REXMeetings №02, 2013

ИНТЕРЕСНОЕ НАЧАЛО ДНЯ

ИТАР-ТАСС / Юрий Машков

№ 2 02/2013

Тема номера Редевелопмент промзон: разгребая бумажные завалы стр. 5

Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia

Ханяфи Хасянов, управляющий директор техномолла «Горбушкин двор»

Сергей Воронин, генеральный директор Forum Properties

Многие инвесторы считают вложения в склады в России рискованными по сравнению с ретейлом и офисами. Рынка купли-продаж складов как такового нет и, как следствие, нет понятного «выхода» из проекта через инвестиционную продажу. Но для нас как для публичной компании, акции которой торгуются на Лондонской фондовой бирже, цель — долгосрочное владение проектами, поэтому вопрос «выхода» через продажу для нас не актуален.

Сегодня девелопер, как правило, работает в составе холдинга, куда также входит банковская структура. Связка эта достаточно эффективно функционирует. При таком раскладе риски партнерства девелоперу просто не нужны: у партнера могут измениться планы, ухудшиться финансовое положение или же просто будет радикально отличаться бизнес-стратегия. Он неизбежно будет лоббировать свои интересы.

Кризис печатных СМИ заставляет многих владельцев изданий продавать некогда приобретенные в собственность здания, в которых размещались редакции. Чаще всего это активы с неплохой локацией, которые пытаются реализовать с премией за «легенду». Но кто вспомнит лет через 10, когда инвестор захочет вый­ ти из актива, где размещалась какая редакция? В данном случае переплата за бренд экс-владельца вряд ли имеет смысл…

В ожидании справедливой цены

Не халявщик, а партнер

стр. 2

стр. 8

Тем временем…

стр. 11

от редактора

СОБЫТИЕ

В ожидании справедливой цены Текст: Ольга Щедракова

Уважаемые читатели!

В преддверии Х юбилейной выставки REX обсуждаем одну из наиболее популярных в сегодняшнем инфополе тем — развитие городских промышленных территорий. Пока мы готовили материалы, в очередной раз убедились, насколько эта тема неоднозначна — футуристичная, спорная, очевидно «раздутая» новостными агентствами. Чиновники с удовольствием делают заявления, архитектурное сообщество с не меньшим удовольствием их критикует — пиар-технологии работают как часы. Что же касается девелоперов и инвесторов, они отмалчиваются: для их бизнеса из камня и бетона конъюнктура явно оставляет желать лучшего. Многие предпочитают строить в чистом поле, со всеми его рисками, нежели разгребать юридические завалы промышленных территорий. И все же в информационном шуме есть кое-что полезное: некоторые действительно задумываются над темой развития этих площадок, ищут и находят компромиссные пути решения проблем. Изучают истории успеха. Выводят производства. Обустраивают территории и даже проводят реконцепции бомбоубежищ. К сожалению (или к счастью?), в нашей стране возможен только творческий подход к решению большинства вопросов. Об этом и многом другом — второй выпуск газеты REX Meetings. Читайте, и пусть ваш день будет интересным!

Бум складской недвижимости — история не новая, обсуждают ее эксперты уже минимум полгода. Средняя по рынку (!) вакансия в этом сегменте составляет менее процента, чему позавидует самый успешный торговый и тем более офисный центр в Москве. В то же время инвестиционная активность здесь существенно ниже, чем в ретейле и офисах, играют всего несколько инвестиционных фондов, среди которых самые крупные — специализированный Raven Russia и портфельные Sponda и ГК «БИН». С чем это связано, есть ли в этом парадокс? Когда ждать бума инвестиций? Представители ведущих девелоперских и инвестиционных компаний встретились на IV бизнес-завтраке REX Meetings и за чашкой утреннего кофе обсудили специфику инвестиций в столь перспективный складской сегмент. Все впереди

«Они хотят покупать по 12 %-ной ставке капитализации — после всех рисков, которые мы берем на себя в процессе девелопмента объекта. Конечно, при таких раскладах нам проще оставаться в активе. Предлагайте 8 % — и начнутся инвестиционные продажи!» — с этих фраз, в которых звенела вся накопившаяся обида девелоперов, стартовал 28 января в пабе «Джонн Донн» IV бизнес-завтрак REX Meetings, посвященный инвестициям в складскую недвижимость. «Господа, мы не занимаемся благотворительностью, — традиционно парировали инвесторы. — Нам нужна доходность, ликвидность и минимальные риски. Нам должен быть понятен выход из актива: кому мы продадим ваш складской комплекс через 10 лет? Точнее, кто захочет его купить у нас с премией по рынку? По восьмой ставке капитализации вы можете оставаться в активе сколько вам угодно…». Для всех, кто хоть немного знаком с темой инвестиций, этот диалог — классика жанра. С него начинаются пере-

IV бизнес-завтрак REX Meetings

ности ретейла в прессе начали говорить 15 лет назад, и сегодня этот рынок можно назвать если не зрелым, то по крайней

Ольга Щедракова, руководитель проекта REX Meetings

редакция Проект «ГК МОЛЛ» Издатель: Олег Войцеховский

Генеральный директор: Татьяна Максимова maximova-t@mallhouse.ru Коммерческий директор: Марзият Габибуллаева gabibullaeva@mallhouse.ru Руководитель проекта: Ольга Щедракова magae@yandex.ru Шеф-редактор: Катерина Ивлева kjui_2001@hotmail.com Координатор проекта: Оксана Герчакова events@mallhouse.ru Менеджер по распространению: Юлия Харитонова haritonova@mallhouse.ru Арт-директор: Максим Лебедев Фотограф: Виктория Павлова Корректор: Вита Калинина Над номером работали: Василий Кононов, Юлия Куликова, Наталия Овчинникова

2

Тираж 2 тыс. экз. Распространяется бесплатно.

Инвестор проекта «Логопарк Север» Елена Бондарчук (слева) и исполнительный директор MLP Алла Соловьева (справа)

говоры по приобретению любого актива. Можно предположить, что стороны встретятся где-то в районе 10–11 % и через полгода-год разошлют релиз о закрытии сделки. В чем же тогда специфика складского сегмента и почему крупные сделки можно пересчитать по пальцам? Как очень точно сформулировал Олег Мамаев, особенность российского рынка складской недвижимости в том, что его… практически нет. Он слишком молодой, по нему сильно ударил кризис, он до сих пор непонятен портфельным инвесторам, которые по инерции сначала рассматривают офисы и ретейл. «Фондам сегодня действительно сложно посчитать доходность по складским объектам, потому что нет понимания справедливой цены. Нет регулярных сделок и тем более вторичных продаж. Не следует забывать, что о привлекатель-

мере сформировавшимся. Нам же необходимо еще несколько лет, чтобы инвесторы «подержали» активы, вышли из них

и появились истории успеха. Безусловно, склады — это не экспресс-актив, а хорошее консервативное вложение с учетом стабильно низкого уровня вакантных площадей и наличия долгосрочных договоров с качественными арендаторами», — отметил эксперт. Впрочем, отсутствие регулярных продаж можно объяснить не только «волатильностью сегмента в глазах инвесторов», как выразился Томи Асанти, но и крайне ограниченным предложением современных складов класса «А» на российском рынке. «Давайте не будем забывать, что закрытые или находящиеся на стадии закрытия сделки — это сделки по продажам объектов, построенныхпять-шесть лет назад. Сегодня у крупных международных арендаторов очень высокие требования по качеству объектов, и девелоперы стараются им соответствовать. Строятся складские комплексы нового поколения, их очень мало, и они, конечно, не будут продаваться по прошлогодним ценам. А некоторые объекты в принципе не будут продаваться, так как их девелоперы ориентированы на владение активом, — объяснила Елена Бондарчук. В итоге на вопрос девелоперов, почему фонды не покупают российские склады, можно ответить встречным вопросом инвесторов: «Мы бы купили — скажите что?!».

УЧАСТНИКИ В IV бизнес-завтраке REX Meetings, модератором которого выступил директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Вячеслав Холопов, приняли участие исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев, управляющий партнер «Логопарк Север» Елена Бондарчук, глава представительства Sponda в Москве Томи Асанти, директор по аренде и маркетингу Raven Russia Виктор Афанасенко, исполнительный директор MLP Алла Соловьева, директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина, управляющий директор RB Invest Limited Михаил Девятов, заместитель главы отдела «Рынки капиталов» Accent Андрей Малков, руководитель отдела логистики Inditex Вячеслав Казаков, федеральный менеджер по аренде DNS Татьяна Космачева, директор индустриальной, складской недвижимости, земли Colliers International Владислав Рябов, директор отдела индустриальных и складских помещений CBRE Ланс Пилант, начальник отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий, вице-президент NAI Becar Владимир Вайсс и многие другие.

правляющий директор RB Invest Limited У Михаил Девятов

Выживут единицы

И здесь мы снова констатируем специфику складского сегмента. Высокая консолидация рынка, ограниченный набор игроков, из которых несколько уверенно лидируют по объему площадей в собственности, привели к отчетливо выраженному дефициту продукта на рынке. В этом контексте Вячеслав Холопов не мог не задать вопрос, волнующий большинство арендаторов складских помещений — особенно тех, кто не смог попасть даже в лист ожидания строящихся объектов. «После кризиса на рынке складской недвижимости остались только профессиональные игроки, специализирующиеся на данном продукте. Однако с течением времени об экспансии в складской сегмент начали заявлять как девелоперы с портфолио в ретейле и офисах, так и компании без опыта застройки. Этими игроками был анонсирован ряд объектов, которые находятся уже на стадии строительства. Купите ли вы продукт начинающего девелопера, господа инвесторы?», — спросил Вячеслав Холопов. «Конечно, купим, главное, чтобы продукт был высокого качества и соответствовал нашим требованиям по стандартам. Бренд застройщика не влияет на механизм принятия решения», — уверенно ответил Виктор Афанасенко. С этим, наверное, поспорить трудно. Скорее имеет смысл задаться вопросом о том, как отсутствие бренда у застройщика повлияет на механизм ценообразования и за какую сумму будет в итоге реализован его первый актив. «На самом деле имеет огромное значение, кто про­ дает объект. Когда мы продавали наш первый комплекс в Москве, переговоры с покупателями были очень тяжелыми. Нас постоянно спрашивали, кто мы и откуда. Тогда приходилось идти на уступки, которые в дальнейшем уже были исключены», — рассказала Елена Бондарчук. Впрочем, Олег Мамаев сомневается в том, что у большинства девелоперов без опыта застройки дойдет дело до переговоров с инвестиционными фондами: «Я с уважением отношусь к людям, ко­ т орые хотят попробовать что-то новое. Они читают отчеты консультантов по складскому сегменту, где говорится о хорошей доходности и минимальных рисках. Им кажется, что склады — это очень просто. У них есть участки, на которых физически невозможно построить ни ретейл, ни офисы, ни жилье, — значит, выбор очевиден. Но при этом на рынке практически нет девелоперов, которые сделали разовый складской проект и были бы им довольны: большинство пытаются любой ценой выйти из актива. Я уверен, что выживут и станут профессиональными игроками единицы». Участники бизнес-завтрака сошлись во мнении, что в роли этих единиц скорее выступят девелоперы формата компаний «РосЕвроДевелопмент» и Eastward Capital, диверсифицирующие свои портфели, нежели начинающие застройщики. С другой стороны, не факт, что доходность по складским комплексам окажется интересной для игроков, пришедших

сполнительный директор PNK Group И Олег Мамаев

из торговой недвижимости и привыкших к гораздо более быстрой окупаемости инвестиций.

Патриотичный сегмент

И все же участники бизнес-завтрака гораздо чаще обсуждали портрет покупателя, нежели продавца. Вопрос «почему на рынке складской недвижимости не играет никто из зарубежных фондов, кроме Raven Russia и Sponda?» был быстро переформулирован в «зачем нам вообще нужны западные инвестиционные фонды, если в России огромное количество ликвидности и проблемы с ее размещением?». Кроме того, если говорить не о специализированных инвесторах, которых по определению не может быть много, а о портфельных фондах, диверсифицирующих свои активы, здесь неизбежно приходится сталкиваться со сложившейся стратегией и достаточно субъективной расстановкой приоритетов. «Склады — самый высокорисковый и волатильный сегмент рынка недвижимости не только в России, но и на Западе. Что касается России, здесь среди арендаторов доминируют местные, не известные нам компании. Если у арендатора короткая история, это дополнительный фактор риска для зарубежного инвестора, даже при долгосрочном договоре. Мы работаем в складском сегменте, в нашем портфеле два логистических комплекса, но в офисах и ретейле мы гораздо более активны», — отметил Томи Асанти. Очевидно, что с учетом малочисленности зарубежных фондов и их субъективного подхода ожидания девелоперов в первую очередь связаны с российскими инвесторами. Но кто эти инвесторы — фонды или конечные потребители? Вопрос очень неоднозначный и вызвавший бурные дискуссии у присутствовавших на завтраке экспертов. Мнения здесь разошлись кардинально. Елена Семенихина рассказала: «Мы сейчас продаем сравнительно небольшой складской комплекс площадью 50 тыс. кв. м. Ориентируемся на 11 %-ную ставку капитализации, потому что у нас долгие договоры и хорошие

ачальник отдела складских и индустриальных Н площадей Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий

арендаторы. Мы уверены, что покупателем может быть только инвестиционный фонд, скорее всего российский. О конечных потребителях нет и речи: кто купит для собственных нужд 50 тыс. кв. м? Такие компании можно пересчитать по пальцам. Гораздо чаще к нам приходили и просили продать 5–8 тыс. кв. м. Собственнику неинтересно продавать такие объемы, девелоперу — строить, потому что при этом неоправданно высоки

на этапе, когда в проект еще можно внести какие-то изменения. Сегодня продаются объекты, которые готовы будут только через год, — возможно, в силу тотального дефицита складских площадей. Но самое интересное в этой истории для девелоперов, что конечный пользователь готов платить за адаптированный под его индивидуальные нужды складской комплекс совсем другие деньги, нежели инвестиционный фонд. Надежда на то, что

иректор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Д Вячеслав Холопов (слева) и вице-президент NAI Becar Владимир Вайсс (справа)

административные и трудовые издержки. Фонды покупают сотни тысяч метров, а конечные потребители — в лучшем случае десятки». Впрочем, Олег Мамаев считает, что дело не в структуре спроса, а в степени готовности объекта и возможности адаптировать его под конкретного заказчика: «За время нашей работы на рынке мы не видели ситуации, когда покупается готовое здание. Все продажи происходят

иректор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Д Вячеслав Холопов (слева) и глава представительства Sponda в Москве Томи Асанти (справа)

придут институциональные инвесторы, предложат хорошую цену и сформируют рынок, — не более чем иллюзия: они всегда лоббируют дисконт. А конечным пользователям гораздо важнее ряд потребительских характеристик, поскольку они менее формально относятся к качеству, чем институциональные инвес­ т оры». Аналогичной точки зрения придерживается и Владимир Вайсс: «В России для ретейла большой плюс иметь собственный логистический комплекс, поскольку складов не хватает, спрос намного превышает предложение. Инфраструктура здесь на гораздо более низком уровне, чем в Европе». Иными словами, у инвестиционного фонда и конечного потребителя принципиально разные риски: если первых пугают кризис, расторжение договоров и рост вакансий, то вторые крайне чувствительны к отсутствию складских площадей в период роста рынка. Все это делает, по мнению участников мероприятия, built-tosuit перспективным и выгодным форматом для девелоперов. Однако не стоит себя ограничивать одним форматом — главное, чтобы у девелоперов реализовывались самые смелые идеи, появлялись новые крупные арендаторы, проходили красивые сделки. Этими словами Вячеслава Холопова завершилась формальная часть IV бизнес-завтрака REX Meetings, и участники наконец приступили к еде.

3

ОПРОС

Консолидации не случится Рынок торговых центров и стрит-ретейла, самый неструктурированный и конкурентный из четырех сегментов коммерческой недвижимости, наращивает темпы роста. Концепции становятся современнее, проекты — профессиональнее. Однако продаются ли они и по какой цене? Ждем ли мы в ретейле прихода одного или нескольких инвестиционных фондов, стратегией которых станет консолидация лучших активов на российском рынке? Повторит ли торговая недвижимость вектор развития офисов и складов? Отвечают экспоненты выставки REX. Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development

Я не считаю, что на данный момент есть реальная воз­ можность того, что найдется инвестор или пул инвесторов, способный купить самые лучшие активы. На это есть несколько причин, и главная из них — дороговизна успешных торговых проектов, особенно в Москве. Другая причина, которая мешает консолидировать такие проекты в единый пакет, — это размер страны. В России рынок в разных регионах может кардинально отличаться, что делает крайне сложной задачу развития действительно крупной и успешной сети ТРЦ. Многие инвесторы сознательно отказываются от развития сети ТЦ в пользу офисов и складов, поскольку управление ТЦ в разы сложнее, чем управление офисной или складской недвижимостью. Управление ТЦ — это в первую очередь работа с большим потоком посетителей, и требуется постоянно прилагать усилия, чтобы поддерживать достойный трафик. Я не сомневаюсь в том, что в долгосрочной перспективе появится инвестор, способный объединить большое количество успешных активов под своим управлением, — скорее всего, крупный пенсионный или инвестиционный фонд. Но это будет не скоро.

Алексей Чиналиев, первый вице-президент «ТПС Недвижимость»

4

Все зависит от того, что вкладывается в понятие «лучшие ТРЦ». Объект может считать-

ся лучшим с разных точек зрения: его могут отличать от других конкурентных проектов уникальная концепция, центральная локация с максимальным охватом и лучшей проходимостью, наличие сильной развлекательной зоны как отдельного привлекательного элемента, уникальный пул операторов и т.д. Описанная ситуация возможна (и может успешно сработать) только в том случае, если девелопер сосредоточит свое внимание на конкретном преимуществе, которое объединяет несколько проектов. Таким образом, занимая определенную нишу рынка, инвестор становится своеобразным монополистом, со специализацией в единственном направлении. Конкуренция на рынке торговой недвижимости, безусловно, присутствует и будет уве­ личиваться с течением времени. Данный сегмент показал себя наиболее устойчивым во время кризиса, поэтому привлек внимание большинства девелоперов. Кроме того, в стране наблюдается высокий спрос на качественные торговые площади, что также является причиной растущей конкуренции.

Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

На мой взгляд, сегодня рынку не следует ожидать специализированного именно на ретейле инвестора. Это не означает, что компании такого формата не представлены, просто доля рынка каждой из них не превышает 5–7 % по Москве, что не позволяет говорить о доминировании. К тому же эти компании развиваются комплексно, расширяя портфели как девелоперскими проектами, так и новыми ТЦ (например, ФПГ «Гарант-Инвест»). Другой крупный торговый девелопер — Crocus Group Араса Агаларова — выбирает путь развития проектов своими силами, а не готовых приобретений. Еще один владелец многочисленных торговых квадратных метров — «ИКЕА Мос» — строит специализи-

рованные ТЦ для одноименных ретейл-парков, т.е. опять же идет путем классического девелопмента, а не покупок. Однако, думаю, ситуация может измениться лет через 5–10, когда спекулятивные инвесторы начнут выходить из проектов и рынок приобретет более ясные очертания. Возможно, тогда и появится крупный специализированный торговый инвестор.

Том Девоншир-Гриффин, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle

Исторически инвесторы на рынке торговой недвижимости в первую очередь нацеливались на Москву, во вторую — на Санкт-Петербург, а затем уже задумывались о регионах, где зачастую просто не могли найти достойный инвестиционный продукт. Сейчас доля регионов в общем объеме вложений в торговую недвижимость не превышает 10 %, при этом, по нашим прогнозам, уже в ближайшее время нас ожидает рост числа сделок на региональных рынках. Но это перспектива не ближайших месяцев, а ближайших двух лет. Активизация инвесторов в региональных городах связана с тремя основными факторами: с улучшением макроэкономических показателей в регионах, появлением стока инвестиционного качества и сокращением числа привлекательных активов в Москве, выставленных на продажу (основные столичные объекты, интересные покупателям, либо уже стали предметом недавних сделок, либо просто не предполагаются к продаже). Соответственно, инвесторы сейчас все больше смотрят на региональные города в поисках инвестиционного предложения. В то же время мы не ожидаем появления портфельного инвестора, заинтересованного исключительно в региональных ТЦ, — такие активы в портфелях будут совмещаться со столичными объектами, которые останутся у инвесторов в приоритете.

Станислав Бибик, партнер, отдел рынков капитала Cushman & Wakefield

Рынок ретейла в России по своим стоимостным размерам превосходит рынки офисный и складской недвижимости. Он также крайне сегментирован не только по качеству торговых объектов и набору арендаторов, но и по типам ТЦ в зависимости от их размера, зоны охвата, месторасположения и других факторов. В этой связи инвестиционных стратегий в сегменте торговой недвижимости гораздо больше, чем в сегментах офисной и складской недвижимости. Я бы не стал ожидать похожей ситуации на инвестиционном рынке ретейла, хотя в настоящее время мы наблюдаем целый ряд наиболее активных финансово-инвестиционных групп, таких как ГК «БИН», Morgan Stanley, Immofinanz, «ТПС Недвижимость», «РБ Инвест» и др. Но в данном случае инвесторы консолидируют портфель в соответствии с конкретной инвестиционной стратегией, определяющей состав инвестиционного портфеля.

Сергей Гипш, региональный директор по торговой недвижимости в России и странах СНГ Knight Frank

На мой взгляд, игрока, который монопольно скупил бы лучшие активы или их зна­ ч ительную часть, в ближайшее время на российском рынке торговой недвижимости не будет. Потенциально таким игроком мог бы стать какой-то фонд, например, Morgan Stanley, который приобрел «Галерею»

и находится на финальной стадии сделки с «Метрополисом». Им могла бы стать Immofinanz Group, которая купила и владеет тремя «Золотыми Вавилона­ ми» и ТРЦ «Пятая Авеню». Однако ретейл отличается от офисного сегмента, сосредоточенного преимущественно в Москве и Петербурге, и складского сегмента, количество знаковых объектов в котором ограничено, тем, что сегодня он приходит практически в любой город с населением более 200 тыс. человек. Проектов качественных ТЦ сегодня довольно много. Учитывая их среднюю стоимость (примерно 150–250 млн USD), представить себе игрока, отечественного или зарубежного, который купил бы десятки ТЦ на 3 млрд USD и более, пока сложно. Если консолидация торгового сегмента и случится, то она будет осуществляться, совершенно точно, несколькими крупными игроками, но не одним.

Дмитрий Бурлов, генеральный директор компании «Магазин Магазинов»

В перспективе нескольких лет мы не видим предпосылок для появления на рынке торговой недвижимости России, и в частности Москвы, крупного инвестора, который мог бы консолидировать активы сегмента. Для этого необходимы как минимум два фактора: инвестор должен обладать достаточным объемом долгосрочных инвестиций (минимум 3–4 млрд USD), а на рынке должно быть соответствующее предложе­ние. На наш взгляд, главным препятствием явля­ется отсутствие не первой, а второй составляющей: необходимого количества качественных объектов на продажу. И уж тем более невозможна консолидация сегмента в короткие сроки. Вызывает сомнение и тот факт, что собственники крупных, успешных ТЦ одномоментно примут решение об их продаже. Это было бы возможно только в том случае, если ктолибо из сетевых девелоперов (например, IKEA, «Ташир» или «БИН») решил бы продать свои активы пакетом. Но, насколько нам известно, таких планов у крупных игроков нет.

ТЕМА номера

Редевелопмент промзон: вчера равно сегодня Текст: Василий Кононов

На два фронта

С Москвой не соскучишься. Когда стало понятно, что вторая фаза кризиса если и затронет Россию, то по касательной, столичные градоначальники срочно обосновали новую статью расхода — Новую Москву. И все бы хорошо, если закрыть глаза на то, что более 27 тыс. (!) га в пределах «старой» Москвы занимают промышленные зоны, которые нуждаются в частичном выводе производств, урегулировании юридических вопросов собственности, дезактивации загрязненных почв и озеленении, комплексной и, главное, концептуальной, застройке и развитии. Задача эта архисложная, особенно с учетом «эффективности» работы отечественных чиновников. Именно поэтому решение о расширении границ Москвы (вообще-то противоречащее действующему Градостроительному кодексу РФ) вызвало у профессионального сообщества такой резонанс. «Может, не надо присоединять? У нас 20 % города занято предприятиями — «ЗИЛ», «Серп и Молот», многие другие… Может, с ними что-то предпримем?», — спрашивал от себя и от лица многих своих коллег вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Чернихов. По мнению целого ряда ученых-градостроителей, столь радикальные меры можно было бы принимать как раз после использования всего потенциала промышленных территорий, на что и нужно было направить в приоритетном порядке максимум стараний. «Сегодня в городе по-прежнему много неиспользованных резервов. Это не только «полуживые» или вовсе «неживые» промпредприятия, но и железные дороги, прирельсовые склады, депо, которые рано или поздно перекроют мегаструктурами, обитаемыми платформами, автодорогами. Это разно­

образные технические зоны ЛЭП, которые легко свести к минимуму, убрав высоковольтные кабели под землю, под транспортные эстакады, а еще пространства, занятые бесчисленными боксовыми гаражами. Все это, увы, давно известно», — рассказывает вице-президент Союза московских архитекторов Михаил Хазанов. С ним соглашаются многие девелоперы и консультанты. Впрочем, промзоны по-преж­ нему в фокусе внимания столичных градоначальников. В рамках разработки стратегического мастер-плана Москвы, который должен быть готов до конца 2013 г. и впоследствии ляжет в основу нового столичного Генплана, развитие промышленных зон наряду с территориями Новой Москвы будет рассматриваться в ракурсе создания альтернативных центров роста в противовес историческому центру города. «В настоящий момент в центре Москвы сосредоточено более половины всех рабочих мест, а проживает всего 7–8 % населения города», — напоминает заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Елена Лисина. В декабре 2012 г. на II Московском урбанистическом форуме заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил о том, что в ближайшие годы предполагается рассмотреть отдельно все существующие промышленные площадки города, которые можно использовать частично для комплексной жилищной и коммерческой застройки, частично под инновационные производства. А для работы с крупными промышленными территориями уже созданы рабочие группы, в которые входят эксперты экономического, градостроительного и имущественного блоков.

ИТАР-ТАСС / Сергей Кормихин

Недавно Минэкономразвития России выступило с инициативой, которая, возможно, позволит сдвинуть процесс реновации индустриальных территорий с мертвой точки. Было предложено наделить городские власти Москвы и Санкт-Петербурга особым правом самим устанавливать виды объектов, которые могут находиться на развиваемых площадках — и в том числе в промышленных зонах. При этом планируется сформировать государственные службы, которые будут готовить площадки под строительство, решая правовые, экологические, коммуникационные и прочие вопросы. Иными словами, заниматься всем тем, что сегодня ложится на плечи инвесторов, пытающихся развивать промышленные территории. Поможет ли это сегодняшнему дню, в точности напоминающему вчерашний, превратиться в завтрашний? Время покажет. В числе их задач — детально в индивидуальном порядке рассматривать все вопросы, связанные с дальнейшим существованием каждой городской промзоны.

Бег на месте общепримиряющий

Очень хочется пожелать этим рабочим группам, как и всем последующим участникам процесса, удачи. Но… Аналогичные «моз­ г овые центры» сущест­ во­ вали и при прошлом мэре Москвы Юрии Лужкове. На реорганизацию промзон был ориентирован целый ряд городских программ, принимались многочисленные законы и распорядительные документы, привлекалась наука, целая армия столичных чиновников и профильных специалистов не один год билась над решением этого вопроса. Однако никаких системных изменений замечено не было. Процесс шел вяло в силу различных — как объективных, так и субъективных — причин. С 1999 по 2003 г. в ЦАО было освобождено около 200 га, с 2004 по 2006 г. — 500 га по всей Москве, хотя данный этап столичной программы вывода промзон предусматривал сокращение их площади с 20 тыс. до 13,7 тыс. га. В основном заводы и фабрики выводились

«поштучно», а территории застраивались по популярному в то время точечному принципу. Если не считать волевого и при этом абсолютно не легитимного устранения ряда предприятий, которые занимали участки в зонах стратегических интересов московских властей. Например, при строительстве ТТК было ликвидировано 4 производственных и 14 складских объектов (в основном в ЮАО). Кстати, деньги на это тратились немалые. Так, по словам заместителя мэра по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, строительство 10-го км кольца на территории промзоны обошлось городу в 2 млрд USD. Потом был кризис, и власти Москвы приостановили программы ликвидации и перебазирования промзон. Появились другие приоритеты, в частности сохранение промышленного потенциала и рабочих мест. «Есть указание сверху все распорядительные документы, предусматривающие вывод предприятий из города, расторгнуть, а новых не выпускать», — сообщали тогда СМИ со ссылкой на источники в правительстве города. Иными словами, сегодня процесс реорганизации промышленных территорий в Москве находится в той же точке, что и пять

лет назад. Разве что столичный Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства (ДНППиП) трудится над разработкой неких теоретических принципов создания инновационных кластеров. В Департаменте REX Meetings рассказали о стремлении в ходе реализации проектов реконструкции промзон защитить интересы малого и среднего бизнеса. Например, создать сеть крупных коворкинг-центров (как частных, так и государственных) в рамках проекта «Москва. Коворкинг 2.0», обеспечить технологическое присоединение НТО к электросетям, упростить условия аренды и выкупа субъектами МСП недвижимого имущества Москвы. Пилотный коворкинг-проект будет реализован в Нагатино на базе ГУП «МПТЦИР». Предполагается развитие инфраструктуры технополисов, технологических и индустриальных парков (ТП и ИП), модернизация производственного оборудования за счет схем субсидирования промышленных предприятий и возмещения части затрат УК технопарков Москвы на уплату процентов по кредитам на создание или развитие инфраструктуры ТП. Продолжение на стр. 6

ХРОНОЛОГИЯ 1993 г. Начала действовать Московская городская межведомственная комиссия по вопросам прекращения деятельности (ликвидации), перепрофилирова­ния, реконструкции предприятий и организаций г. Москвы.

1995 г. Принято постановление правительства Москвы № 276 «О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы». Оно предусматривало интенсификацию использования территорий сложившихся промзон с высвобождением участков для «непромышленного» строительства, а также их сокращение, перепрофилирование объектов с внедрением общественно-деловых функций и наукоемких производств, благоустройство.

1998 г. Создана Городская комиссия по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в центре города. С 1999 по 2003 г. в ЦАО было освобождено около 200 га.

2004 г. ППМ № 107-ПП была утверждена Целевая программа реорганизации производственных территорий на период 2004–2006 гг., на основании которой должны были быть реорганизованы 44 производственных территории общей площадью 8,6 тыс. га. Программа не выполнена.

5

ТЕМА номера

Редевелопмент промзон Продолжение. Начало на стр. 5

Без кнута и пряника

Следует признать, что инструментов ускорения процесса у столичных властей объективно немного. Например, у них очень ограниченные возможности применять санкции за неэффективное использование земельных участков (вплоть до их изъятия), в то время как формальный повод для этого присутствует — почти во всех случаях на территориях велось (и до сих пор ведется) незаконное строи­ тельство. Сложным вопросом осталось определение «доли города» по проекту. Руководство выводимых предприятий зачастую неадекватно оценивает и завышает размер компенсации за перевод производства на новое место, в результате чего проекты промышленного редевелопмента становятся сверхсложными и непонятными. В качестве стимула в отдельных случаях столичные власти рассматривают возможность предоставлять самореформируемым предприятиям близ­ лежащие участки для коммерческой застройки. Кроме того, законодательство предусматривает для них понижение ставок арендной платы за землю и недвижимость, введение отсрочек по выплате земельного налога, а также оплату за счет бюджета переезда предприятия на новое место, возмещение землепользователям, земле­ владельцам и арендаторам убытков, связанных с изъятием участков. Однако в отсутствие системы рыночных механизмов для перебазирования предприятий и последующего комплексного освоения освобожденных территорий этих мер, очевидно, недостаточно. Существенно влияет на скорость решения вопроса промзон и тот факт, что госу­ дарство не готово инвестировать в редевелопмент значительные суммы. Так, в Западной Европе реор­га­ низация промышленных территорий происходит в форме ГЧП. Только в Лон­ доне при создании общественно-деловой зоны Docklands на месте полуразрушенных речных доков государство выделило 2 млрд фунтов стерлингов для выкупа земли у собственников, рекультивации земель, создания обновленной инфраструктуры. После этого в проект удалось привлечь 6 млрд фунтов стерлингов частных инвестиций. В России же на реализацию «Целевой программы реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004–2006 гг.» из городского бюджета выделялось 90–150 млн руб. в год.

10 лет спустя

Сегодня «Москомархитектура» старается по мере сил способствовать ускорению процесса. Так, она регулярно объявляет тендеры на подготовку проектов планировки территорий промзон, ко-

торые ГЗК, в свою очередь, утверждает. В 2012 г. были определены планы по развитию ряда промышленных территорий и объявлены конкурсы на перепланировку по таким промзонам, как «Руднево» в ВАО, «Коптево» в САО, «Карачарово» в ЮВАО, «Силикатные улицы» в СЗАО (часть территории «Большого Сити»), «Грайвороново» в ЮВАО и др. Если верить мэру Москвы Сергею Собянину, то утверждение схем территориального развития промышленных зон города должно быть завершено в 2013 г. Впрочем, по словам одного из идеологов программы переноса промпредприятий из центра Москвы, документация по «перебазированию, реформированию, ликвидации» в ЦАО для 108 заводов и фабрик была подготовлена еще в 2002 г. К сожалению, тогда объявленные конкурсы не собирали большого количества желающих принять участие. Например, когда был запущен проект реновации территории завода «Красный богатырь», первый и последний инвестор (причем лишь для одного из участков заводской территории) нашелся только через пять лет, тогда как всего в данной промзоне было расположено около полусотни предприятий. Сегодня единственным комплексным проектом реновации, по которому есть определенная ясность, можно считать площадку «Полуострова ЗИЛ». В рамках данного масштабного проекта планируется освоить почти 350 га, общий фонд объектов недвижимости составит 4,5 млн кв. м. В настоящее время на территории расположены объекты недвижимости общей площадью 2,32 млн кв. м, из них сносу подлежат 1,45 млн. Объем нового строительства должен составить 3,65 млн кв. м, из них более 2 млн кв. м объектов общественного назначения, включая офисные, торговые, культурнодосуговые, спортивные, образовательные, медицинские объекты, гостиницы, а также 1,5 млн кв. м жилья. Около 850 тыс. кв. м планируется выделить для объектов производственного назначения. В рамках 2-й очереди ожидается реорганизация сборочного производства автомобилей «МосАвтоЗИЛ» с развитием инновационных производств. Более 85 га будут заняты природными и озелененными территориями. Проектная численность проживающего населения составляет более 38 тыс. человек, а рабочих мест планируется создать около 43 тыс. (в настоящее время их 16 тыс.). Будет ли это все реализовано, зависит от решения очень многих вопросов, и прежде всего проблемы собственности: на огромной площади помимо самого «ЗИЛа» сейчас находятся около двухсот владельцев отмежеванных кусков земли, отдельных зданий и строений. Однако, по крайней мере, уже понятно, о чем мы будем говорить в ближайшем будущем.

МНЕНИЕ Григорий Алтухов, советник прези­дента Финан­сово-строи­тельной корпорации «Лидер»

6

Потенциал новой застройки промтерриторий реально ниже в разы, чем официально декларируется. Значительная часть из этих зон фактически используется под офисы, торговлю или коммунальные нужды, и на ней девелоперам экономически нецелесообразно строить новые объекты. Оставшуюся, реально неиспользуемую и полузаброшенную землю несомненно нужно вовлекать в оборот, но есть ограничения. Во-первых, в и без того слишком плотно застроенной Москве хотелось бы видеть рекреационные объекты, а не новые кварталы жилой и коммерческой недвижимости, которые создадут дополнительную нагрузку на транспортную и инженерную инфраструктуру. Во-вторых, учитывая имеющийся опыт, на этих территориях могут быть возведены либо многоэтажные «муравейники» эконом-класса, либо малоэтажные, но дорогие дома бизнес-класса. В этом плане идея Новой Москвы со строительством относительно доступного по цене и при этом малоэтажного жилья видится гораздо более привлекательной. Основная проблема Новой Москвы — сверхглобальность замысла в отсутствие четкого градостроительного планирования территории.

Планы по развитию промышленных территорий

1 2 3 4 5

8

1

Промзона № 44 «Братцево»

Находится в Войковском и Головинском районах Москвы. Включена в проект Генплана Москвы на период до 2025 г. Запланировано строительство жилья между Нарвской улицей и станцией Братцево, а также возведение компанией MR Group жилья и общественного центра у станции метро «Водный стадион», между Головинским шоссе и Кронштадтским бульваром. На участке, граничащем с данной промзоной, компания «Ведис Групп» строит ЖК «Головино».

2

Промзона Грузовой двор «Москва Товарная Риж­ская» (13 га между

ТТК и проспектом Мира) также включена в про­ ект плана реализации Генплана до 2025 г.

3

Промзона № 40а «Западный порт»

Находится на территории «Большого Сити». Территориальная схема развития, подготовленная ЗАО Москвы, предусматривает функционально-планировочную организацию территории, развитие уличнодорожной сети и объектов скоростного внеуличного и железнодорожного транспорта, а также строительство жилых зданий, торговых центров и предприятий бытового обслуживания. Территория площадью 151,35 га расположена в ЗАО Москвы в двух районах — Дорогомилово (76,78 га) и Филевский парк (74,57 га). Согласно территориальной схеме, на участках завода им. Казакова, ОАО «Рубин» и ОАО «Айс-Фили» предполагается формирование многофункциональной зоны с включением жилой функции. На участке, где располагается ОАО «Фили-кровля», «Вега», ЗАО «Данвита» и другие предприятия, планируется возведение гостиниц, объектов спорта, предприятий торговли и бытового обслуживания. На части территории компания MR Group планирует строительство МФК «Береговой» общей площадью 378 тыс. кв. м.

4

В июле ГЗК утвердила территориальную схему развития промзон «Дорогомилово (часть 1)» (103,95 га) и «Дорогомилово (часть 2)» (123,48 га). На первом участке, прилегающем к станции метро «Киевская», предусмотрено формирование общественно-делового района. На второй территории — занимаемой участками заводов ОАО «Бадаевский пивоваренный завод» и ОАО «Сакко и Ванцетти» планируется сформировать жилой микрорайон с сохранением памятников культуры.

5

Промзона № 3 «Донские улицы»

В южной части производственной зоны на юго-западе Москвы запланирован технопарк РАН. Общая площадь объектов, предполагаемых к строительству, составит поряд-

6

7

ка 197 тыс. кв. м. Помимо технопарка здесь должны быть возведены многофункциональный комплекс, инновационно-промышленный комплекс, офисное здание, объекты социальной инфраструктуры и многоэтажные гаражи на 1500 и 245 машино-мест.

6

Промзона № 28 «Ленино»

Планируется построить жилой комплекс с социальной инфраструктурой, общественной зоной, ТЦ и другими объектами. Такое решение было принято на публичных слушаниях в августе 2012 г. Промзона граничит с мкр. «Царицыно».

7

Промзона № 28а «Бирюлево»

На участке площадью 3,89 га запланирован к строительству складской комплекс с перехватывающей парковкой для грузо­виков.

8

ромзона № 36 П «Красный строитель»

аходится на юге Москвы в Южном ЧерН таново, на пересечении Варшавского шоссе и МКАД. Согласно схеме территориального развития промзоны, площадь проектируемой территории составляет 457 га. В границы проектирования входят сама промзона, а также Аннинский лесопарк, природный комплекс реки Городни, объект культурного наследия — церковь Покрова, девять жилых микрорайонов и коммунальная зона. Сейчас 28,9 % территории занимают жилые объекты, 20,6 % — объекты производственного назначения, в том числе нежилые и коммунальные территории. Еще 20,4 % земли находится под линейными объектами (железная дорога, метро, дороги), 18,4 % — под природными и рекреационными территориями, 11,7 % занято общественными территориями. Согласно решению ГЗК, существующие на этом участке жилые микрорайоны в соответствии с Генпланом реорганизации не подлежат. Основное развитие жилой, общественной и коммунальной функций планируется в границах производственной зоны «Красный строитель» и в коммунальной зоне № 25в. Здесь могут построить 308 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры и объектов административного и общественно-делового назначения.

Промышленная функция зон «Бирюлево», «Чертаново», «Ко­ломенская», «Котляково», «Южный порт», «Коровино» будет интенсифицирована.

В сентябре 2012 г. московские власти объявили о начале конкурса по разработке концепции комплексного освоения промыш-

ленных зон и производственных территорий в ВАО с условием создания

на них рабочих мест.

Источники: компания Welhome и ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

ИНТЕРВЬЮ

У каждой территории своя история Девелоперов, решивших взять на себя бремя и многочисленные риски, сопровождающие проекты реорганизации производственных территорий, на самом деле не так много. И их опыт может оказаться весьма полезным для других участников рынка. Поделиться своим мнением об особенностях реализации проектов промышленного редевелопмента мы попросили Александру Славянскую, генерального директора ГК «Овентал», которая занималась реконструкцией петербургской фабрики «Ткачи». Интервью: Василий Кононов

А

лександра, как Вы оце­ н и­ ваете перспективы возоб­новления программы реновации промышленных зон в столице? Огромные территории, занятые уже не работающими промпредприятиями, прак­т ически в центре Москвы — это нонсенс. Думаю, в ближайшее время власти должны всерьез взяться за решение этой проблемы. По крайней мере, сами ее представители сейчас об этом очень много говорят. Помимо плюсов градостроительного характера при грамотной организации процесса возникает возможность для привлечения инвесторов. Думаю, что город ее не должен упустить. Поэтому надеюсь, что в ближайшее время мы услышим о продолжении (или начале) освоения различных столичных промтерриторий, в том числе «ЗИЛа», «Москвича», фабрик, еще оставшихся в районе Даниловской и Дербеневской набережных, и так далее. Какой может быть инвестиционная привлекательность таких проектов, их экономическая отдача, от каких факторов и условий это зависит? Очевидно, что отдача зависит от огромного количества традиционных для любой недвижимости факторов — месторасположения промзоны, инфраструктуры объекта, обеспеченности ресурсо- и энергомощностями, транспортной составляющей и пр. Далее, от фактора окружения, то есть от типа окружающей застройки. Если вокруг много жилья, то имеет смысл строить ТЦ, культурные, досуговые пространства, если офисов, то можно рассмотреть вариант с комплексами апартаментов. Прин­ ц и­ пиально важна здесь юридическая составляющая. Все знают, что огромное количество промзон было в свое время приватизировано и в буквальном смысле распилено на множество мелких кусочков, доставшихся многочисленным собственникам. По­н ятно, что на юриди-

ческую очистку таких проектов придется потратить много средств и времени. Юридические вопросы также могут существенно затормозить проектный этап, и, соответственно, экономическая отдача будет меньше. Если вы покупаете готовый проект у собственника, это интереснее с экономической точки зрения. С какими еще подводными камнями можно столкнуться? На сроки окупаемости и доходность проекта также влияют экология промзоны и технологическое состояние зданий, что может стать серьезной проблемой для девелопера. Важно также учитывать, является ли здание памятником промышленной архитектуры. Если да, то вместо реконструкции вы будете делать реставрацию. Кроме того, снести архитектурный памятник и построить на его месте совершенно другое сооружение — что часто бывает наиболее выгодным вариантом освоения площадки — тоже не получится. Хотя в подобных случаях бывают свои нюансы. Если объект является архитектурным памятником, это, с одной стороны, влечет за собой удорожание проекта, с другой — отдачу от него можно значительно повысить, если сделать его более интересным и оригинальным, со своей историей, особым имиджем, нестандартной концепцией. Арендные ставки для объектов такого рода выше, чем в среднем по рынку. Какие проблемы пришлось решать конкретно вашей компании при реконструкции петербургской фабрики «Ткачи»? Практически все вышеперечисленные. Первой и основной была проблема собственности. Мы полностью выкупили объект у его единственного собственника, однако на территории находилась котельная, которая оказалась в реестре федерального имущества. Это спровоцировало огромное количество юридических

вопросов, многие из которых не решены до сих пор. Второе, с чем пришлось столкнуться, — это земельные вопросы. Раньше фабрика стояла на одном огромном участке земли. Потом его разделили на несколько участков, один из которых оказался под «Ткачами». Но при этом он был отрезан таким образом, что не было возможности сделать пожарные проезды. Чтобы их создать и соответствовать градостроительным нормам, нам предстояло договориться с «Ашаном», которому отошел другой участок территории фабрики, о перемежевании земли. Процесс переговоров отнял очень много времени, плюс мы заплатили приличную сумму за тот участок, который был нужен для организации проездов. А вообще изначально это была ошибка межевальщика, который

при нарезке земельных участков не оставил места для пожарных проездов. Но тем не менее решать вопрос приш­лось нам. Страшно представить, что Вы сейчас расскажете об экологии промзон и дез­а ктивации земли… С этим как раз было несколько проще. Дезактивация необходима была только для нескольких участков земли, залитых маслом, где пришлось изымать грунт и насыпать новый плодородный слой. Мы также меняли землю вокруг здания «Ткачей» — она хоть и отвечала всем экологическим стандартам, но была непригодна для полноценного благоустройства и озеленения. А вот с проблемами транспорта мы практически не столкнулись. У каждой промзоны своя история, не нужно быть пессимистом!

7

ТРЕНД

Не халявщик, а партнер Текст: Ольга Щедракова

2013 год за окном и галопирующее развитие российского рынка недвижимости стимулируют к пересмотру базовых понятий отрасли. Все чаще эксперты ставят под вопрос определение земельных участков, находящихся в собственности у промпредприятий, как непрофильных активов. Не секрет, что производственная функция советских фабрик и заводов, расположенных в черте города, давно сведена к минимуму, если вообще присутствует. Основной доход владельцы промпредприятий получают именно от сдачи в аренду объектов недвижимости в промзонах. Варианты здесь возможны разные: площади сдаются под офисы, склады, реже — торговлю. Иногда на арендованном участке малый бизнес размещает собственные производства. Однако если называть активы, приносящие до 90 % дохода предприятия, непрофильными, то что же тогда «профиль» и как мы считаем финансовую эффективность? Замороженный ресурс

Посткризисный всплеск строительной активности в столицах и миллионниках медленно, но верно выводит на первый план проблему свободных земельных участков — ресурса, во многом определяющего инвестиционную привлекательность российских городов для девелоперов. На пустующие участки в исторических центрах крупных городов рассчитывать не приходится: даже если они есть, это либо земля с крайне запутанной юридической историей, либо находящаяся в собственности влиятельных бизнес-структур и просто ожидающая своей очереди. В этой ситуации ожидания девелоперов фокусируются на совершенно новом для большинства из них и достаточно тяжелом алгоритме работы — сотрудничестве с владельцами промышленных территорий. Чаще всего это либо создание совместных предприятий, либо долевое партнерство, реже — fee-девелопмент. Надо сказать, что собственники промпредприятий своеобразно диверсифицируют свои портфели недвижимости. Не ставя перед собой великих задач покорения мира — то есть комплексного, концептуального и социально ориентированного развития площадок, — они управляют своими территориями очень характерно для российской действительности. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария

8

Бизнес-центр Rosso Riva

Литинецкая рассказывает: «Владельцы оставляют под производство небольшую часть площадей, а остальные 80– 90 % сдают в аренду как офисные площади неопознанного класса. Например, на Бадаевском пивоваренном заводе уже лет 10 как не варят пиво. Не работают по прямому назначению и московская карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти (площадь территории — 14,5 га), промзона на Бережковской набережной (29 га), завод «Слава» (4,5 га), фабрика «Большевик» (5 га). Реализация комплексных проектов здесь упирается в решение корпоративных вопросов». И все же вода (точнее, информация об арендных ставках в качественных ТРЦ и офисах классов «А» и «B») камень точит. Владельцы промзон все чаще начинают задумываться либо о комплексном редевелопменте подходящих зданий, либо о новом строительстве концептуальных объектов недвижимости. В числе историй успеха ими рассматриваются как правило, кейсы завода «Рубин», реализовавшего на своей территории ТК «Горбушкин двор», БЦ «Рубин» и ТРЦ «Филион», которые в 2011 г. были «пакетом» приобретены компанией «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных. Фабрика «Парижская коммуна» реализовала несколько складских и торговых проектов и в апреле текущего года планирует открытие офисного комплекса

класса «А» Rosso Riva с торговой составляющей, апарт-отелем и конференц-залом. Интересен также пример завода Орджоникидзе, который открыл в 2010 г. в партнерстве с компанией «Ашан» ТРЦ «Гагаринский» и сегодня анонсировал строительство второй очереди объекта. Завод «Альфапластик», выпускающий изделия из резины и полимерных материалов, создал в 2006 г. совместно с компанией «Итера Девелопмент Групп» ООО «Итера-Альфапластик» и успешно перенес из ВАО Москвы в Орел производственные мощности, после чего начал на территории реализацию проекта жилого комплекса. Есть и другие, менее масштабные примеры.

Время, деньги, экспертиза

На данном этапе неизбежно возникает вопрос, почему корпоративная модель развития городских территорий не работает в массовом порядке. «Активность владельцев промзон в сфере девелопмента — тренд далеко не новый. «Горбушкин двор» был открыт в 2002 г. Проект «Гагаринского» начал обсуждаться заводом им. Орджоникидзе в 2001 г. Но нужно четко понимать, что реализация проектов коммерческой недвижимости на бывших территориях промзон занимает от пяти лет, это очень долгая история. Практически в каждом проекте есть свои подводные камни: либо особенности здания, которое проще оставить, чем сносить, потому что у него семиметровый фундамент; либо конфигурация и ландшафт участка, по которому проходит железная дорога; либо проблемные локация и транспортная доступность, как у «Золотого Вавилона Ростокино» или «Филиона». Не так уж много промзон расположены прямо рядом с метро — как правило, до них еще нужно добираться наземным транспортом», — рассказывает руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Максим Карбасникофф. Если же площадка находится в центре города и обладает хорошей транспортной доступностью, здесь неминуемо возникает другая, возможно даже большая проблема: согласование строительства и получение ГПЗУ. «Не секрет, что заявленные на территориях многих промзон проекты зачастую невозможно реализовать из-за запрета московских властей на новое строительство в центре города», — отмечает Марина Литинецкая. Впрочем, в России невозможное возможно, но очень долго. Напомним, что проект ТРЦ «Авиапарк» в рамках реконструкции бывшей территории аэродрома им. М.В. Фрунзе стартовал в 2007 г.,

а собственно строительство молла началось только в конце 2012 г. На рынок же объект выйдет в лучшем случае в 2014 г. — итого более семи лет потребуется на реализацию проекта НЕ в центре города, осуществляемую опытной девелоперской командой. «Сегодня в разработке много проектов торговых и офисных центров на участках бывших промзон, их владельцы открыты к сотрудничеству с консультантами, девелоперами, крупными ретейлерами формата «Ашана». Но стартовали они после кризиса, в 2011–2012 гг., и выйдут на рынок не раньше, чем через три года, если все будет хорошо, не сменятся власти Москвы и не начнется очередной кризис», — предупреждает Максим Карбасникофф. И это правда. В непредсказуемой российской действительности время выступает серьезным фактором риска для девелоперского бизнеса. Статус «долгоиграющего» проекта наряду с отсутствием опыта застройки у владельцев промзон негативно отражается на возможностях привлечения банковского финансирования. Собственных же средств у заводов и фабрик, как правило, не хватает для реализации качественных проектов коммерческой недвижимости. Директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин указывает: «Чаще всего фабрики и производства, для которых актуален редевелопмент, находятся в неудовлетворительном состоянии как с технической, так и с экономической точек зрения. Для реконструкции промышленных помещений самим производствам чаще всего сложно привлечь инвестиции. В большинстве случаев это все же перепродажа земли с постройками на ней крупным девелоперским компаниям, у которых есть профильная экспертиза и опыт работы с банками. В качестве примеров успешного редевелопмента выкупленных территорий можно назвать деловые кварталы «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура», комплексы «Лефортово», «Фабрика Станиславского», «Луч», «Диапазон», «Авион» и многие другие». Активно строятся на месте выкупленных промзон и ТРЦ: сегодня в процессе реализации находятся такие проекты, как «Гудзон», «Лотос», «Фили Град», «Водный» и «Мозаика» в Москве, «Олимп» и «Кольцо Урала» в Екатеринбурге, ТЦ на улице Серегина в Иркутске. На бывших индустриальных территориях давно функционируют «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве, «СБС» и «Галактика» в Краснодаре, «Горизонт» в Ростове-на-Дону и многие другие моллы.

Сами по себе

Очевидно, что при прочих равных для застройщиков предпочтительны выкуп площадки и самостоятельная реализация проекта без рисков, связанных с партнерством. «Сегодня большин-

ли договориться», — отмечает управляющий директор техномолла «Горбушкин двор» Ханяфи Хасянов. Даже у самых успешных проектов, реализованных в форме партнерства, неминуемо проявляются «побочные эффек-

туация изменится с выходом второй очереди центра, анонсированной в прошлом году. На вопрос, планируется ли реализация второй очереди в партнерстве или самостоятельно, в УК ТРЦ «Гагаринский» не ответили.

ИСТОРИЯ Начало концентрированного размещения промышленности в Москве датируется концом XVIII — началом XIX в. Тогда кожевенные, текстильные, пищевые производ­ ства стали расти как грибы после дождя вдоль берегов Москвы-реки и Яузы. Появились предприятия в районах Пресни и Хамовников, Кожевниковой и Симоновой слобод, в Лефор­ тово, Сыромятниках. Однако самый существенный вклад в формирование промышленных конгломератов был сделан в советские времена. По данным Ин­ сти­т ута региональных экономических исследований (ИРЭИ), если до 1920 г. в пределы Москвы входили 32 промзоны, которые занимали 3,7 тыс. га, то к 1940 г. их было уже 36 на 6 тыс. га, к 1960 — 50 на территории 10,56 тыс. га, а после 1960 г. в границы столицы были включены еще 18 производственных зон площадью 3,8 тыс. га.

ство девелоперских компаний работают в составе того или иного холдинга, куда чаще всего также входит банковская структура. Эта связка, как, например, у «Промсвязьбанка» и «Пром­ связьнедвижимости», достаточно эффективно функционирует. При таком раскладе риски партнерства девелоперу просто не нужны: у партнера могут измениться планы, ухудшиться финансовое положение или же просто будет радикально отличаться бизнес-стратегия. Он неизбежно будет лоббировать свои интересы. История российской коммерческой недвижимости знает очень много примеров, когда проекты либо замораживались, либо делились по фазовому принципу, либо же кто-то выходил из бизнеса со скандалом, потому что партнеры не смог-

ет Ханяфи Хасянов. Это, впрочем, не означает, что проекты получились идеальными. Выходивший на рынок в кризис «Филион» был сдан по крайне низким арендным ставкам, которые впоследствии пришлось поднимать управляющей компании (мера, крайне непопулярная среди арендаторов и вызвавшая многочисленные скандалы). В «Горбушкином дворе» УК была вынуждена бороться с субарендой и другими проблемами, доставшимися в наследство от бывшего собственника. «Сегодня мы проводим комплексную реконцепцию техномолла: расширяем пул арендаторов, укрупняем форматы магазинов, размещаем шоу-румы, планируем сделать VIP Lounge, параллельно работаем с администрацией города, пытаясь хоть немного исправить транспортную ситуацию, точнее, транспортный коллапс, который так плохо влияет на автомобильную доступность наших объектов. Первые результаты уже есть: городские структуры уже обнародовали предварительные намерения по реконструкции Багратионовского транспортного узла», — отмечает Ханяфи Хасянов.

Измененное сознание

ты». Например, ТРЦ «Гагаринский», построенный заводом им. Орджоникидзе совместно с французским ретейлером «Ашан», неоднократно критиковали за слишком большой двухэтажный гипермаркет, отсутствие кинотеатра и бесконечные травалаторы как основной элемент интерьера. Объясняются все эти вещи очень просто: «Ашан», в собственности которого находятся гипермаркет и часть галереи, позаботился о своих клиентах. Им удобно спускаться и подниматься с тележками, им предложен неплохой ассортимент товаров, их машино-места на парковке не занимают посетители кинотеатра. Однако хорошо ли это для ТРЦ, который все чаще называют не «Гагаринский», а «Ашан с галереей», — большой вопрос. Возможно, си-

Иными словами, ситуация с партнерством не привлекательна ни для девелоперов, ни для владельцев промпредприятий. Последние также стараются избегать совместных проектов и строить самостоятельно, дабы обеспечить себе контроль над процессом. К примеру, в портфеле завода «Рубин» еще несколько лет назад были практически все виды недвижимости: собственно индустриальная, торговая, офисная и, конечно, жилая. «На момент реализации ТРЦ «Филион» у застройщика было такое портфолио, что он без труда получил проектное финансирование — редчайший случай в истории российского девелопмента. В этой ситуации партнеры ему были объективно не нужны, все свои проекты он реализовывал самостоятельно», — рассказыва-

Безусловно, фактор единого собственника существенно облегчает работу над самыми проблемными активами, «развязывая руки» УК и обеспечивая ее необходимыми полномочиями. Тем не менее не сле­д ует игнорировать очевидный факт: далеко не все владельцы промпредприятий готовы продавать свои активы или, наоборот, самостоятельно развивать девелоперское направление и заниматься привлечением финансирования. Участков же становится все меньше, и девелоперы неизбежно будут браться за развитие индустриальных территорий. Возможно, выходом здесь мог бы стать feeдевелопмент, однако опрошенные эксперты рынка не смогли вспомнить ни одного случая редевелопмента промзон по данной схеме. Вероятно, через некоторое время она начнет использо­ваться игроками рынка, однако на данный момент лучше прорабатывать и совершенствовать другие формы сотрудничества.

Выходы есть Что делать с… бомбоубежищем? Этот вопрос девелоперы задают себе каждый раз, когда решаются войти в проекты по развитию бывших промтерриторий. Дело в том, что любой завод в советское время был обязан иметь на своей территории защитные сооружения гражданской обороны. Да и сегодня по настоятельным рекомендациям региональных властей и МЧС такими сооружениями должны быть оборудованы не только производственные объекты, но и коммерческие, в том числе крупные ТЦ и БЦ с высокой посещаемостью. Соответствующую меру летом прошлого года утвердил губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко. Петербургские предприятия и организации, вне зависимости от форм собственности, попросят построить бомбоубежища и поддерживать их в состоянии готовности. Впрочем, согласно утвержденному МЧС России Порядку содержания и использования защитных сооружений гражданской обороны, в них можно размещать склады, магазины, кафе и художественные студии — правда, строго без перепланировок. Необходимо также сохранять возможность переводить их в «особое положение» в кратчайшие сроки. А в столице, как писала пресса со ссылкой на источник в Департаменте градостроительной политики Москвы, вообще могут появиться подземные ТЦ, кинотеатры и паркинги двойного назначения: в чрезвычайных ситуациях они «легким движением руки» будут превращаться в места для эвакуации жителей. Для таких объектов якобы разрабатываются типовые проекты, а первый кинотеатр-бункер, возможно, появится недалеко от станции метро «Проспект Вернадского». Сегодня из примерно 5 тыс. имеющихся в Москве различных бомбоубежищ и бункеров более половины нуждаются в серьезном ремонте и модернизации. Что же касается подобных сооружений в регионах, их состояние становится для девелопера капитальной головной болью. Ситуация ухудшается тем, что далеко не всегда бомбоубежище на участке совместимо с новым строительством: скажем, если оно является отдельно стоящей земляной насыпью, задача проектировщика сильно усложняется. «Во многих случаях для инициатора проекта бомбоубежище оказывается неожиданным «подарком», о котором ему предстоит так или иначе заботиться, — говорит старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wake­field

Андрей Шувалов, — например, брать на свой баланс и содержать, заниматься долгой юридической «очисткой» или передачей на баланс города или МЧС. Возникают и вопросы технического характера, связанные с конструктивными особенностями убежищ. К примеру, их очень трудно демонтировать в случае необходимости. Кроме того, правоустанавливающая и нормативно-техническая документация по бомбоубежищам часто оказывается утерянной». Но выходы есть…

• При превращении гостиницы «Ленинградская» в отель Hilton Moscow Leningradskaya в 2008 г. бомбоубежище было воспринято как удача. «В старых зданиях не всегда находится место для размещения современных объектов инфраструктуры. В случае с «Ленинградской» нам повезло. Например, бассейн прекрасно разместился в бывшем бомбоубежище», — рассказал один из управляющих отеля в интервью СМИ.

• Краснодарский ТРК «Сити Центр» получил бомбоубежище в наследство от бывшей нефтебазы, на территории которой был построен молл. «Оно досталось нам в полуразрушенном виде. И когда пришло время первых проверок, пришлось приводить его в соответствие установленным требованиям: ремонтировать, менять электропроводку, снабжать средствами ГО и противопожарной безопасности, создавать соответствующую документацию и т. д. В 2007 г. нам удалось на уровне МЧС расторгнуть два навязанных договора по этому бомбоубежищу и передать его на баланс соответствующим службам министерства. Правда, отняло это очень много времени и сил», — говорит генеральный директор ТРК Андрей Егоров.

• Бомбоубежище стало камнем преткновения и в отношениях между ТУ Росимущества Самарской области и Coca-Cola HBC Eurasia. Оно размещено на территории завода 4-й ГПЗ и занимает всего 529,3 кв. м. Еще в 1996 г. завод купила Coca-Cola и перестроила его под свое производство. Однако в дальнейшем приватизация в отношении объекта гражданской обороны была оспорена в арбитражном суде, который признал договор по части бомбоубежища ничтожным. Сначала Рос­имущество зарегистрировало на него право федеральной собственности, затем решило претендовать на всю территорию завода (82,3 тыс. кв. м). Однако в январе 2013 г. ТУ проиграло соответствующее дело в областном арбитражном суде.

ТРЦ «Гагаринский»

9

страхование

Склады под защитой

Текст: Наталия Овчинникова

Один из доводов, который страховщики приводят в пользу страхования имущества, — тот, что стоимость полиса, обеспечивающего защиту интересов владельца склада, не сравнится со стоимостью возможных затрат по восстановлению склада. Этот аргумент страхователи подтверждают действиями: новые склады страхуются, как говорится, на все сто.

Беречь как зеницу ока

Страхование коммерческой недвижимости, и в частности складских помещений, — довольно специфический вид страхования. Объектом здесь могут выступать и недвижимое имущество (здание склада), и гражданская ответственность перед третьими лицами, и сами товары. На данный момент, по оценкам компании «Росгосстрах», доля застрахованных действующих складских помещений в Москве составляет 60–70 %. При этом введенные в прошлом году объекты класса «А», объем которых компания Knight Frank оценивает в 640 тыс. кв. м, в плане имущества застрахованы на 100 %, и это неудивительно. По словам исполнительного директора компании MLP Аллы Соловьевой, «если объект построен на заемные средства, заключить договор страхования требует финансирующий банк. Впрочем, требования банков совпадают с желанием самих владельцев складских помещений, так как в любой подобный актив вложены миллионы долларов». Что касается величины страхового покрытия вновь введенных в эксплуатацию складских помещений, здесь приходится оперировать только примерными суммами, поскольку ни сами страховщики, ни собственники складских объектов не выделяют этот показатель отдельной строкой. По оценкам Аллы Соловьевой, собственники складской недвижимости застраховали имущество и гражданскую ответственность исходя из стои­ мости страхового покрытия в 400–500 млрд USD.

Страхуют то, что можно посчитать

10

Если владельцы складов охотно страхуют свою дорогостоящую недвижимость, то компании, осуществляющие управление складом, не горят желанием страховать ответственность. Чаще всего застройщик обязывает застраховать профессиональную ответственность проектировщика (генпроектировщика) и строительного подрядчика (генподрядчика) на стадии строительства, при проведении проектировочных и строительно-монтажных работ. Если же речь идет о готовом объекте, то все зависит от владельца актива. Зарубежные собственники передают контроль над работой инженерных систем профильным компаниям, специализирующимся на facility management. Последние по требованию собственника страхуют гражданскую ответственность перед третьими лицами в обязательном порядке.

Исполнительный директор компании «ВСК» Андрей Круглов отмечает: «Стра­ хование ответственности перед третьими лицами менее привлекательно и для самих страховщиков, которым более интересно то, что имеет имущественную природу. Имущественные риски более понятны: они поддаются анализу, их легче просчитать». Между тем строго определенного списка имущественных рисков не существует, каждая страховая компания составляет его самостоятельно. Обычно такой перечень включает в себя пожар, удар молнии, взрыв бытового газа, падение летательных аппаратов, аварии водопроводных, канализационных, отопительных, противопожарных систем, стихийные бедствия, проникновение воды из соседних помещений, кражу, грабеж, разбой, противоправные действия третьих лиц. Часто страховые компании разбивают риски на несколько узких групп: к примеру, более или менее распространенные. Страхователь может ограничиться одной группой или расширить страховое покрытие за счет другой. Руководитель департамента страхования имущества и технических рисков компании «Росгосстрах» Владислав Тимофеев приводит следующую статистику: в среднем по складским рискам компания фиксирует один-два убытка в неделю. Они, как правило, возникают из-за повреждений товаров или помещений складов водой из инженерных систем, а также наезда транспортных средств. Случаются и пожары — события редкие, но очень неприятные для всех сторон договора страхования, поскольку обычно приводят к полному уничтожению склада.

Цена спокойствия

Заместитель директора центра страхования корпоративного имущества и технических рисков СК «Альянс» Юлия Сорина рассказывает, что в практике компании были выплаты и в 1 млн, и в 100 млн руб. При этом тарифы варьируются: по страхованию складских помещений в пределах 0,06–0,1 %, ответственности — 0,1–0,5 %, товаров — 0,3–0,6 %. Проценты могут быть и ниже. Шанс заключить договор страхования на льготных условиях есть у компаний, которые обеспечивают своим объектам высокий уровень технического обеспечения и обслуживания (в частности, таких компаний, как MLP, Raven Russia, Radius, PNK Group). Лучшие условия страхования предоставляются сетевым девелопе-

рам, в том числе потому, что учитывается статистика по убыткам, а у собственников новых объектов таковая отсутствует. Если речь идет о страховании складов класса «А» со всеми возможными системами, как то автоматические пожарные сигнализации, системы автоматического пожаротушения (спринклеры), если организован круглосуточный осмотр помещений, то есть вероятность снижения базовых ставок на 50 %. Впрочем, на фоне участившихся случаев пожаров на складах, страховщики начиная с прошлого года внесли изменения в процедуру оценки рисков. Если раньше склад стоимостью 10–15 млн USD мог быть принят на страхование без проведения сюрвея (технической оценки рисков, которая включает осмотр склада, изучение условий содержания и эксплуатации имущества, выработку рекомендаций по устранению выявленных недостатков), то сейчас с большой долей вероятности перед принятием на страхование помещение должны будут осмотреть инженеры страховщика. В частности, компания «Ингосстрах», доля страхования которой на рынке коммерческой недвижимости Московского региона, по некоторым оценкам, составляет 30–35 %, не застрахует помещение без осмотра риск-менеджера.

Откуда риски растут

По словам Владислава Тимофеева, владелец склада, сдающий свои площади в аренду, зачастую даже не подозревает, в каких условиях содержатся и эксплуатируются площади. Арендаторы достраивают стеллажи, переделывают под свои нужды инженерное оборудование, применяют неисправное погрузочное оборудование, нарушают технологию хранения товара либо хранят такой товар, для которого конкретный склад не предназначен. Иногда в помещениях склада, кроме непосредственно складирования,

осуществляется также производственная деятельность. Это приводит к увеличению темпов износа конструкций и инженерной обвязки складского сооружения и, как следствие, к росту уровня рисков. «Такое положение вещей рано или поздно становится причиной пожара, взрыва, аварий инженерных систем или иных событий с ущербом имуществу владельца склада. Не все риски при этом могут быть приняты как допустимые для их обслуживания страховщиком», — заключает Владислав Тимофеев. Однако коммерческий директор «Эспро Менеджмент» Павел Платонов пояснил, что описываемая ситуация скорее характерна для промышленных предприятий и складов советской постройки, где важен текущий арендный поток, а что происходит внутри помещения и как оно эксплуатируется, не принципиально. В отношении современных складских комплексов класса «А» ситуация принципиально иная. «Склады являются инструментом долгосрочных инвестиций, поэтому для инвестора крайне важны не только текущий арендный доход, но состояние актива через 5–10 лет. За порядком на большинстве крупных объектов следят эксплуатирующая и управляющая компании. Договоры аренды (в основном долгосрочные) подразумевают очень жесткие требования по согласованию всех улучшений с арендодателем. В случае нарушения условий договора арендатор имеет право расторгнуть договор и применить штрафные санкции», — рассказывает г-н Платонов. Что касается претензий страхователей к страховщикам, то в качестве проблемных вопросов они обозначают долгие сроки урегулирования по имущественным убыткам, а также отсутствие квалифицированного персонала, производящего оценку как до, так и после наступления события.

НА ЗАМЕТКУ При страховании складских комплексов отношения между заинтересованными сторонами регулируются несколькими договорами страхования. Договор страхования имущества заключается между страховой компанией и собственником склада. Объектом страхования здесь выступают помещение склада (несущие конструкции, фундаментные особенности, иногда также отдельно страхуются энергетические и водопроводные коммуникации здания). Если речь идет о договоре страхования ответственности перед третьими лицами, то объектом страхования по нему являются имущественные интересы страхователя, связанные с его обязанностью возместить вред, причиненный третьим лицам вследствие осуществления застрахованной деятельности. Наконец, отдельный договор заключают арендаторы складских помещений, где объект страхования — товары и имущество, хранимые на складе.

ТЕМ ВРЕМЕнем… В Японии «умный» ТЦ сам нагреет воду

Министерство промышленности и экономики Японии представило ряд систем, позволяющих экономить энергию в ТЦ, производственных и офисных зданиях, сообщает РИА «Новости». Так, к примеру, система под названием BEMS (Building Energy Management System) для офисов, как и ее «сестры» — SEMS (Store Energy Management System) для торговых точек и FEMS (Factory Energy Management System) для производственных помещений, — может анализировать данные о выработке энергии солнечными батареями, направлять ее в аккумуляторы, а также заправлять автомобиль. «Умное» здание может самостоятельно нагреть воду, включить кондиционер или отопление с учетом температуры на улице, используя при этом природные источники энергии. Ночью, правда, придется подзаряжаться от традиционных розеток. Тем временем в России…

«Москва-Сити» опять горит

Очередной пожар ликвидирован в строящемся деловом центре «Москва-Сити» в конце января, сообщается в прессрелизе компании. Небоскреб «ОКО» компании Capital Group загорелся на уровне 23-го этажа из-за недостаточно прочно закрепленного брезентового укрытия. Примечательно, что по аналогичной схеме начался пожар на 67-м этаже башни «Восток» комплекса «Федерация» в апреле прошлого года: порыв ветра сорвал брезент, применяющийся для создания теплового контура при бетонировании, и накрыл им тепловую пушку, что привело к возгоранию. Тогда все рабочие были успешно эвакуированы, в этот раз пострадал один строитель. Власти Москвы объявили о планирующихся тотальных проверках строящихся высоток на предмет нарушений правил пожарной безопасности.

СМИ в США покидают редакции

Газета «Вашингтон пост» наняла риелторов для продажи своего здания, находящегося в нескольких кварталах от Белого дома в центре столицы США, сообщает издание. Компания планирует выручить почти 80 млн USD за свой офис, а редакцию переселить в более скромное помещение. Газета отмечает, что переезд имеет «хороший экономический смысл»: объемы распространения бумажной версии «Вашингтон пост» стремительно сокращаются, а штат за последнее десятилетие был урезан вдвое — с 1100 до 600 человек. Кризис в печатных СМИ заметен и на примере других американских изданий. Так, в 2007 г. «Нью-Йорк Таймс» продала свой офис в Нью-Йорке и сейчас арендует большую часть своих площадей. Подыскивает покупателей для штабквартиры компании Flynt Management Group в Беверли-Хиллз и издатель скандального мужского журнала Hustler Ларри Здание редакции Flynt Management Group Флинт. Десятиэтажное здание было построено в 1972 г., и приобретено издателем Hustler в 1984 г. Площадь бизнес-центра — 19 тыс. кв. м. Цена предложения не разглашается. Официальная версия: Флинт решил избавиться от непрофильного актива. Империя Hustler сегодня включает Hustler видео, Hustler казино в Кали­ф орнии, сеть секс-шопов Hustler в Голливуде, Hustler телевидение и клубы Hustler, сеть стриптиз-клубов в США. Тем временем в России…

Скандал в «Тверском пассаже» Проект «ОКО» Capital Group

А потому…

Москве не нужны небоскребы

Mirland Development объявила о том, что ее дочерняя структура «Реалcервис» вряд ли будет строить 47-этажный торгово-офисный комплекс на Дмитровском шоссе. Причиной решения стало письмо из Департамента земельных ресурсов Москвы, в котором власти уведомили компанию о расторжении договора аренды участка в 0,9 га — на нем Mirland в 2013 г. хотела возобновить замороженную во время кризиса стройку небоскреба. В письме отмечается, что решение связано с тем, что девелопер затянул с реализацией своих планов, однако может оспорить решение. По сообщению прессслужбы, компания «не уверена в своем успехе в судебных тяжбах». Напомним, что в 2011 г. столичные власти решили пересмотреть амбициозную программу «Новое кольцо Москвы», в рамках которой планировалось построить в столице 60 высотных МФК. Вместо небоскребов чиновники решили возводить больше транспортных развязок.

Компании «Пирамида 2000», с 1996 г. являвшейся арендатором ТЦ «Тверской пассаж», не по своей воле придется покинуть молл. По данным арендаторов, в октябре прошлого года комплекс столкнулся с рейдерским захватом: группа неизвестных людей выгнала из ТЦ охранников и забаррикадировала двери. ФГУП Издательство «Известия» Управделами Президента РФ, которому принадлежат площади, заявило, что растор­ гает 20-летний контракт с арендатором в связи с планируемой реконструкцией здания. По данным собственника, арендатора предупреждали не раз, однако он всячески отстаивал свои права на реализацию контракта. В прошлом году столичный арбитраж поддержал «Пирамиду» в этом споре, но в конце января 2013 г. апелляционная инстанция встала на сторону Управделами. Реконструкцией здания будет заниматься ГК «Ташир», которая впоследствии может получить долю в проекте. Подготовила Юлия Куликова по материалам изданий Washington Post, «Коммерсантъ», «Российская газета», агентств РИА «Новости», «РБК-Недвижимость», «Росбалт».

В Португалии построят «умный» город

Скоро «умные» дома уступят место «умным» городам. Город, где элементы городской среды будут управляться единой операционной системой, планируется построить в Португалии. Десятки тысяч датчиков, подключенных к большому суперкомпьютеру, будут измерять температуру, уровень освещения, влажности в общественных и частных помещениях, дорожный трафик, отопление и водоснабжение. Городская система сможет регулировать себя самостоятельно: подача в дома электричества, тепла и воды будет зависеть от необходимости в этих ресурсах. Предполагается, что в городе с названием PlanIT Valley поселятся 200 тыс. человек. PlanIT Valley одновременно станет живой лабораторией для компаний-партнеров, испытательным центром для смарттехнологий и стартапов.

«Умный» город PlantIt Valley Тем временем в России…

«МЕГА» для русских

ТЦ «МЕГА Дыбенко» в Санкт-Петербурге два раза за неделю эвакуировали из-за сообщений о наличии в нем бомбы. Первый звонок в полицию поступил в конце января. Тогда посетители комплекса обнаружили в туалете надпись «Чечня рулит, в «МЕГЕ» бомба, взрыв в 21.00 29.01.2013». По данным агентства, менее чем за час из ТЦ были выведены 11 тыс. человек, но бомбы в центре не нашли. Спустя несколько дней ситуация повторилась: неизвестный сообщил в полицию о том, что ТЦ заминирован, посетителей эвакуировали и, обыскав комплекс, объявили «ложную тревогу».

11

8+ 12