Commons in de globale stad

Maarten Weyns

COMMONS IN DE GLOBALE STAD DE COMMUNITY LAND TRUST ALS REMEDIE VOOR DE BRUSSELSE RUIMTELIJKE PARADOX

Promotor Prof. Dr. ir. architect Lara Schrijver Co-promotor Dr. ir. architect Sven Verbruggen Masterproef ingediend tot het bekomen van de graad van Master in de Architectuur Academiejaar 2017-2018 Universiteit Antwerpen Faculteit Ontwerpwetenschappen Departement Architectuur

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING p9 DE GROEI VAN EUROPA IN BRUSSEL p11

De Europese droom

De opkomst van de tertiaire sector

Wildgroei van een losgekoppelde markt

Europa in de Leopoldswijk

De schaal van het probleem

Jane Jacobs in de Europese wijk EEN NIEUWE DYNAMIEK p21

Lokale aanpak vs. generatief systeem

Private ruimte vs gedeeld gebruik

Onderbenutte ruimte vs interne activatie

Dichtgemaakte plinten vs interne publieke straten

Verkavelingen vs gemeenschappelijk beheer

Technische beperkingen vs ontwerpstrategieën

Een nieuwe identiteit voor de Europese Unie MACRO-ECONOMIE MAAKT DE STAD p41

De stad als het ruimtelijk product van een marktsysteem

De val van de vrije markt

Een nieuwe economie, een nieuwe stad DE COMMUNITY LAND TRUST ALS NIEUW WOONMODEL

De site Eigendom

Ruimtelijke onderhandeling Doorverkoop

Een nieuw hoofdstuk voor de wijk

p49

BIBLIOGRAFIE p55

Inleiding

Sinds de komst van de Europese Commissie naar Brussel is de Leopoldswijk uitgegroeid tot een horizontaal uitgesmeerd central business district. Het is vandaag een buurt waar alleen van maandag tot vrijdag achter gesloten deuren gewerkt wordt en waar al het andere leven is verdreven. De complexiteit en dynamiek die onze steden juist kenmerkt, is hier overwoekerd door het kantoorwezen dat zich als een olievlek over de stad heeft verspreid. De bouwboom, die de komst en groei van de commissie veroorzaakte, is vandaag echter een probleem geworden: Brussel kampt met een grootschalige leegstand van haar kantoren. Een ongezond marktsysteem heeft anno 2018 een enorm overaanbod aan kantoorruimte veroorzaakt via de steeds agressievere financialisering1 van de vastgoedmarkt. Dit terwijl er net een enorme huisvestingscrisis heerst in de stad: 50 000 gezinnen staan op de wachtlijst voor een sociale woning. De ruimtelijke paradox waarin Brussel zich vandaag bevindt, kan echter nieuwe kansen creĂŤren.

Europa heeft namelijk grootse plannen: ze wil haar administraties centraliseren in grote complexen rondom de Wetstraat om zo een duidelijke identiteit op te eisen in onze hoofdstad. De centralisatie van de commissie kan een kantelpunt worden: het geeft de kans om terug leven te blazen in de verouderde complexen die de commissie achterlaat, een gezonde functiemix in de wijk te injecteren en tegelijkertijd de huisvestingscrisis in Brussel

oplossen. Het is het ideale moment voor de herovering van de Europese wijk door de stad.

Maar hoe kan dit zonder de wijk verder te gentrificeren of volledig kaal te slagen?

De komst van een nieuwe sector kan een antwoord bieden: een nieuwe deeleconomie en veranderende eigendomsrelaties kunnen de financialisering van de vastgoedmarkt tegengaan en de buurt en haar bewoners terug controle geven over hun stedelijke omgeving.

9

De Dynamische stad

In de geschiedenis van België is Brussel steeds het epicentrum geweest waar grote maatschappelijke transities het eerste voelbaar werden. De stad was het revolutionaire podium bij het ontstaan van het land, heeft meerdere golven van grootschalige onteigeningen moeten verwerken en moest een zware economische transitie doorstaan tijdens de de-industrialisatie van onze steden.

De gevolgen hiervan vinden we vandaag nog terug in het stedelijke weefsel: arbeiderswijken en fabrieken hebben plaatsgemaakt voor enorme kantoorparken, een fractie van de bevolking woont nog in de binnenstad en de kloof tussen de economische en sociaal-culturele toestand van de bevolking groeit nog steeds.

Methodologie

De eerste twee hoofdstukken van de thesis zullen een speciek-ruimtelijk probleem onderzoeken: de Brusselse ruimtelijke paradox.

Om te begrijpen hoe de huidige situatie tot stand is gekomen wordt in het eerste deel “De groei van Europa in Brussel” de ontwikkeling van de Leoppoldswijk bekeken en de rol die de komst van de EU hierin speelde. Hieruit worden onderliggende mechanismes ontrafeld die de huidige ruimtelijke conditie hebben veroorzaakt.

Op basis hiervan, tezamen met het theoretische onderzoek, wordt in het hoofdstuk “een nieuwe dynamiek” een voorstel gedaan voor de duurzame transitie van een bouwblok in de Europese wijk. De impact van nieuwe

methodes om commons te organiseren wordt hierin ruimtelijk onderzocht.

De laatste twee hoofdstukken leggen een theoretisch kader uit waar het sociale aan formele wordt gekoppeld.

In het hoofdstuk “macro economie maakt de stad” wordt onderzocht hoe de macro-economie onze steden vormt en welke ruimtelijke problemen globalisatie veroorzaakt in globale steden.

In het laatste hoofdstuk wordt ten slotte uitgelegd hoe een nieuwe vorm van commons, de community land trust, zich precies organiseerd en welke gevolgen dit kan hebben voor de sociaal-economische en ruimtelijke situatie in de wijk. Het paralelle onderzoek naar de ruimtelijke effecten van een geglobaliseerde economie naast die van een deeleconomie legt een raamwerk uit om nieuwe opkomende vormen van eigendom strategisch in te zetten tegen de problematische stedelijke gevolgen die globalisering met zich meebrengt.

1. Financialisering is het toenemen van de invloed van financiële markten, financiële instellingen en financiële elites op economische beleid en economische resultaten. Door financialisering verandert een economisch systeem en groeit het belang van de financiële economie ten opzichte van de reële economie.

DE GROEI VAN EUROPA IN BRUSSEL “Speculation in land may be necessary to capitalism, but speculative orgies periodically become a quagmire of destruction for capital itself.”

- David Harvey2

11

Voor de stedelijke ontwikkeling van Brussel was de Tweede Wereldoorlog een belangrijk kantelpunt. De heropleving van de stad in de periode na de oorlog luidde een tijdperk van grootschalige herstructureringen in die vandaag nog steeds in impact hebben op de manier waarop Brussel werkt. Archaïsche opvattingen over ruimtelijke ordening destijds, de internationalisering van politieke en economische systemen en de consequenties hiervan op huidige problematiek worden in deze thesis dieper besproken. De rol die Europa hierin speelde wordt in de volgende hoofdstukken omschreven.

De Europese droom

Voor de tweede wereldoorlog hadden economische ongelijkheid en een afgesloten nationale politiek de al bestaande historische spanningen tussen naties doen escaleren tot een wereldwijde oorlog. De naties die gedurende de oorlog zolang vochten om hun onafhankelijkheid terug te winnen waren na de bevrijding collectief getraumatiseerd door de verschrikkingen van deze oorlog. Dit mocht nooit meer gebeuren.

Ondanks de grote ideologische tegenstellingen die zich hadden gemanifesteerd na de oorlog, besloten in 1950 daarom zes naties een verdrag aan te gaan voor de economische samenwerking voor kolen en staal. Zes jaar later, in 1956, werd het verdrag van Rome ondertekend, waarbij een Europese Economische Gemeenschap tussen de lidstaten werd opgericht. Politieke samenwerking en een eengemaakte Europese

economie betekenden het einde van onnodige concurrentie tussen de buurlanden en zetten de deur open voor de transformatie van Europa naar een volwaardige wereldmacht.

Internationale samenwerking en open markten zouden veiligheid en welvaart naar het continent brengen. De Europese droom was hiermee geboren en globalisatie schakelde als gevolg hiervan in een hogere versnelling.

De opkomst van de tertiaire sector

Het feit dat Brussel vandaag de de-facto hoofdstad van Europa is, begon met de toewijzing van de Europese zetel aan de stad in 1956. Doordat de parlementsleden regelmatig naar de hoofdzetel moesten reizen, werd een centrale stad gekozen. Naast Brussel kregen hierdoor ook Luxemburg en Frankfurt instituten van de Europese Unie toegewezen.

Op dat moment was de tertiaire sector overal ter wereld al aan een sterke opmars bezig.3 De langzame verschuiving van een industriële economie naar een diensten economie had de middenklasse flink doen aanzwellen en bracht een golf van welvaart naar het continent. Hierdoor kende de sector in het interbellum al een ware bloei. Het vooruitzicht van de enorme welvaart en werkgelegenheid die de Europese commissie met zich mee zou brengen, stimuleerde Brussel dan ook om een uitzonderlijk gunstig beleid te houden voor de kantorenmarkt. De stad probeerde zo veel mogelijk instituten naar de hoofdstad aan te trekken door goedkope werkplaatsen aan te bieden. Het gevolg was een

2. Harvey D. (2006) “The Limits to Capital”. VERSO Edition 3. De dienstensector of tertiaire sector is de economische sector waarin bedrijven met de verkoop van hun goederen of diensten winst willen maken. De benaming hoort thuis in de meso-economie, die bedrijfstakken bestudeerd.

13

ongeziene bouwboom in de kantorenmarkt die tot eind jaren ‘70 zou standhouden.

Steeds meer gezinnen trokken in deze periode weg uit de binnenstad, op zoek naar het groene woonideaal dat de tuinsteden beloofden.

De opkomst van de auto was hierbij cruciaal, omdat dit het mogelijk maakte om te leven op het platteland en tegelijkertijd te genieten van de werkgelegenheid in de stad.

Een exodus vanuit de toen ongezonde en onveilige stad naar het platte land kwam zo langzaamaan op gang. Het is het beginpunt van een grote pendelbeweging tussen de kernstad en het platteland die de economie van Brussel vandaag nog steeds kenmerkt. Deze pendelbeweging verklaart de hoge looncijfers in Brussel terwijl een derde van de inwoners in de binnenstad juist werkloos is.

De duizenden woningen die door de stadsvlucht leeg kwamen te staan, werden systematisch gesloopt en vervangen door grotere kantoorcomplexen. Het resultaat is vandaag nog steeds zichtbaar: slechts een klein deel van de bevolking van Brussel woont in de binnenstad terwijl de randgemeenten nog steeds groeien.

De voormalige arbeiderswijken worden nu bezet door postmodernistische torens, gescheiden door groene leegtes en drukke verkeersaders die de pendelaars na hun werkuren terug de stad uitloodsen. Brussel heeft momenteel ongeveer 12,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte.4 Ter vergelijking: dat is 40% van het totale oppervlakte van de stad.

Wildgroei van een losgekoppelde markt

De ontwikkeling van de kantoorfunctie na de recessie van de jaren ‘70 had een ander partoon: doordat het vooral was gebaseerd op speculatie en gericht was op verhuur hadden de projectontwikkelaars geen zicht op wie de toekomstige huurders zouden worden of welke eisen en noden ze precies zouden hebben.

De gebouwen werden opgetrokken waar de grondprijzen het laagste waren en hielden dus geen rekening met specifieke locatie-eisen van toekomstige huurders. Een gebrek aan stedenbouwkundige planning leidde ertoe dat overal in de stad enorme kantoorcomplexen opdoken.

De loskoppeling van de directe relatie tussen de gebruiker en de opdrachtgever, typerend voor projectontwikkelaars, zorgde er verder voor dat de kantoorcomplexen een afgevlakte architectuur kregen. Steeds weer werd er teruggegrepen naar een neutrale, sobere en zakelijke vormgeving die zo weinig mogelijk toekomstige huurders zou schofferen. Het gebouw, ooit een symbolische drager van het wereldbeeld van de eigenaar, evolueerde naar een financieel product waarmee gespeculeerd en belegd kon worden. De financialisering van de vastgoedsector begon zo langzaam aan haar opmars, een proces dat tot op vandaag nog steeds bezig is en waar enorme bedragen in rondgaan. In 2017 had de productie en renovatie van kantoorruimte in Brussel een marktwaarde van ruim 3 miljard euro per jaar. Hoe deze financialisering precies werkt en welke gevolgen dit heeft op onze gebouwde omgeving wordt in

fig. 1 (links) kaart van de kantoorruimte(zwart) en OCMW panden (rood) in Brussel 4. Dessouroux C. « Fifty years of office building production in Brussels », Brussels Studies, General collection, document 35

Administraties Europese Commissie 1. Directeur generaal Informatica (DIGIT) Beillardstraat 28

2. PMO, DIGIT, clubs sociaux, formation, restaurant Wetenschapsstraat 27-29

3. Directoraat-generaal Onderzoek en Innovatie Square Frere Orban 8

4. Beheer en afwikkeling van individuele rechten Aarlenstraat 88

3

5. Europees Rekenhof, Europees Toezichthouder voor gegevensbescherming

2

Rue Montoyer 30

6.Personele middelen en veiligheid

1

Rue Montoyer 34

7. Justitie en consumentenzaken

4

Rue de Luxembourg 46

8. Centrale administratie meerdere diensten

5

Meeus square 8

9. Directoraat-generaal Justitie en Consumentenzaken (JUST) European Commission, DG Luxemburgstraat 46

6 7 9

8 1/500

15

het hoofdstuk “Macro-economie maakt de stad’ verder toegelicht.

Europa in de Leopoldswijk

Het resultaat van de marktgedreven ontwikkeling van de kantoorfunctie in de stad is het duidelijkste te zien in de Leopoldswijk, beter bekend als de Europese wijk. Door de komst van de Europese commissie groeide de kantoormarkt hier het snelste. Met de groei van de EU kwamen er steeds meer van haar instituten naar de wijk en groeide de vraag naar kantoorruimte gestaag.

De commissie beschouwde de uitbreiding van haar administraties slechts als een nood naar extra vierkante meters kantoorruimte en huurde hierdoor steeds gebouwen bij om haar plaatsgebrek op te vangen. Door zich niet uit te spreken over een ruimtelijke vertegenwoordiging van haar aanwezigheid in de wijk en dus volledig terug te vallen op de bestaande kantoormarkt kon ze zo steeds de goedkoopste kantoren huren.

Het gevolg hiervan was de snelle horizontale uitbreiding van de commissie doorheen de wijk. Kantoorcomplexen werden systematisch bijgebouwd en uitgebreid totdat uiteindelijk volledige bouwblokken werden opgeslokt.

Hierdoor bleef steeds minder van het historische stedelijke weefsel in de buurt over. De woonfunctie, openbare voorzieningen, horeca en commercie werden volledig uit de buurt verdreven. De complexiteit die gezonde en dynamische steden typeert en die de buurt sinds haar ontstaan geleidelijk aan had ontwikkeld,

werd weggevaagd en volledig vervangen door de kantoorfunctie. De aristocratische wijk die ooit de machthebbers en beau-monde van België huisvestte, verviel tot een generiek Central Business District (CBD).

De Europese wijk kan beschouwd worden als het ruimtelijke product van de vastgoedmarkt van vandaag, wanneer de link wordt gelegd tussen het marktsysteem dat de transformatie veroorzaakte en de ruimtelijke gevolgen hiervan.

De schaal van het probleem

Anno 2018 is de kantoormarkt in Brussel volledig op hol geslagen. Door de constante ontwikkelingsdruk en een te soepel ruimtelijk beleid is de afgelopen decennia een groot overaanbod aan kantoren ontstaan. Het gevolg hiervan is op zijn minst problematisch: er staat naar schatting ruim 2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg in Brussel. Hoewel een gedeeltelijke leegstand nu eenmaal noodzakelijk is om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen lijkt de situatie in de Europese wijk erg scheefgetrokken. Er staat meer dan 12% van het totale kantoorpark leeg. In 2012 kwam dit neer op 24 leegstaande gebouwen. Er lijkt geen eenduidige verklaring te zijn waarom het ene pand wél leeg blijft staan en het andere niet. Leegstand is terug te vinden in zowel nieuwe (gebouwd na 2000) als oudere (gebouwd voor 1980) gebouwen. Zo waren 16 van de 24 leegstaande gebouwen in 2012 nog geen 15 jaar oud.5

fig. 2 (links) een overzicht van de Europese instituten in de wijk met aanduiding van de administraties rondom de site van de case-study (rode stippellijn)

17

Uit een studie van die de stad liet uitvoeren, kan afgeleid worden dat meeste kantoorcomplexen goed worden onderhouden.

5 Dit is te merken aan de vele renovaties die we in de buurt aantreffen. De wijk is bijzonder goed bereikbaar via trein, tram en bus. Er zijn ook genoeg parkings in de buurt, meestal voorzien in het gebouw zelf. Bereikbaarheid is dus niet het probleem. De vastgoedmarkt lijkt volledig verzadigd en kampt dus met een overaanbod.

Dit merken we aan het enorme aanbod aan leegstaande gebouwen. Toch blijkt dit geen rem te zijn voor nieuwe ontwikkelingen want nog steeds staan er nieuwe projecten in de stijgers.

De huidige toestand lijkt onhoudbaar en toont aan dat de marktsituatie niet meer gezond is.

Wanneer we verder inzoomen naar het ruimtegebruik in de wijk zien we dat de Europese Unie de grootste consument is van de kantoren. Maar liefst 57% van het totale kantooroppervlakte wordt ingenomen door de Europese commissie of diensten die hieraan gerelateerd zijn. Dat is 13% van de kantoorruimte in heel Brussel. Daarmee heeft de Europese commissie de grootste impact op het welzijn van de wijk en in het verlengde hiervan ook op de stad. Een ander ruimtelijk beleid zou de wijk drastisch kunnen veranderen en de vastgoedmarkt flink doorheen kunnen schudden. De beslissing om hun administraties te centraliseren in nieuwe, grote complexen rond de Wetstraat lijkt dus de ideale gelegenheid om de Europese wijk in één beweging te transformeren naar een leefbare buurt en de

vastgoedmarkt te herstructureren via nieuwe en duurzame stedelijke ontwikkelingstactieken.

Brussel heeft het probleem van de leegstand in de wijk ondertussen wel erkend en liet verschillende studies uitvoeren om hier een oplossing voor te zoeken. Verschillende strategieën worden hierin aangehaald om de buurt te herontwikkelen. De studies halen echter wel aan dat het probleem niet volledig via de private markt kan worden opgelost en dat een brede aanpak nodig zal zijn om de leegstand weg te werken en de buurt terug leefbaar te maken. Meer wooncomplexen bouwen, maakt de buurt namelijk niet per se leefbaarder en kan evengoed leiden tot het ontstaan van ‘gated communities’ in de wijk. Geïsoleerde kantooreilanden zouden in dat geval simpelweg plaatsmaken voor afgesloten wooneilanden. Wat maakt een buurt dan wel leefbaar?

fig. 3 (links) luchtbeeld van de Europese commisie en alle verwante instituten in de Leopoldswijk 5. Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, (2013) Leegstand 2012 in Brussel en focus op de Leopoldswijk, Brussel

Zenithgebouw hoogte: 92 m oppervlakte: 30 000 m²

WTC 1 en 2 hoogte: 105 m 84 000 m²

Atomium hoogte: 102 m oppervlakte: 3 840 m² Rogier Tower hoogte: 137 m 84 000 m²

Noordstation hoogte: 45 m oppervlakte: +/- 8 000 m²

2 000 000 m² LEEGSTAND

Proximus Centre hoogte: 102 m 101.200 m2

Barleymontgebouw hoogte: 55 m oppervlakte: 240 500 m²

Covent Garden hoogte: 100 m oppervlakte: 72 000 m²

Stadhuis Brussel hoogte: 92 m oppervlakte: +/- 2 000 m²

19

Jane Jacobs in de Europese wijk

Het onderzoek van Jane Jacobs, een sociologe die in de jaren ‘60 de diversiteit en leefbaarheid van wijken in Amerikaanse grootsteden bestudeerde, toont aan dat het slagen of falen van een wijk een kwestie is van een gezonde mix van diverse gebruikers, functies en gebouwen. In haar boek “The death and life of Great American Cities” destilleerde ze vier fundamentele principes die succesvolle buurten definiëren.6 Ten eerste haalt ze het belang van gemengde primaire functies aan. Verschillende functies zorgen ervoor dat mensen met verschillende schema’s en doelen op verschillende momenten de wijk bezoeken en gebruik maken van dezelfde gemeenschappelijke voorzieningen.

Ten tweede erkend ze de nood aan kleine bouwblokken omdat deze ervoor zorgen dat niet alle activiteiten worden geconcentreerd rondom één as. Hierdoor worden gebruikers en passanten doorheen de wijk gespreid en maken kleine beginnende ondernemingen een kans tegen grotere ketens die de duurste locaties wél kunnen betalen.

Ten derde toont ze aan dat de aanwezigheid van oude gebouwen noodzakelijk is om een gezonde sociale mix in de wijk te voorzien.

Oude gebouwen laten toe dat ook verenigingen, artiesten of gezinnen met lage inkomens een plaats kunnen vinden in de wijk.

Haar laatste principe is de hoge bevolkingsconcentratie in de wijk. Steden worden gekenmerkt door de concentratie van verschillende levensstijlen en opvattingen en

hun diversiteit aan economische activiteiten.

Een hoge concentratie van mensen brengt meer verscheidenheid en diversiteit naar de buurt en maakt een wijk een plek voor iedereen.

Jacobs benadrukt in haar werk dat de stad ‘maken’ een proces van lange adem is en niet via één masterplan kan worden opgelegd. Deze vier principes moeten dus eerder worden opgevat als richtlijnen die de ontwikkeling van de wijk over een langere periode zullen structureren. Het voorstel in deze thesis is dan ook niet om exacte functies in de wijk in te planten maar eerder om ruimtelijke, sociale en economische systemen toe te voegen die de langzame transitie van de wijk via bepaalde ontwerpprincipes mogelijk maken. Met dit in het achterhoofd kan een tactiek uitgedacht worden om de herontwikkeling van de wijk te doen slagen.

fig. 4 (links) vergelijking leegstand met de bestaande bebouwing in Brussel 6. Jane Jacobs, (1961) The death and life of great American cities, Random house, New York

EEN NIEUWE DYNAMIEK “Cities have the capability of providing something for everybody, only because, and only when, they are created by everybody.”

- Jane Jacobs7

21

De laatste jaren zijn in opdracht van de stad Brussel verschillende studies uitgevoerd om de bestaande problemen in de wijk duidelijk in kaart te brengen. Hierbij werden ook enkele tactieken voorgesteld om via wetgeving en de traditionele markt de wijk aantrekkelijker te maken voor investeerders die de leegstaande panden in de wijk zouden willen omvormen.

Hoewel kleinere gebouwen naar woningen omvormen wel interessanter wordt door hun voorstellen, blijken dezelfde tactieken minder gunstig voor de grotere complexen in de wijk.

De oplossing hiervoor ligt wellicht in minder conventionele ontwikkelingsstrategieën, welke de studies niet onderzochten.

Lokale aanpak vs generatief systeem

De studies die de stad Brussel liet uitvoeren, brachten enkele tactieken naar voren voor het herontwikkeling van de wijk. Een eerste tactiek die wordt aangehaald is om een rem te zetten op de vergunningen voor nieuwe kantoorprojecten en te onderzoeken of het huidige aanbod aan kantoren niet verminderd kan worden. Dit wil de stad realiseren door te focussen op de kantoorgebouwen die al grenzen aan kwaliteitsvolle groene ruimte en door deze om te vormen naar woningen. Op deze manier hoopt ze meer mensen naar de wijk te lokken en het verlaten imago dat het door de jaren heen heeft opgebouwd te veranderen. De meest problematische gebouwen in het centrum van de wijk worden hierdoor echter niet aangepakt.

Deze blokken grenzen aan een dode publieke

ruimte, dichtgeslibd met geparkeerde auto’s en ommuurd met blinde gevels. Maar liefst 30 van de 37 bouwblokken hebben hierdoor te weinig of geen naburige groenvoorzieningen. Om meer woningen in dit deel van de wijk onder te brengen en zo de bevolkingsdichtheid te doen stijgen moet de leefkwaliteit hier dus worden verbeterd.

Dit kan op zijn beurt een domino effect hebben en meer passanten en kleine ondernemingen aantrekken.

Private ruimte vs gedeeld gebruik

De publieke ruimte in de Europese wijk wordt momenteel gekenmerkt door brede kasseiwegen met parkeerstroken langs beide kanten. Doordat de ambtenaren voornamelijk met een auto naar hun werk komen is de aanwezigheid van parkeerplaatsen cruciaal voor hen. Daarom hebben de meeste gebouwen hun eigen private ondergrondse parkings met afzonderlijke inen uitritten. Hoewel er dus een overvloed aan parkeerruimte is in de wijk kan deze niet gebruikt worden voor toekomstige bewoners.

Door de naburige ondergrondse parkings met elkaar te verbinden en de onderbenutte parkings open te stellen voor bewoners kan de parkeerdruk in de wijk flink worden verminderd, waardoor de publieke ruimte meer plaats krijgt voor begroeiing en zwakke weggebruikers. In het actieplan van de stad worden invalswegen voorgesteld om het doorgaand verkeer uit de wijk te weren. Tezamen zal dit de kwaliteitsvolle herinrichting van de openbare ruimte toestaan

7. Jane Jacobs (2016). “The Death and Life of Great American Cities”, p.238, Vintage

en de wegen teruggeven aan de zwakke weggebruiker.

Onderbenutte kernen vs interne activatie

Doordat nagenoeg alle open ruimte binnenin de bouwblokken de eigendom zijn van de kantoorcomplexen worden de binnengebieden momenteel onderbenut. Ze dienen veelal als opslag, parking of transitie ruimte voor de ambtenaren die hier werken. De ommuring van de binnengebieden door kantoorgebouwen laat buitenstaanders niet toe om deze dode ruimte te activeren, waardoor de weinige open ruimte in de wijk geblokkeerd blijft. Hierdoor worden ze niet gebruikt als ontmoetingsplek of verblijfsruimte en verliezen ze hun potentieel voor de buurt.

Een oplossing hiervoor kan het samenvoegen van verschillende percelen doorheen het bouwblok zijn. Door aangrenzende percelen aan elkaar te koppelen kunnen routes doorheen het bouwblok ontstaan zodat de binnenruimte ontsloten kan worden. Op deze manier wordt het bouwblok binnenstebuiten gedraaid en ontstaat een nieuwe wereld van mogelijke interacties binnenin het bouwblok. De nieuwe routes doorheen het bouwblok maken verschillende hiërarchieën in deze binnenwereld mogelijk en spreiden de bewoners en bezoekers over verschillende assen.

Dichtgemaakte plinten vs interne publieke straten

Wanneer gekeken wordt naar de typologie van de plinten in de bouwblokken merken we dat steeds dezelfde problemen terugkeren die de wijk zijn doodse imago oplevert. De complexen hebben bijvoorbeeld telkens maar één centrale ingang. Dit komt voort uit veiligheidsoverwegingen en zorgt ervoor dat er een duidelijk zicht is op wie het gebouw binnen mag en wie niet. Andere openingen zijn als gevolg hiervan dichtgemaakt of dienen enkel als branduitgang of dienstingang. Alle interactie tussen het leven in het gebouw en de wereld erbuiten zijn dus bij noodzaak gekanaliseerd naar de monumentale inkomhallen, bewaakt door metaaldetectors en beveiligingsagenten.

De veiligheidsvereisten hebben er hiernaast voor gezorgd dat alle ramen op het gelijkvloers ofwel boven ooghoogte staan ofwel bestickerd zijn zodat er geen inkijk mogelijk is vanop de straat.

Het gebrek aan interactie tussen de publieke ruimte en de plinten van de kantoren zorgt ervoor dat je tijdens een wandeling doorheen de buurt het idee hebt alsof je in een doolhof loopt, omsingeld door geblindeerde muren.

Door percelen samen te voegen en nieuwe doorsteken doorheen het bouwblok te maken kunnen er nieuwe relaties tussen de wijk en het bouwblok ontstaan. De doorsteken doorbreken de monolithische plinten en werpen een zicht op het groene binnengebied in de bouwblokken. De vergezichten die zo mogelijk worden, nodigen voorbijgangers uit

23

het bouwblok te verkennen en openen het bouwblok voor de buurt. De routes worden interne straten waarlangs gemeenschappelijke functies ingeplant kunnen worden. Hierdoor kunnen dus verschillende functies het bouwblok intrekken zonder dat een volledige herinrichting van het gelijkvloers aan de buitenschil nodig is.

Door kwaliteitsvolle buitenruimte voor de wijk in het bouwblok aan te bieden en een balans te zoeken tussen publieke, semi-publieke en private ruimtes kan de toenemende stroom aan passanten op zijn beurt weer nieuwe functies aantrekken. Uiteindelijk kan de concentratie van verschillende activiteiten in het binnengebied genoeg mensen lokken om ook de markt aan te zetten om functies onder te brengen in de plinten van de omliggende gebouwen. Door een functionele en diverse publieke kern in de bouwblokken in te passen kan het project met andere woorden een katalysator worden voor de transformatie van de wijk.

Verkavelingen vs gemeenschappelijk beheer

Een andere strategie die de stad uitwerkte om de kantoorcomplexen tot woningen om te vormen is het plan om de grote percelen terug te verkavelen. Doordat de individuele investeringen in dit scenario kleiner worden hoopt de stad de bouw van woningen in de wijk rendabeler te maken. Dit voorstel lijkt echter niet duurzaam.

Een verkaveling zou de sloop van het bestaande complex betekenen zodat kleinere rijhuizen op de site kunnen worden opgetrokken. Hiermee

dreigt echter een enorme voorraad aan relatief jonge gebouwen volledig afgebroken te worden.

De ingreep zou een onnodig grote berg bouwafval veroorzaken en de wijk jarenlang in een bouwput transformeren terwijl de bebouwingsdichtheid juist daalt.

Toch is de omvorming van de complexen naar woningen niet onmogelijk. Het behoud van de bestaande structuren vraagt dan wel een grotere aanvankelijke investering door de omvang van het project en een ontwerpmatige oplossing om de diepste gebouwen om te vormen naar kwaliteitsvolle woningen. Een organisatie die een project op deze schaal kan dragen en het toepassen van enkele ontwerpstrategieën kan een uitweg bieden. Een collectief zoals de community land trust brengt vele kleine investeerders bij elkaar om gezamenlijk één groot project uit te werken. Zo kan een grootschalig project toch gedragen worden door gezinnen met een klein vermogen. Hoe dit precies in zijn werk gaat en welke impact dit heeft op de sociaal-ruimtelijke ontwikkeling van de wijk wordt in het laatste hoofdstuk grondiger uitgelegd.

Technische beperkingen vs ontwerpstrategieën

Een ander terugkerend argument voor de volledige sloop van de bestaande gebouwen is de bouwdiepte van sommige complexen. Kantoren hebben regelmatig een bouwdiepte van 15 meter of meer, wat hen net te diep maakt om doorlopende appartementen in te maken. Dit,

tezamen met een relatief lage verdiepingshoogte en een soms slecht isolerende buitenschil vraagt een specifieke aanpak om de structuren bewoonbaar te maken.

Een eerste techniek om woningen in de diepe bouwvolumes onder te brengen is om de appartementen over twee verdiepingen te verspreiden. Zo kan een vide in de leefruimtes worden aangebracht, waardoor daglicht dieper in de woningen kan toetreden. Hiermee wordt ook een oplossing aangeboden voor de lage verdiepingshoogte van de complexen.

Appartementen spreiden over twee verdiepingen geeft het bijkomende voordeel dat het dag en nacht gedeelte van de woningen beter van elkaar kunnen worden gescheiden.

De bouwdiepte van de kantoorcomplexen kan hiernaast verminderd worden door de woonvolumes terug te doen springen achter de oorspronkelijke façades. Zo ontstaan langst beide kanten van het gebouw tussenruimtes die ofwel als circulatieruimte ofwel als terras kunnen dienen. De façades kunnen op deze manier ontdubbeld worden zodat hun isolatiewaarde ook stijgt. Bij complexen waar dit niet mogelijk is, zal een nieuwe buitenschil alsnog nodig zijn. De meeste complexen in de wijk hebben gelukkig een vliesgevel, waardoor deconstructiemethodes mogelijk (en relatief eenvoudig) zijn om zoveel mogelijk bouwmateriaal een tweede leven te geven. Door een inventaris te maken van al het recupereerbare materiaal dat uit de façades kan worden gewonnen, kunnen deze materialen terug in het ontwerp van de nieuwe

kantoorcomplexen van de EU commissie worden geïntegreerd. De enorme voorraad aan granieten panelen die in de façades terug te vinden is kan bijvoorbeeld integraal hergebruikt worden als façade-panelen of als betegeling van de open ruimtes rondom de nieuwe kantoortorens op de Wetstraat. De gedeeltelijke recuperatie van de façades kan zo een fractie van de kostprijs van de omvorming terugwinnen waardoor zowel de omvorming van de oude kantoorcomplexen naar woningen als de aanleg van de open ruimte rondom de nieuwe kantoortorens van de commissie goedkoper wordt. Een studie over deconstructiemethodes van soortgelijke façades toont aan dat deconstructie wel degelijk rendabel kan zijn bij renovatieprojecten, zeker wanneer er op voorhand een tweede leven van de bouwelementen bekend is.8 Een ontwerpend onderzoek naar hoe dit specifiek vorm zou krijgen wordt in deze thesis echter niet behandeld.

Soortgelijk onderzoek vinden we bijvoorbeeld wel terug in een ontwerpstudio van Rotor op de TU Delft, waarbij haalbaarheidsstudies en ontwerpopdrachten werden opgesteld rondom de afbraak en recuperatie van bouwmaterialen van het Timmerhuis in Rotterdam. 9 De aanwezigheid van de kantoorfunctie heeft dus een grote impact op de leefbaarheid van de buurt. Het bepaalt hoe de ruimte wordt gebruikt en beheerd en welke uitstraling de wijk heeft voor investeerders, toekomstige huurders of toevallige passanten.

8. B.Addis (2012) Building with Reclaimed Components and Materials: A Design Handbook for Reuse and Recycling, , Routledge 9. L. Devlieger, K. Easterling, Metahaven, (2017) Studio Rotor, Deconstruction, Jaap Bakema Study Centre, TUDelft

25

1

Centrale ingangen als veiligheidsmaatregel

R

DO NO T ENTE

2

geblindeerde plinten blokkeren alle interactie met de buurt

P

3

P

parkinginritten domineren het maaiveld

P

OUDE SITUATIE BOUWBLOK FRERE ORBAN

1

P

P

P

P

P

2

P

P

3 P

P

Doorsteken doorheen plint creeren nieuwe routes

1

ON

M

CO M E

M

publieke routes doorheen het bouwblok openen een nieuwe wereld van mogelijke interacties

BA R

2

P

HO

KS

EW OR

TH

3

ER SUP

T RKE MA

terugspringende woonvolumes met dubbelhoge appartementen maken de skeletten van de kantoorblokken terug bewoonbaar

NIEUWE SITUATIE BOUWBLOK FRERE ORBAN

1

2 3

woningen worden in de volumes ondergebracht

open ruimte wordt tussen verenigingen en bewoners onderhandeld: wat wordt publiek en wat niet?

panden die leeg komen te staan, worden geleidelijk door de CLT overgenomen en omgevormd/ingevuld

TRANSFORMATIE BOUWBLOK

trappenkokers worden opgesplitst om de bovenste verdiepingen en daken als evenementruimte in te vullen

andere ruimtes in de plinten worden opengesteld voor cooperatieven, sociale voorzieningen of verenigingen

nieuwe doorsteken doorheen de plinten maken verschillende routes mogelijk

overkoepelend beheer door de CLT maakt gedeeld gebruik van de binnengebieden mogelijk

TRANSFORMATIE KANTOORCOMPLEX

VERHUUR

CIRCULATIE

SLAPEN

WONEN

fig. 15 zicht op de publieke groene ruimte in het binnengebied

NA DE INGREEP

fig. 16 ondernemingen met een sociale meerwaarde kunnen goedkoop ruimtes in de CLT huren

fig. 17 een vergezicht doorheen een doorsteek nodigt uit het bouwblok te verkennen

NA DE INGREEP

fig. 18 door enkele van de vele trappenkokers publiek te maken, kunnen ook bovenliggende verdiepingen voor bv. evenementen gebruikt worden

Een nieuwe identiteit voor de Europese Unie

Op 16 april 2003 tekenden 10 landen het verdrag van Athene. Cyprus, Estland, Hongarije, Letland, Litouwen, Malta, Polen, Slowakije, Slovenië en de Tsjechische Republiek sloten zich aan bij de Europese Unie. Niet minder dan 75 miljoen burgers uit acht centraal Europese landen en twee middellandse zee landen voegden zich bij de Unie, waardoor het de grootste en meest complexe uitbreiding van de EU ooit werd. Niet alleen de enorme toevoeging van culturele diversiteit binnen de EU, maar ook de exponentiële groei aan financiële instituten en technische overgangsmaatregelen maakten dit een test die de werking van de EU zwaar op de proef zou stellen. De modernisering van haar werking was dan ook een voorwaarde om dit alles in goede banen te leiden. Dit zou zich niet alleen in wetgeving, maar ook in een enorme uitbreiding in haar infrastructuur vertalen.

Na de toetreding groeide de administraties van de commissie met 125%, waardoor ze vandaag ruim 60 000 mensen tewerk stelt. Ze is hiermee de grootste werkgever in de Leopoldswijk en heeft een enorme impact op de tewerkstelling in Brussel. Om de uitbreiding van de Unie en al haar instituten op te vangen is er in het verleden steeds gezocht naar ad-hoc oplossingen. De besluiteloosheid van de commissie en een gebrek aan een langetermijnvisie heeft er dan ook voor gezorgd dat de verschillende instellingen die de Unie draaiende houden vandaag verspreid zijn over 52 panden doorheen de wijk. Momenteel is het merendeel van deze

panden in vruchtgebruik10 met contracten die op korte termijn lopen. Dit betekend niet alleen dat de oplossing om het plaatsgebrek op te vangen slechts tijdelijk is, maar ook dat het gebruik en het onderhoud van de verouderde gebouwen een lopende kost is voor de EU en haar lidstaten.

Naar aanleiding hiervan zoekt Europa sinds 2007 een duurzamere oplossing om haar administraties te huisvesten. De doelstellingen die ze hiervoor aanhaalt lijken eindelijk ambitieus: de complexen moeten een modern Europa symboliseren, het stadsleven terug naar de wijk brengen door functies te mengen, de auto terugdringen en ruimte bieden voor de zwakke weggebruiker, de ecologische voetafdruk van de gebouwen verkleinen en het langdurige plaatsgebrek van de commissie eindelijk oplossen door haar functies te centraliseren in grote complexen.11 Hiervoor doet de Unie beroep op een open oproep-procedure. Het doel lijkt om iconische architectuur in de wijk neer te planten om zo het imago van Europa te moderniseren.

Sterarchitectuur, niet zelden geschuwd in architectuurkringen voor hun oppervlakkige benadering van het gebouw, zal een drager worden voor Europese ideologische waarden.

Iconische architectuur is hier in mijn ogen dan ook gerechtvaardigd. De complexen zullen een boodschap uitdragen naar de wereld en een baken worden voor de Europese Unie. Een sterke boodschap lijkt dus gepast.

Door de nieuwe complexen op één centrale as op de Wetstraat te ontwikkelen zal een nieuw

10. Vruchtgebruik is het recht om andermans goed te gebruiken of er de vruchten (huuropbrengst, intrest) van op te strijken. De genieter van het vruchtgebruik wordt ‘vruchtgebruiker’ genoemd, de eigenaar zelf wordt ‘blote eigenaar’ genoemd.

11. IP, (10/04/2008), Operation facelift begins, European Comission, geraadpleegd op 15/04/2018 op [goo.gl/K6avky]

39

stedelijk eiland ontstaan op de Wetstraat. In dit geval is deze concentratie gerechtvaardigd: de grote dichtheid aan Europese instituten maakt het eenvoudiger om de veiligheid van staatsfiguren te garanderen zonder de volledige wijk af te moeten sluiten bij elke VN top, het samenbrengen van alle verspreide administraties in grote complexen maakt samenwerking dan weer eenvoudiger en een permanente oplossing voor de toekomst van de commissie in de wijk neemt de speculatiedruk weg die ontstaat als gevolg van de onzekerheid die het huidige gebouwen beleid veroorzaakt. De ingreep zal echter drastische gevolgen hebben op de vastgoedmarkt in de buurt: grondprijzen in de wijk zullen fors stijgen door de snelle verticale uitbreiding op de Wetstraat, wat op zijn beurt gentrificatie op gang zal brengen. De beslissing om woningen in de achtergebleven kantoorcomplexen in de Europese wijk te ontwikkelen via een CLT is dan ook cruciaal om te voorkomen dat de buurt een plaats wordt waar alleen luxe-appartementen zullen worden opgetrokken als gevolg van de te verwachten explosieve ontwikkeling van de commissie. Om een gezonde sociale mix in de wijk te krijgen en te garanderen dat het een buurt wordt voor alle stadsbewoners zullen namelijk inwoners van erg verschillende sociale klassen nodig zijn.

Een analyse van de effecten van community land trusts op gentrificatie licht in het laatste hoofdstuk deze keuze verder toe.

MACROECONOMIE MAAKT DE STAD “...there are powerful forces that tend to push a very high concentration of wealth and property rights, and the perpetuation of inequality over time. So we need to be careful - we need to have policies that we put in place so that the market forces and private property institutions become the slaves of the common interest - of democracy - instead of democracy being the slave of these powerful market forces and private property institutions.�

- Thomas Piketty12

41

In deze paper wordt gesteld dat de huidige staat van de Leopoldswijk voor een groot deel te wijten is aan het marktsysteem dat de productie van ruimte hier drijft. De connectie tussen globalisatie processen en het ontstaan van Central Business Districts is hier erg nauw.

Om te begrijpen hoe de huidige situatie tot stand is gekomen, onderzoeken we hoe de macro-economie die globalisatie drijft onze steden vormt.

De stad als het ruimtelijk product van een marktsysteem

De beurscrash in 2008 deed de financiële wereld op haar grondvesten daveren. Het was sinds de grote depressie geleden dat zulke grote verliezen wereldwijd werden geboekt. De wereldeconomie kwam in 2008 abrupt tot een halt en de naschokken worden vandaag nog steeds verwerkt.

De oorzaak van de crash kan gedeeltelijk teruggeleid worden tot de disconnectie van de financiële markten met de reële wereld.

David Harvey haalt in zijn boek “rebel cities, from right to the city to the urban revolution” aan dat economen hun vak veel te lang als een steriele wetenschap hebben beschouwd, zonder concrete connecties te maken naar de fysieke wereld.13 Door de enorme complexiteit van de wereldeconomie in statistieken en formules te abstraheren verloren ze het zicht op de impact die hun analyses en adviezen op het dagelijkse leven in de stad hadden. Toch staat de groei en bloei van steden in direct verband met hun

beleidsadviezen en kunnen veranderingen hierin het succes of falen van een stad bepalen. Het dramatische verval van Detroit na de beurscrash of de recente explosieve groei van Chinese steden na hervormingen in hun nationale economische beleid zijn hier alle twee een voorbeeld van.

Wanneer we de link leggen tussen de macro-economische systemen die onze steden draaiende houden en de micro-economie waarmee planners en burgers de stad maken, merken we dat de productie van ruimte in de stad grotendeels gestuurd wordt door deze macroeconomie. Architecten en planners hebben dan wel de vrijheid om de vorm en werking van een plek in te vullen, de investeringen die individuele projecten mogelijk maken komen steeds vaker voort vanuit een geglobaliseerde markt. De concentratie van kapitaal bij een steeds kleinere groep investeerders en de financialisering van de vastgoedmarkt heeft onze gebouwde omgeving grotendeels gereduceerd tot een verhandelbaar product. We zien de effecten hiervan terug in wereldsteden zoals Londen, waar grote delen van de duurste wijken in de stad leegstaan doordat ze als investering worden gebruikt voor oligarchen.14 Hetzelfde fenomeen zien we terug in de central business districts in steden wereldwijd, waar kantoorruimte wordt gebruikt als investering of als fysiek onderpand voor gebundelde hypotheken waarmee terug gespeculeerd kan worden. In vaktermen worden dit assed backed securities genoemd. 15 De productie van ruimte is door deze complexe marktsystemen steeds vaker 14. W. Booth, K. Adam, (18/11/2017), London mayor targets ‘ghost mansions’ and ‘zombie flats’, Washington post,

12. Zan Boag (24/08/2015), New Philosopher, Property: A property crisis: interview with Thomas Piketty, geraadpleegd op 9/11/2016 [http://www.newphilosopher.com/articles/property-piketty/]

geraadpleegd op (15/03/2018) [goo.gl/QgSYRb] 15. Asset-backed security, vaak afgekort tot ABS, is een financieel instrument dat wordt gefinancierd met de

13. D. Harvey, (2012), Rebel Cities, from right to the city to the

kasstroom gegenereerd uit een portefeuille van activa. Deze

urban revolution, Verso‘

activa zijn verstrekt als zakelijk onderpand.

43

losgekoppeld van een actuele vraag of nood van gebruikers doordat het op hun beurt systemen zijn geworden voor accumulatie van kapitaal voor aandeelhouders en investeerders.

Dit kapitaal wordt vervolgens terug naar de investeerders in het buitenland doorgesluisd, waardoor de meerwaarde die wordt gecreëerd door de ontwikkeling van een perceel niet meer terugvloeit naar de stad zelf.

Dit fenomeen wordt door Saskia Sassen, een vooraanstaande econome die globale economische systemen bestudeerd, omschreven als expulsies. In haar werk toont ze aan dat de enorme complexiteit van de geglobaliseerde markt erg tastbare gevolgen heeft op onze steden.16 Om dit aan te tonen legt ze verbanden tussen markttendensen, ruimtelijke ontwikkelingen in steden en de economische welvaart van de laagste klassen in deze steden.

Uit haar onderzoek leidt ze af dat de productie van surplus op deze manier desastreuze gevolgen heeft voor de welvaart van de laagste klassen doordat het systematisch ongelijkheid creëert. Hetzij in grondbezit, in werkgelegenheid, in beschikbare natuurlijke grondstoffen: de extractie van welvaart van de machteloze naar een kleine elite ondermijnt de productiviteit van de steden waar deze surplus wordt gecreëerd door de complexiteit en diversiteit die de steden juist zo productief maken te vernietigen. Het ontwikkelen van steden, wanneer overgelaten aan een geglobaliseerde markt, is dus op zichzelf een systeem geworden dat de diversiteit in steden terugdringt en ongelijkheid creëert. Ook

Thomas Pikkety, auteur van ‘Capital in the 21st century’, erkent de nood aan nieuwe vormen van stedelijke ontwikkeling en eigendomsrelaties om de groeiende ongelijkheid als gevolg van de globalisatie van de vastgoedmarkt tegen te gaan.

Om te onderzoeken hoe we dit in de toekomst kunnen organiseren en waarom het huidige systeem momenteel niet voor iedereen werkt, is een korte analyse van de beurscrash in 2008 nodig. Dit wordt in de thesis verder uitgebreid.

De val van de vrije markt

De onophoudelijke drang naar economische groei en de geleidelijke terugtrekking van de grip van overheden op de markt had na 1970 de zakenwereld toegestaan om een monstrueuze omzetten te genereren door het verhandelen van steeds complexere financiële producten gebaseerd op schuld. Dit wordt in de zakenwereld een financieel derivaat genoemd. Met dit fictief kapitaal kan belegd en gespeculeerd worden nog voordat het productie systeem waarop de schuld steunt daadwerkelijk een meerwaarde heeft geproduceerd. Derivaten zijn met andere woorden gebaseerd op mechanismes waarvan de opbrengst erg onzeker is. Dit deel van de markt steunt dus volledig op risico’s en aannames.

Het verhandelen van financiële derivaten en op schuld gebaseerde financiële producten wordt anno 2018 geschat op een bijna onvoorstelbare 1,2 quadriljoen dollar.17 De eigenlijke waarde van de fysieke, liquide middelen waarop deze secundaire markt gebaseerd is word via uitermate complexe financiële mechanismes

16. S. Sassen, (2016) Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy, Harvard University Press fig. 19 (links) een globale economie van expultions sluist de surplus die de stad via haar ontwikkeling genereert door naar buitenlandse vastgoed investeerders

17. J.B. Maverick, (22/01/2018) Investopedia, How big is the derivatives marktet? geraadpleegd op 25/05/2018 op [https:// goo.gl/BytQms]

45

zodanig opgeblazen dat de handel in derivaten vandaag ruim 10 keer meer waard is dan het wereldwijde bruto binnenlandse product. De crisis in 2008 toonde ons de desastreuze gevaren van deze loskoppeling van de financiĂŤle sector met de fysieke wereld. De overaccumulatie en extreme concentratie van kapitaal door het grootschalig verhandelen van en speculeren met subprime hypotheken had de markt erg kwetsbaar gemaakt. Door hoge risico hypotheken te bundelen en te verkopen als betrouwbare beleggingsproducten waarop weer gespeculeerd kon worden en de diepgewortelde interconnecties tussen deze schulden hing het hele systeem af van de maandelijkse betalingen van de meest kwetsbare bevolkingsgroepen in de VS. De fictieve waarde van het vastgoed was zo ver opgedreven dat het hele systeem in elkaar stortte toen bleek dat maar weinig van deze hypotheken ook daadwerkelijk betaald werden.

Door de enorme complexiteit van het bankwezen in 2008 en een gebrek aan transparantie in hun werking zette dit een kettingreactie in gang die leidde tot een wereldwijde golf van faillisementen van banken en onteigeningen van de meest kwetsbare gezinnen in de VS. Hierop volgde een golf van paniek gevolgd door staatsteun om te voorkomen dat het volledige bankwezen zou instorten.

In de nasleep van de beurscrash zagen we kleine en geleidelijke herstructureringen binnen de bankenwereld die eenzelfde scenario dat de beurscrash in 2008 veroorzaakte zouden moeten voorkomen. De publieke verontwaardiging die

voortvloeide uit de onmacht van de staat om de agressieve en dubieuze beleggings praktijken van de banken een halt toe te roepen uitten zich in protestgroepen zoals Occupy Wall street. Hoewel de markt vandaag veel strenger gereguleerd is toont het feit dat de handel in derivaten laatste jaren terug aan het groeien is ons dat een grondige herdenking van onze economie noodzakelijk is indien we onze steden veerkrachtiger willen maken tegen de gevolgen van een volgende beurscrash. Architectuur is hiervan slechts een klein onderdeel, maar hoe we dit nieuwe systeem van gedeelde productie en eigendom uiteindelijk ruimtelijk vorm zullen geven kan een katalysator zijn voor het succes hiervan.

Een nieuwe economie, een nieuwe stad

Als tegenreactie op de praktijken van de bankenwereld doken na de beurscrash in 2008 steeds meer burgerbewegingen op die taken overnamen waar de staat zich terugtrok. Typisch aan deze organisaties is hun pragmatische uitgangspunt. In tegenstelling tot de hippiebewegingen in de jaren 60 denken deze burgerorganisaties vanuit het marktsysteem na over hoe ze een rendabele organisatie kunnen opzetten die duurzame en sociale doelstellingen voorrang geven aan de productie van winst (en dus surplus). Dit doen ze via nieuwe mengvormen van publieke en private instanties, waardoor op hun beurt nieuwe bedrijfsstructuren en eigendomsrelaties ontstaan.

Democratisch bestuur, directe financiering en een eerlijke

fig. 20 (links) een locale economie van commons herinvesteerd via een CLT de gecreerde surplus waarde terug in de wijk

verdeling van winst binnen deze organisaties laten de werknemers actief deelnemen aan de organisatie. Een democratische verdeling van de winsten zorgen er dan weer voor dat iedereen er baat bij heeft om de werking van hun onderneming zo vlot en efficiënt mogelijk te laten verlopen. Uiteindelijk zal dit zich ook ruimtelijk vertalen, doordat ook eigendom anders beheerd zal worden.

Co-operatieven, buurtverenigingen, community land trusts: elk van deze mengvormen tussen gesubsidieerde en private organisaties zoeken manieren om via commerciële activiteiten en al bestaande subsidies een sociale meerwaarde te produceren. Het feit dat ze gemeenschappelijke voorzieningen subsidiëren via commerciële activiteiten kan echter ook op kritiek rekenen. De voorziening van publieke diensten door ethische maar private ondernemingen kan geïnterpreteerd worden als de geleidelijke afbouw van de welvaartsstaat, aangezien publieke voorzieningen zo niet meer ‘gratis’ zijn. Verder kan ook gesteld worden dat de strenge regelgeving waaraan overheidsorganisaties onderworpen zijn niet worden afgedwongen bij deze organisaties. In dat opzicht moet de burger zich dus vragen stellen bij de belofte van transparantie en inspraak die de organisaties maken. Hoewel hun opzet -het delen van bestuur en middelen- wel uitgaat van een democratisch beleid blijft de inspraak voor hun acties vaak binnen de werknemers van het bedrijf. Ook de financiering van hun sociale activiteiten heeft zijn keerzijde: waar ooit

belastingsgeld werd gebruikt om deze diensten te voorzien, moet nu een bedrijfsstructuur genoeg winst zien te maken om hun sociale activiteiten te onderhouden. Toch lijken de voordelen op te wegen tegen de nadelen: in tegenstelling tot commerciële private ondernemingen dwingt hun opzet hen niet om toegevingen te doen op hun sociaal beleid om de winst te maximaliseren. Hierdoor kunnen ze veel vrijer opereren om hun organisatie rendabel te maken. Hoewel deze organisaties nog niet wijd verspreid zijn merken we wel een stabiele groei in het aantal bedrijven en organisaties die via deze nieuwe bestuursvormen meebouwen aan een duurzamere stad.

47

DE COMMUNITY LAND TRUST ALS NIEUW WOONMODEL “The right to the city is far more than the individual liberty to access urban resources: it is a right to change ourselves by changing the city. It is, moreover, a common rather than an individual right since this transformation inevitably depends upon the exercise of a collective power to reshape the processes of urbanization. The freedom to make and remake our cities and ourselves is, I want to argue, one of the most precious yet most neglected of our human rights.�

- David Harvey18

49

Een goed voorbeeld van de mogelijke ruimtelijke impact die de nieuwe deeleconomie kan hebben op onze steden zijn de Community Land Trusts (CLT). Deze organisaties richten zich op de voorziening van betaalbare woningen via een coöperatieve onderneming. Door zowel de stad, de buurt als de toekomstige bewonerseigenaars in hun bestuur te betrekken zoeken CLT’s naar een evenwicht tussen wat de stad nodig heeft, wat de buurt wilt en wat de bewoners kunnen betalen. Aangezien elk van deze partijeen even veel inspraak heeft in het bestuur zullen de noden van de ene nooit de wensen van de andere blokkeren.

De site

Het systeem werkt als volgt: de organisatie van een CLT zoekt een site in de stad waar een toekomstig project kan worden opgezet. Ze contacteert gezinnen die recht hebben op een sociale woning en brengt hen samen om te kijken of ze tezamen financieel de stap kunnen zetten naar een sociale koopwoning. Indien dit niet het geval is, kunnen de toekomstige bewonerseigenaars in samenwerking met een coöperatieve bank of een sociale lening van de overheid goedkoop een hypotheek afsluiten. Zo kunnen ze hun woning op hun eigen tempo afbetalen en dus langzaamaan kapitaal opbouwen zonder gebukt te gaan onder dure afbetalingen.

In overleg met een architect en de bewoners maken ze een eerste voorstel voor de site, met een ruwe schatting van de kostprijs. Dit wordt voorgelegd aan de stad, die bekijkt of ze de

grond kan aankopen. Wanneer de stad de grond aankoopt, blijft ze permanent de eigenaar.

Eigendom

Het gebouw zelf wordt door de CLT, met het budget van de toekomstige bewonerseigenaars opgekocht, gerenoveerd of opgetrokken. Doordat ze de aankoopprijs van de onderliggende grond niet moeten betalen, is de prijs van deze woningen vaak al 1/3 goedkoper dan traditionele nieuwbouw. Het zorgt er ook voor dat de prijs van de woningen minder gevoelig is voor de schommelingen in de markt.

In dat opzicht lijken CLT’s beter bestand tegen de effecten van gentrificatie, waarvan het meest kenmerkende effect het stijgen van grondprijzen en verdrijven van armere bevolkingsgroepen uit opkomende wijken is. Studies over onteigeningen na de beurscrash in 2008 in de Verenigde Staten toonden aan dat gezinnen in CLT’s veel minder kans maakten om uit hun woning te worden gezet, doordat ze sneller eigenaar van hun huis waren of hun hypotheken een veel kleiner aandeel van hun inkomen omvatte.19De effecten van een CLT lijken een tegengif te zijn voor de problemen die gentrificatie met zich meebrengt en een oplossing te bieden voor de toekomstige ontwikkeling van de Europese wijk.

Langer grondbezit door dezelfde eigenaar en het feit dat de bewoners zelf ook eigenaar zijn, geeft hiernaast extra motivatie om hun huis te onderhouden en laat de bewoners toe een band met de wijk te vormen.

18. D. Harvey, (2012), Rebel Cities, from right to the city to the urban revolution, Verso 19. M. Choi, (2015), The impact of community land trusts on gentrification, A dissertation by Myungshik Choi, Texas A&M university

rust Co nd T m La

BESTUUR In het bestuur van de CLT hebben de wijk, de stad en de bewoners-eigenaars ieder 1/3 van de zetels. Op deze manier wordt rekening gehouden met wat mogelijk is, wat nodig en en wat gewenst wordt.

WIJK

mmunity Lan d Co

ity Land Trust un m

SITE De CLT zoekt toekomstige bewoners-eigenaars op de wachtlijst voor sociale woningen van de stad.

Samen met de stad zoeken ze een geschikte locatie.

Commu nit ust y Tr

CLT

EIGENDOM CLT De CLT wordt eigenaar van het gebouw, heeft de leiding over de renovatiewerken en verkoopt de ontstane appartementen door aan de bewoners.

EIGENDOM BRUSSEL De stad wordt eigenaar van de grond en blijft dit voor altijd. Hierdoor hebben stijgende grondprijzen minder of geen effect op de huurprijs.

?

CLT 2/3€

FINANCIERING GROND De bewoners-eigenaars betalen jaarlijks een kleine vergoeding aan de stad als compensatie voor de grondprijs. Op lange termijn kan de stad hier terug grond mee aankopen voor de CLT.

FINANCIERING CLT De inkomsten van de verhuurde ruimtes onderhouden het bestuur, de uitbating en eventuele uitbreiding van de CLT

RUIMTELIJKE ONDERHANDELING WIJK Vereningen die een sociale meerwaarde produceren kunnen goedkoop ruimtes huren in de plinten of andere geschikte ruimtes.

Deze ruimtes worden multifunctioneel ontworpen.

1/3€

DOORVERKOOP Wanneer een appartement wordt verkocht word een deel van de gecreeerde meerwaarde terug geinvesteerd in de woning om deze terug onder de marktprijs aan te kunnen bieden

€ € €

€

CLT

WIJK

RUIMTELIJKE ONDERHANDELING BEWONERS De bewoners-eigenaars beslissen hoe ze gaan samenleven, wat ze gemeenschappelijk willen hebben, welke ruimtes verhuurd kunnen worden en welke functies waar komen.

51

Ruimtelijke onderhandeling

Nadat een site door de stad is aangekocht kunnen de bewoners overleggen welke functies ze gemeenschappelijk willen, hoe het leven in het gebouw eruit zal zien en welke installaties en infrastructuur ze kunnen samenvoegen.

Door zoveel mogelijk diensten en voorzieningen gemeenschappelijk te maken hoeven ze minder te investeren in hun eigen appartement en kunnen ze grote kosten zoals verwarming en elektriciteit-installaties delen. Hierdoor kunnen ook armere gezinnen investeren in (op korte termijn) duurdere, maar duurzamere installaties zoals zonneboilers en zonnepanelen.

Gemeenschappelijke ruimtes kunnen ingeplant worden om te compenseren voor de kleinere oppervlaktes van hun appartementen. Ook de groenruimte op de site zal op deze manier worden ontworpen. Doordat alle beslissingen in overleg met- en tussen de bewoners, de stad en de buurt worden gemaakt kan de toekomstige gemeenschap onderhandelen over de invulling van het project. Zo kunnen ruimtes worden voorzien die verhuurd worden aan bedrijven of organisaties in de buurt die met een plaatsgebrek kampen. De inkomsten hiervan vloeien dan terug naar de CLT, waardoor andere beslissingen of installaties weer rendabeler kunnen worden. Als tegemoetkoming voor de aankoop van de grond door de stad betalen de bewoners elk jaar een kleine bijdrage. Na verloop van tijd kan de stad hier dan weer nieuwe gronden mee aankopen.

Doorverkoop

Wanneer het project is gebouwd of gerenoveerd en de eerste bewoners klaar zijn voor een nieuwe woning kunnen ze hun eigendom doorverkopen aan het volgende gezin. De meerwaarde die hun woning heeft opgebracht wordt nu verdeeld tussen de eigenaars en de CLT. Doordat het meeste van deze meerwaarde terugstroomt naar de CLT wordt de nieuwe aankoopprijs flink naar beneden gebracht. Hierdoor kan de woning weer onder de marktprijs worden aangeboden.

Doordat de stad maar één keer een investering moet doen, namelijk de grond voor een CLT aankopen, zal het project voor hen op de lange termijn goedkoper uitkomen. In het klassieke model compenseert de overheid elke maand gezinnen voor de huur die ze aan een privé-eigenaar moeten betalen of subsidieert ze de aankoop en bouw van grote sociale woonblokken. In het eerste geval zijn de sociale huurwoningen een permanente kost totdat het gezin uit de armoede is geklommen. In het tweede geval dreigt de projectontwikkelaar de panden zo goedkoop mogelijk te maken door te besparen op elementen waar de bewoners juist minder snel op zouden besparen, zoals de afwerking en leefkwaliteit in het blok. De kracht van CLT’s gaat uit van het feit dat de bewoners hier zelf over kunnen onderhandelen en dus geen ongewenste compromissen moeten maken. Hoewel hun budget ook erg beperkt is, geeft het ontwikkelingsmodel de bewoners de keuze waarop ze precies willen besparen

en welke toegevingen ze willen maken om hun woning betaalbaarder te maken. Hieruit kunnen interessante ontwerpbeslissingen voortkomen die minder evident zijn wanneer de enige ontwerp regel het uiteindelijke prijskaartje is.

Een nieuw hoofdstuk voor de wijk

De herontwikkeling van de Europese wijk kan een test worden voor deze nieuwe economie.

De geleidelijke bouw van de nieuwe complexen voor de commissie langst de Wetstraat en het gefaseerde vertrek uit de oude gebouwen zorgt ervoor dat de commissie haar diensten niet moet sluiten tijdens deze verhuis.

Dit geeft alle partijeen ook ademruimte en de kans om een langetermijnplan op te stellen voor de transformatie van de wijk. Zo kunnen ze alvast op zoek gaan naar een nieuwe invulling voor panden die nog niet meteen leeg komen te staan.

In de panden die meteen vrij komen te staan kan via tijdelijke invullingen geexperimenteerd worden met verschillende functiemixen. De wijk wordt zo een tijdelijk test-labo waarin vraag en aanbod elkaar kunnen opzoeken.

Doordat er een overkoepelende organisatie is zoals de Europese commissie voor de nieuwe complexen en de CLT voor de oude, kunnen actief kandidaten worden gezocht om de ruimte in te vullen. Ruimtelijke noden, technische vereisten en eventuele conflicten tussen bepaalde activiteiten kunnen via deze overkoepelende organisatie sneller en efficiënter worden opgelost doordat het steeds kan worden teruggekoppeld naar het geheel. Een activiteit of functie dat

conflicten met andere gebruikers of functies veroorzaakt op de ene plaats kan namelijk juist complementair zijn voor een andere functie op een andere plaats. De CLT werkt dus ook als een ruimtelijk onderhandelingsapparaat: het kan de noden van gebruikers op elkaar afstemmen zonder dat spanningen hoeven op te lopen tot een conflict. Hiernaast kan het ook werken aan een langetermijnvisie om de geleidelijke uitbouw van haar activiteiten vlot te doen verlopen. Door in te zetten op tijdelijke experimenten om de juiste mix aan functies te zoeken en een flexibel ruimtelijk beleid te voeren hoeft er hiernaast ook niet eerst sterk geïnvesteerd te worden in gespecialiseerde voorzieningen.

Wanneer deze tijdelijke projecten succesvol blijken, kan de CLT een voorstel doen om in het nieuwe project ruimtes te voorzien waarin de functies permanent onderdak krijgen.

De uitbouw van de CLT in de Europese wijk zal een proces van lange adem zijn. Doordat het door zijn opzet erg dynamisch is in in hoe het ruimte aanwerft en beheert kan het strategisch beslissen welke panden het eerst zal bezetten en welke hierop zullen volgen. Langzaam maar zeker zullen deze nieuwe commons zich zo als een rhyzoom vermenigvuldigen en zich doorheen de stad verspreiden. De Europese wijk zal via dit geïnjecteerde systeem haar stedelijke diversiteit kunnen regenereren en zo een gezonde mix aan functies huisvesten in de toekomst.

53

BIBLIOGRAFIE

055

Literatuur • D. Harvey, 2012, Rebel Cities, from right to the city to the urban revolution, Verso • S. Sassen, (2016) Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy, Harvard University Press, vol 3, p62-84 • J. Jacobs (2016). “The Death and Life of Great American Cities”, Vintage • S. Sassen, (2017) , Harvard university school of design, Beyond differences of racel, religion, class: Making urban subjects, Lars Müller publishers, p35-46 • Z. Boag (24/08/2015), New Philosopher, Property: A property crisis: interview with Thomas Piketty • M. Choi, (2015), The impact of community land trusts on gentrification, A dissertation by Myungshik Choi, Texas A&M university • M. Debruyn, (09/2013), Stapstenen tussen huur en koop, Community land trust, ACW-studiedienst in samenwerking met Opbouwwerk Brussel, Samenlevingsopbouw Gent, het tijdschrift Terzake, en met Coopconsult., Brussel, België • N. Masella, (2017), waking up the sleeping giants, The 2nd Chance Network’s Project Brochure, Urbact, Italy • E. Corijn,E. Vloeberghs (2009), Brussel!, Brussel: VUBPress • P.V. Aureli (2007), Brussels, a Manifesto: Towards the Capital of Europa, nai010 publishers • Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie, (2017),

• R. J. Sampson, (2017) T , Harvard university school of design, The fair city: can we design neighbourhood equality?, Lars Müller publishers, p 76-80 • C. Lasserre, (2009), «Des bureaux pour toujours?

Reconversions au long cours» in DE BEULE M. & DESSOUROUX C. (eds.), Bruxelles, ses bureaux, ses em- ployés, Ministry of the Brussels-Capital Region & La Fonderie, Brussels, pp.110-119.

• R.S. Swann, (1972) The community land trust, A guide to a new model for land tenure in America, International independence institute, center for community economic development, Cambridge, Massachusetts, p49-52, • B.Addis (2012) Building with Reclaimed Components and Materials: A Design Handbook for Reuse and Recycling, , Routledge • L. Devlieger, K. Easterling, Metahaven, (2017) Studio Rotor, Deconstruction, Jaap Bakema Study Centre, TUDelft

Lezingen • Should I stay or Should I go? (25/10/2017), lecture, BMA en stichting CIVA, Tour Philips, Brussel

Artikels • T. Vogel, (7/13/2014), Parliament to occupy Square de

Welzijnsbarometer, Brussels armoederapport 2017,

Meeûs site, deal for former commission building described

observatorium voor gezondheid en welzijn Brussel, Brussel

as one of the biggest of the year, Politico, geraadpleegd op

• L. Polyak, J. Oravecz (2015) Vacant City, experiments in inclusive urban transformation netherlands/hungary, KEK, Budapest • A. Martens, (2009) Ten years of expropriations and evictions in the Brussels North Quarter (1965-1975)- what are the legacies today, Brussels studies, Issue 29 • C. Dessouroux, « Fifty years of office building production in Brussels », Brussels Studies, General collection, document 35, • Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, (2013) Leegstand 2012 in Brussel en focus op de Leopoldswijk, Brussel • N.Kinnock, (25/11/2013) Future of the European Quarter, Fondation quartier européen • M. Robb, (2017), The journal of design strategies, cooperative cities, vol9 no 1, Parsons, New York

[05/03/2018 op [goo.gl/dzcHVd] • W. Booth, K. Adam, (18/11/2017), London mayor targets ‘ghost mansions’ and ‘zombie flats’, Washington post, geraadpleegd op (15/03/2018) [goo.gl/QgSYRb] • J.B. Maverick, (22/01/2018) Investopedia, How big is the derivatives marktet? geraadpleegd op 25/05/2018 op [https://goo.gl/BytQms] • A. Dharssi, (3/122014) , globalurbanist, Cities are places where the powerless can shape history: the Right to the City in the 21st Century geraadpleegd op 9/11/2016 [goo. gl/Mf2S2k] • G.ROELANT, (18/10/2017) BRUZZ, Wachtlijst sociale woningen bereikt absolute piek, geraadpleegd op 20/01/2018 op [goo.gl/4mFe5w] • IP, (10/04/2008), Operation facelift begins, European Comission, geraadpleegd op 15/04/2018 op [goo.gl/K6avky]

057