Page 1

ИНТЕРЕСНОЕ НАЧАЛО ДНЯ

№ 3 04/2013

стр. 6

Александр Эрдман, директор по работе с инвесторами O1 Рroperties На каждый вложенный в российскую недвижимость доллар вы получите примерно в два раза больше, чем при инвестициях в западноевропейские активы такого же качества и с тем же набором арендаторов, но желающих все равно не так много. Беда в том, что в эту разницу заложены «country risks», которые, возможно, и не име­ ют прямого отношения к недвижи­ мости, но учитываются иностранца­ ми при принятии решения, в какую страну инвестировать.

Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами Группы ПСН

Алексей Савенков, директор по управлению объек­тами недвижимости «РосЕвроДевелопмент»

Затраты на реконструкцию не всег­ да намного ниже затрат на но­ вое строительство, а зачастую их превышают. Вложения здесь мо­ гут достигать 2 тыс. USD на кв. м. Особенно дорого обходится рекон­ струкция памятников архитектуры, здесь диапазон затрат очень ши­ рок: от 2 тыс. USD до 7–8 тыс. USD по тем объектам, где охране подле­ жат не только фасады, но и внутрен­ няя отделка.

Напротив построенного нами БЦ «Ев­ ро­ плаза» в Новосибирске нахо­ дится офисное здание, возведенное местным девелопером. В нем был достаточно высокий уровень ва­ кантных площадей, пока Сбербанк не купил наш центр и не переехал туда. После этого наши бывшие арендаторы, уже привыкшие к ло­ кации, перебрались в соседнее офис­ ное здание, и дела у его владельцев пошли гораздо лучше.

Инвесторы без продукта

Смена амплуа

стр. 2

стр. 6

Все врассыпную

стр. 8

РЕКЛАМА

Тема номера Реконструкция: все новое — хорошо отстроенное старое


от редактора

СОБЫТИЕ

Инвесторы без продукта Текст: Ольга Щедракова

«Очевидное невероятное. Одно и то же здание (допустим, Ducat), построенное одним и тем же международным девелопером (допустим, Hines) и сданное одним и тем же крупнейшим международным компаниям, будет продаваться в Москве с доходностью в 8,5 %, а в Лондоне — с тем же показателем в 4 % годовых. При этом западные инвесторы не торопятся заходить в московский актив, потому что их пугает нечто под названием «страновые риски». И хорошо, наверное, что не торопятся. Мы с удовольствием купим, главное — пусть строят еще», — в таком позитивно-патриотичном ключе прошел 5 марта V бизнес-завтрак REX Meetings, собравший представителей ведущих инвестиционных фондов и девелоперских компаний России для обсуждения темы инвестиций в офисную недвижимость класса А. Уважаемые читатели!

Как правило, девелоперы предпочита­ ют строить, а не перестраивать. «Ре­ конструкция — это особая экспертиза, и нужно очень любить brownfield сам по себе, чтобы ввязаться в эту исто­ рию», — сказал мне владелец одной из компаний, специализирующихся на лофтах. Наверное, это правда, хотя, глядя на экономику таких проектов, понимаешь, что не эмоциями едины­ ми: модель вполне рабочая. Не всегда строительство с нуля обеспечивает такую доходность, как реконструкция, за что она и любима почти повсемест­ но. Кроме того, новые, ультра­модные форматы коммерческой недвижимости очень эффектно смотрятся в старых, отреставрированных стенах, облегчая труд маркетологов. И, наконец, лучше все же не сносить то, что можно отстро­ ить — история скажет спасибо. Практически весь этот номер — о ре­ конструкции. А то, о чем мы не успели написать, обсудим на сессиях X юби­ лейной выставки REX. До встречи 24–26 апреля в «Экспо­ центре» на Красной Пресне!

В

  ходе встречи собравшиеся обсудили инвестиционные возможности рос­ сийского рынка коммерческой недви­ жимости для фондов с различными ин­ вестиционными горизонтами, подробно остановились на отличиях офисов клас­ са А и А Премиум, проанализировали разницу между значениями годовой до­ ходности в России и на Западе. «Если говорить об иностранных ин­ вестициях, то ни объем, ни количе­ ство компаний не сравнимы с тем, что было до кризиса. Мы пытаемся объяс­ нить нашим сегодняшним и потенци­ альным зарубежным партнерам, что здания одинакового качества и с од­ ним набором качественных арендато­ ров в Западной Европе и в Москве не должны сильно различаться в цене. Однако из-за разницы в ставке капита­ лизации такое здание в России стоит в два раза дешевле. То есть на каждый вложенный в российскую недвижимость доллар вы получите примерно в два раза больше, чем при инвестициях в запад­

Ольга Щедракова, руководитель проекта REX Meetings

редакция

REXMeetings

№3

апрель 2013

Проект «ГК МОЛЛ» Издатель: Олег Войцеховский Генеральный директор: Татьяна Максимова maximova-t@mallhouse.ru Коммерческий директор: Марзият Габибуллаева gabibullaeva@mallhouse.ru

2

Руководитель проекта: Ольга Щедракова magae@yandex.ru Шеф-редактор: Алевтина Максимова alevmaks@gmail.com Координатор проекта: Оксана Герчакова events@mallhouse.ru Менеджер по рекламе: Светлана Костюкова marketing@mallhouse.ru Менеджер по распространению: Юлия Харитонова haritonova@mallhouse.ru Арт-директор: Максим Лебедев Фотограф: Виктория Павлова Корректор: Вита Калинина Над номером работали: Василий Кононов, Наталия Овчинникова Тираж 2 тыс. экз. Распространяется бесплатно.

ноевропейские активы real estate такого же качества и с таким же набором арен­ даторов, однако желающих иностранцев все равно не так много. Беда в том, что в эту разницу заложены так называемые «country risks», которые, возможно, и не имеют прямого отношения к недвижи­ мости, но все же учитываются иностран­ цами при принятии решения, в какую страну вкладывать деньги», — отметил Александр Эрдман.

В то же время эксперты напомнили, что ожидания инвесторов напрямую кор­ релируют с наличием инвестиционного продукта и его качеством. «Число праймактивов на рынке офисной недвижимо­ сти крайне ограничено, поскольку од­ ним из их основных параметров, поми­ мо технической составляющей и пула арендаторов, является месторасположе­ ние в центральной части Москвы, в том числе, в так называемой Кремлевской

зоне и деловом коридоре Тверской ули­ цы. Кроме того, офисные центры класса А Премиум пользуются высоким спросом со стороны инвесторов, и многие объек­ ты уже консолидированы в портфелях крупных инвесторов. Офисные здания класса А Премиум являются активами, которые исторически показывали ста­ бильные финансовые результаты, зна­ чительно опережая рынок по ставкам аренды, уровню наполняемости аренда­ торами и качеству», — отметил исполни­ тельный директор, руководитель отде­ ла рынков ка­п итала Colliers International Россия Станислав Бибик. Безусловно, со временем понятие бизнес-центра класса А Премиум будет расширяться. Малочисленность оставшихся в городе площадок с хорошей локацией, высокая цена входа и проблемы с разрешитель­ ной документацией привели к тому, что не только девелоперы, но и инвесторы готовы двигаться за МКАД. «Главное — грамотный тенант-микс и низкая ва­ кансия. Мы покупаем не вид на Кремль, а денежные потоки и бренды арендато­ ров», — напомнили инвесторы. Впрочем, с твуют закрытые за по­ как свидетель­ следние несколько лет сделки, крупней­ шие арендаторы ничего не имеют против вида на Кремль, а потому расположен­ ные в самом центре города качественные офисные комплексы всегда будут прода­ ваться с «премией к рынку».

УЧАСТНИКИ Инвестиционное «лобби» представляли: директор по работе с инвесторами O1 Рroperties Александр Эрдман, вице-президент Morgan Stanley Андрей Колокольников и со-руководитель департамента недвижимости VTB Capital Алексей Козак. Им оппонировали: вице-президент компании «Галс Девелопмент» Леонид Капров, заместитель генерального директора Rose Group по коммерческой недвижимости Петр Исаев и директор по развитию KR Properties Павел Сальников. Модератором завтрака выступил исполнительный директор, руководитель отдела рынков капитала компании Colliers International Станислав Бибик. В дискуссии приняли участие генеральный директор RB Invest Limited Алексей Дедюля, управляющий директор RB Invest Limited Михаил Девятов, директор по инвестициям O1 Properties Майкл Стентон, вице-президент Storm Properties Виктор Еремин, региональный директор, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Том Девоншир-Гриффин, исполнительный директор MLP Алла Соловьева и многие другие. Всего бизнес-завтрак посетили более 60 человек.


 о-руководитель Департамента недвижимости «ВТБ Капитал» Алексей Козак (слева), С директор по работе с инвесторами O1 Рroperties Александр Эрдман (справа)

 ице-президент Morgan Stanley В Андрей Колокольников

Вице-президент компании «Галс Девелопмент» Леонид Капров

REX Awards — выставочная премия в области коммерческой недвижимости

РЕКЛАМА

Награда вручается за лучшие реализованные объекты в следующих номинациях: REX Awards | Склад REX Awards | Офис REX Awards | Торговый центр REX Awards | Девелопер года Организатор

+7 (495) 788-91-84 www.rex-expo.ru info@mallhouse.ru

Победители в каждой номинации определяются экспертным решением жюри и профессиональным сообществом на выставке REX. Церемония награждения состоится 25 апреля 2013 года на праздничном Гала-ужине в рамках выставки REX 2013

Cпонсор гала-ужина

18+ апрель 2013

REX Awards 2013 — Real Awards

№3

 ам. генерального директора Rose Group З по коммерческой недвижимости Петр Исаев

REXMeetings

 иректор по работе с инвесторами Д O1 Рroperties Александр Эрдман

 сполнительный директор, руководитель отдела рынков капитала И компании Colliers International Россия Станислав Бибик

3


ОПРОС

Быстрее, больше, дороже? Планы по вводу торговых площадей на ближайшие пару лет потрясают даже искушенное воображение. Допустим, что на рынок выйдет только 80 % от обнародованного пайплайна. Допустим, что девелоперы не уложатся в обозначенные сроки. Даже при этом общий сток составит миллионы квадратных метров. Как выход новых проектов и постепенное насыщение рынка изменят девелоперскую доходность? Насколько удлинятся сроки окупаемости по проектам? Успевает ли рост покупательной способности населения за увеличением объема торговых площадей? Мнения экспонентов REX-2013 по этим вопросам разделились Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development

На сегодняшний день насыщен­ ность регионального рынка ка­ чественными площадями в сфе­ ре коммерческой недвижимости сильно варьируется от региона к региону, но в целом площадей под недвижимость еще доста­ точно. Наиболее перспективны, на мой взгляд, города с населе­ нием менее 1 млн человек. Я не считаю, что в ближайшее время произойдет сильное снижение доходности по региональным проектам, естественно, имея в виду продуманные проекты. Качественная недвижимость всегда остается в цене. Сроки окупаемости сильно за­ висят от площадки и насыщен­ ности рынка данного региона, в некоторых случаях в отдель­ ных регионах проект может вообще не окупиться. Вообще перед реализацией проекта де­ велоперы должны проводить исследование покупательной способности в интересующем их регионе. Если показатель по­ купательной способности низ­ кий, то никто не пойдет в этот регион. Торговые площади ра­ стут там, где есть спрос. В це­ лом же в регионах России су­ ществует стабильный запас покупательной способности, региональным рынкам недви­ жимости этого хватит на какоето время, преж­ де чем почув­ ствуется уменьшение спроса.

№3 REXMeetings

4

Выход новых проектов в ре­ гионах в краткосрочной пер­ спективе негативно сказыва­ ется на финансовых показа­

ров есть выбор. С другой сто­ роны, потребительский рынок растет, и его игроки развивают сети своих магазинов, поэтому спрос на хорошие места — ста­ бильный. В целом, тенденция к падению доходности наблю­ дается, но параллельно проис­ ходит рост арендных ставок. Мы оцениваем рост конкурен­ ции как замечательный сти­ мулирующий фактор для раз­ вития хороших, качествен­ ных проектов со стабильной долгосрочной доходностью. В целом, сроки окупаемости увеличились. Но называть какие-то конкретные цифры по всему рынку было бы не­ корректно. У каждого проек­ та свои показатели. Расчеты и прогнозы по проектам нашей компании весьма реалистич­ ны. Мы не сторонники краси­ вых «дутых» цифр, и проектов с сомнительными показателя­ ми мы не создаем. Покупательная способность населения, к сожалению, рас­ тет очень медленно и, более того, выборочно. Если взять для сравнения два города, в ко­ торых у нас есть объекты — Екатеринбург и Волгоград, — то средний доход на душу населе­ ния в месяц в Волгограде ниже, чем в Екатеринбурге, почти в 2 раза. Он составляет поряд­ ка 15 тыс. руб.! Естественно, такая ситуация напрямую ска­ зывается на поведении потре­ бителей. Но на это у нас есть свои ноу-хау, мы знаем, как мо­ тивировать людей на соверше­ ние покупок.

Какова ситуация сейчас на рынке? С одной стороны, конкуренция в регионах за­ метно выросла, и у арендато­

ния в Москве в 3,5 раза выше, чем в среднем по России. У сто­ лицы есть большой потенци­ ал в виде промышленных зон, из которых сегодня только на­ чали выводить производства. С другой стороны, неоткуда ждать и повышения доходно­ сти по девелоперским проек­ там. У нас по-прежнему очень высокая стоимость денег изза дорогих кредитов. К тому же в Москве практически не осталось greenfield, только brownfield. Многое также зави­ сит от позиции администрации города и развития инфраструк­ турного девелопмента, в част­ ности метрополитена. В этой ситуации для девело­ пера главное — угадать с пло­ щадкой и концепцией объекта, создать destination, в который пойдут потоки. Из рисков, которые мы видим сегодня как консультанты, наиболее актуальный — ги­ гантомания. Площади, неадек­ ватные рынку, порождают ри­ ски понижения средней аренд­ ной ставки и незаполняемости объекта, что негативно сказы­ вается на девелоперской до­ ходности.

Магнус Д’Ольденбург, руководитель департамента по управлению коммерческой недвижимостью IKEA Shopping Centres Russia

Николай Казанский, генеральный директор «Colliers International Россия»

Вячеслав Каминский, президент группы компаний DVI

апрель 2013

Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley

телях функционирующих ТЦ, примеров чему в последнее время было множество. Речь идет, прежде всего, об обо­ ротах арендаторов и их про­ изводных — ставках аренды в торговых центрах. Открытие новых моллов приводит к пе­ рераспределению покупатель­ ских потоков и понижению ем­ кости рынка. Снижающиеся ставки аренды делают такого рода проекты менее привлека­ тельными для девелоперов. По мере роста емкости рынка, его размеров, обороты арен­ даторов начинают увеличи­ ваться, растут ставки арен­ ды. Возникает возможность для реализации еще одного проекта, который сможет обе­ спечить соответствующую доходность для девелопе­ ра. С другой стороны, можно предположить, что постепен­ но будет происходить сниже­ ние ожидаемых норм доходно­ сти таких проектов со стороны девелоперов, что само по себе приведет к увеличению коли­ чества реализованных проек­ тов на региональных рынках, даже при минимальных пока­ зателях роста рынка. Если говорить о development yield, то, скорее всего, этот по­ казатель будет снижаться. Однако в текущей экономиче­ ской ситуации сделать прогноз, насколько он снизится и в тече­ ние какого периода, довольно сложно, поскольку этот пока­ затель зависит от множества переменных, которые в дан­ ный момент подвержены суще­ ственной волатильности. Рост покупательной способ­ ности населения успевает за ростом торговых площадей не всегда и не везде. В краткосроч­ ной перспективе эффект это­ го отставания, оказываемый на все функционирующие про­ екты, является явно негатив­ ным, а в более длительной пер­ спективе все зависит от того, насколько динамично растет рынок региона.

Если мы говорим о девелопер­ ской доходности, нормальный уровень которой составляет 30–35 % в расчете на собствен­ ные средства, то в Москве она вряд ли понизится. Сегодня столица далека от насыщения торговыми площадями. Если взять такой показатель, как отношение оборота розничной торговли к количеству ква­ дратных метров, то в Москве он один из самых низких сре­ ди городов-миллионников, по­ скольку валовой региональ­ ный продукт на душу населе­

По нашим наблюдениям, деве­ лоперам сегодня необходимо более четко определять свой продукт. В современных ус­ ловиях становится все труд­ нее вывести на рынок просто «какой-то торговый центр» с «какими-то арендаторами». Сегментация и позициониро­ вание продукта — в данном случае торгового центра — должны быть проработаны бо­ лее тщательно. Доходность региональных тор­ говых центров будет умень­ шаться естественным образом по мере того, как на рынке бу­ дет расти объем наличных де­ нег и рынок будет насыщать­ ся. Кроме того, на увеличение сроков окупаемости влияет роль недвижимости как акти­ ва, инвестиции в который спо­ собствуют сохранению при инфляции.

Ретейл растет быстрее, и при­ чина этому — то, что россий­ ские покупатели склонны тра­ тить большую часть своего располагаемого дохода на по­ требление, а не на инвестиции, например, в пенсионные сбе­ режения.

Дмитрий Сарапульцев, директор ТРЦ «Гринвич», Екатеринбург, компания «Общество Малышева 73»

В Екатеринбурге ситуация вы­ глядит достаточно парадок­ сально. Вновь открывающи­ еся торговые центры сдают помещения практически бес­ платно, в то время как в ка­ чественно и давно работаю­ щих объектах все площади сда­ ны и арендные ставки растут. Связано это, прежде всего, с тем, что Екатеринбург — го­ род компактный, хороших ло­ каций, пересечений транс­ портных потоков, обеспечива­ ющих хорошую посещаемость, крайне мало, и практиче­ ски все они заняты. Поэтому многие вновь вводимые объ­ екты имеют достаточно спор­ ную локацию, а высокий уро­ вень покупательского спро­ са в зарекомендовавших себя ранее открытых торговых рах позволяет поддержи­ цент­ вать уровень ставок, близкий к московским. Для большинства вновь вво­ димых объектов сроки оку­ паемости растягиваются на 10–12 лет, в  современных реа­ лиях это означает, что кредит­ ные средства уходят «в нику­ да». Поскольку даже во вновь открывающихся объектах охотно делают покупки жи­ тели соседних домов, а в «ста­ рых» торговых центрах спрос на арендованные площади до­ статочно высок и оборот арен­ даторов продолжает расти, можно констатировать, что население Екатеринбурга до­ вольно консервативно отно­ сится к вводу новых объек­ тов, предпочитая хорошо про­ веренное старое, тем более что качественных торговых цен­ тров мирового уровня в горо­ де не более 3–4. Все остальные уверенно работают как фор­ мат «у дома», обслуживая жи­ телей ближайших домов свое­ го района.


ИНТЕРВЬЮ

Встретимся в клубе Российский рынок не благоволит к новым форматам недвижимости. Как и 20 лет назад, потребности большинства компаний в офисах закрывают подремонтированные НИИ или заводы, предлагающие площади неопознанного класса. Многие даже не рассматривают стандартные объекты А и В плюс — слишком высокие арендные ставки и крупный формат. О том, какую экономику показывает клуб Cabinet Lounge в центре города, где можно снять офисы от 25 кв. м и при этом использовать дизайнерское клубное пространство с лаунж-зоной и капсулой сна, рассказывает автор и совладелец проекта архитектор Антон Хмельницкий. Интервью: Василий Кононов

Тем не менее вы планируете строить сеть и достаточно активно ее развивать в ближайшие несколько лет. Значит, вы все-таки верите

в емкость рынка, на котором работаете? Мы не планируем массово от­ крывать клубные офисы. Сле­ дующий Cabinet Lounge, помень­ ше, будет открыт в Москве. Мы также рассматриваем возмож­ ность выхода с нашим продук­ т е­ том в Санкт-Петербург, Ека­ ринбург, Краснодар. Не менее привлекательны столицы быв­ ших союзных республик — Киев, Алма-Ата, Баку. Работать бу­ дем в партнерстве с местными бизнес-структурами. Но нигде, кроме Москвы, мы не плани­ руем открывать больше одно­ го клубного офиса. Московский максимум — 3–4 подобных за­ ведения. Это очень нишевой продукт и достаточно тяже­ лый в управлении. Мы продаем сервис, комфортную атмосфе­ ру, «клубность». На самом деле Cabinet Lounge работает на сты­ ке офиса и пятизвездочного оте­ ля, у которого всегда есть ряд услуг, доступных только его го­ стям. Не зря многие члены на­ шей команды пришли из гости­ ничного бизнеса. Здесь очень

 Антон Хмельницкий окончил МАРХИ в 1997 году. С 1995 года — архитектор в английской архитектурной компании Alsop Architects, с 2005 года — в лондонском бюро Foster + Partners, с 2009 года — партнер в Foster + Partners

важны технологии управления, пока оно у нас во многом «руч­ ное», поэтому думать об агрес­ сивном развитии сейчас нет смысла. Есть ли у вас какие-то уникальные предложения для членов вашего клуба, кроме атмосферы и уровня сервиса? Да, поскольку в отличие от мно­ гих других арендодателей мы мыслим себя не в масштабе России, а в масштабе мира, кото­ рый сейчас становится все более открытым. Недавно мы заклю­ чили соглашение с клубом Guild, расположенным в Барселоне,

и теперь члены Cabinet Lounge имеют возможность посещать его и пользоваться его услугами. В ближайшее время мы будем вступать в Международную ас­ социацию независимых клубов, насчитывающую более 500 клу­ бов по всему миру. Не во всех этих заведениях есть бизнессоставляющая, как у нас, многие работают по принципу member's club. Тем не менее никто боль­ ше в Москве не предлагает воз­ можность их посещать. С уче­ том того, что наша потенци­ альная аудитория становится все более мобильной и все чаще путешествует, эти дополнитель­ ные опции будут востребован­ ными. С кем-то еще планируете сотрудничать? Да, мы ждем открытия отеля Nikolskaya Kempinski, который находится прямо напротив нас. Это будет достаточно интерес­ ный симбиоз: они будут прово­ дить у нас масштабные меропри­ ятия и предоставлять специаль­ ные цены для наших клиентов, которые, как и я, регулярно при­ летают в Москву по делам, но не живут здесь постоянно.

Данные по проекту Название: Cabinet Lounge. Собственники: партнер лондонского бюро Foster + Partners Антон Хмельницкий, президент компании Solo Office Interiors Салават Тимирясов, вице-президент Федерации тенниса России Алексей Селиваненко, исполнительный директор лондонского банка Coutss Наталья Кузнецова, директор по коммуникациям Московской биржи Андрей Брагинский. Локация: особняк на Новой площади, спроектированный в 1909 г. Федором Шехтелем для Московского купе­ ческого общества как часть делового квартала «Боярский Двор». Площадь: 2100 кв. м. Инвестиции в проект: 2,5 млн USD. Сроки окупаемости: 3 года. Целевая аудитория: консультанты по различным направлениям бизнеса (инвестиции, юриспруденция, хедхантинг и т.д.), владельцы «бутиковых» компаний с клиентоориентированным бизнесом, главы представительств иностранных компаний с минимальным штатом в России. Уровень вакантных площадей: 50 %. Стоимость клубных карт: от 60 до 420 тыс. рублей в год.

И последний вопрос — о рисках сегмента. Cabinet Lounge открылся на растущем рынке, поэтому достаточно быстрая заполняемость, о которой вы рассказываете, была предсказуема. Однако офисы считаются самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости, который в кризис «падает» быстрее остальных. Почему вы все-таки решили инвестировать именно в него? Действительно, мы вышли на рынок после кризиса 2009 г., но он не первый и не последний, кризисы еще будут. Мы их не бо­ имся, более того, нам они могут даже сыграть на руку. Если биз­ несмены привыкли иметь пре­ зентабельный офис в центре го­ рода, но однажды не смогут себе его позволить по причине кри­ зиса, мы станем для них хоро­ шей альтернативой. Наша клуб­ ная карта однозначно впишется в их бюджет.

апрель 2013

И все-таки, 50  % vacancy rate — это хороший или плохой показатель для такого предложения? Давайте уточним: на 5–6-м эта­ жах у нас 100 %-ная заполняе­ мость. Сначала мы думали сда­ вать площади на них на корот­ кое время, но подобная «мелкая нарезка» оказалась настоль­ ко востребованной, что сейчас мы заключаем договоры мини­ мум на год. Что касается клуб­ ных карт, их действительно продано чуть больше половины от максимально запланирован­ ного количества. Скажем так: это ожидаемо. Во-первых, мы очень быстро запустили про­ ект: от рождения идеи клубного офиса до его открытия прошел ровно год. Во-вторых, это но­ вый для российского рынка фор­ мат, который достаточно тяжело продвигать. У нас большая, но

очень размытая, рассредоточен­ ная целевая аудитория, не скон­ центрированная в одном месте. Она выделяется не по сегменту, а по типу: это эксперты из об­ ласти консалтинга в самых раз­ личных сферах бизнеса. Среди наших клиентов специалисты по инвестициям, хедхантингу, риелторы, дизайнеры, предста­ вители крупных зарубежных компаний, только начинающих свой бизнес в России, экспа­ ты. В связи с этим массовая ре­ клама для нас бессмысленна, да и не любой пиар эффективен. Необходимы точечные, сфоку­ сированные программы про­ движения в соответствующих СМИ, соцсетях, на телеканалах. Кстати, в Cabinet Lounge часто проходят съемки, у нас насы­ щенная event-программа, но по­ добное продвижение занимает довольно много времени.

№3

нтон, вы запустили ваш первый Cabinet Lounge на Новой площади полтора года назад. Сегодня он заполнен наполовину. Как вы оцениваете этот результат? Насколько трудно продвигать на российском рынке формат элитного коворкинг-центра? Элитный и коворкинг — это взаимоисключающие понятия. Система коворкинга подразу­ мевает аренду рабочего места и юридического адреса, ино­ гда — компьютера и офисной техники. Он не предназначен для проведения встреч на вы­ соком уровне. У нас же система работы принципиально иная, поэтому я бы скорее опреде­ лил наш формат как комитинг (comeeting) или клубный офис. Он хорошо подходит для компа­ ний с маленьким штатом, не пре­ вышающим 8–10 человек, кото­ рым стратегически важно быть представленными в центре горо­ да, но при этом не переплачивать за лишнюю площадь. Они арен­ дуют у нас готовые офисы пло­ щадью от 25 до 40 кв. м на пятом и шестом этажах, и их руководи­ тели автоматически получают доступ на клубный этаж — соб­ ственно в Cabinet Lounge. Здесь они могут проводить встречи любого уровня — от конферен­ ций на 100 человек до конфи­ денциальных переговоров, в ко­ торых участвуют 3–4 или даже 2 человека. У нас предусмотрены как залы на 50 человек, офици­ альные переговорные на 18, 10, 6 участников, так и менее фор­ мальные зоны — лаунж, ресто­ ран и бар для обсуждения дел за бокалом вина. На клубном эта­ же мы продаем не только и не столько эстетику пространства, сколько пакет услуг.

REXMeetings

А

5


ТЕМА НОМЕРА

Смена амплуа 

Текст: Василий Кононов

Нелегким движением руки завод превращается… Глаза боятся — руки делают: примерно под таким лозунгом сегодня осуществляется реновация промышленных территорий в мегаполисах. В этом смысле роль работящих рук исполняет бизнес, а глаз — городские власти, которые, может быть, и не сильно боятся, но по большей части предпочитают наблюдать за процессом со стороны. Тем временем стараниями предпринимателей в городах вместо депрессивных промышленных зон появляются если не облагороженные кварталы-сады, то, по крайней мере, современные объекты недвижимости.

Е

сли посмотреть на проекты, которые за последние годы воплотились в жизнь на месте бывших промышленных тер­ риторий, к примеру, в Москве, то подавляющее большинство пойдет в зачет частному бизне­ су. Редкие исключения — слу­ чаи, когда производства выво­ дились с целью строительства дорог или других объектов, в появлении которых было за­ интересовано высокое началь­ ство. Но даже если инициатива в каких-то проектах принадле­ жала не инвесторам, а городу, то те самые «руки» все равно росли из внебюджетных источников, как в случае с ММДЦ «МоскваСити». Все попытки властей по­ мочь бизнесу путем подписания различных программ, постанов­ лений, рекомендаций до сих пор оказывались несостоятельны­ ми, а потому говорить о полно­ масштабном комплексном ос­ воении старых промзон пока не имеет смысла. В этой ситуации наиболее приемлемым выходом для девелоперов становится ре­ конструкция отдельных про­ мышленных зданий и сооруже­ ний с изменением их функциона­ ла, т.е. ревитализация. Конечно, для девелопера зачастую выгод­ нее снести все старые постройки и возвести на высвобождаемой территории жилье. Однако со­ гласование жилищных проек­ тов на месте промзон возможно далеко не всегда — по понятным причинам.

Трудности выбора

Каждый проект реконструк­ ции — это формула с достаточно большим количеством перемен­ ных, в том числе определяющих направление перепрофилиро­ вания. Это локация, состояние объекта и коммуникаций, осо­

бенности конструкций и плани­ ровок, подведенные мощности энергии и ресурсов, конъюн­ ктура местного рынка, транс­ портный фактор и т.д. «И не за­ бывайте еще про администра­ тивный ресурс, — замечает вла­ делец ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — При прошлом сто­ личном мэре Юрии Лужкове, на­ пример, не было столь жестких регламентов по отношению к но­ вому строительству, как сейчас». По словам директора по раз­ витию компании KR Properties Павла Сальникова, решение в пользу ревитализации при­ нимается, если существующие и потенциальные технико-эко­ номические показатели проек­ та не уступают варианту с но­ тельством. Наконец, вым строи­ не в пользу новостроек говорят проблемы с подключением к го­ родским инженерным сетям и от­ сутствие полноценного доступа к транспортной инфраструктуре. Реновация же предлагает до­ статочно много вариантов, по­ этому даже на фоне ограниче­ ний можно найти оптимальное решение и определить подхо­ дящий формат будущего проек­ та. Пазлы из привходящих ус­ ловий могут сложиться в офи­ сы и апартаменты (в том числе лофты), гостиницы, магазины, рестораны, художественные ма­ стерские и выставочные залы, музеи, небольшие качествен­ ные склады, шоу-румы и т.д. Площадки с хорошей транспорт­ ной и пешеходной доступностью довольно часто переформати­ руются в ТЦ. По словам дирек­ тора департамента торговой не­ движимости, парт­нера S.A. Ricci Ильи Шуравина, здесь большое значение имеет глубина участ­ ка: так, для полноценного ги­ пермаркета нужно соотношение

Табачная фабрика купца В. Асмолова, Ростов-на-Дону

сторон участка примерно 100 на 150 кв. м и достаточные элек­ трические мощности. Однако, как замечает директор департа­ мента по управлению активами Группы ПСН Татья­ на Тикова, реконструированные объекты торговой недвижимости в мень­ шей степени соответствуют тре­ бованиям, предъявляемым се­ годня к профессиональным ТЦ, а значит, гораздо быстрее по­ требуют повторного обновле­ ния либо перепрофилирования. В дополнение к вышеприведен­ ному списку она приводит такие виды объектов, как call-центры, бизнес-инкубаторы, клубы, дет­ ские и молодежные центры, рол­ лердромы, картодромы, скало­ дромы и др. «А вот тема некото­ рых форматов, например датацентров, очень модная два года назад, сегодня сходит на нет,

поскольку спрос на них оказал­ ся ограничен», — уточняет Илья Шуравин. В KR Properties при реконструк­ ции промышленных зданий в офисы принимают во вни­ мание возможность «нарезки» на арендные лоты при мини­ мальных потерях площади, ос­ нащения зданий современными инженерными системами, рас­ стояние от метро. «В то же время при перепрофилировании адми­ нистративных зданий под апар­ таменты мы оценивали их место­ положение, — рассказал Павел Сальников. — Желательно, что­ бы объект находился в суще­ ствующей жилой застройке. Торговые помещения на первых этажах оборудовались в том слу­ чае, если можно было рассчиты­ вать на хороший пешеходный трафик, а розничные склады —

при наличии помещений с высо­ кими потолками. Шоу-румы мы делали в помещениях, не требу­ ющих хорошей освещенности».

Угадать заранее

Если говорить о наиболее вы­ годном формате «перестройки», то это апартаменты — но опять же при определенных обстоя­ тельствах. Лофты, оборудован­ ные под жилье, с точки зрения экономической отдачи являют­ ся очень интересным для деве­ лопера вариантом. Но они могут создаваться главным образом недалеко от центра, где сосре­ доточен спрос на дорогую не­ движимость, в местах с хорошей транспортной доступностью. «Если это глухая промзона, то о жилой составляющей не мо­ жет идти речь», — подтверждает Андрей Ковалев.

МНЕНИЕ Андрей Ковалев, владелец ГК «ЭКООФИС»

REXMeetings

№3

апрель 2013

Проблема номер один — чистота документов. Помимо юридической истории, нужно принимать во внимание необходимость получения разрешений на все перепланировки, а также изменение назначения участка. Для этого нужна грамотная команда юристов и архитекторов-проектировщиков. Специалисты должны быть на объекте буквально каждую минуту, чтобы иметь возможность оперативно вносить изменения в проектные решения, поскольку при реконструкции зданий может возникнуть много «сюрпризов» в виде наличия в теле зданий каких-то непредусмотренных балок, труб и кабелей неопознанного назначения. Нужно также учесть затраты на перекладку коммуникаций, которые на промышленных предприятиях, как правило, находятся в аварийном состоянии. Для реконструкционных работ нужны строители высокой квалификации, которые должны постоянно взаимодействовать с архбюро и службой технического заказчика. Следует также принимать во внимание риски, связанные с высокой стоимостью энергии и ресурсов, аренды земли, которые для промышленных предприятий в разы выше, чем в общественно-жилищном секторе. Плюс ко всему понадобится сильная команда маркетологов, которые могут грамотно преподнести продукт, особенно если проект представляет собой реконструкцию памятника промышленной архитектуры.

6

Проект «Даниловская мануфактура 1867»


приятий существует и в СанктПетербурге: БЦ «Бенуа», Golut­ vinskaya Sloboda (Fabric), МФК «Треугольник 1880, 1-й Двор», loft-проект «ЭТАЖИ», БЦ «Лангензипен», креативное пространство «Ткачи», «Алек­ санд­ро-Невская мануфакту­ ра 1837» (БЦ «Фидель»), водо­ напорная башня «Водоканал 1863» и т.д. Есть в Москве и про­ ект реконструкции газгольде­ ров — это завод «Арма», бывший Московский газовый завод, по­

показатели менее впечатляю­ щие, но он тоже вполне успе­ шен: здание было приобрете­ но по 160 USD за кв. м, вложи­ ли 120 USD за кв. м, сдавали по 250 USD за кв. м. Однако было это давно. «Тогда была со­ всем другая экономика, — го­ ворит глава «ЭКООФИСА». — Сегодня такое не может и при­ сниться. По моим оценкам, если сейчас купить предприятие по 2–2,5 тыс. USD за кв. м (это большой завод в плохом состо­

которую нынешний владелец со­ бирается к 2016 г. преобразо­ вать в культурно-деловой центр с парковой зоной. Дизайн-завод «Флакон» позиционируется на сайте объекта как «комплекс пространств бывшего завода «Хрустальный» им. Калинина». С 2009 г. согласно новой страте­ гии развития территории здесь создаются офисные и ивентплощадки в стиле лофт. В чис­ ле арендаторов — рекламные и креативные агентства, студии дизайна и видеопроизводства, шоу-румы и мастерские дизай­ нерских товаров и услуг. Из столичных проектов так­ же можно назвать бизнеспарк «Контакт», БЦ «W-Plaza», бизнес-парк «Аврора», мо­ сковский завод «Кристалл», БЦ «Салют». Немало приме­ ров ревитализации промпред­

строенный в 1865 г. английски­ ми предпринимателями по зака­ зу Московской городской думы.

янии), то вложить в реконструк­ цию каждого метра придется не менее 600–800 USD. Сдавать площади в аренду можно будет по 400–450 USD за кв. м. Срок окупаемости составит 8–10 лет. И это вполне приличная по се­ годняшним меркам рентабель­ ность. Если выбрать вариант продажи, то на ремонтные рабо­ ты нужно будет потратить около 500 USD за кв. м (поскольку без отделки), а реализовать можно минимум по 5 тыс. USD за кв. м, максимум — за 10–12 тыс. USD». Вице-президент по консалтин­ гу, партнер GVA Sawyer Эвелина Ишметова говорит, что в цент­ ре города затраты на освоение промплощадей, их расчистку и новое строительство доводят себестоимость квадратного ме­ тра до 2,5–2,8 тыс. USD, включая все расходы, в том числе на при­ обретение права на вход в проект. «Таким образом, чтобы проект был экономически интересным, в него стараются максимально включить жилой/апарт-элемент. Тогда можно реально вытянуть окупаемость в средние для рын­ ка 7–8 лет эксплуатации, — гово­ рит эксперт. — При этом оценить исторический фактор в деньгах невозможно. Как правило, сохра­ нить здание более затратно, не­ жели построить заново. Однако не у всех есть такой выбор». По словам Татьяны Тиковой, затраты на реконструкцию не всегда намного ниже затрат на новое строительство, а зача­ стую и выше — значения могут достигать 2 тыс. USD на кв. м. Особенно дорого обходится ре­ конструкция памятников архи­ тектуры. И здесь диапазон за­ трат весьма и весьма широк — от 2 тыс. до 7–8 тыс. USD по тем объектам, где охране подлежат не только фасады, но и внутрен­ няя отделка. Отсюда можно сде­ лать вывод, что и сроки окупае­ мости весьма разнятся.

Деловой центр «Новоспасский двор»

скольку неформальная куль­ турная значимость и уникаль­ ность архитектуры здесь были налицо. Архитекторы оставили в нетронутом виде кирпичные заводские корпуса, сводчатые перекрытия из бетона, старые чугунные колонны и даже две­ ри. В итоге бывшие заводские помещения сохранили свой об­ лик, при этом получив новое функциональное наполнение. «Коммерческая отдача от вос­ становления объекта оказалась сопоставима с отдачей от вновь построенных бизнес-центров. Таких примеров немного, но все они достойны внимания и явля­ ются образцами баланса исто­ рии и современности», — расска­ зывает Татьяна Тикова.

А теперь поименно

Из ныне реализованных про­ ектов в российской столице наиболее известными являют­ ся центр современного искус­ ства «Винзавод», реконструи­ рованный акционерами Мос­ ковского комбината виноград­ ных и десертных вин, проекты KR Properties «Даниловская ма­ нуфактура 1867» и деловой квартал «Красная Роза 1875» на месте шелкоткацкой фабри­ ки. В этот ряд можно поста­ вить и объекты компании RED Development: это Loft Garden, появившийся на месте КБ Мос­ ковского вертолетного завода им. Миля, и Loft Post, которым стала бывшая типография, а так­ же БЦ «Дербеневская плаза» группы компаний «ЭКООФИС». На месте промышленных пред­ приятий появились также БЦ «Бу­ревестник» и БЦ «Вымпел», принадлежащие ныне Бинбанку. БЦ «Спартаковский-2» — быв­ шие элеваторы, перепрофилиро­ ванные «МТ-Ресурсом» в офис­ ное здание в стиле лофт. В зда­ нии завода «Манометр» обо­ сновался центр ArtPlay на Яузе,

Вчера и сегодня

Несмотря на известность и даже знаковость для рынка многих лофт-проектов, делиться опы­ том их реализации и конкрет­ ными цифрами захотели немно­ гие. Даже владельцы проектов, активно продвигаемых в СМИ, не спешат разглашать их эко­ номику. Наиболее откровен­ ным оказался Андрей Ковалев, который рассказал, что про­ мышленное здание по адресу Семеновская, 10, в свое время он купил по 120 USD за кв. м, в ре­ конструкцию вложил 80 USD за кв. м, а сдал по 400 USD за кв. м. Работы велись полгода, про­ ект окупился за год. У проекта на улице Подольских Курсантов

МНЕНИЕ Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости компании MR Group: Комплексный редевелопмент территории, будь то новое строительство или наличие реконструированных площадей в формате лофт, позитивно сказывается на дальнейшем развитии района. Территории «Красного Октября», завода «Флакон» или «Даниловской мануфактуры» являются отличными примерами такого подхода. Так, благодаря активному освоению промзоны на Новоданиловской набережной и реконструкции «Даниловской мануфактуры» выросла привлекательность района для офисных сотрудников и жителей. Соседство с лофт-кварталом, где сильно развита такая сопутствующая инфраструктура, как магазины и бутики с hand-made-продукцией, кафе и рестораны, играет на руку будущим соседям — бизнес-центрам. Сейчас MR Group приступила к активной фазе строительства МФК Danilov Plaza, который станет соседом «Даниловской мануфактуры». Именно благодаря данному соседству и синергетическому эффекту нашими партнерами по проекту было принято решение перепрофилировать одну из башен комплекса в апарт-отель. Вторая башня площадью чуть более 10 тыс. кв. м — наш традиционный офисный продукт. Я уверен, что оба объекта будут востребованы в данном географическом сегменте.

апрель 2013

Наиболее распространенная альтернатива лофт-апар­т амен­ там — офисы, которые тоже мо­ гут быть в формате лофтов. При грамотном подходе данные пло­ щади также можно довольно бы­ стро «отбить». «На мой взгляд, превращение промпредприятий в офисы в ряде случаев может быть менее затратным и в долго­ срочной перспективе более при­ быльным, чем новое строитель­ ство бизнес-центров, — считает Андрей Ковалев. — Денежный поток от проекта реконструкции можно начать получать прак­ тически с начала реализации. Для этого надо привести в по­ рядок первые 100 кв. м и сдать их в аренду. Так поэтапно мож­ но отремонтировать и сдать весь объект, и к моменту его завер­ шения уже начать получать при­ быль. А вот чтобы добиться это­ го на новостройке, нужно рас­ чистить площадку, практически с нуля возвести здание, сдать его в эксплуатацию и только потом ждать доходов от продаж». В конечном итоге важно, какой объем инвестиций потребуется для модернизации зданий и их приспособления под ту или иную функцию. Если, как говорится, все звезды совпадут, то может

а неподалеку от него «Якутгалерея» в башне-газгольде­ ре. БЦ «ЛеФорт» вырос на базе исторических строений шелко­ вого комбината XIX и XX веков по инициативе группы Horus Capital, а ныне принадлежит O1 Properties. Последняя ком­ пания также владеет проектом «Фабрика Станиславского». В конце прошлого года она про­ дала компании Tactics Group (бывшего «хорусовца» Андрея Бланина) фабрику «Большевик»,

№3

Выгодная легенда

получиться достаточно успеш­ ный проект. И тому есть целый ряд наглядных подтверждений. Татьяна Тикова приводит в ка­ честве примера деловой квар­ тал «Новоспасский двор», ко­ торый был реализован Группой ПСН. Это был один из тех случа­ ев, когда здание до реконструк­ ции находилось в непригодном для эксплуатации состоянии. Хотя оно не имело статуса па­ мятника истории и архитекту­ ры, его решили не сносить, по­

REXMeetings

Правда, при этом он замечает, что в отдаленной перспективе, когда промышленная террито­ рия будет по большей части пре­ образована и развита, строить жилье будет не только можно, но и нужно. В качестве примера он приводит освоенную промзо­ ну в районе метро «Павелецкая», на которой уже практически не осталось производственных предприятий. «Около 10 лет на­ зад, когда «ЭКООФИС» начинал здесь работать, вариант строи­ тельства какого бы то ни было жилья вообще не возникал, — говорит Андрей Ковалев. — Сейчас, на мой взгляд, жилые лофты были бы очень акту­ альны. Продавать квадратные метры здесь можно было бы по очень хорошей цене — ведь жилье в этом районе не строи­ лось уже больше 30 лет. Просто представьте, сколько здесь со­ средоточено собственников и топ-менеджеров крупней­ ших компаний. Одно соседство с «Роснефтью» чего стоит!» Наиболее сильными из сфор­ мированных и формирующихся деловых кластеров, возникших на месте промтерриторий, Илья Шуравин называет «Трехгор­н ую мануфактуру», «Красную Розу 1875» и «Даниловскую мануфак­ туру 1867». «Возможно, «Арма» станет следующим ярким проек­ том, причем практически возле Садового кольца», — добавляет эксперт. При этом он подтверж­ дает, что сейчас (в этих деловых кластерах в том числе) растет количество реализуемых жилых лофт-проектов. Цена квадрат­ ного метра в них может на не­ сколько тысяч долларов превы­ шать соответствующий показа­ тель для офиса в аналогичном месте. «Продав 30–50 % апарта­ ментов в лофт-проектах, вы уже выходите в ноль, — подсчитал Андрей Ковалев. — А дальше чи­ стая прибыль». Для потребите­ лей же все будущие возможные риски владения таким типом не­ движимости нивелируются дис­ контом — апартаменты прода­ ются на 10–15 % дешевле сопо­ ставимых по качеству квартир.

7


ТЕМА НОМЕРА

Все врассыпную 

Текст: Наталья Овчинникова

Перевод call-центров, дата-центров и бэк-офисов крупных компаний из Москвы в регионы, который с натяжкой, но назовем децентрализацией, участниками рынка безоговорочно оценивается как явление положительное. Правда, редкое. Чаще всего на такой эскапизм решаются банки и игроки сферы высоких технологий — сотовые операторы, разработчики софта. Однако региональные лендлорды качают головой: все эти переезды в масштабе страны — капля в море. Заметное поглощение офисных площадей в регионах начнется, когда туда массово придут строить и работать федеральные компании, а за ними подтянется консалтинг.

Поуехали тут

REXMeetings

№3

апрель 2013

Самый яркий пример массового вы­ вода компанией своих бизнес-единиц из Москвы — это известный всем «об­ мен любезностями» между двумя сто­ лицами: перевод структур «Газпрома» в Санкт-Петербург. По данным «Colliers International Санкт-Петербург», за 2012 г. и 2013 г. ОАО «Газпром» заключило 3 сделки покупки и 7 — аренды офисов. Суммарная площадь поглощения соста­ вила около 53 тыс. кв. м. Однако назвать этот случай децентрали­ зацией язык не поворачивается. Это ско­ рее исключение из правил. Федеральные компании предпочитают собирать раз­ бросанные по стране службы и организо­ вывать операционные центры в больших региональных городах. По пути такого объединения, к примеру, пошел Сбербанк, который создал крупнейший контакт­ ный центр в Омске и одновременно со­ брал бэк-офисы сибирских городов в еди­ ном расчетом центре в Новосибирске. Там же открыл головной офис после слияния с «УРСА Банком» и «МДМ Банк». Банк «Уралсиб» предпочел Тверь. Там он в 2012 г. в рамках реализации программы по из­ менению архитектуры операционных и поддерживающих функций «Каскад» открыл центр, где сосредоточены обра­ ботка и сопровождение расчетных опера­ ций и платежей всех 45 филиалов банка. Одновременно «Уралсиб» создает Центр

8

общебанковских услуг в Уфе, где будет на­ ходиться значительная часть бизнес-под­ разделений — юристы, IT, HR, службы эко­ номики и финансов, главного бухгалтера, обеспечения бизнеса. В планах банка — консолидировать филиалы и сократить их количество с 45 до 5. Программу пла­ нируется завершить к 2014 году. Схожую политику проводит и «Альфа-Банк», от­ крывший в 2011 г. call-центр в Ульяновске. Не отстают от банкиров и операторы со­ товой связи, которые в течение послед­ них нескольких лет объединяют callцентры и центры обработки вызовов. «Вымпелком» (владелец торговой мар­ ки «Билайн») в 2011 г. создал call-центр в Твери, а на днях объявил об откры­ тии Объединенного центра обслужива­ ния в Ярославле. По словам генерально­ го директора ОАО «Вымпелком» Антона Кудряшова, это будет не просто сервисный центр, а единый центр компетенций, где в ближайшее время сосредоточится вся экспертиза по вспомогательным функци­ ям. В качестве примера можно привести также перенос звонкового центра компа­ нии «МТС» с Урала в Самару и строитель­ ство «МегаФоном» центров обработки данных в Самаре и Новосибирске. Компании, занятые разработкой иннова­ ционных технологий, идут по пути созда­ ния собственных научных центров, при этом выбирают для вторжения города с вы­ соким уровнем образования населения.

«Дом печати», Екатеринбург

Научно-исследовательский инновацион­ ный центр АФК «Система» «Интеллект Телеком» расположился недалеко от на­ укограда Саров в одноименном технопар­ ке Нижегородской области. Напомним, что в Сарове находится Российский феде­ ральный ядерный центр, а большинство жителей города — научные сотрудники. Недалеко от Сарова обосновался и рос­ сийский офис Intel, который сосредоточил основные мощности в Нижнем Новгороде. Компания Accenture, оказывающая услу­ ги в области управленческого консалтин­ га, еще в 2007 г. создала Тверской Центр Разработок (ТDC). Директор по управлению объектами не­ Деве­ движимости компании «РосЕвро­ лопмент» Алексей Савенков объясня­ ет: «Открытие офисов в регионах связа­ но со стратегией развития и принципами управления компаний. Некоторые из них не видят смысла в содержании централь­ ных офисов в Москве, снимать дорогие площади, нанимать высокооплачиваемых специалистов. По определенным видам услуг они передают полномочия туда, где это более необходимо». Чем больше объ­ ектов у компании в городе или регионе, тем более вероятно разворачивание там отдельного бизнес-подразделения, ко­ торому потребуются соответствующие площади. «Компания Unilever открыла финансово-расчетный центр в Омске, — приводит пример директор отдела реги­ ональных проектов в России CBRE Гайк Папоян. — Именно там расположен за­ вод компании по производству мороже­ ного (производственное предприятие «Инмарко», — прим. авт.), и создание рас­ четного центра в том же городе помогло сэкономить значительные суммы». Как правило, у федеральных компаний нет прописанного алгоритма по выбору офис­ ных зданий в регионах: только факторы удобства и экономической эффективно­ стьи. «В каждом конкретном случае мы действуем по-разному: где-то покупаем здание, где-то — арендуем. Все зависит от задач, которые нужно решить, и от си­ туации в регионе, — комментирует прессслужба Сбербанка покупку здания быв­ шего ТРЦ «Сити-центр» в Омске.

Без премиальных БЦ «РосЕвроПлаза»

Действительно, проводящие полити­ ку децентрализации федеральные ком­ пании получают существенный бо­

нус — более низкие, по сравнению со столичными, ставки аренды в регио­ нах. Игроков масш­ т аба Сбербанка, от­ крывшего новосибирский офис в приоб­ ретенном им в собственность БЦ класса А «РосЕвроПлаза», в России очень мало. Офисы такой классности пользуются спросом в Ека­т еринбурге, Новосибирске и еще нескольких городах, арендная ставка таких помещений в центре горо­ да составляет 450–500 USD за кв. м в год. На арендные каникулы и существенный дисконт здесь рассчитывать не прихо­ дится: бизнес-центры класса А зачастую возводят в регионах федеральные деве­ лоперы, у которых есть кредитные обяза­ тельства перед банком и четкое понима­ ние сроков окупаемости. «Сегодня офисный рынок Москвы и Санкт-Петербурга составляет 80–85 % от всего рынка России. Здесь давно сфор­ мировались и развиваются все классы — от А Премиум до С. Однако параллельно мы наблюдаем качественный рост кон­ такт-центров, дата-центров, бэк-офисов, у которого в принципе нет потенциала в Москве. Что ищут федеральные ком­ пании? Офис класса B минус, умеренную региональную ставку до 250 USD за кв. м в год, девушек с зарплатными пожелани­ ями до 500 USD, бизнес центр — готовый или в высокой степени готовности. Все это

Компании, занимающиеся разработкой инновационных технологий, идут по пути создания собственных научных центров, при этом выбирают для вторжения города с высоким уровнем образования населения. Наиболее популярны у них Новосибирск и Нижний Новгород в комплексе можно найти только в регио­ нах», — рассказывает руководитель про­ ектов Architector Group Алексей Степанов. Действительно, переезжающим в реги­ оны компаниям, как правило, не нуж­ ны представительские, имиджевые офи­ сы класса А. Большинство снимает там площади класса В по арендным ставкам в 2–3 раза ниже московских. По данным CBRE, арендная ставка офисных помеще­ ний класса B в Москве находится на уров­


Потребителями дорогих концептуальных офисов являются международные компании с жестко прописанными стандартами, инвестиционные фонды, компании добывающего и производящего секторов, а также консалтинговые структуры широкого профиля реализованных или находящихся в ста­ дии реновации, можно назвать «Дом пе­ чати» в Екатеринбурге, «Табачную фабри­ ку» в Ростове-на-Дону, Likёrka Loft в Туле, МФК «Армада» в Оренбурге, «Бугров Биз­ нес Парк» в Нижнем Новгороде. Несколько лет назад активно обсуждалась тема реконструкции Челябинского элева­ тора Государственного банка с целью его превращения в культурно-деловой центр. Подобные проекты меньшего масштаба можно найти в очень многих региональ­ ных городах, вопрос здесь только в ка­ честве реновационных работ и сохране­ нии лофт-составляющей, далеко не всегда подходящей с концептуальной точки зре­ ния федеральным игрокам. Часто компании федерального уровня го­ товы выкупить дешево непрофильный ак­ тив и провести в нем быстрый ремонт. Так, «МТС» и «Альфа-Банк» купили в регио­ нах помещения без коммуникаций и пол­ ностью их перестроили. А «Билайну» при­ шлось возводить в Ярославле собственное здание, поскольку на рынке города не на­ шлось готового, с нужной конфигураци­ ей и технической начинкой. Некоторые компании, стремясь максимально сэконо­ мить, арендуют на длительный срок про­ изводственные помещения без ремонта за 50–60 USD/кв. м, а основные инвести­ ции направляют в реконструкцию здания.

Стоимость аренды в 150 USD за кв. м в год, которая получается на выходе, их вполне устраивает.

Не тот профиль

Более дискуссионным оказывается во­ прос, что в этой истории глобальных переездов устраивает — или не устраи­ вает — офисных девелоперов. Имеет ли им смысл принимать во внимание фак­ тор переноса call-центров, дата-центров и бэк-офисов при планировании пай­ плайна компании? В каких городах эта тенденция будет набирать обороты, а где о ней в принципе не имеет смысла даже рассуждать? Стоит ли строить в регио­ нальных центрах новые офисные здания или можно ограничиться реконструк­ цией заводов и НИИ? «В регионах уже есть немало готовых, реконструирован­ ных и даже минимально отремонтиро­ ванных объектов. Бывшие здания НИИ, другие административные здания — это, по сути, те же офисы. Местным девелопе­ рам сегодня интереснее возводить жилье и торговую недвижимость, а федералов отпугивают региональные риски, пре­ жде всего, административного характе­ ра. Коммерческая недвижимость в реги­ онах имеет свои особенности. Там попу­ лярны смешанные форматы — МФК, со­ вмещающие, к примеру, жилую функцию с офисной и торговой на первых этажах зданий. Таким образом девелопер дивер­ сифицирует риски. Часто офисы строят «под себя», предложений на рынок по­ падает немного, а спрос тоже не спешит давить на предложение», — рассказывает коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев. Кроме того, у большинства федераль­ ных компаний, активно развивающих­ ся сегодня в регионах, имиджевые офис­ ные площади просто не востребованы, что также не стимулирует девелопмент офисов класса А и В. Так, крупнейшие ретейлеры, работающие в форматах су­ пермаркетов и гипермаркетов и откры­ вающие далеко не первый магазин в го­ роде, чаще всего покупают или арендуют офисы «по нижней планке», рассказы­ вают региональные лендлорды. Иногда такие компании даже размещают свои штаб-квартиры в логистических ком­ плексах, где снимают складские пло­ щади, — в них, как правило, есть мини­

Переезжающим в регионы компаниям не нужны представительские, имиджевые офисы класса А. Большинство снимает там площади класса В по арендным ставкам в 2–3 раза ниже московских мальная офисная составляющая, а став­ ки гораздо ниже, чем в городских бизнесцентрах. Так, среди крупнейших сделок по аренде офисов в региональных склад­ ских комплексах специалисты Jones Lang LaSalle называют сделку Metsä Tissue

РЕКЛАМА

не 400–450 USD за кв. м в год без НДС. Эти деньги компания заплатит за аренду площади в бизнес-парке, расположенном за пределами ТТК и полностью оборудо­ ванном необходимыми коммуникация­ ми. В то же время, аренда аналогичного по начинке помещения, но в центре реги­ онального города обойдется в 140 USD за кв. м в год без НДС. При этом степень го­ товности выбранного помещения может быть разная. Если говорить о классе B, то компании чаще всего сами реконстру­ ируют арендованные или приобретенные в собственность офисы. Полная отделка, включая прокладку инженерных комму­ никаций, обходится в 300–500 USD за кв. м ежегодно, что многим представляется вполне эффективным. Переезды офисов подстегивают и рено­ вацию фабричных помещений, особенно если производственные здания находят­ ся в центре города и представляют собой хотя бы минимальную архитектурную ценность. Чаще всего в них размещают МФК с торговой и ресторанной составляю­ щей на первых этажах и офисами наверху. Из наиболее известных проектов, уже

в индустриальном парке «Ворсино» в Калужской области (2160 кв. м офисов, 25 тыс. кв. м арендовано в целом). В дру­ гом калужском объекте — «В-Парк» — компания Faurecia арендовала 2360 кв. м офисов (14,2 тыс. кв. м в целом), она же заняла 1350 кв. м офисов в Тольятти. Любопытно, что обе компании являют­ ся иностранными. Из российских игро­ ков эксперты Jones Lang LaSalle приво­ дят в пример X5 Retail Group, арендовав­ шую 1100 кв. м офисов в РЦ «Кстово», в Нижегородской области (общий объем сделки —15,9 тыс. кв. м). Впрочем, справедливости ради нужно от­ метить, что даже в Москве арендаторы данного профиля не являются целевой аудиторией девелоперов, строящих пре­ миальную офисную недвижимость. Как неоднократно отмечалось в брокерских отчетах, потребителями дорогих концеп­ туальных офисов являются международ­ ные компании с жестко прописанными

стандартами, инвестиционные фонды, компании добывающего и производящего секторов, а также консалтинговые струк­ туры широкого профиля. Из этого корот­ кого списка в регионах массово работа­ ют только «производственники», однако в силу многолетнего присутствия на до­ машних рынках проблема офисов у них не возникает. А потому надежды региональ­ ных лендлордов в большей степени связа­ ны с «вновь прибывшими», нежели с рас­ ширением локальных игроков. Алексей Савенков вспоминает: «Напротив по­ строенного нами БЦ «Ев­ро­п лаза» в Но­ восибирске находится офисное здание, возведенное местным девелопером. В нем был достаточно высокий уровень ва­ кантных площадей, пока Сбербанк не ку­ пил наш центр и не переехал туда. После этого наши бывшие арендаторы, уже при­ выкшие к ло­к ации, перебрались в сосед­ нее офисное здание, и дела у его владель­ цев пошли гораздо лучше».

алистов учить региональных сотрудников. Представьте, какую мне нужно предложить зарплату, чтобы я поехал обучать персонал в регионы? — задается вопросом Алексей Савенков. — Мы идем на расходы, направляем своих московских работников на свои же региональные объекты, либо учим новичков там, где бизнес-процессы уже поставлены». Кадровый вопрос тормозит и тех, кому нужны специалисты узкого профиля. «Мы рассматривали вопрос о выводе производства в регионы, — рассказывает управляющий недвижимостью компании «Адамас» Петр Артемов. — Но посчитали и решили, что потеряем больше — прежде всего, в кад­ рах. Где нам потом искать ювелиров? Тео­ ретически возможно перевести в регионы бухгалтерию, но для нашего производства это оказалось неприемлемым».

№3

ше зарабатывать в Ульяновске, чем в Москве. Даже в столице она редко поднимается выше 30 тысяч. В регионах можно сэкономить и на бухгалтерах. Минимальная зарплата бухгалтера производственной компании в Москве — 40 тыс. рублей, в Ярославле — 21 тыс. Дешевле обойдутся компании в регионах и профильные специалисты. Зарплата управляющего сетью магазинов в Нижнем Новгороде варьируется от 25 до 60 тысяч рублей, самое выгодное предложение — от 80 тыс. — делает челябинский работодатель. Московские компании ставят планку от 100 тыс. Однако компании, нуждающиеся в специалистах высокого класса, сомневаются, что найдут их в регионах. «Где взять хорошего facility-менеджера? Чтобы подготовить кад­ ры, умеющие работать по московским стандартам, нужно отправить столичных специ-

REXMeetings

Другой фактор, стимулирующий перевод офисов в региональные центры, — сравнительно недорогая рабочая сила. Директор по обслуживанию клиентов «Альфа-Банка» Александра Самолюбова неоднократно отмечала в СМИ, что затраты на call-центр в Москве гораздо выше, чем в любом другом городе. Кроме того, московские студенты, которые обычно пополняют ряды сотрудников call-центров, не всегда готовы работать за предлагаемую заплату. «Перенос таких подразделений в регионы неизбежен и оправдан, в первую очередь, с экономической точки зрения», — резюмировала Самолюбова. Если проанализировать уровень зарплат операторов в столице и регионах, станет очевидно: среднюю зарплату оператора, составляющую 25 тыс. рублей, персоналу луч-

апрель 2013

Кадры решают

9


ДЕСЯТАЯ Международная выставка коммерческой недвижимости

Десять лет создаем рынок. Вместе.

24–26 апреля 2013 года

Выставка REX — главная выставочная площадка для встреч профессионалов рынка коммерческой недвижимости. С 2011 года выставка открыла дополнительные возможности для игроков всего рынка коммерческой недвижимости под брендом REX — Real Estate eXhibition. Переход от торговой тематики к коммерческой недвижимости в целом обусловлен высоким потенциалом российского рынка. За 10 лет в выставке приняли участие более 500 компаний из России, Украины, Белоруссии, Нидерландов, Великобритании, Швеции, Италии, Германии, США, Канады, Австралии и других стран, посетили более 47 тыс. участников. Поступательный рост рынка коммерческой недвижимости естественно отражается на количественных и качественных показателях REX. В этом году на экспозиции 10 тыс. кв. м. будут представлены около 200 компаний России и зарубежных стран. Формат выставки насыщенно представлен экспозицией и деловой программой, включающей конференции, обучающие семинары и презентации объектов коммерческой недвижимости. В работе деловой программы принимают участие представители администрации Москвы и крупных региональных городов. Три дня насыщенной работы на выставке заменят полгода рутинной работы в офисе! Мы ожидаем на выставке 7 500 посетителей.

Генеральный спонсор

Нас поздравляют с юбилеем Алексей Панфилов Президент ФПК «Гарант-Инвест» В год своего 20-летия нам особенно приятно принять участие в юбилейной 10-й международной выставке коммерческой недвижимости REX (Real Estate Exhibition). Выставке, которая не только объединяет всех лидеров рынка, но и с каждым годом открывает все большие горизонты участникам всех сегментов бизнеса коммерческой недвижимости для перенятия актуального благоприятного опыта развития бизнеса в России, Украине, Белоруссии, Нидерландах, Великобритании, Швеции, Италии, Германии, США, Канаде, Австралии и других странах мира. На протяжении многих лет мы являемся добрыми и надежными партнерами. От лица ФПК «Гарант-Инвест» и от себя лично хочу пожелать вам с пользой провести время на протяжении всех дней выставки. Будем рады видеть вас на стенде ФПК «Гарант-Инвест».

Андрей Любимов первый заместитель генерального директора «ПАТЕРО Девелопмент» От имени компании «ПАТЕРО Девелопмент» я приветствую всех участников и поздравляю с открытием 10-ой юбилейной международной выставки коммерческой недвижимости REX-2013! «ПАТЕРО Девелопмент» уже на протяжении многих лет принимает участие в этой выставке. Для нас гордость — выступать в качестве спонсора такого масштабного события на рынке коммерческой недвижимости. За время нашего сотрудничества «REX» зарекомендовала себя как главная площадка для встреч профессионалов всех областей в сфере недвижимости. Как одно из самых масштабных мероприятий, REX предлагает участникам рынка недвижимости качественные возможности для презентации своих проектов, инновационных решений, обмена опытом работы, изучения практики ведения бизнеса с отечественными и зарубежными коллегами и является эффективным инструментом ведения бизнеса. Желаю всем участникам, гостям и организаторам 10-ой юбилейной международной выставки коммерческой недвижимости REX-2013 удачи, плодотворной работы, реализации намеченных планов, новых проектов и достижений! С юбилеем! Совершенствования и реализации новых идей!

Максим Карбасникофф Cushman & Wakefield От имени компании Cushman & Wakefield позвольте поздравить участников и организаторов с открытием 10-ой юбилейной международной выставки коммерческой недвижимости REX-2013! За 10 лет рынок коммерческой недвижимости России сделал значительный рывок в развитии, и выставка, сначала «Молл», а потом REX, всегда являлась важной составляющей частью этой качественной трансформации. За успехом REX стоит труд и энту­ зиазм увлеченной команды, которая верит в свое дело и прилагает максимум усилий для достижения результата. От всей души хочу поздравить команду ГК «Молл» с юбилеем их проекта, пожелать вам дальнейших успехов, неиссякаемого оптимизма и запала, которого хватит еще на несколько десятков лет.

Максим Вайнберг исполнительный директор «Адамас»

Cпонсор выставки

Cпонсор конференции

Организатор

Подробная информация: www.rex-expo.ru

Cпонсор гала-ужина

Уважаемые партнеры! Я рад приветствовать вас на юбилейной выставке REX от имени компании «Адамас», которая является крупнейшей ювелирной компанией России и партнером Зимней Олимпиады SOCHI 2014! К сожалению, представители ювелирного рынка России никогда ранее не были активным участником обсуждений развития рынка коммерческой недвижимости. И это, на наш взгляд, одно из упущений ювелирного бизнеса. Ювелирный магазин — безусловно, не якорный арендатор, но бесспорно аттрактор, украшение торгового центра и, зачастую, его репутационная составляющая. Развивая свою торговую сеть, мы придерживаемся принципов партнерства и взаимовыгодного сотрудничества. К сожалению, нам не всегда бывают понятны и очевидны требования и пожелания наших партнеров (арендодателей, девелоперов, брокеров) и, как следствие, мы можем не понимать друг друга. Площадка REX предоставляет уникальную возможность встречаться всем игрокам рынка, презентовать новые проекты. Постоянное взаимодействие арендодателей, девелоперов, брокеров и арендаторов дает нам возможность лучше понимать друг друга и, как следствие, строить устойчивые бизнес-связи. Хочется пожелать выставке REX и дальше отмечать не один юбилей и предоставлять нам новые возможности выстраивания отношений. Рады возможности участия в качестве партера на юбилейной выставке!


Деловая программа

18+

Церемония открытия

Официальное открытие выставки состоится 24 апреля в 11:30. На открытии выступят: Андрей Шаронов, заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам экономической политики, Алексей Панфилов, президент ФПК «Гарант-Инвест», Хокан Нильсон, директор Отдела аренды IKEA и др. В программе открытия: шоу барабанщиков, шампанское и приятный сюрприз от организаторов.

24 апреля

25 апреля

Тема дня: Новые горизонты развития коммерческой недвижимости

Тема: Российская логистика. Все складывается

­­­­ Что покупают инвесторы сегодня? —  — Перспективы развития коммерческой недвижимости в Московской области и регионах. — Конкуренция городов-миллионников за капитал. — Инфраструктурный девелопмент. ТПУ.

Тема: Современные тенденции девелопмента спортивных объектов. Акцент на коммерциализации

26 апреля

Мастер-класс «Mall Doctor: как оздоровить торговый центр без значительных затрат?»

25 апреля

Лекторы: Kathrine Heiberg, RETEAM и Dr. Herman Kok MRE, Multi Development

Тема дня: Торговая недвижимость в фокусе: определить, удержать и укрепить позиции на рынке

Семинар «Заполняем торговые центры по франчайзингу»

— Топ 5 тезисов-препятствий для получения максимальной прибыли с оборота торгового центра. — Размер ТЦ определяет его формат? — Девелопер vs консультант или девелопер и консультант? — Retail race. Новые марки. Новые арендаторы!

Корпоративные семинары

Тема: Terra incognita. Экспансия офисного рынка на новые земли. Инвестиционная привлекательность

­­­­ конференция Cushman & Wakefield —  ­­­­—  конференция IKEA ­­­­— прикладной мастер-класс от Promotion Realty ­­­­— презентация проектов от «Группы компаний RRG» ­­­­— программа развития супермаркетов «Виктория»

В числе спикеров:

Тony Wijntuin, WYNE Strategy & Innovation

Даниэль Гупта, Amtel Properties

Артем Еранов, BTR Group

Михаил Девятов, «РБ Инвест»

Ольга Федорченко, BAON

Алексей Козак, «ВТБ Капитал»

Олег Мамаев, PNK Group

Dr. Herman Kok MRE, Kathrine Heiberg, Multi Development RETEAM

Joao Xavier, Marmara Forum

Лейла Уразбаева, ЕБРР

Мишель Паскалис, «Международное Логистическое Партнерство»

Михаил Рогожин, CBRE

Сергей Кузичев, Восточная Европа FM LOGISTIC

Дан Полонский, ТК «Горизонт»

Денис Колокольников, Кира Балашова, Группа Компаний RRG Группа компаний «Джамилько»

Премия REX Awards 2013 Определение лауреатов осуществляется в три этапа.

В состав жюри входят:

Первый этап. Профильное жюри отбирает заявки на участие в Премии путем online голосования. По его результатам составляется шорт-лист.

Эрнест Рудяк, президент «ИНГЕОКОМ-Менеджмент» Эльхан Керимли, управляющий директор «Ренессанс Девелопмент» Максим Карбасникофф, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Алексей Кучвальский, руководитель отдела по реализации офисных помещений Jones Lang LaSalle Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Россия и СНГ и многие другие

Второй этап. Участники и посетители выставки голосуют с помощью интерактивных устройств, находящихся на площадке REX. Третий этап. Подведение итогов голосования и экспертное заключение жюри. Максимальное количество баллов — 9. Семь из них составляют мнения экспертного жюри, два балла присваиваются проекту, который набрал максимальное количество голосов всех посетителей и участников выставки.

РЕКЛАМА

25 апреля пройдет праздничный гала-ужин, на котором будут объявлены победители премии REX Awards 2013 в номинациях Склад, Офис (Класс А и В), Торговый центр (Малый, Средний, Большой) и Девелопер года


12

REXMeetings

№3

апрель 2013

8+

РЕКЛАМА


REXMeetings №03, 2013  

Тема номера: Реконструкция: все новое — хорошо отстроенное старое. Проект «ГК МОЛЛ»

Advertisement
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you