LOKALISERING VAN HET
WOON
Jaarcongres 4 juli 2016 Utrecht
BELEID
HANS MOMMAAS
‘Zijn we van het woonblok of van de stad?’
One size fits all werkt niet meer Minister Blok: ‘Hoe lokaal is lokaal?’ JAARCONGRES 2016
1
Inhoud ‘One size fits all, dat werkt niet meer’
‘We moeten meer snelheid maken’
4
12
‘Je komt terecht in niet te beslechten discussies’
Op naar de volgende stap
8
14
‘Het woonblok of de stad?’
‘Meer flexibiliteit in regels helpt’
10
Lokalisering, ja of nee?
16 18
Dit magazine is gemaakt door het volgende team van Magazine on the Spot: Dit is een eenmalige uitgave van De Vernieuwde Stad over het jaarcongres 2016.
(Eind)redactie
Edwin Lucas Robin Ouwerkerk Eric Went
Fotografie
Vormgeving
Edwin Weers
John Stelck
Infographic
Loek Weijts
Tijd voor lokaal woonbeleid Drie belangrijke ontwikkelingen drukken hun stempel op de woningmarkt in de grote steden. Zo is er een onmiskenbare groei van de steden. Economische groei, welvaart en innovatie trekken vooral jonge mensen en buitenlandse migranten. Daarnaast neemt het aantal bewoners toe dat zelf regie wil voeren over de eigen leef- en woonsituatie. Burgers zoeken daarbij een eigen weg om het wonen te realiseren.Tot slot is er een steeds grotere noodzaak om vooral voor kwetsbare groepen allerlei publieke voorzieningen op het gebied van maatschappelijke opvang, inkomensondersteuning én huisvesting te combineren. Al deze ontwikkelingen vragen om een specifiek woonbeleid, een beleid toegespitst op de lokale situatie. Immers, niet alleen zijn er grote verschillen tussen steden – vergelijk maar eens de woningmarkt van Amsterdam met die van Enschede – maar ook tussen groepen bewoners. Zowel naar de vragen die zij hebben als de oplossingen die geboden moeten worden. Vreemd genoeg is het woonbeleid in heel Nederland op één en dezelfde leest geschoeid. Dat doet geen recht aan specifieke omstandigheden in specifieke steden. In andere sectoren, zoals zorg en welzijn, is de verantwoordelijkheid, evenals de uitvoering, inmiddels wel op een lager schaalniveau gelegd.
Tijd dus om ook na te gaan denken over een lokaal woonbeleid. Het essay dat De Vernieuwde Stad hierover schreef bevatte een goede aanzet tot discussie. Op het congres Lokalisering van het Woonbeleid wordt dit debat voortgezet. Met Minister Stef Blok, die de corporatiesector flink herordend heeft maar dit dossier nog niet heeft aangepakt. Met Paulus Jansen, die als wethouder van G4-stad Utrecht meer lokale bevoegdheden wil. Met Carolien Gehrels (directeur Big Urban Clients, Arcadis), die interessante internationale voorbeelden ziet. En met Hans Mommaas (directeur Planbureau voor de Leefomgeving) die het wonen schetst in een bredere maatschappelijke context. Maar het debat gaat verder dan dit congres. De komende jaren moet het in de volle breedte worden gevoerd. Vandaar de impressie in de vorm van dit online magazine. Als opmaat voor dat debat. U kunt HIER klikken om het essay te downloaden
ring
alise
Lok n en
nse
; Ka
id bele oon et W
h van o’s
risic
et nh a v ing id ser nbeleisico’s i l a Lok Woon en r se Kan Ess
De Sta wde nieu Ver
ad in
201
5
d
JAARCONGRES 2016
3
ay
‘ONE SIZE FITS ALL ’ DAT WERKT NIET MEER
Kunnen we problemen op de woningmarkt beter oplossen als we de verantwoordelijkheid voor het wonen op lokaal of regionaal niveau leggen? Dat is de kernvraag van het essay ‘Lokalisering van het Woon beleid, risico’s en kansen’. Volgens Marien de Langen, voor zitter van De Vernieuwde Stad en bestuurder van Stadgenoot, is het dé opgave van nu: doordacht om gaan met groeiende verschillen.
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
“In Europa worden de steden steeds belangrijker.Vandaar dit boek van Churchill met een toepasselijke titel.” Marien de Langen, voorzitter van De Vernieuwde Stad
4
Waarom komt De Vernieuwde Stad nu met dit thema? “Omdat we de ruimtelijke verschillen binnen Nederland zien groeien. Denk aan het verschil tussen de Randstad en de rest van het land, of tussen wijken binnen de stad. Dat verschijnsel bestond natuurlijk al langer, maar het kwam niet goed in beeld. Waarschijnlijk omdat er toch wel geld genoeg was. Nu de verzorgingsstaat afbrokkelt, komen de verschillen scherper tevoorschijn. Wij staan voor de opgave om er iets aan te doen.”
Kunnen we wel recht doen aan die verschillen door lokalisering? “Zeker, er zijn mogelijkheden. Neem mijn eigen werk terrein, Amsterdam. Daar is, hoe gek het ook klinkt, een tekort aan sociale huurwoningen. Met een regionaal arrangement zou je daar iets aan kunnen doen. Rotterdam-Zuid of Enschede hebben andere vraagstukken, waarop je weer met andere oplossingen kunt inspelen. Of neem de middeninkomens in populaire stedelijke gebieden. Die vallen nu tussen wal en schip. Bij uitstek een groep waarvoor je regionaal iets zou kunnen bedenken.Tot nu toe regelden we het woonbeleid op nationaal niveau. Maar one size fits all, dat werkt niet meer.”
Dit klinkt alsof lokalisering al een gelopen koers voor u is. “Nee, we willen vooral de mogelijkheid op de agenda zetten. We komen niet met een nieuw systeem; het essay is een discussiestuk. De uitgangspunten moeten in Nederland voor iedereen hetzelfde zijn, maar wij onderzoeken of er ruimte kan zijn voor een bepaalde bandbreedte. We zeggen erbij: doe het alleen als er écht vraag is naar lokale oplossingen.”
Hoe ver moeten we hierbij eigenlijk gaan? “Ja, dat is een belangrijke vraag: hoe fundamenteel moet dit? Volledig decentraliseren, zoals in de zorg is gebeurd? Wij denken van niet. De gemeenten zijn daar ook niet klaar voor. Een elegante route zou zijn als je allerlei bandbreedtes toestaat. Bijvoorbeeld rond de huurprijsregulering of de liberalisatiegrens.”
Als u zelf zou moeten aangeven wat tégen lokalisering pleit, wat zegt u dan? “Het is oppassen dat een zekere ongelijkheid niet juist wordt versterkt. Die ongelijkheid is er nu al, en die voelt ongemakkelijk. Overigens: de samenleving produceert die voor een belangrijk deel zelf. Als de helft van de afgestudeerden uit Groningen zonder baan naar Amsterdam verhuist, dan creëren ze eigenlijk zelf extra druk op de woningmarkt en daarmee de ongelijkheid. Verder moeten we goed het verschil tussen insiders en outsiders in de gaten houden: mensen die al zijn voorzien en mensen die de woningmarkt nog moeten betreden.”
JAARCONGRES 2016
Het essay staat vol met soms verstrekkende opties. Zelfs het schrappen van staatssteun voor woning corporaties is denkbaar. Wat zou nu een eerste stap op weg naar lokalisering kunnen zijn? “Ik zou zeggen: laten we beginnen met het beter bedienen van het middensegment op de woningmarkt. Richt bijvoorbeeld een regionale overlegtafel in om de productie voor deze groep aan te jagen. Beleggers doen dat nu niet omdat het rendement tegenvalt, corporaties mogen het niet – hoe krijgen we het toch voor elkaar? Verder zie ik kansen rond tijdelijke contracten in sommige regio’s, en rond het vergroten van de investeringskracht in overdrukgebieden, misschien via het waarborgstelstel. Waarom zou je oplopende vastgoedwaardes niet kunnen terugzien in extra investeringskracht? Typisch iets voor lokaal maatwerk.”
Is dit nu een gedachtenexperiment van rand stedelijke corporatiebestuurders of wordt het breed gesteund? “Dit idee wordt breed gedragen, niet alleen in de Randstad. En ik zie het thema ook elders opduiken, bijvoorbeeld in discussies over de organisatie van het binnenlands bestuur. Denk aan het rapport Maak Verschil van de Commissie Van Zwol. Groeiende verschillen vragen erom dat we eens goed gaan nadenken over hoe we de regels maken. Zonder dat we meteen doorschakelen naar denken in oplossingen.”
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID In het essay Lokalisering van het Woonbeleid (2016) onderzoekt De Vernieuwde Stad of en in hoeverre we het wonen in de toekomst beter kunnen organiseren door de verantwoordelijkheid ervoor op een lager schaalniveau te leggen. Dit om meer recht te doen aan de grote verschillen tussen de diverse (regionale) woningmarkten en aan de soms stormachtige groei van steden. Het rapport laat zien dat lokalisering interessante kansen biedt, maar op gespannen voet staat met het huidige nationale beleid. Het is niet altijd vanzelfsprekend in het belang van burgers. Eén uniforme regeling op nationaal niveau is echter ook moeilijk houdbaar. Dat geldt specifiek voor instrumenten als huur prijzen, huurtoeslag en huurbescherming. Lokalisering is geen wondermiddel. Het is en blijft zoeken naar een optimaal evenwicht tussen nationale en lokale bevoegdheden. Invoering zal met voorzichtige kleine stapjes gaan.
5
Lokaliseren
Een stap voorwaart Drie vraagstukken A
Woonbeleid loka
Hoe kan lokaliseren bijdragen aan de vraagstukken?
Beleidsin afstem vraag e
Stedengroei
Wat doen we met de steeds groter wordende verschillen in en tussen de snel groeiende steden?
B
Dynamiek in de samenleving
De ene burger wil eigen regie, de ander is afhankelijk. Hoe gaan we om met die dynamiek in de samenleving?
C
FinanciĂŤn
Verbinden beleidsdomeinen
Hoe vervlechten we wonen, zorg, welzijn, werk en vermogensvorming met elkaar?
Gebruikers
Huurbeleid
Overheid en aan
Krijgen maatregelen op maat.
Kunnen de juiste mix aan instrum problemen op de woningmarkt a
Wonen, zorg en inkomensondersteuning op maat
Actieve bewoners Willen het liefst alles zelf regelen.
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
Afhankelijke bewoners
Hebben ondersteuning nodig.
6
Gemeenten en lokale partijen
ts in het woonbeleid
aliseren
Woonbeleid decentraliseren
Niet langer exclusief bij de centrale overheid onderbrengen.
n het oplossen van
nstrumenten mmen op en aanbod
Kwaliteit
Domein
nbieders
menten inzetten om de aan te pakken.
Verhuurders
Ontwikkelaars JAARCONGRES 2016
Overheid 7
MINISTER BLOK LOOPT NIET METEEN WARM VOOR LOKALISERING
‘Je komt terecht in niet te beslechten discussies’
Minister Stef Blok (Wonen) is zeker niet meteen gewonnen voor het idee om het woonbeleid sterker af te stemmen op regionale verschillen. Goed idee, op zich. Maar de uitvoering? Moeilijk. Op het jaarcongres van De Vernieuwde Stad gaf minister Blok aan ‘in verwarring’ te zijn. Het levensverhaal van zijn grootvader moest dat illustreren: geboren in het dorp Sloterdijk, daarna verhuisd naar Amsterdam Nieuw-West, vervolgens naar het Haagse Statenkwartier (‘grote tochtige rothuizen’) en uiteindelijk domweg gelukkig in een jaren zeventig-appartement. De kleine Stef ging spelen bij vriendjes op een woonerf in een tijd dat het stadscentrum grauw en vies werd gevonden. Blok: “Dat is allemaal veranderd. Nu wil iedereen in de Pijp of de Jordaan wonen. Of in het Statenkwartier. Het centrum is hip, een woonerf stom.” Waarmee hij maar zeggen wilde: niets is zo veranderlijk als woonvoorkeuren.Vaak zelfs binnen een generatie. In golven trekken we de stad in en uit.Veranderingen zijn niet te voorspellen. Als liberaal bewindsman wil Blok ze op zijn best mogelijk maken. Lokalisering van het woonbeleid, bedoeld om ruimte te maken waar om die ruimte wordt gevraagd, is op zich een uitstekend idee: “Ik geloof niet in centrale planning. Er moet ruimte zijn voor de lokale ontmoeting van vraag en aanbod.” Blok gaf nog maar eens aan dat plaatselijke afspraken een belangrijk element zijn in de Woningwet: “Het wonen krijgt gestalte via de route van de gemeentepolitiek. Ik moet er als minister vooral voor zorgen dat veranderingen mogelijk zijn.”
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
Grens Maar bij die instemming met het concept bleef het wel, wat Blok betreft. Kernpunt van zijn statement: hij wil niet álles loslaten.Vrijheid heeft een grens. Waarom zouden we wel de huren regionaal differentiëren, maar niet de kinderbijslag en de bijstand? En, ander punt: hoe lokaal is lokaal? Vanuit Bodegraven, waar de wachtlijsten voor een sociale huurwoning veel korter zijn, ben je in 15 minuten in Utrecht. Moeten we daar niet eens beter naar kijken? Volgens Blok zou het beter zijn om de woon-werkafstand en de economische binding zwaarder te laten meewegen bij de verdeling van de schaarste op de woningmarkt. “Dan krijgen de wijkagent en de nachtzuster meer kans op een woning in de Pijp.” De lokale wethouder kan die ruimte volgens Blok gewoon pakken. Dat werkt beter dan lokaal of regionaal morrelen aan de huurprijzen en/of de liberalisatiegrens. Laat staan aan de huurtoeslag. “Het zou in Groningen niet uit te leggen zijn dat je daar minder huurtoeslag krijgt omdat er is Amsterdam meer huurtoeslag nodig is. Je komt dan terecht in niet te beslechten discussies. Niet alleen tussen steden, maar ook binnen steden.”
Nu even rust Blok is duidelijk: tot de verkiezingen gebeurt er niets meer. “Ik ga geen bandbreedte meer optuigen in de laatste negen maanden.” Op de valreep noemt hij nog een ander beletsel: “Als gemeenten er lokaal een zootje van maken, moet het Rijk ze wel weer redden. Dat hebben we in het verleden ook gezien. Nee, nu even rust, we gaan niets meer vertimmeren.” Mogelijk dat de discussie wel onderdeel wordt van het overdrachtsdossier.
8
‘Nee, nu even rust, we gaan de komende maanden niets meer vertimmeren.’ Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst
JAARCONGRES 2016
9
“Wil ik nieuwssites raad plegen, dan heb ik aan deze tablet genoeg.Wil ik teksten bewerken, dan gebruik ik ook het losse toetsenbord. Zo’n flexibel, hybride systeem zou je ook kunnen ontwikkelen voor het woonbeleid. Met een adequaat antwoord, afhankelijk van de situatie.” Hans Mommaas, directeur Planbureau voor de Leefomgeving
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
10
HANS MOMMAAS NODIGT UIT TOT FUNDAMENTELE KEUZE:
HET WOONBLOK OF DE STAD? De mate waarin lokalisering van het woonbeleid nodig is hangt af van de ambities van de verschillende woningcorporaties. Dat stelt Hans Mommaas, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving. “Richten corporaties zich louter op hun woningvoorraad of willen ze meer? Want dat levert twee verschillende agenda’s op.” Ongelijkheid neemt toe “Steden zijn de motor van de banengroei. En voorspoed sijpelt door naar de werkenden. De regel is dat naarmate het aantal hoogbetaalde banen stijgt, ook het aantal laagbetaalde banen stijgt. Dat klopt in Amsterdam. Maar in Utrecht stijgt alleen het aantal hoogbetaalde banen. Niet iedereen profiteert dus mee van de economische groei. Stijging van het aantal banen leidt bovendien niet automatisch tot minder werklozen. Mede daardoor neemt de sociale ongelijkheid binnen steden toe.”
Verschillende investeringsbehoeften “Economische groei en migratie zijn logische indicatoren om te voorspellen waaraan behoefte zal zijn op de woningmarkt. Bij een hoge economische groei en hoge migratie neemt de druk op woningen toe in een brede strook van Rotterdam naar Nijmegen en van Rotterdam naar Zaan stad. Bij lage economische groei zal vooral in Den Haag en Amsterdam grote druk op de woningmarkt ontstaan. Hoe dan ook zullen tussen steden grote verschillen ontstaan. De bruisende steden bevinden zich in de Randstad, met een uitloop naar Zwolle en Deventer. Dus komen corporaties in krimpgebieden voor andere opgaven te staan dan die in de Randstad en liggen er heel verschillende investeringsbehoeften.”
megaopgave. Die investering in duurzaamheid staat symbool voor de ambitie die woningcorporaties ook kunnen hebben. Dan gaat het over het koppelen van wonen aan een veel bredere infrastructuur: aan energie, afvalstromen, voedselsystemen en waterveiligheid.”
Terug naar kerntaak? “We zien dus een toename van de regionale verschillen tussen stad en platteland, tussen Randstad en de rest. Ook de verschillen in opgave, mogelijkheden en de aanpak groeien. En corporaties staan voor de vraag of ze terugkeren naar hun kerntaak of gaan voor de stad. En in het laatste geval, wat doe je dan? Help je de trekkers van voorspoed door een deel van de woningvoorraad te verkopen of niet DAEB te verhuren? Hoe help je de zwakkeren? Door huurmatiging? Gebiedsaanpak? Scholing? Investeer je in een duurzaam woonblok, of werk je samen aan een duurzame stadsregio?”
Voorbij het generieke debat “Het is de uitdaging om voorbij het generieke debat te komen. Kijk naar de regionale opgaves. Wat heeft een corporatie nodig om de rol te spelen die nodig is? Werk van daaruit naar een regionale agenda. Corporaties staan daarin niet alleen. Er worden omgevingsvisies gemaakt. Er is een rapport van de Commissie Van Zwol – de studiegroep Openbaar Bestuur – over regionalisering. Die concludeert dat de economische opgaven context-specifiek zijn en verschillen in aard en omvang per regio. Dat betekent dat de inrichting en werkwijze van het openbaar bestuur voldoende adaptief moet zijn om hier effectief en efficiënt op in te spelen. De regionalisering is al aan de gang. Aan corporaties de vraag of zij daar onderdeel van willen zijn. Zijn ze van het woonblok of van de stad? Dat is de eerste vraag die nu beantwoord moet worden.”
Symbool voor ambitie “Maar er is meer. Woningcorporaties hebben zich verbonden aan het energieakkoord. In 2020 moeten de huurwoningen gemiddeld een B-label hebben. Dat is een
JAARCONGRES 2016
11
CAROLIEN GEHRELS (ARCADIS):
‘We moeten meer snelheid maken’ Steden concurreren volop met elkaar. Regionaal en mondiaal. Dan gaat het erom dat je maatwerk levert. Ook op het gebied van wonen. Dat stelt Caroline Gehrels, Europees directeur Big Urban Clients bij Arcadis.
Lokalisering is al volop aan de orde. Steden beconcurreren elkaar om jonge mensen, om startups, qua werkgelegenheid en op het gebied van culturele instellingen. Bovendien gaan mensen steeds meer in steden wonen. Die urbanisatie gaat de komende dertig jaar niet veranderen, voorspelt Gehrels. Dus kan je maar beter nadenken wat dat voor jouw stad of regio betekent. “Hoe geef je lokalisering vorm in de globale context? Dat is de uitdaging van vandaag.” Zij constateert dat ons land er internationaal nog goed voor staat. “Nederland is in mijn ogen een stedenlandschap, met goed verbonden steden. Elk met aparte vraagstukken. Maar we moeten wel snel handelen, anders gaan anderen ons voorbij. Neem Berlijn: daar is volop ruimte. Als straks de luchthaven er komt dan is deze stad mondiaal gezien echt een goede concurrent van elke andere.”
Gemengde stad Op het gebied van wonen ziet zij een ‘oververhitte markt’. “We moeten meer bouwen. En vooral ook snelheid maken. Er is namelijk een enorme vraag.” Daarbij gaat zij voor het principe van de gemengde stad. “Neem de Pijp in Amsterdam. Iedereen kan daar wonen en in het functioneren van de buurt werkt dat goed. De bankdirecteur naast de schoonmaker, de politieagent
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
naast de verpleegster. Dat is een verworvenheid waar we op voort moeten borduren. Laten we oppassen dat de binnenstad niet alleen voor de rijken wordt.” Haar angstbeeld is Londen, waar de middenklasse naar de buitenwijken is weggedrukt.Twee uur per metro onderweg voor woon-werkverkeer is daar al heel gewoon.
Aan de slag Meer woningen voor middengroepen dus. En dat moet snel gebeuren. Hoe? Gehrels: “Het Rijk, gemeenten en corporaties hebben elkaar nodig.” Maak dit najaar samen een actieprogramma waar het volgende kabinet mee verder kan, adviseert zij. “De woningmarkt vraagt erom, en er is ongelofelijk veel geld. Zo investeren onze pensioenfondsen zelfs al in campussen in Australië. Dus aan de slag. En ga op zoek naar bandbreedtes om woningbeleid lokaal op maat te kunnen uitwerken. Anders gaan andere steden ons voorbij.”
12
“Lokalisering kan er voor zorgen dat iedereen een passende woning vindt. Met bijbehorende sleutelbos, uiteraard. Studenten op een campus, de onderwijzer en politieagent in een midden klassewoning.” Carolien Gehrels, Europees directeur Big Urban Clients bij Arcadis
JAARCONGRES 2016
13
OP NAAR DE VOLGENDE STAP Lokalisering, ja of nee? En wat is dan de volgende stap?
Die vraag stond ter discussie tijdens het jaarcongres van De Vernieuwde Stad. De belangrijkste conclusies: het is allereerst zaak goed in kaart te brengen waar ruimte voor het aanbrengen van lokaal maatwerk urgent is. Want niet overal in de corporatiesector wordt de behoefte aan lokalisering van het woonbeleid even sterk gevoeld. En waar geen vraagstukken zijn heb je ook geen oplossingen nodig. Bovendien is verbreding van de discussie nodig, met andere gesprekspartners dan alleen de corporaties. Op initiatief van Marien de Langen, voorzitter van De Vernieuwde Stad, gaat een ‘onderzoeksgroep’ met deze conclusies aan de slag. De inzet: komen tot een aantal aanbevelingen nog voor de formatie van het volgende kabinet.
PETER VAN LIESHOUT, DE ALLIANTIE
BERT VAN DELDEN, MINISTERIE VAN BZK
“Interessant is de vraag: wat vinden we echt belangrijk? En hoe kunnen we dat terug redeneren naar welke bandbreedte we echt nodig hebben? In welk mate willen we dat gemengd wonen aan de orde is? In hoeverre willen we verbinding met zorg? Als we dat weten hebben we een kader en kunnen we definiëren welke beleidsinstrumenten we daarbij nodig hebben. Pakken we het zo aan, dan zijn we tijdens de formatie in de goede positie.”
“In het ‘Programma Stad’ werken steden met vakdepartementen samen om dingen voor elkaar te krijgen. Uitgangspunten zijn: 1. laat regio’s op eigen kracht aan de bak gaan, 2. laat de overheid slimme wetjes maken en 3. waar het ingewikkeld is: laat Rijk en regio het daar samen doen. Het onderwerp ‘wonen’ is daar slechts een snippertje.”
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
14
RUDY DE JONG, DE VERNIEUWDE STAD
RONALD PAPING, WOONBOND
“Er is behoefte aan concretisering van een algemeen concept. De zoektocht is nu dat we bij elkaar harken waar we last van hebben en wat we daarvoor nodig hebben. Waar komen we dan instrumenten tegen die anders ingeregeld moeten worden? Op die manier kunnen we concreet maken waar de bandbreedte nodig is.”
“Deze sector moet beter beseffen waar we naartoe gaan. Corporaties worden steeds meer een minimumvoorziening. De middeninkomens worden weggejaagd. De concurrentiepositie van corporaties is abominabel. Daar zou ik me druk over maken, veel meer dan over lokalisering van het huurbeleid.”
MARC CALON, AEDES
FRANK VAN BLOKLAND, IVBN
“De WOZ is een groter deel gaan uitmaken van het Woonwaarderingsstelsel. Prestatieafspraken doen we al regionaal. Dus laten we niet net doen alsof er nog niets gebeurd is. Ik ben er geen voorstander van om de huurtoeslag te regionaliseren. Wel ga ik mee in het nadenken over de liberalisatiegrens. Maar laten we oppassen met waar we onze energie in steken en wat we echt belangrijk vinden. Straks zijn we te duur, zijn onze huurders te arm en worden we residueel.”
“De contouren van de Woningwet liggen vast. Laten we samenwerken. Als we nu de liberalisatiegrens oprekken, dan wordt het ingewikkeld. Het is niet of-of. Daar waar de huurprijzen onder de liberalistaiegrens komen kunnen corporaties bouwen. In het middensegment doen wij dat. Daar hoort dan uiteraard wel een bepaalde grondprijs bij. Er is wat mij betreft echt geen noodzaak om het structureel anders te doen.”
JAARCONGRES 2016
15
“Ik pleit voor huursom differentiatie, flexhuren en tijdelijke huurcontracten voor jongeren met per spectief. Zo kunnen we voorkomen dat mensen met een te hoog inkomen te lang blijven wonen in woningen die feitelijk voor minder draagkrachtige doelgroepen bestemd zijn.” Paulus Jansen, wethouder wonen en ruimtelijke ordening gemeente Utrecht
B E T E R VO L D O E N A A N WO O N W E N S E N
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
16
PAULUS JANSEN
‘Meer flexibiliteit in regels helpt’ Gemeenten hebben veel mogelijkheden om lokaal beleid te maken, zegt Paulus Jansen, wethouder wonen en ruimtelijke ordening in de gemeente Utrecht. Maar iets meer flexibiliteit in landelijke regels helpt om wijken ‘gemengd’ te houden.
Daar ligt dus een taak voor corporaties. Daar zou je ruimte willen bieden. Maar als je als gemeente voor woningen hoge grondprijzen vraagt, dan is het moeilijk om weg te blijven van huizen met een huur van boven de 1.000 euro. De resultante is dat in de stad het aantal mensen met een middeninkomen daalt.”
De woningmarkt in de gemeente Utrecht is hectisch in deze tijd van economische groei. Iedereen wil in de stad wonen. Oude volkswijken worden ineens hippe buurten. Zoals Lombok, bijvoorbeeld. Jansen: “Per saldo betekent dit dat de mensen met geld de armere mensen naar de periferie drukken. Laat je de markt zijn werk doen, dan leidt dat tot allerlei extra maatschappelijke kosten. Dan komen meer mensen met ‘rugzakjes’ in wijken als Overvecht terecht. Met een negatieve spiraal als gevolg. Laten we wijken dus vooral gemengd houden.”
Flexhuur
Perverse prikkels
Huursombenadering
De woningmarkt kent perverse prikkels, waardoor goed gedrag van corporaties wordt ontmoedigd, stelt Jansen. “Corporaties die met een hoge grondprijs bouwen voor mensen met lage inkomens krijgen te maken met een hogere verhuurdersheffing.Terwijl de woningmarkt om die woningen vraagt.” Nog zo’n foute prikkel: de vaste liberaliseringsgrens, ongeacht de grootte van de woning. “Dat leidt ertoe dat er in Utrecht steeds kleinere woningen gebouwd worden. Maar als je ziet wat de vierkante meterprijs van die woningen is?” De liberaliseringsgrens koppelen aan het woonoppervlak zou helpen, denkt Jansen.
Het tweede instrument waar Jansen voor pleit, is de huursombenadering voor corporaties. Jansen: “De euro’s die je ophaalt aan de ene kant, kan je dan investeren aan de andere kant.” Het laatste instrument waar Jansen over zou willen beschikken, is de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan studenten. “Zodat zij na hun studie ruimte maken voor nieuwe studenten met perspectief.”
45.000 euro In Utrecht bouwen beleggers steeds kleinere woningen: vooral startersappartementen en studentenwoningen. Jansen: “Dat is prima, want daar zit het rendement. Maar waar dat rendement er niet is, daar is flexibiliteit in regelgeving nodig. Zo worden in Utrecht geen woningen geproduceerd voor gezinnen met een inkomen van 45.000 euro.
JAARCONGRES 2016
Drie instrumenten kunnen Jansen helpen om de stad divers te houden, stelt hij. “De eerste is flexhuur. Mensen die meer gaan verdienen blijven te lang wonen in een woning die eigenlijk te goedkoop voor ze is. Of preciezer: die eigenlijk bedoeld is voor een andere doelgroep. Dus die mensen moeten óf meer huur gaan betalen, óf ze moeten naar een andere woning. Zo houd je huurwoningen bereikbaar voor mensen met lage inkomens.”
Regionale woonvisie De woningdruk in de gemeente Utrecht is enorm, maar de overloop naar omliggende gemeenten blijkt niet vanzelfsprekend. Jansen: “Met zestien gemeenten gaan we inzetten op een regionale woonvisie, met een gecoördineerd aanbod. De woningmarkt is een regionale markt. Daar moet je evenwicht krijgen tussen vraag en aanbod. Corporaties in de regio zijn niet in staat om de woningbehoefte kwalitatief en kwantitatief goed in te vullen. Dat vergt een investering. Maar die eerste stap hebben we nu gezet.”
17
LOKALISERING
J A OF
NEE? Is lokalisering van het woonbeleid een oplossing? En zo ja, voor welke problemen dan? Drie corporatiebestuurders – uit AMSTERDAM , ROTTERDAM en ENSCHEDE – zien mogelijkheden, maar ook dilemma’s.
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
18
“Lokalisering gaat om het goed zien van verschillen. Met een verrekijker kun je die beter zien.”
KARIN LAGLAS, YMERE
‘Eerst goed nadenken’ “Iedereen ziet de groeiende regionale verschillen op de Nederlandse woningmarkt. Maar ik vind het nog niet zo eenvoudig om die verschillen te vertalen in specifiek regionaal beleid. Voor onze regio, met zijn overspannen woningmarkt, wordt bijvoorbeeld al gauw gedacht aan het oprekken van de liberalisatiegrens, om de middeninkomens meer kans op een woning te bieden. Maar welk probleem los je daarmee op? Willen we het gereguleerde segment wel zo sterk vergroten? Misschien moeten we juist de bouw van middeldure huurwoningen aanjagen. Of een speciale huurtoeslag inzetten voor middeninkomens. Voordat we op regionaal of lokaal niveau aan knoppen gaan draaien, moeten we eerst goed nadenken over de voor- en nadelen. Als ik al eigen keuzes zou maken, dan denk ik aan verbetering van de doorstroming op de woningmarkt. Bijvoorbeeld
JAARCONGRES 2016
via de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ik zou het – als denkrichting! – niet onredelijk vinden om in een overdrukregio versneld naar een maximaal redelijke huur te gaan, in plaats van met 4 procent per jaar. Of om meer ruimte te krijgen voor tijdelijke contracten. In schaarstegebieden zouden corporaties ook extra financieringscapaciteit moeten kunnen krijgen. Het WSW kan daar ontspannener naar de ratio’s kijken. Nadelen zie ik ook. Als je alles op gemeentelijk niveau legt, is de verleiding voor de gemeente groot om een corporatie als uitvoerder van beleid te zien. Dat zou niet goed zijn. De Woningwet regelt dit eigenlijk prima: de gemeente maakt een woonvisie, de corporatie reageert met een bod. Die professionele distantie tussen overheid en woningcorporatie is waardevol. De politiek verandert elke vier jaar, vastgoed is traag.”
19
“Ik heb geen behoefte aan nieuwe regels.Veel regels voor de corpora tiesector zijn gemaakt als een soort strafregels. Op school was je daar op een gegeven moment ook mee klaar.”
FRANS KOOIKER, DE WOONPLAATS
‘Liever geen nieuwe regels’ “Lokalisering van het woonbeleid vind ik een containerbegrip. Ik zie niet meteen voor welk probleem dit de oplossing is. We hebben net een nieuwe Woningwet; die zegt zinnige dingen over lokale kwesties en biedt ruimte voor goede plaatselijke afspraken. Er wordt ook al recht gedaan aan regionale verschillen. De WOZ-waarde is immers verdisconteerd in het woningwaarderingsstelsel. En als je bezit meer waard is, kun je als corporatie ook hogere huren vragen en meer lenen. Natuurlijk, verschillende gebruikers kunnen verschillende behoeften hebben. Denk aan daklozen, ouderen, starters. Maar wil je die behoeften oplossen, dan moet je niet naar de lokale omstandigheden kijken, maar naar wat de groep bijzonder maakt. Daarbij komt: een bijstandsuitkering is
LOKALISERING VAN HET WOONBELEID
overal hetzelfde. Een corporatiewoning bouwen is – even los van de grondprijs – overal even duur. Lokalisering van het woonbeleid leidt al snel weer tot nieuwe regelgeving. En dat terwijl we al veel regels en rompslomp hebben: passend toewijzen, aanwijzingen rond derivaten, scheiden of splitsen… Als ik al ruimte wil voor lokale oplossingen, dan heb ik vooral behoefte aan deregulering. Laten we nu niet gaan zitten morrelen aan het systeem. Er is rust en ruimte nodig, zodat we als corporaties kunnen laten zien dat we goede dingen doen. Laten we de invoering van de Woningwet goed afmaken. Corporaties zijn mans genoeg om binnen die wet de ruimte te vinden voor goede lokale oplossingen.”
20
MARIA MOLENAAR, WOONSTAD ROTTERDAM
‘Goed naar de randvoorwaarden kijken’ “Rotterdam is een stad van verschillen. In hip Noord ontwikkelt de woningmarkt zich vergelijkbaar met Amsterdam en Utrecht. Kopers bieden boven de vraagprijs, woningen worden snel verkocht. Op Zuid is dat anders: relatief veel zwakke wijken, werkloosheid, lage inkomens, deels een verouderde woningvoorraad. Daar is het aan de corporaties om de vernieuwing aan te jagen, differentiatie aan te brengen in eenzijdige wijken, omdat marktpartijen het niet doen. Kan lokalisering daarbij helpen? Ik vind het heel lastig. Je denkt al gauw aan differentiëren van huurprijzen en de huurtoeslag. Maar in het woningwaarderingstelsel zit de WOZ-waarde al ingecalculeerd. De huren in Rotterdam-Zuid zijn daardoor al gematigd. Daar kwam passend toewijzen nog bovenop. Als je de kwaliteit van de woning
nog sterker gaat meewegen bij de huurprijs, gaan de huren in schaarstegebieden fors stijgen, en elders – zoals bij ons – juist dalen. Dat heeft ook effect op de opbrengsten en dus op onze mogelijkheid goed onderhoud te plegen of woningen te vervangen. En de herstructureringsbehoefte is groot in Rotterdam. Als lokalisering betekent dat het marktmechanisme wordt geïntroduceerd in de sociale sector, zouden we nieuwe problemen kunnen scheppen. Wonen is een basisbehoefte, net als zorg. We hebben een aantal basisnormen afgesproken: een relatief goede kwaliteit, enige menging in de wijk, geen segregatie. Dat is een groot goed. Als we al lokaliseren, denk ik eerder aan meer plaatselijke armslag om te investeren en te differentiëren. En dan nog moeten we goed naar de randvoorwaarden kijken.”
“Een vraagteken. Want voor welk probleem is lokalise ring een oplossing?”
?
Postbus 9959 1006 AR Amsterdam devernieuwdestad@afwc.nl www.devernieuwdestad.nl