Nr. 3 - April - Årgang 2023
ARTIKEL
Vi sætter fokus på vores samarbejdssamtale med Norlys, hvor der er fordele at hente for både udlejer og lejere
ARTIKEL
Hvad gør udlejer, hvis lejeren ud over lejen skal betale andre udgiftsarter til udlejeren?
I dag har Danske Udlejere 31 medlemsforeninger og i alt 5.522 medlemmer. Disse udgør naturligvis en meget stor potentiel købekraft –og derfor bliver vi jævnligt kontaktet af firmaer, som gerne vil afsætte produkter eller serviceydelser til alle disse ejendomsejere. Vi er ”kræsne” ved udvælgelsen af samarbejdspartnere. Norlys – eller Syd Energi (SE) som man hed engang, var fra første kontakt til Danske Udlejere helt med på, hvad det var af ydelser, som udlejerne efterlyste. Medlemmer af Danske Udlejere opfordres derfor til at støtte samarbejdsaftalen. Sammen står vi nemlig meget stærkere – og opnår bedre betingelser hos leverandørerne.
Magasin nr. 3 - Årgang 2023
3 4-7
Lederen: Er der behov for en ny lejelov med tilhørende formular?
Samarbejdsaftale med Norlys
Er mine altaner sikre?
Vær varsom hvis du ønsker at fravælge bestemte typer af lejere Højesteret ændre landsretsdom
Lejeforhøjelse i store småhuse
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155
kontakt@danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@danskeudlejere.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
ANNONCE OG
PRODUKTION
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@danskeudlejere.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@danskeudlejere.dk
Kommunikationsmedarbejder
Maiken Mark Larsen mml@danskeudlejere.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
ejelovgivningen er nok en af de speciallovgivninger, hvor der gennem tiden er sket flest ændringer.
Forud for den første lejelov (1937) blev følgende anført i en betænkning afgivet af Indenrigsministeriets Huslejeudvalg af 1934:
Som Forholdene er nu, er det yderst vanskeligt, for ikke at sige umuligt, for Lægfolk at komme til Klarhed over, hvad der er gældende Dansk Ret i Lejeforhold.”
Herefter kunne man håbe, at lovgiverne havde gjort sig umage for at få gennemført en lovgivning, der skabte klarhed over, hvad der er gældende dansk ret i lejeforholdene. Der er således stadig på trods af flere reformer, lovændringer og justeringer mange forhold indenfor lejelovgivningen, som ikke er helt klare og ikke i overensstemmelse med, hvad Lægfolk, mener skal/bør være gældende ret.
Senest fik vi i 2022 en omfattende ”reform” i forbindelse med at Boligreguleringsloven og Lejeloven blev ”slået sammen” til én lov + et par ekstra love. Dette arbejde – der dog i det væsentlige – kun resulterede i nye kapitler og paragrafnumre burde have resulteret i, at man havde vurderet flere af de forhold, som daglig giver problemer for brugerne af lovgivningen – lejere og udlejere.
Denne ”reform” bevirkede også, at der skulle udarbejdes en ny lejekontraktsformular, kaldet 10. udgave. Deraf kan udledes, at der forud har været ikke mindre end 9 udgaver. Kravet om autorisation af lejekontrakten blev indført i 1958 med virkning fra 1.4.1959. For historieskrivningens skyld kan jeg oplyse, at der gennem tiden og efter at lejelovgivningen kom på markedet, har været følgende forløb af nye udgaver af lejekontraktsformularen for boliglejemål:
Ændringen af lejekontraktsformularen viser, at der som minimum er sket ændring i lejelovgivningen på disse tidspunkter – men dertil kommer mange små justeringer,
2. udgave udkom i 1967
3. udgave udkom i 1968
4. udgave udkom i 1975
5. udgave udkom i 1979
6. udgave udkom i 1994
7. udgave udkom i 1996
8. udgave udkom i 2001
9. udgave udkom i 2015
10. udgave udkom i 2022
Selv om lejelovgivningen har været relevant at forholde sig til, siden der blev etableret boliger til brug for andre end ejeren selv, må det konstateres, at den er under konstant bevægelse/ændring.
Vi kan håbe på, at lovgiverne i fremtiden vil indføre regler, der overordnet bestemmer, at aftaler mellem 2 myndige personer er afgørende for, hvorledes forholdet skal behandles. På parcelhusområdet må parcelhusejerne selv bestemme prisen og finansieringsmåde, derunder lånetyper, som er meget risikable i relation til renten – og som kan betyde, at ejerne må lade ejendommen gå på tvangsauktion. Hér er der ikke – i flg. lovgiverne - behov for at Staten blander sig og ”beskytter” den ene part/låntager.
Ud over mit store ønske om, at der indføres aftalefrihed på boliglejemarkedet - men som dog ikke ses at være umiddelbart gennemførlig - kunne man ønske sig små ændringer, som kan gøre dagligdagen lidt nemmere for udlejeren:
1) Den fraflyttede lejer skal have pligt til inden fraflytning, at oplyse sin nye adresse – og at lejers manglende opfyldelse af denne pligt, skal resultere i, at udlejer ikke har pligt til at indkalde til fraflytningssyn.
2) Den indførte regel om, at udlejer skal betale et ”strafgebyr”/”dummebøde”, hvis udlejer ikke får helt eller delvis medhold, bør afskaffes – eller i det mindste reguleres til et beløb, der sætter gebyret i forhold til det beløb der er uenighed om.
3) Udlejer skal have mulighed for at bestemme, at lejere skal overgå til at betale vand á conto.
4) Afskaffelse af reglen om, at udlejer skal orientere ejendommens øvrige lejere om en sag, der tabes ved Huslejenævnet/Boligretten. Denne orienteringsmulighed må overlades til lejer. I det mindste bør kravet om, at udlejer i orienteringen skal forklare indholdet af den pågældende afgørelse for lejerne, udgå, idet Huslejenævnets/Boligrettens afgørelse må være formuleret på en sådan måde, at indholdet er umiddelbart forståeligt og ikke skal ”oversættes” af udlejer.
5) Kravene til indkaldelse og afholdelse af fraflytningssyn skal nedsættes, således at de i loven fastsatte meget korte frister skal ændres/afstemmes med markedet. Gennemførelse af selve fraflytningssynet skal ikke nødvendigvis gennemføres digitalt og med fotos ned til sidste detalje.
6) Reglerne om, at lejerne, skal have udlejningsejendommen tilbudt ved salg, skal forenkles, således at lejere – på forhånd kan meddele, at de ikke ønsker at købe ejendommen.
7) osv.
Hvis du har forslag til andre poster på denne liste, vil Danske Udlejere gerne orienteres derom.
SKRIBENT OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske UdlejereOM MEDLEM HOS DANSKE
SUDLEJERE HAR DU MULIGHED FOR AT GØRE BRUG AF EN
LANG RÆKKE FORSKELLIGE MEDLEMSFORDELE. VI SÆTTER I DENNE
UDGAVE AF MAGASINET DANSKE
UDLEJERE FOKUS PÅ VORES SAMARBEJDE MED NORLYS, HVOR DER ER FORDELE AT HENTE FOR BÅDE
UDLEJER OG LEJER.
”Som medlem hos Danske Udlejere får du gratis adgang til vores flyttemodul og de mange forskellige fordele, der følger med vores samarbejdsaftale. Vi har forsøgt at forenkle det administrative arbejde i forhold til flytninger og tomgang så meget som overhovedet muligt samtidig med, at vi har fjernet alle de forskellige gebyrer. Ifølge vores beregninger, så giver løsningen udlejeren en administrativ besparelse, på op til 30 %”, siger Christina Petersen, Account Manager ved Norlys.
Udlejer får gennem samarbejdsaftalen adgang til en privat landing page, der er designet specielt til medlemmer ved Danske Udlejere. På siden får man via. et unikt login adgang til en samlet oversigt med de tilmeldte lejere, og medlemmet kan her selv melde ændringer og flytninger ind til Norlys.
Man kan som udlejer være udsat for at skulle betale aconto regninger tre måneder forud. Igennem samarbejdsaftalen får udlejer i stedet mulighed for at betale elregningen bagudrettet, så der kun bliver betalt for det faktiske forbrug. Udlejeren undgår herved at have penge ude at svæve i flere måneder.
”Alle de forskellige gebyrer, der normalt kan være forbundet med flytninger, slipper du også for som medlem. Vi har f.eks. valgt at fjerne det normale gebyr på kr. 65,- ved flytninger, og vi har ligeledes fjernet det ekstra gebyr på kr. 350,-, som kommer på regninger, der ikke bliver betalt til tiden. Alle de ekstra gebyrer, slipper man
Fortsættes på side 6
altså for gennem samarbejdsaftalen”, siger René Bjørnskov Account Manager ved Norlys.
Christina Petersen og René Bjørnskov Account er Danske Udlejeres faste kontakter ved Norlys, og de arbejder begge udelukkende med udlejere og boligselskaber.
”Vi udviklede i sin tid flyttemodulet med henblik på at gøre det så let som muligt for udlejerne. Des mindre tid, som de skal bruge på at melde flytninger ind des bedre. Vi udviklede faktisk systemet i samarbejde med en række udvalgte udlejere netop for at sikre, at det specifikt blev lavet ud fra udlejernes ønsker og behov”, siger Christina Petersen.
Både Christina Petersen og René Bjørnskov oplever da også en rigtig god respons fra de forskellige udlejere, der giver udtryk for, at systemet er både enkelt og hurtigt at benytte. Flere har ligeledes nævnt, at de har betydelig lettere ved systemet end ved Norlys’ normale hjemmeside.
”Når vi har haft første samtale med medlemmet, sender vi efterfølgende en mail, der dels opsummerer aftalen, samt beskriver de oplysninger, som vi har brug for fra medlemmet. Vi skal bl.a. have en adresseliste med etagebetegnelser m.m., hvorefter vi koder adresserne til systemet, så medlemmet får et nemt overblik over samtlige adresse, som de har hos os”.
”Medlemmet får herefter en mail med et link til flyttemodulet og et kundenummer, som de fremadrettet skal benytte, når de meddeler flytninger eller andet. I mailen får de ligeledes både mail og telefonnummer til vores specialistteam, der sidder klar til at hjælpe ved eventuelle udfordringer”, siger Christina Petersen.
Den nuværende aftale omhandler indtil videre kun el, men Nordlys arbejder i øjeblikket på at samle både el, gas og fiber i en samlet løsning, for at gøre det så let for udlejeren som muligt. René Bjørnskov vurderer dog, at det har en fremtidsudsigt på omkring to år, før de vil være i stand til at kunne tilbyde denne løsning.
”Der er også et kæmpestort spørgsmål i forhold til ladestandere pt., og hvordan vi får det integreret, så der er vi ikke helt endnu. Men det er helt klar noget, som vi kommer til at informere bredt om, når vi kommer længere i processen. Lige nu er det kun på tegnebrættet”.
”Vi kan jo sagtens levere det hele hver for sig i dag, så vi formidler meget gerne kontakten rundt i det store hus, så tag endelig fat i os uanset hvad”, siger René Bjørnskov.
Man kan som forbruger i dag vælge mellem pulje el og flex el. På baggrund af krisen oplever Norlys dog i dag en større interesse for flex el, hvor forbrugerne selv aktivt planlægger deres elforbrug alt efter hvornår, elprisen er lavest.
”Vi oplever, at folk i dag gerne vil gøre en ekstra indsats, for at spare lidt her og der. Vi forventer derfor, at vi efter sommerferien kommer til at udbyde flex el som standard til vores brugere. Det står selvfølgelig enhver
frit for at ændre aftalen tilbage til pulje el. Det er faktisk noget forbrugerne selv kan gøre fra vores hjemmesiden på få minutter, hvorefter ændringen træder i kraft den efterfølgende måned. Vores el-aftale er ligeledes fuldstændig uden binding, så hvis lejeren ønsker et andet elselskab, står det dem også fuldstændig frit for”, siger René Bjørnskov.
Som kunde ved Norlys, er der også fordele at hente for lejeren. Nolys tilbyder lejerne en sparre App, som de kalder for ” Tjoose”. Her kan lejeren hente besparelser på alt fra køb af dækskifte til køb af sandwichen hos den lokale. Der er ifølge Norlys mulighed for at sparre mellem 10 % til 50 % på de forskellige ydelser, og App’en kan benyttes af alle i husstanden.
”Vi har fået beregninger, der viser, at man som enlig kan sparre mellem kr. 250,- til kr. 500,- om måneden ved at benytte App’en. Som par kan man faktisk sparre helt op til kr. 1.500,- til kr. 2.000,-, hvis man benytter sig aktivt af den. I sommer kunne vi f.eks. tilbyde 40 % i rabat på billetter til Legoland og op til 30 % i rabat på sommerhuse”, siger René Bjørnskov.
Som ved alle andre systemer, så virker flyttemodulet kun efter hensigten, hvis brugerne husker at give besked om de forskellige ændringer.
”Vi oplever fra tid til anden udlejere, der lidt forundret ringer ind med en regning, som de har modtaget på en bygning, de ikke længere ejer. Hvis ikke vi ikke har fået besked om ændringen, ja så ved vi det ganske enkelt ikke. Vi får desværre ikke ændringer ind automatisk via. tinglysningskontoret. Vi opfordrer derfor altid vores kunder, til at lave deres lister så detaljerede som muligt. Fortæl os altid ændringer som genhusning, renoveringer, nye målere etc., des mere vi ved, des bedre service, kan vi også tilbyde vores kunder”, siger René Bjørnskov.
René Bjørnskov
Mail: renebj@norlys.dk
Tlf: 30 18 96 95
Christina PetersenMail: chrpet@norlys.dk
Tlf: 22 32 89 35
SPAR OP TIL 50 %
Norlys tilbyder alle deres elkunder at benytte fordelsappen tjoose, der giver adgang til forskellige rabatter hos mere end 1.200 partnere.
Med tjoose appen kan du spare mellem 10 % til 50 % næste gang du skal handle online, på restaurantbesøg, i fitness, til frisør eller underholde børnene i en feriepark.
Klik på det interaktive kort i appen og se, hvor meget du sparer hos de forskellige partnere. Det er nemt og hurtigt at få din rabat. Det eneste, du skal gøre, er at fremvise appen, når du skal betale – så bliver rabatten fratrukket på din regning.
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre. Læs
TORSDAG DEN 2. MARTS INVITEREDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND INDENFOR PÅ NY KONGENSGADE I KØBENHAVN. DER VAR I ALT AFSAT 3
TIMER, HVOR TEKNOLOGISK INSTITUT
SAMMEN MED BUILD AAU, DTU OG EJENDOMDANMARK SATTE FOKUS PÅ ALTANER.
De godt 50 tilmeldte deltagere havde stort set alle sammen tilmeldt sig mødet qua deres faglige baggrund og interesse som bl.a. ingeniører, bygningssagkyndige og fagfolk inden for altanbranchen.
Søren Meyer fra Grundejernes Investeringsfond startede mødet med at byde alle velkommen. Allan Skydsbæk Hansen, ingeniør og teamleder ved Teknologisk Institut, fik efterfølgende ordet og gennemgik sammen med Ricardo Antonio Barbosa, konsulent ved Teknologisk Institut, projektets baggrund og de tekniske resultater.
Projektet K-alTAN blev igangsat i maj 2021 på baggrund af to tidligere altankollaps. I 2016 styrtede en altan ned i Nykøbing Falster med seks unge mennesker og igen i 2020 kollapsede en altan på en ejendom i Kolding, hvor fem unge mennesker styrtede til jorden fra 1. sals højde. Begge altaner var af typen udkragede betonaltaner med udliggerjern.
Teknologisk Institut afsluttede i december 2022 undersøgelsen, hvor i alt 100 ældre betonaltaner af denne type blev undersøgt for korrosion. I undersøgelsen blev der bl.a. ophugget til alle udliggerjern i pladen i området inde bag facadeplanet. Resultaterne var skræmmende. Over halvdelen af de undersøgte altaner havde synlige skader i form af revner i belægningen, mens 40 % af de altaner, der på overfladen ikke havde skader, alligevel viste sig at have fremskreden korrosion.
Allan Skydsbæk Hansen startede sin præsentation med en grundig gennemgang af de forskellige typer af altaner, da det alt andet lige, må være første skidt i forhold til at beslutte, hvad der skal gøres. Hvis man som udlejer ikke er klar over, hvilken type altan man har på ejendommen, kan man enten søge oplysninger hos BBR eller ved kommunens digitale arkiv. En anden mulighed er at få altanen scannet med en georadar, der bl.a. kan vise antallet af udliggerjern og ligeledes lokalisere dem i altanpladen. Allan Skydsbæk Hansen henviste ligeledes til de forskellige anvisninger og vejledninger, der igennem årene er udarbejdet (Red. anbefaler ”Er min altan sikker” - kan findes ved at google navnet fra en valgfri browser)
Ricardo Antonio Barbosa påpegede i hans præsentation, at deres undersøgelser ligeledes lagde sig op af en rapport, der blev udarbejdet af Byggeriets Planlægnings
Service tilbage i 1982. Rapporten beskriver meget detaljeret, hvordan man undersøger altaner, men til trods for, at den blev udarbejdet for mere end 40 år siden, er vi ifølge Ricardo Antonio Barbosa desværre ikke kommet ret meget videre i dag.
Hvis man skal sikre altanernes sikkerhed, så er der ifølge Ricardo Antonio Barbosa derfor kun totalkontrol eller udskiftning som muligheder. Det har da også tidligere været på tale, at der skulle indføres en tilsynsording for altaner. Det blev dog senest afvist i november 2021 af daværende Indenrigs- og boligminister, Kaare Dybvad Bek.
Ricardo Antonio Barbosa gennemgik efterfølgende den såkaldte Kaskademodel. Modellen anvender en metodik, hvor man starter ud med at foretage stikprøver af en vis størrelse. Hvis man her finder kritisk nedbrudte udliggerjern, udvider man stikprøven. Dette kan gøres af flere omgange.
I processen evaluerer man løbende med bygningsejeren med henblik på at beslutte, hvor langt kontrollen eller kaskaden skal løbe, før der kan træffes beslutning om nedtagning, renovering eller en totalkontrol.
Morten Marott Larsen fra EjendomDanmark havde i dagens anledning taget de mere kyniske briller på, hvor han i sin præsentation gennemgik de samfundsøkonomiske omkostninger ved en totalundersøgelse, set i forhold til altaners risiko for nedstyrtning. Med andre ord en analyse der ser nærmere på, om det kan betale sig at undersøge altanerne i forhold til risikoen for eventuelle altankollaps og dødsfald.
Efter en kort pause med kaffe, vand og et stykke kage, gik Ricardo Antonio Barbosa i gang med at præsentere en nyudviklet App, hvor man systematisk kan samle viden og data om altanerne på tværs af de forskellige organisationer. App’en er udarbejdet til de professionelle, der skal udføre inspektionerne af altanerne. Ricardo Antonio Barbosa kaldte App’en for en kaskademodel i digitalformat, hvor man kan samle både fotos og beskrivelser. En metode, der kan være med til at sikre, at inspektionerne bliver udført ensartet og korrekt.
Holger Koss, professor DTU og Thomas Cornelius, civilingeniør og seniorforsker BUILD AAU gennemgik de foreløbige resultater fra et sideløbende GI projekt om eftersyn, prøvning og sikkerhed af altaner.
Allan Skydsbæk Hansen afsluttede mødet med en kort opsamling, hvorefter de fremmødte igen strømmede ud i Københavns gader – forhåbentlig lidt klogere på de ældre udkragede betonaltaner med udliggerjern.
Hvis du ønsker at få de forskellige præsentationer tilsendt, er du meget velkommen til at kontakte os på kontakt@d-u.dk.
ltankollaps i Danmark er ikke noget nyt, men det sker heldigvis sjældent. Alle registrerede altankollaps har været af typen ”udkragede betonaltaner med udliggerjern”. Når en altan sådan kollapser skyldes det, at altanen grundet slid fra tidens tand, ikke længere har den fulde bæreevne. Ofte sker altankollapset først, når altanen bliver udsat for stor belastning, eksempelvis fra mange mennesker som opholder sig på altanen samtidig. Derfor er konsekvensen af et kollaps ofte omfattende personskader – og i værste fald tab af menneskeliv. Det skal for alt i verden naturligvis ikke ske – og derfor er ejendomsejerne nødt til at sikre, at deres altaner er forsvarlige at opholde sig på.
Danske Udlejere, EjendomDanmark, Grundejernes Investeringsfond, Teknologisk Institut, Build AAU og DTU står bag de to ”gå-hjem-møder” i København (2/3-2023) og Aarhus (13/3-2023).
Udlejeorganisationerne har primært hjulpet med at få kontakt til ejerne/udlejerne af ejendomme med altaner. Herudover har organisationerne også hjulpet med at markedsføre henholdsvis ”gå-hjemmøderne” men også ny viden fra bl.a. projektet: ”K-alTAN” – Undersøgelse baseret på en Kaskademodel.
Se også: https://www.teknologisk.dk/projekter/k-altan/ oevrige-publikationer/44637,2
Til ”gå-hjem-mødet” i Aarhus var der tilmeldt 63 personer og 45 personer tilmeldt via Teams (virtuelt).
Michael Preetzmann Direktør Danske UdlejereTeamleder og ingeniør Allan Skydsbæk Hansen, Teknologisk Institut startede med at fortælle om undersøgelsen – bl.a.:
Der er 1,08 mio. etageboliger i Danmark – og det anslås, at halvdelen af disse har altaner. Det betyder, at der ca. findes 550.000 altaner i Danmark
Ud af 550.000 altaner, estimeres der at være ca. 94.000 udkragede betonaltaner med en alder på minimum 50 år
Det estimeres at 38.000 – 50.000 af de i alt 94.000 udkragede betonaltaner over 50 år, er udført med udliggerjern – det er de altaner, som er ”farlige eller potentielt farlige altaner”
En af flere ”overraskende” opdagelser i forbindelse med undersøgelsen af 100 udkragede altaner med udliggerjern er, at altaner uden de ”sædvanlige” synlige skader sagtens kan have udliggerjern som er beskadigede/rustne/tabt det meste af bæreevnen. 42% af de undersøgte altaner udviste ikke synlige skader (revner/afskalning) – men ca. 60% af disse udviste alligevel efter udhugning synlig korrosion/fremskreden korrosion med tværsnitsreduktion eller svær korrosion med tværsnitsreduktion. Dette faktum viser, at skal man være på den sikre side, skal udliggerjernet blotlægges vha. en ophugning til alle udliggerjern –specielt i området bag facadeplanet.
Se mere og flere undersøgelser – f.eks. på GI´s hjemmeside:
https://gi.dk/byggeteknisk-viden/altan
Det er alene ejendomsejerens ansvar at sikre, at det sikkerhedsmæssigt er forsvarligt at opholde sig på altanerne. Ejendomsejere kan ikke forvente, at dennes ejendomsforsikring dækker en evt. nedstyrtet altan, idet der dels ikke er tale om en
pludselige opstået skade – og dels skyldes manglende vedligeholdelse. Følgeskader dækkes formentlig Personskader på de mennesker, som opholdte sig på altanen dækkes muligvis af hus-og grundejer ansvar(sforsikringen).
Civilingeniør og seniorforsker Thomas Cornelius fra BUILD AAU udtaler ovennævnte ord – og fortsætter:
…hvis ikke vi er opmærksomme
Almindeligt eftersyn kan ikke sikre, at altanerne er i forsvarlig stand
Inspektion af fagfolk eventuelt suppleret med ikke-destruktive eller destruktive undersøgelser kan være nødvendigt
Bygningsejere skal være deres ansvar bevist. De har pligt til at vedligeholde og reparere deres bygninger, når det er nødvendigt for at mindske risikoen for skader på personer
Projekterende og udførende kan også opfordre til opmærksomhed, fx ved at påpege muligheden for inspektion, når altandøren skal udskiftes
THOMAS DET ER GÅET GALT FØR OG VIL GÅ GALT IGEN… Thomas Cornelius, BUILD AAUUden at være ekspert, vil forfatteren til denne artikel dog forsøge at drage nogle konklusioner – således det er lettere for ejendomsejerne at forholde sig til de mulige problemer:
Ejendomsejer – du skal specielt være opmærksom hvis:
• Du har en ældre ejendom (dvs. bygget før ca. år 1960) med altaner
• Disse altaner er af typen udkragede betonaltaner med udliggerjern
• Disse altaner ikke er udskiftet – siden de blev bygget (fra sidst i 1800-tallet frem til ca. år 1960)
Da eksperter vurderer, at levetiden for udliggerjern –brugt frem til 1950-1960 er ca. 50 år – må altaner, der ikke er udskiftet eller gennemrenoverede – således have udliggerjern med en alder på langt over den estimerede levetid. Da det samtidig er påvist, at ikke alle altaner udviser ”faresignaler”, bør disse altaner nøje undersøges af fagfolk – formentlig vha. af en destruktiv undersøgelse. Alene pga. alderen, vil nogen ejendomsejere formentlig udskifte altanerne uden at bruge penge på undersøgelser?
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Hejm Vilsgaard Advokater | Søndergade 74, 5. sal | DK-8000 Århus C | Tlf. 7930 1710 | www.hvlaw.dk
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Bank | Forsikring | Pension
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
Fra 2022 er du forpligtet til at give dine beboere månedlige beskeder om deres forbrug.
Lad beboerne hente Techem Beboer App til opgaven - Alt kører automatisk med beskeder hver måned
2022
Månedlig aflæsning / krav om fjernaflæsning
2027
Krav om fjernaflæsning i alle ejendomme
Danske Udlejere udviklede for efterhånden mange år siden foreningens/medlemmernes egen udlejningsportal. Der blev brugt rigtig mange ressourcer på at etablere en nem og brugervenlig portal, hvis formål var at være den eneste portal, hvor lejerne ganske gratis – og hurtigt kan komme i direkte kontakt med den ønskede udlejer. Der findes i dag stadig INGEN andre portaler, hvor kontakten fra lejer til udlejer er gratis. Nogle portaler er gratis at benytte for udlejerne – og mange mindre seriøse portaler ligefrem ”stjæler” annoncer fra andre portaler ved hjælp af såkaldt ”crawling”. Disse portaler glemmer desværre at registrere lejemål: Udlejet, og derfor modtager den oprindelige udlejer masser af opkald på allerede udlejede lejemål – og resultatet er ofte en frustreret lejer, idet denne har betalt et givent beløb til den useriøse portal – og føler sig derfor snydt. Udlejeren er uskyldig, idet denne har sørget for at markere sin bolig udlejet, hos den seriøse portal – f.eks. leje-portalen.dk ��
HVORFOR BRUGER VORES MEDLEMMER IKKE
DERES EGEN PORTAL?
Tjaaa – det er et rigtigt godt spørgsmål.
Gennem årene har vi til stadighed forbedret funktionaliteten og brugervenligheden på leje-portalen.dk. Desværre har kun en mindre del af medlemmer aktivt brugt vores/ medlemmernes portal.
Medlemmerne oplyste for 4-5 år siden, at årsagen til at man ikke brugte leje-portalen.dk var, at der ikke kom så mange henvendelser på annoncerne – og man derfor i stedet brugte boligportalen.dk
Vi fik derfor lavet en aftale med boligportalen.dk gående ud på, at boligportalen.dk ”crawlede” vores annoncer en gang i timen. I flere artikler og på medlemsmøder kunne vi informere medlemmerne om denne ”win-win-situation” – og forventede derfor en kraftig stigning i antallet af annoncerede lejemål på leje-portalen.dk.
Vi var simpelthen overbeviste om – i en tid, hvor lejeboliger begyndte at være lidt vanskelige at komme af med – at vores medlemmer ville tage imod muligheden for at være tilstede på 2 udlejningsplatforme – med kun én indtastning af udlejningsannoncen.
Boligportalen.dk – som altid har behandlet os ordentligt og professionelt – måtte dog i flere omgange oplyse os, at annoncerne crawlet fra leje-portalen.dk desværre ikke gav nok værdi i forhold til omkostningerne ved at fastholde denne crawling. I februar 2023 blev aftalen opsagt af boligportalen.dk
KAN DET VIRKELIGT PASSE?
Danske Udlejere har i dag 5.522 medlemmer. Foreningen er repræsenteret i hele Danmark. Vi repræsenterer de mindre og mellemstore udlejere.
I 2022 benyttede i alt 295 medlemmer sig af muligheden for at annoncere boliger til udlejning på leje-portalen.dk. Dette svarer til ca. 5% af vores medlemmer
Nogle medlemmer oplyser, at lejerne ikke kender til lejeportalen.dk. Det kan naturligvis ikke afvises, men hvis der ikke er ”varer på hylderne” – så får man i heldigste fald mulige lejere ind på leje-portalen.dk én gang – og aldrig mere – fordi lejerne deler den dårlige erfaring med vennerne.
I skrivende stund har vi ca. 300 boliglejemål på leje-portalen.dk. Dette er ikke nok til at være en aktiv og seriøs spiller på markedet, og derfor arbejder vi med forskellige tiltag for at højne dette tal. Vi må konstatere, at der findes ingen nemme og billige løsninger. Derfor vil vi i første omgang med denne artikel – samt mails direkte ud til samtlige medlemmer – endnu engang forsøge at appellere til medlemmer om at bruge leje-portalen.dk – gerne samtidig med, at man evt. benytter andre portaler eller egne hjemmesider.
HVAD SKAL DER TIL, FOR AT DU VIL BRUGE LEJE-PORTALEN?
Vi ønsker ikke at lukke leje-portalen.dk, men vi er nødt til at få flere annoncer ind for at sikre, at brugerne/mulige lejere ikke føler de spilder tiden ved at kigge på leje-portalen.dk. Har du ønsker til leje-portalen.dk – eller gode ideer til, hvorledes vi overtaler vores medlemmer til at bruge portalen, er vi naturligvis meget interesserede i at høre fra dig. Når der er mange og interessante lejemål, skal lejerne nok finde os.
HJÆLP OS ALLEREDE NU –ANNONCÉR PÅ LEJE-PORTALEN.DK
Fortsættes på side 12
I henhold til § 8 i foreningens vedtægter indkaldes herved til generalforsamling
Krakasvej 17, 3400 Hillerød
Mandag d. 22. maj 2023 / kl. 15:00 til kl. 17:30
Dagsorden: I henhold til vedtægternes § 8:
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning
3. Aflæggelse af det reviderede regnskab
4. Budget for det kommende år og kontingentfastsættelse for dette
5. Indkomne forslag
6. Valg af medlemmer til bestyrelsen
7. Valg af revisor
8. Evt.
I forbindelse med generalforsamlingen vil der være faglige indlæg: INVESTERINGER
v/direktør Erik Helmer Pedersen C4
MULIGHEDER I NYKREDIT OG UDSIGTERNE PÅ DE FINANSIELLE
MARKEDER OG EJENDOMSMARKEDET
v/erhvervskundechef Jan Nielsen, Nykredit
Der serveres kaffe/isvand og lækker hjemmebagt kringle
Skriftlig tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
I henhold til § 8 i foreningens vedtægter indkaldes herved til generalforsamling
Stubbekøbingvej 150
4800 Nykøbing Falster
Tirsdag d. 6. juni 2023 / kl. 15:00 til kl. 17:00
Dagsorden: I henhold til vedtægternes § 8:
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning
3. Aflæggelse af det reviderede regnskab
4. Budget for det kommende år og kontingentfastsættelse for dette
5. Indkomne forslag
6. Valg af medlemmer til bestyrelsen
7. Valg af revisor
8. Evt.
I forbindelse med generalforsamling vil der være fagligt indlæg:
”5 faldgruber i lejeloven - som gør pokkers ondt på udlejeren...” v/ Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Der serveres kaffe/isvand og lækker hjemmebagt kringle
Skriftlig tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Aalborg
16/5-2023 / kl. 15:00 - 17.00
Kurset byder på aktuelle emner for den nye eller mindre erfarne udlejer
Direktør
Erhvervsrådgiver Finn Aaen
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
WWW.CLEMENSLAW.DK
Direktør
Ejendomsmægler
Tilmelding:
Redmark, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg www.d-u.dk/kurser
Falstersgade 23, 8000 Aarhus C
Silkeborgvej 134, 8000 Aarhus C
Unikt beliggende i det attraktive Ø-gadekvarter
Ejendommen består af 5 lejligheder - 3 af lejlighederne har store altaner mod syd og taglejligheden, der er gennemgribende moderniseret med bl.a. loft til kip, har adgang til tagterrasse. Lejligheden i stueplan har intern trappe til høj kælder (ikke godkendt beboelse), hvor der forefindes to værelser og 1 badeværelse.
Ejendommen blev i 2017 nyistandsat med nyt tag, nye træ/aluvinduer, nye tagrender og opgangsrenovering.
13.250.000
Købesum i kr.
3,6 % Forrentning
400 m2 Samlet areal
Hvis lejeren ud over lejen skal betale andre udgiftsarter til udlejeren? SKRIBENT
Advokatfuldmægtig Kristian Klemmensen
Det kan i aftaler om leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse (i det følgende benævnt “erhvervslejemål”), gyldigt aftales, at lejeren skal betale en hvilken som helst udgift ud over lejen til udlejeren vedrørende erhvervslejemålet.
Dette forudsætter dog, at det såkaldte »specifikationskrav« i erhvervslejeloven er opfyldt, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 2.
Nærværende artikel har til formål at omtale udvalgte dele af specifikationskravet.
Når en lejer er på udkig efter et erhvervslejemål, har lejeren ikke sjældent hele sin business case in mente, herunder blandt andet (og især) hvad lejeren skal omsætte for, og hvad der skal betales til udlejeren, før der er sorte tal på bundlinjen.
Som et naturligt led heri vil lejer ofte søge at få afdækket, hvad de samlede omkostninger for erhvervslejemålet udgør med henblik på at kunne vurdere de økonomiske konsekvenser, der kan være forbundet med indgåelsen af lejeaftalen vedrørende erhvervslejemålet, og det er dét, specifikationskravets formål er.
Med andre ord er specifikationskravet således indført med det formål, at udlejeren skal give et realistisk og retvisende billede af, hvad lejeren kan forvente at skulle hive op af lommen og samlet betale til udlejeren, før lejeren sætter sin underskrift på lejeaftalen (det vil sige en art “prisoplysningsbestemmelse”).
Der sondres overordnet mellem to typer af udgifter, nemlig forbrugsafhængige udgifter som for eksempel varme og varmt vand, hvilket typisk benævnes forbrugs- eller varmeudgifter, og øvrige udgifter som for eksempel vicevært, rengøring, elevatorvedligeholdelse m.v., hvilket typisk benævnes drifts- eller ejendomsudgifter.
Sondringen mellem udgiftstyperne er ikke uden betydning, idet der efter erhvervslejeloven gælder særlige regler for forbrugsafhængige ydelser, jf. erhvervslejelovens kapitel 9, hvoraf det blandt andet følger, at forbrugsregnskabet skal aflægges inden for bestemte frister, mens noget tilsvarende ikke gælder for driftsregnskaber, medmindre andet måtte være aftalt.
Denne sondring og de særlige regler i relation til forbrugsafhængige ydelser behandles ikke nærmere i nærværende artikel, der alene har fokus på specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5, stk. 2.
Specifikationskravet gælder dog alle udgifter (både forbrug og drift), der ifølge parternes lejeaftale skal betales til udlejeren ud over lejen, herunder for eksempel hvis udlejeren særskilt vil have refunderet skatter og afgifter. Det vigtige er her at være opmærksom på forskellen mellem, hvad der betales til udlejeren, og hvad der betales til tredjemand, da beløb, der betales til sidstnævnte, ikke skal specificeres, jf. også længere nede.
Er skatter og afgifter derimod en del af lejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens udgangspunkt, gælder specifikationskravet i henhold til retspraksis ikke for disse, eftersom beløb i relation hertil jo er indeholdt i lejen. Som følge af erhvervslejelovens §§ 10-12, så vil lejen dog i sådanne situationer, ved siden af andre reguleringer, blive reguleret med ændringerne i skatter og afgifter.
Heller ikke udgifter, som lejeren skal betale direkte til tredjemand som for eksempel et elforsyningsselskab, skal specificeres.
(ERHVERVSLEJELOVENS § 5, STK. 2)
Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende erhvervslejemålet. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse.
Ovenstående fremgår af erhvervslejelovens § 5, stk. 2, hvor det ligeledes fremgår, at den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet.
Specifikationskravet består således af to betingelser, nemlig:
1. udgiftsarten skal anføres, og
2. udgiftsartens størrelse for lejeren skal angives.
Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter ved siden af lejen, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling (den såkaldte »Morten Korch«-regel).
I det følgende behandles specifikationskravets to betingelser:
Betingelse 1: Udgiftsarten skal anføres
Den udgiftsart, som udlejeren måtte ønske betalt ud over lejen af lejeren, skal være anført i lejeaftalen.
Det vil sige, at hvis udlejeren ønsker udgifter til for eksempel vicevært betalt af lejeren, så skal udgiftsarten »Vicevært« være anført i lejeaftalen.
I modsat fald vil udlejeren altså, alt andet lige, være afskåret fra efterfølgende at kunne opkræve udgiften hos lejeren, medmindre lejeren i forvejen kendte til eller på anden vis måtte have kendskab til udgiftsartens eksistens – for eksempel kunne det være, hvis lejeren tidligere har været ejer af ejendommen (sale and lease back).
Det ses fra tid til anden, at udlejeren i lejeaftalen har taget et generelt forbehold for, at der senere kan medtages udgiftsarter, som er ukendte på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
For sådanne såkaldte »nye udgiftsarter« gælder dog stadigvæk det krav, at lejeaftalen efter en almindelig fortolkning skal kunne “rumme” disse, idet lejeren med føje må kunne gå ud fra, at udlejeren har oplyst om såvel kendte som
Fortsættes s. 24
potentielle nye udgiftsarter, eftersom det er udlejeren, der som absolut udgangspunkt er nærmest til at kende hertil og således må bære risikoen herfor, jf. herved også formålet med specifikationskravet.
Der kan være tilfælde, hvor selve udgiftsarten, men ikke udgiftsartens størrelse, er kendt, eller hvor det på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse er usikkert, om udgiftsarten kommer.
For eksempel kan der opstå situationer, hvor det er uvist, hvorvidt fysiske eller matrikulære ændringer af udlejerens ejendom, herunder ændret anvendelse af samme, vil kunne udløse dækningsafgift, idet det særligt bemærkes, at en ejendom – i de relevante kommuner – kan blive dækningsafgiftspligtig blandt andet som følge af ændret anvendelse, opførelse, matrikulære ændringer m.v.
Eftersom en eventuel dækningsafgift hæfter på den pågældende ejendom i sin helhed – og dermed altså udlejeren –bør dækningsafgift være specificeret i lejeaftalen og anslået efter bedste evne, idet udlejeren ellers risikerer at blive afskåret fra at kunne opkræve udgiften hos lejeren – enten helt eller delvist.
Betingelse 2: Udgiftsartens størrelse for lejeren skal angives
Det er ikke kun selve udgiftsarten, der skal være anført i lejeaftalen, men også udgiftsartens størrelse skal være angivet.
Et tilbagevendende spørgsmål i den forbindelse er ikke sjældent, om udlejeren er berettiget til at opkræve de faktiske afholdte udgifter hos lejeren, eller om udlejeren er begrænset af den beløbsmæssige angivelse i lejeaftalen, hvis der efterfølgende viser sig at være diskrepans mellem det i lejeaftalen angivne beløb og det beløb, som lejeren faktisk opkræves.
Svaret herpå afhænger helt grundlæggende af, om udlejeren har angivet/skønnet udgiftsartens størrelse så præcist som muligt ud fra de oplysninger, som udlejeren var i besiddelse af på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse (“bedste mands bedste bud”).
Kan dette besvares bekræftende, vil udlejeren som alt overvejende hovedregel ikke være begrænset af, at udgiftsarten rent faktisk bliver højere.
Udlejeren må naturligvis ikke angive/skønne en udgiftsart forkert eller urealistisk lavt med det formål at få erhvervslejemålet til at fremstå mere attraktivt i forhold til andre erhvervslejemål, idet udlejeren i så fald må forvente, at de faktiske afholdte udgifter reduceres til det, der findes at ligge inden for grænserne af udlejerens skøn.
Der kan dog tænkes tilfælde, hvor udlejerens angivelse/ skøn over en udgiftsart kan være behæftet med en vis usikkerhed – for eksempel hvis et erhvervslejemål tidligere har været udlejet til kontor, og en ny lejer nu ønsker dette benyttet til restaurant.
Også i sådanne tilfælde er det afgørende, at udlejer bestræber sig på at angive/skønne udgiftsarten efter bedste evne.
Retspraksis ses at indrømme udlejeren en ganske bred skønsmargin – som ovenfor anført; “bedste mands bedste bud” – og udlejerens angivelse/skøn ses kun at få konsekvenser, hvis altså udlejeren har oplyst helt og aldeles urealistisk lavt eller handlet svigagtigt.
Grundlæggende synes dette også som en fair betragtning/ antagelse.
Den såkaldte »Morten Korch«-regel
Har udlejeren ikke i tilstrækkelig grad opfyldt specifikationskravet, jf. herved betingelserne omtalt ovenfor, er udlejeren afskåret fra at opkræve den eller de pågældende udgiftsarter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Denne del af erhvervslejelovens § 5, stk. 2, benævnes som anført »Morten Korch«-reglen efter de gamle Morten Korch-film, hvor mantraet var, at “når enden er god, er alting godt”.
Hvornår manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, beror naturligvis på en konkret vurdering og de faktiske omstændigheder i øvrigt.
Ud fra retspraksis kan det dog generelt anføres, at reglen ses anvendt i tilfælde, hvor lejeren har eller burde have kendskab til udgiftsarten og størrelsen af samme – for eksempel ved et sale and lease back, hvor lejeren tidligere har været ejer af ejendommen.
I sådanne tilfælde ville det således medføre urimelige økonomiske konsekvenser for udlejeren – der typisk har købt ejendommen i tillid til et afkast/at lejen m.v. indgår – hvis denne måtte blive afskåret fra at opkræve den pågældende udgift hos lejeren, mens der omvendt ikke er noget hensyn at tage til lejeren, der jo har kapitaliseret (via købsprisen) på at “love” at betale udgifterne.
KOMPETENT RÅDGIVNING
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
om privat udlejer kan du sikkert nikke genkendende til, at der er nogle ”typer” af lejere, du hellere ønsker indsat i dine ledige lejemål end andre. Men er du opmærksom på de faldgruber, der kan være forbundet med at fravælge bestemte lejere? Det kan f.eks. være, at du ikke ønsker en ny, potentiel lejer, fordi denne lejer som følge af et handicap eller sygdom har et behov for en servicehund eller andre hjælpemidler, der kan medføre at sædvanlige kontraktbestemmelser for anvendelse af lejemålet / ejendommen skal fraviges. Det er også set, at udlejere ønsker at fravælge lejere på baggrund af køn, kulturel baggrund eller geografiske oprindelse.
Denne artikel belyser nogle af de faldgruber, der kan være forbundet med at fravælge bestemte typer af lejere. Ikke alene lejeloven er relevant at have for øje, men også øvrige love, der skal modvirke forskelsbehandling. Herudover forholder artiklen sig til, hvordan du som udlejer agerer, når nogle lejere f.eks. lovgivningsmæssigt får ret til at holde hund i et lejemål, mens andre lejere i samme ejendom ikke får lov til dette.
Der findes ingen regler i lejeloven, der regulerer, hvem en udlejer må eller skal indgå en lejeaftale med, når ledige boliglejemål skal udlejes. Lejeloven forpligter således ikke en udlejer til at indgå en lejeaftale med en lejer, der ikke opfylder de kriterier for udlejning, som udlejeren ønsker at håndhæve, f.eks. et kriterie om forbud mod husdyrhold.
Det skal her kort nævnes, at der indenfor det almene boligbyggeri findes regler, der direkte anviser, at en lejer har ret til
at have et servicedyr; men det er ikke regler, der gælder privat udlejning direkte, hvorfor de ikke behandles i denne artikel.
En udlejer kan derfor som udgangspunkt fuldstændig frit vælge, hvem et ledigt lejemål skal udlejes til.
Dog gælder der ved siden af lejeloven diverse love, der skal modvirke forskelsbehandling, f.eks. den etniske ligebehandlingslov, handicapdiskriminationsloven og ligestillingsloven. Disse love gælder også for private udlejere, hvilket fremgår af lovenes anvendelsesbestemmelser. Helt konkret betyder det, at man som privat udlejer skal være opmærksom på disse love og ikke må handle i strid med dem. Handles der i strid med lovene, risikerer man nemlig en sanktionering fra Ligebehandlingsnævnet i form af en økonomisk godtgørelse til den krænkede.
Ovennævnte love bestemmer, at en udlejer ikke må udsætte en anden person, herunder en ny, potentiel lejer, for direkte eller indirekte forskelsbehandling på grund af vedkommendes race, etniske oprindelse, handicap, køn, seksuel orientering, kønsidentitet, kønsudtryk eller kønskarakteristika.
Udgangspunktet om udlejers frie lejervalg modificeres derfor af ovennævnte love, der har til formål at begrænse en udlejer i at inddrage usaglige kriterier sin udvælgelsesproces med henblik på at fremme ligebehandling.
Der er mange situationer relateret til en udlejningsforretning, hvor udlejer skal være opmærksom på ikke at handle i strid med ovennævnte love. Lovene skal bl.a. haves in mente, når
ledige lejemål annonceres, når der skrives lejere på ventelister og når nye, potentielle lejere til- eller fravælges. Herudover skal lovene naturligvis iagttages under et lejeforholds løbetid.
I strid med ligestillingsloven var det, da en udlejer i en annonce skrev følgende: ”2 vær dejlig lejlighed med stor altan udlejes til enlig kvinde - gerne moden”. Der var sket en forskelsbehandling ved at formidle annoncering efter en kvindelig lejer.
I en anden sag var en kvinde med et udenlandsk klingende navn af den opfattelse, at hun var blevet udsat for forskelsbehandling i forbindelse med, at hun ikke kunne reservere en bolig hos et boligselskab. Kvinden havde for nævnet fremlagt en række mailkorrespondancer med fiktive personer og boligselskabet, hvor personer med dansk klingende navne hver gang blev tilbudt mulighed for at reservere boliger, mens personer med udenlandsk klingende navne hver gang ikke blev tilbudt mulighed for at reservere boliger. Ligebehandlingsnævnet vurderede, at boligselskabet ikke kunne løfte bevisbyrden for, at ligebehandlingsprincippet ikke var blevet krænket. Kvinden fik derfor medhold og blev tilkendt en godtgørelse på 10.000 kr.
Det kan endvidere være i strid med handicapdiskriminationsloven, hvis en potentiel lejer, der er handicappet og som følge heraf har en servicehund, afvises med begrundelsen, at man generelt ikke tillader husdyrhold i lejemålet og ejendommen i øvrigt. Der findes en kendelse fra Ligebehandlingsnævnet, hvor det blev anset for indirekte forskelsbehandling at give en eksisterende lejer afslag på hold af servicehund med henvisning til, at det ikke var tilladt at holde hund i ejendommen.
Nævnet udtalte, at der ikke kunne stilles krav om, at der fra kommunen forelå en bevilling af servicehund og at nævnet anså det for godtgjort, at pigen havde et handicap, der var omfattet af handicapdiskriminationsloven. Pigen fik derfor medhold og blev tilkendt en godtgørelse på 5.000 kr.
De tre eksempler illustrerer meget godt, at man som udlejer i relation til sin udlejningsforretning skal være opmærksom på, at alle personer behandles lige. Det betyder, at man som udlejer skal have en saglig grund for, hvorfor en potentiel lejer f.eks. ikke blev valgt som lejer til et ledigt lejemål. Ellers risikerer man, at der klages til Ligebehandlingsnævnet.
Det skal understreges, at Ligebehandlingsnævnet ikke kan tvinge en udlejer til at foretage en bestemt handling, som f.eks. at udleje et ledigt lejemål til én bestemt lejer. Ligebehandlingsnævnet kan derimod træffe afgørelse om, at en udlejer har overtrådt reglerne om ligebehandling og i denne forbindelse tilkende klager en godtgørelse, som udlejer skal betale. Betales godtgørelsen ikke inden 14 dage, kan klager bede Ligebehandlingsnævnet om at få sagen indbragt for retten. Og da en klager ikke selv skal afholde udgifterne til en sådan retssag, må det forventes, at klager i tilfælde af manglende betaling beder nævnet om at få indbragt sagen for retten.
Det ses ofte, at udlejere ikke ønsker husdyrhold i deres ejendomme. Derfor indsætter mange udlejere et forbud mod husdyrhold i deres lejekontrakter. Men som nævnt ovenfor kan man som udlejer blive nødt til at acceptere, at en lejer – såvel ny som eksisterende – skal have en servicehund i lejemålet, såfremt det kan dokumenteres, at der er tale om en særligt uddannet servicehund, og at denne skal opfylde et behov hos
lejeren. Det er således ikke lejeren selv, der kan beslutte, om en hund eller andet dyr, har karakter af ”servicedyr” (og derved reelt omgå lejeaftalens bestemmelser).
Men hvordan forholder du dig som udlejer, når de øvrige lejere henvender sig til dig med et krav om, at de også kan holde hund eller et andet husdyr i lighed med den lejer, som af hensyn til sit handicap eller sygdom har en servicehund?
Det faktum, at én lejer som følge af sit handicap eller sygdom er berettiget til at holde en servicehund, medfører ikke, at de andre lejere, som ikke er handicappede, ud fra et lighedsprincip også kan kræve, at de får lov til at holde en hund/et husdyr. Derfor kan en kontraktbestemmelse om, at der ikke må holdes husdyr i lejemålene, håndhæves over for de lejere, som ikke har et behov for en servicehund.
Når man som udlejer over for de øvrige lejere skal forklare, hvorfor en anden lejer i samme ejendom må holde hund, skal man passe på med ikke at handle i strid med GDPR-reglerne. Helbredsoplysninger må kun videregives med samtykke. Derfor vil det være nødvendigt, at der udfærdiges en såkaldt samtykkeerklæring, der giver udlejer ret til at videregive oplysningen om, at der er tale om en servicehund. Der skal være tale om et frivilligt samtykke, der i øvrigt skal opfylde de øvrige krav til en sådan erklæring, bl.a. kravet om udtrykkelighed. Modtager udlejer ikke en samtykkeerklæring, må udlejeren ikke videregive oplysningen om, at der er tale om en servicehund, hvilket kan være problematisk i relation til de øvrige lejere.
For en god ordens skyld skal det nævnes, at en tilladelse til at holde en servicehund ikke umiddelbart kan gøres betinget af, at der afgives en samtykkeerklæring, om end en sådan betingelse vil være velbegrundet.
HVAD KAN UDLEJER GØRE, NÅR DER SKAL VÆLGES EN LEJER?
Udgangspunktet er naturligvis, at udlejer ikke er forpligtet til at indgå en lejeaftale med en potentiel lejer, som man ikke ønsker i sit lejemål. Om kemien passer bedre med Ali end med Dorte – eller omvendt – eller man er betænkelig ved, om Jens har en dårlig økonomi, er således ikke diskrimination, så længe ”udvælgelsen” ikke i øvrigt er begrundet i usaglige kriterier. Det er den, der bliver fravalgt, der skal bevise, at der er sket diskrimination.
I forbindelse med ”udvælgelsesprocessen” er der dog nogle forhold, som man i lyset af foranstående skal være opmærksom på.
Når man annoncerer en bolig til leje, skal man generelt ikke angive særlige kriterier for, hvem der kan få lejligheden, medmindre der faktisk gælder en begrænsning for, hvem der kan leje boligen, f.eks. at der er tale om en ungdomsbolig.
Udlejer er endvidere ikke forpligtet til at give nogen begrundelse til den ansøger, der ikke får lejligheden. Der skal derfor naturligvis ikke angives usaglige (eller forkerte) oplysninger i et eventuelt skriftligt afslag til en ansøger.
Opkrævningerne til april-terminen bedre kendt som fandens fødselsdag er netop sendt ud. Det er nu vores økonomis modstandskraft for alvor vil blive testet. Boligerne vil opleve opkrævninger, hvor de er gået fra noget nær nul i rente til knap tre pct. Økonomien vil uden tvivl bremse op, men det stærke arbejdsmarked taler for, at det bliver den berømte bløde landing. Så længe jobmarkedet fungere vil tømmermændene fra fandens fest ikke blive særligt slemme.
ngang for mange år siden ringede der en lokalradio til mig. Imellem tonerne af blid popmusik ville den friske vært lige indvillige lytterne i, om chefen i et realkreditinstitut gav kage på fandens fødselsdag. Jeg måtte med stor skuffelse fortælle dem, at sådan forholder det sig ikke. I virkeligheden er der ikke mange store smil på fandens fødselsdag. Der er snarer panderynker og bekymringer om, hvorvidt pengene kommer ind, så de kan blive sendt videre til obligationsejerne. Jeg kom til at tænke på dette fordi fandens fødselsdag nærmer sig igen. Denne gang kan fandens fødselsdag nærmest føles, som en rund en af slagsen. Det er ikke fordi der er tale om en særlig mærkedag, men fordi der er tale om et ordentligt rabalder, når vi ser på den kraft hvormed renterne er steget. Der er således stor fest i djævlens hule.
Opkrævningerne til april-terminen er så småt rullet ud fra realkreditinstitutterne og nu drejer tandhjulene i den virkelige transaktionsmekanisme. Det er altså først nu, at den strammere pengepolitik for alvor virker. Boligejerne vil opleve at deres købekraft blive reduceret og at opkrævningerne er på et andet niveau end de har været vant til. Samlet vil de stigende renter opsuge et tocifret milliardbeløb. Dem, der bliver ramt her ved april-terminen, er de boligejere der fik ny rente ved årsskiftet. April-opkrævningen er således den første opkrævning med den nye og højere rente. Renten er steget fra noget nær ingen ting til at være i underkanten af tre procent. Langt de fleste boligejere vil have råd til den højere rente, idet de er godkendte til at have højere udgifter. Det er dog nok de færreste, der vil opleve en sådan rentestigningen, uden at skulle prioritere anderledes. Vi kommer alle til at mærke, at der bliver suget efterspørgsel ud af vores økonomi. Den strammere pengepolitik virker altså med en vis forsinkelse.
Når man taler om renten er der dog to forhold vi må holde os for øje. Et er ændringen, som jo virker som en bremse med en vis længde på økonomien, noget andet er niveauet. I forhold til niveauet er der den selvstændige pointe, at nok skal husholdningerne til at prioritere anderledes, og have mere fokus på fasteudgifter og mindre på sjov og spas. Det ændrer imidlertid ikke ved, at renteniveauet stadigvæk er lavt. Langt de fleste boligejere vil således have råd til at betale deres udgifter. I gennemsnit ser det hele fornuftigt
ud, antallet af henstanden på realkreditterminen er lav, det samme er antallet af restancer og tilsvarende er antallet af tvangsauktioner. Vores økonomi er med andre ord robust.
Når man som jeg beskæftiger sig med kreditgivning, er det imidlertid ikke kun de gennemsnitlige tal, der har interesse. Halen - altså hvor robuste er de svageste - har også en stor betydning. Der er nogen der altid vil klare sig, og så er der dem, der vil komme i problemer, hvis fundamentet begynder at vakle. Her skal vi finde vores trøst i arbejdsmarkedet. Beskæftigelsen er tårnhøj, og netop det stærke arbejdsmarked giver håb om en vis form for blød landing. Fundamentet i vores økonomi er nemlig vores indkomster. Nok vil beskæftigelsen formentlig komme til at falde, men selv hvis man tager udgangspunkt i de mest dystre udsigter for dansk økonomi, vil beskæftigelsen stadigvæk være inden for skiven af det, som vi normalt vil kalde højkonjunktur. Det er og bliver afgørende for, hvor lang og dyb denne krise bliver og ikke mindst, hvor meget boligpriserne skal justeres ned. Det stærke arbejdsmarked betyder, at der næppe kommer en stor portion af ejendomme der skal tvangsrealiseres.
De stærke arbejdsmarkedstal har fået flere til at bekymre sig om, hvorvidt man hurtigt kan få bremset økonomien op og banket inflationen ned. Alle ønsker sig naturligvis en lavere inflation, men når valget kommer mellem, at renten hurtigt kommer ned i helt absurd lave niveauer eller om, at det er forholdsvist nemt at finde sig et nyt job. Så vil boligejerne i hvert fald være bedst stillet med, at man kan finde et nyt job fremfor, at terminen er helt ekstraordinær lav. Jeg sætter derfor min lid til, at det stærke arbejdsmarked betyder, at der ikke kommer væsentlige tømmermænd efter fandens fødselsdag..
Advokat Jesper Bøge Pedersen og Advokat Simon Jung Jensen
HØJESTERET ÆNDRER LANDSRETSDOM OM UDLEJERS RET
TIL AT KRÆVE GAMLE PRISTALSREGULERINGER REGULERET FOR FREMTIDEN
En ny bortforpagter var ikke berettiget til at kræve forpagtningsafgiften pristalsreguleret på baggrund af reguleringer, som den tidligere bortforpagter havde afstået fra at kræve.
ortforpagter kunne alene regulere forpagtningsafgiften på baggrund af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.
SAGENS FAKTISKE OMSTÆNDIGHEDER
Forpagter indtrådte i 2016 i en forpagtningsaftale fra 1987 vedrørende en bodega i Aalborg.
I forpagtningsaftalen var det aftalt, at den årlige leje hvert år kunne reguleres efter det til enhver tid gældende reguleringspristal. Under sagen var parterne enige om, at reguleringspristallet er overgået til nettoprisindekset.
Efter bortforpagters erhvervelse af ejendommen i 2019 blev bortforpagter opmærksom på, at det ikke var alle år, at de tidligere bortforpagtere havde reguleret lejen som ellers hjemlet i forpagtningsaftalen. Lejen var blevet reguleret nogle år, men ikke alle. Det blev under sagen ikke oplyst hvilke år, lejen henholdsvis var blevet reguleret, og hvilke den ikke var.
GENBEREGNING AF LEJEN
Bortforpagter foretog derfor en genberegning af lejen med udgangspunkt i startlejen tilbage fra 1987 og nettoprisindekset pr. 1. juli 1985, som var det udgangspunkt, den første regulering i henhold til forpagtningsaftalen skulle beregnes ud fra, til nettoprisindekset pr. 1. juli 2019.
Den årlige leje udgjorde forud for reguleringen cirka 188.500 kroner, mens genberegningen af lejen resulterede i en årlig leje på cirka 241.600 kroner, svarende til en stigning på lidt over 28 procent.
Bortforpagter varslede herefter den årlige leje forhøjet til cirka 241.600 kroner, hvilket forpagter gjorde indsigelse mod.
BOLIGRETTENS AFGØRELSE
Den senest foretagne regulering af lejen havde været til cirka 188.000 kroner, og da både bortforpagter og forpagter var indtrådt i de tidligere kontraktparters retsstilling, skulle efterfølgende reguleringer ske på baggrund af den seneste regulering forud for, at bortforpagter ønskede at foretage en ny regulering, dvs. de 188.000 kroner.
På den baggrund fandt Boligretten, at bortforpagter var afskåret fra at kræve lejen reguleret på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset forud for de allerede foretagne reguleringer, idet Boligretten fandt, at en regulering absorberer tidligere reguleringer, uanset om de er gennemført eller ej.
Boligretten gav således forpagter medhold i, at reguleringen var ugyldig, og at bortforpagter skulle tilbagebetale de allerede erlagte forhøjelser.
Af landsrettens præmisser fremgår det, at landsretten fandt, at eftersom forpagter var indtrådt ”på de i kontrakten nævnte vilkår”, så havde bortforpagter ret til at foretage regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningsaftalens reguleringsbestemmelse.
Videre anfører landsretten, at den omstændighed, at tidligere forpagtere som følge af særskilt aftale med tidligere
bortforpagtere eller ved en fejl ikke har betalt forpagtningsafgift i forhold til reguleringsklausulen, i den foreliggende situation ikke kan skabe rettigheder for forpagter.
På den baggrund – og da landsretten ikke fandt grundlag for at tilsidesætte bortforpagterens opgørelse over den regulerede forpagtningsafgift – tog landsretten bortforpagterens frifindelsespåstand til følge og tillod dermed bortforpagters regulering af forpagtningsafgiften.
BECH-BRUUNS KOMMENTARER TIL LANDSRETTENS AFGØRELSE
I forlængelse af landsrettens afgørelse tilkendegav BechBruun følgende i Bech-Bruuns bolig- og erhvervslejeretlige nyhedsbrev fra november 2021:
Umiddelbart kunne dommen godt ligne en nærmest tro kopi af højesteretsdommen fra 1984 (U 1984.341 H), hvor Højesteret tillod en udlejer at kræve huslejen reguleret for fremtiden trods manglende regulering af lejen i en cirka fireårig periode, og landsretten henviser da også til dommen i sine præmisser.
Sagen adskiller sig dog fra højesteretsdommen fra 1984 derved, at lejen i nærværende sag havde været reguleret i den mellemliggende periode, hvilket ikke var tilfældet i højesteretsdommen.
Der var således ingen mellemliggende reguleringer i højesteretsdommen fra 1984, der havde absorberet de tidligere ikke foretagne reguleringer, hvorfor nærværende dom – trods landsrettens henvisning hertil – adskiller sig fra 1984-dommen.
Som sagen er gengivet i Tidsskrift for Bygge- og Boligret forekommer Boligrettens afgørelse som værende mere oplagt end landsrettens, idet en udlejer ellers med et simpelt regnestykke vil kunne ”overskrive” enhver tidligere aftale om lejenedsættelse mv., hvis udlejer ved en beregning kan komme frem til, at reguleringsklausulen ville kunne have medført en højere husleje end den aktuelt betalte.
I nærværende sag havde forpagter fremlagt en købsaftale, der var tiltrådt af en tidligere bortforpagter – hvis retsstilling bortforpagter var indtrådt i – hvoraf det blandt andet fremgik, at ”sælger har oplyst, at bortforpagter i forbindelse med nærværende kontrakt har lovet at nedsætte forpagtningsafgiften til 13.082,50 kroner pr. måned”, ligesom der ved forpagters indtræden i kontraktforholdet blev udarbejdet et tillæg til forpagtningsaftalen, hvoraf det fremgik, at huslejen på dette tidspunkt udgjorde cirka 188.000 kroner.
Endelig havde bortforpagter ved flere lejligheder reguleret huslejen, hvor bortforpagter havde oplyst, hvad huslejen pr. reguleringsdatoen udgjorde.
Hvis man følger landsrettens afgørelse, er alle disse forhold underordnet, hvilket ikke forekommer oplagt korrekt.
Spørgsmålet for Højesteret var, hvorvidt den af bortforpagter varslede lejeforhøjelse var berettiget, herunder hvorvidt bortforpagter kunne støtte ret på reguleringsbestemmelsen i den oprindelige forpagtningsaftale fra 1987, eller om den faktiske håndtering af reguleringerne havde medført en anden retsstilling for bortforpagter.
Højesteret fandt, at sidstnævnte var tilfældet, og at bortforpagter derfor ikke kunne kræve forpagtningsafgiften reguleret som gjort gældende af bortforpagter.
I præmisserne anfører Højesteret, at det ikke fremgår af oplysningerne i sagen, hvordan reguleringsbestemmelsen er blevet administreret frem til 2003, hvor restauranten blev overdraget mellem to forpagtere, men at det af den købsaftale – som bortforpagter havde tiltrådt – fremgik, hvad forpagtningsafgiften på det tidspunkt udgjorde, ligesom det fremgik, at bortforpagter havde givet tilsagn om at nedsætte forpagtningsafgiften.
Højesteret anfører videre, at bortforpagter i 2008 havde foretaget en pristalsregulering af forpagtningsafgiften, hvor det af varslingsbrevet fremgik, at stigningen beregnes ”af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift” efterfulgt af en beregning i overensstemmelse hermed.
På baggrund af blandt andet disse oplysninger fandt Højesteret, at det ikke kunne lægges til grund, at der i perioden var sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningsaftalens ordlyd, men at det måtte lægges til grund, at bortforpagter i hvert fald fra 2003 havde den forståelse af aftalen, at pristalsreguleringen skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Det var også den forståelse af reguleringsbestemmelsen, der udtrykkeligt fremgik af varslingsbrevet fra 2008.
Som følge heraf fandt Højesteret, at aftalegrundlaget, som bortforpagter var indtrådt i, var blevet fastlagt sådan, at den årlige pristalsregulering skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift, hvilket ikke var ændret efterfølgende.
Bortforpagter var dermed ikke berettiget til at foretage den varslede pristalsregulering med udgangspunkt i den aftale forpagtningsafgift fra 1987, idet Højesteret var enig med boligretten i, at en regulering absorberer tidligere reguleringer, uanset om de er gennemført eller ej.
Højesteret ændrede herved landsrettens dom og stadfæstede boligrettens dom.
KOMMENTARER TIL HØJESTERETS AFGØRELSE
Dommen er konkret begrundet men forekommer oplagt rigtig, og Højesteret ændrer herved landsrettens dom. Dette er på linje med Bech-Bruuns tilkendegivelse vedrørende landsrettens afgørelse, som blev bragt i november 2021, jf. ovenfor.
Landsrettens dom er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.1201 V), mens Højesterets dom er optrykt i UfR 2023.827 H og T:BB 2023.114 H.
Du kan også læse om landsrettens dom i Magasinet Danske Udlejere februar 2022/siderne 36-37
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Opkræv husleje automatisk gennem dine lejeres foretrukne betalingsapp. Læs mere på boligportal.dk/husleje
Tilmeld lejer en betalingsaftale på 2 min.
Slip for at rykke lejere for manglende betaling.
Nyd at reguleringer automatisk træder i kraft.
Advokatfuldmægtig Cecilie Thoft Holm og advokatfuldmægtig Ida Marie Høy Jepsen
Forlængede skattemæssige konsekvenser af 2020-vurderingen
Den 19. december 2022 fremsatte skatteministeren et forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, lov om kommunal ejendomsskat og ejendomsværdiskatteloven – lovforslag L3. Lovforslagets formål er at skabe tryghed omkring ejendomsskatterne, hvilket først og fremmest opnås ved, at 2020-ejendomsvurderingen ikke kun skal danne grundlag for beregningen af ejendomsskat for 2021 og 2022, men nu også 2023. Den forlængede skattemæssige virkning af vurderingen pr. 1. januar 2020 er desuden nødvendig, for at Skatteforvaltningen kan overholde den samlede tidsplan for udsendelse af ejendomsvurderinger. Herudover tjener lovforslaget det formål at rette op på de konsekvenser, som fejl i deklarationsproceduren kan have medført. Lovforslaget blev vedtaget den 22. december 2022, og er allerede trådt i kraft.
VURDERINGEN PR. 1. JANUAR 2020
Vurderingen pr. 1. januar 2020 er den første almindelige offentlige ejendomsvurdering for ejerboliger, som foretages efter den nye ejendomsvurderingslov, som trådte i kraft den 1. januar 2018. Vurderingen pr. 1. januar 2020 er dermed den første offentlige vurdering siden 2011, eftersom de offentlige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2011, fordi ejendomsvurderingerne efter det gamle system ikke var retvisende for ejendommenes reelle værdi. Siden 2011 og 2012 har man alene haft videreførte ejendomsvurderinger. I årene fra 2011 til 2020 har der altså ikke været gennemført nye vurderinger.
Venstre, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Radikale Venstre og Det Konservative Folkeparti indgik den 18. november 2016 et forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem og herunder en ny ejendomsbeskatning. Det har dog vist sig, at oprettelsen af et nyt vurderingssystem var sværere end som så, og iværksættelse af systemet er derfor blevet udskudt ad flere omgange. Udsendelsen af 2020-vurderingerne er udtryk for, at det nye system nu skulle være driftigt. Da der er tale om vurderinger baseret på et helt nyt IT-system, bliver disse sendt ud til ejendomsejerne i etaper, så Vurderingsstyrelsen ikke risikerer at blive væltet bagover af klager.
Da lovforslaget L3 blev fremsat den 19. december 2022, var der alene ca. 150.000 af de 1,5 mio. ejendomsejere, der havde fået en ny vurdering pr. 1. januar 2020. De udsendte vurderinger vedrørte alle helårshuse. Det forventes, at de fleste af de resterende 2020-ejendomsvurderinger vil blive udsendt i løbet af 2023 og ind i 2024. Først når alle 2020-vurderinger er udsendt, vil man påbegynde 2022-vurderingerne. Der er derfor forholdsvis lange udsigter til, at man får en vurdering med vurderingstermin pr. 1. januar 2022.
Som udgangspunkt indgår en ejendomsvurdering i beregningsgrundlaget for både ejendomsværdiskat og grundskyld i de to indkomst- og skatteår, der følger efter vurderingsåret. Det vil sige, at 2020-vurderingen oprindeligt kun skulle udgøre beregningsgrundlaget for ejendomsskatter i årene 2021 og 2022, hvorefter 2022-vurderingen skulle udgøre beregningsgrundlaget for ejendomsskatterne i 2023 og 2024. Ejendomsskatterne for ejerboliger i 2023 skulle dermed beregnes på baggrund af 2022-vurderingen.
Med vedtagelsen af L3 får 2020-vurderingen virkning for en længere periode end oprindeligt tiltænkt, idet 2020-vurderingen nu også udgør beregningsgrundlaget for ejendomsskatterne i 2023. 2020-vurderingen får dermed skattemæssig virkning i længere tid end de kommende ejendomsvurderinger, da ejendomsskat for ejerboliger vil blive fastsat på baggrund af 2020-vurderingen i årene 2021, 2022 og 2023. Det betyder også, at 2022-vurdering kun får betydning for beregningen af ejendomsskatter i år 2024.
Indtil der foreligger en ejendomsvurdering f.eks. pr. 1. januar 2020, fastsættes en foreløbig vurdering, der kan danne et foreløbigt grundlag for beregning og opkrævning af grundskyld og ejendomsværdiskat.
Vurderingen pr. 1. januar 2020 erstatter disse foreløbige ejendomsvurderinger, og der laves en ny beregning af ejendomsskatterne. Denne beregning bliver det endelige beskatningsniveau for ens ejendom. Når man har modtaget vurderingen pr. 1. januar 2020, har man dermed et endeligt beregningsgrundlag for årene 2021, 2022 og 2023, og der skal ikke ske yderligere tilbageregulering. Ved at medtage 2023 får man et mere sikkert grundlag noget hurtigere. Dette medfører en øget forudsigelighed for boligejerne, men letter også skatteforvaltningens administrative byrde.
For ejerboliger, der etableres eller forandres i perioden fra og med den 1. januar 2020 til og med den 1. januar 2023, og hvor der skal foretages en omvurdering, vil omvurderingen blive anvendt som beregningsgrundlag for årene 20212023. Ligeledes i det tilfælde, at en efterfølgende klagesag, genoptagelsessag eller anden ændring af vurderingen fører til, at vurderingen pr. 1. januar 2020 eller en efterfølgende omvurdering ændres, vil den ændrede vurdering blive anvendt, hvilket vil medføre en efterregulering af ejendomsskatterne for 2023.
For ejendomme, der pr. 1. januar 2022 skal vurderes i lige år som ejerboliger, er det altså den seneste af følgende vurderinger, der tillægges skattemæssig virkning for 2023:
1) Den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020
2) Omvurdering pr. 1. marts 2021
3) Vurdering som følge af genoptagelse, revision eller anden ændring af vurderingen foretaget af Skatteforvaltningen
Da vurderingen pr. 1. januar 2020 har fået en længere virkning end normalt, er der særlig grund til at være opmærksom på 2020-ejendomsvurderingen, herunder om det er relevant at klage over vurderingen.
Vi har ovenfor beskrevet, at vurderingen pr. 1. januar 2020 har skattemæssig betydning for årene 2021-2023, altså en forlænget virkning. Det betyder også, at hvis man har fået en 2020-vurdering, der ikke er retvisende, er det særligt vigtigt at påklage vurderingen. Uanset den forlængede
skattemæssige virkning af vurderingen er klagefristen fortsat den samme - 90 dage. De 90 dage starter, når man modtager et klagestartsbrev.
Ordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering kan ske frem til den 1. maj i det 4. år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering er foretaget. Fristen for ordinær genoptagelse, regnes fra udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Det vil sige, at den ordinære frist for genoptagelse af 2020-vurderingen udløber den 1. maj 2024.
Muligheden for genoptagelse af 2020-vurderingen bliver ikke forlænget med yderligere et år som følge af, at 2020-vurderingen anvendes som beskatningsgrundlag for 2023. Det forhold, at vurderingen tillægges skattemæssig virkning i yderligere et år, medfører ingen ændring i genoptagelsesadgangen. Der er derfor ikke nogen forlænget genoptagelsesfrist for ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2020.
UDVIDET ADGANG TIL AT RETTE VURDERINGER
Skatteforvaltningen er blevet opmærksom på, at der i visse tilfælde har været fejl i deklarationsproceduren, hvilket har medført, at ejendomsejere er blevet afskåret muligheden for at komme med bemærkninger til vurderingen.
Skatteforvaltningen har derfor med vedtagelsen af L3 fået en udvidet adgang til på eget initiativ at rette 2020- og 2021-vurderinger, hvis vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og ejendomsdomsejeren ikke har haft mulighed for at komme med bemærkninger til vurderingen på grund af væsentlige fejl i deklarationsproceduren eller lignende væsentlige fejl.
Skatteforvaltningen kan i perioden mellem udsendelse af 2020-vurderingen og udsendelse af klagestartsbrevet af egen drift revidere og dermed tilrette en vurdering – forudsat at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og at der er sket væsentlige fejl i forbindelse med deklarationsprocessen eller lignende væsentlige fejl.
Loven trådte i kraft den 1. januar 2023. 2020-vurderingen for ejerboliger anvendes dermed allerede som beskatningsgrundlag for ejendomsskatterne i 2023.
Skatteforvaltningens adgang til at udvidede adgang til at rette vurderinger har for det første virkning for 2020-vurderinger, som udsendes den 1. januar 2023 eller senere. Derudover har adgangen virkning for 2020-vurderinger udsendt inden den 1. januar 2023, men hvor klagestartsbrevet ikke er udsendt inden den 1. januar 2023. I dette tilfælde, hvor loven har virkning for vurderinger udsendt før 1. januar 2023 er det en betingelse, at alle klageberettigede accepterer Skatteforvaltningens revision.
Reglen om Skatteforvaltningens adgang til revision ophæves automatisk den 1. juli 2023, medmindre denne frist forlænges. Det er forventningen, at der vil ske en forlængelse af denne adgang.
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
REVISIONSPARTNERSELSKAB
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
Administration
Udlejning
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
www.le34.dk
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse. PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Joachim Vetter
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Holstebro Gr. ejerforening
Formand: Adv. Pernille Bloch
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Steffen Torp Jacobsen
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. J. Bertel Rasmussen
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Redaktionen har erfaret, at Procesbevillingsnævnet den 30. juni 2022 har meddelt lejerne af to boliglejemål tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 30. august 2021 (BS-3991/2021 og BS-3992/2021).
Udlejeren varslede i januar 2018 lejeforhøjelser over for lejerne af to boliglejemål i et såkaldt stort småhus (Redaktion: 4-6 lejemål), jf. den dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt., under henvisning til, at der var udført omfattende forbedringsarbejder på ejendommen og i lejemålene, og at den gældende leje som følge heraf nu var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. dagældende lejelovs § 47. Der var for begge lejeres vedkommende tale om markante lejeforhøjelser, som indebar omtrent en tredobling af deres hidtidige leje. Lejerne gjorde begge indsigelse, og udlejeren indbragte derpå sagerne for huslejenævnet. Under sagerne var det omtvistet, om udlejeren have været berettiget til at varsle lejeforhøjelserne efter reglerne om misforholdsleje, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c, jf. dagældende lejelovs § 47, når store småhuse i medfør af dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt., var omfattet af reglerne i dagældende lovs §§ 23-26. Ifølge disse bestemmelser skal udlejere i visse tilfælde iagttage de særlige varslingsregler indeholdt heri inden iværksættelsen af en forbedring, idet manglende iagttagelse heraf efter omstændighederne kan afskære udlejer fra efterfølgende at opkræve lejeforhøjelse for forbedringen.
I sine afgørelser fra august 2018 udtalte huslejenævnet, at udlejere af småhuse (både store og små) ikke var forpligtet til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelse, men i stedet kunne vælge mellem at gå frem efter disse regler eller reglerne om misforholdsleje. Bestemmelsen i dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt., havde derfor alene betydning i tilfælde, hvor udlejere af store småhus varsler lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser. I så fald fandt dagældende boligreguleringslovs §§ 23-26 anvendelse.
Eftersom udlejeren ikke havde varslet lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringsforhøjelser, men derimod efter reglerne om misforholdsleje, kom huslejenævnet følgelig til den konklusion, at dagældende boligreguleringslovs §§ 23-26 ikke fandt anvendelse. Herefter fandt huslejenævnet, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men at de varslede lejeforhøjelser til gengæld var væsentligt højere end det lejedes værdi. Huslejenævnet forhøjede derfor lejen skønsmæssigt.
Udlejeren indbragte huslejenævnets afgørelser for boligretten.
BOLIGRETTEN OPHÆVEDE HUSLEJENÆVNETS AFGØRELSER OG HJEMVISTE
SAGEN
Boligrettens flertal udtalte, at dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt., og forarbejderne hertil i overensstemmelse med almindelige lovfortolkningsprincipper måtte forstås således, at udlejere af store småhuse, som havde forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelse, ikke i stedet kunne gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. I hvert fald måtte dette gælde i tilfælde som de foreliggende, hvor lejeforhøjelserne var varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med udtrykkelig henvisning hertil. Flertallet fandt herefter, at huslejenævnets retsanvendelse var forkert, og ophævede derfor huslejenævnets afgørelser og hjemviste sagerne.
Boligrettens mindretal fandt derimod, at udlejere af store småhuse kunne vælge mellem, om de ville varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser eller reglerne om misforholdsleje, samt at forarbejderne til dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt., måtte forstås således, at bestemmelserne i dagældende lovs §§ 23-26 kun skulle iagttages, når udlejer vælger at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser. Mindretallet voterede derfor for at lade boligretssagerne fremme.
Landsretten udtalte, at der ikke ved lov nr. 470 af 9. juni 2004, hvormed dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, fik sin nuværende formulering, blev foretaget ændringer af anvendelsesområdet for dagældende boligreguleringslovs § 29 c, ligesom der ikke i forarbejderne til ændringsloven var støtte for, at udlejer skulle være afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje i forbindelse med, at udlejer havde udført forbedringer i lejemålene. For beboelseslejemål i store småhuse måtte det derfor også efter lovændringen i 2004 gælde, at udlejer enten kunne varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringsforhøjelse. Landsretten ophævede derfor boligrettens dom og hjemviste sagerne til fornyet behandling ved boligretten.
Redaktionen vil vende tilbage til sagen, når der er afsagt dom i højesteret.
eg hører relativt ofte ovennævnte udtalelse fra en udlejer. Der kan være mange ”årsager” til, at udlejeren mener, der skal laves en eller flere nye lejekontrakter dækkende eksisterende lejeforhold – f.eks.:
• Jeg har lige overtaget ejendomme – derfor skal der laves nye kontrakter til lejerne
• Det var en tidsbegrænset lejeaftale – og jeg vil gerne lade lejeren blive boende på uændrede betingelser
• Den eksisterende lejekontrakt er ikke lovlig (brugt forkert formular)
• Der sker ændring i lejersammensætningen – f.eks. vil lejer B flytte/streges af kontrakten – og lejer A vil gerne blive boende
Jeg har spurgt mange kloge mennesker, og har endnu ikke truffet én, som mener, man kan lave en ny kontrakt til et eksisterende lejeforhold (uden at få problemer med f.eks. indflytningsrapporten eller dato for indflytning/underskrift på ny kontrakt).
Lejersammensætningen ændres – hvad gør udlejer?
Danske Udlejere har efterhånden en del forslag liggende til allonger, som kan bruges i forhold til:
• Lejekontrakt med 3 unge ”fyre”. Én af fyrene finder en kæreste i en anden by –men har en kusine, som gerne vil ind og bo somme med de 2 andre fyre
• Et par er på lejekontrakten. Forholdet går i stykker, og den ene ønsker at blive løst fra lejemålet
• En person er på lejekontrakten – og vil gerne have endnu en person (f.eks. en kammerat) på kontrakten
Hvis udlejeren er ”med på” at skrive sig ud af et ønske om ændring af lejersammensætningen (måske pga. problemer med at få lejet lejligheden ud), så kan der laves en allonge. Allongen er en aftale mellem parterne – hvori man beskriver, hvad det er, man gerne vil lave om – og hvorledes dette gøres rent økonomisk. Allongen skal også holde udlejer ude af problemer så som:
• En fraflyttet lejer dukker pludselig op og kræver sin del af depositummet
• Kontrakt med 3 lejere – en ud – anden ny ind. Ny lejer vil ikke betale istandsættelse af gulvet – det var jo ridset, da denne flyttede ind
På Danske Udlejeres hjemmeside under formularer vises et eksempel på en allonge, som imødekommer sidstnævnte problematik = formular G24
Aarhus, d. 15. februar 2023
Vedr.: Lejemålet: Fredensgade 30, st., 8000 Aarhus C
A@ale mellem parterne: Poul Poulsen, Jens Jensen og Anker Ankersen (gl. lejere) og
Ny lejer: Børge Børgesen
Lejerne på lejekontrakten: Poul Poulsen, Jens Jensen og Anker Ankersen bekræ@er hermed overfor udlejer at:
• Poul Poulsen ønsker at udtræde af lejeforholdet pr. 1. marts 2023
• Ny lejer: Børge Børgesen ønsker pr. 1. marts 2023 at indtræde i lejeforholdet i stedet for Poul Poulsen
• Indbetalt depositum og evt. forudbetalt leje ER afregnet mellem Poul Poulsen og Børge Børgesen
• Indbetalt depositum og evt. forudbetalt leje Plhører således alene pr. 1. marts 2023 lejerne = Jens
vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus