Paperjam Plus - Real Estate (juillet / août 2019)

J U I L L E T / AO Û T 2019

REAL ESTATE

C’est (encore) le moment d’acheter !

Sam Tanson Ministre du Logement

Le business du déménagement

Électricité, gaz, téléphone : le comparatif des opérateurs

Jean-Paul Scheuren Président, Chambre immobilière

Bientôt des tours au Luxembourg ?

Bien négocier son prêt

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ÉDITO

C’est (encore) le moment d’acheter !

Statu quo ?

C

ela fait des années que ça dure, et la situation ne change pas vraiment : le logement est toujours en crise au Luxembourg, la demande restant bien plus forte que l’offre.

Ceci a pour conséquence que les prix des logements ne diminuent pas, bien au contraire même, puisque la courbe de progression est toujours en phase ascendante.

La répartition géographique des prix est aussi sensiblement la même, avec la capitale qui continue de caracoler en tête, et les villes périphériques qui confirment leur attractivité grâce à leur proximité.

Même si nous savons bien qu’il n’existe pas de solution miracle, le gouvernement fait le maximum pour contraindre cette inflation.

Un des leviers peut être d’inciter les propriétaires de terrains à construire des logements sur leurs parcelles vides. Une interview avec Sam Tanson, ministre du Logement, et JeanPaul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, aborde cette délicate question du foncier.

Il sera aussi possible de découvrir comment les nouveaux arrivants trouvent des solutions pour se loger à moindres frais ou, dans une tout autre perspective, comment fonctionne une maison passive.

Quelques pages comparatives permettront d’avoir une meilleure connaissance du marché en ce qui concerne les promoteurs, les déménageurs, ou encore les opérateurs.

Sans oublier quelques conseils pour bien négocier un prêt immobilier ou se faire une opinion sur la construction en hauteur au Grand-Duché. 

Céline Coubray, journaliste Paperjam

PHOTO Maison Moderne (archives)

La conversation continue en ligne : @paperJam_lu

Paperjam

Paperjam Entreprise

Tous les prix des logements, commune par commune

La faute à la spéculation ?

Colocation et système D au Grand-Duché

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Maison passive : mode d’emploi

10 projets résidentiels au crible

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Le business du déménagement

Électricité, gaz, téléphone : le comparatif des opérateurs

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Bien négocier son prêt

Bientôt des tours au Luxembourg ?

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Maison Moderne ™ www.maisonmoderne.com, téléphone (+352) 20 70 70, e-mail publishing@maisonmoderne.com, courrier BP 728, L-2017 Luxembourg, bureaux 10, rue des Gaulois, Luxembourg-Bonnevoie, fondateur Mike Koedinger, CEO Richard Karacian, directeur administratif et financier Etienne Velasti, RÉDACTION téléphone (+352) 20 70 70-100, fax (+352) 29 66 19, e-mail press@paperjam.lu, courrier BP 728, L-2017 Luxembourg, directeur de la publication Richard Karacian, directeur éditorial Matthieu Croissandeau (M. C.), rédacteur en chef Thierry Raizer (T. R.), secrétaire de rédaction Jennifer Coghé (J. C.), free-lances Quentin Deuxant (Q. D.), Sébastien Lambotte (S. L.), Michaël Peiffer (M. P.), Jeanne Renauld (J. R.), photographes Jan Hanrion, Patricia Pitsch, correction Lisa Cacciatore, Sarah Lambolez, Manon Méral, Elena Sebastiani, AGENCE GRAPHIQUE directeur de l’agence Mathieu Mathelin, directeur de la création Jeremy Leslie, head of production Stéphanie Poras-Schwickerath, head of art direction Vinzenz Hölzl, graphisme / layout Maison Moderne, directeur artistique Cassandre Bourtembourg, José Carsi, head of production assistants Stéphane Cognioul, Myriam Morbé, mise en page Sophie Melai (coordination), RÉGIE PUBLICITAIRE téléphone (+352) 20 70 70-300, fax (+352) 26 29 66 20, e-mail regie@maisonmoderne.com, courrier BP 728, L-2017 Luxembourg, directeur associé Francis Gasparotto, chargés de clientèle seniors Marilyn Baratto, Laurent Goffin

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Tous droits réservés. Toute reproduction, ou traduction, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans l’autorisation écrite délivrée au préalable par l’éditeur. © MM Publishing and Media SA. (Luxem­bourg) Maison Moderne ™ is used under licence by MM Publishing and Media SA. — ISSN 2354-4619

Real Estate — Juillet / Août 2019 —

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SUR LE RADAR

PART DU LOGEMENT DANS LE BUDGET MOYEN D’UN COUPLE AVEC DEUX ENFANTS

LE LOGEMENT, PREMIÈRE PRÉOCCUPATION DES LUXEMBOURGEOIS LES 10 COMMUNES LES PLUS PEUPLÉES

En 2018

Logement 37,8 %

En milliers d’habitants

Alimentation 22,61 %

Luxembourg-ville

Mobilité 10,34 %

74 % des ménages sont propriétaires de leur logement

119,02

Vie sociale 13,7 %

UNE DÉMOCRATIE DE PROPRIÉTAIRES

Vêtements 5,79 %

65 %

Besoins des enfants 5,3 % Hygiène 3,01 % Santé 1,12 % Lifelong learning 0,3 %

des propriétaires vivent dans des logements sous-occupés

20 %

10,4 Käerjeng

19,2

Hesperange

17,3

11,2

Sanem

Bettembourg

Pétange

des ménages sont multipropriétaires

15,5

21,1 Dudelange

26,8 Differdange

35,4

LE COÛT DU M2 AUGMENTE PLUS VITE QUE LES SALAIRES

Esch-sur-Alzette

602.005 ÉVOLUTION DE LA POPULATION

700.000

d’augmentation du m2

+14 % d’augmentation du salaire moyen

600.000

322.430

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Luxembourgeois en 2019

400.000

291.464 Étrangers en 2019

300.000 200.000 100.000 0 2001

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Résidents en 2019

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

SOURCES Statec, Fondation Idea

Entre 2010 et 2017

+37 %

11,2

Schifflange

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EN BREF

TOP 5

3 QUESTIONS À LAURENT ROUACH

Les cinq plus hauts immeubles en cours de construction au Luxembourg.

— (voir aussi le Forecast page 50)

Cour de Justice de l’Union européenne Luxembourg 115 mètres Juste à côté des deux tours jumelles de la CJUE, cette extension comptera 30 niveaux.

Infinity Luxembourg 104 mètres Un ensemble de 33.000 m² mêlant logements, bureaux et commerces. Il comprendra une tour résidentielle de luxe de 25 étages.

Jean Monnet 2 Luxembourg 90 mètres Ce complexe se composera de deux bâtiments, dont une tour abritant 22 étages hors-sol et un étage technique en toiture.

CEO, Eliacin

Que propose Eliacin ?

Eliacin est une boutique qui conseille et / ou investit dans des start-up dédiées aux métiers de l’immobilier (proptech). Elle est présente au capital d’une douzaine de proptech au Luxembourg, en Belgique et en France.

Dans quelle mesure la technologie constitue-telle un levier de création de valeur dans les métiers de l’immobilier ?

C’est un truisme de dire que l’industrie immobilière était sous-digitalisée. Mais la situation évolue. Les levées de fonds dans le domaine sont un bon indicateur (15 milliards de dollars en 2018), comme l’apparition de licornes, sociétés dont la valorisation est supérieure à un milliard de dollars, au nombre de 24 aujourd’hui dans le monde. Les cinq

métiers traditionnels que sont la construction (avec les imprimantes 3D, les robots, l’IoT), le financement (avec le crowdfunding, la tokenisation…), la transaction (avec la réalité virtuelle…), la gestion (avec le coworking, coliving…) et l’exploitation (avec la possibilité de gérer les copropriétés sur la blockchain) sont confrontés à l’émergence de nouveaux business models.

Un bénéfice indéniable pour le consommateur par l’apport de transparence, de fluidité, de satisfaction de demandes nouvelles forçant l’innovation et l’agilité.

Comment la proptech se développe-t-elle au Luxembourg ?

Bien que l’écosystème start-up soit dynamique, la proptech se développe prudemment, hormis chez

es attentes « De grand e peuvent êtr par satisfaites ence la converg et de la tech ilier. » de l’immob quelques visionnaires.

Les grands acteurs, face à un marché immobilier très actif, n’étaient pas enclins à bouger rapidement. Cela évolue. Nous avons procédé à un recensement qui a identifié une cinquantaine de structures ou outils. L’étape suivante serait de les fédérer pour une meilleure visibilité.

Entrée en ville Differdange 73 mètres

News Le fondateur de Ziggu, start-up active dans l’immobilier, lauréat du Cyel

Un ensemble de 20 étages qui accueillera 80 logements, deux niveaux de commerces, ainsi que des bureaux, une crèche et un hôtel.

Organisée par la Jeune Chambre économique du Luxembourg, la 13e édition du concours Creative Young Entrepreneur Luxembourg (Cyel) a récompensé un jeune entrepreneur innovant dans le monde de l’immobilier : Yannick Bontinckx, CEO et cofondateur de Ziggu. Considérée comme l’une des dix start-up à suivre en 2019 par le magazine EU-Startups, Ziggu propose une plate-forme de gestion de projet et de relation client au service des professionnels de l’immobilier et de leur clientèle. Cette solution digitale intégrée permet ainsi, en rationalisant et en optimisant les flux de communication, de révolutionner

Aurea Differdange 58 mètres Il proposera cinq types de logements, du studio au duplex 4 chambres, sur 13 étages, des commerces et des bureaux aux niveaux inférieurs.

les interactions entre les différentes parties prenantes impliquées dans un projet de construction. À travers Ziggu, les promoteurs immobiliers peuvent notamment échanger avec les propriétaires en direct, leur transmettre les documents nécessaires, leur faire part de l’état d’avancement des travaux. La jeune pousse propose également des caméras permettant de suivre ou de surveiller un chantier et de visualiser ce qui s’y passe en temps réel via la plate-forme sécurisée. L’entrepreneur de 31 ans a réussi à tirer son épingle du jeu parmi les 28 candidats qui se sont présentés pour cette édition 2019 du concours.

Les brèves du secteur Nouveaux logements La crise financière avait fortement impacté la création de nouveaux logements au Luxembourg. Alors qu’on en comptait 4.444 en 2008, ils n’étaient plus que 2.162 trois ans plus tard. Le secteur semble néanmoins avoir repris le chemin de la croissance. On répertoriait en effet 3.856 nouveaux logements achevés en 2016, des appartements principalement. Perspectives démographiques Selon les perspectives du Statec, le Grand-Duché aurait besoin de 243.000 à 324.000 logements supplémentaires d’ici 2060 pour accueillir les 462.000 à 539.000 ménages que comptera le pays. Ce sont entre 5.600 et 7.500 logements qui devraient ainsi être créés chaque année. Parking à prix d’or Les places de parking, particulièrement rares dans le centre de la capitale, semblent elles aussi se monnayer à prix d’or. On trouve, par exemple, des emplacements de stationnement à 210.000 € au futur Royal-Hamilius ou à 250.000€ au parking Monterey.

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LE JOUR OÙ…

Quand j’ai acheté mon premier appartement

M

on premier appartement, je l’ai acheté en 1998 avec mon épouse. Je me rappelle tous les détails de ce bien immobilier, acquis à titre privé, et de la transaction. Cet appartement était au dernier étage d’une résidence située à Strassen, route d’Arlon. Il comptait trois chambres, une cuisine, un living, un balcon, un garage et un emplacement de stationnement supplémentaire. À l’époque, nous l’avions payé 6 millions de francs luxembourgeois. Jamais nous n’avions obtenu un crédit pour une somme aussi importante.

Mon épouse et moi n’étions pas certains, à ce moment, de pouvoir un jour finir de rembourser ce montant, bien que le crédit ait été établi sur 20 ans. À l’époque, nous n’avions pas encore d’enfants. Ma plus grande fille, aujourd’hui, a 19 ans. L’appartement, depuis, a été revendu. Le marché de l’immobilier a aussi beaucoup évolué. Pour la somme investie à l’époque – soit 150.000 euros –, vous pouvez acheter aujourd’hui... un garage boulevard Royal ! Ce premier appartement, je l’ai revendu après y avoir vécu six ou sept ans.

Nous avions alors deux enfants et le souhait de leur offrir plus d’espace pour grandir. Au moment de la revente, le bien a été valorisé à 385.000 euros. Cette somme nous a permis de rembourser le restant dû du crédit et de disposer d’un capital nous permettant de financer une bonne partie de la maison que

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nous avons acquise par la suite et que nous avons entièrement rénovée.

Ce n’est qu’en 2003 que j’ai commencé à travailler dans la promotion immobilière. Tout a débuté avec un autre projet de rénovation pour le compte de mon associé de l’époque.

Il désirait s’installer au Luxembourg et m’a confié le soin de lui trouver un bien – une maison de 700 m2 – et de suivre la rénovation de A à Z. J’ai pris beaucoup de plaisir à mener ce projet. On s’est alors dit que l’on pouvait développer une activité d’acquisition de biens ou de terrains, pour rénover ou développer des habitations. L’activité s’est développée de fil en aiguille, avec la volonté de faire toujours mieux. Évoquer ce premier appartement permet de se rendre compte de l’évolution du marché.

La hausse des prix est toujours soutenue. Et cela ne devrait pas changer tant que l’offre n’arrive pas à mieux suivre la demande. Cela fait plus de 20 ans que j’entends le même discours, qui veut que la bulle de l’immobilier va prochainement exploser. Il n’en est rien.

Aujourd’hui, le marché est toujours porté par une dynamique économique saine et attractive orchestrée à l’échelle du pays. Les prix montent plus vite que les salaires. Dans ce contexte, les banques n’hésitent pas à accorder des crédits sur une période de 40 ans. Pour refréner la hausse des prix, je pense qu’il serait

utile que l’administration s’engage sur un délai maximal, d’un an par exemple, pour délivrer un permis à des promoteurs. À l’heure actuelle, pour un projet exigeant l’établissement d’un PAP, il faut compter une dizaine d’années pour obtenir un permis. Pour un projet plus classique, il n’est pas rare qu’il faille tout de même compter cinq ou six années entre l’introduction d’un dossier et le moment où l’autorisation de construire est accordée. Il serait aussi intéressant d’autoriser des constructions comprenant deux ou trois étages supplémentaires. Le pays pourrait gagner beaucoup de temps en prenant une telle mesure.  S. L.

ier « Mon prem nt à apparteme omptait Strassen c bres. trois cham nous En 1998, il 6 millions avait coûté de francs geois. » luxembour

PHOTO Maison Moderne (archives)

ILLUSTRATION Ellen Withersova

Murat Mutlu, directeur général d’Immo Luxembourg, promoteur immobilier spécialisé dans les biens résidentiels à Luxembourg-ville et alentour, évoque son premier appartement… acquis à titre privé à Strassen, en 1998.

—Real Estate — Juillet / Août 2019

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La campagne à proximité de la ville De plus en plus de familles font aujourd’hui le choix de vivre à la campagne pour être au calme, loin du stress de la ville, et profiter du grand air et des espaces verts. Grâce aux transports en commun, il est par ailleurs possible de rejoindre la capitale en toute tranquillité.

Nocher

Le terrain se situe à côté de l’école fondamentale de Nocher.

La Gare de Kautenbach à 45 minutes de la Ville

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Luxembourg-Ville

PHOTOS XXXX

e nouveau projet immobilier dans le village de Nocher est le compromis idéal pour ceux qui souhaitent vivre à la campagne tout en travaillant dans la capitale. Située au nord-ouest du pays, la localité est desservie par une ligne de train (à partir de Kautenbach, à cinq minutes de voiture) qui permet de rejoindre Luxembourg-Ville en moins de 45 minutes. Nocher se trouve par ailleurs à proximité directe de la commune de Wiltz et de ses nombreux services (lycées, centre hospitalier, zones d’activités et administrations diverses) ainsi que de la frontière belge et de la zone commerciale de Pommerloch.

Composé de deux maisons jumelées équipées chacune d’un double garage, d’un jardin et d’une terrasse, le projet immobilier permettra d’accueillir deux familles. Pensées et construites par des architectes et artisans locaux (bureau Hoffmann, entreprises Goebel & fils et Rinnen Constructions générales), les maisons sont composées d’une cave en dur et construites en bois massif, dans un style contemporain, permettant ainsi de réduire l’empreinte CO2 tout en garantissant longévité et stabilité à la construction.  — Real Estate — Juillet / Août 2019

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en couverture IMMOBILIER

Acheter maintenant ou payer plus cher demain Malgré la hausse conséquente des prix de vente des maisons et des appartements au Luxembourg (proche de 10 % l’année dernière), l’acquisition paraît toujours être la meilleure option pour se loger.

L

est extrêmement positive. Le pays attire beaucoup d’acteurs, et l’offre en logements peine à suivre. Il en résulte une hausse des prix, à l’achat comme à la location, qui pèse sur le pouvoir d’achat. » Le déficit de l’offre par rapport à la demande, en effet, a entraîné une hausse conséquente des prix ces dernières années. Selon les chiffres du Liser / Observatoire de l’habitat, l’indice des prix des logements a connu une hausse annuelle moyenne de 5 % entre 2010 et 2018. Ce qui, sur l’intervalle de temps, représente une hausse cumuHAUSSE DES PRIX, DÉFICIT DE L’OFFRE « Les prix sont élevés car les produits sont lée de 54,8 % ! Entre le quatrième trimestre de rares et la demande est forte, commente l’année 2017 et la fin 2018, cette hausse des Jean-Nicolas Montrieux, partner & chief ope- prix des biens résidentiels s’est même consirating officer au sein d’Inowai. La dynamique dérablement accentuée. L’indice moyen des socio-économique qui anime le Luxembourg prix des logements a évolué positivement, de a hausse des prix de l’immobilier au Luxembourg est particulièrement soutenue. Que l’on soit candidat à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, neuf ou plus ou moins ancien, ou que l’on cherche à louer, il faut se rendre à l’évidence : aujourd’hui, les prix de l’immobilier au Grand-Duché, et principalement à Luxembourg, rivalisent désormais avec ceux des grandes capitales européennes.

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9,3 % sur un an. Sur la vente des maisons et des appartements existants, on constate une hausse des prix supérieure à 10 %.

ACHETER ? LA MEILLEURE OPTION POUR SE LOGER

En conséquence, les personnes qui ont le plus profité de cette hausse de prix sont celles qui ont fait le choix d’investir il y a quelques années. Mais est-ce que la période est toujours aussi propice à l’acquisition de biens immobiliers résidentiels ? « Si les prix sont effectivement élevés, il y a toujours un réel intérêt à acheter pour soi dans une perspective à moyen et long termes. Pour un ­propriétaire-occupant, qui entend rester au Luxembourg pour plusieurs années, c’est

—Real Estate — Juillet / Août 2019

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ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS 175

Maisons Appartements anciens Logements neufs 150

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2019

*Indice des prix des logements (base 100 au 1 trimestre 2010)

d’apport. Cependant, d’autres facteurs vont entrer en ligne de compte pour évaluer le risque, comme le niveau de diplôme, le secteur d’activité dans lequel le client travaille, sa capacité à rembourser des dettes… », ajoute la responsable de la banque.

ACHETER AU BON PRIX

L’institution financière, en outre, pourra accompagner le client dans l’évaluation de son projet, pour lui éviter qu’il n’achète ­au-dessus des prix du marché, s’assurer que le bien soit en phase avec ses moyens. « Dans la situation actuelle, avec des taux bas, l’acquisition constitue en outre une opportunité de se constituer un patrimoine », commente Alessandra Simonelli. Même si personne ne dispose de boule de cristal, rien ne laisse actuellement supposer que les taux directeurs seront prochainement revus à la hausse. Le taux d’intérêt variable des LA DURÉE DES EMPRUNTS S’ALLONGE crédits immobiliers s’élevait à 1,45 % au mois de « À partir du moment où les prix de l’immo- décembre 2018, selon la BCL. Le taux d’intérêt bilier augmentent plus fortement que les fixe, lui, était de 1,86 %. À ces niveaux, les bénéfisalaires, il devient toutefois plus difficile ciaires d’un crédit optent désormais davantage pour certains d’accéder à la propriété, pour- pour la formule fixe, afin de se mettre à l’abri suit Alessandra Simonelli. Dans ce contexte, de tout risque de relèvement des taux. la banque s’adapte, en allongeant la durée des emprunts, par exemple. » On constate un SE LANCER ENFIN allongement de la durée moyenne des prêts, L’immobilier résidentiel au Luxembourg autour de 25 ans aujourd’hui. « Pour certains reste donc principalement un marché de publics, par exemple les jeunes en début de propriétaire occupant. Oui, les prix sont carrière, on peut proposer des emprunts s’éta- élevés. Mais si l’on ne veut pas avoir à regretlant sur 40 ans », précise ­Alessandra Simo- ter, dans deux ans, de ne pas avoir acheté nelli. La banque, dans le contexte actuel, peut plus tôt, il faut se lancer. Dans la mesure faire preuve de plus de souplesse au niveau de où l’offre ne rattrape pas la demande, l’apport financier habituellement requis pour et c’est loin d’être le cas, les prix devraient obtenir un crédit, qui équivaut en moyenne continuer à grimper tout au long de cette à 20 % de la valeur du bien. « Pour des jeunes, année et encore les suivantes, à moins d’une il peut arriver que nous ne requérions pas crise économique majeure.  S. L. Juillet / Août 2019 — Real Estate —

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2017

er

biens disponibles restent rares et trouvent très vite acquéreur. « Aujourd’hui, la demande de crédits est toujours soutenue, commente ­Alessandra­ Simonelli, head of customer journey au sein de la Bil. De manière générale, le SE LOGER ET CONSTITUER UN PATRIMOINE fait de vouloir devenir propriétaire de son Si la conjoncture pousse à l’acquisition, on peut propre logement est très ancré dans la culture toutefois se demander s’il est facile d’ache- luxembourgeoise. Le faible coût du crédit renter au Luxembourg. Car en l’état actuel, les force l’attrait pour l’acquisition. Nos clients se disent que, dans ces conditions, il est préférable d’investir pour soi-même, quitte à payer un peu plus chaque mois, mais avec la perspective d’une propriété à la fin. » 75 % LES RENDEMENTS SOUS des achats accompagnés par la banque sont le PRESSION fait de propriétaires occupants et s’inscrivent dans le cadre d’un projet familial. Seuls 10 % Considérant l’évolution des prix, on peut s’étonner qu’il n’y ait des crédits hypothécaires accordés par la Bil pas plus d’investissements à servent à financer l’acquisition de biens desdes fins de location. Le fait est tinés à être loués. que les rendements restent sous pression. « Si les prix de vente augmentent rapidement, le niveau des loyers suit, mais plus lentement, commente Élodie Rouyer. Il y a toutefois des opportunités à saisir.

Nous conseillons à nos clients investisseurs de diversifier davantage leur portefeuille en privilégiant des appartements comptant deux ou trois chambres. Ces biens répondent à une demande croissante d’un public jeune cherchant à se loger en colocation, une formule qui offre, en outre, de meilleurs rendements. »

SOURCE ALD Automotive

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SOURCE ALD Automotive

sans doute l’option la plus intéressante, poursuit Jean-Nicolas Montrieux. En effet, les indicateurs socio-économiques luxembourgeois sont actuellement au vert, l’offre peine toujours à répondre à la demande, et les taux d’intérêt sur les crédits hypothécaires restent bas. » Et rien n’indique que la donne pourrait changer, excepté en cas de crise majeure. « Aujourd’hui, le déficit de logements est déjà réel. Or, on estime qu’il faudrait 4.500 nouveaux logements par an et, actuellement, le marché ne parvient à en livrer que 3.000 annuellement. La pénurie a donc tendance à se renforcer », constate l’associé d’Inowai.

Pour enrayer la hausse des prix, il faudrait qu’énormément de fonciers soient mis sur le marché. « Les prix ne pourraient baisser que si l’on rendait possible la livraison de nouveaux logements en masse. Or, considérant le temps nécessaire pour qu’un projet aboutisse, ce n’est pas pour demain », commente Élodie Rouyer, senior consultant, residential agency chez JLL. On en est loin… « À l’heure actuelle, on constate que les gens cherchent à s’éloigner de la ville pour trouver à se loger à des prix plus accessibles à la campagne. Mais on ne peut pas parler d’exode important », poursuit l’observatrice du marché.

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Le baromètre VENTE D’APPARTEMENTS EXISTANTS

L’ancien continue d’avoir la cote Prix de vente moyens des appartements existants (issus des actes notariés) Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.000 €/m2 De 4.000 € à 4.499 €/m2 De 4.500 € à 4.999 €/m2 De 5.000 € à 5.999 €/m2 6.000 €/m2 ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux Wincrange

Parc Hosingen Wiltz Winseler

Vianden

Goesdorf Tandel Boulaide

Esch-sur-Sûre

Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre

Rambrouch

Ettelbruck

Mertzig Vichten

Colmar-Berg

Echternach

Bissen

Boevange-sur-Attert Redange

Beaufort

Vallée de l’Ernz

Ell

Larochette Mersch

Beckerich Tuntange Septfontaines

Hobscheid

Lintgen Lorentzweiler

Betzdorf

Kehlen

Steinsel

Kopstal

Walferdange

Steinfort

Grevenmacher Niederanven

Mamer Strassen

Luxembourg-ville

Schuttrange Sandweiler

Bertrange Käerjeng

Mertert

Junglinster

Contern

Dippach

Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Bous

Reckange-sur-Mess

Pétange

Roeser Differdange

Sanem

Bettembourg

Remich

Dalheim

Mondercange

Mondorf-les-Bains

Frisange

Schifflange Esch-sur-Alzette Kayl

Dudelange Rumelange

14 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 14

Wormeldange

Schengen

SOURCE Observatoire de l’habitat

Saeul

— Real Estate — Juillet / Août 2019

24/06/2019 10:01

▲ LES PRIX PAR COMMUNE

!

Jusqu’à 11.200 € / m2 dans la capitale

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

PHOTO Nader Ghavami SOURCE Observatoire de l’habitat

Prix moyen par m2 en 2018

Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m² en 2018

Prix moyen par m2 en 2018

Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m² en 2018

Luxembourg-ville

8.099 €/m²

7.074

5.465 € - 11.173 €

Käerjeng

4.794 €/m²

4.322

3.396 € - 6.258 €

Bertrange

7.479 €/m²

6.501

5.436 € - 10.381 €

Sanem

4.788 €/m²

4.651

3.425 € - 6.100 €

Strassen

7.367 €/m²

6.821

5.107 € - 9.749 €

Lintgen

4.736 €/m²

4.901

2.378 € - 7.699 €

Leudelange

6.662 €/m²

6.097

4.972 € - 8.114 €

Dudelange

4.726 €/m²

4.333

3.070 € - 6.617 € 3.373 € - 6.209 €

Hesperange

6.474 €/m²

5.793

4.866 € - 8.338 €

Diekirch

4.696 €/m²

4.614

Walferdange

6.362 €/m²

5.707

4.141 € - 8.325 €

Esch-sur-Alzette

4.639 €/m²

4.298

3.089 € - 6.221 €

Sandweiler

6.233 €/m²

5.921

4.047 € - 8.172 €

Ettelbruck

4.618 €/m²

4.295

2.971 € - 6.598 €

Lorentzweiler

6.026 €/m²

5.043

3.442 € - 7.345 €

Differdange

4.608 €/m²

4.266

3.106 € - 5.911 €

Roeser

6.020 €/m²

5.459

4.869 € - 7.887 €

Pétange

4.606 €/m²

4.140

3.269 € - 5.982 €

Steinsel

5.940 €/m²

5.746

4.676 € - 7.643 €

Echternach

4.605 €/m²

4.080

3.202 € - 6.383 €

Junglinster

5.827 €/m²

5.270

4.821 € - 6.994 €

Redange

4.601 €/m²

N/C

3.337 € - 5.968 €

Contern

5.807 €/m²

5.659

4.974 € - 7.429 €

Habscht

4.573 €/m²

N/C

3.303 € - 5.835 €

Schuttrange

5.801 €/m²

N/C

4.269 € - 7.454 €

Colmar-berg

4.534 €/m²

4.526

3.716 € - 5.470 €

Mamer

5.704 €/m²

5.716

3.953 € - 7.364 €

Remich

4.522 €/m²

4.410

2.805 € - 6.510 €

Mondorf-les-Bains

5.505 €/m²

4.778

4.017 € - 7.147 €

Mertert

4.507 €/m²

4.301

3.117 € - 5.650 €

Kehlen

5.437 €/m²

4.414

3.154 € - 6.966 €

Helperknapp

4.484 €/m²

N/C

2.800 € - 5.342 €

Schifflange

5.380 €/m²

4.694

4.016 € - 6.846 €

Schengen

4.453 €/m²

4.597

3.087 € - 5.446 €

Frisange

5.358 €/m²

4.694

3.650 € - 6.923 €

Beckerich

4.426 €/m²

N/C

3.307 € - 6.015 €

Mersch

5.331 €/m²

4.810

3.399 € - 6.862 €

Weiswampach

4.266 €/m²

3.593

2.639 € - 5.608 €

Bettembourg

5.155 €/m²

5.047

3.798 € - 6.609 €

Rumelange

4.238 €/m²

4.002

2.750 € - 5.285 €

Dippach

5.131 €/m²

4.898

4.270 € - 5.925 €

Vallée de l'Ernz

4.146 €/m²

N/C

2.638 € - 5.068 €

Kayl

5.018 €/m²

4.608

3.631 € - 6.415 €

Wormeldange

4.120 €/m²

N/C

3.136 € - 4.943 €

Mondercange

4.912 €/m²

4.624

3.617 € - 6.225 €

Larochette

4.007 €/m²

3.808

3.041 € - 4.835 €

Steinfort

4.881 €/m²

4.679

3.459 € - 6.064 €

Parc Hosingen

3.791 €/m²

3.313

2.684 € - 5.270 €

Stadtbredimus

4.878 €/m²

4.515

3.399 € - 6.510 €

Clervaux

3.703 €/m²

3.568

3.003 € - 4.775 €

Grevenmacher

4.843 €/m²

4.509

3.856 € - 6.049 €

Wiltz

3.503 €/m²

3.386

2.578 € - 5.384 €

Bissen

4.805 €/m²

4.339

3.086 € - 5.822 €

Rambrouch

3.343 €/m²

N/C

2.264 € - 4.509 €

Sans surprise, les prix les plus élevés sont à Luxembourg-ville (environ 8.100 € / m²), puis dans les communes de sa périphérie immédiate (plus de 7.300 € / m² à Bertrange et Strassen). Dans le sud-ouest du pays (le canton d’Esch-sur-Alzette), qui représente l’autre grand pôle du marché de la vente d’appartements et concentre environ 40 % des ventes, les prix moyens communaux sont inférieurs à la moyenne nationale : ils fluctuent entre 4.600 et 5.400 € / m² dans la très grande majorité de ces communes. Enfin, les communes dans lesquelles les prix de vente des appartements existants sont les moins élevés se situent dans le nord du pays : ils sont inférieurs à 4.000 € / m² en 2018 à Rambrouch, à Wiltz, à Clervaux et au Parc Hosingen. Les statistiques communales publiées par l’Observatoire de l’habitat sont accompagnées d’une fourchette de prix qui inclut 90 % des transactions enregistrées dans chaque commune et permet d’appréhender la dispersion des prix en fonction de la localisation précise du bien, de l’âge et de l’état du bâtiment, de la qualité des prestations, etc. Ces fourchettes sont souvent très larges, le cas extrême étant fourni par Luxembourg-ville : le prix par mètre carré d’un appartement ancien fluctue ainsi entre 5.500 € / m² et 11.200 € / m² environ sur le territoire de la capitale.

MOYENNE NATIONALE Prix moyen par m2 5.576 € Fourchette de prix par m2 3.203 € - 9.210 €

Juillet / Août 2019 — Real Estate —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 15

— 15

24/06/2019 10:01

Le baromètre VENTES D’APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION

Du simple au double dans le neuf Prix de vente moyen des appartements en construction (issu des actes notariés) Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.000 €/m2 De 4.000 € à 4.999 €/m2 De 5.000 € à 5.699 €/m2 De 5.700 € à 6.999 €/m2 7.000 €/m2 ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Wiltz

Lac de la Haute-Sûre

Esch-sur-Sûre

Bettendorf Diekirch Feulen Ettelbruck Berdorf

Schieren

Echternach Boevange-sur-Attert Redange

Larochette

Ell

Mersch

Beckerich Tuntange

Mertert

Lintgen

Junglinster

Lorentzweiler

Septfontaines Kehlen

Kopstal

Steinsel Walferdange

Steinfort

Grevenmacher Niederanven

Mamer

Strassen

Luxembourg-ville Bertrange Käerjeng

Contern Hesperange

Differdange

Sanem

Mondercange

Schifflange

Bettembourg

Esch-sur-Alzette Kayl

16 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 16

Mondorf-les-Bains

Frisange

Dudelange

Schengen

SOURCE Observatoire de l’habitat

Pétange

— Real Estate — Juillet / Août 2019

24/06/2019 10:01

▲ LES PRIX PAR COMMUNE

!

Prix moyen par m2 en 2018

Prix moyen par m2 en 2017

Prix moyen au m2

Luxembourg-ville

8.846 €/m²

8.122 €/m²

6.853 € - 11.321 €

Strassen

8.730 €/m²

8.234 €/m²

7.474 € - 9.705 €

Bertrange

8.675 €/m²

7.756 €/m²

Hesperange

7.655 €/m²

Mamer

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

Prix moyen par m2 en 2018

Prix moyen par m2 en 2017

Prix moyen au m2

Kayl

5.613 €/m²

5.271 €/m²

4.060 € - 7.415 €

Diekirch

5.589 €/m²

5.865 €/m²

5.010 € - 6.410 €

7.315 € - 10.346 €

Dudelange

5.535 €/m²

5.292 €/m²

4.743 € - 6.381 €

7.019 €/m²

6.560 € - 8.865 €

Schifflange

5.478 €/m²

5.454 €/m²

4.588 € - 6.662 €

6.877 €/m²

6.491 €/m²

6.125 € - 7.795 €

Ettelbruck

5.411 €/m²

5.413 €/m²

5.033 € - 6.263 €

Walferdange

6.613 €/m²

N/C

5.610 € - 8.296 €

Schengen

5.371 €/m²

N/C

3.937 € - 6.544 €

Steinsel

6.602 €/m²

N/C

5.042 € - 8.586 €

Helperknapp

5.340 €/m²

N/C

4.334 € - 5.838 €

Lorentzweiler

6.381 €/m²

5.882 €/m²

4.991 € - 7.639 €

Differdange

5.120 €/m²

N/C

4.178 € - 6.193 €

Mersch

6.364 €/m²

5.841 €/m²

4.965 € - 7.574 €

Habscht

5.043 €/m²

N/C

4.280 € - 6.292 €

Mondercange

6.120 €/m²

5.918 €/m²

5.215 € - 7.172 €

Pétange

4.942 €/m²

N/C

4.083 € - 6.135 €

Junglinster

6.086 €/m²

N/C

5.461 € - 6.517 €

Echternach

4.898 €/m²

N/C

4.194 € - 5.497 €

Steinfort

6.081 €/m²

5.691 €/m²

5.036 € - 7.346 €

Bettendorf

4.815 €/m²

N/C

4.148 € - 5.385 €

Bettembourg

6.044 €/m²

5.557 €/m²

4.783 € - 7.318 €

Beckerich

4.815 €/m²

N/C

3.562 € - 6.692 €

Contern

6.015 €/m²

N/C

5.687 € - 6.490 €

Larochette

4.700 €/m²

N/C

3.348 € - 5.666 €

Esch-sur-Alzette

5.969 €/m²

5.346 €/m²

4.393 € - 7.407 €

Ell

4.348 €/m²

4.727 €/m²

3.353 € - 5.241 €

Lintgen

5.922 €/m²

5.621 €/m²

5.216 € - 6.881 €

Wiltz

4.210 €/m²

N/C

3.700 € - 5.002 €

Mertert

5.832 €/m²

N/C

3.289 € - 6.789 €

Esch-sur-Sûre

4.136 €/m²

4.170 €/m²

3.236 € - 5.574 €

Schieren

5.822 €/m²

N/C

5.201 € - 6.877 €

Weiswampach

4.095 €/m²

N/C

3.454 € - 4.604 €

Berdorf

5.753 €/m²

N/C

3.838 € - 6.892 €

Lac de la Haute-Sûre

3.953 €/m²

N/C

3.612 € - 4.216 €

Käerjeng

5.726 €/m²

N/C

4.883 € - 6.798 €

Clervaux

3.875 €/m²

3.804 €/m²

3.191 € - 4.411 €

Sanem

5.628 €/m²

5.750 €/m²

4.825 € - 6.816 €

Comme pour les appartements existants, les prix de vente communaux varient du simple au double sur le territoire. Luxembourgville est la commune la plus chère pour les ventes d’appartements en construction (8.846 € / m²), suivie de Strassen (8.730 €/m²) et Bertrange (8.675 €/m²). À l’inverse, les prix de vente moyens sont inférieurs à 4.200 € / m² dans certaines communes du nord et de l’ouest (Clervaux, Lac de la Haute-Sûre, Weiswampach et Esch-sur-Sûre). Au milieu de la distribution, la plupart des communes du sud-ouest du pays (le canton d’Eschsur-Alzette, qui concentre environ 40 % des ventes) présentent des prix de vente moyens des appartements en construction compris entre 5.000 et 6.000 € / m².

Cependant, il faut noter que le nombre de ventes d’appartements en construction n’est pas suffisant dans un grand nombre de communes pour afficher un prix moyen. Les prix de vente des appartements en construction (ventes en l’état futur d’achèvement – VEFA) sont reportés TTC, pour un taux de TVA égal à 3 % (dans la limite de la faveur fiscale totale de 50.000 €).

MOYENNE NATIONALE Prix moyen par m2 6.332 € Fourchette de prix par m2 3.933 € - 9.894 €

Juillet / Août 2019 — Real Estate —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 17

PHOTO Jan Hanrion - SOURCE Observatoire de l’habitat – Statistiques issues des actes notariés

SOURCE Observatoire de l’habitat

Luxembourg talonnée par Strassen

— 17

24/06/2019 10:01

en couverture VENTE DE MAISONS EXISTANTES

Les maisons dépassent le million Prix de vente moyen des maisons (issu des annonces immobilières) Nombre de ventes insuffisant Moins de 600.000 € De 600.000 € à 699.999 € De 700.000 € à 799.999 € De 800.000 € à 999.999 € 1.000.000 € ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux Wincrange

Parc Hosingen Kiischpelt Winseler

Wiltz

Putscheid Vianden

Goesdorf

Lac de la Haute-Sûre

Bourscheid

Boulaide

Esch-sur-Sûre

Erpeldange-sur-Sûre Diekirch Bettendorf

Feulen

Grosbous

Reisdorf

Ettelbruck Wahl

Rambrouch

Mertzig

Schieren

Berdorf

Colmar-Berg

Vichten

Préizerdaul

Beaufort Vallée de l’Ernz

Nommern

Bissen Redange Useldange

Bech

Saeul

Beckerich

Tuntange

Manternach

Lintgen

Junglinster

Mertert

Biwer

Lorentzweiler

Septfontaines

Betzdorf Kehlen

Kopstal

Steinsel Walferdange

Steinfort

Grevenmacher Wormeldange

Niederanven

Schuttrange

Mamer

Strassen

Sandweiler

Luxembourg-ville

Garnich

Lenningen

Bertrange Käerjeng

Dippach

Pétange Sanem

Mondercange

Schifflange

Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Reckange-sur-Mess

Differdange

Contern

Roeser

Bettembourg

Waldbredimus Bous Remich

Weiler-la-Tour Dalheim

Mondorf-les-Bains

Frisange Schengen

Esch-sur-Alzette Kayl Rumelange

Dudelange

SOURCES Observatoire de l’habitat

Koerich

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 18

Rosport-Mompach

Heffingen

Mersch

Helperknapp

18 —

Consdorf

Larochette

Ell

Echternach

Waldbillig

— Real Estate — Juillet / Août 2019

24/06/2019 10:01

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24/06/2019 10:01

!

Très chère Niederanven Prix moyen en 2018

Prix moyen en 2017

Prix moyen par m2 en 2018

Prix moyen en 2018

Prix moyen en 2017

Prix moyen par m2 en 2018

Niederanven

1.837.880 €

1.218.342 €

6.746 €

Beckerich

768.339 €

704.627 €

4.276 €

Consdorf

1.559.064 €

N/C

4.403 €

Rambrouch

764.336 €

710.213 €

3.576 €

Luxembourg

1.542.371 €

1.198.232 €

7.441 €

Dudelange

762.289 €

737.753 €

4.176 €

Contern

1.468.600 €

967.418 €

6.432 €

Mertzig

752.808 €

614.793 €

4.015 €

Steinsel

1.446.092 €

1.093.386 €

5.262 €

Erpeldange

746.116 €

700.726 €

4.762 €

Strassen

1.376.319 €

1.369.824 €

6.757 €

Habscht

740.850 €

N/C

4.280 €

Bertrange

1.290.101 €

1.332.832 €

6.822 €

Frisange

738.887 €

934.733 €

4.037 €

Kopstal

1.269.183 €

1.090.516 €

5.248 €

Schieren

737.174 €

684.870 €

4.600 €

Walferdange

1.254.437 €

1.329.885 €

5.784 €

Larochette

736.583 €

751.724 €

4.150 €

Dippach

1.253.107 €

992.039 €

5.049 €

Grosbous

728.493 €

642.349 €

3.668 €

Schuttrange

1.213.018 €

1.182.160 €

5.264 €

Stadtbredimus

728.257 €

759.477 €

3.768 €

Kehlen

1.185.305 €

953.529 €

5.658 €

Bissen

722.043 €

734.056 €

4.625 €

Hesperange

1.182.210 €

1.053.380 €

5.827 €

Berdorf

717.398 €

653.106 €

3.104 €

Leudelange

1.181.531 €

1.286.987 €

6.181 €

Useldange

713.068 €

676.663 €

3.701 €

Betzdorf

1.173.451 €

1.065.895 €

4.514 €

Ell

709.256 €

722.129 €

3.976 €

Sandweiler

1.154.733 €

1.148.135 €

6.295 €

Colmar-Berg

707.192 €

651.057 €

3.515 €

Lintgen

1.150.217 €

789.638 €

4.711 €

Feulen

705.886 €

688.755 €

4.192 €

Mamer

1.143.309 €

1.153.396 €

5.280 €

Rosport-Mompach

704.084 €

673.824 €

3.891 €

Waldbredimus

1.140.143 €

898.829 €

4.358 €

Vallée de l'Ernz

700.632 €

N/C

4.032 €

Junglinster

1.137.425 €

973.700 €

5.200 €

Bourscheid

691.617 €

732.856 €

3.514 €

Weiler-la-Tour

1.103.878 €

981.158 €

5.871 €

Préizerdaul

681.440 €

623.571 €

3.932 €

Steinfort

1.088.147 €

810.935 €

4.813 €

Redange-sur-Attert

677.379 €

677.826 €

3.970 €

Lorentzweiler

1.084.075 €

892.957 €

5.409 €

Mondorf-les-Bains

676.765 €

830.288 €

3.506 €

Mondercange

1.076.989 €

970.086 €

4.788 €

Echternach

675.474 €

872.301 €

3.399 €

Reckange-sur-Mess

1.035.602 €

1.065.895 €

5.245 €

Beaufort

672.227 €

559.097 €

3.925 €

Roeser

1.020.073 €

859.076 €

5.467 €

Esch-sur-Alzette

663.460 €

651.940 €

4.009 €

Schengen

1.005.683 €

818.126 €

4.209 €

Kayl

663.152 €

611.215 €

4.002 €

Flaxweiler

999.044 €

635.322 €

4.860 €

Putscheid

653.218 €

569.324 €

3.762 €

Koerich

987.733 €

823.494 €

4.960 €

Diekirch

645.025 €

612.612 €

3.930 €

Garnich

968.730 €

828.162 €

5.072 €

Weiswampach

644.669 €

572.193 €

3.741 €

Lenningen

946.827 €

846.555 €

4.391 €

Remich

635.933 €

581.634 €

3.502 €

Wormeldange

944.137 €

756.759 €

4.618 €

Differdange

626.461 €

580.557 €

3.949 €

Bech

927.320 €

740.077 €

3.829 €

Pétange

617.228 €

587.661 €

3.715 €

Waldbillig

925.039 €

774.043 €

4.155 €

Winseler

612.839 €

592.656 €

3.052 €

Vichten

915.877 €

843.638 €

4.452 €

Bettendorf

601.958 €

650.288 €

3.247 €

Mersch

885.862 €

843.794 €

5.134 €

Parc Hosingen

601.844 €

636.813 €

3.277 €

Dalheim

881.909 €

737.763 €

4.531 €

Schifflange

601.489 €

588.192 €

4.150 €

Manternach

855.153 €

826.779 €

4.954 €

Wahl

600.566 €

643.251 €

3.532 €

Biwer

850.925 €

974.953 €

4.138 €

Troisvierges

591.774 €

611.746 €

3.197 €

Mertert

840.121 €

661.909 €

4.555 €

Boulaide

587.951 €

539.837 €

2.939 €

Grevenmacher

837.276 €

633.565 €

4.286 €

Reisdorf

577.179 €

718.659 €

3.744 €

Käerjeng

832.421 €

798.092 €

5.041 €

Rumelange

572.470 €

609.481 €

3.767 €

Bettembourg

825.967 €

763.158 €

4.657 €

Clervaux

568.022 €

574.798 €

3.577 €

Sanem

815.328 €

705.074 €

4.288 €

Esch-sur-Sûre

561.654 €

634.210 €

3.306 €

Helperknapp

811.076 €

N/C

4.554 €

Lac de la Haute-Sûre

556.183 €

569.145 €

3.399 €

Ettelbruck

807.564 €

674.946 €

4.864 €

Goesdorf

554.587 €

565.229 €

3.412 €

Saeul

801.453 €

738.658 €

3.901 €

Wincrange

543.965 €

476.223 €

3.146 €

Nommern

797.009 €

771.393 €

4.319 €

Wiltz

506.037 €

486.062 €

2.936 €

Heffingen

793.177 €

783.188 €

4.084 €

Vianden

479.040 €

490.247 €

3.550 €

Bous

770.760 €

703.488 €

3.815 €

Kiischpelt

384.439 €

571.086 €

2.785 €

20 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 20

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER) Comme pour le marché de la vente d’appartements, les prix sont fortement influencés par l’accessibilité à la capitale, qui concentre une large partie des emplois, des services et des commerces.

Le prix moyen d’une maison proposée à la vente dépasse le million d’euros dans 27 communes en 2018.

C’est à Niederanven, Consdorf et Luxembourgville que les prix moyens annoncés des maisons sont les plus élevés (pour Consdorf, ce constat doit toutefois être nuancé par le faible nombre d’annonces de vente et par la surface très importante des maisons mises en vente). À l’inverse, le prix moyen annoncé reste inférieur à 650.000 € dans un grand nombre de communes du nord et de l’ouest du pays, mais également dans certaines communes du canton d’Esch-surAlzette comme Rumelange, Schifflange, Pétange et Differdange. Les prix moyens annoncés restent inférieurs à 500.000 € à Vianden et Kiischpelt. Il faut toutefois souligner que ces statistiques sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, et que les prix affichés peuvent donc être différents des prix réels de transaction, après négociation entre acheteurs et vendeurs.

MOYENNE NATIONALE Prix moyen 784.162 € Prix moyen par m2 4.562 €

SOURCES Observatoire de l’habitat

▲ LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES

— Real Estate — Juillet / Août 2019

24/06/2019 10:01

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11/06/2019 08:42:49 24/06/2019 10:01

Le baromètre LOCATION D’APPARTEMENTS

Des loyers moins élevés hors de la capitale Prix de vente moyen des appartements en construction (issus des actes notariés) Nombre d’annonces insuffisant Moins de 12,00 €/m2 De 12,00 € à 14,99 €/m2 De 15,00 € à 17,99 €/m2 De 18,00 € à 19,99 €/m2 20,00 €/m2 ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux Wincrange

Parc Hosingen

Wiltz Winseler

Lac de la Haute-Sûre

Esch-sur-Sûre Diekirch Bettendorf

Feulen Ettelbruck Rambrouch

Mertzig

Schieren Colmar-Berg Waldbillig

Bissen

Helperknapp Redange

Echternach

Useldange

Ell

Mersch Beckerich

Fischbach

Saeul Tuntange

Lintgen

Mertert

Junglinster Lorentzweiler

Septfontaines Kopstal

Grevenmacher Niederanven

Walferdange

Steinfort

Betzdorf

Steinsel

Kehlen

Mamer

Wormeldange

Schuttrange

Strassen

Luxembourg-ville Bertrange Käerjeng

Sandweiler Lenningen Contern

Dippach Leudelange

Hesperange Weiler-la-Tour

Reckange-sur-Mess Pétange Sanem

Differdange Schifflange

Mondercange

Remich

Roeser

Bettembourg

Schengen

Esch-sur-Alzette Kayl Rumelange

22 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 22

Mondorf-les-Bains

Frisange

Dudelange

SOURCES Observatoire de l’habitat

Koerich

— Real Estate — Juillet / Août 2019

24/06/2019 10:01

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24/06/2019 10:01

Le baromètre ▲ LESPRIX PAR COMMUNES

!

Comptez 1.000 euros au moins

Loyer moyen en 2017

Loyer moyen en 2018

Loyer par m2 moyen

Luxembourg

1.657 €

1.858 €

29,04 €/m²

Niederanven

1.492 €

1.492 €

27,63 €/m²

Betzdorf

1.311 €

1.329 €

Strassen

1.511 €

Bertrange

Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée.

Elles suggèrent que le loyer annoncé moyen s’élève à environ 24,49 € / m², soit 1.611 € par mois en moyenne pour un appartement. Toutefois, cette moyenne nationale masque de très fortes disparités communales qui s’expliquent, là encore, par l’accessibilité à Luxembourg-ville.

La capitale, qui concentre à elle seule 56 % des annonces de location d’appartements, reste la commune la plus chère du pays : 29,04 € / m² en 2018. Hormis la capitale, seule Niederanven présente un loyer annoncé moyen supérieur à la moyenne nationale, ce qui indique le poids important de la capitale dans cette moyenne nationale. À l’inverse, le loyer annoncé moyen reste inférieur à 12,50 € / m² à Troisvierges, au Lac de la Haute-Sûre, à Bettendorf, à Wincrange et à Winseler.

Il faut souligner ici qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. Le niveau moyen des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est évidemment beaucoup moins élevé.

Loyer moyen en 2017

Loyer moyen en 2018

Loyer par m2 moyen

Habscht

N/C

1.236 €

16,38 €/m²

Bissen

935 €

1.131 €

16,10 €/m²

23,81 €/m²

Ell

N/C

1.122 €

15,96 €/m²

1.762 €

22,37 €/m²

Kaerjeng

1.209 €

1.210 €

15,91 €/m²

1.515 €

1.599 €

21,99 €/m²

Schuttrange

1.264 €

1.280 €

15,87 €/m²

Koerich

1.225 €

1.391 €

21,78 €/m²

Colmar-Berg

1.021 €

946 €

15,83 €/m²

Lorentzweiler

1.477 €

1.477 €

21,65 €/m²

Rambrouch

1.058 €

1.033 €

15,75 €/m²

Roeser

1.337 €

1.244 €

21,52 €/m²

Diekirch

1.026 €

1.099 €

15,43 €/m²

Bettembourg

1.265 €

1.355 €

21,19 €/m²

Lintgen

1.163 €

1.117 €

15,36 €/m²

Mamer

1.650 €

1.615 €

21,16 €/m²

Echternach

1.130 €

1.078 €

15,26 €/m²

Mondercange

1.323 €

1.496 €

21,02 €/m²

Grevenmacher

1.060 €

1.141 €

14,91 €/m²

Leudelange

1.417 €

1.527 €

20,94 €/m²

Mertzig

1.218 €

1.053 €

14,77 €/m²

Walferdange

1.386 €

1.594 €

20,92 €/m²

Lenningen

N/C

1.398 €

14,51 €/m²

Kopstal

1.785 €

1.669 €

20,78 €/m²

Ettelbruck

1.097 €

1.156 €

14,40 €/m²

Reckange-sur-Mess

N/C

1.072 €

20,66 €/m²

Useldange

1.232 €

1.265 €

14,28 €/m²

Contern

1.304 €

1.192 €

20,43 €/m²

Feulen

1.251 €

968 €

14,05 €/m²

Hesperange

1.654 €

1.667 €

20,28 €/m²

Fischbach

1.210 €

1.038 €

14,03 €/m²

Kayl

1.085 €

1.218 €

20,11 €/m²

Beckerich

N/C

1.113 €

13,89 €/m²

Sandweiler

1.306 €

1.367 €

20,09 €/m²

Remich

1.074 €

1.150 €

13,85 €/m²

Steinfort

1.144 €

1.287 €

20,02 €/m²

Schieren

N/C

1.260 €

13,83 €/m²

Esch-sur-Alzette

1.058 €

1.107 €

19,92 €/m²

Saeul

N/C

1.007 €

13,77 €/m²

Junglinster

1.129 €

1.435 €

19,73 €/m²

Schengen

1.162 €

1.208 €

13,68 €/m²

Weiler-la-Tour

1.073 €

1.181 €

19,63 €/m²

Wiltz

887 €

944 €

13,48 €/m²

Dudelange

1.079 €

1.195 €

19,49 €/m²

Wormeldange

N/C

1.242 €

13,47 €/m²

Sanem

1.190 €

1.106 €

19,14 €/m²

Waldbillig

1.015 €

1.025 €

13,33 €/m²

Steinsel

1.254 €

1.558 €

18,93 €/m²

Esch-sur-Sûre

975 €

1.013 €

13,18 €/m²

Dippach

1.099 €

1.347 €

18,91 €/m²

Weiswampach

1.065 €

1.076 €

13,17 €/m²

Mondorf-les-Bains

1.114 €

1.193 €

18,82 €/m²

Helperknapp

N/C

1.245 €

12,95 €/m²

Frisange

1.214 €

1.254 €

18,76 €/m²

Redange-sur-Attert

1.203 €

1.171 €

12,94 €/m²

Schifflange

1.051 €

1.157 €

18,75 €/m²

Clervaux

1.006 €

973 €

12,65 €/m²

Mertert

1.013 €

961 €

18,73 €/m²

Winseler

983 €

1.102 €

12,25 €/m²

Differdange

1.026 €

1.046 €

18,63 €/m²

Wincrange

870 €

1.056 €

12,21 €/m²

MOYENNE NATIONALE

Parc Hosingen

920 €

943 €

17,98 €/m²

Bettendorf

1.064 €

1.115 €

12,12 €/m²

Rumelange

831 €

1.130 €

17,63 €/m²

Lac de la Haute-Sûre

N/C

888 €

11,35 €/m²

Pétange

1.082 €

1.103 €

16,92 €/m²

Troisvierges

831 €

895 €

10,99 €/m²

Kehlen

1.466 €

1.353 €

16,67 €/m²

Prix moyen 1.611 € Prix moyen par m2 24,49 € / m²

24 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 24

PHOTO Nader Ghavami SOURCES Observatoire de l’habitat

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

— Real Estate — Juillet / Août 2019

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24/06/2019 10:01

Le baromètre LOCATIONS À LUXEMBOURG-VILLE

Visez la périphérie Dommeldange Beggen

150

223 Rollingergrund

Mühlenbach

93

82

Eich

Kirchberg

63 398 Weimerskirch

174

54

Limpertsberg

1122

Cents

Pfaffenthal

66 Ville Haute

Belair

NeudorfWeimershof

129

Clausen

110 668

1.159

16

Merl

Hamm

Grund Pulvermuhle

7 Hollerich

Gare

146

513 Bonnevoie

492

Cessange

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

Gasperich

177

575

Loyers moyens annoncés Moins de 21,50 € / m2 De 21,51 € / m2 à 23,00 € / m2 De 23,01 € / m2 à 24,50 € / m2 24,51 € / m2 et plus MOYENNE

Nombre d’annonces

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 26

!

Loyer moyen pour la capitale : 29,04 € / m2 Loyer moyen pour le pays : 24,49 € / m2

Si le loyer annoncé pour un appartement s’élève en moyenne à 29,04 € / m² à Luxembourg-ville, il existe des variations assez importantes selon les quartiers : le loyer annoncé est ainsi supérieur, à 33 € / m² dans des quartiers aussi divers que le quartier Gare, le Pfaffenthal, le Rollingergrund et à Dommeldange. Dans les quartiers plus périphériques comme le Cents, le Hamm ou le Mühlenbach, les loyers annoncés sont en revanche inférieurs, à 25 € / m².

SOURCES Observatoire de l’habitat

458

26 —

26

— Real Estate — Juillet / Août 2019

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24/06/2019 10:01

en couverture Débat

La faute à la spéculation ?

Alors que la croissance démographique s’envole, le Luxembourg peine à construire des logements en suffisance, notamment par manque de terrains disponibles.

Rencontre en deux temps avec Sam Tanson, ministre du Logement, et Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.

Selon une récente étude du Liser, il existe aujourd’hui près de 3.000 hectares disponibles à la construction, dont plus du tiers immédiatement.

De quoi édifier quelque 50 à 80.000 logements. Mais le problème soulevé est que les propriétaires ne vendent pas.

Comment expliquer cette situation ?

Sam Tanson Pour être précis, le réservoir est

exactement de 2.846 hectares. Il s’agit de terrains en zone constructible repris dans le PAG des communes. Environ 11 % de ces surfaces sont entre les mains d’acteurs publics et, effectivement, un tiers pourrait être immédiatement constructible, parce que déjà aménagé avec toute l’infrastructure nécessaire. Le fait est que les taux d’intérêt sont au plus bas depuis plusieurs années déjà, et que le prix de l’immobilier est en constante augmentation, de l’ordre de 5 % par an en moyenne. Dans ce contexte, les propriétaires, en tout cas ceux qui n’ont pas besoin d’argent, ne voient pas l’intérêt de vendre dans l’immédiat, alors que leur terrain prend de la valeur et que leur épargne traditionnelle ne rapporte plus rien.

Jean-Paul Scheuren Il faut noter que certains de ces terrains, même s’ils sont en zone constructible, ont aujourd’hui une autre affectation, souvent agricole, et que, effectivement, rien n’incite les propriétaires à vendre leurs terres.

La disponibilité des terrains est un problème, mais il faut nuancer le propos. Dans certaines communes, des dossiers traînent depuis 28 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 28

10 ans dans un tiroir… Si l’on regarde leur bilan annuel respectif, le Fonds du logement et la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ont, chacun, une réserve de 140 hectares dans leur portefeuille. Or, ils utilisent deux hectares par an. Il y a donc des pistes à creuser.

d’aménagement, dit Baulandverträge, qui est actuellement sur la table. Notre volonté est, lorsque les terrains font l’objet de contrats d’aménagement, de signer une convention avec les propriétaires, les obligeant à construire ou à vendre.

J-P.S. Ce Baulandverträge est une amorce intéressante. Si on affecte un terrain en zone Comment inverser cette tendance ? Le constructible, le propriétaire aurait un délai gouvernement a-t-il la possibilité d’agir ? de six ans pour se conformer à ses obligations S.T. Nous n’avons pas de baguette magique. de construire. Au sein de la Chambre immobiToutefois, nous souhaitons mettre en œuvre lière, nous ne sommes pas très friands d’une différentes mesures qui ont été présentées taxe sur la spéculation, mais il faut ouvrir de dans le programme gouvernemental. En pre- nouvelles voies pour avancer. mier lieu, au sein même de notre ministère, nous allons mettre en place un service en Qu’en est-il de l’impôt foncier ? Faut-il charge de l’acquisition de terrains intéressants. augmenter cet impôt qui ne rapporte Il faut instaurer un dialogue plus constructif pas grand-chose à l’État aujourd’hui ? avec les propriétaires et les convaincre de S.T. Cet impôt foncier doit effectivement être lâcher leurs terrains. De la même manière, revu. Il faut qu’à l’avenir, il soit moins intéresnous allons inviter les communes à agir. Elles sant de conserver un terrain en zone construcsont plus proches des citoyens, connaissent les tible et d’attendre que les prix grimpent. Cet situations particulières et sont plus à même impôt pourrait donc varier selon la situation de les régler. Un nouveau Pacte logement est de chacun. Il devrait être moins avantageux en cours d’élaboration. Aujourd’hui, chaque fiscalement de garder un terrain nu situé en commune est soutenue financièrement sur zone dédiée à l’habitat. Ce n’est toutefois base des chiffres de sa population et de la qu’un levier parmi d’autres. croissance démographique. Nous souhaitons J-P.S. En 2015, le taux super-réduit de 3 % de instaurer un autre système, en partie basé sur TVA, appliqué lors de la construction d’un le Pacte climat. De toutes les façons, notre but logement, est passé à 17 % pour les travaux de est d’aider les communes à devenir proprié- création de logements ne servant pas d’habitaires et à construire des logements. Autre tation principale dans le chef du propriétaire. piste : le projet de loi concernant les contrats Plutôt que de taxer subitement et davantage

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les logements créés à partir de 2015, nous plaidions pour le maintien du taux super-réduit et pour une augmentation de l’impôt foncier sur l’ensemble des biens mis en location, environ 60.000 appartements aujourd’hui. Nous n’avons pas été entendus. On aurait toutefois pu y intégrer un aspect qualitatif, avec une variation de la taxation en fonction de la performance énergétique, par exemple. Mais on touche ici à l’autonomie communale. L’impôt foncier est composé d’un taux national et d’un taux défini par chaque commune.

Sam Tanson, ministre du Logement.

Selon les dernières prévisions du Statec, si l’on veut répondre à la demande, il faudrait toutefois construire entre 5.600 et 7.500 logements par an. Or, ce sont les promoteurs privés qui construisent la grande majorité des nouveaux biens disponibles sur le marché.

Comment les inclure ?

S.T. Tout le monde a un rôle à jouer, et nous

PHOTO Nader Ghavami

discutons aussi bien avec les promoteurs privés, qu’avec les acteurs publics et les asbl actives dans le domaine du logement social.

Ce n’est pas simple d’augmenter l’offre de logements. Surtout, il faut des logements à des prix abordables, ce qui englobe le segment social que l’on connaît déjà aujourd’hui.

Un projet de loi doit venir réformer la loi de 1979 sur les aides individuelles au logement.

Il faut voir comment mettre en place un nouveau système d’aides, qui profitent également aux constructeurs privés. Pour cela, il faut instaurer un cadre clair. Si l’État subventionne la création de logements, il faut qu’il garde un droit de préemption en cas de revente. Il faut aussi qu’il y ait des contrôles tant sur les critères d’attribution de ces logements que sur leur qualité et leur entretien. Le secteur public n’est pas là pour subventionner une nouvelle forme de spéculation.

J-P.S. Il est effectivement important de revoir le système des aides au logement et d’y intégrer d’une façon ou d’une autre le secteur privé.

Nous avons rencontré madame la ministre

en mai dernier, et nous avons eu une bonne 70 %, il faut aussi se rendre compte que tout discussion à ce sujet. Nous avons tout intérêt le monde ne peut pas acheter. Il faut donc du à travailler ensemble pour trouver des solu- locatif abordable. tions à long terme.

J-P.S. Nous sommes tout à fait d’accord sur ce point. Ce dont le pays a besoin, ce sont Dans un rapport paru en mars dernier, des logements intermédiaires, une notion la Commission européenne annonce bien connue en France, mais pas au Luxemque la dette des foyers luxembourgeois bourg. Aujourd’hui, il y a toute une frange est passée de 39 % du PIB en 2000 à de la population qui est oubliée. Nous pen62 % en 2016, et que la part de sons notamment aux jeunes en début de carl’immobilier s’élève à 80 % de la dette rière ou aux personnes qui ont une profession totale. Quel regard portez-vous sur ces moins bien rémunérée que la moyenne des chiffres ? salaires au Luxembourg. Que ce soit un jeune S.T. Le taux d’endettement a doublé entre avocat inscrit au Barreau ou une caissière 2000 et 2016, et c’est une donnée inquiétante. de supermarché, ces personnes, pourtant Nous devons revoir les aides individuelles bien intégrées et actives, sont laissées pour afin d’offrir davantage de logements à des compte et ne trouvent pas de logement à prix abordables. Dans un même temps, il faut leur portée. accentuer l’offre dans le locatif. Si le Luxembourg est un marché de propriétaires, avec Quel est le principal frein à l’accès au

« Aujourd’hui, les propriétaires ne voient pas l’intérêt de vendre dans l’immédiat, alors que leur terrain prend de la valeur et que leur épargne traditionnelle ne rapporte plus rien. » Sam Tanson Ministre du Logement

logement pour ces personnes ?

J-P.S. Pour nous, le principe de mixité sociale

est un faux débat, et nous intervenons depuis 2012 sur ce point. Aujourd’hui, ce principe permet aux promoteurs publics qui construisent des logements à coût modéré de vendre un maximum de 40 % des biens construits sans aucun critère d’attribution. Ce taux est de 25 % pour les biens mis en location.

Une part est donc réservée aux personnes les plus aisées, alors que la priorité devrait être d’offrir des solutions aux personnes qui ont des salaires plus modestes. Favorise-t-on pour autant la mixité sociale ? La réponse est non.

Un jeune avocat et une employée de supermarché peuvent très bien vivre dans le même

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DÉBAT immeuble et contribuer efficacement à cette nous manquons de données fiables, que ce mixité sociale que le politique appelle de tous soit sur le nombre et le volume des transacses vœux. Demandons-nous plutôt quelle est tions ou sur les prix réels de ces transactions. la volonté de certains élus communaux quand Pour des raisons méthodologiques, l’Obon voit des PAG où un appartement d’une servatoire de l’habitat n’a plus rien publié chambre doit faire un minimum de 70 m2, depuis 2017. L’évolution du prix au mètre si ce n’est d’introduire un critère de revenu carré, dont on fait régulièrement la publicité déguisé et de privilégier une certaine partie aujourd’hui, n’est pas un bon indicateur. Il de la population. a même tendance à pousser les prix vers le haut. Nous plaidons pour l’instauration d’un tableau de bord du marché immobilier, comDans un marché où les prix grimpent continuellement, de l’ordre de 5 % par posé d’indicateurs fiables, capables d’aleran, avec une demande bien supérieure ter les observateurs en cas de risque accru. à l’offre, ne faut-il pas craindre On sait déjà que le seuil d’accès au logement, l’explosion d’une bulle spéculative ? c’est-à-dire le moment où vous allez pouJ-P.S. Nous sommes attentifs à cette évolu- voir devenir propriétaire, a bougé. Il faut tion du marché. Personne, ni le gouverne- disposer d’un salaire plus élevé aujourd’hui ment ni les professionnels de l’immobilier, qu’hier. Mais impossible de dire à partir de n’a intérêt à ce que le marché s’écroule du quand et pour qui il deviendra impossible jour au lendemain. Le problème est que de se loger au Luxembourg.

Jean-Paul Scheuren, Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.

Quelles sont les pistes pour, enfin, construire des logements à prix modéré en quantité suffisante ?

J-P.S. Nous estimons qu’il faudrait construire

15.000 logements pour répondre aux besoins urgents en logements locatifs à coût modéré.

Or, le budget de l’État ne peut pas répondre à ce besoin. Ces surfaces seraient disponibles autour de 10 à 12 euros/m2, soit environ à 75 % du prix du marché actuel. Nous proposons donc depuis plusieurs années de créer cette nouvelle catégorie de biens, qui n’est pas du logement locatif social, qui reste du domaine des promoteurs publics. L’idée est de permettre à des promoteurs privés de faire du logement locatif à coût modéré. Nous avons présenté notre projet au ministère des Finances, qui a accepté de libérer 20 millions de garantie d’État, jugeant qu’il s’agissait d’une méthode intelligente d’utilisation des fonds publics. Depuis 2017, rien n’a bougé. Le ministre du Logement de l’époque a soulevé des points légaux. Le système a pourtant été étudié dans les moindres détails. À condition de garantir des taux d’intérêt bas, le privé serait en mesure de répondre à cette demande du marché. Après 10 ans, le locataire pourrait même devenir propriétaire, au prix défini au début de contrat. La balle est désormais dans le camp du gouvernement. Les professionnels réunis au sein de la Chambre immobilière, soit plus de 200 membres, sont là pour être force de proposition et, au final, augmenter l’offre de logements au Luxembourg, en bonne entente avec les acteurs publics.

« Nous estimons qu’il faudrait construire 15.000 logements pour répondre au besoin urgent en logements locatifs à coût modéré.

Or, le budget de l’État ne peut pas répondre à ce besoin. » Jean-Paul Scheuren Président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg

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ger encore les procédures. D’un autre côté, nous devons aussi travailler sur de nouvelles méthodes de fabrication plus rapides, que ce soit dans le préfabriqué ou le modulaire.

On réalise aujourd’hui des lieux de vie et d’habitation très intéressants d’un point de vue urbanistique. Il ne faut évidemment pas construire n’importe quoi n’importe comment. Il ne s’agit pas de bâtir des boîtes où dormir, mais bien de créer des lieux où l’on peut vivre ensemble. À ce titre, les deux promoteurs publics que sont le Fonds du logement et la SNHBM font preuve d’innovation en matière urbanistique. C’est notamment le cas à Kehlen, où il est prévu d’inclure des formules de colocation, ou encore avec les Terrasses de Differdange et leurs belles constructions en bois. Nous devons rester à l’écoute des nouvelles formes de vivre-­ ensemble. Il n’y a donc pas une solution toute faite pour répondre aux problèmes de logement au Luxembourg, mais bien une multitude de solutions à soutenir.  M. P.

PHOTO Nader Ghavami

Ne faut-il pas également revoir les procédures, souvent longues, liées à une construction ?

S.T. Des discussions sont en cours afin d’allé-

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EN COUVERTURE COLOCATION

Système D au Grand-Duché Avec l’augmentation du coût du logement, de nombreuses personnes se retrouvent dans l’incapacité de payer un loyer au Luxembourg. Dans ce contexte, les alternatives au logement individuel, comme la colocation, ont le vent en poupe.

V

u de l’extérieur, le Luxembourg semble être un paradis socio-économique au sein duquel chaque travailleur bénéficie d’un salaire plus que confortable. Mais si le salaire minimum est plus élevé au Grand-Duché que dans d’autres pays européens, il ne faut pas perdre de vue que le coût de la vie – et particulièrement le coût du logement – atteint

également des sommets en comparaison avec le reste de l’Europe. Cette situation, qui pousse même certains Luxembourgeois à s’installer dans des pays limitrophes (lire notre encadré), est en train de modifier profondément le rapport au logement d’une certaine catégorie de la population active. De plus en plus de résidents se détournent ainsi

du logement individuel pour s’installer en colocation. De nombreuses entreprises ont bien senti poindre cette tendance et se sont lancées dans ce business. Parmi elles, Furnished.lu, qui a été lancée par Altea Immobilière en 2007. « Nous avons rapidement été convaincus qu’il était souhaitable d’apporter une réponse structurée aux nombreuses demandes qui nous parvenaient, explique Jean-Charles Weiss, CEO d’Altea Immobilière.

De fil en aiguille, nous avons étoffé notre offre, et aujourd’hui, nous comptons plus de 835 unités en colocation. »

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PHOTO Halfpoint Shutterstock

STAGIAIRES ET JEUNES TRAVAILLEURS

Le lien entre les prix croissants du logement et le succès de la colocation ne fait aucun doute pour le CEO de Furnished.lu. « Notre clientèle principale est âgée de 25 à 30 ans et elle vient clairement pour les prix que nous proposons.

Au-delà du coût réduit des nuitées – environ 22 euros –, nous offrons aussi des facilités au niveau des garanties locatives. Un locataire de Furnished.lu ne dépose jamais plus de 500 euros en garantie. C’est quelque chose de très appréciable pour un stagiaire ou un jeune locataire. Pour les profils un peu plus âgés, qui auraient des difficultés momentanées, nous orientons plutôt les gens vers des studios, qui offrent un peu plus d’intimité. » Solution économique, la colocation est aussi une alternative généralement temporaire. Chez Furnished.lu, les colocataires — Real Estate — Juillet / Août 2019

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restent en moyenne quatre mois. Ab-Initio Property Partners, société de promotion immobilière qui a fait de la colocation un de ses cœurs d’activité, confirme ce constat. « C’est en effet une solution qui concerne un certain moment de la vie, que je placerais entre 23 et 32 ans, explique Christophe Plainchamp, associé-fondateur de la société.

Nous constatons que nos colocataires restent en moyenne un an. Mais il faut dire que la durée minimale de location, chez nous, est de trois mois. »

On veut que tout le monde se sente bien dans nos colocations », détaille Benoît de Simone, asset manager au sein d’Ab-Initio Property Partners. Mieux encore : ces immeubles aménagés expressément pour y créer des colocations sont conçus d’une façon telle qu’ils pourront très facilement être transformés en appartements classiques si, d’aventure, le marché de la colocation venait à péricliter. « Mais nous sommes très loin d’une telle perspective », glisse Laurent Grençon…

LE PRIX N’EST PAS LA SEULE RAISON

La décision de vivre en colocation est donc motivée par d’autres raisons que le seul intérêt financier. Certains décident même d’en faire un outil d’entraide intergénérationnelle. « En 2003, en France, la canicule a causé la mort de beaucoup de personnes âgées, pour la simple raison qu’elles étaient seules. De mon côté, j’étais arrivé en France en tant qu’étudiant, et j’avais des difficultés à trouver un logement que je pourrais parvenir à assumer financièrement. C’est ainsi que m’est venue l’idée de concilier les besoins des personnes âgées et ceux des jeunes », explique Moussa Seck, directeur de Cohabit’Age, une asbl qui encadre la colocation intergénérationnelle au Luxembourg. La structure, qui vit principalement de subventions obtenues suite à des appels à projets, propose aux jeunes de vivre chez l’habitant en l’échange d’une présence ou d’une cotisation financière modeste. « Nous avons formé 24 binômes depuis le début de l’aventure, poursuit Moussa Seck. Mais nous sommes confrontés à pas mal de difficultés pour faire fonctionner la formule chez l’habitant. Du coup, nous nous sommes orientés vers des maisons communautaires où pourraient cohabiter plusieurs générations, mais aussi plusieurs origines. » À Vianden, où la première maison de ce genre, acquise et gérée par Cohabit’Age, a été installée, des personnes âgées de nationalité luxembourgeoise cohabitent en effet avec des bénéfi- c’est en effet un règlement grand-ducal datant ciaires de protection internationale issus de de 1978 qui fixe les règles à respecter lorspays étrangers. « Il s’agit, selon nous, d’une qu’on met un bien en colocation. « Le règlemanière très efficace d’accélérer l’intégration ment existant est encore très trivial : il fixe de ces individus. Pour les personnes âgées, la les dimensions minimales des chambres, le cohabitation offre une compagnie et une aide nombre de taques de la cuisinière, etc. Un appréciable. C’est très riche comme échange », nouveau texte de loi est en cours de discusajoute Moussa Seck. sion pour mieux s’adapter à la réalité du marché actuel », indique Christophe PlainLA LOI NE SUIT PAS champ. « Nous sommes prêts à collaborer Protéiforme, la colocation constitue donc l’alter- avec Mme Tanson pour élaborer ces nouvelles native privilégiée pour un public jeune qui ne règles. Le marché continue en effet à se déveparvient pas à se payer un logement indivi- lopper et le risque est de se retrouver avec une duel, qui cherche de la compagnie ou qui veut offre qui manque d’homogénéité. En dehors également se rendre utile. Ce mode de loge- des professionnels que nous sommes, des ment a donc beaucoup évolué au cours des particuliers peuvent aussi mettre certains dernières années. La législation qui l’encadre, biens à disposition. Or, on s’expose ainsi à des par contre, accuse un certain retard. Au-delà dérives », estime Jean-Charles Weiss. L’appel des règles établies par les villes elles-mêmes, est lancé…  Q. D.

Actif uniquement à Luxembourg-ville, le groupe Ab-Initio est conscient du rôle que joue l’augmentation des prix du logement dans le développement du business de la colocation. « Toutefois, ce n’est pas, selon nous, la seule raison qui pousse ces jeunes à vivre en colocation, tempère Laurent Grençon, autre associé-fondateur d’Ab-Initio Property Partners. En effet, on voit que les personnes qui vivent en colocation à Luxembourg viennent souvent de l’étranger. Elles ont certes un budget contenu, mais elles sont aussi à la recherche d’une expérience communautaire. Elles souhaitent se créer un réseau dans un pays où elles ne connaissent personne. La colocation leur permet de répondre à ce besoin. »

« Les personnes qui vivent en colocation ont certes un budget contenu, mais elles sont aussi à la recherche d’une expérience communautaire. » Laurent Grençon associé-fondateur, Ab-Initio Property Partners

Les projets immobiliers portés par le groupe Ab-Initio dépassent donc la simple mise à disposition de chambres meublées et d’espaces communs fonctionnels. Il s’agit surtout d’encourager les échanges, d’offrir une véritable expérience de la vie en communauté. « Nous prévoyons toujours des communs confortables et bien équipés, des salles de loisirs. Nous préférons offrir plus de communs plutôt que d’utiliser l’espace disponible pour y placer des chambres supplémentaires.

JOINDRE L’UTILE À L’AGRÉABLE

CES LUXEMBOURGEOIS QUI PASSENT LA FRONTIÈRE On parle souvent de l’attrait du Luxembourg pour les frontaliers, et même du nombre important de travailleurs qui décident de s’installer au Luxembourg.

Toutefois, pour évaluer le solde migratoire luxembourgeois, il faut aussi prendre en compte les départs. Ceux-ci sont loin d’être anecdotiques, puisqu’entre 2005 et 2015, 110.873 résidents luxembourgeois ont quitté le pays. Une fraction de ces expatriés a toutefois continué à travailler au Luxembourg. Cela signifie qu’ils se sont installés dans des zones frontalières. Dans une étude menée en 2010 par l’Observatoire de l’habitat, 85 % de ces 1.700 « frontaliers atypiques » avançaient le prix du logement comme principale raison de leur départ. Les données récoltées portaient toutefois sur la période 20012007 et on peut sans doute émettre l’hypothèse que ce chiffre a, depuis lors, considérablement gonflé…

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CONSTRUCTION

Maison passive, mode d’emploi La maison passive est la pierre angulaire d’un environnement bâti durable.

Devenu obligatoire en 2017, ce mode de construction obéit à certaines spécificités.

Explications.

E

njeu-clé de la transition écologique, le secteur du bâtiment représente 30 à 40 % de l’énergie consommée en moyenne dans les pays européens. Il y a une dizaine d’années, le gouvernement a pris les devants en imposant une nouvelle législation progressive pour tendre vers la construction passive, étape par étape. Ainsi, depuis 2017, toute nouvelle construction destinée à l’habitat doit être édifiée selon les normes de la construction passive. Cette obligation légale obéit à un cahier des charges basé sur cinq principes : une isolation thermique efficace, des fenêtres au bilan énergétique positif, une construction sans pont thermique, une enveloppe du bâtiment étanche à l’air, et une ventilation contrôlée avec récupérateur de chaleur (voir illustration page 35). Le passeport énergétique du bâtiment doit atteindre le niveau « A » dans trois domaines : l’isolation, la performance énergétique et les émissions de CO2. C’est pour cela que l’on parle de maison « triple A » ou « AAA ».

qu’on connaît la consommation en énergie du secteur du bâtiment, la maison passive est un levier intéressant pour lutter contre le réchauffement climatique, puisqu’elle permet d’éviter les déperditions de chaleur, et ainsi de diminuer fortement les besoins en chauffage. En effet, la chaleur corporelle des habitants, et celle émise par les appareils électroménagers ou les apports solaires suffisent généralement à garantir une température ambiante agréable.

Par ailleurs, les constructions passives sont équipées d’une ventilation double flux avec récupérateur de chaleur, ce qui permet de profiter d’un air constamment renouvelé à l’intérieur, tout en maintenant une température constante grâce au récupérateur de chaleur. En construisant ainsi, les utilisateurs bénéficient d’un confort accru grâce à un très bon climat intérieur. Une construction passive garde en effet une température ambiante douce tout au long de l’année, car elle est beaucoup moins impactée par les variations climatiques extérieures.

LES AVANTAGES DE LA MAISON PASSIVE Dans la mesure du possible, la maison Esthétiquement, la maison passive res- passive doit également maximiser l’entrée semble à n’importe quelle autre habitation. de lumière naturelle. Ce type de construcSa seule particularité est que, grâce à une tion a donc des incidences économiques, enveloppe extérieure très performante, elle puisque, grâce à l’usage moindre de l’éclaiconsomme beaucoup moins d’énergie. Lors- rage artificiel, et surtout à un besoin minime

34 —

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en chauffage, les factures liées aux dépenses énergétiques sont fortement diminuées.

UNE ENVELOPPE PERFORMANTE

Pour construire une habitation passive, il convient de privilégier un rapport le plus petit possible entre la surface extérieure et le volume brut, ce qui permet d’avoir une petite surface de déperdition extérieure avec un grand volume d’habitation intérieur. Pour y parvenir, les bâtiments de forme compacte sont à privilégier, tout comme les maisons mitoyennes sont à préférer à celles qui sont isolées.

De plus, l’enveloppe thermique du bâtiment – c’est-à-dire la surface qui sépare le volume intérieur chauffé du bâtiment de l’environnement non chauffé – doit être étanche à l’air et au vent. Cette étanchéité se vérifie pendant le chantier par un « blowerdoor test », ou test d’étanchéité à l’air. Ce test permet de mesurer la quantité d’air qui rentre dans le bâtiment à partir d’une porte équipée d’un ventilateur qui va créer artificiellement une différence de pression entre l’intérieur et l’extérieur de la maison.

Grâce à ce système, il est possible de détecter d’éventuelles fuites et de les colmater pour supprimer toute infiltration d’air non voulue. Cette perméabilité ne s’obtient que

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COMMENT FONCTIONNE UNE MAISON PASSIVE ?

ÉTÉ

4

La maison passive répond à quelques principes de base qui garantissent son bon fonctionnement.

C’est grâce à ces composantes liées à la construction que les habitats passifs peuvent garantir d’importantes économies d’énergie.

3

5

HIVER

2

6

(A)

(B)

SOURCE Archiduc - ILLUSTRATION José Carsi (Maison Moderne)

1

7

1

I solation thermique efficace

4

Enveloppe du bâtiment étanche à l’air

2

F enêtres à bilan énergetique positif

5

Récupération des eaux de pluie

3

P anneaux solaires

6

Éviter les ponts thermiques

par une continuité de l’isolation entre les murs, le toit et le sol. Il faudra alors veiller à bien soigner les endroits non étanches, comme les prises électriques sur une paroi extérieure, les éventuelles fissures… Les murs construits en bloc, par exemple, ne deviennent étanches à l’air que par la finition intérieure, c’est-à-dire l’enduit. Celui-ci ne doit pas s’arrêter au niveau supérieur de la chape, mais aller vraiment jusqu’au niveau fini de la dalle. Les gaines vides sont aussi des éléments sensibles pour l’étanchéité à l’air. Elles sont donc à éviter, et si cela n’est pas possible, il faudra veiller à les fermer au début et à la fin avec du silicone. Une bonne étanchéité à l’air est aussi la condition de base pour que la ventilation fonctionne correctement par la suite, et ainsi évite le gaspillage d’énergie.

Les ponts thermiques, qui peuvent provoquer des problèmes d’humidité et de moisissures, doivent être évités. Il convient donc de privilégier une isolation par l’extérieur, qui est la plus efficace, tout en veillant bien à la diffusion de la vapeur d’eau vers l’extérieur pour éviter tout problème d’humidité et de formation de moisissures. Parmi les isolants, il existe différentes catégories : les synthétiques, comme les mousses de polyuréthane et de polystyrène, qui sont efficaces et bon marché, mais très peu écologiques ; les minéraux, comme la laine de roche ou le verre cellulaire, qui sont souvent composés de matériaux recyclés ; et les isolants d’origine végétale, comme les panneaux de cellulose ou la laine de chanvre. À cela, il faut ajouter des châssis de fenêtre isolés et du triple vitrage.

7

entilation mécanique contrôlée avec V récupérateur de chaleur. L’air froid extérieur est réchauffé grâce à la chaleur de l’air vicié et entre dans la maison. (A) L’air intérieur vicié est rejeté à l’extérieur. (B)

La contrepartie de cette excellente isolation est qu’il faut prendre garde à ne pas transformer la maison en une boîte hermétique.

Une ventilation mécanique contrôlée avec récupérateur de chaleur est donc indispensable dans les constructions passives. Ce type de ventilation permet en effet de renouveler l’air de l’habitat en permanence, sans qu’il n’y ait besoin d’ouvrir les fenêtres, même si cela n’est pas interdit pour autant !

CAP AU SUD

Il est important de bien orienter son bâtiment. Généralement, et quand cela est possible par rapport à la configuration du terrain, on dispose les pièces à vivre au sud, les chambres à l’est ou à l’ouest, et les zones tampon, comme l’entrée ou le garage, au nord. Si le logement ne peut pas profiter

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CONSTRUCTION d’une façade principale orientée vers le sud, il faudra alors veiller à réduire au maximum les ouvertures à l’est et à l’ouest pour éviter les surchauffes.

En revanche, et particulièrement si la construction est orientée au sud, il s’avère nécessaire de mettre en place une protection solaire adaptée, car les rayons du soleil qui passent au travers des fenêtres peuvent être très importants, notamment pour les logements avec de grandes surfaces vitrées. Il est préférable de privilégier un système de protection solaire extérieur, qui sera plus efficace qu’une protection intérieure. Ces protections peuvent être fixes (casquette, pergola à lames orientées, protection solaire verticale, débord de toit…) ou mobiles (store, volet, toile…). Il est aussi possible de jouer avec la végétation pour créer un écran de protection naturel, mais il faudra alors bien veiller à la protection en fonction des saisons et de l’élagage…

Toutes ces précautions sont nécessaires, car les maisons passives ont une inertie thermique plus forte que les constructions moins isolées.

Elles prennent donc plus de temps pour se réchauffer, ou, au contraire, pour se rafraîchir.

Mais si tous les paramètres sont correctement utilisés, leur température intérieure est beaucoup plus stable et constante.

autant, il faut quand même prévoir une chaudière, même si celle-ci sera beaucoup moins sollicitée. La pompe à chaleur ou la chaudière à pellets sont souvent préconisées, car ces systèmes utilisent des sources de chaleur renouvelables et dispensent un niveau de chaleur adapté à ce type d’isolation.

Pour autant, n’importe quel système de chauffage convient : au gaz, au mazout, au bois, etc. Il est même désormais possible de se chauffer avec un poêle, car les fabricants ont développé des modèles spécialement LA PRODUCTION D’ÉNERGIE adaptés pour les maisons passives.

Une des caractéristiques d’un logement pasOn évitera en revanche le chauffage par sif est qu’il consomme peu de chauffage. Pour plaquette de bois, dont la puissance est trop élevée pour une habitation passive.

Pour la production d’eau chaude sanitaire, on peut soit faire un raccordement LENOZ (LËTZEBUERGER sur la chaudière, ou alors utiliser un appaNOHALTEGKEETSreil qui combine production de chaleur et transformation de la chaleur récupérée par ZERTIFIZÉIERUNG FIR la ventilation.

WUNNGEBAIER) Pour la production électrique, les nouAfin de renforcer l’approche durable velles constructions peuvent être équipées des logements unifamiliaux ou de panneaux photovoltaïques. Il existe un collectifs, le ministère du Logement cadastre solaire qui renseigne sur le potenattribue des subsides à ceux qui tiel solaire en fonction de la situation du tersouhaitent utiliser le système de rain. Par ailleurs, le gouvernement souhaite certification Lenoz, qui est facultatif. renforcer le développement d’installations Cette certification prend en photovoltaïques, y compris pour les particonsidération un ensemble de culiers, et un ensemble de nouvelles mesures critères relatifs à la durabilité d’une incitatives sont prises en ce sens depuis mai habitation et se base sur les données dernier. Désormais, l’aide dans le cadre du reprises dans le CPE (Certificat de programme PRIMe House est égale à 20 % performance énergétique). Pour être du coût d’investissement, avec un plafond accordée, l’obtention de 60 % des de 500 € par kWc (maximum : 30 kWc). Plus points réalisables doit être atteinte. d’informations sont disponibles sur www.

Pour l’établissement de ce certificat, myenergy.lu. le particulier peut obtenir une aide Enfin, et afin de limiter la consommafinancière de 1.500 € par maison tion d’eau potable, il est tout à fait envisaunifamiliale, ou 750 € par logement geable d’installer des récupérateurs d’eau de dans un immeuble collectif. pluie qui pourront alors servir pour les eaux Toutes les infos sur www.logement.lu. grises (pour les chasses d’eau, le ménage ou l’arrosage). Une aide financière peut être 36 —

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UNE APP SUR LA MAISON PASSIVE Myenergy a conçu une app, myAAA, pour mieux découvrir la maison passive. Les participants peuvent choisir entre un quiz et un jeu.

Le quiz permet d’aborder les principaux thèmes de la construction d’une maison à haute performance énergétique (AAA). Les questions portent sur la forme de la maison, son étanchéité, son orientation, la VMC, des panneaux photovoltaïques, le système de chauffage. Les sujets sont abordés sous forme de QCM. Le jeu propose aux utilisateurs de résoudre des énigmes liées à la performance énergétique en se déplaçant dans une maison « AAA » en 3D, et d’agir pour améliorer les problèmes liés à la consommation d’énergie, par exemple en changeant un vieux lave-vaisselle, ou en remplaçant une ampoule ordinaire par une LED. Application gratuite sur les plates-formes App Store et Google Play.

octroyée sous certaines conditions (infos sur www.eau.public.lu).

QUELS MATÉRIAUX UTILISER ?

Pour ces nouvelles constructions, il convient de privilégier des matières premières renouvelables, évitant les composants nocifs pour la santé et l’environnement. Il faut en effet savoir que les éléments constitutifs des matériaux de construction influencent la qualité de l’air intérieur des habitats et peuvent agir de manière très significative sur la santé des occupants, provoquer des bronchites, de l’asthme, des maladies cardiovasculaires, ou encore des cancers des voies respiratoires. Les matériaux

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BÂTIMENT | IMMOBILIER | TRAVAUX PUBLICS

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CONSTRUCTION

À QUELLES AIDES PRÉTENDRE ?

Depuis que la construction passive est passée comme étant un prérequis, le système d’aides a évolué.

Si, auparavant, les subventions incitaient les maîtres d’ouvrage à choisir un mode de construction passif, aujourd’hui, les aides portent sur d’autres éléments, qui ne sont pas directement liés à la construction passive.

Les aides qui peuvent être sollicitées dans le cadre de la construction d’un logement proposé par le ministère du Logement sont :

La garantie d’État (max. 145.853 €) : L’État aide à garantir jusqu’à 30 % du prêt, en cas de garanties personnelles insuffisantes.

Complément de prime pour frais d’architecte et d’ingénieur-conseil (max. 1.250 €) : Cette aide est accordée pour compenser les frais et honoraires d’architecte et/ou d’ingénieur-conseil.

Aide pour l’établissement du certificat Lenoz (1.500 € par maison unifamiliale, ou 750 € par logement dans un immeuble collectif).

Aide pour la collecte des eaux pluviales : Les installations de collecte d’eau de pluie font l’objet d’une aide financière, sous réserve de respecter certaines conditions (www.eau.public.lu).

de construction sans émission de substances nuisibles pour la santé sont, par conséquent, à privilégier, comme ceux qui sont certifiés par l’Ecolabel.

On pourra, par exemple, écarter le plus possible les matériaux issus de la pétrochimie, et choisir des matériaux minéraux comme la pierre naturelle, les briques (en terre grasse ou terre cuite) ou encore le grès de chaux, les matériaux naturels comme le bois, la laine, la terre grasse et le plâtre, qui ont aussi un effet régulateur sur l’humidité. En plus de ne pas être nocifs pour la santé, ces matériaux présentent des qualités visuelles, tactiles et olfactives qui peuvent contribuer à la sensation de bien-être.

Afin de rester cohérent dans la démarche, l’assemblage de ces matériaux sera réalisé de manière privilégiée par système à vis ou à clou, afin d’éviter l’utilisation de colles qui dégagent des émissions nocives et annulent la recyclabilité de la matière première. Pour les finitions intérieures, on pourra privilégier 38 —

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Prime de construction (max. 9.700 €) : Le montant de cette aide est fixé en fonction du revenu, de la situation familiale et du type de construction. Elle est majorée de 30 % pour un appartement en copropriété ou une maison en rangée, et de 15 % pour une maison jumelée.

Subvention d’intérêt (max. 2,45 %) : Destinée aux personnes ayant contracté un prêt hypothécaire, cette subvention permet de réduire les charges mensuelles.

Prime nova naturstroum : Prime visant les projets d’efficacité énergétique, comme l’installation d’un système de chauffage écologique, de panneaux solaires (en combinaison avec un système de chauffage écologique), ou l’utilisation d’un véhicule électrique (www.enovos.lu).

les peintures naturelles, des enduits à base d’argile ou de chaux, les matériaux bruts.

Des constructions en béton ou en maçonnerie classique ne sont pas exclues pour autant, mais il faudra veiller à maintenir un ratio optimal d’énergie grise (c’est-à-dire l’énergie nécessaire pour la fabrication et le transport de ces matériaux).

Afin d’optimiser la démarche, il conviendra d’éviter au maximum le gaspillage de ces matériaux et de penser, dès la conception, à la déconstruction, qui devra être privilégiée à la démolition. Ainsi, une partie ou la totalité des éléments constructifs peut être réutilisée par la suite, soit sous forme de matière première, ce qui est la situation optimale, soit pour la production d’énergie.

DES INTERVENANTS CERTIFIÉS

Enfin, pour construire ce type d’habitat, il convient bien évidemment de s’entourer de professionnels compétents, car la qualité de l’enveloppe thermique est fortement soumise

Prime d’épargne (max. 5.000 €) : Cette prime est destinée aux personnes ayant épargné de l’argent pour l’investir dans la construction d’un logement.

Bonification d’intérêt (0,5 % par enfant à charge) : Cette aide s’adresse aux personnes ayant un ou plusieurs enfant(s) et ayant contracté un prêt hypothécaire.

PRIMe House (nouveau régime) : l’allocation des aides est liée à l’obtention de 60 % des points réalisables pour la certification Lenoz. L’aide (hors installations techniques valorisant les sources d’énergie renouvelables) est plafonnée à 24.000 € pour une maison unifamiliale ou à 160 € / m2 pour une surface max. éligible de 150 m2.

à la qualité de son exécution. Au Luxembourg, grâce à l’approche progressive des changements de la législation, les professionnels ont eu la possibilité de se former au fur et à mesure, de faire évoluer les compétences de leurs équipes pour parvenir à maîtriser in fine les compétences nécessaires que réclame la construction passive.

Différents labels permettent d’identifier les entreprises aptes à la construction passive. Le label « Passivhaus-Planer » est délivré par le Passivhaus Institut pour les architectes et ingénieurs. Myenergy a mis en place un label de qualité : « Certified ». Il y a aussi des distinctions pour les artisans, délivrées par la Chambre des métiers : le certificat « Artisans certifiés maison passive » et le label « Energie fir d’Zukunft+ », qui attestent de la qualification de ces artisans.

Les consommateurs peuvent ainsi identifier facilement les entreprises artisanales spécialisées dans le domaine de la construction de maisons passives.  C.C.

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Luxembourg

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Diekirch

Mersch

Ettelbruck

b-immobilier.lu

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ARCHITECTURE

Dix projets résidentiels au crible Tous les acteurs redoublent d’efforts pour proposer, à une échéance la plus courte possible, le plus grand nombre de logements possible. Paperjam a réalisé un tour d’horizon des projets en cours et a retenu dix projets qui seront livrés prochainement. ÎLOT D SUD LOCALISATION :

boulevard de

Kockelscheuer, rue Hildegard von Bingen, rue Leonardo da Vinci (en face du couloir écologique), à Luxembourg ARCHITECTES : Andrew

Phillips,

Schemel Wirtz Architectes Associés, architecture + aménagement PROMOTEUR : Grossfeld

PAP

LIVRAISON : 2021 NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT : 151

INFINITY LOCALISATION :

rue Johannes

L’îlot D Sud est situé au sud du

Kepler, à Luxembourg

boulevard Raiffeisen. Les logements

ARCHITECTES :

sont articulés autour d’une

M3 architectes

esplanade et d’un jardin privatif en

PROMOTEUR : Immobel

liaison avec le couloir écologique.

LIVRAISON :

Arquitectonica,

mi-2020

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT :

40 —

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165

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THE JOURNEY

ROYAL-HAMILIUS

LOCALISATION : 232,

val des

LOCALISATION :

à Luxembourg

ARCHITECTE : Christian

ARCHITECTES :

Bauer

PROMOTEUR : LIVRAISON :

Foster + Partners,

Tetra Kayser

et Associés Architectes Polyform

PROMOTEUR :

mai 2021

Codict

LIVRAISON : 1er

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT : 16

SOHO

boulevard Royal,

Bons-Malades, à Luxembourg

trimestre 2020

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT :

73

LIVINGSTONE

LOCALISATION : rue

de Hollerich,

ARCHITECTES :

M3 architectes,

rue Evy Friederich,

ARCHITECTES : Steinmetzdemeyer

Moreno Architecture et Associés PROMOTEURS : Soludec, LIVRAISON : mai

LOCALISATION :

à Luxembourg

à Luxembourg

Besix Red

2020

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT :

Architectes Urbanistes, Moreno Architecture et Associés PROMOTEURS :

149

BPI Real Estate

Luxembourg, Immobel Holding Luxembourg, Félix Giorgetti LIVRAISON :

1er semestre 2021

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT : 247

Le projet comprend deux ensembles résidentiels qui sont reliés par un socle commercial (superette et commerces de proximité).

MEDIA BAY

SQUARE MILE - LOT 39

LOCALISATION : rue

Lucien Thiel,

LOCALISATION : Square Mile, à Belval

à Luxembourg ARCHITECTE :

ARCHITECTE :

Architectes Associés PROMOTEURS :

Petitdidierprioux

Architectes

Schemel Wirtz

PROMOTEUR : Tralux

Immobilier

LIVRAISON : 2e semestre 2023

Félix Giorgetti,

RTL Group

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT :

LIVRAISON : 2021

104, complétées par sept home

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT : 320

offices et une verrière en toiture

TOURS ZENITH

POLVERMILLEN LOCALISATION : rue

LOCALISATION :

du Fort

ARCHITECTES :

Assar Architects,

ARCHITECTES : Fabeck Architectes,

BalliniPitt architectes urbanistes

Schemel Wirtz Architectes

PROMOTEUR : Immobel

PROMOTEUR : Grossfeld

LIVRAISON : 2e

LIVRAISON : 2020

trimestre 2023

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT :

214

PAP

NOMBRE D’UNITÉS DE LOGEMENT : 250

Juillet / Août 2019 — Real Estate —

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boulevard

Raiffeisen, à Luxembourg

Dumoulin, à Luxembourg

— 41

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BUSINESS

Les déménageurs font un carton Grâce au marché immobilier en pleine expansion, à la croissance démographique et à l’économie dynamique du pays, le secteur du déménagement se porte bien au Luxembourg.

L

e secteur du déménagement emploie quelque 200 collaborateurs au Luxembourg. Huit acteurs, regroupés au sein de la Fédélux, se partagent le plus gros du marché.

Viennent s’y greffer des petites structures, sans oublier les sociétés installées aux frontières qui œuvrent sur toute la Grande Région. « Le Grand-Duché est un petit pays, et donc un petit marché qui, du fait de la présence d’un nombre important d’acteurs sur le terrain, se montre très concurrentiel », commente Max Chorus, président de la Fédélux et CEO de Streff. Les gros bras ne semblent néanmoins pas en souffrir. « Nous sommes arrivés au Luxembourg en 1993. Pendant les 10 ans qui ont suivi, notre chiffre d’affaires a doublé chaque année, confie Nicole Nadin, CEO de Déménagements Nadin. Aujourd’hui, nous connaissons toujours une croissance à deux chiffres. »

DOPÉ PAR LA BONNE SANTÉ DU PAYS

L’accroissement de la population, porté principalement par les flux migratoires, la bonne situation économique et le développement constant du marché immobilier, booste le déménagement. « La conjoncture influence clairement notre domaine, souligne Stéphane Berchem, CEO de Déménagements Faber.

Lorsque l’économie est morose, les particuliers ont tendance à ne pas déménager. » « À l’inverse, l’attractivité du Grand-Duché stimule nos activités, poursuit Olivier Nelissen Grade, operational manager de Santa Fe Relocation. Tout évolue très vite : les bureaux et les logements poussent comme des champignons. » De nombreuses entreprises se créent dans le pays, d’autres viennent s’y installer, dopant le marché du déménagement professionnel, mais également particulier. Ces sociétés sont en effet amenées à se déplacer 42 —

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 42

avec leurs collaborateurs ou à en recruter de nouveaux ici, aux frontières ou plus loin.

Ainsi, le déménagement ne se restreint pas au seul territoire national. Certains acteurs grand-ducaux opèrent dans le monde entier. « Les modes de vie et de travail ont évolué, constate Olivier Nelissen Grade. Les gens sont beaucoup plus mobiles. Les entreprises détachent des collaborateurs à l’étranger pour de plus courtes périodes, vont chercher des profils spécifiques à l’autre bout du monde. »

SERVICE ALL-IN

Le pouvoir d’achat élevé des résidents luxembourgeois participe aussi à la bonne santé du secteur. « Alors que, dans nos pays voisins, les gens déménagent souvent par leurs propres moyens ou font appel à une société uniquement pour le transport, au Luxembourg, le particulier est davantage en recherche d’un service global, de l’emballage au déballage, analyse Nicole Nadin. Une situation due aux moyens financiers plus importants des ménages, mais aussi au fait que les expatriés n’ont pas toujours les relations nécessaires sur place pour les aider. » Pour autant, les acteurs luxembourgeois ne se reposent pas sur leurs lauriers. « S’ils veulent continuer à se développer, ils doivent innover et diversifier leurs activités », affirme Max Chorus. Certaines sociétés proposent ainsi des services connexes : stockage, location de véhicules, relocation, etc. L’enjeu sera également de parvenir à trouver les ressources nécessaires pour répondre à la demande grandissante. « Comme l’ensemble du transport, nous nous heurtons au manque de maind’œuvre, explique ce dernier. À terme, si l’on ne réussit pas à recruter, les prix augmenteront et impacteront notre secteur. »  J. R.

LE JUSTE PRIX D’UN DÉMÉNAGEMENT Les déménagements sont facturés en régie. Le prix dépend de multiples facteurs : la distance à parcourir, le volume à déménager, les services demandés (transport, emballage et déballage des affaires, démontage et remontage des meubles), la situation de l’immeuble (possibilités de stationnement, présence d’un ascenseur), etc. En moyenne, un déménageur est ainsi facturé entre 31 et 35 € HTVA par heure, auxquels il faut ajouter les frais du camion, qui peuvent varier du simple au double (de 37 à 75 € de l’heure selon les opérateurs). Attention aussi aux frais de stationnement que vous facturera la société et qui peuvent se monter à 150 € par adresse. Enfin, si vous habitez un étage élevé qui n’est pas accessible par ascenseur, vous n’échapperez sans doute pas au monte-charge extérieur : comptez de 50 à 70 € selon les prestataires.

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COMPARATIF

Choisissez le bon opérateur Choisir un fournisseur de gaz, d’électricité et de services télécoms peut être un vrai casse-tête. Pour faciliter votre choix, nous vous aidons à y voir plus clair dans les propositions des différents opérateurs disponibles.

Électricité Au Luxembourg, la plupart des offres en électricité destinées aux particuliers sont aujourd’hui dites « vertes ». Cela signifie que l’énergie qui vous est fournie est produite de façon renouvelable, au Luxembourg ou dans d’autres régions d’Europe. Nous n’avons donc retenu que des offres « vertes » dans notre comparatif. Remarquons que Nordenergie, Steinergy et Leo sont des variantes locales d’Enovos et proposent la même offre.

Autre élément important : chaque fournisseur permet aujourd’hui au client de gérer son abonnement online et, ainsi d’économiser sur ses frais mensuels ou sur le coût du kWh.

DE PLUS EN PLUS VERT

Fournisseur

EIDA

ELECTRIS

SUDSTROUM

ENOVOS

LEO

NORDENERGIE

STEINERGY

Prix/kWh en mono-horaire

0,1139 € HTVA

0,0987 € HTVA

0,0894 € HTVA

0,09426 € HTVA

0,09426 €

0,09426 €

0,09426 €

avec prix fixe pendant 1 an

(Green Lite)

(Switch Online)

(Fix Naturstroum 1 Home Connect)

(Fix Naturstroum 1 Home Connect)

(Fix Naturstroum 1 Home Connect)

(Fix Naturstroum 1 Home Connect)

Redevance fixe par mois*

1,25 €

2 €

2 €

1,5 €

1,5 €

1,5 €

1,5 €

Réductions avec offre online**

Remises sur le prix du kWh

Remises sur le prix du kWh

Remise de 2 € sur la redevance fixe

Remise de 2,5 € sur la redevance fixe

Remise de 2,5 € sur la redevance fixe

Remise de 2,5 € sur la redevance fixe

Remise de 2,5 € sur la redevance fixe

Espace de distribution

Tout le pays

Tout le pays

Tout le pays

Tout le pays

Luxembourg-ville

Ettelbruck et Diekirch

Commune de Steinfort

(TERRA Online)***

* Outre la redevance fixe demandée par le fournisseur, une autre redevance fixe mensuelle est exigée par le gestionnaire de réseau.

Elle s’élève à 11,55 euros, partout dans le pays. ** Les offres online imposent de recevoir ses factures par e-mail et de les payer par domiciliation. *** Sudstroum ne propose pas d’offre mono-horaire. Le prix affiché est donc basé sur le tarif « jour » de l’offre TERRA Online.

44 —

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Au Luxembourg, Enovos, filiale d’Encevo, reste le plus grand fournisseur d’électricité, mais aussi de gaz. La société, dont la plus grande partie de l’activité est menée en Allemagne, investit aujourd’hui massivement dans les installations de production d’énergie renouvelable. En mai dernier, le CEO du groupe Encevo, Claude Seywert, annonçait la construction, en 2019, d’installations photovoltaïques permettant de produire pas moins de 11 mégawatts d’électricité. L’accélération de la transformation écologique et des investissements nécessaires pour la mener à bien est notamment due aux ambitions très fortes affichées par le gouvernement luxembourgeois en la matière.

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IL Y A TARIFS ET TARIFS INTÉGRÉS En octobre 2018, l’Institut luxembourgeois de régulation sortait un rapport sur le prix du gaz naturel pour les petites, moyennes et grandes entreprises, ainsi que pour les industries. L’ILR y déplorait le manque de transparence des opérateurs, qui ne séparent pas toujours, dans leurs factures, le prix du gaz proprement dit et le coût de l’utilisation du réseau.

Pire : certains n’affichent sur leur site que le prix de l’énergie, et pas le tarif incluant le coût de l’utilisation du réseau (tarif intégré).

Pour obtenir les meilleurs prix du gaz et de l’électricité en fonction de vos besoins, n’hésitez pas à utiliser le site de l’ILR : www.calculix.lu.

GAZ

Illustrations Ellen Withersová

Pour les clients particuliers, cinq fournisseurs sont aujourd’hui présents sur le marché. Leo et Enovos sont une seule et même entité, si ce n’est que Leo gère la clientèle située sur le territoire de Luxembourg-ville. On remarque le même type de remise que pour l’électricité si vous choisissez de gérer votre abonnement en ligne. Petite originalité proposée par Leo : une réduction supplémentaire si vous êtes équipé d’une chaudière à condensation. Le souci d’offrir un gaz neutre au niveau carbone n’est pas partagé par tous : Eida l’annonce d’emblée, alors que Sudgaz et Electris n’en parlent pas du tout.

Fournisseur

EIDA

ENOVOS

LEO

SUDGAZ

ELECTRIS

Prix/m3, tarif indexé tous l es mois, réseau Creos, catégorie 1

0,39667 € (Ökogas Flex)

0,4277 € (Naturgas Home)

0,4277 € (Naturgas Home)

0,3735 € (Sudgaz Classic)

0,4234 € (Switch Gas Flex)

Prime mensuelle fixe

0,20 €/kWh installé

0,30 €/kWh installé

0,30 €/kWh installé

Aucune prime mensuelle fixe n’est mentionnée dans l’offre Sudgaz

6 €/mois

Réductions

/

1 €/mois de réduction en choisissant la domiciliation ; 2 €/mois avec la solution E.connect

Mêmes remises que chez Enovos, plus une réduction de 0,005 €/m3 si vous utilisez une chaudière à condensation

1 €/mois de remise si vous optez pour la domiciliation ; 0,5 €/mois en choisissant la facturation par e-mail ; 12 €/an en utilisant le portail client en ligne

1 €/mois de remise en optant pour la facture en ligne ; 2 €/mois en choisissant la domiciliation

Espace de distribution

Tout le pays

Tout le pays

Luxembourg-ville

Tout le pays. Sudgaz dispose de son propre réseau dans 14 communes

Tout le pays

Gaz « vert »

Gaz 100 % neutre en carbone : les émissions de CO2 sont compensées par des investissements dans des projets certifiés

Une partie de biométhane est ajoutée dans le gaz naturel

Une partie de biométhane est ajoutée dans le gaz naturel

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Juillet / Août 2019 — Real Estate —

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Télécoms Au Luxembourg, il n’est pas facile d’obtenir un abonnement TV-internet-téléphone à un prix plancher (lire notre encadré). Les opérateurs proposent certes des promotions, mais il n’est pas rare que ces offres soient temporaires : vous bénéficiez d’un prix préférentiel durant une courte période, puis vous payez le prix plein pour le reste de l’abonnement que vous avez contracté. Nous avons ici comparé des offres proposant des débits, un nombre de chaînes ou un volume de data semblables, en veillant à séparer les offres TV-internet-téléphone fixe de celles incluant le téléphone mobile.

COMPARATIF TV + INTERNET + TÉLÉPHONE FIXE Fournisseur

SFR

POST

ELTRONA

Prix/mois

39 € pendant 6 mois (Box SFR Silver)*

84 € (Bamboo M)

59 € (Eltrona Home Easy)

100 Mbps

100 Mbps

Débit maximal de la Jusqu’à 200 Mbps connexion internet Volume maximal

Illimité

Illimité

Illimité

Bouquet TV

110 chaînes + VOD + chaînes radio

Un bouquet de base avec 120 chaînes + Post TV Go pour regarder la TV sur smartphone ou tablette

Plus de 100 chaînes

A ppels illimités vers les fixes au Luxembourg 24h/24 et 7j/7

A ppels illimités vers les fixes au Luxembourg 24h/24 et 7j/7

A ppels illimités vers les numéros fixes nationaux

A ppels illimités vers les mobiles luxembourgeois soir et week-end

A ppels illimités vers les mobiles luxembourgeois soir et week-end

O ptions : 120 minutes vers les numéros fixes en Europe et 200 minutes vers les numéros fixes au Portugal

Téléphone

A ppels illimités vers les fixes dans le monde soir et week-end

1 20 minutes vers les fixes de 42 pays 6 0 minutes vers les mobiles de 42 pays

Durée minimale de l’abonnement

24 mois

24 mois

24 mois

Avantages

Installation gratuite

Installation gratuite

Installation gratuite

Disponibilité

45 localités desservies

En principe sur tout le territoire, mais à vérifier sur le site de l’opérateur

En principe sur tout le territoire, mais à vérifier sur le site de l’opérateur

* Attention, étant donné que vous vous engagez pour une durée de 24 mois, vous paierez le prix plein (68,99 €) pendant 18 mois.

TRÈS CHERS COUPS DE FIL...

Par rapport aux pays voisins, les prix des services télécoms au Luxembourg sont pour le moins prohibitifs. C’est particulièrement le cas pour le « triple play » (TV, internet et téléphone). En 2015, la moyenne était située aux alentours de 76 euros sans le mobile, et de 91,88 euros avec. Notre comparatif montre que les montants sont comparables aujourd’hui. Par contre, si l’on se contente d’internet et de la téléphonie fixe, certains opérateurs locaux, qui offrent leurs services via le câble de la télévision, sont plus intéressants. C’est notamment le cas de EschSpeed, disponible seulement à Esch-surAlzette, dont l’abonnement le plus coûteux s’élève à 66 euros par mois (100 Mbps).

46 —

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TV + INTERNET + TÉLÉPHONE MOBILE Fournisseur

TANGO

ORANGE

ELTRONA

Prix/mois

107,98 €*

94 €/mois (Love Family Unlimited)

99 €/mois (forfait Cosy)

Internet

Tango Fibre M (150 Mbps), volume illimité

100 Mbps, volume illimité

100 Mbps, volume illimité

TV

Tango TV L : 132 chaînes, décodeur HD/4K, enregistrement, replay + App MyTango pour regarder la TV sur mobile ou tablette

Plus de 100 chaînes + bouquets thématiques au choix dans plusieurs langues + Orange TV Play, pour profiter du service sur plusieurs appareils

Plus de 100 chaînes

Mobile

Smart L (12 GB de data valables dans toute l’Europe, tout comme les appels/SMS/MMS)

15 GB, appels et SMS valables dans toute l’Europe (data illimité au Luxembourg) + 5 GB de stockage dans le cloud Orange + une ligne fixe

25 GB + SMS/MMS/ appels limités en Europe

Durée minimale de l’abonnement

24 mois (12 mois pour l’abonnement mobile)

24 mois

24 mois

* Tango ne propose pas, en ce moment, de pack TV-internet-mobile. Toutefois, l’opérateur propose les trois services et offre une ristourne « Family » jusqu’à 30 € si vous regroupez tous vos abonnements chez lui.

Nous avons ici additionné le coût de chacun des abonnements, sans prendre en compte une éventuelle ristourne accordée.

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Untitled-2 1

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The platform for Real Estate Professionals From 2009 to 2019

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industries

+ 5.500 + 5.50004/06/2019 Attendees

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Attendees

+ 60 + 60 + 350 Personal + 400 registrations for National / International National Members / International PersonalSpeakers Membership Speakers Think-Tank

Lobbying

Nearly 100 Supporting Members

15 Board Members

Network Nearly 100 Supporting Members

+ 30 Real Estate + 75 industries

Forums Organized

15 Board Members

+ 20 Nationalities

+ 20 Nationalities

New LuxReal’s Executive Board for 2019 - 2021: President: Sven Rein - Pancura, Vice President: Jean-François Trapp - Baker McKenzie. Executive Board Members: Andreas Meier (Deloitte), Christoph Kossmann (IQEQ), Emmanuelle Ramponi (KPMG), Laurent Rouach (Eliacin), Mohamed Isarti (Wafra), Philippe Beissel (Beissel & Ruppert engineers), Romain Muller (JLL), Stéphanie Juan (MOLITOR Avocats à la Cour), Stéphane Merlet (Leasinvest), Sibrand van Roijen (Félix Giorgetti Sàrl), Tatiana Fabeck (Fabeck Architectes), Tobias Degünther (Conwotec) and Viviane Rouarch (Caceis). www.luxreal.lu

Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 47

info@luxreal.lu

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38, rue Arthur Herchen, L - 1727 Luxembourg

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24/06/2019 10:01

CONSEILS

BIEN NÉGOCIER SON PRÊT IMMOBILIER Afin de bien négocier son crédit immobilier, il est indispensable de se préparer.

L’objectif doit être de présenter le meilleur dossier possible afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

1.

2.

S’INFORMER SUR LE PRÊT IMMOBILIER

Tous les emprunteurs ne sont pas égaux face au crédit immobilier. Les établissements financiers évaluent au cas par cas le risque lié à un prêt. La situation professionnelle du demandeur est le premier critère pris en considération : statut, ancienneté, âge, possibilités d’évolution professionnelle...

Autre critère d’importance : le taux d’endettement. En effet, en pratique, les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 33 % des revenus de l’emprunteur. Surtout, ce taux d’endettement va, au final, définir le montant de l’emprunt que la banque est prête à accorder.

Toutefois, la banque calcule aussi le montant de votre « reste à vivre », c’est-à-dire la somme qu’il vous reste après le paiement de votre mensualité de crédit.

Plus il sera élevé, meilleures seront vos chances, même si le taux d’endettement doit dépasser les 33 %.

3.

4.

Disposer d’un bon apport personnel est également un avantage, pour ne pas dire une obligation. De nos jours, les banques octroient rarement des prêts immobiliers sans apport, et il n’est pas rare que celui-ci doive représenter au moins 10 à 20 % du financement total de votre achat. Avoir un apport plus conséquent vous permettra souvent d’obtenir une meilleure offre.

Pour une banque, un apport personnel conséquent, c’est une preuve que le projet immobilier est viable et réaliste.

Cela témoigne également du sérieux de l’emprunteur et de sa capacité à pouvoir anticiper les futures mensualités liées à son crédit hypothécaire. Pour le futur emprunteur, un apport personnel important, c’est évidemment l’assurance d’obtenir de meilleures conditions pour son prêt immobilier, par exemple l’obtention d’un taux d’intérêt plus avantageux.

Afin d’obtenir l’offre de prêt hypothécaire la plus intéressante, il ne faut pas hésiter à démarcher plusieurs banques. Le réflexe est naturellement de s’adresser à sa propre banque. Vous connaissez votre conseiller, et celui-ci connaît votre dossier.

Toutefois, chaque établissement financier peut avoir une politique différente en matière de crédit immobilier. Faire jouer la concurrence peut vous apporter de meilleures conditions ou des avantages supplémentaires. Vous pouvez éviter ces démarches parfois chronophages en vous adressant à un courtier en crédit immobilier. Il négocie à votre place et entreprend toutes les démarches pour obtenir les meilleures conditions.

Toutefois, vérifiez bien le montant et les modalités de sa rémunération avant de vous engager.

DISPOSER D’UN APPORT PERSONNEL FAIRE JOUER LA CONCURRENCE

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5.

NÉGOCIER LE TAUX, MAIS PAS SEULEMENT Tout se négocie : le taux d’intérêt, les frais de dossier, les pénalités en cas de remboursement anticipé, le coût des garanties bancaires... D’abord, le premier point sur lequel vous pouvez négocier est évidemment le taux d’intérêt. La banque vous demandera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Le premier conseil est d’opter pour un taux fixe lorsque la durée du prêt est relativement longue.

Ainsi, vous ne risquez pas de subir les caprices du marché financier. Ensuite, le taux que vous propose la banque est encore négociable. La durée peut évidemment être négociée aussi. Plus un crédit est court, plus les mensualités seront élevées.

Le moindre centime épargné peut avoir un grand impact sur le budget. Négocier les frais de dossier n’est pas juste une futilité, c’est la santé du portefeuille qui en dépend.

ILLUSTRATION Ellen Withersova

Comme en toute matière, il est utile de bien maîtriser son sujet avant de commencer à négocier son futur emprunt hypothécaire.

Cet acte, qui se terminera devant le notaire, ne se conclut que rarement dans une vie.

Il est donc important d’en connaître les principaux rouages. La première démarche consiste donc à recueillir un maximum d’informations utiles sur les divers aspects du prêt immobilier. Se présenter comme un « novice » face au banquier fait de vous une proie facile. Les taux pratiqués et les termes couramment utilisés sont deux aspects qu’il est important de connaître et de comprendre. Si tout le monde n’a pas le don de la négociation, plus on connaît son sujet, plus on est à l’aise pour défendre son dossier, mettre en avant ses atouts et obtenir le meilleur taux du marché.

SOIGNER SON PROFIL EMPRUNTEUR

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BRAND VOICE : AVIS D’EXPERTS Contenu sponsorisé

l’importance d’ÊTRE BIEN CONSEILLé Devenir propriétaire implique de bien s’entourer, surtout au moment de déterminer le plan de financement le mieux adapté à sa situation.

A

cteur bancaire majeur au Grand-Duché, Raiffeisen accompagne ses clients dans le financement de leur projet immobilier depuis près d’un siècle. Au-delà de son rôle de support financier, assuré via l’octroi de crédits hypothécaires, Banque Raiffeisen se positionne comme un véritable conseiller pour qui souhaite accéder à la propriété.

UN PLAN DE FINANCEMENT PERSONNALISÉ

Qu’il s’agisse de devenir propriétaire d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison, d’investir dans un bien résidentiel destiné à la location, ou tout simplement de préparer un projet futur d’acquisition, Raiffeisen apporte à chacun de ses clients un accompagnement sur mesure. « Nous les renseignons sur les types de prêts – fixes, variables ou mixtes – envisageables pour leur projet, leurs avantages et inconvénients respectifs, sur les réserves budgétaires nécessaires, sur les garanties prises sur le bien immobilier, ainsi que sur les aides étatiques disponibles et les déductions fiscales possibles », précise Yves Biewer, Membre du Comité de Direction de Banque Raiffeisen.

Chacun peut profiter de ces

5,8 C’est le volume, en pourcentage, de prêts immobiliers octroyés à la clientèle particulière.

services en agence ou directement à son domicile, y compris en dehors des horaires d’ouverture s’il le souhaite. Dans cette même optique, la Banque organise régulièrement des conférences ainsi que des soirées conseils sur la thématique du financement de l’immobilier.

DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES PLUS LONGS

Face à la croissance des prix du logement enregistrée au Luxembourg ces dernières années, l’accès à la propriété est souvent évoqué comme devenant de plus en plus difficile. « Nous constatons effectivement un allongement de la durée moyenne des prêts accordés, qui tourne désormais dans la plupart des cas autour de 25 ans », confie Yves Biewer.

L’accès aux prêts hypothécaires se voit néanmoins facilité par les taux d’intérêt particulièrement bas. « Grâce à ces taux, les résidents disposent de capacités de remboursement plus élevées qu’il y a une dizaine d’années, lorsqu’ils culminaient à 6 ou 7 % », poursuit-il. À cet égard, les clients optent dans la plupart des cas pour une combinaison de taux fixe et variable, afin de pouvoir bénéficier des avantages respectifs de ces deux solutions. 

Yves Biewer Membre du Comité de Direction Raiffeisen

POUR EN SAVOIR PLUS : RAIFFEISEN.LU

L’

urban farming commence à avoir du succès au Luxembourg, avec des exploitations ouvertes à Munsbach, Bettembourg, Sanem et, bientôt, au Kirchberg. Ces « fermes » urbaines, si elles pourront difficilement suffire à nourrir toute la population des villes, ont toutefois un impact positif à plusieurs niveaux. « La croissance démographique est importante au Luxembourg, mais le territoire et ses ressources ne sont pas élastiques, explique Kathia Robert, Directrice en charge du Résidentiel au sein de CBRE. Produire de la nourriture en ville, pour les habitants de la ville, permet de favoriser l’économie circulaire en exploitant les ressources présentes sur place. En outre, mettre de la nature dans la ville contribue à améliorer la qualité de l’environnement. »

EXPLOITER LES ESPACES INUTILISÉS

Pour se développer, l’agriculture urbaine doit tirer profit des espaces inexploités, qui sont nombreux en ville. « La surface disponible sur un toit est peu utilisée et on peut très NOS SOLUTIONS  Le

département Asset Services de CBRE travaille à la mise en œuvre d’initia­ tives proches de l’agricul­ ture urbaine (ruches, etc.) dans les immeubles.  CBRE dispose de spécia­ listes dédiés à l’immobi­ lier durable et responsable qui aident à concevoir des bâtiments répondant aux derniers standards environ­ nementaux.  Le département Workspace de CBRE réfléchit à des solutions durables et saines pour les espaces intérieurs, et notamment de bureaux.

bien y installer une culture. On estime que 60 hectares de toit sont aujourd’hui disponibles au Luxembourg pour l’urban farming. On peut aussi mettre une serre entre deux bâtiments, faire pousser des salades dans une cave, etc., détaille Kathia Robert. Si le propriétaire d’un immeuble comprend qu’il peut mieux rentabiliser son bâtiment en louant ces espaces pour de l’urban farming, je pense qu’il sera partant. »

CRÉER DES NOUVEAUX BÂTIMENTS ADAPTÉS

Évidemment, tous les bâtiments ne sont pas adaptés à l’urban farming. « Le poids de la terre, des végétaux, et des installations techniques ne peut pas être supporté par n’importe quelle structure, poursuit la directrice de CBRE. Il faut donc étudier la situation au cas par cas. Toutefois, les nouveaux immeubles et lotissements seront aujourd’hui conçus pour pouvoir accueillir des cultures. À cet égard, on ne peut que se féliciter d’avoir un gouvernement qui pousse à adopter ce genre de pratiques à travers un plan national. » De quoi pérenniser une véritable agriculture urbaine au Luxembourg ? « Seul l’avenir nous le dira… »  Kathia Robert Directrice Résidentiel CBRE

POUR EN SAVOIR PLUS : CBRE.LU

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FORECAST

Faut-il des tours au Luxembourg ?

Les bâtiments de grande hauteur sont-ils la réponse au manque de logements ?

Réponse d’un promoteur, d’un architecte et d’un bourgmestre.

aversini, Roberto Tr tre de es m rg Bou Differdange Meyer, Arnaud De rtner, pa ct te Archi eyer em zd et Steinm uller, Romain M rector, di g in ag an M JLL

A.D.M. : « La réflexion sur la construction en

hauteur devrait se faire avec sagesse et maturité, dans l’optique stratégique de préserver le territoire et l’attractivité du pays. Les tours permettent en effet de densifier une ville ou de nouveaux sites, de limiter l’expansion des agglomérations, et ainsi de préserver la nature et les lieux qui nous sont chers. C’est aussi participer à la création de nouveaux concepts urbains, proposer un autre mode de logement de qualité, avec une lumière et une vue remarquables, des pôles de mobilité, de services et de bureaux à proximité immédiate. Bien sûr, bâtir en hauteur ne doit pas se faire n’importe où, n’importe comment. Il y a une question d’échelle humaine à respecter. Il faut veiller à intégrer la tour dans son contexte, alterner points hauts – qui agissent comme des repères dans le paysage urbain –, points bas et zones de respiration. Ce n’est pas un modèle à opposer à d’autres ou à choisir en abandonnant le reste. »  50 —

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R.M. : « Dans l’idée de certains, élever des tours

contribuerait à réduire le coût de l’immobilier.

Il n’en est rien. Le prix des terrains vendus au Luxembourg évolue en effet en fonction des mètres carrés que l’on peut y construire. La réalisation de bâtiments hauts, parce qu’elle exige le respect de normes de sécurité plus strictes et engendre des frais logistiques plus importants, se révèle plus onéreuse. En revanche, construire en hauteur constitue une excellente solution pour deux raisons. D’une part, une telle démarche permettrait de répondre à la demande croissante en logements et bureaux, et ce en optimisant le peu de terrains qu’il reste, et donc en conservant des zones vertes. D’autre part, les tours, en concentrant davantage la population, permettent de regrouper les transports, les commerces et les services, et ainsi de répondre à certains problèmes de mobilité ou d’accessibilité. Grâce au flux qu’ils génèrent, les immeubles hauts participent à la création d’une véritable vie dans ces quartiers. » 

R.T. : « Les terrains disponibles sont de plus

en plus rares au Luxembourg. La verticalité constitue l’une des solutions à cette problématique que rencontre le pays. On ne peut cependant répondre de manière générale à une telle question. L’enjeu est en effet de déterminer où l’on édifie ces tours, en analysant la situation au cas par cas, en étudiant la possibilité de les intégrer dans de nouveaux PAP. Construire en hauteur est une question urbanistique et sociale importante, qui influence le fonctionnement d’une ville ou d’un quartier. Il faut veiller à offrir aux habitants de ces immeubles de taille élevée une certaine qualité de vie, en créant des espaces verts et de rencontre autour, en favorisant la mobilité douce, en assurant une bonne connexion aux transports en commun, en mixant logements, bureaux, commerces et services, etc.

C’est ce à quoi nous veillons dans le cadre de la construction des deux tours à l’entrée de Differdange. » 

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Naturellement ma banque

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© O.MINAIRE

Pour faire un bon investissement, il faut d’abord un bon emplacement.

Opportunité rare au cœur du centre-ville de Luxembourg. Visite exclusive sur demande.

Une réalisation

T. 46 45 40 | JLLR.lu | Paperjam_PJS_2019_07-08_immobilier 52

royal-hamilius.lu

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