Informe Técnico Mensual - Noviembre 2018

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

2016

2018

2017 CABA

ZN

CABA

ZN

CABA

ZN

Vacancia Demanda

Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Tigre

28

8.000 37,0%

2.520 0,0%

15,2%

0,4%

27

Dardo Rocha

28

Panamericana

30

2,7%

28.369

43.915 2,0%

5,7%

19.200 5,8%

30

Av. Libertador GBA Norte

29

Av. Libertador CABA Norte

26

Saavedra

28

Puerto Madero

34

Plaza San Martin

Plaza Roma

3,2%

Microcentro

49.000 13,4%

Av. 9 de Julio

47.104 2,7%

Catalinas

5,3%

136.612

106.957

196.886

230.886

265.238

Submercados

25

25

18

VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 17%

Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%

Stock 786.324 m²

Plaza San Martin 2%

Catalinas 25% Puerto Madero 34%

Av. Libertador CABA Norte 4%

Saavedra 6%

Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 0,6%

Microcentro 15,5%

Catalinas 25,4%

Vacantes 42.292 m²

Plaza Roma 10,3%

Av. Libertador CABA Norte 1,8% Saavedra 2,1%

Plaza San Martin 2,6%

Puerto Madero 41,7%

Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha Tigre 0,7% 2,3% Av. Libertador GBA Norte 30,7%

Stock 348.363 m²

Panamericana 66,3%

Distribución de Vacancia A+

Tigre 7,7%

Av. Libertador GBA Norte 1,2%

Vacantes 38.471 m²

Panamericana 91,1%

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%

32%

30%

25% 19,53% 20% 18,21%

15%

9,50%

8,55%

8,13%

10%

10,02%

10,54%

9,66%

8,71%

8,37%

5%

10,21%

10,97%

11,04%

7,95%

7,95% 6,58%

5,38%

5,27% 3,30%

0% 2009

2010

2011

2012

2013

Capital

2014

2015

2016

2017

nov-18

Zona norte

Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia

14%

12,96%

12%

10,69%

10,93% 10,00%

10%

10,97% 10,97%

9,15%

10,99%

10,93%

11,04%

11,04%

9,99% 9,33%

8% 6%

4,44%

3,82%

3,69%

4% 3,87%

2%

3,40%

4,09%

3,72%

3,30%

Zona norte

3,50%

4,03%

4,08%

jul-18

ago-18

5,16%

5,38%

oct-18

nov-18

Capital

0% nov-17

dic-17

ene-18

feb-18

mar-18

abr-18

may-18

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

jun-18

sep-18

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Stock A + proyectado (edificios en construcción) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Retiro 32.000 m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Av. Libertador GBA Norte 3.620 m2

Catalinas 80.000 m2

Puerto Madero 11.650 m2

Saavedra 35.000 m2

Microcentro 23.500 m2

Panamericana 74.200 m2

Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2

Sup. Total: 77.820 m²

Sup. Total: 242.150 m²

Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Palermo 4.000 m2

Av. Libertador GBA Norte 31.850 m2

Catalinas 54.000 m2

Sup. Total: 58.000 m²

Panamericana 95.055 m2

Sup. total: 127.000 m²

Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 050

4500

4500

4300

4200

020

12,69

11,60

10,60

10,00

28

26

8,50

010

4,59

5,27

5,34

2013

2014

2015

7,80

32

30

31

31

3100

30

30

2800

28

3700

3500

26

030

4200

30

040

5000

7,20

7,70

2017

nov-18

000

2008

2009

2010

2011

2012

Venta

Alquiler

2016

Rentabilidad

4400

050

4400

4400

Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte

5000 29

5000 28 27

27

27

3400 24,5

24

24

2700 23

2300 22

5,09

5,28

5,34

7,4

7,4

7,4

4000 26

005

10,22

6,90

3800 24

13,8

13,56 15,05

10,22

6,72

Panamericana

015 010

23

020

1750 22

025

1700 20

030

2200 25

035

2700

040

3200

3500

045

7,57

7,80

11,48

000 2007

2008

2009

2010

Venta

2011

2012

2013

Alquiler

2014

2015

2016

2017

2018

Rentabilidad

Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad.

A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal

Zona Norte

U$S 4,9

U$S 4,9

Expensas & AySA

Expensas & AySA

DÓLARES x m2

Nota: Los valores no incluyen ABL ni Rentas

Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Della Paolera 265, Madero Office, Belgrano 955, Madero Riverside y Maipú 1210

Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330

Evolución valor de expensas (promedios en U$S x m2)

6,54

6,68

6,21

6,1

6,55

7

6,68

6,24

5,19 6,1 4,99

5,1

6,11

5,38

7

4,9

5,86

5,79

4,9 4,13

Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55

Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78

Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27

Dic 2013

Jul 2014

TC BNA U$S 1 = $ 6,6

Dic 2014

TC BNA U$S 1 = $ 8,16

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Sept 2015

TC BNA U$S 1 = $ 8,7

Abr 2016

TC BNA U$S 1 = $ 9,18

Abr 2017 TC BNA U$S 1 = $ 15

Ago 2018 TC BNA U$S 1 = $ 37

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Nuestro Equipo

Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini y Claudia Davicino.

Eduardo Gibelli, Mariano Costa, Felipe Ramos, Gisela Arditi, Diego Cazes, Guillermo Gallino, Eleonora Lefevre, Gabriela Avalle, Francisco Spini, Joaquín Vidiri, Claudia Davicino y Pablo Papadópulos

1° PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO 2018 Cuarto Año Consecutivo 2015, 2016, 2017, 2018 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2018

Directorio Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General

División Oficinas Pablo Papadopulos, Gerente

División Locales Miguel Grehan, Director División Industria y Logística Gonzalo Gianola, Director

División Emprendimientos y Terrenos Manuel Valdes, Director

División Residencial - Sucursales y Directores Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi

División Campos Juan José Madero (h), Director División Hoteles Noel Verger, Director

División Tasaciones Eduardo Pereira, Director

Marketing Cynthia Furukawa, Gerente

Sistemas Facundo Hidalgo, Gerente

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000