859 hab/km²

433 log/km²

Métropole

961 hab/km²

527 log/km²

Rennes Métropole

389 log/km² Orléans Métropole Brest

641 hab/km² 333 log/km²

Nantes Métropole

1254 hab/km²

651 log/km²

Tours Métropole

Val de Loire

756 hab/km²

422 log/km²

Bordeaux Métropole

1385 hab/km²

741 log/km²

Clermont Auvergne

Métropole

978 hab/km² 555 log/km²

Toulouse

Métropole

1710 hab/km²

951 log/km²

Montpellier Méditerranée

Métropole

1141 hab/km²

622 log/km²

Métropole Européenne de Lille 1748 hab/km²

831 log/km²

Métropole

724 hab/km²

385 log/km²

Eurométropole de Strasbourg

1483 hab/km²

769 log/km²

Dijon Métropole

1058 hab/km²

588 log/km²

Grand Nancy

1809 hab/km²

1039 log/km²

Métropole de Lyon 2621 hab/km²

1337 log/km²

Saint Étienne Métropole

559 hab/km²

290 log/km²

Grenoble Alpes Métropole

816 hab/km²

432 log/km²

Nice Côte d’Azur

Aix Marseille Provence 600 hab/km² 303 log/km²

En matière de densité, l’approche quantitative est utile mais elle peut être source de « faux amis » : à chiffres similaires, réalités contrastées ! Certaines villes très denses trustent les podiums des destinations désirables alors que d’autres, moins denses, ne parviennent pas à tirer leur épingle du jeu de l’attractivité. À bien y regarder, il est difficile de trouver une corrélation entre densité et qualité de vie, réelle ou perçue.

Toulon Provence Méditerranée

1198 hab/km² 704 log/km²

369 hab/km² 247 log/km²

Tous les calculs ont été effectués avec la superficie des métropoles comme espace de référence

DÉPASSER LES CHIFFRES

Cela semble incontestable : la densité a mauvaise réputation ! Et pourtant comme nous avons pu le voir, difficile d’établir cette corrélation entre densité et qualité de vie qui permettrait de clore le débat. La densité est plutôt la résultante d’un projet qu’une base de réflexion.

La cause de cette difficulté est posée dans les termes du problème. La densité est une notion complexe, un mot valise, un concept fourretout sur lequel on plaque et associe un nuage de problématiques variées qui ont toutes pour point commun d’être finalement assez éloignées de l’objet lui-même. Et si toute cette animosité envers la densité n’était qu’un malentendu ?

À l’heure du ZAN, construire une densité désirable semble impératif pour faire aller de l’avant. Alors par où commencer ? Peutêtre d’abord en cessant d’en faire le bouc émissaire de tous les maux de la ville, pour adopter un regard au plus près de chaque contexte. À territoires différents, problématiques différentes et donc… solutions différentes.

Parlons d’urbanité

C’est en adoptant une grille de lecture qualitative que la densité prend tout son sens. Cette approche permet de convertir un simple indicateur quantitatif (combien d’habitants, de logements, d’équipements…) en implications très concrètes pour réfléchir à l’élaboration d’un modèle de ville attractif.

Quels sont les critères qui influent le plus fortement sur la perception de la densité : comment éviter les levées de boucliers et porter le débat sur ce qui est vraiment porteur de sens pour les utilisateurs et les habitants ?

Concrètement, quels sont les projets qui réussissent le mieux à incarner cette approche renouvelée ? Et sur quels outils, concepts ou idées s’appuient-ils pour y parvenir ?

L’analyse de cas d’études au travers de plusieurs prismes thématiques nous permet de mettre en évidence des pratiques vertueuses pour aller dans le bon sens, ou tout du moins, inspirer des projets plus en phase avec les attentes des habitants. Ces thématiques sont les suivantes :

La bonne prise en compte du contexte : aucun projet ne se conçoit « hors-sol », la préparation amont est essentielle et se décline de la concertation à la conception de chaque projet urbain.

Faire vivre la notion « d’intensité » : si la densité divise, l’intensité apporte une promesse de qualité de vie urbaine qu’il faut porter, mais aussi et surtout, incarner sur le terrain en insistant sur les bénéfices concrets pour les utilisateurs.

Ne rien laisser au hasard dans la conception des projets : pour éviter les accrocs et construire une expérience de vie et d’usage sans fausse note.

Tout est question de préparation !

Adieu la densité... bonjour « l’intensité » !

Un projet bien ficelé

Tout est question de préparation !

Difficile d’y couper, pour bien densifier, il faut se frotter aux tissus urbains existants et embrasser le défi que leur transformation représente. Il faut voir comment chaque projet s’insère dans son quartier et quelles sont les attentes portées localement. Il est ensuite nécessaire de relever les standards de l’habitat pour que la densification s’associe à un supplément de qualité de vie bienvenu et attendu. Et enfin, et peut-être surtout, ne pas oublier d’associer sincèrement et largement, en amont, les habitants au processus… sous peine de manquer la cible.

Réhabilitation : Transformer plutôt que démolir et reconstruire, faire avec le déjà-là

Pédagogie et Concertation :

Et les habitants dans tout ça ?

Qualité du logement :

Retrouver les codes qui fonctionnent

La concentration d’habitants, actifs et usagers sur un territoire restreint engendre une fréquentation plus forte et une plus grande diversité d’usages. Si cela peut générer des conflits, c’est aussi l’opportunité de créer des équipements adaptés à chacun d’eux. Pour éviter cela, les modalités de la concertation doivent être réfléchies et adaptées en fonction du tissu local et de l’histoire du quartier afin de faire émerger un débat concret sur les usages et la place qu’ils doivent prendre dans l’espace et le temps.

À chaque époque correspondent des formes de logements qui reflètent la société et ses évolutions. Aujourd’hui, les habitants veulent plus d’espace pour y déployer de nouveaux modes de vie (une pièce en plus, des services intégrés, des espaces partagés…). Les codes de la maison individuelle peuvent être mobilisés dans le collectif pour relever ce défi.

Favoriser le partage de la rue Accueillir les modes de vie

Adieu la densité... bonjour « l’intensité » !

Ensuite, il faut porter une promesse d’intensité, pour porter le débat sur tous les avantages que la densité peut apporter. La ville est multiple et riche de sa diversité de formes, d’usages et de fonctions. En concentrant cette diversité, la densité devient une promesse de ville « entière », porteuse de perspectives (presque) infinies. Mais à condition de toujours veiller à ménager des espaces pour respirer, même dans l’intensité !

Ne pas perdre l’intimité dans l’intensité

La densité suppose une part plus réduite pour l’espace intime et un temps accru passé dans les espaces publics, en interaction avec l’autre. Pour que cela fonctionne, le tissu urbain doit être en mesure de proposer une diversité d’espaces propices à une coexistence harmonieuse.

Mixité et équilibre : pour une ville des proximités

Accessibilité : Pour se déplacer sans impact sur l’environnement

Espaces publics : Des espaces vides à remplir de vie

Prévoir les aménités au cœur du sujet

La densité constitue un terreau favorable pour toutes les mixités. Mixité sociale d’une part, en permettant la construction de logements sociaux, tout en évitant la concentration des catégories sociales les plus défavorisées dans des franges de la ville. Mixité fonctionnelle aussi, en favorisant le développement d’un large panel de services publics, activités commerciales, artisanales et tertiaires, culturelles et associatives qui peuvent tirer parti d’un large passage sur une zone de chalandise réduite. Cette mixité fonctionnelle est propice au développement d’un marché de l’emploi diversifié qui bénéficie à tous.

Un projet bien ficelé

La qualité de vie dans la ville dense ne se décrète pas ! Elle se construit avec précision et méthode dans le cadre d’opérations orchestrées avec finesse et où le rythme est essentiel pour éviter d’attendre trop longtemps l’arrivée d’une pièce essentielle. L’association de chaque acteur doit se faire sur le bon tempo et sans fausse note. C’est au prix de cette vigilance permanente que la promesse de la ville dense, et donc intense, peut pleinement se révéler.

Enrichir et renforcer les relations humaines

En ce qu’elle favorise une vie de quartier dynamique et une offre d’activités régulièrement renouvelée, la ville dense constitue un terreau propice pour renforcer les liens entre les habitants et faire cohabiter une population diverse socialement et culturellement. À condition, bien sûr, que tous les espaces nécessaires à la vie et l’activité quotidienne soient présents dès l’arrivée des premiers habitants et usagers afin qu’ils ne créent pas leurs habitudes ailleurs.

Phasage :

Une temporalité dans le projet à anticiper et adapter

Gouvernance : Qui fait quoi, quand et comment ?

Financement :

Construire plus pour tous

À l’échelle de la ville ou du quartier, des interprétations diverses de toutes ces thématiques aboutissent, comme nous allons le voir, à des ambitions et des ambiances très différentes.

Tout est question de préparation !

Réhabilitation : Transformer plutôt que démolir et reconstruire, faire avec le déjà-là

Pour faire la ville sur la ville, il faut savoir composer avec l’existant, dans toutes ses contradictions et ses imperfections. À défaut de faire table rase de l’histoire urbaine, une réhabilitation bien menée offre l’opportunité de transformer drastiquement l’ambiance d’un quartier en sublimant, au passage, un patrimoine parfois oublié, avec un coût environnemental moindre.

Nouveauxlogementsindividuelssituésentrelogements collectifsneufsetlogementscollectifsexistants

MAUREPAS Rennes

Le quartier Maurepas est sur le point de connaitre une importante transformation grâce à un projet de renouvellement urbain majeur.

L’opération prévoit peu de démolitions, contrairement aux partis pris classiques de l’ANRU, notamment pour préserver le stock de logements locatifs sociaux existants. Ainsi, en plus des 1 900 logements neufs prévus, ce sont 1 600 logements qui vont être réhabilités.

Preuve de la qualité de cette réhabilitation, le projet sur les tours Mounier a été labellisé « Engagés pour la qualité du logement de demain ».

2013 -2023

Ville de Rennes / Territoires Publics

Réhabilitation

Réhabilitation

DOCKS DE RIS Ris-Orangis

2006-2024

Ville de Ris-Orangis / Communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne

Sénart / Grand Paris

Aménagement

Tout l’intérêt de la réhabilitation de ces anciennes friches industrielles tient dans la prise en compte du patrimoine bâti (passé industriel et artistique) et naturel (espace boisé et plan d’eau). En complément de la création de 1 000 logements, dont 20% de logements sociaux, les « déjà-là » ont pu être conservés : un des plus anciens squats artistiques de la région (maintien et développement) et un espace naturel sensible (valorisation et ouverture) vont ainsi perdurer, tout comme les halles, repensées pour servir de décors ou accueillir des équipements.

Docks de Ris, Ris-Orangis Réinterprétation des halles industrielles dans l’architecture des nouvelles constructions

- Intenses-cités - Dépasser les chiffres

Structure des anciennes halles utilisée comme décor

Pédagogie

Transformer un quartier sans associer ses habitants est aujourd’hui devenu pratiquement impensable. Pour porter ses fruits, la concertation doit être choisie, et non subie, et permettre une expression libre de tous les acteurs. Centrée sur les usages réels, elle permet d’établir un consensus entre les objectifs de l’opérateur ou de la collectivité et les attentes des habitants.

TERRES NEUVES Bègles

Pédagogie et

concertation

Centrée sur les usages à proposer, la concertation, menée tout au long du projet, a permis de définir les aménagements publics les plus adaptés à la population (pour l’esplanade, le parc et les liaisons inter-quartiers), en prenant en compte sa manière de vivre et sa vision de la cité sous l’impulsion de l’association Bruit du frigo. Des acteurs précis ont été identifiés pour participer à cette démarche (notamment les habitants d’une résidence et le comité de quartier) mais toute la population était libre d’exprimer ses idées sur le site de la ville, auprès des partenaires (tel que le centre culturel et social) ou lors d’événements (comme les déambulations dans le quartier).

2004 - 2021

Ville de Bègles / Saemcib / Vilogia / Bruit du frigo

et concertation : Et les habitants dans tout ça ?

Pédagogie et concertation

PIRMIL-LES-ISLES Nantes / Rezé / Bouguenais

2018 - 2037

Nantes Métropole / Nantes Métropole Aménagement / OBRAS

Dans le cadre du projet de Pirmil-lesIsles, la concertation s’est faite en amont, avec les habitants et les entreprises.

Avant la création de la ZAC, des diagnostics (en marchant et à vélo) et des ateliers (sur la densité et les usages), ont été réalisés avec les habitants.

Avant le lancement des consultations, des tables rondes (sur les particularités du projet, la transition écologique et la méthode d’action) ont été organisées avec les entreprises.

BD. DE METZ / R. DE FOUGERES Rennes

2021 - 2025

Pédagogie et concertation

Bâti Armor / Archipel Habitat

Projet test de la nouvelle charte qualité, il a démontré que la concertation auprès de la population, par le promoteur et le maître d’œuvre, a rendu possible la transformation de ce garage sur les faubourgs, en bâtiment de 10 à 12 étages.

Les ateliers ont permis d’aboutir à un consensus entre les différentes parties prenantes en intégrant certaines attentes de la population, notamment un meilleur équilibre entre hauteurs et espaces publics, tout en maintenant une économie d’ensemble du projet pour l’opérateur, et par conséquent une opération réalisable.

- Intenses-cités - Dépasser les chiffres

Leprojetmodifiésuiteàlaconcertation(abaissement deshauteurs,reprisedesmatériaux,etc.)

FOCUS : les maisons de projet, des outils pédagogiques pour raconter la densité

Les maisons de projet sont utiles pour créer les conditions d’une médiation ludique et didactique avec les habitants. Aux traditionnels supports d’exposition et d’information peuvent s’ajouter d’autres usages (café, boutique, etc.) pour en faire de véritables lieux de vie qui s’intègrent dans leur quartier et facilitent l’appropriation (voire l’assimilation) des projets.

REPUBLIQUE Nantes

Nom : Labo Diva

Ouverture : 2021

Horaires : Du lundi au vendredi de 11h à 15h et les mercredis et vendredis de 9h30 à 17h

Usages complémentaires : Café-restaurant, atelierboutique, espace de coworking

Des lieux pour la vi(ll)e

MERIGNAC MARNE SOLEIL Bordeaux

Nom : L’Atelier

Ouverture : 2019

Horaires : Les mercredis et vendredi de 14h à 19h et les samedis de 14h à 18h

Usages complémentaires : Maison de vélo (réparation et location) et tiers-lieu (entreprises et start-up)

BAUD CHARDONNET Rennes

Nom : La Cale

Ouverture : 2017

Horaires : Les lundis de 17h à 19h et les mercredis de 14h à 16h (avec un médiateur dédié)

Usages complémentaires : Mise à disposition du lieu pour les habitants, les associations et les artistes

Qualité du logement

Qualité du logement : Retrouver les codes qui fonctionnent

La qualité est la clé pour rendre la densité acceptable, voire même désirable. Cette qualité « à vivre » doit se retrouver dans les prestations offertes : taille des pièces, logements traversants et lumineux, espaces extérieurs généreux… Les programmes injectent les codes de l’individuel dans le collectif pour accentuer encore la sensation de respiration.

MERIGNAC LANGEVIN Bordeaux

Le projet Mérignac Langevin peut se résumer en une phrase : une cité jardin contemporaine qui allie l’habitat et le paysage.

Tous les codes de la cité jardin sont en effet repris et retravaillés afin de produire 198 logements de qualité à l’intérieur (surfaces généreuses, éclairage naturel, etc.) comme à l’extérieur (jardins individuels, voitures sous dalle, etc.).

2015 - 2018

Bordeaux Métropole / La Fabrique de Bordeaux Métropole

Voitures sous dalle, éclairage naturel et jardins individuelspourcettecitéjardincontemporaine

Les Sècheries, Bègles

Des logements avec des extérieurs généreux et entourés de végétation

Trois Rivières, Stains

Un espace entre parc public et jardin privé

Mérignac Langevin, Bordeaux

Des logements lumineux (grandes et nombreuses baies vitrées), un traitement des limites entre espaces public et privé (clôture ajourée en bois et végétation), des espaces extérieurs (loggia, balcon et jardin)

Les Sècheries, Bègles

Un parc équipé de mobilier urbain en parfaite insertion avec le paysage grâce à l’utilisation du bois

Les Sècheries, Bègles

Des venelles dans le prolongement du parc avec des plantations de part et d’autre des cheminements

Imbrication de l’architecture avec la nature (parc) et disparitiondeslimitesentreintérieuretextérieur(loggia)

LES SÈCHERIES Bègles

2004 - 2021

Qualité du logement

Ville de Bègles / Bordeaux Métropole / Aquitanis

Sur ce terrain, qui accueillait autrefois le séchage de morues, le projet de cité jardin (150 logements individuels) s’est transformé pour laisser place à un nouveau projet (450 logements collectifs), plus en adéquation avec les ambitions actuelles de la ville. Ce changement permet d’accroître la densité tout en préservant la biodiversité grâce à un « parc habité » de 9 hectares. Bien que le programme n’intègre plus de maisons, les habitants retrouvent les qualités qui leur sont attribuées car tous les appartements s’ouvrent sur le parc, disposent de terrasses ou jardins et bénéficient de surfaces plus généreuses que la moyenne de la ville.

Une variation des hauteurs et des venelles végétalisées pouruneperceptionapaiséedeladensitébâtie

TROIS RIVIERES Stains

2005 - 2008

Qualité du logement

Ville de Stains / Plaine Commune / SIDEC / Atelier d’urbanité Roland Castro

Ce quartier, pensé par l’atelier d’urbanité Roland Castro, d’une superficie de 13 hectares, est situé en bordure du Parc départemental de La Courneuve, un des plus vastes du Nord-Est parisien.

Il s’inspire de la cité jardin et permet d’avoir une forte densité grâce à des petits collectifs reprenant les codes de l’individuel.

Les maisons de ville accolées et superposées sont tournées vers le parc (ouverture). Elles sont organisées autour de cours intérieures et de venelles (perspective). Leur hauteur varie du RDC au R+2 pour atteindre R+6 (épannelage).

- Intenses-cités - Dépasser les chiffres

FOCUS : Adapter au collectif les codes qui font le succès du pavillonnaire

La densité seule ne permet pas d’apprécier la promesse de qualité de vie offerte par un espace. Pour sortir d’un débat stérile, il faut remettre dans la discussion les fondamentaux qui influent vraiment sur le ressenti des habitants.

La densité s’accepte en fonction du contexte.

Auto-construction

Jeu sur les hauteurs

Performance énergétique

Logement

traversant

Évolutivité

Services intégrés

Espaces partagés

Pièces en plus

Mixité de produits

« La densité permet de reconstruire la ville sur la ville, de maîtriser l’étalement urbain en construisant près de la ville déjà construite, et de répondre aux enjeux d’un territoire dynamique démographiquement ».

Qualité du logement

« Je parle de densité bien vécue. Les gens qui vivent dans ce quartier sont globalement satisfaits. Ils y vivent bien car ils trouvent tout, y compris des logements abordables, des commerces, etc. La difficulté vient plutôt des gens qui y passent mais qui n’y vivent pas. On ne leur a pas expliqué que malgré la hauteur il y a des dimensions d’intimité qui ont été réfléchies, à travers les venelles, les dispositions de logements, etc ».

Réhabilitation

« La densité doit s’insérer dans un environnement avec la prise en compte du déjà là, de l’identité du territoire et de ses codes. Les écarts de volumétrie avec le tissu ancien ou les écarts de langage architectural doivent se justifier au cas par cas pour ne pas ajouter d’élément d’identité au patrimoine du territoire où cela n’est pas approprié ».

Cyril REVAUD, Directeur de la Planification, de l’Aménagement Urbain & de l’Habitat, Orléans Métropole

« La densité ne peut se faire, notamment, au détriment du confort d’habiter ».

Sarah BELLIER, Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Nice Écovallée

« Il est évident qu’on a perdu en qualité, car on a perdu l’idée de base qui était de loger les gens en fonction de leur mode de vie actuel et leur mode de vie à venir ».

- Intenses-cités - Dépasser les chiffres

« Chaque opérateur doit apporter un élément commun à la résidence : serres, jardins partagés, boulodrome etc. Ce n’est rien à l’échelle de l’opérateur, mais cela devient un lieu de vie pour le quartier et les habitants ».

La parole à ceux qui font les métropoles

Ulrich RODRIGO, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

Ulrich RODRIGO, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

Thomas QUERO, Maire Adjoint en charge de la Forme de la Ville & de l’Urbanisme Durable, Ville de Nantes

Cyril REVAUD, Directeur de la Planification, de l’Aménagement Urbain & de l’Habitat, Orléans Métropole

« Le temps de l’aménagement est un temps long. Les différentes phases de la concertation [ ... ], permettent dans la continuité et le suivi de faire évoluer les projets, de les adapter en tenant compte des réalisations déjà menées, en identifiant les points d’amélioration avec les parties prenantes ».

« Si la parole du riverain est sacrée, alors la parole de l’habitant, celui qui cherche un logement, doit également être sacralisée ».

« Je donne l’exemple d’un quartier pensé sans voiture. Les futurs habitants sont très enthousiastes. Les riverains déjà en place sont beaucoup plus interrogatifs et se demandent : Qu’est-ce-que ça va m’apporter ? [ ... ] Ils seront certainement convaincus quand tout sera fini. Mais en attendant il fait convaincre, expliquer et assumer une vision politique ».

Concertation

« Pour rendre acceptables les projets de densification, il faut démontrer que les impacts ont été identifiés, anticipés et démontrer les précautions qui ont été prises ».

« Il faut montrer que l’on entend les habitants, et expliquer ce qui va être fait, où, et en quoi cela apporte au territoire. De plus, les habitants ont souvent des envies de bon sens, comme un parc, un gymnase etc. Il faut donc faire de la réelle pédagogie et de l’implication citoyenne ».

Thomas QUERO, Maire Adjoint en charge de la Forme de la Ville & de l’Urbanisme Durable, Ville de Nantes

Sarah BELLIER, Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Nice Écovallée

Ulrich RODRIGO, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

Jérôme GOZE, Directeur Général Délégué, Société Publique Locale (SPL) La Fabrique de Bordeaux Métropole

Cyril REVAUD, Directeur de la Planification, de l’Aménagement Urbain & de l’Habitat, Orléans Métropole

Adieu la densité... bonjour « l’intensité » !

Mixité et équilibre : pour une ville des proximités

Et si la clé pour une densité « heureuse » résidait dans la mixité : entre le bâti et le non-bâti, les logements et les activités, les générations, les modes de déplacement… il faut rompre avec la spécialisation pour susciter des rencontres et donner à chacun la possibilité de vivre la ville comme il l’entend. À condition, bien sûr, de toujours veiller à conserver le bon équilibre.

Une place importante laissée à la nature avec de la végétationaupieddeslogementsauplusprèsdeshabitants

Mixité et équilibre

Dans ce futur quartier, la densité est assumée, afin de profiter des aménités urbaines, et d’éviter l’étalement urbain. Un travail considérable a en effet été réalisé sur l’acceptabilité et l’intensité avec la prise en compte de la densité perçue et l’attention portée sur la programmation.

L’équilibre apporté par la forte présence de la nature (44 m² d’espaces verts par habitant contre 37  m² en moyenne à Nantes) et la parfaite mixité (50% d’activités et 50% de logements dont 50% de logements sociaux ou à prix abordables) permettront ainsi de satisfaire les futurs habitants.

Mixité et équilibre

PORTE VALENCIENNES Lille

2006 - 2025

Métropole Européenne de Lille / SPL Euralille / MGAU / Leclercq & Associés / Agence TER

La répartition (dans des bâtiments de taille moyenne) et l’organisation (autour de jardins ouverts ou fermés) de ces 1000 nouveaux logements apportent un équilibre entre espace bâti et non bâti.

Mais ce nouveau quartier n’est pas constitué que de logements puisque la programmation intègre un tiers de bureaux, commerces et équipements.

Il compte notamment un pôle d’attractivité avec une auberge de jeunesse, un centre multi-accueil Petite Enfance et un lieu ressource de l’économie sociale et solidaire.

Un jardin entre deuxbâtiments pourlire, se reposer, se rencontrer,sebalader,etc.

CAMPUS GARE Roubaix

2012 - 2022

Mixité et équilibre

Métropole Européenne de Lille / Ville Renouvelée / Idéel / Damien Surroca Architectes

L’axe majeur de développement dans le cadre de Campus Gare est la création d’un effet cluster, autrement dit la concentration d’activités regroupées autour d’un secteur ou d’une filière.

Dans ce projet, la densité permet de mettre en lien les formations (université, résidence étudiante et logements) avec les entreprises (bureaux et hôtel) en les implantant les unes à proximité des autres sur un espace de 14 hectares.

4000 étudiants et 800 salariés se côtoient ainsi quotidiennement.

- Intenses-cités - Dépasser les chiffres

L’ilot«LaCapsule»avecducoworking,ducoliving,une offre de restauration et un tiers-lieu étudiant

BAUD CHARDONNET Rennes

Mixité et équilibre

Dans cette opération, habitats collectifs et habitats individuels sont mêlés à des équipements publics, à des commerces et à des activités.

Ils bénéficient par ailleurs d’un parc ainsi que d’un lieu d’animation et de loisirs (promenade et cale). Ils sont également intégrés dans un réseau de transports collectifs et de pistes cyclables.

C’est la preuve qu’il est possible, dans les projets, d’avoir une densité importante (2600 logements sur 35 hectares), sans que celle-ci ne soit perceptible, grâce à une trame urbaine très structurée, avec des bâtiments alignés sur rue.

L’acoustique

Si on n’entend plus rien de l’extérieur, les bruits résiduels intérieurs

Maurepas, Rennes

Une salle de spectacle gérée par une association pour un projet de scène jeune public

Un espace de loisirs et détente avec des barbecues, des aires de jeux, un terrain de volley, des transats, du mobilier fitness, etc.

Des rez-de-chaussée animés avec par exemple des restaurants

Baud Chardonnet, Rennes

Baud Chardonnet, Rennes

2010 - 2027

Ville de Rennes / Territoires Publics

Des connexions avec un haut niveau de desserte reliant lequartieraucentre-ville(métroetbus)en10minutes

Accessibilité : Pour se déplacer sans impact sur l’environnement

Isolement et éloignement sont facilement et durablement cause de déshérence pour des quartiers entiers. À l’opposé des quartiers pavillonnaires et des grands ensembles, la ville dense porte en elle une promesse d’accessibilité. Une desserte qualitative en transports en commun est aujourd’hui une condition sine qua non pour insuffler de la vie aux tissus urbains sans compromettre l’ambition de transition énergétique des métropoles.

TERRES NEUVES Bègles

Accessibilité

La création de ce nouveau quartier a été portée par l’arrivée du tram en 2008 qui a permis d’améliorer l’accessibilité des Terres Neuves, situé au nord-est de Bègles, en limite de Bordeaux.

Le tram constitue, avec les bus, les stations de vélos ou de voitures électriques en libre service, un pôle multimodal nécessaire pour assurer la desserte des logements mais également du Parc de l’Économie Créative (70 entreprises), de l’Institut Régional de Formation et d’Enseignement de la Croix-Rouge Française et de l’Institut Adams-3IS (1000 étudiants), etc.

2004 - 2021

Ville de Bègles / Saemcib / Vilogia / Bruit du frigo

Un parking silo en complément des alternatives proposéesparlepôlemultimodal

Accessibilité

PORTE VALENCIENNES Lille

2006 - 2025

Métropole Européenne de Lille / SPL Euralille / MGAU / Leclercq & Associés / Agence TER

Fragmenté et peu lisible, ce quartier nécessite une importante restructuration en termes de connexion.

Le projet prévoit de l’intégrer dans un réseau de boulevards urbains afin de fluidifier la circulation automobile et de mieux connecter la Porte Valenciennes aux quartiers voisins.

Les mobilités actives ne sont pas en reste puisque des allées vertes, pour une desserte sécurisée, que ce soit intra-quartier on inter-quartier, sont prévues pour les piétons et les cyclistes.

Porte Valenciennes, Lille

Des parvis végétalisés, équipés en mobilier urbain et généreux pour le développement des modes actifs

Porte Valenciennes, Lille

Des rues à l’échelle du piéton plus intimes

Un aménagement prévu pour toutes les mobilités avec degaucheàdroitelavoiture,lebus,levéloetlamarche.

Accessibilité

CAMPUS GARE Roubaix

De par sa localisation (de part et d’autre de la gare SNCF), et de ses mobilités pendulaires importantes (4000 étudiants et 800 salariés), le projet se doit de mettre l’accessibilité au cœur de la réflexion.

D’où la construction d’un parking mutualisé au centre du quartier entre les logements, les bureaux, l’hôtel, les commerces, l’université et la résidence étudiante.

Les nombreux parvis sont par ailleurs reliés entre eux par des cheminements piétons sécurisés et végétalisés.

RÉPUBLIQUE Nantes

Accessibilité

Le futur quartier République est situé dans le quart sud-ouest du projet, plus global, de l’Île de Nantes, qui prévoit une reconversion sur près de 350 hectares.

Un point essentiel pour la transformation de ce territoire est le prolongement du boulevard Léon-Bureau depuis le pont Anne-de-Bretagne.

Il permettra de desservir République, grâce à des liaisons intra-quartiers (sur un axe nord-sud) et inter-quartiers (jusqu’au centre-ville), et sera complété d’un axe traversant le quartier d’ouest en est, jusqu’à la rue des Marchandises.

Le parking mutualisé avec un abonnement au mois ou àl’annéeetuntarifspécialétudiantsetcommerçants

Des rues plus intimes à l’échelle du piéton en complémentdesgrandsaxesdedesserte

2012 - 2022

Métropole Européenne de Lille / Ville Renouvelée / Idéel / Damien Surroca Architectes

2018 - 2026

Nantes Métropole / Samoa

FOCUS : Quelle place pour le stationnement dans la ville ?

Pour permettre à la ville d’évoluer et de respirer, la place de la voiture doit être réduite. Pour autant, elle reste indispensable à de nombreux tissus urbains et ne saurait disparaître. Des aménagements doivent être prévus pour en limiter les nuisances paysagères et environnementales tout en maintenant les usages dans de bonnes conditions.

La voiture à sa juste place !

Une rue organisée avec les logements, d’un côté, et les voitures regroupées dans un car-port de l’autre, le tout dans un matériau bois

Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault

Un parking silo discret et mutualisé qui se devine derrière la végétation

Les Sècheries, Bègles

Une place de stationnement au pied des maisons qui se fond dans le paysage

Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault

Des espaces de stationnement (carport ou parking visiteurs) intégrés le plus possible au paysage et à l’environnement grâce à la végétation (strate herbacée et strate arbustive)

Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault

Espaces

Alors que le Covid laisse des traces et que s’ouvre l’ère du dérèglement climatique, la question des espaces publics devient incontournable pour rendre agréable le concept même de densité. Parcs, jardins, esplanades ne sont plus des vides, des espaces accessoires… ils deviennent des lieux structurants où se construit la qualité de vie de quartiers entiers.

TERRES NEUVES Bègles

Espaces publics

Du fait de la rénovation urbaine de Terres Neuves, les usages du quartier ont évolué, par conséquent, les aménagements publics se sont adaptés.

En concertation avec les habitants, l’esplanade, le parc, le square et les liaisons inter-quartiers ont été transformés ou créés.

Cette démarche participative a permis, en plus d’enrichir la conception des espaces publics, de favoriser leur appropriation.

2004 - 2021

Ville de Bègles / Saemcib / Vilogia / Bruit du frigo

publics : Des espaces vides à remplir de vie

Une liaison agréable avec une taille relativement importante,desmatériauxqualitatifsetdelavégétation

Baud Chardonnet, Rennes

Un lieu de rencontres avec des aménagements urbains et paysagers sans usage figé pour une utilisation libre de l’espace

Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault

Du mobilier urbain en bois (aire de jeux, poubelle, table de pique-nique) et en pierre (banc) en écho à l’identité rurale de la commune

Baud Chardonnet, Rennes

Des espaces, animés au gré des saisons, avec une place, à proximité de l’eau, propice à l’accueil de buvettes, en été

Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault

Un espace potager, au cœur du quartier, libre d’accès

BOTTIÈRE CHENAIE Nantes

2002 - 2023

Espaces publics

Nantes Métropole / Nantes Métropole Aménagement

Les espaces vides sont tout aussi importants que les espaces pleins dans ce projet qui a souhaité préserver l’histoire et la géographie du site (anciennes terres maraîchères).

Les îlots du quartier suivent les anciens tracés des parcelles cultivées.

Un parc, des jardins familiaux, des squares et une place centrale ont été aménagés. Concernant l’existant, des anciennes fermes, des chemins ruraux, des murs de pierre, des puits et des réservoirs ont été restaurés. Le ruisseau des Gohards a également été rouvert.

Des espaces publics remplis de végétation et d’eau entretenuspar3moutonset2chèvres

NICHE AUX OISEAUX

La ChapelleThouarault

2009 - 2024

Espaces publics

La Chapelle-Thouarault / Territoires et Développement

Une coulée verte et de nombreux espaces publics (aire de jeux, jardin partagé, etc.) accompagnent les logements de cet écoquartier. Ils permettent au projet, d’une densité assez importante pour un territoire rural (240 logements sur 10 hectares), de s’inscrire dans l’identité de la commune, en valorisant son patrimoine végétal et sa biodiversité. D’autant plus que le site est un refuge LPO (Ligue pour la Protection des Oiseaux) depuis 2013. Ce qui peut être une faiblesse est finalement un atout car il permet de sensibiliser les habitants à la nature, et de leur assurer un cadre de vie agréable, tout en préservant la faune et la flore.

Entrecampagneetvillegrâceàlacouléevertetraversant lequartieretdesservantleslogements

FOCUS : Quels critères pour passer de la densité à l’intensité ?

Nous l’avons vu, la densité est régulièrement associée à un florilège de «  faux amis » qui véhiculent une connotation péjorative. Pour espérer s’en débarrasser, il faut réinvestir le terrain du langage pour faire rimer densité avec l’ensemble des phénomènes positifs qu’elle génère pour la ville. Ce cercle vertueux peut être nommé intensité !

Services et aménité s

Faire évoluer le concept de densité

Habitabilitédulogeme

Les 9 critères d’intensité

Accessibilité

La parole à ceux qui font les métropoles

« La venelle à l’échelle du piéton ne peut se comprendre que quand on la pratique. Il y a donc des enjeux de communication, d’information, de projection, de partage de comment on vit. Quand on vit sur le quartier, on recherche de la proximité, des services, des équipements, de la culture et de l’emploi, soit une forme d’intensité. À ce moment-là la question de la hauteur ne devient plus un sujet. Ceux qui sont contre sont les spectateurs ».

Espaces publics

« La tour et la hauteur, associées aux grands ensembles ont des difficultés à être acceptées. Alors que l’on peut se réjouir de ces paysages urbains à Manhattan ou ailleurs. Il ne faut pas systématiquement relier la hauteur aux grands ensembles et aux difficultés sociales. C’est une des solutions qu’on a aujourd’hui pour lutter contre l’étalement urbain et la préservation de l’espace au sol agricole ou naturel. Ce qui fait surtout la qualité de vie dans un quartier, c’est la manière dont on va pouvoir se saisir de l’espace public ».

« La densification près d’équipements existants, de commerces, de hub de transport permet de limiter le trafic routier ».

« Au sein de la ZAC, on pense les quartiers pour organiser la mixité fonctionnelle à l’échelle du piéton, avec des services de proximité à moins de 300 mètres, des espaces verts, comme préconisé par l’OMS, des équipements publics tels que des écoles, des transports performants, etc ».

« Sur le sujet de la nature en ville, ce n’est pas toujours évident de la croiser avec la question de la densité. Il y a 10 ans ce n’était pas une demande des habitants. Aujourd’hui tout va très vite ».

« La première composante de la notion de densité est donc le rapport à la nature et à la qualité des espaces publics et privés. La deuxième composante est celle du confort, correspondant à la fois à la qualité du bâti lui-même et à la forme urbaine, c’est-à-dire le rapport entre espace public et construction ».

Rémi CONSTANTINO, Secrétaire Général, Etablissement Public d’Aménagement (EPA) Euroméditerranée

« Il y a eu un gros travail sur les espaces publics qui a probablement été l’un des leviers d’acceptabilité du projet .»

- Dépasser les chiffres

Cyril REVAUD, Directeur de la Planification, de l’Aménagement Urbain & de l’Habitat, Orléans Métropole

Thomas QUERO, Maire Adjoint en charge de la Forme de la Ville & de l’Urbanisme Durable, Ville de Nantes

Valérie LASEK, Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique

Alain BERTRAND, Directeur Général Adjoint, Société d’Aménagement de la Métropole Ouest Atlantique (SAMOA)

Marc HERVÉ, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Franck DESCOUBES, Directeur Général, Direction Générale de l’Aménagement, Bordeaux Métropole

« L’aménageur est aussi à la recherche de mixité de formes et sociale. La palette a été imposée aux promoteurs, avec une attention particulière portée au respect des équilibres ».

« Le travail d’accueil des populations est toujours mis en parallèle des équipements publics au sens de l’aménagement. On peut construire et accueillir pour peu que le tissu urbain existant se conjugue avec une qualité des équipements publics et un lien avec la nature. Il y a un important travail de reconnexion qui est fait avec le végétal et l’eau. »

Mixité et équilibre

« Si on veut maintenir l’activité, le couple activité et logement est fondamental ».

« Depuis le covid, il y a une prise de conscience et une volonté affirmée de diversifier les usages en y intégrant de l’activité productive. La production pouvant générer des nuisances, sa coexistence avec du résidentiel ne peut se travailler que finement ».

« Ce projet en cours, a une problématique centrale, celle d’assumer la densité, pour profiter des aménités urbaines, et éviter l’étalement urbain ».

« Seule la densité permet de proposer des services et des commerces au sein de la ville telle qu’on la conçoit en Europe. Pour faire simple, si un boulanger a besoin pour vivre de vendre 300 baguettes par jour, il lui faut un potentiel correspondant de clients à proximité et un flux de passage suffisant devant son commerce [ ... ]. Si l’on veut un haut niveau de services et de commerces, il est incontournable de créer le volume de bâtiments accueillant des logements et / ou des bureaux. La proximité des services et la ville du quart d’heure ( pouvoir tout faire à pied : travail, courses, loisirs, sport, etc ) nécessitent des infrastructures concentrées et induisent l’intensité urbaine, et donc, la densité. C’est la contrepartie de l’acceptation des inconvénients que présente par ailleurs la densité ».

Alain BERTRAND, Directeur Général Adjoint, Société d’Aménagement de la Métropole Ouest Atlantique (SAMOA)

Sarah BELLIER, Directrice générale, Établissement public d’aménagement (EPA) Nice Écovallée

Yannick TONDUT, Directeur Général Adjoint (DGA), Ville de Marseille

Marc HERVÉ, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Valérie LASEK, Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique

Jérôme GOZE, Directeur Général Délégué, Société Publique Locale (SPL) La Fabrique de Bordeaux Métropole

« Au-delà de la question de densité, je parle de « contrat social urbain ». Pourquoi les gens viennent vivre en ville ? C’est pour trouver la promesse d’une ville meilleure et des services en nombre, qualité et diversité auxquels ils ne pourraient pas avoir accès ailleurs. Or à Marseille, nous manquons cruellement d’équipements et d’espaces verts. Il y a une sorte de contradiction entre les attentes nées du consentement à vivre en ville (malgré les désagréments) et ce que la ville peut effectivement apporter (sous promesse, sous services rendus). A Marseille, les services rendus sont longtemps restés insuffisants et les termes du contrat et de la promesse ne sont pas remplis. Cela génère une tension entre des données objectives qui démontrent que la ville est sous-dense et le ressenti des habitants qui ont la perception de trop de voitures et d’un accès insuffisant aux services et équipements. »

« L’acceptabilité de la construction se fait en fonction de l’existence préalable de quartiers d’habitation ou pas dans les secteurs concernés. L’acceptabilité est meilleure si le projet renforce l’offre de services ou d’équipements, permettant d’améliorer le cadre de vie existant. »

« Ne pas exclure a toujours été au cœur de l’ADN politique de la ville. Les élus ont toujours cherché à faire en sorte qu’il n’y ait pas d’effet banlieue en mettant les quartiers prioritaires dans la ville. C’est un élément très important dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) car cela permet de compléter et de densifier les espaces : nous avons 25 000 demandes de Logements Locatifs Sociaux (LLS) en attente pour 5 000 attributions annuelles avec la moitié des demandeurs qui gagnent moins de 600 euros par mois. On ne répondra pas à la demande sans construire. »

« La réponse est multiple : tout d’abord il faut arrêter l’étalement urbain et ne plus densifier en périphérie. Marseille est structurellement sous-dense avec 3608 habitants au km². Nous ne pourrons pas équiper correctement en services publics et aménités les espaces sous-denses de la périphérie, qui par ailleurs sont souvent proches des collines, et dont l’imperméabilisation excessive nous rend extrêmement vulnérables, notamment au risque inondation. Il nous faut privilégier la densification dans les corridors urbains déjà pourvus en voies de desserte et transports en commun. Densifier à Marseille doit rimer avec intensifier les usages. Nous sommes convaincus de l’intérêt d’articuler les vides et les pleins pour créer du « doux » au sol. Il faut un sol poreux, flexible avec du végétal pour compenser la hauteur. Enfin, il faut plus de services et d’équipement à apporter à la population. La densification n’est souhaitable et viable qu’à ces conditions. »

- Dépasser les chiffres

Mathilde CHABOCHE, Maire Adjointe en charge de l’Urbanisme & du Développement Harmonieux de la Ville, Ville de Marseille

Mathilde CHABOCHE, Maire Adjointe en charge de l’Urbanisme & du Développement Harmonieux de la Ville, Ville de Marseille

Marc HERVÉ, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Franck DESCOUBES, Directeur Général, Direction Générale de l’Aménagement, Bordeaux Métropole

Un projet bien ficelé

Phasage : Une temporalité dans le projet à anticiper et adapter

Quand un nouveau quartier sort de terre, rien de pire que de voir pousser des logements au milieu du désert. Pour préfigurer le « produit fini » et accroître l’acceptabilité du changement, le calendrier ne doit pas être laissé au hasard : anticiper la réalisation des espaces verts, coordonner la livraison des logements avec l’arrivée des équipements et des services, prévoir toutes les dessertes… la réussite réside dans la précision du phasage !

PIRMIL-LES-ISLES

Nantes / Rezé / Bouguenais

2018 - 2037

Phasage

Nantes Métropole / Nantes Métropole Aménagement / OBRAS

Alors que les chantiers des programmes immobiliers débuteront en 2025, la réalisation des espaces publics a déjà démarré depuis 2021. C’est le choix du phasage qui a été fait pour ce futur quartier qui repose sur la nature en ville. L’objectif est que le paysage, qui nécessite plus de temps que l’architecture, puisse être testé et se constitue avant l’arrivée des premiers habitants en 2027. Ceux-ci pourront ainsi bénéficier de forêts urbaines (jardin-test depuis septembre 2021 sur le site de Transfert) et d’un parc en bord de Loire (jardin-test depuis juillet 2022 dans la cale Aubin) dès leur installation.

Inauguration du jardin-test dans la caleAubin avec une plageenherbéepourlefuturparcenborddeLoire

Phasage

BAUD CHARDONNET Rennes

2010 - 2027

Ville de Rennes / Territoires Publics

Certains projets misent sur l’animation d’un quartier par l’implantation presque immédiate de commerces, de services et d’équipements. C’est le cas de Baud Chardonnet où le parc a été réalisé en premier, nécessitant une trésorerie et des premiers acomptes plus importants pour la collectivité. Se sont ensuite implantés une maison médicale, seulement 2 ans après la livraison des premiers logements, puis de nombreux commerces et services (une brasserie, une pharmacie, un cabinet de kinésithérapie, etc.). Une moyenne surface alimentaire et une école viendront bientôt compléter cette offre.

Baud Chardonnet, Rennes

Un grand espace de nature ouvert aux nouveaux habitants du quartier, à ceux déjà-là et aux environnants

Baud Chardonnet, Rennes

Des espaces vite appropriés par les tout petits...

Baud Chardonnet, Rennes

...Mais aussi les plus grands

- Dépasser les chiffres

Les plages de Baud offrent aux habitants, depuis leur arrivée,plusde3hectaresaménagésenborduredeVilaine

Gouvernance : Qui fait quoi, quand et comment ?

Concevoir un morceau de ville suppose de mettre les bons acteurs autour de la table et de les associer au bon moment. Cet enjeu de pilotage est d’autant plus essentiel pour les projets d’ampleurs qui nécessitent parfois l’action coordonnée de plusieurs aménageurs et collectivités, ainsi qu’une kyrielle de spécialistes dont l’intervention doit être minutée avec précision.

Gouvernance

CENTRE-VILLE Marseille

2019 - 2034

Etat / Métropole AixMarseille-Provence / Ville de Marseille

Il s’agit ici de ré-intervenir fortement sur le centreville du fait notamment de la présence d’un habitat très dégradé, à vocation très sociale mais privé, qui remplit la fonction de logement social de fait et non de droit. Pour cela, la Ville s’est engagée avec tous les partenaires comprenant notamment la Métropole Aix-Marseille-Provence et l’État dans un PPA (Projet Partenarial d’Aménagement) afin de croiser et de faire converger les politiques publiques et les moyens au sein d’une même stratégie d’ensemble. Plusieurs impératifs sont intégrés : lutte contre l’habitat indigne, lutte contre la vacance, création de logements locatifs sociaux de droit, respect du patrimoine, résilience et désimperméabilisation du centre-ville. En accompagnement d’un potentiel d’environ 3000 logements réhabilités et ou reconstruits, il s’agira d’accompagner cette transformation dans la dentelle par la création ou la revalorisation d’un grand nombre d’espaces paysagers et autres aménités/équipements.

Sur un périmètre couvrant une large part du centre-ville - 1000 hectares et 140 000 logements - le PPA entend engager la réhabilitation à grande échelle, en créant un cercle vertueux à partir du traitement par l’action publique des situations bâtimentaires les plus critiques. Près de 600 immeubles, au sein d’îlots particulièrement fragilisés ou dans le diffus ont été définis comme prioritaires et démonstrateurs et seront les premiers témoins de la requalification. L’action menée dans le cadre du PPA, associant résorption de l’habitat indigne et donc lutte contre la vacance, revitalisation économique, amélioration des services et aménités, création de logements sociaux, coïncide tout à fait à la vision d’une densification viable et qui fait sens pour les habitant.e.s en intégrant les enjeux contemporains en matière d’aménagement urbain.

Réunion publique de concertation sur le Projet Partenariald’Aménagementducentre-ville(PPA)

Une diversité de formes et des configurations pour les opérationsd’unmêmebloc

RÉPUBLIQUE Nantes

2018 - 2026

Gouvernance

Nantes Métropole / Samoa

Le parti pris sur République a été de travailler sur des échelles d’opérations plus petites, à l’antithèse du macro-lot, à l’aide de blocs fractionnés.

Ces blocs de 120 mètres sur 120 mètres produisent environ 25 000 m² à 30 000 m² et sont divisés en 4 lots. Ces lots comprennent parfois 10 opérations.

C’est plus complexe pour l’aménageur car cette organisation nécessite une coordination bien plus forte entre les différents spécialistes mais elle permet d’aboutir à plus de diversité et de flexibilité dans le projet.

FOCUS : Quels outils ou démarches pour un assemblage des acteurs et des échelles ?

Macrolot : association de plusieurs maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre sur un tènement foncier unique pour respecter à la fois les ambitions du projet et les spécificités de l’espace.

Exemple : Ilot Smartseille, Euroméditerranée, Marseille

Exemple:IlotE10,Clichy-Batignolles,Paris

OIN (opération d’intérêt national) : mobilisation de l’État en faveur d’une opération d’aménagement avec des enjeux majeurs à l’échelle nationale

Exemple:Euratlantique,Bordeaux

Exemple:Euroméditerranée,Marseille

Urbanisme négocié : démarche partenariale de coconstruction entre les collectivités, les aménageurs et les porteurs de projets en opposition aux modes opératoires classiques

Exemple:Bassinsàflot,Bordeaux

PUP (projet urbain partenarial) : méthode de financement contractualisé permettant le financement en tout ou partie des équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations d’aménagement.

Exemple:CoeurMonplaisir,Lyon

ZAC (zone d’aménagement concerté) : opération d’urbanisme publique ayant pour but de (faire) réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

Exemple:ZACBaudChardonnet,Rennes

- Dépasser les chiffres

PAP (projet partenarial d’aménagement) : contrat entre l’État, l’intercommunalité, les collectivités et les acteurs locaux afin d’encourager, sur un territoire donné, la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement complexes destinées à répondre aux objectifs de développement durable des territoires.

Exemple:Centre-ville,Marseille

Financement : construire plus pour tous ?

En matière budgétaire, la densité est souvent l’occasion de réaliser des opérations plus rentables et d’atteindre l’équilibre budgétaire. Les marges de manœuvre ainsi dégagées permettent d’investir davantage sur le terrain de la qualité des logements et des espaces publics. A contrario, construire moins dense est souvent synonyme de déficit plus grand.

BOIS PERRIN Rennes

Financement

Ville de Rennes

La densité est aussi un moyen d’atteindre l’équilibre budgétaire. Construire moins dense est souvent synonyme de creuser le déficit comme le prouve le Bois Perrin. La densité du projet a été revue à la baisse suite à la concertation : de 450 logements (pour des immeubles de 9-12 étages) à 400 logements (pour des immeubles de 6-8 étages). Cette dédensification est assumée par la ville qui insiste toutefois auprès des habitants sur les conséquences de ce choix politique : la subvention d’équilibre s’élève à 4,5 millions d’euros au lieu de 3,8 millions d’euros, pour un investissement de 15 millions d’euros.

2017 - 2025

Une baisse de la densité pour une meilleure transition avec le bâti existant conservé de faible hauteur

« Pour ce nouveau quartier, la métropole a été attentive à livrer le parc avant que les premiers habitants n’arrivent, pour montrer que la ville était créée pour tous les habitants, les nouveaux mais également ceux qui étaient déjàlà et les environnants »

Phasage

« Dans un nouveau quartier, quand les infrastructures notamment de déplacement arrivent avant les logements ou les bureaux, le degré d’acceptabilité du projet urbain est beaucoup plus fort. C’est aujourd’hui le cas pour nos opérations où le tramway mis en place par la métropole est arrivé avant l’installation des premiers habitants ».

Sarah BELLIER, Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Nice Écovallée

Gouvernance

« La question de la densité, l’intensité et l’acceptabilité est fondamentalement une définition du projet politique : que veut-on et quels sont les moyens qu’on se donne pour y parvenir » ?

Ulrich RODRIGO, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

« Les habitants qui s’opposent au projet sont plutôt des riverains qui restent sur une opposition de principe : il n’y a pas de remise en question par les nouveaux habitants qui bénéficient de la nouvelle offre. Un des arguments qui fait plus facilement l’unanimité est la maîtrise de la revente. Le fait qu’il soit compliqué de faire des plus-values importantes grâce à la régulation des prix empêchent les comportements opportunistes. L’outil d’aménagement utilisé (la Zone d’Aménagement Concerté) a apporté des équipements publics et des aménités, ce qui était en outre un avantage apporté aux habitants historiques ».

Valérie LASEK,

Dépasser

Marc HERVÉ, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Directrice Générale, Établissement Public d’Aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique

La parole à ceux qui font les métropoles

« 25% du prix du logement c’est le foncier sur l’agglomération, ce qui pousse les opérateurs à réduire leurs marges. L’enjeu est donc principalement foncier. La réponse a été de rejoindre l’EPF, alors que, au départ, il y avait une volonté de ne pas lever de nouvel impôt et donc de ne pas créer d’EPF, à une époque où le territoire est stable, sans développement fort. Depuis 15 ans, l’attractivité est beaucoup plus importante »

Financement

« Si les habitants ne veulent pas de hauteur, ils ne veulent pas non plus de densité : c’est la double peine. La tendance aujourd’hui consiste à vouloir réduire le nombre de mètre carré dans les opérations. L’équation est complexe car il y a beaucoup de participation financière publique sur les opérations (sur les équipements et les espaces publics mais également pour l’achat de foncier) donc la question pour l’aménageur est de savoir où placer le curseur dans toute cette chaine de valeur constituée par l’habiter. »

« La question de la ZAC est centrale. La maitrise foncière pour la ville a toujours été importante. Dans la ville qui se reconstruit sur elle-même, la valeur du foncier explose. On a construit des quartiers, mais on a encore un peu d’extension urbaine à 5 000 euros l’hectare, contre a minima 1000 euros du mètre carré dans la ville, soit 10 millions d’euros à l’hectare. Dans les deux cas, si on sort du collectif, on obtiendra des objets radicalement différents, car l’extension et le diffus ne permettent pas les mêmes choses d’un point de vue économique et foncier, donc les formes s’en ressentent ».

Marc HERVÉ, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Ulrich RODRIGO, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

Jérôme GOZE, Directeur Général Délégué, Société Publique Locale (SPL) La Fabrique de Bordeaux Métropole

7 enseignements pour des métropoles accueillantes

À la densité, substituer l’intensité : si l’on ne peut changer la perception du public sur l’objet densité, il est possible de faire évoluer les termes du débat. En portant la promesse d’une ville intense, riche en interactions sociales et en opportunités, propice à l’épanouissement personnel et compatible avec un impératif de sobriété et de respiration. En un mot : compatible avec les enjeux du siècle !

Évaluer avant pour réussir après : du papier à la réalité, il y a souvent des surprises. Une culture de l’analyse rétrospective gagnerait à s’installer autour des projets urbains afin de pouvoir reproduire les succès et gommer les difficultés pour faire progresser la ville en marchant.

3 échelles - 3 règles d’or : toute nouvelle contribution à la ville doit pouvoir être bénéfique pour l’individu (contribuer positivement à la qualité de vie), pour le quartier (constituer un terreau pour un écosystème local vivant) et pour l’environnement (être sobre ou neutre en carbone).

Impliquer tout le monde : on ne fera plus la densité sans les habitants. Pour enfin dénouer les malentendus, concertation et pédagogie, autour des projets urbains, doivent être les maîtres mots afin de mobiliser le plus grand nombre d’acteurs : collectivités, concepteurs, constructeurs mais aussi habitants et usagers, déjà-là et environnants, etc.

Avant d’être un objet architectural ou urbanistique, un projet de construction doit d’abord constituer une promesse qualitative : il faut aller au-delà des chiffres pour mettre en avant les aménités (services, commerces, équipements, espaces paysagers...) qui sont les clés de la qualité de vie. Difficile de faire la ville « hors sol » : pour être sûr d’avoir la bonne lecture du contexte, il est nécessaire de prendre le temps de connaître l’histoire du quartier, de saisir les subtilités de son tissu local et de comprendre les besoins pour y répondre de façon juste.

Prioriser le phasage : certains projets suscitent méfiance ou rejet en voulant aller trop vite. Pour être à la hauteur de la promesse, il faut veiller à ce que les pièces du puzzle urbain se mettent en place harmonieusement : livraison des logements, arrivée des équipements et services, fonctionnement des transports...

LISTE DES PERSONNES INTERVIEWÉES

INTERVIEWS CITY LINKED

Lenaïc le Bars, Directrice de la Communication, SAMOA

Jérôme Bastin, Directeur Général Adjoint, Stratégie, Développement & Aménagement, Rennes Métropole

Alain Bertrand, Directeur Général Adjoint, SAMOA

Mathilde Chaboche, Maire Adjointe en charge de l’Urbanisme & du Développement Harmonieux de la Ville, Ville de Marseille

Franck Chabru, Chef de Projet à la Direction de l’Aménagement, de l’Habitat & de l’Urbanisme, Rennes Métropole

Benoît Chausi, Directeur du Développement

Economique, EPA Bordeaux Euratlantique

Franck Descoubes, Directeur Général, Direction

Générale de l’Aménagement, Bordeaux Métropole

Jérôme Goze, Directeur Général Délégué, SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole

Marc Hervé, Premier Maire Adjoint Délégué à l’Urbanisme, Ville de Rennes

Valérie Lasek, Directrice Générale, EPA Bordeaux

Euratlantique

Jonathan Morice, Directeur Aménagement Urbain & Habitat, Rennes Métropole

Thomas Quero, Maire Adjoint en charge de la Forme de la Ville & de l’Urbanisme Durable, Ville de Nantes

Ulrich Rodrigo, Directeur Général Adjoint, Direction de l’Aménagement Durable & de l’Animation du Territoire, Ville de Bègles

Thomas Saglio, Chef de Projet, SEM Territoires & Développement

INTERVIEWS IHEDM

Béatrice Agamenonne, Maire Adjointe en charge de la Coordination de la Politique Municipale en matière d’Espaces Publics, Ville de Metz

Sarah Bellier, Directrice Générale, EPA Nice

ÉcoVallée

Franck Caro, Directeur Général, SPLA-IN Aix

Marseille Provence

Rémi Costantino, Secrétaire Général, EPA Euroméditerranée

Laurant Dap, Conseiller Délégué en charge des Autorisations d’Urbanisme & Application du Droit des Sols, Ville de Metz

Henri Hasser, Maire, Ville du Ban-Saint-Martin

Bertrand Masson, Directeur de l’Aménagement & des Grands Projets, Ville de Rouen

Pascal Pelain, Maire, Villeneuve-la-Garenne

Cyril Revaud, Directeur de la Planification, de l’Aménagement Urbain & de l’Habitat, Orléans

Métropole

Yannick Tondut, Directeur Général Adjoint, Ville de Marseille

RÉTROSPECTIVES

CRÉDITS PHOTOS

P14, Photographies © CITY Linked

P14, Photographie, Lotissements pavillonnaires © Sylvain LARRIBE

P15, Photographies © CITY Linked

CAS D’ÉTUDES

P27, Photographie, Maurepas, Rennes © CITY Linked

P28, Photographie, Docks de Ris, Ris-Orangis © CITY Linked

P29, Photographie, Terres Neuves, Bègles © Bruit du frigo

P30, Photographie, Pirmil-les-Isles, Nantes / Rezé / Bouguenais © Thierry MEZERETTE pour Nantes Métropole Aménagement

P30, Photographie, Boulevard de Metz / Rue de Fougères, Rennes © CITY

Linked

P32, Photographie, Mérignac Langevin, Bordeaux © CITY Linked

P34, Photographie, Les Sècheries Bègles © CITY Linked

P34, Photographie, Trois Rivières, Stains © Cyrille WEINER pour Atelier d’Urbanité Roland CASTRO

P39, Perspective, République, Nantes © Tica pour SAMOA

P40, Photographie, Porte Valenciennes, Lille © Takuji SHIMMURA pour MGAU / LECLERCQ & Associés / Agence TER

P40, Perspective, Campus Gare, Roubaix © Idéel / DSA

P41, Photographie, Baud Chardonnet, Rennes © Franck HAMON

P42, Photographie, Terres Neuves, Bègles © CAUE Gironde

P42, Photographie, Porte Valenciennes, Lille © Takuji SHIMMURA pour MGAU / LECLERCQ & Associés / Agence TER

P44, Photographie, Campus Gare, Roubaix © SEURA / Happy Architecture

P44, Perspective, République, Nantes © Ajoa / Schorter pour SAMOA

P46, Photographie, Terres Neuves, Bègles © CAUE Gironde

P48, Photographie, Bottière Chénaie, Nantes © Nautilus

P48, Photographie, Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault © CITY

Linked

P53, Photographie, Pirmil-les-Isles, Nantes / Rezé / Bouguenais © Jeremie LUSSEAU pour Nantes Métropole Aménagement

P54, Photographie, Baud Chardonnet, Rennes © Franck HAMON

P55, Photographie, Centre-ville, Marseille © Mathilde CHABOCHE

P56, Perspective, République, Nantes © Nicolas REYMOND pour SAMOA

P57, Photographie, Bois Perrin, Rennes © CITY Linked

PLANCHES D’AMBIANCE

P28, Photographies, Docks de Ris, Ris-Orangis © CITY Linked

P33, Photographie, Mérignac Langevin, Bordeaux © CITY Linked

P33, Photographies, Les Sècheries, Bègles © CITY Linked

P33, Photographie, Trois Rivières, Stains © Cyrille WEINER pour l’Atelier d’Urbanité Roland CASTRO

P41, Photographie, Espace de loisirs et détente, Baud Chardonnet, Rennes © CITY Linked

P41, Photographie, Maurepas, Rennes © CITY Linked

P41, Photographie, Rez-de-chaussée animé, Baud Chardonnet, Rennes © Franck Hamon

P43, Photographies, Porte Valenciennes, Lille © Takuji Shimmura pour MGAU / Leclercq & Associés / Agence TER

P47, Photographie, Lieu de rencontres, Baud Chardonnet, Rennes © CITY Linked

P47, Photographie, Espaces animés, Baud Chardonnet, Rennes © Franck HAMON

P47, Photographies, Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault © CITY

Linked

Phasage

P54, Photographies, Baud Chardonnet, Rennes © CITY Linked

FOCUS

P31, Photographies, République, Nantes © CITY Linked

P31, Photographie, Façade, Mérignac Marne Soleil, Bordeaux © La Fab

P31, Photographie, Maquette, Mérignac Marne Soleil, Bordeaux © L’Atelier Provisoire Architectes

P31, Photographie, Baud Chardonnet, Rennes © CITY Linked

P45, Photographies, Niche aux Oiseaux, La Chapelle-Thouarault © CITY

Linked

P45, Photographie, Parking silo, Les Sècheries, Bègles © CITY Linked

SOURCES TEXTES ET INFOGRAPHIES

RAPPORTS

Effetdemodeousolutiondurable ?Ladensificationendébat,Institutfrançaisd’urbanisme Université Paris-Est Marne-la-Vallée, 2010 Fairelavilledense,durableetdésirable.Agirsurlesformesurbainespourrépondreauxenjeuxdel’étalementurbain, ADEME, 2018 Ladensitéetsesperceptions.Modalitésdecalculdeladensité, Direction régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Bretagne, 2013

Ladensité,unatoutpourlaSeine-Saint-Denis, CAUE 93, 2014 LeGrandParis :unvraiprojetpourunenjeucapital, Sénat, 2021 Logement :Rebâtirnosambitions, Institut Montaigne, 2022

Objectif« Zéroartificialisationnette » :quelslevierspourprotégerlessols ?, France Stratégie, 2019 Observatoiredesancragesetarbitragessurleslieuxdevie, L’observatoire Société et Consommation, 2022 Versdesvillesdurables :Lestrajectoiresdequatreagglomérationseuropéennes, Plan Urbanisme Construction Architecture, 2009 Viv(r)eladensitéQuellequalitéd’usagedesespacesurbainsdenses ?, Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), CEREMA, a’urba, 2018

ARTICLES DE PRESSE

« Logement neuf : en juillet la dynamique des permis s’est maintenue », CadredeVille, 31 août 2022

« Opposer ville et campagne ne nous fera pas avancer », LeMonde, 1er juin 2020

« Urbanisme - Optimiser la densité des constructions pour lutter contre l’artificialisation », LeMoniteur, 17 septembre 2021

AUTRES

Données et études statistiques issues du Ministère de la Transition Ecologique sur la construction de logements

Note sur l’occupation du sol n° 382 à 384 « Appréhender la densité » de l’Institut Paris Région

Programmes locaux de l’habitat (PLH) métropolitains

Poster sur « La France des 22 métropoles » de l’Assemblée des Communautés de France, France Urbaine, et la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme

SITES INTERNET

www.audiar.org

www.baud-chardonnet.com

www.caue-observatoire.fr

www.ecoquartiers.logement.gouv.fr

www.fabriquecitoyenne.fr

www.iledenantes.com

www.lafab-bm.fr

www.lesdocksderis.fr

www.lille.fr

www.mairie-begles.fr

www.marne-soleil.fr

www.metropole.nantes.fr

www.metropole.rennes.fr

www.nantes-amenagement.fr

www.rennes-maurepas.fr

www.reze.fr

www.secheries-begles.fr

www.semvr.fr

www.spl-euralille.fr

www.territoires-rennes.fr

ÉTUDES

Etsitoutlemondeétaitbienlogé ?MétropoledeLyon, CITY Linked, Mai 2021

Étudeprospective :MétropoleEuropéennedeLille(MEL),CITY Linked, Juin 2022

Grandeenquête :Densité/Métropole, CITY Linked, Janvier 2022

Quelledensité« désirableetacceptable » ?, CITY Linked, Juin 2022

QuelleoffreenlogementsdanslaMétropoleNantaise ?, CITY Linked, Janvier 2022

OUVRAGES

« Mix-au-logis : Recettes pour logements désirables », CITY Linked, Octobre 2022

« (Ré)concilier les acteurs pour (re)construire », CITY Linked, Octobre 2021

« Voyage en ziZANie », CITY Linked, Novembre 2022

REMERCIEMENTS

Nous tenons à remercier chaleureusement nos partenaires, sans le soutien desquels la réalisation de cet ouvrage, et les recherches approfondies ainsi que les entretiens qu’il a nécessités, n’auraient pas été possibles.

Nous remercions tous les acteurs divers et variés avec lesquels nous avons échangé et qui ont accepté de partager leurs réflexions.

Nous remercions également les structures qui nous ont transmis des visuels permettant ainsi d’illustrer les cas d’études.

Nous remercions enfin les auditeurs de l’IHEDM qui ont mené certains entretiens  :

Aurore BOIDIN-LAHLOU, Directrice

Générale Adjointe Ressources, Nantes

Métropole Habitat

Valérie DIORÉ, Directrice Aménagement, Eiffage Aménagement

Martin DUPLANTIER, Architecte, Martin Duplantier Architectes

François GHESTEM, Directeur

Développement et Montages

Immobilières, Equans Harald HOFF, Directeur Régional, Linkcity

Matthieu KIRSCH, Directeur Développement, CA Immobilier

Laetitia RAHN, Directrice de Projets, QUARTUS

Jonas RAMUZ, Président-Co Fondateur, Q-36

Pascal TATON, Directeur Général, SCALEN

Direction et suivi éditorial

CITY Linked ®

Création graphique et maquette

CITY Linked

Infographies et illustrations

CITY Linked

Entretiens © 2022 CITY Linked, Institut des Hautes

Etudes des Métropoles

Texte et relecture

CITY Linked © 2022 CITY Linked, Louis Thomas

ISBN : 978-2-9584694-1-2

Achevé d’imprimer en janvier 2023 sur les presses de l’imprimerie Snel

8 milliards d’habitants sur la planète. C’est le chiffre atteint cette année, qui devrait se stabiliser autour de 10 milliards d’habitants d’ici la fin du siècle.

Cet accroissement démographique, sans précédent, doit se mettre en regard avec le changement climatique. Cela oblige aujourd’hui à limiter l’étalement urbain.

L’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) ambitionne de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030. Alors comment construire mieux en s’étalant moins ?

Cet ouvrage a vocation à aborder la notion de densité sous un prisme pédagogique et pragmatique à l’attention de tous les acteurs de la ville, ceux qui la font mais aussi et surtout pour ceux qui la pratiquent.