Devenir de l'existant. La pratique de l'Architecte raccomodeur.

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DEVENIR DE L’EXISTANT La pratique de « l’architecte-raccommodeur »

et autres possibilités d’accompagnement de la vie des bâtiments

2019 Pauline, Lola MAHIEU sous la direction de Saweta CLOUET École Nationale Supérieure d’Architecture de Nantes

HABILITATION A LA MAITRISE D’ŒUVRE EN SON NOM PROPRE



Ce présent mémoire est le fruit d'une recherche théorique s'appliquant à la pratique professionnelle du métier d'architecte. Il a été réalisé sous la direction de Saweta CLOUET et dans le cadre de l'Habilitation à la Maîtrise d'Œuvre en son Nom Propre (HMONP). Cette formation organisée sous forme de séminaires mensuels s'est déroulée de février à juin 2019 à l'école d'architecture de Nantes sous la responsabilité de Jacques Boucheton et Fabienne Legros, architectes praticiens. L'auteure de ce mémoire est en validation des acquis professionnels et donc exemptée du contrat de MSP (mise en situation professionnelle) car elle justifie de trois ans d'expérience en agence. Ce mémoire s'appui beaucoup sur cette expérience passée et vient l'enrichir de réflexions théoriques, questionnements sur la profession et apprentissages retirés de lectures, conférences et entretiens.

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Préambule : formation et parcours Pour commencer ce mémoire de HMONP il est d'abord nécessaire de placer le contexte : qui parle et dans quel but ? Je vais donc d'abord vous exposer mon parcours et ma situation actuelle, afin que vous puissiez au mieux comprendre mon point de vue et pourquoi j'ai choisi de parler de la préservation par l'entretien de l'architecture existante. C'est en 2009 que je rentre à l'école d'architecture de Nantes directement après mon bac scientifique. Je passe du lycée nantais Clemenceau, avec ses belles façades classiques du XIXe siècle et sa cour remplie d'arbres en fleurs, à la nouvelle école construite par Lacaton-Vassal sur l'île de Nantes. Ce mono-bloc tout en béton, polycarbonate et acier m'impressionne mais ne me parle pas vraiment. Pourtant j'apprends à apprécier la façon dont ce bâtiment joue avec la lumière, cette beauté qui se voit uniquement depuis l'intérieur : par les cadrages sur la ville et le reflet des couchers de soleil sur le béton. Ces grands volumes qui soudain scintillent et vibrent. Durant mes premières années de licence, j'apprends à penser l'espace, faire du concept, de la communication, analyser le site et les enjeux, faire des études sociologiques, manier les logiciels, comprendre la structure et les courants historiques. J'apprécie beaucoup cette multitude de connaissances et l'expérimentation directe, même si je n'apprécie pas la charge de travail et le jugement des encadrants parfois très arbitraires en projet. Puis je profite de la possibilité de faire Erasmus pour m'évader un an en Italie, à Gênes la ville d'origine de Renzo Piano dont j'admire le travail. Impossible de visiter son agence mais la ville me plait, toute en richesses cachées et recoins improbables. A la faculté d'architecture, je découvre les cours de restauro (« restauration, réhabilitation») qui sont très importants et obligatoires pour les architectes italiens. Je manque de références mais je découvre qu'il y a bien des manières d'aborder le bâti existant. En revenant à Nantes, je fais le seul projet proposé qui me permette d'en apprendre un peu plus sur la restauration : l'option Patrimoine en devenir1. C'est l'occasion pour moi d'apprendre la technique du relevé patrimonial et me familiariser avec les acteurs de la conservation. Mais je suis décontenancée par la manière de juger les projets : j'ai l'impression qu'il faut promouvoir le luxe et l'exemplarité. Comme si les vieux bâtiments ne pouvaient se destiner qu'à des destinées grandioses (et coûteuses).

1 Option de projet encadré par Pascal Filatre, Bruno Belenfant et Yann Peron. 4e année, 2012 4


Ricordo della citĂ Chiesa Carignano Ă Genova, Italie, 2012 - Dessin personnel -


Je m'écarte alors complètement du patrimoine pour tester l'architecture dans toutes ses directions : architecture scénique1, mémoire sur l'implantation d'un chapiteau de cirque en centre-ville2, scénographie3, design urbain4, assistance à maîtrise d'ouvrage, architecture navale... (cf. C.V. et portfolio dans l'annexe séparée) Je reste encore aujourd'hui un peu touche-à-tout, j'aime bien expérimenter et tester. Ce sont ces différentes expériences dans le domaine du spectacle qui m'ont convaincue qu'il faut intégrer une dose spectaculaire dans l'architecture. Pas dans le sens « bling bling » mais plutôt dans celui de l'événement, du mouvement. On a tous besoin d'un peu de variations et de poésie dans notre quotidien. Et les plantes et les fleurs font parties de ces variations (saisonnières) et il est dommage qu'elles ne soient pas intégrées systématiquement dans les interventions architecturales. Il devrait y avoir une Simone Kroll dans chaque agence ! C'est d'ailleurs au cours de mon dernier semestre à l'école que j'ai pu rencontrer le couple Kroll, lors de notre voyage d'étude à Bruxelles. Ce dernier projet à l'école, mon PFE, m'a initiée à la concertation habitante et à la revitalisation urbaine 5. Encadré par un urbaniste, un ethnologue et un architecte, nous étions un groupe de 5 étudiants à travailler sur la re-qualification de Paimboeuf. Ce projet m'a beaucoup marqué car il ne s'agissait plus de travailler pour nous ou pour nos professeurs mais pour les personnes que nous rencontrions sur place. Cela nous a vraiment ancré dans le réel et dans la réponse à un besoin. Nous avons pu confronter les discours avec nos propres analyses, nos connaissances sur le territoire et sur le projet urbain. Nous avions alors un rôle à la fois de réceptacle (à l'écoute) mais aussi d'informateur, de catalyseur et de déclencheur. Je pense que cette expérience a été importante pour moi car je me suis rendue compte du besoin qu'il y a à se soucier de tout ce qui est déjà là et qui ne fonctionne pas, tout ce que l'on peut améliorer par petites touches. Nous nous sommes fait les interprètes des discours et des difficultés tout en sachant expliquer les richesses en présence et transcrire les besoins. Il fallait pouvoir intervenir pertinemment et au plus juste (ce qui n'est pas forcément au plus couteux). Il faut se soucier du bâti et de ses usagers pour pouvoir améliorer les choses. « Yes, we care ! » 6 1 Conception d'une salle de spectacle pour du cirque, option Architecture en Représentation, encadré par Bruno Suner, Gérard Fleury, Christophe Theilmann et Sophie Thomas. 2013 2 « De l'utopie au postériori », mémoire sur le campement des Colporteurs sur le parc des chantiers de l'île de Nantes. encadré par Laurent Lescop et Emmanuelle Gangloff. 2012-2014 3 Fond de scène en portes recyclées, pour Le Babil du Reptile des Lézards Scéniques, avec l'option Design Process, encadré par Françoise Coulon et Benjamin Avignon. 2014 4 Lauréate du concours Lyon City Design 2015 pour Clic Clac Urbain, banc public escamotable 5 Option Estuaire 2029 encadré par Cherif Hanna, Jean-Yves Petiteau et Saweta Clouet. 2014 6 « To care » en anglais signifie à la fois se soucier, se préoccuper mais aussi soigner, s'occuper. 6


Petit-déjeuner participatif Discussions avec les habitants devant l'Atelier Public organisé à Paimboeuf. Equipe : Borha Chauvet, Christophe Teixera, Anthony Vong, Marketa Volpekova, Lola Mahieu - Photo personnelle, octobre 2014 -


En février 2015, à la suite de l'obtention de mon PFE avec les félicitations du jury pour ce travail, je me forme à la soudure et fabrique mon prototype de banc urbain escamotable, le Clic Clac Urbain pour l'exposer à Lyon City Design. Puis je continue mon expérience à Paimboeuf en aidant le mareyeur à restructurer sa chaine de production. Commande très technique mais qui m'apprend à dialoguer avec un maître d'ouvrage et ses contraintes tout en me permettant de me faire des économies pour partir à l'étranger. Avec mon copain, architecte lui aussi, nous préparons un tour du Vietnam en un mois puis nous nous installons pour un an et demi en Nouvelle Zélande. Nous sommes embauchés à Nelson, petite ville de l'île du sud, chez Irving and Smith Architects. Cette agence correspond tout à fait à mon idée d’une architecture élégante et à l’écoute. Ils réalisent à la fois des extensions de bâtiments publics en plein centre-ville, des maisons suspendues au milieu du paysage et des espaces publics en bord de mer. Ils ont le soucis du détail et s'attachent beaucoup à la beauté des formes et des matériaux. Ils sont aussi très sollicités pour leur savoir-faire dans les structures bois de grandes hauteurs et la construction parasismique, toujours en étroite collaboration avec des bureaux d'étude spécialisés et la recherche appliquée. Je constate qu'une spécificité technique et une présence dans le monde universitaire sont bienvenues pour une agence, que cela permet de diversifier la commande et d'enrichir les projets. En mai 2017 après un an d'expérience chez Irving and Smith, c'est la fin de notre visa de travail : un petit détour par le Japon puis nous rentrons à Nantes. Mon copain Raphael Raveneau s’inscrit alors à l’Ordre des Architecte tout en continuant à collaborer avec son ancien employeur Christophe Pasquier. Pour ma part, je veux continuer à me former en agence. Je passe un entretien infructueux tout en envoyant quelques candidatures. Mais rapidement mon oncle Luc Mahieu, architecte libéral à Nantes, me propose de venir travailler avec lui. Son ancien collaborateur étant parti récemment il a beaucoup de travail et il a besoin de quelqu’un pour le seconder, autant sur les chantiers que pour le suivi d’affaires et le dessin. L'expérience que j'avais eu avec lui auparavant, en tant que dessinateur sur autocad, ne m'avait pas vraiment passionnée et je ne suis pas totalement convaincue par l’idée de travailler en famille ni pour le type de projets qu’il réalise (beaucoup d'entretien pour des syndics de copropriété). Mais je sais que c'est une très bonne opportunité de me former au chantier et à la gestion de projet. On accède difficilement au chantier sans expérience et c’est une phase que je n’avais pas du tout abordé chez Irving and Smith. Mon niveau d’anglais et mon rôle de « graduate architect » en Nouvelle-Zélande me cantonnait alors à un travail d’aide à la conception, de rendu d’images et de maquettes minutieuses. 8


De formes et de lumière Extension du Trafalgar Center à Nelson, Nouvelle-Zélande, 2017 Irving Smith Architects - crédit photo : Patrick Reynolds -


Alors je tente le coup et c’est aussi l’occasion pour moi de créer ma microentreprise. Ce n’était pas vraiment dans mes plans de retour que de former ma boite mais cela présente l’avantage de me donner la possibilité d’avoir mes propres affaires et d’être plus libre dans le choix des projets et phases sur lesquels je veux collaborer avec mon oncle. Sans parler du choix de mes horaires et la possibilité de prendre du temps pour travailler sur mes propres projets tout en profitant de la structure (conseils, bureaux et imprimante à disposition) de mon oncle. Dans la réalité, mon auto-entreprise en tant que « collaborateur d’architecte, dessinateur-projeteur » me responsabilise clairement (déclarations URSAAF, paperasses, calcul des taux horaires, prises en compte des charges…) mais je n’arrive pas vraiment à avoir mes propres clients. Je réalise certaines petites affaires de rénovation intérieure ou de permis de construire quasiment en autonomie mais elles restent sous la supervision de mon oncle. J'en profite pour avoir toujours l’assurance d’une vérification de mon travail. Au bout d’un an et demi je me rend compte que ma vie commence à stagner. D’un point de vue personnel le projet de construction de maison que nous avions avec mon copain est mis en sursis à statuer pour une durée indéterminée car le PLUM a classé notre parcelle en Espace Paysager à Protéger. Dans l’attente d’une décision et par soucis d’économie pour la construction à venir nous occupons toujours un étage rapidement aménagé dans ma maison familiale. D’un point de vue professionnel je suis toujours dans cette situation de sous-traitance avec mon oncle et cela commence à s’installer dans la durée : il y a toujours au moins un projet en cours qui me fait rester et le fait de ne pas avoir de contrat ne met pas d’échéance à la décision de partir ou de rester. L’idée de m’inscrire en HMONP semble alors être comme un pas à franchir pour passer à autre chose (pour la maison sans doute pas mais pour la vie professionnelle surement). Car je ressens une lassitude dans le fait de devoir travailler au rythme et à la manière de quelqu’un d’autre… Tout en ayant beaucoup d’autonomie dans la gestion de mon temps de travail et de vraies responsabilités morales auprès des clients et des entreprises. Je compte sur cette formation pour ajouter de la réflexion, du savoir théorique et une mise en perspective à la pratique très immersive dans laquelle je me trouve. Puis, alors que je préparais mon inscription en HMONP, mon oncle annonce : « J’ai commencé à calculer mes droits à la retraite, je pense que je pourrais partir plus tôt que prévu, en 2020. Ca t’intéresserait de reprendre des affaires ? Il faut me dire vite car il va falloir que je prévienne les clients. Soit je continue à accepter les nouvelles missions soit j’arrête et je ne fais que conclure celles qui sont en cours. » 10


L'art du dessinateur Page extraite d'un dossier de plans pour une déclaration préalable, juin 2019. Changement des menuiseries, réfection des façades, toitures et réseaux des communs. - Réalisé par l'auteur pour l'agence Luc Mahieu, Architecte DPLG -


Oulalala... Je savais que cette question de reprise d’agence allait finir par arriver, j'étais devenue en quelque sorte l'apprentie de mon oncle depuis mon retour de NouvelleZélande et prendre la suite était dans l'ordre des choses. Mais je pensais avoir encore un peu de temps pour y réfléchir et me décider. A ce moment là, c’est le flou, je ne sais pas vraiment ce que je veux ni ce dont je suis vraiment capable. Je sais que ce que je fais et la manière dont je le fais ne me passionne pas vraiment. Il manque l'engagement que j'avais ressenti sur mes projets personnels (banc, scénographie, PFE...) et le côté créatif et inventif qui était présent chez Irving and Smith. Dans les travaux d'entretien et de réparation, la demande est déjà très concrète et les travaux finissent par tous se ressembler un peu. Mais je sens que c’est surtout dans les types de taches qui me sont confiées et dans cette manière très détachée de gérer les projets que je ne me reconnais pas (beaucoup de travaux d'exécution et en majorité pour des syndics ou des propriétaires bailleurs qui ne s'investissent que pour discuter du budget et des délais). Pour l’instant je peux juste constater que je suis surtout très forte pour procrastiner la rédaction des diagnostiques et descriptifs que mon oncle me confie sur les nombreuses réhabilitations d’immeubles en tuffeau qu’il réalise. Je trouve les dessins minutieux des façades ainsi que la rédaction des CCTP très fastidieux. Surtout que je me sens bien incapable de le faire sans l’expertise de mon oncle. Alors, quoi ? Refuser la reprise de toutes ces affaires « en cours » car j’ai peur ? Peur d’échouer par manque d’expérience et peur de réussir en m’enfermant dans un schéma de travail qui ne me correspond pas et qui ne me rendra ni fière ni sure de moi... Mais pourtant, si on met à part la peur d’échouer avec l’inquiétude de ne pas être à la hauteur (mais qui saura avant d’avoir essayé ?) il semblerait que cette opportunité de reprendre des affaires en cours soit pour moi une occasion à saisir et un tremplin pour créer ma propre structure. Forte de mon expérience de deux ans auprès de mon oncle, je possède à présent de bonnes bases de gestion et d’organisation du projet architectural. Ensuite il faut s’assurer que ma future pratique corresponde bien avec mes engagements et ma façon naturelle de travailler. Pour que je ne me sente ni enfermée dans un schéma ni contrainte à un exercice frustrant et démotivant. Ce mémoire s’annonce donc pour moi comme un outil réflexif, un récit à l’interrogative sur le pourquoi de ma future agence et une analyse des missions que je vais devoir assumer en reprenant les affaires en cours de mon oncle, et les commandes qui suivront si tout se passe bien. Il s'agira d'explorer toutes les facettes de l'intervention sur l'existant en commande privée, de me donner ce temps pour savoir quelle architecte je veux être, pourquoi et comment je veux pratiquer. Que veut dire « intervenir sur l'existant » et est-ce une pratique qui m’intéresse ? 12


Doit-on opposer paysage à construction ? Extrait des documents graphiques de notre Permis de Construire mis en sursis à statuer car nous apprenons en cours d'instruction que le nouveau Plan Local d'Urbanisme Métropolitain de Nantes classe tout notre terrain en Espace Paysager à Protéger -Lola Mahieu et Raphael Raveneau, le 11 juillet 2017-


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Devenir de l'existant Préambule : formation et parcours......................................................................4

Introduction...........................................................................................18 Réflexion sur la pratique.......................................................................26 A. Le rôle primordial du diagnostic humain.......................................................30 B. Les différentes manières d'intervenir sur l'existant.......................................34 1. La démolition.......................................................................................................36 2. Le réemploi.........................................................................................................40 3. L'entretien et les grosses réparations................................................................42 4. La réhabilitation, l'isolation et la reconversion...................................................44 5. La création de surface : extension et surélévation.............................................52

C. Quel rôle pour les architectes ?.....................................................................58 1. Se saisir du devenir des bâtiments.....................................................................60 2. Agir pour un monde plus durable.......................................................................64 3. S'impliquer socialement et localement................................................................66 4. Préserver le patrimoine.......................................................................................70 5. Etre le garant de l'Etat........................................................................................74

D. Les particularités du chantier dans l'existant................................................82

Epilogue.................................................................................................94 Conclusion...........................................................................................100 Bibliographie et table des illustrations..................................................................106

ANNEXES.............................................................................................112 Droit d'auteur, Réhabilitation des maisons anciennes, Obligation du recours à l'architecte, Architectes gestionnaires d'immeuble, Diagnostic Technique Global, RT Existant, Avis de l'Architecte des Bâtiments de France, Synthèse des sessions HMONP à l'ensanantes.

Exposition des affaires à reprendre............................................126

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Introduction Je sais que mon sous-titre intrigue... qu'est-ce donc qu'un « architecte raccommodeur » ? Ce qualificatif de « raccommodeur » a été employé par l'architecte Claudie Chupin lors de notre entretien : elle m'expliquait que leur nom d'agence, ANTAK, vient du mot « Antakenerion » qui signifie « les raccommodeurs » en breton. Le fondateur de l'agence, l'architecte Jean-Pierre Leconte, avait accolé ce mot à son nom lorsqu'il s'est installé à Nantes. A la fois un rappel de ses origines morbihannaises mais aussi une manière de définir son travail. Il intervenait alors surtout sur de modestes bâtiments anciens (des églises dans des petits villages notamment) en se contentant de réparer par morceaux pour consolider les choses à minima et remettre en état, tout en préservant le budget limité des gérants. Aider à être au plus juste par rapport aux besoins du bâtiment et travailler à l'économie avec un budget limité pour préserver ce qui existe. Le mot raccommodeur m'a semblé très juste pour définir le travail de ces nombreux architectes qui interviennent au plus près du budget sur des bâtiments préexistants mais « en crise ». Souvent l'intervention est urgente, avec de nombreux cas à la limite de l'insalubrité ou parfois même de la ruine et du péril. Il s'agit de refaire des toitures, des souches, l'étanchéité, réparer les escaliers ou les structures, mettre aux normes les réseaux... Sur Nantes, nous pouvons citer quelques agences qui interviennent dans ce domaine : l'Atelier Chrysalide, ANTAK, AteLier 44, AXENS, Isabelle Aubert, Raphaël Renau... Si certains sont diplômés de Chaillot comme Claudie Chupin, mais la plupart de ces architectes ont juste acquis de l'expérience dans ce domaine au contact des entreprises et en bénéficiant de quelques formations et accompagnements1. Comme mon oncle, Luc Mahieu, qui en a fait sa principale source de revenus et avec qui je collabore depuis deux ans. Et si pour l'instant mon expérience du chantier s'est faite principalement sur des immeubles en pierres situés dans le PSMV2, il est évident que les mêmes besoins de mise aux normes, de désamiantage, d'entretien et de réparation se posent aujourd'hui sur des immeubles des années 40/60 ou plus récents. Et avec des problématiques d'isolation thermique qui sont de plus en plus financées par des aides publiques. Comment réussir à maintenir en bon état et à faire évoluer le bâti existant, avec nos modes de vie et les normes qui évoluent en permanence ? 1 La plupart de ces agences sont par exemple signataires de la Charte de Qualité de l'association Nantes Renaissance qui œuvre pour le partage, la préservation, la valorisation du patrimoine nantais. http://www.nantesrenaissance.fr/ 2 Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Voir p.72 18


Embellir la ville Avant / Après : réfection de la façade sur rue avec remplacement des pierres de tuffeaux, remplacement des garde-corps, réparation des balcons et reprise des souches. Centre-ville de Nantes - agence Luc Mahieu 2017, 2018 -


Car l'entretien et l'adaptation du bâti existant est une mission qui est finalement assez peu confiée aux architectes aujourd'hui. Rappelons qu'en 2016 l'entretien et l'amélioration ont représenté 59% du montant total des travaux de bâtiment alors que ce n'était que 30 % de la part d'activité des architectes1. Cette disparité s'explique à la fois par la réglementation qui oblige le recours aux architectes essentiellement en cas de création de nouvelle surface 2. Mais aussi par un désintérêt de la question à la fois dans les écoles d'architecture (obligeant les architectes à recourir à des formations complémentaires) mais aussi par les architectes en exercice, qui considèrent ces interventions comme peu gratifiantes, trop complexes et peu rémunératrices3. Car ces interventions qui accompagnent le bâti dans le temps et l'adaptent aux exigences de la vie actuelle ne correspondent pas à l'idée conventionnelle de l'architecte : un créateur d'espace et de lieu, pas un réparateur. Pourtant diagnostiquer le bâti existant, l'entretenir et accompagner son amélioration relèvent du domaine d'expertise des architectes. Pour intervenir sur l'existant il faut à la fois avoir une solide connaissance des désordres et de la maîtrise d'œuvre mais aussi savoir se projeter et conseiller les maîtres d'ouvrage dans l'utilisation et la gestion de leur bien. Entretenir devrait aussi faire partie des préoccupations des architectes car cela veut dire se soucier de l'avenir des bâtiments et de celui de notre civilisation : il s'agit de préserver un patrimoine bâti tout en préservant des savoirs-faire et des mises en œuvre spécifiques. Et sur le plan social, il est nécessaire d'aider les occupants à bien (s')occuper de leur bâtiment, en expliquant ses caractéristiques et ses besoins spécifiques tout en s'assurant que des minimums de confort et de sécurité sont respectés pour tous. Nous sommes en plein dans le serment des architectes : respect de l'intérêt public et attachement à la qualité architecturale. Pourtant le distinguo est souvent fait entre les architectes qui font de la « rénov' » et ceux qui n'en font pas. Car l'intervention sur existant a ses spécificités et s'organise différemment, nous allons le voir tout au long de ce mémoire. Mais c'est aussi une manière plus humble de penser le projet architectural. Il ne s'agit pas d'être exhaustif, ce n'est pas la création d'un objet complet et fini (avec le début et la fin de l'histoire) mais construire devient un acte continu, avec un avant et un après qui ne nous appartient pas. Nous participons à l'amélioration et au maintien d'un bâtiment, sans pouvoir en revendiquer l'originalité. A l'image des urbanistes et faiseurs de ville, les architectes de l'existant travaillent le palimpseste et l'articulation entre passé et futur. 1 Archigraphie 2018, Observatoire de la profession d'architecte, étude réalisée par le CREDOC sous la direction du Conseil National de l'Ordre des Architectes, p.93 2 Voir annexe sur le recours obligatoire à l'architecte, p.115 3 (Re)concilier architecture et réhabilitation de l'habitat. Christian Moley. Ed. du Moniteur, 2007 20


L'art de la réparation Bol en faïence brisé, réparé avec un relief couleur or, inspiré du Kintsugi1 japonais - travail personnel 1 En soulignant d'or les cicatrices, l'art du Kintsugi (ou Kintsukuroi) est une méthode japonaise de réparation des porcelaines ou céramiques brisées au moyen de laque saupoudrée de poudre d'or. La cuisson de la laque rend les objets cassés paradoxalement plus beaux, plus forts, et plus précieux.


Enfin, de façon plus engagée et pour intégrer les préoccupations actuelles, l'amélioration et l'entretien du patrimoine bâti existant est aussi un positionnement en faveur d'une décroissance de la consommation et d'une architecture plus durable. Pour préserver les matières premières et l'énergie nécessaire à leur transformation mais aussi pour lutter contre l'artificialisation des sols et réduire l'impact social et culturel engendré par la démolition de bâtiments ou de quartiers entiers. Ce mémoire s'articule en deux parties : la première est plus descriptive et constitue l'essentiel du mémoire. Elle se concentre sur la pratique de l'architecture dans l'existant et abordera ses spécificités et ses enjeux. Car l'entretien et l'amélioration de l'existant relève surtout de la bonne gestion d'un bien et non la création de celui-ci, ce sont des logiques différentes bien que similaires. Nous évoquerons d'abord l'importance du diagnostic, préalable indispensable au projet. Puis il s'agira d'expliquer les différentes manières d'intervenir sur de l'existant (démolition, réutilisation, entretien et réparation, réhabilitation et enfin ajout de surface). Puis la deuxième partie interrogera le rôle de l'architecte : comment il se saisi du devenir des bâtiments dans ses interactions avec les maîtres d'ouvrage, comment il se positionne pour un monde plus durable et comment il peut interagir avec les usagers et les particularités d'un lieu. Nous verrons également le cas particulier des classements patrimoniaux et comment l'architecte se retrouve bien souvent le garant de l'Etat (par l'application des normes, l'accès aux subventions, le rapport au patrimoine et la résorption de l'insalubrité). Ensuite nous finirons par aborder le sujet du chantier sur l'existant, au travers de mon expérience à l'agence de Luc Mahieu et les entretiens avec des professionnels. Enfin, ce mémoire sera l'occasion d'évoquer les perspectives qu'offrent l'entretien et l'amélioration de l'existant pour une jeune agence. Comment est-ce que j'envisage ma future pratique et mon positionnement en tant qu'architecte : pour un monde plus durable et engagé, pour la résilience et la régénération plutôt que l'annihilation et la surproduction. Il ne s'agira pas de se focaliser sur l'exercice de l'architecte « raccommodeur » bien que je m'appuie ici beaucoup sur mon expérience passée et à venir mais il s'agira également de faire une présentation globale des caractéristiques de l'intervention sur l'existant. A la fois comment l'architecte peut y être perçu, comment il agit mais aussi quelles peuvent être ses motivations et son rôle. Le but étant de permettre l'appréciation de cette pratique, ses spécificités mais aussi ses perspectives d'évolution. Et dans le cadre de la création de mon agence d'architecture, outre un tremplin financier évident, quelles perspectives la reprise d'une partie des affaires1 de Luc Mahieu peut-elle m'apporter ? 1 Présentation de ces « affaires à reprendre » en annexe p. 126 22


« Pour moi cette histoire de l'objet impur, de l'objet déchiré, de l'objet inachevé c'est un peu la matrice de ma réflexion sur la ville et sur l'architecture. [...] J'aime les choses qui sont toujours fragmentées et qui ont une histoire. Toute ma vie je raconte des histoires. » Antoine Grumbach1

1 Interrogé par Laure Adler dans l'émission Hors-Champs de France Culture, le 14 février 2011.


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Réflexion sur la pratique

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Travailler sur de l'existant est une caractéristique commune à tout projet d'architecture : si ce n'est pas sur du bâti existant, c'est sur un tissu urbain, un contexte ou un site qui préexistent. Chaque projet, chaque client et chaque programme comportent des paramètres antérieurs qu'il faut analyser et comprendre avant de projeter. L'architecte s'est ainsi toujours positionné comme le maillon entre le passé et le devenir, celui qui projette et qui envisage le futur des lieux habités et donc de ceux qui les habitent. Pourtant la maîtrise d'œuvre sur des bâtiments existants est bel et bien mis à part de ce qui relève de la « conception pure » auquel le neuf est assimilé. Car dans un cas l'architecte et le commanditaire sont à l'origine de l'œuvre architecturale : le bâtiment est réalisé pour être au service de ses auteurs. Tandis que lorsque l'architecte intervient sur de l'existant, les besoins du commanditaire sont déjà en partie comblés et l'architecte se met alors au service du bâtiment, pour pouvoir le faire évoluer et ainsi répondre aux nouveaux besoins du commanditaire du projet. Ce sont deux paradigmes qui définissent des positionnements et des approches de projet différentes pour les architectes. Pourtant, alors qu'en France 236 hectares d'espaces naturels sont artificialisés chaque jour1, il est aujourd'hui essentiel pour tout les architectes d'être à même de faire évoluer le bâti existant. Pour préserver les espaces non construits et permettre le renouvellement de la ville sur elle-même. Je me suis alors posée différentes questions dans le cadre de ce mémoire de HMONP et à la suite de ma pratique professionnelle en collaboration avec l'agence Luc Mahieu : Qu'est-ce qui distingue les interventions dans l'existant de celles du neuf ? Quel est le cadre juridique et administratif de l'intervention sur l'existant ? Quelle est la plus-value et l'expertise de l'architecte dans ce domaine ?

1 Données tirés d'un article de Paul Molga, Quand la ville ensevelit les sols, dans la revue Les Échos du 13 janvier 2018. D'après un rapport de l'INRA et de l'IFSTTAR de décembre 2017. 28


L'importance de l'habitant Dessin de Lucien Kroll Quartier Les Vignes Blanches, Cergy-Pontoise, France 1976-1982


A. Le rôle primordial du diagnostic humain L'étude du contexte, des besoins, du règlement et des usagers sont des préalables obligatoires à tout projet d'architecture. Mais qu'en est-il lorsque le site est déjà bâti et qu'il interagit déjà avec son contexte, que les usages sont déjà installés et que tout ceci n'est visiblement pas totalement en accord avec les règlements actuels ni en très bon état (structurellement et esthétiquement) ? C'est ce qu'on appelle intervenir sur de l'existant ! Un maximum de contraintes et un minimum de budget... Et oui car dans la majorité des cas (sauf pour des travaux au moment de l'achat ou pour des extensions), ce n'est pas un « investissement » de la part des propriétaires occupants ou des bailleurs mais plutôt une urgence, une obligation ou une nécessité. Les travaux d'entretien et d'amélioration sont alors malheureusement perçus comme des frais supplémentaires (et donc toujours hors budget). Pour y voir plus clair, il y a une mission très utile (et parfois obligatoire1, mais pas forcément réalisée par un architecte) qui est spécifique à l'intervention sur existant : le diagnostic. Bien que ce terme soit très utilisé aujourd'hui 2, l'étude de diagnostic réalisée par un architecte est une mission à part entière, encadrée par la loi3. A l'image d'un vétérinaire qui soignerait une bête malade, le sachant du bâti interprète les symptômes du bâtiment et expose ses observations et ses projections (souvent funestes) à son gestionnaire. Cela permet d'aboutir à des préconisations de travaux et à un chiffrage, afin d'accompagner et de conseiller au mieux le propriétaire dans la gestion et la pérennité de son bien, en conformité avec les lois. Cette mission de diagnostic est donc essentielle pour déterminer la nature des travaux à prévoir et l'organisation du chantier. C'est un préalable nécessaire pour avoir une vue d'ensemble sur l'état du bâtiment et prioriser les interventions. Et c'est aussi ce qui permet d'enclencher les recherches de subventions s'il y a lieu. En effet, le diagnostic est obligatoire dans les dossiers de subventions afin de s'assurer que les travaux réalisés correspondent bien à ce qu'il y a de plus grave et urgent sur le bâtiment. Pas la peine de réparer le toit si les murs vont s'effondrer... 1 Pour obtenir des subventions, mais aussi dans les immeubles d'habitation en co-propriété qui doivent faire voter la réalisation un Diagnostic Technique Global (Loi ALUR, 24 mars 2014. Article L731-1). Voir annexe p.117 2 Diagnostic amiante, diagnostic immobilier, diagnostic de performance énergétique, etc... 3 En marché public avec le décret n°93-1268 du 29 novembre 1993. Chap.I, Sect.I, SS2, Art.12 30


VOCABULAIRE PAS

DU TOUT ALARMISTE DU DIAGNOSTIC : ruiné

péril

non conforme

manquant

désordres MAUVAIS ETAT dangereux

bouché

souillé

insalubre

dégradé

cassé délabré

abimé

branlant

vétuste

fissuré

fuyard

amianté

précaire réseau d'eau en plomb

sommairement réparé ...


Et nous arrivons là à une différence fondamentale avec la construction neuve où un projet est pensé comme entier (qui penserait à se passer de mur ou d'électricité ?), l'intervention architecturale sur le bâti existant n'est pas exhaustive et se fractionne selon les besoins et l'urgence. Le maître d'ouvrage peut décider de ne réaliser qu'une partie des préconisations de l'architecte sans remettre en cause l'intégrité du bâtiment. Le diagnostic est là pour aiguiller les prises de décisions, et il comprend à ce titre un chiffrage et une priorisation des interventions (« à faire dans les 10 ans » par exemple). L'intervention à suivre pourra donc ne concerner qu'une partie de l'objet étudié, souvent ce qui est le plus urgent, parfois ce qui est défiscalisé (surtout dans le cas des « montages d'opération » dont nous parlerons ensuite), ou parfois juste ce qui rentre dans le budget. Il est donc primordial que le diagnostic soit clair et compréhensif par tous 1. C'est un support qui va être consulté pendant des années, une sorte de bilan médical à un instant T, qui vous rappelle vos antécédents, vous programme les prochaines interventions et vous préconise d’arrêter de fumer rapidement. A ce titre, le diagnostic est très important pour l'architecte raccommodeur : il lui permet de rencontrer le bâtiment. Cela sera d'abord l'occasion de se renseigner sur l'auteur du bâtiment (voir la notion de droit d'auteur en annexe p.113) et de prendre contact avec lui si c'est possible, de faire quelques recherches historiques et de se faire sa propre appréciation du lieu. Puis il devra faire un relevé en plans et en photos de l'état du bâtiment et, éventuellement, préconiser la réalisation d'études plus techniques si le cas est trop préoccupant (péril structurel par exemple). Il accompagnera cela d'une note descriptive et d'une estimation financière des travaux à réaliser. Cependant ce n'est pas une mission très rémunératrice car cela correspond à la phase où il n'y a pas d'argent : les fonds n'ont pas encore été débloqués, pas encore d'espoir de subventions ni de décision d'enclencher les travaux. Pourtant il faut être exhaustif : faire tout le relevé, décrire précisément les travaux et les chiffrer. A l'image de la « faisabilité » pour du neuf, le diagnostic est une mission au forfait et qui est souvent bradée. Mais c'est le pied d'entrée dans le projet, l'architecte va être amené à rencontrer les gestionnaires du bâtiment et, même si rien ne les y oblige, ils continuent très souvent avec l'architecte qui a réalisé le diagnostic, surtout si celui-ci a été clair et bien compris. Aussi, le diagnostic est un moment où l'architecte se doit d'être très prudent : c'est le moment où il doit tout considérer et où il doit avertir de tous les dangers potentiels. Il a ici un rôle essentiel de conseil, d'information mais aussi de vulgarisation. 1 De manière concise et dans un langage courant, pas comme la majorité des diagnostics des bureaux d'étude qui font 1000 pages et qui citent plus de lois qu'ils n'expliquent et priorisent... 32



B. Les différentes manières d'intervenir sur l'existant

L'avantage de partir avec un architecte pour un projet sur un bâtiment existant est qu'il a d'emblée les compétences pour coordonner toutes les interventions possibles. Son devoir de conseil et sa faculté à se projeter lui permettent dès le début d'envisager toutes les modifications qui pourraient avantager le projet. Que ce soit par la suppression d'éléments qui encombrent l'espace, par l'ajout de surface avec des extensions ou des surélévations ou par simples remaniements, déplacements, réutilisations, adaptations, mises aux normes ou réparations. Et bien que chaque projet regroupe souvent tout à la fois : démolition, ajout et adaptation, nous allons distinguer dans ce chapitre cinq différents manières d'intervenir sur de l'existant :

1. La démolition 2. Le réemploi 3. L'entretien et les grosses réparations 4. La réhabilitation, l'isolation et la reconversion 5. La création de surface : extension et surélévation

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L'astrolarbre Démolition d'une cour d'immeuble pour ne garder que l'érable central Construction de 12 logements sociaux à Paris 15e, SIEMP, 2007. -KOZ Architectes-


1. La démolition Souvent il est nécessaire de démolir. Enlever et supprimer fait aussi partie du métier de l'architecte. Il faut parfois faire table rase, faire du vide pour que de nouveaux projets puissent naître ou pour supprimer ce qui était en trop mauvais état. Parfois toute la parcelle sera mise à nue, parfois ce sera une démolition partielle. Dans tout les cas, aussi minime soit-elle, l'intervention sur l'existant comportera toujours une part de démolition ou de dépose (la « dépose » s'appliquant à tout ce qui peut être enlevé dans son entièreté et avec précaution : on peut déposer une menuiserie ou une souche mais on va démolir un mur, une cloison, une chape ou toute une partie d'un bâtiment). Et même dans le cas où l'on conserve l'intégrité du bâtiment existant, il y aura des démolitions et des déposes car pour que la pérennité soit assurée il faut que les parties puissent évoluer, il faut pouvoir enlever pour mieux refaire. C'est ce qu'on appelle la « réfection » : une réfection de façade en pierre consiste bel et bien à enlever toutes les pierres abimées et à les remplacer par des pierres neuves. Un autre exemple plus courant serait le remplacement des menuiseries pour une meilleure isolation ou les réfections de toiture lorsque l'ardoise est trop abimée. Et c'est nécessaire : si on ne veut pas laisser un bâtiment à l'abandon il faut le renouveler et l'adapter sans cesse, à l'image des temples japonais qui ont été conservés en étant sans cesse reconstruits à l'identique. Et ce même si démolir nie parfois l'importance patrimoniale des choses : en Nouvelle-Zélande pour qu'une école de musique respecte les règles de sécurité sismique nous avons dû redessiner d'anciens frontons de façade1 en pierres pour qu'ils soient reconstruits en béton armé... Nous aborderons par la suite le délicat sujet des bâtiments classés et des zones protégées (p.70) là où tout ne peut pas être démoli si facilement, même si c'est pour refaire à l'identique. Cependant, que ce soit pour la réalisation d'un projet plus global ou par nécessité (enjeux structurels, économiques, sanitaires...) l'acte de démolir reste une manière irréversible d'intervenir sur l'existant. Et même si l'architecte n'est pas obligatoire pour une simple démolition, c'est une mission qui lui est souvent confiée, pour une meilleure compréhension des enjeux et dans la préparation de la construction qui viendra en remplacement. Car cela reste son domaine de compétence : même si démolition semble s'opposer à construction c'est une mission qui demande la même méthodologie et la même connaissance des acteurs et des problématiques de la construction. 1 Voir le projet Nelson School of Music sur le site web de l'agence Irving and Smith Architects : www.isarchitects.nz/projects/nelson-school-of-music 36


Projet de démolition d'une partie des anciens Grands Moulins de Loire Vue schématique du projet de jardin extraordinaire Ancienne carrière Misery de Chantenay à Nantes - Ville de Nantes-


Faire appel à un architecte pour planifier la démolition c'est aussi s'assurer de faire appel à quelqu'un qui envisagera directement les incidences de la démolition sur les potentialités futures. Notamment en terme de normes... Nous pouvons faire ici un brève aparté sur l'exemple récent du CAP44 à Nantes. Sa structure en béton armé construite avec le procédé Hennebique est classée et se présente comme un témoin particulièrement important de l'histoire de l'architecture. Dans le cadre de l'implantation du futur jardin extraordinaire sur la carrière Miséry située juste derrière il fut question de démolir entièrement le bâtiment pour dégager la vue sur la Loire (illustration ci-jointe). Après une grande mobilisation d'architectes et d'associations pour préserver cette structure remarquable, une concertation fut lancée : démolir, préserver ou transformer ? Dans tout les cas il était question de curer1 le bâtiment en lui retirant son enveloppe et ses aménagements intérieurs pour ne conserver que la structure et pouvoir y greffer un autre projet. Cependant, et les articles de presse n'en parlaient pas, dans le cas d'une transformation il faut savoir que si une part trop importante de la structure est démolie, le projet devra respecter les normes s'appliquant au bâtiment neuf. Cela signifie que la structure conservée se devra de respecter les normes sismiques actuelles... Or impossible de savoir comment le béton armé fut fait exactement : il va falloir réaliser des études supplémentaires et certainement tout renforcer, au risque d’altérer grandement la simplicité rationnelle de la structure existante. Ces contraintes de « pourcentage d'altération » sont à connaître car ils peuvent aussi s'appliquer aux coûts des travaux (par rapport au coût d'achat du bâtiment) et ils peuvent alors obliger le respect des normes de stationnement et d'accessibilité, ce qui peut grandement impacter le projet. Cela doit entrer en compte pour déterminer les choix de la maîtrise d'ouvrage et cela doit être évoqué dès le diagnostic. C'est aussi ce qui est intéressant dans une démarche d'intervention sur l'existant : il y a des parti-pris à prendre. Il faut souvent apprendre aux maîtres d'ouvrage à considérer l'existant comme une potentialité et non une contrainte. Car la structure des anciens Grands Moulins de Loire a l'avantage d'être déjà là et de donner un sens supplémentaire à la poésie du site. Le fait qu'elle soit en face du jardin est une opportunité de relier les hauteurs du futur Arbre aux Hérons avec un belvédère supplémentaire, déjà présent. Le toit du CAP44 pourrait ainsi très bien devenir une extension du jardin extraordinaire, avec des escaliers au dessus de la rue, des plantes suspendues dans la structure et pourquoi pas de nouveaux moulins qui viendraient animer le front de Loire et faire tourner le manège des Hérons... mais ce n'est qu'une potentialité. 1 « curer » signifie démolir tout ce qui ne relève pas de la structure principale du bâtiment. 38


Panneaux de façade en portes palières Le Pavillon Circulaire, Encore Heureux Architecte, Paris 2015


2. Le réemploi Sans parler du changement de destination d'un bâtiment (qui relève plus d'une intervention de réhabilitation) nous nous intéressons ici à la réutilisation de tout les déchets produit par la démolition (partielle ou totale) : pourquoi ne pas les réutiliser ? Aujourd'hui la majorité des déchets de la démolition sont revalorisés ou recyclés (c'est à dire concassés ou fondus afin de réutiliser la matière première brute), alors que la démarche durable serait plutôt dans ce que Lionel Devlieger 1 appelle le « sous-cyclage » : réemployer les éléments tels quel (comme les pavés des villes, réutilisés à l'infini). Que ce soit les architectes de Samyn and Partners2 qui utilisent des fenêtres venues de toute l'Europe pour faire la façade du siège du Conseil Européen à Bruxelles, ou les églises qui récupéraient leurs pierres sur les temples romains, la réutilisation n'est pas anodine et ajoute souvent un sens au projet. Mais elle a l'intérêt de s'inscrire dans une économie de la matière mais aussi de l'énergie nécessaire à sa transformation. Le plus simple reste alors la réutilisation in situ : réutiliser ce qui est présent sur le site. Mais le réemploi « ex situ » commence lui aussi à se développer. Le collectif d'architectes bruxellois Rotor (dont fait partie L.Devlieger) consacre ainsi une part de son activité au démantèlement de bâtiments voués à la démolition. Ils récupèrent des éléments susceptibles d’être réemployés dans ses projets ou ailleurs. C'est une autre manière de concevoir à l’âge des ressources limitées. Et cela pose des questions similaires à l'intervention sur l'existant : Est-ce que le patinage doit être visible ? Doit-on restaurer (forme restituée à l'identique), rénover (en faisant évoluer la forme), ou réaffecter (en faire toute autre chose) ? Il existe de nombreuses démarches pour accompagner les projets de réemploi, notamment le projet BAZED3, initiative française d'aide globale à la conception qui vise à réduire la production de déchets dans le bâtiment (le BTP est le deuxième producteur de déchet en France avec plus de 350 Mt/an). Les grandes thématiques d'action sont : la conservation de l'existant et le réemploi, la démontabilité, l'évolutivité, la réutilisation, l'entretien et la maintenance ainsi que la réduction des déchets générés directement par le chantier. Pour répondre à ces nouveaux besoins, l'architecte se doit d'être formé et d'être porteur, la réutilisation étant pensée à chaque phase du projet. 1 L'architecture à l'envers, essai. Revue Criticat n°18, oct. 2016, pp 91/101 2 En association avec Studio Valle Progettazioni et Buro Happold. Ouverture en 2016. 3 http://www.bazed.fr/, recherches coordonnées par le Centre Technologique NOBATEK, en collaboration avec l'association ARMINES et l'agence d'architecture XB Architectes et cofinancées par l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la maîtrise de l'Energie). 2012/2015 40


Photo de la façade sur cours Cour intérieure à Nantes, rue Jean Jacques Rousseau Phase diagnostic, 2013 -Agence Luc Mahieu-


3. L'entretien et les grosses réparations L'entretien c'est l'action de tenir, conserver en bon état, ce sont tout les travaux et dépenses nécessaires pour y parvenir1. Et lorsque l'on parle de « l'entretien du bâti existant » il s'agit en fait en grande partie de surveiller l'évolution du bâtiment, d'être attentif aux changements et de réaliser régulièrement de petites interventions : nettoyer, repeindre, traiter le bois, vider les gouttières encombrées ou déloger les nuisibles... Mais si on fait appel à un architecte c'est que le cas est plus grave. C'est qu'il y a besoin de coordonner plusieurs entreprises, d'avoir une assurance de maître d'œuvre et une bonne connaissance des normes en vigueur. Le but pour ce genre d'intervention sera toujours de maintenir l'usage du bâtiment et d'éviter des dégradations supplémentaires. Enfin, juridiquement, lorsque cela touche la structure on appelle cela des « grosses réparations2 ». La forme initiale restera inchangée (ou sera rétablie lorsqu'elle s'était effondrée) et l'usage du bâtiment sera retrouvé (et il perdure d'ailleurs même le temps du chantier... nous verrons cela par la suite). Mais attention, entretenir ce n'est pas forcément intervenir par petites touches : un chantier d'entretien peut s'avérer très couteux et durer plus d'un an, selon la taille du bâtiment et la gravité de la situation. Lorsqu'un bâtiment n'a pas été entretenu pendant très longtemps, les travaux peuvent être quasiment aussi importants et onéreux que de reconstruire à neuf. Mais c'est juste beaucoup plus durable et économe en énergie... Ce genre de chantier est souvent valorisant et rémunérateur pour l'architecte. En effet d'une part il a la position du « sauveur », celui qui vient (enfin!) rendre sa dignité au bâtiment et donc à ceux qui l'occupent. Et d'autre part, en plus de représenter des sommes conséquentes de travaux, c'est un travail finalement assez similaire d'un chantier à l'autre et donc reproductible. Mais il est vrai que cela peut effrayer : il y a tellement de risques ! Il sont tellement visibles ! Heureusement l'architecte peut s'appuyer sur l'expérience des entreprises : il faut s'assurer que celles qui répondent à ce genre d'appels d'offres ont suffisamment d'expériences pour avoir les bonnes pratiques adaptées aux travaux sur l'existant. 1 Source : www.larousse.fr 2 L’article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et

des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Ainsi les souches de cheminée, le renouvellement intégral des zingueries et les réparations de lézardes qui compromettent l’aplomb du mur sont de « grosses réparations » mais des interventions partielles, le simple ravalement ou la peinture sont des réparations d’entretien.

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Isolation habitable Transformation de 530 logements dans la CitĂŠ du Grand Parc Ă Bordeaux en y ajoutant des loggias qui isolent et agrandissent. pour Aquitanis OPH, 2016 -Lacaton, Vassal, Druot et Hutin architectes-


4. La réhabilitation, l'isolation et la reconversion Voici la star des interventions sur l'existant : la réhabilitation. Ce terme désigne tout ce qui va venir améliorer et régénérer un bâtiment. Il s'agit ici d'aller au delà de la réparation et de l'entretien en venant apporter plus de confort à l'usager (luminosité, température, ambiance, fluidité des déplacements, acoustique, salubrité...) sans modifier l'intégrité du bâtiment. La réhabilitation se décline en plusieurs formes d'interventions différentes : - isolation lorsque l'on vient améliorer la thermique ou l'acoustique - mise aux normes lorsqu'on s'attache à la conformité et à la sécurité des installations - restauration lorsque l'on vient retrouver un état originel qui avait été perdu - rénovation lorsque l'on cherche à atteindre l'état du neuf d'aujourd'hui - restructuration lorsque c'est un travail sur le plan global - réaménagement lorsque c'est un travail centré sur les aménagements intérieurs - transformation lorsque l'on change tout - reprogrammation ou reconversion lorsque l'on modifie la fonction - requalification lorsque l'on s'attache surtout à changer l'image et la perception du bâti (terme souvent utilisé pour une plus grande échelle, sur un quartier entier par exemple). Dans son livre (Re)concilier architecture et réhabilitation de l'habitat Christian Moley évoque de nombreux exemples de réhabilitation de logements collectifs où ces différentes manières d'intervenir se complètent et s'associent à de la démolition, des extensions et à un indispensable traitement des espaces extérieurs. Réhabiliter c'est savoir faire tout cela, ou du moins savoir coordonner ceux qui savent le faire : bureaux d'études, bureau de contrôle, architecte du patrimoine, paysagiste, associations d'usagers... Et il s'agit bien là d'architecture. Et il ne faut pas non plus oublier le logement individuel. Lors d'une conférence du CAUE 44 destinée aux particuliers1, Georges Lemoine défini la réhabilitation en la situant entre la restauration et la rénovation. Le restaurateur veut retrouver l'état originel du bâti, en se privant du confort d'aujourd'hui (sol en terre battue par exemple). Tandis que le rénovateur transforme entièrement le logement « pour faire du neuf avec du vieux », sans considérer ce qui pré-existe (recouvrir des murs en pierre d'une paroi imperméable en empêchant la pierre de respirer par exemple). La solution idéale se trouve dans un acte de compromis : il ne faut rien faire qui puisse détériorer le bâtiment mais il faut rechercher le confort optimal pour ses occupants. C'est ce qu'on appelle réhabiliter. 1 Rendez-Vous #7 du CAUE 44 : Maisons Anciennes – Restaurer dans les règles de l'art, le 6 novembre 2018 à Nantes. Voir prise de notes en annexe p.114 44


La maison du maçon Auto-construction par un ancien maçon, Conception d'une maison neuve par dessus une maison des années 20 - Yann Peron Architecte, 2018 -


Cette conférence du CAUE 44 nous amène à étudier un point important en réhabilitation : la plupart des travaux de rénovation intérieure chez les particuliers se font sans architecte. En effet, le recours à l'architecte pour des travaux engagés par un particulier n'est obligatoire qu'en cas de création de surface ou de changement de destination (avec modification extérieure et surface totale de plus de 150m2). Et c'est compréhensible : vu le temps à passer par rapport au montant des travaux, la prestation de l'architecte peut se révéler très importante et être considérée comme un luxe (puisque le client et les entreprises arriveront souvent assez bien à se coordonner in situ). Cependant il y a un cas en particulier où l'architecte a un vrai rôle d'accompagnateur à jouer : lorsque le client réalise lui-même les travaux. En effet, lorsque le client se lance dans l'auto-réhabilitation, l'architecte peut alors être un planificateur salvateur qui fait à la fois preuve d'inventivité dans le plan et la mise en œuvre des matériaux tout en venant aider à anticiper les problèmes (en réalisant des plans d’exécution précis, des chiffrages adaptés et des planning de travaux détaillés à la tache près). Il reviendra aussi à l'architecte de s'assurer de la pérennité et de la sécurité du projet à venir, notamment en conseillant l'intervention de professionnels pour les points délicats comme les frangements, l'électricité ou l'étanchéité. Cependant, et les cours de HMNOP ont été clairs là-dessus, l'architecte ne devra pas outrepasser les missions qu'il aura défini à son contrat : s'il n'assure pas le suivi du chantier alors il ne doit pas aller visiter le chantier, sous peine d'être responsable de tout ce qu'il n'aura pas vu... Cependant auto-réhabilitation veut aussi dire main d'œuvre non certifiée et aucun contrôle ni accès à des aides de l'état. Il n'existe qu'une seule possibilité : l'ARA ou l'Auto-Réhabilitation Accompagnée (par un professionnel formé à l'accompagnement des travaux qui peut être artisan, architecte ou diagnostiqueur). Ce dispositif lancé en 2013 permet à la fois un accompagnement financier et technique tout en permettant la « certification » des travaux réalisés par l'habitant. Malheureusement ce dispositif reste réservé aux ménages les plus modestes et n'est que très peu utilisé. Cette possibilité d'accompagnement en auto-construction n'est pas mise en avant par la profession, habituée au trio : client, architecte, entreprises. Pourtant c'est dans l'air du temps : vouloir faire soi-même, prendre le temps d'apprendre et de s'investir, être acteur de ses choix et comprendre leur impact... Il y a un réel besoin d'experts capable d'accompagner le propriétaire dans les choix de matériaux et de mise en œuvre, pour mieux anticiper les coûts et les délais mais aussi pour faire preuve de créativité. Cela s'illustre aujourd'hui dans le domaine de la construction bio-sourcée (bois, paille, terre, chanvre...) qui profite de l'absence de besoin de certification en autoconstruction pour venir tester des nouveaux matériaux ou réinventer des techniques ancestrales. Le magazine Ecologik publie un certain nombre d'exemples de ce type. 46


Isolation extérieure et requalification de l'image du bâtiment Réhabilitation de 176 logements et création de bureaux neufs, rue Tchécoslovaquie à Nantes Nomade Architectes pour l'Office Public de l'Habitat de la Ville de Nantes en 2014 - Photo Luc Boegly -


Petit focus sur la réhabilitation thermique Cette fameuse « isolation » dont il est tant question pour réduire notre consommation d'énergie. Car l'isolation de l'existant a ses propres logiques, qui reposent pour la plupart sur une bonne compréhension du fonctionnement du bâtiment préexistant, d'où l'importance d'un bon diagnostic. Il est nécessaire de savoir comment le bâtiment originel a été conçu et pour quel usage, mais aussi considérer les différents ajouts qui ont pu venir altérer ou modifier son fonctionnement thermique et sanitaire global (inertie, lumière, flux d'air, taux d'humidité, odeurs...). Pour cette analyse, la date d'achèvement du bâtiment est un point important à considérer : une distinction s'opère entre les bâtiments post-1948 et les autres, cela se re retrouve également dans l'application de la Réglementation Thermique Existant (voir annexe p.118). A ce titre le guide BioTech Confort d'été passif explique que, jusqu'à 1948, « les bâtiments maintiennent avec leur environnement un échange subtil et fragile, hydrique et thermique »1. L'intervention d'isolation devra alors s'assurer que ces échanges sont bien maintenus, notamment grâce à la porosité des matériaux mis en œuvre. A contrario la période de l'après-guerre (19481975) marque l'apogée de systèmes constructifs industrialisés, rapides mais très peu isolés. Cela représente un tiers du bâti actuel 1 et donc une grande masse de travail pour les opérateurs de la construction et le secteur de l'isolation. Les constructions postérieures à 1975 représentent quant à elles 35 % des bâtiments existants 1 et ont la particularité d’obéir à des réglementations de plus en plus contraignantes, notamment sur le plan thermique. Malheureusement aujourd'hui on constate que le confort d'été a été bien souvent oublié (rendant l'ajout de climatiseur indispensable). La recherche d'un bâtiment hermétique ne se révèle pas être ce qu'il y a de plus confortable ni de plus sain. « Progressivement, les bâtiments ne réagissent plus avec leur environnement, mais se ferment aux échanges hydriques et thermiques en régulant le confort intérieur de façon autonome. Les modes constructifs ont été également fortement influencés par des contraintes économiques : on est allé « aux états limites». Ainsi les éléments porteurs ont été de moindre épaisseur, les modes constructifs se sont standardisés, les matériaux de finition et d’habillage ont fait leur apparition au détriment de matériaux traditionnels à forte inertie. » 1 Ce guide BioTech précise aussi qu'il faut proscrire toute solution systématique en matière d'isolation. Les architectes qui ont l'habitude de considérer chaque projet comme nouveau sont donc à même de se positionner sur ce marché. Dans la phase de diagnostic mais aussi en tant que maître d'œuvre, en évitant les sinistres de demain et en considérant aussi la température ressentie (matériaux de surface, flux d'air, humidité...). 1 Guide BioTech Confort d'été passif, réalisé par l'ICEB et l'ARENE Ile de France, 2014. p.49 48


De l'industrie à l'artistique Coupe sur les halles Alstom transformées en Ecole Supérieure des Beaux Arts Pour Nantes Métropole, Nantes, 2017 -Franklin Azzi Architecture-


Particularités de la reconversion Reconvertir un bâtiment c'est réaliser un changement complet d'usage et engager des travaux de plus grande ampleur que la simple adaptation à un besoin de confort ou d'évolution des modes de vie. Il s'agit par exemple de passer du bureau au logement étudiant ou de l'industrie à l'activité culturelle (voir illustration ci-joint). Nous ne sommes plus dans une continuité évolutive, à réaliser dans le respect des habitudes de ceux qui y vivent, mais dans la transformation profonde d'un lieu et de son histoire. « La pérennité d'un bâtiment se mesure finalement à l'aune de situations provisoires, elle est désormais garantie par son habilité à changer de vie. » Francis Rambert, conférence Un bâtiment, combien de vies ?, 2015 (voir bibliographie) Car si aujourd'hui les architectes sont de plus en plus sollicités pour construire de manière réversible, adaptable et modulable, l'existant doit lui aussi pouvoir répondre à ces besoins contemporains de changements, de mouvements et de temporalité évolutive. Cependant il faut s'attacher à trouver une compatibilité fonctionnelle et symbolique du nouveau projet avec l'ancien. En effet il ne s'agit pas ici de recycler la structure comme on pourrait le faire en la déplaçant ailleurs par exemple, mais bien de « donner une seconde vie » au lieu. C’est à dire ne pas annihiler ses qualités intrinsèques (formes, esthétisme, volumes, matières, symbolique...) pour que la mémoire du lieu soit respectée, ainsi que tout ceux qui ont pu y être attaché. Que ce soit la Galerie des Machines sur l'île de Nantes, ancienne halle de fabrication de bateaux maintenant lieu de concerts et de constructions artistiques monumentales, ou les Halles Alstom devenue école d'Art, on comprend la continuité dans les formes mais aussi dans la production, le travail de la matière et les bruits qui résonnent entre les fermes métalliques. De même entre bureaux et logements car ce sont des usages similaires d'occupation quotidienne privative. Par contre, la question est plus délicate lorsqu'il s'agit de reconvertir une ancienne maison d'arrêt en logement ou un ancien palais de justice en hôtel. Ces projets sont beaucoup plus controversés. S'il faut qu'ils soient fait, alors ils nécessitent un temps de transition plus long. Pour l'ancienne prison de Nantes, on peut citer l'intervention de Pick Up Production1 qui a été une étape appréciée dans sa reconversion : pour faire parler du projet mais aussi pour rendre ce lieu accessible et libre d'accès au public le temps d'un été. Créer d'autres souvenirs... Mais pour beaucoup cela reste « inapproprié ». Et les mêmes questions se poseront bientôt avec les bâtiments de l'ancien CHU de Nantes... 1 Pick Up Production invite des artistes à investir façades et murs intérieurs de l'ancien greffe de la maison d'arrêt de Nantes. Expo «Entrez libre» pour le Voyage à Nantes 2017 50


Chapelle drapée d'écailles dorées L'ajout de la Bishop Selwyn Chapel vient sublimer le jardin et les façades existants Extension de la Cathédrale Holy Trinity à Auckland, Nouvelle Zélande. -Fearon Hay Architects-


5. La création de surface : extension et surélévation L'ajout de surface à un bâtiment existant se rapproche beaucoup plus des règles de la construction neuve. Cela équivaut souvent à une construction neuve en site « très contraint ». C'est pourquoi pour ce mémoire je me focaliserais ici sur la création de surface à petite échelle, en me basant sur mon interview avec l'architecte Quentin Brosseau (agence Atelier B) dont la principale activité est l'extension et la surélévation de maisons individuelles. Nous sommes vraiment dans des projets à l'articulation entre le neuf et la réhabilitation. Tout d'abord le diagnostic s'avère ici aussi primordial. Cependant il n'est pas du tout réalisé comme je l'évoquais en partie A. Ce n'est pas une étude indépendante de la maîtrise d'œuvre, qui se veut exhaustive et qui vient accompagner sur le long terme le bâtiment afin de préconiser des mesures d'entretiens. Ici le diagnostic a une valeur beaucoup plus prospective et il est intégré dans ce qui s’appelle « les études préliminaires » (cela correspond à un contrat type que l'on peut trouver sur le site de l'Ordre des architectes mais que l'Atelier B a su enrichir pour l'adapter à sa pratique). Cette faisabilité, à la différence d'une construction entièrement neuve, ne se concentre pas uniquement sur l'objet de la construction mais a la particularité de devoir prendre en compte ce qui pré-existe. En effet, à l'image des « pourcentages d'altération » évoqués au chapitre de la démolition, il faut savoir qu'il y a aussi des « pourcentages d'extension » à connaître. Par exemple, si l'extension dépasse 30% des surfaces existantes alors le permis de construire demande une mise en conformité de l'ensemble du bâtiment à la Réglementation Thermique 2012. Dans ces cas là, l'atelier B conseille fortement à ses clients de s'entourer d'un thermicien car cela donne une réelle plus-value pour le projet. D'autre part il faut aussi faire attention à toujours considérer le bâtiment dans son entier : ce n'est pas parce que le client nous demande de nous préoccuper que de l'extension qu'il faudra oblitérer tout le reste. Pour les normes du Plan Local d'Urbanisme notamment : si on ajoute de la surface cela peut engendrer la création de parkings supplémentaires. Et si une partie du bâtiment n'était pas en conformité il peut nous être demandé de la modifier (cas des marges de recul non respectée ou des vérandas non déclarées par exemple). De plus, il faut tout de suite prendre en compte l'emplacement et l'état des réseaux fluides, pour pouvoir se repiquer sur ce qui existe (eau, chauffage, ventilation...). Enfin, il faut aussi comprendre la construction dans son ensemble : la structure porteuse est très importante (surtout en cas de surélévation), mais aussi les schéma de circulation des personnes et des flux ainsi que l'état général du bâti. 52


Extension Paysage Extension d'une maison individuelle crÊant patio, nouvelle façade sur rue et jeux de terrasses Nantes, 2015 -Mabire Reich Architectes-


Ensuite, lors de l’établissement du projet, il faut savoir prendre en compte les usages existants (sauf dans le cas de travaux au moment de l'achat) : on ne déforme pas les habitudes si facilement. « Dans le cas où ils vivent déjà dans la maison ils se sont déjà projetés, ils ont déjà des habitudes dans le logement. Il faut les écouter et les questionner : qu'est-ce qu'ils font en rentrant chez eux ? Est-ce qu'ils mangent dans la cuisine ou dans le salon ? Etc... Le dialogue est hyper important car tu construis pour le client et pas pour toi. Mais ils sont aussi venu te chercher pour avoir plus de créativité, se faire bousculer et se faire emmener vers ce qu'ils n'avaient pas imaginé. » 1 A la fin des études préliminaires la prestation se conclue par une restitution au client. Celle-ci intègre une proposition de projet (et parfois deux : « une avec ce que le client a demandé, une autre avec ma proposition »1 ) présentée en plans, en 3D et budgétisée. Cela se présente sous la forme d'une esquisse, comprenant un relevé précis de l'existant. Lorsque le projet est de faible ampleur, il ne paraît en effet pas nécessaire de décomposer la prestation de l'architecte en de multiples sous-phases : il y a l'étude, l'exécution (y compris PC) puis la réalisation. « Je sais que je mets beaucoup de prestations dans mes études préliminaires, peut être trop. Mais en même temps ce sera du temps gagné sur la réalisation des phases à venir, c'est déjà bien amorti. » 1 Aussi, durant ses quatre premières années d'exercice l'Atelier B avait en moyenne une proposition sur trois qui n'aboutissaient pas. Il a aujourd'hui presque dix ans d'expérience et quasiment toutes ses études ont des suites. Il l'explique par une meilleure écoute des besoins du client et un réajustement de ses prestations. En effet, auparavant il proposait systématiquement une mission complète (jusqu'à la remise des clés) à la suite de ses études préliminaires. Maintenant il prend en compte la volonté des clients d'envisager leur projet pas à pas et propose deux autres possibilités : une mission jusqu'au PC ou une mission jusqu'au rapport d'analyse des offres des entreprises. Cette dernière proposition est privilégiée par l'Atelier B car cela lui permet de rester sur un forfait jusqu'à la consultation et d'enchainer sur le chantier en appliquant cette fois-ci des honoraires sur le montant des travaux. Mais malheureusement, le client fait très souvent l'économie de la mission de suivi de chantier : « De plus en plus les clients veulent tout, tout de suite et moins cher. Ils font l'impasse sur la mission de maîtrise d'œuvre » 1

1 Citations de Quentin Brosseau lors de l'entretien. Juillet 2019. 54


Lorsque c'est la maison qui grandi avec la famille Surélévation et aménagement d'une maison de ville à Nantes, 2014-2016 -Atelier B-


Il faut également préciser qu'à la suite de l'étude préliminaire les délais d'enclenchement des projets en extension-surélévation sont sur les moyennes de la construction neuve : immédiatement après les études ou un an ou deux après, le temps au client de trouver le financement ou de s'adapter (lorsque leur idée du projet a été complètement revue lors de l'étude). Nous ne sommes plus sur les délais de l'architecte raccommodeur, lorsque les suites d'un diagnostic ou d'un appel d'offre peuvent surgir cinq à dix ans plus tard (quand l'urgence se fait vraiment sentir). L'étude préliminaire correspond ici à une réelle envie de travaux, pas à une injonction obligatoire. Ensuite, sur la conception technique et la gestion du chantier, pas vraiment de différence avec un projet neuf si ce n'est que la taille des projets est souvent réduite et que l'accès peut être plus difficile (pour une extension côté jardin d'une maison mitoyenne : tout le chantier doit traverser la maison...). Aussi Quentin Brosseau se permet d'orienter ses clients vers la filière sèche (ossature bois plutôt que béton ou parpaings). Il met en avant la rapidité de la mise en œuvre, l'économie du temps de séchage et la production réduite de poussière et de nuisances (car la maison reste souvent habitée le temps des travaux). Il m'explique également que la surélévation demande plus de précautions, notamment structurelles avec la nécessaire vérification de la stabilité des points porteurs existants. Il préfère la construction bois aussi pour ça : il est facile de reprendre la charpente et de surélever avec un charpentier, et puis c'est plus léger. Car même s'il est toujours possible de reporter les charges de la surélévation sur une nouvelle structure indépendante de la première, cela complexifie le projet et augmente le budget. « Avec les règles sismiques, le béton en surélévation c'est un vrai casse-tête... D'ailleurs il est très difficile de trouver une assurance dommage-ouvrage en surélévation, même en ossature-bois : à chaque fois ils demandent trop de pièces.» 1 A ce titre il est regrettable que les assurances dommage-ouvrage, obligatoires pour tout projet de construction, puissent remettre en cause le parti-pris d'un projet. L'assurance d'un architecte en mission complète sur la maîtrise d'œuvre devrait pouvoir garantir l'accès à une assurance dommage-ouvrage (rappelons que la MAF est « l'assurance la plus fiable pour le client dans le domaine de la construction » 2). Cela serait une belle occasion d'encourager le recours à l'architecte pour des travaux d'adaptation de l'existant. Malheureusement je n'ai trouvé aucune statistique comparant le taux de sinistre/malfaçons avec ou sans architecte pour des travaux (de surélévation ou autre)... 1 Citations de Quentin Brosseau lors de l'entretien. Juillet 2019. 2 Intervention d'Olivier Lefebvre, juriste, et Sophie Keranguyader, chargée d'affaire, à la MAF (Mutuelle des Architectes Français). Le 9 mai 2019 dans le cadre de la HMONP à l'ensanantes. 56



C. Quel rôle pour les architectes ? Ainsi faire appel à un architecte, que ce soit pour des travaux sur de l'existant ou du neuf, ne donne pas la garantie d'une maîtrise d'œuvre sans aucun soucis. Car l'architecte ne sait pas tout et ne contrôle pas tout (ni tout le monde). Tout au moins il sait écouter, anticiper, projeter, organiser, conseiller... Mais surtout sur chacun de ses projet il met en jeu sa responsabilité, et donc il est sans cesse entrain de mesurer le risque. « Faire appel à un architecte c'est avoir : - la fiabilité, car il est assuré sur la conception et la réalisation - des garanties, par le contrat mais aussi car c’est une profession réglementée - la responsabilité, car avec l'obligation de conseil l'architecte prend responsabilité sur presque tout - l'indépendance vis à vis des entreprises et le contrôle de celles-ci, pour défendre les intérêts du projet - la connaissance : formé et habilité pour exercer, il doit connaître les lois et les coûts. C'est l'interlocuteur légal unique pour la construction. » Philippe Martial1 Si quelque chose est dangereux pour le bâti ou ses occupants alors c'est périlleux également pour l'architecte, que ce soit pour le respect des normes, de la stabilité ou dans l'image du bâtiment. Et c'est là quelque chose d’extrêmement important qui fait que l'architecte ne travaille pas uniquement pour son client mais aussi pour tout les usagers du bâtiments et pour l'Etat. Voilà le fameux rôle « d'utilité publique » que la loi de 1977 reconnait à l'architecture. C'est en évoquant à la fois les interactions avec le client, les usagers mais aussi les organismes de subventions et de contrôle qui opèrent dans la maîtrise d'œuvre sur l'existant que nous allons aborder les grands thèmes qui guident la maîtrise d'œuvre sur l'existant : 1. Se saisir du devenir des bâtiments 2. Agir pour un monde plus durable 3. S'impliquer socialement et localement 4. Préserver le patrimoine 5. Etre le garant de l'état 1 Président du Conseil Régional de l'Ordre des Architectes des Pays de la Loire. Prises de note lors de la session HMONP des Rencontres Métiers du 15 novembre 2018 à l'ensanantes. 58


La réhabilitation ne ferait pas partie de la conception architecturale ? étude réalisée par le CREDOC sous la direction du Conseil National de l'Ordre des Architectes -Archigraphie 2018, Observatoire de la profession d'architecte-


1. Se saisir du devenir des bâtiments Nous l'avons vu en première partie, l'architecte a toutes les compétences et est un acteur bien présent de l'entretien et l'amélioration de l'existant. Même si ce marché n'est pas son principal secteur d'activité (voir tableau ci-joint) : 36% des diplômés HMONP insérés en architecture déclarent que la réhabilitation et l'entretien de bâtiments font partie de leurs secteurs d'activité. Pour les diplômés en architecture c'est donc une importante source d'emploi, après la conception architecturale (doit-on vraiment faire la distinction?) et devant l'architecture d'intérieur et l'urbanisme. Cependant lors des séminaires HMONP aucun gestionnaire de bâtiment n'a été invité pour venir nous parler de son quotidien et de ses interactions avec les architectes. La gestion des bâtiments n'est que très peu évoquée en école d'architecture. Pourtant, lors des interventions des promoteurs immobiliers nous nous sommes rendus compte que les constructeurs de logements sont quant à eux très présents sur le marché de la gestion immobilière. La gestion future des bâtiments est un réel enjeux pour les constructeurs, et ils demandent de plus en plus que cela soit anticipé en conception. C'est une suite logique, sauf en architecture. « Nous prolongeons notre présence sur les immeubles que nous construisons en nous positionnant comme syndic. Cela permet de faire perdurer les objectifs de la conception. » Pierre Magimel, promoteur immobilier chez CISN 1 « Nous avons lancé la démarche BIM chez Nantes Métropole Habitat afin de faciliter l'exploitation et la gestion du bâti. […] C'est une expérience que nous menons. Pour l'instant le constat du BIM c'est 16 à 30 000 € de frais supplémentaires pour la construction mais nous espérons ainsi réussir ensuite à mieux exploiter le cycle du bâti, son entretien et son exploitation.» Edouard Maison, monteur d'opérations chez Nantes Métropole Habitat 2 1 Intervention du 7 mars 2019 sur le marché privé pour la formation HMONP à l'ensanantes. CISN est un groupement qui fait à la fois de la promotion immobilière mais qui est aussi un bailleur social et un fournisseur de services (agence immobilière, syndic et gestion de biens). 2 Intervention du 9 mai 2019 sur le BIM pour la formation HMONP à l'ensanantes. Nantes Métropole Habitat est l'Office Public de l'Habitat de la métropole nantaise. Constructeur mais aussi propriétaire et gestionnaire de plus de 25 000 logements sociaux sur Nantes. 60


Les architectes se mobilisent pour la construction de logements décents et durables Image extraite du film « Faire du logement une grande cause permanente » Au nom du collectif « Ambition Logement » qui alerte sur les dangers de plusieurs mesures contenues dans la loi ELAN. mai 2018 -Agence OKO pour le Conseil Régional de l'Ordre des Architectes-


Et si on leur demande de plus en plus anticiper les frais de fonctionnement dans les phases de conception, les architectes sont aussi des interlocuteurs privilégiés dans l'accompagnement de la gestion des bâtiments après leur réception. L'architecte aide et conseille déjà son client tout au long du chantier, si la relation se passe bien il est ensuite fréquent que ce même architecte soit consulté pour le moindre conseil sur des travaux à réaliser, le bon entretien ou les potentialités d'amélioration possibles. Nous ne sommes pas loin de la prestation d'un « contrat de maintenance »1 pour maîtrise d'œuvre, sauf que bien souvent il n'y a plus de contrat, celui-ci s'est achevé à la réception... En plus du respect de notre droit d'auteur2 ce devoir de conseil (même après la réception) semble être la meilleure manière pour les architectes de s'assurer qu'ils seront bien consultés pour réaliser les prochains travaux sur leur œuvre. A ce titre il est intéressant d'évoquer qu'il existe en France près de 400 architectes-administrateurs titulaires d'une carte de gestion immobilière, tradition héritée de la construction des immeubles de rapport au XIX e siècle (voir annexe sur la CARGIM p.116). Avoir ainsi à gérer ce que devient son bâtiment après la réception peut également être source de soucis pour l'architecte. Et pour satisfaire ce besoin en amont, certains architectes proposent dès la mission de conception d’intégrer les évolutions possibles de leurs bâtiments. Les possibilités d'extensions intérieures de l'école d'architecture de Nantes en sont un bon exemple. Mais ces évolutions sont alors souvent pensées pour se faire sans l'aide de l'architecte. C'est une manière de se prévenir d'une inter-dépendance. Car nous ne sommes jamais à l'abri que la relation entre le maître d'ouvrage et son architecte ait pu souffrir de mésententes au cours du chantier qui font que les deux parties aient déclaré la collaboration achevée en même temps que le bâti. Mais, avec ou sans son architecte, le bâtiment continue de vivre, servir, vieillir... S'il ne reçoit pas les « soins » qu'il faut et si son concepteur n'a pas su anticiper et informer son client, voici les désordres et l'obsolescence qui arrivent. Car le bâti et les usages ne sont pas figés, et les architectes participent à cet après-réception. A ce titre, et dans l'objectif de durabilité actuel, ces problématiques devraient être mieux intégrées dans les formations mais aussi dans le cadre de la profession : comment protéger et encadrer les architectes qui exercent dans l'entretien et la gestion du bâti existant ? 1 Aussi appelés contrats d'entretien : contrats passés entre un client et une société de service avec une somme forfaitaire censée couvrir besoins courants et imprévus. Limités dans le temps ils sont aussi parfois trop exclusif : impossible de faire quoi que ce soit sans appeler le prestataire en question, avec frais cachés et délais d'exécution. Mais au moins la ligne sur le budget comptable reste fixe et prévisible. C'est la même logique que la conception-réalisation. 2 Voir annexe p. 113. Mais, dans les faits, les architectes n'attaquent presque jamais leurs clients pour une modification non souhaitée sur leur œuvre... 62


Densifier, mutualiser, diversifier et isoler thermiquement avec l'ajout de serres Illustration pour l'opération support n°1 à Mouvaux (59), quartier de l'Escalette. 2012 Dans le cadre de la consultation pour le programme national d'expérimentation et de recherche REHA 2 (Requalification à haute performance énergétique de l'habitat) mené par le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) -Collectif FARO, ET ALORS, INCUB-


2. Agir pour un monde plus durable « Donner une seconde vie au bâti existant, c'est réduire ipso facto les émissions annuelles de gaz à effet de serre du secteur de la construction. Cela permet de continuer à amortir l'investissement réalisé initialement. »1 Et non, construire durable et économe en énergie ce n'est pas nécessairement construire du neuf mieux qu'avant... Il faut renverser cette volonté de renouveau perpétuel, cette croyance qui voudrait que l'ancien soit obsolète et inadaptable. Il faut arrêter avec le paradigme « Produire plus et moins cher pour révolutionner la construction, maintenir l'économie et le plein emploi ! » car aujourd'hui, avec le calcul de l'impact global de nos actions, l'épuisement des ressources et l'engagement croissant des jeunes génération pour des métiers porteurs de sens, on est à courts... d'énergie, de matières premières et de main d'œuvre. Le calcul de l'empreinte carbone dans la construction et l'obligation du retraitement des déchets sont autant de prises de conscience que la surconsommation a assez duré. Les conséquences sociales et économiques de la démolition, le soucis de la conservation des biotopes (même sur les parcelles construites un biotope existe, dans les murs, jardins et autres interstices) et la préservation des sols encore non artificialisés nous poussent vers la réutilisation et l'adaptation. Les architectes prennent part à ce réveil des consciences, cela se ressent dans leurs réponses au Grand Débat National2. Ils demandent notamment que soient encouragés la rénovation massive des logements et que l'étalement urbain soit stoppé en réparant les centres-villes et en requalifiant les zones périphériques. Il apparait nécessaire de réduire le coût des bonnes pratiques (la gestion des déchets dangereux que sont l'amiante ou le plomb restent un frein économique aux travaux sur l'existant) et d'inciter fiscalement à la réhabilitation et la densification. Et on retrouve dans les réponses des participants toutes les difficultés que l'architecte peut rencontrer dans des travaux sur l'existant : manque de moyens, insalubrité sans possibilité de relogement, logements vacants servant à la spéculation, diagnostic absent ou pas nécessairement réalisé par un architecte, manque de formation aux enjeux patrimoniaux, règles des copropriétés ne facilitant pas les travaux, manque de structure pour la revalorisation des déchets de construction, architectes évincés des programmes d'amélioration de l'habitat, manque de reconnaissance et surtout absence d'incitation à faire appel à l'architecte pour réhabiliter.. 1 Philippe Osset, spécialiste de l'analyse du cycle de vie des bâtiments. In Réhabilitation : la vile grandit sur elle-même, Gilmar Martins. By Béton, 2 février 2018. disponible en ligne bybeton.fr 2 Le Conseil National de l'Ordre des Architectes a lancé du 8 février au 15 mars 2019 une consultation publique à travers le blog grand-debat.archi et a reçu près de 1500 contributions. Elles sont résumées dans l'article Dossier Grand Débat National, Cahier de la profession #66 64


Lors d'une réunion de chantier sur un immeuble en co-propriété (travaux pour mise aux normes des réseaux, réfection de la cage d'escalier, aménagement d'un local vélo dans les caves et réfection d'un pan de toiture) j'évoque la rédaction de mon mémoire. J'explique alors à une membre du conseil syndical que je questionne actuellement le rôle de l'architecte dans l'entretien de l'existant. Voici le SMS qu'elle m'envoie un peu plus tard dans la journée : Re Bonjour Lola Mahieu Juste pour préciser, suite à notre conversation de ce matin. En ce qui concerne notre copropriété l’ensemble des copropriétaires a dès le début souhaité que les travaux soient suivis par un ou une architecte. En effet un(e) architecte nous semblait plus apte à faire attention à ce petit immeuble qui a malgré tout son charme. Le vrai problème est qu’il est très difficile de trouver un(e) bon architecte sérieux, compétent et soucieux de l’ancien. Nombreux sont ceux qui renoncent même à envisager faire des travaux pour cette raison. En ce qui nous concerne nous étions conscients que nous passer d’un(e) architecte aurait été une grave erreur ! Merci à vous Cordialement

Le 17 juillet 2019. Dans le cadre de ma collaboration avec l'agence Luc Mahieu


3. S'impliquer socialement et localement J'évoquais précédemment l'analogie entre l'architecte raccommodeur et le vétérinaire, dans la phase de diagnostic. Mais lorsque je décris le travail de l'architecte raccommodeur qui répare et entretient les bâtiments, parfois sur des temps très longs 1, la comparaison serait plutôt celle du « médecin de famille » mais pour le bâti et ses occupants. L'architecte raccommodeur est celui qui suit les problèmes et leurs évolutions, en analysant les désordres mais aussi en écoutant ceux qui y vivent et en répondant à leurs interrogations au quotidien. Car notre métier est avant tout fait d'interactions et d'échanges humains. Cela va de pair avec la manière artisanale de travailler l'architecture, lorsque l'architecte-artisan fait tout lui même, de la rédaction du diagnostic avec l'établissement du programme au dossier de consultation des entreprises en passant par le chiffrage et le chantier. Comme il a l'air de savoir résoudre tous les problèmes, même après la fin des travaux on l'appelle à la rescousse dès qu'il y a une question ou une inquiétude... Luc Mahieu est ainsi un interlocuteur privilégié pour les syndics. Même si pour les grosses missions ils mettent toujours en concurrence les quelques architectes nantais capables d'intervenir sur les immeubles en tuffeaux du PSMV, une fois qu'une mission se passe bien l'immeuble en question sera souvent assigné à l'architecte qui le connait et qui sera responsable des missions à venir. Les syndics et propriétaires n'hésiteront pas à revenir vers lui pour toute demande en lien avec ce bâti en particulier. Cette facette du métier de raccommodeur est assez délicate car on a vite tendance à engager sa responsabilité pour un travail qui parait trop petit pour être contractualisé et facturé. Pourtant la mission de conseil est bien là et c'est le travail d'un expert qui donne ses préconisations en partageant bien souvent ses contacts (des entreprises notamment). L'idéal serait de se permettre de facturer l'appel ou le mail, comme le font les avocats, pour garder une trace du conseil qui a été donné, pour que les clients se rendent compte que cela demande du temps mais aussi pour être couvert par l'assurance. Et ce « suivi des immeubles » est d'autant plus important que les immeubles en co-propriétés peuvent changer assez régulièrement de syndic, presque autant qu'ils ne changent d'occupants et de propriétaires. Alors que l'agence d'architecture est stable, conserve ces dossiers et garde mémoire des échanges et des interventions précédentes. Dans le cas des bâtiments en co-propriété, l'architecte est non seulement un expert du bâti en général mais aussi le spécialiste d'un bâtiment en particulier. 1 Sur certaines affaires en cours que Luc Mahieu me propose de récupérer, le diagnostic a été réalisé en 2010, la consultation d'entreprises en 2015 puis réactualisée en 2019 afin que les travaux soient votés, la déclaration préalable déposée et les travaux planifiés pour 2020... 66


Animer le délaissé Soutwark Lido, Union Street à Londres. 2008 -EXYZT-


Et si mon expérience dans l'existant a surtout été celle d'un architecte raccommodeur (celui qui n'intervient que pour réparer et entretenir ce qui pré-existe), tout projet de réparation présente lui aussi des besoins plus large et des opportunités spécifiques. L'architecte est aussi là pour les mettre en évidence et exposer toutes les possibilités à son client : lorsque le budget le permet, il n'est pas rare que réhabilitation mène à extension, tout en comprenant également une part de démolition et de grosses réparations. La densification passe aussi par l'exploration des possibilités, pas uniquement par la spéculation et le prix du foncier. Car si les clients de l'architecte raccommodeur se contentent souvent d'une intervention d'entretien c'est par manque de moyen : une fois que les travaux sont engagés ils aimeraient que se réalise tout ce qui est possible pour améliorer l'usage et l'image du bâtiment. L'architecte est sollicité pour sa sensibilité, sa créativité, sa capacité de projection et de proposition qui sont très appréciées. Il est capable de transformer un lieu, de le révéler aussi, en allant au delà de la réparation. Que ce soit par des interventions temporaires ou des repas et animations vecteurs de lien social (les repas de quartier, les résidences, les projections lumineuses...). Les collectifs EXYZT, Pick Up Production ou ETC interviennent ainsi, sur commande ou par opportunité. Car occuper est aussi réparer : entretenir s'oppose à abandonner, dégrader, détruire. Toute intervention qui empêche l'abandon et la destruction pourrait être assimilée à de l'entretien du bâti. Parfois juste ré-investir, permettre l'appropriation et l'occupation humaine sont déjà un pas vers l'entretien et le maintien d'un bâtiment abandonné. En cela, de nombreuses actions sont actuellement menées, notamment dans les centre-bourgs qui se vident de leur population, pour éviter à la fois la désertification mais aussi la détérioration du patrimoine bâti. Ainsi Gabriel Violleau, jeune architecte nantais, m'explique qu'il est actuellement à mi-temps « en résidence d'artistes » avec un ami vidéaste dans la petite commune de Vierzon. Ils sont gracieusement logés pour un bail de six ans dans une magnifique bâtisse à colombage, en plein centre-ville, et reçoivent un forfait de 1000€ par mois. En échange ils se sont engagés à réaliser de menus travaux dans le bâtiment et à investir le rez-de-chaussée. Ils y organiseront des évènements et des productions artistiques qui inciteront les habitants et d'autres artistes/entreprises à venir réinvestir les locaux abandonnés environnants. L'architecte avec sa formation à la fois artistique, sociologique, analytique et technique a cette capacité de « catalyseur social et spatial » que j'évoquais en parlant de mon expérience à Paimboeuf. Et c'est particulièrement vrai lorsque nous devons intervenir sur de l'existant : nous avons cette capacité à mobiliser, à vouloir investir des lieux et organiser des événements qui feront également sens pour l'endroit où il sont. Car l'existant est un réel vecteur de lien social : chacun a une histoire à raconter, les lieux ont des vécus, des patines et des traces qu'il est intéressant de venir étudier et révéler. A l'image de l'architecte Patrick Bouchain lorsqu'il intervient sur le LU à Nantes. 68


« Notre-Dame : l'émotion de toute une nation » La cathédrale Notre-Dame de Paris est un monument historique classé depuis 1862 Photo prise le 15 avril 2019 à Paris lors de l'incendie qui a ravagé la toiture -Goeffroy Van Der Hasselt pour AFP-


4. Préserver le patrimoine Les lois de conservation permettent de soumettre les autorisations de travaux à l'avis d'une autorité plus spécialiste que les services instructeurs de la mairie : il s'agit d'architectes fonctionnaires employés par la DRAC (Direction des Affaires Culturelles). Et tout cela s'organise en un jeu de label et de zonages que l'architecte se doit de connaître. Tout en haut de la pyramide de la conservation patrimoniale se trouvent les monuments historiques. Ils constituent ce qu'on appelle le « patrimoine consacré » et ils ont une très grande valeur historique et sociale (Notre-Dame de Paris par exemple). D'abord il y a les monuments historiques classés (14 100 bâtiments en 2015 en France). Pour eux rien ne peut être fait sans l'autorisation des services patrimoniaux de l'Etat. La demande d'autorisation de travaux (DAT) sur monuments historiques se substitue même au code de l'urbanisme : plus besoin de permis de construire. Le moindre travail de réparation doit être confié à un ACMH (architecte en chef des monuments historiques) ou à un architecte titulaire du DSA (diplôme de spécialisation et d'approfondissement) « Architecture et Patrimoine ». Pour de plus importants travaux de restauration seuls les ACMH ou les architectes du patrimoine (justifiant de 10 ans d’expérience dans le domaine de la restauration du bâti ancien) peuvent intervenir. Ces monuments historiques classés sont également entourés d'un périmètre de protection et de co-visibilité où les autorisations de travaux (permis de construire, de démolir ou déclaration préalable) vont être soumises à approbation de l'ABF (Architecte des Bâtiments de France), qui est un fonctionnaire de l'Etat dépendant de la DRAC. Voir annexe 7 (p.119) pour plus de précision sur les avis de l'ABF. Il y a aussi les monuments historiques inscrits (29 500 bâtiments en 2015 en France). Pour ceux-là le recours à un architecte est facultatif pour la plupart des travaux d'entretien ou de réparation1 mais l'ABF est consulté pour toute demande de travaux à la mairie et cela rallonge les délais d'instruction (4 mois pour un permis, 2 mois pour une DP). Pour l'architecte aucune qualification particulière n'est requise mais l'expérience sur l'ancien est fortement conseillée et plébiscitée par les maîtres d'ouvrage (notamment pour une meilleur description de la mise en œuvre de travaux qui assurera l'approbation par les spécialistes de la DRAC). Et il y a le petit nouveau de 2016 : le « Label Qualité Architecturale » délivré par le préfet sur avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. Il vient repérer des réalisations de moins de 100 ans d'âge dont la conception a un intérêt architectural ou technique. Le nom de l'architecte et la date d'achèvement doivent figurer sur la façade (Articles L650, créé par la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 – Art.78). 1 Selon les mêmes règles que les autres interventions sur existant (voir annexe p.115) 70


De la place Graslin à la place Royale Extrait du rapport de présentation du PSMV du centre-ville de Nantes Pièce n°1-1, Cahier 1, p.130. Révision du 8 mars 2017 Edité par la DRAC Pays de la Loire et Nantes Métropole -AUP, architectes urbaniste Céline Viaud, Jean Lemoine, Silvia Pianese, Line Weislo-


Mais il n'y a pas que des entités qui sont protégés, il y a aussi des « zones » qui sont particulièrement importantes à conserver dans leur ensemble et leur cohésion. On les appelle les sites patrimoniaux remarquables et ils peuvent être repérés à un niveau international (UNESCO1), national (Site Patrimonial Remarquable2) ou local (PSMV3). Et, enfin, il y a le patrimoine ordinaire. Celui que l'on croise tout les jours, dans les campagnes ou à la ville. Pas forcément moins esthétique, moins vieux ni moins imposant que les monuments inscrits, il est constitué de tout ce qui est là et qui peut avoir de l'importance aux yeux de quelques uns. Certain sont plus remarquables que d'autres, comme le patrimoine ordinaire local, celui qui va être repéré sur les plans locaux d'urbanisme. Le PLUM de Nantes fait ainsi la distinction entre les bâtiments remarquables dans leur individualité (ils apparaissent avec de petites étoiles « patrimoine bâti » ou « petit patrimoine bâti ») et ceux qui forment des ensembles cohérents appelés « séquences urbaines » (de type 1 ou de type 2). Les mêmes lois s'appliquent qu'aux autres bâtiments, mais ce seront juste les services instructeurs qui seront particulièrement attentifs dans la délivrance des autorisations de travaux (la démolition étant presque inenvisageable). Sur ces cas là, les instructeurs conseillent bien souvent aux maître d'ouvrage de faire appel à un architecte, même pour une simple déclaration préalable, car c'est l'assurance ici aussi que le projet aura été pensé globalement, qu'il sera bien décrit et que la valeur patrimoniale de la maison sera respectée (voir même sublimée). Les CAUE4 départementaux font aussi un vrai travail de sensibilisation pour la pérennisation du patrimoine ordinaire local. Ils établissent souvent des « fiches explicatives » informant des caractéristiques du patrimoine ordinaire local, guidant les maître d'œuvre et les propriétaires vers les bonnes pratiques et les bonnes mises en œuvre pour le conserver au mieux. Ils guident également les maîtres d'ouvrage vers les professionnels compétents, que ce soit des architectes ou des artisans qui se regroupent en chartes ou labels pour faire reconnaître leurs capacités à travailler sur un certain type de patrimoine (pierre de tuffeaux, maisons à colombage, ardoises traditionnelles...). Nous pouvons noter l'importance locale de l'association Nantes Renaissance qui regroupe les professionnels exerçant dans la restauration du bâti ancien à Nantes. 1 2 3 4

Organisation des Nations Unies pour l'Education, la Science et la Culture. 1945 Créé par la loi du 7 juillet 2016 il se substitue aux secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP. Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) créé en 1962 par André Malraux Les 93 Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement français sont des organismes de droit privé sous le statut d'associations. Ils ont été institués par la loi sur l'architecture du 3 janvier 1977. Ils donnent au public et aux autorités compétentes des avis et des conseils qui ont une valeur consultative, en agissant pour la promotion et le développement de la qualité architecturale, urbaine et environnementale. 72


Des actions financées par l'Etat et les Métropoles Données sur l'OPAH Confluence Nantes-Rezé 2017-2019 -ANAH et Nantes Métropole-


5. Etre le garant de l'Etat Intervenir sur le patrimoine c'est aussi savoir gérer les subventions et aides fiscales. Et il y en a beaucoup dans les interventions sur l'existant... Que ce soit pour aider à la restauration des façades dans un intérêt patrimonial, pour éviter des déperditions d'énergie en isolant, pour encourager l'économie par des niches fiscales ou pour la sécurité des personnes : l'Etat ou les collectivités se révèlent bien souvent être des incitateurs financiers qui aident les propriétaires à adapter et entretenir leurs bâtiments. Car si la propriété est privée l'apparence de la façade, l'accès au logement, le plein emploi et la sécurité des personnes relève bien du domaine public. Je serais honnête avec vous : il m'est impossible d'être exhaustive sur les possibilités de financement pour des travaux sur l'existant. Il y en a à toutes les échelles (depuis l'Etat jusqu'à la métropole) et pour tout les revenus (de la loi Malraux qui permet de défiscaliser jusqu'à l'ANAH1 qui aide les plus démunis). Il n'y a qu'une chose qui est sure : s'il y a un architecte sur le projet alors il lui sera demandé d'intégrer ses documents au dossier de subvention et sa responsabilité sera engagée sur la bonne dépenses de ses fonds publics, la bonne conduite des travaux et le respect des normes en vigueur. Pour mieux comprendre tout les sigles qui foisonnent dans le secteurs des subventions, j'ai été interroger Anne-Laure Le Ny qui travaille à Citémétrie. Citémétrie est un bureau d'étude qui accompagne les propriétaires qui réalise des travaux de rénovation dans leur logement en leur apportant des conseils techniques et en les accompagnant dans leur recherche de subventions. L'agence Luc Mahieu interagit régulièrement avec elle, notamment au cours des assemblées générales des copropriétaires d'immeubles. Citémétrie intervient dans les AG des immeubles en copropriété se trouvant dans le périmètre d'une OPAH2. Citémétrie intervient donc en amont des décisions de travaux, pour prendre contact avec les propriétaires, visiter les logements, se rendre compte du caractère de dégradation, des difficultés de financement ou de la fragilité sociale qu'il peut y avoir. Ensuite ils étudient le diagnostic du bâti qui doit être réalisé par la copropriété afin d'envisager le financement des travaux dans leur globalité, et pas seulement ce qui concerne les logements mais aussi les communs, l'extérieur, les réseaux... Si on cumule propriétaires occupants, précarité financière, dégradation et dangerosité nous pouvons arriver à des subventions couvrant jusqu'à 50% des travaux. Et les honoraires des architectes sont compris dedans, financés à 50% par les subventions. 1 Agence Nationale de l'Habitat chargé d'améliorer l'état du parc de logements privés existants. 2 Les OPAH (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat) sont des conventions entre des communes, l'Etat, la Région et l'ANAH1 en vue de distribuer des subventions pour réhabiliter des quartiers bâtis délimités, sur une durée de 3 à 5 ans 74


Effondrement des immeubles du 63 et 65 rue d'Aubagne à Marseille le 5 novembre 2018 provoquant la mort de huit personnes. Les services de la ville avaient été alertés par des experts avant l'effondrement mais la mairie se défend en rejetant la responsabilité de l'accident sur l'inertie administrative et sur les propriétaires privés. Dans le mois qui a suivi l'accident plus de 3000 personnes ont été évacuées, dont un tiers vivant à proximité de l'accident. Six mois après 700 personnes sont toujours dans des hôtels.


Lutter contre le mal-logement Aussi, l'architecte se retrouve sur du marché privé à être payé en partie par l'Etat, réalisant pour son compte des missions d'assainissement ou de mises en sécurité. De la même manière, en dehors des OPAH l'architecte peut aussi être amené à intervenir d'urgence sur des immeubles qui ont reçu des injonctions de travaux provenant de la Direction de l'Habitat, des Services de l'Hygiène ou du Pôle de Sécurité et Tranquillité Publique. La mairie peut aussi décider d'avancer le montant des travaux si un arrêté de péril1 est prononcé et que les travaux ne démarrent pas assez rapidement. Parfois, l'architecte appelé en tant qu'expert pour un simple diagnostic peut se retrouver dans l'obligation d'avertir la mairie de l’imminence d'un danger. Surtout si les propriétaires, malgré les conseils de l'architecte, refusent de réaliser les travaux urgents pour que les personnes soient mises en sécurité. C'est ce qu'a fait l'agence Chrysalide pour l'îlot derrière l'Hotel de Ville, rue de la Commune : celui-ci a été mis en arrêté de péril et il est encore aujourd'hui entièrement muré, laissant juste la Pizzeria dell'Etna fonctionner sous les échafaudages. C'est pour cela qu'il faut inciter les propriétaires à réparer quand il est encore temps, au fur et à mesure, et tout faire pour éviter ce qui s'est passé à Marseille rue d'Aubagne en 2018. L'architecte est ainsi l'interprète des besoins du bâtiment mais aussi le communicant des besoins des usagers et l’informateur des normes en vigueur et de leur manquement. Il faut qu'il explique à tous l'intérêt des travaux et leur nécessité, en ayant pleine conscience de la gêne occasionnée par ceux-ci, tant au niveau financier qu'au niveau pratique. Car l'architecte est alors à la fois conseiller en gestion de biens pour les propriétaires mais aussi rapporteur/expert pour les autorités sanitaires. Sa connaissance du Règlement Sanitaire Départemental l'amène également à prévenir le propriétaire de sa non-conformité, sans forcément aller jusqu'à prévenir les services concernés car il ne s'agit pas de faire de la délation mais plutôt de la protection des personnes en anticipant les problèmes à venir. Sa connaissance des lois et des risques, son inventivité et sa proximité avec les entreprises amène l'architecte à savoir quelles décisions prendre en cas de crise, et il est souvent consulté pour cela. 1 L'arrêté de péril est prononcé par le maire et s'accompagne d'une mise en demeure (injonction officielle) de faire les travaux de nature à consolider l'immeuble, au frais du propriétaire. À défaut d'exécution dans un délai maximal de 2 mois -1 mois en cas d'arrêté de péril imminent- le maire peut prendre à sa charge la mise en œuvre des travaux, le propriétaire devra alors rembourser et pourra en outre être poursuivi au pénal. Dans le cas de propriétaires-bailleurs les locataires ont le droit de ne pas payer de loyer le temps que les travaux soient achevés. Le maire peut imposer une solution de relogement, au frais des bailleurs. Mais tout ceci reste soumis aux délais administratifs et judiciaires... 76


L'immeuble de rapport Plans intérieurs existant et projet. Mars 2018 Projet de réhabilitation d'un immeuble ancien pour un marchand de bien -Réalisé au cours de ma collaboration avec l'architecte Luc Mahieu-


Défiscalisation et gentrification Ces aides aux particuliers restent dépendantes des politiques menées par l'Etat, de la distribution du budget mais aussi des différentes priorités décidées par les ministères et les élus. Nous avons abordé une partie des aides qui concernent la réduction du mal-logement pour les plus démunis avec les subventions l'économie, l'emploi et les travaux d'entretien. Ces avantages fiscaux (loi Pinel notamment) peuvent parfois déterminer quels types de travaux seront à réaliser, le tout dans une démarche de valorisation d'un bien immobilier. Ce fut le cas pour une des affaires sur laquelle j'ai travaillé à l'agence Luc Mahieu. Un marchand de bien (aidé de son avocat fiscaliste) a fait appel à nous car nous étions déjà intervenus sur l'immeuble qu'il venait d'acheter. Il voulait transformer cet ancien immeuble en pierre (constitué de quatre appartements de 200m2) en un immeuble de rapport pour de futurs propriétaires-bailleurs. Il faut un maximum de T2 (les plus rentables) et de travaux d'isolation et réhabilitation pour pouvoir défiscaliser sur les loyers. Mais il faut surtout réussir à obtenir le permis de construire. Le projet est cependant très intéressant : notre client est sensible au charme de l'ancien, le bâtiment a beaucoup de qualités et on est bien payé pour y passer le temps qu'il faut et réussir à faire des plans intéressants (grâce à l'aide des services instructeurs on arrive même à varier les tailles des logements car ils demandent au moins un tiers de T3/T4). Cependant il faut croire que nous ne sommes pas suffisamment rodés : après avoir obtenu le permis et tout les devis des entreprises, le fond d'investissement bordelais qui reprend l'affaire choisi de faire appel à un autre architecte pour les travaux. Une des entreprises retenues nous a ensuite appelé « C'est normal que le cabinet * me demande de refaire mon devis avec la réfection de TOUTE la toiture, pas juste les parties endommagées comme vous aviez demandé ? ». Et oui, la défiscalisation ne fait pas dans le détail mais elle a l’intérêt d'encourager les travaux, l'économie et le renouvellement urbain. En parlant de gentrification, il faut savoir qu'il n'est pas rare que les travaux d'entretien les plus couteux provoquent aussi le départ des populations les plus sensibles, faute de moyen. Sans détailler ici l'évacuation et le relogement des occupants dans le cas extrême du traitement (ou démolition, voir page suivante) des logements insalubres, le cout des travaux et le fait que les logements prennent de la valeur sont déjà des causes de gentrification des immeubles qui bénéficient de gros travaux d'entretien. Ce sont les propriétaires-occupants qui sont les plus touchés, le bail locatif protégeant les locataires d'une hausse de loyer dû aux travaux et les travaux votés en AG ne concernant que les parties communes et extérieures. On ne peut alors qu'observer ces habitants, présents lors du diagnostic mais obligés de vendre (et à bas prix car le prix des travaux à venir est souvent amputé sur la valeur de la revente). Ils partent alors juste au moment où la façade est enfin belle, la cage d'escalier toute fraiche et les odeurs d'égout éliminées... 78


Extrait du livre L'inhabitable de Joy Sorman et Eric Lapierre Chapitre traitant du 125 rue du Faubourg du Temple (propriété du bailleur social), pp11 et 12 Edition du Pavillon de l'Arsenal. Collection « Mémoire urbaines, Paris XXIe siècle », janvier 2011 Ce livre expose également très bien les rouages contradictoires des mesures de relogement


Incitations aux travaux Il faut cependant admettre que le système actuel encourage les travaux. D'abord par la baisse de la TVA en rénovation (10% au lieu de 20%, et même 5,5% pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique). Mais aussi par l'existence des « prêts de co-pro » (assez avantageux) ou par le fait que les travaux se votent à la majorité des présents et en fonction de leurs quote-parts (ce qui fait qu'un seul propriétaire ne peut normalement pas empêcher des travaux urgents d'être votés). Mais ce sont surtout les subventions et les avantages fiscaux qui restent de grands incitateurs à déclencher les travaux. En effet, dans le cadre des OPAH les aides sont limitées dans le temps (après avoir été repérées les co-pro ont de 3 à 5 ans pour faire réaliser un diagnostic et faire voter les travaux). Et quant aux déductions fiscales elles changent très régulièrement ce qui crée un climat d'urgence à « en profiter tant qu'elles sont là ». Pourtant il y a une vraie différence entre subventions et niches fiscales. Les subventions sont réservées à un très petit nombre d'immeubles, elles sont inclusives (si l'immeuble est repéré sur l'OPAH tout les copropriétaires en profitent) et elles n'arrivent qu’après l’achèvement des travaux tout en ayant des conditions qui peuvent s'appliquer même après, et qui relèvent de la surveillance et du contrôle. En effet pour recevoir des subventions les propriétaires bailleurs s'engagent pour un temps donné à louer à des prix fixés par la mairie et tous les occupants de l'immeuble doivent se soumettre à une visite de leur logement par le chargé des subventions. Cela veut dire risquer de recevoir une injonction de travaux si le règlement sanitaire départemental n'est pas respecté... Et beaucoup de logements dans l'ancien ne le respectent pas (taille des ouvertures ou ventilation insuffisantes). Tandis les déductions fiscales sont plus de l'ordre du « cadeau », d'un bonus pour celui qui entretient et investit. Et cela ne félicite que ceux qui ont un niveau de vie suffisant pour payer des impôts sur le revenus. Pour conclure, le rôle de l'architecte n'est pas celui d'un service social qui va chercher des subventions ou viendrait dire aux usagers comment ils doivent vivre. Ni un gestionnaire de biens connaissant la fiscalité sur le bout des doigts. Par contre il est dans son intérêt de savoir orienter les propriétaires vers les services compétents pour rechercher des financements. Mais il lui faut savoir aller à l'économie de moyen, procéder par phases et petites touches pour respecter le budget disponible tout en s'attachant à la pérennité du bâti. Il faut aller aux AG pour exposer la nécessité des travaux, conseiller les propriétaires et participer à la valorisation des lieux et des personnes qui y vivent. « L'architecte n'est souvent présent dans la réhabilitation qu'au prix d'une connaissance pointue dans le domaine clé du patrimoine et des procédures de financement induites » Olivier Chadoin (ouvrage cité en bibliographie) 80


L'importance d'une implication collective et pédagogique des usagers Repas organisé par l'agence en résidence sur place. 7 décembre 2017 Ensemble à Claveau. Réhabilitation d'une ancienne cité jardin à Bordeaux -Atelier Nicole Concordet-


D. Les particularités du chantier dans l'existant Dans un chantier en construction neuve les risques de désordres augmentent au fur et à mesures que la matière s'ajoute. C'est aussi le cas dans les interventions d'extension et de surélévation, qui, pour la phase chantier, s'assimilent beaucoup à de la construction neuve. Mais dans un chantier d'architecte raccommodeur les risques sont déjà grands avant même de commencer et le but est de les réduire. Nous l'avons vu, l'architecte a préalablement établi dans son diagnostic une « liste des priorités » en classant les travaux selon leur niveau d'urgence. Il a accompagné le maître d'ouvrage dans ses décisions et dans ses recherches de financement. Au moment de la rédaction du descriptif et des plans de consultation il a donc une connaissance bien précise du souhait des maîtres d'ouvrage mais aussi des attentes des organismes financeurs s'il y en a et des règles qui seront à respecter (avec les objectifs à atteindre).

Des temporalités différentes Nous l'avons évoqué en introduction à ce mémoire : dans l'existant les travaux d’entretien et d'amélioration paraissent toujours « hors budget », tout les propriétaires aiment à les repousser jusqu'au dernier moment. Pour se donner le temps d'économiser ou juste pour prendre conscience de l'urgence du problème (ah oui, là ça fuit c'est sur). Le chantier est donc la phase clé, la phase salvatrice qui vient enfin achever parfois des dizaines d'années de réflexion, attente, élaboration. Le chantier c'est aussi une phase de gêne, d'occupation et de contraintes qui peut paraître très longue à certains. Pour entretenir et réparer l'ancien il faut souvent autant de mois que pour construire le bâtiment neuf d'à côté. C'est pour cela qu'il est important d'impliquer les occupants en amont à anticiper et comprendre le chantier. Il est très interressant d'inviter des représentants du conseil syndical à venir aux réunions de chantier. Pour prendre part aux décisions, communiquer à tous l'avancement et les besoins du chantier mais aussi s'informer, s'éduquer sur leur bâtiment. Prendre conscience de son importance patrimoniale, du temps et du travail effectué par les entreprises aussi. En cela les « permanences de chantier » expérimentées par Patrick Bouchain et l'Atelier Construire sont très interessante à étudier (je vous renvoi au mémoire de HMONP à l'ensanantes de Arthur Barbara « Vivre le chantier », 2017). 82


Image de promoteur, projet en attente Réhabilitation et extension d'un immeuble 5700m2 de bureaux qui deviennent 61 logements et 1446m2 de bureaux et activités Faisabilité : 2010 / Projet : 2016 / Chantier : 2019... -Enet Dolowy (EBEN Architecture) pour Lamotte-


L'indétermination du projet fini Une autre particularité du métier d'architecte raccommodeur est de bien souvent consulter les entreprises avant de déposer la déclaration en mairie. En effet les déclarations préalables pour des travaux d'entretien et de mises aux normes sont souvent acceptées sans difficultés, pour peu qu'on ait suivi les prescriptions patrimoniales de mise en œuvre du PSMV (voir p.72). Tandis que l'acceptation du budget des travaux par l'assemblée des copropriétaires est quelque chose de beaucoup plus incertain : ils ne feront surement pas tout ce qui est réellement nécessaire par manque de moyen et le chiffrage a beau être donné en phase de diagnostic, il ne permet pas un vote définitif, car le vote des travaux se fait sur des devis et non des estimations. Toute l'intelligence du descriptif sera alors de bien décrire les travaux par bâtiments, par façades afin que l'analyse des devis et le calculs des quote-parts sur les montants des travaux soit fait au plus juste dès l'analyse des offres. Mais aussi de faire usage des «options supplémentaires ». Ce sont des travaux que l'architecte sait nécessaires mais qui sont apparus hors budget au moment de la présentation de l'estimation. Car on n'est jamais à l'abri d'une bonne surprise (que ce soit des devis très avantageux, des changements de co-propriétaires ou des promesses de subventions). Ainsi Nicolas Raïski lors de son intervention au séminaire HMONP sur le contrat de maîtrise d'œuvre nous explique qu'ils appliquent des seuils de tolérance pour l'estimation du coût des travaux différents en neuf ou en réhabilitation. En effet, les prix sont plus difficiles à prévoir d'une part car les entreprises se rendent sur place faire leurs propres sondages et diagnostics pour leur chiffrage. Elles vont donc apporter une analyse du préexistant qui ne sera pas forcément la même que ce qu'avait préconisé l'architecte ou le bureau d'étude. Et d'autre part car sur chantier il est fréquent d'avoir des surprises, on appelle cela les « imprévus » ou les « aléas ». Il faut absolument prévoir avec son maître d'ouvrage une ligne de financement dédié, de l'ordre de 5% du montant des travaux (contre 2% dans la construction neuve). Parfois jusqu'à 10% lorsque le montant des travaux n'est pas très important mais qu'il y a de grosses incertitudes. Car dans l'existant on n'est jamais surs de ce qui va être fait exactement ni comment ce sera mis en œuvre précisément, il y a trop d'inconnues qui dépendent de ce qui est déjà là. Je serais curieuse de voir une « conception-réalisation » dans de la réhabilitation ? Cela reste un domaine artisanal où l'adaptation est le maître-mot. Ainsi pour l'opération de curage complet d'un bâtiment pour le projet de réhabilitation « QUAI 37 » (37 Quai de Versailles à Nantes, Eben Architecture pour Lamotte Immobilier) un aléa a stoppé le chantier. En fait les joints aussi sont amiantés... cela représente 10% du montant total des travaux et ce n'était pas prévu : ça a stoppé tout le chantier pour une durée indéterminée, en attendant que le budget, le client, les entreprises et le projet s'adaptent à cette nouvelle contrainte. 84


DĂŠmolition pour rĂŠhabilitation d'une maison individuelle -Photo personnelle, 2015-


Souplesse et adaptation Certaines techniques ont été ainsi développées par mon oncle lorsque le budget d'intervention s'avère trop rigide. C'est le cas, par exemple, lorsque le budget a été voté en assemblé générale par les co-propriétaires. Il est impossible d'avoir le temps de reconvoquer une AG pour voter un dépassement de l'enveloppe budgétaire. Dans ces cas là il prévient en amont qu'il sera possible, sur approbation du représentant du syndic et des membres du conseil syndical que les entreprises puissent procéder à des « bascules » dans les devis. Par exemple, l'enduit des murs des caves sera abandonné mais pour le même montant le maçon pourra réparer une souche ruinée qui a été découverte au moment de la mise en place de l'échafaudage. La bonne équipe de maîtrise d'œuvre dans l'existant est celle qui a une grande capacité de résilience et qui peut se permettre des marges d'adaptations sans stopper ni remettre en cause tout le projet. Il faut en effet accepter que l'on ne peut pas tout prévoir, que le projet va évoluer en fonction des découvertes de chantier. Et c'est la même chose pour les entreprises. Il suffit de voir les descriptifs des travaux : la mention « et toutes sujétions nécessaires » y revient de façon récurrente et oblige l'entreprise à prévoir une marge pour s'adapter aux conditions d’exécution que l'on ne connait pas encore... Cette souplesse et cette nécessité d'adaptation est à la fois usant pour les nerfs du client non habitué mais aussi très stimulant sur le plan intellectuel, pour les compagnons et pour l'architecte il y a une créativité qui s'exprime dans la capacité à trouver des solutions, à retourner le problème pour qu'il devienne une opportunité. « Ha, et donc tout le réseau d'évacuation passe sous la dalle cimentée de l'entrée, dans des vieux tunnels en briques qui s'effondrent ? Bon, et bien on va devoir enlever la dalle, refaire l'évacuation et on va en profiter pour mettre des regards et pourquoi pas réutiliser les briques pour faire un revêtement de sol ? »

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Confinement de l'installation de chantier Restructuration de l'espace d'accueil de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de St Luce réalisé en 2002 par l'architecte Jean-Pierre Lott -Photo personnelle pour l'agence Luc Mahieu Architecte-


Chantier en site occupé L'expression « chantier en site occupé » est aussi une caractéristique propre à l'intervention sur existant (et à ce titre, il y en a beaucoup aussi en aménagement urbain). Cela signifie que le site continuera à assumer une partie de ses fonctions. Souvent c'est le simple fait de devoir laisser un passage possible pour ses occupants, mais parfois c'est bien plus complexe. Notamment dans la gestion des réseaux, le stockage des matériaux, l’accueil du public ou la gestion des nuisances (qui n'a pas rêvé de manger de la poussière de tuffeaux dans son assiette en terrasse ?). Et au delà de la vie qui continue en cohabitation avec le chantier, il faut aussi considérer la présence du bâtiment lui-même (comment ça, il faut vraiment passer par chez le voisin pour faire les travaux ?), l'organisation de ses réseaux empiriques (je le coupe ce fil là ou pas ?) : l'occupation est partout et il faut s'occuper de tout le monde. Le planning s'organise alors par phases d'accès plus que par lots, la couverture se fait avant les caves, on déplace les échafaudages et on démultiplie les interlocuteurs.

Intervention salvatrice Enfin, beaucoup d'architectes ne s’intéressent pas au marché de l'intervention sur existant par peur des sinistres sur chantier. Alors que, paradoxalement, la présence des désordres sont précisément ce qui permet aux architectes raccommodeurs de trouver du travail. Les rôles sont souvent inversés dans l'intervention sur l'existant : l'architecte n'est plus le responsable de malfaçons et de désordres mais devient un réparateur salvateur. Par contre il est vrai que des désordres peuvent aussi être précipités par une mauvaise interaction entre ce qu'on ajoute et ce qui pré-existe, ou des défauts non diagnostiqués par manque d'information. La fine connaissance de la mise en œuvre des matériaux et l'expérience accumulée sont alors les seuls garde-fous qui permettent à l'architecte et aux entreprises d'anticiper les problèmes.

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RÊfection de façade en tuffeau par l'Atelier du Crocodile, taille de pierre 4 rue Jean Jacques Rousseau, 2017 -Photo personnelle pour l'agence Luc Mahieu Architecte-


Des connaissances spécifiques C'est ce besoin de connaissances averties qui fait que les travaux sur l'existant font beaucoup appel à des entreprises parfois très spécialisées (tailleurs de pierre, désamiantage...) qui ont l'habitude de travailler sur ces désordres spécifiques et donc... réduisent considérablement les risques de mauvaises mises en œuvre et le nombre de sinistres. La mise en œuvre des travaux d'entretien et d'amélioration doit toujours se faire à leur écoute et en bonne intelligence avec elles. Bien souvent il ne faut pas hésiter à confronter les points de vue et à les consulter également en amont du chantier pour connaître les besoins ou les délais pour une mise en œuvre précise qui serait inhabituelle. D'autre part il est important de noter ici que l'entretien des éléments bâtis induit de fait une conservation des techniques et du savoir-faire. En effet pour intervenir sur ce qui a déjà été façonné par l'homme il faut à la fois savoir comment agir pour prévenir les désordres (l'entretien régulier dont nous parlions auparavant) mais aussi savoir comment intervenir de façon curative, en sachant déposer et remettre en œuvre si nécessaire. Pour ces interventions de remplacement, aussi partielles soient-elles, une connaissance globale de comment les matériaux ont été mis en œuvre et comment ils vont agir entre eux est nécessaire. Remplacer une zinguerie abimée demande à la fois de savoir découper et assembler le zinc mais aussi de savoir le mettre en œuvre correctement pour qu'il n'abime pas ce à quoi il se fixe. La plupart de ces précautions sont aujourd'hui décrites dans les DTU. Pourtant en réhabilitation il arrive que l'on soit confronté à des situations où le DTU ne s'applique pas. Soit le cas n'est pas sensé se présenter, soit la bonne conduite n'est pas décrite car trop spécifique. « Je me souviens d'une expertise où l'expert nous avait dit ''On ne met pas de zinc sur du bois''. Mais on n'était sur une architecture à pan de bois et forcément pour protéger de la pluie il y avait des habillages en zinc. Le couvreur qui était là avait bien mis du feutre bitumineux sous le zinc, pour ne pas qu'il y ait de contact. On a toujours fait ça... Mais c’est pas dans les DTU classiques. » Claudie Chupin La bonne analyse de l'existant et l'expérience devient alors primordiale et permet de conserver à la fois des particularités architecturales locales mais aussi des mises en œuvre précises qui demandent adaptation et analyse. Les entreprises sont bien souvent les plus averties en la matière mais l'architecte conserve sa place de coordinateur en confrontant les points de vues (entre le bureau de contrôle et l'entreprise par exemple) et d'intermédiaire avec la maîtrise d'ouvrage (pour expliquer l'intérêt et les risques de chaque choix et aller au delà des conseils parfois trop « pratico-pratiques » ou trop intéressés des entreprises). 90



Conclusion sur le rôle de l'architecte et les particularités du chantier L'architecte est encore une fois au carrefour de tout les acteurs. Lorsque ce n'est pas entre les entreprises et les propriétaires c'est avec les services de la mairie, les services du patrimoine, les usagers, les organismes de financement... Il a beau se projeter dans le futur, il est tout les jours confronté de plein fouet au réel, et encore plus dans l'existant. Cette réalité tangible de la matière qui évolue et des hommes qui la travaillent, la présence de l'histoire (petite et grande), les conditions de vie des uns et des autres... Mais l'architecte se confronte aussi à ces entités abstraites que sont l'économie, l'administration et les volontés politiques. Il en est le passeur, l'ouvrier. Parfois il les subit, parfois elles lui sont d'une aide précieuse. Le rôle de l'architecte dans l'existant est d'avoir conscience de toutes ces interactions et d'en faire ressortir la poésie et l'énergie productive. Comme les friction qui font naitre la chaleur. La beauté contradictoire d'une matière contrainte et imparfaite qui évolue doucement. Toutes ces adaptations empiriques qui s'accumulent, ces personnes qui interagissent dans un ballet de conversations anodines, attachement sentimental aux lieux, calculs financiers, déceptions, applications de décrets, espoir, sourires, volontés individuelles et avenir collectif. Il faut mobiliser les personnes pour qu'elles continuent à s'investir et à donner sens aux lieux où elles vivent. Et pas seulement pour leur propre intérêt mais dans un soucis de passation et d'échange. J'aimerais développer une pratique architecturale qui participerait à cela. Une architecture méliorative et mobilisante. « Pour la profession d'architecte, prendre la décision d'investir un marché n'est pas lié aux seuls bénéfices financiers probables de cet investissement ; la production symbolique potentielle y est un argument tout autant décisif. »1

1 Olivier Chadoin, Etre architecte, les vertus de l'indétermination, Presses Universitaires de Limoges, 2017, p.342. 92



Epilogue

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Clic-Clac Urbain, le banc public escamotable Insertion du projet de mobilier urbain avec un revêtement pavé, Quai Turenne à Nantes. pour en savoir plus : https://paua-architecture.fr/Clic-Clac-Urbain -travail personnel 2015-


Comment j'envisage ma future agence Il n’y a pas que le « style » et l’esthétique qui compte aujourd’hui, chacun est à la recherche de plus de sens et d’engagement. L’information est de plus en plus accessible et chacun est de plus en plus conscient de son impact sur la planète et sur les générations futures. Les architectes doivent s’inscrire dans cette démarche, ils sont en mesure d’informer (sur les possibilités de revalorisation ou réutilisation des matériaux notamment) de proposer et de s'engager. Comme le fait Frederic Druot avec son livre PLUS qui s'engage pour empêcher la démolition des anciennes barres HLM. Il propose une réhabilitation-extension pour moins cher que la démolition et construction de logements neuf. Il est intervenu lors de nos séminaires HMONP pour défendre la réhabilitation « 62% moins onéreuse que de construire à neuf tout en demandant 74% moins d'énergie ». Cela va de pair avec un métier qui a toujours dû assurer une assistance à maîtrise d’ouvrage pour aider le client à faire des choix. Que ce soit en l’informant des conséquences et des pré-requis (financiers et réglementaires par exemple) mais aussi en l’orientant vers une certaine esthétique et un certain vivre ensemble. Il est ainsi plus facile pour l’architecte de travailler avec un maître d’ouvrage qui est en accord avec ses idéaux, ne serait-ce que pour éviter des échanges conflictuels entre deux parties qui n’ont pas les mêmes priorités. C’est un peu ce qui s’est passé pour moi lorsque j’ai présenté mon banc urbain escamotable (lauréat du concours Lyon City Design 2015) à d’éventuels partenaires ou maîtres d’ouvrage. J’avais conçu ce banc qui se dépliait de la chaussée pour permettre une occupation plus importante par le piéton des espaces qui lui sont réservés, créant la possibilité de s’arrêter et de se poser là où les habituels plots encastrables ne sont que des obstacles à voitures. On m’a répondu que les bancs allaient favoriser le squat et les mauvaises fréquentations. J’avais aussi envisagé que ces bancs puissent être actionnés par les passants eux-même qui, sentant le besoin de s’asseoir pour une pause déjeuner ou autre, feraient se soulever la chaussée afin d’occuper l’espace public. On m'a répondu que cela causerait des accidents, que la ville allait devoir mobiliser des employés car les piétons ne sauraient pas comment l’utiliser… Nous avions là deux discours, le mien était plutôt tourné vers les usagers et l’adaptabilité des espaces tandis que les décideurs se préoccupaient de la sécurité et du risque. Je ne dis pas que leurs préoccupations avaient moins de sens que les miennes car elles ont en effet révélées les limites de ma proposition et les points qu’il y aurait eu à améliorer. Mais j’ai juste pu constater que l’usager (sauf l’usager qui pose problème : « Et donc ce banc, il pourrait être replié toutes les nuits ? ») n’était pas au centre des préoccupations. En prenant en compte l’ordre de valeur des personnes avec qui j’ai interagi il aurait été plus judicieux de faire une proposition dont le 96


Ajouts et extensions de la maison s'articulent autour de la terrasse centrale Réalisation d'une maquette pour une extension d'un cottage à Auckland, Nouvelle-Zélande -Agence Irving and Smith Architects-


but premier aurait été sécuritaire ou technique puis de lui donner une valeur d'usage comme bonus. Par exemple j'aurais pu proposer un plot rétractable qui remplisse ses fonctions normalement mais qui aurait juste présenté une hauteur et une largeur identique à une chaise, afin de favoriser cet usage. C’est là un des rôles de l’architecte : à partir d’une commande il va pouvoir ajouter une autre dimension au besoin originel (que ce soit pour l'esthétisme, la durabilité ou l’usage). Je n’étais pas sure de vouloir récupérer les affaires de mon oncle et d’avoir la motivation et les compétences pour créer mon agence. Mais ce mémoire réflexif m’a permis de situer mon engagement pour la réhabilitation, à l'écoute des habitants et usagers. Cela me donne la motivation qui me manquait pour créer mon agence : s'engager pour l'intervention sur l'existant tout en développant ma manière de faire de l’architecture. J'ai acquis des savoirs et de l'expérience dans ce domaine et je pense que je peux encore apporter ma touche personnelle dans l'organisation de ma pratique et ma manière d'aborder les projets. Je sais que tout l’enjeu sera de bien s’entourer et de tenir mes engagements. L’opportunité d’aller interviewer différentes agences m'a permis d’en savoir un peu plus sur l'insertion dans la vie professionnelle et les enjeux de la gestion d'agence. J'ai ainsi décidé d'envisager ma pratique à venir sous la forme d'une agence à géométrie variable, qui intégrera des projets collaboratifs entre mon oncle Luc Mahieu (sur le départ), Quentin Brosseau (qui partage les même locaux que Luc Mahieu depuis 10 ans et s’apprête à récupérer l'autre moitié des affaires de mon oncle) et mon copain Raphaël Raveneau qui lui collabore régulièrement avec l'agence Christophe Pasquier (architecte bientôt à la retraite également). A la suite de mon inscription à l'Ordre je souhaiterais également profiter de quelques formations professionnelles pour m'améliorer sur des points techniques, notamment en réhabilitation, savoir réaliser des études thermiques ou accoustiques, les nouveaux matériaux en terme d'isolation, comment gérer l'humidité dans les bâtiments existants. Mais surtout : comment gérer le recyclage et le réemploi (cadre administratif et légal). Pour l'instant je n'envisage pas de faire la formation Architecte du Patrimoine (ou un DSA spécialisation Architecture et Patrimoine) car ce n'est pas indispensable à ma pratique et que mon planning est déjà bien chargé. Mais je l'envisage comme une évolution professionnelle dans un second temps de ma carrière, couplée avec une envie de participer à la formation des futurs architectes de demain à la réhabilitation. L’acquisition d'un bagage plus théorique et universitaire sur la question de l'entretien et du patrimoine pourra alors me permettre de m'investir plus légitimement dans l'enseignement à l'école d'architecture en participant à l'encadrement d'un studio de projet dédié à la réhabilitation. 98



Conclusion Nous voyons ici que l'entretien des bâtiments demande non seulement une bonne connaissance du bâti existant (structure, composition et identification des désordres) mais aussi des réglementations actuelles, des modes d'habiter contemporains et surtout d'un positionnement sur le devenir des bâtiments existants. Car toute architecture devient de « l'existant » dès sa réception. Il faut apprendre à se soucier de ce qui est pour être capable de dessiner un futur durable pour l'architecture de demain. D'autre part il ne faut pas oublier l'importance du diagnostic et il me semblerait justifié que les architectes soient obligatoires sur cette mission cruciale, en amont de la maitrise d'oeuvre. C'est l'architecte qui arrive à réaliser cette transition entre technicité et humain. Malheureusement aujourd'hui nombre de maîtres d'ouvrage ne font intervenir l'architecte sur un projet d'entretien que pour garantir une meilleure acceptation par les services patrimoniaux dès qu'il y a une demande d'autorisation de travaux sur un site sensible. Car les demandes des services chargés de la conservation du patrimoine sont mieux anticipés et comprises par quelqu'un qui est déjà formé à la culture architecturale et à l'identification des détails témoins du passé (les briques plus fines et les petits carreaux aux fenêtres qui témoignent d'un bâti du XVIe plutôt que du XVIIe, etc...). Mais l'entretien des bâtiments plus récents doit lui aussi être encadrés par un diagnostic global. De même, la gestion d'un bien est facilitée par la présence de l'architecte : il est l'expert de la construction qui a le point de vue le plus global et interdisciplinaire, celui qui est à même de proposer plusieurs solutions en listant avantages et inconvénients tout en s'assurant de respecter les règlements en vigueur. Et l'architecte est capable de synthétiser et d'expliciter au maître d'ouvrage les enjeux auxquels son bâtiment sera confronté dans les années à venir. Il y a souvent un vrai travail de sensibilisation et de mobilisation sur l'intérêt et la nécessité de telle ou ou telle intervention, pour des raisons sanitaires, sécuritaires ou simplement d'usage, de confort ou de durabilité. Tout diplômé en architecture vous le dira : c'est une profession où l'on est très souvent sollicité par les amis ou la famille pour venir visiter les futurs achats immobiliers car on arrive facilement à mettre en évidence les manques (ventilation, isolation...) et les défauts (vis-à-vis, mauvaise orientation...). Et surtout l'architecte est capable de mettre un prix global sur les travaux à prévoir et les délais à envisager (y compris phases réglementaires type accord de la copropriété, intervention d'ENEDIS et dépôt de déclaration en mairie). Le rôle de l'architecte est ici celui d'un vulgarisateur mais aussi d'un spécialiste qui sait identifier les sinistres à venir et les points d'amélioration (et de mises aux normes). 100


« Bartabas dit que les chevaux ne parlent pas... mais que si on les regardent ils parlent. L'architecture c'est pareil, elle ne parle pas mais quand on prend une vieille architecture, une architecture existante, elle parle. C'est la parole d'une histoire. Et je fais tout mes bâtiments avec ça. » Patrick Bouchain1

1 interrogé en février 2018 par Sylvie Adigard à propos de la réhabilitation scénographique de l'académie équestre de Versailles crée en 2003 par Bartabas.


J'ai ainsi souvent pu observer à l'agence de Luc Mahieu que les syndics de copropriété qui ont l'habitude de travailler avec lui se permettent de l’appeler très régulièrement pour des petites visites d'urgence, sur une fuite ou pour une inquiétude structurelle ou sanitaire. Ce n'est pas vraiment du « service après-vente » car l'agence n'a parfois jamais travaillé sur ces immeubles (ou alors sur une partie spécifique comme la façade ou la cage d'escalier) ni une nouvelle affaire car bien souvent les travaux sont à faire d'urgence et seront réalisés en direct par une entreprise que l'architecte aura recommandée. Pourtant il y a ce besoin de faire appel à un architecte, cet expert qui agit en indépendance avec les entreprises, qui sait anticiper les travaux à faire et connaît leurs coûts. Même si ce que préconise l'architecte ne sera pas entièrement réalisé, faute de moyen. Mais au moins les propriétaires seront conscients des risques et des points de vigilance. Et plus les conseils de l'architecte seront pris au sérieux par le maître d'ouvrage mieux ce sera. C'est pour cela qu'il est bon d'envisager de les facturer, ne serait-ce qu'un peu : une fois qu'on a payé pour un conseil on a plus envie de le suivre. Et cela permettra aussi de laisser une trace de ce conseil dans la comptabilité des syndics, de renforcer la position « d'expert » de l'architecte en valorisant son travail et ses connaissances. L'entretien de l'existant ne se résume cependant pas à de la gestion de risque, ce serait oublier l'importance de l'objet, de la mémoire et l'attachement qu'il peut y avoir derrière un bâtiment. L'architecte raccommodeur est là aussi pour révéler la fierté du bâti et redonner du confort et de l'usage à ce qui paraît obsolète. C'est une véritable démarche durable qui ne peut pas se faire sans l'incitation des aides et l'évolution des lois en faveur d'une réhabilitation et une ré-invention globale de notre patrimoine ordinaire. La connaissance de tout ces aspects réglementaires et des personnes qui travaillent à les faire appliquer est essentielle car ce sont de véritables facilitateurs qui accompagnent l'architecte au quotidien pour accomplir sa mission de service public dans le respect des normes, pour chercher l'amélioration de la vie de tous et la conservation durable d'un patrimoine et d'une mémoire collective. Je m'oriente ainsi vers une pratique qui se tourne vers l'existant, forte de mon expérience avec mon oncle et motivée par mes engagements pour une architecture plus durable et humaine. Cependant mon histoire architecturale ne va pas s'écrire toute seule. Il y a l'héritage de mon oncle, l'inspiration de mon agence néo-zélandaise Irving et Smith, ma collaboration à venir avec Quentin Brosseau et Raphael Raveneau, mais aussi tout les futurs clients et usagers qui m'apporteront des projets, des lieux, des histoires et des expériences humaines et construites. Tout les architectes intervenants aux sessions de HMONP sont venus nous raconter leur histoire, en la mettant en récit. Le mien commence tout juste, à moi d'en trouver les particularités et de développer des références en accord avec mes idéaux. 102



Remerciements : Luc Mahieu pour son accompagnement et sa confiance. Claudie Chupin, Anne-Laure Le Ny, Quentin Brosseau, Claire Chollet et François Massin pour m'avoir accordé de leur temps en entretien et avoir partagé leurs savoirs avec moi. Saweta Clouet pour ses encouragements et sa relecture. Jacques Boucheton et Fabienne Legros pour la qualité de l'enseignement HMONP 2019. Mélanie, Laëticia et Arthur, mes compagnons d'amphi. Anais, Pierre et Madeleine pour leur soutien. Raphaël pour tout le reste.

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Bibliographie et table des illustrations •

Ouvrages

(Ré)concilier Architecture et réhabilitation de l’habitat Christian Moley, ed. Le Moniteur. 2017 Archigraphie 2018, Ordre des Architectes Rénover et Réhabiliter les copropriétés 1950-1984, Typologies, Pathologies, Travaux. Edition Le Moniteur, financé par l'Agence Nationale de l'Habitat et réalisée par SOCOTEC. 2015 L'inhabitable, Joy Sorman et Eric Lapierre. Editions Pavillon de l'Arsenal, Editions Alternatives, Collection « Mémoires urbaines Paris XXIe siècle ». 2011 Patrick Bouchain, L'architecture comme relation. Abdelkader Damani. FRAC Centre-Val de Loire chez ACTES SUD. 2018 Simone et Lucien Kroll, une architecture habitée. Actes Sud Beaux Arts, 2013. Etre architecte, les vertus de l'indétermination, Olivier Chadoin, Presses Universitaires de Limoges, 2017 Maintenir et rénover son patrimoine bâti. Repères méthodologiques pour élaborer une stratégie. Collection Références. CEREMA, 2016 Arts de Faire – 2015 édité par l'ensanantes. Jean Yves Petiteau, Chérif Hanna, Saweta Clouet http://www.artsdefaire.org/arts-de-faire-estuaire-de-la-loire-territoire-en-mouvement-2015/

Mémoires HMONP

Simon Arnou : L’architecte et le diagnostic, réflexion sur une mission délaissée, 2015 Pauline Rabjeau : Architecte et Patrimoine, 2017 Adam Pugliese : Génération Réhabilitation, 2018 Romain Marten : Rénovation énergétique et architecturale des logements individuels, 2016 Lise Simon: De la réhabilitation au réemploi de matériaux l'architecte face à l'existant 2017 (Et je ne les ai pas encore lu mais je sais que des camarades de ma promo HMONP 2019 à l'ensanantes travaillent aussi sur des sujets annexes : Marketa Vopelkova sur la mise aux normes et le désamiantage, Grégoire Morel sur le travail de l'architecte avec les immeubles en copropriété) 106


Articles et fiches informatives

Revue Criticat 18, p.90, Lionel Devlieger : L'architecture à l'envers https://issuu.com/criticat/docs/criticat18 Revue Criticat 13, p.2, Félix Mulle : L'architecte, médecin de sa campagne https://issuu.com/criticat/docs/criticat13 Urbanisme n°303, novembre-décembre 1998, Alexandre Melissinos : Entre créé et conservé : une amitié critique Fiches info Restaurer/Transformer du CAUE de la Loire-Atlantique (www.caue44.com) Charte des bonnes pratiques de restauration du bâti ancien à Nantes, 2016. http://www.nantesrenaissance.fr/ Revue Place Publique #70, Loire Atlantique : Qui sont les pauvre ? Où sont les pauvres ?. Printemps 2019. •

Conférences

Vers une nouvelle fabrique de la ville partagée. EXYST. Auditorium de l'ensanantes. Le 16 octobre 2018. Building Knowledge, Building Community. Anupama Kundoo. Auditorium de l'ensanantes, Le 28 avril 2019. Intervention de Jonathan Leplay, président d'ECHOBAT et gérant de Biosfaire-Matériaux Sains, le 18 mars 2019 à La MAT, matériauthèque sur l'île de Nantes. Maisons Anciennes – Restaurer dans les règles de l'art. Georges Lemoine, conseiller à Tiez Breizh. Rendez-Vous #7 du CAUE 44, 6 novembre 2018 à Nantes. Disponible sur la chaine Youtube du CAUE44. Tables rondes autour de l'exposition Un bâtiment, combien de vies ? La transformation comme acte de création, à la Cité de l'Architecture et du Patrimoine, 2015 www.citedelarchitecture.fr/fr/videos/collection/2126


•

Web

architectes.org

service-public.fr

legifrance.gouv.fr

fr.wikipedia.org

amc-archi.com

urbanisme-puca.gouv.fr

plu.nantesmetropole.fr/PSMV

plum.nantesmetropole.fr

nantesrenaissance.fr

caue44.com

ma-paysdelaloire.com

architectes-du-patrimoine.org

criticat.fr

cerema.fr

bazed.fr

ademe.fr

ffbatiment.fr

cairn.info

www.druot.net

www.cargim.com

www.batiactu.com https://www.loi-malraux-monuments-historiques.fr/loi-malraux-avantages-dispositifdefiscalisation/ https://www.lesechos.fr/2018/01/quand-la-ville-ensevelit-les-sols-981778 https://www.rt-batiment.fr/batiments-existants/rt-existant-dispositif-general/presentationgenerale-dispositif.html https://www.quelleenergie.fr/aides-primes/aides-anah/auto-rehabilitation-accompagnee https://www.litige.fr/definitions/arrete-de-peril-insalubrite-obligation-proprietaire OPAH Confluence Nantes-RezĂŠ : https://www.nantesmetropole.fr/deliberations/co_20121019/annexeco_19_10_2012_16.pdf https://www.anah.fr/fileadmin/programmes/convention_044COP002.pdf

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Table des illustrations (or travaux personnels et documents de l'agence Luc Mahieu) Sites web consultés en 2019 p.9 : http://www.isarchitects.nz/projects/trafalgar-centre-reinhabitation p.13 : https://www.architectes.org/sites/default/files/atoms/files/archigraphie-2018-web_0.pdf Archigraphie 2018, Observatoire de la profession d'architecte, étude réalisée par le CREDOC sous la direction du Conseil National de l'Ordre des Architectes, p.67 p.29 : https://www.lemoniteur.fr/mediatheque/4/1/4/001546414.jpg p.35 : http://www.koz.fr/indexhibit/index.php/project/lastrolarbre/ p.37 : https://www.lemoniteur.fr/photo/un-des-derniers-batiments-hennebique-au-monde-serapresque-conserve.1998809/nantes-cap-44-sauve-structure.1#galerie-anchor p.39 : http://encoreheureux.org/projets/pavillon-circulaire/ p.43 : https://www.lacatonvassal.com/index.php?idp=80 p.45 : http://www.py-architecture.fr/index.php/maison-jc p.47 : http://www.nomade.info/projet/nantes-habitat/ p.49 : https://www.designboom.com/architecture/franklin-azzi-architecture-alstom-hallesnantes/ p.51 : https://www.fearonhay.com/bishop-selwyn-chapel p.53 : https://mabire-reich.com/project/la-maison-paysage/ p.55 : https://www.atelierb-archi.fr/PROJETS/PROJET-1930 p.59 : https://www.architectes.org/sites/default/files/atoms/files/archigraphie-2018-web_0.pdf Archigraphie 2018, Observatoire de la profession d'architecte, étude réalisée par le CREDOC sous la direction du Conseil National de l'Ordre des Architectes, p.74 p.61 : https://www.architectes.org/actualites/la-campagne-de-communication-de-l-ordre-surle-logement-nouveau-primee p.63 : http://www.collectif-faro.fr/wp-content/uploads/2013/11/REHA_FARO_DOSSIERPROJET.pdf p.67 : http://www.makery.info/2015/03/03/collectif-exyzt-douze-ans-de-machines-a-habiter/ p.69 : https://www.charentelibre.fr/2019/04/15/notre-dame-l-emotion-de-toute-unenation,3416730.php


p.71: http://plu.nantesmetropole.fr/PSMV/PDF/1-1_PSMV_Cahier1_Interet_historique_et_ patrimonial.pdf p.73 : https://www.anah.fr/collectivite/les-operations-programmees/trouver-une-operationprogrammee/resultats-de-recherche/fiche-detaillee/programme/opah-coproprietes-degradeesconfluence-nantes-reze-2756/ https://www.nantesmetropole.fr/deliberations/co_20121019/annexeco_19_10_2012_16.pdf p. 75 : https://www.maritima.info/actualites/faits-divers/marseille/10118/double-effondrementd-immeubles-a-marseille-l-info-en-direct-.html p.81 : https://www.concordet.fr/ensemble-a-claveau/ensemble_a_claveau_5/ p.83 : http://www.eben.archi/quai-de-versailles p.110 : Bartabas à l'Académie équestre de Versailles. Photographe : Agathe Poupeney

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ANNEXES 1. La notion de droit d'auteur en architecture

p.113

Prises de notes lors de l'intervention de Nicolas Weissenbacher, avocat à Bordeaux, session HMONP du 7 février 2019 sur la propriété intellectuelle de l'architecte, à l'ensanantes.

2. Différentes philosophies pour l'amélioration de l'habitat

p.114

3. Quand le recours à l'architecte est-il obligatoire ?

p.115

4. L'architecte au delà de la maîtrise d'œuvre classique

p.116

5. Le Diagnostic Technique Global

p.117

6. La réglementation thermique des bâtiments existants

p.118

7. Les avis des ABF (Architectes des Bâtiments de France)

p.119

8. Notes de synthèse des sessions de cours HMONP 2019

p.122

9. Exposition des « affaires à reprendre »

p.126

Prises de notes lors de l'intervention de Georges Lemoine, conseiller à Tiez Breizh, pour le Rendez-Vous du CAUE 44 sur les maisons anciennes, le 6 novembre 2018 à Nantes. Résumé réalisé à la lecture du site web : service-public.fr Résumé réalisé à la lecture du site web : cargim.com

Résumé réalisé à la lecture du site web : architectes.org/actualites Résumé réalisé à la lecture du site web : rt-batiment.fr/batiments-existants

Résumé réalisé à la lecture du site web : perie-archi.fr/avis-architecte-batiments-de-france/

Travail personnel demandé à la fin des sessions de HMONP de l'ensanantes

Dans un document séparé : Portfolio et CV format A4

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LA NOTION DE DROIT D'AUTEUR EN ARCHITECTURE En France le droit d'auteur se divise en deux catégories : • Les droits patrimoniaux qui concernent les droits de reproduction (fabrication d'un support), représentation (communication) et d'exploitation (usage). Ils durent 70 ans post-mortem mais peuvent être cédés ou vendus. De fait à la suite de l'achèvement de l'œuvre architecturale, l'architecte cède ses droits patrimoniaux à son maître d'ouvrage, le laissant jouir de son bien comme il l'entend. • Les droits moraux qui concernent les droits de divulgation (seul l'auteur peut décider de diffuser son œuvre), paternité (signature), de respect de l'œuvre et de retrait ou repentir. Ce sont des droits qui n'ont pas de limite dans le temps et qui ne peuvent être ni cédés ni vendus. Toute intervention sur l'existant se doit de respecter les droits moraux de l'auteur originel de l'œuvre, autant que la volonté du maître d'ouvrage. Par exemple, une architecture ne pourra être détruite par le maître d'ouvrage uniquement dans un délai qui aura permis sa découverte par le public. Son altération ne pourra être faite qu'avec l'accord de l'auteur et dans le respect de l'œuvre. Ainsi l'architecte intervenant sur du bâti existant devra d'abord s'assurer que le maître d'ouvrage a bien contacté l'architecte auteur ou ses ayants-droits pour s'assurer de leur accord sur la modification envisagée. S'ils sont inconnus, il faudra contacter les CROA (Conseils Régionaux de l'Ordre des Architectes de l'auteur et de celui qui intervient ensuite), ainsi qu'une société d'auteurs telle que la SPADEM, pour les informer de vos démarches infructueuses. L'intervention sur existant relève d'une application particulière des droits d'auteur : – soit c'est une œuvre composite : c'est le cas d'une œuvre nouvelle incorporée ou ajoutée sur une œuvre existante, par exemple pour une extension ou une mise en lumière. Il y a alors plusieurs droits d'auteur qui s'appliquent : d'une part le droit d'auteur de l'architecte du bâti existant et d'autre part le droit d'auteur pour l'œuvre qui y a été ajoutée. – soit nous sommes dans une intervention du même registre : l'entretien ou la réhabilitation par exemple. Dans ce cas il n'y a pas de droit d'auteur pour celui qui modifie ou répare l'œuvre existante car on ne peut clairement distinguer les deux interventions. La propriété intellectuelle de l'architecte Nicolas Weissenbacher, avocat à Bordeaux. Session HMONP du 7 février 2019


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QUAND LE RECOURS À L'ARCHITECTE EST-IL OBLIGATOIRE ? Cela dépend de la qualité du demandeur qui va entreprendre les travaux : 

Pour une personne morale (entité juridique abstraite : collectivité, société, association, syndic...), tout projet de construction ou de travaux nécessite un architecte.

Pour une exploitation agricole : 

si la surface de plancher et l'emprise au sol de l'ensemble (pré-existant + neuf) excèdent 800m² (2000m² s'il s'agit de serre de production d'une hauteur inférieure à 4m)

Pour une personne physique (un particulier) : 

construction neuve de plus de 150m2 de surface de plancher

travaux d’agrandissement uniquement si les travaux soumis à permis de construire conduisent la surface de plancher de l'ensemble (pré-existant + neuf) à dépasser 150 m² Rappelons ici que le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants : •

construction d'une maison individuelle

création d'une piscine découverte de plus de 100m2

création d'une piscine couverte dépassant 1,80 m de hauteur

construction d'un abri de jardin si celui-ci est situé dans un secteur protégé (abords de monuments historiques ou site classé par exemple)

agrandissement de plus de 40m2 pour une maison individuelle et/ou ses annexes (réduit à 20m2 lorsqu'il n'y a pas de plan local d'urbanisme dans la commune concernée)

agrandissement de plus de 20m2 pour une maison individuelle et/ou ses annexes, si les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m² une fois les travaux achevés.

Installation d'une éolienne avec une hauteur supérieure ou égale à 12 mètres

modification de l'aspect extérieur s'accompagnant d'un changement de destination de la construction

source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits


LES ARCHITECTES AU DELÀ DE LA MAÎTRISE D'ŒUVRE CLASSIQUE La CARGIM : Association d’architectes gérant immeubles et copropriétés La profession d'architecte-administrateur d'immeubles est née au XIXème siècle avec le développement de la construction des immeubles de rapport. À cette époque l'architecte établissait des plans et un bilan prévisionnel, non seulement des dépenses de construction mais également des recettes dues au montant prévisible des loyers. Pour bien faire apparaître qu'il garantissait le bilan prévisionnel soumis au client, l'architecte se proposait de percevoir les loyers ; devenu gérant d'immeubles, il saurait choisir les locataires à même de payer ponctuellement et qui surtout resteraient longtemps. Créée il y a 45 ans, la CARGIM représente aujourd’hui plus de 70 adhérents. Son objectif est d’aider les architectes à développer, au-delà de leurs missions traditionnelles, une activité de gestion de biens locatifs, immeubles et copropriétés. Les architectes de la CARGIM (Compagnie des Architectes chargés de Gestion et d'entretien d'Immeubles) ont pour mission de gérer le bien d'autrui et pour ambition de proposer aux propriétaires et aux syndicats de copropriété un service complet de gestion et de préservation de leur patrimoine. L'architecte gestionnaire doit être inscrit à l'Ordre des architectes. Son impartialité est renforcée par un mandat de gérant ou de syndic, tant vis à vis de ses propriétaires que dans ses rapports avec les fournisseurs et entrepreneurs. Il devient ainsi un arbitre ayant les capacités de gérer, de diagnostiquer, de mettre en œuvre les mesures nécessaires à la préservation du patrimoine immobilier. Il assure, par le biais de la MAF (Mutuelle des Architectes français) la qualité d'exécution des travaux. La CARGIM propose à ses adhérents une police dommage ouvrage sur les travaux d'entretien et de rénovation pour lesquels ils ont une mission complète, à un taux préférentiel pour leurs clients. L'architecte gestionnaire, mandaté par un propriétaire (mandat de gestion) ou par des copropriétaires (mandat de syndic) met en œuvre son savoir-faire et sa pluridisciplinarité pour maîtriser les dépenses de fonctionnement et d'entretien de l'immeuble, préserver l'intégrité physique du patrimoine immobilier, valoriser les biens des propriétaires et informer son propriétaire de l'état du bien et de sa gestion http://www.cargim.com 116


LE DIAGNOSTIQUE TECHNIQUE GLOBAL Depuis le 1er janvier 2017 et l’entrée en vigueur de l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer sur l’opportunité de faire réaliser, par un tiers, un DTG (diagnostic technique global) pour tout immeuble à destination d'habitation relevant du statut de la copropriété. Ce DTG comporte impérativement : - Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ; - Un état de la situation du syndic au regard des obligations réglementaires - Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ; - Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble Le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 précise que la personne missionnée pour réaliser le DTG doit avoir des aptitudes pour les domaines suivants : - les modes constructifs traditionnels et contemporains ; - les bâtiments, les produits et matériaux de construction, les équipements techniques - les pathologies du bâtiment et de ses équipements ; - la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ; - la terminologie technique et juridique du bâtiment ; - les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ; - la gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ; - les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission. Le diagnostic technique global des copropriétés rentre donc naturellement dans le champ d’intervention des architectes. Cependant les certifications requises pour avoir le droit d'établir un DTG sont très peu élevés : il suffit soit d'avoir un bac+3 dans le domaine des techniques du bâtiment, soit d'être en profession d'un titre professionnel soit de justifier d'une inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent... https://www.architectes.org/actualites/entree-en-vigueur-du-diagnostic-technique-globalpour-les-copropriete


LA RÉGLEMENTATION THERMIQUE DES BÂTIMENTS EXISTANTS (RT Existant) La RT Existant s'applique aux bâtiments résidentiels et tertiaires existants, à l'occasion de travaux de rénovation prévus par le maître d'ouvrage. Elle repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28-11 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que sur leurs arrêtés d'application. L'objectif général de cette réglementation est d'assurer une amélioration significative de la performance énergétique d'un bâtiment existant lorsqu'un maître d'ouvrage entreprend des travaux susceptibles d'apporter une telle amélioration. Les mesures réglementaires sont différentes selon l'importance des travaux entrepris par le maître d'ouvrage : 1. La rénovation dite « globale » définit un objectif de performance globale pour le bâtiment rénové, à justifier par un calcul réglementaire. Elle s’applique uniquement sur certains projets qui réunissent les trois critères suivants : la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) rénovée est supérieure à 1000m² ; la date d'achèvement du bâtiment est postérieure au 1er janvier 1948 ; le coût des travaux de rénovation « thermique » décidés par le maître d'ouvrage est supérieur à 25% de la valeur hors foncier du bâtiment, ce qui correspond à 382,5 € HT /m² pour les logements et 326,25 € HT/m² pour les locaux non résidentiels (au 1er janvier 2017). Ces bâtiments doivent aussi faire l'objet d'une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie préalablement au dépôt de la demande de permis de construire. 2. Pour tous les autres cas de rénovation, en cas d’installation ou de remplacement d’un élément du bâtiment (pose d’une isolation ou d’une fenêtre, changement de chaudière), la réglementation définit une performance minimale pour l'élément remplacé ou installé. 3. En complément de ces réglementations, la loi relative à la transition énergétique vers la croissance verte a créé une obligation de réaliser des travaux d’isolation en cas de travaux importants de réfection de toiture, ravalement de toiture ou aménagement d’une pièce en vue de la rendre habitable. https://www.rt-batiment.fr/batiments-existants/rt-existant-dispositif-general/presentationgenerale-dispositif.html

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LES AVIS DES ARCHITECTES DES BÂTIMENTS DE FRANCE (ABF) Les ABF sont des fonctionnaires du corps des architectes urbanistes de l'Etat et ce sont les chef de service des Unités Départementales de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP). Chaque département a une UDAP, qui dépend de la DRAC (Direction des Affaires Culturelles). L’ABF “s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant.” (art. L.632-21 I du CP) L’ABF peut à ce titre émettre 3 types d’avis lorsque les services instructeurs lui soumettent une autorisation de construire, de modifier ou de démolir : - l’avis simple : l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme (en principe le maire) peut passer outre l’avis de l’ABF. Mais elle engage ainsi sa responsabilité en cas de recours contre l’autorisation. De ce fait, le maire suit quasiment toujours l’avis de l’ABF ; - l’avis conforme : le maire doit obligatoirement suivre l’avis de l’ABF ; - l’avis consultatif : demandé sur l'initiative de la mairie, hors des secteurs protégés.

source : https://perie-archi.fr/avis-architecte-batiments-de-france/


Notes de synthèse des sessions de cours HMONP 2019 Après plusieurs années d'expérience, j'ai apprécié retourner à l'école pour prendre le temps d'écouter des apports théoriques et des partages d’expériences. Cela nous a amené à réfléchir sur l'exercice du métier d’architecte et il est toujours nécessaire de s'interroger sur notre pratique en étant conscient de l'image qu'elle renvoi, au sein de la profession mais aussi dans ses interrelations. S'il est difficile d'être réflexif lorsqu'on exerce, le temps de la HMONP nous oblige à écouter et à envisager les différents points de vue dans le monde de la construction, tout en s'informant sur le cadre légal et administratif de notre futur exercice. Les discussions à la fin des interventions, que ce soit le temps des questions ou tout simplement en partageant nos différentes expériences avec nos camarades de promotion, ont été d'un grand éclairage et ont permis un élargissement de la compréhension du monde professionnel tel qu'on peut le percevoir en début de carrière. Cependant, au delà de l'élargissement, le focus a également été mis sur les lourdes responsabilités personnelles qui nous attendent. De nombreuses interventions (la MAF, l'Ordre ou les témoignages d'architectes) nous ont rappelées les risques encourus, l'éventail des lois à respecter, les conflits fréquents entres les acteurs, la gestion complexe d'une agence et d'un projet, l'économie fluctuante et le difficile accès à la commande... Ces problématiques peuvent facilement décourager mais il est intéressant de préciser qu'elles n'ont été évoquées quasiment que par des membres internes à la profession (notre propre assureur, l'Ordre qui nous police directement ou nos futurs confrères). On peut donc prendre leurs paroles alarmistes comme des conseils, qui viennent s'assurer que nous sommes suffisamment prêts et armés pour ne pas « discréditer » la profession. Et la HMONP est l’occasion idéale et décomplexée pour évoquer tout ces risques et ces problèmes possibles. Cela nous permettra également de relativiser les difficultés à venir et les anticiper au mieux. Mais ce défaitisme sur notre improbable réussite à monter une agence qui marche ne s'est pas retrouvé dans les discours de nos futurs clients ou partenaires, qui s'adressaient à nous comme si nous étions déjà chef d'une agence capable d'enclencher de gros marchés. On peut se demander si la profession ne minimise pas les difficultés auprès de ses partenaires et clients. Pour conserver la confiance qui les lient mais aussi pour entretenir le mythe de l'agence d'architecture vue comme une entreprise florissante, libre de ses choix de projets et capable de se plier au calendrier financier du promoteur ou à l'enveloppe budgétaire de la commune. Les maîtres d'ouvrage nous expliquent ainsi qu’il faudrait que nous soyons toujours moins chers, plus rapides et toujours plus compétents, 122


malgré des projets qui se complexifient de plus en plus (avec toujours plus d'acteurs, de concertation, de réglementations et de gestion administrative). Il est bien évident que chaque intervenant est là pour défendre ses propres intérêts. D’ailleurs nos futurs partenaires (bureau d'étude, OPC, économiste, avocat, assurances...) bien que très pédagogues sur leur métier et leurs interactions avec les architectes, se sont toujours présentés comme indispensables (oubliant de fait tout les petits projets). Ainsi, par ses interrelations, le rôle et la place de l'architecte au sein du projet bâti est sans cesse remis en cause. Que ce soit par les accords de conception-réalisation, par la fragmentation des missions qui lui sont confiées, ou encore par l'ouverture plus large que donne aujourd'hui l'enseignement de l'architecture. Parfois la HMONP donne l’impression de ne faire qu’un constat de ces difficultés actuelles, de ces mauvaises pratiques qui font que l’architecte perd de son impact sur le projet, et c’est dommage. Et même si l'architecte semble aujourd’hui lâcher le côté technique de la construction (pour lequel il n’est pas très préparé dans les ENSA) il arrive à trouver sa place plus en amont du projet. Car il est formé à la sociologie, l’urbanisme, la communication du projet, la programmation, la concertation... Il vient prendre une place vacante dans l'accompagnement à la maîtrise d'ouvrage et dans la création de la commande (comme Studio 1984 ou Frédéric Druot). NOTE SUR UNE SESSION EN PARTICULIER : Session de mai : le chantier

Je voudrais cependant préciser une chose : je viens de vous dire que l’architecte délaissait le côté technique, pour être de plus en plus présent au côté de la maîtrise d’ouvrage. Du point de vue de l’architecte c’est un moyen de s’assurer dès le départ de la pertinence du programme et de l’intégration du projet dans son contexte. Mais il ne faut pas laisser tomber la maîtrise d’œuvre pour autant. Que ce soit avec l’aide d’un OPC (pour les grands projets) ou sans, l’architecte doit s’impliquer sur chantier. Pour apprendre sans cesse et pour garantir l’exécution de son idée du projet. La première raison que je donnerais pour dire que les architectes doivent rester les maîtres d’œuvre privilégiés est dans la caractéristique première de la profession : c’est une profession réglementée. En plus du code civil qui réglemente la responsabilité à l’acte de construire, les architectes doivent aussi respecter le code de déontologie de l’Ordre. Cela assure à notre client énormément de garanties pour lui garantir que nous construisons d’abord pour la pérennité et pour le bien de tous, et non pour notre postérité ou par appât du gain. Nombres de ces garanties sont effarantes si on considère tout les risques présents en construction. Le devoir de conseil est la responsabilité la plus pernicieuse car tout risque se doit d’être évoqué, et consigné. Et même hors contrat. Mais


les architectes tiennent bon, et ils payent très cher leur assurance pour les couvrir. C’est Olivier Lefebvre et Sophie Keranguyader de la MAF qui inaugurent la session chantier par leur présentation. La Mutuelle des Architectes Français a la particularité d’avoir un conseil d’administration constitué d’architectes praticiens, ce qui facilite les échanges. Ils connaissent les difficultés du métiers et peuvent se permettre de couvrir à coup sûr ses assurés. C’est peut être son principal défaut : dans les procès la MAF a la réputation d’être trop riche et trop fiable… Ensuite nous avons eu une présentation sur le BIM, réunissant Edouard Maison de Nantes Métropole Habitat, Olivier Giraudineau ingénieur chez ETPO et Benoit Guyer, référent BIM chez JBA. Ce sujet sensible a suscité beaucoup de réaction, notamment sur l’invasion des produits normés dans le panel d’objets et la puissance des grands groupes dans le cahier des charges des logiciels. Pourtant le BIM se présente comme un formidable outil de conception collaborative où la réalité virtuelle remplace le discours et les documents écrits. Mais actuellement il semble plutôt être un gouffre financier où chacun passe énormément de temps à comprendre et configurer le logiciel, pour ensuite devoir tout de même sortir tout les documents de manière figée, sur papier et sur pdf (et donc avec côtes, légendes…). Et cela sans savoir si l’énergie investie sera payante : cette technologie sera-t-elle encore utilisée dans 10 ans ? N’y aura-t-il pas des moyens plus didactiques de se partager la conception et la gestion d’un bâtiment ? Mais, au delà de ça, le BIM me pose aussi une grande question de perte de connaissance de l’homme au profit de la machine : si les choses sont déjà pré-configurées, si les emboitements et les prescriptions de mises en œuvre sont automatiquement générées, à quoi cela sert de savoir les nommer, les dessiner ? Si les prix sont pré-générés, où est la concurrence ? C’est inquiétant car cela accompagne cette perte progressive des savoir-faire et de variations qui est observée aujourd’hui sur les chantiers (sauf en rénovation, secteur relativement privilégié par un besoin de compétences très spécifiques). Mais il reste de l’espoir car la jeune génération d’architectes, dont je fais partie, est de plus en plus attirée par une pratique plus humaine et construite de l’architecture. Et ces outils, initialement pensés par et pour de gros groupes peuvent facilement se détourner vers de l’open data. Ce qui peut être un formidable outil pour l’auto-construction et faciliter le recyclage et la réutilisation des matériaux de construction. D’autre part, si le bâtiment ne veut pas se définir par une application des normes (merci l’intervention du contrôleur technique pour la compréhension de tout ces sigles !) il faut qu’il y ait un architecte qui base son projet sur autre chose que des normes. Comme l’ont fait Lacaton-Vassal pour leur projet de l’école d’archi de Nantes, en souhaitant de grands espaces en communication avec le sol urbain. Car on peut toujours adapter un projet aux normes, mais il faut des lignes directrices. Le 28 juin 2019. 124


Ce mémoire de HMONP est d'abord le récit d'une hésitation : l'auteur Lola Mahieu va-t-elle s'engager dans l'entretien des bâtiments, cette pratique de « l'Architecte-Raccomodeur » qui fait au mieux pour conserver, sécuriser et embellir avec un budget souvent très limité ? Cela fait deux ans qu'elle collabore avec son oncle, l'architecte Luc Mahieu, et qu'elle apprend à réparer et mettre aux normes des immeubles en pierres de tuffeaux du centre-ville nantais, gérés par des syndics de copropriété. Ce mémoire vient exposer cette pratique pour mieux la comprendre et se l’approprier, en interaction avec les habitants et les organismes de subventions, témoin d'un patrimoine bâti et d'un savoir-faire qui s'exprime sur chantier. Mais il ne s'agit pas que de cela. Il y a aussi une prise de conscience : on nous en parle que très peu en école d'architecture, mais les interventions sur le bâti existant ont autant besoin de se faire accompagner par les architectes que les projets de création de bâtiments. Ce mémoire vient interroger le rôle et la pratique de l'architecte sur l'existant. Comment faire de l'architecture s'il n'y a pas de création de surface ? Que signifie réparer, réutiliser, reconvertir, améliorer, préserver, révéler... ? Au delà d'un engagement pour plus d'humanité et de durabilité dans la maîtrise d'œuvre Lola Mahieu illustre et décortique les différentes manières d'intervenir sur ce qui est déjà là, avec références et sens critique.

Entretien – Existant – Réhabilitation – Patrimoine – Durable