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Legales
CapitalFinanciero N°664
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28 de octubre - 10 de noviembre del 2013
La adquisición inmobiliaria en Panamá I Rigoberto Coronado Abogado Asociado de Mossack & Fonseca Co.
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anamá cuenta desde el inicio de su vida republicana, hace poco más de cien años, con una legislación relacionada con la adquisición de bienes inmuebles que ha mantenido, pese al paso de los años, su arraigo de protectora fiel a la institución de la propiedad, privada y pública, incluyendo el importante componente de garantizar la seguridad jurídica a la inversión nacional y extranjera. Revisemos el tema haciendo una pausa en ciertos elementos importantes que permitirán tener una visión clara sobre la adquisición de inmuebles en Panamá. El primer paso al momento de decidir la adquisición de un inmueble en Panamá es la contratación de los profesionales locales que lo podrán guiar por los diferentes caminos que deben ser recorridos antes de iniciar la entrega de arras, contraer obligaciones o comprar propiamente el bien. Si bien es cierto, la legislación local panameña, aunada al registro centralizado de propiedades y propietarios de inmuebles, al cual me referiré más adelante, hace que cualquier persona pueda realizar ciertas verificaciones sobre estos bienes con cierta sencillez, es no menos cierto que habrán
algunas que requerirán de la participación activa de terceros entrenados para hacer que su inversión sea aún más segura. Revisar que el vendedor cuente con suficiente derecho para disponer del bien, que el mismo no está garantizando algún tipo de obligación o que no está menoscabado el derecho de venta por la imposición de algún gravamen, la existencia de reglamentos de copropiedad, derechos de uso de áreas especiales, restricciones, y en general, que el bien en sí constituya lo que en efecto usted conoció, son algunos pocos ejemplos que demuestran que el paso inicial es el mencionado. Ahora bien, volviendo al orden cronológico de los actos, luego de haber considerado apropiado hacer las contrataciones pertinentes, tocará hacer las verificaciones del caso antes de que usted decida firmar los documentos en donde queden estipuladas las condiciones que gobernarán la transacción de compra de la propiedad que ha elegido. Hoy en día se hacen en Panamá un número considerable de transacciones inmobiliarias, iniciando un importante porcentaje de ellas con la firma de los denominados contratos de promesa de compraventa, también conocido como contratos de arras o señal, u opciones de compraventa, en otras jurisdic-
Fotos: Archivo/ CF
ciones. En este tipo de contratos se suelen establecer particularidades que muchas veces no están contenidas en los contratos finales de compraventa o escrituras de compraventa, toda vez que la finalidad de los mismos es principalmente asegurar, tanto para el denominado promitente vendedor, dueño del bien inmueble o su promotor, como para el promitente comprador, que la intención de comprar o vender, según sea el caso, sea cierta y que se haga un detalle de ciertas mínimas condiciones tales
como el precio, abonos que deban ser cancelados, tiempo de entrega del bien, plazo para la celebración del contrato de compraventa final, prórrogas para la entrega del bien, contenido del bien en venta, sus dimensiones y particularidades, así como la llamada cláusula penal resolutoria bajo la cual el contrato puede ser terminado por el promitente comprador o por el promitente vendedor, con la consecuencia que en el contrato se establezca. Es importante destacar que el contrato de promesa de compraventa no es un requi-
sito mandatorio previo a la compra de un inmueble, es decir, usted no en todos los casos necesita firmar un contrato de esta naturaleza, pero su mención es necesaria porque en la práctica del negocio inmobiliario de estos tiempos es casi un paso obligado. Habiendo negociado las condiciones de su contrato de promesa de compraventa y habiéndole notificado el dueño del bien sobre la terminación próxima del proyecto, si se trata de un piso, apartamento, villa, casa, oficina o similar, se acercará el momento en que usted deba
cancelar el precio de compra de la propiedad o al menos de entregar la carta bancaria que le garantice al vendedor que el precio le será irrevocablemente cancelado por determinado banco, regularmente local. Esto cuando usted prefiera hacer el pago final mediante esta vía, pues es también aceptable que haga pagos directos al vendedor o promotor sin la intermediación de un banco local o simplemente porque no fue necesaria la consecución de financiamiento para la adquisición de la propiedad. La adquisición quedará completada cuando usted como comprador, ya sea directamente o utilizando alguna figura jurídica para ello, como más delante explico, suscriba con el vendedor la denominada escritura pública de compraventa, mediante la cual un notario público panameño dará fe sobre la negociación ante él realizada, mediante la cual una parte entrega a la otra la propiedad sobre el bien inmueble, con las características propias y con las restricciones que pueden existir, escritura que deberá ser presentada al Registro Público para su inscripción. Cabe anotar que la ley civil panameña impone al vendedor la carga de responder al comprador sobre la posesión legal y pacífica del bien en venta y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, pero esto es tema de otra publicación.