Änderung Grundsteuer

GRUNDSTEUERREFORM 2025: WAS HEISST DAS BEREITS JETZT KONKRET FÜR IMMOBILIENBESITZER?

Wichtig für alle Haus- und Grundstückseigentümer: Am 01.01.2022 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten! Das bedeutet, dass jeder Eigentümer in diesem Jahr eine Grundsteuererklärung abgeben muss – für jede Immobilie und jedes Grundstück. Aufgrund veralteter Werte muss nun eine neue Berechnungsgrundlage geschaffen werden. Das bedeutet, dass bis 2025 die Werte aller Immobilien in Deutschland neu berechnet werden. Am 01.01.2022 beginnt die Umsetzung der neuen Grundsteuer. Sie muss dann erstmals ab dem 01.01.2025 gezahlt werden.

AUS WELCHEM GRUND MUSS DIE GRUNDSTEUER NEU GESTALTET WERDEN?

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Besteuerung, welche auf dem alten System basiert, kritisiert und eine Reform gefordert. Bisher wurde der Einheitswert als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet. Doch der Einheitswert basiert auf den Wertverhältnissen vom 01.01.1964. Im Osten Deutschlands stammen die Zahlen sogar aus 1935.

Daher unterscheiden sich die Werte für die alte Grundsteuer oft stark von den tatsächlichen Verkehrswerten. Bisher wurde die Wertsteigerung eines Hauses in der Rechnung also nicht berücksichtigt Mit der Neuregelung soll dies an die Realität angepasst werden.

MÜSSEN EINE

GRUNDSTEUER-ERKLÄRUNG ABGEBEN!

Es wird eine Neubewertung von Grundstücken und Immobilien durchgeführt.

Die Änderung ist am 01 01 2022 in Kraft getreten Das heißt, die Finanzämter werden den Wert per 01.01.2022 bestimmen und dieser wird dann für die neue Grundsteuer 2025 verwendet.

Die Finanzämter benötigen dazu die Daten der Eigentümer Da viele der für die neue Bewertung notwendigen Daten der Finanzverwaltung nicht in digitaler Form vorliegen, müssen diese mittels einer Steuererklärung in elektronischer Form bei den Eigentümern erhoben werden.

In Zukunft soll die Nutzung von amtlichen Grundstücksinformationen sowie weiteren Daten des Immobilienmarkts dazu führen, dass Bürger keine doppelten Mehrfacherklärungen abzugeben haben. Das bedeutet, es wird ein vollständig digitaler Prozess angestrebt, der Steuerzahler von bürokratischem Aufwand entlasten soll In den Bundesländern sind zur Steuererklärung Merkblätter herausgegeben und Informationen ins Internet gestellt worden. In einigen Bundesländern wurden Immobilienbesitzer auch per Post zur Abgabe aufgefordert.

Der bindende Zeitraum für die Abgabe der Steuererklärung ist zwischen dem 01.07.0022 und dem 31.01.2023. Bei Nichtabgabe drohen Strafen. Neben dem Zeitraum ist vorgegeben, dass die Einreichung digital erfolgen muss

Da die Neubewertung alle sieben Jahre stattfinden soll, müssen in dem Rhythmus auch Grundsteuererklärungen abgegeben werden.

WIE ERRECHNET SICH DIE GRUNDSTEUER?

In Zukunft wird es statt zwei, drei Arten der Grundsteuer geben:

GRUNDSTEUER A land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

GRUNDSTEUER B

bebaute und nicht bebaute Grundstücke, die nicht unter A fallen. Das sind beispielsweise Häuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke oder Erbbaurechte.

GRUNDSTEUER

C

neue optionale Grundsteuer Die Einführung liegt in der Verantwortung der Gemeinden. Baureife Grundstücke können damit höher besteuert werden Dadurch soll Spekulationen entgegengewirkt werden

Die neuen Regeln orientieren sich an der bisherigen Systematik: Die Grundsteuer wird auch 2025 in einem dreistufigen Verfahren berechnet.

entscheidend für den Bewertungsstichtag. Zukünftig wird der Ertragswert bestimmt, welcher sich an den erzielbaren Mieten orientiert.

Es gibt viele Daten, die automatisch erfasst werden und die man für die Bewertung verwenden kann. Die Bewertung basiert auf den Bodenrichtwerten sowie der statistisch festgestellten Nettokaltmiete. Die Landesämter erheben diese Daten automatisch. Bereits für 15 Bundesländer gibt es Informationen in einem System namens BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland).

Die Finanzämter der Bundesländer streben jedoch eigene Portale an, auf denen die Informationen zum Bodenrichtwert bereitgestellt werden sollen. Die Informationen aus BORIS-D sollen daher nicht für die Grundsteuererklärung benutzt werden. Ein Sachwert soll nur noch in einigen wenigen Ausnahmen berechnet werden.

Der errechnete Wert des Grundstücks wird anschließend mit einer Steuermesszahl multipliziert und man kommt so auf den Grundsteuermessbetrag.

Anschließend wird für diesen Messbetrag der Hebesatz der Kommune angesetzt, um die Grundsteuerbelastung zu ermitteln.

ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN?

Wesentliche Neuerung ist die Bewertung nach einem wertabhängigen Modell.

Für unbebaute Grundstücke ist es der Wert, welcher durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird

Bei bebauten Grundstücken werden auch Erträge wie Mieten mit einbezogen

Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke sowie Wohnungseigentum wird ein durchschnittlicher Sollertrag mittels der Nettokaltmiete je Quadratmeter (lageabhängig) zur Vereinfachung angenommen.

Der größte Teil der Bundesländer hat das Bundesmodell übernommen Eine Öffnungsklausel der Grundsteuerreform ermöglicht den Bundesländern jedoch abweichende Regelungen, welche auch von einigen Ländern genutzt werden.

FÜR WELCHE ARTEN VON IMMOBILIEN WERDEN NIEDRIGERE STEUERMESSZAHLEN ANGESETZT?

Um die Wohnkosten in teuren Wohnlagen durch die Grundsteuerreform nicht weiter in die Höhe zu treiben, sind für einige Wohnarten Ermäßigungen vorgesehen. Dies wird durch eine reduzierte Steuermesszahl erreicht.

Nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderte Immobilien: Bei Vorlage des Förderbescheids beim Finanzamt wird die Steuermesszahl um 25 Prozent reduziert.

Förderung nach Landesrecht: Ein Förderbescheid berechtigt zur Reduzierung der Grundsteuer.

Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften: Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl.

WELCHE MODELLE DER BUNDESLÄNDER UND STADTSTAATEN GIBT ES, DIE VOM BUNDESMODELL ABWEICHEN?

Anstelle des wertabhängigen Bundesmodells können sich die Bundesländer für ein wertunabhängiges Modell zur Berechnung der Grundsteuer entscheiden (Öffnungsklausel). Über die dazu notwendige Änderung im Grundgesetz wurde lange gestritten.

BADEN-WÜRTTEMBERG: MODIFIZIERTES BODENWERTMODELL

Hierbei wird für die Grundsteuer B nur nach dem Bodenwert bewertet. Dazu werden hauptsächlich zwei Faktoren herangezogen:

Grundstücksfläche Bodenrichtwert

Wenn man diese Zahlen multipliziert, erhält man den Grundsteuerwert. Das Bewertungsergebnis wird mit der Steuermesszahl, die gesetzlich vorgegeben ist, multipliziert. Das Ergebnis daraus ist der Grundsteuermessbetrag. Für die konkrete Grundsteuer wird darauf der Hebesatz der Kommune angewendet.

In Bayern werden die Flächen nach wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt.

Diese sind:

Grundstücksfläche: 0,04 Euro je qm Gebäudeflächen: 0,50 Euro je qm für Wohnflächen erfolgt ein Abschlag von 30 Prozent

Auf diese Bemessungsgrundlage werden die Hebesätze der Gemeinden angewendet

HAMBURG: WOHNLAGENMODELL

Entscheidend sind demnach:

Grundstücksfläche Gebäudefläche Nutzung Wohnlage

Auch in Hamburg werden wertunabhängige Äquivalenzzahlen angesetzt: Die Grundsteuermesszahl für Grund, Boden und Gebäudeflächen beträgt grundsätzlich 100 Prozent. Es gibt folgende Unterscheidungen bei den Wohnflächen:

Hierbei werden die Grundstücksflächen und Gebäudeflächen ermittelt. Zusätzlich bildet ein Faktor die Qualität der Lage des Grundstücks ab.

Faktoren zur Berechnung der Steuer:

Grundstücksfläche Gebäudefläche Nutzung

Bodenrichtwert gemittelter Bodenrichtwert der Gemeinde

Der Faktor wird berechnet, in dem der Bodenrichtwert in der konkreten Zone mit dem gemittelten Bodenrichtwert der dazugehörigen Gemeinde verglichen wird. Die bessere Lage wird somit höher und die schlechtere Lage wird niedriger besteuert. Hessen rechnet ebenfalls mit Äquivalenzwerten, die hier aber "Flächenzahlen" genannt werden:

Grundstück: 0,04 Euro je qm Gebäude: 0,50 Euro je qm

SACHSEN: BUNDESMODELL MIT ABWEICHUNGEN

Bei der zweiten Stufe der Steuerermittlung wendet Sachsen zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags bei den Wohnund Geschäftsgrundstücken die Steuermesszahlen aus Sachsen an. Statt einer einheitlichen Steuermesszahl von 0,34 Prozent sind verschiedene Messzahlen festgelegt worden (0,36 Prozent für Wohngrundstücke sowie unbebaute Grundstücke und 0,72 Prozent für Geschäftsgrundstücke).

Damit soll vermieden werden, dass Wohngrundstücke –besonders in Ballungszentren – übermäßig stark belastet werden.

NIEDERSACHSEN: FLÄCHEN-LAGE-MODELL

Auch in Niedersachsen war das bayerische Flächenmodell Vorbild. Das bedeutet die Anwendung von fünf Faktoren und festgelegten Äquivalenzzahlen zur Berechnung der Grundsteuer:

Entscheidend sind: Es gelten diese Äquivalenzzahlen:

Grundstücksfläche Gebäudefläche Nutzung Bodenrichtwert gemittelter Bodenrichtwert der Gemeinde

Grundstück: 0,04 Euro je qm Gebäude: 0,50 Euro je qm

Die Grundsteuermesszahl ist für Grund, Boden und Gebäudeflächen immer 100 Prozent. Bei Wohnflächen beträgt sie 70 Prozent.

SAARLAND: BUNDESMODELL MIT ABWEICHUNGEN

Das Saarland beschränkt sich bei den Abweichungen im Vergleich zum Bundesmodell auf die Festlegung von spezifischen Steuermesszahlen. Dabei wird aus 0,34 Prozent des Bundesmodells im Saarland 0,64 Prozent. Und aus 0,31 Prozent im Bundesmodell werden im Saarland 0,34 Prozent

WAS SIND DIE NÄCHSTEN SCHRITTE FÜR IMMOBILIENBESITZER?

Die Neubewertungen haben mit den ersten Steuererklärungen seit dem 01. Juli 2022 begonnen. Für die Abgabe steht das Online-Angebot „Mein ELSTER“ der Steuerverwaltung zur Verfügung. Die Abgabe kann ausschließlich elektronisch erfolgen.

Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung wurde inzwischen auf den 31. Januar 2023 (ursprünglich 31. Oktober 2022) verlängert.

Ab 01. Januar 2025 gilt dann die bis dahin festgelegte Grundsteuer und muss ab diesem Zeitpunkt gezahlt werden.

WOZU EXISTIERT DIE WEBSITE „GRUNDSTEUERERKLÄRUNG FÜR PRIVATEIGENTUM“?

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt auf der Website Grundsteuererklaerung-fuer-Privateigentumeinen einfachen Online-Service bereit, mit dem private Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell abgeben können.

Dieser Service deckt einfache Sachverhalte von privaten Immobilienbesitzern ab: Eigentumswohnungen unbebaute Grundstücke

Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser

Für komplexere Fälle ist das System nicht ausgelegt. Dazu zählen etwa Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke von Erbengemeinschaften oder Grundstücke von institutionellen Eigentümern.

Auch ohne ELSTER-Zertifikat lässt sich der Online-Service nutzen Die Identifizierung erfolgt in diesen Fällen mit einem individuellen Freischaltcode. Bei vorhandenem ELSTER-Zertifikat kann die Identifizierung durch das ELSTERZertifikat erfolgen.

Nutzbar ist der Service „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ in den Bundesländern, die das Bundesmodell übernommen haben. Dies sind die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

ERFORDERLICH?

Die benötigten Dokumente, Aussagen, Zahlen, Informationen und andere Angaben für die Grundsteuererklärung richten sich nach dem künftig in dem jeweiligen Bundesland angewandten Modell der Grundsteuer-Berechnung. Grundsätzlich sollten Eigentümer jedoch einen aktuellen Grundbuchauszug sowie Angaben zum Zustand (ggf. Zeitpunkt einer Sanierung) ihrer Immobilie bereithalten.

Man kann in vielen Bundesländern die Angaben über das Portal BORIS-D kostenlos abrufen. BORIS-D ist ein Projekt, das von verschiedenen Bundesländern durchgeführt wird. Es verfolgt das Ziel, die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bundesweit und einheitlich bereitzustellen.

Die Daten aus BORIS-D dürfen für die Grundsteuererklärung allerdings nicht verwendet werden. Um sich aber einen ersten groben Überblick der Zahlen zu verschaffen, ist BORIS-D eine geeignete Informationsquelle.

Die einzelnen Bundesländer haben inzwischen Portale bereitgestellt, auf denen die benötigten Daten abgefragt werden können:

Welche Fristen sind bei Unstimmigkeiten in den Bescheiden zu beachten?

Wie bei anderen Steuerbescheiden kann das Besteuerungsverfahren unterbrochen werden, wenn an der Richtigkeit der Berechnung berechtigte Zweifel bestehen. Auch hier ist die Frist von einem Monat zu beachten Wichtig: Zur Grundsteuer werden in den meisten Ländern drei Bescheide erteilt:

Bescheid vom Finanzamt über den Grundsteuerwert Bescheid vom Finanzamt über den Grundsteuermessbetrag Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit der Zahlungsaufforderung

Im Zweifel sollten Immobilieneigentümer bereits gegen die ersten Bescheide innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Wer bis zum eigentlichen Grundsteuerbescheid mit der Zahlungsaufforderung wartet, hat in der Regel keine Chance mehr, der festgelegten Steuer zu widersprechen. Einige Steuerberater raten daher in vielen Fällen, bereits vorsorglich beim ersten Bescheid Einspruch einzulegen