МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе
MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse AGENTUUR KETA
www.agentuurketa.org
Registrikood 80148646 Tel +372 5691 5679 marina.suhnjova@agentuurketa.org
Сухнёва, М. 100 вопросов о квартирном товариществе. Издание второе, дополненное. Таллинн: MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse Agentuur KETA, 2017. 178 стр. © Марина Сухнёва. 2017 © MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse Agentuur KETA. Издание 2017
Агентство поддержки жилищных кооперативов KETA – это некоммерческое объединение, которое поддерживает, развивает и пропагандирует кооперативное жилищное строительство для обеспечения социального права жителей на доступное жилье. Агентство КЕТА осуществляет деятельность в рамках уставных задач по следующим направлениям: организация учебных семинаров, вебинаров и курсов для повышения управленческих, экономических и правовых навыков членов правлений и бухгалтеров квартирных товариществ и жилищных кооперативов; оказание консультационных услуг по деятельности жилищных кооперативов и квартирных товариществ; оказание бухгалтерских услуг квартирным товариществам и жилищным кооперативам; разработка учебных материалов, оказание информационных услуг жилищным кооперативам и квартирным товариществам.
ISBN 978-9949-81-934-8 2
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе
Tallinna Linna Korteriühistute Liit Registrikood 80419641 Estonia pst 5, Tallinn 10143 tlky.liit@gmail.com
Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ – это объединение квартирных товариществ для поддержки и развития деятельности своих членов с целью обеспечения высокого качества, доступности и прозрачности обслуживания и управления многоквартирными домами. TLKÜL организует для своих членов:
Примирительную комиссию, в которой происходит внесудебное разрешение споров между квартирособственниками и квартирными товариществами.
Примирительное производство является для членов TLKÜL и квартирособственников бесплатным. Производство ведётся на языке, который согласовали участники примирения.
Профессиональное и дополнительное обучение руководителей КТ, в том числе бесплатное профессиональное обучение по специальности «руководитель квартирного товарищества 4 уровня»
Необходимо обеспечить квалифицированными руководителями тысячи квартирных товариществ республики. Квартирособственники смогут требовать от председателя товарищества овладения необходимыми профессиональными знаниями и умениями.
Услуги единой информационной системы
Вся информация, связанная с обслуживанием дома, ставшего членом TLKÜL, будет доступной и бесплатной для собственников квартир: устав, протоколы общих собраний КТ, годовые отчёты о хозяйственной деятельности, акты ревизионных проверок или аудиторского контроля, строительные проекты и документы, доступ к данным Крепостной книги и регистру квартирных товариществ.
3
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе Марина Сухнёва Руководитель проекта MTÜ Kooperatiivelamute Toetuse Agentuur KETA Образование 2010 год – Институт права Таллиннского Технического Университета (Магистр права) 2007 год – факультет правоведения Тартуского Университета (Бакалавр) Многолетний опыт работы в области гражданского права и представления клиентов в суде. Юридическая помощь в договорных, трудовых, семейных отношениях, в области вещного и корпоративного права, в том числе квартирные товарищества. Преподавательская практика и организация учебных семинаров для руководителей квартирных товариществ. Автор книг 100 вопросов о квартирном товариществе, 2013-2017 Квартирное товарищество: что у нас происходит, 2009 Ревизия в квартирном товариществе, 2005 Как выжить в многоквартирном доме, 2004 Квартирное товарищество. Практические вопросы управления, 2001
KETA ÕIGUSBÜROO OÜ Registrikood 12559190 www.agentuurketa.org Tallinn, Estonia
Юридическая помощь в договорных, трудовых, семейных отношениях, в области вещного и корпоративного права, в том числе квартирные товарищества. Представление клиентов в суде. Tel +372 5691 5679
4
marina.suhnjova@agentuurketa.org
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе
СОДЕРЖАНИЕ ВЗАИМООТНОШЕНИЯ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА .............................. 11 1. Что значит соблюдение принципа добросовестности во взаимоотношениях членов квартирного товарищества? ............... 11 2. Что делать, если в отношении вас в товариществе распространяются неправильные сведения или оскорбления? Можно ли заставить извиниться?................................................ 12 3. Неужели все спорные вопросы в товариществе можно решить только через суд? ..................................................................... 12 ВЗЫСКАНИЕ ДОЛГОВ.................................................................... 14 4. Что такое правовое основание требования товарищества при взыскании задолженности в суде?.............................................. 14 5. Как товариществу получить долг с собственника, у которого нет легального дохода и денег в банке, а банк не дает разрешения продавать ипотечную квартиру? ................................................ 15 6. С кого товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются несколько человек? ..................................... 16 7. Как можно взыскать долги за квартиру с собственника, которого невозможно найти? ................................................................... 17 ВОДОСНАБЖЕНИЕ ........................................................................ 18 8. Кто должен устанавливать и опломбировать квартирные счётчики на воду? ..................................................................... 18 9. Имеет ли право правление контролировать показания квартирных счетчиков? Может ли квартирособственник не пускать правление в квартиру? .............................................................. 19 10. Может ли член квартирного товарищества сам заключить договор с поставщиком воды? .................................................... 19 ДОВЕРЕННОСТИ ........................................................................... 20 11. Нужно ли регистрировать представителей по доверенности в списке участников общего собрания? ......................................... 20 12. Можно ли использовать для доверенностей заготовленные на компьютере бланки? ................................................................. 21 13. На каком языке должны быть составлены доверенности, если лица не владеют эстонским языком? .......................................... 22 14. Кто имеет право быть представителем члена товарищества на собрании? ................................................................................ 22 5
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе 15. Какое количество доверенностей на собрании может быть у одного человека? ...................................................................... 23 16. Может ли у одного члена товарищества быть несколько представителей на собрании? .................................................... 24 17. Имеет ли право правление не принимать доверенность представителя, заявляя о подделке подписи? ............................. 24 ИНФОРМАЦИЯ .............................................................................. 26 18. Как получить информацию, если правление не реагирует на требования членов? .................................................................. 26 19. В какой срок по закону правление должно дать ответ на заявление члена товарищества? ................................................ 26 20. Какую информацию правление должно представлять членам товарищества для проведения собрания по итогам года? ............. 27 21. Что делать, если правление не представило отчет и игнорирует запросы члена товарищества о получении отчета? ...................... 28 22. Имеет ли товарищество право собирать личные данные на своих членов? ........................................................................... 29 23. Как товарищество может использовать личные данные своих членов? .................................................................................... 29 24. Обязан ли член товарищества сообщать правлению контактные данные арендаторов, живущих в его квартире? .......................... 31 НАДЗОР ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ТОВАРИЩЕСТВА ............................... 31 25. Может ли приглашенный на общее собрание аудитор требовать плату или обязан бесплатно отчитываться на собрании? ............. 31 26. Сколько стоит член товарищества? ....................................... 32 27. Может ли общее собрание заказать ревизионную проверку хозяйственной деятельности в бухгалтерской фирме? ................. 33 НАНЕСЕНИЕ УЩЕРБА КВАРТИРЕ .................................................... 35 28. Кто и как отвечает за ущерб от залива квартиры соседями сверху? .................................................................................... 35 29. Какую ответственность несет товарищество за ущерб, причиненный неисполнением своих обязанностей? ..................... 36 30. Может ли квартирособственник требовать компенсацию за ущерб, причиненный ремонтными работами? .............................. 37 НАСЛЕДОВАНИЕ ........................................................................... 38 31. Что может сделать квартирное товарищество, если никто из наследников не вступает в наследство и не платит за квартиру?.. 38 32. Можно ли отказаться от квартиры, доставшейся по наследству? ................................................................................................ 39 33. Сколько стоят расходы по вступлению в наследство?............. 39
6
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе ОБЯЗАННОСТИ НОВЫХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ ...................... 40 34. Кто должен оплатить товариществу задолженность по хозяйственным платежам за квартиру в случае ее продажи? ....... 40 35. Должен ли покупатель или наследник квартиры оплачивать паевой взнос товариществу? ...................................................... 40 ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ....................................................................... 41 36. Можно ли повторное собрание проводить через 30 минут после первого собрания? .................................................................... 41 37. Может ли член товарищества голосовать при выборах правления за нескольких кандидатов, если у него только один голос? ...................................................................................... 42 38. Кто может участвовать в общем собрании квартирного товарищества кроме его членов? ............................................... 43 39. Может ли член товарищества участвовать в собрании вместе со своим представителем? ............................................................. 44 40. Когда на общем собрании при голосовании нужно большинство голосов участников, а когда большинство голосов от количества членов товарищества? ............................................................... 44 41. Как отличить решение собрания квартирного товарищества от соглашения квартирособственников? ......................................... 45 42. Что делать, если возражения члена товарищества или особое мнение не вносят в протокол?.................................................... 46 43. Когда решение большинства не действует? ........................... 47 ОТЧУЖДЕНИЕ КВАРТИРЫ .............................................................. 49 44. Когда и как можно требовать отчуждения квартиры? ............. 49 45. Может ли собственник отказаться от своей квартиры? ........... 50 46. Как избавиться от фирмы в квартире, которая мешает своей деятельностью жить другим квартирособственникам?.................. 51 ПАРКОВКА ................................................................................... 52 47. Как можно разделить двор на места парковки, чтобы каждой квартире выделить определенное место?.................................... 52 48. Что делать, если какой-то собственник квартиры отказывается заключать соглашение о парковке? ............................................ 53 49. Может ли квартирособственник оспорить неправильный порядок парковки? .................................................................... 54 50. Имеет ли право квартирное товарищество отбуксировать неправильно припаркованные автомобили нарушителей парковки? ................................................................................................ 55 51. Может ли товарищество или парковочная фирма штрафовать владельцев автомобилей на территории дома?............................ 56
7
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе 52. Какие права у товарищества при организации парковки на городской земле? ...................................................................... 56 53. Может ли квартирное товарищество запретить жителям соседнего дома проезжать на автомобилях через свою территорию? ................................................................................................ 57 ПРАВИЛА ПОВЕДЕНИЯ .................................................................. 58 54. Что делать, если жильцы соседней квартиры шумят днём и ночью? ..................................................................................... 58 55. Имеет ли право собственник курить в своей квартире, и какая за это предусмотрена ответственность? ...................................... 59 ПРАВЛЕНИЕ ................................................................................. 61 56. Может ли членом правления товарищества быть лицо, которое не является квартирособственником этого дома? ........................ 61 57. Должны ли все члены правления товарищества владеть эстонским языком? .................................................................... 62 58. Могут ли кандидаты в члены правления голосовать сами за себя?........................................................................................ 62 59. Когда начинаются полномочия новых членов правления, со дня выборов на собрании или после внесения в регистр? .................. 63 60. Как внести новых членов правления в регистрационную карту через Интернет-портал? ............................................................ 64 61. Обязательно ли заключать договор с членом правления квартирного товарищества? ....................................................... 65 62. Как член правления может выйти из правления, если собрание его не переизбирает? ................................................................ 66 63. Может ли член правления работать в товариществе по трудовому договору? ................................................................. 66 64. Может ли член семьи члена правления или его фирма делать работы для товарищества? ........................................................ 67 65. Имеют ли право члены правления голосовать за утверждение итогов хозяйственного года? ...................................................... 68 66. Должен ли председатель отчитываться за расходы по использованию личного транспорта? .......................................... 69 67. Какую ответственность несут члены правления за нарушение своих обязанностей? ................................................................. 70 РАСЧЕТЫ С ЧЛЕНАМИ ТОВАРИЩЕСТВА .......................................... 72 68. Кому нужно выставлять счета на оплату хозяйственных расходов, если собственники квартиры не определяют, кто из них член товарищества? .................................................................. 72 69. Может ли товарищество увеличивать расчетную площадь квартиры за счет площади балконов или лоджий?....................... 73
8
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе 70. Может ли член товарищества отказаться от оплаты счетов, если начисления сделаны неправильно? ............................................ 74 71. Должны ли платить за лифт собственники, живущие на первых этажах? .................................................................................... 76 72. Должны ли члены товарищества оплачивать т.н. „общую воду“ дополнительно к показаниям водомеров? ................................... 77 73. Как начислять показания воды, если член товарищества не подает показания водомеров вовремя? ....................................... 77 74. Есть ли минимальная норма потребления воды, которую можно начислять в товариществах? ...................................................... 79 75. Может ли товарищество ввести коэффициенты на оплату услуги потребления тепла? .................................................................. 80 76. Имеет ли товарищество право погашать сначала пени, а потом основной долг? ......................................................................... 81 77. Может ли товарищество через год насчитать и потребовать пени, если до сих пор во всех счетах было указано, что пеня равна нулю? ....................................................................................... 83 78. Что сделать, чтобы прекратить неправильное начисление пени или освободиться от оплаты пени? ............................................. 83 79. Кто имеет право на социальное пособие по бедности и где его получать? ................................................................................. 85 РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ ................................................................... 86 80. Обязано ли товарищество объявлять конкурс для выполнения строительных работ в доме? ...................................................... 86 81. Что делать, если товарищество отказывается делать необходимые ремонты? ............................................................. 87 82. Может ли квартирособственник не пускать товарищество в квартиру для замены системы отопления? .................................. 90 83. Для каких строительных работ необходимо получать разрешение на строительство?................................................... 91 84. Как присоединить часть общего коридора к квартире, чтобы внести площадь в крепостную книгу? ......................................... 92 СДАЧА КВАРТИРЫ В АРЕНДУ ......................................................... 94 85. Имеют ли право наниматели зарегистрироваться в арендованной квартире? ........................................................... 94 СДАЧА ОБЩИХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ ......................................... 96 86. Может ли правление сдавать общие помещения в аренду без решения общего собрания товарищества? .................................. 96 87. Может ли квартирособственник самовольно занять общие подвальные помещения? ........................................................... 97 88. Может ли товарищество сдавать общие помещения в аренду квартирособственникам? ........................................................... 98 9
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе СОБСТВЕННИКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ .................................... 100 89. Должно ли товарищество приглашать на собрание собственника нежилых помещений? .............................................................. 100 90. Может ли собственник нежилого помещения срезать радиаторы, ставить теплосчетчик и требовать начислений за отопление только по показаниям счетчика? ......................................................... 102 91. Если в помещениях собственника нежилого помещения есть второй теплоузел, кто должен его обслуживать? ....................... 103 ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ .................................................................... 104 92. Как квартирному товариществу можно отказаться от центрального отопления? ........................................................ 104 93. Могут ли квартирособственники заключить отдельные договоры с поставщиком теплоэнергии? .................................................. 105 94. Может ли член товарищества в своей квартире перейти на альтернативное отопление, срезав радиаторы? ......................... 106 95. Может ли товарищество требовать со своих членов дополнительную плату за замену аварийного радиатора? .......... 108 96. В каком случае член товарищества может сам поменять радиатор в квартире? .............................................................. 109 97. Какая температура воздуха должна поддерживаться в квартире? ............................................................................... 110 УСТАВ ....................................................................................... 111 98. Что важнее устав или закон? .............................................. 111 ШТРАФЫ, ВОЗМЕЩЕНИЯ ............................................................. 113 99. Имеет ли товарищество право штрафовать своих членов? .... 113 100. Какие законные правоохранительные меры может применять товарищество? ........................................................................ 115 ЗАКОН О КВАРТИРНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ ......................................................................... 117 ЗАКОН О НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ .............................. 152
10
МАРИНА СУХНЁВА: 100 вопросов о квартирном товариществе
Pariteet Accounting UÜ Регистрационный код: 10758057
http://www.pariteet.ee/
контакты телефон: +372 5691 5679 почта: marina.suhnjova@pariteet.ee
Pariteet Accounting UÜ специализируется на ведении бухучёта в квартирных товариществах с 2001 года. Наш опыт работы позволяет утверждать, что мы лучше других знаем проблемы и подводные камни деятельности квартирных товариществ и лучше других умеем эти проблемы решать. Поэтому, выбирая нашу фирму для ведения бухгалтерского учёта, товарищества могут быть уверены:
что правление будет получать периодические и понятные отчеты о деятельности товарищества в течение года, а годовой отчёт о деятельности товарищества — в начале года, также дополнительные консультации перед отчетными собраниями;
что расчеты с членами товарищества будут корректными, и собственники получат своевременные разъяснения начислений на эстонском и русском языках;
что по желанию собственников счета могут оформляться как на эстонском, так и на русском языках, выдаваться как на бумаге, так и файлом по электронной почте, также в банк отсылаются электронные счета;
что в случае взыскания долгов квартирособственников в суде, у товарищества не будет проблем с бухгалтерскими документами;
что партнерство с Pariteet Accounting UÜ никогда не закончится ссорой.
Качество бухгалтерских услуг Pariteet Accounting UÜ выше, чем у других фирм, при этом стоимость услуг не превышает рыночной цены в регионе.
177