LA NUEVA FORMA DE INVERTIR EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Hola! Bienvenido a la comunidad de inversores inmobiliarios de España que te permite invertir en bienes inmuebles de una forma segura para conseguir una muy buena rentabilidad explotando el inmueble. ¿Cómo? Gracias al alquiler y a su posterior venta cuando los precios suban. La inversión en inmuebles ya está al alcance de todos: puedes construir tu propia cartera inmobiliaria de forma sencilla, rápida y segura. Por todo ello hemos elaborado este manual para guiar tus primeros pasos en el mundo de la inversión de bienes inmuebles. También para explicarte por qué este sector te permite obtener el mayor rendimiento a tus ahorros. Conviértete en propietario de viviendas, locales comerciales o cualquier otro tipo de inmueble con amplias garantías. No lo dudes más, el proceso es sencillo, ágil y seguro: elige cuáles son las oportunidades más interesantes, diversifica tu cartera y a partir de ahí no te preocupes de nada más. Nosotros haremos el resto del trabajo para que consigas una buena rentabilidad. Si necesitas más información visítanos en: www.grimaldinversiones.com o contacta con nosotros a través de: info@grimaldinversiones.com Tel.:+34 622 578 035. ¡Estaremos encantados de atenderte!
ÍNDICE Estado del sector inmobiliario español
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El mercado del alquiler
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¿Cómo funciona?
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Nuestra fórmula
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La ventaja de la compra de inmuebles
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Rentabilidad histórica del inmobiliario
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Diferencias con el mercado inmobiliario tradicional Facilidades para inversores extranjeros Requisitos formales para invertir en España
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Impuestos sobre la renta de las personas no residentes
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Trabajamos para ti
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Links de interés Pág. 21 Nosotros
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ESTADO DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL
n 2015 el mercado inmobiliario puso las bases de una recuperación que ya se venía vislumbrando en los años previos. Aunque el comportamiento no fue el mismo en todos los mercados provinciales, a finales de este ejercicio la mayoría de las regiones experimentaron mejoras de precios y en el número de compraventas. La gráfica adjunta (der.) muestra las cuatro fases del ciclo inmobiliario: recuperación, expansión, desaceleración y contracción. En ella cada punto representa una provincia. Así, un aumento de las transacciones de compraventa unido a una caída de los precios indica una fase de recuperación; mientras que un aumento de ambas magnitudes representa una fase expansiva. Por otro lado, un incremento de precios y la caída
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de las transacciones pone de relieve una fase de desaceleración; y la caída de ambas magnitudes indican una fase de contracción. Mientras que durante 2014 todas las provincias estaban en el camino de la recuperación, resulta evidente que en 2015 la situación del mercado inmobiliario cambió. Como se observa en el gráfico de la derecha el conjunto de las provincias se volvió más compacto, presentando la mayoría de ellas incrementos positivos de los precios. De tal manera que el centro de gravedad del conjunto se trasladó al cuadrante de expansión del mercado. Datos que reflejan que estamos ante un buen momento para entrar, de forma selectiva, en el mercado inmobiliario con objetivos de inversión a largo plazo.
El Ministerio de Fomento aporta datos sobre el número total de compraventas en todo el territorio nacional. Si en 2013 el mercado alcanzó su mínimo histórico, durante 2014 comenzó un proceso de estabilización de las caídas. El mercado comenzaba a dar sus primeros síntomas de recuperación. 2015 cerró con 115.030 compraventas, el mejor dato desde 2012, afianzando el comienzo de una nueva etapa de expansión en todo el sector. Los datos del primer trimestre de 2016, donde las operaciones se mantuvieron por encima de las 100.000, indican el actual proceso expansivo del sector. 7
La evolución anual del Índice de Precios de la Vivienda (IPV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), es un buen indicador de la salud del mercado inmobiliario. Durante la crisis este índice acumulaba, a principios de 2013, una caída del 14,3%. A partir de este momento el IPV comenzó a recuperarse y alcanzó un valor positivo durante el segundo trimestre de 2014. Ya en 2015 el índice continuó su fase ascendente hasta el primer trimestre de 2016, encadenando 8 trimestres consecutivos de ascensos y registrando el mayor repunte desde el tercer trimestre de 2007. 8
La fase positiva del IPV, que se prevé que continuará en los próximos trimestres, hace que este sea el momento ideal para obtener una buena rentabilidad en el sector inmobiliario. *Los datos oficiales del Ministerio de Fomento y del Instituto Nacional de Estadística no hacen más que corroborar la situación descrita en las gráficas del reloj inmobiliario de las provincias españolas. 2014 fue un año de estabilización del mercado que puso fin a las fuertes caídas de los años anteriores; 2015 fue el año de la recuperación, un momento ideal para el sector de las oportunidades que ofrece y la posibilidad de comprar a un precio bajo mientras que el mercado continua su tendencia alcista.
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EL MERCADO DEL ALQUILER
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l mercado del alquiler, al igual que el de la compraventa, sufrió un fuerte descenso durante la crisis. En 2013 la caída acumulada del precio era aproximadamente del 31,8%, hasta los 6,90 euros por metro cuadrado. No obstante en 2014 este descenso comenzó a estabilizarse y los precios cambiaron de tendencia. Ya en 2015 las subidas se hicieron evidentes y el valor del metro cuadrado
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ascendió a 7,01 euros. En el primer trimestre de 2016 alcanzó los 7,23 euros. En España el mercado del alquiler está ganando cada más peso, lo que lo convierte en un sector ideal al que destinar capital. La crisis ha provocado un cambio en la mentalidad española tradicional respecto a la propiedad. Esto ha traído consigo un aumento de la demanda y, por consiguiente, una subida de los precios.
E M O
H
RENT
En la gráfica de la derecha se observa cómo durante el boom inmobiliario (2005– 2010) la rentabilidad bruta del alquiler experimentó una fuerte caída al aumentar el valor de los inmuebles. Sin embargo, actualmente la relación alquiler/precio se encuentra en un momento formidable por la posibilidad de encontrar grandes oportunidades a precios por debajo de mercado.
En un escenario como el actual (precios de la vivienda en recuperación + aumento de la demanda de alquiler) existen grandes oportunidades para adquirir propiedades por debajo del valor de mercado y destinarlas al alquiler. Todo ello con la seguridad de que los precios aumentarán mientras la vivienda se revaloriza, obteniendo así unos altos niveles de rentabilidad.
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¿CÓMO FUNCIONAMOS? BUSCANDO OPORTUNIDADES EN LAS MEJORES ZONAS DE CATALUÑA Y ESPAÑA
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as agencias inmobiliarias, consultoras o promotores nos ofrecen locales, viviendas y otros inmuebles para que los estudiemos. Nosotros seleccionamos aquellos que ofrecen una relación rentabilidad – riesgo muy interesante tras un análisis concienzudo. A continuación los publicamos para que tú puedas valorar su interés y el nivel de inversión. Estas oportunidades son muy interesantes porque, por un lado, permiten obtener unos
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ingresos mensuales constantes derivados del alquiler y además otorgan una plusvalía tras la venta gracias a la revalorización del inmueble.
Puedes elegir entre viviendas, locales comerciales o naves industriales y convertirte en propietario de un producto seguro: siempre tendrás un bien físico que respalde tus aportaciones.
NUESTRA FÓRMULA UBICACIÓN + CALIDAD + RENTABILIDAD + VALOR AÑADIDO =
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SALE
LA VENTAJA DE LA COMPRA DE INMUEBLES
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a ventaja fundamental en la compra de inmuebles combina la rentabilidad de los alquileres mensuales y la apreciación del valor del inmueble. Así, en la tabla de la derecha se puede ver el efecto conjunto de ambos factores en un periodo de cinco años. En las filas horizontales se encuentran los diferentes valores de la rentabilidad anual del alquiler; y en las columnas el incremento anual del precio del inmueble.
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Supongamos por ejemplo que tenemos un alquiler que nos da una rentabilidad mensual media del 5% y que el inmueble se aprecia un 4% anualmente durante el periodo, entonces en este caso la rentabilidad acumulada de la inversión es del 47%. Este efecto multiplicador hace que se consigan altas rentabilidades bajo nuestro modelo.
RENTABILIDAD HISTÓRICA DEL INMOBILIAR
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espués de la corrección en el sector inmobiliario –que algunos cifran en más del 40% para la vivienda- se podría decir que la relación riesgobeneficio del sector es claramente más favorable que la de la mayoría de productos financieros. En otros países la recuperación de sector inmobiliario ha llegado para quedarse, superando incluso valoraciones anteriores. En España, por su parte, el cambio de ciclo parece evidente. Aun así muchas personas se preguntan por qué deben invertir en este tipo de activos y no en otros como la renta variable, los depósitos o los fondos de pensiones, por ejemplo. A continuación damos respuesta a varias de estas preguntas. De acuerdo a un análisis del periodo diciembre 1999 – diciembre 2014, la rentabilidad
media del IBEX 35 fue del 3,28%, la de los bonos del Estado a quince años del 5,83%, la rentabilidad media de los fondos de pensiones fue del 1,2% y la de los fondos de inversión en España en este periodo del 1,6%. ¿Y cómo ha evolucionado en todo este tiempo el precio de la vivienda? Tomando los datos oficiales del ministerio de Fomento vemos que el metro cuadrado costaba 829,20 euros en 1999 y en 2013 el coste era de 1481,17 euros. Una rentabilidad (5,62%) por tanto mayor a casi cualquiera de los instrumentos de inversión anteriormente descritos. Este dato corresponde sólo al valor de la vivienda, pero si le sumamos los ingresos del alquiler, entre un 3% y un 5% anual, nos encontramos con rentabilidades totales de entre el 8% y el 10%. A ello hay que añadir la garantía que supone la existencia física del inmueble, frente a la incertidumbre de otro tipo de activos. 15
DIFERENCIAS CON EL MERCADO INMOBILIARIO TRADICIONAL
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ANTES
NOSOTROS
Dedicabas tiempo y esfuerzo en conseguir proyectos con buena rentabilidad
Nosotros los buscamos por ti
Concentrabas el riesgo comprando en un solo país
Te permite diversificar
Necesitabas una gran cantidad de capital
Ahora decides cuánto
Exigía numerosos trámites
Nos ocupamos de todo
Fiscalidad compleja
La hacemos sencilla
La dificultad de comprar fuera del país
Nosotros nos encargamos
Había que hacer un análisis del mercado
Lo hacemos por ti
FACILIDADES PARA INVERSORES EXTRANJEROS SUPUESTOS DE RESIDENCIA POR RAZÓN DE INVERSIÓN ECONÓMICA
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egún lo estipulado por la Ley 14/2013 los inversores que pretendan operar en España verán facilitada su entrada y permanencia en territorio español. Para obtener el permiso de residencia deberán seguir los siguientes requisitos generales: •
Contar con un seguro público o privado de enfermedad concertado con una entidad autorizada.
•
Acreditar la posesión de recursos suficientes para garantizar la subsistencia de la propia persona y de aquellas que estén a su cargo durante el periodo de residencia en España.
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Abonar la tasa por tramitación de la autorización de residencia. Dicha autorización permite la entrada en el país de las personas que conformen la unidad familiar del inversor (descendientes menores de edad o mayores de edad a su cargo, ascendientes a su cargo y cónyuge).
Para obtener este permiso de residencia especial será necesaria la adquisición de inmuebles por un valor mínimo de 500.000 euros. Esta inversión puede realizarla la persona física solicitante de residencia o cualquier persona jurídica extranjera (siempre que no resida en un paraíso fiscal) que esté controlada por el interesado a través de una mayoría accionarial o de participaciones. Este visado tendrá una duración ordinaria de dos años y posibilitará residir y trabajar en territorio español. Transcurrido el tiempo máximo del visado se podrá renovar por periodos de cinco años siempre que se acredite que se siguen cumpliendo los requisitos anteriormente mencionados. Dicho todo esto, hay que tener en cuenta que para invertir en España no es obligatorio contar con un permiso de residencia. Si se viaja al país para invertir, sin voluntad de establecer la residencia, bastará con cumplir con los requisitos genéricos de entrada en el país. 17
REQUISITOS FORMALES PARA INVERTIR EN ESPAÑA
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egún marca la legislación española las inversiones extranjeras en España deberán ser declaradas en el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía y Hacienda. Así, se consideran inversiones de este tipo aquellas realizadas por personas físicas o jurídicas con domicilio fiscal fuera de España y que tengan la siguiente naturaleza: adquisición de bienes inmuebles en suelo español por un importe superior a 3.005.060,52 euros.
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Esta obligación de declarar las operaciones de inversión da lugar a dos trámites no excluyentes entre sí: •
Declaración previa a la inversión cuando el capital proceda de paraísos fiscales.
•
Declaración posterior a la inversión realizada independientemente del país de procedencia. Debe realizarse dentro del mes siguiente a la fecha de la inversión. Con carácter general, será el propio inversor quien deba declarar la operación.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS NO RESIDENTES
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a legislación española exige a las personas físicas y entidades extranjeras que obtengan rentas en el país a contribuir mediante el Impuesto sobre la Renta de Personas No Residentes (IRNR). A efectos del pago del IRNR, cuando se obtengan rentas contando con Establecimiento Permanente en el Estado Español, todas ellas se entenderán obtenidas a través del mismo y el IRNR se
podrá liquidar en su totalidad y conjunto. En este caso, cuando personas no residentes operen y obtengan rentas mediante el permiso de Establecimiento Permanente, se ha de designar un representante del mismo ante la Agencia Tributaria. Sin embargo, las que se obtengan sin dicho permiso de residencia, deberán liquidarse de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre ellas.
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TRABAJAMOS PARA TI Buscamos la mejor operación para ti. Nos ocupamos de toda la documentación necesaria para realizar la adquisición de inmuebles en España. Administramos tu patrimonio. Gestión jurídica. Gestión fiscal.
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LINKS DE INTERÉS www.solvia.es www.bbvavivienda.com www.altamirainmuebles.com http://prie.comercio.es http://extranjeros.empleo.gob.es/es/UnidadGrandesEmpresas/ley14_2013/index.html http://www.exteriores.gob.es/Portal/es/ServiciosAlciudadano/paginas/EmbajadasConsulados.aspx www.oficinascomerciales.es http://www.investinspain.org/invest/es/invertir-en-espana/programa-de-residencia-ley-de-emprendedores/index.html
PIQUERAS GRIMALDI S.L. C/ Bruc n. 17 Pineda de Bages. C.P. 08272 Sant Fruitós de Bages. Barcelona. Catalunya. España info@grimaldinversiones.com
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