Page 1

Hyresnivåer

Om kontraktskrivning

Fastighetsägarna

LOKALGUIDEN RIKS

tidningen lokalguiden | pris 62 kr

Hitta rätt lokal i din stad

planerar för ny stadskärna

norrland, svealand, götaland |

Ny mötesplats för lokalsökande och uthyrare

lokalguiden riks | nr 3 2014 | Årgång 3

Aktuella projekt möbler

som gillar möten

Moderna lager i brunna logistikpark. Richard Helgesson, ncc, om logistikparken.

för lokalsökande och flyttande företag

UPPSALA

NYLOKAL

i Svealand

fastighetstidning

analyser i götaland, svealand och norrland. Anders Rydstern, newsec, om halmstad, uppsala och östersund.


Pernilla Krantz Redaktör Som tycker att våren inte bara är härlig i sig utan för att den bjuder på så många röda dagar bland allt det gröna.

Vägen till rätt lokal

2

Detta är första gången jag skriver Ledaren i Lokalguiden Riks, mitt fokus brukar vara riktat mot Lokalguiden Västra Götaland- och Skåne-editionerna där jag är redaktör. Men nu ska jag alltså rikta blicken även utanför våra tre storstadsregioner och bli er första kontakt när ni öppnar Lokalguiden Riks. Hoppas mina geografiska kunskaper kommer att bli bättre till på köpet? I detta nummer har vi öppnat stadsportarna till Östersund, Uppsala och Halmstad, Anders Rydstern på Newsec analyserar. Vi presenterar också var det finns chans till nya lager- och logistiketableringar i Götaland, se om det finns något som kan vara intressant för just dig på sidan 6. Eller du söker kanske lokal centralt i Norrköping eller Gävle? I varje nummer hittar du ett urval av lediga lokaler i sammanlagt 12 städer runt om i landet. Expertpaneler, pris på flytten, tips när

Framsidan Bild: Abstracta

du ska skriva kontrakt, en att-göra-lista inför flytten och ett urval av vilka projekt som är på gång i respektive region hittar du också bland våra 84 sidor. Vi hoppas att Lokalguiden kan vara till stor hjälp på vägen till rätt lokal för dig. Lycka till, vi ses här på sidan 2 framöver!

Utges av Lokalguiden Sverige AB Besöksadress Torsgatan 5 Ansvarig utgivare Tom Vikström Redaktion Anna Vikström, Pernilla Krantz och Erica Suraiya Medarbetare Håkan Landmér, Daniel Åberg, Linus Björland. Tryck V-TAB Vimmerby Tidningen Lokalguiden trycks på ett Svanengodkänt tryckeri. LOKALGUIDEN www.lokalguiden.se tel 031 788 71 00 fax 031 23 71 15 info@lokalguiden.se annons@lokalguiden.se Lokalguiden får citeras med angivande av källa, tillstånd av ansvarig utgivare erfordras för återgivande av artiklar och illustrationer. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material.

Pernilla Krantz

Bild: Abstracta

Ledare

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


77

innehåll

nummer 3 2014

4

lager & logistik Toppmoderna ytor för logistik

42

hyresnivåer Svealand

6

lager & Logistik Ett urval av ledig mark för nybyggnation i Götalandsregionen

44

Lediga lokaler i din stad Svealand

lager & logistik Moderna lager i Brunna logistikpark

46

checklistan Att-göra-listan för flytten

VAD KOSTAR EN FLYTT? Råd och nyckeltal

49

VRETA KLUSTERS NYA KONTORSHUS Götaland

notiser Norrland

50

NOTISER Götaland

14

analys östersund Norrland

52

analys halmstad Götaland

16

TIDIGARE ANALYSER Norrland

54

tidigare analyser Götaland

18

EXPERTPANELEN Norrland

56

expertpanelen Götaland

19

PÅGÅENDE PROJEKT Norrland

57

Pågående projekt Götaland

Hyresnivåer Norrland

62

ökat samarbete med kommunerna Götaland

26

Lediga lokaler i din stad Norrland

64

hyresnivåer Götaland

28

ny mötesplats för lokalsökande och uthyrare

66

många möjligheter i ny stadsdel Götaland

30 NOTISER Svealand

68

Lediga lokaler i din stad Götaland

32

ANALYS UPPSALA Svealand

71

FASTIGHETSÄGARNA Ett urval av lediga lokaler i hela landet

34

tidigare analyser Svealand

77

inredning Möbler som giller möten och möbelnyheter

37

expertpanelen Svealand

80

dags att skriva kontrakt? Vi har tipsen!

38

Pågående projekt Svealand

82

detta nummers partners Vi presenterar detta nummers partners

9 10 12

24

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

3

Innehåll


Lager & Logistik Johannes Öhrvik Förvaltningschef Väst SveaReal

toppmoderna ytor för logistik SveaReal satsar i Borås och äger fastigheter med inriktning mot lager, logistik och produktion. På Almenäsvägen kan de erbjuda lediga ytor på 38 000 kvm, i en toppmodern logistikfastighet.

? 4

Hur ser ert bestånd ut i Borås och vad har ni ledigt just nu?

- Vårt bestånd i Borås består idag av fem fastigheter alla med inriktning mot lager, logistik och produktion med en total yta på ca 123 000 kvm. I Ryda äger vi även mark med möjlighet till nyproduktion på ca 25 000 kvm. Vi har sedan årsskiftet en vakans om 38 000 kvm i fastigheten belägen på Almenäsvägen 10, i en toppmodern logistikfastighet.

?

Vilka är fördelarna med att etablera sig här och hur ser efterfrågan ut?

- Fastigheten på Almenäsvägen besitter en stor portion historik och charm och är i väldigt gott skick och i säkerhetsklass 3 vilket gör att det går att flytta rakt in. Vid behov finns givetvis möjligheterna att skräddarsy lokalerna efter verksamhetens behov, såväl när det gäller lager som kontor. Allt detta har vi möjligheterna att erbjuda till ett konkurrenskraftigt pris och även med kortare kontraktstider än t ex vid nyproduktion. Vi för idag diskussioner med ett antal intressenter och ser att det finns en god efterfrågan på denna typ av lokaler.

?

Hur har era satsningar sett ut hittills och vad har ni på gång just nu och framöver?

- Vi har hittills gjort satsningar och investeringar invändigt i våra fastigheter, höjt standarden på kontor och allmänna utrymmen, just nu håller vi på att se över vårt

bilder: sveareal

Lager och Logistik

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

bestånd utvändigt för att göra entréer och kringmiljöer än mer attraktiva och välkomnande.

?

Vilka satsningar behövs för att Borås ska utvecklas åt rätt håll även i framtiden?

- Jag tror det är viktigt för Borås att fortsätta satsa och utvecklas inom textil och handel. Här har Borås en lång tradition och ligger i framkant inom textil, innovation, logistik och e-handel. För att stödja detta tror jag att det krävs ett starkt näringsliv med internationellt utbyte, ett universitet med framstående forskning men även satsningar på en väl fungerande infrastruktur.

?

Vilka hyresnivåer pratar man om i dag och hur ser hyresutvecklingen ut framöver?

- Vi ser hyresnivåer (lager och logistik) kring 460-550 kr/kvm för befintliga objekt och för nyproduktion 100-150kr/kvm högre. Jag tror på stabila nivåer framöver.


METOD.SE

VI LAGERHÅLLER SVERIGE

PÅ BÄSTA LÄGE! Tribona äger, förvaltar och hyr ut logistikfastigheter vid attraktiva lägen runt om i Sverige och har idag fastigheter med en sammanlagd LEDIGA yta på 710.000 m2. Vi har även optioner på byggklar mark vid strategiska lägen. Oavsett var i landet du behöver lageryta så LOKALER, är du välkommen att slå en signal till Nicklas Schmidt på JUST NU I: tel 076 -840 73 30. Klippan, Malmö,

Partille, Sundsvall, Umeå och Växjö.

Alltid bästa läge www.tribona.se


ledig mark

för lager Här presenterar vi ett urval av mark i Götalandsregionen där fastighetsägare och de olika kommunerna kan bygga lager- och logistikanläggningar i olika storlekar. Antingen kan marken bebyggas omgående eller är status att detaljplanearbete pågår. Är du intresserad, kontakta fastighetsägaren eller kommunen direkt.

Ytterbygg - Kungälv

Exploatör/markägare: Ytterbygg AB Område: Kungälv, Rollsbovägen Yta: 5-10 000 kvm anläggningsyta Status: Omgående byggstart ytterbygg.se

Skanska Fastigheter - Göteborg, Gamlestaden Exploatör/markägare: Skanska Fastigheter Område: Göteborg Gamlestaden, Gamlestadsvägen Yta: 6 000 kvm Status: Byggklar skanska.se

6

Skanska Fastigheter - Göteborg, Hisings Backa Exploatör/markägare: Skanska Fastigheter Område: Göteborg Hisings Backa, Importgatan Yta: 14 000 kvm Status: Byggklar skanska.se

Stenungsund

Kungälv

Göteborg Mölndal

Göteborgs Stad - Göteborg, Gårdstensberget

Exploatör/markägare: Göteborgs Stad Område: Göteborg Gårdstensberget, mittemellan Angeredsbron och Angered centrum Yta: Totalytan på tomten är 125 000 kvm. Den västra delen kommer att erbjuda en flexibel tomtindelning med stora variationsmöjligheter, allt från 3 000-36 000 kvm. Status: Detaljplanelagt Fastighetskontoret, 031-368 13 00

NCC Property Development - Göteborg, Arendal

Exploatör/markägare: NCC Property Development Område: Göteborgs hamn, Arendal Yta: Totalt 60 ooo kvm kvar att bygga. Storleken på anläggningarna kan variera mellan 4 000-30 000 kvm. Status: Omgående byggstart Corem - Göteborg, Hisingen maria.bjorsander@ncc.se Exploatör/markägare: Corem ncc.se Område: Göteborg Hisingen, Exportgatan 23 Yta: Ca 10 000 kvm anläggningsyta Status: Omgående byggstart corem.se

Harry Sjögren AB - Göteborg, Sisjön Exploatör/markägare: Harry Sjögren AB Område: Göteborg Sisjön, Industrivägen 4-6 Yta: 25 000 kvm Status: Planändring krävs harrysjogren.se Lager och logistik

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Göteborgs Stad - Göteborg, Bergsjödalen Exploatör/markägare: Göteborgs Stad Område: Göteborg, Bergsjödalen Yta: Totalytan på tomten är 350 000 kvm. 70 % är bebyggd i dag. Den lediga marken ligger främst i den norra delen. Status: Omgående byggstart Fastighetskontoret, 031-368 13 00


Lager & Logistik

Stenungsunds kommun - Munkeröd 1:21 Exploatör/markägare: Stenungsunds kommun Område: Munkeröd 1:21, delar av fastigheten vid E6 och vid Verkmästarevägen Yta: Tomten är på 30 000 kvm Status: Detaljplanelagt carin.gustavsson@stenungsund.se

SveaReal - Borås

Exploatör/markägare: SveaReal Område: Ryda Industriområde Yta: Byggrätt på 23 000 kvm Status: Detaljplanelagt sveareal.com

Jönköping Härryda

7

Borås

CA Fastigheter - Jönköping Exploatör/markägare: CA Fastigheter Område: Verktygsvägen, Jönköping Yta: 5 200 kvm Status: Detaljplanelagt cafastigheter.se

Härryda kommun - Björröd

Exploatör/markägare: Härryda kommun Område: Björröd Yta: Tomten är på 100 000 kvm Status: DetaljplanelagtKristina Englund, 031-724 62 37

Skanska Fastigheter - Mölnlycke Skanska Fastigheter - Mölndal Eklanda Exploatör/markägare: Skanska Fastigheter Område: Mölndal Eklanda, Jolengatan Yta: 10 000 kvm Status: Byggklar skanska.se

Exploatör/markägare: Skanska Fastigheter Område: Mölnlycke, Konstruktionsvägen Yta: 37 000 kvm Status: Byggklar skanska.se

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Lager och logistik


Lager & Logistik

Moderna lager i Brunna Logistikpark I Upplands-Bro kommun i norra Stockholm kommer Brunna Logistikpark växa fram under de kommande fem-tio åren. Som en första etapp ska nu NCC Property Development bygga en modern logistikfastighet på 10 000 kvm med plats för flera olika hyresgäster som vill ha lagerlokaler från 1 500 kvm och uppåt. 8

Knappt hundra meter bort susar bilarna på E18 förbi in mot Stockholm. NCC:s Richard Helgesson, ansvarig uthyrare, och Stefan Andersson, fastighetsutvecklare, promenerar över marken där Brunna Logistikpark snart ska växa fram. På den 200 000 kvm stora markytan ska 100 000 kvm lagerlokaler byggas. – Nu när skogen fällts och terrasseringen snart är klar känns det verkligen som om något är på väg. Många företag har redan visat intresse för Brunna, säger Richard Helgesson NCC Property Development. Detaljplanen har vunnit laga kraft och inom kort är vi redo för ett första spadtag. Först byggs en modern logistikfastighet på 10 000 kvm. Här finns plats för flera olika hyresgäster som vill ha lagerlokaler från 1 500 kvm och uppåt. Hittills har Svenskt Kosttillskott tecknat kontrakt för 2 300 kvm i det huset. Läge för lager

En tom markyta ger oanade möjligheter. – Här kan vi tillsammans med hyresgästen utveckla lagerlokaler bortom begränsningarna som gamla lokaler innebär. Högt i tak, hållfasta golv och rätt pelarindelning. Allt utifrån hyresgästens behov av ett effektivt flöde. Lager och logistik

Det geografiska läget bäddar också för en effektivare verksamhet. – Fördelen med Brunna är den omedelbara närheten till Stockholm, särskilt nu när E18 och Kymlingelänken byggs färdigt. Jag tog tid när jag körde från Mätarvägen i Brunna till avfarten från E18 till Barkarby/Veddesta. Resan tog bara sex minuter, säger Richard Helgesson. I närheten finns även Coop som i år tilldelades det nationella transportpriset Årets Lyft av Godstransportrådet eftersom företaget kommit långt i arbetet med att transportera matvaror och annat gods med tåg. Coop Logistik använder kombitrafik där ett tåg kör ända in till kombiterminalen i Bro, belägen intill Bro terminal endast tio minuters lastbilsfärd från lagret i Brunna. 12 månader till första inflytt

Ett helt projektteam arbetar nu fokuserat med att utveckla Brunna Logistikpark. Så snart spaden sätts i jorden dröjer det bara 12 månader tills det blir möjligt att flytta in i lokalen. Detta beror på den korta startsträcka som är resultatet av att skogen redan fällts och marken förberetts. – I själva verket skulle vi tillsammans med hyresgästen kunna förverkliga nästan vilken lagervision som helst. Just i Brunna

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

jobbar vi extra mycket med att utforma en väl tilltagen lastgård utanför huset, säger Richard Helgesson. Detta då det underlättar för hyresgäster som tar emot och skickar många lastbilar per dag. Läget alldeles invid E18 gör det lätt för lastbilar att nå fram men det innebär också ett utmärkt skyltläge för den som vill nå de hundratusentals bilar som passerar varje dag. Bra samarbete med kommunen

Arbetet med att få till stånd att sätta projektet i kraft har inte haft några större motgångar då samarbetet med UpplandsBro kommun fungerat bra. Projektet kommer att ha en närhet till både Stockholm och hela Mälardalen och uppfyller många behov från alla parter. Inom fem till tio år kommer Brunna Logistikpark generera ett par tusen nya arbetstillfällen, som i sin tur ger kommunen mycket tillbaka. – Det är roligt att vi har att göra med en kommun som är ”på”, förstående och vill ha den här typen av etableringar till sin kommun. Man märker av en helt annan stuns i diskussionen och att ärendet förs högre upp på agendan, avslutar Richard Helgesson.


Richard Helgesson Ansvarig uthyrare NCC Property Development

9

ncc property development bรถrjar bygga en fรถrsta etapp moderna lager i Brunna logistikpark. bild: ncc/cosmo

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Lager och logistik


vad kostar

en flytt? Vad kostar en flytt? Ja, vad kostar en bil? Självklart är det beroende av omfattning, nivå på utförande och standards för inredning, tekniklösningar etc. Men vissa riktlinjer kan dras upp och det finns en hel del nyckeltal man kan luta sig mot. Monica Karlsson, på View projekt & koncept AB, har hjälpt oss att bena ut en och annan siffra.

10

Vi börjar med lite övergripande siffror. En vägen ligger priset på 100 000 kr per medriktlinje initialt är att en flytt med total arbetare. omfattning ligger på mellan 60 000-80 - Nya möbler kostar mellan 30 000 000 kr/medarbetare. och 50 000 kronor per arbetsplats Av det kan man räkna med och innefattar oftast mer än 50 att ca 40-50 procent är ny procent av projektomslutningVäljer man inredning, baserat utifrån en. Tänk dock på att det finns att anlita en kon- begagnade alternativ som att allt är nytt, ca 15 procent är konsult- och arkikan passa er verksamhet väl sult hela vägen tektarvoden, ca 5 procent så bra. ligger priset på innefattas av flytt och avArbetsplatserna står för 100 000 kr/med- cirka-halva yttring samt iordningstälinredningsbudgearbetare. lande. Resterande är fördelat ten när man köper nytt. med tyngdpunkten på teknik- Kostnaden för att alla dragoch säkerhetslösningar. ningar och installationer ska vara klara i den nya lokalen börjar på cirka 2 olika kostnader 000 kr per arbetsplats. Tänk på att det är - En flytt där man endast anlitar en flyttfiroerhört viktigt att allt är förberett innan ni ma och ingen annan löpande konsulthjälp flyttar in. Se också upp med vad som står i kostar cirka 2 500 kr per arbetsplats. hyreskontraktet, vem som ska stå för vad. - Behöver man dessutom hjälp med - Kostnaden för säkerhetslösningar är installationer och dylikt i den nya lokacirka 1 000-5 000 kr per medarbetare, belen får man räkna med ett minimum på roende på hur omfattande lösningar som 10 000 kr per arbetsplats. behövs. Oftast handlar det bl a om larm, - Väljer man att anlita en konsult hela in- och utpassering, kodsystem, men en

del verksamheter kräver även säkerhetssystem inne i lokalen pga sekretess och annan känslig information. - Det tillkommer i stort sett alltid någon kostnad för hyresgästanpassningar och olika arvoden. - Väljer man att anlita en inredningsarkitekt kan man räkna med att den kostnaden står för cirka 10-25 procent av den totala projektomslutningen. - Väljer man att anlita en projektledare står den kostnaden för cirka 15-25 procent av den totala projektomslutningen. investera mera

I samband med en flytt är det också lämpligt att göra en del löpande investeringar. Varför inte skaffa effektivare möbler eller titta på miljöanpassade lösningar? Det kan även vara läge att investera i nyare, modernare AV-inredning och utrustning, bättre och effektivare belysning, ett konferensoch rumsbokningssystem, inpasseringssystem, nya säkerhetsskåp/arkivfunktioner och andra verksamhetsanpassningar.

Tips! •

• •

• • •

Ta hjälp - de kostnader som hamnar sist i kedjan tenderar annars att glömmas bort. Blanda inte ihop projektkostnader och löpande driftskostnader. Undvik att under projektets gång försöka dela kostnader mellan olika kostnadsställen internt. Gör realistiska bedömningar om kostnader, ta hjälp vid behov. Besluta tidigt hur mycket intern tid som får gå åt till flyttprojektet. Hantera den löpande projektbudgeten i stort men ha tidigt en klar bild över uppdelning mellan investeringar och kostnader.

bild: abstracta

Vad kostar en flytt?

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Om man väljer att göra mycket "special" i inredningen blir kostnaderna svårare att styra och arvodet för inredningsarkitekten större. Dessutom har det man köper inget andrahandsvärde. Dela hellre upp projektkostnader procentuellt och följ upp i efterhand. Eventuellt kan ett fåtal större poster särbehandlas. Behandla den interna tiden som vilken projektkostnad som helst. Detta är extra viktigt när man jämför olika konsultkostnader.


Norrland GÄVLEBORG • JÄMTLAND • VÄSTERNORRLAND VÄSTERBOTTEN • NORRBOTTEN

11

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Lokalbanken svealand

Kolbäcksbron i umeå bild: Jimmie Schmoranz eller Peter Malmsten


Notiser Norrland

12

KUNGSLEDEN HYR UT 4 000 KVadratMeter I GÄVLE

Diös säljer industrifastighet i Sundsvall

Kungsleden hyr ut 4 000 kvadratmeter till Nilar Svenska AB i Gävle. Kungsleden AB tecknar ett nytt femårigt avtal med Nilar Svenska AB som utökar sin verksamhet med ytterligare 4 000 kvadratmeter till sammanlagt 5 265 kvadratmeter i fastigheten Fredriksskans 15:16 i Gävle. Batteriföretaget Nilar har varit hyresgäst hos Kungsleden sedan maj 2011 då de flyttade sin verksamhet från USA till Kungsledens lokaler i Fredriksskans i Gävle. – Fredriksskans är ett modernt produktionshus som redan är anpassat för både lager och produktionsverksamhet vilket gör att det endast behövs mindre anpassningar för att de nya lokalerna ska möta Nilars behov, säger Frida Stannow Lind, utvecklingschef på Kungsleden.

Diös Fastigheter har överlåtit industrifastigheten Rävsund 1:338 till Sundsvalls Kommuns Industrifastighetsutveckling AB, SKIFU. Fastigheten är belägen i Kvissleby i Sundsvall och har en uthyrningsbar area på 14 200 kvadratmeter. Tillträde sker omedelbart och fastigheten överlåts till köparen till ett fastighetsvärde om 7 miljoner kronor. – SKIFU är en lämplig förvaltare och utvecklare av industrifastigheten i ett långsiktigt perspektiv, säger Christer Sundin på Diös i ett pressmeddelande.

Umeås nya köpcentrum blir energieffektivt Umeå ska få ett nytt miljövänligt köpcentrum. Det 55 000 kvadratmeter stora huset ska bli LEED-certifierat där Bravida levererar samtliga energieffektiva installationer inom ventilation, vs och sprinkler. Beställaren Ikano Retail Centres har ett stort fokus på att hela anläggningen ska bli miljövänlig och klacifieras med LEED-certifikat Silver (Leadership in Energy & Environmental Design). Alla butiker är försedda med behovsstyrd ventilation där varje butik är uppdelad i zoner. På så vis ventileras huset så energieffektivt som möjligt. Byggnaden värms och kyls även med ventilationsluft som hämtas från ett energilager. – Det är väldigt roligt att Ikano satsar på en miljövänlig byggnad och minst lika roligt att vi får visa att vi kan leverera energieffektiva lösningar som uppfyller deras höga krav, säger Peter Norrman, projektchef Bravida Umeå. Cirka 30 av Bravidas medarbetare kommer jobba i projektet. Köpcentret kommer innehålla 85 butiker och ligger fyra kilometer söder om Umeå centrum. Det 55  000 kvadratmeter stora projektet, fördelat på två våningar, är i full gång och ska öppnas i början av 2016. notiser norrland

Ny bok undersöker bra kontor Den nya boken; Vad är ett bra kontor?  belyser kontorets betydelse för medarbetare, organisationer och för samhället i stort. Kontorsspecialisten och forskaren Christina Bodin Danielsson har intervjuat olika aktörer inom kontorsbranschen. – De senaste 15 åren har jag jobbat med kontor på olika sätt, både genom forskning och arbete som kontorsspecialist på Brunnberg & Forshed Arkitektkontor AB, säger Christina Bodin Danielsson. Syftet med boken, Vad är ett bra kon-

tor? är att fånga olika perspektiv på kontor och få en bra värdemätare på vad som spelar roll för tillkomsten av våra arbetsplatser.  Några områden som boken utvecklar är varumärkesbyggande,  flexibilitet, generalitet,  yteffektivitet, miljöklassning och ekologiskt hållbara kontor. Trots skillnader mellan olika aktörer i branschen är de flesta ändå ganska överens om vilka faktorer som är avgörande för ett bra slutresultat. Ett stort avsnitt ägnas också åt framtidens kontor. Boken vänder sig till arkitekter, fastighetsägare, byggentreprenörer, uthyrare/ mäklare, hyresgäster hos kommersiella fastighetsägare, men även till hyresgäster  och företag eller organisationer som står i begrepp att bygga om sitt kontor eller flytta till nytt.

Umeå Energi först med varningssystem Umeå Energi har i vinter höjt säkerheten i sina vindkraftsparker. Detta genom att, som första energibolag i Norden, montera ett varningssystem som signalerar om det finns risk för att is ska släppa från vindkraftverkens rotorblad. Nu är alla tester klara och systemet fungerar bra.

bravida GÖR UMEÅS NYA KÖPCENTRUM ENERGIEFFEKTIVT bild: bravida

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Visste du att... Östersund är den enda stad inom Sveriges nuvarande gränser som grundats på 1700-talet. Staden grundades främst för att kontrollera handeln i Jämtland, vars invånare bedrev en omfattande och mycket lönsam handel som irriterade den svenska staten. Statsmaktens intentioner var att, i enlighet med lagen, kanalisera handeln till staden. Detta togs dock inte väl emot av befolkningen, vilket ledde till att Östersund länge förblev en liten stad, befolkningsmässigt sett faktiskt mindre än antalet invånare på det intilliggande Frösön.

Knut ROST blir Ny vd för Diös Knut Rost, för närvarande fastighetschef för ICA Fastigheter Sverige AB, blir ny vd för Diös Fastigheter. Han ersätter nuvarande vd Christer Sundin som går i pension. Knut Rost har en examen från KTH och gedigen erfarenhet av fastighetsförvaltning. Knut har sedan 1995 haft olika befattningar inom Aspholmen Fastigheter och ICA Fastigheter i Västerås. – Styrelsen i Diös är övertygad om att Knut med sin erfarenhet och kompetens inom både förädling och förvaltning av fastigheter kommer att tillföra ny kunskap och ny energi till bolaget, säger Bob Persson, styrelseordförande Diös Fastigheter i ett pressmeddelande.

campus umeå. Illustration från Lindellhallen, LINK arkitektur, creative commons

13

framtidens Universum på Campus Umeå Tre olika förslag (se förslagen till höger) på utformning av det framtida Universum på Campus Umeå har presenterats under ett idéseminarium arrangerat av Umeå universitet och Akademiska Hus. Umeå universitet och Akademiska Hus har i ett parallellt uppdrag låtit tre arkitektkontor – Ahrbom & Partner, LINK arkitektur samt Tirsén och Aili arkitekter – få skapa sin vision för ett framtida Universum. Universum invigdes 1969 som en kombination av kårhus, matsalar och danspalats mitt på Umeå universitetsområde. Idag rymmer Universum två restauranger, ett servicecenter för studenter samt Umeå studentkårs lokaler. I fastigheten ryms även Aula Nordica, Umeås största konferenslokal med plats för 1000 personer. Syftet med skissuppdraget har varit att förutsättningslöst se över hur man bättre kan använda Universums unika läge på campus. Umeå universitet har som mål att utveckla miljöer som skapar möten för studenter, medarbetare och besökare. – Med sin placering mitt i hjärtat av universitetsområdet är Universum en naturlig entré till Umeå universitet och en viktig mötesplats, säger Lena Gustafsson, rektor vid Umeå universitet. Arkitekterna har fått mycket stor frihet i uppdraget att utveckla Universum.

campus umeå, vy från sjön Bild: Ahrbom & Partner

campus umeå. Bild: Tirsén och Aili arkitekter, creative commons.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

notiser norrland


Norrland

Östersund

satsar på handel

14

Vinterstaden Östersund domineras av småföretag. Befolkningsmängden uppgick i februari till 60 000 invånare och Östersund har som mål att år 2020 bli 65 000 invånare. Framtidsatsningar som t ex Storsjö strand tros bli en motor för tillväxt. Staden har dessutom ett levande och växande näringsliv som gör Östersund attraktivt för både inflyttare och företag.

Östersund är den enda stad inom Sveriges nuvarande gränser som grundats på 1700-talet. Staden marknadsförs av kommunen och näringslivet som ”Vinterstaden”. Östersund som är residensstad i Jämtland, sprängde i februari drömgränsen och har nu nått 60 000 invånare varav cirka hälften är bosatta i tätorten. Invånarantalet har varit ökat under senare år. Befolkningsökningen sedan 1985 är drygt 5 procent. Övriga större tätorter inom kommunen är bland annat Brunflo och Frösön som har mer än 10  000 invånare. Östersund är residensstad i Jämtland. Likt övriga Jämtland domineras Östersund av småföretag. Staden är hela Jämtlands läns handelscentrum och har över 300 butiker. Stora arbetsgivare inom kommunen, förutom kommun och Landsting, är Försäkringskassan, Mittuniversitetet, Jämtkraft och Swedbank som alla sysselsätter mer än 225 personer på orten. I Svenskt Näringslivs ranking tappade Östersunds kommun 26 placeringar under 2013 till plats 191 (165) av landets 290 kommuner. Mittuniversitetets har campus i Häranalys Östersund

Diös, NP3, Persson Invest, Norrlandspojnösand, Sundsvall och Östersund. 3 700 karna. av Mittuniversitets studenter läser på plats Kontorshyrorna i Östersund har legat i Östersund. Östersund har sin tyngdpunkt förhållandevis stilla under senare år. Hyror i samhällsvetenskap med viss naturveteni A-läge återfinns normalt i intervallet skaplig och teknisk utbildning, samt 900 – 1 100 kr/kvm och har gjort tydliga profileringar mot vårdså under ett antal år även om och socionomutbildningar. Här vissa undantag finns. Hyrorna finns också skid- och skidÖstersund är i B-lägen kommer endast i skytteuniversitet. hela Jämtlands undantagsfall över 1 000 kr/ Arbetsmarknaden har läns handelskvm, normalhyrorna här ligfått ta flera smällar på senare centrum och ger i intervallet 600 – 800 kr/ år. Men statliga utlokalisekvm. ringar har hållit arbetslöshar över 300 Hyror för butiker i bästa heten i schack och den öppna butiker. läge har passerat 2  000- kroarbetslösheten ligger idag i panorsnivån, enskilda noteringar på ritet med rikssnittet. högre belopp har noterats. Här finns Östersunds flygplats hade dock ett relativt stort spann beroende på 2013 knappt 380 000 passagera- re varav läge, standard och andra parametrar. Även i merparten är inrikes. Direktcharter finns till bästa läge kan hyrorna droppa ned till 1 500 bland annat Turkiet, Mallorca och Rhodos. kr/kvm. Marknaden Östersund har två citygallerior, MittDet kommunalägda Östersundshem äger punkten och Kärnan, som tillsammans och förvaltar cirka 5  100 lägenheter och omsätter drygt en halv miljard. A-läge för drygt 250 verksamhetslokaler i Östersund. butiker är Prästgatan och butiksvakanserna Andra stora fastighetsägare verksamma här är mycket låga. Butikshyran i bästa läge inom Östersunds kommun är bland andra varierar mellan 1 400 och 2 500 kr/kvm.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

Transaktioner

Framtiden

Genom en stor affär i Östersund blir Rydells Fastighetsförvaltning ortens största privata ägare av bostadsfastigheter. Folke Rydell förvärvar hela Bert Sjödins bostadsbestånd, ungefär 500 lägenheter, för en köpeskilling som har angivits till strax under 150 miljoner kronor. I övrigt har det inte skett några transaktioner av dignitet under senare tid.

På Odenskog vid Lillänge bygger Persson Invest 21 000 kvm handel i tre etapper som ska stå klart 2014. Uthyrningen har enligt uppgift gått lite trögt. Projektet Storsjö Strand kommer när det är färdigbyggt att innehålla omkring 25 kvarter med totalt 800-900 lägenheter. Den första etappen innehåller fyra kvarter och cirka 150 lägenheter. Inom vissa stadsdelar

är efterfrågan på kontorslokaler större än utbudet vilket i förlängningen borde leda till nyproduktion. Behovet av nya kommersiella ytor i centrum är påtaglig då vakansgraden är marginell och fastighetsägarna har svårt att tillgodose efterfrågan.

15

natt i östersund. Bild: östersunds kommun

Vinterparken östersund. Bild: Sverker Berggren, östersunds kommun

Vinterparken östersund. Bild: Sverker Berggren, östersunds kommun

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

analys Östersund


tidigare analyser analysstäder

I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

Umeå Det har under senare tid inte skett någon anmärkningsvärd aktivitet på kontorsmarknaden. Nämnvärt är dock att Norrporten planerar att bygga ut sin fastighet i kvarteret Magne, där Storgatan korsar E4. Planerna omfattar bland annat ett höghus i tolv våningar, med ett totalt tillskott om cirka 13 500 kvm kontor och handel. Norrportens projekt ligger precis inom den så kallade centrumfyrkanten, som kan sägas utgöra A-läge för kontor i staden. Ett annat stort projekt i centrala Umeå berör kvarteret Forsete, där Kungspassagen ligger. Där skall Balticgruppen, enligt den

BILD: FLYGBILD ÖVER UMEÅ

numera godkända detaljplanen, fördubbla nuvarande våningsyta samt bygga en högdel om 13 våningar. Planen kommer att skapa betydligt mer handelsyta i centrala staden, men skapar också förutsättningar för hotell, kontor och bostäder. Handeln är en av Umeås viktigaste branscher och under 2011 omsatte handeln drygt 7,6 miljarder, varav sällanköp- och dagligvaror stod för ungefär lika stora delar av försäljningen. Trots att handeln i kommunen omsätter nära 8 miljarder, finns det planer på att öka handelsytan med omkring 140 000 kvm inom de närmsta åren.

Gävle

16

Staden är belägen vid Gävlebukten, där Gävleån mynnar i Bottenhavet (Östersjön), cirka 15 km nordväst om Skutskär vid gränsen till Uppsala län där Dalälven har sin mynning. Cirka 20 km väster om Gävle och uppströms längs Gävleån ligger Sandviken. Den största arbetsgivaren i kommunen är Gävlekommun själv med så mycket som 20 procent av alla sysselsatta. Historiskt har kommunen präglats av verkstadsindustrin. Den största privata arbetsgivaren är papperoch kartong företaget Korsnäs med cirka 3 procent av kommunens arbetstillfällen. Gävle bedöms genom sin närhet till

BILD: FLYGBILD ÖVER Gävle

Stockholm som en relativt attraktiv ort av investerare och det finns bland investerare ett tryck på att etablera sig, alternativt utöka sitt innehav, på orten. Kontorshyrorna i Gävle har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 1 000-1 100 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. IKEA i Borlänge kommer sannolikt att påverka Gävle då ett stort antal dalmasar som tidigare besökt Valbo köpcenter, med IKEA, kommer att ”stanna hemma”. IKEAvaruhuset i Valbo är ett av Sveriges minsta.

luleå

luleå bild: creative commons

Tidigare analyser

Luleå ligger längst upp i Bottenviken, nära gränsen till Finland. Kommunikationsläget är förhållandevis mycket bra, framförallt vad gäller godstransporter, mycket tack vare en av landets största hamnar och Norrlands största inrikesflygplats. Flygplatsen med en miljon passagerare årligen, ligger strax utanför staden och till Stockholm finns 1314 förbindelser på vardagar. Den goda infrastrukturen har gjort Luleå till ett starkt logistik-läge och centrum för logistik i Barentsregionen. Tillväxten för Luleå, Norrbottens residensstad, ser fortsatt stabil ut då utsikterna för den viktiga stålindustrin ser

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

fortsatt goda ut. Luleå präglas starkt av metallindustrin och IT-sektorn vilka även är de primära forskningsdisciplinerna vid Luleås universitet (14 000 studenter). Bland stora fastighetsägare på orten är allmännyttiga Lulebo störst på bostäder. Andra stora ägare av bostadsfastigheter är Akelius, Galären och Nåiden. För kommersiella lokaler är Luleå kommun störst medan Diös, Galären, Norrvidden och Norrporten är störst bland de privata aktörerna. Hyrorna för kontor i Luleås innerstad ligger på ca 1 000-1 200 kr/m² för de bästa lägena.


Norrland

Träkronan från Lillbrogatan. Illustration: BSK Arkitekter

piteå Piteå har länge varit turistmetropolen nummer ett i norr med sitt välkända Pite Havsbad, även kallat Nordens Riviera. Piteå lockar även med rollen som trevlig handelsoch evenemangsstad och med sitt aktiva sport- och friluftsliv. Efter att befolkningsutvecklingen planade ut efter 2011 har den nu återigen satt fart och kommunen växer. Fem mil norr om Piteå hittar man Luleå och Skandinaviens nordligaste tekniska universitet med cirka 13 000 studenter och 1 500 anställda. Vid Luleå Tekniska Universitet bedrivs forskning i nära samarbete med näringslivet och man är världsledande

inom områdena gruvteknik, metallurgi och högpresterande stål. Man brukar säga att antalet byggkranar är en bra indikator på tillväxt och i Piteå rustar man alltså för framtiden. Byggkranarna kommer att bli än fler. Sex stora byggsatsningar inom hotell, bostäder, shopping, kultur, parkering och mötesplatser tar sin början under det närmaste året. Handeln i Piteå har utvecklats mycket. De senaste sju åren har två nya köpcentrum öppnats och utvecklingen fortsätter. Nya planer smida för att vidareutveckla handeln och höja trivselfaktorn i stadskärnan ytterligare.

Örnsköldsvik

Högakustenbron kväll, bild: Pelle Nordlander

Örnsköldsvik är den näst största staden i Västernorrlands län och är centralort i Örnsköldsviks kommun. Örnsköldsvik ligger invid en skärgård mot Bottenhavet som består av många öar och skär. Platsen har lämningar från bronsåldern men samhället utvecklades först under 1700- och 1800-talet i samband med att kuststäderna fick en viktigare roll under sågverksepoken. E4 passerar genom Örnsköldsvik och förbinder staden med Umeå i norr och Sundsvall i söder. Örnsköldsviks kommun har ett flertal hamnar mycket tack vare den

17

omfattade handeln av skogsprodukter som länge präglat kommunen. Förutom i Örnsköldsviks stad så finns hamnar i Husum, Köpmansholmen, Hörneborg och Domsjö. I Örnsköldsvik finns cityhandeln främst längs Storgatan som är avstängd för biltrafik mellan Centralesplanaden och Stora Torg. I ett försök att möta Örnsköldsviks framtida utmaningar har kommunen aktiverat projektet Världsklass 2015. Denna utvecklingsplattform innehåller idéer för hur kommunen ska hantera utmaningarna på allt ifrån arbetsmarknaden till klimat och energifrågor.

www.mj-design.se

Kontorslokaler

Bra läge och många fasciliteter nära till hand. Kontor mellan 11–34 kvm. Tillgång till 100 Mb bredband, hiss, fikarum/pentry på varje våningsplan, stor besöksparkering, P-platser finns att hyra. Restaurang på OSD serverar dagens, vegetarisk och soppa, här finns även café samt reception. Hyresgäster har förmånliga priser på konferenslokaler på OSD. I närområdet finns hotell, badhus, gym samt mycket bra bussförbindelser. Intresserad?

Vill du veta mer eller boka visning: fastighetschef Svante Jonsson, tel 070–318 17 89 eller maila svante.jonsson@osd.nu

www.osd.nu

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Stig Svedberg VD Tvättbjörnen

Christer Sundin VD Diös

gärna erbjuder andra lokaler i vårt bestånd. Det kan även vara ett läge där en hyresgäst har ekonomiska problem och behöver mindre ytor för att kunna klara sig. Här försöker vi hjälpa till för att kunna behålla en del av kakan, även om den är mindre. Alternativet kan vara en obeståndssituation och där vill vi inte hamna i, om det kan undvikas.

Christer Sundin, Diös – Ett kontrakt som är uppsagt på ett ”riktigt” sätt har alla möjligheter till samma förhandling som en hyresgäst som vill teckna ett nytt kontrakt. Det viktiga är att hyresgästen säger upp sitt kontrakt på rätt sätt, dvs att det är en villkorsändring som de vill diskutera. Det är bra om hyresgästen presenterar vilka villkor i avtalet som de vill omförhandla.

Andreas Nelvig VD NP3

lokalguidens expertpanel Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av tre VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för er alla som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om kontrakt.

18

?

Vad kan ligga till grund för att man skall kunna säga upp sitt kontrakt innan kontraktstiden gått ut?

Andreas Nelvig, NP3 – Som hyresvärd så är det i stort sätt bara vid misskötsel, och då främst ekonomisk misskötsel, som vi kan säga upp ett avtal i förtid. I de fall det händer försöker vi i NP3 agera väldigt tidigt för att minimera skadan för båda parter. Christer Sundin, Diös – En viktig del kan vara att hyresgästen vill expandera mera, med större lokalytor som följd. Det är naturligtvis ett läge där vi

Stig Svedberg, Tvättbjörnen – En hyresgäst kan när som helst under kontraktstiden säga upp sitt avtal för avflyttning eller omförhandling. Kontraktet löper då till kontraktstidens slut, vilket kan vara flera år framåt. Det är viktigt att man har en öppen dialog med sin hyresvärd så snart en uppsägning skett. Det händer ju att en hyresgäst behov ändras, för man en diskussion kan man troligen hitta lösningar. Hyresgäst och hyresvärd kan exempelvis göra en överenskommelse om en tidigare avflyttning mot en engångsersättning. En hyresgäst har också möjligheten att överlåta sitt kontrakt till annan hyresgäst under förutsättning att man får hyresvärdens godkännande. Om det skulle vara så att hyresvärden åsidosätter sina förpliktelser enligt hyresavtalet och begår allvarliga kontraktsbrott så kan hyresgästen säga upp avtalet i förtid.

?

Vad ska man som hyresgäst tänka på vid en omförhandling av sitt kontrakt? Finns det samma förhandlingsmöjligheter som vid ett nytecknande av kontrakt?

Stig Svedberg, Tvättbjörnen – Som vid alla förhandlingar se till att vara väl förberedd och var ute i god tid. Titta i hyresavtalet vilken uppsägningstid som gäller. Fundera över vilka förändringar man står inför, på kort och lång sikt. Vissa lokalanpassningar kanske behöver göras för att få mer ändmålsenliga lokaler. Om det finns samma förhandlingsmöjligheter vid nytecknande beror helt och hållet på hur attraktiva lokalen är och vilken hyresnivå som man har. Det är bra om man har koll på hur hyresmarknaden ser ut, är hyran marknadsmässig, finns det många lediga lokaler. Är lokalen svår för fastighetsägaren och kräver stora anpassningar för att hitta en ny hyresgäst, är risken stor att lokalen kommer att bli svåruthyrd, då är förhandlingsläget givetvis bättre. En hyresgäst som ska omförhandla sitt avtal har precis samma möjligheter att diskutera villkoren som vid nytecknande av kontrakt.

bild: offecct

Andreas Nelvig, NP3 – I grund och botten så är det en ny förhandling vilket gör att det finns samma möjlighet för hyresgästen att förhandla. Däremot så tar man en risk som hyresgäst om man säger upp för avflytt om marknaden inte har någon passande lokal. Så som hyresvärd har vi en god koll på vad som finns hyresledigt inom våra segment för att kunna bedöma risker och marknadspriser i en omförhandling. expertpanelen Norrland

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Det är viktigt att man har en öppen dialog med sin hyresvärd.


Norrland

pågående projekt Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Norrland. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

ÅTTA VÅNINGAR KONTOR & HANDEL PLANERAS I LULEÅ LRF och Vasallen planerar ett rejält projekt i kvarteret Kajan i Luleå. Projektet omfattar ett åtta våningar högt hus om 15 500 kvm varav cirka 1 000 kvm på bottenplan ska utgöras av handel, och resten av kontor. Sammanlagt kan huset inrymma cirka 850 arbetsplatser. Den ursprungliga planen för fastigheten var att uppföra 140 nya bostadsrätter, men efter att ha fått flera intresseanmälningar från potentiella kontorshyresgäster tänkte man om. Om detaljplanen godkänns av kommunfullmäktige i maj kan bygget vara igång redan till hösten, och stå färdigt tidigast till sommaren 2015.

Nytt storhotell byggs på Frösön

Nytt kontorsprojekt i centrala Gävle

Dubbelt så stort grand hotel lappland

Länsförsäkringar Gävleborg har presenterat sina planer på ett nytt huvudkontor i centrala Gävle. Det handlar om ett nybygge på den idag obebyggda tomten Norr 26:2 i korsningen Drottninggatan/ Norra Centralgatan. Det blir ett fem våningar högt kontorshus med sammanlagt cirka 3 000 kvadratmeter lokalyta. Länsförsäkringar kommer själva att äga det färdiga kontorshuset som uppförs som totalentreprenad av Skanska till en beräknad projektkostnad om cirka 110 miljoner kronor. Går bygglovsplanerna i lås sätts spaden i jorden i höst med inflyttning preliminärt sommaren 2015. 
Länsförsäkringars verksamhet finns idag på två adresser i Gävle.

Grand Hotel Lapland i Gällivare byggs ut och blir dubbelt så stort. Bland annat byggs en spaanläggning, två pooler och en stor restaurang med träkolsgrill. Sedan i mars 2013 pågår en utbyggnad av Grand Hotell i Lapland i Gällivare. Syftet är att locka fler helg- och semesterfirare till hotellet utöver de vardagsgäster som för tillfället utgör största kundbasen. För att locka semester- och helgfirare byggs bland annat ett gym och en spaanläggning med sex stycken bastur varav en vedeldad. – Den nybyggda delen kommer även innehålla ett lekland, bowlingbanor, ett cafè och ett stekhus med träkolsgrill där det kommer finnas möjlighet för shower och underhållning, säger Peter Aasa, ägare av Grand Hotel Lapland. På taket kommer det förutom två utomhuspooler också finnas en stor uteservering där gästerna har möjlighet att grilla, samt en frisersalong.

Galleria av trä i Lycksele Historiskt sett har Lycksele varit en trästad men flera byggnader har rivits. Nu finns planer på att bygga upp kvarteret Köpmannen i trä. 2014 planeras byggnationen av en 4 300 kvadratmeter stor galleria i Lycksele. Fastigheten kommer förutom handelslokaler inrymma kontor och lägenheter.

Bild: Grand hotel lappland

frösö evenemangsarena. visionsbild: hermansson hiller lundberg arkitekter

Frösö Park Fastighets AB äger det tidigare regementet F4 på Frösön i Östersund. Bolaget planerar nu uppförandet av ett nytt storhotell på området. Hotellet kommer att innehålla 210 rum, stora konferensutrymmen samt SPA/skybar/gym med utsikt över Åreskutan, Storsjön och Oviksfjällen. Området ligger i direkt anslutning till Östersunds Flygplats, nio minuter från centrala Östersund. Vidare planeras en ny evenemangsarena för kongresser, mässor och större evenemang. Totalt omfattar arenan ca 8 000 kvm och inryms i den gamla JAS-hangaren. I konsertsittning beräknas arenan inrymma ca 2 500 sittande. Förhoppningen är att hotellet ska stå klart 2014. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt

19


Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighetsägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

Utopia köpcenter byggs i centrala Umeå

20

På platsen där köpcentret Kungspassagen tidigare låg pågår arbetet med att utveckla Umeås nya köpcenter. Tanken är att Utopia ska vara en naturlig del av stadens center snarare än ett slutet rum då den sista etappen avslutas inför julhandeln 2014 Arbetet med köpcentret Utopia i centrala Umeå är en del av ett helt kvarters omvandling. Med ett nytt hotell i tolv våningar, kontor, bostäder, serveringsanrättningar och omkring 60 butiker skapas ett myller av liv. Bakom projektet ses Balticgruppen Fastighet AB som byggherre vilka äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i Umeå sedan 1987. Bakom köpcentrets utformning och kommersiella koncept står Ågren vilka arbetat mot en shoppingupplevelse där stad flyter samman med gallerian. Cirka 20 000 kvadratmeter handel fördelas på ett tre våningsplan med såväl gym, caféer som ett tiotal restauranger och uppemot femtio butiker.

handelsområdet storsjö torg Aberdeen Fastighetsfond Sverige har tecknat avtal med ABF, Skutans motor och Sängjätten om totalt 2 346 kvm på Storsjö Torg i Östersund och därmed startat vidareutvecklingen av handelsområde. I och med dessa uthyrningar har projektet fått en bra start och flera nya spännande butiker förväntas inom kort. Handelsområdet Storsjö Torg utgörs idag av ca 15 000 kvm volymhandel. Projektet Storsjö Torg omfattar utveckling av ytterligare ca 4  000–5 000 kvm vilket innebär att det totala handelsområdet efter färdigställande blir ca 20 000 kvm. Aberdeen kommer under hösten påbörja arbeten för att färdigställa de tillkommande delarna av Storsjö Torg. Detta innebär bland annat att befintliga byggnader kommer byggas ut och byggas om samtidigt som det exteriöra uppgraderas genom ny fasad och nya entréer. Vidare anläggs en större och mer rationell parkering i trevlig miljö. pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Utopia omvandlar ett helt kvarter i centrala Umeå. Illustration: Ågren

Skiss storsjö torg bild: sweco


Norrland

Umeåbor påverkar utformning av ny park Inför Umeås kulturhuvudstadsår 2014 bygger NCC om Rådhusparken och parken Lugn & ro, som byter namn till Årstidernas park och blir dubbelt så stor som idag. Strandgatan smalnas av för minskad trafik genom parkområdet. – Vi har samlat in önskemål via medborgardialoger om vad Umeåborna skulle vilja ha på den grönyta som hittills kallats Lugn & ro mellan Rådhusgatan och Kyrkbron. De önskar bland annat en grön, lummig och avskild park där man kan koppla av och komma närmare vattnet, säger Anna Flatholm, stadsträdgårdsmästare i Umeå. NCC:s arbete har börjat och beräknas vara klart sommaren 2014 och andra etappen i Årstidernas park 2015. Vy av nya rådhuspparken BILD:illustration Ramböll

örndalen hotell vemdalen, bild:Millimteter arkitekter

örndalen hotell och spa blir hjärtat i vemdalen Örndalen Resort i Vemdalen, är Sveriges första alpina storsatsning sedan 1980-talet. Den totala investeringen beräknas uppgå till cirka två miljarder kronor. Projektet är indelat i fyra etapper och omfattar fullt utbyggt cirka 7 000 bäddar. Hotellet kommer att bli hjärtat i Örndalen Resort och ligga granne med pulsgondolens bergstation och skidtorget där liftarna har sina dalstationer. Det representerar ett nytt sätt att bygga hotell i skandinavisk fjällmiljö där Millimeter Arkitekter i Stockholm har utvecklat arkitektskisserna. Hotellet kommer att totalt ha 156 rum och 23 hotellägenheter och en mängd aktivitetsmöjligheter året runt och beräknas stå klart 2015.

Nytt handelsområde uppförs i Mora I Mora, längs med infarten och riksväg 70, ska Sjaelsö och Rico Estate Development uppföra 7 770 kvm butiker i anslutning till ett existerande handelsområde. Butikerna kommer stå färdiga för inflyttning och öppning våren 2014. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt

21


Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighetsägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

Nytt stadsrum i hjärtat av Luleå

KV HUNDEN, creative commons

Det framtida kvarteret Hunden länkar samman Luleås pulsåder Storgatan med samlingspunkten Kulturens Hus. En inomhuspassage med butiker i två plan ger stadens invånare och besökare goda möjligheter till shopping av hög kvalitet. Kontorsytorna på de övre planen möter efterfrågan på moderna lokaler och erbjuder en stimulerande arbetsmiljö med utsikt över stadens livligaste shoppingstråk. Luleå får ytterligare 9 200 kvadratmeter butiker och kontor. En hotelldel tillgodoser Luleås behov av hotellrum med god standard.

bravida blir totalentreprenör

22

Badhuset i Umeå har varit på tapeten i över 15 år och nu äntligen sätts spaden i marken för byggstart. Badhuset som ska ligga i centrala stan kommer att inrymma bland annat en 50-metersbassäng, äventyrsbad och hoppbassäng. Även så ett gym, relax- och cafédel. Projekteringen har redan startat och badhuset ska stå klart i juni 2015. Ett 30tal medarbetare i Bravida kommer att vara sysselsatta i projektet. Bravida har stor erfarenhet när det gäller installationer i badhus och har bland annat installerat i Tyresö Aquaarena och Norrtälje badhus.

Galären förbereder miljardprojekt i Luleå

Badhus Umeå Bild: Erseus Arkitekter

pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Ett nytt handelscentrum planeras längs Luleås stora infartsväg från E4, Bodenvägen. Markägaren Galären har tagit fram ett förslag som medger 16 000 kvm handel, 8 000 kvm kontor och samhällsservice samt även 250-300 bostäder. Kommunen ser positivt på satsningen men detaljplaneprocessen är ännu ej klar. En etablering är redan klar då Ica har skrivit på ett hyreskontrakt för en 5 500 kvm stor Kvantum-butik.


Norrland

piteå får Norrlands häftigaste byggnad Privatägda Skoogskoncernen, utvecklar den nya stadsdelen kring gallerian Småstaden, mitt i centrala Piteå. Mest spektakulärt blir det imponerande landmärket, den intressantaste byggnaden längs hela Norrlandskusten. Projekt Träkronan omfattar hela kvarteret Stora Örnen och inkluderar gallerian Småstaden, Skoogs City Hotell och omkringliggande lägenheter och kontor. Med välkomnande träfasader, modern arkitektur och väl beprövade byggmetoder och material, utvecklas en helt ny stadsdel där boende, handel, hotell och mötesplatser integreras, mitt i city. Landmärket inrymmer ett helt nytt hotell, med skybar, konferensavdelning och hotellboende utöver det

vanliga. Småstadens galleria blir än mer attraktiv, med uppgraderad gestaltning av hela fastigheten. Den nya handelsplatsen kommer erbjuda ytterligare möjligheter till etablering och handel, med plats för ett bredare och större utbud som sätter Piteå på kartan som en handelsstad. Projektet förväntas stå klart hösten 2014.

Norrländsk citygalleria med storstadskänsla I centrala Umeå planerar Balticgruppen AB att uppföra ett nytt affärshus genom om- och tillbyggnad av Kvarteret Forsete. Nya Kungspassagen antar formen av en modern citygalleria med en påtaglig storstadskänsla.

Ågrens uppdrag är att utveckla det kommersiella konceptet för Kungspassagen som kommer omfatta drygt 16 000 kvm butiksytor fördelade på tre våningsplan. Ett bra basutbud kompletteras av prisstarka koncept med tydlig trendfaktor, i en modern och spännande miljö. Hela kvarteret beräknas vara färdigställt 2014. Den nya gallerian är tänkt att fungera som en mötesplats för studenter och citymänniskor som vill uppleva storstaden Umeå. Syftet är att skapa ett kvarter som förutom shopping innehåller restauranger och diverse andra verksamheter. Därtill kommer det också byggas ett nytt hotell i kvarteret samt bostäder och kontor på högre våningsplan. Genom sitt centrala läge uppfyller Kvarteret Forsete alla förutsättningar att bli en ny ledande attraktion för staden och regionen.

Vi utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter. helikopter.nu

Klar-Invest är ett fastighetsbolag, med huvudkontor i Piteå, verksamt i första hand på norra Norrlandskusten. Vi arbetar med förvaltning och utveckling av kommersiella fastigheter. Beståndet bestårav ca. 64.000 m2 lokaler belägna i Luleå, Piteå, Skellefteå, Umeå, Gävle och Sollentuna.

LEDIGA LOKALER LULEÅ - Nordkalottstaden 2, Kallax 70-1 000 m2. Produktion, lager, försäljning och kontor. PITEÅ - BackCity Möjlighet till butiksetableringar om 300-3 000 m2 inom Piteås största externhandelsområde.

SKELLEFTEÅ - Tjärnvägen 1, Tjärn 300-1 650 m2. Butiksytor UMEÅ - Bruksvägen 3, Ersboda 1 740 m2. Produktion, lager, försäljning och kontor. UMEÅ - Formvägen 16, Ersboda 85-1 100 m2. Kontor och försäljning.

KONTAKTA Niclas Wikman 0911-184 94

bild: träkronan piteå

www.klarinvest.se

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt

23


Norrland

hyresnivåer

i norrland

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 24

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna.

baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.

A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge. nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill Hyresnivåer Norrland

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

bild: abstracta


261 292 km2 av skog, älvar och möjligheter

* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade i januari 2013.

e vl gä kontor handel lager

hyresnivåer* 700 - 1 500 kr 600 - 4 000 kr 350 - 700 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 2 00 kr 700 - 3 800 kr 350 - 750 KR

eå um

25

ll va ds n su kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 1 900 kr 600 - 2 600 kr 300 - 800 KR

nd su r te ös kontor handel lager

Norrland bjuder på fantastiska lokalmöjligheter. Från Hudiksvall i söder till Kiruna i norr hittar du våra fastigheter på 14 orter. Kontakta oss för att hitta rätt lokaler för er verksamhet.

hyresnivåer* 550 - 1 700 kr 500 - 2 400 kr 250 - 700 KR

(Och du, vi finns i resten av Sverige också.) 060-67 88 44 | www.hemfosa.se Nybrogatan 14 | Box 165, 851 03 Sundsvall

eå lul kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 550 kr 600 - 3 000 kr 350 - 750 KR Källa: nai svefa

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

hyresnivåer norrland


lediga lokaler

i din stad

Härnösand

Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i Norrland. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts.

26

Kaptensgatan 8 butik 800 kvm Ny butikslokal under uppförande. Kontakt: ICA Fastigheter, Robert de la Motte, tel 0722-20 17 85. Norra Ringvägen 23 övrig lokal 4 131 kvm F d skola med rum, korridorer och en aula. Kontakt: Hemsö Fastighets AB, Eric Liljeström, tel 061-18 22 62. Tegelvägen 12 nyproduktion 300 - 10 000 kvm I Nacksta Industriområde finns det stora möjligheter i denna kommersiella fastighet med toppmoderna lokaler som skräddarsys efter kundens önskemål och verksamhet. Kontakt: Läktarproffs Fastighets AB, Caroline Vikström, tel 070-585 88 83.

BILD: härnösand kommun

Sundsvall

Gesällvägen 4 butik 500 - 1 200 kvm Fin, öppen butikslokal i bästa läge, bottenvåningen i Cupolen köpcentrum med Birsta City och IKEA som nära grannar. Kontakt: Norrlandspojkarna, Håkan Andersson, tel 0706-40 95 64. Storgatan 12 kontor 50 - 1 250 kvm Kontor i hjärtat av stenstan. Ljus och fin kontorsyta i två våningsplan. Lokalen är flexibel och kan anpassas efter hyresgästens behov och önskningar. Kontakt: Tvättbjörnen Förvaltning AB, Sofie Stark, tel 070-536 43 00.

I din stad

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

FLYGBILD SUNDSVALL


Norrland

Gävle

Strömsbrovägen 30-32 kontor 290 kvm Lokal i två plan som rymmer 160 kvm kontor och 130 kvm verkstad och omklädningsrum. Tillgång till lunchrum och konferensrum. Kontakt: Fastpartner AB, Hans Lund, tel 026-12 32 81. gävle slott kontor 450 kvm Lokal om ca 450 kvm beläget i entréplan i slottet. Lämpligt som utställningslokal och/eller kontorslokaler. Kontakt: Statens fastighetsverk, Katrine Åberg, tel 072-585 48 33. Bönavägen 55 produktion/lager 1 500 kvm Ljusa produktionslokaler med utmärkta logistikytor för enkel godshantering. Tillhörande kontor har hög standard för en effektiv produktion/lager. Kontakt: Kungsleden Fastighets AB, Tommy Leckborn, tel 0706-90 65 81.

FLYGBILD gävle

Östersund

Krondikesvägen 93 kontorshotell 11 - 180 kvm Lokalerna har en storlek på 11 kvm och uppåt vilket gör att de passar både små, nyetablerade företag så väl som stora. Kontakt: OSD, Svante Jonsson, tel 063-664 95 13. Bangårdsgatan 34 lager 1 560 kvm I ett handelscentrum med starka hyresgäster som Granngården, Sängjätten och Ö & B. Det är gångavstånd in till centrala Östersund där all övrig tänkbar service finns. Kontakt: Aberdeen Asset Management, Olle Walltin, tel 0703-37 01 30.

FLYGBILD Östersund

Köpmangatan 21 kontor 509 kvm Kontorslokal i markplan med egen ingång mot Köpmangatan. Ljus och välkomnande entré med hög takhöjd och stora glasytor mot gata och ljusa kontorsrum. Kontakt: GE Capital Real Estate, Thomas Holm, tel 0709-43 68 00. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

I din stad

27


Löpande information om NYLOKAL hittar du på nylokal.se NYLOKALs webbsida lanserades i början på mars. Där kan man hitta löpande information om mötesplatsen och inom kort kommer man där även kunna anmäla sig till eventet. Information kommer också förmedlas via tidningen Lokalguiden samt mailutskick.

Ny mötesplats för lokalsökande och uthyrare

I januari 2015 arrangerar Lokalguiden Sveriges första och största mötesplats för lokalsökande företag och lokaluthyrare. Föreläsningar, paneldiskussioner samt flertalet aktiviteter med syfte att skapa möten mellan de båda grupperna kommer att dominera dagen. Redan nu kan du anmäla ditt intresse.

28

Stämningen var verkligen på topp när Lokalguiden arrangerade eventet Årets Uthyrare 2013 på Berns i Stockholm i slutet av januari. Dagen var fullspäckad med paneldiskussioner och inspirerande föreläsningar. När dagen gick över till kväll hölls en högst lyckad och uppskattad gala med trerättersmiddag, korande av Årets Uthyrare 2013 och underhållning från eurovisionsvinnaren Loreen. Nu ska Lokalguiden utveckla eventet till att bli Sveriges första och största mötesplats för lokalsökande företag och lokal-uthyrare under namnet NYLOKAL. Redan i början av 2015 är det premiär. – I nästan tio år har vi haft visionen att skapa en tydligare mötesplats för alla våra lokalsökande företag och lokaluthyrare. Vår tanke är att mötesplatsen ska bli lokal och att man träffas på sin egen marknad, det tror vi är viktigt. Därför kommer NYLOKAL till en början arrangeras i Stockholm, Göteborg och Malmö, berättar Daniel Åberg, vice VD på Lokalguiden. Inspiration och möten

NYLOKAL kommer rymma föreläsningar och paneldiskussioner anpassade för respektive målgrupp. För lokaluthyrare hamnar fokuset på inspiration och utbildning inom uthyrning och till lokalsökande förmedlas främst tips och råd kring lokalsökning och flyttprocessen. NYLokal

– Men det viktigaste är ändå det flertal arrangerade aktiviteter som ska underlätta mötet mellan de två parterna, som exempelvis speed dating. För fastighetsägarna kommer även möjligheten att ställa ut i en mässavdelning finnas. Prisutdelningen i tävlingen Årets Uthyrare kommer fortsatt vara ett tydligt inslag under eventet. Under kvällens gala med middag och underhållning ska vinnarna koras. Då är självklart de lokalsökande företagen välkomna men fokus kommer riktas mot uthyrarna. Positiv respons

– Den respons vi fått från de nästan 270 personerna som deltog vid Årets Uthyrare 2013 i januari har i stort sett enbart varit positiv. Och de synpunkter vi fått in tar vi med oss nu i arbetet när vi utvecklar och förbättrar mötesplatsen, säger Daniel Åberg. Anders Hallquist, marknadschef på Fastighets AB Brostaden, tillhör dem som tror på idén med mötesplatsen NYLOKAL och förväntar sig att ett deltagande ska medföra chans till ökad uthyrning. – Istället för att gå in på nätet eller ringa ett samtal får jag här en personlig kontakt. Jag tror på det personliga mötet och tycker att det här ska bli spännande, säger han. Som lokalsökande företag kan man förvänta sig att alla fastighetsägare som vill visa upp sina lediga lokaler kommer vara på

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

plats. Det vill säga en majoritet av dem. I dagsläget har Lokalguiden 1 500 lokalsökande företag i sin databas. Utöver dessa kommer även alla som erhåller tidningen samt alla de stora kedjorna bjudas in till NYLOKAL. – Under det första året kommer vi ändå få sätta en gräns för antalet deltagare, så först till kvarn kommer gälla. Det viktiga är att det blir en bra fördelning mellan deltagande uthyrare och lokalsökande företag för att mötesplasten ska bli så bra och givande som möjligt, avslutar Daniel Åberg. anders hallquist, brostaden, delar ut priset årets uthyrare stockholm till isabell lindman på sagax.


Svealand

dalarna • STOCKHOLM • SÖDERMANLAND UPPSALA • VÄRMLAND • VÄSTMANLAND • ÖREBRO

hamn vÄsteras, bild: fotoakuten


Notiser Svealand

AMF Fastigheter köper fastighet i Marievik

30

AMF Fastigheter förvärvar fastigheten Marievik 25 vid Årstaviken i Liljeholmsområdet. Byggnaden omfattar knappt 10 000 kvadratmeter och är idag fullt uthyrd med Bombardier och HeidelbergCement som största hyresgäster. Genom förvärvet stärker AMF Fastigheter sin position i Marievik. – Marievik håller på att förändras till en levande blandstad med både kontor och bostäder. Vi ser stor potential för området och kan genom förvärvet ytterligare bidra till den positiva utvecklingen. Byggnaden blir ett bra komplement till våra befintliga fastigheter, säger Fredrik Ronvall, transaktionschef AMF Fastigheter. Transaktionen sker genom ett bolagsförvärv med en köpeskilling om cirka 300 miljoner kronor. Säljare är Aberdeens Pan-Nordiska fond. Med den tillkommande fastigheten omfattar AMF Fastigheters portfölj i Marievik cirka 130 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Marievik är beläget i Liljeholmsområdet sydväst om Södermalm i Stockholm. Fullt utbyggt kommer området att erbjuda attraktiva bostäder och kontor i sjöläge med gångavstånd till god service, spårbunden trafik och allmänna kommunikationer.

Gröna Lunds Lyckobarometer Gröna Lund har lanserat en Lyckobarometer där man tillsammans med undersökningsföretaget Novus har undersökt lycka hos svenska folket. Hur lyckligt är svenska folket egentligen i sin vardag? Vad gör svensken lycklig och när? Det var frågor som Gröna Lund ville ha svar på varpå man via Novus ställde lyckorelaterade frågor till drygt 1 000 svenskar över hela landet samt 1 000 stockholmare. Resultatet visar bland annat att pensionärerna är lyckligast i landet, att hälsa är viktigast för lycka och att svenskarna är som mest lyckliga tillsammans med nära och kära. – Vi är ett företag som i stort sett har lycka och skratt som affärsidé. Att få veta mer om människors lycka och varför de känner lycka är oerhört intressant för oss, säger notiser svealand

bild: marievik

Annicka Troselius, informationsansvarig på Gröna Lund.

KUNGSLEDEN HYR UT 7 900 KVadratMeter I KARLSTAD Däckföretaget Nordicwheels AB tecknar ett sexårigt avtal på 7 492 kvm och restaurangen Pasha tecknar ett tioårigt avtal på 406 kvm med Kungsleden i Örsholmen. Den 1 augusti 2014 flyttar Nordicwheels in i fastigheten Östanvinden 4 och i de lokaler som Posten Logistics flyttade ifrån i slutet

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

på mars i år. Fastigheten ligger i Karlstads största industri- och logistikområde. Utöver det har även den kända Libanesiska Restaurangen Pasha valt att flytta sin verksamhet från city till Örsholmen och tecknat ett tioårigt avtal. Övriga befintliga hyresgäster i fastigheten är bland annat Landstinget, Emmaboda glas och Stena metall. – Vi har på mycket kort tid lyckats fylla en väldigt stor vakans och vi är glada över att kunna erbjuda ändamålsenliga lokaler för Nordicwheels etablering i Karlstad, säger Anders Frisell, förvaltare på Kungsleden.


Visste du att... Trafikverket ska avsätta 50 miljoner kronor till forskning som kan bidra till en begränsning av flygbuller över tätorter. Det är resultatet efter en överenskommelse mellan staten och trafikstörda fastighetsägare nära Arlanda. Forskningsmedlen kommer att portioneras ut om fem miljoner kronor årligen under en tioårsperiod, och ska användas för implementeringar av ny teknik som kan bidra till en begränsning av flygbuller, till exempel genom att helt undvika eller minska överflygningar vid vissa tätorter utan att flygplatsens kapacitet påverkas.

Nordic Wellness flyttar in i Gallerian Eskilstuna

sitcom-inspirerad kontorsmiljö av codesign

PEAB och FABEGE BYGGER KONTOR I ARENASTADEN

Hösten 2014 öppnar friskvårdskedjan Nordic Wellness en ny träningsanläggning i köpcentrumet Gallerian i centrala Eskilstuna. Närmare 3 000 kvadratmeter av Åhléns tidigare lokaler ska byggas om till en modern träningsanläggning. Gallerian som är omkring 14 000 kvadratmeter ligger på Kungsgatan i Eskilstuna och har idag 17 butiker och sex café- och restauranghyresgäster. Etableringen av Nordic Wellness är en del av Kungsledens långsiktiga utveckling av Gallerians butik- och serviceutbud. – Kungsleden arbetar aktivt och långsiktigt med utveckling av våra köpcentrum för att skapa attraktiva handelsplatser som erbjuder en bra mix av service, butiker och restauranger. Etableringen av Nordic Wellness träningsanläggning innebär att vi utökar och breddar serviceutbudet i Gallerian, säger Nina de Besche regionchef på Kungsleden. – Vi på Nordic Wellness är väldigt glada och ser fram mot att öppna en träningsklubb av modernaste slag mitt i centrala Eskilstuna. Lokalen har en jättepotential och kommer att innehålla allt som krävs av en modern träningsanläggning, säger Magnus Wilhelmsson VD på Nordic Wellness.

När det snabbväxande internet-TV-bolaget Magine behövde nya lokaler bad de Codesign skapa något som liknar det byrån hade gjort för AMF. Nu har de 70 medarbetarna flyttat in i sitt nya kontor som är inspirerat av sitcom- och talkshow-världen, är inrett med second hand-möbler och har plats för nästan lika många till. – Konceptet stödjer Magines arbetssätt. Vi har velat skapa en arbetsmiljö där personalen snabbt kan röra sig mellan olika arbetszoner och kreativa arbetslägen. Ett mötesbord kan bli ett skrivbord eller plats för spontanfika, säger Linda Freden, arkitekt på Codesign. På samma sätt är receptionen samtidigt en bar med dj-bås och fungerar som en mötesplats där de anställda kan umgås efter jobbet med kunder eller varandra. Andra funktioner som inte är så vanliga på kontor är en replokal, barnrum och cykelparkering. Matsalen – ’’dinern’’ – är en förlängning av de vanliga kontorsplatserna och hänger ihop med receptionen och inbjuder till informella möten, luncher och kaffepauser. – Magine expanderar och i och med det kommer vi att fortsätta arbeta tillsammans, vilket känns väldigt roligt, tycker Jon Mjönes, arkitekt på Codesign.

Peab har fått i uppdrag att bygga en kontorsfastighet i Arenastaden i Solna. Beställare är Fabege och kontraktssumman uppgår till ca. 400 miljoner. Byggnaden kommer att uppföras i fyra huskroppar om vardera åtta plan och det är ett samverkansprojekt mellan Fabege och Peab. Alla material väljs med tanke på energieffektivitet och hållbarhet ur ett livscykelperspektiv. Byggnaden projekteras med målet att nå miljöcertifieringen BREEAMs nivå Very Good.

bild: gallerian eskilstuna, nordic wellness.

Eskilstuna har den ledande kombiterminalen Enligt en kartläggning av landets kombiterminaler är Eskilstuna den ledande terminalen i Stockholm/Mälardalen. – Anledningen till att många kunder valt att använda vår terminal är att vi har en effektiv anläggning. Kunderna uppskattar vårt engagemang, en bra operatör i m4 och att vi är flexibla och anpassar oss till kundernas behov, säger Tommy Spångberg, teknisk chef hos Eskilstuna Logistik.

bildcollage: codesign

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

notiser svealand

31


Svealand

Uppsala planerar

för ny stadskärna

Universitetstaden Uppsala planerar för en ny stadskärna med såväl bostäder som service och handel. Det har tidigare genomförts stora utvecklingsprojekt som har gjort Uppsala till en attraktivare stad. Anders Rydstern, Newsec, ger oss en färsk analys över staden.

32

Uppsala är den fjärde största stasöderut mot främst Stockholm. den i Sverige. Befolkning- en Sträckan trafikeras av SJ:s Nya resecenväxer stadigt och uppgår för Uppsalapendeln och UL:s trum ska ta ett tillfället till drygt 205 000 Upptåget. Flera av tågen samlat grepp invånare. Under 2010 och som går till Stockholm går framåt har ökningstakten via Arlanda, vilket gör att om trafiken till stannat av, jämfört med Uppsala även har mycket tät och från 2009 som var ett rekordår. trafik direkt till flygplatsen. Uppsala. Under 2013  ökade befolkningIndustri och ekonomi en med knappt 3 000 personer. Staden är starkt präglad av den mångnågot men staden har ändå fått hundraåriga kopplingen till Uppsala unien ökning om cirka 1,3 procent. versitet, Nordens äldsta universitet, som Uppsala karaktäriseras av många smågrundades 1477. Uppsala universitet har och medelstora företag och stadens närhet sedan början av stormaktstiden utvecklats till Arlanda flygplats och Stockholm gör till ett av Europas främsta centra för högre kommunen attraktiv för etableringar. Unutbildning, och rankas regelbundet som gefär 12  000 företag är etablerade i komSveriges främsta och bland världens 100 munen och det finns starka band mellan främsta universitet. Universitetet har nio industrin, Akademiska sjukhuset och det fakulteter, över 30 000 studenter och cirka anrika universitetet. 2  400 doktorander. Av 6  000 anställda är Strax öster om Uppsala passerar mo3  800 lärare av olika slag. Universitetet torvägen Europaväg 4 (E4). Via E4 når omsätter cirka 4,3 miljarder kronor per år, man Stockholm på 45 minuter. Motorvävarav cirka 60 procent går till utbildning gen fortsätter förbi Uppsala mot Gävle som och forskning. ligger cirka 100 kilometer norrut. Uppsala Utöver universitetet finns det flera statär beläget 72 kilometer norr om Stockholm liga myndigheter i staden. I Uppsala finns och 35  kilometer norr om Arlanda flygbland annat Läkemedelsverket, Livsmedplats. elsverket, Statens veterinärmedicinska anUppsala har mycket tät järnvägstrafik stalt, Sveriges geologiska undersökning. och är Sveriges näst största järnvägsort Universitetssjukhuset Akademiska sjukhuefter Stockholm, räknat efter antal passet är också en av de större offentliga arsagerare. Den tätaste järnvägstrafiken går Analys Uppsala

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

betsgivarna. Det finns cirka 12 000 företag i Uppsala kommun, varav cirka 9 000 är enmansföretag. Tjänstesektorn dominerar där konsultverksamhet främst inom IT har vuxit snabbast de senaste åren.  Verkstads-, läkemedels-, livsmedels- och grafisk industri finns också väl representerade. Handel och distribution spelar en viktig roll. Tillverkningsindustrin är till stor del högteknologisk och starkt knuten till forskning vid universiteten. Den offentliga sektorn är största arbetsgivaren - universiteten, kommunen och landstinget sysselsätter omkring 30 000 personer. Uppsalas viktigaste arbetsgivare vid sidan av offentlig sektor är biomedicinsk och farmaceutisk industri, exempelvis f d Pharmacia (numera GE Healthcare, Phadia, Fresenius-Kabi med flera) samt många små och medelstora företag inom biomedicinalområdet som exempelvis Q-Med. Biomedicinskt centrum (BMC) vid Uppsala universitet spelar en avgörande roll för dessa. BMC ligger nära Uppsala Science Park där många små biomedicinska företag har sitt säte eller sin uppkomst. Den ekonomiska strukturen med en stor andel offentliga arbetsgivare och en stark läkemedelsindustri gör att Uppsala klarat sig relativt väl undan de senaste årens ekonomiska kris. Uppsala län har


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

lägst arbetslöshet i landet och i dagsläget uppgår den till cirka 5,3 procent. Efterfrågan på arbetskraften har under det senaste året ökat kraftigt och antalet varsel har halverats jämfört med förra året. hyresmarknaden

De största fastighetsägarna i kommunen är Akademiska Hus, Uppsala kommun, Vasakronan, Uppsala akademiförvaltning och Aspholmen/Castellum. Uppsala kommuns bestånd är uppdelat på tre olika bolag – Uppsalahem, Uppsala kommuns industrihus och Uppsala kommuns fastighets AB. En stabil/växande tjänstesektor kombinerat med relativt låga vakanser och ett begränsat kommande utbud indikerar en stabil hyresmarknad för moderna lokaler under kommande år. Det kommer att vara fortsatt trögt att hyra ut lokaler med otidsenlig planlösning eller omoderna faciliteter och hyresgästernas preferenser av miljöklassade hus kommer sannolikt att öka. Det kommunala bostadsbolaget Uppsalahem är det största bostadsbolaget i Uppsala med nästan 14 000 lägenheter och 1 240 kommersiella lokaler. Utöver det har man tidigare producerat cirka 200 nya lägenheter per år, men nya målet för år 2011 och framåt är att på marknadsmässiga grunder producera ca 500 lägenheter/ år. När det gäller bostäder är vakansgraden nära noll i staden. Intresset för bostadsrättsombildningar är stort inom kommunen och det kommer in cirka 100 ansökningar per år. Genomsnittspriset för lägenheter i centrala delarna av Uppsala är cirka 40 000 kr/kvm medan snittpriset för länet är cirka 23 000 kr/kvm. Hyresnivåerna för kontorslokaler i Uppsala har haft en positiv trend de senaste åren. Det är svårt att beskriva hyrorna i generella termer/intervall då hyran inte enbart beror på läge och storlek, utan även på typ av hyresgäst. För kontor i B-läge finns ett relativt brett spann på mellan 1 100 och 1 500 kr/kvm. Mindre hyresgästanpassningar är vanliga även vid omförhandlingar och innefattas i angivna hyresnivåer. Hyran för kontor i bra lägen är mellan 1 400-1 900 kr/kvm med topphyror på cirka 2 000 kr/kvm. För kontor i övriga områden ligger hyrorna mellan 750- 900 kr/

kvm och år. Kontor i de centrala delarna har en vakansgrad om cirka 7 procent medan den i övriga delar uppgår till cirka 10-14 procent. Utanför de centrala delarna av Uppsala finns det ett antal mindre och större kontorskluster, exempelvis Ultuna och Uppsala Science Park med cirka 150 hyresgäster. För industrilokaler i bra lägen är hyran mellan 500-800 kr/kvm. För industrilokaler i mindre attraktiva lägen varierar hyrorna mellan 400-600 kr/kvm. I bästa läge för butiker ligger hyresnivån mellan 2 500 – 3 600 kr/kvm. Hyresnivån för butiker utanför centrum ligger intervallet 500 – 1 500 kr/kvm. Vakansnivån för butiker i city är så gott som noll. stadsutveckling

Vision Dragarbrunnsgatan är ett projekt där kommunen och fastighetsägare samverkar för att utveckla och förändra Dragarbrunnsgatan till en kommersiell gata. Tidigare gav gatan ett splittrat intryck med stor variation av olika byggnader och lokaler. Målet var att skapa en mer sammanhängande gata. I projektet ingick även att omvandla det gamla rådhuset till ett shoppingcenter. Omvandlingen, som innebär en utökning av de mest attraktiva delarna av citykärnan, stod klar 2011. Ett annat projekt i city är/var Resecentrum, vilket är ett av de största byggprojekten som någonsin genomförts i Uppsala. Det är ett gemensamt projekt för Banverket, Jernhusen AB och Uppsala kommun. Projektet innebar stora förändringar i området kring centralstationen och Kungsgatan. Detta nya resecentrum ska ta ett samlat grepp om trafiken till och från Uppsala samt stadsbussarna.

skede med ansökan från fastighetsägare om att påbörja detaljplanearbetet för del av kvarteret Vävstolen. Genom detta har omvandlingen av denna del av Kungsgatan initierats. Byggnadsnämnden har även givit stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja programarbetet för Uppsalas centrala stråk från Islandsbron till åmynningen. I föreslaget programområde innefattas kommunens hela park-, idrotts- och evenemangsstråk väster om Fyrisån samt hamnområde och ytor på västra sidan ån, som är intressanta för omvandling mot verksamheter och för båtuppställning. I detta område är politiker och tjänstemän enligt uppgift positiva till inslag av framtida byggrätter. Här talar man även om att rusta Studenternas IP med ambitionen att främja ”god hälsa”.

utvecklingsområden

Inom programområdet Kungsängen som Byggnadsnämnden godkände 2009-0128 kommer många framtida utvecklingsmöjligheter att kunna ske framöver. Här omnämns att Kungsängen planeras bli en ny stadskärna med såväl bostäder som service och handel. Målet är att verksamheter med tiden skall bilda ett stadsmässigt gaturum och därmed förlänga stadens entré ända ner till det öppna slättlandskapet, Då denna planprocess har intagit ett nytt

Bild: destination uppsala

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Analys Uppsala

33


tidigare analyser

I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

Falun

fisketorget faluån bild: magdalena gudmundsson

Falun är huvudorten i Dalarnas län och största kommunen med sina dryga 56 000 invånare, varav ca 37 000 bor i Falun stad. Folkmängden har varit relativt konstant de senaste åren, ökningen 2012 var 308 personer. Vid sidan av den offentliga sektorn är näringslivet i Falun väl diversifierat. Falun har fått ta emot många törnar de senaste åren. Två dominanter på arbetsmarknaden, Scania och Försvaret har övergett orten, Stora Enso har aviserat neddragningar och staden har förlorat dragkampen med Borlänge om Högskolan.

Fastighetsmarknaden i Falun domineras av det kommunala bostadsbolaget Kopparstaden som äger ca 500 000 kvm bostäder och lokaler. När det gäller villamarknaden så är Falun den starkaste regionen i Dalarnas län. Genomsnittspriset uppgår i dagsläget till cirka 13  800 kr/kvm jämfört med ett genomsnitt på 9 900 kr/kvm för hela länet. Faluns cityhandel är relativt stark och det finns fyra stycken centralt belägna gallerior. Galleriorna har under de senaste åren delvis renoverats och utvecklats och därmed har cityhandeln i Falun stärkts.

BORLÄNGE

34

Slussen, Bild: Visit Södra Dalarna, fotograf: Per Leijström, creative commons

Borlänge ligger i de sydöstra delarna av Dalarna. Den moderna tätorten växte fram under 1800-talets senare del, i samband med att järnvägen byggdes och industrierna kom till orten. Järnvägen mellan Falun och Ludvika via Borlänge stod klar 1875 och vid samma tid anlades det första stålverket. Borlänge har sedan dess varit en utpräglad industristad och har först på senare år utvecklat en mer betydande tjänstesektor. E16 går genom Borlänge och förbinder staden med Falun som ligger endast 20 kilometer norr om staden. Borlänge är till stor utsträckning dominerat av lokala fast-

ighetsägare. Med undantag för Diös, som har en relativt stor närvaro i staden, så är majoriteten av centralt belägna fastigheter ägda av lokala fastighetsbolag av varierad storlek. IKEAs nya varuhus i Norra Backa utanför Borlänge väntas bli ett lyft för handeln i kommunen. Handelsplatsen kommer ha en uthyrningsbar yta på 35 000 kvadratmeter med en option på ytterligare 20 000 kvadratmeter. Inflyttningen väntas vara klar under hösten 2013.

örebro

ÖREBRO SLOTT, FOTO:DAVID CASTOR

Tidigare analyser

Vid slutet av 2012 hade Örebro, Sveriges sjunde största kommun, 138 869 invånare, vilket föranleddes av en befolkningstillväxt om 1 786 personer under året. Detta är den näst högsta befolkningstillväxten någonsin och överträffas endast av år 2008. Tack vare det centrala läget i landet är Örebro en framstående transportstad med en flygplats för fraktflyg från flera internationella bolag. Arbetsmarknaden i Örebro präglas av mångfald och bredd. Här samsas tung industri med högteknologisk forskning, kvalificerad tjänsteproduktion inom privat och offentlig sektor.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Hyran för kontor i de centrala delarna av Örebro är mellan 1 000-1 400 kr/kvm. För kontor i mindre attraktiva områden ligger hyrorna i intervallet 700-1 000 kr/kvm och år. För närvarande är vakansgraden för kontor relativt låg. Kontor i de centrala delarna har en vakansgrad om cirka 5 procent medan den i övriga delar uppgår till cirka 8 procent. Vakansgraden förväntas dock stiga under 2013. I Örebro finns flera stora gallerior, bland annat Eurostop, nyligen om- och tillbyggda Krämaren, Mariebergs Centrum, Träffpunkt och Kompassen.


Svealand

ESKILSTUNA

ESKILSTUNAÅN, BILD: göran jonsson stadsbyggnadsförvaltningen eskilstuna kommun

Eskilstuna har knappt 98 000 invånare vilket innebär att det är Södermanlands näst största kommun sett till invånarantal. Kommunen är en av de mer expansiva kommunerna för tillfället i Sverige. Eskilstuna ingår i det område som kallas Mälardalen som präglas av stark tillväxt. Eskilstuna är en stad med starka industritraditioner. Här finns gedigen kunskap inom tillverkning, främst kopplat till tung fordonsindustri. Ett annat område som är under stark expansion är logistik. Eskilstunas utmärkta geografiska läge i kombination med en väl utbyggd infrastruktur samt en kombitermi-

nal som expanderar kraftfullt gör kommunen väldigt attraktiv båda för fraktbolag, lager och tjänsteföretag inom logistik. Kontorshyrorna i Eskilstuna har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 900–1 100 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. Munktellstaden blir en alltmer central plats i Eskilstuna för idrott, kultur, möten, boende och rekreation och nu fortsätter kommunen att utveckla den genom att placera det nya badhuset och arenan för inomhussporter där.

KAtrineholm

Stadsparken katrineholm Bild:Lena Hammarbäck

Katrineholm ligger där västra och södra stambanorna möts, endast en timmes tågresa från Stockholm och två timmar från Göteborg. På samhällsbyggnadsförvaltningen pågår som bäst planarbete med att förtäta staden, utveckla nya verksamhetsområden, skapa sjö- och naturnära bostadsområden samt bevarande av kulturhistorisk bebyggelse. Katrineholm har utvecklats snabbt under de senaste åren. Stationen är numera ett modernt resecentrum och även handeln har utvecklas starkt. Både kommunen och näringslivet har gjort en gemensam satsning här. Handelsområdet Lövåsen växer

35

så det knakar men även i centrum har handeln utvecklats kraftigt. Kommunen kan erbjuda flera planlagda ytor för företagsetableringar i Katrineholm med omnejd. I anslutning till de nya etableringsområdena Lövåsen och Katrineholms Logistikcentrum finns det näst intill en obegränsad möjlighet till expansion österut. Satsningen på Katrineholms Logistikcentrum är den största näringslivssatsningen i kommunens historia. Hela utvecklingsområdet, som omfattar tre byggetapper, utgör cirka 100 hektar för etablering av logistikverksamheter.

KARLSTAD

fisketorget faluån I KARLSTAD SANDGRUNDSPARKEN bild: gudmundsson BILD: magdalena ÅKE E:SON LINDMAN

Karlstad är Värmlands residensstad och har haft en stabil befolkningstillväxt mellan 0,5-1,0 procent under den senaste tioårsperioden. Karlstad är beläget precis norr om Vänern och utgör en centralpunkt i Värmlands vägnät. Motorväg E18 går genom staden och ett flertal riksvägar börjar i staden vilket innebär relativt goda förutsättningar för pendling, även om läget i Sverige får anses något perifert. Hyror för butiker i bästa läge ligger över 3 000 kr per kvm. Här finns dock ett relativt stort spann beroende på läge, standard och andra parametrar.

Karlstad bedöms som en attraktiv ort av investerare och det finns bland investerare ett tryck på att etablera sig, alternativt utöka sitt innehav, på orten. Byggstart väntas snart för det 20 000 kvm stora kontorshuset Fanfaren som skall byggas mellan E18 och NWT:s lokaler. Ett projekt som det talas mycket om är utbyggnaden av Kanikenäset, beläget cirka 500 meter sydost om centrum. Här skall uppföras cirka 90 000 kvm kontor och handel byggas tillsammans med storleksordningen 700 lägenheter.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Svealand

tidigare analyser Flygfoto västerås bild: Pia Nordlander

västerås Västerås har ett gott kommunikationsläge nordvästra Mälardalen. Via E18, som sträcker sig igenom staden nås Stockholm i öst på cirka 1 timme och 20 minuter och till Örebro tar det omkring 1 timme i motsatt riktning. Den totala kontorsytan i Västerås uppskattas till omkring 750 000 kvm. Under de senaste 2 åren har det i stort sett inte skett någon nyproduktion i staden, bortsett ifrån ett mindre tillskott i Kopparlunden. Staden präglas, som nämnts tidigare, av flera stora äldre fastigheter av industrikaraktär. Flera av dessa är numera anpassade till kontors-

lokaler, vilket medför att det finns ett stort utbud av den typen av lokaler. I Västerås har det funnits inte mindre än 7 stadsgallerior, vilket är oerhört mycket för en stad av dess storlek och således ytterligare ett bevis på en väldigt stark tro på stadens potential inom handel. Den hårda konkurrensen har dock medfört att flera gallerior har drabbats av problem, med stigande vakanser som följd. 2013 korades Västerås till Årets Stadskärna 2013. Västerås sägs bland annat ha tagit fram en vision och långsiktig handlingsplan.

36

alltid i topp! branschledande – varje dag

www.lokalguiden.se

Fastighetsägare_192x124 mm.indd 1

Tidigare analyser

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:42:07 AM


Claes Larsson VD Aspholmen

Mats Sonehag VVD Masmästaren

Andreas Hyltefors VD Pare Fastigheter

lokalguidens expertpanel Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av två VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för er alla som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om kontrakt.

?

Vad kan ligga till grund för att man skall kunna säga upp sitt kontrakt innan kontraktstiden gått ut?

Mats Sonehag, Masmästaren – Om hyresgästen initierar frågan rör det sig oftast om förändringar i verksamheten. Uppköp, sammanslagningar, utökning eller minskning av verksamheten är sådana exempel. Det vanligaste för oss är att en hyresgäst blir uppköpt och slås samman med annan organisation. Verksamhetsställe väljs då ofta och det blir fråga om antingen utökning, eller avflytt från lokalen, helst då i förtid. En annan orsak är ofta ekonomiska skäl. I besparingstider dyker ofta lokalkostnaden upp som besparingspotential. Om fastighetsägaren initierar ett förtida upphörande av avtalet, beror det oftast på annan hyresgästs utökningsbehov. Även nyetablering av annan, attraktiv hyresgäst som har behov av lokalen kan ligga till grund för detta önskemål. Kanske en konvertering av en lokal som minskar i attraktivitet i framtiden måste ske vid en speciell tidpunkt. Självklart också hyresgästs obestånd som övergår i konkurs, då upphör avtalet med kort uppsägningstid. Andreas Hyltefors, Pare Fastigheter – Den legala grunden reglerar huruvida hyresgästen kan nyttja lokalen för avsedd

verksamhet enligt hyreskontraktet, bland annat att lokalen uppfyller myndighetskrav såsom utrymning, ventilation och liknande eller om lokalen av annan anledning inte kan nyttjas för avsedd verksamhet såsom brand etc. Dock är det ovanligt att sådan situation uppstår. Mer vanligt är att hyresgästens verksamhet förändras under kontraktstiden (verksamheten kanske expanderar kraftigt eller minskar pga minskad efterfrågan), då uppkommer ofta frågan huruvida man kan diskutera ingånget kontrakt för ev avflytt. En sådan situation är inte grund för tidigare avflytt, men kan ofta lösas ändå genom andrahandsuthyrning eller en uppgörelse mellan hyresgäst och hyresvärd. Claes Larsson, Aspholmen – Jag tänkte inte fastna i vilka juridiska bevekelsegrunder det kan finnas för uppsägning i förtid. Däremot kan man konstatera att vi lever i en tid där förändringstakten i samhället och inte minst i näringslivet är väldigt hög. Det man förutsåg vid tecknandet av det femåriga avtalet kanske är något helt annorlunda efter en kort tid och innebär radikalt förändrade behov. Vid dessa tillfällen försöker vi som hyresvärd givetvis att hitta lösningar och alternativ inom i första hand vårt bestånd. Vårt fokus är inte att bokstavstolka kontraktet i detta läge utan hitta lösningar som är långsiktigt bra för båda parter. En nära dialog mellan hyresvärd och hyresgäst skapar framförhållning och undanröjer överraskningar och misstroende.

?

Vad ska man som hyresgäst tänka på vid en omförhandling av sitt kontrakt? Finns det samma förhandlingsmöjligheter som vid ett nytecknande av kontrakt?

Mats Sonehag, Masmästaren – Viktigt är att tänka sig in i fastighetsägarens sits, tänk långsiktigt och se lösningar som passar båda parter. Hur är marknadsförutsättningarna på orten för lokalen som är aktuell? Har fastighetsägaren möjlighet

att hitta alternativanvändning av lokalen? Kan jag som hyresgäst hitta en hyresmodell som ska passa min verksamhet och som kan passa även hyresvärden? Trappstegshyra är ett exempel på variant för framförallt nystartade verksamheter. Generellt så kan man nog säga att det finns större möjligheter att förhandla vid nyteckning av avtal. Tyvärr kan tyckas, för de bästa hyresgästerna är de befintliga hyresgästerna! Med tanke på långsiktigheten är det viktigt att tänka på att erbjuda långa avtalstider som hyresgäst om det finns möjlighet. Ofta värderas detta högre än en momentant högre kvadratmeterhyra. Andreas Hyltefors, Pare Fastigheter – Hyresgästen skall noga fundera över om lokalerna är ändamålsenliga för verksamheten under kommande kontraktsperiod. Omförhandling av hyreskontrakt är omgiven av en del formalia, det måste sägas upp skriftligt och nya villkor för förlängning skall framgå. I princip finns samma/liknande förhandlingsmöjligheter som vid nytecknade kontrakt, men om parterna inte kommer överens är det avflytt som gäller, vilket kan innebära kostsamma komplikationer för hyresgästen – och även för hyresvärden som sannolikt måste anpassa lokalen till ny hyresgäst. Om hyresvärden begär oskäliga villkor kan medling ske via hyresnämnden. Claes Larsson, Aspholmen – Av samma skäl som ovan kan det vara värdefullt att eftersträva en viss flexibilitet i sitt hyreskontrakt för att kunna växa/ minska m m. En hyresvärd eftersträvar många gånger det motsatta, det vill säga, långa och förutsägbara villkor, vilket innebär att man får vara beredd på att det finns ett pris för flexibiliteten. Andra frågor att fundera över och eventuellt avtala om vid en omförhandling kan vara inom miljöområdet. Hur ser hyresvärdens miljöarbete ut? Vad kan vi gemensamt göra för miljöinsatser? Ser ingen skillnad på förhandlingsmöjligheter vid omförhandling respektive nytecknande.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

expertpanelen svealand

37


Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighets-ägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

pågående projekt Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Svealand. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

Norrtälje hamn ska genomgå en förvandling 38

I oktober 2014 går startskottet för utvecklingen av Norrtälje Hamn när kajen renoveras samtidigt som 300 av totalt 1 500 lägenheter börjar byggas. Den första av de tre byggetapperna beräknas pågå fram till 2017. – Norrtälje Hamn ska i första hand bli en mötesplats, därför färdigställs kajen redan i den första etappen så att man kan njuta av läget och vattnet i ett så tidigt skede som möjligt, säger Roger Gustafsson, projektledare för Norrtälje Hamn.

Mötesplatser, bro och skärgårdstrafik Den nya stadsdelen ska inte bara bli 5 000 människors nya hem, utan ska även fyllas med restauranger, butiker, caféer och torghandel. Dessutom byggs en öppningsbar bro som ska förbinda den nya stadsdelen med Societetsparken på andra sidan vattnet. Från Norrtälje Hamn kommer man också kunna ta sig ut till skärgårdens smultronställen. – Vi vill öppna skärgården även för dem som inte har tillgång till egen båt genom att satsa på turtrafik. Norrtälje Hamn ska bli den naturliga porten till öar som Arholma och Fejan med flera, säger Dan Löfgren, näringslivschef på Norrtälje kommun.

ett nytt karlstad med vattnet som granne Bryggudden är området i Inre hamn där det just nu byggs mycket intensivt, 600 bostäder och 75 000 kvm lokaler. Ett helt unikt område- en ny stadsdel växer fram. När allt är klart blir Bryggudden fylld med bostäder, butiker, kontor, caféer och restauranger. En stadsdel att bo, jobba,

Hamntorget norrtälje Bild: norrtälje hamn

Pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

besöka och flanera i. Området utmärker sig med Karlstads nya landmärke; höghuset, Etapp  1, längst ut på udden som delvis är byggt på vatten. Just nu uppförs Etapp 2, ett låghus med 14 bostadsrätter och restaurang i bottenplan. När allt står klart kommer mycket annat också ropa på uppmärksamhet: Småbåtshamnen. Redaretorget i mitten. Parkstråket längs kanalen. Alltsammans med vattnet som närmaste granne. bild: bryggudden karlstad


Svealand

Erikslunds köpcentrum i västerås bygger ut

Arcona bygger om i Västermalmsgallerian

Peab bygger framtidens kontor i solna

Efterfrågan på attraktiva och moderna butikslokaler ligger bakom beslutet till en ombyggnation. Avsaknaden av en butiksentré på framsidan mot Krankroksgatan var också ett skäl till att bygga ut. Ikanos satsning och IKEAs ometablering har gjort att utvecklingen gått framåt. Västerås som shoppingstad har klättrat på listan som en av de största i Sverige, men tillgängligheten till Erikslundsområdet har varit problematisk, och förhoppningarna med en ombyggnad av området är att bilköer kan stoppas. Renoveringen av fastigheten har skett i två steg. Den första renoveringen omfattade 5 000 kvadratmeter samt en utbyggnad av 2 300 kvadratmeter. Efter följde en totalrenovering av 10 000 kvadratmeter butiksyta. Det totala utrymmet i fastigheten är idag 24 000 kvadratmeter och 4 000 kvadratmeter lager. Det är möjligt att ytterligare 6 000 kvadratmeter kommer att byggas ut. – Ektornet har nu skapat en modern kommersiell fastighet med butiksentréer både mot Krankroksgatan och Hallstagårdsgatan, säger Marcus Lyberg, Ektornet.

Arcona har fått i uppdrag av AMF Fastigheter att på totalentreprenad i samverkan bygga om kv Trossen 12 på Kungsholmen. Fastigheten inrymmer dels Västermalmsgallerian i bottenplan, dels fem kontorsplan. Entreprenaden omfattar samtliga kontorsplan samt en konvertering från kontor till butik på ca 1 200 kvadrameter. Projektet har påbörjats och allt skall vara färdigställt i oktober 2014.

Peab har fått uppdraget att uppföra första delen av en kontorsbyggnad på taket av köpcentrumet Mall of Scandinavia i Solna. Den blir nio våningar hög och kommer att innehålla 4 000 moderna och energisnåla arbetsplatser. Byggnaden heter Scandinavian Office Building och den kommer att präglas av nytänkande och skall skapa de bästa förutsättningar för framgångsrikt företagande. Arbetet påbörjades under 2013 och beräknas klart 2015.

Kv Trossen bild: AMF Fastigheter, creative commons

39

En ny arena för Eskilstunaborna Eskilstuna kommun planerar att bygga en ny arena i Munktellstaden i Eskilstuna. Den nya arenan beräknas stå klar hösten 2016. – Den planerade arenan blir ett lyft för Eskilstuna. Både bredd och elit får större utrymme. Arenan kommer att ge oss bättre förutsättningar för skolidrott, handikappidrott och bollsporter men även mässor och konserter, säger Pär Eriksson kommundirektör i Eskilstuna kommun. Det förslag som nu presenteras för kommunstyrelsen visar en modern och flexibel arena med hög miljöprofil och god tillgänglighet som kan användas för alla dessa ändamål. Arenans utformning med tegelfasader är anpassad efter läget i Munktellstaden.

Förslag på ny arena i Eskilstuna. Illustration AQ Arkitekter

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt


Svealand Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighets-ägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

Gränby köpcentrum, bild: atrium ljungberg, Erik Lefvander

Nya fristadstorget i eskilstuna Ett levande centrum och ett attraktivt torg är viktigt för Eskilstuna. Torget utformas som en helhet, men med tre olika delar eller teman; den avslappnade grässlänten, den öppna torgytan och intill den klassiska delen vid Stadshuset. Ombyggnaden beräknas starta i april och det nya Fristadstorget ska vara klart hösten 2014.

Atrium Ljungberg storsatsar i Uppsala Atrium Ljungberg vill uppföra 50 000 kvm handel i Gränby Köpstad, Uppsala. Atrium Ljungberg äger redan Gränby Centrum och tanken är att Gränby Köpstad ska bli en nytänkande, attraktiv och miljöcertifierad handelsdestination. De två anläggningarna ska utgöra ett konkurrenskraftigt och attraktivt handelsområde i en expansiv del av Uppsala. Dessutom pågår detaljplanering av ett antal idrottsanläggningar samt visionsarbete för ytterligare cirka 3 000 nya bostäder i nära anslutning till Gränby Köpstad. Atrium Ljungbergs ambition är också att Gränby Köpstad ska bli en Breeam-certifierad handelsplats där man bygger hållbart för framtiden.

40

nya kontorsytor i park 1 på kungsholmen 1 200 nya arbetsplatser skapas i Park 1. bild: White Arkitekter/mir

Nytt köpcentrum i en av Värmlands minsta byar I den lilla byn Långflon i Värmland byggs ett nytt köpcentrum, som i första hand vänder sig till norska gränshandelskunder. Köpcentret byggs i två etapper, den största hyresgästen blir varuhuset Långflons handel. Köpcentrumet får en total yta på drygt 16 100 kvm. Första etappen, som inleddes i augusti 2013, omfattar drygt 7 800 kvadratmeter som beräknas inrymma mellan sex och sju Pågående projekt

butiker. Stommen och taket är klart. – I december fick vi ett tätt hus, då påbörjades arbetet med de invändiga installationerna. Ytterväggarna är också klara, för närvarande pågår arbetet med att gjuta klart golven. Vi arbetar också med invändiga installationer och uppdelningen av fastigheten till de olika hyresgästerna, säger Tomas Eriksson från Peab, entreprenadombud för projektet. I det nya köpcentret kan kunderna bland annat finna en blandning av dagligvarubutiker, sportbutiker, apotek och klädbutiker.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Park på taket, modern arkitektur och ett flexibelt tänk. Så ser planerna ut när Stockholm stad bygger byggnaden Park 1 utmed Essingeleden på Kungsholmen. Här görs plats för en sambandscentral med en modern brandstation samtidigt som Stockholm berikas med 9 000 kvadratmeter lokaler för kommersiella ändamål, sammanlagt 1 200 nya arbetsplatser. Huset blir tio våningar högt och på taket, 60 meter över marken, planeras en park som kommer vara öppen för allmänheten. Stockholms stadsbyggnadskontor och hyresgästerna kommer att utforma alla kontor tillsammans. Byggstart kan ske tidigast 2014, vilket skulle innebära inflyttning under 2016.


Ängsgärdsgatan 12 Kontor Västerås 200 - 1 400 kvm

Ängsgärdsgatan 12 Butik Västerås 265 kvm

Eriksgatan 23 Kontor Enköping 200 - 400 kvm

Lokalen ligger på 1 vån och består idag av cellkontor, konferens och samlingsrum. Går enkelt att förändra till landskapsmiljö. Stort personalkök med utgång till takterrass i sydvästläge. Ytan är delningsbar.

Butik med kontor i bra trafikläge. Fastigheten ligger intill Malmabergsgatan med direkt utfart mot E18. Goda parkeringsmöjligheter och närhet till busshållplats.

Fastigheten ligger ca. 100 m. sydöst om torget i centrala Enköping. Lokalen är ljus och går att anpassa efter nya hyresgäster. Avståndet till centralstationen är ca. 1,5km och lokalbussar trafikerar utanför fastigheten.

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Dick Säfström 021- 15 60 61

Kungsgatan 21-23 Kontor Enköping 200-400 kvm

Ängsgärdsgatan 4 Kontor Västerås 190 kvm

Sigurdsgatan 18 Kontor Västerås 144 kvm

Fastigheten ligger vid torget i centrala Enköping. Avståndet till tågstationen är ca 1,5 km och lokalbussar trafikerar utanför fastigheten. I närområdet finns ett rikt utbud av service och butiker.

Helt nyrenoverat kontor i bra läge. Kontoret består av både öppen yta och några cellkontor. Textilmattor och smakfullt kök och pentry.

Lokal på 1 vån som idag består av kontorslandskap konferensrum och en trivsam öppen pentrydel. Kontoret ligger i omedelbar närhet till jvstn och Mälarens härliga promenadstråk.

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Dick Säfström 021- 15 60 61

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

Hemfosa är ett svenskt fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som har en balanserad geografisk spridning och hög andel samhällsfastigheter med stat och kommun som största hyresgäster. Bolagets aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap sedan den 21 mars 2014.

Hemfosa Fastigheter AB Adress Sigurdsgatan 21, 721 30 Västerås Växel 021 15 60 60 Hemsida www.hemfosa.se


Svealand

hyresnivåer

i svealand

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 42

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna.

baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.

A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge. nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill Hyresnivåer Svealand

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

bild: offecct


* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade våren 2014.

LM KHO STOC

kAR

kontor handel lager

ÖREBRO

kontor handel lager

hyresnivåer* 900 - 5 200 kr 700 - 15 000 kr 550 - 1 300 KR

UNA ST L KI ES kontor handel lager

LSTAD

hyresnivåer* 700 - 1 500 kr 600 - 3 500 kr 350 - 650 KR

hyresnivåer* 700 - 1 800 kr 700 - 4 000 kr 300 - 775 KR

43

N LU FA hyresnivåer* 700 - 1 450 kr 700 - 3 500 kr 400 - 650 KR

kontor handel lager

STERÅS VÄ kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 1 300 kr 600 - 2 500 kr 300 - 600 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 800 - 1 750 kr 700 - 3 500 kr 350 - 800 KR

källa: nai svefa

NYLOKAL är Sveriges första och enda mötesplats för lokalsökande och lokaluthyrare. Göteborg I Stockholm I Skåne Anmäl er till eventet!

För mer information och anmälan, besök www.nylokal.se Ny lokal_192x62.indd 1

2014-03-10 12:05:18

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

hyresnivåer svealand


lediga lokaler

i din stad

Karlstad

Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i Svealand. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts.

44

Bryggaregatan 11 kontor 502 kvm Kontor i stadsdelen Klara som ramas in av Klarälven, järnvägen och E18. Kontakt: Hemfosa Fastigheter AB, Caroline Gustafsson, tel 0705-46 84 64 Drottninggatan 26 Kontor 248 kvm Bra och central kontorslokal. Kontakt: Newsec Asset Management, Börje Fredricsson, www.newsec.se. Careliigatan 8 kontor 158 kvm Kontorslokal med pentry och WC. Runt omkring finns gallerior, pubar, mat- och klädesbutiker, banker, mysiga gågator och Mälardalens Högskola. Kontakt: Hemfosa Fastigheter AB, Dick Säfström, tel 0706-60 76 40.

stenbron i karlstad. Bild: Andreas Eliazon, visit karlstad.

Eskilstuna

Drottninggatan 4 kontor 161 kvm Ledig kontorslokal i vacker fastighet, mitt i stadskärnan, endast ett stenkast från gågatan. Kontakt: Kungsleden Fastighets AB, Monica Gustavsson, tel 0709-51 62 56 Kjula Lagerlokal 3 500 - 60 000 kvm Här – i norra Europas största logistikcentrum – kan ditt företag utforma er lokal eller en egen fastighet efter era krav och unika behov. Kontakt: NCC Property Development AB, Richard Helgesson, tel 0707-37 04 60.

I din stad

FLYGBILD ESKILSTUNA, (C) MODELLVERKSTADEN STATSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN ESKILSTUNA KOMMUNFOTO: DAVID CASTOR

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Svealand

Västerås

Slottsgatan 27 kontor 217 kvm Kontor i penthouse-läge, mitt i Västerås, med fantastisk utsikt över stadens takåsar. Till lokalen finns dessutom en terrass om hela 60 kvm. Kontakt: Nordic PM, Jeanette Öhrn, tel 08-688 80 03. kopparbergsvägen 45 butik 35 - 1 315 kvm Butikslokal med integrerade kontor byggda i entresol. Stora, rymliga butiksytor eller showroom med skyltfönster mot vägen. Kontakt: Willhelm, Jonas Källström, tel 021-83 82 54.

Montage Nya hamnen västerås Bild: västerås stad

Falun

hantverkargatan 14 kontor 239 kvm Var med och skapa ert nya kontor i centrum. Med 550m till Centralstationen och med flertalet av Länstrafikens bussar utanför fastigheten har du access till allt och alla oavsett destination. Kontakt: Newsec Asset Management, Anders Holmgren, tel 0730-36 39 90. Roxnäsvägen 4 övrig lokal 158 kvm Lokal eller rum hyrs ut i fastighet vackert belägen vid sjön Runn på området Roxnäs i Falun. Det finns möjlighet att hyra in sig med ett eller flera behandlingsrum hos befintlig hyresgäst. Kontakt: NP3 Fastigheter AB, Tove Wahlén, tel 0703-99 68 91. Främbyhallar E 2 kontor 200 kvm Byggnad E 2 har ljusa lokaler med högt i tak och kan anpassas efter speciella behov. Konferensmöjligheter finns på plan 3. Kontakt: CB Commercial & Partners AB, Mårten Rosén, tel 0702-28 06 20.

En sommarbild tagen i centrala Falun över Faluån Bild: Visit Södra Dalarna, Damian Glowachi

hantverkaregatan 6 Kontor 384 kvm Lokalerna har idag kontorsenheter och kan anpassas till en öppnare planlösning. Vad med från början och påverka färg, matrialval och funktion. Kontakt: GE Capital Real Estate, Bo Kindström, tel 0706-42 32 89. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

I din stad

45


Checklistan

ska ni flytta?

vi hjälper er att göra rätt Har ni beslutat att ni ska flytta? Då har egentligen flyttprocessen redan startat. Nu är det viktigt att göra grundarbetet först, och sedan allt det där man egentligen vill kasta sig på med en gång. A och O för ett lyckat projekt är att planera först och göra sedan, enligt Monica Karlsson på View koncept & projekt AB.

hur ni ska uppnå målen och visionerna. Vid projektstarten bör man upprätta ett Vad får svaren från ”Vad vill vi uppnå” för styrande dokument för hela flyttprojektet. påverkan på lokaler, arbetssätt, utform• Projektbeskrivning ning, och verktyg? • Budget & Tidsplan Ramar och riktlinjer för projektet • Lokalprogram och teknisk funktionsDefiniera vad har ni för ”ramar” att röra beskrivning er inom, vilka faktorer är styrande: budget, • Riskanalys tidsplan, kvalitét etc. • Organisation Förberedelser lokalsökning De här dokumenten bör besvara några Det är mycket lättare att få återkoppling viktiga frågor: Varför? Vad? Hur? och ge och hitta intressanta objekt om ni vet tyden tydlig bild av projektets ramar. ligt vad ni söker. Definiera och uppVarför flytta? rätta kravspecifikation över vad Det är bra att själva ställa sig det är ni söker och era tekniska frågan: Varför ska vi flytta? och funktionella krav på lokaDet finns säkert flera anledningar och olika åsikter. Besvara frågorna len. När ni hittat intressanta lokalalternativ, specificera Samsyn är ledordet här! Varför, Vad och tidigt ramen/standarden för Frågan kommer komma Hur initialt i flytt- materialval och se till att ni från medarbetarna, varför processen. har en layout som är så arflyttar vi? Det är då viktigt betad som möjligt innan ni att ledningen är eniga och, skriver på kontraktet. De flesta att man kan besvara frågan förändringar efter innebär tillkommed ett tydligt och enigt svar. mande kostnader för dig som hyresgäst Vad vill vi uppnå? och merarbete för fastighetsägaren. Var Att bara flytta från A till B, det kan man därför väl förberedd när ni söker ny lokal. göra, men det finns alltid något extra en flytt kan medföra. Ta tillvara på tillfället Kommunikation att utveckla er organisation, ert arbetssätt, Glöm inte kommunikationen med medarskapa er framtida arbetsplats. Så, vad vill betarna. Man ska inte kommunicera alla ni som företag uppnå? Vad är viktigt för er detaljer men kommunicera i tid så medarverksamhet? Vad är era mål och visioner betarna hänger med mentalt i den förändför flytten? ringsprocess som börjat/pågår. Det är viktigt att man sätter en gemensam bild av flyttprojektets mål och visioner en Rekommendation – hur ska man annars kunna nå dem? En rekommendation är att ta hjälp av en Hur? utomstående konsult/projektledare redan i En av de svåraste frågorna är att besvara steg 1 - projektstarten

46

checklistan

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

grundarbetet för att hamna rätt med projektet från start. STEG 2 – GENOMFÖRANDEt

­Gemensamt för de flesta projekt är att de består av delprojekten: • Bygg, lokal • Inredning • Säkerhet & Brand • IT & Tele • AV-teknik • Flytt & Avveckling • Kommunikation • Miljö • Drift Delprojekten samordnas oftast i en projektgrupp och ovan projektgruppen finns styrgrupp, runtomkring finns referensgrupper, specialister och andra konsulter. projektets fem faser

1. Förutsättningar: förstudier, behovsanalyser, informationsinsamling 2. Övergripande: kravspecifikationer, beslutsunderlag 3. Detaljerat: upphandlingsunderlag, offerter, utvärderingar 4. Genomförande: upphandling/uppsägning varor & tjänster, leveranser, implementering 5. Uppföljning: åtgärder, enkäter, komplettering Lägg upp en plan för varje delprojekt, utifrån ovanstående faser. Definiera vilka analyser som behöver göras, vilka underlag som behövs och arbeta parallellt med de olika delarna.


En inredningsakitekt kan vara väl investerade pengar Men tänk också på att en inredningsarkitekt inte behöver anlitas för att driva hela projektet. Om du bestämmer dig för att ta hand om inredningen själv, glöm inte att köpa kontorsmöbler i god tid. Leveranserna är ofta långa.

1

2

3

4

5

6

kontraktet är påskrivet - Utse en flyttansvarig. - Informera de anställda. - Tidplanera flytten. - Beställ flyttbesiktning av fastighetsägaren. - Kontakta eventuell arkitekt, projektledare, entreprenör.

FRÅN FLYTTFIRMA TILL TRYCKERI - Anlita en flyttfirma. - Beställ demontering/montering av inredning eftersom många flyttfirmor inte åtar sig det. - Beställ nya visitkort, brevpapper, skyltar. - Inventera befintliga kontorsmaskiner och beställ nya om det behövs. - Glöm inte kaffe-maskinen!

FÖRSÄKRING OCH AVTAL - Se över och nyteckna avtal. - Uppdatera din försäkring. - Kontrollera att försäkringen gäller under flytten. - Kontrollera krav från försäkringsbolag och myndighet.

LARM OCH LÅS - Se över säkerheten i den nya lokalen. Vilken typ av lås- och larmsystem behövs enligt försäkringsbolagets och verksamhetens krav? Ta gärna hjälp av en säkerhetskonsult.

BOKA IT, TELE, DATANÄT - Omförhandla eller säg upp avtalen. - Hur ska systemen fungera i verksamheten? - Kan nuvarande system flyttas? - Beställ telefonabonnemang och antal linjer. - Typ av nätverk? Trådlöst eller fast?

47

NY ADRESS OCH POSTHANTERING - Informera om flytten - både externt och internt. - Ändra adress. - Ändra posthanteringsavtal.

lokalguidens samarbetspartners: ComCenter comcenter.nu Team Mate Communication team8.se Tellint tellint.se kontorsmobler.com Weblink Ip Phone weblink.se bellisvaxtmiljo.se Copysolutions copysolutions.se dpj.se larm & säkerhet gravyr.com G4S g4s.se

form & inredning

Kinnarps Accus Ljusreklam Anderssons Kontorsinredningar Bellis Växtmiljö DPJ HolmquistSign

kinnarps.com accus.se

el, tele, data

Telia CHI Elinväst 360-IT Alltele

telia.se chiab.se elinvast.se 360-it.se alltele.se

Adlersons Fönsterputs & Städ adlersons.se Bohus Städ bohus.se DS Facility Management dsfm.se Limefield Service Partner limefield.se Skarings skarings.se StädBolaget i Göteborg stadbolaget.net

flytthjälp & lokalvård

Alfa Inredningar alfainred.com Rexab Flytt & Tungtransport rexab.com ABSS abss.se

automater

Kaffeknappen kaffeknappen.se

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

checklistan


Götaland

BLEKINGE • GOTLAND • HALLAND • JÖNKÖPING KALMAR • KRONOBERG • SKÅNE • VÄSTRA GÖTALAND • ÖSTERGÖTLAND

flygvy BergsSlussar Linköping bild: Can Burcin Sahin, Visit Linköping


Götaland Analys

Vreta klusters nya kontorshus

Vreta Kluster har på kort tid etablerats som en mötesplats för de gröna näringarna i regionen. I december 2013 stod det andra huset klart och redan i februari i år var hela 75 procent av kontorsplatserna preliminärbokade.

– Det har varit ett jättestort intresse säga och här får jag nya kontakter och och bara två månader efter att det inspiration till mitt arbete, säger andra kontorshuset blev klart Emma Sonesson, redaktör på har vi 75 procent av det nya tidningen Jordbruksaktuellt. huset ute på offert till ett anMånga har insett värdet Många har insett tal spännande aktörer. Samav att sitta på Vreta Kluster värdet av att tidigt är det ett högt tryck sitta på Vreta på konferensverksamheten i Kluster. huset, vilket genererar ännu fler nya möten och idéutbyten. Det här är otroligt roligt och visar att vi har lyckats bli den mötesplats för de gröna näringarna som vi önskat, säger Helene Oscarsson, koordinator på Vreta Kluster. I det första kontorshuset finns sedan tidigare ett 20-tal företag och organisationer såsom Hushållningssällskapet, Svenska Pig och Söderslätts Spannmålsgrupp. I det nya huset finns plats för 55 kontor och två nya, stora mötessalar för 120 resp. 70 deltagare.

och kunna ta del av fräscha lokaler, konferensmöjligheter, utbildningar, events och ett unikt affärsnätverk. Än finns det lediga rum så om du känner att Vreta Kluster är en plats för dig, är det bara att höra av sig.

Ett ännu större nätverk

Bland de senaste företagen som flyttat in på Vreta Kluster finns energiföretaget Metacon och tidningen Jordbruksaktuellt. De nya hyresgästerna innebär ett ännu större nätverk, fler idéer och inte minst fler affärsmöjligheter. – Anledningen till att jag flyttade till Vreta Kluster var inte bara för att jag behövde ett kontor, utan främst för att vara med där det händer. Här stöter jag hela tiden på folk som har intressanta saker att

bild: vreta kluster, creative commons

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Vreta Kluster

49


Notiser Götaland

Många satsningar på textil syr ihop Borås

50

Den gamla textilstaden utvecklas vidare tack vare satsningar på design, utbildning och logistik. Borås har ett överskott på kontor och handelslokaler men brist på bostäder. Borås har en lång tradition som handels- och textilstad och under det senaste decenniet har staden fortsatt att utvecklas till ett centrum för textil, design, utveckling och handel. Många välkända textil- och konfektionskedjor har sina huvudkontor i Borås och traditionen av handel och textil förenas i postorder-industrin. Postorderbranschens vana att hantera varuflöden har gett Borås spetskompetens inom logistik och distribution som tillsammans med stadens strategiska läge har gjort staden till ett logistiskt nav. Även verkstad och elektronik är tunga delar av Borås industri. Kontorsmarknaden i Borås är, i jämförelse med flera andra städer med i övrigt liknande egenskaper, unik. I följderna av

tekokrisen tomställdes konfektionslokaler som sedan konverterades till kontorshotell. Det medförde att utbudet av kontorslokaler blev stort. Efterfrågan är fortfarande inte i nivå med utbudet och staden präglas av relativt stora vakanser och låga hyror inom kontorssegmentet. Efterfrågan på kontorslokaler i Borås bedöms dock ha ökat under de senaste åren. Borås har för närvarande ovanligt många vakanta butikslokaler. I centrum är trenden positiv och flera tidigare vakanta lokaler har hyrts ut under det senaste året. I Knalle­land är andelen vakanta lokaler högre och i flera fall är det lokaler med undanskymda butikslägen som är tomma. Samtidigt som det finns vakanta butiker i Knalle-land planerar Steen & Ström för en citygalleria i kvarteret Viskaholm där Borås Wäfveri huserade fram till 2007. Det kan totalt röra sig om en galleria på 18 000 till 22 000 kvadratmeter med ett 80-tal butiker och kontor. Om projektet blir verklighet är öppningen beräknad till 2017.

Borås fashion gallery bild: creative commons

Notiser Götaland

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Diligentia säljer kvarter i Malmö Diligentia arbetar sedan ett antal år med att utveckla stadsdelen Masthusen i Västra Hamnen i Malmö. Nu avyttrar man ett kvarter bostadsbyggrätter till Hökerum Bygg. Diligentia har nu genomfört en försäljning av byggrätter inom ”kvarteret som omsluter det nya Masttorget, kvarter 12”,  till Hökerum Bygg. Byggrätterna kommer att leda till cirka 150 nya bostäder precis i anslutning till det nyanlagda Masttorget. – Vi har sålt alla lägenheter i ”Ankarparken” - vårt första projekt i Masthusen - och ser nu fram emot att få byggstarta ännu ett, säger Fredrik Ståhl, Hökerum Byggs vd i ett pressmeddelande. Intresset för bostäder i stadsdelen växer hela tiden och nu när den kompletteras med ytterligare service i form av apotek, systembolag, restaurang, café och gym blir det än mer attraktivt. Diligentia har nyligen färdigställt ett nytt kontorshus intill det nyanlagda Masttorget och två ytterligare fastigheter är på gång.


Visste du att... Halmstad som är residensstad i Hallands län, har med sitt strategiska läge och infrastruktur i kombination med kommunens framtidsplaner goda förutsättningar för en fortsatt expansion och utveckling i kommunen. Staden växer med både mer handel och bostäder. Sammanslagningen av Halmstads och Varbergs hamnar bidrar till stadens utveckling.

Dels ett hus med äldreboende, LSS-boende samt gym och dels en fastighet med 60 hyresrätter och butiker i markplan. Samtidigt pågår exploateringsaktiviteter såsom gator och torg. Hökerum Bygg, IKANO och Riksbyggen uppför bostäder i området. När den stadsdelen står klar kommer den att innehålla arton nya kvarter med en blandning av kontor, handel, service och boende. Allt klassat enligt det internationella hållbarhetssystemet BREEAM Communities.

Vy över kvartersgård Vallastaden bild: Okidoki Arkitekter AB

Vallastadens unika detaljplan i linköping Detaljplanen som antogs för Vallastadens första etapp, är unikt i många avseenden och därmed även en förebild för flera kommuner som arbetar med samhällsbyggnadsutveckling i landet. Det är flera moment i framtagandet av detaljplanen som sticker ut från normalen, dels att det varit en ovanligt snabb och effektiv process, men även att tilldelningen av fastigheter genomförts först efter att detaljplanen utformats, är ovanligt. I detta fall är detaljplanen framtagen under speciella förutsättningar, nämligen på det sättet att det var det vinnande tävlingsförslaget Tegar som skulle omsättas till detaljplan först. Därefter har marken tilldelats den byggherre som haft det bästa förslaget och högsta poängen enligt det kvalitetsprogram som tagits fram för Vallastadens Expoområde.  – Vallastaden är redan idag en arena för nya lösningar i en relativt konservativ bransch, säger Tommy Hultin, Vd Linköpingsexpo. Många är nyfikna och imponerade av vad vi hittills åstadkommit och det är viktigt att vi i delar med oss av erfarenheterna och sprider den  kunskapen säger Tommy Hultin. Något som även intresserar besökare är det faktum att Tekniska Verkens infrastuktur i Vallastaden är helt återvinningsbar.

Skanska startar unikt lagerkoncept i Göteborg På en lättrörlig konsumentmarknad blir det allt svårare att förutsäga konsumenters beteende på lång sikt. Många företag har därför

51

bild: Orrekulla kubiklager

behov av mindre och lättillgängliga lagerlokaler. Kubiklager är ett flexibelt och anpassningsbart koncept utformat där kunden hyr en yta som lätt kan anpassas till behoven. Det vänder sig till kunder som med korta ledtider behöver tillgång till nya moderna lagerutrymmen på mellan 3 000-5 000 kvm. – Det unika är att som kund hyr du den yta du faktiskt behöver, varken mer eller mindre, under en avtalstid från tre år. Lokalerna byggs för lagerverksamhet och det är möjligt för kunden att flytta in i anpassade lokaler på tre-sex månader. Man kan till exempel enkelt dela av ytorna, installera extra lastportar eller bygga till kontorsutrymmen om kunden önskar det, berättar Henrik Ahnström, Marknadsområdeschef Logistik, Skanska Fastigheter Göteborg.

FASTPARTNER FÖRVÄRVAR 49 000 KVM I NORRKÖPING FastPartner har tecknat en avsiktsförklaring om förvärv av två fastigheter i Norrköping. Den ena fastigheten innefattar lager-, industri- och kontorslokaler med en uthyrningsbar yta om cirka 46 000 kvadratmeter och den andra fastigheten innefattar nyproducerade handelslokaler om cirka 3 000 kvadratmeter. Bland hyresgästerna kan nämnas SITA, TOOLS, Anticimex och Selga. Med detta förvärv stärker FastPartner sin närvaro i Norrköping, som är en intressant marknad, och äger efter förvärvet sju fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 70 000 kvadratmeter.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Notiser Götaland


Götaland Analys

Expansiva

Halmstad Sommarstaden Halmstad har ett varierat näringsliv med många små och medelstora företag. Logistikbranschen har genom sammanslagningen med Varbergs hamn vuxit till en gemensam fullservicehamn, HallandsHamnar. I området kring E6 finns detaljplanelagd mark och där kan väntas flera etableringar. 52

Halmstad betraktas som en av de mer expansiva orterna på västkusten och i kommunen bor det i dagsläget strax över 93 000 personer. Sett över en tjugoårsperiod så växer befolkningen med runt 0,6 procent årligen men tätorten har en högre tillväxttakt. Under förra året ökade staden med drygt 500 personer vilket är cirka 1 procent då befolkningen uppgår till cirka 56  000 personer. Näringslivet är varierat med många små och medelstora företag. Halmstad har en av Sveriges största virkesexporthamnar med bland annat fasta förbindelser till stora europeiska containerhamnar. Logistikbranschen har vuxit de senaste åren, inte minst med anledning av sammanslagningen av Halmstads och Varbergs hamnar till en gemensam fullservicehamn, HallandsHamnar. Utöver kommun och landsting är Försvarsmakten, Högskolan, Martin & Servera, Albany och Getingegruppen stora arbetsgivare. Högskolan i Halmstad har cirka 600 anställda och drygt 9 000 studenter och förra året firade lärosätet 30-årsjubileum. Arbetsmarknaden präglas också av handel och turistnäringen. Andelen arbetslösa i länet ligger i linje med riksgenomsnittet om totalt cirka 7 procent. Strax utanför stadskärnan löper E6/E20 Analys halmstad

i och med att stora volymer från Malmö mot Göteborg Det finns ett finns i äldre byggnader och och Oslo och strax söder om stort utbud av att endast vissa delar har staden löper R25 för anslutäldre lager- och moderniserats genom åren. ning till E4 samt vidare mot industriCity bedöms alltjämt som Växjö och Småland. Avståndet mest attraktiva kontorsdet till Göteborg är cirka 150 byggnader i området rent generellt men km och ungefär detsamma Halmstad. lider av att det sällan finns extill Malmö. I kommunen finns pansionsmöjligheter då kontorsäven flygplats med framförallt lokalerna överlag inte har en flexibel nationella avgångar. planlösning eller en modern utformning. Högskolan i Halmstad är en Hyresnivåerna i området bedöms variera svensk statlig högskola med drygt 500 anfrån som lägst 800 - 900 kr/kvm för lokaler ställda och 14 500 studenter på ett 100-tal av äldre standard upp till 1 500 - 1 600 kr/ utbildningsprogram och drygt 500 friståkvm för flexibla kontor med modern stanende kurser. Forskningen är på flera omdard. I undantagsfall påträffas hyror som råden internationellt välrenommerad och även överskrider det senare intervallet men drygt 40 professorer är verksamma vid då rör det sig om specialanpassade kontor i lärosätet. Högskolan har en profil som bemycket bra läge. står av tre sammanflätade styrkeområden: Högskoleområdet består av ett tjugotal utveckling av verksamhet, produkter och byggnader med modern standard. Delar livskvalitet. Därtill kännetecknas Högskoav området består av äldre industribygglan av karaktärsdragen samverkan, innovanader som moderniserats och anpassats tion och välbefinnande. till utbildningsverksamhet medan övriga Marknaden området består av modern kontorsbebygCity, Högskoleområdet och i viss utsträckgelse. Den totala kontorsvolymen är stor ning Slottsmöllan, är de tre områden som och Högskolan har kontrakt på lejonparten kan betraktas som delmarknader på hyresav ytorna. Detta innebär i sig självt en viss marknaden för kontor med väsentlig stordragningskraft för exempelvis teknikorienlek och en kritisk massa av hyresgäster. I terade företag som ser fördelar, eller potencity varierar standarden på kontoren stort tiell synergi, med att sitta i anslutning till

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

Högskolan. Vidare är området lättillgängligt för såväl bil- som kollektivresande och parkeringsmöjligheterna är relativt goda. Hyrorna i området ligger från cirka 850 kr/kvm upp till knappt 1 600 kr/kvm med en snitthyra runt 1  200 – 1  250 kr/kvm. Kontorsvakanserna bedöms vara relativt låg i båda områdena med cirka 5 000 kvm på marknaden i dagsläget. Det finns ett stort utbud av äldre lageroch industribyggnader i Halmstad vilket övertid har lett till mycket låga hyresnivåer för lokaler med äldre standard. De lägsta hyresnivåerna för lager- och industrilokaler ligger på omkring 200 kr/kvm, medan nya eller nyrenoverade lokaler kan hyras ut för nivåer upp till cirka 700 kr/kvm. Så pass höga hyror återfinns dock nästan uteslutande i kundanpassade lokaler med goda tillfartsmöjligheter. Medianhyran, vilken också kan benämnas vara standardhyra för området, ligger på drygt 450 kr/kvm. Det har under en lång period talats om byggandet av en ny infart söder om området. Trots att den så kallade Södra infarten numera ligger förhållandevis nära i tiden har inte projektet påverkat den lokala marknaden. Lokala aktörer tycks tala om den potentiella uppsidan en ny infart skulle medföra, men tidshorisonten förefaller fortfarande vara för långt borta för att marknaden skall reagera. Såväl hyres- som vakansnivåer har under en längre period varit relativt stabila. På senare tid har Cervera flyttat till nya lokaler utmed E6:an där även bland annat Bilia och AJ har etablerat sig. Även Tata Byggsystem etablerar sig i området och då ytterligare detaljplanelagd mark finns så väntas fler etableringar i området.

Stadsbiblioteket i halmstad bild: Thure Gunnarsson

53

Transaktioner

Den transaktion som under senare tid tilldragit sig mest uppmärksamhet är Castellums köp av nio fastigheter i högskoleområdet i Halmstad. Säljare var Alecta som ägt fastigheter under lång tid. Formell köpare är dotterbolaget Harry Sjögren AB. Köpeskillingen har angivits till 645 miljoner kronor vilket motsvarar ett avkastningskrav om cirka 7,25 procent. I förvärvet ingår landmärket Trade Center som är den högsta byggnaden i Halmstad.

Marinfestivalen i halmstad bild: Katarina Nilsson

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Analys Halmstad


tidigare analyser

I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

karlskrona

skärgården karlskrona bild: birger lallo

Karlskrona är en unik stad med gamla anor och flera framtida utvecklingsprojekt och naturskön omgivning. Staden har en stor skärgård med 1 650 öar, vilket präglar dess nutid och historia. Karlskrona är så pass unik att staden 1998 upptogs på UNESCOs lista över världsarv. Arbetsmarknaden i kommunen präglas fortfarande till viss del av dess militära historia, då Försvarsmakten och militärfartygstillverkaren Kockums AB återfinns bland de största arbetsgivarna. Något som ter sig tämligen naturligt då staden innehar landets enda marina militärbas.

En av Sveriges mest trafikerade färjelinjer, Stena Lines linje mellan Karlskrona och Gdynia i Polen, har närmare en halv miljon resenärer varje år. Från Karlskrona centralstation tar det cirka 2,5 timmar till Malmö, cirka 5 timmar till Stockholm och cirka 4,5 timmar till Göteborg. Karlskrona bedöms genom sitt geografiska läge som en relativt attraktiv ort av investerare. Kontorshyrorna i Karlskrona har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 900-1 200 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns.

LINKÖPING

54

FLYGBILD ÖVER LiNKÖPING

Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 145 000 invånare. Tillsammans med Norrköping och de orter som ligger omkring städerna kallas det ”den fjärde storstadsregionen”. Staden har haft en växande befolkning de senaste åren och kommunens prognoser spår en fortsatt positiv befolkningsutveckling. Den fjärde storstadsregionen har cirka 420  000 invånare, här finns 36  000 företag och cirka 170 000 jobb inom 45 minuters pendlingsavstånd. Kontorshyrorna i Linköping har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns

normalt i intervallet 1 000–1  400 kr/kvm och har gjort så under ett antal år. Hyrorna i B-lägen kommer endast i undantagsfall över 1 000 kr/kvm, normalhyrorna här ligger i intervallet 800–1 000 kr/kvm. Hyror för butiker i bästa läge har passerat 3  000 kronors nivån, enskilda noteringar på cirka 3  500 har noterats. Sex byggherrar, 13 arkitekter och Linköpings kommun har samarbetat för att skapa en ny stadsdel som skapar en brygga mellan den gamla och nya staden. Det blir 900 nya bostäder i varierande utföranden och storlekar, attraktiva butikslokaler och toppmoderna kontor.

kalmar

bild: Kalmarsundbadet

tidigare analyser

Arbetsmarknaden i Kalmar domineras inte av några stora privata arbetsgivare. Däremot finns det relativt många företag med färre än 50 anställda. På Kalmar kommuns hemsida beskrivs det faktum att Kalmar har blivit en universitetsstad som den enskilt viktigaste händelsen för staden under 2000-talet. I början av 2010 bildades Linnéuniversitetet genom en sammanslagning av Högskolan i Kalmar och universitetet i Växjö. Kontorsmarknaden i kommunen bedöms överlag som stabil, men en omlokalisering av universitetet skulle troligtvis leda till en ökad vakansgrad och ökade incilokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

tament till konverteringar. I väntan på definitiva beslut angående universitetets framtid, kan kontorsmarknaden i det närmaste sammanfattas som ”status quo”. Kalmar kommun har en tydlig strategi, där de vill skapa ett attraktivt centrum. I juli 2006 öppnade IKEA ett varuhus invid E22 och Ölandsleden. Sedan dess har ett handelsområde med totalt cirka 90 000 kvm vuxit fram i direkt anslutning. Här finns numera hyresgäster, så som BAUHAUS, Media Markt, Stadium, Elgiganten, Plantagen, City Gross med flera.


Götaland Analys

jönköping

Munksjön och vättern, bild: jönköping energi

Jönköpings läge vid Vätterns södra spets gör staden till en naturlig knutpunkt för logistik i hela södra Sverige. E4:an som löper genom staden är vägburna godstransporters pulsåder som förenar de demografiskt viktigaste områdena Stockholm och Öresundsregionen. Under 2012 har Jönköpings fastighetsmarknad sett ett flertal större transaktioner där de flesta varit inom lager/industri, bostäder eller publika fastigheter. På transaktionsmarknaden för kontor har det däremot genomförts relativt få noterade försäljningar, även sett till de senaste två åren. Anledningen till detta be-

döms vara att Jönköpings kontorsmarknad präglas av ett förhållandevis stort lokalt ägande och att affärer ofta görs upp lokalt, i synnerhet när det gäller mindre volymer. A6 är det stora handelsområdet, vid sidan av cityhandeln, och Vikstaden AB planerar för nybyggnation av 10 000 kvm kontor och handel inom området. Även Lustgården planerar att uppföra ett nytt projekt på handelsplatsen Solåsen. Hyresnivåerna i centrum bedöms ligga på upp till 4 000 kr/kvm.

NORRköping

Norrköpings arbetsmuseum bild: peter holgersson runprix

Norrköping är en tätort i Norrköpings kommun i Östergötland i Sverige, och centralort för kommunen. Norrköping ligger längst in i Bråviken på bägge sidor om Motala ström (lokalt kallad Strömmen) som rinner genom staden. Textilindustrin var i 400 år den näringsgren som hela staden växte fram kring. Numera är all textiltillverkning borta. De största branscherna idag är papper/förpackning, logistik/transport, elektronik, it/media samt handel. Flera stora företag har sina stora lager i Norrköping och använder staden som bas för

55

sin varudistribution, bland annat Whirlpool, Goodyear, Stadium och Cervera. Norrköping är tillsammans med Linköping en motor för tillväxt i Fjärde Storstadregionen. I Norrköping finns omkring 9 000 företag inom en rad branscher. Allra störst är handels- och tjänstesektorn. Norrköping bedöms genom sitt geografiska läge som en relativt attraktiv ort av investerare och det finns bland investerare ett tryck på att etablera sig, alternativt utöka sitt innehav, på orten. Kontorshyrorna i Norrköping har legat förhållandevis stilla under senare år.

växjö

Linneträdgården vid Trummen, bild: Mats Samuelsson

Växjö ligger mitt i Småland och är till stor del omgivet av sjöar. Staden ligger ungefär 180 meter över havet. Tack vare sitt läge nära den gamla gränsen till Danmark och de många närliggande insjöarna blev staden en viktig punkt för handel såväl som försvar. Eftersom Växjö är både centralort i kommunen och länets residentsstad så återfinns många av arbetstillfällena inom kommun och landsting. Under det senaste året har transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Växjö varit relativt låg med få stora försäljningar inom handelssegmentet.

Växjömarknaden betraktas dock allmänt som likvid och ett flertal stora nationella, och även ett par internationella, aktörer finns representerade med innehav i staden. Enligt SCB:s prognos väntas befolkningen i Växjö att fortsätta öka och år 2035 väntas invånarantalet uppgå till 94 697. I centrum har en ny detaljplan tagits fram för Södra stationsområdet. Detaljplanen antogs i april 2012 och har till syfte att utveckla ett av stadens mest centrala områden. Projektet innebär att cirka 400 lägenheter ska uppföras jämte 700 p-platser och stora lokalytor för kontor och butiker.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Tommy Fritz VD TOSITO

Per Berggren VD Hemsö

lokalguidens expertpanel Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av tre VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för alla er som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om kontrakt.

56

?

Vad kan ligga till grund för att man skall kunna säga upp sitt kontrakt innan kontraktstiden gått ut?

Per Berggren, Hemsö – För hyresvärdens del krävs det väldigt mycket för att kunna säga upp ett avtal i förtid. Antingen att hyran inte betalats eller att hyresgästens verksamhet inte följer gällande lagstiftning. För hyresgästens del så kan giltiga grunder vara att lokalerna inte är ändamålsenliga eller att verksamheten upphör. Utan sådana grunder blir det en förhandlingsfråga där utgångspunkten är att det befintliga avtalet fortsätter gälla. Tommy Fritz, TOSITO – Hyreslagen hanterar möjligheten för både hyresvärd och hyresgäst att säga upp hyreskontrakt i förtid i de fall någon av parterna bryter mot villkoren i hyreskontraktet. Bortsett från det så kommer frågan vid utökade lokalbehov, och vid enstaka fall minskade lokalbehov. Det som är viktigt är att ha en bra relation till sin hyresvärd, och föra en dialog, och då löser det sig nästan jämt på ett bra och positivt sätt. Om man kan tänka sig nya lokaler hos samma hyresvärd så underlättar det ännu mer. Men i grunden är en bra relation mellan oss som hyresvärd och hyresgästen grunden för bra och flexibla lösningar. Expertpanelen Götaland

Tage Christoffersson, Eklandia – I ett hyreskontrakt kan det ibland avtalas, trots en lång hyrestid, att hyresgästen har en ensidig rätt att säga upp avtalet för upphörande i förtid. Alltså en från början inskriven kontraktsbestämmelse. Denna avtalade möjlighet kan ibland innehålla en ”exit” i det fall hyresvärden gjort en hyresgästanpassad investering. En orsak till en uppsägning  (eller rättare sagt en begäran från hyresgästens sida) av hyreskontraktet i förtid, som alltså inte avtalats, kan t ex vara att hyresgästen gjort en missbedömning av behovet av lokalen och önskar komma ur kontraktet. En sådan överenskommelse kan  (men inte nödvändigtvis), efter förhandling,  träffas med hyresvärden ifall denne kan se att hyresobjektet inom kort kan bli uthyrt på nytt, eller att hyresvärden annars riskerar en konkurs. Överenskommelse innehåller oftast en s.k. lösenhyra, vilken ersätter hyresvärden för den skada denne drabbas av då hyreskontraktet bryts i förtid. Beloppet varierar givetvis beroende på de olika förutsättningarna för parterna.

?

Vad ska man som hyresgäst tänka på vid en omförhandling av sitt kontrakt? Finns det samma förhandlingsmöjligheter som vid ett nytecknande av kontrakt?

Per Berggren, Hemsö – Det är värt att nämna att många uppsägningar för omförhandling inte blir giltiga för att uppsägningen inte gått rätt till. Hyresgäster som inte har den fastighetskompetens som krävs bör anlita hyresgästrådgivare för att försäkra sig om att uppsägningen blir giltig. Har ett hyresavtal sagts upp för omförhandling så finns generellt samma förutsättningar som vid ett nytecknande. Det man skall tänka på är att det kan råda nya förutsättningar på hyresmarknaden när kontraktet gått ut än när det tecknades och marknadshyran kan ha förändrats. Det är också vanligt att hyresvärden erbjuder någon form av hyresgästanpassning eller investering i fastigheten.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Tage Christoffersson VD Eklandia

Tommy Fritz, TOSITO – Ja, det finns det. Men var ”schysst” i dina önskade krav, då blir dialogen mycket bättre med din hyresvärd. Annars finns risk för att det uppfattas som oseriöst och då är man som hyresvärd inte positivt inställd till förhandling. Återigen; en bra och öppen dialog med hyresvärden är grunden i en lång och bra relation, då hjälps man åt att finna lösningar. Tage Christoffersson, Eklandia – Hyresgästen ska för det första iaktta hyreskontraktet uppsägningstid före avtalstidens slut. För det andra ställa uppsägningen till rätt juridisk person och skicka den skriftligt, för säkerhets skull även i rekommenderat brev. En uppsägning för vilkorsändring ska alltid innehålla de vilkor hyresgästen vill ska gälla vid en förlängning av hyreskontraktet. I princip en offert till hyresvärden om de nya villkoren, vilket hyresvärden ska kunna ta ställning till. Exempel på sådana villkor är annan avtalstid eller ändrad hyra (oftast sänkning av hyran). Minsking av lokalytan utgör däremot ingen grund för villkorsändring. För att hyresgästens uppsägning ska vara giltig ska hyresgästen även hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för medling inom två månader från den dag uppsägningen mottogs av hyresvärden. Missar hyresgästen denna viktiga åtgärd är uppsägningen utan verkan. Vid nyteckning av hyreskontrakt förhandlar parterna alltid fram de villkor som ska gälla. Har parterna väl skrivit under hyreskontraktet är det ingånget och de avtalade villkoren gäller till dess någon av parterna väljer att säga upp det för villkorsändring.

En bra och öppen dialog med hyresvärden är grunden.


Götaland Analys

pågående projekt

interiör glasvasen, Jernhusen. Bild: arkitekt kanozi, bildmakare Tenjin Visuals

Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Götaland. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

textilfabrik i alingsås blir handelsområde När handelskvarteret Vimpeln i Alingsås står klart ska 500 personer ha sin arbetsplats i någon av områdets 17 butiker. Här ska finnas 95 procent av alla varor man kan tänkas behöva. Allt inrymt i Almströms gamla textilfabrik och med ICA Maxi som nav. För fyra år sedan köpte Maxihandlarna Ulf och Claes Mellin Almedahls gamla textilfabrik av det norska fastighetsbolaget Vilfast. Ulf och Claes Mellin är den tredje generationen handlare i familjen. När bröderna köpte kvarteret Vimpeln hade de drivit sin Ica Maxi-butik i den gamla fabrikslokalen i tolv år. I den gamla fabriken fanns också IF Luftfilter som hyresgäst. Bröderna hade en stark vision om hur de ville utveckla den 25 000 kvadratmeter stora lokalen och den kringliggande tomten. Dels ville de ta vara på den genuina industrimiljön och det attraktiva läget vid sjön Gerdsken, dels ville de återta den så kallade sällanköpshandeln till Alingsås. Statistiken talade sitt tydliga språk med ett dagligvaruindex på 110 och ett sällanköpsindex på 90. I klarspråk betydde det att folk från intilliggande kommuner åkte till Alingsås för att göra sina dagliga matinköp. Medan Alingsåsborna föredrog platser utanför kommunen för att göra sina inköp av heminredning, elapparater, kläder med mera. – Vi ställde oss frågan vad som skulle krävas för att få fler att göra sina sällanköp i Alingsås, berättar Hans-Anders Karlsson, från Milega AB, som har arbetat med att ta fram konceptet för Vimpeln.

57

Nu har glasvasen byggstartas i malmö

lundbergs bygger miljösmart i norrköping

Jernhusen har nu byggstartat kontorsprojektet Glasvasen vid Malmö centralstation. Byggstarten utgör även startskottet för den nya stadsdelen Södra Nyhamnen. Huset omfattar 6 000  kvm kontor och knappt 1  000  kvm butikslokaler i gatuplanet.  De flexibla kontorsplanen kan, beroende på hyresgästernas önskemål, rymma totalt upp till 500 arbetsplatser. I gatuplanet planeras för butiker, restauranger och café.

NCC startar, på uppdrag av Fastighets AB L E Lundberg, bygget av ett handelsoch kontorshus där Norrköpings Apotekshus tidigare låg. Den första hyresgästen är Systembolaget i innerstan. Huset blir en Miljöbyggnad med mycket litet energibehov. – Energianvändningen är bara 65 procent av hur mycket energi som en nybyggnad får förbruka. Fastigheten blir dubbelt så stor som det Apotekshus som låg här tidigare, men behöver bara knappt hälften så mycket energi, säger Daniel Pettersson, projektchef på NCC Construction, region Syd. NCC bygger 3 300 kvadratmeter i två plan. Övervåningen blir kontor och gatuplan är avsedd för handel. Huset ingår i Lundbergs satsning att få city att växa österut, och byggs intill nya kvarteret Lyckan och blivande kvarter Spinnrocken med hyresrätter som Lundbergs också uppför. NCC:s byggarbete började i augusti 2013 och huset beräknas vara klart att tas i bruk i augusti 2014.

Med köpcentrumet Vimpeln vill bröderna Melin locka tillbaka sällanhandeln till Alingsås. Illustration: Milega

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt


Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighets-ägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

Sista etappen av Atollen i jönköping byggstartas

58

atollen Bild: creative commons

Nu startar den avslutande etappen (kv. Algen) av Atollenprojektet. Atollen är den sista stora pusselbiten i en stor omvandling av Jönköpings Östra Centrum. Därmed fullgörs också Jönköpings StadsbyggnadsVision 1.0. Algen uppförs i ett gemensamt projekt mellan Fastighets AB Corallen och HSB Göta. – Vi är fantastiskt glada att få vara en del i att fullgöra Stadsbyggnadsvisionen, ett arbete som inte hade gått att genomföra utan bra samarbete med övriga byggherrar inom Atollen samt Jönköpings Kommun, säger Claes Junefelt. För Corallens del omfattar fastigheten två plan om totalt cirka 4 400 kvm, som ska kunna inrymma både butiker, restauranger och kontor. De första hyresgästerna beräknas kunna flytta in under våren 2015.

Byggstart för Terminal 3 Amhult Torslanda Nu startar bygget av Terminal 3 i Amhult i Torslanda. En miljöcertifierad byggnad i tre plan för kontor och handel. 1 600 kvadratmeter uthyrningsbar yta i centrala Amhult intill det nya busstorget som blir en knutpunkt för kollektivtrafiken på västra Hisingen. – Det känns riktigt bra att äntligen sätta spaden i marken efter en lång process som utvecklat Amhult till en modern och levande stadsdel på Hisingen med en bra blandning av boende och handel, säger Lennart Karlsson på Aspelin Ramm Fastigheter. Capio blir första hyresgästen i Terminal 3 är redan klar när bygget inleds. Planerad inflyttning är i oktober 2014.

Terminal 3, Amhult, Torslanda bild: aspelin ramm

Ica bygger ut i Helsingborg Ica Fastigheter bygger till sitt centrallager i Helsingborg med 44 000 kvm. Den totala ytan på lagret efter utbyggnaden blir 100 000 kvm. Logistic Contractor har fått bygguppdraget som inleds i januari och ska vara klar i februari 2015. pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Götaland Analys

ny stadsdel i västra kongahälla

Bild: kungälv, kongahälla

Detaljplanen för Västra Kongahälla som ligger centralt i Kungälv har nu vunnit laga kraft efter en dom från Mark- och miljööverdomstolen. Det innebär att byggnation av omkring 700 bostäder samt en handelsanläggning på ca 20 000 kvm nu kan komma igång. Den nya stadsdelen får en tydlig miljöprofil och blir ett modernt och bekvämt boende med gångavstånd till både nöjen, natur och kommunikationsmöjligheter. Om allt går som planerat öppnar den nya handelsplatsen som KF Fastigheter planerar under 2016. Planeringen för området startade redan för omkring 10 år sedan men har tagit längre tid än väntat på grund av en rättsprocess där detaljplanerna för Kongahälla har överklagats. I och med dagens dom sätter dock mark- och miljööverdomstolen punkt och ger grönt ljus för fortsatt exploatering och byggnation. De byggherrar som ska utveckla området är förutom KF Fastigheter även Kungälvsbostäder, Riksbyggen och Förbo.

WIHLBORGS & NCC BYGGER OM i helsingborg

59

NCC bygger miljöcertifierat för Wihlborgs bild: Tengbom

På uppdrag av Wihlborgs kommer NCC att bygga om-och-till transportnavet Knutpunkten i Helsingborg. Varav 7 639 kvm är nya kontorsytor. Målet är att miljöcertifiera huset som Miljöbyggnad på högsta nivå Guld. Energianvändningen i en Miljöbyggnad Guld är max 65 procent av vad byggreglerna kräver och energin kommer från förnyelsebara energikällor. NCC kommer att använda miljögodkända material och kemikalier och byter ut det som eventuellt är miljöfarligt från byggåret 1991. – Knutpunkten ska fungera som vanligt för båt, tåg och buss och de 45 000 personer som dagligen besöker terminalen under den stora byggnationen. Det enda undantaget är p-huset som vi behöver stänga av i korta perioder. Vår strävan är att allmänheten ska märka av arbetet så lite som möjligt, säger Joakim Lindahl, avdelningschef Helisingborg-Halmstad för NCC. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt


Ett urval av pågående projekt Är ni intresserade av någon specifik lokal eller ett projekt kontaktar ni fastighetsägaren direkt. Kontaktuppgifter till fastighets-ägarna hittar du på lokalguiden.se. Tipsa oss gärna om pågående projekt!

utvecklingsprojekt på gång i Jönköping

Nytt hotell i World Trade Center Lund

Fastighetsbolagen Lustgården och Tosito planerar, ett större projekt vid västra Munksjön i Jönköping. Genom Tolust äger bolagen byggrätter om 120 000 kvm LOA i Munksjö södra fabriksområde, där Munksjö Papper tidigare bedrev verksamhet. Detaljplanen för den första etappen som består av 42 000 kvm bostäder, kontor och handel är överklagad men bolagen hoppas kunna sätta spaden i backen till hösten. – Det här är ett väldigt spännande läge som öppnar upp en helt ny front för staden mot vattnet, säger Gunnar Järvhammar, VD på Lustgården, till Fastighetsvärlden. Byggtiden för den första etappen beräknas till mellan tre till fem år.

Ett modernt kontors- och hotellområde växer fram vid Lunds nya infart från E22:an, World Trade Center Lund. Först ut i området är Hotell Park Inn by Radisson som med sina 192 rum blir näst störst i Lund. Den internationella hotellkedjan valde att etablera sig i Lund i World Trade Center, som   färdigbyggt kommer att omfatta 28 000 kvadratmeter kontors- och hotellytor. Byggherren Midroc Property Development, har stor erfarenhet av att utveckla nybyggnadsområden i södra Sverige. – Vi har tidigare byggt hotell i anslutning till World Trade Center Malmö vilket har varit ett framgångsrikt koncept.

60

Genom att bygga både kontor, hotell och annan service blir våra områden mer kompletta, säger Peter Syrén, vice vd i MPD. Omkring 1 000 personer kommer att arbeta i World Trade Center Lund. Nästa etapp är Alléhuset som omfattar ca 6 000 kvm kontor med tillgång till World Trade Centers tjänster för att göra vardagen så givande och smidig som möjligt för hyresgäster och besökare. Två tredjedelar av huset är uthyrt så nu byggstartar man. Kontorslösningarna kommer att vara flexibla, så att företag som hyr in sig kan växa eller krympa sina kontorslokaler utan att behöva flytta. Hyresgästerna får också tillgång till servicekoncept och nätverksaktiviteter inom World Trade Center, allt för att underlätta företagandet.

Nybyggt hotell i World Trade Center Lund. BILD: Martin Palvén.

Kompassen i göteborg får ett ansiktslyft Arkaden och Perukmakaren, har genomgått en omfattande modernisering – nu är det dags för ännu en. 150 miljoner kronor ska investeras i Kompassen som förädlas och rustas upp. Med ny design, enklare planlösningar och ett bredare utbud ska platsen bli ännu mer attraktiv. Både för besökarna och för handelsaktörerna.   Målet är att utveckla handeln i fastigheten men också gatustråken längs Fredsgatan, Drottninggatan och Kyrkogatan.  Butiker kommer att disponeras om och fasaderna moderniseras. Allmänna ytor kommer att ställas om till butiksyta och arkaderna glasas in vilket ger utrymme för fler butiker. Totalt skapas 900 kvadratmeter ny butiksyta. Arbetet med Kompassen påbörjas hösten 2014 och beräknas vara klart i början av 2016. kompassen, bild: vasakronan

pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Götaland Analys

partille arena med handel och kontor

handel kring partille arena. Bild: rstudio/krook och tjäder

Partille Arena är en del av det nya området Partille Port som förlänger kommunens centrum med flera kvarter österut för bostäder, handel och kontor. Den 5 december togs det första spadtaget. Partille Arena ska vara en levande mötesplats och ge plats både åt skolidrottens och Kulturskolans elever på dagen och åt större kultur- och sportevenemang på kvällen med plats för som mest 4 000 åskådare. Arenan kommer även att inrymma konferenslokaler, kontor, restaurang, bowling, gym och andra verksamheter. Varje dag väntas cirka 3 000 besökare hit. Invigningen av Partille Arena och handelsområdet inom Partille Port är planerad till 2016.

61

Kontor uthyres 10 - 1 500 Kvm

Industrigatan 42-44, nässjö Wilfast Förvaltning AB, omar Catovic tel 031-17 13 00 Direkt 031-60 73 98 omar@wilfast.se

Wilfast 192x124.indd 1

2013-08-20 15:06:42

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt


Camilla Littorin Verksamhetschef/ Näringslivschef Destination Jönköping

Ökat samarbete Med kommunerna 62

Lokalguiden inleder allt fler samarbeten med kommuner runt om i Sverige. Både större och mindre kommuner väljer att investera i Lokalguidens datasystem för att på ett samlat sätt synliggöra de lediga lokalerna i kommunen. Nyligen tecknades avtal med Jönköpings kommun. Ökad företagsetablering och minskade lokalvakanser ser näringslivschefen Camilla Littorin som möjliga frukter av samarbetet.

Lokalguiden har påbörjat en stor satsning på samarbeten med Sveriges kommuner. Hittills har ett 30-tal kommuner valt att använda Lokalguidens system för att på kommunhemsidan kunna erbjuda lokalsökande företag ett tydligt register över lediga lokaler inom kommungränsen. Och det planeras ständigt för nya samarbeten. – Lokalguiden expanderar och tar mark. Efter att ha knutit avtal med bland annat Business Region Göteborg och Business Re-

Atollen från munksjön. bild: arkitekthuset

ökat samarbete

gion Borås var det ett naturligt steg för oss att även knyta avtal med Jönköpings kommun. Det är en stor och viktig stad, inte minst med tanke på dess logistiska läge och allt positiv som det tillför näringslivet. Vårt nästa steg blir att knyta samman alla mindre kommuner i Jönköpings närområde, säger Linus Björland, Regionchef Lokalguiden. Välutvecklat system

I och med samarbetet har Jönköpings kom-

mun investerat i ett system som möjliggör att Jönköpings alla fastighetsägare kostnadsfritt kan synliggöra sina lediga lokaler på kommunens webbsida. – Systemet är välutvecklat och är i grunden samma system som idag används på lokalguiden.se. Vilket i en förlängning kan vara en stor fördel för fastighetsägarna då det inte krävs mer än en knapptryckning från oss på Lokalguiden om fastighetsägaren önskar att dennes lediga lokaler ska synas även på

munksjön jönköping. bild: jönkopingsambassaden.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Götaland Analys

lokalguiden.se. Systemet är enkelt och tydligt att både använda när man som företag ska leta lokal och för fastighetsägarna att administrera. De enskilda fastighetsägarna får egna inloggningsuppgifter för att själva kunna administrera sina objekt. Precis på samma sätt som det idag fungerar på lokalguiden.se. – Lokalguiden.se är en utarbetad och väletablerad webbsida för just lediga lokaler med 65 000 - 70 000 besökare varje månad. Det är klart att det är en enorm fördel att synas även här. Vi upplever att stora företag, som exempelvis Volvo, ofta för en direkt dialog med kommunen i samband med en etablering medan små och mellanstora16.14 företag annons_lokalguiden_Layout 1 2012-09-13 Sida 2

istället använder lokalguiden.se när de letar ny lokal. Så för att komma åt alla målgrupper ska man jobba mot båda, menar Linus Björland. Viktig service för näringslivet

Camilla Littorin, näringslivschef i Jönköpings kommun, tycker att det är viktigt att kunna erbjuda både befintligt näringsliv och företag som är intresserade av att etablera sig inom kommunen ett väl fungerande register med hyreslediga lokaler. – Jag tror att det kan öppna upp för nya verksamheter och förhoppningsvis leda till att vi lockar till oss fler företag. Med hjälp av den service som det nya systemet medför

banar vi även väg för att kommunens fastighetsägare snabbare och lättare kan få sina lediga lokaler uthyrda. Också tidningen Lokalguiden Riks närvaro i kommunen tycker Camilla Littorin är värdefull. – Företagen är intresserade av information om var det finns lediga lokaler, var kommersiella lokaler byggs liksom hur tillgången till kompetent arbetskraft och hur det logistikmässiga läget ser ut. Detta kan också skapa nätverk och kontaktytor som idag inte finns, säger Camilla Littorin och konstaterar att ju mer man som kommun syns och hörs, desto bättre är det.

Lokalt, centralt och med stor lyhördhet

63

Butiker, kontor, bostäder och industrier i Småland och Västergötland! För mer information:

www.hamhus.se

Telefon: 036-30 40 30

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

ökat samarbete


Götaland Analys

hyresnivåer

i Götaland

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 64

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna.

nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.

A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge. Hyresnivåer Götaland

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Bild: offecct


* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade våren 2014.

CBD rg o b te Gö kontor handel lager

g pin ö k lin hyresnivåer* 650 - 2 600 kr 700 - 9 000 kr 350 - 950 KR

r No

kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 700 kr 600 - 5 000 kr 300 - 700 KR

kontor handel lager

ng öpi k n Jö kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 700 kr 650 - 3 300 kr 250 - 650 KR

l da n l mö hyresnivåer* 800 - 2 000 kr 500 - 4 500 kr 300 - 75 0 KR

ö lm a m kontor handel lager

kontor handel lager

hyresnivåer* 500 - 1 550 kr 600 - 2 300 kr 250 - 650 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 700 - 1 600 kr 600 - 4 000 kr 375 - 725 KR

g or b ing ls e h

ad st m l Ha

xjö vä

g pin ö rk

kontor handel lager

hyresnivåer* 800 - 2 000 kr 600 - 4 000 kr 350 - 800 KR

ar lm a k

kontor handel lager

hyresnivåer* 1 000 - 1 700 kr 1 100 - 2 000 kr 500 - 800 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 400 - 1 500 kr 500 - 2 200 kr 250 - 650 KR

s rå o b hyresnivåer* 800 - 2 450 kr 700 - 5 500 kr 400 - 1 000 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 450 - 1 450 kr 400 - 2 500 kr 200 - 750 KR

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Källa: Nai svefa

Hyresnivåer Götaland

65


många möjligheter

i ny stadsdel 66

I Linköping ska den nya stadsdelen Djurgården växa fram. Läget är strategiskt, nära både det blivande mässområdet LinköpingsBo2017, Linköpings universitet, universitetssjukhuset, Garnisonsområdet och Mjärdevi Science Park. Detta kommer att göra stadsdelen till nästa länk i Linköpings utvecklingsbälte med 3 000-5 000 bostäder, 200 000-300 000 kvm kontor och ca 20 000 kvm handel.

Djurgården ligger i utkanten av Tinnerö eklandskap i södra Linköping och här planerar nu kommunen för fullt för den nya stadsdelen där ekologisk, social och ekonomisk hållbar utveckling ska stå i fokus. Attraktiva lokaler

Djurgårdens läge intill det blivande mässområdet LinköpingsBo2017, Linköpings universitet, universitetssjukhuset, Garnisonsområdet och Mjärdevi Science Park gör stadsdelen till nästa länk i Linköpings utvecklingsbälte. Här tror man att kunskapsintensiva företag inom framför allt forskning och teknik kommer att vilja etablera sig. I Djurgården kommer det, förutom 3 000-5 000 bostäder, byggas 200 000300 000 kvm kontor och cirka 20 000 kvm handel. Butiker, caféer, restauranger och andra företag kommer att få möjlighet att etablera sig i attraktiva lokaler utmed stadsdelens gator. Först ut är Djurgårdens centrum som beräknas byggstarta tidigast 2017. Ny handelsplats

börja bygga. Castellumbolaget ska utveckla en ny handelsplats i de södra delarna av området, i direkt anslutning till Vallastaden som är ett innovativt expo som ingår i LinköpingsBo2017. Handelscentrat kommer att kunna dra nytta av sitt läge, alldeles i anslutning till ett av stadens kommunikationsstråk där det under ett vardagsdygn passerar ca 18 000 fordon. I området byggs även nya cykelvägar som kopplar ihop Djurgården med Linköpings city, arbetsplatserna och det expansiva universitetsområdet. Perfekt exponering

Läget ger unika möjligheter både för handel, restauranger och service. Corallens planerade butikslokaler kommer att ha en hög tillgänglighet och perfekta exponeringsmöjligheter tack vare entréer mot parkeringsplatserna. Ytor från ca 200 kvm till 2 200 kvm kommer att kunna erbjudas, alla med generösa takhöjder. Här lovar Corallen att blivande hyresgäster ska få en möjlighet att påverka både utformning och layout på ett tidigt stadium.

Corallen är en av de första aktörerna att mångamöjligheterinystadsdel lokalGUidenRIKSnr32014www.lokalguiden.se

Fakta! i stadsdel en dj urg å rden : • • •

Cirka 4 500 bostäder Cirka 225 000 kvm verksamhetslokaler Cirka 16 000 kvm handel

i nä rområ de t: • • • •

Cirka 30 000 bostäder Cirka 60 000 invånare Cirka 17 000 arbetsplatser Cirka 28 000 studenter


Götaland Analys

Bild: corallen

67

Läget ger unika möjligheter både för handel, restauranger och service.

många nya bostäder kommer att byggas i närområdet. här vy över kvartersgränd i vallastaden. Illustration: okidoki arkitekter

lokalGUidenRIKSnr32014www.lokalguiden.se mångamöjligheterinystadsdel


lediga lokaler

i din stad

Norrköping

Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i Götaland. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts.

68

malmgatan 5 kontor 94 kvm Ljus kontorslokal med bra läge i utkanten av Ingelsta handelsområde. Kontakt: SveaReal, Mikael Fröjd, tel 0768-44 45 13. bergslagsgatan Kontor 766 kvm Vindslokal lämpad för kontor. Kontakt: Hemsö, Göran Persson, tel 011-19 07 01. linköpings slott, Sankt Persgatan 3A Kontor 45 kvm Nyrenoverade kontorslokaler i bottenvåningen med 2-4 arbetsplatser, med utsikt över både yttre- och inre borggården. Kontakt: Statens fastighetsverk, Gillis Åström, tel 070-515 22 61.

Bild: norrköpings kommun

Linköping

Repslagaregatan 19 Kontor 178 kvm Nyrenoverad kontorslokal i A-läge mitt i stan med utsikt mot St Larsparken. Kontakt: Fastighets AB L E Lundberg, tel 011 21 65 00. Södra Oskarsgatan 2B kontor 279 kvm Personallokaler ca 100 m från resecentrum med flertalet kontorsrum samt tillgång till omklädningsrum/dusch och delat kök/matrum med annan hyresgäst. Kontakt: Jernhusen, Per Rastbäck, tel 0731-81 54 26. bild: Vy över linköping

I din stad

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Götaland Analys

Jönköping

Målövägen 2 kontor 2 597 kvm Kontorslokaler i två plan. Byggnadens utformning gör den möjlig att dela upp i mindre enheter för att passa flera hyresgäster. Kontakt: Aberdeen Asset Management, Maria Palmén, tel 0702-30 94 37. Västra Storgatan 10 kontor 90 kvm Kontor i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Kontakt: TOSITO, Malin Levén, tel 036-35 40 40. Västra Storgatan 7 kontor 125 - 447 kvm Modern och luftig lokal med fräscha ytskikt. Lokalen kan enkelt delas av i två separata lokaler om 125+322 kvm. Kontakt: Hamhus, Fredrik Rönnecke, tel 036-30 41 02.

panorama över jönköping bild: jonköpingsambassaden

Karlskrona

Amiralitetstorget kontor 936 - 2 036 kvm Nu finns vackra lokaler att hyra för företag som söker en inspirerande miljö. Skeppsgossekasernen i Karlskrona erbjuder stora ytor med mycket ljusinsläpp. Kontakt: Statens fastighetsverk, Anders Magnusson, tel 0455-30 03 92. ölandsgatan 6 Kontor 412 kvm Kontorslokaler i k-märkt fastighet med fina takmålningar och mycket charm. Fastigheten ligger centralt i Karlskrona - havet som närmsta granne och nära till centrums utbud. Kontakt: Kungsleden Fastighets AB, Kristoffer Grahn, tel 040-17 44 20.

Flygbild över karlskrona foto: HeliAir Sweden

Verkövägen 6-9 butik 140 kvm Butikslokal i Amiralen Köpcentrum som funnits sedan 1993 och som ständigt utvecklas. Tillträde enligt överenskommelse. Kontakt: Newsec Asset Management, Maria Henningsson, tel 08-55 80 50 62. lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

I din stad

69


dags att byta lunchst채lle? vi fixar Nytt l채ge oavsett smak

70

checklistan

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se V책r tidning 채r RS-kontrollerad


Lediga lokaler

Fastighetsägarna

100-tals lediga lokaler i Sverige I registret finns ett urval av fastighetsägare med lediga lokaler i Norrland, Svealand och Götaland. Vill du veta mer om en specifik lokal kontakta respektive fastighetsägare eller besök deras webbsida. Kontaktuppgifter och webbadress finns i anslutning till företagens presentation. Kartan anger var respektive fastighetsägare har sitt huvudkontor och på vilken sida ett urval av deras lokaler presenteras.

s 76

s 75

s 76

71

s 75

s 73

s 76 s 72

s 74

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Fastighetsägarna


Hamhus AB

Fredrik Rönnecke 036-30 41 02 fredrik.ronnecke@hamhus.se

Kontakt växel: 036-30 41 02

Hamhus AB ingår i Herenco-koncernen som är en familjeägd koncern i fjärde generationen med sitt säte i Jönköping. Hamhus AB förvaltar fastigheter lokalt och centralt i Småland och Skaraborg med organisationen placerad i Jönköping. Vi är en liten organisation varför vår styrka är närheten och lyhördheten mot kunders önskemål, vilket gör att vi kan vara mer flexibla att hitta kundorienterade lösningar än våra större kolleger i branchen. Vi förvaltar ett 20-tal fastigheter om cirka 70 000 kvadratmeter på ett tiotal orter bestående av bostäder, kontor, butiker, industi och lager.

72

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen: Vi har lediga lokaler i följande områden: Jönköping, Nässjö, Värnamo

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

JÖNKÖPING

Västra Storgatan 7

125-447 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

NÄSSJÖ

Tryckerigatan 1

100-1 300 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

VÄRNAMO

Storgatsbacken 13

223-500 m²

Butikslokal

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

Storgatsbacken 13

250 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

KONTOR 125-447 KVM

Adress: Västra Storgatan 7, Jönköping Kontakt: Fredrik Rönnecke, 036-30 41 02

4

KONTOR 250 KVM

Adress: Storgatsbacken 13, Värnamo Kontakt: Fredrik Rönnecke, 036-30 41 02

Fler lediga lokaler hittar du på www.hamhus.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

Fastighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM


Lediga lokaler

Hemfosa Fastigheter AB Kontakt växel: 021-15 60 60

Hemfosa är en ansvarsfull och lyhörd hyresvärd som erbjuder sina kunder god service och hög kvalitet i förvaltningen. För Hemfosa innebär det att vi ska vara tillgängliga, ge service på avtalad tid och säkerställa kvalitet på underhåll och skötsel. Våra hyresgäster ska trivas och känna sig trygga i sin verksamhet i våra lokaler, oavsett typ av fastighet, läge eller användning. Hyresgästens synpunkter är viktiga för oss när vi utvecklar våra fastigheter, drift och skötsel. Vår ambition är att bygga långsiktiga relationer med våra hyresgäster genom att hitta kreativa lösningar för att möta hyresgästernas ändrade behov över tiden.

Maria Liderås 021-15 60 63 maria.lideras@hemfosa.se

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen:

Vi har lediga lokaler i följande områden: Kinda, Karlstad, Västerås, Köping Karlskoga, Hagfors, Lindesberg, Katrineholm, Filipstad, Eskilstuna, Avesta

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

ESKILSTUNA

Careliigatan 8

158 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Careliigatan 8

126 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

FILIPSTAD

Viktoriagatan 2

110 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Stora torget 2

325 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Skolgatan 2

154 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Skolgatan 2

429 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Dalavägen 6

100-451 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Värmlandsvägen 23

57 m²

Lagerlokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Värmlandsvägen 23

600 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Våxnäsgatan 10

123 m²

Övrig lokal

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Våxnäsgatan 7

289 m²

Övrig lokal

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Bryggaregatan 11

502 m²

Kontor

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Hultgrensgatan 4

91 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Hultgrensgatan 4

1 356 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Prästgatan 6

247 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Prästgatan 6

200 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Pilgatan 8 C

131 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

Ängsgärdsgatan 12

265 m²

Butikslokal

Maria Liderås: 0211-560 63

Ängsgärdsgatan 12

1 005 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

Lysgränd 1

308 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

HAGFORS

KARLSKOGA KARLSTAD

KÖPING LINDESBERG VÄSTERÅS

179

73

Fler lediga lokaler hittar du på www.hemfosa.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

www.lokalguiden.se

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM

Fastighetsägarna


Tribona

Nicklas Schmidt 076-840 73 30 nicklas.schmidt@tribona.se

Kontakt växel: 046-30 55 00

Söker ni lager eller kontor? I vilket fall så kan vi säkert tillsammans med er hitta möjligheter och lokallösningar som är anpassade just för er verksamhet. Vår styrka bygger på lyhördhet och engagemang! Tribona är ett fastighetsbolag med säte i Lund, vars affärsidé är att äga, förvalta och utveckla fastigheter med inriktning på lager och logistik i Sverige. Bolaget äger 22 fastigheter varav 21 i Sverige och en i Danmark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till 711 000 m2. Samtliga fastigheter är strategiskt belägna vid logistiska knutpunkter i närheten av de viktiga trafikströmmarna, det vill säga europavägar och järnvägar, främst i den så kallade nordiska triangeln. Tribona grundades 2006 som Northern Logistic Property (NLP). Bolaget noterades på Oslobörsen 2007. Sedan den 21 maj 2013 finns bolaget på OMX Nasdaq Stockholm Mid Cap.

74

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen: Vi har lediga lokaler i följande områden: Klippan, Burlöv, Växjö, Karlstad, Landskrona, Trelleborg, Partille, Linköping, Sundsvall, Malmö, Umeå

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

KLIPPAN

Stackarpsvägen 8

10 000 m²

Produktionslokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

LINKÖPING

Köpetorpsgatan 8

3 000 m²

Kontor

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

PARTILLE

Gamla Kronvägen 90

2 500 m²

Produktionslokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

SUNDSVALL

Timmervägen 4

4 600 m²

Lagerlokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

TRELLEBORG

Terminalvägen 2

50-1 000 m²

Kontor

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

LAGERLOKAL 4 660 KVM

Adress: Hammarvägen 7, Burlöv Kontakt: Christian Berglund, 070-217 83 88

12

KONTOR / LAGER 5 000 KVM

Adress: Högsbyvägen 3, Växjö Kontakt: Nicklas Schmidt, 046-30 55 00

Fler lediga lokaler hittar du på www.tribona.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

Fasighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM


Lediga lokaler

Hemfosa Fastigheter AB 08-448 88 04 44 92 Kontakt växel: 060-67

OMRÅDE

ADRESS

YTA

BODEN BODEN

Garnisonsgatan 66 Garnisonsgatan

HÄRNÖSAND HÄRNÖSAND

Storgatan 22 Storgatan

KIRUNA KIRUNA

Johanna Vahlund 070-811 00 63 johanna.vahlund@hemfosa.se

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

424 m² m² 22 424

Kontor Kontor

Christer Melander: 070-66100 9363 30 Johanna Vahlund: 070-811

300-3 000 000 m² m² 300-3

Kontor Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

Konduktörsgatan 22 Konduktörsgatan

744 m² m² 744

Kontor Kontor

Johanna Vahlund: Vahlund: 070-811 070-811 00 00 63 63 Johanna

SKELLEFTEÅ SKELLEFTEÅ

Svedjevägen 12 12 Svedjevägen

200-6 200 200 m² m² 200-6

Kontor // Lager Lager Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

SOLLEFTEÅ SOLLEFTEÅ

Hågestavägen 22 Hågestavägen

750 m² m² 11 750

Kontor Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

SUNDSVALL SUNDSVALL

Skönsbergsvägen 33 Skönsbergsvägen

300-3 000 000 m² m² 300-3

Kontor Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

Heffnersvägen 22 22 Heffnersvägen

974 m² m² 11 974

Kontor Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

Bultgatan 88 Bultgatan

700-1 410 410 m² m² 700-1

Kontor Kontor

Johanna Vahlund: Vahlund: 060-67 060-67 88 88 44 44 Johanna

UMEÅ UMEÅ

Strömvägen 88 Strömvägen

700 m² m² 11 700

Kontor Kontor

Christer Melander: 060-67 00 88 63 45 Johanna Vahlund: 070-811

VILHELMINA VILHELMINA

Volgsjövägen 27 27 Volgsjövägen

278-962 m² m² 278-962

Kontor Kontor

Johanna Vahlund: Vahlund: 060-67 060-67 88 88 44 44 Johanna

Fler lediga lokaler hittar du på www.hemfosa.se

75

Tvättbjörnen Förvaltning AB Kontakt växel: 060-61 43 00

Sofie Stark 070-536 43 00 sofie.stark@tvattbjornen.se

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

SUNDSVALL

Trafikgatan 11

180 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Trafikgatan 11

287 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Trafikgatan 11

75 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Fridhemsgatan 124

610 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Storgatan 12

50-1 250 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Strandgatan 4

145 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Björneborgsgatan 41

10-50 m²

Kontor

Sofie Stark: 060-61 43 00

Strandgatan 4

80 m²

Butikslokal

Sofie Stark: 060-61 43 00

Storgatan 2

309 m²

Butikslokal

Sofie Stark: 060-61 43 00

Fler lediga lokaler hittar du på www.tvattbjornen.se/

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

www.lokalguiden.se

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM

Fasighetsägarna


Lediga lokaler

Wilfast Förvaltning

Omar Omar Catovic Catovic 031-60 031-60 73 73 98 98 omar@wilfast.se omar@wilfast.se

Kontakt Kontakt växel: växel: 031-17 031-17 13 13 00 00

OMRÅDE OMRÅDE

ADRESS ADRESS

YTA YTA

LOKALTYP LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER KONTAKTUPPGIFTER

ALINGSÅS ALINGSÅS

Lärkvägen Lärkvägen 4 4

460 460 m² m²

Kontor Kontor

Magnus Magnus Lakander: Lakander: 031-60 031-60 73 73 94 94

HÄRRYDA HÄRRYDA

Johans Johans väg väg 4 4

2 2 600 600 m² m²

Kontor Kontor // Lager Lager

Omar Omar Catovic: Catovic: 031-60 031-60 73 73 98 98

MÖLNDAL MÖLNDAL

Åbäcksgatan Åbäcksgatan 6A 6B

198 223 m² m²

Kontor Kontor / Lager

Magnus Magnus Lakander: Lakander: 031-60 031-60 73 73 94 94

NÄSSJÖ

Åbäcksgatan Industrigatan 6B 44

450 540 m² m²

Kontor Lagerlokal

Magnus Lakander: 031-60 73 94 Omar Catovic: 031-60 73 98

NÄSSJÖ

Industrigatan Industrigatan 44 44

540 m²m² 1 300

Lagerlokal Lager

Omar Omar Catovic: Catovic: 031-60 031-60 73 73 98 98

Industrigatan Industrigatan 44 44

500-1 500-1 420 420 m² m²

Kontor Kontor

Omar Omar Catovic: Catovic: 031-60 031-60 73 73 98 98

STENUNGSUND STENUNGSUND

Teknikvägen Teknikvägen 6 6

6 6 772 772 m² m²

Produktionslokal Produktionslokal

Evelina Evelina Davidsson: Davidsson: 031-60 031-60 73 73 98 98 Evelina Evelina Davidsson: Davidsson: 031-60 031-60 73 73 93 93

TROLLHÄTTAN TROLLHÄTTAN

Grafitvägen Grafitvägen 15 15

198-536 198-536 m² m²

Kontor Kontor

VÄNERSBORG VÄNERSBORG

Hamngatan Hamngatan 3 3

140-1 140-1 335 335 m² m²

Kontor Kontor

Evelina Evelina Davidsson: Davidsson: 031-60 031-60 73 73 93 93

VÄSTRA FRÖLUNDA HÖGSBO/SISJÖN

Gustaf Gustaf Werners Werners Gata Gata 8b 8b

236 236 m² m²

Kontor Kontor

Omar Omar Catovic: Catovic: 031-60 031-60 73 73 98 98

Fler lediga lokaler hittar du på www.wilfast.se

76

AB Klar-Invest OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

PITEÅ

Fläktgatan 10

100-3 000 m²

Butikslokal

Niclas Wikman: 0911-184 94

UMEÅ

Formvägen 16

100-1 100 m²

Kontor

Niclas Wikman: 0911-184 94

Fler lediga lokaler hittar du på www.klarinvest.se

OSD OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

ÖSTERSUND

Krondikesvägen 93

11-180 m²

Kontorshotell

Svante Jonsson: 063-664 95 13

Fler lediga lokaler hittar du på www.osd.nu

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

Fastighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM


Inredning

möbler som gillar möten Vi möts som aldrig förr – i realtid, online, på distans, i långa sammanträden, i verkliga livet, för korta avhandlingar, i projektform, för att ta beslut och inte minst för att uppfinna hjulet tillsammans. Under Stockholm Design Week uppmärksammade Kinnarps mötesformen, det är dags att Gilla mötet!

embrace.

combine. bilder: kinnarps

Kort sagt, vi Att mötas ligger i vår mänskliga natur, människan har vill att fler ska genom årtusenden varit gilla mötet. tvungen att samarbeta och interagera för att överleva och utvecklas. År 2014 handlar samarbetet om att kreera smarta lösningar, enas om bästa vägen framåt, lösa problem eller att sätta en gemensam plan. Sakfrågorna är helt andra än vad de var för tusen år sedan, men i övrigt skiljer det sig inte mycket åt. Fortfarande handlar det om att vi behöver arbeta tillsammans för att ta vara på vår unika hjärnkapacitet.

combine.

77

tydlig trend

– Vi på Kinnarps ser en tydlig trend inom dagens arbetsliv, vi möts allt mer för att arbeta tillsammans på arbetsplatserna runt om i Europa. Prognosen är att vi år 2020 ägnar 70 % av vår arbetstid åt gemensamt arbete. På Kinnarps tycker vi det känns som en spännande utveckling och ett fenomen som är värt att uppmärksamma, säger Paulina Lundström, Kinnarps Marketing & Communication Director. mötet uR olika perspektiv

Kinnarps byggde därför upp en monter på Stockholm Furniture Fair som visade mötet ur olika perspektiv. Här visades sex olika rum som alla hade fått en unik karaktär. Här möttes besökarna av samarbetsanda för få eller många, där man kunde sitta eller stå, där man kunde ta de tekniska hjälpmedlen till hjälp eller där man kunde foku-

libra.

esencia.

sera enskilt, att möta sig själv. – Vi ville visa en mångfald av mötesmiljöer för att påvisa att mötet kan ske på fler sätt än vid ett traditionellt konferensbord. Huvudsaken för att mötas är ett öppet sinne och sinnet påverkas av den miljö vi vistas i, berättar Paulina Lundström. produktNyheter

I de sex rummen kunde också Kinnarps produktnyheter ses. Produkterna släpps senare under året och det är Oberon  – en

ny ergonomisk bordsserie, Embrace  – en omslutande mötesstol, Libra – en spännande sittplats med en, två eller tre sittplatser och  Combine  – ett soffbord med otaliga kombinationsmöjligheter som visas upp tillsammans med Kinnarps nya arbetsstol – Esencia. – Vi tycker att mötet har fått en negativ stämpel som arbetsformen inte förtjänar. Det vill vi nu ändra på, att mötas ska vara kul. Kort sagt, vi vill att fler ska gilla mötet, säger Paulina Lundström.

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

Inredning


ett urval av årets

Frame Design:Ola Giertz Den här möbeln har fått sin inspiration från tavelramar. Den enkla rektangulära formen bildar en grafisk möbel som bidrar till en kreativ och inspirerande atmosfär genom sin mångsidighet. Du kan sitta i mitten som på en pall. Eller grensle och använda ena sidan som ryggstöd. Ramen som bildar väggar och tak ger känslan av ett eget rum. materia.se

möbelnyheter Den årliga möbelmässan i Stockholm är ett av skyltfönstren för nya möbler. Stockholm Light & Furniture Fair gick som vanligt av stapeln i februari och vi har tidigare levererat en trendrapport därifrån. Nu är det hög tid att kika på några av möbelnyheterna.

78

Cajal Add pall Design: Anya Sebton Denna ”sitt- och ståpall” finns i tre höjder och genom den lätt framåtlutade vinkeln i sitsen sitter man automatiskt ergonomiskt rätt. Add pall passar perfekt i de interaktiva arbetsrummen. Med sitt konsolstativ kan den hängas upp på ett bord och den går dessutom att köa vilket gör att den upptar minimal plats vid förvaring. lammhults.se

Design: Gunilla Allard Cajal finns som fåtölj och en mindre eller en lite generösare soffa. Genom de två olika varianterna på soffan skapar Gunilla Allard en mångfald av användningsområden. Tillsammans med fåtöljen kan den mindre eller större soffan hitta sin plats såväl på kontoret, i restaurangen, i väntrummet eller i hemmiljön. Dessutom bjuder Cajal på oändliga variationsmöjligheter både när det gäller färg/material. lammhults.se

Neat Design: Thomas Eriksson arkitekter Edsbyns Neat-familj har kompletterats med en serie arbetsbord. Den tvådelade arbetsytan utgörs av en fast teknikpanel och främre skjutbar del för åtkomst av kabelränna. Teknikpanelen är en dekorativ och lättillgänglig lösning på behovet av el- och nätverksuttag och är en viktig del av bordets design. Neat-bordens skräddarsydda uttag kan integreras diskret och blir som smyckande accessoarer. edsbyn.com

Cover Design:Love Arbén Fåtöljen Cover är nätt och lättplacerad och passar i nästan vilken miljö som helst där design och flexibilitet efterfrågas. De organiska formerna kan kläs i tyg eller läder, kombinerat eller var för sig. Sits och rygg kan ha homogen eller avvikande material/ färg och anpassas på så sätt enkelt till både det sobra, eleganta rummet som till det mer lekfulla och färgstarka. lammhults.se

Inredning

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Inredning

Ginkgo Code 27 Design: Stefan Borselius & Johan Lindau Hur lång är en soffa? Svaret från Blå Station är "hur lång som helst…" Soffsystemet Code 27 är en produkt med förändringsbarhet, som enkelt kan förändras och påverka både dig och rummet den står i. Systemet kan byggas oändlig – från liten till större och ännu större osv. Sedan kan man blanda kuddar, små, mellan eller stora och ha skarvarna ordnade eller inte. Det blev ett kodat alfabet, ett system A, B, C + 27. blastation.se

Design: Stone Designs Ginkgo är en vacker ljudabsorbent som kombinerar japansk tradition med ett europeiskt perspektiv. Ginkgo ger dig drömmar om naturen och skapar de mest fantastiska landskap från hela världen i din inomhusmiljö. Ginkgo kan vara en molnig himmel på vintern eller en färgrik skog under hösten. Genom att bara ändra färger, kan denna enkla form blir miljontals olika inspirerande landskap. blastation.se

Clip Design: Fredrik Mattsson En spännande möbel med ett starkt eget uttryck som varken är bord, stol eller fåtölj. Eller kanske allt på en gång? Den rör sig i gränslandet mellan flera möbler och fungerar som en länk mellan soffan och skrivbordet. materia.se

Spino Design: Stefan Borselius Spino sektionssoffa beskrivs som en tung möbel med visuell lätthet. Den är lekfull, variationsrik och enkel att förstå med endast tre olika moduler. Bygg med eller utan ryggar, eller ryggar på olika håll. Soffan balanserar på en golvmed som bildar den starka ryggraden. skandiform.se

Resolve Design: Dan Ihreborn Edsbyns uppmärksammade Resolve presenteras nu med låg rygg. Med sitt fasettformade mönster blir Resolve en möbel som tillför ett personligt uttryck med mycket karaktär i öppna kontor och offentliga miljöer. Resolve low finns både som fåtölj, 2-sits och 3-sitssoffa. edsbyn.com

Ease Design: Jens Fager och Andreas Engesvik Ease är ett brett och flexibelt skärmprogram som består av lätta, tunna moduler. I stället för tunga ramkonstruktioner i trä/metall används återvunnen PET som värms upp och pressas. Materialet har fördelen att det går att forma tunt, ger en styv men flexibel känsla och samtidigt får slutprodukten en god akustik. edsbyn.com

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

inredning

79


skriva kontrakt?

vi har tipsen!

80

Ni har hittat lokalen som passar perfekt för er verksamhet och det är dags att skriva kontrakt. Det är nu det gäller att vara vaksam och se upp för fallgroparna. Vi lotsar er igenom ett antal punkter i ett standardkontrakt för att undvika att hamna i situationer som kan orsaka konflikter mellan er som hyresgäst och er nya hyresvärd.

Standardkontrakten som förekommer på marknaden är bra som kom-ihåg-listor men bör noggrant läsas igenom av hyresgästen innan man skriver på. I och med att det som regel är hyresvärden som presenterar ett färdigt kontraktsförslag så smyger det, då och då, in slarvfel i förslagen på grund av ren slentrian. Man ska inte heller glömma bort att hyresgästen och hyresvärden i den stund kontraktet ska undertecknas är motparter och att vardera parten står sig själv närmast. Från båda sidor tar man en risk som man på var sitt håll vill eliminera så gott det går. I de flesta fall tecknas ett hyreskontrakt för en lokal på minst tre år och frågan är hur mycket man egentligen kan planera och förutse kring sitt företag och dess verksamhet inom tre, fem eller sju år. Många konflikter uppkommer för att förutsättningarna ändras eller att vissa förutsättningar som man räknat med inte inträffar. Låt rubrikerna i kontraktsförslaget vara frågor som du som blivande hyresgäst ska besvara själv efter noggranna överväganden. kontraktskrivning

1. Hyresgäst

3. Inredning

Frågan borde ha ett självklart svar. Vad hän- Skall jag själv betala och låta utföra målnder om jag vill ändra verksamhetsform? Man ing och golvläggning innan tillträdet eller vill ändra från enskild firma eller handels- låta hyresvärden göra detta mot tillägg till bolag med ett personligt betalningsansvar hyran? för rörelsens förpliktelser till ett aktiebolag. 4. Hyrestiden Att ändra åt andra hållet, det vill På grund av reglerna om index säga från en verksamhetsform med på hyran, det vill säga möjett begränsat ansvar till en som ligheten att kunna ändra innebär att man ikläder sig hyran under pågående ett personligt betalningsansI de flesta fall hyresperiod, tecknas revar, brukar hyresvärdar inte tecknas ett gelmässigt hyreskontrakmotsätta sig. hyreskontrakt ten på lägst tre år. Är man för en lokal på 2. Lokalens skick och osäker på utvecklingen i minst tre år. användning sin rörelse bör man försöka Vad är det jag eller mitt företag förhandla sig fram till en skall använda lokalen till? Det är ”nödutgång” ur avtalet uninte ovanligt att en optimistisk der 4:e eller 5:e året. Om lokalen köpare av en café-rörelse redan är mycket stor, specialanpassad eller på vid förvärvet kalkylerar med att man skall annat sätt svår att hyra ut på nytt, är det utveckla caféet till lunchrestaurang och inte ovanligt med kontraktstider på 10 eller sedermera till kvällsrestaurang. Använd- 15 år. I sådana fall är det mycket viktigt ningen av lokalen ändras och öppettiderna att såväl hyresgästen som hyresvärden har kommer att förskjutas över dygnet till even- klarlagt vad lokalen skall användas till och tuell nackdel för bostadshyresgäster längre att hyresgästen har ett starkt incitament upp i samma byggnad. att stanna kvar länge. Exempel på detta är

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Skriftligt avtal att föredra Det är inte nödvändigt att ett hyresavtal upprättas skriftligen. Det kan också vara muntligt. Avtalet ska dock vara skriftligt om någon av parterna begär det. Ett skriftligt hyreskontrakt är utan tvekan att föredra. Det är då lättare att konstatera vad parterna har kommit överens om. Bild: Anoto Digital Pen

skolor, vårdinrättningar och liknande serviceinrättningar. 5. Hyran

Själva bashyran brukar inte leda till några större problem. Ofta är det lätt att kontrollera att den bashyra som hyresvärden vill ha är marknadsmässig hyra per kvm och år. I vissa fall brukar hyresvärdarna tillämpa hyresrabatter under ett eller ett par inledande år för att locka till sig hyresgäster till tomma lokaler. Det är viktigt att man kalkylerat hyreshöjningarna och väger dessa mot kostnaderna för att flytta från lokalerna då hyran slår igenom med full kraft. 6. Tillägg till hyran

Tillägg till bashyran kan ofta hamna mellan 500 till 800 kronor per kvm och år. Lägger man sedan till en hyresvärds möjlighet att tilläggsdebitera fastighetsskatt kan hyran öka med ytterligare 120 till 130 kronor per kvm och år. Detta kan öka totalkostnaden för en lokal i Göteborgs innerstad med 5060 procent. I och med att kostnaden också kan variera mellan åren på grund av yttre omständigheter som väder och vind blir tilläggen svåra att kalkylera före påskrift.

7. Mervärdeskatt

9. Myndighetskrav m m

Flertalet lokalhyresgäster erlägger mervärdeskatt. För de som har en låg omsättning och avräknar momsen årsvis i efterskott kan det bli en betydande likviditetsbelastning med moms på hyran för det lilla företaget. För övriga brukar momsen vara ett mindre problem om man har en någorlunda jämn egen försäljning av varor eller tjänster.

Normalt brukar hyresvärdarna kräva att hyresgästen själv skall ansvara för och ombesörja att rörelsen bedrivs på ett sätt som myndigheter, försäkringsbolag och övriga kräver ur tillståndshänseende och för säkerhet och sundhet. Man skall kunna så mycket om den egna rörelsen att detta är fullt naturligt och inget att protestera mot.

8. Underhåll

10. Säkerhet

Frågan om vem som gör vad och vem som har gjort vad utgör en ständig källa till tvister. Ofta är det att föredra att hyresvärden bekostar och utför hyresgästanpassningarna och att man som hyresgäst betalar dessa över hyresavin. Med ett sådant förfaringssätt kan man tydligare kalkylera sina sammanlagda hyreskostnader och hyresvärden tar själv ansvar för åtgärdernas tekniska utförande. Erfarenhetsmässigt är det mycket sällan man själv kan utföra åtgärderna bättre och billigare än vad hyresvärden själv kan. Vem tar ansvar för tidigare dåligt utförda installationer eller installationer som till och med kan skada byggnaden? Installationer som jag som köpare dessutom har betalat ett väl tilltaget överpris för?

Många uppfattar kravet på säkerhet som illvilja från hyresvärdarnas sida. I flertalet fall uppkommer kravet om säkerhet för att hyresgästen är ett nystartat aktiebolag, då hyresgästen är dålig på att sälja in sig själv och den rörelsen som man vill bedriva från lokalerna eller att en enkel kontroll av hyresgästens ekonomiska ställning och resultat visar att hyresgästen skall ställa säkerhet. Som vi tidigare noterat; man skall inte heller glömma bort att hyresgästen och hyresvärden i den stund kontraktet skall undertecknas är motparter och att vardera parten står sig själv närmast. Från båda sidor tar man en risk som man på var sitt håll vill eliminera så gott det går. Köp hyreskontrakt på fastighetsagarna.se

Det är inte ovanligt att en optimistisk köpare av en caférörelse redan vid förvärvet kalkylerar med att man skall utveckla caféet till lunchrestaurang och sedermera till kvällsrestaurang. ställ er frågan “Vad är det jag eller mitt företag skall använda lokalen till?”. bilder: Grand Café Klara. foto: Bella H

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se

kontraktskrivning

81


Lokalguidens Samarbetspartners Här presenterar vi detta nummers partners i Lokalguiden Riks.

LOKALGUIDENS

PARTNERS i nummer 3

82

OSD www.osd.nu

Tvättbjörnen förvaltning AB www.tvattbjornen.se

KlarInvest www.klarinvest.se

Tribona www.tribona.se

Fortum www.fortum.com

Hemfosa Fastigheter www.hemfosa.se

Wilfast Förvaltning AB www.wilfast.se

Hamhus www.hamhus.se

Senab www.senab.com

lokalguidens partners

lokalGUiden RIKS nr 3 2014 www.lokalguiden.se


Egenföretagare, bostadsrättsföreningar eller större företag – vi hjälper dig till rätt elavtal! Börja här

Förbrukar ni mer än 600 000 kWh/år?

Vill du veta vilket elpris du får de närmaste åren? Tryggt, säkert och underlättar budgetarbetet

Ja

Nej Ja

Nej

Ja

Kontakta våra key accounts på 08-671 89 22 eller 08-671 88 07

Vill du följa svängningarna på elmarknaden, vilket kan ge ett lågt elpris över en längre tid men som under vissa perioder kan vara högt?

Vill du ha möjligheten att kombinera fast och rörligt elpris i ett och samma elavtal?

Fast Elpris

Rörligt Elpris

Nej Nej Ja Vintersäkrat Elpris

Kontakta oss för personlig rådgivning på 020-818 818


Posttidning B P orto B etalt Avs: Lokalguiden Torsgatan 5 411 04 Göteborg

SENAB möblerar om i Sverige Senab öppnar nya kontor och showroom i Edsbyn, Gävle, Helsingborg, Sundsvall och Östersund. Det ökar tillgängligheten för våra rikstäckande kunder samtidigt som man lokalt har möjlighet att titta närmare på möbelnyheter och inredning. Allt fler företag och organisationer upptäcker att kontorets inredning har

stor betydelse för trivseln och ett kreativt arbetsklimat. Som ett av Nordens ledande företag inom inredning av offentlig miljö med inriktning på kontor, hotell och restaurang förstärker Senab därför sin organisation i både norra och södra Sverige. Läs mer på www.senab.com.

STO C K H O LM R EG E R I N G S GATAN 6 6 G ÖTE B O R G F I S K HAM N S GATAN 6C MALMÖ FE RSE NS VÄG 3 TI B RO STIGSTAHOLMSVÄG E N 41 SE NAB.COM NYA KONTOR: GÄVLE NYGATAN 28 H E LS I N G B O R G D R OTTN I N G GATAN 9 6 Ö STE R S U N D KÖ P MAN GATAN 41 E D S BYN S U N D SVALL

2014 nr3  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you