CLASE 12 MERCADO INMOBILIARIO + OFERTA ECONÓMICA AL CLIIENTE + FLUJO DE CAJA

Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Arq. Luis Fernando Ruano Paz

Valor de la tierra Construcciones por zona Precios de venta de viviendas Dinรกmica de precios Muniguate

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Tierra más cara y barata

Precios mínimo y máximo por m2 de tierra para desarrollar vivienda

https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metroscuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696

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Dinámica de precios terrenos por zona Factores que pueden aumentar los precios: • Escalada de precios de la tierra • Ubicación • Oferta de servicios • Oferta laboral • Comercios • Calidad del suelo, topografía, accesos • Potencial de desarrollo según categoría del POT: altura máxima a construir en esa zona • Percepción de seguridad • Calidad constructiva • Acabados http://revistaconstruccion.gt/sitio/2018/07/02/dinamica -de-precios-en-la-ciudad-de-guatemala/

1 vr2 = 0.698896 m2

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M2 mĂĄs caros y baratos

Precios de venta de vivienda al pĂşblico promedio M2 por zona

https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metroscuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696

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Precio de venta vivienda por M2

https://trends.ufm.edu/articulo/fiebre-inmobiliaria-guatemala/

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Datos Muniguate junio 2019 • Hubo construcción de 23 proyectos de vivienda vertical de diferente tipo.

• Zonas donde se disparó: 2, 4, 6, 11, 12, 18.

• Municipios: Mixco, Villa Nueva, Santa Catarina Pinula.

• Además zonas 10, 14 y 15 donde desde hace ya 3 a 5 años se dio esta tendencia.

• De enero a mayo se autorizaron 1.18 millones de M2 de construcción y 2.46 millones de M2 de excavación y movimientos de tierra. https://www.estrategiaynegocios.net/centroamericaymundo/1296988-330/estas-son-las-zonas-de-la-ciudad-de-guatemala-donde-la construcci%F3n#:~:text=Con%20base%20a%20las%20proyecciones,construcci%C3%B3n%20autorizados%20corresponden%20a%20Vivienda.

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Datos Muniguate junio 2019

Proyectos de construcción en ejecución en la Ciudad de Guatemala en el año 2019.

Zona 15 31.45% 50 de los 159 proyectos Fuente: Elperiodico.com.gt publicación del 5 de febrero del 2019.

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DCT Muniguate

Comparativo • M2 autorizados • Licencias autorizadas 2013 - 2018

http://docs.muniguate.com/2019/memoria/arch/MEMORIA_D E_LABORES_2018_DIRECCION_DE_CONTROL_TERRITORIAL.pdf

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Qué incluye el M2 de venta de la vivienda ??

Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 1 VALOR: $. 325,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 200 m2 COSTO / m2: $.1,625.00 TERRENO: 560 m2

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 2 SAN ÁNGEL VALOR: $. 150,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 220 m2 COSTO / m2: $.682.00 TERRENO: 120 m2

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 6 SANTA ISABEL III VALOR: $. 155,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 245 m2 COSTO / m2: $.633.00 TERRENO: 192 m2

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 13 VALOR: $. 550,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 340 m2 COSTO / m2: $.1,618.00 TERRENO: N/I

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 15 VALOR: $.690,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 396 m2 COSTO / m2: $.1,742.00 TERRENO: 259 m2

Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala

Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: ZONA 16 LAS FUENTES I VALOR: $.425,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 550 m2 COSTO / m2: $.773.00 TERRENO: N/I

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: CARRETERA A EL SALVADOR KM 18 ST CLARA VALOR: $.155,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 265 m2 COSTO / m2: $.585.00 TERRENO: 201 m2

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Análisis de venta por costo/m2 de construcción

SECTOR: KM 13 MUXBAL VALOR: $.370,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 330 m2 COSTO / m2: $.1,121.00 TERRENO: 498 m2

Oferta econรณmica Flujo de caja Arq. Luis Fernando Ruano Paz

Oferta econรณmica de planificaciรณn Oferta econรณmica de construcciรณn Flujo de caja Honorarios profesionales

Oferta económica y Flujo de caja

Oferta económica • La oferta económica le permite conocer al cliente todas las particularidades del proyecto en cuanto a descripción de trabajos, montos parciales y totales, forma de pago, condiciones, etc.

• Generalmente a un cliente se le presentan 2 ofertas económicas: > de planificación > de construcción • La oferta económica de planificación incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por el desarrollo de las actividades que contiene el anteproyecto y el juego de planos constructivos.

• La oferta económica de construcción incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por la supervisión y administración del proyecto a construir.

Oferta econรณmica y Flujo de caja

Oferta econรณmica planificaciรณn

Oferta econรณmica y Flujo de caja

Oferta econรณmica construcciรณn

Oferta económica y Flujo de caja

Flujo de caja • El Flujo de Caja es un informe financiero que presenta un detalle de los flujos de ingresos y egresos de dinero que tiene una obra en construcción en un período dado.

• La importancia de elaborarlo es que permite, anticiparse a futuros déficit (o falta de efectivo) y, de ese modo, poder tomar la decisión de buscar financiamiento de antemano.

• Permite “tener todo bajo control”, pues da una visión macro de las finanzas del proyecto, contando con información de carácter estratégico que permitirá realizar compras a los proveedores de manera inteligente o cumplir con los compromisos dentro de los plazos estipulados, entre otras cosas.

Oferta económica y Flujo de caja

Flujo de caja • Como complemento a la oferta económica es necesario generar un flujo de caja “cash flow” que permita conocer los montos de inversión durante la duración del proyecto.

• El tiempo de ejecución de un proyecto es importante para el cliente y para quien ejecuta la obra, esto está relacionado con: 1. Amortizaciones a acreedores.

2. Recuperación de la inversión.

3. Disponibilidad de la edificación.

4. Determinar la dosificación de la inversión de acuerdo a la capacidad de inversión (construcción por etapas).

Oferta económica y Flujo de caja

Flujo de caja • Para el contratista o ejecutor de la obra, es importante organizar la dosificación de los ingresos y egresos de la construcción, esto le permitirá administrar de forma eficiente los mismos.

• Se pueden implementar diferentes instrumentos o herramientas para controlar el proyecto en función del tiempo, recurso humano, recurso económico, etc. Una de las más comunes es el Gantt o bien la formulación de un cash flow bien estructurado.

Oferta económica y Flujo de caja

Flujo de caja • El cash flow consiste en la elaboración de una tabla que organiza las variables: ingresos, egresos y tiempo. El cash flow es una herramienta gerencial de gran valor.

Permite conocer en el tiempo los montos parciales distribuidos en el tiempo.

• El flujo de caja puede ser: > Proyectado (futuro) > Ejecutado (real) • El flujo de caja puede elaborarse bajo distintos conceptos o actores: > Para el inversionista > Para el ejecutor o contratista > Para el financiamiento

Flujo de caja

Oferta económica y Flujo de caja

• Inversionista ¿Cuánto voy a invertir? ¿Cuánto tiempo dura la inversión? ¿En cuánto tiempo retorna la inversión? ¿Qué utilidades voy a obtener? ¿Cada cuánto tiempo obtendré utilidades?

El cash flow para el inversionista sirve de comparativo con otras opciones de inversión de su giro de negocio.

Flujo de caja

Oferta económica y Flujo de caja

• Ejecutor o contratista ¿Cuánto se gastará día, semanal o mensual? ¿Cuánto me deben acreditar para este mes? ¿Cuándo debo pagar o contratar y cuánto? ¿Se han realizado los pagos de acuerdo a lo planificado? ¿Cómo afectan los cambios solicitados por el cliente? ¿Estoy cumpliendo con los pagos de subcontratos?

Flujo de caja

Oferta económica y Flujo de caja

• Financiamiento ¿El monto de la amortización para este mes? (capital + intereses) ¿Por cuánto tiempo se pagarán amortizaciones con el capital prestado? ¿Cuál será el plazo del préstamo tomando en cuenta las amortizaciones y la capacidad de pago?

FLUJO DE CAJA

Flujo de caja

RESIDENCIA 2 NIVELES CONDOM INIO ALTAVISTA, SAN JOSÉ PINULA M.A. ARQ. LUIS FERNANDO RUANO PAZ

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS FL U J O

D E

CA J A

2017

Oferta económica y Flujo de caja

1

2

3

4

2,018 5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

No.

Actividad

%

Costo (Q.)

1

Trabajos preliminares, cimentación

6.56%

113,213.79

2

Levantado muros 1er. Nivel

7.60%

131,222.77

3

Armado y fundición losa carport y losa entrepiso

5.76%

99,338.87

4

Levantado muros 2do. Nivel

4.67%

80,647.27

5

Armado y fundición losa final

9.52%

164,219.74

6

Instalaciones eléctricas 1er. y 2do. Nivel

3.19%

55,124.46

7

Acabados de albañil muros 1er. y 2do. Nivel

24.29%

419,143.01

8

Instalaciones hidráulicas agua fría y caliente

2.34%

40,319.87

9

Instalaciones hidráulicas negras y pluviales

1.36%

23,544.97

10

Piso cerámico + Azulejo

5.54%

95,535.51

11

Puertas

3.42%

59,001.14

12

Ventanería

3.97%

68,500.00

13

Baños

1.05%

18,051.70

14

Muro de fachada

1.57%

27,027.72

15

Gabinetes cocina

2.01%

34,748.60

16

Gabinetes baños

0.89%

15,396.58

17

Closets

3.20%

55,201.73

18

Barda perimetral prefabricada

0.87%

15,022.45

19

Herrería

2.33%

40,274.60

20

Jardín

0.19%

3,300.00

21

Prestaciones Laborales

9.67%

166,808.70

TOTAL:

100%

1,725,643.48

M ay

Jun

Jul

A go

Sep

Oct

No v

Dic

Ene

Feb

M ar

A br

M ay

Jun

Jul

A go

M ay

Jun

Jul

A go

Sep

Oct

No v

Dic

Ene

Feb

M ar

A br

M ay

Jun

Jul

A go

Costo mensual

90,571.03

87,649.35

90,113.22

112,347.48

89,127.96

93,839.85

97,905.95

90,768.94

141,626.49

101,499.00

99,217.74

144,670.80

207,120.50

122,248.55

83,179.54

73,757.08

Porcentaje mensual

5.25%

5.08%

5.22%

6.51%

5.16%

5.44%

5.67%

5.26%

8.21%

5.88%

5.75%

8.38%

12.00%

7.08%

4.82%

4.27%

Costo acumulado

90,571.03

178,220.39

268,333.61

380,681.09

469,809.04

563,648.89

661,554.85

752,323.79

893,950.28

Porcentaje acumulado

5.25%

10.33%

15.55%

22.06%

27.23%

32.66%

38.34%

43.60%

51.80%

995,449.27 1,094,667.01 1,239,337.81 1,446,458.31 1,568,706.86 1,651,886.40 1,725,643.48

57.69%

63.44%

71.82%

83.82%

90.91%

95.73%

100.00%

Resumen actividades y Honorarios profesionales RESUMEN

Oferta económica y Flujo de caja

No.

Actividad

%

Costo (Q.)

Resumen OBRA GRIS

1

Trabajos preliminares, cimentación

6.56%

113,213.79

2

Levantado muros

12.28%

211,870.04

3

Armado y fundición losas

15.27%

263,558.61

4

Instalaciones eléctricas

3.19%

55,124.46

INSTALACIONES

5

Instalaciones hidráulicas

3.70%

63,864.84

6.90%

6

Acabados de albañil muros

26.73%

461,193.18

ACABADOS

7

Acabados de subcontratos

22.60%

390,009.86

49.33%

8

Prestaciones Laborales

9.67%

166,808.70

TOTAL:

100%

1,725,643.48

COSTO /M2: (419M2)

4,118.48

HONORARIOS PROFESIONALES

No.

Actividad

%

Costo (Q.)

1

Honorarios Profesionales PLANIFICACIÓN

1.11%

19,100.00

2

Honorarios Profesionales SUPERVISIÓN

8.23%

142,000.00

TOTAL:

9.34%

161,100.00

34.11%

PRESTACIONES 9.67%

Análisis de costos de construcción y Honorarios profesionales

Oferta económica y Flujo de caja

ANÁLISIS DE COSTOS DE LA CASA No.

Costo de la casa

Fase

1

Oferta económica de Planificación

Q1,271,400.00

2

Oferta económica de Construcción

Q1,388,349.00

3

Casa construida

Q1,725,643.00

ANÁLISIS DE COSTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES No.

Honorarios planificación

Fase

Honorarios percibidos

1

Oferta económica de Planificación

Q19,071.00

Q19,100.00

2

Oferta económica de Construcción

Q135,333.00

Q142,000.00

Q154,404.00

Q161,100.00

TOTAL

Componentes del flujo de caja

No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 23

Oferta económica y Flujo de caja

CRONOGRAMA ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS 2018

2019

1 1

3

4

1

2

3 3

4

1

2

4 3

4

1

2

5 3

4

Costo Directo (Q) 67,346.43

% del costo directo total 5.93%

71,639.13

6.30%

3

Levantado de muros 1er. nivel

121,127.91

10.66%

4

Armado y fundición de losa tradicional de entrepiso

110,781.00

9.75%

2

Levantado de muros 2do. Nivel

75,548.60

6.65%

3

Armado y fundición losa prefabricada de techo

98,452.34

8.66%

2

Vigas 1er. y 2do. nivel

33,976.74

2.99%

4

Instalaciones eléctricas 1er. y 2do. nivel

44,571.31

3.92%

19

2,345.86

2,345.86

Instalaciones hidráulicas agua fría y caliente

44,481.62

3.91%

9

4,942.40

4,942.40

Instalaciones hidráulicas negras y pluviales

33,511.68

2.95%

4

Acabados de albañilería

172,631.16

15.19%

13

Piso cerámico + azulejo

39,603.86

3.48%

13

Puertas

29,490.00

2.59%

9

3,276.67

Ventanería

20,500.00

1.80%

7

2,928.57

Artefactos sanitarios

30,340.46

2.67%

2

Zócalo

31,794.73

2.80%

1

Gabinetes cocina

22,040.00

1.94%

2

Closets

29,625.00

2.61%

3

Herrería

7,000.00

0.62%

4

Jardín

18,800.00

1.65%

2

Pintura

29,708.01

2.61%

3

3,450.00

0.30%

3

Q1,136,419.98

100%

Actividad

Trabajos preliminares Cimentación

Limpieza final

TOTAL:

Tiempo (semanas) 2

2

2

Noviembre 33,673.22

Diciembre

Área total de m2 de construcción

280.00

Porcentaje mensual

Costo directo / m2 de construcción

Q4,058.64

Costo mensual acumulado Porcentaje mensual acumulado

Febrero

2

6 3

4

1

Marzo

7

2

3

4

1

Abril

2

8 3

4

1

Mayo

2

3

4 Costo por semana (Q) 33,673.22

Junio

33,673.22 23,879.71

23,879.71

23,879.71

23,879.71 30,281.98

30,281.98

30,281.98

30,281.98

30,281.98 55,390.50

55,390.50

55,390.50 25,182.87

8,494.19

25,182.87

2,345.86

2,345.86

2,345.86

25,182.87

25,182.87

8,494.19 2,345.86

49,226.17

49,226.17

8,494.19

8,494.19

2,345.86

2,345.86

49,226.17 8,494.19 2,345.86

2,345.86

2,345.86

4,942.40 8,377.92

8,377.92

8,377.92

2,345.86

2,345.86

2,345.86

2,345.86

4,942.40

4,942.40

4,942.40

4,942.40

4,942.40

2,345.86

2,345.86

2,345.86

3,046.45

4,942.40

4,942.40 13,279.32

8,377.92 13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

13,279.32

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,046.45

3,276.67

3,276.67

3,276.67

3,276.67

3,276.67

3,276.67

2,928.57

2,928.57

2,928.57

2,928.57

2,928.57 15,170.23

2,928.57

3,046.45 3,276.67

1,750.00

2,928.57 15,170.23

1,750.00

9,875.00

9,875.00

1,750.00

1,750.00

31,794.73

31,794.73

11,020.00

11,020.00 9,875.00

9,875.00

1,750.00 9,902.67

9,400.00

9,400.00

9,902.67

9,902.67 1,150.00

Enero

Febrero

Marzo

3,276.67

3,276.67

15,170.23

11,020.00

Diciembre

2,345.86

2,345.86

8,377.92

13,279.32

Noviembre Costo mensual

Enero

1

Abril

Mayo

9,400.00 9,902.67 1,150.00

1,150.00

Junio

Q122,394.11

Q158,103.97

Q175,879.96

Q212,130.87

Q88,027.80

Q127,129.30

Q145,618.85

10.77%

13.91%

15.48%

18.67%

7.75%

11.19%

12.81%

Q107,135.12 9.43%

Q122,394.11

Q280,498.08

Q456,378.05

Q668,508.91

Q756,536.71

Q883,666.01

Q1,029,284.86

Q1,136,419.98

10.77%

24.68%

40.16%

58.83%

66.57%

77.76%

90.57%

100.00%

1,150.00

Resumen actividades y Honorarios profesionales

Oferta económica y Flujo de caja

RESUMEN No.

Actividad

% del costo directo total

Costo (Q.)

Resumen

1

Trabajos Preliminares + Cimentacion

12.23%

138,985.56

2

Lev antado de muros

17.31%

196,676.51

3

Armado y fundición de v igas y losas

21.40%

243,210.08

50.94%

4

I nstalaciones eléctricas

3.92%

44,571.31

Instalaciones

5

I nstalaciones hidráulicas

6.86%

77,993.30

10.79%

6

Acabados de albañilería

15.19%

172,631.16

Acabados

7

Acabados de subcontratos

23.09%

262,352.06

38.28%

100.00%

Q1,136,419.98

TOTAL

HONORARIOS PROFESIONALES No.

Actividad

1

Honorarios profesionales PLANI FI CACI ÓN

2

%

Costo (Q.)

8.00%

90,913.60

Honorarios profesionales SUPERVI SI ÓN

17.00%

193,191.40

TOTAL NONORARIOS

25.00%

Q284,105.00

Obra gris

Tarea

Oferta económica y Flujo de caja

• Averiguar el precio por M2 del terreno de su proyecto.

• Servirá para la evaluación final.