7 Smart Density – Erneuern und Verdichten mit Holz
Verdichtungsstrategien sollten den Eigentümern den nötigen Handlungsspielraum belassen und soziale Verdichtung fördern. Beim Verdichten stellen sich je nach Bauvorhaben und Grundstück unterschiedliche Herausforderungen: kleine Baufläche ungünstiger Zuschnitt der Baufläche geringe Gebäudeabstände – kompakte Bauformen schwierige Bodenverhältnisse – Erdbebensicherheit geringe Tragfähigkeit von Bestandsbauten Unterbringung von Mischnutzung geforderte Grossmassstäblichkeit geforderte Gebäudehöhe gestalterische Vorgaben durch den Kontext bezahlbares Bauen notwendige Flexibilität/Anpassbarkeit Bauen im Bestand als Störfaktor
Figur 7 Verdichtungstyp Neubau/Ersatzneubau.
Figur 8 Verdichtungstyp Ergänzungsneubau.
Figur 9 Verdichtungstyp Sanierung mit Anbau.
Figur 10 Verdichtungstyp Sanierung mit Aufstockung.
Figur 11 Verdichtungstyp Sanierung mit Anbau und Aufstockung.
Die Verdichtungsstrategie und die darauf aufbauenden planerischen Weichenstellungen durch die Gemeinde stecken den Handlungsrahmen für Bauherren und Architekten ab. Der ökonomische Anreiz zur Verdichtung besteht für die Eigentümer vor allem darin, eine anstehende Sanierung oder einen Ersatzneubau durch zusätzliche vermietbare Fläche teilzufinanzieren. Damit diese jedoch nicht durch einen erhöhten Wohnflächenkonsum pro Kopf aufgebraucht wird13, können Gemeinden beispielsweise einen Ausnützungsbonus für die Schaffung zusätzlicher Wohnungen auf dem Grundstück gewähren. Je nach Herausforderung eignen sich fünf verschiedene Verdichtungstypen für die Umsetzung (siehe Figur 7–11).14
Kompetenzzentrum Regionalökonomie, Hochschule Luzern – Wirtschaft und Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur, Hochschule Luzern – Technik & Architektur 2013: Qualitätsvolle Innenentwicklung durch Dialog und Kooperation. Argumentarium und Wegweiser. www.hslu.ch/cctp/t-fat_publikationen 9 Aus der Differenz zulässiger und realisierter Geschossflächen und Bauvolumen ergeben sich überschlägig Flächenkapazitäten sowie mögliche zusätzliche Einwohnerkapazitäten. Sind diese zu knapp, sollte gegebenenfalls die zulässige Ausnützung erhöht werden. Vgl. Raum+ (ETH 2010: www.raumplus. ethz.ch), Dichtebox (Metron AG 2011: www.metron.ch/m/mandanten/73/ topic5512/story15790.html), LUBAT Luzerner Bauzonen Analyse-Tool (rawi Kanton Luzern: http://www.rawi.lu.ch/index/themen/siedlungsentwicklung/ siedlungsentwicklung_hilfsmittel.htm) und Arbeitshilfe Siedlungsentwicklung nach innen (rawi Kanton Luzern 2013: www.rawi.lu.ch/arbeitshilfe_siedlungsentwicklung_nach_innen.pdf). 10 Die Ausnützungsziffer (AZ) als ein bislang gebräuchliches Mass für bauliche Dichte gibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche des Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Die anrechenbare Fläche ist allerdings kommunal unterschiedlich definiert, so dass bei den Angaben zu den Beispielen geringfügige Varianzen bestehen. Zum künftigen Ersatz der AZ als Mass baulicher Dichte vgl. Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB. http://www.bpuk.ch/konkordate/ivhb.aspx 11 Für Quartiertypen gibt es keine einheitliche Systematik. Zur Quartiertypologie von ‹Smart Density› vgl. RES Raumentwicklungskonzept Zürich (Stadt Zürich – Amt für Städtebau 2010: www.stadt-zuerich.ch/hbd/de/index/staedtebau_u_ planung/planung/raeumliche_entwicklungsstrategie.html), Dichtebox (Metron AG 2011: www.metron.ch/m/mandanten/73/topic5512/story15790.html) und Arbeitshilfe Siedlungsentwicklung nach innen (rawi Kanton Luzern 2013: www.rawi.lu.ch/arbeitshilfe_siedlungsentwicklung_nach_innen.pdf). 12 Vgl. RES Raumentwicklungskonzept Zürich mit drei Strategien (Bauen im Bestand, Verdichtung und Weiterentwicklung, Transformation und Neuorientierung) und Arbeitshilfe Siedlungsentwicklung nach innen des rawi Kanton Luzern mit sechs Strategien (Bewahren, Erneuern, Weiterentwickeln, Umstrukturieren, Neuorientieren und Neuentwickeln). 13 So führte in Zürich die erhebliche bauliche Verdichtung des letzten Jahrzehnts nicht zu der erhofften sozialen Verdichtung. Vgl. Raumdaten 2013: Soziale Profile und Wohnsituation in der Stadt Zürich in Abhängigkeit vom Eigentümertyp 2000–2011. Studie im Auftrag des Mieterverbandes Zürich. www.raumdaten.ch 14 Vgl. Plagaro Cowee N., Schwehr P. 2008: Die Typologie der Flexibilität im Hochbau. Luzern: interact Verlag 8