Enok Vestergaard er landmand og udlejer. I foråret forlod den sidste malkeko slægtsgården, da der nu er andre planer med staldbygningen
Nye regler om generationsskiftekort og godt
LÆS
I
dette magasin har vi valgt at indhæfte en ny brochure omhandlende forsikringsordningen. Vi vil samtidig gerne introducere vores nye ”forsikringsmand” – nemlig Erhvervskundechef Morten Jakobsen. I den tid, vi har arbejdet sammen med Morten, har vi allerede konstateret, at Morten er uhyggelig hurtig, arbejdsom og meget præcis
INDHOLD
Magasin nr. 06 - Årgang 2024
Lederen: Byudvikling
Landmand og udlejer
Uddannelse, kurser og specialkurser
Pengetanksreglen og nye (forventede) regler om generationsskifte
Forsikringsordningen – den er super effektiv
Ny Vestre Landsretsafgørelse om ladestandere og installationsret
Østre Landsret indskærper kravene til oplysning om indsigelsesadgang
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Byudvikling
et må erkendes, at landets borgere, som udgangspunkt, søger mod byerne. Der er derfor et stort potentiale for ejerne af udlejningsejendomme i disse større byer.
De fleste af de større byer i Danmark har et bycenter – oprindelig bygget op omkring rådhuset, banegården og andre centrale bygninger. Detailbutikkerne havde også en tendens til at etablere sig tæt på disse, da der kom mange mennesker. Udlejningsejendommene og blandede erhvervs- og boligejendomme skød også op omkring disse centrale punkter, da der også var et ønske om for borgerne at bo centralt.
Derfra udviklede byens detailbutikker sig ”som ringe i vandet”. I 1960´erne blev disse bycentre gjort endnu mere attraktive, idet der i mange byer blev etableret gågader, hvilket var særdeles attraktiv for detailbutikkerne.
I midten af 1960´erne og fremefter begyndte butikscentrene at skyde op af jorden og ofte placeret i byernes udkant og dermed ikke i midtbyerne. Det blev og er fortsat et debatemne om butikscentrene / shopping centrene er en reel konkurrent til detailhandlen i byernes centrum og dermed om, det er til skade for det ofte ”nære miljø” i byernes centrum. Deroverfor er der holdninger om, at disse centre er med til at bevare omsætningen i butikkerne i bymidten.
Det, der for mig er væsentligt at fortælle er, at det er vigtigt at værne om og bevare de mange værdier, der uomtvistelig findes i bymidterne i form af bevaringsværdige ejendomme, ofte af kulturhistorisk værdi, kombineret med nyopførte ejendomme, der er opført med respekt for det allerede eksisterende.
Disse værdier er nemmest at bevare – og dermed benytte aktivt - hvis de befinder sig i et område, hvor der er andre udlejningsejendomme, som benyttes til detailhandel og til beboelse.
Vore medlemmer – udlejerne – skal være med at til at gøre bymidterne mere attraktive, bl.a. i form af tættere samarbejde udlejerne imellem og udbygning af samarbejdet med handelsforeningerne som repræsenterer detailhandlen.
Men – det forpligter også at have udlejningsejendomme. Disse forpligtelser går ud på, at ejendommene skal holdes godt vedlige, således at de er attraktive for såvel beboelseslejerne som erhvervslejerne.
Såfremt udlejerne er med til, at gøre bymidterne mere attraktive, hvilket kan betyde ekstra omkostninger – må der være en forventning om, at lejerne også er villige til at betale en husleje, der kan forrente udlejernes ekstra udgifter.
Udlejerne skal være med til, at udvikle deres lokalområde, på samme måde som butikkerne i shopping centrene samarbejder om at tiltrække flere detailhandlere og dermed flere kunder.
Dét skal byerne – grundejere og detailhandlere - blive bedre til, således at vore bymidter kan bevares til glæde for os alle, turisterne og for eftertiden.
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
LANDMAND - OG UDLEJER
”Jeg blev udlejer, da jeg ønskede at give min forretning et ekstra ben at stå på. Jeg er jo oprindeligt uddannet landmand, så driften af gården har hidtil været min primære interesse. I 2013 valgte jeg dog at købe min første ejendom med 10 lejemål, og i dag har jeg 180 lejemål” siger Enok Vestergård.
Enok Vestergård er fjerde generation på slægtsgården Vestergård. Han er opvokset i selvsamme stuehus, som hans oldefar byggede tilbage i 1905 på den grund, han havde overtaget efter sin far. Enok Vestergård overtog gården og driften i 1990, og han har gennem årene haft forskellige typer af husdyrhold og markdrift.
”I foråret blev vores sidste malkekøer hentet, og vi gik herefter i gang med at renovere den 3.200 m2 store staldbygning. Pladsen skal fremadrettet lejes ud til opbevaring, og jeg er i øjeblikket ved at undersøge, om vi kan leje hele arealet ud samlet, eller vi alternativt skal dele det op i mindre stykker”, siger Enok Vestergård.
Hvor indtægten fra landbruget hvert år afhænger af mange udefrakommende faktorer som vind og vejr, så bidrager lejemålene hver måned med en fast indtægt.
”Man kan jo desværre ikke leve af historien og nostalgien alene, så kombinationen af landbruget og udlejning har vist sig at være den helt rigtige forretningsmodel for mig,” siger Enok Vestergård.
LEARNING BY DOING
Da Enok Vestergård for 11 år siden købte sin første ejendom, var det ikke meget han i forvejen kendte til udlejningsbranchen.
”Jeg fandt min første ejendom i Dagbladet Børsen. Ham jeg købte den af havde endnu en ejendom til salg, så jeg endte med at købe to ejendomme inden for meget kort tid. Jeg havde ikke tidligere beskæftiget mig med udlejning, så jeg gik stille og roligt i gang med at læse de eksisterende lejekontrakter igennem. Det var helt klart learning by doing” siger Enok Vestergård.
Enok Vestergård har ikke længere husdyrhold på slægtsgården, da de tidligere staldbygninger i stedet fremadrettet skal udlejes til oopbevaring. Den første staldbygning er færdigrenoveret og opdelt til mindre garager, der alle er lejet ud
Enok Vestergård ejer i dag 180 lejemål, der er placeret i byerne Helsingør, Fredensborg, Gladsaxe, Lyngby, Hvidovre, Solrød og Køge. Ifølge investoren er der større risiko for tomgang i provinsen, så han har meget bevidst valgt at lægge sine investeringer i de større byer, hvor han samtidig også har et godt lokalkendskab.
”Jeg har ingen tomgang og har faktisk heller aldrig haft det. Jeg kan dog godt mærke, at vores større lejligheder i Borup, Køge kommune, er blevet en anelse mere prisfølsomme. Der er blevet bygget en del nye rækkehuse i området, og de konkurrerer helt klart med vores lejligheder. Det er uden tvivl lettere for mig at udleje de mindre lejemål med 2 og 3 værelser”, siger Enok Vestergård.
Enok Vestergård har deltaget på flere af Danske Udlejeres kurser for at lære mere om branchen, og kombineret med de erfaringer han har gjort sig gennem årene, ved han i dag helt nøjagtigt, hvad han skal holde øje med.
”Når jeg køber en ejendom, sørger jeg altid for at sætte mig grundigt ind i alle detaljer. Det betyder med andre ord, at jeg sørger for at nærlæse de eksisterende lejekontrakter og vilkår, der følger med ejendommen. Hvad er der f.eks. skrevet i indflytningsrapporterne og ligger der måske uafsluttede sager i huslejenævnet eller lign.,” siger Enok Vestergård.
Enok Vestergård varetager selv kontakten til lejerne, når der skal foretages reparationer og udskiftes hårde hvidevarer. Han vil helst kommunikere med sine lejere pr. mail, så han er sikker på, at der er styr på alle enkeltheder.
”Vi udskifter måske lidt flere vaskemaskiner og får lavet lidt mere håndværksmæssigt arbejde, end vi strengt taget burde. Det betyder dog også, at vi har glade lejere og knap så mange tvister. Det tænker jeg da helt klar er meget bedre, end hvis vi modsat kun arbejdede ud fra reglerne”, siger han.
Enok Vestergård administrerede også selv til en start de forskellige lejemål, men for et par år siden overlod han arbejdet til et firma, og det har han ikke fortrudt.
”Min udlejningsforrening bliver i dag drevet langt mere professionelt og strømlinet, end jeg selv kunne gøre det. Det er især afgørende, at det eksterne firma sørger for at dokumentere alt i forhold til ind- og fraflytningssyn. Tidligere tog jeg nok lidt flere omkostninger på mig end nødvendigt ved fraflytninger, da dokumentationen måske ikke altid var på plads. Det er der nu kommet helt styr på”, siger Enok Vestergård.
DET VIGTIGE NETVÆRK
Enok Vestergård valgte i sin tid at melde sig ind i Danske Udlejere, dels for at tilegne sig mere viden, men især også for at etablere sig et netværk i branchen.
”Før jeg blev en del af Danske Udlejere, kendte jeg faktisk ikke andre udlejere. Det har derfor været utrolig lærerigt at møde andre fra branchen og udveksle erfaringer”, siger Enok Vestergård.
Da Udlejerforeningen Nordsjælland blev etableret tilbage i maj 2022, valgte Enok Vestergård ligeledes at blive en del af den nye bestyrelse.
”Jeg havde meldt mig til et kursus i Hillerød, hvor Danske Udlejere fortalte, at de gerne ville starte en ny lokalforening op i Nordsjælland. Jeg blev i denne sammenhæng spurgt, om jeg ville være med i den nye bestyrelse, og det sagde jeg ja tak til. Udlejerbranchen er en spændende branche, og med bestyrelsesarbejdet får jeg endnu en lejlighed til at udvide mit netværk” siger han.
FREMTIDENS INVESTERINGER
Enok Vestergård har gennem alle årene været glad for livet som landmand. Der er dog ikke længere husdyrhold på gården, og det er der en helt særlig grund til.
”Jeg har længe ønsket mig en mindre forpligtende tilværelse, og det er svært at forene med ca. 300 malkekøer, der skal fodres og malkes hver morgen og aften, 365 dage om året. Jeg driver fortsat markerne, men alle staldbygningerne skal fremrettet lejes ud til opbevaring” siger Enok Vestergård.
I forhold til fremtiden så vil Enok Vestergård gerne investere i endnu flere ejendomme, så han holder løbende øje med markedet og får mulige emner tilsendt af forskellige ejendomsmæglere.
”Med det nuværende renteniveau er det dog svært at finde ejendomme med et fornuftigt afkast. Mens renterne er steget, er der kun sket relativt lidt med priserne på ejendomme, så der skal enten ske noget med priserne eller renteniveauet, før det igen bliver rigtig interessant”, siger Enok Vestergård.
Enok Vestergård er fjerde generation på slægsgården i Gilleleje. Han bor i dag på gården sammen med sin kone Helle, da alle fire børn er voksne og for længst fløjet fra reden
Og her er så stuen – og lige derude står en bil, du bare kan tage
Få tilskud til en el-delebil og gør din ejendom mere attraktiv
Der er afsat 100 millioner til flere el-delebiler i Danmark i den såkaldte Infrastrukturplan 2035. Og som virksomhed kan du søge fra puljen og få dækket op til 80% af udgifterne til for eksempel etablering af p-plads, ladestander og leasing af el-bil. Kort sagt kan du både gøre din ejendom grønnere og mere attraktiv, hvis du søger tilskud til en el-delebil inden 30/9 i år.
Se mere på vejdirektoratet.dk/eldelebil
KOMPETENT
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
LÆSMEREOGTILMELDDIGPÅ:
SKRIBENT - KURSER
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
UDDANNELSE I EFTERÅRET 2024
DANSKE UDLEJERE TILBYDER MASSER AF MULIGHEDER…
Undervisning og kursusafholdelse er meget vigtig for Danske Udlejere.
Efteråret 2024 byder på rigtig mange muligheder for at blive en klogere udlejer. Startende fra september måned udbyder vi både kurser, dialogmøder og akademifag
AKADEMIUDDANNELSE I FINANSIEL
RÅDGIVNING
Uddannelsen frem mod at blive ejendomsadministrator:
”Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration” AUE – vi udbyder to fag i efteråret.
Læs mere på side 18 og 19.
AARHUS/VIBY J
Opstart 9. september 2024
Administration af boligudlejningsejendomme
6 hele dages undervisning / kr. 6.345 / Tilmelding til: mp@d-u.dk
Lektor Mitzi Hjuler Jacobsen
AARHUS/VIBY J
Opstart 12. september 2024
Ejendomsinvestering og finansiering
4 hele dages undervisning / kr. 4.455 / Tilmelding til: mp@d-u.dk
Adjunkt Daniel Vikær Jeppesen
DIALOGMØDER
KURSER AUE
SPECIALKURSER
DIALOGMØDER
Møder, hvor lokale udlejere mødes og erfaringsudveksler
• Christiansfeld / 9. september 2024
kl. 18:00 til kl. 21:00
• Svendborg / 10. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
• Herning/Videbæk / 16. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
• Aarhus / 17. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
SPECIALKURSER
Forbeholdt lægommere og huslejenævnsmedlemmer
• Fredericia / 5. november 2024
kl. 15:45 til kl. 20:30 – Audi Fredericia
• Aalborg / 12. november 2024
kl. 15:45 til kl. 20:30 - Kompass Hotel
• Aarhus / 19. november 2024
kl. 15:45 til kl. 20:30 – Comwell Aarhus
Læs mere på side 17.
• Aalborg / 23. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
• Slagelse / 24. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
• Esbjerg / 30. september 2024
kl. 17:00 til kl. 20:00
Læs mere på side 16.
KURSER
Udbudt i samarbejde med de lokale udlejerforeninger – eller Danske Udlejere alene. I skrivende stund (primo august) er der planlagt ikke mindre end 20 kurser – og flere vil givet følge.
Læs mere på side 12 - 15.
LÆS MERE OG TILMELD DIG PÅ: WWW.D-U.DK/KURSER
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
LAYOUT
KURSER
Som medlem af Danske Udlejere inviterer vi dig hermed til kursus – ganske gratis. Du kan i teorien tilmelde dig alle nedennævnte kurser, hvis blot du vil ”bevæge dig” efter den gældende lokation.
Følg gerne med på vores hjemmeside: www.d-u.dk/kurser, hvor vi løbende opdaterer siden med nye og spændende kurser. Hvis du har forslag og/eller ønsker til kommende kurser, er du meget velkommen til at kontakte din lokale udlejerforening.
Du tilmelder dig kurserne fra vores hjemmeside, hvor du ligeledes kan finde yderligere information og beskrivelser.
AARHUS | Scandic Aarhus City
02.09.2024 / kl. 09:00 - 12:00
OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE
Reglerne for varsling af omkostningsbestemt husleje i en stor ejendom m.m.
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor
AARHUS | Bech-Bruun
10.09.2024 / kl. 14:45 - 17:00
ETABLERING AF LADESTANDERE
ved udlejningsejendomme - læs kursusbeskrivelse på bagsiden af magasinet
Diverse eksperter
KOLDING | Sydbank Arena
03.09.2024 / kl. 18:00 - 21:00
KØB OG SALGaf udlejningsejendomme - hvad skal du som køber være særligt opmærksom på
Advokat Stine Kalsmose Jakobsen
AARHUS | Scandic Aarhus City
16.09.2024 / kl. 19:00 - 22:00
VEDLIGEHOLD OG FORBEDRINGER i et skatteretligt perspektiv - lejeretlige, regnskabs- og skattemæssige regler
Statsautoriseret revisor Anne Evald
Statsautoriseret revisor Jan Mehlsen
AALBORG | Lokation følger
17.09.2024 / kl. 15:00 - 17:00
BRUSH-UP
Vi gennemgår de vigtigste nyheder og fokuspunkter i lejelovgivningen
Advokat Anne Henriksen
Direktør Prodomus Britta Jespersgaard
HOBRO | Hotel Amerika
24.09.2024 / kl. 19:00 - 21:00
DET LEJEDES VÆRDI I EN
ikke reguleret kommune. Vi behandler bl.a. mulighederne for at varsle lejeforhøjelse
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
VIBORG | BDO Loungen
07.10.2024 / kl. 13:00 - 16:00
BRUSH -UP PÅ LEJELOVEN
Vi gennemgår bl.a. de seneste og vigtigste retsopgørelser
Advokat Lars Kaasgaard
AARHUS | Scandic Aarhus City
23.09.2024 / kl. 09:00 - 12:00
SKIMMELSVAMP
Vi gennemgår bl.a. udlejernes forpligtelser og lejernes rettigheder
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen
Advokat Søren Møller Ejegodt
AARHUS | Scandic Aarhus City
07.10.2024 / kl. 09:00 - 12:00
MISLIGHOLDELSE AF LEJEFORHOLD
Herunder opsigelse/ophævelse, udsættelse af lejemål og sikring af tilgodehavende
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor
AALBORG | Hotel Scheelsminde
08.10.2024 / kl. 14:45 - 17:00
ETABLERING AF LADESTANDERE ved udlejningsejendomme - læs kursusbeskrivelse på bagsiden af magasinet
Diverse eksperter
HERNING / VIDEBÆK | Hotel Falken
08.10.2024 / kl. 18:30 - 21:30
DET LEJEDES VÆRDI I EN ikke reguleret kommune. Vi behandler bl.a. mulighederne for at varsle lejeforhøjelse
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
FREDERICIA | Audi Fredericia
09.10.2024 / kl. 14:45 - 17:00
ETABLERING AF LADESTANDERE ved udlejningsejendomme - læs kursusbeskrivelse på bagsiden af magasinet
Diverse eksperter
AARHUS | Scandic Aarhus City
28.10.2024 / kl. 19:00 - 22:00
HÅNDTERING AF ENERGI- OG
fugtforhold m.v. Få styr på kravene og få inspiration til energioptimering m.m.
Faglig chef Annemarie L. Vammen
KØGE | Køge Stadion
08.10.2024 / kl. 16:00 - 20:00
UDLEJER - VIL DU FORBEDRE
dine lejemål og opnå en højere husleje? Bliv klogere på gældende regler m.m.
Vidensadvokat Jakob Juul-Sandberg
SLAGELSE | Professionsh. Absalon
24.10.2024 / kl. 16:00 - 19:00
BOLIGUDLEJNINGSMARKEDET
Vi gennemgår bl.a. rentestrategi generationsskifte, brandkrav og lovgivning
Diverse eksperter
AARHUS | Scandic Aarhus City
04.11.2024 / kl. 09:00 - 12:00
FORBRUGSREGNSKABER
Gennemgang af reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber i boliglejeforhold
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor
MARIBO | Jyske Bank
05.11.2024 / kl. 16:00 - 19:00
BOLIGUDLEJNINGSMARKEDET
Vi gennemgår bl.a. rentestrategi generationsskifte, brandkrav og lovgivning
Diverse eksperter
AARHUS | Scandic Aarhus City
18.11.2024 / kl. 09:00 - 12:00
OPGRADERING OG REGULERING af lejen - den praktiske fremgansmåde ved køb af udlejningsejendomme m.m.
Advokat (H)
Erik Aagaard Poulsen Advokat
Søren Møller Ejegodt
Vi gør det svære lettere...
En af vores vigtigste opgaver som interesseorganisation for danske udlejere, er at tilbyde vores medlemmer viden og nyheder inden for lejeloven. Vi kan på denne måde bidrage til, at livet som udlejer bliver væsentlig lettere og mere gnidningsfrit.
Vi sammensætter derfor hvert år et bredt kursusprogram, hvor du som medlem ganske gratis kan deltage på tvært af de lokale udlejerforeninger og lokationer.
Kursusprogrammet indeholder hvert forår ca. 30 kurser og hvert efterår ca. 30 kurser, hvor vi
AARHUS | Scandic Aarhus City
11.11.2024 / kl. 09:00 - 12:00
KØB AF UDLEJNINGSEJENDOMME
Herunder opsigelse/ophævelse, udsættelse af lejemål og sikring af tilgodehavende
HORSENS | Scandic Opus
20.11.2024 / kl. 17:00 - 20:00
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER som udlejer skal være ekstra opmærksom på
Michael Preetzmann
Direktør Danske Udlejere
behandler emner som eksempelvis ind- og fraflytningssyn, udfyldning af lejekontrakten, samt mange andre udlejerrelaterede emner.
Vi afholder herudover ca. 12 dialogmøder årligt, hvor du som udlejer får mulighed for at netværke med andre fra branchen.
Vi opdaterer løbende vores hjemmeside med nye kurser og møder, så husk at følge med på:
www.d-u.dk/kurser
Statsautoriseret revisor
Anne Evald
Advokat (LL.M.)
Louise Kaczor
DIALOGMØDER
Mød dine kollegaer fra branchen og bliv en klogere udlejer
Endnu engang udbyder Danske Udlejere i samarbejde med advokat Mogens Broe-Andersen de efterhånden kendte dialogmøder.
Et dialogmøde kan sammenlignes med et ERFA-møde – blot har vi sørget for, at alle møderne foregår nogenlunde ens –ligesom mødelederen vil sikre, at alle der har lyst, kommer til orde. Det drejer sig om at blive en klogere udlejer – i al sin enkelthed. Det er gratis at deltage. Derfor forventer vi også, at alle som tilmelder sig rent faktisk dukker op.
GENERELT
CHRISTIANFELD
9. september / kl. 18:00 - 20:00
Tyrstrup Kro
Tyrstrup Vestervej 6, Christianfeld
SVENDBORG
10. september / kl. 17:00 - 20:00
Borch Advokater
Østre Havnevej 2, 4 sal, Svendborg
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt
De fleste steder serveres en let anretning. I Sønderjylland ser-
- Seneste tilmelding 1 uge før afholdelse
HERNING / VIDEBÆK
16. september / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Falken
Falkevej 3, Videbæk
AARHUS
17. september / kl. 17:00 - 20:00
Comwell Aarhus
Værkmestergade 2, Aarhus C
AALBORG
23. september / kl. 17:00 - 20:00
Kompas Hotel
Østerbro 27, Aalborg
SLAGELSE
24. september / kl. 17:00 - 20:00
Dansk Revision
Ndr. Ringgade 74, Slagelse
Broe-Andersen spiller en habil guitar, skal du nok ikke forvente Rock’n’roll på møderne men derimod faglige og relevante
ESBJERG
30. september / kl. 17:00 - 20:00
Hjerting Badehotel
Strandpromenaden 1, Esbjerg V
Invitation
- forbeholdt lægdommere og huslejenævnsmedlemmer
Danske Udlejere inviterer alle vores dygtige lægdommere og huslejenævnsmedlemmer til et specialkursus. Du kan vælge mellem lokationerne: Fredericia, Aalborg eller Aarhus. Vi henstiller til, at alle lægdommere og huslejenævnsmedlemmer tilmelder sig et af kurserne. Deltagelse er selvfølgelig gratis. Løbende efteruddannelse og træning er nødvendigt for at kunne varetage udlejernes interesser i nævn og hos domstolene.
Kurset er opbygget således, at vi starter ud med generelle nyheder indenfor lejeretten. Herefter deler vi undervisningen op to grene, så lægdommere og huslejenævnsmedlemmerne bliver undervist i hver deres
Advokat (H) Kim Nielsen, partner og advokat hos Clemens advokatfirma
UNDERVISNING MÅLRETTET LÆGDOMMERE
Kim Nielsen har gennem mange år været tilknyttet Udlejerforeningen Aarhus samt repræsenteret udlejere i sager behandlet hos domstolene.
Kim gennemgår proceduren for sager ført i boligretten og deler ligeledes ud af sine erfaringer med sager ført i boligretten og højere oppe i retssystemet. Da vi jo er repræsentanter for udlejerne, vil undervisningen på ca. 1 ½ time også indeholde råd til taktik i boligretten.
FREDERICIA
05.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Audi Fredericia Kongens Kvarter 32, Fredericia
specifikke område. Opfordringen fra Danske Udlejere er således: Tilmeld dig allerede nu. Du får ikke alene masser af ny og nyttig viden, du får også hyggeligt samvær med kollegaer fra branchen. Du får naturligvis også kaffe med kage og lækker varm aftensmad.
PERSONLIG INVITATION PR. MAIL
Vi har sendt en personlig invitation til alle lægdommere og huslejenævnsmedlemmer pr. mail i uge 33. Skriv meget gerne til os på kontakt@d-u.dk , hvis du mod forventning ikke har modtaget din invitation.
Tilmeldingen foregår fra den personlige mailinvitation.
Michael Bech Jørgensen, Sekretariatsleder og faglig chef ved huslejeog beboerklagenævnenes sekretariat i Aarhus
UNDERVISNING MÅLRETTET HUSLEJENÆVNSMEDLEMMER
Michael Bech Jørgensen har forberedt et 1 ½ times forløb, hvor såvel teori, praktik og taktik i nævnene gennemgås.
Endvidere kommer Michael ind på de tvister, som oftest behandles i de forskellige nævn, og som nævnsmedlemmerne derfor bør være fortrolige med – såvel på det teoretiske som på det praktiske plan.
AALBORG
12.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Kompas Hotel Aalborg Østerbro 27, Aalborg
AARHUS C
19.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Comwell Hotel Værkmestergade 2, Aarhus C
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Faget indgår som et valgfag i hele uddannelsen
Datoer:
12. september
26. september
10. oktober
24. oktober
Eksamen: 7. november 2024
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 5 ECTS-point
Underviser: Adjunkt Daniel Vikær Jeppesen
Pris: Kr. 4.455,Tilmelding: mp@d-u.dk
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Faget indgår som et grundfag i hele uddannelsen
Datoer:
09. september 2024
23. september 2024
07. oktober 2024
21. oktober 2024
04. november 2024
18. november 2024
Eksamen
02. december 2024
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point Pris: Kr. 6.345,Tilmelding: mp@d-u.dk
Underviser: Lektor Mitzi Hjuler Jacobsen
PENGETANKSREGLEN
Hvad er det nu lige den går ud på, og er der positive politiske ændringer på vej?
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
visse tilfælde kan familieoverdragelser af en ejendomsvirksomhed eller aktier og/eller anparter i en ejendomsvirksomhed ske med skattemæssig succession. Succession betyder, at den der erhverver/modtager/arver f.eks. en virksomhed, indtræder i overdragerens skattemæssige stilling. Begrebet succession har i ejendomsbranchen speciel interesse, når en ejendomsvirksomhed, som står overfor et generationsskifte, skal overdrages til familiemedlemmer.
PENGETANKSREGLEN OG SUCCESSION –
HVORDAN HÆNGER DET SAMMEN?
Overdragelse med skattemæssig succession betyder, at overdragelsen ikke udløser nogen avancebeskatning for ”den som giver stafetten videre”, men at erhververen (den som bliver ny ejer) overtager overdragerens skattemæssige anskaffelsessum, dvs. at avancebeskatningen udskydes til erhververen engang afstår/sælger virksomheden eller aktierne/anparterne i virksomheden. Skattebetaling fra et generationsskifte udskydes altså. Dette sker når f.eks. en ejer overdrager aktierne i f.eks. en maskinfabrik til en datter eller søn. Overdrageren undgår altså at skulle udrede/betale den avancebeskatning (forskellen mellem anskaffelsessummen på aktivet og værdien af samme op overdragelsestidspunktet). Hvis overdragen skulle udrede avancebeskatningen, ville dette kræve ”en del” likvid kapital. Ved overdragelse med skattemæssig succession udskydes avancebeskatningen nemlig til et tidspunkt, når ejeren (ny) ønsker at sælge ”maskinfabrikken” til tredjemand.
Pengetanksreglen er et udtryk for passiv kapitalanbringelse. Pengetanksreglen gælder, når en vis procentdel af virksomhedens balancesum eller indtægter stammer fra passiv investering. Passiv kapitalanbringelse kunne f.eks. være opbevaring og køb og salg af værdipapirer. Udlejning af fast ejendom anses ud fra retspraksis som passiv kapitalanbringelse – dette uagtet, at det at drifte og udleje lejemål i sig selv er en omfattende aktivitet.
Ejendomsbranchen og Danske Udlejere har i mange år kæmpet for at sidestille reglerne, således overdragelse af ejendomsvirksomheder ved generationsskifte kunne ske med samme skattemæssige succession, som når en maskinfabrik overdrages til datter eller søn. Altså – når ejendomsselskabet anses for at være et ”aktivt/driftende” selskab – det kunne f.eks. være med ansatte administratorer, bogholdere, viceværter, håndværkere, udlejningspersonale, jurister, udviklere, bygningskonstruktører m.m….
PENGETANKSREGLEN FORESLÅS NU ÆNDRET
SVM-regeringen har her til morgen d. 20. juni 2024 / kl. 09:30 meddelt, at regeringen vil fjerne særskat på ejendomsselskaber – altså den negative særbehandling af aktive ejendomsselskaber som gennemgår et generationsskifte.
Nu skal hele regeringens udspil udmøntes i konkrete lovforslag. Men – stor tilfredshed hos Danske Udlejere over, at man endelige sidestiller generationsskifte af en maskinfabrik med generationsskifte i et ejendomsselskab
Regeringen foreslår, at initiativet implementeres med virkning fra 1. januar 2025.
NYE REGLER OM GENERATIONSSKIFTE
SKRIBENT
Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
Torsdag d. 20. juni præsenterede SVM-regeringen sit seneste skatteudspil ved navn: ”Et stærkere Erhvervsliv”. Formålet med de påtænkte ændringer er at skabe mere attraktive rammevilkår for dansk erhvervsliv.
TRE VÆSENTLIGE PUNKTER I FORHOLD TIL
REGLERNE OM GENERATIONSSKIFTE
Udspillet, som endnu ikke er udmøntet i reel lovgivning, indeholder tre væsentlige punkter i relation til reglerne om generationsskifte:
Nedsættelse af bo- og gaveafgiften fra 15% til 10%
Når der gennemføres generationsskifte af visse erhvervsvirksomheder til familiemedlemmer nedsættes bo- og arveafgiften fra 15% til 10%
Der indføres i denne sammenhæng værnsregler, f.eks. et ejertidskrav som betyder, at den nye ejer af virksomheden skal opretholde sit ejerskab i mindst 3 år. Desuden skal overdrageren have ejet virksomheden i mindst 1 år.
Pengetanksreglen ændres – dvs. mulighed for at generationsskifte virksomheder med skattemæssig succession
Lovgivningen giver i dag ikke mulighed for at lave generationsskifte med skattemæssig succession, hvis virksomheden i overvejende grad består at passiv kapitalanbringelse – dvs. indtægterne i overvejende grad stammer fra/eller er placeret i fast ejendom, kontanter, værdipapirer eller lignende.
Udspillet lægger således op til at ændre ”Pengetanksreglen”, så det fremadrettet bliver muligt at gennemføre generationsskifte af ejendomsvirksomheder med skattemæssig succession. Denne ”Pengetanksregel” – hvor man fra lovgivningens side hidtil har anset ejendomsvirksomheder (personligt ejet eller i forskellige selskabsformer) som passiv kapitalanbringelse – ændres til i stedet at anerkende, at besiddelse, drift, vedligehold, udvikling, udlejning og mange andre forhold er ”aktiv drift” på samme måde som at drive en produktionsvirksomhed.
Udfordringen har indtil nu bestået i, at der ved et generationsskifte skulle tilvejebringes likvid kapital til overdrageren – idet denne ”straks” ved overdragelsen til f.eks. en datter eller søn skulle betale avancebeskatning. Med det nye udspil kan denne avancebeskatning ”overdrages” til ny ejer – således avancebeskatningen først aktiveres, når ejendomsvirksomheden (eller dele deraf) sælges til tredjemand.
Retskrav på værdiansættelse efter et objektivt regelsæt
Regeringen ønsker at skabe sikkerhed i planlægningen og gennemførelsen af et generationsskifte ved, at virksomhederne får et retskrav på en skematisk værdiansættelse af virksomheden efter objektive kriterier.
Når der gennemføres et generationsskifte skal virksomheden værdiansættes. Denne værdiansættelse er nødvendig for at beregne bo-eller gaveafgiften – som skal betales ved generationsskiftet. Dette retskrav skal ”forhindre”, at Skattestyrelsen i nogle tilfælde ønsker at benytte andre værdiansættelsesmodeller.
FORVENTET IKRAFTTRÆDELSE:
Nedsættelse af bo- og gaveafgift = 1. oktober 2024
Ændring af Pengetanksreglen = 1. januar 2025
Danske Udlejere følger naturligvis nøje udviklingen og fremdriften på lovarbejdet. Ovennævnte ændringer har vi gennem mange år forsøgt at påvirke – NU SKER DER ENDELIG NOGET
Michael
SKRIBENT
GENERATIONSSKIFTE
Regeringen har pr. 1. juli 2024 i anledning af deres erhvervsudspil ”Et stærkere erhvervsliv” sendt et udkast til lovforslag i høring. Lovforslaget indeholder væsentlige forbedringer af generationsskiftemulighederne, herunder nedsat bo- og gaveafgift, retskrav på skematisk værdiansættelse samt udvidet adgang til at overdrage ejendomsvirksomheder med succession. Samtidig foreslås det at udvide gaveafgiftskredsen, så søskende fremadrettet ikke er indkomstskattepligtige af gaver, men omfattet af gaveafgiftsreglerne. Læs med nedenfor, hvor vi giver en overordnet gennemgang af de forslåede nye regler.
Nye regler på vej - væsentlige lempelser
Advokat (L), partner Morten Breum-Leer / Clemens Advokatfirma
RETSKRAV PÅ SKEMATISK VÆRDIANSÆTTELSE
Efter de nugældende regler skal en virksomheds værdi ved beregning af bo- og gaveafgift fastsættes til handelsværdien. Såfremt der ikke foreligger en objektiv konstaterbar værdi, skal værdien fastsættes efter et skøn. Der er udarbejdet nogle vejledende retningslinjer, henholdsvis goodwillcirkulæret og aktiecirkulæret (TSS-cirkulære 2000-9 og 200010) samt vejledende anvisninger i Den Juridiske Vejledning, afsnit C.C.6.4.1.2, som typisk anvendes ved opgørelsen af handelsværdien ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Hvis de foreslåede regler træder i kraft, anføres det i forarbejderne, at disse cirkulærer ophæves.
Umiddelbart efterlader dette et hul i værdiansættelsessystematikken for virksomheder, der overdrages mellem nære familiemedlemmer, men hvor eksempelvis successionsbetingelserne ikke er opfyldt. Det må forventes, at der bliver taget stilling hertil ved lovforslagets senere behandling.
De nugældende aktie- og goodwillcirkulærer fastsætter virksomhedens værdi på baggrund af den regnskabsmæssige egenkapital med visse reguleringer med tillæg af en skematisk beregnet værdi af virksomhedens goodwill.
For at sikre tryghed og forudberegnelighed for virksomhederne er det foreslået, at de familieejede erhvervsvirksomheder, herunder både selskaber og personligt drevne virksomheder, fremadrettet har et retskrav på at anvende en skematisk værdiansættelsesmetode til opgørelsen af virksomhedens værdi i forbindelse med generationsskifte inden for den nære familiekreds. Dermed kan de familieejede virksomheder få vished om, hvilken bo- eller gaveafgift, der skal betales ved et generationsskifte.
Værdiansættelsen vil ske med udgangspunkt i de vejledende retningslinjer, som vi kender i dag fra aktie- og goodwillcirkulærerne, dog med konkrete ændringer i relation til goodwillberegningen.
Kortfattet tager metoden udgangspunkt i virksomhedens bogførte egenkapital med tillæg af en kapitaliseret værdi af virksomhedens merindtjening. Merindtjeningen opgøres på grundlag af de regnskabsmæssige overskud de seneste 5 regnskabsår forud for overdragelsen med visse reguleringer. Levetiden af merindtjeningen fastsættes ud fra et skema, som udgøres af en kombination mellem væksten i virksomhedens omsætning i de seneste 5 regnskabsår og afkastet af virksomhedens driftsrelaterede aktiver. Det foreslås, at levetiden maksimalt kan være 15 år.
Dette indebærer en ændring i forhold til de nugældende skematiske beregningsregler for goodwill, hvor der kun tages udgangspunkt i de seneste 3 regnskabsår, ligesom den nugældende praksis, som tager udgangspunkt i en levetid på goodwill på 7 år, vil bortfalde.
Efter de nugældende cirkulærer afsættes der udskudt skat af den beregnede goodwill. Dette er ikke tilfældet i udkastet til lovforslag og de regneeksempler, som er medtaget her. Ændringen, som ikke er uvæsentlig, er ikke nærmere omtalt i bemærkningerne. Det må forventes, at det under lovforslagets behandling vil blive afklaret, om ændringen er tilsigtet eller beror på en fejl.
Hvad angår den bogførte egenkapital foreslås det endvidere at denne, i tilfælde af at den ikke giver et retvisende billede, skal reguleres. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis der er sket væsentlige frasalg eller tilkøb af virksomhed eller nedlukning eller opstart af væsentlige aktiviteter. I disse tilfælde
vil resultaterne fra de forrige år formentlig ikke være retvisende, og de vil derfor kunne kræves reguleret.
Ydermere foreslås det, at egenkapitalen skal reguleres, idet bl.a. fast ejendom skal ansættes til handelsværdien, og at den bogførte værdi af immaterielle aktiver og eventuelle egne aktier fratrækkes.
Det foreslås desuden at tage højde for, at ikke alle typer af virksomheder kan have samme forudsætninger for at anvende den skematiske metode. Der skal derfor gælde to undtagelser, idet følgende virksomheder ikke er omfattet af retskravet på anvendelse af den foreslåede skematiske værdiansættelsesmetode:
Virksomheder, hvis aktivitet primært består i udvikling og ejerskab af immaterielle aktiver, der endnu ikke har givet afkast, og
Nyopstartede virksomheder, der har eksisteret i mindre end tre år.
Forslaget om retskravet på en skematisk værdiansættelse gælder både for selskaber og personligt drevne virksomheder, der opfylder betingelserne for den nedsatte bo- og gaveafgift. Denne værdiansættelsesmetode gælder udelukkende ved opgørelsen af bo- og gaveafgift, og gælder således ikke ved værdiansættelse i andre sammenhænge, f.eks. ved avancebeskatning ved ophør af skattepligt eller overdragelse i hovedaktionærforhold.
Retskravet indebærer, at parterne har valgfrihed imellem at vælge en værdi efter den skematiske værdiansættelsesmetode eller en værdi opgjort til handelsværdien. Vælger parterne en værdi opgjort efter den skematiske model, vil skattemyndighederne kontrollere beregningen samt tilpasse denne, såfremt værdien efter den skematiske metode ikke er opgjort korrekt. Det må dog forventes, at et valg om at anvende den skematiske værdiansættelsesmetode vil lette dialogen med skattemyndighederne og formindske længerevarende diskussioner om værdien.
BO- OG GAVEAFGIFTEN NEDSÆTTES FRA 15 % TIL 10 %
Gaver, der gives til personer indenfor gaveafgiftskredsen, herunder børn, stedbørn, børnebørn, forældre, mf., er afgiftsfrie op til et fast årligt beløb, der p.t. udgør DKK 74.100 (2024-niveau). Såfremt beløbet overstiger den afgiftsfrie bundgrænse, vil det blive pålagt en afgift på 15 %. Gaver til bedsteforældre og stedforældre pålægges dog en afgift på 36,25 %. Gaver til søskende er efter de nugældende regler indkomstskattepligtige.
Arv til nære familiemedlemmer er i dag ligeledes underlagt en boafgift på 15 %. Arv til personer udenfor den nære familiekreds bliver pålagt en tillægsboafgift på 25 %, hvilket giver en samlet afgift på 36,25 %.
En tidligere regering nedsatte bo- og gaveafgiftssatsen i forbindelse med generationsskifte, som gradvist skulle falde fra 15 % til 5 % i en periode fra 2016 - 2020. Den ensartede bo- og gaveafgift på 15 % blev dog genindført fra 2020.
Regeringen har nu foreslået, at bo- og gaveafgiftssatsen nedbringes til 10 % ved generationsskifte af erhvervsvirksomheder inden for den nære familiekreds, såfremt følgende betingelser er opfyldte:
Fortsættes side 24
Betingelserne for skattemæssig succession skal være opfyldte (dog ikke et krav, at der rent faktisk sker overdragelse med skattemæssig succession)
Afdøde/gavegiver skal have ejet erhvervsvirksomheden i minimum 1 år forud for overdragelsen (ejertidskrav)
Afdøde/gavegiver eller dennes nærtstående skal have deltaget aktivt i virksomheden i mindst 1 år af dennes ejertid enten ved at have deltaget i driften af virksomheden i et ikke uvæsentligt omfang (hvis personlig drevet virksomhed) eller ved at have deltaget i ledelse (hvis drevet i selskabsform)
Arvingen/gavemodtager skal opretholde ejerskabet af erhvervsvirksomheden i en periode på minimum 3 år efter overdragelsen (holdingkravet)
Det er de samme værnsregler, som var gældende for den nedsatte bo- og gaveafgift i perioden fra 2016-2019.
Hvis arvingen eller legataren inden der er gået 3 år efter overdragelsen direkte eller indirekte foretager en hel eller delvis overdragelse af erhvervsvirksomheden, forhøjes afgiften til 15 %. Forhøjelsen sker dog kun for den forholdsmæssige andel af den
3-årige periode, der ikke allerede er udløbet. Den forhøjede afgift skal i så fald beregnes på baggrund af virksomhedens handelspris, og ikke med udgangspunkt i den skematiske værdiansættelse, som er omtalt ovenfor.
SØSKENDE BLIVER OMFATTET AF GAVEAFGIFTSKREDSEN
Som nævnt ovenfor er gaver til søskende i dag som udgangspunkt indkomstskattepligtige hos modtageren. Søskende er dermed ikke omfattet af gaveafgiftskredsen.
Regeringen har nu foreslået, at søskende tilføjes kredsen af nære familiemedlemmer, der omfattes af reglerne om gaveafgift i stedet for reglerne om indkomstskat. Søskende vil derfor fremadrettet kunne give hinanden gaver under den afgiftsfrie bundgrænse uden at skulle betale gaveafgift eller indkomstskat heraf, og vil derudover skulle betale 15 % i gaveafgift af det beløb, som overstiger bundgrænsen. Der ses således en stor besparelse ved gaver mellem søskende sammenholdt med de nugældende regler.
Ved overdragelse af erhvervsvirksomheder mellem søskende vil den foreslåede nedsatte bo- og gaveafgiftssats på 10 % kunne anvendes – forudsat at betingelserne herfor er opfyldt. Tilsvarende foreslås det, at søskende alene skal betale 15 % i boafgift i tilfælde af arv.
AKTIVE UDLEJNINGSVIRKSOMHEDER KAN
FREMOVER OVERDRAGES MED SKATTEMÆSSIG SUCCESSION
Den såkaldte ”pengetankregel” afgrænser hvilke virksomheder, der kan overdrages med skattemæssig succession til den nære familiekreds og til visse medarbejdere. Sker overdragelsen med skattemæssig succession, udløses ingen aktieavancebeskatning ved overdragelsen. I stedet indtræder erhververen i overdragerens skattemæssige stilling, herunder med hensyn til anskaffelsessummen. Beskatningen af en eventuel fortjeneste udskydes til det senere tidspunkt, hvor erhververen afstår virksomheden.
Pengetankreglen indebærer dog, at virksomheder, der i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, ikke kan generationsskiftes med skattemæssig succession. Loven indeholder nærmere matematiske regler for beregningen af, hvorvidt dette er tilfældet. Ligeledes fremgår det direkte af lovteksten, at passiv kapitalanbringelse omfatter ”fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign.”.
Udlejningsvirksomhed anses efter de nuværende regler for passiv kapitalanbringelse. Ejere af udlejningsvirksomheder eller ejendomsselskaber, der i overvejende grad driver virksomhed med udlejning af fast ejendom, har dermed ikke tidligere haft mulighed for at benytte de gunstige successionsregler ved generationsskifte.
Regeringen har i forslaget udvidet adgangen til succession, således at udlejningsvirksomhed på visse betingelser ikke længere anses som passiv kapitalanbringelse. Dermed kan ejere af den type virksomhed tillige fremadrettet få adgang til generationsskifte med skattemæssig succession. Det er herved forudsat, at der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed, hvilket kræver, at en række betingelser er opfyldt.
Hvis udlejningsvirksomheder opfylder kriterierne for at være aktiv udlejningsvirksomhed, sidestilles disse med andre erhvervsvirksomheder i relation til generationsskifte. Dermed gives der adgang til overdragelse med skattemæssig succession, ligesom der er adgang til den nedsatte bo- og gaveafgift og den skematiske værdiansættelsesmetode, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldte.
IKRAFTTRÆDEN
Forslagene om, at nedsætte bo- og gaveafgiften ved generationsskifte samt retskravet på skematisk værdiansættelse foreslås indført med virkning for gaver, der ydes den 1. oktober 2024 eller senere, og for udlodning fra boer vedrørende personer, der er afgået ved døden den 1. oktober 2024 eller senere.
Forslaget om, at udlejningsvirksomheder skal sidestilles med andre erhvervsvirksomheder hvad angår adgangen til successionsmuligheder ved generationsskifte, foreslås indført med virkning for overdragelser fra og med den 1. januar 2025.
Endeligt foreslås det, at ændringen i kredsen af nærtstående familie, hvormed søskende omfattes, er gældende fra og med den 1. januar 2027.
CLEMENS BEMÆRKER
De manglende klare retningslinjer for værdiansættelse af virksomheder ved generationsskifte samt den savnede adgang til generationsskifte med skattemæssig succession for udlejningsvirksomheder har vanskeliggjort generationsskifte af familieejede virksomheder.
Samlet er der tale om en markant forbedring af rammevilkårene for generationsskifter. Det, at der kommer mere faste rammer, vil også gøre processerne hurtige og resultere i, at flere generationsskifter kan gennemføres uden, at der er behov for bindende svar forinden, ligesom antallet af sager om værdiansættelser må forventes at falde.
Vi forventer derfor, at mange virksomhedsejere vil benytte de nye regler, hvis de måtte blive vedtaget. Erfaringen fra sidste gang generationsskiftereglerne blev lempet – og efterfølgende skærpet igen – vil givetvis også virke motiverende til at anvende de nye regler, da det ikke kan vides, om de på et senere tidspunkt måtte blive ophævet igen.
DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE
SUNDE BYGNINGER &
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
FORSIKRINGSORDNINGEN MELLEM
DANSKE UDLEJERE OG ALM. BRAND
ER BARE EFFEKTIV…
Vi har sagt det masser af gange, og præmievolumen bekræfter det også, forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand er ikke bare billig og god – ”holdet” bag ordningen er hurtige og effektive.
Her er lidt ”ananas i egen juice” – måske lidt selvfedt – men alligevel et godt ”billede” af forsikringsordningen:
18.06.2024 / kl. 08:52
Hej Michael,
Jeg vil gerne benytte muligheden for at tegne attraktiv forsikring igennem Alm. Brand som medlem af DU. Medlemsnr. XXXXX
Er det noget du kan hjælpe mig med?
Med venlig hilsen, Jakob
18.06.2024 / kl. 09:42
Hej Michael,
Det lyder godt. De har alle tre lejemål, hver, så det bør være OK.
Ejendommene er:
XXXXXX, XXXXX
XXXXXX, XXXXX (de hænger sammen som én ejendom)
XXXXXX, XXXXX
Jeg ser frem til at høre, hvad de kan lave forsikringerne til.
Jakob
18.06.2024 / kl. 08:54
Hej Jakob,
Det kan jeg helt sikkert. Du skal bare oplyse adresserne på de ejendomme, du ønsker pris på.
Huske lige, at ejendommene SKAL indeholde minimum 3 lejemål (dvs. parcelhuse/2-fam. huse kan ikke komme ind i forsikringsordningen).
Lad mig endelig høre fra dig.
Med venlig hilsen
Michael Preetzmann
18.06.2024 / kl. 12:54
Hej Jakob, Hermed følger tilbud fra Alm. Brand / Rune Lyngby. Jeg håber, du kan bruge tilbuddet – har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe til Rune.
Med venlig hilsen
Michael Preetzmann
18.06.2024 / kl. 21:34
Hej Michael
Vi vil gerne tage imod tilbuddet. Hvordan går det herfra?
De to huse, XXXXXX og XXXXX er forsikret i dag hos Gjensidige.
Med venlig hilsen Jakob
19.06.2024 / kl. 07:59
God morgen Michael
De er simpelthen bare noget dyrere… og med højere selvrisiko.
Efter at jeg deltog i ESG arrangementet i Fredericia har jeg haft tænkt, at jeg skulle have undersøgt priserne igennem DU, og det er nu bekræftet at der en del penge at spare. Så det er årsagen.
Med venlig hilsen Jakob
19.06.2024 / kl. 07:18
Godmorgen Jakob,
Tak for din mail – som jeg hermed sender til Rune Lyngby, Alm. Brand – således han kan foretage sig det nødvendige for at få dig over i forsikringsordningen mellem Alm. Brand og Danske Udlejere.
Jakob – må jeg spørge dig: Hvorfor skifter du til forsikringsordningen? Har du været tilfreds med Gjensidige – eller er du blevet varslet præmiestigninger? Gør mig gerne lidt klogere på vores konkurrenter :-)
Med venlig hilsen
Michael Preetzmann
19.06.2024 / kl. 08:07
Hej Jacob
Tak for mail.
Kan du oplyse policenumre på de 3 ejendomme. Kan se du skriver Gjensidige har de 3, hvor er XXXXX i XXX i dag forsikret?
Skal jeg tilmelde til pbs må du gerne sende reg og kontonr, så klarer jeg resten.
Venlig hilsen
Rune Lyngby
Erhvervskundechef
Fra medlemmet efterspørger en præmie for 3 ejendomme – til Alm. Brand (Rune) er i gang med overflytning går der lidt over et døgn.
Som læser af denne artikel, tænker du måske:
”Skulle jeg ikke sende en kort mail til Michael Preetzmann / mp@d-u.dk med anmodning om tilbud på mine ejendomme?”
MED FORSIKRINGSORDNINGEN MELLEM DANSKE UDLEJERE OG ALM. BRAND OPNÅR DU:
• Attraktive priser og dækninger
• Hurtig respons og tilbud
• Ingen aldersafskrivning på rør- og stikledninger
• Forsikringspræmie der afhænger af størrelsen på din selvrisiko
• Mulighed for at tilkøbe retshjælp for udlejere
• Mulighed for at tilkøbe udvidet vandskade
• Har du over 5.000 m2 og en skadesprocent på mindre end 40 – har du mulighed for tilbagebetaling (bonus)
Når du deltager i forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand, støtter du samtidig din lokale udlejerforening og Danske Udlejere, og bl.a. derfor kan vi holde kontingenterne på et særdeles lavt niveau, samtidig med et højt serviceniveau, et flot medlemsmagasin, en informativ hjemmeside og masser af gratis kurser for medlemmerne.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Åboulevarden 59, 8000 Aarhus C
Trofæejendom med attraktiv beliggenhed En ejendom med store lejereserver og driftspotentialer, som blot venter på en ny køber med mod på at udvikle. Ejendommens tagetage fremstår uudnyttet og andrager ca. 180 m² + yderligere spidsloft ovenover til hemse-arealer. Ejendommen består af 11 lejemål - 10 boliglejemål og et erhvervslejemål i kælderen.
27.000.000 Købesum i kr.
Scandiasporet 5A-F/
Skiftesporet 5-9, 8930 Randers NØ
1.085 m2 Samlet areal
Nybygget i høj kvalitet midt i Sporbyen er netop solgt. Ejendommen er opført i 2021 og består af 52 ejerlejligheder med et samlet boligareal på 4.798 m². Sporbyen ligger i den østlige del af Randers, midt imellem midtbyen og bydelen Dronningborg og er karakteriseret af de gamle banespor, der binder området sammen.
VI TILBYDER EN GRATIS OG UFORPLIGTIGENDE VURDERING AF DIN EJENDOM INDENFOR 24 TIMER. Vi sælger 8/10 ejendomme diskret via vores unikke køberkartotek.
LIGNENDE SØGES
SKRIBENTER
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
MANGEÅRIGT MEDLEM FYLDER 10 ÅR
LMR Ejendomsadministration Aps, Aalborg holdt reception
LMR – eller Lotte Mølskov Rønfeldt – med base på Vesterå 15, Aalborg invi terede til reception. LMR Ejendoms administration tilbyder hele pakken indenfor ejendomsadministration –inkl. ind-og fraflytningssyn. Lotte øn skede at fejre 10-års-dagen med hendes kunder, leverandører, familie – og na turligvis hendes udlejerorganisation: Danske Udlejere.
Gennem årene har vi talt med Lotte et utal af gange. Lotte er på samme tid både perfektionistisk og løsnings orienteret, og derfor kan juridiske problemer indimellem skabe mange spørgsmål, som via drøftelser ”frem og tilbage” afklares.
Lotte, der er medlem af Danske Ud lejere via Danske Udlejere Vesthim merland, er både udlejerrepræsentant hos Huslejenævnet i Aars samt Bolig retsdommer i Aalborg. Ingen af delene for økonomisk vindings skyld (tværti mod), men pga. muligheden for at påvirke kendelser og domme i en (fra udlejers synspunkt) mere retfærdig og juridisk korrekt retning.
Danske Udlejere er meget taknemme lige overfor de mange medlemmer som ofrer tid og ressourcer på at beklæde erhverv som nævnsrepræsentanter og lægdommere i Boligretterne. Tillykke til Lotte.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Få dine forbrugsregnskaber til tiden
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
Problemer med lejere?
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat
Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal
have forbrugsinformation flere gange årligt
SKRIBENT
Curt Liliegreen, Direktør, cand. polit.
EN NATION AF LEJERE
ANDELSBOLIGER
EJET AF OFFENTLIG MYNDIGHED
ANDET OG UOPLYST
EJET AF PRIVATPERSON BEBOET AF LEJER
PRIVATEJET BEBOET AF EJER
ALMENE BOLIGER
LEJEBOLIG EJET AF SELSKABER
iden 2010 har væksten i boligmassen været domineret af lejeboliger. Tilvæksten i antal beboede boliger har været på 334.000, og heraf tegner lejeboliger sig for 81%, når vi ser på kategorien af lejeboliger ejet af selskaber, udlejede boliger ejet af privatpersoner samt almene boliger tilsammen.
Det er især kategorien "lejeboliger ejet af selskaber", der vinder frem. Dem er der blevet 200.000 flere af i perioden.
Mange unge drømmer om ejerbolig, men ejerboligen er ikke for alle. Når vi er unge og har høj flyttehyppighed er udlejningsboligen det typiske valg, især for singlerne, og det er ikke irrationelt. For ældre, der fraflytter et parcelhus, vil en udlejningsbolig ofte være den nye bolig. Da vi bliver flere singler, og da vi også bliver flere ældre, har lejeboligen "demografisk medvind". Vi har kort sagt brug for flere lejeboliger, og vi har brug for de private investorer.
Samtidig falder behovet for boliger i nogle af landdistrikterne, og der er den hyppigste bolig en ejerbolig, som regel et fritliggende enfamiliehus/stuehus. Det giver enfamiliehuset "demografisk modvind".
Når det er sagt, så er der også behov for flere ejerboliger, og hvis disse ligger i en af de større byer eller deres opland, så er det en adgangsbillet til friværdi på længere sigt. Også andelsboligerne har i senere år kunnet levere værdistigninger. Men ejerboliger handler ikke kun om penge, det er også et spørgsmål om, at nogle mennesker ønsker at eje deres bolig, med den følelse af kontrol og selvbestemmelse, som dette giver. At vi har et "ejer-gen".
Boligerne i de store byer er blevet dyrere, men ikke dyrere end at de sælges, ja de rives faktisk væk sammenlignet med
boligerne på landet. Var de for dyre, så ville markedet sænke prisen på dem. Mens markedets "løsning" i form af prisstigninger skaber ligevægt mellem udbud og efterspørgsel, så presses nogle grupper væk fra ejerboligmarkedet. Det er singler, unge med lav jobsikkerhed, unge uden opsparing m.fl. Det kyniske svar er, at alle nu engang ikke kan bo ved søerne i København eller i Aarhus C. Men hvad nu om bare lidt flere komme ind på det attraktive ejerboligmarked, hvis der kom mere fart over byggeriet af ejerboliger - og såfremt flere slap gennem nåleøjet i bankens kreditvurdering? Det er et debattema, jeg vil tage op i den kommende tid. Man skal dog ikke tro, at det er let.
DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER
-
SVARET
TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Har du en plan frem til 2030?
Klimamål er det nye ”grøn”
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Grønprofiltil udlejning
KLUMMESKRIBENT
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Under min ferie ved Pyrenæerne begyndte min telefon pludselig at kime. Der var uro på de finansielle markeder, måtte jeg forstå.
Kurserne på aktierne banker ned og renterne ligeså sagde en forpustet journalist. Jeg tog en sluk af min cafe-au-lait og sagde ro på. Det er muligt at renterne falder, men jeg tror ikke verdenen har ændret sig. Vi har kaldt på krise længe, men som jeg skrev i dette magasin før sommeren, så er der ikke nogen krise.
Det som har udløst hele miseren er, at de amerikanske nøgletal ikke længere er så gode, som de har været. I den forbindelse skal man nok holde sig for øje, at det netop har været hensigten med de mange renteforhøjelser. Altså at få økonomien til at bremse op sådan, at inflationen kom under kontrol. Nu bremser økonomien op, og straks reagere de finansielle markeder ved at tale om krise mv.. Umiddelbart er der ikke nogen krise, men der er den økonomiske afmatning, som vi gerne vil have for at sikre, at efterspørgslen i samfundet og dermed priserne ikke løber løbsk. Sådan er der så meget.
HVORFOR FYLDER AMERIKA SÅ MEGET?
Når det så er sagt, så tænker jeg tit her ved mit skrivebord i et dansk realkreditinstitut, hvorfor udviklingen i amerikansk økonomi fylder så meget? Forklaringen er, at den amerikanske økonomi er verdens største, og når USA hoster, bliver Europa typisk forkølet. Så når den amerikanske økonomi bremser op, så må Europa nødvendigvis også bremse op.
Pointen er imidlertid, at meget tyder på, at Europa allerede var bremset op, men ikke i en sådan grad, at mange har mistet deres arbejde. Det ændrer imidlertid ikke på, at Den Europæiske Centralbank er begyndt at nedsætte renten, det skete i juni. Centralbanken vil stille og roligt, i afmålt tempo, tilpasse renterne til den økonomiske situation. Det vil ikke ske for hurtigt, idet man er nervøs for at begå de fejl man gjorde tilbage i 70’erne, hvor vi sidst havde et inflationært pres der kunne mærkes. Her satte centralbankerne for hurtigt renten ned igen, så inflation blussede op på ny.
I ET DIGITALISERET LAND SOM DANMARK UNDRES MAN
En anden ting der er værd at tænke over, når man kommer fra så digitaliseret et land som Danmark er, at vi jo lægger enorm betydning på rapporten fra det amerikanske arbejdsmarked. Tallene der viser, hvor mange jobs der skabes fra måned til måned i USA,
bruges af de finansielle markeder, som et pejlemærke for om renten skal op eller ned.
Ofte glemmer man imidlertid, at tallene ikke er af den bedste kvalitet. Historisk kan man i hvert fald se, at tallene ofte revideres betydeligt også bagud i tid. I den forbindelse er det vanskeligt ikke at smile lidt, når man giver nogle tal så stor betydning.
I Danmark ved vi ret præcist, hvor høj beskæftigelsen er, det kan vi se ved at følge indbetalingerne til ATP. Vi har et CPR-register der gør, at vi med sikkerhed kan slå fast om folk er beskæftiget eller ej. Så når Danmarks Statistik opgør beskæftigelse er det med sikkerhed. Når det amerikanske bureau for arbejdsmarkedsstatistik opgør beskæftigelsen, sker det med udgangspunkt i nogle afkrydsningsskemaer de sender ud. Herefter håber de på, at folk svarer troværdigt. Den vej rundt er der meget stor usikkerhed omkring, hvordan det egentlig går med beskæftigelsen i guds eget land. Det ændrer dog ikke på, at det kan få renterne til at tage en tur i rutsjebanen alt efter om tallet stiger eller falder.
Status er imidlertid, at vi kun har set et svagt nøgletal i en enkelt sommermåned. Det vil nok være klogt at vente og se en tendens over flere måneder, før end man drager alt for kraftige konklusioner. Var folk bare taget på ferie eller mistede de deres job?
STATUS ER DOG LAVERE RENTER
Det ændrer imidlertid ikke på, at de finansielle markeder nu har indpriset betydelige rentenedsættelser fra centralbankerne. Dermed skal der ikke mange dårlige nyheder til før end, at den faste realkreditrente er blevet halveret siden toppen. Vi står snublende nær, at 3 pct. lånet kan åbne for tilbud.
Jeg tror ejendomsmarkedet er bedre tjent med en høj beskæftigelse end en lavere rente. Når jeg kigger fremad, vil de lavere renter, som efteråret øjensynlige kommer til at byde på dog betyde, at sælger og købere igen får lettere ved at finde hinanden. Efteråret vil derfor også byde på flere ejendomshandler. Den økonomiske afmatning vil som ventet give plads til afmålte rentenedsættelser. Men der bliver ikke tale om en renterevolution. Dermed kommer vi heller ikke tilbage til renter noget nær nul. Risikoen for at markederne besinder sig, og vi kommer tilbage til status quo er dog bestemt også til stede. Mig bekendt er sund fornuft endnu ikke afskaffet.
SKRIBENT
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
Ny Vestre landsretsafgørelse:
EL-LADESTANDER IKKE
OMFATTET AF LEJERS
INSTALLATIONSRET
Magasinet Danske Udlejere, nr. 2, marts, årgang 2023 blev spørgsmålet, om en lejers opsætning af en el-ladestander udvendigt på gavlen af sin lejede bolig var omfattet af lejers installationsret behandlet. I en utrykt boligretsdom af 10.1.2023 havde boligretten nemlig forholdt sig til dette spørgsmål. Den afgørelse blev indbragt for landsretten, der nu har truffet afgørelse.
Denne artikel gennemgår landsrettens afgørelse og følger således op på den nævnte artikel i Magasinet Danske Udlejere fra marts 2023.
EN LEJERS INSTALLATIONSRET
Lejers installationsret følger af lejelovens § 142, der bestemmer, at en lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Det afgrænses ikke i bestemmelsen, hvad der er en sædvanlig installation – det fastlægges i sidste ende af domstolene. Vaskemaskiner, opvaskemaskiner, tørretumblere er utvivlsomt omfattet; men hidtil er der ikke afgørelser, der omhandler f.eks. ladestandere.
KORT OM DEN OMHANDLENDE SAG
I 2021 opsatte en lejer en el-ladestander udvendigt på gavlen af den lejede bolig. En vicevært gjorde lejeren opmærksom på, at ladestanderen var ulovligt opsat, hvorefter lejeren indsendte en ansøgning om opsætning af ladestander til udlejer. Udlejeren meddelte dog lejer afslag herpå og påbød lejeren at fjerne ladestanderen samt foretage retablering.
Da lejeren ikke efterkom påbuddet, blev sagen af udlejeren i første omgang indbragt for Beboerklagenævnet. Et flertal i nævnet fandt, at el-ladestandere har fået en sådan udbredelse i samfundet, at installationen må anses for sædvanlig, hvorfor lejeren ifølge nævnet havde ret til at foretage instal-
lationen. Et mindretal i nævnet fandt, at installationen ikke udgjorde en sædvanlig installation. Sagen blev afgjort efter flertallet.
Beboerklagenævnets afgørelse blev efterfølgende indbragt for boligretten. Et flertal i boligretten udtalte, at almenlejeloven § 35 – svarende til lejelovens § 142 – måtte forstås således, at den omhandler installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var omfattet af bestemmelsen. Flertallet forholdt sig således ikke til, hvorvidt der var tale om en sædvanlig installation. Mindretallet udtalte, at ladestanderen var omfattet af almenlejelovens § 35, da den var tilsluttet i lejemålet. Herudover udtalte mindretallet, at henset til udbredelsen af elbiler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander anses for en sædvanlig installation. Der blev afsagt dom efter flertallet.
Boligrettens dom blev efterfølgende anket til landsretten, der tilbage i juni 2024 afsagde dom i sagen.
LANDSRETTEN HAR AFGJORT, AT UDLEJER KAN KRÆVE LEJERS OPSATTE EL-LADESTANDER FJERNET
Landsretten udtalte indledningsvist, at det ud fra en konkret vurdering på installationstidspunktet må afgøres, hvad der forstås ved sædvanlige installationer. Landsretten fandt herefter, at en el-ladestander til opladning af en el-bil ikke udgør en sædvanlig installation omfattet af almenlejelovens § 35 – svarende til lejelovens § 142.
Landsretten lagde ved sin afgørelse vægt på, at der i lovforarbejderne til lejelovens § 142 er oplistet nogle eksempler på, hvad der anses for at være sædvanlige installationer. De eksempler der fremgår af forarbejderne, er navnlig, hårde hvidevarer, herunder komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere, samt
telefon- og internetadgang. Ud fra denne oplistning af eksempler, lagde landsretten til grund, at en el-ladestanderen ikke udgjorde en sædvanlig installation.
Det skal nævnes, at bestemmelsen med sin oplistning af eksempler lægger op til, at der skal foretages en såkaldt dynamisk fortolkning af, hvad der må anses for at være en sædvanlig installation. Det følger ligeledes af retspraksis, at der ved afgørelsen af, om der er tale om en sædvanlig installation, skal foretages en konkret vurdering af ”sædvanligheden” af installationen set ud fra det tidspunkt, hvor denne blev opsat.
I den omhandlende sag havde lejeren som nævnt opsat elladestanderen i 2021. Landsrettens vurdering tog således udgangspunkt i, hvad der tilbage i 2021 kunne anses for at være en sædvanlig installation. Det skal hertil bemærkes, at landsretten ved dennes afgørelse henviser til forarbejderne til den nugældende lejeloves § 142, som tillige blev fremsat i oktober 2021.
I starten af 2021 var antallet af elbiler i Danmark steget fra at være 15.507 i 2020 til 31.886. Der er således i løbet af den periode, hvori lovforslaget med tilhørende forarbejder til lejelovens § 142 blev udfærdiget, sket en fordobling af antallet af elbiler i Danmark. Til sammenligning, så er der i dag registreret 200.108 elbiler i Danmark pr. 1. januar 2024.
Udviklingen af antallet af elbiler i Danmark har således allerede i 2021 oplevet en voldsom stigning- sammenlignet med de tidligere år.
Eftersom både el-ladestanderen blev installeret i 2021 og lovforslaget – herunder bemærkningerne til § 142 – blev fremsat i 2021, er der ikke en store tidsforskel mellem begivenhederne, som ville kunne tale for, at lovforslagets eksempler på sædvanlig installation, nu kunne være forældede/ outdatede.
Der kan spekuleres i, hvorvidt lovforslaget ville have oplistet el-ladestandere under deres eksempler, hvis man allerede i 2021 havde set potentialet for, at el-biler ville blive en del af danskernes hverdag, og derfor ville have vurderet, at elladestandere ville udgøre en sædvanlig installation. Men det ved vi ikke.
Indstillinger
Vend/drej
Bestanden af personbiler pr.1. januar
Drivmiddel: El | Ejerforhold: I alt | Område: Hele landet:
Men eftersom landsretten ved dennes vurdering skal tage udgangspunkt i, hvad der ansås for at være en sædvanlig installation tilbage i 2021, kan det ikke tillægges vægt, at el-biler sidenhen er blevet mere udbredte i samfundet. Dette fremgår tillige af landsrettens begrundelse for deres afgørelse. Afgørelsen må derfor indtil videre anses som et præjudikat, der vil gælde for tilsvarende sager. Og da en elladestander ifølge landsretten ikke udgjorde en sædvanlig installation, kunne udlejer kræve den fjernet af lejer. Det skal for god ordens skyld bemærkes, at de refererede statistiske oplysninger ikke var fremlagt i sagen; men er indhentet til denne artikel.
Afslutningsvist kan det nævnes, at lejeren i den omhandlende afgørelse fremkom med supplerende forklaring om boligforeningens holdning til el-ladestandere. Det blev i denne supplerende forklaring oplyst, at det blev afgjort på et afdelingsmøde i september 2023, at der skulle opsættes to fælles el-ladestandere på boligforeningens område.
SAMMENFATNING – HVORDAN SKAL UDLEJER FORHOLDE SIG?
Det kan diskuteres, om dommen fra Vestre Landsret allerede er forældet. Det er ikke utvivlsomt, og i sidste ende kan det være, at der skal en ny afgørelse til, før det er afklaret, hvad der vil gælde fremadrettet. Udlejer kan dog indtil videre støtte ret på afgørelsen.
Det er dog også muligt, at det kan være attraktivt for udlejer at vurdere, om ikke det kunne være rentabelt at opstille eller tillade opstilling af ladestandere ved sine udlejningsejendomme.
Udlejer skal også huske på, at hvis ejendommens el-kapacitet ikke kan klare opstilling af en ladestander, er sagen klar, så har lejeren ikke ret. Det følger også af lejelovens § 142. Hvis ejendommens kapacitet kan klare en ladestander; men ikke to, vil det være ”først i tid”, der vil gælde – den ene lejer kan opsætte, den anden ikke.
Sorter data
SKRIBENTER
Advokat
Jens Holm Bangsgaard og advokatfuldmægtig Ida Marie Høy Jepsen, DAHL Advokatpartnerselskab
HØJESTERET SLÅR FAST: 15/20%-REGLEN
KAN IKKE ANVENDES PÅ NÆRINGS -
EJENDOMME
Spørgsmålet, om hvorvidt det er muligt at overdrage næringsejendomme i familieoverdragelser til en værdi fastsat efter 15/20%-reglen, har i praksis haft en noget omtumlet tilværelse. Den 20. juni 2024 afsagde Højesteret dog en dom, der en gang for alle fastslår retsstillingen på området.
VÆRDIANSÆTTELSESCIRKULÆRETS REGEL OM OVERDRAGELSE +/- 15/20%
Ved overdragelse af fast ejendom til familiemedlemmer skal ejendommen som udgangspunkt overdrages til handelsværdi. Er overdragelsen ikke til handelsværdi, vil differencen være en gave, som dermed er gaveafgiftspligtig.
I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, ”Cirkulære om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberetning”, i daglig tale Værdiansættelsescirkulæret, er dog en undtagelse til dette udgangspunkt om, at ejendomme skal overdrages til handelsværdien på overdragelsestidspunktet.
Undtagelsen går på, at man ved arv eller gave kan anvende en værdiansættelse 15% over eller under den offentlige ejendomsvurdering, såfremt der ikke foreligger særlige omstændigheder.
Begrebet ”særlige omstændigheder” er genstand for en righoldig praksis, som ikke vil blive behandlet nærmere i denne artikel.
Denne særlige regel i Værdiansættelsescirkulæret er kendt som +/-15%-reglen og bruges flittigt i praksis, da de offentlige ejendomsvurderinger historisk har været lavere end handelsværdien, og reglen har derfor været en mulighed for på en afgiftsmæssig fordelagtig måde at overføre værdi til familiemedlemmer.
I det nye Værdiansættelsescirkulære fra 2021 findes samme regel, nu blot som en 20%-regel. Afvigelsen fra vurderingen skal altså i stedet ligge inden for +/- 20%.
15%-reglen skal bruges, hvis der handles på grundlag af en ”gammel” vurdering, mens 20%-reglen skal bruges, hvis der handles på grundlag af en ”ny” vurdering. Er der kommet en ny vurdering, er 15%-reglen ikke længere anvendelig.
Værdiansættelsescirkulæret udspecificerer ikke hvilke ejendomme, der er omfattet af reglerne. Derfor har der været uklarhed om, hvorvidt det også skulle være muligt for personer, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, at overdrage næringsejendomme til deres børn efter disse regler.
DE FØRSTE AFGØRELSER PÅ OMRÅDET
De første afgørelser på området blev truffet af Skatterådet i 2018, hvor to bindende svar blev trykt - offentliggjort som SKM2018.375.SR og SKM2018.378.SR. Ved de to afgørelser blev det afkræftet, at næringsejendomme var omfattet af Værdiansættelsescirkulæret.
Begrundelsen fra Skatterådet i disse sager var, at Værdiansættelsescirkulæret kun finder anvendelse på ejendomme, der beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Næringsejendomme er ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, idet avancer i stedet beskattes som almindelig skattepligtig indkomst efter statsskatteloven.
Det skal bemærkes, at Værdiansættelsescirkulæret ikke henviser til ejendomsavancebeskatningsloven eller på anden måde angiver, at det er en betingelse for at anvende reglen, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.
Skatterådets afgørelser blev mødt af en del kritik, men blev ikke umiddelbart udfordret ved domstolene.
I 2019 overdrog en skatteyder en betydelig portefølje af næringsejendomme til sine børn til en værdi fastsat efter 15%-reglen. Det er denne sag, som nu er endeligt afgjort ved Højesteret.
HØJESTERETSDOM AF 20. JUNI 2024
Den 20. juni 2024 har vi fået endelig afklaring på spørgsmålet, om næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom må anvende Værdiansættelsescirkulæret.
Sagsforløbet må karakteriseres som lidt af en rutsjebanetur for parterne, hvilket understreger den usikkerhed, der indtil nu har været på området.
I sagen havde en næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom overdraget ejendomme til sine børn for 900.422.000 kr. svarende til en værdiansættelse, der var 15% under ejendommenes offentlige vurdering.
SKATTESTYRELSENS AFGØRELSE
Når der gives en afgiftspligtig gave, skal der indsendes en gaveanmeldelse til Skattestyrelsen.
Jens H. Bangsgaard
Skattestyrelsen afviste, at overdragelsen kunne gennemføres til de 900 mio. kr.
Skattestyrelsens begrundelse var, at Værdiansættelsescirkulæret ikke kunne anvendes på næringsejendomme. Skattestyrelsen fandt, at de i stedet skulle anvende ejendommenes aktuelle handelsværdi, som Vurderingsstyrelsen fastsatte til brug for sagen til 1.540.000.000 kr.
Skattestyrelsens afgørelse var altså i overensstemmelse med de ovenfor angivne afgørelser fra Skatterådet fra 2018.
LANDSSKATTERETTENS AFGØRELSE
Familien påklagede Skattestyrelsen afgørelse til Landsskatteretten. Landsskatteretten gav familien medhold i, at næringsejendomme er omfattet af Værdiansættelsescirkulæret. Landsskatterettens afgørelse er offentliggjort som SKM2022.157.LSR
Landsskatteretten fandt, at Værdiansættelsescirkulæret kan anvendes på faste ejendomme i almindelighed. Landsskatteretten havde lagt vægt på, at Værdiansættelsescirkulæret byggede på årtiers administrativ praksis, og at der hverken i denne eller i tidligere meddelelser fra Skattedepartementet var foretaget differentiering mellem hvilke ejendomme, der var omfattet. Der fandtes således ingen holdepunkter for at afgrænse Værdiansættelsescirkulærets anvendelsesområde. Det blev således konkluderet, at næringsejendommene også var omfattet af Værdiansættelsescirkulæret.
Sagen stoppede dog ikke ved Landsskatteretten.
LANDSRETTENS DOM
Skattemyndighederne indbragte Landsskatterettens afgørelse for domstolene. Dette var første gang, spørgsmålet blev behandlet ved domstolene. Da sagen var af principiel karakter, blev den henvist til behandling ved Landsretten som første instans.
Landsretten stadfæstede Landsskatterettens afgørelse om, at næringsejendommene er omfattet af Værdiansættelsescirkulæret. Landsrettens dom er offentliggjort som SKM2023.552.VLR
Begrundelsen, for at næringsejendomme kunne overdrages i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret, var den samme som ved Landsskatteretten; nemlig at cirkulæret omfatter alle typer af ejendomme.
Alle tre landsdommere var enige om, at næringsejendomme var omfattet af Værdiansættelsescirkulæret.
Skatteministeriet indbragte sagen for Højesteret.
HØJESTERETS DOM
Den 20. juni 2024 afsagde Højesteret sin dom i sagen. Dommen er offentliggjort som SKM2024.365.HR
I Højesteret deltog fem dommere, og resultatet afspejler, hvor vanskeligt praksis har haft ved at afklare spørgsmålet.
To dommere stemte for, at Værdiansættelsescirkulæret finder anvendelse på næringsejendomme, men flertallet på tre dommere stemte for, at Værdiansættelsescirkulæret ikke finder anvendelse på næringsejendomme.
Da flertallet bestemmer, blev resultatet, at næringsejendomme ikke er omfattet af Værdiansættelsescirkulæret. Overdragelse skulle derfor ske til de 1,5 mia. kr., som Vurderingsstyrelsen havde ansat værdien til.
Begrundelsen, fra Højesterets flertal, er dog en anden, end den som Skatterådet og de øvrige foregående instanser havde anvendt.
Højesterets flertal kiggede på formålet med Værdiansættelsescirkulæret og angav, at dette er at sikre forudsigelighed og tryghed ved overdragelse af fast ejendom inden for familien. Hverken gavegiver eller gavemodtager skal bære den risiko, der er forbundet med, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke stemmer overens med den aktuelle handelsværdi. Dette hensyn foreligger ikke, når der er tale om næringsejendomme, fordi skatteyderen i det tilfælde driver virksomhed med køb og salg af fast ejendom.
Herudover bemærkede Højesterets flertal, at det ikke udtrykkeligt er nævnt i cirkulæret, at næringsejendomme er omfattet. Ligeledes angår eksemplerne i cirkulærets bilag ikke næringsejendomme, og der forelå ikke en forudgående praksis, som næringsejendomme skulle være omfattet.
Højesterets mindretal ville give skatteyderen medhold med samme begrundelse som Landsretten; nemlig at der ikke var holdepunkter for, at Værdiansættelsescirkulæret ikke skulle gælde for alle typer af ejendomme.
Som den øverste instans i det danske retssystem danner Højesterets konklusion præcedens for praksis fremadrettet - også selvom dommen blev afsagt med dissens. Det betyder, at døren til at anvende Værdiansættelsescirkulæret, som ellers blev åbnet kortvarigt ved Landsskatteretten afgørelse og Landsrettens dom, nu er lukket igen, indtil lovgiver skulle vælge at åbne den ved at lave nye regler på området.
Ida Marie Høy Jepsen
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Olav Grønn Hansen
LEJERET:
EJENDOMSREGNSKAB:
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:
DANSKE UDLEJERE:
40 30 94 06
79 25 30 00
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
MERE OM PROCES OG FORMALIA NÅR
LEJEREN SKAL OPSIGES
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
Østre Landsret har indskærpet kravene til oplysningen om indsigelsesadgangen for lejere, der opsiges af deres udlejere.
Dommen er trykt i T:BB 2024.97 Ø.
AFGØRELSEN I FOGEDRETTEN
En udlejer opsagde to lejere efter LL §171, stk. 1, nr. 6 som følge af tilsidesættelse af god orden og skik. Følgende fremgik af opsigelsesbrevet:
”I henhold til lejelovens § 176, stk. 2 skal i senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, såfremt opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil herefter indbringe spørgsmålet for boligretten.”
Lejelovens § 176, stk. 2 har følgende ordlyd:
”§ 176, stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.” [Min fremhævelse for at tydeliggøre, hvad der manglede i udlejerens opsigelsesbrev.]
Lejernes advokat gjorde indsigelse på en e-mail, hvilket som bekendt ikke er en skriftlig indsigelse ifølge praksis ved Højesteret.
Fogedretten afviste udsættelsesforretningen med følgende begrundelse:
”Det ufravigelige krav til lejer, om at indsigelse til opsigelsen skal fremsættes skriftligt, må forudsætte, at udlejer har
pligt til et orientere lejerne om, at deres indsigelse skal være skriftlig.
Bestemmelsens 1. pkt. [i lejelovens § 176, stk. 1] sammenholdt med stk. 2 må således medføre, at udlejers opsigelse for at være gyldig skal indeholde oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig.
Fogedretten finder, at den manglende oplysning om kravet om skriftlighed medfører, at opsigelsen er ugyldig …”
AFGØRELSEN I ØSTRE LANDSRET
Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse, idet den var enig med fogedretten i både resultatet og begrundelsen.
KOMMENTARER TIL SAGEN
Selvom lejerne ikke havde gjort rettidig skriftlig indsigelse, så kan en udlejer selvfølgelig ikke få en formel ugyldig opsigelse gennemført.
Det er i den sammenhæng vigtigt at give lejeren en meget nøjagtig gengivelse af lovens ord om lejernes indsigelsesadgang (= LL § 176, stk. 2).
I praksis bør man copy/paste lovens ordlyd for at undgå nogen som helst form for fortolkningstvivl.
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på kontakt@d-u.dk eller
TILMELD
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
ETABLERING AF LADESTANDERE VED UDLEJNINGSEJENDOMME
Bech-Bruun, Clever og Danske Udlejere inviterer til netværksmøde, hvor du kan få indsigt i de muligheder, du har for at etablere ladestandere ved udlejningsejendomme. Undervejs kommer vi både ind på de praktiske muligheder, juridiske forhold, samt relevante erfaringer med etablering af ladestandere.
I takt med at elbiler bliver mere og mere populære, stiger behovet for ladestandere også. Ladeinfrastruktur er et komplekst emne, som Bech-Bruun i samarbejde med Clever vil forsøge at gøre mere overskueligt. Der vil på dagen være særligt fokus på etableringen af ladestandere på udlejningsejendomme.
Bech-Bruun og Clever vil bl.a. komme ind på:
• Hvad betyder ladestanderbekendtgørelsen og bygningsdirektivet for udlejningsejendomme?
• Muligheder for at hente din investering hjem (lejeforhøjelse).
• Etablering af ladestandere – fordele og ulemper ved leje og køb.
• Beregning af forbedringsforhøjelse ved etablering.
• Gode råd inden du etablerer ladestandere.
• Kundecase: Hør hvordan et større ejendomsselskab kom i gang med ladestandere og fik lejerne med på vognen.
UNDERVISERE:
Partner Bech-Bruun
Jesper Bøge Pedersen
AARHUS C
10.09.2024 / kl. 14:45 - 17:00
Bech-Bruun
Værkmestergade 2, Aarhus C
Advokat Bech-Bruun
08.10.2024 / kl. 14:45 - 17:00
Hotel Scheelsminde Scheelsminde 35, Aalborg FREDERICIA
