Vg08 compleet

Annelou de Groot Vastned Liesbeth van der Pol Dok architecten Luc Smits LSI & Luigi Prins Cobraspen

Walter de Boer Bouwfonds Property Development Minister Stef Blok van Wonen CityVisie Rotterdam en Den Haag

MENSEN MAKEN deSTAD

visie

inclusief

#8

Retailvisie Thema: De Nieuwe Winkelstraat Bikini Berlijn_Mansumers_PLUX_Acht rollen voor retailers, Martine Bovee

Lotty Lindeman is ontwerper. Met talent. Omdat we zowel ontwikkelaar als fondsmanager zijn, kunnen wij ook voor ontwerpers alle creatieve ruimte scheppen.

Wij streven altijd naar een bovengemiddeld prettige en duurzame werk- en woonomgeving.

Wat overigens bovengemiddeld rendeert. Zo presteert ons Amvest Residential Core Fund boven de benchmark.

VASTGOEDONTWIKKELING. FONDSMANAGEMENT. BOVEN DE BENCHMARK.

RIKA D È A F A L I ST !

S P EC I

Levenslange herinneringen...

SAFARI IN AFRIKA? Ruim 100 inspiratiereizen vindt u op www.jambo.nl en in onze brochure of bel met onze Afrika specialisten op 020-2012740 voor een reis op maat.

Kenia . Tanzania . Madagaskar . Seychellen . Mauritius . Zuid-Afrika Oeganda . Zimbabwe . Namibië . Botswana . Mozambique . Zambia De mogelijkheden zijn eindeloos, privé reizen geheel conform uw wensen!

VOORWOORD___VGvisie #8/2014___9_

Inspiratie: nieuwe formats en concepten

N

a een moeilijke tijd breekt een nieuwe fase aan in de wereld van de ruimtelijke ontwikkeling. Het beginnende herstel van de woningmarkt is daar een voorbode van. Het begint weer te leven en te bruisen in de markt. Nieuwe initiatieven bloeien op. Opvallend is dat innovatieve concepten en formats daarbij een centrale rol spelen. Het speelveld is aan het verschuiven. Partijen willen van elkaar leren, zijn bereid om kennis te delen. Het buzz-woord hierbij is inspiratie.

Werken aan de stad draait meer en meer om passie, persoonlijke drive, samenwerken en betrokken ondernemerschap.

VG Visie heeft zoals altijd haar voelsprieten midden in de markt. Waar we in vorige edities inzoomden op samenwerking en transformatie, richten we ons in de nieuwe editie op concepten en formats. Nieuw in deze editie is een uitgebreide bijlage van Retail Visie. Met een analyse door Rupert Parker Brady van de Nieuwe Winkelstraat en veel vernieuwende retailformats uit binnen- en buitenland. We kijken bovendien naar de TV-wereld, waar het werken met formats al langer gebruikelijk is. TV-makers verleiden de consument door in te spelen op beleving en emotie. Wat kan de vastgoedmarkt daarvan leren?

Amvest speelt hierop in met hun vernieuwende marketingconcept voor het project DUIN in Almere. Algemeen directeur Wienke Bodewes vertelt over de rol van concepten en doelgroepenbenadering als voorwaarde voor succesvolle gebiedsontwikkeling.

In deze VG Visie verder een aantal persoonlijke visieverhalen van vooraanstaande businessleaders zoals Walter de Boer ( Bouwfonds Property Development), André van den Berg (Schiphol Real Estate) en Luigi Prins (Cobraspen).

Minister Stef Blok gaat in op een volkshuisvesting-nieuwe-stijl voor de 21e eeuw en de kansen voor het opkomende beleggershuursegment. Corporatiedirecteuren Hedy van den Berk, Bert Keyts en Pieter Bregman over het vormgeven aan de nieuwe corporatie. Daarnaast zoomen we in op actuele trends en ontwikkelingen zoals smart cities, de circulaire stad in de praktijk en het nieuwe, betrokken eigenaarschap in de kantorenmarkt. Leest u vooral ook onze reportage over mansumers: de terugkeer naar de mannen-man met bijpassende exclusieve winkelformules. Speciale aandacht is er met CityVisie voor de flow van Rotterdam en de upswing in de woningmarkt van Den Haag.

VG Visie biedt kortom ook in deze Provada-editie weer een flinke dosis inspiratie voor architecten, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, retailers, planners en beslissers – voor iedereen die betrokken is bij de opgaven van nu voor de stad van morgen. Waarbij ik veel dank ben verschuldigd aan iedereen die wij hebben mogen interviewen voor deze editie. Zij bewijzen dat je met nieuwe concepten vérder komt. Mensen maken de stad. Mede namens mijn gehele redactieteam, uitgever Erwin Asselman en art director Naïm Niebuur wens ik u dan ook veel leesplezier. Laat u inspireren. De tijd is rijp.

Anne Luijten hoofdredacteur

10___VGvisie #8/2014___inhoud

inhoud___VGvisie #8/2014___11_

_

009

Voorwoord Hoofdredacteur Anne Luijten

024

015

Colofon & Adverteerdersindex

016 018 020

Public Space Bianca Seekles, ERA Contour Nicole Maarsen, HAL Investments Peter Sybesma, Savills Property Management

030 036

043 044 045

Trias Opinia Rob van Gijzel Zef Hemel Hilde Blank

129

Column René Maat, Rechtstaete Boris van der Gijp, Syntrus Achmea Real Estate & Finance Igor Beuker,trendwatcher

050 052 052 053 053 054 054

Mozaïek 5 X Top 5 Stadhuiskwartier Utrecht Verleiden met licht Icoon: Pontsteigergebouw Gadgets voor de gezonde stad Nieuw concept: CrowdBuilding Bestemming: Zambia

Podium René Craemer, TMI Eddy Smit, MVGM

214

Vier visies De Circulaire Stad in de praktijk: Kees Faes (Search), Eveline Jonkhoff (Gemeente Amsterdam), Dick van Veelen (Holcim) & Karin Schrederhof (Woonbron) 164 Taxatiemarkt volop in beweging: Marcel de Boer (Troostwijk Groep), Jeroen Lokerse

(Cushman Wakefield), Cees Schekkerman (NAI Netherlands) & Frans van Hoeken (DTZ Zadelhof) 208 Het Nieuwe Eigenaarschap: Philip Heinrich

& Ralf de Graaf (Confia), Eduard Schaepman (Chalet Group), Huib Boissevain (Annexum) & Boudewijn Ruitenburg (OVG)

108

114 056

086

96 170

100

049 075

056

Persoonlijk Walter de Boer, Bouwfonds Property Development André van den Berg, Schiphol Real Estate Luigi Prins, Cobraspen

062 066 070

076

080

082

086 090

Wonen Minister Stef Blok van Wonen over volkshuisvesting-nieuwe-stijl Corporaties: drieluik Bert Keijts, Portaal, over bouwen aan de nieuwe corporatie Hedy van den Berk, Havensteder, over anders denken, anders doen Pieter Bregman, Nijestee, over de woningmarkt in Groningen Ondernemer Jan Wieger van der Linden, Hoen Vastgoedbeheer, over de kansen voor beleggers op de woningmarkt Concepten en formats Beleving en emotie centraal bij verleiden woonconsument Nieuwe concepten De winkelstraat als place to be. Driegesprek met Francoise Dechesne (MAB Development), Paul Manuel (Tam Tam) & Bas Verhart (THNK) Trend: Mansumers. Lifestyle-trends voor de man Kennis van doelgroep bepalend voor succes.

Wienke Bodewes van Amvest

116

120 122

De Nieuwe Winkelstraat, analyse door Rupert Parker Brady Acht rollen voor retailers, Martine Bovee (STUDIO by Judith ter Haar) Tweegesprek Clemens Brenninkmeijer (Redevco) & Ronald Bakker (Bagels & Beans) Ondernemer Arjen de Koning (PLUX) Berend Ziengs (De schoenenfabriek)

In the City Annelou de Groot & Taco de Groot (Vastned) Maarten Stam & Bram Loggers (a.s.r. vastgoed ontwikkeling) 140 Patrick Kremer & Michiel IJzerman (Bilfinger) 148 Han Fijen & Joost Mekking (FiMek estate) 160 Erik Steinmaier & Chris Meijers (ABN AMRO) 124 134

Vernieuwing 130 Bikini Berlijn 138 Retail Visie Platform 144 Regioreuzen: profiel regionale supermarkten

152

154

158

Podium Gijs Bessem van Kroese Paternotte Herontwikkeling Nieuwe warenhuizen voor het Rokin, rondwandeling met Frederik Vermeesch (Rijnboutt), Pierre van Rossum (Gemeente Amsterdam) & Martin Smit (Emmes Group) City Masterclass De veerkracht van Lelystad

172 176

Samenwerken Hans Diepenhorst (DVP) & Richard Reulink (DVP Planontwikkeling) Jan Werkman (Funda) & Alex Brunner (Funda in business)

CityVisie Rotterdam 180 De nieuwe flow van Rotterdam, met Fred van Beuningen, Jan Peter Balkenende, Hans de Jonge, Eric Claassen, Tim Rowe, Bram Poeth, Hans Schröder, Dirk Alma, Wim de Haas & Dirk Sijmons 186 Inspelen op trends: Hilke Nijmeijer van CBRE Global Investors 190 De comeback van Luc Smits (LSI)

196 222

200

206

Business leaders Jeroen Philtjens, BESIX Nederland Bart van Breukelen & Tobias Verhoeven, Synchroon CityVisie Den Haag De toekomst van het wonen in Den Haag, met Marnix Norder, Peter van der Gugten, Willem Krzeszewski, Henk Jagersma, Wim Korff de Gidts & Ellen Bekkering Upswing in de Haagse woningmarkt, Rudi van Wechem & Cees Kimmel van Frisia Makelaars

Tweeluik Architecten Liesbeth van der Pol van Dok Architecten over transformatie Marktplein Nieuwegein 218 Francesco Messori en Coen van Dijck

van D/DOCK over Healing Offices 214

Thuis

IN

RETAIL

Annabel en Charlotte Klaassen mogen geen winkeltje spelen.

Dit zijn ze nou. De schatten van dochters van Marjolein en Mark Klaassen. Mark is partner bij KroesePaternotte.

Kenners, specialisten, makelaars in winkels. En daar is ’t begonnen. Het is bij Mark winkel voor, winkel na. Hij zegt zelfs: ‘Ik ga even naar de winkel’ als-ie naar de zaak gaat. Eerlijk gezegd kon Marjolein het woord ‘winkel’ niet meer horen. En toen kwam Mark ook nog ’ns thuis met een speelgoedwinkeltje. Nee twee, beide dochters kregen een eigen winkeltje. En toen was de maat vol.

Sindsdien spelen de twee zusjes met poppen, auto’s, games, whatever. Zolang het maar géén winkeltje is. En moeten ze hun agressie afreageren met hamertje tik. Maar ja, verbied iets en het wordt alleen maar aantrekkelijker. De zusjes zijn inventief. De commode voor de newborn baby bijvoorbeeld, fungeert als schuilwinkel. In de laatjes zitten nu pindakaas, hagelslag en jampotjes. Maar d’r kan zo een luiertje overheen.

Marjolein heeft zelfs nog even overwogen om te verhuizen. Ja, je hebt een makelaar in huis of niet. Iets met een grotere tuin om buiten te spelen. ‘Ja’, zeiden de kinderen in koor. ‘Met een boomhut kunnen we daar winkeltje spelen!’

Kortom, retail zit ze in het bloed. Net als bij Mark. En als je nou bijvoorbeeld op zoek bent naar een winkeltje op een A1-toplocatie, kun je daar eigenlijk alleen maar je voordeel mee doen.

TE KOOP GEVRAAGD A-1 WINKELOBJECTEN [ V A N A F € 5 0 . 0 0 0 , - H U U R P. J . ]

SUPERMARKTEN [REGIO GELDERLAND]

BOUWRIJPE GRONDPOSITIES VANAF 20 WONINGEN [REGIO MIDDEN-NEDERLAND, NOORD-BRABANT EN ZUID-HOLLAND]

WIJ FINANCIEREN 100% UIT EIGEN VERMOGEN

kroesepaternotte.com S TAT I O N S S T R A AT 2 3

4001 CD TIEL

|

0344 61 00 77

|

INFO@ZONDAG.NL

|

W W W. Z O N D A G . N L

Jaarprijs 2013 / Raaks / Haarlem

Jaarprijs 2007 / De Parade / Bergen op Zoom

adverteerdersindex___VGvisie #8/2014___15_

colofon Redactieadres Public Space Media BV Pieter Straatlaan 37 1785 GW Den Helder info@publicspacemedia.nl www.publicspacemedia.nl Hoofdredacteur Anne Luijten anne.luijten@studio-RO.nl

Jaarprijs 1998 / De Barones / Breda

Uitgever Erwin Asselman erwin@publicspacemedia.nl 06- 51268407 Art direction/vormgeving Na誰m Niebuur, Juliette Carchedi Redactieteam Hildegard Assies, Maarten Beernink, Maartje Brand, Cees de Geus, Kees de Graaf, Bas Hakker, Connie Lohuis, Rupert Parker Brady, Hans Smit, Helena Stockmann Fotografie Peter van Aalst, Maartje Brand, Martin Dijkstra, Marcel Krijger, Vincent van Gurp, Shutterstock

Jaarprijs 1993 / Heuvelgalerie / Eindhoven

Jaarprijs 1990 / Zaailand / Leeuwarden

Retail Visie Rupert Parker Brady parkerbrady@xs4all.nl Illustratie Mireille Schaap Eindredactie Anne Luijten Druk Print Consult

PUBLICSPACE MEDIA

Alle rechten voorbehouden. VG Visie is een uitgave van Public Space Media BV. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd

W I NKE L S BRENGEN MENS EN IN BEWEGIN G

door middel van boekwerk, foto-offset,

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit.

vorm dan ook zonder vooraf schriftelijke

fotokopie, microfilm, of welke andere toestemming van de uitgever. Public Space Media BV is niet verantwoordelijk voor handelingen van derden welke mogelijkerwijs voortkomen uit het lezen van deze editie.

W W W. M A B .CO M

Coverbeelden Vincent van Gurp (links) & Marcel Krijger

Kroonenberg Groep Amvest Jambo Safari Club DVP Kroese Paternotte Zondag Ontwikkeling MAB Development Schiphol Real Estate NVM business Bilfinger Real Estate CBRE Global Investors Hori Raadgevend Ingenieursbureau ABN AMRO Redevco FiMek Estate Corio Slokker 3W New Development Dok architecten Search Gemeente Rotterdam ASR Vastgoed Ontwikkeling MVGM TMI Neijstee Wecycle Rechtstaete Funda Breijer Provast Syntrus Achmea Real Estate & Finance Vastned Gemeente Den Haag Provada Stable Synchroon

02 04 06 08 12 13 14 22 23 29 35 41 46 47 48 55 74 89 94 95 98 99 105 106 107 113 119 128 147 169 194 195 213 226 227 228

16___VGvisie #8/2014___public space

_

Marseille, La Cité Radieuse Bianca Seekles, directeur Identiteit en Vernieuwing, ERA Contour -

Cv

Naam: Bianca Seekles Functie: Directeur Identiteit & Vernieuwing Leeftijd: 40 jaar Opleiding: HTS Bouwkunde

‘Mijn passie voor de stad en

en HTS Architectuur, Nyenrode

haar bewoners is net zo groot

Business Universiteit

als mijn passie voor reizen en

Loopbaan: Kopersbegeleider,

nieuwe werelden ontdekken.

Verkoopmanager, Projectontwik-

In steden en dorpen, maar

kelaar bij Bokx Vastgoed

ook in bergketens en woestij-

Conceptontwikkelaar, Hoofd

nen. Dus hoe kan ik dan toch

Initiatief & Concept, Adjunct-

die éne favoriete plek kiezen?

directeur en Directeur Identiteit &

Ik ga voor een stedelijke

Vernieuwing bij ERA Contour

plek met een tweede leven! Een plek die door de juiste aanpak en aandacht weer geliefd is, waar mensen weer graag willen zijn en ook weer voor gaan zorgen. Een plek die opeens weer heel veel toevoegt aan de aantrekkelijkheid van een straat, buurt of wijk in de stad. Denk aan Freischwimmer in Berlijn of de Promenade Plantée in Parijs. Maar ook het Deliplein op het Rotterdamse Katendrecht vind ik een lichtend voorbeeld. Mijn keuze valt echter op het in 1952 geopende La Cité Radieuse van Le Corbusier in Marseille. Een verticale betonnen stad, met een park eromheen, binnenstraten met winkels en bedrijvigheid en een dak dat plaats bood aan een kleuterschool, sportschool, een zwembad en een groot zonneterras. De droom van de maakbare maatschappij… Helaas bleek dit een illusie en in de loop van de jaren takelden gebouw en omgeving steeds verder af. Nu is La Cité Radieuse opgeknapt, kiezen de bewoners er zeer bewust voor, zijn er rondleidingen en is het restaurant ook weer open. Maar de grootste schat, en daarmee mijn absoluut favoriete plek, is te vinden op het dak van het gebouw. Het werd vorig jaar na een grondige restauratie opengesteld voor bezoekers. Eindelijk kon ik er naartoe… En ik vond een werkelijk magische plek! Het uitzicht op stad, zee en bergen, de in het zwembad spelende kindertjes, maar vooral de verpletterende schoonheid en onverwachte zachtheid van de betonnen bovenwereld hebben een onuitwisbare indruk op mij gemaakt.’’

public space___VGvisie #8/2014___17_

Bedrijf: ERA Contour

18___VGvisie #8/2014___public space

_

Museumplein, Amsterdam

public space___VGvisie #8/2014___19_

Cv

Naam: Nicole Maarsen

Nicole Maarsen, Investment Strategies & Avisory, HAL Investments -

Functie: Zelfstandig ondernemer Leeftijd: 42 jaar Opleiding: Economie en MRE Loopbaan (dit moet nog VET

‘Sinds onze kinderen step-

gedrukt worden): ING Real

pend door het leven gaan ont-

Estate Finance, ING Real Estate

dekken we een hele andere

Development, Maarsen Groep-

kant van Amsterdam. De stad

Groep, Zelfstandig/Me Myself & I

heeft prachtige pleinen met

Bedrijf: HAL Investments

hele fijne stedelijke dynamiek.

Voor ons fijn maar zeker ook voor de kindjes. Op zondagochtend vind je ons - zowel in de zomer als in de winter - vaak op het fantastisch mooie Museumplein. De gebouwde omgeving om het plein heen is van grote kwaliteit en allure, maar we gaan zeker ook voor de heerlijke vrije groene grasmat én, nog veel cooler, de halfpipe skatebaan. In de winter uiteraard lekker schaatsen op het ijsbaantje.

Dat maakt Amsterdam nou echt tot ónze stad: supergezellig druk en toch heel overzichtelijk. Rustiger dan het Museumplein maar vrijwel net zo fijn is het Amstelveld.

De Amstelkerk en De Duif bewonderen we vaak van binnen. Maar toppers hier zijn toch wel het terras van Nel én het voetbalveld en klimrek, omringd door de mooie grachtjes. Niet alleen rustgevend, ze dragen ook bij aan de schoonheid van onze stad.

Maar ook in het buitenland weten we onze weg te vinden. Stedentripjes kunnen we nu eindelijk met z’n vijven maken. Hoog op mijn (hernieuwde) wensenlijst staat Trafalgar Square in London: prachtige gebouwen, fonteinen, beelden, een kerk en de National Gallery allemaal om je heen! Door Rome is het wat moeilijker steppen maar hoe fijn zijn daar de kleine piazza’s. Een van mijn favorieten is Piazza Campo dei Fiori. Maar de absolute romantische top is buiten kijf het San Marcoplein in mijn andere favoriete Italiaanse stad, Venetië.’

_

20___VGvisie #8/2014___public space

Rome, Pantheon Peter Sybesma, Managing Director Savills Property Management -

public space___VGvisie #8/2014___21_

Cv

Naam: Peter Sybesma Functie: Managing Director Savills Property Management Leeftijd: 40 Opleiding: Bestuurskunde

‘Een aantal jaren geleden

Loopbaan: Consultancy, Vast-

heb ik samen met mijn vrouw

goedfinanciering, Transacties,

Rome bezocht. Een heerlijke

Interim Management, Asset- en

en gezellige stad met onge-

Property Management

looflijk veel historie. Het Pan-

Bedrijf: Savills Nederland BV

theon is één van de iconen van de stad, die op mij veel indruk heeft gemaakt. Het oorspronkelijke gebouw dateert al van vóór de christelijke jaartelling. In de eeuwen daarna heeft het gebouw diverse aanpassingen gekregen en verschillende functies gehad. En ondanks de vele aardbevingen en oorlogen in dat gebied staat het gebouw nog steeds fier rechtop. De Romeinen waren in die tijd al in staat om indrukwekkende gebouwen te ontwikkelingen. Zo is de koepel van het Pantheon tot op de dag van vandaag nog altijd de grootste koepel van ongewapend beton ter wereld. Mede dankzij dit soort kunstwerken hebben de Romeinen een belangrijke invloed gehad op de tegenwoordige manier van bouwen.

Ik ben dan ook zeer onder de indruk van dit gebouw.

Er zijn maar weinig gebouwen in de wereld, die zoveel historie kennen en toch nog zo in het midden van de samenleving staan als het Pantheon. Maar meer dan dat: het gebouw inspireert mij. Het relativeert het leven en laat me beseffen dat een goed gebouw na zoveel eeuwen nog steeds een belangrijke waarde kan bieden voor een stad. When in Rome, do as te Romans do…’

G A M T A W E P I C N I R P EEN ?

N E T S KO

SCHIPHOL NOW Een inspirerend magazine over de vestigingslocatie Schiphol: Working Business Class • Interviews met o.a. Kroonenberg en Cargill • 24/7 dynamiek bij CitizenM, Microsoft en Swenska Handelsbanken • De bouw van het nieuwe Hilton Schiphol, The Base en de toekomstvisie voor Schiphol Central Business District • Highlights en faciliteiten

Bestel een gratis exemplaar!

Alles draait om integer ondernemerschap.

Dus een principe kost nooit te veel. Wij geloven in integriteit en in een uniforme gedragscode. Daarom investeert NVM Business in permanente educatie voor

schiphol.nl/workingbusinessclass

onze leden en staan onze kernwaarden daarin centraal: deskundig, vakmanschap, eerlijk en verantwoordelijk.

Schiphol. Working Business Class

Persoonlijk

Walter de Boer, directievoorzitter Bouwfonds Property Development

Vernieuwing binnen context ‘Bouwfonds Cultuurfonds vierde onlangs het

stabiele, belangwekkende club die de openbare

Bunschoten waar met dank aan het Cultuurfonds

25-jarig bestaan. Met meer dan 1.100 door

ruimte verrijkt met dienende kunst- en cultuur-

de oorspronkelijke identiteit van de plek is ver-

hen ondersteunde projecten een buitengewoon

projecten. Vandaar mijn keuze voor de foto in

sterkt en het ambacht is hersteld.’

_

26___VGvisie #8/2014___walter de boer ___tekst Anne Luijten ___ fotografie Marcel Krijger

walter de boer ___VGvisie #8/2014___27_

Het adagium van deze tijd is nieuw, nieuw, nieuw. Walter de Boer schudt zijn hoofd. ‘Voor mij is de essentie niet dat alles nieuw moet, het moet vooral anders.

Anders durven denken, anders willen werken. Bedoeld als routekaart naar vooruitgang en verandering, niet als doel op zich.’ Want sommige dingen zijn gewoon goed zoals ze zijn, aldus de directievoorzitter van Bouwfonds Property Development. ‘Ik heb 155 grondexploitaties lopen, ik heb wel wat anders aan mijn hoofd.’

cV Naam: Walter de Boer Leeftijd: 56 Functie: Directievoorzitter Bouwfonds Property Development. In die hoedanigheid is hij ook verantwoordelijk voor de activiteiten van Bouwfonds Ontwikkeling in Nederland. Tevens lid van hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep.

Opleiding: HTS Bouwkunde in Amsterdam, Stedenbouw & Architectuur aan TU Delft Loopbaan: Nadat hij veschillende jaren werkzaam is geweest als organisatieadviseur en bij diverse organisaties in commercieel vastgoed trad hij in 1991 in dienst van Bouwfonds als ontwikkelingsmanager. Vanaf 1997 vervulde hij diverse directiefuncties binnen Bouwfonds.

M

et Bouwfonds Ontwikkeling in Nederland, maar ook in de twee andere kernlanden Duitsland en Frankrijk, blijft Walter de Boer ondanks de vernieuwingsdrang om hem heen vasthouden aan de kernwaarden die in de genen liggen van het bedrijf. En dat is het realiseren van goede, betaalbare woningen. Nu is iedereen ineens druk met ‘de klant’: niets nieuws onder de zon, aldus De Boer. ‘Al in de jaren ’70 introduceerden wij het Bouwfonds Keuzeconcept. En in 2001 ‘Persoonlijk Wonen’, de voorloper van wat we nu Particulier Opdrachtgeverschap noemen. Nee echt, zoveel nieuws is dat niet.

En dat geldt zeker niet voor de aandacht voor onze klant. Met zo’n 25.000 tot 30.000 klantcontacten per jaar heeft die altijd op ons netvlies gestaan. Maar het is een feit dat door de tijd heen bepaalde dingen of begrippen altijd weer terugkomen.

Zo wordt momenteel het concept van bouwsparen weer afgestoft. Daar zijn wij in een ver verleden groot mee geworden.’

Duitse Discipline De culturele draad van het bedrijf, het DNA, vormt uiteindelijk de lange lijn, de context, waarbinnen de vernieuwing binnen Bouwfonds plaatsvindt.

Daarin loopt de organisatie niet voorop. ‘Doordat we een groot bedrijf zijn, kunnen we in het beste geval een fast follower zijn. En dat is goed. Onze regionale wijze van organiseren en opereren maakt dat mogelijk.’ De Boer somt op. ‘We werken in Nederland met 330 gemeenten. Er lopen op dit moment 260 samenwerkingsovereenkomsten voor projecten die variëren in grootte van 200 tot soms wel meer dan 2000 woningen.

Projecten met lange looptijden, van drie tot tien jaar of langer.

Als het gaat over vernieuwing, neem dan vooral deze context mee. We moeten op een degelijke manier de eindstreep halen, en daarbij soms door wel vier collegewisselingen heen roeien.

Sinds 2008 als directievoorzitter BPD.

Dan gaat het voor mij om drie dingen: vakmanschap, professionaliteit en, zeg ik met kleine knipoog, “Duitse” discipline.’

competenties Het goede van de afgelopen crisisjaren vindt De Boer dat de branche weer terug is gegaan naar de kern van het vak. Dat geldt ook voor Bouwfonds. Uiteindelijk willen mensen een fijn huis kunnen betrekken, dat staat in een aangename leefomgeving. Het ‘ouderwets-degelijke’ locatiemanagement is dan ook onverkort de focus van het bedrijf. De Boer: ‘Het draait bij ons in de kern om herstructurering van binnenstedelijke gebieden, de transformatie van havens en industrieterreinen, om de ontwikkeling van uitleglocaties en de transitie ‘rood voor groen’. Wij zijn dus niet van de rationele, eenvoudige verkavelingsplannen, maar concentreren ons als gebiedsontwikkelaar op het ontwikkelen van integrale stedenbouwkundige concepten. Van binnenstad tot buitengebied. Inzetten op de effectieve woonvraag, daar ligt onze waarde en kracht.’ marketing Daarnaast zet Bouwfonds fors in op marketing en sales. E-commerce en digital marketing nemen daarbij een belangrijke plaats in. Kijkend naar de online trends en ontwikkelingen roept dat wel de vraag op hoe het bedrijf in de toekomst wil omgaan met de daadwerkelijke verkoop van woningen. De Boer: ‘Doen we dat zoals nu in belangrijke mate via het makelaarskanaal of verlangt de klant uiteindelijk iets anders?’ De Boer is trots op de eigen ontwikkelde portal ‘Gateway Nieuwbouw’, bedoeld voor een betere ontsluiting van het aanbod naar Funda. De Gateway staat ook open voor andere partijen en maakt Funda tot een volwaardig platform voor nieuwbouw. De belangrijkste verschuiving van het bedrijf is die naar de voorkant van het ontwikkelproces, zegt De Boer. ‘We initiëren gebiedsontwikkelingen en zijn sterk in de voorfase van concept en ontwikkeling. Aan de achterkant zetten we in op marketing en sales. De tussenfasen brengen we tegenwoordig steeds vaker elders in de keten onder.’

‘Goede producten leveren Met verMinderinG van faalkosten kan alleen door herhalinG’

Grondexploitaties Standaardisering en digitalisering van producten en processen zijn belangrijke uitgangspunten. In de uitvoering wordt vooral gestreefd naar kostenreductie. De Boer: ‘Dat kan alleen door niet steeds te willen vernieuwen of veranderen. Goede producten leveren met vermindering van faalkosten kan alleen door herhaling. Door leren van het verleden. Dat bleek lange tijd hartstikke lastig omdat bij ieder project het altijd weer anders leek te moeten.

Vanuit de gedachte dat alle projecten verschillend zijn. Maar vraagt de consument daarom? Nee, zeker niet.’ Als gebiedsontwikkelaar legt Bouwfonds de nadruk op het proces- en locatiemanagement. Waarbij projectleiders letterlijk alles weten van het project, weten hoe de hazen lopen en processen daarop kunnen sturen. De Boer: ‘Zo’n benadering oogt misschien traditioneel en saai, maar strikt genomen is dit gewoon ons vak. Kijk, we kunnen blijven discussiëren over nieuwe verdienmodellen en nieuwe concepten. Iets waar we in dit land buitengewoon goed in zijn en dat hele volksstammen bezighoudt. Maar waar leidt dat allemaal nou echt toe? In de landen om ons heen zijn ze ondertussen gewoon aan het werk.

Daar ben ik ook van. Ga eerst het probleem oplossen, ter plekke, voordat je gelijk over het ontwikkelen van nieuwe

structuren begint. Mijn organisatie heeft 155 grondexploitaties lopen, ik heb wel wat anders aan mijn hoofd.’

schaarste Medio 2015 verwacht De Boer een robuuste marktontwikkeling voor wat betreft het aantrekken van de vraag naar woningen. Goed nieuws zou je denken, maar toch houdt hij zijn hart vast. Want: wordt het een beheerste groei of vergalopperen we ons opnieuw met elkaar, met alle druk op prijzen en capaciteit van dien? ‘Met Vinex werd bewust gestuurd op het creëren van schaarste. Er wordt wel eens vergeten dat dit een belangrijk onderdeel vormde van de grote prijsstijging die we hebben meegemaakt. In de recente periode van stilstand is het raar dat gemeenten en provincies weer naar dit instrument grijpen. We staan aan de vooravond van een nieuwe schaarsteproblematiek. Je zou bijna denken dat er op sommige plekken sprake is van beleid gericht op het behouden van hoge grondprijzen.’

Kapitaal in de coulissen Ook wat betreft de beleggershuurmarkt herhaalt de geschiedenis zich. In de vorige crisis in de jaren ’80 bouwde Bouwfonds een huurprogramma op. En opnieuw is het bedrijf bezig een huurportfolio

‘We staan aan de vooravond van een nieuWe schaarsteproblematiek’

_

28___VGvisie #8/2014___walter de boer

op te bouwen, van zo’n 2.000 to 3.000 woningen. Gestuwd door de vraag: met name Duitse beleggers zoeken investeringen in het segment verhuurde woningen tot drie jaar oud. Opmerkelijk is dat de beleggers nu naar ons toe komen, zegt De Boer.

‘Vroeger gingen wij met gepoetste schoenen bij hén op bezoek.’

Wat het duidelijk maakt: er is veel kapitaal in de coulissen dat een weg zoekt. En Nederland begint een goedkoopte-eiland te worden in Europa. ‘We zijn zover afgezakt in de woningprijzen.

Voor buitenlandse beleggers wordt dit een ritje omhoog.’ Samen met de schaarste aan nieuwbouw en het oplopende tekort in een paar grote steden leidt dit tot een situatie waarvan de gevolgen niet zijn te overzien, aldus De Boer. ‘Dit gaat leiden tot een snelle prijsstijging. Maar let op: niet overal! Dat geldt alleen voor de betere postcodes. Die uitsortering wordt scherper.’

Publiek-Private samenwerking De afgelopen jaren heeft Bouwfonds haar grootste omzet gehaald uit haar buitenlandse markten. In kernlanden als Duitsland en Frankrijk draait de woningmarkt wél goed, en dat geldt bijvoorbeeld ook voor Scandinavië. Toch is er ook voor het buitenland wel dedegelijk iets waar ze wat van ons kunnen leren, namelijk onze unieke vorm van publiek-private samenwerking. Walter de Boer: ‘Daar kijkt men in het buitenland met bewondering naar. Zelf geloof ik nog steeds heilig in deze vorm van samenwerking. Je moet het samen met de gemeenten doen. Ons werk is niet gebaat bij ijdelheid, is geen indivuele sport, maar een teamprestatie. Toch zijn er steeds meer mensen die dat ouderwets lijken te vinden. Ik denk wel eens dat ik een van de laatste échte believers ben in PPS. Laten we trots zijn op wat we met elkaar bereiken.’ stedelijk wonen Momenteel woedt in Nederland een stevige discussie over verstedelijkingspatronen. De polarisatie tussen stad en land staat daarbij centraal. Voor De Boer zou de discussie echter juist moeten gaan om het in goede banen leiden van de vraag.

de favoriete steden van

ting pots, die vol opereren op de

walter de boer

Aziatische markt, waar oost en west

‘Ons gezin is gek op alles op de lijn

elkaar ontmoeten. Iedereen wordt

van San Francisco tot Vancouver. De

geaccepteerd, als je maar partici-

kwaliteit van leven is er enorm hoog,

peert. Een fantastische open cultuur,

waarbij de nabijheid van outdoor-

in combinatie met hard werken, vol

faciliteiten een belangrijke rol speelt.

in de wind staan. ‘Maar Berlijn is

Raften in de rivier, skieën in de

mijn eigen guilty pleasure. Berlijn

bergen: alles is dichtbij. De steden

is mijn stad, al 25 jaar. Daar wil ik

bruisen van de innovatie- en levens-

wonen als ik later groot ben. Elke

kracht en hebben tegelijkertijd dat

strekkende meter is er geschiedenis.

speelse van de Noord-Amerikaanse

Als stedenbouwkundige is dat één

cultuur. Het zijn grote culturele mel-

groot feest.’

Hij betwijfelt of de roep om binnenstedelijk wonen wel zo groot is als nu wordt verondersteld. ‘De vraag naar stadsranden en uitleglocaties is ook nog steeds robuust. Bovendien is binnenstedelijke nieuwbouw relatief duur.’ Ook de kleine afstanden in ons land en het hoge voorzieningenniveau in de middelgrote steden temperen de run op de stad. Walter de Boer: ‘Feitelijk is er in Nederland sprake van één groot stedelijk veld.

De vorm van stedelijkheid moeten we dus vooral genuanceerd benaderen. Er zijn nog steeds relatief weinig gezinnen met kinderen die in de stad blijven wonen. Die maken toch het sommetje van woonlasten in relatie tot gebruik van voorzieningen en gemak.’

verantwoording Het meest trieste jaar voor Bouwfonds was 2013 met overall een kleine 6.000 verkochte woningen. Daarmee is het bedrijf in Nederland en Duitsland overigens nog steeds marktleider. In 2014 worden naar verwachting 7.500 woningen verkocht. Ondertussen wordt er gestaag doorgebouwd aan de eigen organisatie. Bestuursvoorzitter De Boer vindt het belangrijk om de verantwoordelijkheid laag op de werkvloer te leggen. ‘Dat geeft plezier in het werk. We zijn een groot bedrijf, maar klein georganiseerd.

Ambitie is er zeker wel binnen het bedrijf, maar niet in de vorm van een groots beleefde en geïnstitutionaliseerde visie.

De passie ligt op de werkvloer. De mensen zelf, op locatieniveau: dáár uit zich de bezieling en dat leidt tot zichtbare kwaliteit.’ De Boer hecht aan de goede relatie met de gemeenten.

‘Wij zijn geen ’snelle partij’, maar juist heel stabiel en robuust.

We hebben de reputatie dat wij de laatsten zijn die het licht uit doen. Daar sta ik voor. Wonen is een collectief product, dat doen we met elkaar. Je huis is je uitvalsbasis, je bron voor werken en leven, en maakt onderdeel uit van het grotere geheel van je leefomgeving. Het ontwikkelen van aantrekkelijke woongebieden is dus geen handeltje. Je ontwikkelt geen commodity, maar een product waarvoor je maatschappelijke verantwoording dient af te leggen. Dat vat ik heel serieus op.’

‘Ons werk is niet gebaat bij ijdelheid, het is geen indivuele spOrt, maar een teamprestatie’

WE MAKE SHOPPING WORK ______

Geïntegreerde diensten uit een hand: internationaal, nationaal en lokaal, beheren wij meer dan 700.000 vierkante meters bestaande uit diverse winkelcentra en solitaire winkelpanden door heel Nederland heen.

Wij bieden het volledige scala aan diensten voor onroerend goed, van advies en ondersteunen door middel van optimalisatie van de kosten en rendement voor alle vormen van gebruik en over de gehele levenscyclus.

Met eersteklas service en een uitstekende consulting expertise creëren we toegevoegde waarde, zodat onze klanten zich kunnen richten op hun kerncompetenties. Vertel ons wat u zoekt, en wij vinden de best mogelijke oplossing voor u. Zo simpel is het. www.realestate.bilfinger.nl

Persoonlijk___VGvisie #8/2014___31_

schiphol central business district

smaak maken in een inspirerende werkomgeving André van den Berg, algemeen directeur Schiphol Real Estate

Het borrelt en bruist op Schiphol. Eerder al vestigden zich hier innovatieve bedrijven zoals Microsoft en LM Windpower. Die trend wordt doorgezet met onder meer de herontwikkeling van The Base en het nieuwe Hilton Schiphol hotel.

Nieuwe concepten zoals een pop up locatie genaamd The Cabin en de gratis leenfietsen YourSchipholBIKE vormen de concrete aanjagers van de nieuwe aanpak van Schiphol Real Estate om de aantrekkelijkheid van Schiphol voor haar ‘bewoners’, oftewel iedereen die op Schiphol werkzaam is, te vergroten. Bij het vormen van het zakelijk hart van Schiphol CBD (Central business district) wordt niet alleen naar de stenen gekeken, maar staan de behoeften en wensen van de bedrijven en hun werknemers centraal. Algemeen directeur André van den Berg van Schiphol Real Estate heeft zichtbaar plezier in zijn werk. ‘Schiphol vernieuwt en we zijn nog lang niet klaar.’

_

32___VGvisie 8#/2014___André vAn den Berg___tekst Anne Luijten ___ fotografie Vincent van Gurp (portret)

‘Het startpunt Is de klant’ Jazz op donderdag

‘Plekken krijgen betekenis’

Schiphol CBD

I

YourSchipholBIKE

llustratief is dat de nieuwe aanpak voor de Schiphol CBD, het gebied voor de terminal, is ontwikkeld vanuit het perspectief van het maaiveld, en niet vanuit een blik van boven, zegt André van den Berg. ‘Wat zien de mensen die hier werken? Hun beleving, dáár draait het om!’ De inspanningen van Van den Berg en zijn team zijn er dan ook op gericht om door middel van nieuwe concepten zoveel mogelijk reuring te brengen in het gebied. ‘Een historische binnenstad heeft van nature een grote aantrekkingskracht voor mensen en bedrijven. De ruimtelijke condities zijn daarvoor aanwezig: de kleine schaal, de hoge dichtheid en de mogelijkheid tot functiemix. Wij hebben een andere uitgangssituatie, maar daarbinnen kunnen wij zelf heel veel doen aan de levendigheid en uitstraling voor de mensen die hier werken.’

InventIef en onderscheIdend Van den

Berg realiseert zich dat zijn positie als eigenaar van de commerciële grond en gebouwen op Schiphol, Schiphol Real Estate de unieke mogelijkheid geeft om regie te kunnen voeren over het transformatieproces. Al sinds enige tijd werkt Schiphol vanuit het idee van een AirportCity. De luchthaven

Foto Expo

trekt functies aan die elkaar versterken. Dat trekt weer nieuwe services aan en er ontstaat een klimaat met zoveel verbindingen en diensten dat bedrijven zich graag op Schiphol willen vestigen, aldus Van den Berg. De uitgangspositie is daarmee goed, maar ook Schiphol heeft last van de crisis. Van den Berg: ‘Natuurlijk, ook wij worden gedwongen om inventief te zijn, om onderscheidend te zijn. Ons voordeel daarbij is dat wij als gebiedseigenaar op een integrale manier naar de ontwikkeling van het gebied kunnen kijken en handelen. Op een willekeurige kantoorlocatie met allemaal verschillende eigenaren is dat vaak niet mogelijk.’

houten fIetsen Het startpunt ligt bij de klant, zegt Van den Berg. ‘Onze huurders zijn hier niet toevallig geland.

Die hebben bewust gekozen voor de omgeving van de luchthaven. In die keuze willen we hem optimaal bedienen.

Working Business Class, noemen we dat. We bieden een hoogwaardig pakket aan dat méér biedt dan een kantoor alleen.’

Het is een zoektocht, die in wisselwerking met de klant wordt ingevuld. Grofweg gaat het op Schiphol over twee soorten bedrijvigheid: de logistiek en de kantoorgebruikers. ‘We kijken niet alleen naar de huurders, naar de contractpartijen, zoals

gebruikelijk is in het vastgoed. Wij kijken juist vooral ook met de blik van de bewoners, de mensen die hier elke dag werken.

Waar hebben zij behoefte aan? Dan kom je op services zoals gratis openbaar vervoer op het Schiphol-terrein, en plekken waar je kunt lunchen of lekkere dingen kunt kopen voor thuis. Maar we bieden ook een Business Club, 24-uurs kinderopvang en sportvoorzieningen. Ja, en die mooie houten fiets die je nu op Schiphol CBD ziet rijden is met één sms’je gratis voor onze bewoners beschikbaar.’

Pannenkoeken en jazz The Base, de herontwikkeling van het Triport gebouw, wordt bij de oplevering later dit jaar een openbare plek, die een bestemming op zichzelf is en tegelijkertijd ook de andere gebouwen kan bedienen.

Er zitten uitzendbureaus en er komt een aanbieder van flexibele werkplekken. Maar er zit nu ook een pop up foto expo waar voor korte tijd gratis gewerkt en vergaderd kan worden.

Schiphol Real Estate organiseert ‘food events’ speciaal voor de mensen die in het gebied werken. André van den Berg: ‘Onlangs hebben we een gratis pannenkoekenlunch aangeboden waarop zo’n 300 mensen af kwamen. Goed voor de reuring in het gebied en ook om op een andere manier kennis te maken met

je “buren”. Op Schiphol-Oost organiseren we regelmatig jazzconcerten. Zo faciliteren we het ontstaan van een echte community.’ Mensen bij elkaar brengen, met het idee dat vandaaruit weer nieuwe verbindingen ontstaan. Het is wat anders dan je op vastgoed alleen concentreren, maar eigenlijk een stuk leuker, constateert Van den Berg. ‘Waarom doen we het?

Omdat het in grote mate gewaardeerd wordt. Er ontstaat een samenhang, de plek krijgt betekenis. Voor ons is het ook nieuw en spannend, maar het is zo mooi om op deze manier creatief bezig te zijn. Om bijvoorbeeld op een van onze Young Professional-borrels rond te lopen. Daar komt heel veel kennis bij elkaar, jonge mensen komen op een andere manier met elkaar in contact. Zo ontstaat iets nieuws.’

Durf en Drive Schiphol Real Estate is daarmee een bedrijf geworden dat huisvesting levert en óók een werkomgeving creëert. ‘We willen tot een optimale mix komen van die twee. Dat klinkt misschien filosofisch, maar ik geloof er in met hart en ziel. Die vanzelfsprekende combinatie van cultuur, horeca, sport, werken en gezelligheid van de binnenstad hebben we nu eenmaal niet, maar met durf en ‘drive’ komen we heel ver in het faciliteren van de juiste context. Dat is echt

_

34___VGvisie #8/2014___André vAn den Berg Het nieuwe Hilton Hotel

ADAPTABLE RETAIL INVESTMENT

Bewoners Event

‘Look and FeeL van SchiphoL veeL SpeeLSer’ innovatie. Voor de nieuwe Schiphol-visie gaan we uit van wat je beleeft als je hier rondloopt. Als gebiedseigenaar blijven we niet alleen bij de gebouwen, de hardware, maar voegen we ook de software toe. En waar het eindigt? Geen idee! We zijn er nog lang niet hoor, want we kunnen ook niet alles tegelijk.

Maar de look and feel van Schiphol is nu al veel speelser en losser. Kijk maar eens wat een inspirerende uitstraling het nieuwe Hilton Schiphol hotel van Mecanoo Architecten gaat brengen.

Je ziet deze nieuwe landmark al vanaf de snelweg, Schiphol heeft echt al een andere uitstraling.’

PoP uP Zelf is André van den Berg erg te spreken over de

nieuwe pop up locatie ‘The Cabin’. Een duurzaam ‘kartonnen’ huisje dat je willekeurig in het gebied kunt neerzetten. Om de paar maanden wisselt de huurder. Van een duurzame worstjes- en zuurwarenverkoper zou dat straks zo maar eens een bekende schoenenleverancier kunnen zijn. ‘Waarom niet?’

Hij wil maar zeggen: bereikbaarheid en functionaliteit staan nog steeds voorop, maar wél in een inspirerende omgeving.

‘Dan moet je verrassende dingen durven doen, die smaak maken.’ In de kern gaat het voor Van den Berg om een verschuiving van de nadruk op het huurcontract naar het bieden van een context waarbinnen bedrijven kunnen floreren. ‘De puzzel van een vastgoedbedrijf zijn naar het bieden van wer-

komgevingen is nog niet helemaal gelegd, maar we zijn met z’n allen wel al goed op weg. We hebben nog steeds een goede bezettingsgraad op Schiphol en de klanttevredenheid is hoog. Dan moet je ook wat te bieden hebben. We vertalen zeg maar de sfeer van de Negen Straatjes in Amsterdam naar een corporate omgeving, maar wel met een twist. Daarmee maak je ook het geheel van de AirportCity, de luchthavenomgeving, sterker.’

Creativiteit De wereld verandert zo snel, zegt André

van den Berg, lopend van zijn kantoor naar het atrium van The Base. ‘Vroeger draaide het om auto’s en salaris, en nu wil men een prettige werkomgeving waar je met elkaar leuke dingen kunt doen. En Schiphol zelf, de locatie, de bereikbaarheid, de internationale omgeving, is daarbij nog steeds onze belangrijkste asset. Er heerst heel veel trots onder de werknemers over het feit dat ze op Schiphol werken. Nu leren bedrijven elkaar onderling ook beter kennen door de activiteiten die wij organiseren. Zo ontstaat er ook meer begrip voor elkaar en wordt gebruik gemaakt van elkaars kennis. Gechargeerd gezegd: we worden van stenenfabriek tot sociale verbindingsplek. Het meedenken met mensen over hun werkplek heeft ons eigen werk echt enorm verrijkt. Het geeft voldoening, absoluut, en heel veel creativiteit.’

Our ability to adapt to market conditions has seen us grow into one of the largest retail managers in Europe. Now, as multi-channel retailing transforms that landscape, our expertise along with our trusted relationships with retailers means we are ready to shape that change.

CBRE GLOBAL INVESTORS – REAL ESTATE IS OUR NATURE

Persoonlijk___VGvisie 8/2014___37_

Luigi Prins, directeur Cobraspen

‘EEn pand moEt EEn vErhaal hEbbEn, EEn ziEl’ Voor Cobraspen, specialist in het hergebruik van gebouwen en de restauratie en ontwikkeling van monumentaal en industrieel erfgoed, is 2014 een bijzonder jaar. De vastgoedonderneming bestaat inmiddels dertig jaar. Voor directeur Luigi Prins reden de meest bijzondere ontwikkelingen nog eens de revue te laten passeren. ‘De keuze voor dit bijzondere vastgoed is niet zo lastig. Een pand moet een verhaal hebben, een ziel. Dat is de rode draad in het 30-jarige bestaan van Cobraspen.’

H

et 30-jarig bestaan bestaat uit vele hoogtepunten. Cobraspen doet al dertig jaar waar ze sterk in is: de herontwikkeling van bestaand vastgoed en nieuwbouw op bijzondere locaties. Herontwikkeling is pas sinds enkele jaren populair, dus Cobraspen was haar tijd van meet af aan ver vooruit. Prins: ‘Dat komt omdat Cobraspen conceptmatig te werk gaat bij herontwikkelingen. We zoeken de juiste bestemming en gebruiker voor een gebouw of gebied.’ Prins is zijn bedrijf dertig jaar geleden begonnen in een garagebox en heeft met een sloophamer in de hand het eerste pand eigenhandig opgeknapt. Maar hij was toen

nog naïef. ‘Ik had het idee dat er op een bepaald stuk grond perfecte kantoren zouden kunnen komen. De grond is na 25 jaar echter nog steeds “in de voorraad”…. als weiland. Helaas mijn slechts renderende aankoop ooit…’

mooi hebben gerenoveerd’, aldus een trotse Prins die een toelichting geeft op enkele bijzondere ontwikkelingen.

De afgelopen 30 jaar heeft Prins het meest geleerd van de grilligheid van de politiek. ‘Bij “loket 1” staan mensen je aan te moedigen en bij “loket 2” gaan ze er dwars voorliggen. Dit geeft veel vertraging. Het is daarentegen ook voorgekomen dat ik voor een raadszaal vol raadsleden mijn plannen presenteerde en daarna applaus kreeg. En ik koester een brief van een gemeente die aangaf erg blij te zijn dat we enkele monumenten

begon aan het Spaarne in Haarlem. Daar werd de Spaarnekerk gesloopt. Deze kerk is ooit neergezet door de boeren van Schalkwijk, destijds een dorp naast Haarlem, nu een wijk van Haarlem. Ik heb de kerktoren van de sloper gekocht, teruggebracht naar Schalkwijk en op een nieuw gebouw gezet.

Tijdens de bouw ging de huurder al failliet. Ik heb toen wel even zitten zweten. Uiteindelijk werd er kort daarna door een

KerKtoren SpaarneKerK - rivièraplein Haarlem ‘Mijn eerste nieuwbouwproject

makelaar een huurder aangedragen, de Febo, en zijn we met hen rondgekomen.’ Na twintig jaar wilde Febo opzeggen.

Prins, grinnikend: ‘Ik ben het gesprek aangegaan en heb aangegeven dat dat niet zomaar kan. Na twintig jaar was er een soort gewoonterecht ontstaan. Dan moet je gewoon tien jaar door blijven huren, weliswaar tegen een flink verlaagde huur.

Daar moest men erg om lachen. Ze zitten er nog steeds.’

De Zon – lange veerStraat Haarlem (voormalige v&D) ‘Aan de overkant van De Zon,

een gebouw uit de jaren twintig, werd de toenmalige locatie van de V&D gesloopt om plaats te maken voor een nieuw

_

38___VGvisie 8/2014___Luigi Prins___tekst Cees de Geus___ fotografie Vincent van Gurp (portret) Elswout

Villa Alsberg

‘EEn hErontwikkEling als sugarCity vraagt om EEn langE adEm’ Florapark

appartementengebouw. In gebouw De Zon was de bouwkeet gevestigd van de aannemer. Na de sloop van de V&D zou ook gebouw De Zon worden gesloopt. Dat wilden we niet. Vanwege de historische waarde heb ik het pand onmiddellijk gekocht en gerenoveerd. Het gebouw staat er nu nog, is werkelijk schitterend en floreert als restaurant en hotel. Het appartementengebouw aan de overzijde is inmiddels alweer rijp voor de sloop en een doorn in het oog van menig Haarlemmer. Hét bewijs dat monumenten tijdloos zijn.’

’t Kantoortje – Gierstraat/Doelstraat Haarlem ‘Naast het Proveniershofje in het

centrum van Haarlem staat het oudste café van Haarlem. Het was mijn eerste ontwikkeling van een monument in een café met twee woningen én de eerste keer dat ik conceptmatig naar het vastgoed heb gekeken. Het geven van de naam “Kantoortje” was voldoende om een goede sfeer te creëren. Het is al twintig jaar een van de bestlopende cafés van Haarlem.

Tijdens de renovatie werd ik geconfronteerd met mijn eerste bouwstop. Onder het pand bleken oude gewelven uit 1400 aanwezig te zijn. Onderzoek van de Archeologische Dienst werd noodzakelijk. Een doekje voor het bloeden was dat ik het zelf ook prachtig vond dat dit werd aangetroffen. Het schitterende oude glaswerk dat in de gewelven werd gevonden is tegenwoordig in het gemeentelijk museum te bewonderen.’

Villa Flora - FloraparK 7 Haarlem ‘In dit pand hebben we veel moois aangetroffen. Onder de verlaagde plafonds kwamen de meest geweldige plafondornamenten tevoorschijn. En onder de afgesmeerde vloeren vonden we

hele bijzondere gebakken tegeltjes. Natuurlijk zijn deze vol in het zicht gebracht.‘

zal ook niet meer het geval zijn in Nederland. Ik was bijzonder blij om eindelijk te kunnen beginnen.’

nieuwe GracHt Haarlem ‘In dit pand woonde

PEN-gEbouw - bloEmENdaal ‘Bij de heront-

lanDHuis elswout - oVerVeen ‘Het meest

StooPS bad - ovErvEEN ‘Dit zwembad is in de jaren dertig van de vorige eeuw door een rijke industrieel uit Bloemendaal neergezet als kuuroord met bronwater. Zijn nazaten wilden ervan af. De gemeente had een voorkeursrecht, waar ik haar op gewezen heb. Vervolgens heb ik het met twee andere partijen gekocht van de gemeente. We hebben besloten om het gezamenlijk te ontwikkelen, alle drie één deel. De een het linkerdeel, de ander het rechterdeel en de derde het voormalige zwembad. Uiteindelijk zijn ook hier luxe appartementen en woningen in gemaakt.’

vroeger de hofhouding van Koning Lodewijk Napoleon die destijds in het Provinciehuis resideerde. De hofhouding paste daar niet in en kreeg de Nieuwe Gracht als onderkomen. Een deel van het oorspronkelijke interieur van Koning Lodewijk Napoleon was begin twintigste eeuw verhuisd naar het Rijksmuseum. Wij hebben dat nagemaakt en teruggebracht. Verder is de binnenplaats geheel gerestaureerd en zijn bij de twee portierswoningen twee mooie vleugels toegevoegd in de stijl van het pand.’

verbazingwekkende in al die tijd was de opstelling van het hoofd van Monumentenzorg met betrekking tot de ingediende bouwaanvraag. Wij hebben een vergunning aangevraagd voor de af bouw van het landhuis. Het hoofd Monumentenzorg kwam op kantoor en wees meteen nadat het kopje koffie op tafel stond de vergunning af. Ik vroeg hem of ik mocht raden waarom hij dat zo resoluut deed. “Ja, u mag het raden”, zei hij. “Heeft het soms te maken met historiserend bouwen?” vroeg ik. Dat was inderdaad de reden van afwijzing. “Ha, dat is dan helder”, zei ik. “Het gaat hier echter om het af bouwen van een bouwwerk dat nooit afgebouwd is en dus is er geen sprake van historiserend bouwen.” Zijn reactie: “Oh, in dat geval verleen ik u een vergunning.” Ik vroeg: “Mag ik raden waarom u 180 graden draait in uw beslissing?” Hij knikte, waarop ik zei: “Geen precedentwerking.” Dat bleek te kloppen. Het was en is namelijk niet eerder voorgekomen en dat

wikkeling van het PEN-gebouw in Bloemendaal, een voormalig kantoor van het elektriciteitsbedrijf, hebben we eerst een monumentenstatus aangevraagd. Dat werd altijd heel gek gevonden in de markt. Wij vonden monumentale status echter belangrijker voor het gebouw dan de beperkingen die het met zich meebracht.

Dit pand van destijds 12.000 m² kantoor is omgedoopt tot 8.000 m² zeer luxe appartementen, met een indoor-zwembad in het oude ketelhuis, een riante parkeergarage en bronzen ramen.’

SlotErkadE amStErdam ‘Een ander mooi voorbeeld van kantoortransformatie is de voormalige bankgirocentrale aan de Sloterkade in Amsterdam. Dit kantoor is getransformeerd in 32 appartementen, met winkels op de begane grond en een ondergrondse parkeergarage. In 2006 waren we daar onze tijd ver mee vooruit.’

dE wittE lEEuw - PriNS HENdrikkadE amStErdam ‘Een vriend van me was bezig met de aan-

koop van dit pand van een dame die in Israël woonde. Zij liet de gesprekken voeren via haar advocaat in Nederland. Die vriend kwam er niet doorheen en gaf het op, nadat hij mij op het pand had geattendeerd. Ik ben toen met haar advocaat in gesprek gegaan over aankoop, maar kwam ook niet verder. De advocaat wilde alleen verder praten als ik zijn ticket naar Israël betaalde. Dat deed ik dus niet. Enige tijd later zag ik in Elsevier een advertentie staan waarbij je iemand een boom kon aanbieden op naam van iemand die in is Israël woont, de kosten waren 17,50 gulden. Ik dacht meteen aan die mevrouw en heb de boom laten planten op naam van die dame. Enige tijd later belde mevrouw me op uit Israël. Zonder ook maar met een woord over de boom te reppen ging ze akkoord met de verkoop van het pand aan mij. Direct na het transport bij de notaris bedankte ze mij voor de boom die, bleek achteraf, tot een doorbraak in de onderhandelingen had geleid.’

villa alSbErg – HoNtHorStStraat amStErdam ‘Dit pand werd geleverd met twee contai-

ners interieur. Het was geheel gestript. Wegens een conflict tussen de vorige eigenaar en Monumentenzorg was er een bouwstop en wilde de eigenaar op een bepaald moment verkopen. Toen ik binnenkwam stonden de stempels in het pand de vloeren te ondersteunen. We hebben alles hersteld.

Het mooiste compliment was dat Monumentenzorg niet is komen kijken tijdens de restauratie. De reden: Cobraspen doet het “dus dan zit het goed”. Er hebben vanaf de jaren veertig van de vorige eeuw paters Salesianen gewoond. De paters zijn

40___VGvisie 8/2014___Luigi Prins

_

Prins Hendrikstraat (meisjesschool)

Dreef 32

‘Onze prOjecten Onderscheiden zich dOOr cOnceptmatig denken’ na de renovatie langs geweest en vonden het geweldig om hun oude geheel gerestaureerde pand te zien. We zaten destijds midden in een verhitte discussie met de gemeente Amsterdam, die het gedoogd parkeren in de tuin rond het pand verbood. De paters waren hierover zeer verbolgen aangezien er altijd op het terrein werd geparkeerd. We kregen een brief van een pater die zijn ongenoegen uitte over de gemeente en een dik pakket foto’s stuurde waarop te zien was dat er vroeger al werd geparkeerd.

Toen we de brief en de foto’s aan de gemeente lieten zien, gaf men toe dat het altijd parkeerterrein was geweest. Sindsdien hebben we er officiële parkeerplaatsen op eigen terrein.’

SugarCity - Halfweg ‘Behalve veel creativiteit

worden de uiteenlopende projecten van Cobraspen ook gekenmerkt door het conceptmatig denken en de langetermijnvisie die er aan ten grondslag ligt. De 21.000 m2 grote fabriekshal in SugarCity in Halfweg leent zich dankzij zijn rauwe, stoere, industriële karakter heel goed voor evenementen.

Toen we geen partij konden vinden die het wilde exploiteren zijn we het zelf gaan doen, onder de naam “SugarCity Events”. Dankzij het nieuwe station Halfweg-Zwanenburg is de bereikbaarheid ook met het OV heel goed. Gezien de vele historische onderdelen zoals kookketels en industriële tanks onderscheidt zich dit van vele andere locaties. Van heel groot en indrukwekkend tot heel klein en intiem: dankzij de verdiepingen en de uitgekiende indeling en routing kunnen er vier à vijf verschillende evenementen tegelijk worden gehouden.

Onderscheidend is daarbij ook dat de gebruikers desgewenst zelf de catering kunnen regelen.

Verspreid over uiteenlopende functies krijgt SugarCity een oppervlak van 108.000 m2. Een groot deel daarvan wordt gerealiseerd door transformatie van bestaande bebouwing, maar er vindt ook nieuwbouw plaats. Zoals de 25.000 m2 grote Factory Outlet. Dat ook te danken aan de bijzondere inrichting van het bestemmingsplan. Een project als SugarCity is een zaak van heel lange adem. Soms word je ingehaald door de tijd: toen het bestemmingsplan eindelijk onherroepelijk was, bleek er geen markt meer voor de kantoren en de megabioscoop die we aanvankelijk voor ogen hadden. Dankzij de flexibele inrichting van het bestemmingsplan was er ruimte voor de Factory Outlet.’

Plaza weSt - Haarlem ‘Net als voor SugarCity

geldt ook voor Plaza West in Haarlem dat de locatie en de kwaliteit van de bestaande gebouwen van grote waarde zijn.

En ook voor deze transformatie van een PTT-Post sorteercentrum geldt dat we er concepten in integreren die we zelf hebben ontwikkeld. Zoals het Office Hotel, een all-in-kantorenconcept waar je al vanaf acht euro per dag een eigen kantoor kunt huren. Het blijkt een schot in de roos. Veel zzp’ers die in de directe omgeving van Plaza West wonen en tot voor kort thuis werkten, huren nu ruimte in het Office Hotel. Dat er in de buurt zo’n grote behoefte was aan zo’n concept, toont eens te meer aan dat Cobraspen zich goed kan verplaatsen in zijn klanten en eindgebruikers. Het bestaande pand van 25.000 m2 is nu volledig ingevuld met winkels en leisure. Met de nieuwe bestemming is daarnaast ruimte ontstaan voor 300 nieuw te bouwen woningen.’

Via slimme installatietechniek naar nieuwe duurzame toekomst!

Energiezuinige gebouwen zijn de toekomst. De grote winst ligt vooral in uitgekiende installatietechniek. Verwarming en koeling via bodemopslag betekent duurzaamheid ten top. Resultaat zijn energetisch slimme gebouwen met weinig CO2- uitstoot, aansprekende energielabels en snelle terugverdientijden.

Oud wordt nieuw Geef oude gebouwen een duurzame toekomst. Via energiezuinige installatieconcepten zetten we ons creatief en financieel slim in voor renovatie en herontwikkeling. Zo

bouwen we samen met onze opdrachtgevers aan winstgevende gebouwen.

Informatie?

Voor meer informatie over Hori Raadgevend Ingenieursbureau bv concepten en projecten kijk op www.hori.nl.

Lid NL ingenieurs

Adviezen op het gebied van installaties, energiebeheer en onderhoud.

Uitvoeringsbegeleiding

Stationslaan 10 • 3701 EP Zeist • Nederland • t + 31 (30) 691 28 28 • f + 31 (30) 691 28 14 • i www.hori.nl

Nieuwe coNcepteN voor de stad _42___VGvisie #8/2014___trias opinia___tekst Anne Luijten

trias opinia___VGvisie #8/2014___43_

Rob van Gijzel, burgemeester Eindhoven

Wat is voor u een kansrijk concept voor verstedelijking?

Op welke manier draagt u als burgemeester bij aan het onstaan van zo’n innovatief klimaat?

rob van Gijzel, burgemeester van eindhoven, brengt kennisinstituten en bedrijfsleven samen waardoor een inventief klimaat ontstaat in de stad.

Innovaties worden ingezet voor stedelijke problematieken en leiden tot smart cities.

professor Zef Hemel, adjunct-directeur dro in amsterdam, werkt aan metropoolvorming. Dat betekent op regionale schaal samenwerken aan verdichting.

directeur van adviesbureau Bvr Hilde Blank vraagt om ruimte voor initiatief en samenwerking vanuit visie.

De energie uit een gebied verbinden met nieuwe perspectieven.

Wat heeft u nodig om de regio verder uit te bouwen?

‘Smarts olutions verbinden aan stedelijke opgaven’ ‘In Eindhoven werken we al jaren met unieke concepten voor campussen zoals de High Tech Campus. En met succes. Zo riepen de OESO en Forbes Eindhoven uit tot meest inventieve stad ter wereld. Het geheim van innovatie zit in de grote dichtheid van bedrijven. Door uitwisseling, kruisbestuiving en samenwerking ontstaan nieuwe concepten en ideeën. Maar dat is nog niet alles. Doordat kennis, bedrijfsleven en investeringsgeld óók dicht bij elkaar zitten, kunnen die ideeën en producten vervolgens ook sneller naar de markt. Door intersectorale samenwerking ontstaat een veelheid van toepassingen. High tech hebben we altijd gecombineerd met maatschappelijke uitdagingen. Smart city, techniek op zichzelf, betekent nog niets, ze moet gekoppeld worden aan de uitdagingen waar steden voor staan. Het zijn de global challenges die wij adresseren in de combinatie techniek & kennis, overheid en bedrijfsleven. Bijvoorbeeld in het ontwikkelen van een nieuw OV-systeem.’

‘In de brainport-ontwikkeling brengen wij als overheid partijen bij elkaar. We noemen dat smart integrated solutions: door partijen als Cisco, Philips en zorgaanbieders bij elkaar te brengen ontstaan nieuwe modellen. Dat geldt evenzogoed voor food, of voor infrastructuur: met veel spelers werken aan integrale oplossingen. Als voorzitter van Brainport Einhoven breng ik die partijen bij elkaar. Bovendien bieden we als overheid experimenteerruimte en willen we ook nadrukkelijk zelf partij zijn. Het gaat immers om oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken.Volgens de Financial Times is Eindhoven inmiddels een van de interessantste regio’s om te investeren. De ‘bedrijfsvriendelijkheid’ van de overheid is daarbij een belangrijke factor.’

‘Het blijft worstelen. Innovatie wordt belemmerd door de huidige regelgeving. Als overheid proberen wij geïnteresseerde bedrijven zoveel mogelijk te faciliteren. Dat is ook een kwestie van houding. We willen problemen oplossen. Zo’n open houding hebben we al vanaf de 90’er jaren toen we de samenwerking met het bedrijfsleven en de kennisinstituten hebben opgezocht. Smart city gaat niet alleen over de grote thema’s, maar ook over de manier waarop je het organiseert. We hebben nieuwe, slimme structuren en verbindingen nodig. Tussen financiers, leveranciers, bedenkers, ontwerpers. Dán breng je vernieuwing tot stand. Die samenwerking kunnen wij als overheid aan de voorkant regelen. Daar zijn we goed in. We hebben immers geen haven, geen grondstoffen, geen grond. Het enige dat we hebben is elkaar. Samenwerking zit er dus heel diep in bij ons.’

_44___VGvisie #8/2014___trias opinia

Wat zijn kansrijke nieuwe concepten voor de stad?

Op welke manier werkt u aan metropoolvorming en verdichting?

‘Voor mij is dat metropoolvorming binnen de context van de Amsterdamse regio. Dat betekent voor een groot deel het herstellen van de ont-stedelijking die heeft plaatsgevonden met het groeikernenbeleid en later de compacte stad. Dat beleid heeft een enorme schade berokkend aan het functioneren van de stad. Om die te herstellen werken we op regionale schaal samen aan verdichting. Dat betekent toewerken naar grootstedelijke kernen en stoppen met alle mechanismen die nog steeds zijn gericht op spreiding in plaats van concentratie. Dat is een majeure planningsopgave, bijvoorbeeld wat betreft bereikbaarheid. De Noord/Zuidlijn gaat het centrum van Amsterdam op een efficiënte manier ontsluiten en trekt bovendien nu al veel investeringen aan in de binnenstad. Daarnaast ligt er een grote opgave voor het fietsparkeren en de fietspaden.’

‘Een groot deel van het werk als planner bestaat uit bewustmaking en communicatie.

Het oude spreidingsdenken zit nog heel diep geworteld. Iedereen is nog bezig met het ontwerpen van de stad van het verleden, dat is de tragiek van de planner en de stedenbouwer. De planningstermijnen zijn 20, 30 jaar lang. Terwijl we ons nu moeten richten op de toekomst, bouwen aan de kennisregio, met een hoogopgeleide en welvarende bevolking.Voor planners is dat nog behoorlijk ongrijpbaar. Daar moeten we dus met z’n allen over nadenken: wat betekenen die nieuwe netwerken, welke stappen zetten we in de toekomst?’

‘Veel belemmeringen zoals regelgeving moeten worden weggenomen. Het oude model van de suburbane droom moeten we loslaten. Eén ding is in ieder geval zeker: voor de kennisregio is verdichting een absolute voorwaarde. Als je verdicht heb je veel minder nodig aan openbare ruimte, aan parken. We hebben teveel ruimte vermorst en moeten leren om weer in appartementen te wonen. Die typologie moet nog ontwikkeld worden. Maar de les is: metropoolvorming kan niet overal. We moeten af van het gelijkheidsdenken en goed begrijpen met welke agenda we eigenlijk bezig zijn. Dat vraagt ook om een échte decentralisatie. Het Rijk wil nu nog steeds veel te veel bedisselen, we moeten juist af van de grote nationale systemen en als stad verantwoordelijk kunnen zijn voor onze eigen regelgeving. Zodat concepten en ideeën werkbaarder worden en we sneller kunnen schakelen.’

Jeroen Oerlemans

Wat heeft u daarbij nodig?

trias opinia_VGvisie 8/2014____45_

Zef Hemel, Adjunct-directeur Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam en hoogleraar Grootstedelijke Problematiek Universiteit van Amsterdam

Hilde Blank, directeur BVR

Wat zijn kansrijke nieuwe concepten voor de stad?

Op welke manier werkt u aan zo’n nieuw soort proces?

‘Metropoolvorming: sneller kunnen schakelen’

Wat is daarbij nodig?

‘Ruimte bieden aan initiatief’

‘Op dit moment zie ik in veel gebiedsontwikkelingen een omslag plaatsvinden. Groots en meeslepend, met veel partijen aan tafel is al een tijd niet meer aan de orde. Nu zijn nieuwe partijen nodig en worden opgaven kleinschaliger. Maar het bottom-up denken werkt ook niet. Het gaat nu steeds meer om het koppelen van het nieuwe verhaal aan kortetermijn energie. De gemeente moet ruimte bieden aan initiatiefnemers binnen een basisstructuur.Vanuit een visie, niet gedreven door vastgoedontwikkeling, maar gedreven door het faciliteren van activiteiten en het activeren van (nieuwe) partijen. Geef initiatiefnemers de ruimte in plaats van ze te belemmeren met regels. Biedt perspectief en stimuleer samenwerking. Alle partijen moeten een andere rol aannemen, daardoor ontstaat beweging.Vanuit de inhoud met elkaar nieuwe kansen verkennen.’

‘Wij doen veel onderzoek naar de toekomstige trends en veranderingen. Naar nieuwe technieken en mobiliteits- en duurzaamheidsconcepten bijvoorbeeld. Daarmee kunnen we een spiegel voorhouden aan de mensen in een project. We brengen kennis in en dagen betrokkenen uit om verder te kijken dan het hier en nu. Innovatie komt tot stand door een cross over te maken tussen kennis, design, techniek. We werken daarbij vanuit een ontwerpbenadering: gebiedsgerichte ateliers met alle betrokkenen. Daarbij zijn we voortdurend op zoek naar de interessante mensen, die dynamiek kunnen laten ontstaan.’

‘Het is nu vaak een toevalstreffer of je de juiste mensen aan tafel hebt. Het zou mooi zijn als het zou lukken om netwerken te verbreden waardoor het gemakkelijker wordt om die te vinden. Partijen moeten weer meer vertrouwen in elkaar krijgen.

De overheid moet de grote lijnen uitzetten en het publiek belang bewaken, en de rest los laten. Probeer het gewoon eens met elkaar.Vooral in de realisatiefase kan het nu heel ingewikkeld worden en wordt er toch weer op de oude manier beoordeeld.

De politiek en de gemeenteraad kunnen dan veel stuk maken. Er is juist veel winst te behalen als partijen gaan staan voor de toekomst van een gebied en de besluitvorming aanpassen bij de dynamiek van de nieuwe tijd. Ontwikkel een visie los van bestuurlijke grenzen. Ondernemers denken wat dat betreft al veel breder. Het doel moet je met elkaar delen.’

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Utrecht, Oudegracht

GROEN LICHT VOOR INVESTEREN IN DUURZAAM VASTGOED Bekijk het verhaal op abnamro.com/ovg OVG real estate voelt zich aangesproken om de klimaatdoelstellingen te halen. Door toepassing van de nieuwste technologieën wordt The Edge één van de meest duurzame kantoorgebouwen van de wereld.

Wij stapten met volle overtuiging in dit bijzondere project. Zo dragen we samen bij aan het verduurzamen van vastgoed in Nederland.

EEN HART VOOR RETAIL Redevco streeft ernaar de voorkeurspartner te zijn voor retailers als het gaat om vastgoed.

Voor retailers met een multi-channel merkstrategie zijn wij ervan overtuigd dat een fysieke winkel concreet waarde kan toevoegen. En dat is precies waar Redevco voor kan zorgen, dankzij onze focus op eersteklas objecten in de toonaangevende winkelgebieden van de meest robuuste retailmarkten in Europa.

Wij beheren een portefeuille van 500 objecten in de belangrijkste Europese winkelconcentraties.

Op dit moment zijn we de vastgoedpartner van meer dan 1000 retailers. Ga voor meer informatie naar onze website of neem rechtstreeks contact met ons op.

BUSINESS IN BALANCE

Redevco B.V. T +31 (0)20 599 62 62 | E info@redevco.com | www.redevco.com

beeld Mireille Schaap___Column 1 van 3___VGvisie #8/2014___49_

“THE GAME IS TOUGH, WE PLAY IT FAIR!”

Weg met de verHuurdersHeffing én de Huurtoeslagen

H Commercieel vastgoed herontwikkelen vraagt een doordachte strategie en tactiek. In de aanval of een gedegen verdediging.

Maar altijd met de passie om te gaan voor het beste resultaat.

Dat is FiMek.

www.fimek.nl

et thema voor deze VG Visie is ‘concepten en formats’. Eén van de meest recente vernieuwde concepten van de fiscale wetgever is de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing is een nieuwe vorm van belastingheffing die in 2013 is ingevoerd. Belast worden in Nederland gelegen huurwoningen die voor de verhuur bestemd zijn en een huurprijs hebben die niet hoger is dan de huurtoeslaggrens. Het gaat dan om verhuurde woningen die voor de WOZ als één onroerende zaak worden aangemerkt.

Belast wordt eenieder die op 1 januari van enig jaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van meer dan tien huurwoningen. Het kabinet verwacht met deze nieuwe heffing op termijn € 1,7 miljard op jaarbasis op te halen. Per woning is dat gemiddeld maar liefst € 775,- per jaar.

Wat mij stoort aan deze nieuwe heffing is dat het niet meer is dan een ordinaire budgettaire maatregel onder het mom het scheefwonen tegen te willen gaan. De sociale woningbouw hangt van toeslagen en nu ook nog van heffingen aan elkaar. Waarom schrappen we niet gewoon al die toeslagen en heffingen en vragen we de woningcoöperaties niet voor de lagere inkomensgroepen echt betaalbare huurwoningen te bouwen. Betaalbaar in die zin dat de werkelijke huur ook zonder toeslagen betaalbaar is voor de desbetreffende inkomens. Dat impliceert dat lagere inkomensgroepen ook genoegen moeten nemen met woningen met een huurlast die zij daadwerkelijk kunnen dragen. Daar waar de grond relatief

duur is zal het veel creativiteit (zoals wellicht meer in de hoogte bouwen) vragen van de coöperaties om daadwerkelijk tot een betaalbaar aanbod te komen. Het scheefwonen zou dan tegengegaan kunnen worden door bijvoorbeeld om de drie jaar te controleren of het gemiddelde inkomen van die drie jaar nog steeds het huren van een dergelijke woning rechtvaardigt. Zo niet dan dient er binnen een redelijke termijn te worden verhuisd. Daarmee hebben tevens we geen Groen Links Kamerleden meer die met een salaris van € 120.000 per jaar in een huurwoning van € 300,- per maand gaan zitten.

Bovendien wordt er een heel circus aan toeslagen en heffingen opgedoekt waarover niemand - afgezien van de duur ingehuurde ZZP’ers die de toeslagen voor de overheid moeten controleren en wellicht wat Bulgaren - rouwig om zal zijn.

Aangezien het bedrag dat jaarlijks aan huurtoeslagen wordt verstrekt hoger is dan de verwachte opbrengst van de verhuurdersheffing levert de opheffing van beide regelingen ook nog eens een voordeel voor de schatkist op. Maar goed, ik vrees dat ze in Den Haag wel door zullen blijven modderen waardoor toekomstige generaties de rekening mogen gaan betalen voor al het geld dat door eerdere generaties politici is verjubeld uit hoofde van electoraal gewin.

René Maat, Rechtstaete

_

5X ToP5

50___VGvisie #8/2014___mozaïek ___tekst Anne Luijten

M

mozaïek ___VGvisie #8/2014___51_

Kaapstad Spannende steden

-

Stedengidsen benoemen ieder jaar

New York

de leukste en spannendste steden voor een citytrip. Vaak gaat het om opkomende steden die zich onderscheiden door nieuwe musea of Jeroen Aarts

andere icoon-gebouwen. Maar ook een hip straatleven en uitgaansOpvallend is de 8e plaats voor Rotterdam in het lijstje van Rough

Smart cities

-

Milaan Chique winkelstraten

‘verticale stad’ De Rotterdam van Rem Koolhaas. Maar ook naar de

naar de patentdichtheid van meer

binnenkort op te leveren specta-

dan 250 steden wereldwijd, heeft

culaire Markthal van MVRDV. Zie

het zakenblad Forbes ons eigen

pagina 180 voor een uitgebreid

Eindhoven uitgeroepen tot meest

trendartikel over Rotterdam.

innovatieve stad ter wereld. Per

in de Brabantse ‘Brainport’. Ter

Lonely Planet

onzekere woningmarkt, waarbij

Postcodes met

doelgroep. Ook in het hogere

bovendien de regionale en plaat-

hoogste inkomens

segment van de internationale

-

selijke verschillen steeds groter

de High Tech Campus, krijgt voor

1 Parijs 2 Trinidad 3 Kaapstad 4 Riga 5 Zürich

haar economische, wetenschap-

Bron: www.roughguides.com

postcode? Directievoorzitter Walter

pelijke en technische potentie. Zie

www.lonelyplanet.com

de Boer van Bouwfonds herkent

worden, gaan postcodegebieden overweging een huis te kopen.

pagina 43 voor een interview met

deze trend. ‘De uitsortering wordt

burgemeester Rob van Gijzel over

steeds scherper.’ Zie pagina 24

het werken aan een smart city.

Top

Bron: Colliers International

Eindhoven Iris Rijskamp

1 Old Bond Street, Londen 2 Bahnhofstrasse, Zürich 3 Champs Elysées, Parijs 4 Via Monte Napoleone, Milaan 5 Stoleshniov Pereulok, Moskou

5

Top

Meest innovatieve steden

-

1 Eindhoven 2 San Diego 3 San Francisco 4 Malmö 5 Grenoble

o

1 2

Oftewel: hoe waardevast is mijn

New York en Causeway Bridge in Hong Kong.

mens per postcode in Nederland.

De top 5 varieert van € 5.998,- tot

maken steden aantrekkelijk voor een jonge, hoogopgeleide hipster-

sterrenrestaurants zijn heuse foodWassenaar

toeristen te onderscheiden: mensen

2241 - 2245

die de meest befaamde restau-

Blaricum

rants ter wereld afreizen voor de

1261

exquise culinaire ervaring. En om er

3 IJburg en Buitenveldert

geweest te zijn, uiteraard.

(Amsterdam)

4

voor het gehele interview. Z24 inventariseerde de hoogste inko-

5

-

een belangrijke rol spelen bij de

winkelstraten wereldwijd gezien zijn Fifth Avenue in

-

paddenstoelen uit de grond. En Top

Philipsstad, bekend van onder meer

van Europa

puur en gezond eten schieten als

-

een investering voor later. In een

vierkante meter per jaar. Op de tweede plaats staat de

Iris Rijskamp

restaurantjes die zijn gebaseerd op

Succesvolle postcodes

Beste citytrips

eerste erkenning die de voormalige

5

lifestyle dan is dat wel food. Hippe

liefst 22 patenten geregistreerd

in Europa. Winkelruimte kost er ruim 10.000 euro de

Duurste winkelstraten

Als er iets hot is in de moderne

Voor veel mensen blijft hun huis

per 10.000 inwoners. Het is niet de

liersstraat: de Champs Elysées in Parijs. De duurste

-

Top

old Bond Street in Londen is de duurste winkelstraat

euro). Derde staat ook al zo’n chique mode- en juwe-

5

Hot: food

10.000 inwoners werden maar

Diego, gaat het om 9 octrooien

Bahnhofstrasse in Zurich, Zwitserland (met ruim 7.000

Guides. De gids verwijst naar de

Op basis van OESO-onderzoek

vergelijking: voor nummertje 2, San

-

Z

cultuur scoren doorgaans hoog.

Top

Laren

Beste Food-steden

1251, 1252

5

5

1086, 1087, 1081-1083

Bergen en Bergen aan Zee 1861, 1862 en 1865

Bron: www.z24.nl/

€ 4.701,- bruto per maand.

-

1 New York 2 Tokio 3 Lyon 4 Barcelona 5 San Sebastian Bron www.famme.nl

Bron: www.forbes.com

IJburg

_

52___VGvisie #8/2014___mozaïek

mozaïek ___VGvisie #8/2014___53_

ï A

Maastricht

Station Groningen

Innovatieve bundeling van krachten

Verleiden als Avontuur

Om het winkelgebied Stadhuiskwartier

De juiste sfeer in de publieke

in de Utrechtse binnenstad zichtbaarder

ruimte: van groot belang voor

te maken hebben 54 ondernemers zich

haar aantrekkelijkheid en voor de

aangesloten bij de Vereniging Stadhuis-

mood van haar bezoekers. Licht

kwartier. De winkeliers hebben STABLE

draagt daar een essentieel steentje

retail centre management de opdracht

aan bij. En retailers weten: lichtef-

gegeven om het gebied door middel

fecten spelen een belangrijke rol

van een langetermijnmarketingvisie en

in de winkelbeleving van de klant.

-

een bijbehorend marketingplan op de

Het bedrijf Avontuur voorziet al 25

Wat je noemt een beeldbepalend

kaart te zetten. Daarbij staat de authen-

jaar onder andere winkelgebieden

gebouw: Dura Vermeer ontwikkelt

ticiteit van de winkels in het gebied

en andere openbare ruimtes. Het

samen met bouwbedrijf De Nijs

-

centraal. Opvallend zijn de levensgrote

bedrijf ontwikkelde onder meer de

het markante pontsteigergebouw.

De gezonde stad krijgt op allerlei

knalrode fietsen aan de bruggen die

The Retail Toolbox voor eigenaren

Deze nieuwe landmark voor de

manieren gestalten. Waar we

het winkelend publiek moeten wijzen

van winkelcentra. In de bijlage

Amsterdamse Houthavens in de

vroeger kalm door het park

op de bijzondere winkels in het Stad-

van deze VG Visie leest u alles

vorm van een poort biedt plek aan

kuierden, zijn nu meer intensieve

huiskwartier. Innovatief is het bundelen

over de bijdrage van licht aan de

450 woningen (koop en huur) en

en zelfs excentrieke buitensporten

van de krachten door de winkeliers in

beleving van steden. Met onder

wordt het nieuwe icoon van de wijk

populair. Ook, of liever: juist in de

-

-

Icoon

Het pontsteigergebouw in Amsterdam Gadgets voor de gezonde stad

het gebied om gezamenlijk te kijken

andere de inspire-

die hier in ontwikkeling is. In Utrecht

stad. Zoals urban bootcamps

naar mogelijke marketinginstrumenten

rende voorbeelden

ontwikkelt Dura Vermeer bovendien

waarbij gebouwen en straatmeubi-

die niet alleen de eigen business, maar

van De Bijenkorf

het Noordgebouw pal naast het

lair als work out-attributen worden

gramma’s die zijn gekoppeld aan

het gehele gebied versterken. Ook het

in Amsterdam,

nieuwe Utrecht Centraal met een

gebruikt. Bij figurerunning worden

de social media. Maar ook nieuwe

centrummanagement van de gemeente

Magisch Maastricht

concept dat inspeelt op de toene-

door de straten patronen gelopen.

gear zoals de fitness-armband

en het Stadshart

mende behoefte voor vernieuwend

Het zijn allemaal prima manieren

wint aan populariteit. Verschillende

van Amstelveen.

werken en wonen. Op het voor-

om de stress van het veeleisende

bedrijven zoals Samsung, LG, Nike

tussen ondernemers, gemeente en

malige kruitfabriekterrein in Muiden

stedelijke bestaan te lijf te gaan.

en TomTom, brengen deze op

adviseur. Daarmee heeft het Utrechtse

gaat Dura van start met de ontwik-

Opvallend is de techniek die een

de markt. Ze maken deel uit van

keling van een geheel nieuwe woon-

steeds belangrijker rol inneemt in

de zogenoemde wearables, de

wijk met 1.200 woningen die wordt

de sportieve lifestyle. Zo zijn er

nieuwe generatie draagbare tech-

geïntegreerd in groen en natuur.

natuurlijk de apps met hardlooppro-

nologie voor fitness en health.

Utrecht is betrokken bij de plannen,

als

waardoor een samenwerking ontstaat

Stadhuiskwartier een echte voorbeeldfunctie voor andere ondernemersverenigingen en gemeenten.

avontuur

E

_

54___VGvisie #8/2014___mozaĂŻek

Nieuw concept: CrowdBuilding

Matchmaking pakt leegstand aan

-

Het idee is simpel. In Nederland staat 7 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg. Eigenaren weten vaak niet wat ze ermee moeten. Tegelijkertijd is er vraag, naar nieuwe vormen van wonen en werken bijvoorbeeld. Het online platform CrowdBuilding brengt vraag en aanbod samen. Eigenaren kunnen hun vastgoed inbrengen, en mensen die op zoek zijn naar ruimte kunnen zichzelf en hun idee aanmelden. Als matchmaker wil het platform via crowdsourcing transformatie een boost geven. CrowdBuilding is een idee van het Amsterdamse architectenbureau Space and Matter, dat hierbij wordt gesteund door projectontwikkelaar Blauwhoed. www.crowdbuilding.nl

K

ZAMBIA

-

Het is een van de meest gewilde reizen van Jambo Safari. Even helemaal weg in ruig en onontgonnen Zambia. In combinatie met individuele safari’s en schitterende accommodaties een echte topbestemming. www.jambo.nl

Favourite Meeting Places. Where people can relax, socialise, feel at home and be inspired.

Our core business is to create Favourite Meeting Places through selecting, developing, and operating shopping centres in Europe. Our vision is to create places where people connect with shopping centres and with each other: places where individuals can relax, socialise, feel at home and be inspired.

FAVOURITE MEETING PLACES

Minister Wonen Stef Blok, Ministerie BZK

volkshuisvestingnieuwe-stijl:

de vraag bepaalt

_

58___VGvisie #8/2014___interview___tekst Anne Luijten ___ fotografie Martin Dijkstra

Minister Stef Blok van Wonen verwacht veel van het opkomende beleggershuursegment. Helderheid op de woningmarkt is daarbij van cruciaal belang. Corporaties moeten daarom terug naar de kerntaak van sociale woningbouw. Stef Blok is een voorstander van vraaggestuurde woningbouw met de nodige vrijheden op lokaal niveau.

Om te beginnen met het goede nieuws: de woningmarkt trekt weer aan.

Volgens de makelaars NVM en onderzoeksbureau EIB staan de seinen op groen. Het EIB verwacht vanaf 2015 een stijging van de nieuwbouwproductie met 10 procent. Hoe ziet u deze tendenzen, deelt u het optimisme?

Stef Blok: ‘Zeker, ik deel het optimisme in de woningmarkt en ik heb het gevoel dat de helderheid die we met de wetgeving van dit jaar hebben geboden ook een belangrijke verklaring is voor dit herstel. De huizenprijzen, het aantal transacties en nieuwbouwproductie daalden sinds 2008. Bij de vorming van het kabinet was een van de belangrijke opgaven om helderheid te krijgen op de woningmarkt. Consumenten hadden het gevoel dat er wat zou gaan gebeuren maar zolang ze daar geen duidelijkheid over hadden, bewogen ze niet. Dus vandaar dat we allereerst een samenhangend pakket maatregelen hebben gemaakt voor huur en koop, dat ik ook heel snel door de Kamer heb geleid.

Drie grote wetten in een jaar, dat was heel bewust, om snel die duidelijkheid te kunnen creëren. Wat ik nu terug hoor van makelaars en corporaties is dat ze inderdaad waarnemen dat mensen in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging informeren of ze ook een huis kunnen kopen. Je ziet dat het herstel van het aantal transacties na het aannemen van de wet op inkomensaf hankelijke huren maand na maand toeneemt. Ik ben blij dat het herstel zo snel en zo consistent zichtbaar is. We zijn er nog niet, maar het gaat de goede kant op.’

In welk segment ziet u de meeste kansen?

‘Ik zie de meeste kansen voor beleggers, voor de middeldure huurwoningen. Daar zou ik mijn eigen geld ook insteken als ik het had.

Het is overduidelijk dat we in Nederland nauwelijks aanbod aan middeldure huur

hebben terwijl de vraag groot is. Er zijn veel onderliggende factoren achter die vraag.

Zoals mensen met een onzeker inkomen, ZZP’ers bijvoorbeeld, voor wie het moeilijker is om een hypotheek te krijgen. Je kunt geen 125% meer lenen, dus mensen zullen eerst willen sparen om wat meer vlees op de botten te krijgen. Een toenemend een- en tweepersoonshuishoudens trekt naar de steden. Dan is het ook nog eens een belegging waarvan het rendement ten minste meebeweegt met de inflatie, zeker voor pensioenfondsen interessant. Daar komt nog bij dat het instapmoment gunstig is, omdat Nederland net aan het begin van een herstelperiode staat. Dus zowel vanwege de structurele groeiverwachting als het economisch moment van instappen is de vrijesectorhuur een heel aantrekkelijke investering.’

‘Van wantrouwen oVer en weer is in mijn ogen Volstrekt geen sprake’

Toch stappen beleggers op dit moment nog niet massaal in.

‘Ik hoor zowel rechtstreeks als via andere partijen dat de interesse van binnenlandse en buitenlandse beleggers voor de Nederlandse woningmarkt wel degelijk toeneemt. Pensioenfondsen die hebben aangekondigd meer in Nederland te gaan investeren. Aan de hypothekenkant zie je ook een toename van interesse van verzekeraars en van hypotheekverstrekkers via Nederlandse intermediairs.’

En u bent niet bang dat de relatief geringe transparantie van de Nederlandse woningmarkt voor buitenlandse partijen door ondermeer ons corporatiestelsel toch de nodige investeerders zal afschrikken?

‘Niet voor niets heb ik nog een belangrijke wet onder handen, de Novelle op de herziening van de Woningwet, waarmee ik het taakgebied van de woningcorporaties wil inkaderen waardoor ze teruggaan tot de kerntaak van socialehuurwoningen. Dat maakt het duidelijker voor beleggers dat er een gelijk

speelveld komt in de vrije sector. Dus ja, ik lever langs die route zeker een bijdrage aan de helderheid op de woningmarkt.’

TransformaTie Transforma TransformaT ie sTimuleren De regionale verschillen op de woningmarkt lijken steeds sterker te worden. Van grote druk in een stad als Amsterdam tot krimp in Groningen en Limburg. Is dat een gegeven dat van invloed is op uw beleid?

‘De verschillen zijn het gevolg van keuzes die mensen in een vrij land maken. En die kennelijk meer dan in het verleden graag in steden wonen. In de buurt van opleidingen, werk en voorzieningen. Dat zijn allemaal heel natuurlijke bewegingen, waarvoor ook de ruimte moet zijn om in en om de steden te kunnen bouwen. Wat we wél doen is gebieden van krimp op verschillende manieren ondersteunen. Financieel, door vermindering van de verhuurdersheffing voor corporaties als ze woningen slopen en door

Wat is uw favoriete nieuwe woonconcept?

zegt ik bouw hier zes appartementen en de rest

van de binnenstad van Amsterdam. Daar word

ga ik verhuren.’

ik blij van omdat ik het leuk vind dat oude gebouwen gebruikt worden. Het past ook echt in

‘Ik word heel blij van alle vormen van hergebruik en van transformatie. Hier in Den Haag ben ik

‘Een concept als de kluswoningen vind ik ook

deze tijd. Er heeft nog nooit zoveel vastgoed leeg

laatst met de wethouder naar kavels geweest

ontzettend leuk. Ook daarvoor lagen mensen

gestaan als nu, dus we staan echt voor de vraag

voor zelfbouw, die lagen op een oud industrie-

in de rij. Een oude school die dan beschikbaar

- hoe zorgen we ervoor dat die toch vaak mooie

terrein én aan de rand van de Schilderwijk. Een

komt voor woningen, vaak in achterstandswij-

gebouwen die onze voorouders hebben achter-

moeilijke wijk, denken veel mensen. Maar nu wor-

ken, waar dan mensen terecht komen die daar

gelaten, weer een bestemming krijgen? Die ap-

den daar kavels uitgegeven en de mensen staan

anders niet zo snel zouden gaan wonen. Ik heb

partementen in Nieuwegein zien er zoveel leuker

in de rij om daar een huis te kunnen bouwen.

pas de aftrap gegeven voor de herontwikkeling

uit, met bloemen op de balkons en mensen die

Opeens komen daar dus ondernemende mensen,

van een Bijlmerflat, die stond op de nominatie

een biertje zitten te drinken, dan dat het een

veel uit de Schilderswijk zelf, die daar investeren.

voor sloop. De corporatie heeft die verkocht voor

leeg kantoorgebouw is met een vergeeld bord

Die bijvoorbeeld met drie generaties in huis willen

één euro en nu kunnen mensen daar casco-

“te huur” erop? Toegegeven, het kan niet overal,

wonen, en dan constateren dat ze zelf een huis

woningen kopen voor heel schappelijke prijzen,

maar wél op veel plaatsen.’

zullen moeten bouwen. Of een ondernemer die

en dat vlak bij de metro op een kwartier afstand

60___VGvisie #8/2014___interview

_

bijdragen uit het provinciefonds. Maar ook door bij te dragen met kennis en ervaring.

Langs verschillende routes begeleiden we het proces van krimpen, maar faciliteren we ook dat als er meer mensen in de stad willen wonen, daar gebouwd kan worden. In de nieuwe wet krijgen gemeenten meer vrijheid om hun eigen woningbeleid te voeren, bijvoorbeeld om afspraken te maken met corporaties of andere aanbieders over de behoefte aan woonruimte. Welke types er gebouwd gaan worden, wat geliberaliseerd kan worden, afspraken over huurontwikkeling bij liberalisatie. Ik vind het logisch dat de lokale democratie invulling kan geven aan het woningmarktbeleid. Inmiddels is dat op het punt van tijdelijke huurcontracten voor starters ook een wetsvoorstel aangekondigd.’

kantorencomplex dat was getransformeerd in prachtige koopappartementen en dan ook in een echt aantrekkelijke prijsklasse, vijf minuten van het centrum. Je ziet dat eigenaren dus ook het sommetje gaan maken en dat transformatie daarmee vanzelf tot stand komt. De markt pakt het absoluut op, ja, en waar ik kan stimuleer ik dat met de genoemde maatregelen. Voor veel eigen panden verwacht ik dat ze ook een woonbestemming gaan krijgen. Of neem het voormalige pand van het CBS in Voorburg.

Dat is nu verkocht, wordt gesloopt en er komen woningen voor terug.’

VolkshuisVestingnieuwe-stijl

Door het achterblijven van de nieuwbouwproductie is de verwachting dat het tekort aan woningen snel oploopt.

Het zou gaan om een tekort van vele honderduizenden woningen. Waar zou die vraag volgens u moeten neer slaan?

‘Ik ga geen woningbouwlocaties meer aanwijzen, dat is echt iets van het verleden. Ik ga niet bepalen waar gebouwd wordt. Dat moet maar blijken uit de vraag. Er is geen schaarste van bouwgrond, dus daar ligt ook geen probleem.’

Onder anderen de Rijksbouwmeester Frits van Dongen is een fervent bepleiter van herontwikkeling. Welk aandeel neemt transformatie in? Kan een substantieel deel van de vraag door transformatie worden geaccommodeerd?

‘Transformatie van kantoren en utiliteitsgebouwen zoals verzorgingstehuizen wil ik absoluut stimuleren. Ook daar is een vermindering op de verhuurdersheffing mogelijk gemaakt en de dubbele BTW, de integratieheffing, hebben we afgeschaft. Via de Leegstandswet is de huurregeling versoepeld; de bouwregelgeving is versoepeld. Ik ken heel veel gebouwen waar transformatie een heel aantrekkelijk perspectief is, waaronder de ministeries die ik hier te koop heb. Het oude ministerie van Binnenlandse Zaken wordt al getransformeerd naar appartementen. Ik heb er hier in Den Haag nog drie in de verkoop en die staan allemaal op mooie locaties. Maar ook andere kantooreigenaren zie ik die stap maken. Ik zag laatst in Nieuwegein een

‘Er moEt ruimtE zijn om in En rond dE stad tE kunnEn bouwEn’

De klassieke volkshuisvesting was gebaseerd op de productie van betaalbare huurwoningen. Die is inmiddels grotendeels ten einde gekomen. Wat is uw visie als minister van Wonen op een volkshuisvesting-nieuwe-stijl en de rol van corporaties daarin? U heeft ze met de verhuurdersheffing al streng aangepakt.

‘Het zal altijd een taak zijn van de overheid om ervoor te zorgen dat mensen met een kleine beurs een goed dak boven hun hoofd krijgen.

Dat staat ook in de Grondwet. Die taak blijft dus bestaan. Maar verder vind ik dat woningbouw zeer vraaggestuurd moet zijn. Vandaar dat ik ook zo nadrukkelijk zeg dat ik niet ga bepalen waar gebouwd wordt. Woningmarkten zijn heel lokaal, het zou een onmogelijke opgave zijn om vanuit Den Haag te bepalen waar precies gebouwd moet worden. Ja, ik weet dat voorgangers dat wel eens geprobeerd hebben, maar ik geloof daar niet in. Corporaties moeten terug naar de kerntaak van sociale woningbouw. Er is veel kritiek geweest op corporaties, maar ik vind dat ze een mooie prestatie hebben geleverd als het gaat om sociale woningbouw, want die is in Nederland heel goed. Daar zal ook een opgave voor ze blijven. Maar niet meer in de projectontwikkeling en de commerciële activiteiten, anders dan in de stads- en dorpsvernieuwing zoals ook in het Aedes-akkoord is afgesproken.’

Daar waar de markt niet staat te trappelen om in te stappen.

‘Daarom hebben we in het akkoord de formulering opgenomen dat corporaties vrijesector-

woningen mogen ontwikkelen als uit een toetsing blijkt dat de markt niet wil instappen. Als de markt wel wil is het aan de markt.’

De corporaties hebben flinke moeite met het grote aantal regels dat ze vanuit Den Haag opgelegd krijgen. Ze hebben het gevoel dat ze worden belemmerd om een eigen beleid te voeren.

‘Er is de afgelopen jaren natuurlijk ook wel het nodige gebeurd. De meeste corporaties hebben gewoon keurig werk verricht voor de doelgroep, maar er zijn te veel incidenten geweest om dat maar als incidenten te beschouwen. Dat is overigens een bewustzijn dat de sector zelf ook heeft. Ze heeft er een eigen kritisch rapport over gemaakt en er loopt natuurlijk een parlementaire enquete, dus volgens mij is vriend en vijand er wel over eens dat corporaties terug moeten naar waar ze ooit voor opgericht zijn. Dan heb je vervolgens nog wel

Wat is uw favoriete stad?

‘Zelf woon ik met heel veel plezier in Den Haag, omdat je hier alles hebt.

Ik kan op de fiets naar mijn werk.

Er is veel groen. Ik heb vanochtend hard gelopen op het strand. De boulevard is helemaal vernieuwd, een architectonisch hoogstandje, echt prachtig. Daar word ik trots en blij van als ik er ’s ochtends hardloop.

Dat is voor mij echt wat je noemt quality of life.’

een discussie over hoe bepaal je dat precies?

Die discussie vindt nu logischerwijze plaats met de sector en straks ook in de Kamer.

Neem dat schip in Rotterdam: iedereen vindt dat dat niet meer zou moeten kunnen.

Volgens de huidige wet kan dat morgen echter weer. Daarin staat dat de corporaties een taak hebben op het gebied van leef baarheid, maar leef baarheid is verder niet ingevuld. Dus om dat soort van avonturen te voorkomen, zul je toch ergens moeten inkaderen welke taken rond leef baarheid er wél zijn voor een corporatie. Natuurlijk moeten die een goede huismeester hebben die de galerij netjes houdt, maar een schip of een zwembad bouwen hoort daar niet bij. Je houdt de discussie over de commerciële sector, waar nog wel en waar niet, maar de meningen lopen echt niet zoveel uit elkaar, ook niet op dit gebied. Van wantrouwen over en weer is in mijn ogen volstrekt geen sprake.’

Bestuursvoorzitter Bert Keijts over de koers van Portaal

drieluik wOningcOrpOraties Overeind blijven in turbulente tijden

Thuis in de nieuwe werkelijkheid

64___VGvisie #8/2014___drieluik ___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Martin Dijkstra

_

Kanaleneiland, Utrecht ‘We hebben veel woningen

Reorganiseren moet meer zijn dan ‘plat bezuinigen’, vindt voorzitter van de Raad van Bestuur van Portaal Bert Keijts. Er moet ook gebouwd worden. De nieuwe Portaal-organisatie is zeer transparant over het rendement dat behaald wordt en hoe dat weer besteed wordt. Om in die nieuwe situatie te komen, moet wel eerst een pijnlijk proces worden doorlopen.

hier in de wijk en zijn niet voor niets hier twee jaar geleden neergestreken met ons hoofdkantoor.

Hier wonen de huurders waar we het voor doen.

Het is een wijk met een grote opgave, maar ook een grote potentie: tussen binnenstad en Leidsche Rijn.

Er lagen grootse plannen met veel sloop, die hebben we omgekat naar meer renovatie en een betere

H

et hakt er stevig in, de miljoenen die Portaal aan verhuurdersheffing en de Vestia-saneringssteun moet betalen.

Geen bedragen die je in de bedrijfsvoering kunt negeren, zo merkt Bert Keijts op met gevoel voor understatement. ‘De ene helft van de verhuurdersheffing vangen we op met een huurverhoging, uitermate pijnlijk voor onze huurders. De andere helft brengen we zelf op.

Te beginnen door drastisch – 20 procent – te snijden in de bedrijfslasten. De komende jaren moeten we van circa 100 medewerkers afscheid nemen; je begrijpt dat de organisatie dan niet staat te applaudiseren. Maar we moeten wel doorpakken.’ Daarnaast snijdt Portaal in haar nieuwbouwprogramma: ‘Renovatie en onderhoud blijven overeind, maar de nieuwbouw gaat fors terug. Ook dat is heftig.’ Het gecombineerde effect van alle pijnlijke maatregelen is dat er straks een compleet nieuwe organisatie staat, aldus Keijts: ‘In de samenleving was er toenemende kritiek op corporaties: wat doen we daarmee?

De legitimiteit staat ter discussie. Daar moeten we antwoorden op geven. Reorganiseren moet meer zijn dan plat bezuinigen.’

Geen winst Het nieuwe Portaal wordt opgebouwd volgens het ‘driekamermodel’ dat hoogleraar Johan Conijn (ORTEC/UvA) heeft ontwikkeld. Het model maakt transparant hoe een corporatie omgaat met haar vastgoed, wat de financierings- en vermogensstromen zijn en hoe – als resultante – het maatschappelijk rendement uitpakt. Keijts: ‘Een corporatie maakt geen winst, maar door het in de vastgoed- en vermogenskamer slim te organi-

balans tussen bestaande en nieuw aan te trekken bewoners. De vernieuwing begint nu in partnerships met de huurders en niet meer op de tekentafel.’

Cv Bert Keijts (1952) is sinds 1 januari 2010 is voorzitter van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie Portaal. Hij studeerde Civiele Techniek aan de Technische Universiteit Delft in 1981 (afstudeerrichting: planologie). Keijts startte zijn carrière als medewerker inspraak bij de Provinciale Raad voor de Ruimtelijke Ordening in Zuid-Holland. In 1981 vertrok hij naar het ministerie van Verkeer en Waterstaat, waar hij verschillende functies bekleedde.

Via het ministerie van VROM keerde hij terug bij Verkeer en Waterstaat, waar Directeur Generaal Rijkswaterstaat zijn laatste functies was. In 2008 werd Bert Keijts gekozen tot Overheidsmanager van het jaar.

seren, blijft er geld over om te investeren.’

Welke investeringen dat zijn, wil Portaal zoveel als mogelijk samen met huurders en gemeenten bepalen. ‘Het kan zijn dat men daar in de regio Utrecht heel anders over denkt dan bijvoorbeeld in Leiden. De spelregels hiervoor gaan we samen ontwikkelen.

Uiteindelijk moet de legitimiteit van ons handelen er zichtbaarder door worden. Ik denk dat wij de eerste corporatie zijn die het driekamermodel zo rigoureus invoeren.

Gelukkig is er veel draagvlak voor de ingezette koers. We bouwen hier aan de nieuwe corporatie, er ontstaat nieuw elan.’

Kennis uit markt Terugkomend op het bouwprogramma van Portaal geeft Bert Keijts aan dat het adagium hier luidt ‘minder zelf doen’: ‘We willen veel meer de kennis en kunde van andere partijen inkopen. Ons opdrachtgeverschap krijgt daarmee een andere betekenis. Laat bouw- en onderhoudsbedrijven bijvoorbeeld komen met een visie hoe zij ons bezit voor een langere termijn kunnen onderhouden. Dat moet een aanzienlijke besparing opleveren. En we helpen de vernieuwing van de bouwsector ermee vooruit.’ Portaal blijft volgens Keijts in de vijf stedelijke regio’s aanwezig waarin ze nu opereert, maar alle ondersteunende diensten –

‘De legitimiteit van corporaties staat ter discussie’ waaronder projectontwikkeling – worden gebundeld. ‘Onze uitvraag aan de markt wordt kwalitatief beter, we brengen kennis bij elkaar.

Dan wordt innovatie ook mogelijk.’ Die innovatie is mede zo belangrijk om de woonlasten voor huurders betaalbaar te kunnen houden: ‘Met programma’s als “Stroomversnelling” en “NiaNesto” gaan we ervoor woningen zo te bouwen of te renoveren dat bewoners geen energierekening meer hebben. Als nog meer corporaties hieraan mee gaan doen, kunnen we echt massa gaan maken.’ Een innovatie op een heel ander vlak is het vergaand digitaliseren van de klantenservice: ‘Portaal loopt daarin nu niet voorop; het contact tussen klant en organisatie loopt over teveel schijven. Dat kan directer. Waarmee niet gezegd wordt dat het fysiek contact met de corporatie verdwijnt; de twee sporen blijven aanwezig.’

Minder slopen Het nieuwbouwprogramma van Portaal wordt weliswaar kleiner en meer gefaseerd, het betekent niet dat de corporatie afscheid neemt van het investeren in kwetsbare wijken. ‘We blijven werken aan gemengde wijken. Wel gaan we minder slopen; we zoeken naar manieren om betaalbaar te renoveren, zodat woningen toch weer 20 tot 30 jaar mee kunnen. Tegelijkertijd willen we de ruimte houden als corporatie om ook in het niet-daeb segment woningen toe te voegen.

Minister Blok maakt de regelingen daaromtrent heel ingewikkeld, wij zijn daar geen voorstander van. Het maakt ontwikkelingen in dit segment lastig haalbaar. Die scheiding tussen daeb en niet-daeb vinden wij te rechtlijnig; Blok wil teveel één regime leggen over marktgebieden die heel verschillend zijn. We moeten reëel zijn: in veel achterstandswijken gaan marktpartijen pas investeren als de corporaties het voortouw nemen. Die rol willen wij kunnen blijven spelen, met de toevoeging dat de gemeente er wel expliciet om moet vragen en er aantoonbaar geen marktpartijen voor de opgave te vinden zijn.

En de gemeente moet er zelf ook een bijdrage aan leveren, bijvoorbeeld door aanpassing van de grondprijs. Iedereen moet meedoen om de steden leef baar te houden.’

‘Anders denken, Anders doen’ Bestuurder Hedy van den Berk over ‘Havensteder 2.0’

drieluik wOningcOrpOraties Overeind blijven in turbulente tijden

68___VGvisie #8/2014___drieluik ___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Martin Dijkstra

_

Waar andere corporaties nog midden in de herstructurering zitten, heeft Havensteder de klus geklaard. De nieuwe organisatie staat. Bestuurder Hedy van den Berk blikt terug op anderhalf jaar stevig bikkelen. ‘De noodzaak van een compleet nieuwe werkwijze was evident. Er is veel minder geld, dat maakt creatief – binnen én buiten de organisatie.

O

p 1 april 2014 was het dan zover: toen klapte de onderneming om naar het nieuwe Havensteder. Hedy van den Berk heeft er zichtbaar zin in: ‘De laatste anderhalf jaar stonden in het teken van het fijnslijpen van de organisatie na de fusie.

We hadden gedacht daar langer de tijd voor te kunnen nemen, maar de omstandigheden – de verhuurdersheffing voorop – maakten een versneld reorganisatieproces.’ Een proces dat vergelijkbaar pijnlijk is met dat van collegacorporaties: 106 fte weg op de 480, nadat bij de fusie ook al arbeidsplaatsen waren vervallen. ‘Dat proces moet je zorgvuldig afronden. Maar het geeft je wel een gevoel dat je met de handrem erop aan het werk bent; je draagt de oude organisatie nog met je mee. Vanaf 1 april kunnen we weer echt volop vooruit kijken.’

bereiken.’ Van den Berk constateert tot haar tevredenheid dat de nieuwe vonk volop overslaat binnen het bedrijf: ‘Bij een reorganisatie kijk je nu eenmaal naar binnen. Maar ik zie dat er veel creativiteit ontstaat om de dingen anders aan te pakken. Een voorbeeld is de aanpak van het Zomerhof kwartier, waar een leegstaand kantoorgebouw met weinig geld en veel inzet van de tijdelijke gebruikers zelf gevuld kan worden. In het verleden kon er bij een probleem altijd wel een volkshuisvestelijk verhaal omheen gebouwd worden – en daarmee geld aangetrokken. Die tijd is voorbij.’

Cv Hedy van den Berk werkt al sinds haar studie in de

Daad bij woord Van den Berk vat het nieuwe adagium van Havensteder samen met ‘anders denken, anders doen’: ‘In ons nieuwe ondernemingsplan hebben we onze complete investeringsstrategie herijkt, de komende tijd moeten we de praktijk bij het woord gaan voegen. Dat gebeurt op tal van terreinen. Medewerkers zijn generalistischer, moeten op meerdere plekken inzetbaar zijn. Binnen de organisatie gaan we anders vergaderen: efficiënter, met de klok op tafel. Maar het zit ook in hele kleine dingen. Bijvoorbeeld zelf je boterhammen weer meenemen naar het werk; alles in het teken om heel kostenbewust te werken. Met minder mensen en minder geld hetzelfde maatschappelijke resultaat proberen te

Volkshuisvesting. In 2005 werd ze directeur-bestuurder bij PWS Rotterdam. Sinds de fusie met Com·wonen in 2011 is zij bestuurder van woningcorporatie Havensteder.

Van den Berk studeerde Sociale- & Organisatiewetenschappen in Leiden.

Hiervoor werkte ze bij Woningbedrijf Den Haag,

Schuld aflossen Met de nieuwe, veel flexibeler organisatie moet het geld eerst worden verdiend voordat het kan worden uitgegeven, aldus Van den Berk: ‘Door een mix van scherpe bedrijfsvoering, woningverkoop, huurverhoging en het genoemde slimme werken moeten we geld verdienen. Geld dat eerst gebruikt wordt om onze forse schuldenlast af te lossen. Houden we geld over, dan kunnen we eventueel ons investeringsprogramma verder uitbreiden.

Voor een deel is ons programma dus hard – dat gaan we sowieso doen – maar voor een deel ook zacht, want af hankelijk van onze inkomsten. In de overleggen met gemeente en huurders geven we dat ook onomwonden aan. Sommige mensen vinden ons daarin misschien te voorzichtig, maar wij vinden dit de volgorde der dingen. De financiën moeten op orde, dat is randvoorwaarde nummer één om te overleven.’

de federatie van Leidse Woningcorporaties en Stichting Volkswoningen in Rotterdam, de voorloper van De Nieuwe Unie.

Diversiteit Over het precieze werkgebied van Havensteder – alleen in het daeb-segment of ook daarbuiten – moet Van den Berk nog een slag

‘Het realiseren van gemengde wijken begint met de inzet van corporaties, daarna volgt de markt’

om de arm houden. ‘In principe willen wij er ook voor de lagere middeninkomens zijn, dus de groep tot 43.000 euro inkomen per jaar. Zij zijn uitermate belangrijk voor de stad.

Gemengde wijken zijn een groot goed waar we aan vast moeten houden. Bijvoorbeeld in de naoorlogse uitbreidingswijken of in een wijk als Vreewijk: diversiteit bevordert de leefbaarheid en het draagvlak onder de voorzieningen. De novelle van minister Blok is op dit punt niet helder. Zeker in Rotterdam hebben wij gezien dat het realiseren van gemengde wijken begint met de inzet van corporaties, daarna volgen de marktpartijen. En dan kunnen wij weer een stap terug doen. Dat is ook mijn grote bezwaar tegen dit Rijksbeleid: het is niet specifiek genoeg. Landelijk beleid past per definitie niet op uiteenlopende woningmarktgebieden. Dat zie je al binnen één stad: Kralingen is geen Vreewijk en Rotterdam is geen Capelle aan den IJssel.’

Het Zwaanshals, Oude Noorden ‘Een echt voorbeeld van de integrale benadering die we de afgelopen jaren hebben toegepast: wonen, bedrijvigheid, detailhandel – alles in één hand. Een winkelstrip die er nu weer tiptop bij staat. Anno 2014 zijn wij hier niet meer van als corporatie; de vernieuwing verloopt nu op andere manieren, zoals bij het Zomerhofkwartier.’

Smalle rol Wanneer Havensteder tot een smalle rol gedwongen zou worden, noemt Van den Berk dat ‘dramatisch’: ‘Wij kunnen dan een deel van ons programma niet uitvoeren, met name huurwoningen tot 900 euro en koopwoningen tot 200.000 euro. Dat zijn dus geen dure woontorens, maar wel woningen waar onze doelgroep in deze stad om vraagt.’ Voor de komende tijd wordt de betaalbaarheid van het wonen in de havenstad een belangrijk issue, aldus Van den Berk. ‘Daarom zijn we ook bezig met experimenten als “klushuren”, waarbij huurders zelf hun woning af bouwen.

Ook hebben we woningen die al bestemd waren voor de sloop weer verhuurd, voor een lage huurprijs. Op zich helemaal geen slechte woningen en we zien dat daar weer een markt voor staat, ook door toenemende armoede. Daar ligt voor ons als maatschappelijke onderneming een belangrijke taak.’

‘De klok worDt Decennia teruggezet’

Directeurbestuurder Pieter Bregman over de rol van Nijestee in ‘Stad’

drieluik wOningcOrpOraties Overeind blijven in turbulente tijden

72___VGvisie #8/2014___drieluik ___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Martin Dijkstra

_

De Groningse corporaties hebben de afgelopen 15 jaar veel gedaan om het wonen in de stad te verbeteren.

Met succes: 050 staat er goed bij. Maar of dat ook zo blijft? Algemeen directeur en bestuurder van Nijestee Pieter Bregman is er niet gerust op.

‘

P

robeer er een beetje positief verhaal van te maken’, geeft Pieter Bregman aan het einde van het gesprek mee.

Dat zal nog een hele toer worden, omdat zijn visie op het Rijksbeleid doortrokken is van bezorgdheid – om het woord boosheid maar niet in de mond te nemen. Zijn openingszin laat aan duidelijkheid weinig te wensen over: ‘Er wordt gewoon niet naar ons geluisterd. Dat is een van de grieven die hier in Groningen heel sterk wordt gevoeld.’ Met ons bedoelt Bregman in dit geval de gemeente en de Groningse woningcorporaties, die onlangs het Rijk het ‘Gronings Bod’ aanreikten. ‘Dat was onze aanbieding aan minister Blok: in ruil voor een korting op de verhuurdersheffing investeren wij extra in de stad. Van elke geïnvesteerde euro vloeit een fors deel terug naar de staatskas, dus per saldo is het Rijk veel beter uit. Het antwoord bestond uit een briefje van één A4, waarin stond dat het Rijk niet rekent met “inverdieneffecten” en dat het Bod niet strookt met het Regeerakkoord. Einde verhaal.’

Geen markt De dieperliggende zorg van Bregman heeft vooral te maken met de vraag welke partijen zich verantwoordelijk voelen om de kwaliteit van de volkshuisvesting op termijn overeind te houden. ‘D66 zegt nu: laat het aan de markt over, maar dat is in de noordelijke Randstad een ander verhaal dan hier in Noord-Nederland. Het rendement op vastgoed is hier beperkt. Voordat de markt gaat investeren in Winschoten en Delfzijl – als ze dat al gaat doen – gaan er jaren voorbij. Dat levert een enorm transitieprobleem op, heeft

‘De regel- en toezichtsdruk is een enorme schep zand in onze stedelijke vernieuwingsmachine’

ook MKB Nederland al aangegeven.’ Het pleidooi van het Rijk om marktpartijen voor Groningen-Stad te interesseren wordt wel ter harte genomen, maar levert volgens Bregman weinig op: ‘We praten ons met pensioenfondsen zeven slagen in de rondte, zowel voor nieuwbouw als het overnemen van woningen in het niet-daeb segment. Maar tot nu toe zonder tastbaar resultaat. We komen niet eens aan onderhandelingen over prijzen toe: men concentreert zich liever eerst op de beste woningmarktgebieden.’

Cv Pieter Bregman (1959) is algemeen directeur/bestuurder van Nijestee, met 14.000 woningen de grootste woningcorporatie in de stad Groningen. Bregman heeft een brede ervaring in de volkshuisvesting: als student-onderzoeker, bewonersvertegenwoordiger, financieel manager bij verschillende corporaties en nu 10 jaar als directeur-bestuurder van Nijestee.

Deal Blok Het woonakkoord dat koepel Aedes met de minister heeft gesloten komt noordelijke corporaties als Nijestee weinig tegemoet: ‘Die deal behelst dat we een deel in niet-daeb mogen doen en de huren fors verhogen en in ruil de heffing slikken. Maar niet-daeb is in het Noorden nauwelijks een issue. Koopwoningen zijn relatief goedkoop, dus er is een relatief bescheiden markt voor vrije sector huur. Daar komt bij dat we in de wijkvernieuwing sinds 1998 al een forse slag hebben geslagen; de stad staat er pico bello bij. Voor meer differentiatie in de wijken hebben we het dus ook voorlopig niet nodig. Waar wij het belangrijkste probleem hebben – de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor jonge huishoudens – geef je het echter weg als sector.’ Bregman benadrukt dat een corporatie als maatschappelijke onderneming moet opkomen voor haar doelgroep: ‘In ons geval zijn dat de jonge woningzoekenden: zij maken 80 procent van de vraag uit en elk jaar komen er in de stad 5.500 bij. Daar moeten we dus massief aanbod voor maken, maar de vraag is: hoe?’

Schep zand Terugkomend op de rol van de landelijke politiek constateert Bregman dat de law and order-aanpak van de VVD gecombineerd met de regelzucht van de PvdA ‘hele lelijke kindertjes’ oplevert: ‘Als ik zie in de novelle van Blok hoe op nationaal niveau wordt bepaald wat leef baarheid is en de verticale regel- en toezichtsdruk toeneemt: dat is een enorme schep zand in onze stedelijke vernieuwingsmachine. Als burger denk ik: begrijpelijk wanneer er tijdelijk geld van het wonen naar bijvoorbeeld de zorg en het onderwijs moet worden overgeheveld. Dat is het democratisch recht. Maar om daarmee de merites van honderd jaar volkshuisvesting af te breken, dat gaat te ver. We hebben verzuimd om het tijdelijke karakter van de verhuurdersheffing goed af te regelen: dit gaat veel langer dan vier jaar duren.’ En waar Blok centraliseert, decentraliseert zijn collega Van Rijn in de zorg. Bregman: ‘Het zijn totaal tegenge-

stelde bewegingen. We zetten de klok in de volkshuisvesting tientallen jaren terug op een manier die echt niet nodig is.’

Kraanvogelstraat, Oosterparkwijk ‘Op een plek van oude industriële gribus hebben we focuswoningen voor mensen met een beperking gebouwd, die 24-uurs zorg nodig hebben. Ook zijn er woningen voor mensen met een autistische spectrum stoornis, naast acht koopwoningen. Dat is de kwaliteit van de volkshuisvesting die we hier in Groningen nastreven.’

Eenvoudiger kwaliteit Ook Nijestee kan in dit tijdsgewricht weinig anders dan de bakens verzetten: ‘Onze nieuwbouwtak is gedecimeerd, alle inzet wordt op woningverbetering gezet. De sloop is compleet stilgezet, bij de nieuwbouw die we nog maken is sprake van een eenvoudiger kwaliteit. Op zich niets mis mee: een van de systeemfouten van de volkshuisvesting is dat we te mooie producten voor te weinig geld maakten. Door kleiner en industriëler te bouwen proberen we de betaalbaarheid op orde te houden.’Volgens Bregman ligt daar het vraagstuk: ‘Vergeet niet dat Nijestee in omvang al terug is gegaan van 18.000 naar 14.000 woningen. De lijn van de afnemende goedkope voorraad nadert de stijgende lijn van de arme huishoudens in rap tempo. Daar moet onze eerste zorg naar uitgaan.’

beeld Mireille Schaap___Column 2 van 3___VGvisie #8/2014___75_ De Slokker Groep is al bijna 80 jaar actief op het gebied van ontwikkeling, bouw en exploitatie van uiteenlopende vastgoedprojecten met een duidelijke visie op duurzaamheid, creativiteit, kwaliteit en binnenstedelijke herstructurering.

N

W W W. S LO K K E R . C O M

Atlanta

Almere I Breda I Huizen I Zeewolde I Zwolle I Denver I Jacksonville I Washington I Calgary I Toronto I Luzern

Hoed af voor miNister Plasterk

iemand houdt van veranderingen. Ook niet de mensen die hun baan ontlenen aan de bestuurlijke polder in ons land. De Pavlov-reacties na het ontvouwen van de plannen van Plasterks ideeën over het samenvoegen van provincies waren voorspelbaar. ‘Wij zijn TEGEN; wij zien geen echte verandering; wij zien niet de toegevoegde waarde.’ Met dit laatste ben ik het eens.

Het heeft geen zin om provincies samen te voegen, als ze doorgaan op de oude weg op het gebied van ruimtelijke ordening.

Maar de tijd lijkt rijp om het samenvoegen van provincies te gebruiken voor een heel ander ambitieniveau voor die nieuwe bestuurslaag. De stad van vandaag, maar vooral die van morgen houdt natuurlijk allang niet meer op bij de gemeentegrenzen die hun oorsprong vinden in de ´nieuwe´ staatsregeling uit 1801. We zijn nu twee eeuwen verder, hebben netwerksteden en we wonen, werken en recreëren steeds op verschillende locaties. Is het teveel gevraagd om de ruimtelijke afwegingen aan de nieuwe tijd aan te passen en de sturing echt te zoeken op een hoger niveau? De grote leegstand op de Nederlandse kantoren- en winkelmarkt toont aan wat de ruimtelijke afweging op gemeenteniveau oplevert. Nederland verdient beter!

Ik mis in de reacties op de plannen van Plasterk de ambitie om het concept van de stad te herdefiniëren en naar een veel hoger niveau te tillen. Ik zie hier de mogelijkheid voor een flinke kwaliteitsslag, om de samensmelting van de provincies

te gebruiken om te stad te herdefiniëren en vervolgens aantrekkelijker en completer te maken. Noord-Holland, Utrecht en Flevoland samenvoegen, zoals de minister wil, staat feitelijk gelijk aan het formeren van de nieuwe netwerkstad Amsterdam, inclusief de ´voorsteden´ Utrecht, Amersfoort, Purmerend en Haarlem.

Is dat erg voor de betrokken gemeenten? Integendeel. Binnen de netwerkstad kunnen de gemeenten immers allemaal hun eigen, duidelijke rol krijgen. Dat draagt juist bij aan de kwaliteit van de netwerkstad waar ze zelf weer onderdeel van uitmaken. Het verschil is dat ze niet langer de concurrentie zoeken, maar dat ze - zoals goed verwoord in de recente lezenswaardige studie van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur- sturen op complementariteit. De wetenschap bevestigt het nut hiervan: hoe groter de stad, hoe hoger de productiviteit, inkomens, consumptie, werkgelegenheid en het voorzieningenniveau. Dat zou elke bestuurder voor zijn inwoners moeten wensen!

Veranderen: elke manager weet dat dit alleen lukt bij de aanwezigheid van een sense of urgency of van een sense of excitement. Het lijkt mij dat we de ideeën over samenvoegen van de provincies tegemoet moeten zien met een flinke dosis van dit laatste. Al is het maar om de sense of urgency van op internationale schaal afglijdende steden te voorkomen. Hoed af dus voor de plannen van Plasterk en aan de slag met nieuwe provincies en nieuwe steden!

Boris van der Gijp, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

ondernemer ___VGvisie #8/2014___77_

Jan Wieger van der Linden Hoen Vastgoedbeheer

Hoen Vastgoedbeheer is een goed voorbeeld van een actieve vastgoedbeheerder die de ruimte opvult die ontstaat doordat woningcorporaties zich moeten terugtrekken in de vrije sector. Aan de hand van een achttal stellingen gaat partner Jan Wieger van der Linden in op de nieuwe verhoudingen op de woningmarkt.

‘Woningmarkt biedt beleggers juist nu kansen te over’

78___VGvisie #8/2014___ondernemer ___tekst Cees de Geus___ fotografie Vincent van Gurp

ondernemer ___VGvisie #8/2014___79_

_

1

‘Het is een goede zaak dat woningcorporaties zich onder het motto schoenmaker, blijf bij je leest weer gaan concentreren op de sociale woningmarkt’ ‘Absoluut. Daar zijn corporaties destijds ook voor opgericht.

De laatste decennia hebben ze zich ook nadrukkelijk in de vrije sector gemanifesteerd. Dat heeft veel moois opgeleverd maar ook een marktverstorende werking gehad. Neem een wijk als Amsterdam-Geuzenveld. Door gerenommeerde architecten in te huren, hebben corporaties daar prachtige appartementengebouwen gerealiseerd waarvoor je aan de Rivièra met gemak 15.000 euro per vierkante meter zou kunnen vragen.

In Geuzenveld moet je er 2.800 euro per vierkante meter voor betalen. Dat is voor die wijk veel te duur. Mensen die al in Geuzenveld wonen, kunnen het zich niet veroorloven. En mensen die elders wonen en het wel kunnen betalen, kopen voor dat geld liever ergens anders een appartement. Zo’n verkeerde inschatting zouden wij nooit maken.’

2

‘In veel opzichten staat het renovatie-project Dudokhaken in Geuzenveld model voor de nieuwe verhoudingen op de woningmarkt’ ‘Met meerdere particuliere beleggers konden we het woningcomplex met 104 woningen voor een scherpe prijs kopen van Stadgenoot, dat onder grote financiële druk stond. We zagen de potentie van de locatie, buiten de Ring van Amsterdam maar met de binnenstad, Schiphol en Haarlem binnen handbereik, én van de woningen, die onmiskenbaar architectonische en stedenbouwkundige waarde hebben. Cruciaal is ook dat onze lean and mean-organisatie veel efficiënter werkt dan die van een corporatie. Ik weet zeker dat wij vijftig procent goedkoper kunnen bouwen. In het verlengde daarvan kunnen wij de woningen scherp geprijsd in de markt zetten: voor 159.000 euro heb je een luxe, moderne woning van 70 vierkante meter, waarmee je je vanwege het Dudok-karakter ook nog eens kunt onderscheiden. Ook voor starters is dat zeer interessant, zeker als ze er zo in kunnen. Dat doen we bewust: starters hebben geen geld voor een ingrijpende verbouwing en kunnen daar ook geen geld voor lenen bij de bank. Een voormalige huurwoning die door ons is gemoderniseerd en van een luxe inbouwpakket is voorzien, wordt door banken wél voor honderd procent gefinancierd en is daardoor goed te verkopen.’

3

‘De economische crisis heeft de huurwoningmarkt veel interessanter gemaakt voor particuliere beleggers’ ‘Tot 2008 betaalde een particulieren belegger 18 tot 24 keer de jaarhuur voor een blok huurwoningen. Inmiddels is dat 12 tot 15 keer de jaarhuur. Hoewel de kosten hoger zijn dan bij commercieel vastgoed, is de huurwoningmarkt daardoor veel aantrekkelijker voor particuliere beleggers. In de vrije sector leveren de huurstromen alleen al voldoende rendement op.

Via Hoen Vastgoedbeheer was dat voor Nederlandse beleggers reden om een bod te doen op een deel van de portefeuille van Vestia, met een geschatte huuropbrengst van 50 miljoen euro. Met 6.595 woningen verdeeld over 243 complexen is het de grootste woningportefeuille in Nederlandse die ooit te koop is gezet. Er is een investering van 500 tot 750 miljoen euro mee gemoeid.

Er zijn in Nederland niet veel partijen die dat kunnen opbrengen. Dat verklaart ook de belangstelling van buitenlandse partijen voor de Nederlandse woningmarkt.’

4

‘De Nederlandse woningmarkt gaat langzaam maar zeker over in buitenlandse handen’ ‘Ja, dat klopt. Vooral vanuit Groot-Brittannië, de Verenigde Staten en Duitsland is er veel belangstelling voor Nederlands vastgoed. Ten opzichte van bijvoorbeeld Duitsland is het investeringsklimaat in Nederland de laatste jaren een stuk gunstiger geworden. Ook Duitse partijen investeren daardoor flink in Nederlands vastgoed. Een groot deel van de kantoren aan de Zuidas is in Duitse handen en ook op de woningmarkt zijn ze behoorlijk actief.’

5

‘Nederlandse pensioenfondsen moeten meer investeren in Nederlands vastgoed’ ‘Dat heb ik ook tegen minister Blok gezegd, toen hij een bezoek bracht aan de Dudokhaken: waarom investeren pensioenfondsen wel in risicovolle projecten in Mexico, terwijl ze op de Nederlandse woningmarkt prima rendementen kunnen realiseren? Ik gooi misschien m’n eigen glazen in, maar eigenlijk zouden pensioenfondsen om tafel moeten gaan met woningcorporaties om over de overname van een deel van hun portefeuille te praten. Met zo’n Vestia-portefeuille valt een heel goed rendement te behalen.

Misschien schrikken pensioenfondsen terug voor het beheer van zo’n portefeuille. Dat is inderdaad een vak apart. Ik schat dat bij een corporatie veertig procent van de huurinkomsten op gaat aan het beheer. Bij ons is dat nog geen twintig procent, zonder dat het ten koste gaat van de kwaliteit van het beheer.’

6

‘Sloop/nieuwbouw is bij woningen pas een optie als alle andere mogelijkheden zijn uitgeput’ ‘Dat vind ik wel, ja. Anders dan bij kantoren is sloop in veel gevallen kapitaalvernietiging. Ook met het oog op de demografische ontwikkelingen en de onverminderd grote vraag naar woningen, zeker in een gebied als Amsterdam.

Neem de flat met 154 appartementen aan De Boelelaan in Amsterdam die via een tender van corporatie Rochedale te koop komt. Anders dan bij de Dudokhaken heeft het gebouw geen bijzondere stedenbouwkundige en architectonische waarde. Maar zo vlakbij de Zuidas is de locatie perfect.

Daarom durven wij er in te investeren: net als bij de Dudokhaken maken we er eigentijdse woningen van. Het zijn nu behoorlijk “hokkige” flats, met drie kleine slaapkamers. Dat aantal brengen we terug naar twee, wat ze meer geschikt maakt voor starters. In combinatie met een luxe inbouwpakket en een gerenoveerd exterieur, kunnen we een woonproduct in de markt zetten waar dankzij de locatie vraag naar is. En door een uitgekiende combinatie van verkoop en verhuur kunnen we de particuliere beleggers die hun geld aan ons toevertrouwen een goed rendement bieden.’

7

‘De verhuurdersheffing is hét pijnpunt in het Woonakkoord’ ‘De verhuurdersheffing geldt alleen voor sociale huurwoningen, wat de effecten ervan nog dramatischer maakt. Hoen Vastgoedbeheer doet niet voor niets mee aan het kort geding dat een aantal grote woningbeleggers heeft aangespannen tegen de nieuwe wet. Wat de uitkomst ook zal zijn, het kort geding is uniek en geeft aan dat er veel op het spel staat.’

8

‘Amsterdam is in Nederland woonstad nummer één’ ‘Hoen Vastgoedbeheer is in heel Nederland actief. Ook in vermeende krimpgebieden, want daar heb je ook starters die moeten wonen. Zelf woon ik in Amsterdam-Zuid vlakbij het Vondelpark en daar ga ik nooit meer weg. De kwaliteit van leven, inclusief wonen, in Amsterdam is de laatste tien, twintig jaar enorm verbeterd. Natuurlijk heb je criminaliteit, maar ik voel me eigenlijk nooit onveilig, thuis of op straat. Anders dan in Rotterdam telt Amsterdam ook geen slecht onderhouden wijken met veel verpaupering.

Dat is een ook een compliment richting de gemeente, die ons overigens alle medewerking verleent zoals bij een project als de Dudokhaken. Wat ik terecht vind, want net als De Boelelaan is het een mooi voorbeeld van een project waarbij sociale huurwoningen worden worden transformeerd in relatief goedkope en eigentijdse koop- en huurwoningen in de vrije sector. De wijken buiten de Ring knappen er zienderogen van op, voor Hoen Vastgoedbeheer reden te meer om dergelijke kansen de komende jaren te blijven grijpen.’

‘Sloop/nieuwbouw is voor meeste woningen kapitaalvernietiging’

80___VGvisie #8/2014___Formats___tekst Helena Stockmann

_

BelevIng en emotIe centraal BIj verleIden woonconsument Specialisten in marketing en makers van tv-formats kennen het klappen van de zweep als het gaat om het beïnvloeden van consumenten en kijkers uit bepaalde doelgroepen.

In de vastgoedwereld komt hier steeds meer oog voor.

Wat kan de branche hiervan leren?

I

s een glas half vol of half leeg? Het antwoord op deze vraag wordt bepaald door de manier waarop wij de werkelijkheid waarnemen. Onze perceptie wordt gekleurd door onze ervaringen, gevoelens, emoties en denkbeelden, normen en waarden in ons onderbewustzijn. Het werkt als een bril waarvan je niet weet dat je hem op hebt. Reclamemakers weten het al lang: via ons onderbewustzijn kunnen bepaalde gevoelens worden opgewekt. Experimenten in neuromarketing bevestigen de kracht hiervan. Zo is bekend dat het af beelden van een bibliotheek in een stiltecoupé van de trein leidt tot een daling van het geluidsniveau. En het laten zien van filmpjes met bejaarden maakt dat we langzamer gaan lopen.

DoelgroepbenaDering

Reclamemakers weten ook dat voor het ontwikkelen van een campagneconcept kennis nodig is van de consument in zijn doelgroep. Op basis van die kennis kan een product worden ontwikkeld. Net als in de reclame maakt ook de TV-wereld concepten op basis van doelgroepbenadering. Bij het ontwikkelen van formats staan beleving en emotie van de consument centraal. sander Emmering, Algemeen Directeur Eyeworks Nederland, een TV- en filmproductiemaatschappij, vertelt hoe hij succesvolle formats ontwikkelt. ‘Ik lees tijdschriften, kranten, kijk naar alles wat los en vast zit om te ontdekken wat mensen bezighoudt.

Maar iets wat leeft onder de kijker wordt niet automatisch een goed programma. Uit een combinatie van het volgen van trends en ontwikkelingen, onderzoek en intuïtie haal ik inspiratie voor een creatief idee.’ De kennis en expertise van de professional is de

basis voor een goed concept, meent hij, maar een creatief idee op zich is niet voldoende. ‘Dat moet worden omgebouwd tot een format van 50 minuten met een zodanige spanningsboog dat we de kijker tot het eind blijven boeien.’

ibiza-gevoel

Voor de vastgoedwereld betekent dit dat er eerst moet worden nagedacht over de vraag voor wie het project moet worden gemaakt. Voor welke doelgroep bouw je de woningen? Welke leefomgeving past bij die doelgroep? Eerst de consument goed begrijpen, dan pas komt het antwoord op de vraag ‘welk gevoel, welke emotie en beleving moet je in haar of hem opwekken?’ Een partij als amvest is in de vastgoedwereld een voortrekker op dit gebied. Doelgroepbenadering vormt de basis bij het maken van een projectplan. Bijvoorbeeld het plan DUIN in Almere aan het IJmeer waar in een nieuw aangelegd duinlandschap met echte duinen en bossen en stranden, woningen worden gebouwd. Er zijn twee doelgroepen geformuleerd: appartementen voor de ‘hip and happening’-groep, glossy en chique, en eengezinswoningen voor een groep die zich voelt aangesproken door het buitenleven, surfen, met slip slippers het strand op, het Ibiza-gevoel. Als onderdeel van het marketingplan betrekt een Amsterdams gezin een van de woningen. Deze pioniers gaan over hun persoonlijke woonervaringen bloggen en laten zo de mensen in de doelgroep weten hoe het is om in DUIN te wonen. Amvest maakt de beleving van het wonen tastbaar doordat echte bewoners hun eigen beleving uitdragen. En dat kan ertoe bijdragen dat de doelgroep verleid wordt tot het kopen van een woning.

groter’ ‘het persoonlijke verhaal maakt de impact veel

Prikkel

Net zoals succesvolle TV-formats niet worden gemaakt door de kijker, kan en wil de consument in de meeste gevallen zelf niet bepalen wat een goede woning wordt. Het luisteren naar de consument is van belang maar het is geen ‘u vraagt en wij draaien’. Is in de TV-wereld de kracht van autoriteit en expertise cruciaal, datzelfde geldt voor de vastgoedbranche waar professionals hun talenten, kennis en kunde moeten inzetten om woningen te ontwikkelen en te verkopen. Ook Emmering zegt dat de professional sturing moet geven. Hoe je vervolgens een project of een woning aan de man brengt, daarbij kan de vastgoedwereld zeker leren van tv-makers, stelt Emmering.

‘Het kopen van een huis behoort tot een van de moeilijkste en meest stressvolle momenten in een mensenleven. Zodra je gelokt wordt omdat je een huis mooi vindt en de woonomgeving sfeervol, roept de eventuele aankoop veel vragen op over de hypotheek en de financiering, over de zinnigheid van de investering voor de toekomst. De antwoorden daarop kunnen in de communicatie op een slimme, aansprekende manier meegenomen worden waardoor de prikkel om tot aankoop over te gaan veel groter wordt. Voor een vastgoedproject bijvoorbeeld kan je mensen warm maken met een verrassend filmpje op YouTube. Je zoomt in op een persoonlijk verhaal waarin de kijker zichzelf herkent. Daarin vertel je hoe je je gaat voelen als je in die wijk woont, wat je gaat meemaken. Je laat zien hoe gelukkig je er gaat worden met behulp van een ingebouwde spanningsboog om de kijker vast te houden. Zo schep je een emotionele band die alleen teksten in een brochure of op een website nooit kunnen bewerkstelligen.’

SoundmixShow

Om de consument te verleiden een woning te kopen is storytelling dus bij uitstek geschikt waarbij dramatiek en het inzoomen op persoonlijke ervaringen van mensen en hun omgeving een belangrijk onderdeel is om emotie los te maken. Persoonlijke beleving is wat de kijker bindt. Geloofwaardigheid moet dan wel het startpunt zijn voor beleving.

Uit neurologisch onderzoek tijdens commercials blijkt bijvoorbeeld dat bepaalde delen van het brein oplichten tijdens een tandpastareclame waarin een namaaktandarts de tandpasta aanprijst. De consument weet dat het geen echte tandarts is, maar gelooft het verhaal wel. Voor iedere doelgroep of wijk is een andere invulling van het verhaal nodig.

Bij TV zorgt bijvoorbeeld kleurgebruik, muziek, de achtergrond, voor steeds een ander sausje, een andere sfeer en een ander verhaal. Zo is The Voice of Holland in feite de vroegere Soundmixshow maar dan in een andere vorm. Werd in de Soundmixshow een liedje zo nauwkeurig mogelijk na gezongen, in The Voice staat het persoonlijke verhaal van de deelnemers centraal waardoor de impact, het effect van de prikkel veel groter is. De betovering, de spanning over welke kandidaat beroemd wordt, zorgt voor een gevoel van persoonlijke beleving. Het is het inzoomen op de poging van het verwerkelijken van een droom. Dat wil de kijker meebeleven. En zoals geloofwaardigheid, urgentie, herkenning, persoonlijke beleving, emotie en betovering de kernbegrippen zijn voor succesvolle formats, zijn ze dit net zozeer voor het succesvol vermarkten van een product als een woning.

nieuwe concepten___VGvisie #8/2014___83_

De winkelstraat als place to be Françoise Dechesne is CEO van

Paul Manuel is directeur-eigenaar van

Bas Verhart is een van de oprichters

de Rabo Vastgoedgroep. Na onder

Service Digital Agency’. Lijfspreuk: wij

Leadership (THNK). Daarvoor werkte

andere De Parade en Bergen op Zoom

doen alles voor je online, van begin tot

hij onder andere bij Media Republic, als

en Raaks in Haarlem, deed MAB Deve-

eind, van strategie tot beheer. Klanten

strategy director, en bij Lost Boys.

lopment vorig jaar van zich spreken met

zijn onder andere HBO, Voetbal Inter-

De Rotterdam. Een spraakmakende

national, Pickwick, UPC en Unicef.

MAB Development, een onderdeel van

gebiedsontwikkeling die momenteel tot een goed eind wordt gebracht is Oostpoort in Amsterdam.

Tam Tam, dat zichzelf profileert als ‘Full

van The Amsterdam School of Creative

Is het Oosterdokseiland een ontwikkeling van MAB Development? Dat wisten Paul Manuel (Tam Tam) en Bas Verhart (THNK) dus echt niet.

Daarentegen hebben ze veel verstand van digitale media en nieuwe technologieën en kunnen ze als geen ander buiten de gebaande paden treden en denken in vernieuwende concepten en formats. Reden voor Françoise Dechesne van MAB Development om intensief met ze te ‘klankborden’. Over buzzen, pullen, pushen, rafelige stadsranden en magneten in de winkelstraat.

F

rançoise Dechesne takes the lead in de lobby van het Double Tree by Hilton Hotel op het Oosterdokseiland en komt meteen ter zake. ‘Het ontwikkelen van vastgoed is per definitie een zaak van lange adem. We denken nu na over gebouwen om in te wonen, te werken of te winkelen, die op z’n vroegst pas over enkele jaren worden gerealiseerd. Dat zijn we gewend, dat deden we altijd al, maar het probleem is dat de manieren waarop we wonen, werken en winkelen meer dan ooit aan het veranderen zijn. En snel ook. Onder invloed van internet is vooral de retailwereld op drift geraakt, zonder dat er binnen de vastgoedwereld ook maar iemand is die precies weet hoe online en offline winkelen zich over tien jaar tot elkaar zullen verhouden. Mijn vraag aan jullie: hoe kijken jullie daar tegenaan? Hoe ziet het winkellandschap er volgens jullie over tien jaar uit?’ erhart ‘Wat je zegt is niet uniek. De vastgoedwereld staat niet op zichzelf, veel branches ontdekken dat ze vast zitten in hun huidige denken en hebben behoefte aan nieuwe concepten en nieuwe manieren van denken.’ anuel ‘Maar ik kan me goed voorstellen dat het voor ontwikkelaars van een traag product als vastgoed een

V

M

84___VGvisie #8/2014___nieuwe concepten___tekst Cees de Geus___ fotografie Marcel Krijger (portret)

nieuwe concepten___VGvisie #8/2014___85_

_

extra verwarrende tijd is. Jullie horizon ligt ver, terwijl er vlak voor jullie van alles gebeurt.

Met Tam Tam zijn we voortdurend bezig met nieuwe internettechnologieën, maar welke kant het precies op gaat…? Ik kan hooguit wat richtingen aangeven.’ echesne‘Graag!

Doen!’

D

Sociale omgeving alS magneet

Paul Manuel

mogelijkheden biedt als je gaat varen op de Amsterdamse grachten. Dat soort toepassingen, die veel verder gaan dan het schermpje van je smart phone, ga je straks ook terug zien op de winkelvloer.’

‘Het lukt het Nederlandse kledingmerk Scotch & Soda om een prominente plek te krijgen in allemaal boutique-achtige winkeltjes op

D

knap. Daardoor voelt het niet aan als

V

een merk dat gebonden is aan grote retailformules.’

‘Wat mij betreft is het sport- en yogamerk Lulu Lemon een heel mooi voorbeeld. In de VS staat Lulu vierkante meter winkelvloer. Ander mooi voorbeeld is Organic Avenue, dat verse sappen en superfoods verkoopt. Beiden bouwen op de trend van Health & Wellbeing.’

leuke, creatieve naam heeft niets te maken met de oud-Hollandse

sociaties naar boven zoals spot, plek, hut, verschillende ingrediënten, verschillende kleuren, mengeling.

Kortom, een plek om te ontmoeten, te zijn, met een grote diversiteit aan publiek, een grote verscheidenheid aan producten, goede horeca en zelfs een heerlijke plek om te werken. Een sterk totaal-concept dat uitnodigt om nieuwsgierig te zijn.

Hutspot is een goed antwoord op de huidige wensen van mensen die wonen, werken en winkelen in grote steden.’

V

V

M

V

maakt is Hutspot in Amsterdam. De

BrANDBEELD

M

‘De formule die op mij veel indruk

echesne ‘Er wordt veel gesproken over transformatie van leegstaande kantoren, maar dat is niet altijd mogelijk. Sommige gebouwen lenen zich door hun constructie en indeling nu eenmaal niet voor nieuwe manieren van werken. Voor mij staat dan ook vast dat nieuwbouw mogelijk moet blijven, om de veranderende vraag te kunnen faciliteren. Sommige leegstaande kantoren staan ook simpelweg op de verkeerde plek. Je kunt dan pimpen of transformeren wat je wilt, je krijgt ze nooit meer gevuld omdat geen bedrijf geassocieerd wil worden met die plek of met dat gebouw.’ erhart ‘Los van de financiële component: dergelijke gebouwen, op wat jij verkeerde plekken noemt, moet je toch meteen slopen?’ echesne ‘Ja, maar je kunt het juist niet los zien van de financiële component.

Veel eigenaren van kansloos leegstaand vastgoed zijn nog niet bereid of in staat om hun verlies te nemen.’ erhart ‘Twintig jaar geleden werd het het Oosterdokseiland gedomineerd door het grootschalige postsorteercentrum van de toenmalige PTT en was het een achteraf-gebied, waar alleen de werknemers van de PTT kwamen. En moet je nu eens kijken hoe gevarieerd en levendig het er is!’ anuel ‘Uit die voorheen rafelige randen van de stad komt ook veel moois voort. Mede dankzij de lage huren, trekt het veel creatieve bedrijven aan. Tam Tam zit in Amsterdam niet voor niets op bedrijventerrein De Schinkel, naast een taxicafé en een tweedehands bandenboer.

Het is er lekker rafelig. En anders dan in het centrum betaal ik niet de hoofdprijs.

Weet je wat ik nou niet snap? Met onze vestiging in Delft zou ik graag in het stationsgebied willen zitten. Daar bouwt de gemeente een nieuw gemeentehuis, op de mooiste plek, vlakbij het station. Terwijl al die ambtenaren in Delft wonen en dus op de fiets naar hun werk komen. Zo’n plek, vlakbij de historische binnenstad en het station, kun je volgens mij veel beter gebruiken om creatieve en kennisintensieve bedrijven te huisvesten en daarmee aan de stad te binden. Dat zijn strategische keuzes, die je als gemeente moet maken.’

D

M

Francoise Dechesne

nadenkt komen er wel allerlei as-

‘De pullfactor van de stad versterken, betekent de kans op succes vergroten’

V

Lemon in de top drie van omzet per

M

V

erhart ‘Weet je wie je in de gaten moet houden?

Partijen als Coolblue. Die keten is begonnen met de online verkoop van consumentenelektronica en heeft, toen het dat goed onder de knie had, de sprong naar de winkelstraat gemaakt. En wat blijkt: in de directe omgeving van hun fysieke winkels schiet ook de online verkoop omhoog.’ echesne ‘In het verlengde van online winkelen is het aan ons, ontwikkelaars en verhuurders, om die nieuwe behoefte aan winkelruimte te faciliteren. Dat betekent maatwerk: de ene formule heeft meer ruimte nodig om mensen de gewenste beleving en shopping experience te bieden, terwijl de andere formule genoeg heeft aan een soort kleine showroom.’ erhart ‘Klopt. Voor mij staat vast dat samen optrekken, aan de hand van een gezamenlijke visie op jouw winkelstraat, absoluut noodzakelijk is. Maar dat gebeurt nog veel te weinig. Wat de branding van een winkelgebied betreft, zowel offline als online, staat ‘De 9 Straatjes’ op eenzame hoogte.’ anuel ‘Uiteindelijk vinden heel veel mensen winkelen toch ook gewoon hartstikke leuk om te doen? En het is in dat verband toch ook interessant om te zeggen dat je op zoek naar een paar nieuwe schoenen in ‘De 9 straatjes’ bent geweest?

Die buzz moet je als winkelstraat zien te creëren. Op uitgaansgebied heeft de Jordaan die naam: ik was er vrijdagavond, om een hapje te eten, en je kon over de hoofden lopen, de hele Jordaan buzz’te. Hoewel mensen steeds meer op internet kopen, heb ik niet de indruk dat het rustiger wordt in de stad. Mensen laten zich alleen niet sturen. Het is veel meer pull dan push.’ erhart ‘En dus moeten retailers in een winkelstraat de handen ineen slaan en samen nagaan of er genoeg magneten aanwezig zijn om mensen te trekken. Met het veranderende consumentengedrag als uitgangspunt, kan het toevoegen van dergelijke magneten ook een manier zijn om beginnende leegstand een halt toe te roepen. Vergis je niet: leegstand is besmettelijk en kan, als het omslagpunt eenmaal bereikt is, als een uitslaande brand van het ene op het andere pand overslaan. Ik vind dat ongelofelijk verontrustend.’ echesne: ‘Absoluut. Maar ik wil positief afsluiten.

Steden waren, zijn en blijven de plekken waar mensen graag naar toe gaan. En in die stad blijft een grote behoefte aan winkelstraten die door mensen als een place to be worden beschouwd. Winkelen, een kop koffie drinken of een heerlijke lunch: de sociale aantrekkingskracht van de stad zal altijd blijven. Deze tijd voorziet niet alleen in analoge contacten maar ook in digitale contacten. Oftewel: de wereld van nu is ‘een digilogo wereld’, waarin we altijd en overal in contact staan met alles en iedereen om ons heen. Winkelen, ontmoeten en uitgaan. De pull-factor van de stad versterken, betekent de kans op succes vergroten.’

D

Bas Verhart

stampot, maar als je er langer over

D

Branding en Buzz creëren

mooie plekken in de wereld. Dat is

V

erhart ‘Er is een enorme behoefte aan sociale omgevingen. De Starbucks op de begane grond van dit hotel zit altijd vol, dus in een retailstraat zou ik dergelijke magneten inbouwen. Op die manier versterk je de sociale functie van winkelen.’ echesne ‘Dat doen we ook, die mix van horeca en retail zie je overal terrein winnen. Het sluit ook goed aan bij het streven naar concentratie. Oftewel: betere en meer gevarieerdere winkelmeters op minder plekken. Het grappige is dat je een nieuw soort ‘shop-in-a-shop’ ziet verschijnen, waarbij je in de echte, fysieke winkel digitaal kunt shoppen.’ anuel ‘En als je dan thuis komt wordt het product afgeleverd door TNT Express. Die ontwikkeling staat nog in de kinderschoenen maar gaat dankzij de toepassing van nieuwe technologieën een enorme vlucht nemen. Vooral de mogelijkheden van de smart phone zijn daarbij onuitputtelijk.

Starbucks is daar enorm op aan het investeren, net als Tesla Motors. Bij Apple kun je nu al accessoires meenemen zonder af te rekenen.

Als je een iTunes-account hebt hoef je het alleen maar in te scannen met je iPhone, zodat het later kan worden verrekend.’ erhart ‘Daarmee vergeleken is wat AH doet met bijvoorbeeld pick up points aardig, maar niet bijster revolutionair. Een doorbraakinnovatie, zoals bij Apple, is het niet. Als het om dat soort concepten gaat, heb ik het idee dat Nederlandse retailers er maar wat achter aan hobbelen. Ze zijn te weinig innovatief.’ anuel ‘Terwijl de bal, als het om het verbinden van offline en online winkelen gaat, toch eerder bij hen ligt dan bij degenen van wie ze winkelruimte huren.

Ik denk dat veel retailers nog zoekende zijn.

Dat merken we ook, we worden regelmatig benaderd om mee te denken. Voor Waternet hebben we een app ontwikkeld die dankzij sensoren in de kademuren heel veel handige

nieuwBouw Blijft nodig

D

‘Uit de rafelige randen van de stad komt veel moois voort’

_86___VGvisie #8/2014___mansumers___tekst Hildegard Assies, Urban Retail ___ fotografie Maartje Brand, Brandbeeld & Arthur Wieffering (Lola bikes)

Wat mannen Willen De man is terug van weggeweest!

Na een lange zoektocht naar zijn identiteit lijkt de man zijn lifestyle weer te hebben gevonden. Na de metro-, retro-, en überseksueel is de man weer terug in de oerstand.

Terug naar de oorsprong, terug naar vrijheid, puurheid en echtheid.

De terugkeer van De man De afgelopen jaren is al diverse malen door trendwatchers de terugkeer van de mannen-man aangekondigd. Al in 2006 zagen we een groep mannen in een Bavariareclame waarin ze ontsnappen aan de kleurloze voorsteden en weer wild worden. Ze ruiken aan hun oksels, eten rauw vlees en dragen binnen een mum van tijd allemaal baarden. De laatste jaren zien we steeds vaker verzorgde mannen steeds vaker met baard, op beeld en in tijdschriften verschijnen, in de modellen- en film wereld maar ook in commercials. De meest opmerkelijke is de Heineken tv-spot, The Odyssey. We zien talentvolle mannen, veelal met baard. Maar deze mannen zijn anders dan de mannen

uit het Bavaria tijdperk. Het lijkt erop dat de man deze keer een nieuwe invulling heeft geeft aan de waarden vrijheid, puurheid en echtheid.

Waar mannen van houden Mannelijkheid gaat tegenwoordig over echtheid en puurheid. Echtheid van het product dat waarde toevoegt aan zijn identiteit en past bij zijn (luxe) lifestyle.

Puurheid dat het product eerlijk en duurzaam is. Het draait daarbij niet meer alleen om zijn imago maar of zijn voorkomen overeenkomt met zijn lifestyle en de kwaliteit van het product.

In zijn zoektocht laat de mannelijke consument zich graag verleiden om nieuwe producten en diensten uit te proberen; uiteraard wel op een

‘manwaardige’ manier en in een omgeving die bij hem past. men only Mannen winkelen anders dan vrouwen; dat is allang geen geheim meer. De mansumer is een functionele en doelgerichte shopper. Hij weet wat hij wil hebben, en dat zal hij krijgen ook.

Tenminste als hij een goeie deal kan maken. No go’s zijn een gebrek aan parkeerruimte voor de deur, producten die niet op voorraad zijn (= niet kunnen scoren) en winkelverkopers die meteen bij binnenkomst vragen: ‘kan ik je ergens mee helpen?’. Mannen vragen nou eenmaal niet graag om hulp maar ontvangen graag op discrete wijze advies en informatie.

‘64% vindt het laten staan van gezichtsbeharing een bewuste stijlkeuze.

Vooral in de leeftijdscategorie 18-34 jaar wordt een baard (erg) stijlvol en modieus gevonden’. (Bron: Gillette)

Lola bikes & coffee

schorem haarsnijder en barbier

Kruidvat snapt dit en organiseert mannenweken en men-only koopavonden, en geeft gratis kaartjes weg voor races op Zandvoort. Bovendien worden de mannenproducten nu ook in één schap bij elkaar in de drogisterijen geplaatst.

In het buitenland vinden we al langer dergelijke initiatieven. Zo heeft Amazon.com als grootste online warenhuis een speciale verzorgingsafdeling voor mannen geïntroduceerd. De man ontvangt relevante informatie (how–to) zodat hij betere keuzes kan maken en echt goed voor de dag te komen.

Thuisbezorgd Maar de voorbeelden beperken zich niet alleen tot verzorging van het mannelijk

six and sons

uiterlijk, hoe belangrijk ook. Het Canadese bedrijf Mantry selecteert eten en drank voor mannen. Producten variërend van Noors rendiervlees tot Oaxacan chocolademelk. Mannen kunnen een abonnement nemen en krijgen ieder maand de producten thuisbezorgd. En uiteraard compleet met een receptenlijst: succes gegarandeerd!

Luxury sneaker e-tailer Sneakerboy heeft een winkel geopend in Sidney. De mannen kunnen de luxe sneakers proberen en vervolgens zelf via hun mobiel of met behulp van de in-store Ipad bestellen. Voor de zelf bewuste man.

Offline werd in Praag in 2012 al een men-only warenhuis geopend: Pánská Pasáž. De ‘Gentlemen’s Arcade’ is een kleinschalig winkelcentrum van slechts

800 vierkante meter. Het richt zich volledig op de zelf bewuste man met bekende modemerken maar ook luxeproducten op het gebied van verzorging, tabak, wijn en gezonde voeding.

LokaLe heLden Rondkijkend in ons eigen land, lijkt het erop dat ook de Nederlandse man van zich wil laten horen. De markt lijkt zich klaar te stomen om de nieuwe man te bedienen. Een aantal voorbeelden uit het Nederlandse retail-landschap. schorem haarsnijder en barbier nieuwe binnenweg 113, rotterdam

We hadden graag een kijkje binnen genomen maar Leen en Bertus beschikken over de enige vrouwvrije

‘ Mannen shoppen veel efficiënter dan vrouwen’ aldus Kruidvat. ‘Daarom leek het ons logisch om onze winkels voor hen ook een stuk efficiënter in te richten met een “mannenrondje”.’

88___VGvisie #8/2014___mansumers

_

Leegloop > Stormloop Six and Sons

The TailorMates

3wnewdevelopment.com 3wnewdevelopment.com zone in Rotterdam. Hoewel ze gek zijn op dames, zijn ze van mening dat elke man recht heeft op een plek waar hij even man kan zijn. Daarom is besloten het oude ambacht van barbier nieuw leven in te blazen. Geen gezeik, knippen en scheren!

Stap terug in de tijd, stap binnen bij Schorem Haarsnijder en Barbier!

Lola bikes & coffee

Noordeinde 91, Den Haag

Lola is een dame die haar mannetje staat. Lola daagt mannen uit, uit het keurslijf te stappen en gaat op zoek naar nieuwe en oprechte verhalen. Een concept waar onder het genot van goede en duurzame koffie, verhalen en kennis worden gedeeld. Geen stoer gedoe, wel puur en oprecht. Lola is kritisch en op zoek naar kwaliteit. Daarbij gaat het ook vooral om het genieten. Het gaat niet om veel, maar om goed, niet om goedkoop, maar om duurzaam. En ja, dames, jullie kunnen gerust mee.

Six and Sons

Haarlemmerdijk 31, Amsterdam

Six and Sons beslaat twee verdiepingen

en heeft een ruige industriële look door de bakstenen muren en de vintage spulletjes. Volgens hun eigen zeggen is Six and sons ‘a con ce pt store selling anything from fur niture to clothing and from soap to magazine s. We travel through Europe to f ind the be st v intage piece s for your home.’ Leuk weetje: Six and sons verkoopt ook via Hutspot Amsterdam De Fietskantine & BounceSpace

Overtoom 141, Amsterdam

Had Amsterdam nog geen fietscafé?

Nou, nee dus. Maar nu is er de Fietskantine. Alle hipster-ingredienten zijn aanwezig: goede koffie, mannen met baarden, oude kastjes en dito vloerkleden en een barbier. Wat de plek bijzonder maakt: op de bovenverdieping (BounceSpace) vind je flexplekken voor jonge en creatieve mannen (overigens zijn vrouwen ook welkom).

Scotch & Soda Maar ook onze Nederlandse trots, Scotch & Soda doet mee aan de trend en creëert een volledig op de hedendaagse

man afgestemde lifestyle omgeving met stoere maar modische kleding en natuurlijk koffie!Wij zijn vooral fan van het label Amsterdams Blauw: een verwijzing naar de kleur van de verf die werd gebruikt in de Gouden Eeuw, van 1500 tot 1750.

The TailorMates

George Gershwinplein 4, Amsterdam

Open sinds maart 2014 en nu al dé nieuwe concept-store voor mannen aan de Zuidas in Amsterdam. Een one-stopshop voor business professionals. Met fantastische maatpakken, jasjes, Italiaanse schoenen en accessoires. Uiteraard kan er ook je smart phone laten repareren, een overhemd naar de stomerij brengen of een cadeau voor een onverwacht etentje uitzoeken. Of gewoon genieten van een ouderwets strakke scheerbeurt. Handig en efficiënt, zeker met een drukke agenda. Dat is wat mannen willen.

D

nieuwe concepten___VGvisie #8/2014___91_

e woningen worden gebouwd in korte rijtjes van twee tot zes woningen, altijd meebewegend met de hoogtelijnen van het duin, langs slingerende straten. Elke woning grenst aan het duin. De hoogteverschillen zorgen voor een speelse omgeving en bijzondere vergezichten.

Langs de boulevard, bij het strand en de jachthaven bevindt zich het stedelijke deel van DUIN. Hier komen appartementen met uniek uitzicht over het IJmeer en voorzieningen waaronder winkels, kantoren, horeca, hotels, wellness en zorg.

Blauwdrukplanologie is achterhaald, zegt Bodewes. ‘DUIN is een plan met veel flexibiliteit. De koper bepaalt uiteindelijk de invulling van het concept.’ Over de mogelijkheden van ontwikkelen en beleggen in deze tijd is Bodewes duidelijk. ‘Er wordt wel eens beweerd dat gebiedsontwikkeling niet meer haalbaar is. Wij geloven er juist eens te meer in dat je succesvoller kunt zijn als je in de hele waardeketen actief bent. Dat betekent dan ook dat wij vrij vroeg positie innemen, het geheel ontwikkelen, en uiteindelijk ook de woningen exploiteren om er een hoogwaardig gebied van te kunnen maken.’

Wienke Bodewes algemeen directeur Amvest over project DUIN in Almere

‘Kennis van doelgroep bepalend voor succes’

Direct aan het IJmeer, met zicht op Amsterdam, komt een uniek stuk stad in een nieuw aangelegd duinlandschap. Plan DUIN krijgt echte duinen tot wel tien meter hoog, compleet met bossen en stranden. Op en aan de duinen worden de komende jaren een paar honderd eengezinswoningen gebouwd. Het is een voor Nederland uniek concept, ontwikkeld door Amvest in samenwerking met de gemeente Almere. Wienke Bodewes, algemeen directeur van ontwikkelaar en fondsmanager Amvest, is ervan overtuigd dat de rol van nieuwe formats en concepten in de huidige markt cruciaal is. Dat vraagt om flexibel in te vullen plannen, óók binnen grote gebiedsontwikkelingen zoals DUIN.

40.000 vrachtwagens Het project DUIN illustreert Bodewes’ visie op conceptontwikkeling. ‘De aanpak is binnen de grootschalige positie die wij innemen bijzonder. We zijn al tijdens het uitschrijven van de prijsvraag door de gemeente gaan nadenken over hoe we het gebied aantrekkelijk zouden kunnen maken als woonwerkgebied. We hebben vervolgens bedacht om hier een heel nieuw duinlandschap te creëren. Het eerste duin, Zuiderduin, is al aangelegd. Daarvoor zijn 40.000 vrachtwagens met zand nodig geweest. Daarnaast zie je al de contouren voor een vallei met water. Aan een tweede duin, die wegloopt in de bosrand, wordt inmiddels gewerkt. Er ontstaat daarmee een speciaal landschap met duinsfeer in combinatie met water, strand en bos.’

Kwaliteitskaders vastleggen Het is het schoolvoorbeeld van hoe je een uniek concept creëert en uitontwikkelt, in plaats van voort te borduren op een al bestaand polderlandschap. Bodewes: ‘Dit concept is bovendien bijzonder omdat we niet exact weten welke bedrijven en instellingen zich hier willen vestigen. We weten ook niet precies hoe mensen hier in het duinlandschap willen wonen. Natuurlijk hebben we daar ideeën over vanuit eigen ervaring, maar die willen we wel graag getoetst zien. Dat gebeurt op een aantal manieren. Zo hebben we via social media contact met belangstellenden om van gedachten te wisselen. We proberen ook reeds bestaande initiatieven die in het concept passen binnen te halen. Dat kan allemaal omdat de gemeente zo verstandig is geweest om het bestemmingsplan al voor de pitch goed te laten keuren tot en met de Raad van State aan toe. Het is geen gedetailleerd plan. Wél zijn met de gemeente afspraken gemaakt over de kwaliteitsnormen van het gebied. Zo komt er op zijn minst 31 hectare bos, maar waar precies is nog niet vastgesteld.’

_

92___VGvisie #8/2014___nieuwe concepten___tekst Helena Stockmann ___ fotografie Marcel Krijger (portret)

‘ Je kunt heel goed fijnmazig opereren binnen grootschalige plannen, door mee te bewegen met de vraag uit de markt.’

Wat vindt u een goed voorbeeld van een vernieuwend concept?

‘We kijken niet naar één concept

maar meer naar succesfactoren van ontwikkelingen uit het buitenland.

Daar wordt soms beter dan in ons land het landschap van te voren goed vormgegeven. In bijvoorbeeld Amerika komt het oproepen van een bepaalde sfeer bij gebiedsontwikkeling, zoals in ons geval de duinsfeer, vaker voor. In Canada, Scandinavië, de Verenigde Staten is men beter in staat om servicegericht, klantgericht te handelen. In Engeland is vaker sprake van onderhandelingsplanologie die heel flexibel is. Al pratend kom je, op basis van een open structuur waarbinnen je je plan maakt, tot afspraken over gebiedsontwikkeling.

Daar hebben we van geleerd. We kijken nu ook met een schuin oog naar badplaatsen, naar hoe een strand is aangelegd, hoe functioneert de boulevard en wat voor schaal kunnen we gebruiken voor een pleintje in een strandomgeving? Dat doen we samen met onze adviseurs die met ons meedenken en waar we nauw mee samenwerken.’

nieuwe concepten___VGvisie #8/2014___93_

‘Blauwdrukplanologie is echt verleden tijd’

Campus Die invulling komt in de loop der jaren af hankelijk van hoe een en ander zich ontwikkelt. Voorop staat dat de kwaliteit, de uitgangspunten, worden gehandhaafd. Zo zijn bijvoorbeeld de waarden van het landschap en van het gebied nauwkeurig vastgelegd. Bodewes: ‘Niet zozeer waar exact welk pand komt te staan, hoe de weg loopt, maar wel dát er bos en strand komen, dat de beplanting van het duinlandschap zo natuurlijk mogelijk is. En dat de architectuur van een hoogwaardige kwaliteit is en past in de duinsfeer, evenals de gebruikte materialen. Dat zijn dingen die we vastleggen zonder een vooraf opgesteld gedetailleerd stedenbouwkundig plan.’ Een voorbeeld van hoe dit in de praktijk werkt is het aantrekken van het Amerikaanse bedrijf Carnival Corporation. Het megabedrijf met grote cruiseboten die wereldwijd rondvaren, zet in DUIN een campus neer voor trainingsfaciliteiten met simulatietechnieken. Zo wordt de crew bijvoorbeeld getraind op een simulatorbrug op ware grootte om op specifieke schepen, verschillende havens binnen te varen onder wisselende omstandigheden. ‘De vestiging van de campus was gemakkelijk in te passen in ons flexibele concept. Natuurlijk moet het gebouw wel voldoen aan de kwaliteitseisen en passen in de omgeving.’

Proefwonen Voor de woningen wordt gewerkt met dezelfde flexibiliteit. In januari is Amvest gestart met de bouw van vier modelwoningen, waar serieuze belangstellenden kunnen proefwonen.

Zij kunnen op deze manier de kwaliteit van het gebied en van de woningen optimaal ervaren. Voor Amvest levert het waardevolle feedback op voor mogelijke verbeterpunten in de woningen. In DUIN zijn kortom veel zaken net wat anders dan normaal. Wienke Bodewes: ‘Alles moet passend zijn bij het concept. Dat willen we ook uitstralen in onze communicatie. In één van de proefwoningen woont een Amsterdams gezin. Zij zijn in feite de pioniers van het gebied. Ze gaan er over bloggen en laten zo de doelgroep weten hoe het is om in DUIN te wonen. Dit houdt natuurlijk ook een risico in, want ze kunnen zich ook negatief uitlaten. Maar voorop staat dat de beleving van het wonen uitgedragen wordt door echte bewo-

ners, en niet door ons. Het nieuwe van DUIN is dus ook dat we de verschillende woonconcepten niet alleen op papier uitwerken of in een 3D-animatie laten zien maar juist een-opeen in praktijk brengen. Een betere manier om de doelgroep te informeren is er niet.’

Paradox Bijzonder is ook de ‘time to market’ die heel kort is. Binnen 5 maanden kan een woning opgeleverd worden, waarbij de koper zelf de locatie bepaalt. Bodewes: ‘Er komt geen standaardwoning uit de fabriek. Het productieproces is wel gestandaardiseerd maar zodanig dat de uitwerking heel divers kan zijn, afhankelijk van de specifieke wensen. De woning kan daarbij snel en efficiënt geproduceerd worden. Zo bereiken we een korte bouwtijd, maar met behoud van kwaliteit terwijl er ook optimale keuzevrijheid is. Bovendien volgt ons stedenbouwkundig plan de vraag. Dus na de verkoop wordt de verkaveling pas definitief. Deze flexibiliteit is uniek in Nederland. Er is sprake van een paradox: een grootschalige ontwikkeling en toch kun je ingaan op individuele wensen. Hiermee bewijzen we dat blauwdrukplanologie echt achterhaald is. Een plan helemaal uitontwikkelen en er over tien jaar achter komen dat de realiteit een andere wending heeft genomen en er een nieuw bestemmings- en bouwplan moeten komen, is niet meer van deze tijd.’

Fijnmazig opereren Bodewes is ervan overtuigd dat de rol van nieuwe concepten en formats in de huidige vastgoedmarkt cruciaal is. ‘Het is van belang dat er altijd een partij is die verantwoording neemt voor het gehele gebied. Dat kan de overheid zijn, een ontwikkelende partij zoals in het geval van DUIN, of een combinatie van beide. En een partij die de grond ‘in de boeken heeft’ of de grond financiert. En er moet bovenal kennis zijn van de doelgroep en haar wensen. Dat is bepalend voor het succes. Je kunt heel goed fijnmazig opereren binnen grootschalige plannen, door je aan te passen aan de vraag uit de markt. In de crisis hebben we geleerd om de vraag nog meer te benadrukken. Dat is in het concept van DUIN uitzonderlijk ver doorgevoerd.’

Dok architecten www.dokarchitecten.nl

Een enthousiaste groep ontwerpend ingenieurs werkt onder leiding van Liesbeth van der Pol aan uiteenlopende projecten op het gebied van architectuur, stedenbouw en interieur.

Van Schets naar BIM naar Bouw.

Dok architecten schetst, BIMt en bouwt aan fijnzinnige projecten.

Open en professioneel, van initiatie tot en met technisch ontwerp.

Is uw vastgoed klaar voor de toekomst?

Uw vastgoed optimaal en kostenefficiënt inrichten op de toekomst? Search ondersteunt u met technische inspecties en adviezen op maat. Om zo snel en compleet inzicht te krijgen in alle gebouwfeiten én kansen. Of het nu gaat om vermindering van onderhoudskosten, de energie-reductie van uw gebouwen, Lex van Deldenbrug, Zuidas Amsterdam

Lex van Deldenbrug, Zuidas Amsterdam

TW

Brug als een plein.

De Lex van Deldenbrug In het hart van de Zuidas, waar wonen, werken, publieke en culturele functies samenkomen.

Beat the Master.

Residential House NL, de Frank Lloyd Wright wens, vertaald naar een woonhuis speciaal voor deze opdrachtgevers.

TW

het klantgericht beheer of inzicht in technische risico’s.

Search is hét Nederlandse inspectiebureau op het gebied van de (duurzaam) gebouwde omgeving. Verwacht van ons geen theoretische verhandelingen, maar vooral slim onderzoek naar de feiten en praktische oplossingen voor uw vraagstukken.

Meer informatie? t. 020 – 506 16 16 search@searchbv.nl www.searchbv.nl

Door inspecties slim te combineren, besparen we tijd en kosten voor opdrachtgevers. Niet meer, maar beter.

Met meer dan twintig jaar ervaring ondersteunen we vastgoedeigenaren met: Technische due diligence;

Duurzaamheidsadviezen en

onderzoek op het gebied van:

Inspecties:

• Asbest

• EPA-label

• Bodem

• Duolabel

• Brandveiligheid

• BREEAM

• Bouwkundige staat • Installatietechnische staat Technisch beheer: • Eén onafhankelijk aanspreekpunt • Integrale aanpak van Fotografie: Arjen Schmitz AS, Thijs Wolzak TW

verduurzaming vastgoed • 24/7 eigen meldkamer • Efficiënt hergebruik van data • Meer comfort voor de huurder

Residential House NL

AS

Search is het eerste RICS-gecertificeerde ingenieurs- en adviesbureau in Nederland; we voldoen aan de hoogste normen van onafhankelijkheid en integriteit als het gaat om technische en milieukundige adviezen.

_

96___VGvisie #8/2014___podium ___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Peter van Aalst

podium ___VGvisie #8/2014___97_

snEl vErandErEnd taxatiEvak In zijn rol als hoofdofficier van justitie maakte René Craemer van dichtbij kennis met de vastgoedsector. Hij pleit al geruime tijd voor meer transparantie, integriteit en professionaliteit. Goede en onafhankelijke taxaties dragen daar nadrukkelijk aan bij. Een gesprek over de state of the art in de taxatiewereld.

E

‘

en verhaal over taxaties en taxateurs is een professionaleringsverhaal, géén verhaal over fraude’, zo maakt René Craemer direct duidelijk bij het begin van het gesprek.

‘Uiteraard is er wel een verband tussen beide aspecten. Zo speelden in de onderzoeken naar fraude in de vastgoedsector taxaties wel degelijk een rol, zeker wanneer sprake was van onverklaarbare en snelle waardestijgingen.

Andersom is de transparantie in de sector er nadrukkelijk bij gebaat dat taxaties professioneel en integer worden uitgevoerd. Daar moet de focus op liggen.’ Dat de taxateurs twee jaar geleden zelf het initiatief hebben genomen voor een instrument als het Taxatie Management Instituut (TMI) noemt Craemer een goede zaak. ‘Het is een zegen dat er nu een eensluidend systeem is, dat steeds meer de standaard in de markt gaat worden. Iedere taxateur mag ervan gebruik maken, mits hij of zij aantoonbaar de vereiste opleiding heeft gevolgd. Ze moeten het systeem onder de knie hebben. Verder wordt er met een opleiding permanent voor gezorgd dat de aangesloten taxateurs bijblijven in hun vak.’ Als slagroom op de taart wordt er nu gewerkt aan een vorm van validatie: werken de taxateurs conform het systeem en zo nee: kunnen zij dan worden uitgesloten.’

Hogere wiskunde De hoop van Craemer is erop gevestigd dat een groeiend aantal opdrachtgevers TMI gaat voorschrijven als dé methode om een taxatie mee uit te voeren. ‘Het gaat nu echt lopen.

Een aantal grootbanken werkt al met dit systeem. Voor de Belastingdienst is een fiscale module ontworpen waarmee TMI-taxaties direct kunnen worden ingevoerd. Het is een vorm van horizontaal toezicht. Het zou mooi zijn wanneer ook grote investeerders zoals beleggers het TMI erkennen als de standaard.’

De oud-hoofdofficier maakt een vergelijking met de reisbranche. ‘Wie op reis gaat, let er ook op dat het ANVR-logo aanwezig is. Daar moeten we met TMI ook naar toe, dat het de functie krijgt van een keurmerk.’ Met 450 aangesloten taxateurs en bijna 10.000 uitgevoerde uniforme taxaties is de sector goed op weg, aldus Craemer. ‘Let wel, taxeren is niet ineens hogere wiskunde geworden. Het blijft een kwestie van inschatten. Maar het is wel goed om er een set van uniforme uitgangspunten overheen te leggen.’

het hele vak. Een juiste waardetoekenning wordt in het economisch verkeer steeds belangrijker. Je moet als opdrachtgever op de taxatie kunnen vertrouwen en weten dat een second opinion bij een andere taxateur echt geen ander antwoord gaat opleveren. Daar kan TMI naar mijn idee veel aan bijdragen.’ Terugkijkend naar het verleden was de praktijk wel degelijk anders, zo brengt Craemer in herinnering: ‘Omdat ik nogal vaak verhuisd ben, heb ik in mijn leven zo’n tien keer een huis moeten kopen. Ik zal niet zeggen dat er sprake was van een taxatie op bestelling, maar de waarde kwam toch altijd wel heel dicht in de buurt van wat mij als koper goed uit kwam. Aan die schijn van externe beïnvloedbaarheid komt nu een einde, door het zelfreinigend vermogen dat de taxateurs zelf hebben geïntroduceerd. En dat dus niet van bovenaf is opgelegd.’

Andere praktijk Dat de manier van werken van TMI stevig wordt ingebed in termen van educatie en controle, draagt volgens Craemer er ultimo aan bij dat de onaf hankelijke positie van de taxateur wordt geborgd. ‘Dat is de basis van

Beroepseer Volgens Craemer is het nog te vroeg om te beoordelen of het imago van taxateurs in positieve zin aan het kantelen is. ‘Maar rondom TMI wordt nu heel serieus gewerkt.

Je merkt een grote betrokkenheid, een

beroepseer – ook al is de beëdiging dan afgeschaft. Van dat commitment moeten we het hebben.’ Dat er aanpalend andere acties plaatsvinden – zoals de aanbevelingen en best practices van het Platform Taxateurs en Accountants en de pogingen om een taxateursregister op te zetten – vindt Craemer alleen maar goed: ‘Zo lang de acties niet strijdig zijn en in één richting wijzen – de verdere professionalisering van het taxatievak – is het prima. Ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat in het register de deskundigheid “TMI” mee wordt genomen als een van de beschrijvende kenmerken van een taxateur.’ Voor TMI zelf staat de komende tijd de laatste schakel in de ketting centraal: de validatie. Craemer hierover: ‘Dat gaan we nu vormgeven, met een validatiecommissie waarin experts uit de markt zitting nemen. Vooraf zeg ik: laten we oppassen nieuwe bureaucratie in het leven te roepen.

Het gaat er vooral om de kwaliteit van het taxatiesysteem voortdurend te verbeteren, de cirkel moet rond worden gemaakt. Steekproefsgewijs zullen bijvoorbeeld taxaties met afwijkende waarden eruit worden gehaald en onderzocht. Daar kunnen we met zijn allen van leren.’

www.rotterdam.nl

Rotterdam maakt het www.catharinasteeg.nl

Een nieuwe economische werkelijkheid zet de wereld op z’n kop. Rotterdam ziet het en Rotterdam neemt initiatief. Maak samen met de stad de noodzakelijke omslag. Uw ‘upcycle’ begint hier.

Versnel uw business. In de stad waar ondernemerschap de ruimte krijgt.

Voor meer informatie: www.rotterdam.nl/rotterdammaakthet

Uit liefde voor mezelf

“Yes! Eindelijk een Moscow jas! Wacht maar een jaartje, zeiden mijn ouders, de jas die je nu hebt past nog prima. Een jaar! Al mijn vriendinnen hebben er al een! Ik heb begrepen dat in 2016 Moscow in de Catharinasteeg hier in Leiden een flagship store opent. Gelukkig hoefde ik daar niet op te wachten. Tegen die tijd ben ik wel weer toe aan een nieuwe .”

Geluk is voor iedereen www.asrvastgoedontwikkeling.nl

De circulaire staD in De praktijk _100___VGvisie #8/2014___vier visies op vastgoed___tekst Anne Luijten

O

vier visies op vastgoed___VGvisie #8/2014___101_

‘De stad is één grote grondstoffenbank’ Kees Faes, Senior adviseur Bouwadvies, Search

verheden, bouwers, ontwikkelaars, slopers, toeleveranciers: veel partijen maken momenteel de stap van lineair naar circulair denken. Het belang van het sluiten van kringlopen door hergebruik van materialen begint steeds breder door te dringen.

Het besef dat grondstoffen schaars en daarmee duurder worden en zelfs opraken, groeit.

In navolging van Rotterdam Cirkelstad tekende ook Amsterdam onlangs een convenant met een aantal koplopers in de hele breedte van de keten. Adviesbureau Search, ook een van de koplopers achter Cirkelstad, nam hiertoe het initiatief en bracht de partijen bij elkaar.

Toch is de circulaire economie nog geen business as usual. Er zijn zeker voordelen te behalen met hergebruik, óók in financieel opzicht. Maar de drive om over te stappen op een fundamenteel andere manier van werken moet ten eerste uit jezelf komen, uit de overtuiging van de noodzaak. Want er zijn nog de nodige hindernissen te nemen als het gaat om het in de praktijk brengen van de circulaire stad. Zoals het bij elkaar brengen van vraag en aanbod.

Veel oplossingen en innovaties worden gevonden in samenwerking. ‘In de keten kun je met elkaar een treintje maken.’

‘Bij renovatie of sloop voeren we bouwstoffeninventaristaties uit, vaak in combinatie met andere inspecties, zoals asbestinventarisatie of milieukundig onderzoek.De bouwstoffeninventarisatie doen we zo specifiek en concreet mogelijk.

Deze bouwstoffen zijn immers de bronnen van de stad. In die zin is de stad één grote bouwstoffenbank. Daarbij zetten we in op een zo hoogwaardig mogelijk hergebruik. Dat is op dit moment de grote uitdaging. Het recyclen van sloopmaterialen gebeurt al veel. De uitdaging is echter om deze kringlopen kleiner te maken, en de milieubelasting van de bijbehorende transportbewegingen en recycle- en productprocessen te verminderen. .

-

‘Bij sloop is de eerste stap om een opdrachtgever erop te attenderen om zo min mogelijk af te breken. Een casco is immers vaak goed bruikbaar. De tweede stap is om te onderzoeken of materialen mogelijk op het terrein zelf hergebruikt kunnen worden, het liefst ook in dezelfde vorm. Daarvoor overleg ik met het bouwteam: wat kunnen jullie gebruiken? Het is belangrijk dat de vragende kant, de ontwerpkant, in een vroeg stadium mee kan denken. De volgende stap is om de bouwstoffen te bewerken of op maat te maken en vervolgens op te slaan voor een nieuw project. Dat vraagt echter weer om transport en energie, daarom hebben stap één en twee de voorkeur. Er zit zeker een spanningsveld bij het hergebruik van materialen. Het kost immers ook tijd en energie om een gebouw zorgvuldig te slopen en het materiaal vrij te krijgen.

De waarde van het materiaal ten opzichte van nieuw materiaal is uit te rekenen, waarbij ook de milieukosten in kaart kunnen worden gebracht.’

-

‘vanuit search hebben we onszelf de taak opgelegd om opdrachtgevers te attenderen op wat er allemaal mogelijk is. Vaak weten we heel goed wat er in een gebouw zit kees Faes, senior adviseur Bouwadvies, search

Eveline Jonkhoff, strategisch adviseur Duurzaamheid, Dienst ruimtelijke Ordening, gemeente amsterdam

Dick van Veelen, directeur Holcim

karin schrederhof, Vestigingsdirecteur Woonbron

aan potentiële grondstoffen, maar weten we niet of er op het juiste moment in de buurt een vraag is naar het specifieke vrijkomende materiaal. Naast het aanbod zou je daarom ook de vraag op regionale schaal in beeld moeten brengen, bijvoorbeeld in een grondstoffenregister. De verbeterslag die we nu moeten maken is dat je breder moet kijken dan je eigen project. Daarvoor is samenwerking nodig, je moet elkaar opzoeken en projecten koppelen. Alleen zo kun je vraag en aanbod bij elkaar brengen.’

_102___VGvisie #8/2014___vier visies op vastgoed

vier visies op vastgoed___VGvisie #8/2014___103_

‘De vraag moet uit jezelf komen’

‘onlangs sloot de gemeente amsterdam samen met zeven koplopers uit het bedrijfsleven een intentieverklaring om de bouwketen zoveel mogelijk te verduurzamen. Partijen gaan samenwerken om kringlopen te sluiten. Er

wordt zoveel mogelijk ingezet op hergebruik van bouwmaterialen. De transitie naar een circulaire stad is nodig omdat grondstoffen zoals water, voedsel, fosfaat en energie schaars worden en de prijzen stijgen. Ook de winning en het transport van grondstoffen kosten veel energie. Uiteindelijk leidt dit tot hogere kosten voor de Amsterdammer. Een circulaire stad gaat slim om met alle stromen die in en door de stad gaan én stelt deze zeker voor de toekomst. Deze ambitie staat beschreven in de visie De Circulaire Metropool Amsterdam 2014 – 2018.’

-

Dick van Veelen, directeur Holcim

‘als gemeente willen een katalysator zijn voor samenwerkende partijen als bedrijven, kennisinstellingen en bewoners, en nieuwe initiatieven stimuleren. Samen onderzoeken wat de circulaire economie precies betekent voor de

stad. Als onderdeel van het circulair maken van de bouwketen is het voor ons ook belangrijk om werk aan te bieden aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Daarom worden er ook gesprekken gevoerd met de gemeentelijke vertegenwoordigers van de Top 600 aanpak en het Actieplan Jeugdwerkloosheid. Circulair werken vraagt om nieuwe kennis en biedt nieuwe en andere vormen van werkgelegenheid.’

-

‘ik vind het heel goed dat het marktpartijen zijn die het initiatief hebben genomen voor de intentieverklaring. Ze komen uit uiteenlopende sectoren, van ontwikkelaar tot sloopbedrijf, we willen zoveel mogelijk delen van de keten bij elkaar brengen. Op initiatief van Search werken we met deze partijen samen om tot een landelijke Green Deal te komen, een overeenkomst tussen publieke en private partijen samen met de ministeries van Economische Zaken en Infrastructuur & Milieu.

-

‘Bij de transitie naar een circulaire metropool gaat het ook om de rol van de gemeente zelf. Wat kunnen we zelf doen om deze transitie in gang te zetten? Bijvoorbeeld via ons inkoop-

en aanbestedingsbeleid. De komende twee jaar gaan we een paar pilots realiseren. Zo krijgen we meer inzicht in mogelijke belemmeringen op het gebied van wet- en regelgeving of financiering. We willen bedrijven en organisaties zo goed mogelijk faciliteren. Daarbij kijken we ook naar de schaal van de metropoolregio. Het Havenbedrijf Amsterdam, Afval Energie Bedrijf en Waternet: allemaal belangrijke spelers als het gaat om het sluiten van kringlopen op de schaal van de metropool. Maar soms ook zijn kringlopen juist te sluiten op buurtniveau.’

‘als je het echt wilt kun je veel innovatiever werken.Wij zetten als betonbedrijf zeer bewust in op

duurzame innovaties in onze producten. Het gaat ons om zowel het milieu als de sociale kant van duurzaamheid. Wij zijn een snel groeiende organisatie en betrekken ook mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Die willen we opnieuw een kans geven, plus we zetten in op het trainen van mensen, ook van werknemers met flexibele contracten. Ook zij kunnen binnen het bedrijf certificaten halen bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid. Zo veilig mogelijk werken en mensen een kans bieden op arbeid hoort bij onze opvatting van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap.’

-

‘voor onze prefab betonproducten gebruiken we zoveel mogelijk duurzame grondstoffen. We hebben zelfs al een betonsoort ontwikkeld die voor 90% uit duurzame

Eveline Jonkhoff, Strategisch adviseur Duurzaamheid, Dienst Ruimtelijke Ordening, gemeente Amsterdam

‘Dem arkt faciliteren bij het sluiten van kringlopen’

‘als koploper

grondstoffen bestaat. We vervangen voor 100% het grind en zand, die uit eigen bronnen komen.

Voor het cement komen we tot een optimale mix met hoogovenslakken. We doen dit omdat we verder kijken in de toekomst. Natuurlijke bronnen raken uitgeput, we kunnen niet eindeloos de aarde blijven leegpompen. Ook moeten we vervoersbewegingen zoveel mogelijk terugbrengen.

Bij sloop kunnen we materialen vermalen tot nieuwe producten waardoor er minder transportbewegingen nodig zijn om nieuwe materialen aan te voeren. Dan hoef je geen grind meer uit de Eiffel te halen.’’ hebben we last van de wet van de remmende voorsprong. De vragende markt is nog niet zo ver. Zij vraagt er nog niet om. Wij doen het uit onszelf, omdat we het belangrijk vinden. Circulair werken behoort tot onze intrinsieke waarden. De vraag moet uit jezelf komen. De vraagkant is maar één deel van het verhaal. De aanbieders moeten ook naar zichzelf kijken. Je moet zelf de noodzaak voelen.Voor ons is duurzaamheid een werkwoord: je moet het doen. De bouw is een grote keten en dus is samenwerking belangrijk. In Cirkelstad brengen we dat in praktijk. Je moet elkaar helpen om stappen te zetten in duurzaamheid. In de keten kun je het oplossen, door met elkaar een treintje te maken. Financieel worden we er nog niet veel wijzer van. Je moet het echt doen omdat je er van overtuigd bent dat het moet.’

_104___VGvisie #8/2014___vier visies op vastgoed

‘Het werken aan een circulaire economie is niet alleen een “mooi” verhaal. Woonbron

is partner van Rotterdam Cirkelstad. We begonnen in een tijd dat er nog veel productie liep. Bij de sloop van woningen werd materiaal zoveel mogelijk hergebruikt, het liefst op de locatie zelf. Op lokaal niveau moet je dan je partners zoeken. In onze bestekken werd toen het benutten van hergebruik opgenomen. Dat hoort bij de maatschappelijke verantwoordelijkheid die je als corporatie hebt. Als je het slim organiseert is het ook in commercieel opzicht gunstig. Gescheiden slopen moet daarvoor meer geïncorporeerd worden in de processen. De andere kant die voor ons ook heel belangrijk is, is de sociale kant, van mensen betrekken met een afstand tot de arbeidsmarkt, die via de aannemer weer arbeidsritme op doen.‘ -

‘inmiddels is het met het wegvallen van grote gebiedsontwikkelingen wel ingewikkelder geworden. We doen niet meer op grote schaal aan sloop en nieuwbouw. Reno-

vatie is nu belangrijker geworden, vaak ook terwijl bewoners blijven zitten. We zoeken nu echt met elkaar hoe we in die situatie een invulling kunnen geven aan het sluiten van kringlopen. Ook social return on investment blijft belangrijk, maar het is nog een zoektocht hoe we daar in onze eigen - krimpende – organisatie invulling aan kunnen geven. Je moet er echt voor kiezen als organisatie.’.

-

‘voor nieuwbouw is vaak voorgeschreven dat we al het materiaal vanuit de sloop gebruiken en dat we duurzaam slopen. De volgende stap is om dit te op-

timaliseren en de kosten te drukken. Want het mag niet duurder zijn. Circulaire economie is een van de doelstellingen va onze organisatie; we hebben er bewust voor gekozen om hier in koploper te zijn. Maar de doelstelling behoeft nog wel concrete vertaling. Het is zoeken binnen de keten wat je met elkaar aandurft. Dat is echt een nieuwe vorm van samenwerken. Je moet strategische coalities aangaan met elkaar, anders kom je niet verder. Daarvoor moet je elkaars bedrijfsvoering snappen en het wantrouwen opzij zetten. Terwijl je in een crisis misschien eerder zou inzetten op stevig aanbesteden. Met Eneco hebben wij inmiddels zo’n ketensamenwerking ingezet.’

Karin Schrederhof, Vestigingsdirecteur Woonbron

‘Gescheiden slopen meer incorporeren in processen’

Nijestee biedt ruimte

Kwaliteit moet je controleren De vastgoedwereld staat al jaren stevig onder druk. Repu­ taties kraken, er is veel maatschappelijke discussie. Als Taxatie Management Instituut doen we daarom ons uiter­ ste best een bijdrage te leveren aan het verbeteren van onze branche. Zo kijken we vanaf onze oprichting scherp naar de checks­and­balances in ons Taxatie Management Systeem (TMS). Dat systeem bestaat immers bij de gratie van geloofwaardigheid. Het TMS levert uniforme en kwa­ litatief toetsbare taxaties op en een opdrachtgever kan zelf de taxatie van zijn commercieel vastgoed verifiëren.

Aan de Kraanvogelstraat in de Oosterparkwijk bouwden we Focuswoningen voor mensen met een beperking. Zij hebben hier 24 uur per dag zorg op afroep. www.focuswonen.nl

Ook stimuleren we onderlinge controle, door het vier­ ogen­principe, eenvoudig toepasbaar in het TMS. En gaan we, om verzekerd te zijn van optimale objectiviteit en transparantie, werken met kwaliteitscontrole van de taxa­ ties door een interne Kwaliteitscommissie. Beschikbaar voor de taxateur en voor de opdrachtgever. Want kwaliteit moet je leveren, controleren en laten controleren.

Meer weten?

Kijk op www.taxatiemanagementinstituut.nl In Corpus den Hoorn bouwen we verder aan de Semmelweisstraat. In de tweede fase van dit project maakt Nijestee ruimte voor een Multifunctioneel Centrum met daarboven 24 appartementen.

In 2015 ronden we de bouw aan de Semmelweisstraat af. www.nijestee.nl/corpus

Nijestee biedt ruimte. We zijn met circa 13.500 huurwoningen de grootste corporatie in de stad Groningen. Ongeveer 30.000 mensen huren een woning van Nijestee. In vrijwel alle wijken biedt Nijestee woningen aan, op die manier valt er wat te kiezen.

Prettig wonen begint met een goede woning, een plek waar je je thuis voelt.

Maar ook de straat en de buurt zijn belangrijk. Daarom blijven we werken aan wonen in de stad Groningen.

In de Grunobuurt bouwt Nijestee Typhoon.

Een gebouw met 109 woningen; appartementen, maisonettes en penthouses.

De woningen zijn aan elkaar verbonden met een gemeenschappelijke binnentuin. Parkeren kan in de ondergelegen parkeergarage. In 2015 leveren we Typhoon op. www.grunobuurt.nl

www.nijestee.nl | info@nijestee.nl (050) 853 35 44

thema ___tekst & fotografie Rupert Parker Brady___VGvisie #8/2014___109_

De Nieuwe wiNkelstraat is De aaNloopstraat Hoe ziet het winkellandschap er in 2020 uit? Op die vraag zijn dit voorjaar veel lijvige rapporten verschenen. Vier experts in retailvastgoed laten hun licht schijnen op de praktische consequenties van de voorgestelde beleidsadviezen.

D

e Nieuwe Winkelstraat zal misschien een utopie blijven. Maar het nieuwe winkelcentrum in binnensteden bestaat wel.

Het maakt deel uit van de omgeving waar herontwikkeling en nieuwbouw door elkaar heen vervlochten zijn tot een nieuw verhaal. Neem Oostpoort dat de Indische Buurt, het Muiderpoortstation en de Oosterparkstraten verbindt met de Watergraafsmeer. In deze nagelnieuwe woonwijk in Amsterdam-Oost hebben voetgangers het rijk alleen. Sport, recreatie, onderwijs, werken, winkelen, water, ontspanning en cultuur functioneren naast elkaar. Architectuurcriticus Ronald Hooft heeft het stedenbouwkundige plan van Soeters Van Eldonk gedoodverfd als een ‘knotsgezellig dorpscentrum’. ‘De organisch kronkelende straatjes zijn fraai geplaveid met paarse doorgebakken klinkers en er is een intiem pleintje met een windroos in natuur-

steen. Door de uiteenlopende schaal van de gebouwen heb je nooit het gevoel dat alles in een periode uit de grond is gestampt,’ zo beschreef Hooft in Het Parool het planmatig ontwikkelde gebied. Aan de achterzijde van de lokale Hema is een Bagels & Beans geopend. Op deze plek kwam je als buurtbewoner vroeger alleen als je je hond of kat kwijt was. Nu spreek je er af met vrienden om te genieten van een drankje aan de waterkant op een van de vele terrasjes.

De aanwezigheid van een H&M zorgt voor regionale trekkracht. Wat de gevolgen op de korte termijn zijn voor de Linnaeusstraat en de Middenweg laat zich raden. Maar op de lange termijn is een revitalisatie heel goed mogelijk.

Vitale winkelstructuur Ik loop op een doordeweekse dag door de wijk, die nog voor de crisis is bedacht, samen met Marcel Reinartz (RMA), secretaris van de

Taskforce Dynamische Retail Ontwikkeling van NRW. Begin dit jaar heeft deze denktank met stakeholders uit de retailsector steden, ondernemers en beleggers in een ‘appèl’ opgeroepen gezamenlijk te werken aan een vitale winkelstructuur en overbewinkeling tegen te gaan. Het appèl is vrijwel gelijktijdig verschenen met ‘De Nieuwe Winkelstraat’ van Shopping 2020 en sluit hier naadloos op aan.

Oostpoort sluit als wijk-winkelcentrum met een sociale functie aan bij ‘Service & Shop’, een van de vijf profielen die de expertgroep De Nieuwe Winkelstraat 2020 (DNW2020) heeft benoemd als kansrijk (zie kader). Reinartz is van mening dat met de vijf denkbeeldige winkelgebieden de winkelstraten nadrukkelijker samenhang krijgen met het oriëntatie en koopproces op internet van consumenten.

‘Iedereen heeft elkaar de afgelopen jaren, mede gevoed door Cor Molenaar, het graf in zitten praten. Het appèl en DNW2020 dagen uit en laat zien waar de kansen zijn. Ik geloof echter niet dat in 2020 elke winkelstraat of winkelcentrum volgens een van deze typen kan worden gekwalificeerd. Het probleem zit ‘m bij veel meubelboulevards, maar ook bij middelgrote steden met 40.000 tot 80.000 inwoners waar vaak te veel gebouwd is. Zoals in Zeist, Roosendaal en Hengelo en Heerlen.’

Reinartz ziet wel degelijk kansen.

‘Gemeenten proberen de leegstand tegen te gaan door functies te verruimen en aanloopstraten extra mogelijkheden te bieden om er bovenop te komen. Probeer als vastgoedeigenaar en gemeente aan te sluiten bij sociale structuren en vanuit de historie bij het lokale DNA van een winkelgebied. Maak het meer

‘Probeer aan te sluiten bij sociale structuren en bij de lokale DNA van een winkelgebied’

110___VGvisie #8/2014___thema

thema ___VGvisie #8/2014___111_

_

‘Ik zie aanloopstraten waar pandeigenaren en webwinkeliers elkaar kunnen vinden’ compact, pas andere functies in en upgrade de openbare ruimte. Horeca en beleving worden belangrijker in kleinere binnensteden en winkelcentra. Je ziet nu al grote groepen bewoners van kleine steden die een aantal keren per jaar naar een grote stad gaan om hun geld uit te geven. Als je vitaal wilt blijven, ontkom je niet aan een transitie waarbij het belangrijk ruimte te bieden aan vernieuwing en dynamiek door het liefst samen met marktpartijen kansrijke gebieden te benoemen. Investeer op de juiste plekken en stop met de bescherming van zwakke en perspectiefarme winkelgebieden.’ De adviseur signaleert wel een discrepantie in de belangen. ‘Ondernemers hebben moeite met een versoepeling van de huurwetgeving en hameren vanuit INRetail op beschermen van de huurders. Beleggers en particuliere eigenaren pleiten juist voor versoepeling om kansrijke gebieden een boost te geven. Een gemeente moet dan durven kiezen, zodat vastgoedeigenaren en retailers weten waar te investeren en niet bang hoeven te zijn om de verkeerde keuzes te maken.’

Supergespecialiseerde ondernemers Jan-Willem Speetjens van Corio Nederland maakte deel uit van de expertgroep De Nieuwe Winkelstraat, onderdeel van het programma Shopping 2020. De onderzoeker is positief gestemd over het toekomstperspectief van retail. ‘Ik zie de offline en online werelden naar elkaar toe groeien.

Traditionele retailers zijn al jaren zwaar bezig met omni-channel. Nieuw onderzoek (‘Vestigingsvoorkeuren van webwinkels’ van HvA en Seinpost, red.) laat zien dat 75% van de webwinkels overweegt een fysieke winkel te openen om hun omzet te verhogen en betere service aan klanten te verlenen. De vestigingspunten moeten dan wel voldoen aan vereisten als parkeren voor de deur, de nabijheid van winkels en een redelijke huurprijs.’ Daarbij ziet Speetjens nieuw perspectief voor aanloopstraten. ‘Die hebben het nu moeilijk, maar zijn betaalbaar.

Hier kunnen pandeigenaren en webwinkeliers elkaar vinden. Sommige van deze straten hebben de potentie zich tot nieuwe winkelmilieus te ontwikkelen, waar super-gespecialiseerde ondernemers vermengd met horeca kans zien hun producten te laten zien, voelen en ervaren.

Bijkomend voordeel is dat merken en webwinkeliers een andere motivatie hebben, bedreven zijn in marketing en daardoor veel beter in staat zijn om awareness te creëren.’

Marcel Reinartz gelooft in het veel professioneler inzetten van het pop-up winkelidee. ‘Ik kan me voorstellen dat vastgoedbeleggers portefeuilles in tijdelijke winkelconcepten gaan beheren en lege units in hun winkelcentra gaan uitwisselen op basis van contracten met een termijn van een of enkele maanden. Dat vergroot de dynamiek en diversiteit in winkelcentra, maar vergt nog wel een “mindshift” bij vele traditionele beleggers, die gefixeerd zijn op langjarige huurcontracten. Allicht moet er eerst een

nieuwe generatie aan het roer komen die is opgegroeid met startende ondernemers en internetwinkeliers die de stap naar fysieke retail willen beproeven via een pop-up store.’

Aankoopmomenten Jaco Meuwissen van 3W New Development onderstreept dat de problematiek alleen door een integrale aanpak kan worden opgelost. ‘We hebben in Nederland een heel hiërarchische winkelstructuur met sterk gereguleerd beleid. Die implodeert. Je zult anders naar retail moeten kijken. De vijf vergezichten van DNW2020 vind ik een inspiratiebron voor de winkelstructuur bekeken door de bril van beleggers, maar het is geen nieuwe winkelindeling. Ik durf er zo winkelgebied nummer zes naast te zetten, zoals ‘shop en leisure’. Het is geen oplossing voor kansrijke gebieden. Ik hang mijn beslissingen als ontwikkelaar veel meer op aan aankoopmomenten en de behoeften die daarbij horen. Zo zijn voor de dagelijkse boodschappen convenience en service doorslaggevend. Dat is heel iets anders dan wanneer ik doelgericht een TV ga kopen.

Bij funshoppen is de stedelijke winkelbeleving belangrijk. Mensen gaan minder naar binnensteden toe, maar zijn wel bereid om te reizen.

Tegelijkertijd zie je dat retailers als de Bijenkorf en Hema de laatste 10 jaar naar schaalniveaus zijn gegaan waar geen geld meer valt te verdienen. Retailers hebben dagelijks rechtstreeks contact met klanten. Waarom doen ze er niets mee?’

De projectontwikkelaar ziet wel oplossingen.

‘We moeten winkelgebieden opnieuw positioneren, klanten aandacht geven en ze vertalen in een adequaat voorzieningenniveau. Horeca speelt in toenemende mate een belangrijke rol in winkelomgevingen.

Mensen kunnen elkaar daar ontmoeten of tijdens het winkelen lekker verblijven.

Verblijfsduur en verblijfskwaliteit stijgen en dat is goed voor de retailomzet. Wij hebben bij de herontwikkeling van de Barones in

112___VGvisie #8/2014___thema

_

Breda een horeca-concept gesitueerd in het hart van het centrum, midden tussen de winkels. En ook bij de Oranjerie in Apeldoorn nemen we horeca-concepten mee in de herontwikkelingsopgave. Niet als sluitpost, maar als volwaardige functie op een goede plek. Initiatieven als Coffeelovers in boekhandels Van Piere Eindhoven en de Dominicanen in Maastricht, en Lola Bikes & Coffee in Den Haag volgen wij op de voet.

De hippe wassalon Wasbar uit Vlaanderen is binnen twee jaar uitgegroeid tot dé ontmoetingsplek van Gent, want je kunt er tegelijkertijd met het knippen genieten van een koffie, wijntje of biertje.’ Wasbar wilde na Antwerpen ook in Utrecht een vestiging openen, maar dit is onmogelijk gebleken.

‘Regelgeving boven consumentenbehoeften stellen gaat helemaal nergens over, en dat terwijl consumenten de combinatie van horeca en retail omarmen. Zo lopen we mooie concepten mis’, aldus Meuwissen.

Hoe winkelt de consument in 2020?

De Nieuwe Winkelstraat in vijf winkelgebieden.

De expertgroep ‘De Nieuwe Winkelstraat 2020’ van het onderzoeksprogramma Shopping2020 onderscheidt vijf winkellocaties die in de toekomst kansen bieden voor retail. Stadscentra met meer belevingswaarde (surprise & shop) en wijkwinkelcentra met een hoger serviceniveau (service & shop) zullen bijvoorbeeld shoppers aantrekken. Andere gebieden met veel potentie zijn high traffic-locaties zoals stations en vliegvelden (travel & shop) en plekken waar veel men-

Lokale helden Paul Bremmer van Kroonenberg Groep omschrijft de uitkomsten van de expertgroep DNW2020 als ‘zeer noodzakelijk’. ‘Wat is echter haalbaar voor dorpskernen en middelgrote stadskernen, die juist minder winkels moeten hebben? Hoe ga je dat organiseren en wat kunnen deze gebieden doen aan beleving? Mijn advies is: ga meer ondernemen. Zorg ervoor dat je de openbare ruimte op orde hebt en activiteiten ontplooit die bezoekers trekken. Gelukkig is dat laatste eenvoudig te organiseren in winkelvastgoed.

Kijk sterker naar het organiseren van een collectief waarbij een gemeente het initiatief neemt. Misschien wel in de vorm van een BIZ- constructie (Bedrijven Investeringszone, red.) of iets vergelijkbaars waarmee je voorkomt dat er free riders zijn. De meerwaarde voor de bezoekers zou je voorop moeten stellen. Kies dan een bepaalde focus. Vervolgens komen pandeigenaren om de hoek kijken om een retailvisie te schrijven. Landelijke formules staan niet direct te popelen, maar lokale helden zullen daar zeker voor in zijn.’

sen werken of studeren (work & shop). En plaatsen waar shoppers worden aangetrokken door een ‘verhaal’ (story & shop), zoals een evenement of thematisch winkelpark.

*op=op

114___VGvisie #8/2014___De nieuwe onDernemer ___tekst Rupert Parker Brady

_

Acht rollen voor retAilers

Een nieuwe generatie ondernemers clustert zich in creatieve buurten in steden over de hele wereld. Ze durven anders te denken en te doen, openen onafhankelijke en vernieuwende winkelconcepten vanuit de lokale kracht van de buurt en zorgen hiermee voor een nieuwe ’mood’ in hun omgeving. Met welk motief zijn deze retailers gestart? Wat betekenen ze voor de buurt? En zijn deze ondernemers de pioniers van een nieuw retaillandschap? Ethnographic explorer Martine Bovee heeft de antwoorden.

Martine Bovee is trend researcher en verbonden aan STUDIO by judith ter haar, een trendforecasting bureau gespecialiseerd in innovatieve re-

AndreasMurkudis

tailconcepten. www.studioby-judithterhaar.com De Retail Roadmap kost 80 euro en kan besteld worden via studio@studiobyjudithterhaar.com

VooStoreBerlin

oor haar master in fashion strategy aan het ArtEZ Institute of Arts reisde Martine Bovee af naar Istanbul, Arnhem en Berlijn om onderzoek te doen naar een nieuwe generatie retailers in deze steden. Ze ontmoette 21 inspirerende ondernemers. De verhalen van deze mensen en haar observaties in deze buurten zijn weergegeven in haar masterscriptie Neighbourmoods. Hierin legt Martine verbanden met sociale en economische waarden van deze tijd. Dit resulteerde in acht rollen voor retailers, waarbij ambacht, product, sociale drijfveren en lokale kracht het fundament vormen van het retaillandschap van morgen. De toekomstige retailer is een collaborator, connector, activist, idealist, connoisseur, contemplator, curator en transformer. Ze schrijft hier ook over in de nieuwe publicatie ‘The Retail Roadmap’. (zie kader)

Istanbul

THE COLLABORATOR werkt samen om een niche te behouden. Door lokale kracht te bundelen ontstaat een open platform, waar iedereen zich thuis voelt. In de Arnhemse volkswijk Klarendal werkt buurtcafé Sugar Hill dagelijks samen met kleinschalige leveranciers om producten te maken volgens geheel eigen recept. Daarnaast zorgen ze voor een levendig straatbeeld door samen met retailers uit de straat evenementen te organiseren.

THE CONNECTOR brengt meerdere disciplines samen en nodigt de klant uit om onderdeel uit te maken van het businessmodel. Gevestigd in de opkomende buurt Neukölln in Berlijn, is Sing Blackbird meer dan een combinatie tussen een vintage modewinkel en café. Het is een ontmoetingsplek, waar klanten kopen, verkopen of ruilen. In ruil voor een gedoneerd kledingstuk, ontvang je 25% van de verkoopprijs, of 35% tegoed wat direct te besteden is in de winkel.

THE ACTIVIST ziet zijn winkel als een platform om sociaal-maatschappelijke thema’s aan de orde te stellen. Daar waar duurzame producten kostbaar zijn en vaak alleen

beschikbaar zijn voor een welvarende doelgroep, draagt de biologische buurtsupermarkt Biosphäre in Neukölln een oplossing aan. Hun producten kennen twee prijzen: één voor lage en één voor hoge inkomens, waardoor deze supermarkt toegankelijk is voor iedereen.

een tijd waar alles kan en te koop is, is het verlangen naar rust groter dan ooit. De modewinkel van Gönül Paksoy ademt minimalisme, tijdloze eenvoud en schoonheid. Een museum met hoogwaardige kledingstukken, die bedoeld zijn om lang te leven.

THE IDEALIST onderneemt vanuit de identiteit van zijn omgeving en gaat tegen de stroom van fast fashion ketens in.

In Istanbul, waar Westerse commercie in snel tempo zijn intrede doet, begeeft ontwerpduo Civan zich tussen het beste van twee werelden; ze mengen zich tussen traditionele, artisanale winkels waardoor een oude buurt herleeft.

THE CURATOR verbindt commercie met cultuur en selecteert zorgvuldig verschillende producten om een eigentijdse collectie te creëren. Voo Store Berlin, gevestigd in de culturele wijk Kreuzberg, huist een uniek samenspel van straat- en designmode, kunst, muziek, literatuur en een koffiebar. Daarnaast organiseren de eigenaren concerten en productpresentaties voor gelijkgestemden.

THE CONNOISSEUR is meester van zijn product en kampioen in zijn niche. Hij deelt zijn kennis door vakmanschap en traditie te waarborgen en geeft een hedendaagse identiteit aan het winkelconcept. In Berlijn laat de theewinkel P&T de klant participeren en experimenteren via taste labs. Ook host P&T seminars over het gebruik en het verhaal achter hun product.

THE CONTEMPLATOR creëert een setting die ruimte biedt voor bezinning en een kalmere manier van ervaren. In

THE TRANSFORMER blijft onder de radar, beweegt als een nomade door de stad en creëert een expeditie element.

Hoewel de high-end modewinkel Andreas Murkudis een van de pioniers was in de inmiddels hippe modewijk Mitte in Berlijn, is het opnieuw van gedaante veranderd door naar een verlaten gebied vlakbij Potsdamer Platz te verhuizen en zich zo te laten (her)ontdekken.

116___VGvisie #8/2014___De ontmoeting___tekst Cees de Geus___ fotografie Peter van Aalst & Oski Collado

de ontmoeting___VGvisie #8/2014___117_

_

CLEMENS BRENNINKMEIJER (REDEVCO) EN RONALD BAKKER (BAGELS & BEANS)

‘BEMOEI JE MET JE EIGEN ZAKEN?

DIE TIJD IS VOORBIJ’ Hoe kunnen eigenaren van winkelvastgoed en retailers er samen voor zorgen dat de winkelstraat voor alle betrokken partijen aantrekkelijk blijft? Die vraag staat centraal tijdens een tweegesprek met Bagels & Beans-eigenaar Ronald Bakker en Clemens Brenninkmeijer, managing director van Redevco Netherlands. De plaats van handeling: de vestiging van Bagels & Beans in de levendige Ferdinand Bolstraat in Amsterdam, die op een zonnige vrijdagmiddag volop recht doet aan de vrolijke slogan ‘bagels, espresso & happiness!’

RONALD BAKKER

CLEMENS BRENNINKMEIJER

E

en oase van rust, harmonie en menselijke aandacht in een steeds drukker wordende en vaak rusteloze tijd. Zo omschrijft Bagels & Beans zichzelf en in de vestiging in de Ferdinand Bolstraat blijkt daar geen woord aan gelogen.

‘Natuurlijk, puur, herkenbaar en tijdloos’, verduidelijkt eigenaar Ronald Bakker, terwijl hij een plekje zoekt in de vestiging waarmee het in 1995 allemaal begon. Negentien jaar later telt Bagels & Beans 57 vestigingen en het is de bedoeling dat er daar in 2014 zeven bijkomen.

‘Tot dusver was circa honderd vierkante meter genoeg om onze formule goed tot zijn recht te laten komen,’ legt Bakker uit. ‘Aan het Schouwburgplein in Rotterdam krijgen we echter een vestiging van 250 vierkante meter. Die extra ruimte stelt ons in staat om een grote groep van onze klanten, de flexwerkers, nóg beter te faciliteren. Om die reden zijn we ook gaan samenwerken met Seats2meet. Nieuw is ook dat we A1-locaties niet langer links laten liggen. We

blijven alert op veelbelovende B-locaties, zoals de Amsterdamsestraatweg in Utrecht, maar zitten nu ook in het centrum van Hoofddorp.

Onze vestiging daar, op A1, loopt ongelofelijk goed. Net als die in de Amsterdamsestraatweg in Utrecht trouwens.’

Onderscheidend Tot dusver huurt Bagels & Beans nog geen winkelruimte van Redevco, maar wat niet is kan nog komen. Clemens Brenninkmeijer kijkt goedkeurend om zich heen en is aangenaam verrast als een opvallend vriendelijke serveerster de bestelling komt opnemen. ‘Is dat een bewuste keuze?’, vraagt hij aan Bakker, als de serveerster weer verdwenen is om twee cappuccino’s en een thee te halen. De eigenaar van Bagels & Beans knikt.

‘Tafelservice is onderscheidend ten opzichte van counterservice, dat bedacht is om geld en tijd te besparen. Onze klanten stellen persoonlijk contact juist op prijs. Bijkomend voordeel van tafelservice is dat we meer verkopen. Want onze medewerkers komen nog een keer langs om te

118___VGvisie #8/2014___De ontmoeting

_

Favoriete vernieuwende retailconcepten Clemens Brenninkmeijer: ‘De

Yoghurt Barn in Utrecht speelt goed in op de behoefte aan

producten die ‘hyperlocal’ zijn.

My Muesli speelt in de op de

trend van personalisation, door

de consument in staat te stellen om zowel online als offline zijn eigen muesli samen te stellen.

Als combinatie van een was-

serette en een café, is de Wash

Bar voor mij een fraai voorbeeld van een andere trend die de

levendigheid in winkelstraten

ten goede komt, namelijk experiential retailing.’

Ronald Bakker: ‘Ik kies voor het Eataly-concept, dat ik spotte in Turijn en in New York. Echt een totaalbeleving op het gebied

van food. Authenticiteit, sfeer,

workshops, informatie, proeverijen en storytelling, maar dan ook echt voor een hele brede doelgroep. Prachtig.’

vragen of alles naar wens is en of iemand nog iets wenst te gebruiken.’

Bakker wijst om zich heen. Aan sommige tafeltjes zitten mensen achter een laptop en aan één tafel wordt duidelijk vergaderd. ‘Over flexwerken in het café hoor je retailers wel eens klagen: ze bestellen één kop koffie en blijven vervolgens uren achter hun laptop zitten. Nou en? Anders dan bij Starbucks zijn onze gasten dankzij de tafelservice niet anoniem. Bovendien heb ik er geen moeite mee als ze uren met één kop koffie doen. Het belangrijkste is dat ze een goed gevoel overhouden aan hun bezoek aan Bagels & Beans, zodat ze de volgende keer terugkomen. Voor een zakenlunch of in het weekend, met hun vrouw en kinderen.’

Beleving als sleutelwoord In de duurzame, levendige winkelstraat van de toekomst die hij voor ogen heeft, past Bagel & Beans volgens Brenninkmeijer uitstekend. ‘Sterker nog: het is er een onmisbaar onderdeel van. De Ferdinand Bolstraat is een goed voorbeeld van de onderscheidende mix van retail en horeca die nodig is om mensen aan te trekken. Beleving is daarbij het sleutelwoord. Als je daar niet pro-actief op stuurt, blijven mensen straks onherroepelijk weg. De grote vraag is: hoe kun je dit samen met de andere stakeholders faciliteren, op een manier die ook sociaal en economisch duurzaam is? Vooral in winkelstraten met veel versnipperd eigendom is dat een enorme uitdaging. Bovendien zorgen nieuwe ontwikkelingen als online winkelen voor fundamentele veranderingen in het retaillandschap, die weer impact hebben op de toekomst van winkelstraten.’

Gespecialiseerd in winkelvastgoed, heeft Redevco naar aanleiding van deze ontwikkelingen eind 2011 al haar strategie aangepast.

Brenninkmeijer: ‘Redevco heeft nu nog vastgoed in 320 steden in tien Europese landen, maar gaat zich steeds meer concentreren in een aantal grote, kansrijke steden. De stille verhuurder is passé. In overleg met de huurders investeren we waar mogelijk in de aantrekkelijkheid van onze panden. In Zaandam zijn we

vastgoed

nu bijvoorbeeld bezig met de herontwikkeling van ons gebouw aan de Gedempte Gracht. Het sluit straks prachtig aan bij het project Inverdan en gaat veel verder dan een facelift of een upgrade. Het gebouw krijgt het BREEAMcertifictaat ‘Very Good’ en tilt door zijn uitstraling en architectuur straks het hele gebied naar een hoger niveau. Dat is óók duurzaamheid.’

Samenwerking cruciaal Bij vergelijkbare exercities in Haarlem en Gouda kon en passant ruimte worden gecreëerd voor respectievelijk de retailformules G-Star en The Sting. Brenninkmeijer: ‘In Gouda hadden onze investeringen en inspanningen aan de Kleiweg duidelijk een katalyserende werking. In het verlengde daarvan proberen we álle betrokken vastgoedeigenaren en retailers maar ook bewoners en de gemeente te verenigen, om te bekijken hoe we die positieve flow kunnen uitbreiden naar de rest van de straat.’ Eigen onderzoek naar e-commerce heeft volgens Brenninkmeijer uitgewezen dat fysiek winkelen wel degelijk toekomst heeft. ‘Naast service is daarbij vooral beleving cruciaal. Goede service, goede producten, gratis wifi, een aantrekkelijke winkel… Het is deels de verantwoordelijkheid van de retailer, maar meer dan ooit is er ook een rol weggelegd voor de verhuurder.’

Dat geldt zowel voor het serviceniveau, denk aan schoon, heel en veilig én een goede bereikbaarheid, maar ook als het gaat om de beleving die je als winkelstraat of -gebied biedt. Brenninkmeijer: ‘Nogmaals: samenwerking is daarbij onontbeerlijk. Dat is een pittig opgave in de snel veranderende en onder druk staande retailwereld, waarin ondernemers vanouds geneigd zijn om zich vooral met hun eigen zaken te bemoeien.’ Bakker is het daar mee eens. ‘Omdat zij de pijlers van Bagels & Beans vormen, steken we heel veel tijd in de selectie en training van onze franchisenemers. Ik kan ze niet dwingen om lid te worden van een winkeliersvereniging, maar ik weet zeker dat de meesten bereid zijn om te participeren in een vereniging of in initiatieven om samen op te trekken als winkelstraat.

Want samenwerken is duurzaam en duurzaamheid is verankerd in de Bagels & Beans-formule.’

‘Samenwerken is duurzaamheid’

jarenlange ervaring

doelgericht

juridische dienstverlening

ambitie

hoogwaardig

fiscale dienstverlening

Als vastgoed niche kantoor beschikken wij over specifieke expertise die noodzakelijk is om onze cliënten helder en oplossingsgericht te adviseren.

Wij zijn niet alleen in staat onze cliënten van hoogwaardig juridisch en fiscaal advies te dienen, maar kunnen ook het verschil maken in juridische en fiscale procedures en complexe reorganisaties.

Aarzelt u niet contact met ons op te nemen, bij dergelijke trajecten is goede ondersteuning immers onmisbaar!

Emmaplein 5 1075 AW Amsterdam Postbus 75638 1070 AP Amsterdam T +31 (20) 573 03 60 F +31 (20) 570 96 70 info@rechtstaete.nl www.rechtstaete.nl

_120___VGvisie #8/2014_ONDERNEMER_tekst Connie Lohuis_ fotografie Peter van Aalst

VGvisie #8/2014___121_

Arjen de Koning

‘OOk de retailer vaart wel bij PlUX’ Een nieuwe app, waarmee consumenten gemakkelijker via de smart phone kunnen winkelen. Niet alleen voor de 900.000 klanten van Paradigit, maar ook voor de klanten van Praxis, Prenatal, Pet’s Place, Bike Totaal, ANWB en de ruim 100 boekhandels van Libris. Arjen de Koning wil met zijn mobiele warenhuis de concurrentie aangaan met het blauwe geweld van Bol.com en Albert Heijn. __ Arjen de Koning, oprichter en eigenaar van Paradigit Groep, houdt er van om kansen te pakken als die zich voordoen. PLUX is het nieuwste initiatief van de Eindhovense ondernemer die 22 jaar geleden werd in de computerbranche. Het is een mobiele applicatie die als retailplatform vraag en aanbod bij elkaar brengt door het beste van de fysieke retail te combineren met de digitale mogelijkheden van m-commerce. Zijn nieuwe onderneming begon ruim anderhalf jaar geleden, deels uit frustratie. ‘Consumenten die op internet willen winkelen, lopen daar vaak in de fuik van vergelijkingssites met bedrieglijk neutrale namen. Dan denken ze goedkoop uit te zijn, maar in werkelijkheid werkt dit soort sites prijsverhogend. Ze willen vooral veel geld verdienen en dat kan maar uit twee zakken komen: die van de consument of die van de ondernemer. Bovendien ben je, als je als ondernemer aan dit soort sites meewerkt, je klant kwijt: die pakken ze van je af en ze sturen hem naar de concurrent. Dat wil je niet: je wilt zelf je eigenaar blijven van de relatie met je klant. Dat is in een tijd dat de winkeltrouw van klanten afneemt van levensbelang voor een retailer.’ __ Gemak, relevantie en voordeel ‘Deze app is daarvoor de oplossing. De functionaliteiten zijn precies afgestemd op de behoefte van de klant. Die wil er zijn klantenkaarten in op kunnen slaan – steeds

meer winkels kunnen direct van een telefoonscherm scannen - folders en aanbiedingen bekijken, producten zoeken, QR-codes scannen, kijken waar het product dat hij hebben wil op voorraad is, de app vertelt hem zelfs waar hij in de buurt van de winkel van zijn keuze zijn auto kwijt kan.’

‘Consumenten zijn op zoek naar gemak, relevantie en voordeel. Dat kan ik een consument niet bieden als ik deze app alleen voor mijn eigen winkel zou ontwikkelen. Dus ik heb met mijn idee een rondje retail gedaan, en veel waren er enthousiast. Als je met meer partijen samenwerkt, drukt dat niet alleen de ontwikkelkosten, het maakt zo’n app meteen ook veel relevanter voor de consument: je bent met één log-in direct online met een groot aantal webwinkels.We bieden wel brancheexclusiviteit. Alleen voor mode geldt dat niet, want de collecties van de verschillende ketens onderscheiden zich voldoende.’ De Koning rondt de onderhandelingen af met een grote supermarktketen, zodat de consument elke dag een reden heeft om de PLUX app te gebruiken. __ Versie 2.0 ‘Marktbekendheid krijgen we via displays en touch screens bij de deelnemende retailers. Al die winkels vormen één groot netwerk van ambassadeurs. En ze helpen elkaar: de klanten van de ene keten worden door PLUX ook de klanten van de andere keten. Dat vind ik prima: ik wil iemand die bij mij een computer koopt best vertellen bij wie hij voor een fiets terecht kan. Of voor dierenbenodigdheden. En al die kennis ontsluit je met één tik op je smart phone. Wij hebben straks 5.000 winkels in onze app. Klanten kunnen reviews achterlaten en in gesprek gaan met het platform.

‘Omdat PLUX de retailers verlost van vergelijkingssites, kan de retailer dat voordeel rechtstreeks aan de klant geven.Voordeel wordt voor de klant dus ook echt voordeel.

En – laat ik een voorbeeld nemen – via Libris kan de klant alle boeken ontsluiten. Maar de marge komt terecht bij de lokale winkel. Zo snijdt het mes aan twee kanten.’ www.plux.nl

Wij hebben straks 5000 winkels in onze app

122___VGvisie #8/2014___ONDERNEMER___tekst Connie Lohuis___ fotografie Peter van Aalst

_

Berend Ziengs

‘Geen plastic rommel, maar eerlijke producten’ Toen Berend Ziengs in 2012 een pizza at in de Londense wijk Shoreditch, zag de ondernemer in schoenen opeens het licht. ‘Er miste wat in de schoenenbranche. De winkels waren allemaal te saai en te eenvoudig net als de collecties. Het idee voor de Schoenenfabriek werd in Pizza East geboren. Het moest en kon anders.’ Binnen een jaar zijn er drie vestigingen in Groningen, Leeuwarden en Zwolle van een voor Nederlandse begrippen uniek format. __ De naam Ziengs is een begrip in de schoenenhandel sinds 1850. Opa Berend startte in 1946 met eigen winkels. Later werd zijn vader directeur-grootaandeelhouder van de keten die bijna 80 vestigingen kent. ‘In mijn pubertijd heb ik me sterk van het familiebedrijf afgekeerd. Ik wilde geneeskunde studeren. Dat heb ik precies twee weken volgehouden.Vervolgens ben ik naar een international business school gegaan in de VS. Waar ik altijd tegenaan had geschopt, ging ik omarmen. Terug in Nederland kon ik als inkoper bij Ziengs aan de slag. In 2008 werd de directie overgedragen aan de broer van mijn vader. En met deze oom kon ik niet door één deur.’ __ Nostalgisch en industrieel Ziengs ging eerst een jaar leren hoe de wereld van retailvastgoed in elkaar steekt. Het volgende project was het ‘redden’ van de ruim 100 jaar oude herenmodezaak Androesja in Groningen. Daarna volgde een Hugo Boss Store in de stad, die nog steeds eigendom is van Ziengs.

Pizza East – ‘pure, eerlijke, maar vooral heerlijke producten, service en passie, industrieel ingericht als een echte pizzafabriek’ – vormde de inspiratie voor De Schoenenfabriek. ‘Ik vond een mooi oud pand op het A-Kerkhof. Ik was en ben ervan overtuigd dat mijn concept bestaansrecht heeft. De cijfers tonen aan dat ik gelijk heb.’Vijf maanden na de eerste zaak opende augustus 2013 de tweede vestiging in een oud herenhuis

op ‘een prachtlocatie’ aan de Nieuwestad in Leeuwarden onder de Friese naam ‘It Skuonfabryk’. En maart 2014 opende een vestiging in de Zwolse Diezerstraat.

In Assen zat een pop-up winkel.

Ziengs: ‘De Schoenenfabriek heeft een nostalgische, industriële omgeving en krijgt zo een hele brede doelgroep binnen. We verkopen dames- en herenschoenen van 100 tot 500 euro, van chique tot western. De jongere doelgroep vindt het winkelconcept stoer en ambachtelijk. De ouderen krijgen sentimenten terug over hoe het vroeger was.Verder staat duurzaamheid centraal.

We verkopen geen plastic rommel, maar mooie eerlijke producten waaraan iedereen in de keten wat verdient. Ik ben tegen massaproductie. Zo hebben we bijvoorbeeld een collectie van Pikolinos, sandalen die door de Masai uit Kenia worden gemaakt. Een stamhoofd is eind april bij ons in de winkel uitleg komen geven.’ __ Ruimte voor verbetering De fysieke winkels draaien, nu moet de webwinkel nog geoptimaliseerd worden. Een op de twintig paar schoenen wordt nu via de website verkocht. ‘Het gaat er nu om dat de filialen goed draaien en de bank tevreden wordt. En dat gebeurt als we tien keer de huur verdienen. We hebben bijna 30 mensen in dienst. We willen over een paar jaar meer vestigingen. Graag in mooie oude panden, in binnensteden met cultuur, musea en studenten. Dat kan overigens ook in Noord-Duitsland zijn. Ik sluit niet uit dat we zelf schoenen gaan ontwerpen.’ Ziengs heeft diverse prijzen in de wacht gesleept, waaronder een ondernemersprijs en een publieksprijs voor de leukste winkel van Groningen.

De Schoenenfabriek noemt zichzelf ‘leverancier in kwaliteit en trends door Berend Z.’ Dat de naam Ziengs niet terugkomt in het logo heeft alles te maken met een rechtszaak die door de familie was aangespannen, toen Berend ook een schoenenzaak begon. ‘Het is niet anders. Weet je: ik ben best trots op wat ik tot nu toe gepresteerd heb in de gouden driehoek van het Noorden. Het is 100 procent mijn eigen ding en ik wil me eigenlijk niet eens verstoppen achter een gevestigde merknaam.’

Ik sluit niet uit dat we zelf schoenen gaan ontwerpen

124___VGvisie #8/2014___IN THe CITy___tekst Cees de Geus__ fotografie Vincent van Gurp

_

‘VASTNED BREIDT UIT IN DE BESTE WINKELSTRATEN’ Vastned heeft de afgelopen twee jaar significante kwaliteitsverbeteringen doorgevoerd in de vastgoedportefeuille. De focus ligt de komende jaren op de beste winkelstraten. Dubbelinterview met Annelou de Groot (Directeur Retail Nederland) en Taco de Groot (CEO) over het geheim van de premium city.

D

e klant is koning. Sinds ze de Hoge Hotelschool Maastricht volgde en op Nyenrode bij toeval de vastgoedwereld in rolde, is dat het adagium van Annelou de Groot. Gedurende de acht jaar dat ze bij Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars als directeur werkzaam was, vertaalde dit zich in een inhoudelijke en gedegen propositie. Als Directeur Retail Nederland bij het Europese beursgenoteerde Vastned, dat belegt in de populairste winkelstraten van een geselecteerd aantal grotere steden in Europa, is ze sinds begin dit jaar verantwoordelijk voor de langetermijnontwikkeling van de Nederlandse vastgoedportefeuille. Doel van Vastned is om een vast-

1

goedportefeuille te creëren die stabielere en beter voorspelbare resultaten genereert voor haar aandeelhouders. Onder leiding van Taco de Groot, CEO van Vastned, heeft Vastned de afgelopen twee jaar significante kwaliteitsverbeteringen doorgevoerd in de vastgoedportefeuille, binnen de organisatie en op het gebied van financiering. Met de komst van Annelou is het Nederlandse team op volle sterkte.

PRO-ACTIEF EN HANDS-ON Vastned is het enige beursgenoteerde highstreetvastgoedfonds van Europa. Als voormalige ‘hotello’, zoals Annelou de Groot zichzelf omschrijft, voelt ze zich als een vis in het water bij Vastned. ‘Het opbouwen van een highstreet-portefeuille vergt proactieve en hands-on mensen die creatief zijn en de

Annelou de Groot

126___VGvisie #8/2014___in the city

_

‘Voeg geen nieuwe winkelmeters toe, maar werk samen met beleggers en retailers om de bestaande meters te Verbeteren’

handen uit de mouwen willen steken’, legt ze uit. ‘Dat ondernemerschap met de dynamiek van een beursnotering en de duidelijke focus op de beste winkelstraten, maakt Vastned voor mij erg interessant.’ Taco de Groot vult aan: ‘Nadat eind 2013 de belangrijkste strategische doelstellingen waren gerealiseerd die we in september 2011 hadden geformuleerd, hebben we onze strategie in januari van dit jaar verder aangescherpt. Wij zijn inmiddels een puur highstreet-vastgoedfonds met € 1,5 miljard aan vastgoedbeleggingen. Voor de groei van onze portefeuille richten we ons op de populairste winkelstraten van een geselecteerd aantal Europese steden: de premium cities.

In Nederland zijn dat Amsterdam, Breda, Den Bosch, Den Haag, Maastricht en Utrecht.’ Premium cities zijn volgens Annelou de Groot steden waar je graag een hotel boekt voor een weekendje weg. ‘Het zijn bestemmingen met internationale aantrekkingskracht: een historische binnenstad waar veel te beleven is, met een groot aanbod van musea, theaters en restaurants en natuurlijk een breed scala aan winkels.

Premium cities kenmerken zich verder door sterke koopkracht van de lokale en regionale bevolking, de aanwezigheid van internationale instituten en universiteiten en een positieve demografische ontwikkeling.’

LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE Taco de Groot geeft aan dat de locatie van een winkel voor retailers steeds belangrijker wordt. ‘Het gaat bij retailers niet meer om “hoeveel winkels kunnen wij openen?” maar juist om: “kunnen wij op die ene plek in die ene winkelstraat van een bepaalde stad een vestiging openen?” Soms gaat het zelfs om juist dat ene huisnummer in die straat.’

Volgens Annelou de Groot heeft dat alles te maken met het veranderende consumentengedrag. ‘Winkelen is een uitje, een vrijetijds-

besteding. De consument gaat de stad in om zich te vermaken en kiest bewust voor winkelstraten met een breed en gevarieerd aanbod, waar ze daarna ook gezellig een drankje kunnen doen, of een hapje kunnen eten in de buurt. Eens temeer een reden voor retailers om juist die locaties te kiezen.’

De resultaten van Vastned bevestigen dit beeld. Taco de Groot: ‘In de bekende winkelstraten van historische steden als Parijs, Amsterdam, Brugge of Madrid kennen wij nagenoeg geen leegstand en realiseren wij zelfs in deze toch lastige tijden voor retailers, huurverhogingen. Zo wisten we in de Amsterdamse P.C. Hooftstraat een huurverhoging van 42 procent te realiseren en twee sterke retailers, juweliershuis Schaap en Citroen en de exclusieve Zwitserse horlogemaker IWC Schaff hausen, aan te trekken.’

1

ONDERSCHEIDENDE CONCEPTEN Annelou de Groot gelooft in de combinatie van clicks en bricks. ‘Natuurlijk heeft de ene branche het moeilijker dan de andere, maar veel problemen zijn terug te voeren op stilstand. Door te weinig te investeren in vernieuwing van de formule, schort het soms aan de interactie tussen offline en online.’

Taco de Groot knikt: ‘Precies, een retailer zonder sterk online platform zal het niet redden. Maar met alleen een onlinewinkel kom je er ook niet. Het gaat om de juiste combinatie. Apple en Nespresso begonnen bijvoorbeeld allebei als webshop, maar hebben nu een groot aantal winkels op de beste locaties.’ Annelou de Groot: ‘En dat zijn niet de ouderwetse winkels bestaande uit een verkoopruimte met een jongen/meisje achter de kassa.

Je ziet dat dat echt niet meer werkt. De consument wil verrast worden met een goed productaanbod en personeel dat hun met een lach de juiste informatie en service verleent.

Dat doen Apple en Nespresso goed.’

Taco de Groot

AANTREKKELIJKE, SPANNENDE MIX Een aantrekkelijke, spannende mix van retail, horeca en musea maken van winkelen een plezier om van te watertanden, verzekert Annelou de Groot. ‘Neem Parijs. Een prachtige stad om te gaan winkelen, met een gevarieerd aanbod aan winkels met de Eiffeltoren en het Louvre op de achtergrond. En aan het eind van de middag geniet je nog even na met een kop koffie op het terras van één van de vele Franse bistrootjes. Fantastisch toch?’

Dit precies maakt van een stad een premium city en dat zijn dan ook de steden waar

Vastned wil groeien. Goede randvoorwaarden, zoals een schone, veilige binnenstad, voldoende parkeerplaatsen en gratis parkeren, zijn daarbij volgens Taco de Groot essentieel. ‘In dat verband zou ik tegen gemeenten willen zeggen: gratis parkeren verdient zichzelf in veelvoud en op alle mogelijke manieren terug. En: voeg alstublieft geen nieuwe winkelmeters toe, maar werk samen met beleggers en retailers om de bestaande meters te verbeteren.’

beeld Mireille Schaap___Column 3 van 3___VGvisie #8/2014___129_

De winkelstraat 2020 vraagt om non-lineaire formats

H Het grootste aanbod in zakelijk vastgoed.

Funda in business heeft nu nog meer aanbod in kantoren, bedrijfsruimten en retailobjecten. Met ruim 34.000 objecten, het grootste aantal bezoekers en de meeste uitgebreide presentatiemogelijkheden, is funda in business uw ideale online partner voor ál uw zakelijk vastgoed.

Nummer 1 in bedrijfshuisvesting

et komend decennium verkeren steden in een voortdurende staat van concurrentie met elkaar. Hoe winnen citymarketeers in die hevige strijd de harten van consumenten voor hún stad? Wat is het perspectief voor de ‘winnende’ winkelstraat 2020? Iedere stad wil immers straks de beste plek zijn om te wonen, werken, uitgaan en winkelen. Hierbij moeten steden toerisme, retail en horeca aanjagen om de stedelijke economie te bevorderen. Een zware dobber, want de moderne consument is machtig, mondig en digitaal.

Geen klant maar dictator.

Dat vraagt om een mentale revolutie. De knop moet om. De consument eist een nieuwe beleving en dat vraagt om vrije denkers maar vooral om non-lineaire formats. Wat kunnen we leren van baanbrekende trends en innovatieve businessmodellen die de markt volledig op zijn kop zetten? Neem taxi service Uber. Het zweeft tussen een mobiele app en een luxe limoservice. Uber biedt de consument een nieuwe beleving op het gebied van mobility, zonder zich conformeren aan wat we gewend zijn. Uber is bedacht vanuit een geheel nieuwe visie op mobiliteit.

In de mediawereld hebben de kranten en magazines net zolang de digitale revolutie genegeerd tot een grote leegloop onvermijdelijk werd. Ziet u het voor zich? Een media bedrijf als spookstad. The Voice Of was een geweldig goed non-lineair format, een ware wereldwijde kaskraker van Nederlandse makelij. Toch maakt één zwaluw nog geen zomer voor Talpa of RTL. De lineaire denkers moeten plotseling hun eyeballs met hand en tand verdedigen. Aan de overkant van het schaakbord zit een nieuwe generatie spelers. Non-lineaire denkers als Netflix, Amazon en Google. Hoort u het al piepen en kraken

in de hoofden van de lineaire beleidsmakers?

Laat u inspireren door vrije geesten en non-lineaire format denkers. Wat dacht u van Rinus Michels? De bedenker van het ‘totaalvoetbal’. Zijn tijd ver vooruit. En een inspirator voor generaties aan coaches. Wat dacht u van Richard Branson? Een ‘street-smart’ icoon met een zesde zintuig voor de volgende wens van de consument. Altijd verpakt in een gewaagd guerrillamarketing-concept. Durf de oude wereld even te vergeten als u een nieuw winkelformat bedenkt. Werk geïntegreerd samen met de gemeente. Maak strategische keuzes en beken kleur. Claim een domein of thema. Of dat nou fashion, IT, kunst, cultuur of uitgaan is. Vlees noch vis, dat wil geen consument. Bepaal een of enkele core-doelgroepen. Bekijk wat ze willen en biedt hen een waanzinnige beleving. Deze propositie trekt u geïntegreerd door van winkelen naar wonen en werken.

En blijf in gesprek met de consument. Deze vorm van open innovatie past in de tijd van ‘collaborative ecosystems’. De tijd van ‘egosystemen’ is namelijk voorbij in de networked economy.

Dus als u een waanzinnig winkelformat bedenkt dat de beleving biedt die uw doelgroep verwacht, zult u vanaf de tekentafel geïntegreerd moeten blijven werken. Want een non lineair winkelformat kan alleen de belofte waarmaken als de stad ook daadwerkelijk het bewijs levert. De kans is groot dat een nieuw format u dwingt ook de architectuur en de infrastructuur van uw stad drastisch op zijn kop te durven zetten.

Mijn conclusie: je hebt een architect nodig om een kathedraal te ontwerpen en te bouwen. Al het andere zijn slechts stenen in de muur.

Trendwatcher Igor Beuker over modern winkelen, retail en citymarketing

130___VGvisie #8/2014___VERNIEUWING___tekst Rupert Parker Brad___ fotografie Markus Konings

VERNIEUWING___VGvisie #8/2014___131_

_

D

AApjes kijken in Bikini Berlin

Welkom in een uniek winkel- en leisuregebied, gelegen pal naast de Zoologischer Garten in West Berlijn.

Het biedt binnen- en buiten fashion, lifestyle, beauty, food, een 2theLoo en in het hart 20 bruisende pop-up winkelunits. Caroline de Jager leidt rond, die tot eind 2014 mede verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en de acquisitie van vernieuwende retailers, ontwerpers en high end fashion merken. Bikini Berlin is een hoogwaardig experiment van 17.000 vierkante meter, maar dat wel de toon zet voor hoe je innovatief kunt nadenken over herontwikkeling.

e visie van Bikini Berlin draait om het benadrukken van tegenstellingen: urbaniteit en natuur, historisch bewustzijn en een visie op de toekomst en de fusie van commercie en openbare ruimte.

De ambitie van eigenaar Bayerischen Hausbau is om niets minder dan het stedelijke marktplein te zijn van een wereldstad waar mensen en culturen elkaar ontmoeten. Op de eerste dag van de opening op 3 april was dat zeker het geval toen 100.000 bezoekers kwamen kijken. Voor veel van de Berlijners boven de vijftig een nostalgisch bezoek. Nu het enkele maanden open is, komen er gemiddeld 20.000 bezoekers per dag. Het doel is om in het eerste jaar 6 miljoen bezoekers te ontvangen, maar de ambitie reikt verder. Er wordt gedroomd over 8 tot 10 miljoen bezoekers, terwijl vanwege de wetgeving er slechts eens per twee maanden een zondagsopening mogelijk is.

Markus Konings (Sandenburg Concept Creation) is onder de indruk van de tijdloze kwaliteit van de herontwikkeling. ‘Het gebouw is goed ontworpen en met oog voor detail afgewerkt waarbij het oorspronkelijke deel van het Bikinihaus en het nieuwe deel zijn verenigd vanuit een en dezelfde designfilosofie.’ Een eye catcher is het enorme raam op de begane grond waar je oog in oog staat met de apenkolonies in de dierentuin. Het centrale element van het gebouw is het platte dak dat de grootte heeft van een voetbalveld.

Het uitzicht op de groene long van de stad is sensationeel. Via het dak van het winkelcen-

Blow Dry Bar

trum, waar ook een roof top garden is, loop je een trap op naar de foyer van 25Hours. Dit hotel biedt bovenin een prachtig lounge café en restaurant met panoramisch uitzicht.

In het hart van het pand zit de conceptmall.

Op de begane grond staan in de lengteas van het gebouw tientallen houten pop-up containers opgesteld, de zogeheten ‘Bikini Pool’.

Het heeft daardoor iets weg van de oorspronkelijke overdekte winkelcentra met marktkraampjes uit het begin van de 20 ste eeuw, die je nog in Leeds of in Boedapest kunt vinden.

Geen geschreeuw, vreemde geuren of luide muziek, maar jonge mannen en vrouwen die hip gekleed hun producten en ontwerpen uit hun webstores - vaak voor het eerst- in een fysieke winkelomgeving presenteren.

Duitse pensionado’s Online fashion store Wandering Minds zit in Box 18. De jonge eigenaren Elisa Eymery (retail consultant) en James Hayden (wiskundige en techneut) zijn door Caroline de Jager benaderd om na het succes van hun vestiging in de conceptmall Boxpark in Londen hun premium producten van kleine, ‘independent’ ontwerpers uit Azië, Zuid Korea, Japan en de UK met een fysieke vestiging te testen op 34 vierkante meter voor maandelijks 40 euro per vierkante meter. Elisa: ‘We hebben deze ruimte niet gehuurd vanuit een marketingdoelstelling om de webwinkel te promoten.

We benaderen dit echt als een business. Het is voor ons een uitdaging om twee vestigingen in twee landen tegelijkertijd te laten draaien.

132___VGvisie #8/2014___VERNIEUWING

VERNIEUWING___VGvisie #8/2014___133_

_

Onze webwinkel is al erg populair bij het Duitse koperspubliek, maar de bezoekers die hier in Bikini Berlin komen, hebben een ander profiel dan onze winkel in Londen.

Hier is het publiek veel ouder en erg Duits.’

Caroline de Jager ziet liever jonge mensen rondlopen, want ze heeft samen met collega Carola Janssen de afgelopen twee jaar er alles aan gedaan om een hip winkelgebied binnen en buiten te creëren. De Bikini Boxes (19 tot 39 vierkante meter) zijn te huur voor een periode van 3, 6 of 12 maanden. De vanaf prijs is 1972 euro per maand. De ene huurder doet het super profi, bij de ander zie je nog de worsteling met de ruimte, de presentatie en de signing. Het rommelige maakt het juist bijzonder speels, spannend en verrassend. Als je een dag doorbrengt in het winkelcentrum kom je tot de ontdekking dat er meer traffic is bij de pop-up winkels dan in de reguliere winkelunits. De aantrekkingskracht is groot.

Het concept van de Bikini Pool bepaalt wel het publiek dat op zoek is naar hippe formules. De vestiging van supermarkt Kaiser’s (Tengelmann) op de begane grond draait sinds de opening bijzonder slecht. Het verbaast De Jager niets. ‘Ze bieden geen convenience. Ik droom van een Marqt, maar die kennen ze niet in Duitsland.’

Kritische noten Natuurlijk is er ook ruimte voor een kritische noot. De gastbeleving is goed, maar qua hospitality zijn ze zoekende, stelt Konings vast. ‘Goede beleving begint buiten. Er is

buiten te weinig reuring. Je moet de bezoekers entertainen om ze te laten zien dat er binnen wat gebeurt. Zeker omdat je door de UV werende folie niet goed door de ramen naar binnen kunt kijken. Ik zie binnen noch buiten mobiele horeca of live muziek. Verder mis ik volledig de digitale verbinding: geen wifi, geen tablets en geen echte gastheren en –vrouwen.

De schrijnende tegenstelling tussen de casual geklede pop-up winkeliers en de extern ingehuurde schoonmakers en beveiligingsmensen is inderdaad opvallend. In hun zwarte pakken passen ze helemaal niet bij de sfeer van Bikini Berlin. T-shirts met het logo en een vriendelijke lach zouden beter volstaan. De Jager zucht diep. Haar grootste frustratie is dat het centrummanagement de vrije geest van het nieuwe winkelcentrum terug in de fles probeert te stoppen door alleen regels op te leggen (ondernemers moeten verplicht door de week om 10.00 uur open). Deze starre mentaliteit vormt in haar ogen de grootste bedreiging voor het blijvende succes van Bikini Berlijn. Het gevaar is dat de vernieuwende, tegendraadse, regels ontduikende ondernemers en smaakmakers verdwijnen uit de pop-up boxen en op den duur plaatsmaken voor internationale brands die standaard modules neerzetten. ‘Ik schreef op Facebook vandaag dat ik had gedroomd dat de Bikini Pool was veranderd in een grote vreetschuur’, omschrijft ze haar grootste nachtmerrie.

Rituals huurt een kleine container aan de achterzijde van de majestueuze, groene trap.

De pop-up van het cosmetica en lifestylemerk laat zien dat de Duitse franchisenemer hele-

Omzetgegevens Dat Bikini Berlin niet alleen veel mensen trekt, maar er ook grif geld wordt uitgegeven, blijkt wel uit de eerste omzetgegevens die ondernemers van de winkelunits verplicht moeten delen met het winkelcentrummanagement.

De dagomzetten van de eerste maand: euro Vans

12.000

Gant

8.500

Teufel Audio

maal niets heeft begrepen van het experimentele en dynamische karakter dat vereist is. Dat het echt anders kan bewijst juriste Kim Stolic die om de hoek de eerste “blow dry bar” service van Duitsland biedt. Geïntegreerd in de container van 19 vierkante meter is een “eye brow bar New York style”. De aanloop op haar ‘drybox’ is groot: twee kapsters verwennen de clientèle met veel enthousiasme. Zonder enige retailervaring heeft een gepassioneerde vrouw een gat in de markt ontdekt en dat met veel gevoel voor publiciteit perfect uitgevoerd. Bikini Berlin verdient mensen als Kim Stolic, en zo lopen er nog veel meer gedreven ondernemers rond met een goed verhaal.

L’Osteria Pizza & Pasta

10 13.000

Anna Kraft (fashion)

10.000

Gestalten (design)

13.000

Inclusief horeca:

25.000

134___VGvisie #8/2014___IN THe CITy___tekst Cees de Geus___ fotografie Vincent van Gurp

_

‘CombinAtie vAn retAil en horeCA heeft de toekomst’ Met de Catharinasteeg, een nieuwe winkelverbinding tussen de Haarlemmerstraat en de Breestraat, wordt het in Leiden mogelijk een ‘winkelrondje’ te doen. Maarten Stam en Bram Loggers van a.s.r. vastgoed ontwikkeling praten met retailers Ron van der Wild en Eva Zwartjes van Via Mio/Moscow, over de nieuwe Leidse hotspot, die de winkelstructuur een enorme impuls geeft.

Maarten Stam

A

an weerszijden van de doorgetrokken Catharinasteeg voegt a.s.r. vastgoed ontwikkeling bijna 6.000 winkelmeters toe aan de Leidse binnenstad. Verdeeld over vier winkellagen gaat een grote internationale retailer daarvan ruim de helft huren. Via Mio/Moscow opent een 1.250 m2 grote flagshipstore in de Catharinasteeg. Ontwikkelingsmanager Maarten Stam en Bram Loggers, manager investor relations leasing bij a.s.r. vastgoed ontwikkeling, zijn trots op het vertrouwen van deze aansprekende en vooruitstrevende Leidse ondernemer in het project. ‘Via Mio/Moscow is een zeer gewenste formule in het project, gezien onze overtuiging dat lokale ondernemers absoluut

2

noodzakelijk zijn om aantrekkelijke, onderscheidende winkelgebieden te maken’, vertelt Stam.

De formule Moscow is in Leiden gevestigd in de Haarlemmerstraat en houdt die vestiging aan. Reden genoeg dus om eens door te praten over de onderscheidende combinatie van retail en horeca, die Via Mio/Moscoweigenaar Ron van der Wild en zijn rechterhand Eva Zwartjes gaan realiseren in de Catharinasteeg. Het gesprek vindt plaats op een toepasselijke locatie: het uit 1455 daterende pand aan de Aalmarkt dat bekend is als de voormalige Stadsapotheek, een onderdeel van het Catharinagasthuis. De monumentale waarden worden, evenals bij de andere panden, zoveel mogelijk gehandhaafd en geïntegreerd in de nieuwbouwplannen.

Ron van der Wild

136___VGvisie #8/2014___in the city

_

Ingang Via Mio/Moscow Breestraatzijde

Aalmarktzijde en Catharinabrug

Waren jullie meteen enthousiast?

Zwartjes, lachend: ‘Nee. In eerste instantie zag Ron niets in het plan. We hadden al een afspraak gemaakt met a.s.r. vastgoed ontwikkeling, maar die moest ik afzeggen van hem.’

Loggers: ‘Dat klopt, maar een paar weken later probeerden we het opnieuw omdat we een goede match zagen.’

Van der Wild: ‘Ik dacht: weer zo’n plan waarvan er dertien in een dozijn gaan. Ik heb al twee zaken in de Haarlemmerstraat, wat moet ik er mee? Maar uit nieuwsgierigheid ben ik er toch een paar keer langs gelopen en raakte steeds enthousiaster. Wat me vooral aanspreekt is de authenticiteit van het plan.

Alle hoofdwinkelstraten van middelgrote steden lijken op elkaar. De Catharinasteeg is juist zeer onderscheidend en allesbehalve inwisselbaar.’

Zwartjes: ‘Een beetje à la ‘De 9 Straatjes’ in Amsterdam. Dankzij de combinatie van bijzondere modewinkels en horeca komen mensen daar speciaal voor naar Amsterdam.

Door de Waaghoofdbrug over de Rijn te verleggen, loop je straks vanuit de Lange Mare zo de Catharinasteeg in. Naast de internationale retailer wordt Via Mio/Moscow daar een trekker van jewelste, zeker in combinatie met een mooi grand-café en de Catharinahof die een groene oase in de stad wordt. In de binnentuin kun je straks tijdens je ‘winkelrondje’ even heerlijk een terrasje pakken.’

Van der Wild: ‘Onze meeste winkels hebben een oppervlak van 80 à 100 vierkante meter, dus we maken hier een enorme schaal-

ONDERDEEL VAN HET AALMARKTPROJECT

De Catharinasteeg is één van de vier blokken van het Aalmarktproject, dat een combinatie is van herontwikkeling (16.000 m2) en nieuwbouw (8.000 m2). Met ‘de parel van het Aalmarktproject’, zoals a.s.r. vastgoed ontwik-

‘Met Catharinasteeg krijgt Leiden een winkeLrondje, aLs kLoppend hart van de winkeLstruCtuur’

keling de Catharinasteeg noemt, worden via een unieke stadsreparatie naast 6.000 retail- en horecameters ook 21 appartementen toegevoegd aan de Leidse binnenstad. Zie www.catharinasteeg.nl.

sprong. Maar ik vind grote winkels vaak prachtig, omdat ze veel mogelijkheden bieden om sfeer en beleving te creëren.’

Zwartjes: ‘Zeker als je, zoals bij ons, allemaal shop-in-a-shops gaat creëren. De Catharinasteeg moet de Leidse variant van ‘De 9 Straatjes’ worden.’

Van der Wild: ‘Ik ben er van overtuigd dat combinaties van retail en horeca de toekomst hebben.’

Stam: ‘Temeer daar het huidige aanbod in Leiden op beide gebieden middelmatig is.

Juist dankzij de combinatie van fashion en horeca op deze locatie, geeft Via Mio/ Moscow de Leidse binnenstad een enorme kwaliteitsimpuls. Van tevoren hoopten we op een initiatief als dit. In het verlengde rekenen we er op dat we nog een paar local heroes kunnen verleiden.’

Leidt dat elders in de binnenstad niet tot leegstand?

Van der Wild: ‘Nou en? Alleen in panden met gebrek aan uitstraling, dat zie je nu al gebeuren in de Haarlemmerstraat. Als ik besluit mijn winkels daar te verlaten, weet ik

2

zeker dat ze binnen een maand weer zijn verhuurd. Dat komt door hun cachet, doordat ik er consequent in heb geïnvesteerd.’

Stam: ‘Door de ontwikkeling van de Catharinasteeg, zal het winkelaanbod in de Breestraat een impuls krijgen. Iedere stad droomt van een ‘winkelrondje’, als kloppend hart van een sterke winkelstructuur. Dat krijgt Leiden nu, voor het eerst in de geschiedenis. Ook landelijke ketens beginnen dit nu te zien. We zijn met ze in gesprek over vestiging in de Catharinasteeg. Wij zijn ervan overtuigd dat de Catharinasteeg en het naastgelegen Waagblok met o.a. de vernieuwde V&D en een grote The Sting, Leiden op de kaart zetten als winkelstad.

Zwartjes: ‘En hoe. Aan de andere kant van de Catharinahof zit de Stadsgehoorzaal. Ik zit nu al te denken aan gezamenlijke activiteiten, zoals concerten en modeshows. De mogelijkheden zijn eindeloos.’

Loggers: ‘Ook de heropening van de V&D en de opening van de Sting aan de Breestraat zorgen ervoor dat ons project straks een uiterst centrale positie inneemt in het historische stadshart van Leiden. Er ontstaat, via een chirurgische ingreep in de monumentale panden, een nieuw schakelpunt in de binnenstad met nieuwe retail en horeca. Dat biedt kansen aan zowel lokale partijen als landelijke trekkers.’

Catharinahof

Wat voor bestaande winkelgebieden hebben jullie voor ogen bij de ontwikkeling van de Catharinasteeg?

Van der Wild: ‘Van die kleine, verrassende pleintjes in Maastricht of Antwerpen. Of het Arsenaal in Naarden.’

Zwartjes: ‘De Ginnekenmarkt in Breda. Als ik daar ben, krijg ik meteen zin om wat te kopen.’

Stam: ‘De Catharinasteeg valt eigenlijk nergens mee te vergelijken, als je kijkt naar de complexiteit en de bijzondere ambiance van het project. Er zitten 14 monumenten in het plan die we voor een groot deel samenvoegen en combineren met nieuwbouw.

Daardoor is niets vanzelfsprekend. De combinatie van een nieuwe zorgvuldig vormgegeven winkelstraat door één van de oudste delen van de stad, met een nieuwe stadstuin voor horeca en cultuur en een nieuwe brug is volgens mij uniek. Wij zijn als ontwikkelaar maatschappelijk betrokken. Onze projecten moeten op lange termijn een positieve bijdrage leveren aan de directe omgeving en de samenleving. Niet voor niets is ‘Uit liefde voor de stad’ de slogan van a.s.r. vastgoed ontwikkeling. Nou, dit project is absoluut een kwestie van zeer veel liefde voor stad.’

Van der Wild: ‘Die liefde voor de stad geldt ook voor ons. We hadden ook ergens een enorme rechthoekige glazen bak kunnen huren. Een avontuur als dit is veel spannender.

Voor ons en, als het lukt om al onze ideeën op het snijvlak van fashion en horeca te realiseren, vanaf 2016 ook voor onze klanten.’

138___VGvisie #8/2014___Retail Visie PlatfoRm ___tekst Bas Hakker___ fotografie Sacha van der Woude, Maarten Beernink een Menno Ringnalda

_

Tijd voor reTailacTivaTie

Markus Konings

Retail Visie Platform ondersteunt winkelgebieden met kennis, ervaring, creativiteit en ambitie. Het doel is om merken, retailers, vrije tijdsconcepten, retailvastgoed en gemeenten tot actie aan te zetten. De kick-off workshop op 11 maart 2014 stond in het teken van ondernemerschap.

D

e initiatiefnemers achter Retail Visie Platform werken samen met experts en kennispartners op het gebied van creativiteit, leisure, food, retailvastgoed, cultuur en technologie. Op 11 maart ontvingen Markus Konings, Rupert Parker Brady en Erwin Asselman in een leegstaand kantoor boven Hoog Catharijne meer dan 100 relaties van gemeenten, beleggers, ontwikkelaars, merkorganisaties, jonge ondernemers en retailers. Dankzij ‘vriend’ Corio Nederland was de ruimte als pop-up winkelruimte ingericht.

Speciaal voor deze gelegenheid werd er een video vertoond waarin 9 ondernemers uit de binnenstad van Utrecht op verzoek van Retail Visie Platform vertelden wat hun zo bijzonder maakt. Dit leverde portretten op van inspirerende retail- en horecaconcepten die de winkelstraten in binnensteden levendig houden en het spook van de leegstand verdrijven.

Ondernemer Mei Lin Ang Een retailconcept met veel vernieuwende, verleidende elementen is die van het merk Frozz. Oprichter Mei Lin Ang vertelde hoe ze in 2010 haar frozen yoghurt concept ging uit testen met pop-up stores. Dankzij behulpzame eigenaren van winkelvastgoed werd er een jaar later tegen aantrekkelijke huurprijzen

Rupert Parker Brady

Mei Lin Ang

op A1-locaties in zeven vestigingen omzet gedraaid. Maar de franchisenemers klaagden steen en been in de winter. ‘De verkoop bleek heel erg seizoengevoelig.’ Ze bedacht Ooldz, verse noodles. Dit concept valt onder de paraplu ‘healthy food to go’. ‘Ik bouw merken en het gaat mij vooral om het doen van experimenten om dichtbij de consument te komen. Ik ontwikkel nu een gezonde pizza waarin dezelfde ingrediënten zitten die ik gebruik voor Oodlz.’

Ondernemer Philippe Vorst Na 21 jaar blijft Philippe Vorst, CEO en eigenaar van New York Pizza, constant in ontwikkeling. Hij begon in 1993 als een van de eersten in Nederland met een pizzaslice formule vanuit een merkpropositie. ‘Ik voel me vooral een merkenbouwer, het product maakt eigenlijk niet uit.’

De ondernemer is elke dag bezig met vernieuwen, verbeteren en verbinden. New York Pizza is met 130 vestigingen enorm succesvol in Nederland: de afgelopen jaren plusten de omzetten per vestiging met 16 procent terwijl het in de af haal en breng foodservicesector ‘vette crisis’ is. Vorst: ‘In 2008 leek het allemaal goed te gaan, maar ik ben zo iemand die buikpijn krijgt als anderen nog aan het juichen zijn.’ Hij nam in 2009 en 2010 afscheid van minder goed presterende franchisenemers en pakte alles rigoureus aan, van het concept, het product, de automatisering, de mensen tot de marketing.

ling en activatietrajecten.

Gepokt en gemazeld door talloze mislukkingen in de beginjaren, heeft de ondernemer zijn ondernemerstips vervat in het praktijkboek 13 slimste ondernemerstips van Hollands beste pizzabakker. ‘Ik zie altijd overal kansen.

Misschien is de samenwerking met La Place voor een delivery in Zoetermeer niet het handigste wat ik had kunnen doen. Ik had in de tussentijd misschien wel 10 nieuwe New York Pizza Deliveries kunnen openen, maar ik doe het dan toch.’ Een prachtig voorbeeld van deze can-do mentaliteit is dat Mei Lin Ang en Philippe Vorst, die elkaar voor 11 maart nog niet eerder hadden ontmoet, met elkaar in gesprek kwamen over de verkoop van elkaars producten.

De belangrijkste conclusie die de gastheren Markus Konings en Rupert Parker Brady wilden meegeven aan het enthousiaste publiek: ‘Het gaat niet alleen om geld verdienen, maar om het vasthouden van de vitaliteit en dat doe je door samen na te denken over vernieuwing.’

Wilt u ook weten hoe u uw binnen-

Het volledige verslag staat op

stad, winkelcentrum of formule kunt

www.retailvisieplatform.nl

Aanbod Retail Visie Platform organiseert voor uiteenlopende opdrachtgevers onder meer verdiepingsbijeenkomsten, ontmoetingen met ondernemers, motivatieworkshops, gebiedsvisies, om-denksessies, visualisaties, positionering- en conceptontwikke-

versterken? Neem direct contact op

Philippe Vorst

met Markus Konings en Rupert

Het Retail Visie Plein op de PROVADA Xperience van

Parker Brady van Retail Visie Plat-

3, 4 en 5 juni 2014, is ook een activiteit van het Retail

form: info@retailvisieplatform.nl

Visie Platform.

140___VGvisie #8/2014___IN THe CITy___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Marcel Krijger

_

Bilfinger verovert nederlandse winkelstraten Een Duitse multinational die positie verovert op de Nederlandse retailmarkt. Met als onderscheidend element: integraal beheer, tot en met de promotie en marketing aan toe. CEO Patrick Kremer en vestigingsmanager Michiel IJzerman over de aanpak van Bilfinger Real Estate. ‘Ons USP? Het one-stop-shopping principe.’

H

et is een merk dat we in Nederland inmiddels beginnen te kennen.

Bilfinger, een wereldwijd opererend concern op het snijvlak van engineering en service: 74.000 werknemers, ruim acht miljard euro omzet. Dat zijn geen kleine getallen. In het begin van de vorige eeuw opgericht in Duitsland toen drie bouwconcerns samengingen en zich gaandeweg ontwikkelden tot een multi service company. Dat ‘multi’ is niet overdreven: Bilfinger bouwt complete raffinaderijen, legt windmolenparken aan en indrukwekkende snelwegen. De beheerkant van het bedrijf is echter minstens zo belangrijk: van facility management tot en met vastgoedbeheer. Met die laatste tak van sport is Bilfinger sinds 2011 ook in Nederland geves-

3

tigd. CEO Patrick Kremer: ‘Twee jaar geleden verkochten wij Actys aan Bilfinger Real Estate. Bilfinger is bezig met een expansiestrategie in de Benelux en de komende jaren wil het bedrijf hier verder groeien. Een pan-europees vastgoedmanagementbedrijf, dat is de ambitie.’

Nieuwe ketens De vastgoedportefeuille die Bilfinger in Nederland beheert omvat een aantal exotica – twee voetbalstadions, enkele datacenters – maar de kernfocus ligt op kantoren en retail. ‘We hebben 700.000 vierkante meter winkelruimte in beheer en dat getal stijgt gestaag’, zegt Michiel IJzerman, die de kantoren Utrecht, Apeldoorn en Eindhoven aanstuurt. Het grootste deel wordt complexmatig beheerd voor grotere institutionele

142___VGvisie #8/2014___in the city

_

CV beleggers en bedrijven, maar er zijn ook solitaire panden in winkelstraten. Het unique selling point van Bilfinger in de retailmarkt?

IJzerman: ‘Het is de combinatie van onaf hankelijkheid en onze expertise, die tot uiting komt op verschillende schaalniveaus: het onestop-shopping principe. Alle vastgoeddiensten samengevoegd onder de Bilfinger-paraplu.

Ons winkelcentrum-management opereert landelijk met de focus op de lokale bekendheid. We zorgen voor het property management, onderhouden het dagelijks contact met de huurders en met partijen als de gemeente.

Daarnaast hebben we een eigen verhuurafdeling, met een landelijke en internationale scope. Zij onderhoudt bijvoorbeeld de contacten met nieuwe ketens die naar Nederland willen komen. Recent hebben we een Turkse retailer naar Eindhoven gebracht en andere locaties zoals Enschede, Rotterdam en Amsterdam zullen snel volgen. Dan gaan wij op zoek naar de juiste locaties. Andersom begeleiden wij ook retailers naar het buitenland.’

Verleiden Een ander aspect dat veel aandacht krijgt zijn marketing en promotie. Kremer: ‘De concurrentie tussen winkelcentra is overduidelijk gaande. Door een goede branding kun je consumenten verleiden naar je toe te komen – en dan niet één keer, maar uiteraard met herhaling. De perfecte integratie van online en offline is hierin van groot belang, zoals we bijvoorbeeld bij de Koopgoot in Rotterdam

Naam Patrick Kremer

‘Integraal vastgoedmangement InclusIef marketIng en promotIe’

Leeftijd 42

straten daarin mee gaan doen, in een gebiedsgerichte samenwerking. Dat werkt veel effectiever dan een “eigen winkel eerst”-strategie, hoe begrijpelijk ook.’

Functie CEO Bilfinger Real Estate B.V. daarvoor zelf-

standig interim manager bij bedrijven zoals ABN AMRO Bouwfonds, Achmea Global Investors en Connexxion en daarvoor werkzaam geweest in vast dienstverband bij ABN AMRO Bank N.V. en KPMG Opleiding Nyenrode University

Innovatief concept – Patrick Kremer

‘Een innovatief beheerconcept is het Lijnbaanakkoord. Bilfinger voert hier namens de gezamenlijke vastgoedeigenaren het vastgoed- en facility management uit. En uiteraard de Koopgoot, ook in Rotterdam, door de NRW onlangs uitgeroepen tot beste winkelproject van de afgelopen 25 jaar. Dat komt ook door de optimale samenwerking tussen retailers in het winkelcentrum, de retailers in de aanloopstraten, de eigenaar, de facility-aannemers en het mede door ons uitgevoerde management.’

laten zien. De nauwe samenwerking met de winkeliersvereniging, reclamebureau en belanghebbenden draagt daar zorg voor een uniek en succesvol marketingconcept. Onze aparte afdeling Marketing & Promotie stuurt hierin alle partijen goed aan en zorgt voor de juiste samenwerking.’ Het resultaat is, aldus Kremer, een uniek concept met onder andere de Rotterdamse ‘R’ die in allerlei activiteiten terugkomt. ‘De ShopR gids die online verspreidt wordt, het TheatR in de Koopgoot (straattheaterfestival en competitie, wekelijks in de zomer) en de aanwezigheid van levensgrote “Ipads” zijn hier enkele voorbeelden van. Je ziet ook dat de omliggende aanloop-

3

Samen met gemeente De gebiedsgerichte aanpak is bij uitstek ook van toepassing op de aanpak van de Lijnbaan, eveneens in Rotterdam en een bijzonder architectuuricoon uit de wederopbouwperiode. Hier werd onlangs door de gemeente, ondernemers en eigenaren het Lijnbaanakkoord ondertekend, met de ambitie om er het beste kernwinkelgebied in Nederland van te maken. IJzerman: ‘We zijn mede-aanjager geweest om dit thema op de agenda te krijgen. De principes die we bij de Koopgoot toepassen – van heel basic “schoon, heel en veilig” tot en met de promotie – gaan we ook hier toepassen. Alles moet eraan bijdragen dat je als bezoeker één aantrekkelijk winkelgebied ervaart: “ik ben nu op de Lijnbaan”, in plaats van: “ik sta voor de Zara”.’ De samenwerking met de gemeente als belangrijke ‘publieke’ beheerder betitelen Kremer en IJzerman als een nieuw concept. ‘In feite sturen wij straks de ROTEB – de gemeentelijke reiniging – aan met een Service Level Agreement die we gezamenlijk hebben opgesteld. De hele openbare ruimte moet tiptop in orde zijn. Geen kauwgum op straat, de luifels intact. En als er wat gebeurd, bijvoorbeeld een milkshake die omvalt, dan moet het direct worden schoongemaakt. Je wil geen witte voetstappen dwars over je vloer.’ Het is

CV

Naam Michiel IJzerman Leeftijd 41

Functie Vestigingsmanager Utrecht

Eindhoven en Apeldoorn Bilfinger Real Estate, daarvoor onder andere directeur Redema Beheer en werkzaam bij Jones Lang LaSalle

Opleiding MER: Management Economie en Recht

een concept dat zich ook voor andere winkelstraten en - centra leent, aldus IJzerman.

Bestaand vastgoed Een laatste bijzondere discipline die Bilfinger beheerst is de herontwikkeling van bestaande centra. Kremer hierover: ‘Nieuwe centra zullen er maar mondjesmaat bijkomen, het gaat de komende tijd veel meer over de upgrading van bestaand winkelvastgoed.’ Aan de hand van een voorbeeld, het winkelcentrum Koperwiek in Enkhuizen dat in eigendom is van Generali, laat hij zien hoe ontwikkeling, techniek en beheer in elkaar grijpen: ‘De supermarkt heeft meer vierkante meters gekregen, de routing is verbeterd, de uitstraling aan de buitenkant wordt beter door het aanbrengen van een “groene muur”, we brengen LED-verlichting aan. Dat alles in nauw overleg met de huidige retailers, die in sommige gevallen een andere, betere plek in het centrum krijgen. Dat is de optimalisatie van de legpuzzel die wij interessant vinden en die renderend is voor de winkeliers en de eigenaar.’

144___VGvisie #8/2014___supermarkten___tekst Maarten Beernink

Verhaal___VGvisie #8/2014___145_

_

RegioReuzen

Supermarkt Jan Linders

Waarom lukt het kleine ketens als Jan Linders en Hoogvliet overeind te blijven in het steeds grimmiger supermarktspel?

Schaalgrootte en efficiency vormen al lang niet meer de enige sleutel tot succes. Hoe kleinere supers de machtige marktleiders van de troon stoten. ‘

Hoogvliet-directeur Siep de Haan

Topman Leo Linders

D

it is het tijdperk van de consument’, stelt Aholdtopman Dick Boer. Hoe goed kent Albert Heijn de klant echt? Mooie PR-praat, maar schrijnend dat dit nodig is. Klantgerichtheid zou in de genen moeten zitten van iedere winkelier.

Helaas is de werkelijkheid anders. Albert Heijn heeft de efficiency het best in de vingers, Jumbo is koning van de schappenplannen en samenwerking met de industrie.

Maar de regionale keten Jan Linders staat al sinds 2011 onafgebroken in de top 3 van de voor de branche zeer belangrijke rapporten van Gf K en Foodmagazine. In dit grootschalige consumentenonderzoek geven eigen klanten de ketens schoolcijfers voor meerdere onderdelen van het supermarktvak, zoals lage prijzen, deskundigheid en vriendelijkheid van het personeel en service. In het laatste onderzoek prijkte Jan Linders zelfs op de eerste plaats, met een eindcijfer van bijna een 8, boven het landelijke blauwe en gele geweld.

Hoe bokst een lokale, kleine supermarktketen dit voor elkaar zonder franchisenemers en grote reclamebudgetten?

De taal van de klant Een belangrijk deel van het antwoord op deze vraag ligt in het zuiden, in de luwte van het landelijke strijdtoneel. Jan Linders Supermarkten spreekt in zijn 56 winkels al jaren de taal van de lokale én loyale klant. Jan Linders staat met zijn zoervleis, nottevotten en vlaaien letterlijk dichtbij en vriendelijkheid zit in de genen van

het personeel. Een praatje over het weer, over de gebeurtenissen in het dorp of in de wijk.

Ahold praat ook wel lokaal, maar op een ander niveau, want Zaandam bekijkt de foodmarkt mondiaal. Dat het effectiever is om een Limburger op z’n Limburgs te benaderen, is nog niet doorgedrongen bij de landelijke spelers.

Jan Linders heeft het streekeigene tot speerpunt in het beleid verwerkt, zegt topman Leo Linders. ‘Het voordeel van het zuiden, zoals wij het noemen, komt op vele manieren tot uiting. Onze Streekweken zijn daar een goed voorbeeld van. Een aantal keren per jaar leggen we de volledige focus op onze lokale producten. En dat is echt een schot in de roos.’

In het laatste Gf K-rapport maakt Jan Linders een sprong vooruit in de versbeleving van de winkels en de netheid op de winkelvloer. Het paradepaardje van Albert Heijn, AH XL, laat juist steken vallen in de versbeleving.

‘Wij weten wat de zuiderling wil. We weten zelfs de lokale smaakvoorkeuren, zoals tijdens

‘wij spreken De taal van De ZuiDerling’ carnaval, waar we een afgestemd assortiment aanbieden zoals de befaamde Sittardse nonnevotten, Berliner bollen, Mestreechse sjink en haringsalade met rode bieten. Ook het bierschap is een goed voorbeeld van ons lokale denken. We hebben het grootste assortiment

Zelfscan Hoogvliet

speciaalbieren van Nederland. En ook daar kan het schappenplan per winkel compleet anders zijn, want ook in het zuiden zijn er lokaal veel verschillen.’ Vooral tijdens de feestweken, traditioneel de omzetkanonnen in supermarktland, weten de klanten Jan Linders te vinden voor net dat beetje extra verwennerij.

Pionieren Daarnaast blijft de regionale keten uit het zuiden pionieren. ‘We hebben sinds kort De keuken van Jan Linders waarmee de beleving op ons versplein een nieuwe dimensie krijgt.

Denk aan het beleggen van broodjes, maaltijden bereiden op de winkelvloer en pizza’s garneren. Maar naast ons assortiment blijven we om ons heen kijken. Zo openen we binnenkort onze webshop en zijn we altijd op zoek naar geschikte locaties voor onze formule.’ De keten kijkt voor de expansie met een verlekkerde blik naar stadsuitbreidingen, zoals Nijmegen-Noord. ‘Daar, in Lent, zijn we heel succesvol. Bovendien openen we in Eindhoven ons tweede filiaal. Dat zijn voor ons prachtige locaties om ons nieuwste concept neer te zetten met extra nadruk op de versbeleving.’

Ook Hoogvliet blijft hoge ogen gooien als kleinere supermarktketen, al zakte Hoogvliet in het laatste Gf K-rapport weg van de tweede naar de zevende plaats. Een verklaring daarvoor is misschien het ontstaan van websuper Hoogvliet.com, eind november 2013, dat alle

aandacht van het management heeft gekregen.

Zelf noemt Hoogvliet-directeur Siep de Haan de focus op arbeidsproductiviteit als belangrijkste oorzaak daarvoor. ‘Dat was een foutje in de uitvoering, niet in de blauwdruk van onze formule, want die staat als een huis.

Extreme waardecreatie met de klant en de medewerker staan bovenaan.’ Om dat te verankeren heeft Hoogvliet de acht ‘krachten van Hoogvliet’ in het leven geroepen, met onder meer de laagste prijsgarantie en veel aanbiedingen, gastvrijheid met de klant centraal en gemakkelijk én efficiënt winkelen.

De app van Supermarkt Hoogvliet

146___VGvisie #8/2014___supermarkten

_

Bricks en clicks Hoog-vliet spant al jarenlang de kroon op technologisch gebied. Zo liep de keten niet alleen voorop met webwinkelen, maar ook met RFID en zelfscanning. Dat is geen proeftuin, maar serious business: ‘We zijn gestart met 42 af haalpunten in onze winkels’, vertelt algemeen directeur Siep de Haan. ‘Dit aantal is inmiddels uitgebreid tot 52 van onze 63 winkels in totaal.’ Hoogvliet zegt geen ambitie te hebben om ver buiten het huidige marktgebied te opereren, momenteel ZuidHolland, Utrecht en Gelderland. ‘Onze kracht ligt in ons huidige marktgebied, het midden van Nederland. We hebben geen plannen voor expansie buiten ons huidige speelveld.’

Wat is het doel van Hoogvliet? De Haan: ‘We willen het merk Hoogvliet dichterbij de consument brengen. In meerdere verschijningsvormen. Daarvoor hebben we de infrastructuur aangepast. Distributietechnisch zijn we er nu helemaal klaar voor.’ Hoogvliet opende op 21 mei een nieuw supermarktconcept in Hendrik-Ido-Ambacht waar klanten alleen online orders kunnen oppikken en verswaren kunnen kopen. De nieuwe versmarkt focust alleen op online winkelaars en is 500 m² groot. ‘Voor het vervolg zoeken we binnen midden-Nederland naar winkelpanden van 400 tot 600 vierkante meter in gebieden waar winkels verdwenen zijn en die wel potentie hebben. Dat kan op plaatsen zijn waar andere supermarkten terugtrekkende bewegingen hebben gemaakt. Op die manier willen wij ons merk brengen bij de consument. Dat kan dus ook zijn in kleine dorpen die geen supermarkt meer hebben. We zijn dan een volwaardige supermarkt. Alles wat niet in de winkel ligt, kan de klant online bestellen. En zelfs als de klant een bloemkool in de winkel ziet, maar deze liever via internet koopt, kan dat ook. Het is een vorm van vers-plus, tussen een supermarkt en een speciaalzaak in.’

Jan Linders vestigingen 56

Hoogvliet

64

website

janlinders.nl

hoogvliet.com

webshop

start 2014

operationeel

omzet

335 miljoen (2012) 727 miljoen (2013)

marktaandeel 1,0% (Nielsen)

2,1% (Nielsen)

marktgebied Zuid-Nederland

Midden-Nederland

Opening Someren Jan Linders

‘Supermarkt moet razendSnel in kunnen Spelen op wiSpelturige klant’

De kracht van de regiosuper Een lokale speler heeft veel voordelen ten opzichte van de landelijke ketens: • Snel beslissen op directieniveau • Geen veeleisende aandeelhouders • Minder overleg nodig, zoals met franchiseverenigingen • Dichter bij de klant

Speedboot Hoogvliet is in staat om de klant met de websuper omni-channel te bedienen. Albert Heijn en Jumbo doen dit ook wel, maar zijn groot, log en daardoor veel minder flexibel.

Daar komen de extra overlegmomenten met de machtige franchisenemers bij. Hoogvliet en Jan Linders hebben dat probleem veel minder, want zij kennen geen blokken met franchisenemers die een vuist kunnen maken richting de directie.

Al met al is het veel gemakkelijker om een kleine speedboot als Hoogvliet of Jan Linders van koers te laten veranderen dan een grote blauwe of gele mammoettanker. En in deze tijd moet een supermarktbedrijf razendsnel kunnen inspelen op de steeds wispelturiger klant die hogere eisen stelt. De supermarkt die die flexibiliteit ook nog eens combineert met vernieuwingsdrang en continue focus op de klant, is koning in zijn marktgebied. Gf K publiceert deze zomer de nieuwe winnaar van het rapport waar in Nieuw-Bergen op het hoofdkantoor van Jan Linders reikhalzend naar uitgekeken wordt. Ook Hoogvliet streeft naar een notering bij een van de vier beste supermarkten van Nederland. ‘We gaan voor een excellente executie’, aldus Siep de Haan.

• Geworteld in de regio, bekend met de lokale gebruiken • Niet winnen op prijs, maar op service • Geen buitenproportionele ex-

Binnen 5 minuten een helder kostenoverzicht voor uw retail onderhoud! www.retailconfigurator.nl

pansiestrategie, maar blijven bij de lokale roots

Klantbeleving is belangrijk bij de verkoop van uw product! Belangrijke voorwaarden zijn een veilige en schone winkel en voldoende winkelpersoneel dat zich puur op de klant richt. Vast en variabel onderhoud aan al uw installaties moet snel en volgens schema verlopen en mag het verkoopproces zo min mogelijk verstoren. Dat vraagt om een technische partner die gewend is om hun werk dienstbaar en nauwgezet uit te voeren. Breijer Retail Services neemt u de complete zorg voor uw bezit uit handen en maakt het onderhoudsproces op een unieke manier inzichtelijk.

Wij hebben daarvoor een unieke online tool ontwikkeld. Deze brengt u in een mum van tijd exact in kaart wat u nodig heeft aan Preventief en Correctief onderhoud van uw winkel(s). Binnen enkele minuten ontvangt u per e-mail een transparant en helder kostenoverzicht waaraan u ons kunt houden. Direct inzicht? U vindt deze unieke tool op www.retailconfigurator.nl.

Cupcakes versieren bij Jan Linders

Onderdeel van Facilicom

148___VGvisie #8/2014___IN THe CITy___tekst Helena Stockmann___ fotografie Vincent van Gurp

_

De bloemen liggen pas op De einDstreep Han Fijen en Joost Mekking startten in 2005 FiMek estate.

Inmiddels heeft het bedrijf meer dan 25 projecten in haar portefeuille die óf in realisatie zijn óf nog in ontwikkeling.

FiMek werkt in opdracht van en/of in samenwerking met anderen, of op eigen initiatief. Aansprekende voorbeelden zijn de Apple Store in Haarlem, het winkelcentrum Makado in Schagen en het winkelcentrum Enschede-Zuid.

Nu is de ontwikkelaar, in hartje Amsterdam, betrokken bij het project Nowadays, één van de grootste retailontwikkelingen van dit moment.

F

iMek estate doet het projectmanagement van de herontwikkeling van het voormalige C&A-gebouw aan het Damrak en de Nieuwendijk met een totale oppervlakte van 26.000 vierkante meter winkelruimte. Hier komen onder andere Primark, C&A en Zara. Aan Han Fijen en Joost Mekking de vraag naar het geheim van het succes in deze moeilijke markt, waarin veel partijen moeite hebben het hoofd boven water te houden.

Gedelegeerd ontwikkelen Fijen: ‘Wij spelen in op de veranderende rol van de ontwikkelaar. De klassieke rol van risicodragend ontwikkelen is afgenomen.

Voorheen namen ontwikkelaars gebouwen

4

van beleggers in en werden deze na herontwikkeling weer doorverkocht. Daarin kwam een kentering. Beleggers willen steeds vaker het pand in portefeuille houden waarvoor ze vervolgens een ontwikkelaar zochten. Zo ontstond de behoefte aan fee-ontwikkeling, oftewel gedelegeerd ontwikkelen. Je fungeert dan als sparring partner met je specifieke kennis en kunde. De belegger heeft behoefte aan heldere, resultaatgerichte afspraken. Bijvoorbeeld over de waardevermeerdering van het vastgoed en onze rol daarbij. Dat was toen wij net begonnen vrij uniek. Vanuit onze achtergrond beheersen wij veel onderdelen van projectontwikkeling. Projectontwikkeling is immers een veelkoppig verschijnsel. Je hebt de commerciële, technische, financiële, juridische en planologische kant, maar ook de uitvoering.’

150___VGvisie #8/2014___in the city

_

CV

CV

in Tilburg en voltooide de NOVAM vastgoedopleiding.

opleiding in 1987. Na 5 jaar Brink Groep werd de

Joost Mekking (1967) voltooide zijn bouwkundige

Han Fijen (1963) studeerde bouwkunde aan de HTS

volgende werkgever Gebr. van Kessel Bouw, 5 jaar later

Na een loopbaan van meer dan 10 jaar bij de Brink

werd hij ontwikkelingsmanager bij William Properties

Groep als projectmanager trad hij in dienst bij Heijmans

waarna hij vervolgens in 2005 als mede eigenaar FiMek

vastgoedontwikkeling. In 1999 trad hij in dienst bij William

estate oprichtte.

Properties als ontwikkelingsmanager. In 2005 richtte hij als mede eigenaar FiMek estate op.

‘Je moet beleggers een spiegel kunnen voorhouden’ Vaste afspraken ‘Wij opereren op het scheidingsvlak van techniek en commercie, kunnen een concept vertalen in concrete plannen. We weten wat mogelijk is, wat we wel en niet kunnen waarmaken. Er zijn plannen waar we niet aan beginnen omdat er te veel bezwaren aan kleven. We leveren ook kritiek, want beleggers willen feedback. Je moet ze een spiegel kunnen voorhouden. Het is die totaalcombinatie die we toepassen voor onze opdrachtgevers en dat doen we op een onderscheidende manier. We opereren namelijk op van tevoren vastgelegde fee. We werken dus met vaste afspraken. In het voortraject bepalen we de kaders van het project waarbinnen we het moeten waarmaken. Zowel financieel als technisch en alles er tussenin. We zorgen dat het geheel volgens de gemaakte afspraken verloopt en we voorkomen dat we achteraf moeten melden dat het niet helemaal is gelukt.’

Mekking: ‘Dan ontdek je dat er ondanks de crisis allerlei projecten voorhanden zijn. Ongeveer 50 procent van het vastgoed in winkel-

centra, onze specialiteit, is toe aan renovatie of herontwikkeling, omdat ze gedateerd zijn.

Vooral in binnenstedelijke winkelstraten op A-1 locaties zijn winkelunits voor retailers vaak te klein. Maar in historische binnensteden is de vraag naar grotere winkelunits een lastige opgave omdat er eigenlijk geen ruimte voor is.

Daar moet een aantal panden voor worden samengevoegd.’

Fijen: ‘Dergelijke ingewikkelde, langlopende opgaven zijn voor ons een uitdaging. Hoe hoger de moeilijkheidsgraad, hoe groter de uitdaging, en hoe meer inspiratie om er een succes van te maken. Bijvoorbeeld het project Nowadays in Amsterdam. Voor vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest en projectontwikkelaar TOP Vastgoed transformeren we twee panden aan het Damrak 70 en de Nieuwendijk 196. Onderdeel daarvan is dat de voetgangerspassage ter plekke tussen de Nieuwendijk en het Damrak tien meter naar het noorden word verlegd. We hebben te maken met eisen en wensen van omwonenden, de gemeente, maar ook technische en construc-

4

tieve beperkingen. Daarnaast hebben we te maken met een architect uit New York en een huurder die blijft zitten want tijdens de verbouwing gaat de verkoop gewoon door.

Hoe pak je dat aan? Het zijn projecten met een ingewikkeld logistiek proces van grote omvang. Denk al de massa’s winkelende mensen, het gebrek aan een bouwterrein, het benodigde transport midden in de binnenstad: situaties waar we mee moeten dealen. Toch zijn juist deze projecten zo dicht op de Dam voor ons een pareltje.’

Geen uitgebreide interne overlegstructuur Mekking: ‘Onze eerste projecten waren twee ingewikkelde herontwikkelingen in de binnensteden van Dordrecht en Hilversum. Hier hebben we naar tevredenheid van onze opdrachtgevers binnen korte tijd kunnen laten zien wat we kunnen. Daarmee start je een curriculum.’

Fijen: ‘We kijken zelf ook naar mogelijkheden. Soms zie je een situatie die vraagt om herontwikkeling. Als we dan weten van wie

een pand is nemen we het initiatief om met de belegger rond de tafel te gaan zitten. We hebben natuurlijk ook ons netwerk dat we door de jaren heen hebben opgebouwd.’

Mekking: ‘Het belangrijkste is dat je goed werk aflevert, want we worden immers afgerekend op het eindresultaat. In onze wereld is het zo dat als een tevreden huurder de huurpenning betaalt, de belegger pas echt tevreden is. De bloemen liggen pas op de eindstreep.’

Mekking: ‘We hebben een platte organisatie, geen uitgebreide interne overlegstructuur, wel korte lijnen, we zitten zelf ook altijd met de opdrachtgever aan tafel.’

Fijen: ‘We zijn een kleine club van tien man met ieder zijn specialisatie. Het zijn professionals, geen mensen die de hele dag vragen “wat moet ik doen?”.’

Fijen: ‘Interne memo’s zijn bij FiMek uit den boze. Valt er iets te melden dan verwachten we dat we direct worden gebeld om alles te bespreken. We zeggen weleens gekscherend “een interne memo is ongeveer hetzelfde als je ontslagbrief ”.’

152___VGvisie #8/2014___podium ___tekst Cees de Geus___ fotografie Peter van Aalst

_

‘CONSUMENT STEMT MET DE VOETEN’ Gijs Bessem is partner bij Kroese Paternotte, ‘de A1 retailspecialist van Nederland’. Volgens hem hebben de vele wijkwinkelcentra die in de jaren zestig en zeventig zijn gebouwd, naar het voorbeeld van de Amerikaanse convenience shopping centers, hun langste tijd gehad.

‘

D

e consument is veel beter geïnformeerd dan vroeger en heeft geen reden meer om er te winkelen. In zulke centra blijven één of twee supermarkten over, de rest verdwijnt. Sloop is de enige optie. Dat klinkt hard, maar we hebben het over detailhandel. Dat is een keiharde branche waarin de consument met zijn voeten stemt, in dit geval door weg te blijven.’

Naast verliezers zijn er volgens Bessem echter ook winnaars. ‘In de Frederik Hendriklaan in Den Haag, De Meent in Rotterdam en De 9 Straatjes in Amsterdam gaan de huurprijzen nog steeds vrolijk omhoog. En in de Kalverstraat was het eind vorig jaar op een zaterdagmiddag zo druk, dat er op last van brandweer en politie niemand meer bij mocht. ‘Dat was nog nooit gebeurd. Het geeft aan dat de consument wel degelijk de winkelgebieden opzoekt waar hij of zij wil zijn.’

De voorbeelden maken volgens Bessem verder duidelijk dat locatie nóg belangrijker

wordt. ‘Je moet op de goede plek zitten. A1 wordt A1+, A2 wordt B1 en B2 kwijnt weg.

Daarnaast willen mensen beleving.

Winkelen alleen is niet meer genoeg, het maakt deel uit van een totaalbeleving waarin ook een belangrijke plek is weggelegd voor horeca en leisure. Wat niet wegneemt dat de winkels op die A1+-locaties producten moeten bieden waarmee mensen zich kunnen en willen identificeren. Ook op een toplocatie redt een retailer met een slechte formule of een slecht product het niet. Zoals een retailer met een topproduct ook altijd mensen zal trekken op een B1-locatie.’

Totaalbeleving De snelle ontwikkeling van Hoofddorp tot populaire winkelstad maakt volgens Bessem duidelijk dat de toekomst van de retail niet alleen aan de historische binnenstad is. ‘Eind vorige eeuw was Hoofddorp niets. Vijftien jaar later heeft het een uitstekend functionerend en druk bezocht winkelcentrum.

Waarom? Omdat de branchering goed

aansluit bij de wensen van de consument. Als we met z’n allen aan het breien waren geslagen, hadden er nu allemaal wolwinkels gezeten. Bovendien bevat Hoofddorp blijkbaar voldoende horeca om de totaalbeleving te kunnen bieden die mensen tegenwoordig willen. En, ook niet onbelangrijk: het centrum is goed bereikbaar en je kunt er goedkoop parkeren. Dat is de verdienste van de gemeente en, onmiskenbaar, het resultaat van goede samenwerking en overleg tussen alle betrokken partijen, inclusief huurders en verhuurders van de winkelunits. Daarmee vergeleken is Raaks in Haarlem een aanfluiting: als je aan de rand van de binnenstad een paar jaar na de oplevering al met leegstand worstelt, moet er iets mis zijn geweest met de uitgangspunten.’

OVER KROESE PATERNOTTE Sinds 1984 fungeert Kroese Pa-

ternotte in kernwinkelgebieden in Nederlandse steden als intermediair tussen huurders en verhuurders van winkelpanden. Daarnaast leidt het bedrijf winkelbeleggingen in goede banen.

Internationalisering zet door In de ‘high streets’ waar Kroese Paternotte vooral actief is, zet de internationalisering volgens Bessem door, net als de opkomst van nieuwe partijen met een nicheproduct én de toename van het gemiddelde winkeloppervlak. ‘Nike, Adidas, Zara, H&M… Ten koste van internetwarenhuizen als Zalando en Wehkamp runnen ze op internet meer en meer hun eigen digitale toko, die op A1+-locaties wordt ondersteund met een winkel waar alles levensecht te vinden is.

Voor de belevingswereld die ze daar ter ondersteuning van hun merk willen creëren, is ruimte nodig. Vastgoedeigenaren die daarin niet of te laat zijn meegegaan, hebben nu een groot probleem omdat de kloof tussen hun pand en de eisen die retailers er aan stellen simpelweg te groot geworden is.’

154___VGvisie #8/2014___Herontwikkeling___tekst Anne Luijten ___ fotografie Peter van Aalst

NIeuwe glorIe voor het rokIN _

Het Rokin krijgt weer allure. De komst van twee grote Engelse warenhuizen markeert een nieuwe bloeitijd voor dit deel van de Amsterdamse binnenstad. Een succes voor de gemeente, die met Project 1012 zwaar inzet op een economische en ruimtelijke opwaardering van het gebied.

Zonder investeerders zoals Emmes Group – een beleggerontwikkelaar in winkelpanden op A1-locaties - is dat echter niet mogelijk. Stap voor stap krabbelt het Rokin weer op en keert het geloof in het gebied terug.

Rondwandeling met vlnr. Pierre van Rossum (gemeente Amsterdam, directeur Projectmanagementbureau), Frederik Vermeesch

I

k ben de 50 gepasseerd, woon m’n hele leven al in Amsterdam en ik heb de kwaliteit van het Rokin nooit echt kunnen beleven. Het was of een parkeerplaats of een bouwplaats’, zegt Pierre van Rossum, directeur van het Projectmanagementbureau en verantwoordelijk voor Project 1012. We lopen langs de schotten van de Noordzuidlijn. Het door veel Amsterdammers als foeilelijk ervaren voormalige Fortisgebouw zal binnenkort plaatsmaken voor twee nieuwe panden. De architecten van Rijnboutt grepen voor het ontwerp terug op de glorieuze 19e eeuw, waarin chique warenhuizen zoals de Bijenkorf en Maison de

(architect-directeur Rijnboutt), Martin Smit (eigenaar-directeur Emmes Group) en Mark van Ginkel (Emmes Group).

Bonneterie verrezen. De transformatie van het Rokin is inmiddels al een eindje onderweg.

Martin Smit, eigenaar van Emmes Groep, wijst naar hun project aan de overkant. Rokin Plaza, een non-descript jaren ’80 gebouw, is omgetoverd tot een ruim en licht modern winkelpand. De ontwikkelaar-belegger ziet kansen in de Amsterdamse binnenstad. ‘Er is een grote behoefte aan grootschalige winkels.

De kleinschalige historische bebouwing laat daar weinig ruimte voor. Het zijn de latere ingrepen in het stedelijk weefsel zoals het bankgebouw uit de 80’er jaren, die nu leeg staan en kansen bieden om op een eigentijdse manier aan de vraag van de markt te voldoen.’

156___VGvisie #8/2014___Herontwikkeling

_

‘Het Rokin woRdt een ecHte bestemming’ Boost De gemeente zet in op het keren van de verloedering van een deel van het Wallengebied door condities te scheppen die investeringen moeten uitlokken. Zo krijgt de openbare ruimte een ‘kosmopolitische grandeur’.

Maar het is vooral ook het zoeken van de verbinding met investerende partijen en het werken aan een nieuw geloof in het gebied.

Processen op gang brengen. Partijen faciliteren en intensief samenwerken. Pierre van Rossum: ‘Ik probeer partijen te verbinden, wil graag coalities creëren. Investeerders de gelegenheid bieden. Soms stappen we gewoon bij eigenaren binnen en vragen we ze of het niet tijd wordt te investeren in hun panden.

De gemeente kan het helpen mogelijk maken.’ Hij is op zoek naar investeerders met lef en was bijvoorbeeld actief betrokken bij de komst van NRC Handelsblad naar het Rokin en de herontwikkeling van het C&A-gebouw aan het Damrak.

De Noord/Zuidlijn mag dan vooralsnog vooral veel overlast opleveren, inmiddels begint de komst van de lijn voor het Rokin haar vruchten af te werpen. Martin Smit: ‘De metro brengt een kritische massa aan winkelpubliek naar het Rokin. Het Rokin wordt echt een goede, eigen plek, een bestemming, met een fantastische bereikbaarheid.’ De komst van de Noord/Zuidlijn is vergelijkbaar met de impact die de bouw van het Centraal Station en de Bijenkorf destijds hadden, zegt Frederik Vermeesch van Rijnboutt, architect van de nieuwe warenhuizen. ‘Het Rokin is een a-typische locatie die door de infrastructuur een enorme boost gaat krijgen. Marks and Spencers wil niet voor niets hier zijn Nederlandse flagshipstore bouwen.’ Het warenhuis is ‘een echt statement, een trekker’, zegt Martin Smit. En dat moet ook. ‘Je hebt iets bijzonders nodig om mensen vanuit de Kalverstraat en de Dam het Rokin over te trekken.’

Voortgang De sloop van de panden wordt straks een logistieke opgave op zich. Maar ook de architectonische en stedenbouwkundige inpassing van de nieuwe panden is een ingenieus staaltje vakwerk. Zeker op een plek als deze, die zelfs

nationale betekenis heeft als decor voor belangrijke evenementen. ‘Je moet in zo’n historische omgeving ten eerste goed weten hoe de stad in ruimtelijk en cultuurhistorisch opzicht in elkaar zit’, zegt Frederik Vermeesch.

Het ontwerp refereert in schaal en vormgeving aan de Amsterdamse tweede Gouden Eeuw, de periode van de cityvorming (1885-1920). Zo komen er op de plek van de bank in plaats van één kolossaal gebouw straks twee panden, van elkaar gescheiden door een steeg naar de Nes en het Nesplein. Daarmee ontstaat een veel vriendelijker korrelgrootte. De architectuur wordt transparant en uitnodigend, en voegt zich op een vanzelfsprekende manier in de historische omgeving. Ook hier weer is de zoektocht, naar een architectuur die recht doet aan de plek en het programma, een kwestie van samenwerking, zegt Frederik Vermeesch.

Zo zijn in een integrale regiecommissie, met onder andere Monumentenzorg en Stedenbouw, steeds met elkaar de ruimtelijke kaders van het ontwerp besproken. ‘Zijn we op de goede weg?’ Van Rossum: ‘De ervaring met deze commissie gaan we gebruiken om in de toekomst ontwikkelende partijen nog meer van dienst te zijn.’

Snelheid is een essentieel gegeven in deze tijden. ‘Door de samenwerking met het stadsdeel te bundelen in een projectgroep die regelmatig bij elkaar kwam konden we complexe vergunningentrajecten bijzonder snel doorlopen’, zegt Vermeesch, die zijn opdrachtgever Emmes Group ondersteunt in dit proces. ‘Dat is cruciaal geweest voor de voortgang.’ Vanaf de overzijde kijken de heren uit over het Rokin en de kolos van de voormalige bank. In de diepte beneden het maaiveld wordt gewerkt aan het metrostation Rokin. ‘Wij weten hoe het er hier straks over drie jaar uit ziet.’ Een wereld van verschil. Straks ligt hier een boulevard met allure en uitstraling. ‘Een heel nieuw stuk te beleven binnenstad wordt toegevoegd.’

De twee nieuwe winkelgebouwen van elk 6.000 vierkante meter krijgen respectievelijk zes en zeven bouwlagen en worden gebouwd op de bestaande fundering en kelder. Beide gebouwen krijgen een tweede entree aan de Nes.

Diversiteit De stegen moeten weer gaan leven, zegt Martin Smit. Hij bedoelt daar mee de stegen tussen Kalverstraat en Rokin, die nu eigenlijk alleen de Amsterdammers zelf kennen. Maar ook de (nieuwe) stegen richting de Nes moeten onderdeel gaan worden van een aantrekkelijke route. Hier is de sfeer eerder kleinschalig en ingetogen, als bewust contrast met de grandeur van de nieuwe panden aan het Rokin. Aan de Nes heeft Emmes Group ook de markante Vleeshal gekocht. Aan de invulling daarvan wordt gewerkt. Aan het pleintje van de Brakke Grond komt in ieder geval een openbare fietsenstalling. Frederik Vermeesch wijst op de aantrekkelijkheid van de Amsterdamse ‘micromilieus’. ‘Het Rokin is de grote ader, daar vlak omheen vindt je diversiteit in kleinere milieus.’ Zo leidt iedere ontwikkeling weer tot een nieuwe dynamiek, ervaart Pierre van Rossum. ‘Daar kunnen andere ondernemers weer op aan sluiten. Zo ontstaat geloof in het gebied: nieuwe kansen

en ideeën. Die leiden vervolgens tot de wil en durf om te investeren. Vergeet niet dat het om veel geld gaat.’

Martin Smit heeft al vaker ervaren hoe intensief de contacten met de gemeente zijn.

‘Je hebt een gemeenschappelijk doel.

Daarom kunnen we goed samen afspraken maken. De contacten met de gemeente zijn goed georganiseerd, de neuzen staan één kant op. Dat zie je ook wel eens anders.’

Pierre van Rossum wijst op de complexiteit van grootschalige herontwikkelingen in een historische omgeving. ‘Als overheid en partner zet je een grote beweging op gang.

Dat het goed loopt heeft altijd met vertrouwen te maken. Wij maken als gemeente vaak mee dat er toch dingen anders gaan dan afgesproken. Dat het hier niet gebeurt zegt iets over de samenwerking en de drive die je met elkaar hebt om er echt iets goeds van te maken op een unieke plek in de Amsterdamse binnenstad.’

‘Dat het goeD loopt heeft altijD met vertrouwen te maken’

158___VGvisie #8/2014___CITY MASTERCLASS___tekst Rupert Parker Brady___ fotografie Peter van Aalst

_

CITY MASTERCLASS___VGvisie #8/2014___159_

De veerkracht van LeLystaD Is Lelystad nog steeds een serum tegen verbeelding?

Of prikkelt de poldergemeenschap in de door natuurschoon en water omgeven outback van Flevoland de fantasie over de maakbaarheid van een stadshart dat nooit af is? Lelystedelingen blijven aan hun eigen binnenstedelijke utopia bouwen, in weerwil van de scepsis. Retail Visie organiseerde op 6 maart een City Masterclass om daar gastvrij te worden ontvangen.

H

et stadsbestuur blijft hopen op een warenhuis als V&D om de 76.000 bewoners te behagen. De jonge consument droomt van een eigen Primark, blijkt uit een speciale Facebook pagina met 2.300 likes.

Winkelkenners stellen dat nu veel bezoekers met de ‘verkeerde’ tasjes rondlopen, deels te wijten aan de verminderde koopkracht en de relatief hoge werkloosheid onder jongeren. Het stadshart wordt te veel gebruikt als boodschappencentrum. Batavia Stad is ook voor de Lelystedelingen de dichtstbijzijnde plek om te funshoppen en te recreëren.

Almere, Elburg en Harderwijk zijn de logische plaatsen voor aanbod en sfeer. 2014 staat in het teken van gratis parkeren op koopavonden om meer winkelend publiek te trekken en de Promesse te (her)ontdekken. Aan de westzijde van het stadshart ligt dit vijf jaar oude winkelgebied dat er best indrukwekkend uit ziet. Over vijf bouwblokken hebben populaire formules als H&M, The Sting, Jeans Center, Jack & Jones, Open32 en La Place zich hier gevestigd, evenals Blokker, Bristol, Wibra en Xenos. Dat het aanbod vooral in de middaguren en weekenden leidt tot een overlast van geparkeerde fietsen, dwingt het gemeentebestuur om snel met passende maatregelen te komen. Kwalitatieve horeca op de Promesse met meer groen zorgt voor meer voetgangers en meer beleving.

tieke wil is om iets te doen en de mogelijkheid dat iedereen bij de plannen wordt betrokken. Dat geeft de 350 winkeliers en horecaondernemers in het stadshart, verenigt in het ondernemersfonds De Groene Carré, de energie om er de schouders onder te zetten. Ook zonder BIZ (Bedrijven Investerings Zone). Ondernemers zijn voor de introductie van een spaarsysteem of een speciale Lelystad euro om bewoners te stimuleren meer in hun eigen centrum te besteden.

Zowel ondernemers als vastgoedeigenaren willen zo snel mogelijk een centrummanager om sturing te geven aan de wensen. De ontwikkelaars stellen dat er in het stadshart meer kleine woningen voor starters moeten worden gerealiseerd met additionele voorzieningen als fitness, bioscoop, urban dansscholen en low-budget restaurants. Bewoners in het centrum zorgen voor meer klanten en dynamiek. Een optie voor het voormalige PostNL gebouw op het Stadhuisplein is om het een horecabestemming te geven. Daarnaast kan het lege Agora plein meer beleving krijgen door een open podium neer te zetten in de zomermaanden. Tot slot geven de ondernemers aan een dag te willen organiseren om het centrum opnieuw voor te stellen aan het winkelend publiek door middel van een rondleiding door het centrum. De gemeente belooft op haar beurt elke week te komen met positief nieuws over het stadshart. Het ‘stadsmerk’ Lelystad biedt lucht, ruimte voor vernieuwing én kansen voor meer publiek, was de conclusie van de 80 deelnemers.

Het integrale verslag is te lezen op www.retailvisieplatform.nl en

Consument aan het woord Tijdens de City Masterclass blijkt dat ondanks de vele zorgen de 80 deelnemers veel respect hebben voor de ondernemingszin van de gemeente en het enthousiasme van ondernemers. De retailers zijn op hun beurt weer blij dat er de poli-

http://citymasterclasskeepsblogging.com De City Masterclass kwam tot stand dankzij Jop Fackeldey (wethouder EZ) en Gertjan Reil van gemeente Lelystad, en Rob van Gool, directeur winkels Annexum.

‘Stadsmerk Lelystad biedt kansen voor nieuw publiek’

160___VGvisie #8/2014___IN THe CITy___tekst Helena Stockmann___ fotografie Vincent van Gurp

_

Actieve diAlOOg gevrAAgd vAn beleggers Beleggen in retailvastgoed blijft interessant, ondanks dat de retailbranche in Nederland afstevent op een verdere leegstand.

Het tij is te keren. ‘Voor succes wordt van beleggers wel een actievere dialoog gevraagd en een goed samenspel met retailers, projectontwikkelaars en gemeenten’, stelt Erik Steinmaier, hoofd Real Estate Advisory bij ABN AMRO. ‘En er moet nagedacht worden over alternatieve gebruiksvormen’, aldus Chris Meijers, Sector Banker Retail bij ABN AMRO.

O

p dit moment is de winkelleegstand in Nederland nog onder de 10 procent, maar zal stijgen naar 14 procent in 2020. Uit de Cross Channel Retail Update van ABN AMRO blijkt dat vooral de technologische ontwikkelingen op internet de retailbranche op zijn kop zetten. Meijers: ‘Het cross channel-gedrag van de consument, die zowel in de winkel als online koopt, gaat stijgen van ongeveer 35 procent nu tot bijna 70 procent in 2020.

Maar dat de fysieke winkel alleen als etalage zou fungeren is niet waar. Driekwart van de consumenten zegt namelijk niet zonder fysieke winkels te kunnen. Advies, het ervaren en het meteen in bezit hebben van het product en vooral ook de fun factor in winkels en winkelstraten spelen een belangrijke rol.’

5

Mode ‘De fysieke winkel blijft dus nodig. Minder goed nieuws voor de vastgoedmarkt is dat het aantal vierkante meters zal afnemen’, zegt Steinmaier. ‘Er is verschil tussen de diverse branches. Zo zal in ‘food’ door de toename van online-aankopen het vloeroppervlak niet toenemen. In de consumentenelektronica is het online-aandeel al zo’n 25 procent. Het aantal vierkante meters is hier de afgelopen vijf jaar al flink gedaald mede als gevolg van faillissementen. Deze trend zal doorzetten met steeds minder, maar vaak ook kleinere locaties als resultaat. Spannend is hoe de modebranche zich gaat ontwikkelen. In deze sector is het aantal vierkante meters de afgelopen jaren fors gegroeid, terwijl de omzetontwikkeling een dalende tendens had. Dat betekent dat de vloerproductiviteit van de fysieke win-

162___VGvisie #8/2014___in the city

_

kel hard is gedaald. Een reden tot zorg, los van hoe de verhouding offline en online zich verder ontwikkelt.’

Centrale winkelgebieden Het ABN AMRO Onderzoeksrapport naar retaillocaties 2020 toont een verschil in leegloop tussen de centrale winkelgebieden, de ondersteunende winkelgebieden en de perifere winkelgebieden. ‘Voor het modesegment, maar ook andere retailers, zijn de goede locaties in de top-25 van de centrale winkelgebieden (er zijn er in totaal zo’n 100 in Nederland) nog altijd sterk in trek’, stelt Steinmaier.

‘Veel centra in kleinere steden komen echter verder in moeilijkheden door de al ontstane leegstand, want goed draaiende ketens vermijden een winkelstraat met lege winkelpuien. Die vestigen zich liever op een high traffic locatie in een centrum met een totale winkelbeleving voor de consument. Winkelen kent immers ook een belangrijke funfactor.’ Meijers vult aan: ‘Voor veel historische stadskernen uit de top-100 kan de transformatie naar woningen een uitkomst bieden, want mensen willen graag wonen in een mooi omgebouwd winkelpand in een historische binnenstad. De uitdaging voor de retailer is om zich voldoende te onderscheiden op met name assortiment en een unieke winkelbeleving.’

Positief verrast Steinmaier: ‘Door transitie van het gebied in een kleiner maar aantrekkelijk stadshart, specialisatie van het winkelaanbod aangevuld met diverse activiteiten als leisure, horeca, en evenementen, wordt het bezoek aan het stadscentrum weer een uitje, wat het verzorgingsgebied aanzienlijk vergroot. Het beant-

‘VloerproductiViteit fysieke winkel fors gedaald’

Erik Steinmaier

woordt aan de wens van de consument om positief verrast te worden.’ Meijers: ‘De belegger, de ontwikkelaar, de overheid en de retailer zien het grote probleem maar hebben allemaal hun eigen agenda. Intussen neemt de leegstand steeds maar toe. Ze moeten samen met een visie komen over de toekomst van hun centrum. Het ontbreekt aan dynamiek.’ Steinmaier constateert echter wel dat een kentering gaande is. ‘Veel beleggers leunden achterover, want een winkelpand in een mooi centrum was een veilige belegging. Een aantal grote beleggers voorzag dat daar een eind aan zou komen. Zo nam de belegger van het Gelderlandplein in Buitenveldert op tijd het initiatief om dit winkelcentrum naar een hoger level te trekken door het aantrekkelijk te maken en te zorgen dat het méér te bieden heeft dan de dagelijkse boodschappen.’ Meijers: ‘Er wordt nog steeds geïnvesteerd in deze locatie en er is sprake van een goede branchering om er een high standard neer te zetten met entertainment erom heen. Het winkelcentrum heeft

‘De historische kernen zijn De charme van neDerlanD’ ook een actieve social media-campagne opgezet en gezorgd dat ze online goed vindbaar zijn.’

5

Magneet Steinmaier noemt Roermond als een mooi voorbeeld van een goed bedacht en succesvol outletcentrum aan de rand van de stad. ‘Het is een sterke magneet die ook veel Duitsers trekt. Samen met de lokale overheid is de bewegwijzering naar de binnenstad zó gemaakt dat de helft van de consumenten ook nog eens het oude stadscentrum inloopt waar de bestaande winkeliers van kunnen meeprofiteren. Het outletcentrum versterkt daarmee de oude kern.’ Meijers: ‘De historische kernen in binnensteden waren altijd de charme van Nederland. Als we niet uitkijken krijgen we het Frankrijk-effect waar de historische kernen steeds minder winkelfunctie hebben.

Ze zijn uitgestorven door het shopping mallgeoriënteerd winkelen aan de rand van de snelwegen.’

Perifeer De ondersteunende winkelgebieden tonen een afnemende behoefte aan mode-vierkante meters wat een belangrijke oorzaak is voor de gestaag groeiende leegstand. Steinmaier: ‘Dit type winkelcentrum zal zich vooral moeten gaan richten op een compleet aanbod voor de wekelijkse boodschappen. Verder hebben de kleinere, incomplete buurtcentra het nakijken, mede ten gevolge van nieuwe distributieconcepten, zoals to-go supermarkten en af haalpunten in de supermarktbranche. Het verdwijnen van kleine buurtcentra biedt weer kansen voor de wijkwinkelcentra, maar er

Chris Meijers

moet wel ingespeeld worden op de behoefte aan gemakswinkelen. Kinderopvang en een stomerij in een winkelcentrum waar je ook nog eens je dagelijkse boodschappen kunt kopen valt goed te combineren.’

Bouwmarkten Het verschil in leegstand tussen perifere locaties aan de rand van de stad is groot.

‘Het aantal doe-het-zelf-winkels en meubelboulevards is de afgelopen decennia enorm geëxplodeerd’, constateert Meijers. ‘Er zijn nu te veel vierkante meters door de malaise op de woningmarkt in combinatie met de consument die steeds meer online koopt.

Desondanks hebben bouwmarkten hun vloeroppervlak fors vergroot. Dit heeft zich nog niet vertaald in een sterk oplopende leegstand. Maar daarin komt verandering. Er zijn alternatieve gebruiksvormen mogelijk.

Het zijn namelijk prachtige potentiële af haalpunten langs doorgaande wegen om na je werk langs te rijden voor het af halen van je internetbestellingen.’

_164___VGvisie #8/2014_vier visies op vastgoed_tekst Kees de Graaf

vier visies op vastgoed_VGvisie #8/2014____165_

TaxaTiemarkT volop in beweging Aan de kwaliteit van de taxateur worden hoge eisen gesteld.

Of het nu gaat om uniformering van methodes, transparantie, vergelijkbaarheid van rapportages en een bredere inzet van referentieprojecten en onafhankelijkheid: banken, toezichthouders en accountants leggen de lat voortdurend hoger. Wat vinden de taxateurs daar zelf van? Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen, waar liggen verbeterpunten, wat kunnen de taxateurs morgen zelf oppakken? Vier visies vanuit de taxatiemarkt.

Marcel de Boer, managing director Troostwijk Groep

‘We moeten permanent blijven leren’

‘als markt zijn we overstag gegaan, maar we zullen alle zeilen bij moeten zetten om het vertrouwen in vastgoed te herstellen. Het wordt alom als risico-

de impact van de

marcel de boer, managing director Troostwijk groep Onafhankelijke positie taxateurs versterken

Jeroen lokerse, managing partner Cushman Wakefield Werken aan de hoogste integriteit en kwaliteit

Cees Schekkerman, partner valuations nai netherlands Taxateurs zelf aan zet voor betere betrouwbaarheid

Frans van Hoeken, lid dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff Het maatschappelijk belang van een goede taxatie

vol en volatiel beschouwd. We zijn nu drie jaar bezig met de hersteloperatie, het zal nog drie jaar duren voor dit geheel is voltooid. Het effect van vastgoed op de samenleving is groot en we staan voor grote transformaties in de bestaande voorraad. Alles is in beweging: we gaan anders wonen, werken en recreëren. Bepaalde delen van de markt zullen goed blijven, andere zullen wegzakken. sociale demografie op de waardeontwikkeling is enorm. De druk op de taxateur, om daarin als onafhankelijke professional overeind te blijven, neemt toe. In alle turbulentie moeten wij onze maatschappelijke rol oppakken. Dat kunnen we alleen ondervangen door het niveau van de taxateurs te verhogen. Kennis en educatie zijn van het allergrootste belang, maar zijn nog onvoldoende op niveau in deze veranderende markt. We moeten permanent blijven leren en aanpassen. Het liefst zou ik een en ander wettelijk borgen. We moeten innoveren en nadenken over nieuwe concepten als de levenscyclusanalyse en BREEAM. Wat heeft dit voor gevolgen voor de waarde van een gebouw? Maar ook over aspecten als risicomanagement/beheersing moeten wij als beroepsgroep taxateurs een gefundeerde mening hebben. We moeten meer denken in scenario’s en ook gevoeligheidsanalyses kunnen bepalen. Los daarvan moeten de taxateurs zich veel meer verenigen. We zijn in het speelveld niet krachtig genoeg gepositioneerd en we zitten ook naar mijns inziens te laag in de waardeketen.

-

ik zou graag naar een situatie toe willen waarin wij, als beroepsgroep taxateurs, bijvoorbeeld mede-ondertekenen voor het deel van de jaarrekening dat betrekking heeft op het vastgoed. Dan wordt je onafhankelijke positie sterker. Ook zal er in de toekomst een segmentering plaatsvinden in de waarderingen van risico’s van Automated Valuation Methoden tot en met Crystal Ball Rapportages, waardoor meer deskundigheid wordt gevraagd. De beroepsgroep taxateurs staat voor mooie uitdagingen in het werkveld en ik ga deze uitdaging graag aan.’

_166___VGvisie #8/2014_vier visies op vastgoed

vier visies op vastgoed_VGvisie #8/2014____167_

‘Het is een goede zaak dat er momenteel zo intensief over het taxeren van vastgoed wordt gediscussieerd. Er is een forse professionaliseringsslag bij taxateurs

ingezet. Dat is onze eigen drive, maar het wordt aangemoedigd door wat externe partijen zoals toezichthouders van ons vragen. Het kost tijd om dat proces goed te doorlopen, maar de eerste stappen zijn gezet. Zo hebben we in het Platform Taxateurs en Accountants goede afspraken gemaakt over de uniformering van onze uitgangspunten. Dat draagt bij aan meer transparantie over wat een taxateur doet en wat een opdrachtgever van ons mag verwachten. In het verlengde daarvan moet ook ons imago beter worden.

-

een taxatie wordt nu nog teveel als een noodzakelijk kwaad gezien, ik vind dat zonde en niet terecht. Een professionele taxateur heeft veel kennis in huis, daar kun-

een deel van de

nen partijen zoals beleggers hun voordeel mee doen.Vraag daarom vooral ook scherp aan een taxateur wat zijn aannames zijn en welke methodes hij gebruikt. We dagen onze opdrachtgevers uit om daar de discussie over aan te gaan. Als bureau willen we voorop lopen om de hoogste kwaliteit en integriteit te realiseren. Daar nemen we de mensen voor aan; de beste studenten, met een financieeleconomische opleiding op WO-niveau. Maar universitaire kennis is niet genoeg. Het waarderen van vastgoed is geen exacte wetenschap, het gaat altijd om een inschatting van de marktwaarde. Daar komt meer bij kijken dan de beheersing van een DCF-model: je moet als taxateur ontzettend goed de markt kennen. vastgoedmarkt wordt steeds internationaler. Daarom leggen wij ook veel nadruk op het bijhouden van een goede database met nationale en internationale referenties gebaseerd op onze dominante aanwezigheid in alle relevante Europese landen. Het vak wordt steeds kennisintensiever. In een inhoudelijk gesprek over de waarde van een object moet je als taxateur je mannetje kunnen staan. Dat ligt de kern voor onze beroepsgroep: integer, professioneel en betrouwbaar overkomen.’

Cees Schekkerman, partner valuations NAI Netherlands

‘Verschillen tussen taxaties moeten kleiner’

‘de beweging naar kwaliteitsverbetering is duidelijk ingezet. We voeren een paar keer per jaar

Jeroen Lokerse, managing partner Cushman Wakefield

‘Taxeren wordt steeds kennisintensiever’

overleg met de grote taxatiepartijen in de markt en hebben afgesproken dat in 2014 echt resultaten worden geboekt. De toezichthouders – AFM en DNB voorop – zien daar streng op toe. De druk staat op de ketel: als de branche het niet zelf regelt, komt de overheid met wetgeving. Dat moeten we zien te voorkomen, omdat de wetgever ons werkveld nooit zo goed kent als wijzelf.

We zijn dus zelf aan zet om de betrouwbaarheid van de taxaties te vergroten. Waar iedere taxateur morgen mee kan beginnen is om in de rapportage veel uitgebreider in te gaan op zijn visie op het object en de mogelijkheden van het object. Wat vind je als taxateur zelf van het gebouw? Met een betere onderbouwing wordt de consistentie van het taxatierapport groter, dat gebeurt nog veel te weinig. Actie twee: de verschillen tussen taxaties van verschillende taxateurs moeten kleiner worden. Het mag niet zo zijn dat twee onafhankelijke taxateurs met een waarde komen die een factor twee uit elkaar ligt. Het TMI kan daar als uniform rekenmodel bij helpen, maar uiteindelijk is dat ook slechts een middel. Taxateurs kunnen het model nog steeds naar eigen inzicht invullen. taxateurs zelf aan zet voor betere betrouwbaarheid. Er zijn ook nog taxateurs die drie methodes tegelijk gebruiken en dan het gemiddelde nemen: dat kan dus niet meer. De good practices die nu worden ontwikkeld in opdracht van het Platform Taxateurs Accountants (PTA) sturen daar op aan: gebruik één transparant model met dezelfde uitgangspunten en zorg voor eenduidige rapportages.

Onze opdrachtgevers – met name de banken – eisen dat ook steeds meer. De brancheverenigingen kunnen dit proces verder versterken, onder meer door verplichte opleidingen en trainingen – maar ook een goede controle. Zij moeten bevorderen dat iedereen mee gaat in de ontwikkeling: het niveau moet collectief omhoog. Wat mij betreft mogen taxateurs stevig in een professioneel profiel gedrukt worden.’

_168___VGvisie #8/2014_vier visies op vastgoed

‘de rol van de taxateur wint aan maatschappelijk belang. Een taxatie is absoluut niet vrijblijvend:

voor de hele

het gaat vaak om grote bedragen en belangen, en verstrekkende beslissingen. De klant, maar ook de maatschappij als geheel, moet ervan op aan kunnen dat het rapport en de waardering klopt.

Waar men in het verleden er misschien wel eens van uitging “dat het wel goed zat”, wordt nu om bewijslast en visie gevraagd. De grote kantoren leveren dat al jaren, de kleinere zullen daar nu in mee moeten gaan. sector wordt de lat hoger gelegd. Ook de accountants vragen dat van ons. Zij moeten hun handtekening onder de jaarrekening zetten, inclusief het deel dat over vastgoed gaat. Dat levert een groeiend aantal vragen op over hoe wij te werk gaan.Vanuit mijn professionele standpunt zeg ik dan: de kwaliteitseisen kunnen niet hoog genoeg zijn. Met één kanttekening: de eisen moeten wel gelijke tred houden met de betaling van onze diensten. Als de vervaardigingstijd langer wordt en de taxatierapporten uitgebreider, kunnen de tarieven niet omlaag.

-

Concrete verbeterpunten zie ik in het beter onderbouwen van de gemaakte keuzes van de parameters en in het valideren van de taxatie met goede referenties. Bij kantoorobjecten bestaan geen een-op-een identieke gebouwen; je moet dus uitleggen waarom het ene object meer waarde heeft dan het andere en hoe referenties zich verhouden tot het getaxeerde object. Dat gebeurt nu te summier. Ook het aspect duurzaamheid moet daar nog een veel zwaardere rol in spelen. Mijn liefste wens is tegelijk het meest lastig te realiseren: de taxateur, die fulltime taxaties verricht en dus geen makelaarsdiensten. Het zal waarschijnlijk moeilijk in de volle breedte van de vastgoedsector te realiseren zijn – ook niet gezien de verdienmodellen van de bureaus – maar voor de geloofwaardigheid en de onafhankelijkheid zou het wel een goede zaak zijn. Een makelaar moet subjectief handelen in het belang van de opdrachtgever, een taxateur moet objectief handelen ondanks het belang van de opdrachtgever.’

AMADEUS EIGENTIJDS EN TIJDLOOS

Provast dé binnenstedelijke (her)ontwikkelingspecialist en a.s.r. vastgoed vermogensbeheer ontwikkelen samen het prestigieuze project Amadeus in Den Haag. Het markante gebouw Amadeus ontworpen door Bedaux de Brouwer Architecten verrijst op de hoek van het Spui en de Kalvermarkt.

Vanaf de derde verdieping worden, verdeeld over elf woonlagen, luxe koop- en huurappartementen gerealiseerd.

Op enkele appartementen na zijn alle woningen verkocht en de verhuur zal komende maand van start gaan.

Onder het complex komt een parkeergarage exclusief voor bewoners. Op de eerste drie bouwlagen zal eind 2014 de Ierse kledingketen Primark zich vestigen met een totale oppervlakte van 8.000m2.

Frans van Hoeken, lid dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff

‘Waarde beter onderbouwen met referenties’

Verkoop- en verhuurinformatie: Frisia Makelaars (070) 342 01 01 De ontwikkeling Amadeus is in handen van Ontwikkelingsmaatschappij Kalvermarkt B.V., een samenwerking tussen Provast en a.s.r. vastgoed vermogensbeheer.

WWW.AMADEUSDENHAAG.NL

170___VGvisie 1/2014___podium ___tekst Hans Smit___ fotografie Peter van Aalst

_

Thuis in de nieuwe werkelijkheid Marktleider in woningbeheer MVGM richt zich sinds enkele jaren meer dan voorheen op asset management. Dienstverlening in opdracht van nationale en internationale vastgoedbeleggers en -financiers en special servicers. Met zijn bewezen geïntegreerde aanpak combineert MVGM ervaring en expertise in het vastgoedbeheer met de kracht van de gespecialiseerde business units en met de kennis van de lokale markt.

T

opman Eddy Smit ziet, na opnieuw een succesvol jaar voor MVGM, licht aan de horizon voor de vastgoedbranche. ‘We hebben het niet meer over de crisis, maar het heet nu gewoon “de nieuwe werkelijkheid”, waarin wij met z’n allen moeten leven. Er wordt weer geïnvesteerd. Eind vorig jaar kwamen al wat positieve berichten in de wereld dat het iets beter gaat met Nederland.

Dat heeft zich gelijk ook vertaald in een grotere interesse voor vastgoed. Er zijn gerenommeerde buitenlandse investeerders op de markt gekomen die grote woningportefeuilles willen kopen. Er gaan ook wat kantorenportefeuilles over de markt, vaak voor buitenlandse partijen. Wij zijn de grootste woningbeheerder in Nederland. We taxeren heel veel woningen en zitten overal in Nederland met onze kantoren, dus we zijn een belangrijke sparringpartner. En de Nederlandse woningmarkt is een prima markt als je safe wilt beleggen.’

‘Een belangrijke pijler onder onze aanpak is dat we werken met echt aparte vakdisciplines, maar we zien nu ook dat de disciplines elkaar heel goed weten te vinden. Als je de afdeling asset management neemt die we twee jaar geleden hebben opgezet, die heeft veel contacten met buitenlandse partijen, maar

haalt net zo goed beheeropdrachten binnen, omdat ze precies weten wat het is. En omgekeerd werkt het ook, terwijl iedereen toch zijn eigen specialisaties houdt. Want je moet veel van taxaties of beheer weten als je op dat punt kwaliteit wilt leveren.’

Cv Na de Hogere Zeevaartschool stuurman op de grote handelsvaart.

Werkte bij de Rijkspolitie en Connexion.

Sinds 2008 is Eddy Smit directeur eigenaar van MVGM, na een management buy-out van Meeús Vastgoedmanagement, waarvan hij sinds 2004 directeur was. Op dit

Groeimarkt Een ander terrein waarop MVGM zich in deze nieuwe werkelijkheid goed weet te handhaven en zelfs groei weet te bewerkstelligen, is die van het winkelmanagement. Smit ziet ook hier veel kansen. ‘De winkelmarkt gaat helemaal op z’n kop door alle veranderingen in koopkracht van de consumenten en door de internetverkopen. Wij doen dus nu wat minder aan traditioneel beheer en veel meer aan promotie en marketing om consumenten naar het winkelcentrum te krijgen.

Activiteiten om die winkelcentra leuk te maken, zodat de mensen wat langer blijven.

Dan zeggen we: denk eens aan een museum in je winkelcentrum, zodat je toch loop hebt.’

moment beheert MVGM 100.000 woningen en appartementen, 1,5 miljoen m2 kantoren en bedrijfsruimten en ruim 1,5 miljoen m2 winkels.

MVGM realiseerde recentelijk landelijke dekking door in 2012 Jacobus Recourt in Amsterdam over te nemen.

Voor de toekomst heeft MVGM nog de nodige ijzers in het vuur. Aan de vooravond van ingrijpende ontwikkelingen in de zorgsector is MVGM met veel partijen in gesprek om daar de nieuwe aanpak vorm te geven. ‘Er móet ook iets gebeuren, maar omdat de politiek een beetje wispelturig kan zijn, is het

voor iedereen nog niet duidelijk wat er precies op de agenda staat’, aldus Smit. ‘De zorg wordt echt een groeimarkt, dat is absoluut een speerpunt. We doen al redelijk veel, voor Syntrus Achmea bijvoorbeeld beheren we alle zorgcomplexen. Doordat per 1 januari van dit jaar er geen ouderen meer instromen, moeten die leegkomende verzorgingshuizen geschikt worden gemaakt voor andersoortige bewoning. Er zullen er ook wel een paar gesloopt moeten worden.’

Uitrollen Ook woningbouwcoöperaties melden zich bij Smit. ‘We adviseren hen om te laten zien waar bij beheer het voordeel kan zitten. Hoe

zitten wij als beheerder in elkaar en hoe werken zij, hoe lopen de procedures. Waar zit nu echt het verschil: waarom kunnen wij wel goedkoper en jullie niet. Plannen hebben we genoeg. Jacobus Recourt Makelaars, voorheen een echt Amsterdamse onderneming, gaan we landelijk uitrollen voor de verhuur van speciale objecten. In Diemen-Zuid hebben we 1.000 studentenwoningen in beheer en er staan nog een paar projecten op stapel, dus we gaan ons concept Student Housing in de markt zetten. Kortom, wij kunnen goed leven met deze nieuwe werkelijkheid. We hebben het afgelopen jaar een prima jaar gehad en de vooruitzichten voor dit jaar zijn absoluut goed te noemen.’

172___VGvisie #8/2014___SAMENWERKEN___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Marcel Krijger

_

DVP gelooft in samenwerking Planontwikkeling nieuwe loot aan de stam

Het is een opvallende toevoeging aan de diensten van Diepenhorst de Vos en Partners: DVP Planontwikkeling. Voorwaartse integratie in de vastgoedketen, waar het bedrijf al een uitgebreid trackrecord heeft van dienstverlening]op het gebied van projectmanagement, vastgoedadvies, inrichtingsmanagement en bouwkostenadvies. Meer dan ooit wordt nu ook de fase van het eerste initiatief erbij genomen.

DVP-Directeur Hans Diepenhorst en Richard Reulink – verantwoordelijk voor de nieuwe discipline DVP Planontwikkeling – lichten de stap toe. ‘Als je opdrachtgevers maximaal wilt faciliteren, is dit een logische stap.’

SAMENWERKEN___VGvisie #8/2014___173_

174___VGvisie #8/2014___SAMENWERKEN

SAMENWERKEN___VGvisie #8/2014___175_

_

D

VP is uitermate sterk in het managen van complexe vastgoedprojecten. Met toewijding en daadkracht is in opdracht van MAB/OVG het project De Rotterdam tot een goed einde gebracht. DVP staat zijn mannetje in het traject van voorlopig ontwerp tot en met oplevering en besteedt daarbij veel aandacht aan de definitiefase, het contractmanagement en het waarborgen van de kwaliteit. Hans Diepenhorst: ‘Onze naamsbekendheid vloeit voor een belangrijk deel voort uit de projecten die we voor anderen tot een goed einde brengen.’ Op de recente conduitestaat staan ook parels als het nieuwe Hilton Hotel op Schiphol, het binnenstedelijke winkel/ woning project ‘Amadeus’ in Den Haag en het Nationaal Militair Museum in Soesterberg. Dat DVP zich met de nieuwe discipline ‘Planontwikkeling’ in de initiatieffase en daarmee in de veel minder zichtbare voorfase van projecten begeeft, sluit aan op de behoefte aan nieuwe samenwerkingsverbanden. Volgens Richard Reulink is de stap niet verrassend: ‘Het is een logische en verklaarbare ontwikkeling als je luistert naar de vragen en wensen van opdrachtgevers.

Eigenaren, gemeenten en gebruikers hebben in een steeds vroeger stadium behoefte aan oplossingen en ideeën voor hun vastgoedvraagstukken.’ Juist in het prille begin is

Richard Reulink

‘Verblijfsplekken en centrumlocaties in Nederland vragen om vernieuwing’

Hans Diepenhorst

‘Kennis op gebied van projectmanagement is ons DNA’

Hans Diepenhorst

Richard Reulink

deskundigheid en totaaloverzicht heel belangrijk, aldus Reulink. ‘DVP Planontwikkeling wil een samenwerking starten met de vraag “wat” gaan we doen of maken? Om vervolgens invulling te geven aan het “hoe” van het proces. In deze initiatieffase ligt de nadruk op conceptontwikkeling, functionele kwaliteiten en waarde-optimalisatie. Met als uiteindelijk doel de herontwikkeling van verblijfsgebieden en de vernieuwing van centrumlocaties haalbaar te maken.’ Diepenhorst vult aan: ‘DVP kan het hele traject begeleiden: van idee tot en met oplevering. Wij willen ontzorgen en regelen het van A tot Z.’ Haalbare plannen De grote passie van Richard Reulink, als directeur van DVP Planontwikkeling verantwoordelijk voor de nieuwe bedrijfsactiviteit, ligt nadrukkelijk in de voorfase: ‘Van het eerste initiatief tot en met een haalbaar ontwerp, dat vind ik interessant. Partijen bij elkaar halen, concepten ontwikkelen, plannen haalbaar maken. Hoe meer je naar voren opschuift, hoe minder strak de kaders worden. En hoe groter het belang van keuzes en varianten is. Er zijn mensen die daar onrustig van worden, ik niet.’ Bij eerdere werkgevers als Multi Vastgoed en Wereldhave deed Reulink uitgebreide ervaring op om vraaggedreven vastgoedinitiatieven van de grond te krijgen. Inmiddels heeft de markt zich zo ontwikkeld, dat eigenaren, gebruikers en gemeenten in toenemende mate behoefte hebben aan nieuwe vormen van partnership op het gebied van (her)ontwikkelingstrajecten. Diepenhorst: ‘We nemen nadrukkelijk niet de rol van de opdrachtgever over in de zin zelf van risicodragend projecten ontwikkelen. Projecten zijn en blijven van de opdrachtgever. Wij pakken de rol van gedele-

geerd opdrachtgever.’ In de huidige markt bespeurt DVP dat er, ondanks of misschien juist dankzij de crisis, veel vraag is naar ontwikkelingsvaardigheden. Reulink: ‘Gebouweigenaren kunnen de complexe vernieuwingsvraag niet alleen oplossen en hebben steeds vaker behoefte aan professionele ondersteuning. Met de nadruk op oplossingen, creativiteit en verantwoord ondernemerschap.’

Knowhow Reulink: ‘Waar zeker behoefte aan bestaat, ook bij gemeenten die worstelen met hun eigen vastgoed of gebiedsvernieuwingen, is een partij die onaf hankelijk over uiteenlopende ontwikkelingsscenario’s kan adviseren.’

Diepenhorst: ‘Eigenaren en gebruikers willen lean and mean kennis inhuren. DVP is synoniem voor vastgoedadvies, projectmanagement, kostenbeheersing en kwaliteit. Die knowhow brengen we naar voren in het project. Planontwikkeling staat bij ons daarmee niet op zichzelf; het vindt zijn fundament in onze beheersing van het ontwerp- en realisatietraject. De lijnen binnen het bedrijf zijn uitermate kort.’

Reulink: ‘ In de initiatieffase ligt de focus op programmering, waardeoptimalisatie en haalbare investeringen voor de opdrachtgevers.

Het is de zoektocht die we gezamenlijk met eigenaren, maar ook met gebruikers ingaan.

Zodat er een eerlijke afweging kan plaatsvinden: slopen, verbouwen, herontwikkelen of nieuwbouw.’

Optimaal projectresultaat Dat DVP de risico’s en verantwoordelijkheden bij de opdrachtgever laat, is volgens Diepenhorst geen vrijbrief voor vrijblijvendheid, integendeel. ‘Wij doen ons werk goed als een opdrachtgever met vertrouwen zijn portemonnee aan ons mee geeft. Zo hebben we altijd gewerkt en dat blijven we doen.

Onze inzet is om een beter projectresultaat te realiseren dan vooraf verwacht. Dat vinden wij de ultieme uitdaging, in plaats van klakkeloos voldoen aan de door de klant gestelde vraag. Zelf leggen we de lat het liefst zo hoog mogelijk.’ Reulink benadrukt dat het inbrengen van marktkennis daarbij cruciaal is, zeker in de voorfase van projecten. ‘Wij onderscheiden ons in de markt met nieuwe vormen van samenwerking.’

Funda zet partnership met makelaars centraal

‘Samen veroveren we de nummer 1-poSitieS’ Marktleider in de bestaande woningmarkt is funda onbetwist. Ook op andere terreinen – nieuwbouw, vrije sector huur en bedrijfsruimte – is de opmars onmiskenbaar. Commercieel Manager Jan Werkman en Channel Manager funda in business Alex Brunner maken de balans op. ‘De basis van ons succes is de continue focus op technologie, gecombineerd met samenwerking met de makelaar.’

178___VGvisie #8/2014___visie___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Marcel Krijger

visie___VGvisie #8/2014___179_

_

an het ene gebouw naar het andere: funda zit letterlijk niet stil. De voormalige Renault-garage bij station Amsterdam Amstel is verruild voor Rivierstaete; de jaren zeventig-schepping van architect Hugh Maaskant – destijds de grootste kantoornieuwbouw van Europa. Groot voordeel van de nieuwe huisvesting is dat alle medewerkers in een open space op één verdieping kunnen samenwerken, met zicht op Amstel en Plan Zuid. Tachtig zijn het er inmiddels; zij zorgen ervoor dat funda ook figuurlijk in beweging blijft.

Ruwweg de helft bestaat uit technici, de anderen verzorgen met name marketing, sales en communicatie. Werk hebben ze meer dan genoeg, zegt Jan Werkman. ‘Voor 2014 staat de backlog - de werkvoorraad - voor de technici al helemaal vol.’

Geen wonder ook, gezien de steeds verder gaande technologische ontwikkelingen. Funda moet vanaf alle devices goed te bereiken zijn, maakt Alex Brunner duidelijk. ‘De Windowsphone komt nu op, dat vraagt van ons als platform dat we daarin meegaan. Voorheen hadden we alleen de website die via de pc werd bekeken, nu is er een veelvoud aan toepassingen dat 24/7 moet draaien.’

Onder de motorkap Brunner legt uit dat ’s ochtends de eerste piek plaatsvindt in het bezoek aan funda. ‘Op de mobiel wordt het laatste verse woningaanbod gescand. Tussen de middag komen de funzoekers en de voyeurs online. En dan ‘s avonds weer een piek als mensen thuis op de bank zitten en wederom op hun mobiel of tablet kijken. Vandaar ons streven naar operational excellence: anytime, anywhere, any device.’ Naast de technische drive is er nadrukkelijk ook een businessambitie, geeft Werkman aan: ‘In alle facetten van het vastgoed willen we de absolute nummer één worden. Daar hangt de snelheid en beschikbaarheid van data stevig mee samen. De afgelopen twee jaar zijn we daar heel druk mee geweest; “onder de motorkap” zou je dat kunnen noemen. Misschien niet zo zichtbaar, maar voor ons heel wezenlijk. Ervoor zorgen dat het systeem goed blijft draaien wanneer 10.000 bezoekers tegelijk online zijn en tekst, foto’s en video willen binnenhalen. Tijdens de Open Huizendag in oktober 2013 zagen we dat de snelheid van de website soms terugliep. Daar springen we dan meteen bovenop, zodat het bij de volgende editie beter gaat.’ Een ander punt dat de afgelopen tijd veel aandacht kreeg, was de positie van funda ten opzichte van de makelaar. Werkman: ‘Dat partnership was er altijd al – per slot van rekening zijn we voortgekomen uit de NVM – maar we hebben het opnieuw tegen het licht gehouden en verstevigd. De kwaliteit van de data van de makelaars heeft ons in staat gesteld marktleider te worden. Daarom willen we ook onze bijdrage blijven leveren aan de positie van de makelaar.’

Alex Brunner: ‘Onze kracht ligt in actualiteit, volledigheid en kwaliteit. Daar moet onze bezoeker op kunnen vertrouwen!’

Vraag in beeld De banden met de makelaars worden aangehaald, getuige bijvoorbeeld het door funda georganiseerde ‘fundament’. Werkman hierover: ‘Op de tweede editie, afgelopen april, waren 1.100 makelaars aanwezig. We bieden daar inspiratie, geven demo’s en gaan in gesprek over tal van thema’s op het gebied van technologie en innovatie. Bijvoorbeeld over Google Glass of de virtual reality bril Oculus Rift: wat kunnen we daarmee? En hoe gaat dit de werkwijze veranderen?’ Brunner: ‘Maar we zijn ook een intensief traject gestart om samen met de makelaars de vraagzijde beter te ontginnen. Het afgelopen jaar hebben we in beeld gebracht hoe men zich beweegt op funda. Daaruit kunnen we bijvoorbeeld afleiden waar mensen werkelijk in geïnteresseerd zijn en welke buurten meer of minder in trek zijn. Gedrag op onze website leidt tot big data en dat vertalen we naar informatie, die vervolgens – in de handen van de makelaars – leidt tot kennis en inzicht.’ De 23

Jan Werkman: ‘In alle facetten van het vastgoed willen we de absolute nummer één worden’

miljoen bezoeken die funda maandelijks te verwerken krijgt en waarmee het de meest dominante vastgoedwebsite ter wereld is, worden herleid tot patronen die iets zeggen over waar de consument van nú naar op zoek is. Werkman: ‘Voorheen baseerde de makelaar zijn advies veelal op cijfers van historische transacties, nu kan hij zijn advies uitbreiden met cijfers over de actuele vraag.

Daarmee kan hij zijn klanten gericht aansturen. Stel dat uit de data blijkt dat kopers vooral vijf kamers in een bepaalde buurt vragen en een klant biedt een vierkamerwoning aan; dan kan het interessant zijn een kamer toe te voegen, of die mogelijkheid op funda te belichten. Dat brengt verkoop dichterbij.’

Vliegwieleffect Werkman is helder over de taakverdeling met de makelaars: ‘Onze rol is het beschikbaar maken van de data en informatie, de makelaars staan voor de interpretatie en de

vervolgacties. Dat is de kern van de samenwerking. Ook in het overleg met projectontwikkelaars en andere partijen kan de nieuwbouwmakelaar – geholpen door deze informatie – zijn positie als adviseur terugwinnen.’ Over winnen gesproken, hoe staat het met de positie van funda in de andere deelmarkten waarin het bedrijf actief is? We bespreken ze één voor één, te beginnen met funda in business, de website voor bedrijfsonroerend goed. Brunner: ‘In 2011 hebben we de site opengezet voor andere aanbieders dan alleen bij de NVM aangesloten makelaars, maar wel op basis van een streng deurbeleid: het aanbod en bijbehorende gegevens moeten top of the bill zijn. Onze kracht ligt in actualiteit, volledigheid en kwaliteit. Daar moet onze bezoeker op kunnen vertrouwen!

Daarom werken we alleen met gecertificeerde intermediairs.

Makelaars zijn gebonden aan regels. Als platform willen we kwalitatief zijn, zo onderscheiden we ons.’ Het aanbod aan objecten op funda in business nam snel toe, het aantal bezoekers eveneens. Brunner: ‘Het is een vliegwieleffect: hoe vollediger de info, hoe meer bezoek en hoe groter de noodzaak objecten juist bij ons te plaatsen. Inmiddels staan er ruim 34.000 objecten online en hebben we maandelijks 500.000 bezoeken. Die komen niet voor de fun, maar omdat ze werkelijk interesse hebben in zakelijk vastgoed. Zestig procent is ondernemer, tachtig procent is beslisser, zo blijkt uit recent onderzoek. Ik durf stellig te beweren dat we daarmee marktleider in bedrijfshuisvesting zijn.’

Doorplaatsen Blijven er nog twee breinkrakers over: woningnieuwbouw en de vrije sector huurmarkt. De eerste is lastig, aldus Jan Werkman: ‘Het aantal nieuwe projecten is uiteraard historisch laag. Ons onderscheidend voordeel is echter dat we nieuwbouwobjecten niet alleen op funda Nieuwbouw plaatsen, maar ook doorplaatsen naar de “gewone” website. Daarmee komen ze ook onder de aandacht van consumenten die niet specifiek naar nieuwbouw zoeken.’ Voor 2014 verwacht Werkman veel van de toevoeging van ‘project in voorbereiding’ aan de site, waarmee een nieuwbouwproject al vroeg onder de aandacht van potentiële kopers en huurders kan worden gebracht. ‘De makelaar kan daarmee het gesprek met de geïnteresseerden aangaan, waarna de ontwikkelaars het aanbod beter kunnen laten aansluiten op de vraag. Ook dat verstevigt weer de positie van de makelaars.’ Op de vrije sectorhuurmarkt moet een doorbraak van meer transparantie komen, sluit Werkman af: ‘Huurbemiddelaars die aanbod op funda plaatsen zijn vanaf 1 mei j.l. verplicht om aan te geven welke extra kosten in rekening worden gebracht. Daarnaast moet er een aantoonbare verhuuropdracht van de eigenaar zijn. Ook hier streven we weer naar een kwalitatieve openstelling en een stukje opvoeding van de markt.’

RO O De nieuwe flow TT T van RotteRDam ER R DAM MA 180___VGvisie #8/2014___CITY VISIE___tekst Kees de Graaf

_

RotteRdam stoomt op in de vaaRt deR steden

Rotterdam maakt een dynamische ontwikkeling door. De New York Times en de Rough Guide reppen over een must see city. Staat Rotterdam inderdaad aan het begin van een nieuw bloeitijdperk? VG Visie vroeg tien Rotterdam-kenners naar de plussen achter de nieuwe dynamiek in de havenstad.

R

otterdam is als een van de weinige Nederlandse steden in staat zichzelf voortdurend opnieuw uit te vinden. Na de wederopbouwperiode werd eind vorige eeuw met de stads- en stedelijke vernieuwing een volgende slag geslagen. De haven van Rotterdam, vanouds de belangrijkste levensader van de stad, heeft zich ondertussen volop doorontwikkeld. Geografisch met de uitbreiding in westelijke richting, functioneel door een steeds nauwere band tussen stad en haven. Industrie, afvalverwerking, creatieve sector, onderwijsinstellingen: ze werken steeds intensiever samen. Ook internationale bedrijven weten de weg naar Rotterdam te vinden; de afgelopen vier jaar kwamen er 101

RO TT ER DAM 182___VGvisie #8/2014___CITY VISIE

_

Fred van Beuningen, directeur Rotterdam Partners ‘Rotterdam is een internationale stad waar afspraken worden nagekomen: dat spreekt bedrijven aan’

Jan Peter Balkenende, partner Ernst & Young LLP ‘De doementaliteit van Rotterdam gaat opnieuw haar nut bewijzen’

Hans de Jonge, hoogleraar TU Delft en CEO Brink Groep ‘Amsterdam kan aan ligstoelmanagement doen, daar gaat alles vanzelf. In Rotterdam moet worden gewerkt’

Eric Claassen, ViroNovative/EUR ‘Ik voorspel dat life sciences in Rotterdam de komende jaren nog een hoge vlucht gaan nemen’

Rijnhaven

nieuwe bedrijven bij. Goed voor 6.000 banen en investeringen van circa 500 miljoen euro in de stad. Het is een oogst waar Fred van Beuningen, directeur van Rotterdam Partners, verheugd over kan zijn. ‘De strategische ligging en de haven maken van Rotterdam één van de meest aantrekkelijke zakelijke locaties in Europa. Wij zien dat internationale bedrijven die zich in Rotterdam vestigen, zoals Unilever, Turkish Airlines, BGI Tech Solutions en Global Offshore Services, vooral af komen op de goede bereikbaarheid, het brede kantooraanbod, de gunstige vierkante meterprijs, het internationale netwerk en de typische can-do mentaliteit.’

Kapitaalinjectie Door de komst van de bedrijven treedt een vliegwiel in werking, legt Van Beuningen uit.

HartvanZuid, Bus&Metrostation

Buitenlandse investeerders scheppen banen, zorgen voor een flinke kapitaalinjectie in de stad, maar zorgen ook voor de aansluiting met internationale netwerken. Dat draagt weer bij aan een sterker internationaal imago van de stad. Jan Peter Balkenende, partner Ernst & Young, kan het beamen: ‘Als voorzitter van de International Advisory Board Rotterdam heb ik het heel direct ervaren.

Onlangs hebben we, begeleid door jongeren van R’damse Nieuwe, de nieuwe ondernemers van Rotterdam bezocht. Gedeelde conclusie: er is een ongekende dynamiek en grote betrokkenheid bij de stad. Er zijn vele initiatieven op het gebied van innovatief ondernemerschap. Rotterdam was van oudsher de plek voor de maakindustrie. Nu wordt het dé plek voor het nieuwe innovatieve maken. Er is op dit moment een breed

HartvanZuid, Entree winkelcentrum

Tim Rowe, CEO Cambridge Innovation Center ‘We laten Rotterdam als innovatie-hub en het Randstedelijke innovatiecluster eromheen groeien’ Kop van Zuid

RDM

gedragen gevoel dat Rotterdam aan het begin staat van een grote sprong vooruit.’

Die sprong voorwaarts was ook hard nodig, maakt Hans de Jonge (TU Delft/Brink Groep) duidelijk: ‘Er is te lang gedaan over het verzetten van de bakens, te lang gestuurd op de wereldhaven als enige pijler. Dan doet Singapore het beter: men heeft op tijd ingezien dat het roer om moest en heeft 600 miljoen in de ontwikkeling van Biopolis gestopt. Ik weet: dat is een andere democratische structuur dan hier, maar de daadkracht is daar wel groot.’

Onbeperkt groeien In Nederland lijden we onder veel bestuurlijke drukte, zo maakt De Jonge duidelijk.

‘Op één gasgever in dit land hebben we negen remmers. Dan is het extra bijzonder dat in Rotterdam zoveel tot stand komt.’ De stad heeft ook volop kansen: ‘Zeker als je over de gemeentegrenzen heen kijkt. Neem de as Rotterdam-Leiden, voor de combi van technologische en medische wetenschap.

Opstelten zei altijd: Rotterdam heeft twee universiteiten, ze weet het alleen zelf nog niet. Als we erin slagen jonge mensen aan de stad te binden, gaat de quality of life verder

O T R MA

omhoog. En dan komen de bedrijven ook.’

Een entrepreneur die de afgelopen jaren de nodige bedrijven in Rotterdam opzette is Eric Claassen, tevens hoogleraar EUR. Ondanks de dominantie van Leiden op het gebied van life sciences, koos Claassen heel bewust voor Rotterdam. ‘De gemeente heeft ons daar mee geholpen, met de ontwikkeling van de Rotterdam Science Tower. In dit flexibele gebouw kunnen we onbeperkt groeien. Met onze bedrijven werken we global, met veel klanten in de VS en Azië.

Rotterdam heeft bij hen een prima uitstraling, dan kunnen we kwantitatief aantonen.

Sinds we hier zitten is onze omzet vertienvoudigd.’

Stap naar Europa Veel belangstelling dus van binnenuit, vanuit Nederlandse bedrijven en academische startups, maar ook van buitenaf. Zo maakte het Cambridge Innovation Center najaar 2013 bekend dat het in Rotterdam een vestiging wil openen. CEO Tim Rowe: ‘Rotterdam is een plek van ongekende mogelijkheden, zowel als stad op zich als een gateway naar de rest van Europa. Met een prachtig nieuw station in het hart van een hoogopgeleide

RO TT ER DAM 184___VGvisie #8/2014___CITY VISIE

_

Bart Poeth, directeur Eneco ESCO ‘Met projecten als Versnelling 010 maakt Rotterdam werk van verduurzaming’

Hans Schröder, CEO Provast ‘De Markthal is een icoon voor het nieuwe Rotterdam. Het zet Rotterdam op de wereldkaart’

Dirk Alma, manager Ballast Nedam Concessies ‘Op het gebied van integrale binnenstedelijke ontwikkeling gaat Hart van Zuid twee stappen verder dan wat ik elders in Nederland heb gezien’

Wim de Haas, directeur Bouwfonds Zuidwest ‘Politiekbestuurlijk wordt veel ruimte aan de marktsector geboden - die nieuwe manier van werken spreekt aan’

Van Nelle

Weena

Markthal

regio van zeven miljoen mensen, gecombineerd met een groeiende spirit van ondernemerschap in een al bestaande cultuur van hard werken. We zijn enthousiast om daar deel van uit te gaan maken en Rotterdam verder te laten groeien.’ Rotterdam staat voor dynamiek en dat geldt zeker ook voor projecten die het duurzame karakter van de stad versterken. Eneco-directeur Bram Poeth ziet veel gebeuren: ‘Er zijn tal van initiatieven die opgeteld veel betekenen. Zelf hebben we bijvoorbeeld de Kunsthal verduurzaamd.

Maar we zijn ook gebiedsgericht bezig, zoals bij het energieneutraal maken van Heijplaat.

En we werken met woningcorporaties aan het verduurzamen van de sociale woningbouwvoorraad in de stad.’ De gemeente heeft daarbij een belangrijke faciliterende rol: ‘We komen toch in de voortuin van bewoners en bedrijven. Neem de aanleg van de Leiding

over Noord, een nieuw warmtetransportnet: daar hebben we met 150 bedrijven onderhandeld. De gemeente heeft daar perfect geholpen met haar omgevingsmanagement.’

Open uitnodiging Aan het nieuwe profiel van Rotterdam wordt in belangrijke mate bijgedragen door enkele ‘iconische’ bouwprojecten die deze periode worden opgeleverd: De Rotterdam van Rem Koolhaas, het nieuwe Centraal Station en de Markthal die door Provast wordt ontwikkeld.

Partner Hans Schröder van Provast: ‘In 2004 vroeg de gemeente zes ontwikkelaars om een visie. CEO Hans Schröder: ‘In 2004 vroeg de gemeente zes ontwikkelaars om een visie.

Wij kwamen als enige met een geïntegreerd concept, in één multifunctioneel gebouw.

Beneden de markt, erboven wonen. Openbaar toegankelijk; een ontmoetingsplek voor

Dirk Sijmons, curator IABR ‘Rotterdam is proeftuin voor nieuwe ideeën’ Ferrolocatie-Stadshavens

Markthal

alle culturen. In oktober gaat het open, maar de toeristen staan nu al op de stoep.’ Dat de gemeente de markt vrij laat in de conceptontwikkeling, is volgens Schröder te prijzen: ‘Geen dichtgetimmerde uitvraag, maar een open uitnodiging aan onze creativiteit.

Chapeau.’ Ondertussen vindt ‘op zuid’ minstens een even grote vernieuwingsslag plaats: het project Hart van Zuid. Dirk Alma, manager Ballast Nedam Concessies, is vanaf het begin betrokken. Hij wijst eveneens op de ‘dappere’ uitvraag van de gemeente: ‘Rotterdam legt niet alleen de fysieke, maar ook de sociaal-economische ontwikkeling van dit gebied bij de markt neer. De scope is heel breed: van nieuwe werkgelegenheid tot en met woningen voor groepen die nu de stad nog verlaten. We krijgen volop de ruimte om daar zelf invulling aan te geven.’ Volgens Bouwfonds Zuidwest-directeur Wim de Haas liggen er bij de woonmilieu-ontwikkeling nog volop uitdagingen: ‘Ik ben positief hoe de gemeente zoekt naar nieuwe mogelijkheden; daar doen wij volop in mee. Samen moeten we proberen waarde te ontwikkelen, dat is de crux. Pas dan komen investeringen

O T R

tot stand. De consument heeft vooral behoefte aan “leuk stedelijk wonen”, met de voorzieningen vlakbij. Dat zijn eerder stadswoningen dan appartementen. En je hebt een zekere schaal nodig. Ik heb al eens gechargeerd gezegd: hak een stuk van het Zuiderpark af, om daar echt een heel nieuw gebied te maken.’

Laboratoriumfunctie De vernieuwing is kortom op veel fronten volop gaande en krijgt nog een extra impuls door de laboratoriumfunctie die Rotterdam bewust cultiveert. De Internationale Architectuur Biënnale is daar een uitgesproken voorbeeld van, dit jaar met ‘Urban by Nature’ als thema. Curator Dirk Sijmons: ‘Bijna honderd projecten uit de hele wereld zijn hier straks te zien, zoals de resultaten uit New York van het “Post Sandy”-consortium. Maar ook de bijdrage van Nederlandse bureaus aan New Orleans. Geen academische bijdragen, maar hele concrete ideeën over gebiedsontwikkeling en de stromen in de stad: water, voedsel, elektra, afval. Hiermee positioneert Rotterdam zich in de wereld, maar het biedt de stad tegelijkertijd een venster op diezelfde wereld.’

RO TT ER DAM

186___VGvisie #8/2014___CITY VISIE___tekst Cees de Geus___ fotografie Marcel Krijger

_

HILKE NIJMEIJER VAN CBRE GLOBAL INVESTORS

Sinds de opening in 1996 is de Rotterdamse Beurstraverse, ook bekend als de Koopgoot, het paradepaardje van CBRE Global Investors.

Ondanks de economische crisis blijven de bezoekersaantallen volgens Asset Manager Hilke Nijmeijer, stabiel. De komst van de grootste H&M van Europa zal de aantrekkingskracht van de Koopgoot alleen maar versterken.

‘

V

erdeeld over drie winkelverdiepingen, krijgt de nieuwe H&M - inclusief haar Monki en Weekday formule - een oppervlak van maar liefst 6.200 vierkante meter. Maar er is niet alleen behoefte aan grote winkels.

‘Elders in de Koopgoot splitsen we juist een unit op, om ruimte te maken voor twee nieuwe huurders: Pandora en een nieuwe huurder,’ legt Nijmeijer uit. ‘Dat toont aan dat er niet alleen behoefte is aan grotere oppervlakten, zoals bij H&M, maar ook aan kleine units. Vaak gaat het om ketens die sterk inzetten op multichanneling, waarbij de verkoop via internet wordt ondersteund door kleine showrooms in de winkelstraat.’

Pandora staat volgens Nijmeijer ook model

O Continu op nieuwe T trends R inspelen

O T R MA

188___VGvisie #8/2014___CITY VISIE

CITY VISIE___VGvisie #8/2014___189_

_

RO TT ER

voor de internationale ketens die nog steeds grote interesse hebben voor A- locaties in het algemeen en in Amsterdam en Rotterdam in het bijzonder. ‘We hebben geen lange wachtlijst meer, maar er is nog steeds druk op de winkelmeters in de Koopgoot,’ vat ze de marktsituatie samen. ‘Van leegstand is dan ook geen sprake. Wel vindt onder invloed van e-commerce ook in de Koopgoot een herschikking plaats. Veel retailers zijn nog zoekende. H&M en Pandora tonen aan dat iedere formule, iedere strategie maatwerk vereist, dat wij zo goed mogelijk proberen te faciliteren. De grenzen worden daarbij aangegeven door het verhuurbare oppervlak van de Koopgoot: 15.200 vierkante meter. De uitbreiding van H&M laat zien dat daarbinnen vrijwel alles mogelijk is.’

Kloppend hart Als het kloppend hart van het Rotterdamse kernwinkelgebied heeft CBRE volgens Nijmeijer met de Koopgoot nog steeds goud in handen. ‘Het nieuwe station, de Markthal, Cool 63 en Forum zullen de positie van het kernwinkelgebied in Rotterdam alleen maar versterken. We staren ons niet blind op de Koopgoot, maar zien onze winkelstraat nadrukkelijk ook als onmisbaar onderdeel van dit kernwinkelgebied. Om die reden hebben we ons ook geconformeerd aan het Lijnbaanakkoord. Als het gaat om marketing, promotie, uitstraling, inrichting en beheer grijpen we iedere kans aan om samen op te trekken. Het gezamenlijke doel daarbij is op zich heel simpel: mensen naar het centrum van Rotterdam trekken. Als ze daar eenmaal zijn, is het aan ons om ze de Koopgoot in te krijgen en aan de vastgoedeigenaren en retailers op de Lijnbaan om ze op de Lijnbaan te krijgen.’

‘Iedere formule, iedere strategie vereist maatwerk, dat wij zo goed mogelijk proberen te faciliteren’

Op een kleiner schaalniveau vindt in de Koopgoot een vergelijkbare exercitie plaats: door voortdurend te investeren in ‘schoon, heel, veilig en duurzaam’ én in de beleving die de winkelstraat bezoekers te bieden heeft, probeert CBRE bezoekers naar de Koopgoot te trekken. Zodra dat is gelukt, is het aan de individuele retailers om ze in hun winkel te krijgen. Nijmeijer: ‘De twee grote iPads in de Koopgoot zijn een succes, maar tonen ook aan dat wat mensen het leukst vinden niet ingewikkeld hoeft te zijn: een foto van zichzelf maken en die direct uploaden naar de Facebook-pagina van de Koopgoot. In het weekend gebeurt dat elke vijf minuten. Voor ons is het vooral een manier om mensen aan ons te binden, door ze op Facebook ook direct relevante informatie over de winkels, aanbiedingen en activiteiten in de Koopgoot te vertellen. Door ook op die manier continu op nieuwe trends in te spelen, zorgen we er voor dat de Koopgoot top-of-the-bill blijft in Rotterdam.’

Beste winkelgebied internationaal WESTFIELD IN LONDEN

Hilke Nijmeijer is zelf geen fervente shopper. Toch bleef ze tot haar verbazing tijdens een bezoek aan Londen veel langer ronddwalen in winkelcentrum Westfield dan ze van tevoren van plan was geweest. ‘Het winkelaanbod is er geweldig en er zijn veel leuke plekken om even op adem te kopen en wat te eten of te drinken, zoals gezellige champagnebarretjes. Het grappige is dat ik meteen merkte dat ik geneigd was om meer geld uit te geven. Als je dat weet te bereiken, ben je volgens mij goed bezig als winkelstraat of -gebied.’

Eigen collectie Onder het motto ‘adel verplicht’ heeft CBRE ontwerper Maarten Baas gevraagd om zitelementen te ontwerpen. Zijn ‘Koopgootcollectie’ is in april in Milaan gepresenteerd, waarna de acht zitelementen in juli zijn geplaatst. ‘Baas is onder andere bekend geworden met zijn ontwerp voor een stoel voor Amnesty International,’ vertelt Nijmeijer. ‘Met de keuze voor hem, willen we laten zien dat de Koopgoot een unieke winkelstraat is. En in een unieke winkelstraat horen unieke zitelementen. We zijn er heel blij mee: hoe langer je er naar kijkt, hoe mooier ze worden. Ze zitten ook nog prima en bovenal zijn we er van overtuigd dat dergelijke investeringen zichzelf terugverdienen, omdat ze de aantrekkingskracht van de Koopgoot vergroten.’

RO TT ER DAM

190___VGvisie #8/2014___CITY VISIE___tekst Cees de Geus___ fotografie Marcel Krijger

_

LuC SMItS (LSI) vonD zICHzELf oPnIEuw uIt

Met de herontwikkeling van Central Post als paradepaardje, maakte ontwikkelaar LSI in de eerste jaren van deze eeuw naam in het Central District van Rotterdam. Het succes én de bravoure van naamgever en boegbeeld Luc Smits (43) keerden zich echter tegen hem toen de crisis uitbrak: hij deed in 2011 vrijwillig een stap terug.

Maar begin dit jaar keerde Smits terug, gelouterd en meer dan ooit overtuigd van eigen kunnen. Een persoonlijke monoloog over diepe dalen en een succesvolle come back.

‘

H

et ging LSI begin 2008 nog steeds voor de wind toen ik, om die vergelijking even door te trekken, aan allerlei signalen merkte dat het weer zou gaan omslaan. Alleen: ik was op dat moment een van de weinigen. Ik heb het zelfs tegen JanPeter Balkenende gezegd: het gaat helemaal fout. Zijn antwoord: ik heb net Wouter Bos nog gesproken, er is niets aan de hand. Het zou nog maanden duren voor in de Verenigde Staten de Lehman Brothers zouden omvallen, dus ik was een roepende in de woestijn. En door keer op keer te melden dat LSI prestatie-

O ‘ALS ANDEREN DET HANDDOEK IN DE RING GOOIEN, R BEGINT HET VOOR MIJ PAS ECHT’

RO TT ER DAM 192___VGvisie #8/2014___CITY VISIE

_

afspraken niet zou kunnen nakomen en niet aan zijn financiële verplichtingen zou kunnen voldoen, maakte ik mezelf niet populairder.

Stakeholders begonnen zich tegen mij en daarmee tegen LSI te keren.’

Intuïtie en eigenwijsheid ‘Voor ik projectontwikkelaar werd, was ik verpleger. Mijn ondernemerschap is deels op intuïtie gebaseerd. Aan veel van mijn beslissingen ligt een estimated guess ten grondslag. En een flinke portie eigenwijsheid. Dat wordt alom gewaardeerd zolang het goed gaat, maar in tijden van crisis kan het zich tegen je keren. In 2011 heb ik daarom bewust de luwte opgezocht. Vrijwillig. Hans de Boer werd het gezicht en het aanspreekpunt van LSI. Ik ben een betere vastgoedondernemer dan Hans, maar hij is veel beter in staat om een bedrijf door een crisis te loodsen. Terwijl hij dat deed ben ik… Nou, eigenlijk kun je wel zeggen dat ik mezelf helemaal opnieuw heb uitgevonden. Ik belandde in een diepe, welhaast existentiële crisis. “Kan ik eigenlijk überhaupt wat?” vroeg ik mezelf af.’

Straatvechtersmentaliteit ‘Van 2011 tot 2013 heb ik m’n mond gehouden en vooral veel naar anderen geluisterd. Heel veel gemediteerd ook. En gesport. Kickboksen vooral, net als vroeger. Dat bracht mijn straatvechtersmentaliteit weer naar boven. Ik ben een knokker. Je kunt me neerslaan, maar ik krabbel altijd weer overeind. Het begint voor mij pas echt als anderen de handdoek in de ring gooien. Ik herontdekte mijn geestelijke en fysieke krachten, door één dag in de week te vasten en door twee jaar lang iedere dag te zwemmen in de Hillegersbergse Achterplas.

Ook ’s winters. Eén keer zelfs bij zestien graden onder nul. Lag ik daar in mijn blote Gerrit, te schateren van de lach. Sinds mijn terugkeer bij LSI, als een betere vastgoedondernemer dan ooit tevoren, vaar ik op mijn eigen kompas. Ik doe geen concessies meer.

Stakeholders kunnen hoog of laag springen, als iets niet in het belang is van LSI, begin ik er niet aan. Ook mijn morele kompas staat veel scherper afgesteld dan vroeger. Dure auto’s?

Een kast van een huis? Een privéjet? Ik heb het niet meer en ik wil het ook niet meer. Voorheen draaide ik mijn hand niet om voor een vakantie van 50.000 euro, maar nu denk ik: 50.000 euro, idioot, weet je hoeveel mensen je daarvan te eten kunt geven? Het geld kwam met bakken binnen bij LSI en ik heb er naar geleefd. Maar dat gaat me nooit meer gebeuren.’

‘LSI staat letterlijk en figuurlijk weer met beide benen op de grond’ Horrorjaren ‘Eind 2012 bespeurde ik een kentering. Zoals we elkaar de crisis in hebben gepraat, kunnen we elkaar er ook weer uitpraten. Ik kwam op straat en bij de bakker mensen tegen die zeiden: sodemieter op, ze kunnen me wat, ik ga het gewoon doen. En na twee horrorjaren begonnen zich weer deals aan te dienen.

Terug bij LSI ben ik begonnen met een grote reorganisatie. Binnen Central Post zijn we verhuisd van de bovenste verdieping naar de begane grond, wat ons ook letterlijk met beide benen op de grond bracht. Voortaan ben en blijf ik bij ieder LSI-project persoonlijk betrokken. Central Post is voor mij het meest aansprekende bewijs van mijn vakmanschap. Ik ken in Nederland geen ander multitenant gebouw met zo’n track record op verhuurgebied: dankzij enkele recente deals zit het de komende tien jaar helemaal vol. Dat komt omdat het een fantastische herontwikkeling is, die helemaal voldoet aan de nieuwe eisen die de klant er aan stelt. Het Schieblock is ook helemaal verhuurd. Zevenduizend meter! En sloop van een deel van het Schiekadeblok maakt ruimte voor een hotel met 180 kamers. Kortom, we performen weer als een dolle. En we durven weer vooruit te kijken.’

Stekker eruit ‘Dat LSI nog steeds bestaat is zeker ook te danken aan Hans de Boer, die binnenkort aantreedt als voorzitter van VNO-NCW. Met Eurocommerce voorop, hebben we heel veel bedrijven overleefd waarvan ik me in mijn stoutste dromen niet kon voorstellen dat ze ooit van het toneel zouden verdwijnen. Nu ik weer terug ben bij LSI hebben stakeholders zoiets van: hij is er nog steeds, heeft niemand belazerd en is druk bezig zijn eigen rommel op te ruimen. Ik heb nooit met een beschul-

digende vinger naar de banken gewezen. Ook niet toen ze de stekker er uit wilden halen, tot twee keer toe. Peter Keur van FBH Bank liet het vuile werk niet door een ander opknappen, maar belde mij persoonlijk op: Luc, het spijt me, we hebben er geen vertrouwen meer in.

Daar heb ik heel veel respect voor. Ik voel me gracieus behandeld, ook omdat het twee keer op het laatste moment met goede argumenten is gelukt om de banken toch nog op andere gedachten te brengen. En gelukkig maar, ook voor hen.’

Meerwaarde ‘Want LSI is alive and kicking. Met gebouwen als Central Post voegen we waarde toe en tonen we aan dat we bestaansrecht hebben. Ik ben er bijvoorbeeld van overtuigd dat het ziekteverzuim in Central Post lager is dan in, ik noem maar even een icoon, De Rotterdam.

Steeds meer bedrijven en hun medewerkers beginnen in de gaten te krijgen dat je bij LSI moet zijn voor goede, mooie en duurzame gebouwen waarin mensen graag werken of wonen. Gebouwen die weer gebaseerd zijn op de menselijke maat en niet op kille cijfers en winstbejag. Onze focus ligt vooral op de verdere ontwikkeling van de Weenaboulevard, oftewel ‘010’ zoals we het intern noemen. Met de huidige (zelf )kennis, doorzettingsvermogen, inzicht en mentaliteit gaan wij met behulp van onze partners Nederland laten zien waartoe LSI in staat is en wat haar meerwaarde is voor de maatschappij.’

O T R

De inspiratie van Luc Smits:

'Ik word niet zozeer geïnspireerd door een concept of een formule, maar door personen. Steve Jobs is voor mij een voorbeeld, vanwege zijn drive om vanuit je binnenste oprecht en met alles wat je in je hebt, het beste product te maken.

Vertaald naar mijzelf komt dat neer op het realiseren van gebouwen die het welzijn en functioneren van de mens als uitgangspunt hebben en daardoor een bijdrage leveren aan de maatschappij.’

Vastned is het enige Europese beursgenoteerde winkelvastgoedfonds met focus op venues for premium shopping.

Het beste winkelvastgoed in de populairste winkelstraten in de grotere steden.

Is uw interesse gewekt? Neem dan contact met ons op.

Tel: +31 (0)10 2424300 info@vastned.com www.vastned.com

Slagvaardig opereren met Jeroen Philtjens (BESIX Nederland):

‘Met innovatiekracht toegevoegde waarde scheppen’

198___VGvisie #8/2014___Business Leaders

_

Als onderdeel van de BESIX Group, een bedrijf met 19.000 medewerkers wereldwijd dat is gespecialiseerd in civiele betonbouw, industriële bouw en maritieme bouw, heeft BESIX Nederland de laatste jaren óók naam gemaakt met projecten op het gebied van utiliteitsbouw.

Jeroen Philtjens, sinds 1 januari 2014 directeur, voorspelt dat de Maastoren, Montevideo, New Orleans en de Schiecentrale zeker navolging gaan krijgen, ook buiten Rotterdam.

Nieuw concept

pgericht door de familie Stulemeijer uit Breda, begon de voorloper van de huidige BESIX Group 105 jaar geleden als de Belgische Beton Maatschappij.

Het bedrijf wordt daarom door sommigen nog steeds vooral geassocieerd met dit oersterke bouwmateriaal. Ook in Nederland is BESIX echter veel meer dan beton alleen.

Aan onder andere de Tweede Coentunnel in Amsterdam, de Kruispleingarage in Rotterdam, de Stationspassage in Tilburg en de Keersluis Heumen kwam weliswaar veel beton te pas, maar als hoofdaannemer was BESIX Nederland verantwoordelijk voor álle onderdelen van de genoemde bouwprojecten.

Philtjens: ‘De Keersluis Heumen is een goed voorbeeld van een weliswaar klein maar zeer complex, veelomvattend en hoogtechnologisch project, lean & mean en met maximale inzet van onze kennis en kunde. Dat geldt ook voor de 828 meter hoge Burj Khalifa in Dubai, de hoogste toren ter wereld, waar we onder de vlag van de BESIX Group aan hebben meegebouwd.’

nipt gekozen voor een ander plan, maar de grote

O

Prestigieus Philtjens noemt het prestigeuze buitenlandse voorbeeld niet voor niets. ‘Door de economische crisis hebben we in Nederland de laatste jaren geen grote utilitaire projecten meer

Red de Kuip!

‘Red de Kuip!, is een initiatief om het Feyenoordstadion te behouden. Geen sloop/nieuwbouw of nieuwbouw op een andere locatie, maar renoveren. Dat is zowel gedurfd, realistisch als duurzaam.

Samen met de stichting Red de Kuip! heeft BESIX Nederland een concept ontwikkeld dat voorziet in een derde ring, waardoor het aantal zitplaatsen kan worden uitgebreid naar 70.000.En het mooie is dat de begroting van Feyenoord een impuls krijgt van tientallen miljoenen. Helaas is uiteindelijk

binnengehaald. Medewerkers die tot 2010 betrokken waren bij de bouw van de Maastoren in Rotterdam, werken nu aan grote projecten in Saoedi-Arabië, Dubai of Parijs.

Onze kracht is dat alle bedrijven binnen de BESIX Group communicerende vaten zijn wat betreft kennis, ervaring en menskracht.

Mede daardoor is zowel de jaaromzet (130 à 140 miljoen euro) als het aantal medewerkers (110) van BESIX Nederland op peil gebleven.’

Binnen het bedrijf mag het accent de laatste jaren weer verschoven zijn naar civiele en maritieme projecten, Philtjens benadrukt dat BESIX Nederland zijn handen niet aftrekt van de utiliteitsbouw. ‘Zie de Carpe Diemtoren in Parijs, of het Grand Egyptian Museum in Caïro. Met de expertise die we momenteel overal in de wereld opdoen tijdens grote utilitaire projecten, kunnen we in de toekomst in Nederland ons voordeel doen.

Bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij de enorme transformatieopgave waar we voor staan zie ik in de toekomst als hoofdaannemer een belangrijke rol weggelegd voor BESIX Nederland.’

Betrokkenheid Kenmerkend voor BESIX Nederland is daarbij volgens Philtjens de decentrale organisatie. ‘We hebben het liefst grote projecten, waarbij we op de bouwlocatie zelf een projectorganisatie kunnen optuigen die autonoom functioneert. Niet als een “staat binnen

merite van ons concept is dat het herontwikkeling en daarmee behoud van de bestaande Kuip op de agenda heeft gezet.'

een staat”, maar als een slagvaardige eenheid met veel handelingsvrijheid die optimaal gebruik maakt van de kennis en expertise die in Barendrecht en Brussel aanwezig is.’ Het ingenieursbureau van BESIX opereert vanuit de hoofdstad van België. Zelf is de Vlaming een belangrijke exponent van het relatief grote Belgische aandeel van BESIX Nederland. ‘Ongeveer de helft van onze medewerkers is Belg, de andere helft Nederlander. Dat zorgt voor een goede mix van gedrevenheid, betrokkenheid en continuïteit.’

Innovatieve constructie Dankzij de aanwezige kennis van (de wetgeving rond) tunnel- en verkeerstechnische installaties, blijft BESIX Nederland een belangrijke speler in de civiele markt. Een

CV

Naam Jeroen Philtjens (42)

Huidige functie Directeur BESIX Nederland (sinds 1 januari 2014)

Vorige functies In 1998 als calcu-

lator begonnen bij BESIX, sindsdien onder andere werkvoorbereider, projectmanager, projectdirecteur en adjunct-directeur

Opleiding Burgerlijk Bouwkundig ingenieur, Katholieke Universiteit Leuven en Industrieel ingenieur bouwkunde, B.M.E. Hasselt Keersluis Heumen

Leiden Lammermarkt artist impression

teken aan de wand is in dat verband de renovatie Velsertunnel. Op de thuismarkt, de Benelux, is de vernieuwing van de Amazonehaven in Rotterdam een goed voorbeeld van de maritieme projecten die zich aan blijven dienen. Ook gaat BESIX Nederland de Neherkade in Den Haag herinrichten en tekende het bedrijf onlangs een Design Built Maintain-contract voor de parkeergarage Lammermarkt in Leiden. ‘Het wordt een ondergrondse parkeergarage, opgebouwd met een diepwandconstructie die we via onze dochteronderneming Franki Grondtechnieken zelf kunnen uitvoeren,’ blikt Philtjens vooruit. ‘Daarmee is de Lammermarkt een goed voorbeeld van de toegevoegde waarde en de innovatiekracht waarmee we ons ook in de toekomst willen blijven onderscheiden.’

‘Alle bedrijven binnen de BESIX Group zijn communicerende vaten wat betreft kennis, ervaring en menskracht’

De nH Den Haag groeit van aa binnenuit g _

200___VGvisie #8/2014___CityVisie Den Haag___tekst Kees de Graaf

cityvisie den haag___VGvisie #8/2014___201_

Toekomst van het wonen in Den Haag

Het wonen in Den Haag heeft het afgelopen anderhalf decennium een forse ontwikkeling doorgemaakt. Aan de randen van de stad is een indrukwekkende Vinex-productie gerealiseerd.

D

nmiddels is de focus nagenoeg geheel op de bestaande stad gelegd. Nieuwe opgaven en uitdagingen dienen zich aan: de transformatie van bestaand vastgoed, maar ook het particulier opdrachtgeverschap waarmee bewoners zelf meer invloed krijgen op hun wooncarrière in de stad. In achterstandswijken wordt volop geïnvesteerd, met succes. Marnix Norder maakte als wethouder tien jaar lang de stedelijke ontwikkeling van ‘070’ van dichtbij mee en gaf er zelf de nodige sturing aan.

Norder blikt terug én kijkt vooruit. Waar komt Den Haag vandaan en waar moet de stad naar toe? Ook vijf Den Haagkenners uit de marktsector geven hun eigen kijk op het wonen in Den Haag.

Project Oriënt in Transvaal

Wijnhavenkwartier

eD Hn aa

_

202___VGvisie #8/2014___CityVisie Den Haag

De nH aa

Marnix Norder, wethouder Den Haag 2004-2014

‘Juist als je niet stuurt, gaat het best goed’ ‘In Laakhaven zijn 40 tot 50 kleinere opdrachtgevers actief, wat leidt tot een gevarieerd gebied’ ‘Als stad hebben we heldere keuzes gemaakt voor de toekomst. Een profiel met vier pijlers: overheidshuisvester, internationale stad van recht en vrede, stad van grote internationale bedrijven en het toerisme. Het lukt steeds beter ons op deze thema’s te profileren. Zo is Den Haag inmiddels de tweede toeristenstad van Nederland, met jaarlijks 16 miljoen bezoekers.

Weliswaar bezuinigt het Rijk op haar kantoren in Den Haag, maar de andere pijlers vangen dat ruimschoots op. In de uitwerking naar het beleid voor de stedelijke ontwikkeling staat één element centraal: kwaliteit. Of het nu om

cityvisie den haag #8/2014___203_

OPCW

de binnenstad gaat, het verkeer of de parken.

Met daarbij bijzondere aandacht voor de Centrale Zone, het gebied dat loopt van Scheveningen tot aan de A12. Dit is het gebied waar Den Haag in investeert en prioriteit aan geeft en waar werkgelegenheid, voorzieningen en infrastructuur geconcentreerd zijn. In deze zone zit ook de interesse van de markt. De ontwikkeling van dit gebied heeft een directe relatie met de vier pijlers in het economisch profiel. En het legt ons geen windeieren: Den Haag groeit, met 6.000 inwoners per jaar. Dat doet de stad inmiddels van binnenuit. Ik heb Vinex met plezier afgebouwd, maar daarna hebben we gezegd: de volgende verstedelijkingsronde vindt plaats ín de stad. Ons eerste speerpunt daarbij is de transformatie van leegstaande c.q. leegkomende kantoren.

Kijk bijvoorbeeld naar de ontwikkelingen aan de Wijnhaven, maar ook in Benoordenhout.

Inmiddels wordt jaarlijks 100.000 m2 getransformeerd, tegenover 500.000 m2 in heel Nederland. In 2014 staat de teller al op 140.000 m2. In die zin komen de lege kantoren van het Rijk mij wel goed uit: we gebruiken ze in onze vertaling van binnenstedelijk ontwikkelen.’

‘Een tweede speerpunt waar ik stevig op heb ingezet is het kleinschalig particulier opdrachtgeverschap. Via kluswoningen, maar ook met kavels waar particulieren en

commerciële partijen woningen kunnen realiseren.

Om onze bevolkingsgroei bij te houden hebben we jaarlijks 3.000 woningen nodig.

Dat redden we niet helemaal, maar er wordt hard gewerkt. Private partijen dragen daar ook hun steentje aan bij. Zorgelijker is momenteel de situatie voor de woningcorporaties, maar dat trekt wel weer bij.

Het interessante van de huidige situatie is dat er ook steeds meer nieuwe, kleine partijen bijkomen: zij nemen positie in in de nieuwe stadsontwikkeling. Kijk naar Laakhaven: daar zijn nu 40 tot 50 kleinere opdrachtgevers actief, wat leidt tot een gevarieerd gebied.

Ik geef ze veel ruimte. Zij introduceren andere manieren van werken: klantgerichter, zonder ellenlange interne procedures. Deze bedrijven hebben de omslag eerder te pakken dan sommige grote vastgoedbedrijven. Hun handelend vermogen is groter. Ze ontwikkelen de woningen direct met de klant en dan staan ze er binnen zes maanden. Dat is heel wat anders dan de oude manier van verkopen, op tekening. Dat willen mensen niet meer.

De gemeente schakelt in de stedelijke ontwikkeling bewust een tandje terug. We laten het meer aan de stad zelf over, behoudens een aantal cruciale plekken – zoals het Centraal Station en Scheveningen Boulevard – waar we nadrukkelijk sturen op de beeldregie.’

‘In de programmering laten we partijen vrijer dan vroeger. Uiteraard heeft de gemeente een mening over welke groepen belangrijk zijn voor de stad: studenten, starters, stedelijke gezinnen – type ‘bakfiets’ – en expats. Maar we zeggen niet meer: die woningen moeten daar gebouwd geworden.

Wij denken bijvoorbeeld dat er veel vraag is naar huurwoningen tussen 660 en 900 euro, maar als een belegger kansen ziet tussen 850 en 1.100 euro: ook prima. Ik merk de laatste tijd: juist als je niet stuurt, gaat het best goed.’

De marktpartijen Peter van der Gugten, directeur Heijmans Vastgoed

‘Direct met eindgebruikers en investeerders’

eD Hn aa g Boulevard

Gebiedsontwikkeling gaat door ‘Het mooier en beter maken van de stad is onze business. In Den Haag zijn we daar zowel op project- als gebiedsniveau dagelijks mee bezig. Gebiedsontwikkeling moet ons inziens doorgaan en dat gebeurt hier gelukkig ook.

Heijmans werkt aan het HagaZiekenhuis en het GIT-terrein: nieuwe en aantrekkelijke woonmilieus aan de stad toevoegen, samen met corporaties en beleggers. Een ander project is de transformatie van de voormalige ministeries BZK en Justitie aan de Wijnhaven; ongelooflijk belangrijk voor de binnenstad.

Wij ontwikkelen samen met de directe eindgebruikers en investeerders. Ook de gemeente doet actief mee om interessante programma’s te realiseren voor de stad. We geven de Universiteit van Leiden aan de Wijnhaven een nieuwe plek voor circa 3.500 studenten. Dit maakt ons vak erg interessant. Welke programma’s kan de stad aan en vooral: welke nieuwe investeringen maken de stad dynamisch en economisch sterker? De gemeente geeft ons alle ruimte in die zoektocht. Daarom werken wij hier graag.’

Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter Staedion

‘Wie willen we in deze stad huisvesten?’

Alle inzet op bestaande stad ‘Corporaties hebben vooral een functie voor de laagste inkomensgroepen en de oude wijken. De laatste jaren hebben we hier, samen met de gemeente, veel aan gedaan. Neem de recente aanpak van het Rode Dorp voor studentenhuisvesting. Maar ook een plan als Transvaal, waar we 6.000 woningen herstructureren met een integrale wijkaanpak. De aandacht is verschoven van Vinex naar de bestaande stad en van sloop naar ingrijpende renovatie.

_

cityvisie den haag___VGvisie #8/2014___205_

204___VGvisie #8/2014___CityVisie Den Haag

Gezien ons bezit in de stad een goede zaak. Daarnaast hebben we de omslag gemaakt naar doelgroepdenken: veel scherper kijken wie we in deze stad willen huisvesten. Van studenten tot en met dak- en thuislozen: daar moeten we ook in de nieuwe collegeperiode mee doorgaan. Een prangend punt tot slot: de oude woningen met verouderde verwarming en slechte ventilatie. Die moeten de komende drie jaar écht de wereld uit. Drie dagen Obama op bezoek is top, maar 365 dagen in een beschimmeld huis is een drama.’

‘Scherper kijken wie we in deze stad willen huisvesten.

Drie dagen Obama op bezoek is top, maar 365 dagen in een beschimmeld huis is een drama’ Henk Jagersma, CEO Syntrus Achmea Vastgoed

Wim Korff de Gidts, makelaar en voorzitter NVM Haaglanden

‘Consumentin Den Haag krijgt meer waar voor zijn geld’

ellen Bekkering, manager financieel advies Rabobank Den Haag e.o.

‘Lieverpr ojecten op bestaande plekken realiseren’

New Babylon (links) en City Tower (rechts)

Woningmarkt Residentie trekt vlot ‘De opleving van de Haagse woningmarkt begon in 2013; we zijn eindelijk

de stad als geheel geldt dat Den Haag er goed voor staat. Als je nu door het

De bank als verbindende partij

meer huizen gaan verkopen. Prijzen zijn gecorrigeerd en dan komen

centrum loopt: het is veel gezelliger geworden. Ik ben echt trots op mijn stad.

‘Den Haag is volop in beweging. We zitten er zelf middenin, met ons nieuwe

mensen in beweging. Vooral starters gaan weer met vertrouwen de markt

De gemeente heeft daar een belangrijke rol in gespeeld, door wijken aan te

kantoor in het oude Radio Holland-gebouw in Scheveningen-Haven. En we

op. Vergeleken met zes à zeven jaar geleden krijgen consumenten nu bij de

pakken – zoals in het verleden met het Zeehelden- en Regentessekwartier

zien het om ons heen: overal wordt gebouwd en geklust. De markt trekt echt

aankoop van een nieuwbouwwoning een veel beter product, er wordt meer

is gebeurd – die nu hot zijn. Zonder die permanente aandacht voor de stad

aan, je ziet het als je door de stad fietst. De keuze van de gemeente voor de

conform hun woonwensen gebouwd. De kwaliteit is beter, woningen zijn

was dat niet gelukt. Je kan het zien aan de expats: vroeger zaten ze alleen in

bestaande stad is terecht. Liever projecten op bestaande plekken realiseren

flexibeler in te delen en de duurzaamheid staat op een hoger niveau. Voor

Wassenaar, nu door de hele stad.’

en doorontwikkelen van wat er al is. Dat is duurzaam. Zelf leveren wij daar een bijdrage aan door partijen bij elkaar te halen. Samen kijken of we pro-

‘Jonge huishoudens willen graag huren’

jecten van de grond kunnen krijgen, met de bank in een veel bredere rol dan louter financier. In Scheveningen zijn we samen met de gemeente bezig met

De nH aa g

de aanpak van de Haringstraat: verduurzaming en woningverbetering ineen.

Zo hebben we met ons coöperatiefonds en fonds 1818 net een revolving fund gelanceerd dat hier een bijdrage aan moet leveren. Het maakt de stad sterker.’

‘De keuze van de gemeente voor de bestaande stad is terecht’

Kansen voor transformatie ‘Als belegger investeren we in de duurzame groei en waardeontwikkeling van steden. Niet voor de lol, maar om een rendement voor onze pensioenfondsen te creëren. Een strakke maatschappelijke functie dus. Het mooie is evenwel dat we dat geld in Nederlands vastgoed kunnen investeren. Ook dat heeft maatschappelijk rendement en als je het goed doet gaan beide dingen samen. Voor Den Haag zien we in dit kader goede kansen: er is veel werkgelegenheid, het aantal een- en tweepersoonshuishoudens groeit, de trek naar de stad zet door. Gevolg: een groeiende vraag naar appartementen, voor een belangrijk deel in de vrije sectorhuurmarkt. Met name jonge huishoudens willen graag huren. Daar investeren we volop in: aan het Spui, bij de herontwikkeling van de ministeries – in een vlotte en constructieve samenwerking met de gemeente. De komende jaren komt er nog het nodige rijksvastgoed vrij, ook daar liggen kansen voor transformatie.’

Junoblok

De ‘Den Haag nH ligt op aakoers’ g _

206___VGvisie #8/2014___CityVisie Den Haag___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Peter van Aalst

cityvisie den haag___VGvisie #8/2014___207_

Frisia Makelaars ziet upswing in de Haagse woningmarkt

Na een aantal moeilijke jaren op de Haagse woningmarkt is de stemming eindelijk omgeslagen. Rudi van Wechem en Cees Kimmel van Frisia Makelaars bespeuren optimisme: bij de consument en nu ook bij opdrachtgevers. 070 groeit en bloeit, de trek naar de stad is volop gaande. Niet in de laatste plaats door de inzet van gemeente en marktpartijen.

M

akelaar Cees Kimmel en collega Rudi van Wechem zijn nauw betrokken bij de ontwikkeling van nieuwe projecten in Den Haag. Zij zien goede ontwikkelingen in de stad. Van Wechem: ‘Het inwonertal neemt jaarlijks met 6.000 toe. De trek naar de stad gaat onmiskenbaar door. Maar ook de internationale setting van Den Haag wordt steeds glansrijker. Het aantal nieuwe vestigers onder de bedrijven is indrukwekkend. En daar zien we nu de resultaten van. Den Haag staat te boek als een plezierige, groene en rustige stad aan zee met een fantastisch woon- en werkklimaat.’ De groepen waar Den Haag het van moet hebben zijn starters, doorstromers en internationale klanten. Die komen behoorlijk aan hun trekken met de binnenstedelijke bouwproductie die de afgelopen jaren goed op gang is gekomen. Van Wechem: ‘Er is veel te kiezen op dit moment. Scheveningen Haven is

aantrekkelijk, maar dat geldt ook het centrum van de stad, voor Kijkduin en een ontwikkeling als het Norfolkterrein. Daar worden de komende jaren, aangejaagd door de gemeente Den Haag, vele honderden woningen gerealiseerd. Aan de rand van de stad is op Vroondaal een uitgebreid woningaanbod te vinden, van kleinere eengezinswoningen tot en met royale kavels. Voor ieder wat wils dus.’

Vrije sectorhuur versterken Een bijzonder segment is de herontwikkeling van bestaand kantoorvastgoed. Een markt die voorlopig nog niet is verzadigd. Van Wechem: ‘Er komt nog één miljoen vierkante meter aan.

Dat is een complete Vinex-opgave!’ De kantoren die zich voor herontwikkeling lenen, liggen op aantrekkelijke plekken. ‘Neem Amadeus dat door Provast wordt ontwikkeld, op de hoek van Spui en Kalvermarkt. Maar ook de Wijnhaventorens, de Thorbeckewoontoren aan het Savornin Lohmanplein.’

Cees Kimmel noemt als mooi voorbeeld de

Rudi van Wechem

transformatie van het Shellgebouw aan de Oostduinlaan 75 en de aanpak van het CBSkantoor in Voorburg. ‘Het levert honderden woningen op die voorzien in de groeiende vraag naar centrumstedelijk wonen.’ Ook met nieuwbouw worden woningen aan de residentie toegevoegd, aldus Van Wechem. ‘Kijk naar De Haagse Passage, of naar het Stadsbaken Spui-Lamgroen van Syntrus Achmea.

Opvallend is dat marktpartijen in de stad het ontwikkelingsstokje hebben overgenomen van de woningcorporaties; zij realiseren nu het merendeel van de productie. Daarmee wordt tegelijkertijd het vrije sector huursegment in deze stad versterkt, een goede zaak. Het maakt Den Haag completer.’

Klant in beeld Ook voor grondgebonden stedelijk wonen zien beide heren in Den Haag nog volop kansen.

Ze noemen Rivierenbuurt, Den Haag Zuidwest, Binckhorst en Laakhaven-West als interessante plekken. Van Wechem: ‘Daar gaan we best tien jaar over doen, maar dat is geen probleem. Den Haag staat er als woonstad in de Randstad prima voor. Met de kluswoning heeft de gemeente er een alternatief bij gekregen, voor mensen die veel tijd en energie in hun eigen woning willen stoppen.’ De consument schuift in de genoemde ontwikkelingstrajecten nadrukkelijk naar voren als medebepalende partij, zegt Van Wechem. ‘Via onze klantcontacten identificeren wij heel snel

e H a Cees Kimmel

collectieven van mogelijke geïnteresseerden voor een bepaald project. Zo hebben we bijvoorbeeld voor ASR bij het Norfolk-terrein een consumentenpanel georganiseerd, om er in een vroeg stadium achter te komen waar wensen en eisen vanuit de consument bestaan.’

Dat de gemeente daarbij meer overlaat aan de markt, is volgens de vastgoedadviseur uitstekend: ‘Den Haag laat los, maar bevordert en stimuleert ook, vanuit een heldere visie op de toekomst. De gemeente is zeer behulpzaam bij het laten slagen van projecten.’ Zijn er dan nog wensen voor de toekomst? Volgens Cees Kimmel kan het toerisme nog een verdere impuls gebruiken. ‘Ik ben voorvechter van een “Oranjehuis”, een museum over de Oranjes dat er in 2014 moet komen. Daarnaast zie ik kansen om de leegkomende Amerikaanse ambassade – een echte Marcel Breuer – te transformeren tot “America Centre”. Dé plek om onze geschiedenis met de VS in Nederland onder de aandacht te brengen.’

‘De internationale setting van Den Haag wordt steeds glansrijker’

_

208___VGvisie #8/2014___vier visies___tekst Anne Luijten ___ fotografie Vincent van Gurp

vier visies___VGvisie #8/2014___209_

Philip Heinrich en Ralf de Graaf, directie Confia

Het nieuwe eigenaarscHap – er is Hoop!

In het vastgoed lijkt zich een nieuw soort eigenaarschap af te tekenen, aldus Philip Heinrich en Ralf de Graaf. Dat ‘Nieuwe Eigenaarschap’ kenmerkt zich door daadkracht vanuit een andere visie op stenen en hun gebruikers. Deze eigenaren excelleren in het combineren van technologie én persoonlijke aandacht, ondersteund door optimale inzet van integrale, objectieve en betekenisvolle informatie.

_

210___VGvisie #8/2014___vier visies

vier visies___VGvisie #8/2014___211_

I

huurders vinden het ook simpelweg plezierig om als klant behandeld te worden. We zien dat Nieuw Eigenaarschap korte metten maakt met de situatie waarin er geen enkele directe relatie was met de eigenaar, maar dat die relatie werd “uitbesteed” aan derden.’

n een markt die wordt gedomineerd door langlopende, in beton gegoten, afspraken winnen flexibele huurconcepten aan populariteit. Dat sommige partijen daarin succesvol zijn ligt aan het feit dat zij – eerder of beter dan anderen - tegemoet weten te komen aan de veranderende behoefte van huurders.

De wereld verandert snel, de wereld van huurders dus ook.

Huurders krijgen tegenwoordig ook meer duidelijkheid over wat zij kunnen verwachten als zij een contract tekenen. ‘Daarmee begint het,’ zegt Heinrich. ‘De huurder krijgt bij het Nieuwe Eigenaarschap eindelijk keus. Niet alleen bij aanvang of bij afloop van het contract, maar juist gedurende de looptijd van het contract wordt getoetst of wat je huurt voldoet aan wat je nodig hebt. Kijk, dan voel je je gewaardeerd als huurder.’

Begin bij de huurder Het nieuwe type eigenaar zit vaak ook minder vast in het traditionele business model en is niet alleen bereid, maar ook in staat, om slim te investeren in zijn portefeuille. Daardoor worden innovatieve huisvestingsconcepten mogelijk. ‘Doordat sommige eigenaren kritisch zijn gaan kijken naar hun eigen business model, veranderen ze óók hun visie op het beheerproces en de informatie die daaraan ontleend kan worden. Dat leidt niet alleen tot waardevolle nieuwe inzichten, ook worden nieuwe samenwerkingsvormen mogelijk die voorheen niet of nauwelijks bestonden. Eigenaren hebben dus zelf óók keuzes met betrekking tot het inrichten van de beheerorganisatie’, vult Ralf de Graaf aan.

Effectieve kanteling Het Nieuwe Eigenaarschap gaat niet alleen over toepassing van nieuwe technologie, het is ook de revival van sommige meer traditionele waarden die van cruciaal belang blijken te zijn in de huidige markt. Zo zijn daar: luisteren naar je klant, geven van persoonlijke aandacht, service verlenen, focus op duurzaamheid, kwaliteit van de relatie met huurders. De

Graaf: ‘We zien duidelijk dat eigenaren in de regel een heldere visie hebben over wat dat voor hen betekent, het zijn echter eigenaren van “het nieuwe type” die er ook echt in slagen om de kanteling snel een effectief te laten plaatsvinden in hun beheerorganisatie, die wendbaar zijn. Daarin zit ‘m misschien wel de crux: het Nieuwe Eigenaarschap zit geen langlopende contracten uit, maar is beweeglijk. Net zo beweeglijk, flexibel en wendbaar als zijn klant, de huurder.’

Wie zijn die nieuWe eigenaren?

Meten wat je wilt weten ‘De nieuwe eigenaar positioneert zich duidelijk dichter bij zijn klanten, de huurder. De nieuwe eigenaar wil juist daarom méér weten, heeft meer gerichte informatie nodig om de juiste beslissingen te nemen. Zo’n eigenaar wil bijvoorbeeld ook weten hoe het er met de huurders voorstaat en wat hen bezig houdt. En dan niet alleen met betrekking tot het gebruik van de kantoorruimte zelf, maar ook wat betreft hun business.

‘Die informatiebehoefte is dus niet een statisch gegeven, maar volgt de dynamiek van de markt’, zegt De Graaf. ‘Dat betekent dat wij proberen antwoorden te geven op niet-gestelde vragen, om op die manier te komen tot zinvolle informatie voor de eigenaar. Wij zeggen vaak dat niet het vastgoedmanagementsysteem zélf het verschil maakt, maar de motivatie van partijen om er betekenisvolle informatie aan te ontlenen.’

Belang van directe relatie ‘Alleen dan kan een eigenaar zijn huurder zodanig blijven faciliteren dat hij graag blijft, stelt Heinrich. ‘En dus niet wegloopt na het einde van zijn contract. Laten we eerlijk zijn:

‘Intensieve aandacht voor de huurder is essentieel’ ‘OVG real estate is als ontwikkelaar gestart en als belegger van het begin af aan begonnen bij wat de klant wil. Ons handelen start niet vanuit een gebouw of locatie, nee, de klant is ons vertrekpunt. In onze organisatie draait het om het zo optimaal mogelijk bedienen van de klant. In veel bedrijven leiden andere zaken zoals management, rapportage en financiering af van de focus op de klant. Wij zijn er intern kritisch op dat de klant gelijk vanaf acht uur ‘s ochtends aandacht krijgt, en niet pas een heel eind later op de dag. Wij zitten daar pro-actief op, in plaats van reactief. Wij willen al weten

wat de klant gaat vragen, voordat hij belt. Dat verlangen wij ook van de bedrijven waarmee wij samenwerken. Daarom kiezen wij voor samenwerking met specialistische partijen, bij wie service en een stapje verder zetten voorop staan. Wij kiezen voor het administratief beheer en het technische beheer een specialistische partij die daar haar core business van maakt en net als wij de ambitie heeft om te excelleren. Die het lef heeft het anders aan te pakken, op een creatieve manier nadenkt en er meer energie in steekt dan anderen. Wij kiezen daarmee voor een intensieve benadering van klant en huurders, anders dan het traditionele vastgoedmanagementmodel. Wij geloven in intensive care, want als je er meer in stopt, haal je er ook meer uit. Door zelf het initiatief te nemen, creëren we meer waarde voor de klant en daarmee voor onze portefeuille. Ons doel is om onze huurders happy te maken en ze meer te bieden dan ze feitelijk vragen. Dat gaat van een nieuwe entree tot extra services, frequenter inzicht in de servicekosten en duurzaamheidsmaatregelen.

Daardoor voelen mensen zich bij ons thuis en hebben ze geen aanleiding om te verhuizen.

Een nieuwe klant acquireren is een kunst, maar het is belangrijker om een bestaande klanten te behouden en deze terugkerend van dienst te blijven. Hiermee creëren wij duurzame ondernemingswaarde.’

BVvfjivisjfvufss

Openheid bij alle partijen ‘Efficiënt samenwerken vraagt nadrukkelijk om het ontsluiten en rapporteren van informatie, dus openheid en transparantie van alle betrokken partijen’, stelt Heinrich. ‘Wij stellen voor een optimale samenwerking met alle betrokken partijen ons platform beschikbaar, maar partijen blijven zelf, onaf hankelijk van elkaar, verantwoordelijk voor hun eigen prestaties. Juist daardoor ontstaat een waardevolle wisselwerking tussen eigenaar en beheerorganisatie, waar uiteindelijk de klant, de huurder, baat bij heeft.’

Boudewijn Ruitenburg, directeur Special Situations van OVG

_

212___VGvisie #8/2014___vier visies

Eduard Schaepman, CEO Chalet Group

‘De vastgoedbranche is de enige branche die tot nu toe volledig productgerelateerd is. Wij draaien het om en willen eerst horen wat de klant wil. Dan pas gaan we kijken hoe we aan die vraag kunnen voldoen door middel van het vastgoed. Toetsen wat de eindgebruiker wil en wat de trends zijn. Ik vind het dan ook heel belangrijk om de klachten te horen van

Huib Boissevain, directeur Annexum

Maurits Giessen

‘Vastgoed als onderneming’ ‘Met de banken moet je altijd de discussie voeren wat vastgoedgerelateerd is en wat exploitatie is. Dat vind ik zo’n onzin. Voor mij is alle vastgoed exploitatiegerelateerd, of het nou gaat om winkels of hotels of om kantoren. Je moet vastgoed als onderneming gaan zien, in plaats van als asset. Dat kan door nieuwe concepten te ontwikkelen, zoals omzetgerelateerde huren voor winkels. Niet meer automatisch de huurcontracten verlengen maar alleen bedrijven laten zitten die daadwerkelijk bijdragen aan het geheel van een gebied of winkelcentrum. Een bedrijf dat niet draait

EEN IJKE AANTREKKEL R OO WOONSTAD V IEDEREEN

Martin Dijkstra

‘Zelf doen werkt!’

de klant. Dan kunnen we het probleem voor hem oplossen. Door naar je klanten te luisteren en de contacten zélf te hebben zit je er veel dichter tegenaan. Ook werven we zelf nieuwe klanten. De cijfers wijzen het uit, zo’n aanpak van zelf doen werkt. We hebben veel nieuwe mensen in het bedrijf gehaald, die gewend zijn te werken met concepten, met sales, met luisteren naar de klant. Soms zit het in kleine dingen. Zoals direct actie ondernemen als er een probleem is. Simpele dingen, back to basics. Je gehoord voelen als eindgebruiker.

Doordat ik ook zelf in onze panden kom, weet ik wat er speelt. Die feedback is enorm waardevol. Je moet houden van je eigen gebouwen en de services die je levert. Je klant goed verzorgen, zodat hij langer bij je blijft.

Belangrijk is een goed communicatiesysteem.

Doorgeven en doorrollen: daar draait het om.

Connected zijn. Ik whatsapp met iedereen.

We delen wat er gebeurt, door alle lagen heen. Door open met elkaar te communiceren kom je tot de juiste oplossingen.’

levert ook niets op voor zijn buren. Iedereen wordt gedwongen om steeds ondernemender te zijn. Vroeger ging alles over standaardcontracten en mocht je alleen per vierkante meter verhuren en niet per werkplek. Dat waren de conventies waar je je aan moest houden. Door de huidige markt gaan beleggers en banken beter beseffen dat andere concepten nodig zijn. Dat je moet denken vanuit wat de klant wil. In het vastgoed moeten we een nieuw woord leren en dat is de klant. De servicekosten zijn ook zo’n punt. Wij als eigenaren moeten ervoor zorgen dat de klant weet waar hij aan toe is. Wij werken met vaste structuren, de servicekosten zijn onderdeel van de huurprijs. Geen nacalculatie dus. Op deze manier kunnen we eindelijk de circle of blame doorbreken. Wij staan aan de lat voor isolatie en het verminderen van de energiekosten. Het verlagen van de servicekosten levert zo uiteindelijk meer rendement op voor de belegger.’

Couperus YPENBURG

Vroondaal MADESTEIN

De Havenmeester SCHEVENINGEN

Wijnhavenkwartier DEN HAAG CENTRUM

Junoblok BINCKHORST

De Reder SCHEVENINGEN

De Binnentuinen WATERINGSE VELD

De Oriënt DEN HAAG CENTRUM

Amadeus DEN HAAG CENTRUM

HÉT MEEST COMPLETE WOONAANBOD! Quattro DEN HAAG ZUIDWEST WoneninDenHaag.nl is een initiatief van de Stichting Promotie Wonen Den Haag in samenwerking met de Gemeente Den Haag.

een van twee___VGvisie #8/2014___215_

Dok Architecten Liesbeth van der Pol Transformatie Marktplein Nieuwegein

Een nieuwe identiteit voor Nieuwegein: gezelliger en warmer. Dok architecten stond voor de opgave het ‘zakelijke’ Marktplein te transformeren naar een prettig plein dat voldoet aan alle eisen van de huidige tijd. Een ingenieuze vondst zijn de nieuwe winkelpuien die doen denken aan damesbenen en kanten kragen. Liesbeth van der Pol over het creëren van een romantische sfeer en een intieme setting tegen de achtergrond van de tachtiger jaren ‘zwembad’-architectuur.

Romantiek en gezelligheid vooR nieuwegein

e

én ding wil Liesbeth van der Pol gelijk rechtzetten. We hebben in deze tijd nogal eens de neiging om neerbuigend om te gaan met de architectuur uit de jaren ‘80.

En dat terwijl er zulke mooie en zorgvuldig ontworpen voorbeelden zijn. Zoals de woningbouw van Jan Hoogstad aan het Marktplein in Nieuwegein. De witte en blauwe tegels aan de gevel mogen dan een sterke associatie met een zwembad oproepen, het is architectuur waar Van der Pol met groot respect mee om is gegaan. ‘Ik wilde het gebouw niet wegpoetsen of “verzachten”. We wilden juist iets doen om er mee in gesprek te komen. Vandaar dat we er winkels met een hoogopgaande puistructuur voor hebben gezet, die een relatie aangaan met het gebouw van Hoogstad.’

Bezield gebied Dok Architecten ontwierp de uitbreiding van de winkels zodanig dat het rechthoekige plein een meer intieme, ovalen vorm kreeg. De winkels worden omzoomd door in beton gegoten elegante ‘damesbenen’ met erbovenop een ‘kantkraag’. Liesbeth van der Pol: ‘Door die toevoeging heeft het plein een heel ander karakter gekregen. Ja, het is warmer geworden, gezelliger. Dat kan dus ook zonder dat je gelijk naar rode baksteen grijpt. Dat vond ik binnen de context van de architectuur van Hoogstad ook niet passen. Maar het is verrassend wat je met zo’n ingreep met moderne materialen als staal en beton kunt bereiken. Het plein heeft een onmiskenbaar romantisch karakter gekregen.’

_

216___VGvisie #8/2014___een van twee___tekst Anne Luijten ___ fotografie Marcel Krijger (portret), ArjenSchmitz & ThijsWolzak

een van twee___VGvisie #8/2014___217_

CV

Naam Liesbeth van der Pol (Amsterdam, 1959)

Functie Partner en architect,

‘Het plein heeft een nieuwe identiteit gekregen’

Dok architecten, Amsterdam

Loopbaan Rijksbouwmeester,

Den Haag 2008 - 2011 | Bestuurslid Vereniging Hendrick de Keyser.

Vereniging tot behoud van architectonisch of historisch waardevolle huizen in Nederland. | Lid van de Raad van Advies van de Stichting Forteiland Pampus. | Bestuurslid Europan Nederland, Europese idee-

HWA

HWA

A=240 O=188

HWA

HWA

HWA

HWA

HWA

HWA

| Lid van de Raad van Aanbeveling

A=210 O=210

A=210 O=185

HWA

A=210 O=210

HWA

van Europa Nostra, Network Association safeguarding Europe’s cultural

A=210 O=185

HWA

HWA

A=240 O=188

HWA

HWA

heritage. | Design Academy Eind-

HWA

A=240 O=188

HWA

A=210 O=185

hoven, hoofd van “Man and Public

HWA

HWA

Space”, 2008 - 2011

A=240 O=188

DBL

HWA

opleiding Technische Universiteit Delft, 1988 cum laude

Universidad Autonoma de Barcelona, 1981 - 1982 Bekend door de vernieuwing, renovatie en transformatie van het 17e eeuwse Scheepvaartmuseum te Amsterdam en vele andere projecten.

tegendeel juist goed naar geluisterd en in het nieuwe geheel wordt ook het gebouw van Hoogstad beter dan het was.’

HWA

enprijsvraag voor jonge ontwerpers

De transformatie van het plein levert een ‘Gesamtkunstwerk’ op van stedenbouw, landschap, kunst en architectuur. Dok Architecten ontwierp niet alleen de winkels en woningen maar maakte het ontwerp voor het Marktplein en de hoofdwinkelstraat waarin Bureau B+B het inrichtingsplan voor groen, verlichting en water maakte. Dok werkte het geheel ook nog eens bouwkundig uit. Liesbeth van der Pol: ‘Door al die elementen samen is het een bezield gebied geworden. Het plein heeft echt een nieuwe identiteit gekregen. Nee, het is niet dat we de zakelijke architectuur van Hoogstad hebben “verslagen”, zo zie ik dat helemaal niet. We hebben er in 0m

40m

Titanium Het was een zoektocht naar romantiek, vertelt Van der Pol. Ze werkt veel met schetsen en aquarellen. ‘Dat is mijn manier van zoeken. Wat is dat dan precies? De combinatie van het zakelijke en het nieuwe. Hoe maak je warmte en gezelligheid dat past bij wat er al staat. In de maatvoering van de puien krijgt de openbare ruimte een overzichtelijk karakter, er ontstaat een menselijke maat. Je ziet het succes van de kleine schaal. Waar de openbare ruimte verkleint, neemt de gebruikskwaliteit toe.

Op oogniveau van de bezoeker is alles van hout, een “warm” materiaal.’ Onder het plein zijn ook een nieuwe parkeergarage en een supermarkt gerealiseerd. Het maaiveld is ‘geknipt’ zodat er daglicht in de parkeergarage en de winkel valt. Als special is er op het plein een paviljoen voor La Place gemaakt, met een opvallende gevel van titanium. Liesbeth van der Pol: ‘Een edelmetaal dat zowel warm als koud in zich heeft en daarmee past bij het gebouw van Hoogstad én bij de nieuwe inrichting.’

Ze is trots op het resultaat, juist omdat de mensen in Nieuwegein er zo blij mee zijn. ‘Daar doe je het voor.’ Zonder een intensieve samenwerking met de opdrachtgever, Multi, gemeente Nieuwegein en de bouwer Van Eesteren, kan het niet. ‘We hebben veel bijzondere dingen kunnen doen, maar die zijn niet duurder of ingewikkelder. Dat is het ingenieursschap van de architect. Binnen het bouwteam is het mogelijk gemaakt omdat we de aannemer ook aanspreken als ontwerpend aannemer. Door een integrale benadering wordt veel meer mogelijk. De sleutel ligt bij de architect, die verbindt de inspiratie met het detail. Daarvoor moet je plezier hebben in elkaars vaardigheden, dan zie je hoe waardevol de ander is.’

Snaar raken Uiteindelijk draait het voor Van der Pol om het zorgvuldig, associatief door-ontwerpen op datgene wat je aantreft in de stad. ‘Ergens op door gaan, zodanig dat je een nieuwe snaar weet te raken. De kunst voor architecten, zeker in deze tijd, is om niet mee te gaan in de mainstream. Blijf juist bijzonder, associatief, zoekend. Je twijfels zijn veel waard. Schets nog maar even door.’

_

218___VGvisie 2/2014___nieuwe concepten

twee van twee___VGvisie #8/2014___219_

D/DOCK Francesco Messori Design Director Coen van Dijck Managing Director

Volgens D/DOCK is het tijd om Het Nieuwe Werken om te draaien want de flexibiliteit die het principe kenmerkt kent ook zijn keerzijde. Met Healing Offices wil D/DOCK het leven van thuis integreren in het kantoor.

H Je thuis voelen op kantoor

BSH Inspiratiehuis Hoofddorp

et Nieuwe Werken is de afgelopen jaren iets te ver doorgeschoten, stellen Coen van Dijck en Francesco Messori.

‘Het was ooit de bedoeling om mensen flexibeler te maken, maar vanaf 2008 werd het een manier om te bezuinigen. Je moest om 22 uur ’s avonds nog reageren op mailtjes, er is geen contact meer met collega’s op kantoor en zo raakten mensen zwaar gestrest.’

Het gemiddelde percentage van werknemers met chronische vermoeidheid of burn-out klachten ligt op 35 procent. Dat komt volgens Van Dijck niet alleen door de werkdruk die Het Nieuwe Werken oplevert, maar ook door factoren als een verstoorde werk en privé balans, een slechte voeding en te weinig beweging. ‘Bedrijven ondervinden de negatieve gevolgen van ongezonde en ongelukkige werknemers, terwijl ze geen zicht hebben op die mensen omdat ze thuis werken.’ Kortom, volgens D/DOCK moeten bedrijven zich weer verantwoordelijk voelen voor het welbevinden van medewerkers.

Door de sferen van thuis terug te brengen in de omgeving van het kantoor ontstaat er balans en gaan medewerkers zich weer beter

_

220___VGvisie #8/2014___twee van twee___tekst Bas Hakker___ fotografie Peter van Aalst

AlAn Jensen

‘Ruimte voor het individu’

Balans tussen werk en privé

Informele vergaderruimte in het kantoor van Google Amsterdam, interieurontwerp: D/DOCK

en gelukkiger voelen. De factoren ‘health’ en ‘happiness’ moeten dan ook de focus van managers op efficiency vervangen. Volgens Van Dijck kan het toe-passen van het concept Healing Offices een reductie van het ziekteverzuim van 30 procent opleveren en een verbetering van de productiviteit van 20 procent.

Zelfs de levensverwachting van mensen zal flink toenemen door de gezonde kantoren.

Coen van Dijck (links)

Functie Managing Director/Partner Opleiding International Business Nyenrode, Bouwkunde Haagse Hogeschool Den Haag.

Francesco Messori Functie Design Director/Partner Opleiding MA Industrial Design Domus Academy Milaan, UAV Architecture Venetië

Gezondheid, geluk en design Binnen Healing Offices draait het om ‘health, happiness en design’. Wat gezondheid betreft betekent dat bijvoorbeeld het stimuleren van gezond eten, bewegen, sporten en recovery van het drukke werk. Een bedrijf kan een speciaal voedselprogramma ontwikkelen zodat gezond eten onderdeel wordt van de lifestyle van het kantoor. Ook is er samenwerking gezocht met Papendal dat een methodiek heeft ontwikkeld om constant de gezondheid te meten van medewerkers. Van Dijck: ‘Het is belangrijk dat medewerkers zich echt commiteren aan een betere lifestyle. Een zorgverzekeraar kan bijvoorbeeld een incentive bieden als mensen als mensen de gezonde lifestyle blijven volhouden.’ Messori: ‘De productivi-

teit gaat flink omhoog door aandacht te hebben voor het opladen van de batterij. Ik geloof ook in het bioritme van mensen. Dus avondmensen kun je mooi van 11 tot 19 laten werken en ochtendmensen van 9 tot 17 uur.’

Geluk Ander belangrijk onderdeel van Healing Offices is happiness: bijvoorbeeld via het stimuleren van goed contact tussen collega’s.

Van Dijck: ‘Je kunt flexibiliseren wat je wil, maar uiteindelijk is contact met andere mensen onze tweede natuur.’ Messori: ‘Je moet herdefiniëren wat een kantoor is. Zo’n omgeving kan een huis zijn waar je ook kan sporten, eten en leven. Wij hebben hier op kantoor recent een babyboom en als het hier wat groter was geweest dan zou het ideaal zijn om een kinderdagverblijf te hebben.’

Spelende mens Een derde aspect van Healing Offices is uiteraard design. Uitgangspunt is een ‘gezond’ gebouw met voldoende natuurlijk licht, veel frisse lucht en zelfs ruimte voor begroeiing. D/DOCK ontwikkelde designtypologieën voor het Healing Offices Concept. Playfullness bijvoor-

beeld, waarmee de spelende mens wordt bediend. Messori: ‘Dat soort onderdelen helpt om niet alles even serieus te nemen in een kantoor. Je richt een huis ook precies zo in dat jij je goed voelt en die vrijheid moeten mensen ook krijgen in een kantoor.‘ Verrassend is de terugkeer van het eigen domein binnen een kantoorruimte onder de noemer ownership.

Messori: ‘Vroeger hadden medewerkers werkplekken waar ze foto’s van hun kinderen konden neerzetten, maar dat is allemaal verdwenen. Wij willen die plekken, op een moderne manier, teruggeven als ze zich daar goed bij voelen. Medewerkers houden ervan om hun eigen domein te hebben, net zoals thuis.’

Businesscase Dat klinkt allemaal goed en Van Dijck legt uit dat er zelfs een uitgewerkte business-case achter Healing Offices zit. Hij maakt de vergelijking tussen een traditioneel kantoor van 5.000 vierkante meter en een gezonde variant van hetzelfde formaat. Een traditioneel kantoor is bijvoorbeeld gebouwd voor 5,5 miljoen euro en er is 2,5 miljoen aan interieur besteed. Een Healing Office is natuurlijk duur-

Visualisering van een Healing Office

‘Het Nieuwe Werken was een aanzet, het is nu tijd voor Healing Offices’

der waardoor het gebouw 7,5 miljoen euro kost plus 4 miljoen interieurkosten, wat neerkomt op 11,5 miljoen euro totaal. De vraag is op welke manier je die 3,5 miljoen euro verschil kan terugverdienen? Dan kom je terecht bij de hogere productiviteit, lager ziekteverzuim en het mindere verloop door het ‘gezonde kantoor’. ‘Uiteindelijk kom het er op neer dat je zo’n gezond kantoor in 2,5 jaar hebt terugverdiend.’

Google Binnen de ontwerpopgave van het Amsterdamse kantoor van Google vond D/DOCK vele raakvlakken met haar Healing Offices. De visie van Google op de aandacht voor gezondheid, sport en de integratie van de thuisomgeving in het kantoor waren een fantastische katalysator voor het concept.

Messori: ‘Bij Google hebben we plekken gemaakt waar mensen daadwerkelijk kunnen slapen, het Google Healthy Food Program waarborgt een uitgebalanceerde en gezonde catering. Wij hebben verder geprobeerd om een zo transparant mogelijke werkomgeving te creëren waar de werknemer vrij kan bewegen zonder obstakels tegen te komen.

Naast the gym is er bovendien een ruimte voor massages en meditatie.’

Crossroads: your roadmap to the future

Op donderdag 25 september delen visionairs uit binnen- en buitenland hun visie op de veranderende wereld van vandaag. Aan de hand van trends en ontwikkelingen en inspirerende business cases, geven zij inzicht in de markt van morgen. Houd www.ddock.com in de gaten voor meer informatie over dit congres.

Hoezo goede timing?

Het interview met directievoorzitter Bart van Breukelen en adjunct-directeur Tobias Verhoeven vindt plaats op de dag dat met alle Synchroon-medewerkers op feestelijke wijze wordt stilgestaan bij het 75-jarig bestaan van de pur sang ontwikkelaar. Van Breukelen: ‘Wat straks de rode draad is in mijn speech? Dat het niet alleen leuk en interessant is dat we 75 jaar bestaan, maar dat het ook wel degelijk toegevoegde waarde heeft in een sector die per definitie op de lange termijn is georiënteerd.’

Ontwikkelen met lef en Tobias Verhoeven

liefde Bart van Breukelen

_

224___VGvisie #8/2014___Business Leaders___tekst Cees de Geus___ fotografie Marcel Krijger

Parc Glorieux, Vught

Waterfront, Harderwijk

kwaliteit en schoonheid. En die hun hand niet omdraaien voor een complexe opgave.’

Wilhelminapier, Boston Seattle

‘Persoonlijk geluk wordt voor een groot deel bepaald door hoe je woont’

S

ynchroon ontstond in 2008 uit een fusie van de twee TBI-dochters Johan Matser Projectontwikkeling en Hopman Interheem Groep.

Het 75-jarig bestaan is gebaseerd op de start van Johan Matser Projectontwikkeling, in 1939, en gaat gepaard met de introductie van een nieuwe huisstijl die duidelijk maakt waar Synchroon anno 2014 voor staat. ‘Ontwikkelen met lef en liefde,’ vat Verhoeven het samen. ‘Johan Matser kan worden aangemerkt als één van de grondleggers van de projectontwikkeling in Nederland en als één van de initiatiefnemers van de ontwikkeling van winkelcentra naar Amerikaans voorbeeld.

Belangrijker is dat het bedrijf van meet af aan voor kwaliteit ging én veel aandacht besteedde aan de inrichting en het ontwerp van de openbare ruimte. Driekwart eeuw later doet Synchroon dat nog steeds: mooie gebieden en gebouwen maken, waarin het aangenaam wonen, werken en winkelen is.

Het gaat me echt aan het hart dat er tegenwoordig, onder invloed van de crisis, woningen worden gebouwd waarbij meer wordt gestuurd op prijs dan op kwaliteit.

Daar doen wij niet aan mee. Kwaliteit staat voorop bij alles wat Synchroon doet.’

Eigen visie Dat geldt volgens Van Breukelen ook voor ‘vraaggestuurd ontwikkelen’, nog zo’n gevleugelde kreet in de vastgoedwereld. ‘Wij kunnen heel goed luisteren naar onze klanten, maar één op één uitvoeren wat ze willen doen we niet. We laten er altijd onze eigen visie op los en ontwikkelen van daaruit een aantrekkelijk concept. Dat levert veel vernieuwendere en verrassendere woon- en winkelmilieus op. Daarin schuilt ook de meerwaarde van Synchroon ten opzichte van de ontwikkeltak van de meeste bouwbedrijven: wij zijn een pur sang ontwikkelaar.

Bovendien zijn we niet alleen uit op het realiseren van nieuwbouwprojecten. Als herontwikkeling of transformatie beter is, zeggen we dat ook. Om als het even kan vervolgens het liefst zelf de daad bij het woord te voegen, op basis van een goed concept en een goede marketing- en verkoopstrategie.’ De 32 woningen die onder de naam ‘Parc Glorieux’ zijn gerealiseerd in voormalig klooster Mariaoord in Vught noemt Verhoeven een goed voorbeeld van die filosofie, net als de bosvilla’s in Kerkebosch, Zeist. ‘Voor zulke projecten ben ik ontwikkelaar geworden. Er is in Nederland absoluut behoefte aan ontwikkelaars die geen goedkope confectiewoningen produceren maar echt uitgaan van

Vasthoudendheid en inventiviteit Voorbeelden van uiterst complexe (gebieds) ontwikkelingen zijn volgens Van Breukelen Waterfront in Harderwijk, de Houthavens in Amsterdam en de Wilhelminapier in Rotterdam. ‘Stuk voor stuk zijn het projecten waarvoor veel vasthoudendheid en inventiviteit nodig is. En een gezonde dosis eigenwijsheid: collega’s verklaarden ons voor gek, omdat we een stuk van de taart weggeven, maar bij de Houthavens hebben we stug vastgehouden aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dat CPO heeft vervolgens veel belangstelling gegenereerd en het gebied versneld op de kaart gezet.’ Mede

daardoor is er veel animo voor de microappartementen die Synchroon ook in de Houthavens ontwikkelt. Verhoeven: ‘Appartmenten van slechts 50 à 60 m2 groot, maar uiterst flexibel indeelbaar, waardoor ze zeer ruimtelijk aanvoelen, en de entree en de buitenruimte zijn van topkwaliteit. Als het om wonen gaat blijken mensen in de praktijk wel degelijk een paar euro extra over te hebben voor kwaliteit.’ Van Breukelen: ‘Waarom? Omdat persoonlijk geluk, en dat klinkt misschien een beetje hoogdravend, voor een flink deel wordt bepaald door de manier waarop je woont. Ik spreek uit ervaring: bijna een kwart eeuw nadat ik een oude verffabriek in Breda tot een woning liet verbouwen, heb ik nog bijna elke dag een geluksmoment als ik thuis kom.’

Cv’s Naam Tobias Verhoeven (38)

Functie Adjunct-directeur Synchroon (sinds 2012)

Eerdere functies Woningbouw-

vereniging Het Oosten/Stadgenoot/ Kristal (2000-2007), diverse functies binnen achtereenvolgens Johan Matser Projectontwikkeling en Synchroon (2007-2011) Woning Met zijn vrouw en twee

kinderen woont Verhoeven in een kluswoning in de Indische Buurt in Amsterdam. ‘Mijn vrouw en ik zijn opgegroeid in een dorp. Met de koop van een kluswoning in de Indische Buurt hebben we er heel

‘Eén op één uitvoeren wat onze klanten willen doen we niet’

bewust voor gekozen onze kinderen op te laten groeien in een stad.’ _

Naam Bart van Breukelen (54)

Functie Directievoorzitter Synchroon (sinds 2008)

Eerder functies Directeur Blauwhoed-Eurowoningen (1999-2007) en onder meer statutair directeur Johan Matser Projectontwikkeling (2007–2008) Woning Van Breukelen woont al enkele decennia in Breda. ‘Rot-

terdam had destijds meer voor de hand gelegen, maar de binnenstad van die stad trok ons niet aan. Van de keuze voor Breda hebben we nooit spijt gekregen. Sinds 2000 wonen mijn vrouw en ik ineen oude verffabriek, die in een woning is getransformeerd. We wonen er al Life in the woods,

bijna vijftien jaar met ongelofelijk veel

Zeist

plezier.’

PROVADA 2015 2 3 4 JUNI

Zoomstede 23 3431 HK Nieuwegein T: (0)30 605 14 24 WWW.PROVADA.NL

VOLG ONS VIA TWITTER (@PROVADARE), FACEBOOK, LINKEDIN! Wij delen graag de laatste ontwikkelingen omtrent de PROVADA met u.

Dit doen wij middels onze maandelijkse nieuwsbrief maar ook via onze social media pagina’s. Volg ons! Zo bent u direct op de hoogte van het laatste nieuws. U kunt zich ook inschrijven voor onze maandelijkse nieuwsbrief op www.provada.nl .

is jarig Dit jaar vieren wij onze 75-ste verjaardag en daarom is het feest!

Al sinds 1939 ontwikkelen wij woningen en winkels voor mensen die in en nabij de stad wonen. Altijd zijn dit projecten waarbij we het verschil willen maken ĂŠn waarbij we samen met onze partners tot creatieve resultaten komen. Projecten die we met lef en liefde ontwikkelen en waar we trots op zijn.

www.synchroon.nl