Newsletter Oficinas - Enero 2014

Echar amarras en Puerto Madero Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y ZN Informe Bimestral Enero 2014

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Puerto Madero La segunda globalización de Buenos Aires El Puerto Madero original fue una consecuencia lógica de la globalización comercial que se vivió a fines del siglo XIX. El actual, surge como una expresión de la que está ocurriendo desde fines del siglo XX. Su estilo tiene grandes semejanzas con el perfil de otras zonas del planeta, que se parecen entre sí.

En su look, propio del primer mundo, penetran a veces realidades que recuerdan las problemáticas propias de Latinoamérica (como la proximidad de una villa de emergencia, o las aglomeraciones de puestos de venta informal en la Costanera Sur durante los fines de semana).

Pero en la mayor parte de su extensión Puerto Madero luce atractivo y fotogénico, como una estrella de cine llena de glamour.

En sus calles no existe la polución visual, ni sonora. Todo es limpio y ordenado.

Esta realidad premium porteña, se inscribe dentro de una tendencia mundial que se extendió en los '80. Suman decenas las ciudades que encararon procesos de este tipo.

Sólo para señalar algunas, puede citarse a Barcelona, Rotterdam, Nueva York, Sydney, Londres y Ciudad del Cabo.

Extensas áreas portuarias, devenidas en Cenicienta por la obsolescencia de sus sistemas de funcionamiento, volvieron a nacer transformadas en princesas, bajo la forma de barrios de alto nivel con prestaciones múltiples.

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La irrupción de los “containers” fue, muchas veces, uno de los detonadores más importantes del cambio - no el único porque la flexibilidad que introdujo su uso tornó innecesarios, rápidamente, a los clásicos galpones para el almacenamiento de mercaderías.

Todos los proyectos avanzaron hacia la reconversión de los antiguos puertos, para configurar un mix de edificios empresarios, residenciales, comerciales y culturales; construidos o reciclados según un plan maestro.

La idea: agregar valor y mejorar la imagen de cada metrópoli, convirtiéndola en un emblema de la modernidad; un espejo en el cual desaparece la ciudad abigarrada y nerviosa, para dar lugar a una realidad físicamente impecable, más calma y liviana.

En varios casos, los puertos son una pieza aparte de las ciudades. Y pueden decidir, o no, vincularse con ellas. Puerto Madero, en cambio, es el frente natural de agua de la ciudad, del mismo modo que Nápoles, Baltimore, Barcelona, Toronto, Génova, Amberes o Marsella.

En 1998 se inauguró el primer edificio corporativo de la zona, la torre Telecom, situada en la cabecera noroeste del Dique IV

y realizada bajo proyecto del estudio norteamericano Kohn, Pendersen, Fox. Al año siguiente, tuvo su contrapunto en la cabecera sur con la inauguración del edificio Malecón.

En una marcha sin pausas, Puerto Madero llegó a la crisis de 2001 con casi 380.000 m2 construidos de oficinas y comercios.

En residencial, la cifra orillaba los 240.000 m2, mientras otros 140.000 m2 alojaban usos diversos (hoteles, museo, iglesia).

Es necesario considerar esa fecha, porque a partir de allí hubo un reacomodamiento de los desarrolladores frente al nuevo escenario que planteó la situación económica.

Las crisis de acá y de allá.

Hacia 2001, a más de una década del lanzamiento, los habitantes de los edificios residenciales ascendían a 1.756, y los dedicados a actividades comerciales, a 23.510.

Cotejando en esta relación, actualmente, las cifras muestran un importante crecimiento en ambos sectores. Hoy, existe una población estable contabilizada de 12.896 personas. En tanto, por motivos de trabajo, a diario llegan 45.281 personas.

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Construcción en Puerto Madero Serie Histórica

Fuente: L. .J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

Los grandes protagonistas que apostaron por Puerto Madero | Principales empresas desarrolladoras.

- Caputo S.A. - Creaurban Desarrollo Inmobiliarios - Dypsa S.A. - Faena Group - Fernández Prieto & Asociados - Grupo Farallón - Grupo FSA (First South American Investments) - Grupo Madero Este - Germán Neuss - IRSA - Obras Civiles S.A. - Perelmuter S.A. - Raghsa - Sociedad Latinoamericana de Inversiones S.A. - YAR Construcciones S.A.

- Chevron - Dow Quimica - Mastellone Hnos.

- Oracle - Gran Tierra - British Telecom - Maersk Brokers - LG - Odebrecht - Sinopec - Mercedes Benz - YPF - ICBC - Schlumberger - Banco Itaú

Fuente: L. .J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

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Centro de negocios Puerto Madero es la expresión local de la economía globalizada. No es casual que se parezca a tantas zonas portuarias reconvertidas de alrededor del mundo. De hecho, en sus formas arquitectónicas y de gestión, así como en su dinámica inmobiliaria, aparece más vinculado a ese marco externo que a las realidades del mercado local.

Articulado naturalmente con los sectores más representativos del Área Central de Negocios

(Catalinas, Plaza Roma, la city financiera), Puerto Madero ha respondido con claridad a los objetivos de actualizar y expandir la oferta de espacios destinados a usos corporativos. La concurrencia entre este rol y su localización, no podía ser más adecuada. Como un sitio donde la globalización planta sus banderas, Puerto Madero resulta sin duda un punto preferencial para las compañías que buscan un plus de imagen y visibilidad, además de las

Edificios destacados

comodidades y servicios acordes a los estándares internacionales. En la región, son pocas las alternativas que satisfagan esa necesidad. No en vano son numerosas las firmas que, estando entre las de mayor facturación del país, tienen sede en el barrio, acompañadas por decenas de empresas de servicios especializados. Estas últimas, no por casualidad, son las que integran el núcleo más dinámico de la nueva economía.

Distribución de la superficie en Puerto Madero (170 has.)

67,6 has.

160 mts

62,4 has.

= 36 pisos

40 has.

84 mts =28 pisos

21 mts =7 pisos Edificio YPF/Repsol

Madero Office

Edificio Juana Manso 969

Superficie de parcelas

Superficie de calles y espacio público

Superficie de espejos de agua

Fuente: L. .J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de Corporación Puerto Madero

Por su parte, la cantidad de m2 de oficinas en Madero creció a ritmo constante entre 1992 y 2002, incorporando un promedio cercano a 38.000m2 /año. Tras la crisis, durante el periodo 2002-2006 y mientras avanzaban a paso acelerado las torres de viviendas, el stock de metros destinados a oficinas se mantuvo prácticamente estable, incorporando en el quinquenio la misma superficie que, durante los 10 años anteriores, introducía cada año.

Distantes de los valores de los ’90, y tras haber alcanzado el rango de los 30 u$s/m2 en 2008, los valores de renta de las oficinas han tenido un reacomodamiento cercano al 17%, ubicándose actualmente en el orden de los 25 u$s/m2, promediando las A+ y A.

Las partes y el todo.

Su mix de usos actual difiere bastante de lo que puede observarse en Londres o Sidney. Nuestro barrio cuenta con una cantidad de ofertas gastronómicas que llegan a duplicar la de Docklands (cuya superficie es cuatro veces mayor), pero al mismo tiempo, tiene una proporción mínima de espacios culturales. En este rubro, los citados puertos del exterior cuentan con unas 15 propuestas, cada uno, de museos y centros de actividades, lo que genera un movimiento constante de público muy diverso.

Si bien en Madero restan aún sectores por construir, la tierra ya está toda adjudicada y los grandes proyectos anunciados tienden, en general, a consolidar el perfil del área, más que a transformarlo. Hay que mirar en una escala más acotada, en todo caso, para anticipar algunas diferencias respecto a lo que vemos hoy día.

Un factor valioso para consolidar la dinámica de los sectores urbanos, es la diversidad de funciones que se disponen en ellos. También en esto, Madero presenta aspectos que hablan de esa etapa de “maduración” que le resta transitar.

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Los valores de renta de las oficinas se ubican actualmente en un promedio de u$s 25 / m2.

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Se suman a ellas, también, cuestiones relacionadas con el funcionamiento (y las decisiones) de la Ciudad en su conjunto, que tendrán en Madero un impacto insoslayable, tales como el enlace Norte -Sur del sistema de autopistas, la incorporación plena al uso social de la Reserva Ecológica y las tierras de la antigua Ciudad Deportiva, o la reconversión del perfil de los barrios del sur y su vinculación con el área central.

Es justamente el extremo sur de Puerto Madero el que podría operar, en un futuro cercano, como un poderoso articulador funcional y espacial, impulsando una sinergia capaz de transformar a una zona muy vasta de la Capital.

A venticuatro años de haber iniciado su reconversión, Puerto Madero aún tiene un trecho por recorrer; pero no tanto en el plano de la “urbis”, sino de la “civis”, como definía la cultura latina. Es algo que va más allá de su construcción material y tiene que ver con su maduración social y su integración plena al resto de Buenos Aires.

Valores promedio Alquiler de oficinas en Puerto Madero

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

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Población en Puerto Madero Serie histórica de la evolución de la población en Puerto Madero.

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

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Serie histórica de la construcción de oficinas en Puerto Madero Metros cuadrados acumulados e inflación (1992-2013)

Fuente: L. .J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.

Oficinas categoría A+ Costo total de expensas (incluye seguridad e impuestos) - en u$s/m2

Fuente: L. .J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

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Nuestro Equipo

Mariana Stange | Directora

Pablo Papad贸pulos| Broker Senior

Eduardo Gibelli|Broker - S. Lomas

Francisco Spini|Broker Of.Central

Eleonora Lefevre|Broker Senior

Mariano Costa | Broker Of Central

Joaqu铆n Vidiri|Broker Of. Central

Gabriela Avalle|Broker S. Lomas

M.Silvina Lascano|Broker Of. Central

Gisela Arditi l Asistente

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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General

División Oficinas

División Emprendimientos

Mariana Stange

Gustavo Fernandez

División Industrias

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Ricardo Costa Chiappe

Juan José Madero (h)

Pablo Vivot División Hoteles Noel Verger

División Locales Miguel Grehan

División Tasaciones

Juan Cruz Beccar Varela (Gerente)

Eduardo Pereira División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio

Marketing

Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples

Pablo Benegas (Gerente)

Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta

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Sucursal Nordelta , Soledad Ramos

Facundo Hidalgo (Gerente)

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